DERECHO REGISTRAL PERUANO

1. QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

2. PARA QUE SIRVE EL REGISTRO:

3. QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES;

4. QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN;

A QUE REGISTRO ACUDIR

6. CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO;

7. QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES;

8. QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR;

9. QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO;

10. DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE;

11. CUANTO CUESTA INSCRIBIR;

12. PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR;

13. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN;

SISTEMA REGISTRAL

1.-QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Sin necesidad de llegar a formular una definición, pero si a dar un alcance de su naturaleza, debemos señalar
que el Registro de la Propiedad Inmueble, es un Institución Pública, creada por el Estado, conformada por un
conjunto de libros, es decir una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente legalizados existentes en
cada Oficina Registral, así como de las partidas obrantes en fichas y mediante partida electrónica (innovación
tecnológica que vienen aplicando los Registros Públicos en el Perú, mediante el uso o auxilio del documento
electrónico), en los que se extiende conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles. El
art. 13 del Reglamento de las inscripciones concordado con el a rt. 2019 del Código Civil, expresan que “en el
libro denominado Registro de la Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a(...) (los
inmuebles) situadas dentro del respectivo distrito”;

Podría también decirse que es una institución establecida para dar seguridad al trafico jurídico tanto en las
relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor
añadido que da a la inscripción o anotación preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cuales
constituyen asientos de carácter principal , los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que
pueden afectar tanto a las inscripciones como a las anotaciones preventivas, y además los asientos de
presentación.

Es un registro de títulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificación de un

funcionario técnico e independiente. Es un registro de fe pública registral. No es un registro de escrituras. No
hay trascripción de documento ni archivo de títulos.

El registro de la propiedad como instrumento de garantía de las transacciones inmobiliarias, asegura al

adquirente, con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisición y lo protege a terceros, siempre y
cuando se haya constituido en un tercero registral.

2.- PARA QUE SIRVE EL REGISTRO

El Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en general.

Es, así, de suma importancia para todos, ya que:

Es la institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o
contratos, que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial – Escritura pública) establecida por
la ley o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar
sus derechos frente a terceros.
De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripción consiste en amparar los derechos de
quienes adquieren apoyándose en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales
acogiéndose a él contra todos erga omnes.

Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las búsquedas o
certificaciones que emiten los registradores de quién es el propietario de una propiedad inmobiliaria
determinada, así como si ésta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una
información fundamental si se tiene interés en comprarla o realizar cualquier operación con la misma.

Facilita el crédito tanto al propietario del inmueble, que obtendrá sin grandes dificultades, como al que presta,
quien tendrá con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prestó.

Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulación de la riqueza del país, dotando de seguridad a las
transmisiones de propiedades y demás operaciones inmobiliarias en general.

3.- QUIEN EFECTÚA LAS INSCRIPCIONES

Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Público, cuya función fundamental es la de
calificación, que consiste en el examen extrínseco de los documentos cuya inscripción se solicita para apreciar
si los derechos en ellos contenidos están correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexión con
la titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusión de que todo está
bien, procede a la inscripción solicitada. En caso contrario, deniega la inscripción mediante las observaciones
(cuando exista defectos subsanables) o la tacha (si el título por ejemplo es nulo, cuando aparece celebrando la
venta u menor de edad que carece de capacidad civil), indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso,
de subsanarlos. Según el Reglamento el término de vigencia de un asiento de presentación es de treinta días,
teniendo cinco días el Registrador para calificar el título y veinte el usuario para subsanar las omisiones, sino
caso contrario al vencimiento del término se procede a la tacha.

Es necesario precisar que en el procedimiento registral no existe la cosa juzgada, pues si al denegar una
inscripción, el título devenía en defectos subsanables o de fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir su
mayoría de edad,

Podrá otorgar un contrato de confirmación del acto jurídico ratificándolo en todos sus extremos con el cual el
Registrador podrá admitir la inscripción, si solo ese fuera el defecto detectado.

La calificación Registral se halla regulada por el Principio de la Legalidad, la cual tiene por objeto que el
registrador al momento de calificar los títulos presentados para su inscripción, efectúa un estudio prolijo de los
instrumentos o títulos, los cuales tienen que estar adecuados a las normas registrales y a subes relacionadas
con los asientos precedentes del Registro, y a las normas legales aplicables al acto o contrato o de su licitud.
La calificación de los títulos se concreta al estudio de la validez del acto o contrato que el documento contiene
en cuanto a su formalidad y a la capacidad de los otorgantes.

Las consecuencias que tiene la inscripción ponen de manifiesto la importancia de la función del Registrador, así
como la necesidad de una preparación jurídica especializada para dicho cargo, al que se accede a través de un
concurso público siendo su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y debidamente colegiado. El
problema central que se viene generando es que al ser un funcionario público, deviene al no existir un proceso
de profesionalización por su respectiva institución, que el Registrador se llega a burocratizar y a ser un
funcionario rutinario, pues si este no se actualiza o renueva sus conceptos será siempre un registrador que
frente a hechos nuevos, no asuma sus funciones y rechaza inscripciones y asuma actitudes legalistas
denegando la inscripción cuando el acto o contrato no se halla contemplado en la legislación en forma taxativa,
máxime si nos atenemos que el derecho se va renovando y tiene que adecuarse a los cambios que se producen
en la sociedad

QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIÓN

En las regulación existente en la legislación peruana, en el artículo 131 del Reglamento General de los
Registros Públicos señala: “ Toda inscripción se efectúa a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo
transmite o de quien tenga interés en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados
para ello, pueden ser presentantes de títulos; están también facultados para hacer valer los recursos que
permitan los Reglamentos de los Registros”, estos recursos son el de apelación por ante el Tribunal Registral
como segunda y última instancia administrativa y si es negativo su petitorio tiene el derecho de iniciar las
acciones contenciosas administrativas, por otro lado existe el recurso de queja contra el Registrador. Se deja
constancia que estos recurso prolongan la vigencia del asiento de presentación, lo cual garantiza que durante
su vigencia no pueda efectuarse ninguna inscripción relacionada a la partida que contravenga el derecho
invocado.

Es lamentable, que en la actualidad en los Registros Públicos, se haya emitido políticas administrativas por
las cuales, se ha denegado el derecho que tenía el usuario de entrevistarse con el Registrador para que
fundamente o en su defecto oriente al usuario, sobre las observaciones o tachas formuladas al título,
habiéndolo derivado a un mecanismo meramente administrativo, siendo que el que lo absuelve es un tercero
que no es quien toma la decisión y de lo que se converse con este no determina ni influye en la absolución de
la observación, si bien es cierto que este mecanismo se generó para supuestamente alejar al Registrador del
usuario y evitar con ello actos de corrupción, sabido es que existen lobyes de estudios jurídicos o de abogados
que manteniendo una relación personal o de otra índole llegan directamente al funcionario y logran acceder a
sus inscripciones lo cual degenera pues se convierte en un sistema muy selectivo violando el derecho a la
igualdad que la ley y la Constitución Política ampara, máxime que aún en nuestra sociedad no hemos vencido
las viejas raigambres del tarjetazo o de la presión política como medio para conseguir algo, taras que debemos
superar y desterrar.

A QUE REGISTRO ACUDIR

Conforme lo establece el artículo 2019 del Código Civil, los bienes inmuebles y los actos y contratos
relacionados a este se inscriben en el Registro del Departamento o provincia donde se halla ubicado el
inmueble.

En el Perú, la institución Registral se halla organizada en oficinas Registrales Regionales, las cuales a su vez
han generado ámbitos geográficos de jurisdicción de las oficinas Registrales que generalmente en provincia se
hallan ubicadas en las capitales y en algunos casos en los Distritos, por la naturaleza y movimiento de
inscripciones, es un solo registrador el que tiene competencia sobre toda la provincia en la cual se le designa,
y su competencia no sólo esta relacionada al Registro de la Propiedad, sino a todos los Registros, en le caso de
las grandes ciudades como Lima, Callao, Arequipa, entre otros, existe designación de Registradores que tienen
competencia sobre un Distrito o Distritos.

Así por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco, Provincia y Departamento de Lima,
si desea inscribir cualquier acto, lo solicitará en la oficina Registral de Lima y Callao, e internamente, se asigna
su calificación al Registrador Público a cargo del Distrito de Barranco.

En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derecho inscrito en el Registro de la Propiedad de
Lima y Callao, deberá acudir a dichas oficinas y solicitará un certificado ya sea positivo negativo de propiedad, o
en su defecto mediante el sistema de búsqueda ( en estos casos por parte de la institución registral, no existe
aún una depuración de sus índices por lo que muchas veces uno no puede confiar de dicha información sin
tener a la vista la partida, pues puede suceder que se me informe que x persona tiene propiedad inscrita, pero
al verificar la partida, ya no es el propietario. Es recomendable que en estos casos solicite mediante las
manifestaciones tener a la vista las partidas y con ello tomar conocimiento de su contenido para obtener la
información que busca.

CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO

Previa a la adquisición u otro acto relacionado con el inmueble es recomendable que los usuarios deben
recurrir al Registro a fin de verificar haciendo uso del principio de publicidad registral, a fin de tomar
conocimiento del contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La propiedad debe estar libre de
cargas y gravámenes (hipotecas, medidas cautelares, entre otros). Es necesario que previo a la celebración de
un contrato verifique la realidad física del bien y que este coincida con los datos inscritos( sucede en muchos
casos, que sólo se registro el terreno y no la fábrica construida, en estos casos deberá de precisarse dicha
información en el contrato a celebrar, para con posterioridad o previo a la celebración del contrato se regularice
la declaratoria de fábrica; otro de los casos muy comunes es la variación de las numeraciones o de la
jurisdicción, ello en los casos en los cuales se han creado nuevos distritos.

Para mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o oferente se le adjunte copias literales de los asientos
registrales, en la cual se incluya la totalidad de la partida; actualmente al estar llevándose las inscripciones en
sistemas de fichas, y mediante el uso de las partidas electrónicas, es más fácil tener una información más
completa y rápida, solicitando copias simples informativas. El problema se genera en las partidas antiguas, las
cuales todavía se llevan en tomos o libros, lo que hace más dificultoso y engorroso obtener una certificación,
pues actualmente pese a los avances tecnológicos sobre todo en Lima, dura 15 días como mínimo, el algunos
casos de las oficinas provinciales, han optimizado sus servicios y lo otorgan en el día.

Si adquiere sin consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de allí que deberá de guiarse por el adagio popular,
que señala “mas vale prevenir que lamentarse”, dado que en la actualidad aún existe individuos inescrupulosos
que venden inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos más frecuentes, son en aquellas zonas
no urbanizadas ni habilitadas, en las cuales efectúan lotizaciones sin tener la respectivas resoluciones
Municipales, y a la postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que el terreno es de un tercero, o que
está catalogado como agrícola, lo que demanda a la corta o a la larga un engorroso trámite para su
saneamiento físico legal.

QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES

En el Perú, se comprende para este rubro, a los hechos por los que se lleva a cabo cambios en las relaciones
jurídicas de la propiedad inmueble y de los derechos reales que recaen sobre ella.
 La expresión inscribible contenida en el artículo 1º del Reglamento de las Inscripciones , y 2019 del
Código Civil a los títulos que propiamente son objeto de inscripción y a los que son de simple anotación
preventiva, contenidos en el artículo 79 del Reglamento acotado y 2020 del Código Civil.

Para la incorporación del acto o contrato inscribible, es necesario que se tenga en cuenta la naturaleza del
derecho y que ase acredite en documento que conste en instrumento público o privado según sea el caso, lo
cual representa el título que da mérito a la inscripción ( instrumento público en el cual se funda el derecho la
persona a cuyo favor haya practicarse, y que tengan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante
formalidades cuyo cumplimiento se caredite; Vg. Escrituras públicas, en el caso de contratos privados con
firmas legalizadas notarialmente o por el Fedatario de la Institución pública que lo emite, etc.).

Se registran todos los de trascendencia real. Es decir, los que afectan a la finca con independencia de su titular
o propietario. Sobre el particular en forma genérica se ha establecido en el Código Civil en su artículo 2019, los
siguientes actos inscribibles:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

Dentro de este contexto se hallan todos aquellos actos y contratos sean estos primarios o secundarios,
por lo que el concepto plasmada en la norma es de carácter general. En un Ítem específico estamos tratando
de desarrollar todos los actos inscribibles recogidos de la propia práctica registral.

QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR

Conforme a lo dispuesto por el artículo 2010 del Código Civil, La inscripción se hacen en virtud de título que
conste en instrumento público, salvo disposición contraria”, la cual concordada con el artículo 4 y 5 del
Reglamento de las Inscripciones , la cual precisa: “ se entiende por título para los efectos de la inscripción el
instrumento o instrumentos públicos en que se funde su derecho a la persona a cuyo favor haya de practicarse,
y y que hagan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se
acredite”.

Por otro lado el Reglamento General de los Registros Públicos, en su artículo 122 señala: “ Los
instrumentos públicos en virtud de los cuales, por regla general deben hacerse las inscripciones, son los
siguientes:

a).- Las escrituras publicas y demás documentos extendidos ante notarios, cónsules o representantes
diplomáticos en ejercicio de sus atribuciones.

b).- Los documentos extendidos ante funcionarios públicos o representantes de entidades estatales o
paraestatales a los cuales la ley haya concedido funciones análogas a las notariales;

c).- Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones;

d).- Las partidas de los Registros de Estado Civil (matrimonio, nacimiento, etc,).

e).- Las partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827 del Código Civil (1,936- derogado);
tarándose de matrimonios, solamente tendrán valor las partidas parroquiales referentes a nupcias
contraídas antes de la vigencia de la Ley Nº 6890 del 08 de octubre de 1,930 ( por la cual se crea el
Registro de Estado Civil).
 Debe precisar que las inscripciones se realizan a mérito de los testimonios o copias certificadas expedidas por
el mismo funcionario o institución que conserve en su poder la matriz, en el caso de los notarios se efectúa a
mérito de los partes notariales conforme a las formalidades establecidas en la legislación sobre la materia.

Las normas en algunos casos prevé la inscripción a mérito de instrumentos privados, siendo la única
formalidad la legalización de las firmas de los contratantes, como fue el caso de las Hipotecas de predios
Rústicos antes de la entrada a vigencia del Registro de Predios Rurales (registro especial en cual se ha
simplificado al titularidad por el formulario registral, con la intervención del fedatario), en las cuales las
hipotecas, se formalizaban en instrumento privado con firmas legalizadas de los intervinientes, con lo cual
adquirían la calidad de título.

QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIÓN DEL TITULO

Al presentar el usuario o inscribiente el título que da mérito a la inscripción, el usuario se constituye a la oficina
Registral, en la cual se halla ubicado el inmueble a inscribir, hace efectivo el pago de los derechos registrales,
con lo cual será presentado en el Libro Diario en la cual se extenderá el asiento de presentación, los cuales se
extienden en riguroso orden cronológico de presentación sin dejar ni huecos, y se numeran correlativamente(
art. 137 del R.G.R.P.), el cual debe contener los siguientes datos:

a) El nombre apellido y domicilio del presentante.

b) La hora de presentación;

c) La naturaleza del título presentado y el nombre y cargo del funcionario que lo ha

expedido.

d) El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o extinga por el título que se
presento a inscribir.

Además, al margen de cada asiento y según los casos se anotará el Tomo y Folio (ficha o partida
electrónica) en que se ha hecho la inscripción o que esta ha sido denegada, apelada o formulado recurso
de queja o acción contenciosa administrativa, para los efectos de la prorroga de los asientos de
presentación.

Dejamos constancia que según la normativa registral el asiento de presentación tiene una vigencia de 30
días útiles( no se cuentan días feriados ni en los cuales el registro haya dejado de laborar), su importancia
es relevante, por cuanto en el supuesto que se haya formulado una apelación, de ser declarada fundada,
los efectos jurídicos de la inscripción se retrotraen dentro del Principio prioridad al de la fecha de
presentación (art. 143 del R.G.R.P.); término durante el cual, ningún documento contradictorio se
inscribirá, por lo que cualquier otro acto realizado por el transferente y no inscrito, voluntaria o
forzosamente (embargo...) le afecta.

Por ejemplo, si usted adquiere una propiedad, y solicita su inscripción a las 8:30 horas, y posteriormente
a las 8:31. horas se presenta otro título relacionado a la misma partida (embargo u otro), este último no
podrá inscribirse, si resulta incompatible con el presentado primero, pues si inscribe este, ya no podrá ser
inscrito el segundo (art. 149 del R.G.R.P.), lo cual es regulado por el principio de impenetrabilidad.

DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE

La inscripción, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho inscrito. Por ello, no es obligatoria.
Pero si no inscribe, no obtendrá la protección registral, de carácter extrajudicial, y quedará sujeta al devenir
económico del transferente, que seguirá figurando como propietario público del bien (como está a su nombre la
podrán embargar, vender, hipotecar...)

En algunos supuestos, la inscripción es constitutiva. Esto es, si no se inscribe no existe el derecho. Por
ejemplo, la hipoteca.

No dude en inscribir. Es la única protección que puede obtener para mantenerse en la adquisición que ha
realizado. El recurso judicial es la otra vía y está supeditado a que el fallo, a su vez, sea inscribible por seguir
estando la finca inscrita a nombre del vendedor

Es menester que el usuario tenga presente, que bajo la figura del tercero registral, la ley protege al
inscribiente, conforme lo regula el artículo 2014 del Código Civil “ El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro”.
 Como se podrá apreciar, que es muy importante inscribir algún derecho inscribible adquirido a fin de obtener
la protección del Registro, pues puede darse el caso, que Juan compra de Pedro, un inmueble inscrito a su
nombre, por contrato privado y no lo formaliza a escritura pública, ni menos aún solicita la inscripción al
Registro, posteriormente, Pedro es vencido en un Juicio, y se ordena trabar embargo sobre sus bienes, dentro
del principio de publicidad y legitimación, aparecería que Pedro sigue siendo el Propietario, pese a haber
vendido su propiedad, por lo que el tercero interesado podrá embargarlo y pedir el remate, con lo cual pondría
en peligro su adquisición.

CUANTO CUESTA INSCRIBIR

Los derechos de inscripción que cobra el Registro, es establecido mediante la publicación anual modificada de
acuerdo a la variación de la Unidad Impositiva Tributaria (actualmente es de S/ 2,900.00 para el año 2,000),
dichos derechos se hallan divididos en dos rubros, derecho de presentación, el cual es un monto fijo establecido
en el arancel, más el 3 X mil del valor del acto o contrato, en el caso de las hipotecas o gravámenes del 1.5 X
mil.

Es menester precisar que el único requisito que exige el registro para presentar un título es el de haber pagado
tanto por el derecho de presentación como de inscripción, actualmente en las oficinas registrales existen
oficinas de orientación al usuario en el cual le efectúan una pre-liquidación, con lo cual tendrá una idea de
cuanto le constaría la inscripción, en el caso de las anotaciones preventivas sólo se cobra el asiento de
presentación.

PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR

Conforme a lo estipulado en el Reglamento General de los Registros Públicos, el plazo ordinario es el de cinco
días, si la documentación presentada cumple con las disposiciones legales, caso contrario deberá formular las
tachas u observaciones, en el segundo caso el usuario tendrá 20 días para subsanarlos, si al término de
vigencia del asiento de presentación que es de 30 días útiles conforme a lo antes expuesto, se procederá a la
tacha, en cuyo asiento el registrador dejara constancia del monto pagado y la diferencia por devolver cuyos
derechos podrán ser tomados en cuenta al momento de volver a presentar el título para lo cual se deberá de
acompañar, tanto el asiento de tacha como el recibo original pagado.

El usuario deberá tener presente que el hecho de haber sido tachado su título no lo inhabilita ni menos aún se
debe considerar que nunca más se inscribirá, pues en la institución Registral no existe la cosa juzgada, por lo
que el usuario una vez subsanado las observaciones podrá volver a presentar el Título, salvo que contenga
defectos insubsanables, que conlleven a la nulidad absoluta del acto o contrato que se pretenda inscribir.

EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

Efectos jurídicos substantivos de la inscripción:

Calificación.

El Registrador, mediante la calificación y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el

contenido estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a
un tiempo, verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al
caso concreto. Es lo que se denomina principio de legalidad.

Certeza del derecho y valor en cambio.

Resultado de la calificación registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro
va a proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en términos que
aseguren la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. Así, la responsabilidad pasiva y la
titularidad activa de los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de protección de su
existencia y contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente económico del mismo.

Protección judicial de la inscripción.

La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la calificación
independiente del contenido de los derechos, se muestra mediante la protección judicial de los asientos
registrales (tutela judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolución contenciosa en contra. Esto es, la
seguridad preventiva actúa al margen de las contiendas judiciales y, con la singular protección, de la
salvaguardia de los Tribunales.

Firmeza de la adquisición.

En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es mantenido en su

adquisición frente a la pretensión de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. Así lo prescribe el
artículo 2014 del Código Civil, dando seguridad jurídica a los adquirientes en el sentido de que nadie podrá
privarles de la titularidad de sus derechos.

Inoponibilidad de lo no inscrito.

El sistema se complementa con una importante presunción jurídica: lo no inscrito no perjudica al comprador.
Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a él, no existe.

Acción real registral.

Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su
derecho, el comprador inscrito goza de la denominada acción real registral para reivindicar el inmueble objeto
del mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.

Publicidad formal de la titularidad.

El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la
publicidad formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza
de la existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del
contenido de los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idóneo acreditativo de su titularidad.
Los medios legales son: la nota simple informativa y la certificación. Como es lógico, sólo la certificación,
autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, según
su propio nombre revela, es un medio no fehaciente de publicidad

SISTEMA REGISTRAL

En el Perú, se sigue el sistema de folio real, inscripción voluntaria, de desarrollo técnico, con fuertes efectos
jurídicos extrajudiciales. En consecuencia, la competencia se distribuye con carácter territorial; dentro de cada
distrito se inscriben las propiedades inmuebles en él situadas; cada bien da lugar a un folio real en el Libro-
Registro (de ahí su denominación) donde consta todo el historial de la finca desde su inmatriculación: se dota al
asiento registral de los efectos de oponibilidad, legitimación y fe pública, por la virtualidad de los principios de
prioridad y tracto sucesivo, sobre la base única de la calificación del Registrador, que presenta, inscribe y
publica, bajo su responsabilidad, los derechos sobre las fincas.