02 Slides FGV Orçamento e Planejamento de Custos

MBA GESTO DE NEGCIOS IMOBILIRIOS E CONSTRUO CIVIL
Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes

Docente: Ana Claudia Nunes Alves
EMENTA DA DISCIPLINA
Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo. Montagem do memorial de incorporaes. Padres de construo. CUB. Estimativas de custo. Tcnicas de oramentao. Centros de custo. Controle oramentrio. Planejamento estratgico de custos de empreendimentos imobilirios. Cronograma fsico-financeiro.
Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves
CENRIO DA CONSTRUO CIVIL HOJE

O setor da construo civil no Brasil passa por mudanas, aproximando-se das metas cada vez mais ousadas das demais cadeias da indstria, principalmente no que se refere a prazos e custos. A otimizao e racionalizao de processos uma realidade da qual as empresas no podem fugir, sob o risco de perderem espao competitivo, uma vez que o seu desempenho depende das caractersticas do setor, bem como do ambiente econmico e poltico no qual as mesmas esto inseridas.

A expectativa da CBIC para o mercado imobilirio de continuidade da expanso, uma vez que a renda e o crdito imobilirio seguem crescendo no pas. "O mercado no dever passar por transformao radical, pois nada indica que o pas vivenciar um perodo recessivo. Mas preciso considerar que os efeitos da crise econmica internacional ainda podem chegar ao pas. preciso acompanhar
CBIC prev acelerao da atividade da construo civil em 2012. In: O Globo. 08/12/2011. Disponvel em: http://g1.globo.com/economia/noticia/2011/12/cbic-preve-aceleracao-da-atividade-da-construcao-civil-em-2012.html

Coordenador do Ncleo de Real Estate da Poli-USP afirma que os preos tm crescido alm do explicvel por sua estrutura de custos. As evidncias so de que o preo dos imveis residenciais est acima do seu valor justo. Valor no atributo de qualquer bem, mas o preo justo equivale a um valor justo. O preo justo aquele que cobre os custos de produo em regime eficaz, contm margem para cobertura das incertezas, tendo em vista que o preo fechado antes da construo, e contempla uma margem de resultado para os investimentos, que conduz a uma taxa de retorno adequada aos riscos de empreender.
Especialista alerta para formao de bolha no mercado imobilirio residencial. In: PINIweb 19/07/1. Disponvel em: http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/artigo224883-1.asp
PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

Definio do Produto, estudo de viabilidade e aquisio do terreno
Estimativa de custos do empreendimento, compreendendo os custos de: estudo de viabilidade, aquisio do terreno, projetos, construo, vendas, promoo, administrao, encargos e financiamento, comparados projeo de receita de vendas.
Sistemas de Gesto para Empresas de Incorporao Imobiliria. Souza, Roberto de. So Paulo: O Nome da Rosa, 2004;25. Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

Nesta fase o incorporador, com foco no mercado, define o produto e analisa a viabilidade inicial tendo como base estimativas de custos de produo por m de rea construda. Isso feito conforme os parmetros da NBR 12.721.
Sistemas de Gesto para Empresas de Incorporao Imobiliria. Souza, Roberto de. So Paulo: O Nome da Rosa, 2004;25.

Para subsidiar o estudo de viabilidade, realiza-se a estimativa de custos de construo. Nesta etapa dificilmente tem-se disposio todos os elementos necessrios para a elaborao de um oramento detalhado e, por esse motivo, o custo da obra precisa ser estabelecido a partir de estimativas, parmetros e informaes preliminares do projeto.
Esta estimativa elaborada com base nos dados tcnicos preliminares existentes como estudo de massa ou estudo preliminar de arquitetura, levantamentos topogrficos, sondagens, custos mdios de construo, parmetros de equivalncia de reas e outros.

Projeto e Incorporao
Na etapa de projeto e incorporao so elaborados os projetos, o memorial de incorporao, com os quadros de reas constantes na NBR 12.721:2007, bem como o oramento preliminar ou detalhado do empreendimento.

Projeto e Incorporao
Algumas construtoras, antes da elaborao do oramento definitivo, preparam um oramento preliminar. Ele geralmente elaborado com base no projeto legal ou anteprojeto de arquitetura, quando j se espera ter disponvel tambm os estudos preliminares dos projetos complementares (estrutura, fundaes, instalaes, etc). Visa a confirmao preliminar das estimativas realizadas no estudo de viabilidade, antes do lanamento do empreendimento e incio das vendas. elaborado com base nos dados definidos nos memoriais de especificaes tcnicas e acabamentos, bancos de dados de preos de insumos e servios, levantamentos preliminares de quantidades e/ou taxas de quantitativos adotadas para as etapas de estrutura, instalaes, fundaes, etc. Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes
Docente: Ana Claudia Nunes Alves

Construo
Durante o processo de construo realizado um planejamento detalhado de custos, os quais sero constantemente acompanhados e medidos, a fim de verificar se as metas esto sendo cumpridas.

Construo
O oramento detalhado tem por objetivo a confirmao das estimativas realizadas nas etapas anteriores, confrontando-as com os dados reais da edificao e permitindo um maior grau de preciso. Permite a correo de possveis desvios e serve para controle dos custos da obra. Deve ser elaborado a partir dos projetos e especificaes definitivos, medies dos projetos executivos, fundaes estabelecidas, cotaes no mercado e concorrncias de produtos e servios.

Construo
Nesta fase tambm realizado o acompanhamento dos custos. Ele visa atualizar periodicamente a previso de custo global da obra, detectando eventuais desvios antecipadamente, alm da manuteno da base de dados de custos de construo, que servir de referncia para novos oramentos.

Contratos com os Clientes
Os contratos com os clientes incluem o controle de recebimentos, atrasos e negociaes de parcelas com os mesmos.

Gerenciamento de Resultados do Empreendimento
Onde so gerados indicadores de custos, comparando-se o custo global meta com o valor de venda global do empreendimento, permitindo, assim, ajustar ndices no satisfatrios em empreendimentos futuros e retroalimentando o sistema.
INCORPORAO X CONSTRUO
O objetivo do curso permitir a avaliao dos custos de edificaes, sejam nas fases de incorporao, construo ou venda das unidades.
Entre as atividades envolvidas no setor de edificaes, a incorporao responsvel pela aquisio do terreno, desenvolvimento do empreendimento, elaborao de estudos de viabilidade, aprovao de projetos, contratao da construtora, marketing, venda e entrega dos imveis. J construo podem ser atribudas atividades como a elaborao do oramento detalhado, detalhamento do projeto, planejamento e execuo da obra, bem como o cumprimento das garantias.
AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

A Lei 4.591/64, que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias, estabelece que o incorporador a pessoa fsica ou jurdica responsvel pela venda de fraes ideais de terreno a serem vinculadas a unidades autnomas e pela entrega da obra concluda. Para tanto, deve-se entender unidade autnoma como parte da edificao vinculada a uma frao ideal de terreno e coisas comuns, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de parcela das dependncias e instalaes de uso comum. As edificaes a serem construdas ou em construo devem ser sob regime condominial.

A NBR 12.721 estabelece as definies e critrios de medio para as reas de uma edificao. A partir dela podemos considerar: reas reais: medidas da superfcie de quaisquer dependncias, ou conjunto de dependncias, cobertas ou descobertas, nela includas as superfcies das projees de paredes, de pilares e demais elementos construtivos. No seu clculo devem ser excludas as reas no edificadas. No caso do pavimento em pilotis, igual do pavimento imediatamente acima, acrescida das reas cobertas, externas projeo deste e das reas descobertas que tenham recebido tratamento destinado a aproveit-las para outros fins que no apenas os de ventilao e iluminao.

reas de uso privativo: reas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependncias e instalaes de uma unidade autnoma, cuja utilizao privativa dos respectivos titulares de direito. Subdividem-se em reas privativas principais e reas privativas acessrias: a. rea privativa principal: rea da unidade autnoma de uso exclusivo, destinada moradia, atividade ou uso principal da edificao, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso tambm privativo. b. rea privativa acessria: rea da unidade autnoma de uso exclusivo, situada fora dos limites fsicos de sua rea privativa principal, destinada a usos acessrios, tais como: depsitos, box de lavanderia, vagas de garagem.

reas de uso comum: rea da superfcie limitada pela linha que contorna a dependncia de uso comum, coberta ou descoberta, excludas as reas no edificadas, passando pelas projees: a. rea de uso comum de diviso no proporcional: rea coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificao e fora dos limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua construo, localizao e uso atribudos responsabilidade de parte dos titulares de direito de unidades autnomas, ou mesmo por todos (quando o seu uso no depender de qualquer relao de proporcionalidade com as respectivas reas privativas da unidade autnoma considerada)
DEMAIS REAS A SEREM CONSIDERADAS

rea Total Edificada (ATE): a soma de todas as reas computveis para aproveitamento do lote.
DEMAIS REAS A SEREM CONSIDERADAS

rea Total Construda (ATC): a soma de todas as reas cobertas medidas pelas partes externas das paredes e projees das coberturas.

O Custo global da construo o valor mnimo a ser atribudo construo da edificao.
Ele calculado atravs do CUB (Custo Unitrio Bsico de Construo) divulgado pelo Sindicato da Indstria da Construo Civil da localidade correspondente ao padro mais semelhante ao do imvel incorporado.
Corresponde ao somatrio do valor de todas as reas equivalentes rea de custo padro multiplicados pelo CUB, mais o valor das demais despesas no includas no CUB, ou seja, fundaes especiais, elevadores, instalaes, equipamentos, obras complementares, impostos e taxas, bem como projetos e remunerao do construtor e do incorporador.

Mensalmente a Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC), atravs do seu Banco de Dados (www.cbicdados.com.br), calcula o CUB mdio Brasil. Este procedimento realizado a partir dos resultados dos CUBs estaduais divulgados pelos Sinduscons de todo o pas. O CUB mdio Brasil funciona como uma mdia nacional e exerce o papel de parmetro com o qual se pode comparar e balizar no apenas os CUBs regionais, mas tambm os outros indicadores nacionais para o setor, como, por exemplo, o ndice Nacional de Custo da Construo (INCC/FGV) e O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil SINAPI.

O SINAPI um sistema de pesquisa mensal que informa os custos e ndices da construo civil e tem a CAIXA e o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE como responsveis pela divulgao oficial dos resultados. O INCC da Fundao Getlio Vargas visa aferir a evoluo mdia dos custos de construes habitacionais. Corresponde mdia dos ndices da Construo Civil - ICC de doze municpios de capital ponderada pelos respectivos nmeros de licenas "HABITE-SE", de modo a refletir a distribuio regional da construo residencial urbana no Pas.
CUSTOS DA CONSTRUO CIVIL

ANO/MS CUB MDIO BRASIL (R$/m2) SINAPI (R$/m2)
JAN/2013
FEV/2012
943,91
946,59
814,43
816,96
MAR/2012
ABR/2012
954,13
957,98
819,53
824,81
Boletim Estatstico CBIC/ABR/2012. Ano VIII, No 04. Atualizado em maio de 2012.

Para fins de clculo dos custos unitrios bsicos, a NBR 12.721 estabeleceu projetos-padro, segundo suas caractersticas principais e especificaes de acabamento. Assim, para calcular o custo global da construo, deve-se enquadrar o empreendimento numa das seguintes classificaes de projetos-padro: Residncia Popular RP1Q
R1B Padro Baixo
Residncia Unifamiliar
R1N Padro Normal R1A Padro Alto


Projeto de Interesse Social - PIS Prdio Popular PPB Padro Baixo Prdio Popular PPN Padro Normal
Residncia Multifamiliar
R8B Padro Baixo

R8N Padro Normal R8A Padro Alto R16N Padro Normal
R16A Padro Alto

Galpo Industrial GI
Salas e Lojas CSL8 Padres Normal e Alto
Edifcio Comercial
Salas e Lojas CSL16 Padres Normal e Alto Andar Livre CAL8

Critrios para o clculo de reas equivalentes: Oramento padro das dependncias: o custo unitrio equivalente obtido pela diviso do custo unitrio da dependncia pelo CUB de mesmo padro. Coeficientes mdios: caso no haja oramento padro das dependncias, pode-se utilizar o coeficiente de equivalncia de reas do projeto-padro. Nestes casos, podem-se utilizar os coeficientes estabelecidos pela NBR 12.721: a. Garagem em subsolo = 0,50 a 1,00. b. rea privativa = 1,00. c. Varandas = 0,75 a 1,00. d. Terraos e reas descobertas sobre lajes = 0,30 a 0,60. e. Barrilete, reservatrios, casa de mquinas = 0,50 a 0,75. f. Jardins = 0,10 a 0,30.

Como exemplo, suponhamos uma edificao classificada no padro R-8 Baixo, cuja rea real total de 3.128m2. Desta, 240m2 correspondem a rea descoberta; 360m2 garagem; 2.520m2 a rea privativa e 8m2 a caixa dgua. Assim, se no temos o oramento das dependncias, utilizaramos, para o clculo do custo, as reas equivalentes.
Dependncia rea descoberta do trreo Garagem em subsolo rea privativa Caixa dgua Total rea real 240m2 360m2 2.520m2 8m2 3.128m2 Coeficiente 0,10 0,50 1,00 0,50 rea equivalente 24m2 180m2 2.520m2 4m2 2.728m2
PROJETOS - PADRO RESIDENCIAIS MULTIFAMILIARES VALORES DIVULGADOS PELO SINDUSCON-MT EM MAIO/2012 - VALORES EM R$/m
PADRO BAIXO
R-1 PP-4 R-8 PIS

PADRO NORMAL R-1 PP-4 R-8 R-16 PADRO ALTO R-1 R-8 R-16
914,21 855,38 822,47 613,93

1.053,66 1.034,41 891,16 865,59 1.328,44 1.105,03 1.167,38

O clculo dos custos relativos a reas de garagem so os que costumam gerar maior polmica e devem ser calculados de forma a evitar incongruncias entre as reas a serem vendidas e aquelas apresentadas no Memorial de Incorporaes. Estas reas, conforme estabelecidos na Lei 4.591/64 devem ser tratadas como propriedade exclusiva, estando vinculada unidade habitacional que a corresponder ou a frao ideal de terreno. O incorporador deve fazer ainda a repartio do terreno em fraes ideais atribudas s unidades autnomas na instituio do condomnio.

No exemplo dado, o custo de construo, excludos os itens de fundaes, elevadores, paisagismo, urbanizao, instalaes, equipamentos, obras complementares, impostos e taxas, bem como projetos e remunerao do construtor e do incorporador, seria: Soma das reas equivalentes = 2.728m2
CUB do ms de maio/2012 divulgado pelo Sinduscon/MT: R8-B = R$822,47/m2

Custo de construo - 2.728 x 822,47 = R$2.243.698,16
EXERCCIO 01 ESTUDO DE CASO

Considerando uma edificao com uma garagem subsolo, quatro pavimentos tipo e uma cobertura tcnica com apenas casa de mquinas e reservatrio superior enquadrada no projeto-padro R8-Normal: 1. Calcular as reas equivalentes, determinando e justificando os coeficientes utilizados. 2. Calcular o custo bsico de construo utilizando o CUB. 3. Calcular o custo de construo/ m2 de rea privativa. 4. Calcular a rea total edificada (ATE) e a rea total construda (ATC). 5. Qual o aproveitamento do projeto (AP/AEQ)?
Cobertura Tcnica Pavimento Tipo Pavimento Tipo Pavimento Tipo Pavimento Tipo Trreo Garagem Subsolo

Para os acabamentos da edificao sero utilizados: Portas de madeira lisa com pintura esmalte branca. Janelas de alumnio anodizado natural com vidro liso/fantasia de 4mm. Bancas em mrmore cinza andorinha. Cuba do banheiro em loua. Cuba da cozinha em ao inox. Tanque de loua na rea de servio. Piso cermico em todos os cmodos da unidade autnoma. Paredes da unidade autnoma em pintura PVA. Paredes de banheiro e cozinha em revestimento cermico branco. Forros em gesso acartonado com pintura PVA. Escadas em piso cimentado e paredes com textura acrlica. Fachadas em textura acrlica. Telhamento em chapas onduladas de fibrocimento. Portaria, salo de jogos e de festas em piso cermico e paredes em pintura PVA.

SUBSOLO Garagem rea comum Garagem rea privativa/vagas rea comum/circulaes TRREO rea descoberta Jardins Portaria/salo de festas e jogos rea comum/circulaes PAVIMENTOS TIPO rea privativa Varandas rea comum/circulaes COBERTURA TCNICA Telhamento/terraos descobertos TOTAL SOMATRIO REAS EQUIV. X CUB REA REAL 131,56 144 13,73 COEF. REA EQUIV.
112,73 21,71 153,07 13,73
576,12 68,4 54,92
161,13
1451,1 R$

O terreno onde se situa a edificao analisada possui 15,00 x 20,00m. Para fins de clculo do custo global de construo do exemplo, consideraremos os seguintes custos adicionais: Fundaes = R$104.000,00 Aquecedores = R$6.400,00 Bombas de recalque = R$3.200,00 Instalao e regulao do condomnio = R$2.800,00 Impostos e taxas = R$2.700,00 Projetos arquitetnicos = R$55.000,00 Projetos estruturais = R$32.000,00 Projetos de instalaes = R$25.000,00 Remunerao do construtor = R$50.000,00
MEMORIAL DE INCORPORAO
O Memorial de Incorporaes o conjunto de documentos a serem registrados no Cartrio de Registro de Imveis visando descrever as caractersticas de custos do empreendimento. Ele inclui documentos, tais como: Ttulo de propriedade do terreno; Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativos ao imvel e ao incorporador; Projeto de construo aprovado pelas autoridades competentes Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva rea construda, conforme quadros I e II da NBR 12.721;
As reas reais e equivalentes devem ser includas no clculo da reas privativas e reas comuns dos Quadros I e II da NBR 12.721.
REA DE USO PRIVATIVA
COBERTA PADRO
COBERTA DE PADRO DIFERENTE OU DESCOBERTA

REAL EQUIVALENTE REAL
TOTAIS
EQUIVALENTE
10
11
As reas reais e equivalentes devem ser includas no clculo da reas privativas e reas comuns.
REA DE USO COMUM
COBERTA DE PADRO DIFERENTE OU DESCOBERTA REAL EQUIVALENTE REAL TOTAIS
COBERTA PADRO
EQUIVALENTE
10
11
COBERTA DE PADRO DIFERENTE OU DESCOBERTA
TOTAIS
REA DO PAVIMENTO
QUANTIDADE (Nmero de pavimentos idnticos)
REAL
EQUIVALENTE
REAL
EQUIVALENTE
REAL
EQUIVALENTE
13
14
15
16
17
18
Discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero Minuta da futura Conveno de Condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes Minuta do contrato padro de vendas das unidades autnomas, contendo clausulas, condies e prazos; Declarao, acompanhada de projetos elucidativos, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda dos mesmos.
A Lei 4.591/64 probe ao incorporador qualquer alterao no projeto ou modificar especificaes arquivadas. As modificaes s ocorrem por unanimidade e consenso dos condminos ou por exigncia legal. O acesso ao memorial pblico e qualquer interessado pode obter certides ou cpias de qualquer pea do processo de incorporao no Cartrio de Registro de Imveis. A responsabilidade do incorporador s se extingue com a expedio do habite-se, averbao da construo e lavradura dos instrumentos para constituio do condomnio.
No contrato para a construo de imveis com o incorporador ou diretamente entre adquirentes e construtor dever constar: Projetos aprovados; Memorial descritivo da edificao; Prazo de entrega da obra; Condies e forma de prorrogao deste prazo.
Alm disso, dever expressamente constar a quem cabero as despesas com ligaes de servios pblicos devidas ao Poder Pblico, bem como as despesas indispensveis instalao, funcionamento e regulamentao do condomnio.
Caso no haja ainda projeto completo na ocasio do registro, as avaliaes iniciais de custos da construo podem ser realizadas com base em procedimentos simplificados utilizando o custo unitrio bsico por metro quadrado e o projeto padro que mais se aproxime do imvel. Os oramentos detalhados, realizados com o emprego das composies de custos dos respectivos servios podem ser apresentados na ntegra em substituio ao oramento simplificado, juntamente com o memorial descritivo aps definida a metodologia executiva.
Avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo com os Quadros III e IV A da NBR 12.721 e com base nos custos unitrios
1. Projeto-padro (Lei 4.591/64, Art 53) que mais se assemelha ao da incorporao projetada CLASSIFICAO GERAL USO RESIDENCIAL Padro de Nmero de rea Banheiros Quartos dos Designao Quartos Salas Acabamento Pavimentos Equivalente ou WC Empregados 2. Sindicato que forneceu o Custo Unitrio Bsico: 3. Custo Unitrio Bsico para o ms de: 4. reas Globais do prdio projetado: 4.1. rea real privativa global 4.2 rea real de uso comum global 4.3 rea real global 4.4. rea equivalente * privativa global 4.5. rea equivalente * de uso comum global 4.6. rea equivalente * global obs: reas equivalentes em rea de custo padro
INFORMAES GERAIS
R$ por m2: m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % 100% % % 100%
Deve-se incluir a composio dos custos globais bsicos da edificao, discriminando o percentual de materiais e o de mo-deobra. Memorial descritivo das especificaes da obra projetada com descrio detalhada do acabamento e materiais utilizados na construo, conforme NBR 12.721;
O Quadro VI Memorial Descritivo dos Equipamentos deve ser preenchido com informaes do tipo, marca, acabamento e detalhes gerais. Os Quadro VII e VIII Memorial Descritivo dos Acabamentos de Uso Privativo e de Uso Comum, respectivamente devem conter informaes das dependncias, pisos, paredes, tetos e outros acabamentos, tais como rodameios, rodatetos, sancas, etc.
Alm do clculo de reas reais e equivalentes e dos custos globais bsicos, devem ser adicionados nos quadros os custos no considerados no projeto-padro, tais como:
Fundaes;
Elevador; Equipamentos e instalaes;
Playground;
Servios complementares de urbanizao, paisagismo, recreao, instalao e regulamentao do condomnio; Impostos, taxas e emolumentos cartoriais; Projetos diversos; Remunerao do incorporador e do construtor
ESTIMATIVAS DE CUSTO
As estimativas de custos so as bases das informaes necessrias ao estudo de viabilidade do projeto quando ainda no se tem projetos executivos e um oramento detalhado do mesmo. Estes valores iniciais servem para a tomada de decises tcnicas e administrativas nesta fase do empreendimento. Por se tratar de um oramento simplificado e no dispor de algumas informaes tcnicas detalhadas da obra, a estimativa de custos possui uma margem de incerteza que deve ser levada em considerao no estudo de viabilidade do empreendimento. Pode-se tambm elaborar o oramento por estimativas utilizando os principais itens e servios da construo, calculando-se os seus custos de maneira simplificada. Nesse caso, so necessrios valores histricos da empresa para obras e servios semelhantes.
TCNICAS DE ORAMENTAO
Dependendo do grau de detalhamento de um oramento, ele pode ser chamado de preliminar ou detalhado.
O oramento preliminar mais preciso que a estimativa de custos, sendo elaborado com base no levantamento dos servios e na pesquisa de preos, porm, os mesmos restringem-se aos principais insumos.
O oramento analtico ou detalhado consiste na identificao, descrio e quantificao de todos os elementos que iro compor os custos do empreendimento, sendo, portanto, mais preciso que o preliminar.
Os custos de implantao para a construo de um empreendimento devem levar em considerao despesas como:
Aquisio do terreno; Planejamento e estudos de viabilidade; Elaborao de projetos; Construo, incluindo mo-de-obra, material e equipamentos; Gerenciamento da construo; Financiamento da construo; Seguros, taxas e impostos; Equipamentos e instalaes no includas no oramento; Instalao do canteiro de obras; Anlises, testes e inspees de qualidade.
Para calcular os custos, necessrio primeiro estabelecer quais os custos do empreendimento.
Custo = todo valor de bens ou servios consumidos no processo produtivo.

Em relao ao produto, os custos podem ser fixos e variveis. Os custos fixos permanecem constantes no curto prazo e no variam na mesma proporo do volume de produo. Os custos variveis variam proporcionalmente com o aumento ou diminuio da produo.
Em relao ao volume de atividades os custos podem ser diretos ou indiretos.
Custos diretos so aqueles atribudos diretamente aos servios ou produtos. Costumam variar numa certa proporcionalidade em relao produo e so aqueles que sero agrupados e entraro na Composio de Custos Unitrios para cada tipo de servio.
J os custos indiretos so mais difceis de serem associados a um nico projeto ou servio. Esto includos neles os custos de administrao da empresa e demais custos gerenciais. Eles dependem do tipo e porte da obra e forma de gerenciamento da empresa.
A modalidade de formao do preo e o tipo de contratao devem ser definidos antes do clculo dos custos do oramento, bem como do fechamento da proposta.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
A analise da documentao do empreendimento, bem como de todas as condicionantes que possam interferir nos prazos e custos da obra realizada atravs dos projetos; especificaes tcnicas; edital (conforme o caso), alm da realizao de visita tcnica ao local.
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
Alm disso, devem ser consideradas as restries, tais como durao da obra, restries de horrio de trabalho e critrios de medio.
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
A Estrutura Analtica de Projetos (EAP) uma forma de organizao de projetos por atividades, podendo haver diferentes nveis de detalhamento dos itens, de acordo com a complexidade do projeto.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
Alm dos itens sugeridos pela NBR 12.721 cada empreendimento necessita de um determinado grau de detalhamento da EAP.
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
O importante no estabelecimento da EAP ter um projeto detalhado o suficiente para ser mensurado, porm, no demasiadamente detalhado, sob o risco do controle se perder em mincias desnecessrias.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
O que se costuma fazer atribuir um maior grau de detalhamento no planejamento fsico da obra, uma vez que o controle deste costuma ser semanal ou at dirio, deixando o planejamento de custos conforme o Plano de Contas da contabilidade da empresa, se este for medido quinzenal ou mensalmente.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
Os Centros de Custos so unidades da empresa com custos diretos alocados e percentuais ou valores atribudos aos custos indiretos. A organizao dos custos em centros de custos permite a viso de onde foram utilizados os recursos.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
O oramento se caracteriza como um instrumento de ao, cujo objetivo principal orientar o processo de tomada de decises econmicas de uma empresa. Cabe ao oramento estabelecer a visualizao antecipada dos resultados operacionais a serem atingidos.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
No setor da construo civil, a falta de conformidade dos sistemas de custeio dificulta a gesto de custos e o processo de planejamento e controle da obra.
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
Para reduzir a variao entre os custos orados e os reais o ideal que o maior nmero possvel de itens se encontre na planilha e possam ser classificados como custos diretos, deixando uma pequena parte aos indiretos que, por sua natureza, possuem uma maior dificuldade de associao aos processos e, portanto, uma maior dificuldade de controle.
At o final de 2010 no se podia perceber indicativos de preos crescentes pela formao de bolha [...]. Naquela conjuntura ficava fcil explicar que, no que dependia do planejamento das empresas, os sistemas de formao de preos estavam em alterao para incluir margens de proteo para o descolamento do INCC-FGV dos custos de cada obra e para o desvio entre custos e oramento.
Os resultados decepcionantes do primeiro grande giro de empreendimentos depois das aberturas de capital das empresas [...] estavam presos ineficcia no planejamento. [...] Os preos estavam formados sob a premissa de que as empresas dispunham de sistemas de controle de custos para realinh-los aos oramentos, quando evidenciados desvios. O que se viu que as empresas haviam instalado sistemas capazes de registrar custos, portanto de identificar os desvios, mas no a tempo hbil de promover crtica aos processos e tentar compensaes, nem sempre viveis.
Especialista alerta para formao de bolha no mercado imobilirio residencial. In: PINIweb 19/07/1. Disponvel em: http://www.piniweb.com.br/construcao/mercado-imobiliario/artigo224883-1.asp Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
As quantidades de cada servio devem ser levantadas utilizando-se os critrios da composio de custos unitrios de cada servio.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
Quando o levantamento feito com base em anteprojetos, a margem de erro alta, o que pode provocar uma grande disparidade entre o planejado e o realizado na obra.
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
As perdas devem ser levadas em considerao nos levantamentos, porm, a otimizao e racionalizao dos processos construtivos fazem com que as mesmas sejam bastante reduzidas, trazendo margens de desperdcio menores.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
Outra questo que deve ser lembrada nos levantamentos o reaproveitamento dos materiais, principalmente daqueles no permanentes, ou seja, materiais que sero retirados aps a execuo dos servios, tais como formas, escoramentos e tapumes.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
Os custos diretos so aqueles diretamente associados aos servios e representam o custo orado dos servios levantados.
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
Para o seu clculo utilizam-se as composies unitrias, que tem a finalidade de expressar os valores relativos s produtividades, quantidades de insumos e preos unitrios de cada atividade.
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
O custo dos equipamentos deve ser calculado de forma diferenciada, conforme sejam prprios ou alugados.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
Os custos de equipamentos alugados so calculados em funo do valor horrio de aluguel e do tempo de permanncia do mesmo na obra.
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
J os equipamentos prprios so calculados levando-se em considerao a depreciao do mesmo, leo, combustvel, custos de manuteno e outras despesas eventuais.
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
Deve-se atentar que a vida til do equipamento varia de acordo com as condies de uso do mesmo e no s nas informaes tcnicas do fabricante.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
No clculo da mo-de-obra devem-se acrescentar os encargos sociais incidentes, conforme a legislao trabalhista vigente.
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
Em algumas obras, alm dos encargos bsicos estabelecidos em lei, devem ser acrescentados encargos complementares, tais como EPI, alimentao, transporte, ferramentas, etc.
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
Este valor dos encargos pode variar de 120% a 170%, dependendo do tipo de obra, do contratante, do local etc.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
O custo unitrio corresponde ao custo de uma unidade de servio, desmembrado em seus insumos (material, mo-de-obra e equipamentos) e os encargos incidentes de mo-de-obra.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
O ndice a incidncia do insumo na execuo do servio. Os ndices so o inverso da produtividade.
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
Exemplo de Composio de Custos Unitrios
EAP
LEVANTAMENTOS
11.03.01 CHAPISCO COMUM - ARGAMASSA DE CIMENTO E AREIA 1:3 M2 00020 PEDREIRO H 0.2000 00099 10501 10517 SERVENTE AREIA LAVADA H M3 0.2500 0.0030
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
CIMENTO PORTLAND COMUM (CP) KG 1.3900
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
So aqueles necessrios execuo da obra, mas que no esto diretamente associados aos servios, tais como equipe tcnica, escritrio, despesas gerais, mobilizao e desmobilizao de canteiro, taxas e outras despesas.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
Todos os custos que no entraram nas composies so considerados indiretos para fins de clculo. Eles podem ser maiores ou menores em funo da localizao da obra, da poltica de gesto da empresa, do prazo de execuo e da complexidade da metodologia executiva.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
Tambm devem ser includos nos custos indiretos aqueles chamados de acessrios, tais como a taxa de administrao central; imprevistos e contingncias, bem como os custos financeiros.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
A Taxa de Administrao Central corresponde aos custos com pessoal; veculos; equipamentos; despesas e infraestrutura fsica do escritrio central; servios de terceiros e outros.
PREO DE VENDA E BDI
Estes custos podem ser da ordem de 2% a 5% do custo total das obras.

CUSTOS INDIRETOS TAXA DE ADMINISTRAO CENTRAL
ITEM Pessoal Instalaes Fsicas Despesas Gerais Veculos
DESCRIO Inclui despesas com pessoal do escritrio sede e filiais. Inclui aluguel de imveis, depsitos e impostos como IPTU.
Inclui despesas com gua, luz, telefone, internet, assinaturas de jornais e revistas, material de escritrio e limpeza. e Incluem despesas de veculos utilitrios, plotters, copiadoras,
Equipamentos computadores, ar condicionado. Servios Terceiros Outros de Inclui despesas de assessoria, consultoria, publicidade, auditoria e treinamentos. Inclui anuidades (CREA), aquisio de editais, seguros, viagens, etc.
Fonte: Modificado de MATTOS, 2006;209. Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
Quanto aos imprevistos e incertezas, aqueles considerados de fora maior, tais como eventos naturais de grande impacto, criao de novos impostos e taxas, confiscos governamentais e guerras, normalmente so cobertos pela contratante.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
J aqueles considerados de previsibilidade relativa, tais como chuvas, atraso no pagamento de medies e produtividade da mo-de-obra abaixo da meta, normalmente so includas no valor dos custos indiretos em forma de percentual.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
Quando o contrato por preo global, ou seja, a contratada recebe um valor fixo pelos servios executados, o percentual costuma ser maior (de 2,5% a 5%), pois a empresa corre um risco maior de imprevistos.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
Se o contrato por preo unitrio aplica-se um percentual entre 1,5% e 3%, j que a remunerao se dar sobre todos os quantitativos de servios efetivamente executados.
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
Os custos financeiros so aqueles decorrentes da defasagem temporal entre o desembolso da empresa e o recebimento pela contratante aps a medio.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
Desta forma, como se o construtor estivesse financiando a obra para a contratante. Por isso, este valor deve ser includo nos custos indiretos.
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
Os impostos considerados na formao do preo de venda so aqueles que incidem sobre o faturamento do contrato e no aqueles que incidem sobre a mo-de-obra ou materiais, pois estes j foram includos nas composies de custos unitrios.
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
Ou seja, so includos os impostos de COFINS, PIS, ISS, IRPJ e CSLL.
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
interessante que a empresa opte pela forma de tributao mais vantajosa entre lucro real e lucro presumido.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
O lucro operacional ou bruto o lucro antes da incidncia do IRPJ e CSLL; e o lucro lquido o lucro aps a incidncia do IRPJ e CSLL.
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
O lucro a diferena entre as receitas e as despesas, sendo calculado em reais (R$). J a lucratividade corresponde relao entre o lucro e a receita, calculada em percentuais.
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
PREO DE VENDA E BDI
A lucratividade baixa costuma ser praticada em situaes de grande concorrncia e pocas de recesso. J a lucratividade alta ocorre quando h pouca concorrncia e elevado grau de risco no projeto.
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
O preo de venda composto pelos custos (direto, indireto, administrao central, custo financeiro, imprevistos e contingncias), somados a lucratividade desejada e aos impostos. Para o seu clculo utiliza-se a seguinte equao: PV = custos 1i
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
Onde i = tudo que incide sobre o preo de venda ou faturamento, tais como impostos e lucro.
PREO DE VENDA E BDI

ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
CUSTOS INDIRETOS
A partir do preo de venda encontrado, diluemse todos os custos indiretos, acessrios, impostos e lucro na montagem da planilha de venda. O percentual destes valores sobre os custos diretos chamado de BDI (Bonificao de Despesas Indiretas), que corresponde aos custos indiretos, administrao central, imprevistos e contingncias, lucro e impostos. Para encontrarmos o BDI utiliza-se a seguinte frmula: BDI (%) = PV/CD-1
LUCRO E IMPOSTOS
Onde PV = preo de venda CD = custos diretos advindos das composies de custos unitrios
PREO DE VENDA E BDI
ANLISE DO ESCOPO
EAP
LEVANTAMENTOS
CUSTOS DIRETOS
O clculo do BDI (Bonificao e Despesas Indiretas) corresponde remunerao do risco do empreendimento somado ao lucro da empresa.No BDI esto includos, alm da margem de lucro esperada, todas as despesas indiretas com administrao, custos financeiros, taxas e impostos.
CUSTOS INDIRETOS
LUCRO E IMPOSTOS
O BDI o percentual a ser aplicado sobre os custos diretos dos itens da planilha. A planilha de venda elaborada, ento, j com os valores acrescidos do BDI.
PREO DE VENDA E BDI


Num empreendimento comercial contratado por preo global, os custos foram distribudos conforme abaixo.
CUSTOS DIRETOS SERVIO Estruturas Alvenarias Revestimentos Coberturas Instalaes SUBTOTAL UNID m2 m3 m2 m2 vb QUANT. VALOR 549,48 606,67 2.413,25 75,00 01 VALOR TOTAL R$ 1.000.057,00 R$ 27.300,15 R$ 198.007,35 R$ 45.000,00 R$ 890.000,00 R$ 2.160.364,50
1820,00 45,00 82,05 600,00 890.000,00
CUSTOS INDIRETOS Administrao central e despesas indiretas Imprevistos Custos financeiros SUBTOTAL Lucratividade Impostos PREO DE VENDA
R$ 109.621,87 R$ 36.414,58 R$ 12.405,47 R$ 158.441,92 10% 9% R$............................. Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

A partir da anlise do oramento queremos saber: a) Qual o preo de venda calculado? b) Qual o percentual do BDI? c) Se o valor mdio de venda para este tipo de empreendimento no mercado da ordem de R$ 2.700.000,00 o valor de venda calculado vivel? d) Qual seria o percentual mximo de BDI para se atingir o valor de venda de R$ 2.700.000,00? e) Qual a taxa de administrao central? f) Monte a Planilha de Preos aplicvel com o BDI mximo.
CICLO DE VIDA DO PROJETO

A construo civil costuma seguir um fluxo de atividades num ritmo lento-rpido-lento parecido com o que se verifica numa Curva de Gauss ou Curva Normal.
Execuo dos Servios Pico da Obra
Incio do Projeto
Planejamento e Execuo do Canteiro de Obras
Encerramento do Contrato
PLANEJAMENTO DE CUSTOS
Nesta fase, os custos so distribudos ao longo do ciclo de vida do projeto. Para tanto devem ser considerados os planos de recebimento e desembolso; a margem de lucro pretendida e os condicionantes econmicos do mercado. O que se costuma fazer elaborar o cronograma fsico-financeiro do projeto nivelando-o conforme o ciclo de vida do projeto, ou seja, alocando os maiores custos e recebimentos nos meses de pico da obra. Isso permite ao construtor um menor desembolso no incio e trmino do contrato. Veremos essa questo em mais detalhes na elaborao do cronograma fsico-financeiro e no nivelamento de recursos.
As distribuies dos recebimentos no necessariamente devem estar associadas diretamente ao fluxo da execuo dos servios, sendo que em alguns casos, interessante uma distribuio igual ao longo da obra e em outras no. Para verificar qual a melhor proposta, o melhor fazer simulaes, a fim de se estabelecer qual a forma mais vantajosa. Atravs de um cronograma de entradas e sadas, possvel calcular os encargos financeiros, que so calculados atravs do desembolso e da taxa de juros acumuladas at o final da obra. O cronograma fsico-financeiro apresenta a distribuio do andamento dos servios ao longo do tempo em forma de barra, bem como os custos de cada etapa alocados com seus percentuais correspondentes.
CRONOGRAMA FSICO-FINANCEIRO
ITEM 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 12.0 13.0 DESCRIO IMPLANTAO DA OBRA ADMINISTRAO DA OBRA MOVIMENTO DE TERRA INFRA-ESTRUTURA SUPRA-ESTRUTURA VEDAES VERTICAIS ESQUADRIAS E FERRAGENS COBERTURA IMPERMEABILIZAES REVESTIMENTOS DE TETOS REVESTIMENTOS DE PAREDES REVESTIMENTOS DE PISOS PINTURAS TOTAL MENSAL TOTAL ACUMULADO % MENSAL % ACUMULADO R$ 45.450,55 R$ 45.450,55 18,33% 18,33% R$ 64.018,05 R$ 109.468,60 25,82% 44,15% R$ 78.406,05 R$ 187.874,65 31,63% 75,78% 40,00% R$ 1.000,00 40,00% R$ 13.144,00 60,00% R$ 15.000,00 MS 1 100,00% R$ 12.400,50 25,00% R$ 8.500,05 100,00% R$ 2.500,00 100,00% R$ 22.050,00 2 3 4 TOTAL DO ITEM R$ 12.400,50 25,00% R$ 8.500,05 25,00% R$ 8.500,05 25,00% R$ 8.500,05 R$ 34.000,20 R$ 2.500,00 R$ 22.050,00 R$ 0,00 80,00% R$ 54.048,00 10,00% R$ 1.470,00 R$ 0,00 20,00% R$ 13.512,00 90,00% R$ 13.230,00 5,00% R$ 180,00 80,00% R$ 13.840,00 R$ 67.560,00 R$ 14.700,00 95,00% R$ 3.420,00 20,00% R$ 3.460,00 100,00% R$ 890,00 60,00% R$ 1.500,00 60,00% R$ 19.716,00 40,00% R$ 10.000,00 100,00% R$ 12.560,00 R$ 60.046,05 R$ 247.920,70 24,22% 100,00% R$ 3.600,00 R$ 17.300,00 R$ 890,00 R$ 2.500,00 R$ 32.860,00 R$ 25.000,00 R$ 12.560,00
R$ 247.920,70 100,00%
O Contrato por Preo Global ocorre quando a contratada fornece materiais, mo-de-obra, ferramentas, equipamentos e responde pela qualidade na execuo, prazos e segurana da obra. O planejamento dos custos deve ser elaborado aps o oramento detalhado, pois qualquer erro implica em prejuzo da contratada. No Contrato por Administrao o contratado administra a obra e recebe como remunerao um percentual em relao a todas as despesas realizadas na construo chamada de taxa de administrao. Neste tipo de contrato, as quantidades muitas vezes so indeterminadas, necessitando de apropriaes detalhadas dos servios executados, a fim de evitar prejuzos.
No Contrato por Preo Unitrio a remunerao se d pelos servios efetivamente executados, pois a contratada fecha o contrato estabelecendo preos por unidade de servio. O cronograma fsico-financeiro estabelecido com as quantidades do contrato, que podem sofrer alteraes (re-ratificaes) ao longo da obra. Os preos unitrios devem vir acompanhados das composies unitrias dos servios.
As curvas ABC so grficos utilizados para uma visualizao rpida dos principais servios ou insumos de maior peso em termos de custos totais do projeto. As curvas so geradas a partir dos custos totais de cada item, apresentados de forma decrescente em valores reais e percentuais. Assim, ela permite ao planejador fazer programaes de compra de materiais, locao de equipamentos e previso de faturamento de servios, conforme a sua convenincia em termos de execuo da obra, bem como de fluxo de caixa disponvel.
CURVA ABC
CURVA ABC DE SERVOS
ITEM 5.0 1.0 12.0 4.0 8.0 6.0 9.0 2.0 10.0 11.0 15.0 18.0 17.0 DESCRIO VEDAES VERTICAIS SERVIOS INICIAIS REVESTIMENTOS DE PAREDE SUPERESTRUTURA INSTALAES DE ESGOTO INSTALAES ELTRICAS COBERTURA MOVIMENTO DE TERRA IMPERMEABILIZAES REVESTIMENTOS DE TETOS RODAPS, SOLEIRAS E PEITORIS PAISAGISMO VIDROS TOTAL GERAL UN m2 vb m2 m2 vb vb m2 m3 m2 m2 m m2 m2 QUANT 385,00 1,00 203,00 91,00 1,00 1,00 148,00 23,35 17,89 76,00 17,99 29,00 9,30 CUSTO DO ITEM 21.778,97 21.308,91 20.339,39 16.954,45 8.472,95 7.450,61 5.482,95 2.802,21 2.237,28 1.917,80 1.259,41 740,95 606,95 % 19,56 19,14 18,27 15,23 7,61 6,69 4,92 2,52 2,01 1,72 1,13 0,67 0,55 % ACUM 19,56 38,69 56,96 72,19 79,80 86,49 91,41 93,93 95,94 97,66 98,79 99,45 100
R$ 111.352,83
CURVA ABC
CONTROLE DE CUSTOS
O controle de custos normalmente realizado atravs da comparao entre a meta e o realizado em cada etapa. A cada medio do cronograma fsico, atualizam-se os custos, conforme o efetivado na obra. O controle tambm pode ser feito aferindo-se, durante ou aps a execuo dos servios, os ndices utilizados nas composies de custos unitrios. Com isso, pode-se saber qual a margem de erro do oramento realizado e realimentar o sistema com ndices mais prximos da realidade. Outra forma de verificar a eficcia do oramento realizar o controle da variao dos custos ao longo do cronograma.
CONTROLE DE CUSTOS
O objetivo de realizar o controle da variao dos custos de assegurar que o oramento no exceda os custos previstos. Para tanto, os desvios em relao meta devem ser registrados para a tomada de providncias.
CONTROLE DE CUSTOS
A evoluo de um projeto, especialmente na construo civil, no se desenvolve de forma linear. O andamento dos servios apresenta um comportamento lento-rpido-lento. As atividades de um projeto se assemelham a uma distribuio normal, ou seja, seguindo-se uma Curva de Gauss. Os custos sero distribudos ao longo do projeto tendo como base a curva normal, ou seja, o nivelamento dever levar em considerao esta peculiaridade da construo civil. Assim, o nivelamento de recursos uma redistribuio dos recursos de forma a suaviz-los ao longo do ciclo de vida do projeto.
CONTROLE DE CUSTOS
A curva de desenvolvimento da obra deve ser nivelada de forma a manter um ritmo de desembolso lento-rpido-lento, conforme o ciclo de vida do projeto. Assim, a alocao dos recursos pode ser do tipo data mais cedo ou data mais tarde. A mais cedo implica numa alocao mais intensa de recursos no incio da obra, ou seja, um investimento maior. Porm, mantm as folgas como medida de segurana no cumprimento dos prazos. J a alocao de recursos com data mais tarde permite um investimento inicial reduzido, porm gera um maior risco em relao aos prazos, pois elimina as folgas, transformando todas as atividades em crticas.
NIVELAMENTO DE RECURSOS
Para realizar o nivelamento, devem-se mover as atividades no crticas dentro do seu limite de folga, a fim de no prejudicar as metas de prazos. Deve-se realizar o nivelamento de custos considerando-se o cumprimento de prazos, bem como a disponibilidade dos demais recursos, como mo-de-obra, materiais e equipamentos.
META X REAL DATA MAIS CEDO X DATA MAIS TARDE
CUSTOS META X REAL X VARIAO DE CUSTOS
CURVAS DE CUSTO MENSAIS E ACUMULADAS
A distribuio dos custos em curva costuma ser utilizada quando se quer ter uma viso global da distribuio dos mesmos, seja mensalmente (Curva de Custo Mensal), ou de maneira acumulada (Curva S). A curva de custo mensal obtida a partir dos custos distribudos mensalmente no cronograma fsico-financeiro. Ela apresenta as caractersticas da Curva de Gauss, com distribuio lenta-rpidalenta. A Curva S apresenta a distribuio dos recursos de forma acumulada ao longo do tempo, assim, seus valores so sempre crescentes. O pico da obra pode ser visualizado a partir do momento de inflexo da curva.
CURVA DE CUSTOS (MENSAL X ACUMULADO)
3.000.000,00 2.424.190,96 2.500.000,00 2.189.190,96 1.755.140,09 2.514.270,96
Valores (R$)
2.000.000,00
1.500.000,00 877.900,00 449.000,00 500.000,00 109.000,00 109.000,00 0,00 340.000,00 428.900,00
1.235.130,00
1.000.000,00
520.010,09 357.230,00
434.050,87
235.000,00
90.080,00
4 Meses
INDICADORES DE DESEMPENHO
Nas diversas etapas do processo de incorporao j citados definio do produto, estudo de viabilidade e aquisio do terreno; projeto e incorporao; contratos com clientes e construo podem ser medidos indicadores, tais como a representatividade do lucro bruto em relao ao valor de venda dos imveis; a representatividade do custo de projetos em relao ao custo de construo; o percentual de inadimplncia no recebimento dos contratos; o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea de equivalente; bem como a variao entre o custo global previsto e o realizado.
ANALISE DE VALOR AGREGADO

O Valor Agregado ou EVA (Earned Value Analysis) mais uma tcnica de anlise de desempenho de projetos. O seu diferencial est nele trabalhar com a integrao dos valores de prazo e custo, comparando o trabalho planejado com o efetivamente realizado. Os resultados obtidos pelo EVA auxiliam na analise dos custos, permitindo que se percebam se os valores gastos acima da meta esto ocorrendo por algum problema ou por uma acelerao intencional do projeto. Atualmente, esta uma das ferramentas mais utilizadas para o controle de custos, pois permite ao planejador verificar e melhorar o equilbrio do fluxo de caixa da obra.

O EVA envolve a comparao de trs grandezas: o valor previsto, o valor agregado e o custo real. O valor previsto corresponde ao custo orado do trabalho meta, ou seja, o quanto deveria ser produzido. O valor agregado corresponde a quanto deveria ter custado o trabalho realizado, ou seja, aquele efetivamente executado, conforme os custos orados. J o custo real corresponde a quanto efetivamente custou o trabalho realizado.

VALORES SIGNIFICADO Deve-se OBSERVAO observar o motivo do gasto ter sido menor que o orado, VA>CR VC>0 O projeto gastou menos do que o previsto para realizar o trabalho, ou seja, est abaixo do oramento. pois isso tanto pode ser oriundo de uma bem boa gesto de dos dos uma contratos, perda na ou
como
qualidade insumos. O VA=CR VC=0 projeto gastou exatamente o
servios
que foi previsto para realizar o trabalho, ou seja, conforme o
oramento. Neste caso, por a perda pode de ter
ocorrido
motivos
ordem
externa, tais como intempries e VA<CR VC<0 O projeto gastou mais do que o previsto para realizar o trabalho, ou seja, est acima do oramento. mudanas solicitadas pelo cliente, bem como de uma baixa deve-se adotar
produtividade. analisar as
Portanto, causas e
providencias, a fim de corrigir as falhas.
Fonte: Adaptado de MATTOS (2010). p.357.
CONSIDERAES FINAIS
H uma tendncia a tornar os processos de oramento e planejamento mais detalhados, elaborando-os e controlando-os atravs de ferramentas e softwares cada vez mais precisos. Porm, no basta elaborar um bom planejamento, especialmente de custos, sendo necessrio efetivar o acompanhamento e, principalmente, estabelecer anlises crticas que permitam a tomada de decises gerenciais de formas rpida e eficaz. Desta forma, os conceitos apresentados nesta disciplina pretendem ampliar as possibilidades de ao dos gerentes, fazendo com que os mesmos possam selecionar as ferramentas mais adequadas a cada empreendimento.

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MBA GESTO DE NEGCIOS IMOBILIRIOS E CONSTRUO CIVIL

Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes

Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

CENRIO DA CONSTRUO CIVIL HOJE

Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

CENRIO DA CONSTRUO CIVIL HOJE

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CENRIO DA CONSTRUO CIVIL HOJE

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PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

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PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

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PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

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PROCESSOS RELACIONADOS A CUSTOS

AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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DEMAIS REAS A SEREM CONSIDERADAS

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DEMAIS REAS A SEREM CONSIDERADAS

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AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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CUSTOS DA CONSTRUO CIVIL

Boletim Estatstico CBIC/ABR/2012. Ano VIII, No 04. Atualizado em maio de 2012.

Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

R1N Padro Normal R1A Padro Alto

AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

R8B Padro Baixo

Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

R16A Padro Alto

AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

Salas e Lojas CSL16 Padres Normal e Alto Andar Livre CAL8

Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

AVALIAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO

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Oramento e Planejamento de Custos de Edificaes Docente: Ana Claudia Nunes Alves

R-1 PP-4 R-8 PIS

914,21 855,38 822,47 613,93

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