GESTION DE LA CONSTRUCCION Y SU RELACION CON LA ITO

INDICE
1.

2.

GENERALIDADES Alcances y definiciones Administracin de obras Principios y aplicaciones Funciones, atribuciones, responsabilidades Organizacin de empresas y obras Gestin de compras Gestin de recursos humanos Evaluacin del desempeo Estudio de propuestas
COSTOS Y PRESUPUESTOS Presupuestos: tcnicas y mtodos Anlisis de precios unitarios Costos directos e indirectos Gastos generales

INDICE
3.

CUBICACIONES Norma Nch 353 Mtodos y procedimientos de clculo Importancia de las cubicaciones PROGRAMACION Y CONTROL DE OBRAS Principios Tcnicas de programacin y control de obras Obras repetitivas y singulares Control de los programas Reprogramacin de las obras Seguimiento e informes de los programas Generalidades uso software PROGRAMACION FINANCIERA DE LOS PROYECTOS Programas de inversin Flujos de caja La curva S

4.

5.

ALCANCES Y DEFINICIONES

LA INSPECCION TECNICA DE OBRA Tema tradicionalmente relacionado como el mecanismo utilizado por SERVIU en la fiscalizacin de sus obras, a fin de asegurar la correcta ejecucin de stas. Actualmente es utilizado tanto en las empresas pblicas como en las privadas, bajo diferentes formatos, buscando los mismos objetivos, controlar la correcta ejecucin de las obras contratadas.

ADMINISTRACION DE OBRAS

Se define como la gestin de administracin, control y ejecucin de proyectos de construccin. La realiza el administrador general de obras en conjunto con un equipo de terreno, que de acuerdo a proyecto y especificaciones tcnicas materializan el encargo del mandante.

Para lograr esto requiere contar con antecedentes como son:

Contrato firmado con mandante Presupuesto detallado Proyecto de arquitectura, ingeniera y especialidades EETT Bases Programacin fsica y financiera Aclaraciones En general, todos los antecedentes que se especifiquen en el contrato y que forman parte del proyecto.

PRINCIPIOS Y APLICACIONES
La ITO cumple una funcin tcnico-administrativo dentro del proceso de construccin, es decir, debe ser un organismo tcnico cuyos trabajos y funciones se desarrollen en colaboracin con el Mandante, de quien depende y al cual representa, entendiendo que la facultad de decisin deben quedar siempre asegurada para la entidad contratante.

FUNCIONES, ATRIBUCIONES, RESPONSABILIDADES

1.

Velar por el cumplimiento ntegro del contrato de construccin como as mismo de la documentacin anexa que lo componga exigiendo a la Empresa Constructora el fiel cumplimiento de las obligaciones impuestas en el referido contrato de construccin.

2.

Controlar la correcta y oportuna emisin de las boletas de garanta y plizas de seguro que resguardan el contrato de construccin. Adems controlar permanentemente la vigencia de las boletas de garanta (anticipo, fiel cumplimiento, canje de retenciones, etc.) y plizas de seguro (todo riesgo de construccin, responsabilidad civil, incendio, etc.) dando oportuno aviso al Mandante y Empresa constructora de las eventuales renovaciones y/o extensiones de las boletas y plizas que se requiera efectuar a objeto de mantener su vigencia y por ende el pleno resguardo del Contrato de Construccin.

3.

Visar los anticipos que otorga el Mandante a la Empresa Constructora en conformidad a lo establecido en el Contrato de Construccin. Control de la correcta formulacin del cobro. Visar los estados de pago ordinarios presentados por la Empresa Constructora Se debe verificar en terreno la aplicacin del correcto y real porcentaje de avance de cada una de las actividades o partidas de cobro Verificacin y correcta formulacin y aplicacin de los diferentes descuentos que se establezca en el contrato de construccin (retenciones y devolucin de anticipo)

3.1 3.2

3.3

Exigir a la Empresa Constructora, previo a la aprobacin de los Estados de Pago, la presentacin de la documentacin que respalda y acredita el oportuno pago de las obligaciones previsionales. As mismo exigir la presentacin por parte de la Empresa Constructora de un Certificado actualizado emitido por la Inspeccin del Trabajo en el cual acredite que no hay reclamos pendientes por parte del personal de la Constructora.
Solicitar con cada estado de pago un completo informe de control del Estado de pago parcial y acumulado registrando la situacin de las retenciones y devolucin de anticipo como tambin otras informaciones relevantes del contrato.

3.4

3.5

Visar los estados de pago por obras extraordinarias y obras adicionales presentados por la Empresa Constructora, los que debern haber sido autorizados por escrito por el Mandante Verificacin conceptual de la validez del cobro formulado, analizando el origen que gener la obra extraordinaria e informando los costos relaciones y el aumento eventual de plazos asociados a dicha obra, todo conforme a lo establecido en Bases y Contrato de Construccin. Verificacin de las cubicaciones y precios unitarios de la obra extraordinaria, conforme a lo establecido en el Contrato de Construccin. Verificacin de recargos por concepto de gastos generales y utilidades de los estados de pago y obras extraordinarias, todo lo anterior de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Construccin. Recepcionar la programacin de la obra que realice la Empresa Constructora efectuando estudio para la comprobacin del camino crtico, holgura de las actividades, cumplimento de los plazos contractuales, etc. Informando al Mandante. Exigir se mantenga vigente el plan de obra aprobado durante el tiempo que dure la obra.

3.6

3.7

3.8

4.

5.

Eventuales reprogramaciones de la obra debern ser similarmente revisadas. Supervisin tcnica general del avance y calidad de la construccin velando por el fiel cumplimiento del proyecto contratado y cumplimiento del contrato de construccin. Proponer a la empresa constructora las medidas destinadas a mantener el normal desarrollo de la obra conforme al plan de trabajo y a los plazos estipulados en el contrato Comprobar el cumplimiento por parte de la Empresa Constructora que las adquisiciones y contrataciones efectuadas correspondan a las especificaciones tcnicas del proyecto. Controlar asimismo que dichas adquisiciones o contrataciones se efecten oportunamente y conforme a la programacin correspondiente verificando su calidad. Calificar los atrasos de obra, obras extraordinarias, aumentos y/o disminuciones de obra, imprevistos, etc. Informar oportunamente al Mandante. Velar y controlar el cumplimiento por parte de la empresa Constructora de las normas de seguridad exigiendo a la Empresa Constructora la presencia en obra de un Experto en Seguridad.

6.

7.

8.

9.

Mantener informado al Mandante del avance de las obras y dems aspectos tcnicos propios de la Construccin, mediante la emisin de informes peridicos, estos son: - Control financiero- presupuestario - Control estadstico de la calidad de hormigones - Control de programacin de obra - Control de certificados - Reporte fotogrfico - Informe ejecutivo mensual Convocar y participar en las reuniones semanales de coordinacin en la obra a la que debern asistir los profesionales involucrados en la obra, estos son Arquitecto, Profesionales, Empresa Constructora, ITO y Mandante Coordinar con los profesionales del proyecto las aclaraciones y/o modificaciones que sean necesarias para el mejor desarrollo de la obra. Efectuar la Recepcin Provisoria y luego la Recepcin definitiva de la obra en conjunto con los profesionales relacionados al Proyecto y Mandante.

10.

11.

12.

ORGANIZACIN DE LAS EMPRESAS Y OBRAS

Gerente Inmobiliario
Administracin y finanzas

Tcnico Costos Proyectos ITO

Mercado

Asesora Jurdica

Servicio Cliente

Comercial

Construccin

CONSTRUCTORA
Constructora

Costos

Adquisiciones

Administracin Y finanzas

Urbanizacin

Directores de Obra

Industrializados

Organizacin en Obras
Director de Obra

Jefe de Obra

Administrativo

Topgrafo

Trazador

Pasa-trato (Obra de mano)

Bodeguero (Materiales)

Paol (Equipos)

Capataz Albailera

Capataz Carpintera

Jefe de Cuadrilla y o subcontrato

Jefe de Cuadrilla y o subcontrato

Jefe de Cuadrilla y o subcontrato

Jefe de Cuadrilla y o subcontrato

Cuadrilla

Cuadrilla

Cuadrilla

Cuadrilla

Cuadrilla

Cuadrilla

Cuadrilla

Cuadrilla

GESTION DE COMPRAS
Este tema se relaciona directamente con la gestin del departamento de adquisiciones, quien se encarga de realizar las cotizaciones relacionadas con los materiales y equipos que la obra requiera en cantidad y plazos establecidos en la programacin. Para esto es necesario que la obra haga entrega a Adquisiciones de los siguientes antecedentes: Listado general de tems, con las cantidades totales de obra, y precios unitarios especificados en el presupuesto. Programacin de entrega de los tems, especificando las cantidades a despachar en cada fecha.

Antecedentes

Los contratos por bienes y servicios requeridos por un proyecto superan el 50% del presupuesto del mismo, alcanzando a porcentajes muy superiores en muchos casos. Las actividades contratadas y su coordinacin generalmente resultan crticas para la duracin total de un proyecto. El desempeo final del proyecto depende de la calidad del trabajo de los proveedores y contratistas. El administrador del proyecto debe integrar y coordinar a todos los grupos que participan en las actividades del proceso de adquisiciones.

Proceso de adquisiciones
Todas las actividades requeridas para obtener los bienes y servicios requeridos por un proyecto, de acuerdo a:

Objetivos tcnicos. Objetivos de calidad. Objetivos de programacin. Objetivos de costo. Objetivos de desempeo en general.

Proceso general de adquisiciones

Definir los bienes y servicios a adquirir

Definir los objetivos a lograr

Seleccionar proponentes y completar solicitud de propuestas

Preparar propuestas (proveedores y contratistas)

Evaluar propuestas y adjudicar contrato

Administracin de los contratos

Cierre de contratos

La gestin de adquisiciones habitualmente se inicia durante el estudio de la licitacin, pues participa en el proceso de cotizaciones que completan los anlisis de precios unitarios del Presupuesto. Las precauciones que se deben considerar son: - Se deben realizar idealmente tres cotizaciones a cada tem, utilizando como factor de negociacin inicial la cantidad de obra a requerir para el total de la obra - Habitualmente se considera el menor valor de las cotizaciones, entregando este valor para la licitacin, siempre agregando un porcentaje adicional que resguarde el precio de posibles reajustes, alzas de IPC, problemas de stock que obligue a un cambio de proveedor - Para ciertos materiales que son muy importantes dentro del presupuesto se negocia en forma directa con un solo proveedor a fin de asegurar el mejor precio de licitacin, en este caso estn por ejemplo los hormigones, enfierraduras y moldajes. - Caso aparte son las cotizaciones de instalaciones de agua potable, aguas servidas, electricidad, aluminios, muebles y en general las grandes actividades de obras vendidas, las cuales deben ser cotizadas en forma directa con contratistas de especialidades y que requieren de la interaccin directa de quien est a cargo del estudio de la licitacin.

GESTION DE RECURSOS HUMANOS

Este tema se relaciona con el uso de la mano de obra en la construccin. La correcta utilizacin de este recurso est relacionado con diferentes factores siendo el mas importante el rendimiento de la mano de obra en la ejecucin de distintas actividades. Hay estudios y manuales que han resumido esta informacin para las actividades mas comunes, pero toda obra tiene condiciones especiales que pueden hacer variar estos clculos, lo mas importante es identificar y controlar los factores que puedan alterar el normal rendimiento de la mano de obra. A continuacin se presenta un anlisis de los principales factores.

Encuestas de prdidas
Consiste en un formulario diseado en forma ad-hoc para cada tipo de proceso, en el cual los trabajadores van anotando los errores cada vez que stos suceden. Tiene la ventaja de ser simples y muy efectivos para cuantificar la magnitud de ciertos defectos importantes. A continuacin se presentan algunos formularios que sirven para realizar estas encuestas

Cuestionarios
Estn orientados a identificar problemas que afectan el desempeo del recurso humano. Deteccin de elementos que afectan a la motivacin: Mal trato. Problemas de pago de salarios. Identificacin de aspectos del trabajo que afectan su desempeo: Entorno o ambiente de trabajo. Composicin de la cuadrilla. Condiciones de seguridad. Identificacin de fallas de la administracin: Recursos. Planificacin y coordinacin. Instrucciones de trabajo.

Encuestas de detenciones

Identifican fuentes de prdidas. Se centran en aspectos externos e internos de gestin de la obra, que afectan el trabajo del capataz y su gente. Suponen que el capataz es capaz de identificar y estimar con una exactitud apropiada, las prdidas de tiempo debido a detenciones. Requieren confianza e inters del capataz, y uso de la informacin por parte de la administracin de la obra, lo que se traduce en acciones concretas de mejoramiento.

Ejemplo de encuesta de detenciones

Cuadrilla: Fecha: Problemas frecuentes 1. Esperando materiales (bodega) 2. Esperando materiales (externo) 3. Esperando herramientas 4. Esperando equipos 5. Modificar/rehacer trabajos (diseo) 6. Modificar/rehacer trabajos (construccin) 7. Traslados 8. Esperando informacin 9. Esperando cancha de otras cuadrillas 10. Otros 11. Actividad: Minutos perdidos Nmero de obreros

Comentarios:_____________________________________________________

Anlisis de resultados
Categora 1. Esperando materiales (bodega) 2. Esperando materiales (externo) 3. Esperando herramientas 4. Esperando equipos 5. Modificar/rehacer trabajos (diseo) Total hh perdidas 144 15 27 12 227 % del total de hh perdidas 13 1,4 2,4 1,1 20,5

6. Modificar/rehacer trabajos (construccin)

7. Traslados 8. Esperando informacin/instrucciones 9. Esperando cancha de otras cuadrillas 10. Otras causas Totales

176
56 88 322 39 1.106

15,9
5,1 8 29,1 3,5 100

100

150

200

250

300

350

50 29,1 49,6 65,5 78,5 86,5 91,6 95,1 97,5

Esperas y detenciones ms importantes

0 98,9 100100 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

9. Es p. 5. C an M 6. /R ch M T. a /R (d T. is (c e on 1. o) st Es ru p. cc M i at n) .( bo 8. de Es ga p. ) In fo ./i ns 7. t. Tr 10 as .O la do tra s s ca 3. us Es 2. as p. Es he p. rra m at 4. m .( . Es ex pe te ra rn nd o) o eq ui po s

EVALUACION DEL DESEMPEO

En toda empresa es necesario determinar y evaluar la gestin de sus actividades. Para la ITO es determinante evaluar constantemente el desarrollo de la obra. A continuacin se presentaran algunas formas de evaluacin

Seguimiento y control

Seguimiento: corresponde a la obtencin y anlisis de la informacin sobre el desempeo hasta el momento en que se realiza el control, usando como base de referencia y comparacin a la planificacin: Consolidar datos de desempeo real

Identificar varianzas. Proyectar desempeo hacia el futuro.

Control: corresponde a tomar acciones en base a la informacin entregada por el seguimiento: Actuar sobre factores que estn produciendo variaciones.

Informe de Evaluacin y Anlisis de Desempeo

Proyecto:______________Fecha:_____________Evaluador:_______________ Factores de evaluacin
Cumplimiento de objetivos de gestin Cumplimiento de objetivos tcnicos Cuenta con apoyo requerido Adecuacin de recursos Cumplimiento del programa Cumplimiento del presupuesto

Observaciones

Registro y seguimiento de problemas

Proyecto:___________ Fecha:________ Informante:________________

Descripcin del problema y sus causas

Importancia o impacto

Accin recomendada y responsable

Beneficios esperados Comentarios/observaciones

Proyecto: _____________________________________________ Etapa: . _____________________________________________

Revisin N: 1

PISOS
Elemento a Inspeccionar: Identificacin Vivienda: Supervisor Responsable:

CON

ALFOMBRA

X NA
CUMPLE NO CUMPLE NO APLICA

PRELIMINAR
Actividad
Zona de trabajo Caractersticas de materiales Sobrelosa Pintura interior Puertas Horizontalidad superficie a revestir Planeidad superficie a revestir Superficie a revestir Limpia Certificado de ensayo y de acuerdo a especificaciones tcnicas Recibido Visto Bueno Recibido Visto Bueno Descolgadas 6 mm/3 m Sin deformaciones, pareja Afinada

Especificaciones

Mtodo de Revisin
Visual Documentacin Documentacin Documentacin Visual Nivel / Huincha Regla / Visual Visual

Chequeo

Firma Supervisor

Firma Responsable

Fecha

EJECUCIN
Actividad
Aplicacin de pegamento Ubicacin del encuentro de distintos revestimientos Tipo de unin con revestimientos diferentes Guardapolvos y junquillos Alfombra Uniforme En el eje de la puerta De acuerdo a especificaciones tcnicas Pintados, cortes parejos, firmes Tono uniforme

Especificaciones

Mtodo de Revisin
Visual Visual Visual Visual Visual

Chequeo

Firma Supervisor

Firma Responsable

Fecha

RECEPCIN
Actividad
Alfombra Uniones de paos Pelo alfombra Atraques a cermica, parquet, ventanales, bordes de escala Cubrejuntas Guardapolvos y junquillos Limpieza

Especificaciones
Paos estirados, firmes, limpios Invisible, limpios, firmes Uniformidad en la direccin Mnimo, parejo Colocadas, firmes, rectas Rectos, uniones parejas, sin manchas, firmes Aseo final

Mtodo de Revisin
Visual Visual Visual Huincha / Visual Sensorial Visual Visual

Chequeo

Firma Supervisor

Firma Responsable

Fecha

DEFINICIN DE PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIN Un presupuesto de construccin se define como, un plan numrico para asignar recursos a sus actividades especficas, a sus gastos generales directos e indirectos que componen el proyecto.

RECURSOS DEL PRESUPUESTO

Son aquellos que se establecen en el <<Anlisis de Precios Unitarios (APU)>>, del Anexo A Normativo de la NCh 353 - Of2000. En l se identifican dichos RECURSOS como:

Materiales
Humanos, mano de obra y sus leyes sociales Maquinarias, herramientas y equipos menores

Subcontratistas
CLASIFICACIN DE LOS RECURSOS

TANGIBLES:

INTANGIBLES:

materiales

dinero crdito experiencia saber hacer know how

humanos
maquinarias herramientas equipos menores subcontratistas

COMPONENTES DEL PRESUPUESTO:

sus Costos Directos Netos. ms los Recargos ms el impuesto al Valor Agregado - IVA menos el 65% del IVA cuando corresponda

El resultado de dichas operaciones establecer el valor total del Presupuesto.

Los Costos Directos Netos se calculan en funcin de:

la medicin o cubicacin de cada una de las actividades establecidas en las especificaciones tcnicas de la obra (ET).

del clculo de los valores unitarios de cada una de estas actividades (APU).

y por la sumatoria de los productos de la cantidad de obra por el valor unitario correspondiente

RECARGOS DEL PRESUPUESTO: Los RECARGOS, se componen de: los Gastos Generales y de la Utilidad Esperada

ESTUDIO DE PROPUESTAS
El estudio de presupuestos de obras es una de las tareas ms frecuentes de un profesional dedicado a la construccin. Existen diversos mtodos para hacer uno de estos estudios.

Concepcion del proyecto Estudios de factibilidad

Diseo Estimacin inicial Preparacin de la Documentacin inicial Licitacin

Presupuesto detallado Del contratista

Seleccin del contratista Presupuesto De avance

Trmino de Contrato

Evaluacin final

ESTUDIO DE UN PRESUPUESTO

Presupuesto De venta : Es la cantidad total de dinero que estima el contratista , que el Mandante le debe pagar por realizar la obra Presupuesto de proyecto : Es el costo de proyectar la obra e incluye todos los diferentes proyectos, como por ejemplo: Arquitectura, ingeniera de clculo, instalaciones y urbanizacin. Este costo puede o no estar incluido en el presupuesto del contratista, dependiendo de quien realice los diferentes proyectos, pero es importante que el Mandante los considere como un costo para su obra Costos directos de obra.: Es la estimacin, que realiza el contratista, de cunto le va a costar cada partida en cuanto a materiales, mano de obra y equipos. Los costos directos comprenden en suma cualquier costo que se pueda imputar, sin discusin, a una actividad o parte de la obra. ( ej. Albailes etc.)

Presupuesto de Venta Presupuesto de Proyecto Costo directo de obra. Utilidades de le empresa Gastos generales de obra Gastos generales indirectos Impuestos

Gastos generales de obra : Son los costos directos de la obra, que no se pueden imputar a una actividad especfica y deben ser prorrateados en las diferentes partidas y son de responsabilidad del jefe de faena, por ejemplo Sueldos, consumos, etc. Gastos Generales Indirectos : Incluyen aspectos tales como: Imprevistos : Es el riesgo de los gastos no controlables. A mayor seguridad en los precios y en las cantidades de las partidas, menor es el riesgo y por lo tanto, menores deberan ser los imprevistos

Seguros : Una forma de reducir algunos imprevistos es a travs de seguros. Existen seguros especialmente diseados para la construccin. Costo financiero : Es el costo de los prstamos necesarios para poder llevar a cabo las obras mientras se reciben los pagos del mandante. Garantas : Son los costos de las boletas de garantas que normalmente se exigen en los contratos, ej. Boleta de garanta, de buena ejecucin de la obra, fiel cumplimiento de contrato. Gastos Generales de Oficina central : Es el aporte que la obra realiza a la empresa por concepto de administracin de la oficina central. Estos gastos existen aunque la empresa no tenga obras, Ej. sueldo gerente, secretarias, etc. Utilidad : Es el monto del dinero que estima el contratista que debera ganar por realizar la obra. Normalmente se estima como porcentaje del presupuesto de construccin, depende fundamentalmente de las esperanzas mnimas de rentabilidad que tengan los socios o dueos de las empresas constructoras, del grado de complejidad y riesgo de la obra, proyecciones del mercado, y carpeta de obras de la empresa, etc. Impuesto : El tributo o gravamen que exige el Estado a las empresas y depende de cada obra. A partir de 1988, en Chile la actividad de la construccin se encuentra afecta al impuesto al valor agregado (IVA). Un caso particular es el de la construccin de viviendas, que cuenta con un crdito especial de 65% del IVA, es decir, el precio final de venta de la vivienda para uso por su comprador est afecto a un IVA real del 6,65% (19% * 0,35), pero si la construccin es para negocios, se debe pagar el valor total del IVA Subsidios Estatales : Son regalas que otorga el estado durante ciertos perodos (por ejemplo: bonificacin, mano de obra, rebaja de impuesto, etc.)

ETAPAS EN EL ESTUDIO DE UN PRESUPUESTO Efectuando el llamado por el mandante, el contratista inicia el estudio de la propuesta al presentarse a la licitacin. El sistema para el estudio de una propuesta depende de mltiples factores: como procedimientos de la empresa, tipo de licitacin, disponibilidad de herramientas, etc. A toda esta actividad se considera como la planificacin de la propuesta.

Primero deben analizarse el calendario de la licitacin configurando un programa para el estudio de la propuesta. El contratista debe auto imponerse, al menos, lo siguiente. La fecha en que concluir el anlisis de los precios. Plazos que se dar para terminar aquellos documentos tcnicos que requieren contar antes del anlisis de precios terminados (planificacin de la obra general de pagos, programas de utilizacin de recursos, etc.) Plazo que requerir para los gastos generales , considerando que algunos de ellos dependen del costo directo de la obra ( gastos financieros, por ejemplo) Plazo mximo para recibir cotizaciones de los proveedores. Tiempo que requerir la confeccin de planos, digitacin y compaginacin de la propuesta. Plazo que deber otorgar a los subcontratistas para la presentacin de sus ofertas. Plazo para preguntas del mandante Plazo para revisar la oferta. Estudio de las bases de licitacin y bases administrativas, plasmados en el programa de la obra con los plazos sealados por el mandante para el trmino de la obra.

ETAPAS EN ESTUDIO DE COSTO DIRECTO El primer paso para estudiar un presupuesto consiste en dividir la obra en partidas o tems de pago que consideren todos los gastos que incurrir en la construccin de las obras. Una vez aceptado el presupuesto, si se ha omitido algn tem, ste normalmente pasa a ser una prdida para el contratista.
Las prdidas deben ser medibles, presupuestables y controlables, de modo de poder cuantificar avances, cobrar estados de pago y comparar avances real con el programado. Es conveniente que cada partida sea identificada con un cdigo y que tenga adems una descripcin o nombre. Para facilitar el primer paso se debe analizar la Norma chilena 1156 Of. 77. Especificaciones tcnicas para la construccin, ordenacin y designacin de partidas. El segundo paso en el estudio de un presupuesto es determinar la unidad de medida que tendr cada partida. Estas unidades pueden estar en la Nch 353 Of. 2000 Mensuras en obras de edificacin. El tercer paso es cubicar las distintas partidas, es decir, calcular las cantidades de unidades de cada partida, sean estos volmenes (m3 u otra unidad), reas, longitudes, etc. El cuarto paso consiste en estimar el costo de la partida, es decir se estudia su precio unitario, para lo cual se realiza un anlisis de precios unitarios o estudio de costos base de cada uno de los componentes de la partida.

El costo directo o precio unitario ( P.U) de una partida debe incluir todos los costos en que se incurre para ejecutar un trabajo y debe ser compatible con las bases de medicin y pago de las partidas . En general se estima como formado por cuatro componentes que dependen de la naturaleza de la partida y del proceso constructivo que se utilice. P.U Partida = P.U. Mano de obra + P.U. Materiales + P.U. Equipos + Otros Costos

Mano de Obra : Es el costo de la mano de obra involucrada en la partida, separada por especialidad. Se asigna segn especialidad, planificacin de la obra y productividad requerida. Materiales : Es el costo de los materiales puestos en obra. Se obtiene de la cubicacin y de las especificaciones tcnicas.
Mquina, equipos y herramientas : Es el costo de los equipos, mquinas y herramientas utilizables en la partida. Depende fundamentalmente de la planificacin de la obra y de la estrategia que se adopte para llevarla a cabo. Otros Costos : Considera equipo, herramientas y elementos menores que se requieren para efectuar una faena, por ejemplo: escaleras, huinchas, andamios y otros. COSTO BASE DE LA MANO DE OBRA Este costo es distinto para las diferentes especialidades de mano de obra que participan en el proyecto, como por ej. Profesionales, personal tcnico, maestros, ayudantes, jornaleros, personal administrativo, etc. Es un costo sujeto a factores subjetivos que a veces son difciles de evaluar cualitativamente. Inciden en la variabilidad de los precios diversos factores tales como:

Exigencia de habilidades especiales. Exigencia de conocimientos especiales Exigencia de condiciones fsicas especiales. Demanda de mano de obra en el mercado Para una buena evaluacin de MO, se debe conocer o estimar el rendimiento del trabajador. Para esto se debe considerar que el tiempo total de permanencia de un trabajador en una obra es aprovechado solo parcialmente, pudiendo hacerse una subdivisin de su trabajo Trabajo productivo : Actividad que directamente a la produccin, por ej. Colacin de moldaje, hormigonado, alzaprimado, etc. Trabajo contributario : Actividades de apoyo aporta

Gastos Generales
los Gastos Generales, corresponden a aquellos que por su naturaleza, no es posible de incluir en cada actividad especfica. Por tanto estos gastos se desagregan en: Gastos Generales Directos de obra y Gastos Generales Indirectos de la Oficina Central de la Empresa.

Los Gastos Generales Directos de obra corresponden a: los Gastos de los RRHH de la Obra, del nivel profesional, tcnico, administrativo, etc. y

de los Gastos Operacionales de terreno, infraestructura, electricidad, agua, comunicaciones, etc.

Los Gastos Generales Indirectos corresponden a:

los gastos de la oficina central, distribuidos proporcionalmente a los montos de cada presupuesto, ms el total de los gastos financieros y de garanta que afecte a dicho presupuesto.

 La Utilidad Esperada de la Construccin del Proyecto.

Dicha utilidad esperada tiene estrecha relacin con la

magnitud

del

proyecto,

tiempos

de

ejecucin,

expectativas propias del contratista.

Finalmente se deben agregar el Impuesto al Valor

Agregado y sus descuentos dependiendo del tipo de construccin a que se refiera.

Para

las construcciones habitacionales DFL2, se

descontar un 65% del valor del IVA facturado por la

Constructora a la Inmobiliaria.

Detalle de gastos generales

Descripcin Proyectos, asesoras, ensayos
Copias planos As built Planos de construccin Urbanizacin Planos de construccin viviendas gl u u 1 4 10 1 1 1 $220.000 $100.000 $100.000 $220.000 $400.000 $1.000.000

Cant.

Meses

P. Unitario

Total

Mecnica de suelos
Granulometra Proctor Densidades Ensayes a la compresin Constantes hdricas Dosificacin CBR u u u u u u u 1 1 200 80 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 $15.000 $30.000 $4.000 $15.000 $10.000 $30.000 $15.000 $15.000 $30.000 $800.000 $1.200.000 $1.200.000 $30.000 $15.000

Descripcin
Equipo menor (compra)
Chuzos

Cant.

Meses

P. Unitario
$15.000

Total

35

$525.000

Picotas
Palas Carretillas Extensiones Taladros

u
u u ml u

40
150 60 1.500 7

1
1 1 1 1

$5.000
$2.000 $23.000 $600 $60.000

$200.000
$300.000 $1.380.000 $900.000 $420.000

Baldes
Combos Esmeril angular Hidrolavadora Demoledor

u
u u u u

200
10 6 1 1

1
1 1 1 1

$900
$9.000 $85.000 $250.000 $390.000

$180.000
$90.000 $510.000 $250.000 $390.000

Brocas varios tamaos

Discos de corte Focos de iluminacin Herramientas menores

gl
gl u gl

1
1 40 1

1
1 1 1

$800.000
$400.000 $15.000 $200.000

$800.000
$400.000 $600.000 $200.000

Descripcin
Equipo menor (arriendo)
Cuerpos de andamios

Cant.

Meses

P. Unitario
$250

Total

u/mes

2000

$4.000.000

Tablones de andamios
Alzaprimas Sierra circular Lijadora orbital Nivel topogrfico

u/mes
u/mes u u u

4000
3000 2 2 1

8
6 4 2 9

$90
$90 $60.000 $120.000 $80.000

$2.880.000
$1.620.000 $480.000 $480.000 $720.000

Taqumetro
Demoledor Computador en obra UPS Coloso

u
u u u u

1
1 6 1 1

9
5 1 9 9

$180.000
$120.000 $220.000 $50.000 $400.000

$1.620.000
$1.080.000 $1.320.000 $450.000 $3.600.000

Retroexcavadora

hr

320

$12.500

$4.000.000

Descripcin
Consumos de obra
Agua

Cant.

Meses

P. Unitario
$300.000

Total

10

$3.000.000

Luz
Gas licuado Telfono fijo Telfono mvil Internet

u
u u u u

1
1 1 1 1

10
9 9 9 9

$600.000
$40.000 $100.000 $60.000 $25.000

$6.000.000
$360.000 $900.000 $540.000 $225.000

Petrleo diesel
Bencina Aceite motores Arriendo camioneta

lt
lt gl mes

100
100 1 1

9
9 9 9

$500
$650 $20.000 $450.000

$450.000
$585.500 $180.000 $4.050.000

Descripcin
Elementos de seguridad
Protector auditivo (tapones) Protector auditivo (audfonos) Cinturn seguridad Cuerda de vida Arns Guante descarne Guante goma Trajes de agua Botas concreteras Botas de agua Antiparras Lente policarbonato Mascarillas desechables Respirador con filtro Filtros Botiqun Extintores

Cant.

Meses

P. Unitario
$500 $3.000 $18.000 $6.000 $16.000 $990 $990 $5.000 $15.000 $7.000 $990 $1.300 $70 $12.000 $2.000 $10.000 $45.000

Total

u u u u u u u u u u u u u u caja u u

30 1 2 2 2 100 50 40 10 20 50 20 100 1 1 1 5

8 5 8 8 8 9 8 6 3 4 9 8 9 5 8 8 1

$1.200.000 $150.000 $288.000 $96.000 $256.000 $891.000 $396.000 $1.200.000 $450.000 $560.000 $445.500 $208.000 $63.000 $60.000 $16.000 $80.000 $225.000

Descripcin
Gastos oficina obra
Artculos de aseo Artculos de escritorio Insumos computacin Gastos movilizacin Caja chica Talonarios (vales por, memo. etc.) Fotocopias Caf-azcar-te

Cant.

Meses

P. Unitario
$15.000 $30.000 $10.000 $10.000 $100.000 $25.000 $5.000 $10.000

Total

Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes

1 1 1 1 1 1 1 1

9 9 9 8 9 9 8 9

$135.000 $270.000 $90.000 $80.000 $900.000 $225.000 $40.000 $90.000

Descripcin
Personal de obra
Administrador de obra Jefe de terreno Jefe de obra Control de calidad Capataz hormigones y jornales Capataz albailera y estucos Capataz enfierradura y moldajes Capataz terminaciones Capataz carpinteras Capataz urbanizacin Capataz instalaciones Topgrafo Trazador Administrativo Bodeguero Prevencionista Pasa tratos Paolero

Cant.

Meses

P. Unitario
$2.300.000 $1.500.000 $1.000.000 $700.000 $560.000 $560.000 $560.000 $560.000 $560.000 $560.000 $560.000 $560.000 $350.000 $750.000 $450.000 $1.000.000 $250.000 $250.000

Total

u u u u u u u u u u u u u u u u u u

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

11 10 9 9 9 7 7 6 4 6 9 8 9 10 9 9 9 9

$25.300.000 $15.000.000 $9.000.000 $6.300.000 $5.040.000 $3.920.000 $3.920.000 $3.360.000 $2.240.000 $3.360.000 $5.040.000 $4.480.000 $3.150.000 $7.500.000 $4.050.000 $9.000.000 $2.250.000 $2.250.000

Descripcin
Personal de obra
Ayudante trazador Llaveros Jornal patio Guardias Bonos septiembre y diciembre

Cant.

Meses

P. Unitario
$250.000 $220.000 $175.000 $350.000 $5.000.000

Total

u u u u u

1 1 6 8 1

9 5 9 12 2

$2.250.000 $1.100.000 $9.450.000 $36.600.000 $10.000.000

Resumen GG Proyectos, asesora y ensayos Mecnica de suelos Equipo menor compra Equipo menor arriendo Consumos de obra Elementos de seguridad Gastos oficina obra Personal de obra

$ 1.620.000 $ 3.290.000 $ 7.145.000 $ 22.250.000 $ 16.290.500 $ 6.584.500 $ 1.830.000 $174.560.000

TOTAL

$233.570.000

Para el clculo del porcentaje de gastos generales se debe considerar lo siguiente:

%GG= Monto de GG Monto Costo directo x 100

Este monto queda reflejado a continuacin del presupuesto y antes del IVA.

En el caso que se quiera prorratear los GG, esto se debe hacer en funcin de cada APU, al cual se debe agregar el porcentaje adicional correspondiente al GG, quedando este costo incorporado en cada actividad del presupuesto.

Total G.G. Fijos

84.892.969

Costo directo Total Costos fijos B.- Variables 1.-Boletas de garanta

958.232.699 1.043.125.668

850.000

2.-Seguros 3.-Contrato, permisos y copias

4.-Aporte of.central 4% del CD+GG Total Gastos Generales Variables

3.000.000 15.000.000
41.725.027 60.575.027

Gastos Generales Utilidad Neta Imprevistos Reparaciones Post-venta

145.467.996 55.185.034,74 11.037.006,95 11.037.006,95 5% 1% 1%

RESUMEN Costo Directo Gastos Generales Utilidad Neta Imprevistos y reparaciones post-venta 958.232.699 145.467.996 55.185.035 22.074.014 1.180.959.743

TOTAL GASTO GENERAL, UTILIDAD E IMPREVISTOS Y REP. POST VENTA

% GASTO GENERAL, UTILIDAD E IMPREVISTOS Y REP. POST VENTA.

222.727.044
23%

TOTAL NETO CONTRATO TOTAL UF NETO CONTRATO IVA BONIFICACIN IVA TOTAL UF BRUTO CONTRATO TOTAL BRUTO POR VIVIENDA 50 19500

$ UF 19% -65% UF UF/VIV.

1.180.959.743 60.562,038 11.507 -7.479 64.589,414 1.291,788

COSTOS FINANCIEROS
Los costos financieros tienen relacin con los gastos relacionados con el financiamiento de una construccin. Estos pueden ser variables dependiendo del tipo de contrato. Los costos financieros mas comunes son: Inters aplicado a los capitales financiados por el banco a una tasa determinada que puede ser mensual, trimestral o anual Costo de las boletas de garanta solicitadas por el mandante para garantizar contrato, anticipo, buena ejecucin El caso del financiamiento bancario se da mas que nada en proyectos propios que en proyectos a estados de pago.

COSTOS EN AUMENTOS Y DISMINUCIONES DE OBRAS

Para determinar si un aumento o disminucin de obra procede, se debe tener claro lo que est establecido en el contrato. Habitualmente cuando se trata de un contrato a suma alzada, los aumentos o disminuciones de obra proceden de acuerdo a los mismos precios cobrados en el presupuesto vertical. En el contrato tambin se define el cobro de gastos generales y utilidad asociada a estos AO/DO, lo que generalmente se define es que cuando el costo directo de stos es mayor al 5% del valor de costo directo de la obra procede el cobro de GG y U. Otra forma de evaluarlo es si estos AO/DO requieren una modificacin en los plazos, de ser as, entonces afectan a los GG y corresponde aplicar el porcentaje asignado en el presupuesto. Los AO/DO, son entregados por el Director de obra a la ITO a travs del libro de obra, en el formato que la ITO defina y con la documentacin de respaldo necesaria, deben ser revisados por la ITO dentro del plazo que establece el contrato, verificando que en el proyecto corresponda su cobro y chequeando los precios unitarios. Cuando un AO sea con precios unitarios nuevos ste deber ser de igual forma aprobado por la ITO antes de proceder a su cobro.

Control de cambios
Proyecto:_______________________ Actividad:______________________ Originador:_____________________ Descripcin del cambio: Fecha:__________________

Impacto del cambio (reas):

Costo del cambio:_________________________________________ Valor del cambio:_________________________________________

Propuesto por:______________ Revisado por: :______________ Aprobado por: :______________

Firma:___________ Firma:___________ Firma:___________

Fecha:_______ Fecha:_______ Fecha:_______

NOTA DE CAMBIO N 1

Mandante

RESPALDO

Fecha

Asunto

Partida invol.

Planos (n, detalle, etc.) Anot. en libro de obras, correo, etc.

Motivo de la NC (descripcin detalllada)

A.-

ORIGEN CONTRACTUAL P. Unit.

B.-

MODIFICACION Ca nt. P. Unit.

Item

Descripcin

Cant.

Total -

Item 0

Descripcin 0

U 0

Total -

SUBTOTAL COSTO DIRECTO ORIGEN CONTRACTUAL

SUBTOTAL COSTO DIRECTO MODIFICACION

0,000 0 0,000 0

VB

Administrador de Obra
Inspeccin Tcnica de Obra Proyectista (Arq., Ing., etc.)

fecha

firma

IVA
CREDITO IVA Inmobiliari a

19%

65%

OBRAS EXTRAORDINARIAS
El concepto de obras extraordinarias es diferente al AO, se definen las obras extraordinarias como actividades ajenas al contrato de construccin inicial, es decir son actividades que nunca estuvieron en el proyecto original y que deben ser evaluadas en forma independiente al proyecto original contratado. Las OE son de solicitud exclusiva del mandante a travs de sus proyectistas los cuales deben realizar la solicitud a travs del libro de obra. Para su revisin y visto bueno debe tener el mismo procedimiento que los AO. El cobro de los GG y U no son necesariamente los del presupuesto original, es rol de la ITO, en estas instancias de cuidar los intereses del Mandante, participar en las negociaciones de las obras extraordinarias en su costo directo y gastos generales.

SOFTWARE PARA ESTUDIO DE COSTOS Y PRESUPUESTOS

Son programas diseados especialmente para el estudio de presupuestos de la construccin, algunos ejemplos son: Notrasnoches Presto Este ltimo es un programa de origen espaol en sistema Windows, que se basa en mdulos complementarios que van ampliando las aplicaciones en base al presupuesto inicial ingresado, los mdulos mas importantes son:
Presupuesto Compras Planificacin Medicin Cubicacin Autocad Este programa adems sirva para la realizacin de mediciones de presupuesto comparando con el real.,

CUBICACIONES

Norma chilena oficial Nch 353. Of2000 Esta norma tiene como objetivo establecer procedimientos uniformes para determinar cantidades de las partes que constituyen las obras de edificacin y todos sus componentes. En este documento se realiza una descripcin por actividad de las consideraciones y procedimientos necesarios para realizar las cubicaciones, estableciendo metodologas, unidades, particularidades, es decir, es un documento de apoyo prctico que facilita el proceso de cubicacin. Adicional a lo anterior, muestra detalles constructivos que facilitan la interpretacin de la norma y aclaran la forma de cubicar. Como complemento a esta norma existen las normas:

Nch 1156/1. Of 1999 Nch 1156/2. Of 1999 Nch 1156/3. Of 1999 Nch 1156/4. Of 1999 Nch 1156/5. Of 1999

Estas normas se llaman

Construccin-Especificaciones tcnicas-Ordenacin de designacin de partidas.

Complementan la Nch 353 pues establecen la elaboracin de especificaciones tcnicas y profesionales por parte de profesionales y empresas, para uniformar la presentacin de estos documentos a las instituciones pblicas y privadas. Lo mas importante al momento de cubicar y hacer un presupuesto es la utilizacin de un lenguaje tcnico comn, que sea claro y ordenado, de manera que cualquier profesional del rea pueda estudiar los documentos y poder entenderlos e interpretarlos. En este punto la ITO puede exigir la interpretacin de estos documentos, es decir, una elaboracin adicional que permita esclarecer los antecedentes. Las cubicaciones siempre deben ser precisas, este tema es muy importante pues de ello va a depender el buen desarrollo de la obra y minimizar los riesgos de atrasos y problemas de calidad.

Mtodos y procedimientos de calculo

Existen diversas opciones de cubicacin de proyectos, desde el clculo manual pasando por planillas Excel hasta llegar a programaciones Access. Todas estas alternativas son herramientas de apoyo al cubicador, lo ms importante es mantener un mtodo y llevar un orden de cubicacin. A continuacin se presentarn alternativas en planillas de cubicacin.

Enlucido yeso cielo

133,36

LOSA

Totales

640,08

76,81

Dimensiones

m
A2 B2

m2
Moldaje

m3
Hormign

Recinto

Denom.

A1

B1

Espesor

Losa
L101
0,95 4,35

0,12

4,13

0,50

L102

1,80

4,35

0,60

0,95

0,12

8,40

1,01

L103

3,20

4,05

1,05

0,80

0,12

13,80

1,66

Programacin y control de Obras

Principios de la planificacin de proyectos

Anlisis del proyecto y de sus resultados. Anticipacin del futuro. Manejo de riesgos. Comparacin futura. Programacin de la produccin y sus recursos. Coordinacin y control. Produccin de datos para control de gestin y futuros proyectos.

El proyecto y sus riesgos

Quin
Participantes involucrados Iniciadores del proyecto Jugadores posteriores Otras partes interesadas

Qu
Diseo
Plan basado en actividades

Cmo

Con qu
Recursos asignados

Cundo

Plan de ejecucin en el tiempo

Por qu
Motivos: utilidades ingresos costo Otros motivos

Quin?: Cada proyecto es el resultado de la participacin de muchas personas. Qu?: en esta primera fase se establecen los objetivos, es decir, el propsito del proyecto. En resume definir qu tipo de obra se va a construir (vivienda, carretera, hospital, colegio, etc.). Interesa saber lo que se refiere a su magnitud y complejidad. Cmo?: Se deben considerar todas las actividades necesarias para lograr la implementacin de un proyecto, se debe hacer un listado de las actividades y relacionarlas a travs de un diagrama de flujo. Con qu?: se refiere a los recursos para su realizacin, los que pueden ser financieros, tcnicos, humanos Dnde?: Se refiere al espacio fsico donde se llevar a cabo el proyecto, en este lugar deben llegar los recursos que permitan ejecutar el proyecto. Cundo?: ligado al plazo para la materializacin del proyecto que equivale a la suma de los plazos parciales. Para ello cada actividad debe ser planificada dentro de un calendario o programa que deben ser cumplidos. El plazo es siempre una limitante para la realizacin de un proyecto, debiendo ser indispensable el manejo adecuado de recursos para poder cumplirlo.

Etapas de la planificacin del tiempo y costo

ESTRUCTURA DE SUBDIVISIN DEL PROYECTO OBJETIVOS ALCANCE RESTRICCIONES INFORMACION RECURSOS RIESGOS OTROS ACTIVIDADES SECUENCIA

ORDENAMIENTO
DURACIONES COSTOS

PLAN
PROGRAMA PRESUPUESTO

SEGUIMIENTO Y CONTROL

Ejemplo de una ESP

Proyecto Edificio de generacin elctrica de emergencia
Documentos de diseo Documentos de diseo conceptual Documentos de diseo detallado Estructura del edificio Generador de emergencia Monitor 1 Monitor 2 Equipo de control

Chimenea Fundacin

Excavacin fundaciones
Obra gruesa Elementos prefabricados Cerchas techumbre

Generador A Generador B Equipo de prueba

Anclajes
Estructura chimenea Ventiladores Ductos

Instalaciones

Remocin de calor

PROGRAMACION
Es la etapa de organizacin de un proyecto, en que se realiza un ordenamiento secuencial de actividades y eventos a travs del tiempo y la asignacin de fechas y oportunidades en las cuales stas se llevarn a cabo de manera tal, que se cumpla con lo establecido en la etapa de planificacin. La programacin no slo se ocupa de las actividades sino que tambin considera la programacin de recursos tales como: mano de obra, maquinaria, materiales y financiamiento. La cantidad de programas como tambin el grado de detalle y complejidad de ellos est en directa relacin con la magnitud del proyecto. Es posible programar de lo general a lo particular, pudiendo llevar la programacin hasta un nivel mximo de detalle, pero se debe tener en cuenta hasta donde es factible llevar los niveles de programacin: Se debe programar hasta donde la empresa est en condiciones de controlar esa programacin. Se debe programar hasta donde los beneficios econmicos que se puedan obtener sean mayores que los gastos de programar y controlar. El programa de un proyecto se realiza normalmente antes que ste se inicie y por lo general tanto su confeccin como por su manejo, son de responsabilidad del Administrador de obra o encargado del proyecto, quien debe tener requisitos como: Amplio conocimiento del diseo, procesos constructivos y mtodo de trabajo para que la obra se realice. Manejo de las caractersticas y comportamiento de los recursos que intervendrn, principalmente en lo referido a los rendimientos.

Determinacin de la secuencia de las actividades

Restricciones tcnicas Restricciones de recursos Restricciones ambientales Restricciones de la administracin Restricciones de oportunidad de inversin Restricciones de seguridad Otras restricciones

TECNICAS DE PROGRAMACION Y CONTROL DE OBRAS METODOS Y TECNICAS

1.

Carta Gantt o carta de barras. Mtodo del camino crtico (CPM)

2.

Mtodo de flechas. Mtodo de precedencia. Mtodo de precedencia modificado.

3. Otros mtodos.

1.

Sistema Gantt: Consiste en una matriz que contiene en columnas toda la informacin relativa a actividades y en filas las correspondientes al cronograma. Normalmente se presenta en fechas del calendario. Se anota la presencia de una actividad en el tiempo por medio de un sistema de barras

ITEM

DESCRIPCION ACTIVIDAD

UNIDAD

CANTIDAD

DURACION ACTIVIDAD

FECHA CALENDARIO NUMERO DE PERIODOS

Total

Procedimiento

Determinar las actividades mas significativas del proyecto Calcular la cantidad de obra por partida (cubicaciones) Estimar la cantidad de tiempo para realizar cada actividad con los recursos disponibles haciendo uso de los rendimientos. Establecer una sucesin de actividades lo mas lgico posible. Representar con una barra cada actividad, la duracin de cada una estar representada por el tamao de la barra, manteniendo las longitudes de las barras de acuerdo a su tiempo efectivo de desarrollo, unidad de tiempo que es comn en todas las actividades. Se dimensiona la escala de tiempo, asignndole un valor en das calendario, luego se hace coincidir el principio con el da 0 de comienzo de la obra.

2.

Sistema CPM
Sistema de malla o de trayectoria crtica, que se representa por medio de un modelo grfico llamado malla de programacin, en el que se consignan todas las actividades que intervienen en un proyecto y sus respectivas relaciones. Dentro de esta malla existe un grupo de actividades que constituyen la trayectoria crtica del programa, entendindose por tal al conjunto de actividades, de cuya duracin depende la del proyecto y cualquier variacin que se produzca en ellas, repercutir necesariamente en el plazo total del proyecto. En este sistema se manejan conceptos como: PI (CE): primera fecha de inicio PT(TE): primera fecha de trmino UI (CL): ltima fecha de inicio UT(TL): ltima fecha de trmino

Holguras: periodos de tiempo asociados a cada actividad que pueden ser HL (holgura libre) o HT (holgura total), la diferencia entre ambas es que aunque ambas pueden atrasar su inicio, la primera no afecta al resto de las actividades y la segunda si. Respecto a la trayectoria crtica, las actividades que la componen tienen holgura total o nula y se llaman actividades crticas, por lo tanto para determinar la ruta critica de un programa se deben identificar todas aquellas actividades cuya holgura total sea cero.
Para programar existen dos formas de hacerlo:

1.

Sistema flecha actividad: donde las flechas representan las actividades que comienzan y terminan en un nodo
Sistema nodo actividad: donde los nodos representan las actividades y las flechas se utilizan para explicitar las relaciones entre ellas.

2.

Mtodo CPM: Precedencia

Las actividades son representadas en los nodos, generalmente de forma rectangular. El lado izquierdo del rectngulo representa el evento de inicio de la actividad y el lado derecho, el trmino de ella. Las flechas representan las relaciones lgicas de precedencia.

Mtodo CPM: Precedencia modificado

Incluye nuevos tipos de relaciones de precedencia.

A
A B A B A B B

Trmino - Comienzo TC (FS) Relacin normal de precedencia Comienzo - Comienzo CC (SS) Trmino - Trmino TT (FF)

Comienzo - Trmino CT (SF)

3.

Sistema PERT

El sistema PERT considera los mismos elementos y conceptos bsicos que el sistema CPM. La gran diferencia entre estos sistemas es que el mtodo PERT incluye las probabilidades en la determinacin de sus duraciones. Como se ha sealado antes, los elementos determinantes en la duracin de una actividad son el rendimiento y las cantidades de obra, los cuales son esencialmente variables. La variabilidad de estos elementos se debe a la independencia de mltiples factores cuyo conocimiento y determinacin exacta resulta imposible, por lo que el programador hace la mejor estimacin, sabiendo que dicho valor necesariamente conlleva un grado de incertidumbre, el que queda implcito en los programas. El programa PERT permite resolver el problema anterior ya que las duraciones de las actividades son consideradas como variables aleatorias, que tienen una distribucin de probabilidad definida y para cada valor que tomen tiene asociado el grado de probabilidad o confiabilidad de ocurrencia correspondiente.

Obras singulares. Obras repetitivas

Este tema establece la diferencia al momento de programar para obras singulares o particulares y para obras repetitivas o rtmicas. La gran diferencia entre ambas es el tipo de proyecto el cual, para determinar una obra rtmica debe ser repetitivo o tener partes que as lo sean, el mejor ejemplo son las viviendas sociales, las cuales son habitualmente iguales y en gran cantidad. La caracterstica principal de esta programacin es que todas las operaciones o actividades que intervienen en la construccin de cada uno de estos elementos repetitivos se realizan en un tiempo comn llamado RITMO. La razn de llevar todas las operaciones a un tiempo comn es eliminar los tiempos muertos (holguras) que se producen en las operaciones de menor duracin , haciendo de este modo todas las actividades crticas y de esa forma lograr un proceso continuo. Para desarrollar este mtodo es necesario lo siguiente:

Listado de todas las operaciones repetitivas, agrupndoles en actividades Estimar el tiempo requerido para completar cada unidad de produccin con una cantidad de recursos determinada. Evaluar si el ritmo mas largo puede ser acortado asignando mas recursos . Repetir con el siguiente ritmo mas largo y continuar hasta que todos los ritmos sean aproximadamente los mismos. Utilizando un diagrama de barras, dibujar los ritmos de cada actividad, respetando todas las restricciones de secuencia entre ellas. Evitar interferencia fsica, permitiendo que cada cuadrilla abandone el rea de trabajo antes de comenzar con la siguiente actividad. Verificar que no hay conflictos en la utilizacin de los recursos.

CONTROL DE PROGRAMAS
La programacin que habitualmente se lleva en las obras se realiza con el programa Project, el cual tiene mltiples herramientas que facilitan el trabajo de controlar la programacin en obra, habitualmente la ITO debe tener actualizado el programa entregado por la obra y debe hacer un seguimiento semanal de: Inicio de actividades Trmino de actividades Duracin de cada actividad Para esto se presenta el siguiente formato Excel de apoyo

31-102007

4.798
Cant. Total obras viv. Prog. a ejecuta r
Viv . Eje cut ad as

Proy

real

Descripcin Actividad s/Gantt

238

Dias resta ntes (atra so)

% Proy

% Real

Difere ncia

Incide ncia

23,19 65%

20,25 1%

Trazados y Niveletas

62

23

23

100%

23

100%

0,00%

1,29%

1,29%

1,29%

Fundaciones (Excavaciones)

62

23

23

100%

23

100%

0,00%

1,29%

1,29%

1,29%

Fundaciones (cimientos)

62

23

23

98%

22

95,65%

-2,35%

1,29%

1,27%

1,24%

Fundaciones (Enfierraduras)

62

23

22

95%

23

100%

5,00%

1,29%

1,23%

1,29%

Fundaciones (Moldajes SC)

62

23

21

92%

22

95,65%

3,65%

1,29%

1,19%

1,24%

Fundaciones (Hormign SC)

62

23

20

89%

22

95,65%

6,65%

1,29%

1,15%

1,24%

Radieres s/afinado

62

23

19

84%

21

91,30%

7,30%

1,29%

1,09%

1,18%

Avance a la fecha
Avance terico 23,20%

Fecha:

31-10-2007

Obra:

Avance Real 20,25%

Diferencia -2,95%

Avance anterior 18,56%

Avance semanal 1,69%

semanal

1,69%

acumulado anterior

18,56%

TOTAL Cuadro Estado Situacin Detalle Avance 03/08/07 Avance 17/08/07 Avance 31/08/07 Avance semanal 0,598% 0,868% 1,571% % Ejec 0,598% 1,710% 4,480% Avance terico 0,52% 1,74% 4,95% Diferencia 0,08% -0,03% -0,47%

20,25%

% de Cumplimiento 114,74% 98,25% 90,51%

Avance 07/09/07
Avance 25/09/07 Avance 28/09/07 Avance 08/10/07 Avance 16/10/07 Avance 31/10/07

1,985%
2,965% 2,280% 2,600% 2,345% 1,688%

6,465%
9,430% 11,710% 14,310% 16,655% 20,251%

6,59%
11,35% 12,62% 15,41% 18,19% 23,20%

-0,13%
-1,92% -0,91% -1,10% -1,54% -2,95%

98,08%
83,08% 92,79% 92,86% 91,55% 87,30%

20,25%

140,00%

120,00%

119,25% 114,74%

100,00%
% Cumplimiento

98,25% 88,90% 90,51%

80,00%

60,00%

40,00%

20,00%

0,00% 0,00%

1,00%

2,00%

3,00% Avance

4,00%

5,00%

6,00%

REPROGRAMACIONES DE OBRA
Las reprogramaciones de obra son autorizadas exclusivamente por el Mandante, se producen cuando la programacin en curso ya no es un instrumento vlido de medicin de la obras, las causas pueden ser:

Aumentos de obra Atraso significativo de la obra Imprevistos Dependiendo de las causas que originen la reprogramacin, ser forma que se elija para reprogramar, stas pueden ser:

Reprogramacin total Reprogramacin parcial Nueva reprogramacin complementaria con la anterior La decisin de cual tomar depender de varios factores, como son:

Cantidad de actividades que queden por ejecutar y reprogramar Veracidad de la programacin en curso

Seguimiento e informes de los programas

El programa Project ofrece variadas posibilidades de informes, los mas importantes son: Flujo de caja parcial o acumulado Grficos Seguimiento A continuacin revisaremos en Project algunas aplicaciones

BRISA LOTE G Y H.mpp

$ 100.000.000,00 $ 90.000.000,00 $ 80.000.000,00 $ 70.000.000,00 $ 60.000.000,00

Costo

$ 50.000.000,00 $ 40.000.000,00 $ 30.000.000,00 $ 20.000.000,00 $ 10.000.000,00 $ 0,00

01-07-2007 01-08-2007 01-09-2007 01-10-2007 01-11-2007

01-12-2007

01-01-2008

01-02-2008

01-03-2008

01-04-2008

01-05-2008

01-06-2008

01-07-2008

Total Costo

Semanas

01-08-2008

PROGRAMADO PARCIAL V/S PROGRAMADO PARCIAL REAL

20,00% 18,00% 16,00%

PORCENTAJE

y = 0,0099x + 0,0505 R2 = 0,2121 15,90% 13,66% 11,57% 10,26% 11,39% 12,99% 11,14% PARCIAL PROGRAMADO PARCIAL REAL Lineal (PARCIAL PROGRAMADO)

14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 1 1,29% 2 5,98% 3 6,99% 4 5 5,61%

10

PARCIAL PROGRAMADO 3,07% PARCIAL REAL 1,29%

9,33% 12,14% 15,07% 17,21% 18,08% 2,36% E.P. N

5,61% 11,57% 15,90% 13,66% 10,26% 11,39% 12,99% 11,14%

PROGRAMACION FINANCIERA DE LOS PROYECTOS

Este tema se relaciona con la forma de financiar los proyectos. Los financiamientos mas comunes son: Financiamiento externo: se refiere a los crditos bancarios disponibles en el mercado Financiamiento interno: la empresa se financia con capitales propios Financiamiento mixto: combinacin de las dos opciones anteriores Financiamiento por estados de pago: el Mandante va cancelando estados de pago de avance de obras.

Para poder estimar en forma eficiente cual es la necesidad de caja del negocio u obra, es necesario utilizar la programacin de la obra valorizada. De lo anterior se desprenden los gastos programados mensuales, con esta informacin se calcula el flujo de caja requerido en forma mensual, a continuacin se presenta una planilla de flujo de caja como ejemplo:

SALIDAS

CASCO

98.433,5

G.G EMPRESA LICITADORA

1.171,8

1.562,3

1.171,8

MOV TIERRA

URBANIZACION Y CONSTRUCCION

8.675,0

11.566,6

8.675,0

IMPREVISTOS

551,0

734,6

551,0

PERMISOS Y APORTES

689,7

HONORARIOS

215,8

215,8

215,8

GARANTIAS

49,8

VENTAS

204,1

204,1

204,1

204,1

204,1

204,1

IVA 19%

1.870,9

2.494,5

1.870,9

0,0

0,0

0,0

TOTAL COSTO OPERACION

0,0

111.861,4

16.777,9

12.688,4

204,1

204,1

204,1

CURVA S
La curva S, es un modelo grfico utilizado como parmetro general en la planificacin programada de las obras. El origen de esta curva es el grfico resultante de costos versus tiempo, considerando los costos de forma acumulada. Esto se puede observar en el siguiente grfico:

BRISA LOTE G Y H.mpp

$ 3.000.000.000,00 $ 2.500.000.000,00 $ 2.000.000.000,00

Costo

$ 1.500.000.000,00 $ 1.000.000.000,00 $ 500.000.000,00 $ 0,00

01-07-2007 01-08-2007 01-09-2007 01-10-2007 01-11-2007 01-12-2007

01-01-2008

01-02-2008

01-03-2008

01-04-2008

01-05-2008

01-06-2008

01-07-2008

Total Costo acumulado

Semanas

01-08-2008