DESALOJO"

Nuevo art. 680 ter

Esta novsima reforma incorpora el art. 680 ter -que establece obligatoriamente el

reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda-, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusin, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto. Siguiendo los lineamientos del art. 479 del CPCCN, el reconocimiento impuesto refirese al de lugares o cosas, se trata del inmueble objeto de la litis y, el magistrado tambin podr, conforme el inc. 2 de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo al inc. 3, en orden al art. 475, mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografas, filmaciones, exmenes cientficos e incluso reconstruccin de hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, segn el art. 326 inc. 2 del CPCCN., sin intervencin de la parte contraria, pero con asistencia del defensor oficial, segn los lineamientos del art. 327 de dicho cdigo.

IV. Agregado del art. 684 bis

Una segunda modificacin consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual, un trmite de lanzamiento inmediato del inmueble, a solicitud del actor y previa caucin real, conforme el procedimiento del art. 680 bis para la expulsin de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte, a ms de ejecutarse la caucin, cuando se probare que el primero obtuvo la medida, ocultando hechos o documentos que prueben la relacin locativa o el pago de alquileres.

V. El art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo

1. Alcances.
Dispone la nueva norma el reconocimiento judicial imperativo, en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b) deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e) uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h) intrusin.

2. Anlisis de cada causal:

Como paso previo al anlisis de cada causal especfica de desahucio contempladas por este artculo, mencionaremos la clasificacin que prima en la doctrina, sobre las causales de desalojo (Rocca, Ival, Contratos y procesos de locacin, Fedye, Bs. As., 1977, ps. 468 y sig.), excluyendo las que oportunamente perdieron vigencia por las derogadas leyes de emergencia en materia de alquileres, tan dainas al mercado locativo y que estancaron nuestro desarrollo inmobiliario.

3. Causales resultantes de las normas generales de los contratos:

Son stas una consecuencia directa del concepto de contrato en los moldes tradicionales de nuestro Derecho Civil. Rescisin pactada, automtica o no, segn convencin, con referencia a incumplimientos determinados en el contrato (arts. 1137 y 1197 del Cd. Civil). Rescisin por imperio de la ley, dada en caso de incumplimiento de prestaciones, formulada una preintimacin a cumplir y pasados los 15 das posteriores, sin resultado positivo (art. 1204 Cd. Civil) y, en el supuesto de falta de pago de alquileres, vencidos los 10 das desde la intimacin de pago (art. 5 ley 23.091) Rescisin originada en la declaracin judicial de excesiva onerosidad sobreviniente, ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles (art. 1198 Cd. Civil).

4. Causas resultantes de normas especiales sobre capacidad:

Se refieren a los arrendamientos de bienes de la mujer casada y del menor de edad en determinadas condiciones. Vencimiento del plazo mximo de 5 aos, cuando los ha dado en locacin el marido, correspondiendo el dominio a su cnyuge.

5. Causas legales especficas:

Vencimiento de los 10 aos de locacin, en los supuestos que el plazo contractual haya excedido ese lapso (art. 1505 Cd. Civil) Vencimiento de los trminos mnimos legales segn el destino (Art. 1507 Cd. Civil y 2 ley 23.091) En contrato por plazos menores a los mnimos legales arriba aludidos, aumento de la capacidad locativa por mejoras a realizar por el locador o en los casos de construccin no menor del 10%, de la valuacin fiscal del inmueble locado (art. 1507 Cd. Civil). Falta ccts. Uso abusivo que perjudique de pago de dos perodos consecutivos Cd. (arts. 1507 y 1559 Cd. de alquiler (art. 1579 Cd. Civil). Civil). Civil).

Uso diferente o distinto, como principio general, aunque no cause perjuicio (arts. 1504, 1555, 1559 y

Cesiones o subarriendos prohibidos por la ley o por el contrato (arts. 1507 y 1583 Cd. Civil) Abandono del bien locado por el locatario, sin dejar persona que haga sus veces (art. 1564 Cd. Civil y subsumida cumplimiento, en no la 49 de las uso realiza abusivo (art. ley (art. 1566 1567 Cd. Cd. 21.342). Civil). Civil). Obras nuevas realizadas por el locatario, que fueren nocivas. Esta causal en principio de encuentra Omisin por el locatario de cumplir con mejoras acordadas a su cargo y, que demandado el Destruccin total del inmueble locado, por caso fortuito (art. 1521 y 1604 inc. 3 Cd. Civil).

a)

Cambio

de

destino:

Se presenta el supuesto ms comn, cuando el locatario de vivienda muda ese destino a una actividad comercial, acumulndose tambin a veces con la causal de obras nocivas, debido a construcciones que

se

realizan

para

la

adaptacin

funcional.

Caera en esta causal quien viola lo dispuesto por el art. 1504 del Cd. Civil, ya que cuando el destino estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede cambiarlo y, si no estuviere determinado, el goce del inmueble deber ser conforme a su naturaleza o al que la costumbre del lugar le hace servir . Tambin el art. 1555 del cdigo prohbe el cambio de destino y aunque ello no le traiga perjuicio alguno al locador. El art. 1559 legitima activamente al locador, para demandar la rescisin culpable de la locacin o la supresin de las causas del perjuicio, en su caso, a ms de los daos y perjuicios, al locatario que cambia supuesto de muda el de destino (y destino tambin de obras locativo. nocivas). Recordemos que el art. 1566 habilita al locador para accionar por resolucin contractual, en el

b) Deterioro del inmueble:

Si el inquilino realiza obras o trabajos en el inmueble locado que lo alteren, modifiquen o perjudiquen, el locador estar habilitado por el art. 1566 del Cd. Civil, a demandar la resolucin del contrato.

c) Obras nocivas:
Cuando el locatario realiza obras que perjudiquen el inmueble, el locador puede exigir el desalojo, lo dispone as el art. 1566 del Cd. Civil. Obra nociva es la que daa o resulta perniciosa para el inmueble locado. En el supuesto de resolucin por esta causal, no rige el plazo de gracia que prev el art. 1204 del Cd. Civil.

d) Uso abusivo:
Orignase este supuesto, cuando el inmueble es usado desaprensivamente por el locatario, incluso causndole dao o deterioro, sea culposo o intencional y causado por el mismo inquilino o por sus convivientes, dependientes o huspedes. Procede el desalojo conforme se desprende de los arts. 1559 a 1563 del Cd. Civil.

e)
Civil).

Uso

deshonesto:

Al utilizarse el bien para fines deshonestos, el desalojo procede de inmediato (arts. 1503 y 1507 Cd.

f)

Falta

de

pago:

Se supone referido al impago de alquileres de dos perodos consecutivos , ante la intimacin previa cursada a ese fin, procede el desalojo (art. 1579 Cd. Civil y 5 ley 23.091).Tambin quedan ante ese supuesto, resueltos los subarrendamientos (art. 1606 Cd. Civil). Si hay clusula contractual estableciendo que las expensas de la P.H. o los impuestos territoriales integran el alquiler, tambin procede la resolucin por falta de pago de los alquileres."