Ley de Alquileres

Usos y Abusos en la Locacin de Inmuebles para Viviendas

10 consejos para alquilar, y no morir en el intento

Posted on 6 agosto 2011 by Editor

Son 10 consejos concretos con los que se abarca un 80% de los peligros de alquilar.
1) Sacar la clusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regir lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Cdigo Civil. Explicacin: Comnmente esta clusula esta acompaada por otra que dice que previamente realizamos una inspeccin tcnica del mismo, lo cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas condiciones. Por ello si firmamos la clusula esa, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una prdida en la instalacin de gas tenemos que pagar la reparacin de toda la instalacin, as como tambin las reparaciones por filtraciones, calefn, electricidad, etc. Lo cual implicara una estafa, ya que ellos conocan el estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es un va crucis sin garanta de lograrlo. 2) Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo si DNI. Explicacin: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitara al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueo no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestin de fe. Esto adems permitira al dueo eximirse de cualquier responsabilidad civil, as como demandarnos por falsificacin de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo nico que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser Por ello la nica previsin que podemos tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueo, para ello ya deberamos pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78 mas honorarios de abogado, y tarda 10 das hbiles. 3) Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta. Explicacin: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hiptesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendramos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante. 4) Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mnimo. Explicacin. Si por cualquier razn pagamos fuera de este trmino, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de trmino que en el recibo figure de todos modos un da dentro del trmino. El argumento seria preguntarle al locador si
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por este pago fuera de trminos nos piensa cobrar algn inters o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo as lo exprese. En caso de decirnos que no, que exprese la condonacin o renuncia a su posterior reclamo, o mas sencillamente, que ponga como da de pago uno dentro del termino. Si esto no queda cerrado el locador tiene 10 aos para reclamar por esos das colgado de pago atrasado, ms los intereses de todo el periodo, ms las costas del proceso ejecutivo, ms los honoraros del abogado. 5) Que no pongan clusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de trmino, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato. Explicacin: Este tipo de clusulas son usurarias. Usura es la percepcin desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisin es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisara o fiscala cuando en la comisara no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la va penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias de conflicto tan grave. 6) Notificar por carta documento cualquier anomala grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo. Explicacin: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligacin esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligacin es notificar dichos acontecimiento. Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor dao por el agravamiento del problema. La falta de notificacin de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daos ocasionados por la dilacin en la reparacin. Por lo que si no mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situacin as como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy tcnico de entender, pero lo fcil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos correr este riesgo. 7) Que el depsito que dejamos al momento de entrar en la locacin sea en dlares, y que se transcriba el nmero de serie de cada uno al final del contrato, o en medio. Explicacin: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la locacin debemos tomar esta precaucin, ante la cual el locador, si no piensa quedrselo, debera aceptar. La razn radica en que en la justicia son adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retencin indebida que implica la no restitucin en tiempo y forma del depsito entregado oportunamente. La retencin indebida es un delito penal, y se configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo, no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurdicos inadmisibles. El ms usual es sostener que la retencin indebida no procede por dinero, por ser bien fungible o por no existir prisin por deudas. Pero admiten que en el caso de retenerse dlares el delito se encontrara configurado. As, podramos desistir de la accin penal por la que el locador seria llamado a declaracin indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de un penalista, a cambio de la legtima restitucin del depsito. 8) No esperar al ltimo mes para renovar el contrato o mudarnos. Explicacin: Comnmente la gente espera hasta los ltimos das para conversar las posibilidades de una renovacin. Esto le da mayor poder de negociacin al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios das o meses despus de vencido el contrato. Esto pone al locador en una situacin de ventaja gravsima sobre el inquilino, ya que adems de jugar con el aquerenciamiento de
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la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. As es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras mximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la clusula que comnmente prev penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cudruple del valor del alquiler que venia pagando hasta el ltimo mes de contrato. 9) Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo. Explicacin: El recibo de llaves es la nica constancia que acredita que termino la locacin. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por aos enteros despus de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la accin el locador hasta 10 aos despus de finalizada la relacin. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante. Y la nica solucin definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibrnosla pero no extendernos el recibo correspondiente, es la consignacin judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado. 10) Siempre tratar de alquilar a dueo directo. Explicacion: Las inmobiliarias que interceden comunmente exigen ilegitimamente el pago de la comision al inquilinos, bajo condicion de no alquilarle si no la abona. Y comunmente tambien exeden ellimite maximo del 4,15% que pueden percibir como comision tomando como base el monto total del valor del contrato. Ademas el negocio de la inmobiliarias es que cada dos aos se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Asi como tambien son los que poseen la experiencia para realizar contratos con clauslas abusivas como las aca explicadas, y accionarlas en su momento. ** Documento elaborado por el Dr. Fernandez.
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One Response to 10 consejos para alquilar, y no morir en el intento

Daniel says:
27 septiembre 2011 at 3:37 PM

Hola, estoy en una disputa de renegociacin de un contrato de alquiler. Varios de los puntos ac expuestos aplican a mi caso. Mi pregunta puntual es, hay alguna ley o resolucin que indique que una inmobiliaria no puede cobrar mas del 4,15% del valor del contrato? Donde puedo encontrar documentacin al respecto para poder negociar? Gracias.

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