DERECHOS REALES

El derecho real es una figura que proviene del Derecho Romano ius in re o derecho
sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o
de crédito.
Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera
aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y
cosa.

Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción

entre este y el derecho de crédito u obligación. Derechos reales son aquellos que
atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de
obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar
hacer o no hacer) a un tercero.

Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones
entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto,
que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de
respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una
obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y
aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.
Las notas características de los derechos reales son:

○ Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre una
persona y una cosa.

○ Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la

relación con la cosa.

○ Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa

cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

Elementos de los derechos reales

Como elementos de los derechos reales podemos mencionar los siguientes:
• El Sujeto Activo; que es la persona en quien se produce el poder de hecho o el
derecho sobre la cosa, es la persona que ha adquirido el derecho real y es titular
de ese derecho.
• El Sujeto Pasivo; Un sujeto pasivo, el deudor, es la persona que está obligada a
procurar al acreedor del objeto de la obligación. Puede haber en ella uno o varios
deudores, como uno o varios acreedores.

Características de los derechos reales

Como características se pueden establecer los siguientes aspectos:
• El Derecho Real es Absoluto; es decir que vale contra todos, surge para todos; es
erga omnes; esto significa que los no titulares del derecho, las personas que no
forman parte de esa relación jurídica que constituye los derechos reales tiene el
deber de guardar respeto frente al derecho real y deben abstenerse de interferir
en esa relación entre persona y cosa.
 • Los derechos reales son transmisibles; por cuanto se trasmite de un titular a otro a
través, de todos los modos de enajenación y adquisición que se establecen en el
derecho civil.
• Los derechos reales no se extinguen por el no uso; pero si se aplica la prescripción
adquisitiva.
• Los derechos reales son preferentes; es decir que el titular del derecho nada tiene
que temer, aun cuando se constituyeran posteriormente otros derechos sobre la
misma cosa y en beneficio de otras personas.
• Los derechos son limitados; en el sentido de que solo pueden ser creados por el
derecho.

• Los derechos reales se sancionan y se defienden con acciones reales y contra

cualquier persona que obstaculice su ejercicio, pudiéndose perseguir la cosa de
manos de quien se encuentre.

Concepto de cosas.
Los romanos denominaban a la cosa como “res”, esta es todo objeto extraño al hombre
que ocupa un lugar en el espacio, en este sentido es todo lo que existe y por lo tanto en
este concepto se engloban las cosas materiales o corporales; así como las incorporales.

En sentido Restringido: Cosa es todo aquello que procura una utilidad al hombre y es
susceptible de propiedad privada, es este sentido cosa es sinónimo de bien.

En sentido Jurídico: Cosa es todo aquello que puede ser objeto de derecho patrimonial y
representa una utilidad estimable en dinero.

Clases de cosas
Las cosas se clasifican atendiendo por un lado a sus características físicas y exteriores, o
por la consideración que merecen al derecho a efectos de su pertenencia y apropiación
por el hombre.

Por sus características exteriores o físicas, las cosas se dividen en:

• Corporales o incorporales: según Gayo son corporales las cosas tangibles, como un
fundo, un esclavo, un vestido, un objeto de oro o de plata y, en fin otras muchas.
Son incorporales las no tangibles, como son las que consisten en un derecho; por
ejemplo, una herencia, un usufructo, y las obligaciones de cualquier clase.
• Cosas divisibles e indivisibles: las que pueden dividirse, de forma que las partes
resultantes tienen la misma función que tenía la cosa entera, y aquellas otras que
no son susceptibles de división sin que sufran daño.
• Cosas simples o cosas compuestas: una la que constituye una unidad singular; otra
la que consta de cosas unidas.
• Cosas fungibles o no fungibles: la primeras son las que se determinan por su peso,
número, medida y las no fungibles son cosas específicas o individualmente
determinadas.
• Cosas consumibles o inconsumibles: según se pierdan o no en el primer uso que se
haga de ellas. La pérdida o consumición puede ser física o jurídica.
 • (muebles o inmuebles: se pueden desplazar, son seres vivos que pueden
desplazarse por si mismos y fundos situados en suelos itálicos, no se pueden
desplazar).
• (mancipables o no mancipables: los primeros son los terrenos situados en suelo
itálico junto con sus servidumbres rústicas y las otras son las de cambio, no
hereditario)
• (extra commercium o intra commercium: la primera son de dos tipos por derecho
divino que son las sagradas, las religiosas y las santas y por derecho humano que
son las públicas, comunes a todos los hombres y res universitatis la segunda son
las que no se pueden comercializar con ella)

Diferencias con los derechos reales

Para establecer las diferencias entre los derechos reales y derechos personales,
debemos precisar la noción de derecho personal o conocido también como derechos de
crédito o de obligaciones; y donde el patrimonio de una persona se divide en derechos
reales y derechos de crédito, que son conocidos como obligaciones. El derecho de
crédito es la relación que existe entre dos o más personas donde una es el acreedor que
puede exigir de la otra, el deudor un hecho determinado apreciable en dinero
denominado prestación.

Así podemos definir el derecho de crédito u obligación, como la facultad que tiene su
titular de exigir del obligado, el deudor una determinada conducta ya sea una acción o
una abstención, es decir el cumplimiento de una determinada prestación. En La Roma
antigua se definía como “un vinculo jurídico que nos constriñe en la necesidad de pagar
una cosa a alguien según el derecho de nuestra ciudad”

Vista esta noción general de los derechos personales, podemos establecer las siguientes
diferencias:

• Ambos derechos varían con referencia a sus caracteres, por cuanto el derecho real
es absoluto, preferente, limitado y se persigue con acciones reales y el derecho
personal es relativo, no implica preferencia, es amplio y se defiende a través de las
acciones in personam ( acciones personales).
• Ambos conceptos difieren en relación con sus conceptos.
• Ambos derechos son diferentes en función de sus elementos.

La propiedad
El derecho de propiedad es el derecho por excelencia, aunque no fue definido por los
romanos sino unos siglos después. Por los postglusadores como el derecho a usar y
abusar de una cosa propia hasta que la razón hasta que la razón del derecho lo permita.

La propiedad se trata de derecho real que concede amplios poderes a su titular, como
usar, disfrutar, enajenar, reivindicar la cosa etc.
Características
La propiedad romana concebida como el poder de dominio jurídico sobre una cosa contó
con una serie de notas que la configuraron y modelaron a lo largo de su evolución
histórica.

A) Los fundos romanos: Tenían límites sagrados, igual que los muros de las ciudades,
mediante la ceremonia de los limitativos se procedía al señalamiento de tales
linderos. Alrededor del terreno limitado existía un espacio de cinco pies, los
terrenos no limitados aunque tuvieran linderos naturales o artificiales en el ager
publicus, y no eran de propiedad privada.
B) La propiedad romana sometía al propietario en todos los aspectos, de manera que
era ilimitada para su titular en sentido de ser absoluta y exclusiva el titular podía
disponer como mejor le pareciera de la cosa.
C) La propiedad tenía un aspecto absorbente de suerte que todo lo que se uniera a
ella se entendía que pertenecía al propietario.
D) La propiedad romana era inmune, exenta de cargas públicas y privadas.
E) La propiedad romana era perpetua, sin ser admisible su constitución temporal.

Adquisición de la propiedad
Los modos de adquirir la propiedad son todos aquellos hechos o modos jurídicos capaces
de producir la atribución del derecho real de propiedad a una persona.

Por influencia Bizantina se clasificaron en modos originarios y modos derivados.

Originarios:
1) Modo ocupación; Consiste en la aprensión de una cosa que no pertenece a nadie. El
sujeto la adquiere con la intención de hacerla suya. Es decir que la cosa de nadie
pasa a ser de quien la ocupe.
2) Animales indómitos: (ferae bestiae) los animales en estado de libertad son adquiridos
en virtud del ejercicio de caza y pasan a ser propiedad del cazador.
3) Las cosas tomadas del enemigo: (res hostium) en guerra o fuera de ella.
4) Piedras preciosas y perlas a orillas del mar. Se podían adquirir por ocupación de las
tierras situadas en la orilla del mar.
5) Cosas abandonadas (res delictae) abandonadas por temor a los bárbaros, de modo
que cualquiera podía ocuparlas y cultivarlas. Lo mismo para las tierras abandonadas
por no poder pagar los impuestos, siempre que el ocupante corriera con el pago
pendiente.

Modos derivativos: En estos casos la adquisición de la propiedad tiene lugar por un

acto de disposición realizado por el titular de un derecho a favor de otra.

1) Mancipatio: Es la forma más antigua de transmitir la propiedad a una persona.

Los sujetos de la venta debían ser cuidadnos romanos y púberes. El comprador
teniendo un pedazo de cobre en la mano y en la otra la cosa que compraba
pronunciando unas palabras “Yo afirmo que esto me pertenece en derecho
quiritiano y que la compro con este cobre y esta balanza.
2) In Iure cessio: Es un negocio formal y abstracto de publicidad por el que los
ciudadanos se transmitían el res mancipi como la res nec mancipi. Este
procedimiento se utilizo muy ampliamente en la cesión, constitución y
 extensión de todos aquellos derechos que podían ser objeto de un proceso.
Tales como servidumbre, personales y reales, herencias, adopción,
emancipación o manumisión.
3) Traditio: Significa entrega, por lo tanto consistía en la entraba de una res nec
mancipi con intención de transferir la propiedad al adquiriente en virtud de una
justa causa. Es un negocio causal por lo que exige un motivo inmediato que
aliente a las partes a actuar de esta modo y justificar axial su actuación
4) Usucapio y praescriptio longui temporis: Usucapion proviene de usus capere,
tomar por el uso.Es una forma de adquirir la propiedad en virtud de la cual elm
poseedor de una cosa, que la está ocupando, se convierte en poseedor jurídica
en el transcurso del tiempo.

Defensa de la propiedad:
Es la acción real por excelencia con la que cuenta el dominus ex iure quiritium o
propietario civil no poseedor de la cosa para reclamarla y que se la reconozca su
propiedad y obtener así su restitución contra el que poseyera ilegítimamente.

Elementos personales y reales:

El actor es el propietario de la cosa a el le incumbe la carga de pruebas de su derecho de
propiedad sobre la cosa litigiosa el actor adquirió la cosa de modo originario debía
probarlo de igual manera con otro modo.

Si el demandado no contradecía al actor, si el demandado no entregaba

lnvolutariamente la cosa mueble, el magistrado podía otorgar al actor nla action ad
exhibendum para la conseguir su exhibición por el demandado, que la mostrara, o bien
acudir a la fuerza para conseguir la entrega con la asistencia de la autoridad pública.

Si la cosa era un bien inmueble, por medio del interdictum quem fundum, el magistrado
autorizaba al actor a tomar posesión del fundo.
Si se trataba de una cosa compuesta, se podía reivindicar como una unidad. Si la cosa
era accesoria no podía hacerse separadamente de la principal.
Efectos
1) Frutos y accesiones de la cosa reinvindicada . El demandado a de restituir la cosa con
todas sus accesiones. En cuanto a los frutos habra que distinguir si la posesión había
sido de buena fe o de mala fe.
A) De buena fe: Los frutos percibidos antes de la litis contestatio. En el derecho clásico
correspondían al poseedor, mientras que el derecho en el derecho Justiniano los frutos
percibidos. El poseedor hacia suyos los frutos consumidos.
B) De mala fe: El poseedor debía devolver todos los frutos antes y tras litis contestatio.

2) Pérdida o deterioro de la posesión: Si la pérdida es anterior a la litis contestatio la rei

vindicatio se extingue, sea el poseedor de buena o de mala fe.

Si la pérdida es posterior a la litis contestatio el poseedor de buena fe la queda

liberado, mientras que el poseedor de mala fe responde siempre a la perdida incluso en
caso fortuito.

3) Gastos realizados por el poseedor: Se diferenciaron en las siguientes categorías.

 A) Necesarios: Indispensables para la conservación de la cosa.
B) Útiles: Que incrementaran su valor y rendimiento.
C) Voluptuosos o de lujo, destinados al embellecimiento y ornamentación de la
cosa.
El poseedor tenía derecho a la indemnización de los gastos necesarios, de los
útiles, tenía derecho a la indemnización

La Posesión
Es el hecho de tener una cosa corporal en su poder reteniéndola materialmente con la
voluntad de poseerla y disponer de ella como lo haría su propietario. Como regla general
la posesión acompaña la propiedad, puesto que el propietario no puede utilizar la cosa
que le pertenece no teniéndola a su disposición, aun cuando pueden también separarse
de manera que el propietario no la posea y que el poseedor no sea el propietario, en
cuyo caso subsiste de la misma manera la propiedad porque es un derecho
independiente del hecho de la posesión.

Elementos de la Posesión
Para poseer es necesario “el hecho” y “la intención”. Se posee “corpore et animus”.
“Corpore” es el elemento material y es para el poseedor el hecho de tener la cosa
físicamente en su poder.

“Animus” es el elemento intencional y es la voluntad existente en el poseedor de

conducirse como amo con respecto a la cosa, es lo que los comentaristas llaman el
“animus domini”.

Todas las personas que reunían estos dos elementos poseían en realidad y tenían
condición: el propietario, el que había adquirido una cosa recibiendo la tradición de ella a
“non domino” y el ladrón, toda vez que con la retención material de la cosa robada es su
voluntad disponer de élla como si fuera su dueño.

Por el contrario, no son poseedores los que no pueden tener intención de obrar como
amos con respecto a la cosa aunque la tengan a su disposición porque el título en virtud
del cual la retienen es un reconocimiento de la propiedad de un tercero, es decir, que
viene a ser instrumento de la posesión de otro y por eso no tiene ellos mismos la
posesión sino la simple detentación; tales son el colono, el usufructuario, el depositario,
el comodatario y en general todos aquellos que se hallan en una situación análoga.

Un poseedor puede ser de buena fe o de mala fe; es de buena fe se cree propietario y

será de mala fe si ha tomado posesión de alguna cosa a sabiendas de que pertenece a
otro.

Adquisición de la Posesión
Para adquirir la posesión hay que reunir los dos elementos de que se compone, o sea el
corpus o corpore y el animus, o sea la detentación material de la cosa y la voluntad de
disponer de ella como su dueño; pero, para que el corpore se considere cumplido no es
necesario el contacto directo entre el poseedor y el objeto, pues basta que el objeto se
halle a disposición del poseedor; así, el que toma posesión de un fundo no necesita
poner los pies sobre el fundo.
Perdida de la Posesión
La posesión puede perderse cuando dejan de existir ambos elementos, corpore et
animus, lo que ocurre por ejemplo cuando la cosa perece o cuando el poseedor se
deshace voluntariamente de élla abdicando el animus domini en beneficio de un tercero;
pero, como la posesión supone reunidos los dos elementos, o sea, el hecho material o
corpore y la intención o animus domini se pierde también la posesión desde el momento
en que el poseedor deja de tener uno de esos dos elementos.

Se pierde la posesión sólo animus, cuando el poseedor tiene el firme propósito de

renunciar a élla. Ejemplo: Si el poseedor de una casa habiéndola enajenado a una
tercera persona se queda habitándola a título de inquilino, pues, ya deja de ser poseedor
y sólo será un instrumento de la posesión del adquiriente.

La posesión se pierde sólo corpore cuando sobreviene un obstáculo que impide al

poseedor disponer de la cosa a su voluntad, ejerciendo físicamente su poder sobre ella.
Ejemplo: El poseedor de una cosa deja de poseerla cuando el sitio donde se encuentra se
hace inaccesible para él.

La pérdida de la posesión corpore resulta de un hecho ajeno a la voluntad del poseedor;

puede realizarse aún siendo el poseedor un incapaz, como furioso o un pupilo,
ocurriendo lo contrario con la pérdida de la posesión sólo animus, pues esto sólo es
posible para aquél que sea capaz de disminuir su patrimonio por un acto de su voluntad.
Así que el furioso no puede perder de esta manera una posesión adquirida válidamente,
puesto que no tiene voluntad; y lo mismo ocurre con el pupilo, que tampoco puede dejar
de poseer sólo animus sin la autoritas de su tutor.

Defensa de la Posesión: Los Interdictos

La posesión se defiende con los interdictos posesorios.
El interdicto es una orden dada por el magistrado, lo cual lo diferencia de la acción que
tiene su fundamento en la ley. El interdicto viene a ser una especie de edicto que es
dictado a petición de una de las partes por el pretor y en las provincias por el procónsul,
edicto éste en el que manda o prohíbe imperativamente alguna cosa, contiene reglas
determinadas de derecho que servían para un solo caso y tenían fuerza de ley para las
partes.

En relación con la posesión los interdictos tienen por objeto:

1.- Retener la posesión, o sea los llamados “retinendi possessionis”, que tienen por
objeto conservar la posesión de una cosa haciendo cesar el acto que perturba su
ejercicio. Son ellos el “uti possidetis”, cuando se trata de bienes inmuebles en el que
triunfaba el poseedor actual; y el interdicto “utrubi”, en el caso de bienes muebles, en el
que resultaba victorioso el que hubiera poseído por más tiempo durante el año anterior.

2.- Recuperar la posesión, o sea los interdictos “recuperandi possessionis”, para

readquirir la posesión que se hubiere perdido. Proceden entonces los siguientes
interdictos: para el que ha sido despojado por medio de la violencia, a mano armada, el
interdicto “unde vi”; para el propietario despojado clandestinamente de un inmueble, el
interdicto de “clandestine possessioni”; y el interdicto de “precario” para recuperar un
inmueble o mueble cuyo uso hubiera sido concedido a título precario y reclamar la
indemnización correspondiente, si el reclamado se resistía injustamente a su restitución.

Las Servidumbres
El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar solamente
al propietario todas las ventajas que ella tolera. Pero mientras que el ius abutendi
pertenece solo al propietario, otros derechos como el iu utendi, el ius fruendi, están
algunas veces, total o parcialmente, separados de la propiedad, la cual se encuentra
disminuida o aminorada por ésta razón; en este caso se dice entonces que la propiedad
está gravada con una servidumbre. La palabra servidumbre proviene de servus y tiene
su equivalente latino en el vocablo servitus, el cual indica una relación de sumisión o una
restricción a la liberta, y aplicada a los derechos reales la servidumbre viene a ser el
poder que ejerce una persona sobre la cosa de otro, sea a su favor, o sea a favor de un
inmueble determinado.
De allí tenemos que la servidumbre es un derecho real establecido sobre una cosa en
provecho de una persona o de un fundo perteneciente a un propietario distinto.

Clases de Servidumbres
De la definición anterior se deducen dos clases o tipos de servidumbres:
1.- Las Servidumbres Personales (Servitutis Personarum), cuando el derecho de utilizar la
cosa de otro, sea mueble o inmueble, se ha establecido a favor de una persona
determinada, sin pasar a sus herederos.
2.- Las Servidumbres Reales o Prediales (Servitudis rerum o praediorum), cuando la
utilidad de una cosa se ha establecido a favor de un inmueble; solo puede existir en
provecho de un fundo de tierra a favor de otro fundo, es decir, que es un derecho unido
a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este fundo. El fundo a cuyo
favor se ha establecido la servidumbre se denomina fundo dominante o servido, y el
fundo que está gravado con la servidumbre se denomina fundo dominado o sirviente.
Las hay de dos tipos servidumbres rústicas o rurales y servidumbres urbanas.

Características comunes a las servidumbres personales y reales

1. Ambas constituyen derechos y por lo tanto, son bienes incorporales, no
susceptibles de posesión.
2. Ambas constituyen derechos reales, y por lo tanto no imponen a nadie la
obligación de hacer, sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer,
un no hacer.
3. Ambas basan su existencia sobre una cosa perteneciente a otra persona, ya que
no se puede tener una servidumbre sobre una cosa propia; ya que todas las
ventajas que pudiese obtener entran en su derecho de propiedad.
4. Ambas constituyen cargas excepcionales impuestas a la propiedad, ya que lo
normal es que la propiedad esté libre de toda carga o gravamen.
5. Pueden consistir en un in faciendo, un hacer (servidumbres positivas); o en un in
prohibiendo, un no hacer (servidumbres negativas).

Constitución y extinción de las servidumbres reales

La constitución de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos
1. El propietario de un fundo puede ceder sobre ese fundo, sus ventajas, en provecho
de un inmueble vecino formando una servidumbre predial; entonces estamos en
presencia de una constitución directa, o translatio servidutis.
 2. El propietario de dos fundos puede enajenar uno de ellos, reservando sobre este
fundo una servidumbre en provecho del otro; entonces hay la constitución
deductio servidutis.

Los procedimientos para la constitución de las servidumbres mencionadas

anteriormente, han variado según la época:
1. En el antiguo derecho civil: una servidumbre rural o urbana podía ser directamente
creada: por in iure cessio, que era el modo ordinario de constitución entre vivos;
por Adjudicativo, pronunciada por el juez entre dos fundos comprendidos en un
proceso de partición o de deslinde; por testamento en virtud de un legado per
vindicationem; por mancipatio, pero solo para la constitución de servidumbres
rurales. Estos eran los únicos modos de constitución, ya que la tradición o la
ocupación no eran aplicable a las cosas incorporales.
2. En el derecho pretoriano: al transcurrir del tiempo, y luego de una larga
incertidumbre, vino a prevalecer una nueva idea, los jurisconsultos admiten que en
el ejercicio prolongado del derecho equivale, en materia de servidumbre, a la
posesión de las cosas corporales, es decir, por posesión prolongada podía
adquirirse la servidumbre; lo que llamaron quasi-possessio o possessio iuris en
consecuencia la posesión prolongada o el ejercicio prolongado de la servidumbre,
durante diez años, entre presentes, y veinte años, entre ausentes, hacia adquirir la
servidumbre.
3. En el derecho justinianeo: en el último estado del derecho romano cayeron en
desuso ciertos modos de constitución, como la mancipatio y la in iure cessio, y por
otro lado, el derecho civil admite los que estaban sancionados por el derecho
pretoriano.

Extinción de las servidumbres reales

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:
1. Por renuncia a la servidumbre por parte del propietario del fondo dominante; pero
debía transferírsela al propietario del fundo sirviente, de la misma forma como se
había constituido la servidumbre.
2. Por la pérdida o destrucción de uno de los dos fundos; pero si luego el fundo
destruido era reconstruido en el mismo sitio la servidumbre resurgía.
3. Por confusión, es decir, por reunirse en una misma persona las cualidades de
propietario de ambos fundos, lo que ocurría, o porque el propietario del fondo
dominante adquiría el fundo sirviente, o viceversa; o porque un tercero adquiría la
propiedad de ambos fundos.
4. Por el no uso, durante dos años, según el derecho civil, y durante diez o veinte
años, según Justiniano.