Boletn Oficial de Gipuzkoa Nmero 8 Fecha 14-01-1999 Pgina 444

7 ADMINISTRACION MUNICIPAL AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA Aprobacin definitiva de las Ordenanzas Complementarias de Edificacin.

AYUNTAMIENTO DE DONOSTIA-SAN SEBASTIAN Seccin de Urbanizacin y Planeamiento Aprobacin Definitiva de las Ordenanzas Complementarias de Edificacin. El Excmo. Ayuntamiento, en sesin Plenaria celebrada el dia 23 de noviembre de 1998, acord aprobar, con carcter provisional y definitivo, las Ordenanzas Complementarias de Edificacin, redactadas por los Servicios Tcnicos de Disciplina Urbanstica. El precedente acuerdo es definitivo, y pone fin a la va administrativa, pudiendo interponerse contra el mismo Recurso Contencioso-Administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del Pas Vasco en Bilbao, en el plazo de dos meses, contado a partir del da siguiente al de su publicacin en el Boletn Oficial correspondiente, previa la comunicacin al Ayuntamiento Pleno, prevista en el Artculo 110.3 de la Ley 30/1992 del Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn. De conformidad con lo dispuesto en el artculo 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Rgimen Local, a continuacin se procede a publicar las citadas Ordenanzas. ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION CAPITULO 1. ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION APLICABLES EN LAS PARCELAS DE USO RESIDENCIAL (Parcelas a) SECCION 1.1. Condiciones de habitabilidad general de los locales aplicables en los edificios de uso residencial (Dimensiones de los espacios, requisitos funcionales generales y dotacin bsica de instalaciones. Parcelas a) Artculo 1.Criterios de aplicacin de las condiciones de habitabilidad (Parcelas a). 1.Prevalencia de la legislacin general vigente referente a condiciones de habitabilidad.

Las condiciones que se establecen en la presente seccin se aplicarn con carcter general en los edificios destinados a usos residenciales que se construyan al amparo del vigente Plan General, sin perjuicio de la prevalencia sobre ellas de la normativa de rango superior, en los casos en que esta ltima defina condiciones ms restrictivas, o, niveles de exigencia mayores. De igual modo, cuando se construya al amparo del rgimen de V.P.O., prevalecern las normas establecidas al respecto por la legislacin especfica aplicable, en este caso, aun cuando las mismas resulten menos exigentes que las definidas por las presentes Ordenanzas. Estas ltimas se aplicarn con carcter subsidiario en aquellos aspectos no regulados por la normativa de V.P.O. Asimismo las ordenanzas se aplicarn en las operaciones de vaciado de edificios existentes y en la habilitacin de locales para usos residenciales cuando estuvieran destinados a otros usos. En rehabilitacin de locales destinados ya a usos residenciales, los servicios tcnicos municipales podrn eximir del cumplimiento de alguna determinacin, cuando no guarde proporcionalidad con el alcance de la actuacin pretendida. 2.Excepciones. Las condiciones que se establecen en la presente seccin se aplicarn con carcter subsidiario en las parcelas a.100 De Asentamientos Residenciales Antiguos y, en las parcelas a.200 Residenciales de Ensanche de las Areas afectadas por planes especiales de proteccin de nueva formulacin o formulados al amparo del anterior Plan General e incorporados al Plan General vigente. Asimismo, en estas Areas, con independencia de las determinaciones del planeamiento pormenorizado, el Ayuntamiento, previo informe de los Servicios Tcnicos al respecto, podr eximir excepcionalmente de la aplicacin de aquellas disposiciones que resulten contradictorias con los objetivos de preservacin establecidos. A tal efecto, y previa consulta al respecto, los citados servicios definirn la solucin alternativa a adoptar. Esta excepcin no se aplicar en los casos de sustitucin o vaciado de la edificacin. Este mismo rgimen se aplicar, a las edificaciones de uso residencial incluidas en el Catlogo del Patrimonio Urbanstico del vigente Plan General. 3.Cmputo de la superficie til. En las Parcelas a. De Uso Residencial, se entiende por superficie til la del suelo de los locales de vivienda, trastero, garaje u otros usos, delimitada por el permetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otros locales de distinto uso. Del cmputo de superficie til queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda o local, fijos o mviles, por los elementos

estructurales y canalizaciones verticales, as como aquella en la que la altura libre sea inferior a 1,80 m. A tal efecto, en las viviendas o locales iguales y dispuestos en columna vertical dentro de un mismo edificio, se considerar la media aritmtica, de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales y por las canalizaciones verticales, correspondientes a las viviendas situadas en plantas inferior y superior de la columna. La superficie til de la vivienda incluir tambin la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores cubiertos, de uso privativo de la misma, tales como balcones, terrazas, solanas, tendederos, porches, y otros. La superficie til de las plazas de garaje ser la suma de la comprendida dentro del permetro que define las mismas, ms la correspondiente a vas de acceso interiores y carriles de rodadura, dividida por el nmero de plazas de garaje existentes. Artculo 2.Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados al uso de vivienda (Parcelas a). 1.Programa mnimo de la vivienda: Dimensin total mnima (Excluido tendedero): 35,00 m(u).
Programa mnimo: * Toda vivienda dispondr, como mnimo, de los espacios diferenciados, destinados y acondicionados para los usos especficos establecidos, que, a continuacin se relacionan: Estancia, cocina, comedor. Un dormitorio doble. Un cuarto de bao. Tendedero (O patio susceptible de ese uso con la misma superficie til por vivienda). 2.Dimensiones mnimas de las habitaciones y elementos de la vivienda (Las superficies reseadas incluyen las correspondientes a armarios empotrados): La estancia tendr como mnimo 12 m que sern 14 cuando incorpore comedor y 18 si incorpora cocina-comedor. La cocina tendr como mnimo 5 m que sern 7 cuando incorpore comedor. Superficies tiles mnimas de otras habitaciones: Dormitorio (Individual): 6,00 m(u). Dormitorio (Doble): 10,00 m(u). Cuartos de bao:

Toda vivienda tendr como mnimo un cuarto de bao con al menos baera o ducha, inodoro y lavabo). Tendedero: 1,50 x 0,85 m. Anchura libre mnima: Pasillos: 0,90 m. Escaleras interiores (a locales habitables): 0,80 m. Dormitorios: En general: 1,90 m. Doble (Principal. Uno por viv. como mnimo): 2,60 m. Cocina: 1,60 m. Hueco de acceso a la vivienda: 0,80 m. Altura libre mnima (Incluso plantas abuhardilladas): Cocina / Estancia / Comedor / Dormitorios. 70% de la superficie til mnima exigida: 2,50 m. Resto de la dimensin mnima exigida para la habitacin 2,25 m. Resto de las piezas de la vivienda. (En toda la superficie til mnima exigida para cada pieza): 2,25 m. Puertas: 2,00 m. 3.Organizacin funcional. Los dormitorios y los cuartos de aseo debern configurarse, en todo caso, como recintos independientes. No se podr acceder directamente desde la cocina a los cuartos de aseo, o a los dormitorios. Todo dormitorio tendr acceso desde los espacios de circulacin, o, desde la estancia, y, en ningn caso, dispondr de acceso nico desde otro dormitorio. El acceso a los cuartos de aseo deber efectuarse desde los espacios de circulacin, salvo que, habiendo ms de uno de estos servicios, uno de ellos cumpla esta condicin, lo que permitir que los dems puedan adosarse a dormitorios, con acceso directo desde ellos. 4.Condiciones bsicas de iluminacin y ventilacin. En toda vivienda la estancia, en cualquiera de sus modalidades, tendr huecos a las fachadas exteriores del edificio, o, a un patio de manzana, dando frente a un espacio en el que se podr inscribir un crculo horizontal de >= 8,00 m. tangente al plano de fachada en el eje vertical de alguno de dichos huecos (Determinacin establecida, con ese rango normativo, en el artculo 3.1.5 de las Normas

Generales Documento B del vigente P.G.O.U. Los espacios destinados a dormitorios, cocina, o comedor, tendrn huecos de iluminacin natural y ventilacin abiertos directamente a las fachadas exteriores, a patios de manzana, o, a patios interiores que cumplan las condiciones de dimensin exigidas por el Plan General. La superficie del conjunto de los huecos de cada habitacin ser como mnimo 1/8 de la superficie sta, y, en todo caso, mayor de 1,00 m, y, los mismos sern practicables al menos en 1/3 de dicha superficie. Los huecos de iluminacin de los dormitorios irn dotados de persianas, contraventanas, u, otro sistema que permita su oscurecimiento. No se admitir el cumplimiento de las exigencias de iluminacin anteriormente establecidas a travs del tendedero, en los casos en los que ste se site en fachada, delante de cualquiera de las habitaciones reseadas. Los cuartos de aseo tendrn huecos de ventilacin de 0,40 m de seccin. Sin embargo, se podrn sustituir dichos huecos por alguno de los sistemas de ventilacin establecidos en el artculo 10 del presente captulo. Las cocinas dispondrn en todo caso de conductos de extraccin de humos y vahos, de acuerdo con lo establecido en el citado artculo 10. 5.Escaleras interiores de las viviendas. Cumplimentarn las condiciones de anchura libre mnima establecidas en el epgrafe 2 del presente artculo. En el caso de escaleras de caracol dichas condiciones se medirn entre la cara externa del soporte central y el paramento o la barandilla exteriores. Anchura mnima de la huella (Sin contar el vuelo): Rampas de directriz recta: 0,23 m. Rampas de directriz curva: 0,22 m. (Se medir a 40 cm. de la lnea interior del pasamanos). Altura mxima de la tabica: 0,21 m. Se autorizan las mesetas en ngulo, y partidas, y, las escaleras compensadas. Artculo 3.Condiciones de funcionalidad aplicables en los espacios y elementos de acceso a las viviendas y en otros espacios de uso comn (Parcelas a). 1.Condiciones aplicables con carcter general en los espacios y elementos de acceso. Se debern cumplimentar los requisitos de accesibilidad sin barreras y evacuacin establecidos por la legislacin general aplicable, los cuales prevalecern sobre las condiciones que resulten menos exigentes al respecto, contenidas en el presente artculo. Desde los espacios y elementos de acceso a las viviendas, de uso comn del edificio, no podrn abrirse puertas de acceso a locales en cualquiera de las plantas del edificio que se destinan a usos diferentes de los de vivienda, usos auxiliares o asimilados de ste, u, otros usos autorizados expresamente en los locales destinados de forma predominante a vivienda.

Los elementos comunes del edificio como cubiertas, cuartos de instalaciones, o patios stos, en los casos en que resulte materialmente posible, sern accesibles desde los espacios de acceso de uso comn del mismo. Altura libre mnima: General: 2,40 m. Huecos de paso y otros puntos crticos: 2,20 m. Anchura mnima: 1,00 m. El dimensionamiento y disposicin de los espacios y elementos de acceso en el interior del edificio permitirn, en todo caso, el paso horizontal de un rectngulo de 2,00 m. x 0,70 m. Dotacin de ascensores: En los edificios existentes que no dispongan de este servicio, se podrn instalar ascensores en las cajas de escaleras o en los patios, siempre que stos, una vez realizada la instalacin, cumplimenten los requisitos dimensionales, y, las caractersticas exigidos por las presentes ordenanzas. Donde no pueda cumplirse lo antedicho, podrn autorizarse excepcionalmente, siempre que los huecos de iluminacin -ventilacin de los locales vivideros que viertan al patio no se vean afectados (frente libre en un mnimo de 2m). En tales casos el recorrido del ascensor se proteger con elementos permeables tipo rejilla. 2.Portales. Abarcarn un cuadrado de 2m de lado por lo menos, junto a la puerta de acceso. La puerta de acceso al portal tendr una anchura superior a la de la escalera a la cual se accede desde el mismo o suma de ellas si hubiese varias, con un mnimo de 1,40 m. de luz, pudiendo una de las hojas mantenerse fija con elementos de ferretera mviles. vLa dimensin del espacio de espera del ascensor en planta baja anejo al portal o incluido en l, y, en cada una de las plantas altas servidas ser 1,20 m. x 1,20 m., como mnimo, medidos en el eje del acceso. 3.Escaleras de vecindad. Adems de las propias de la normativa de proteccin de incendios, se aplicarn las siguientes determinaciones: En todo caso las escaleras recibirn ventilacin e iluminacin naturales desde fachadas o desde patios. Se dispondr, al menos, una ventana por planta, de superficie mayor de 1,00 m. Tendrn asimismo ventilacin permanente en la parte superior seccin mnima 0,50 m. x 0,50 m., y dispondrn de entrada de aire en su extremo inferior, bien a travs de la puerta del portal, o, a travs de algn patio en la primera planta de la que arranquen las mismas. Anchura mnima del espacio de escalera (Entre paramentos): 2,20 m. Anchura mnima de las rampas (Para su medicin se excluirn barandados y antepechos): Hasta 8 viviendas servidas: 1,00 m. Hasta 16 viviendas servidas: 1,10 m.

Ms de 16 viviendas servidas: 1,20 m. Fondo mnimo de las mesetas: Con puertas de acceso a locales o viviendas 1,20 m. Resto de los casos: Anchura de la rampa. Se prohiben las mesetas en ngulo o partidas, y, las escaleras compensadas. Barandillas y antepechos: No podrn ser escalables. Altura mnima del pasamanos: 0,95 m. (Se medir en la vertical de la arista exterior de la huella). Separacin mxima entre balaustres: 0,12 m. (Medida horizontalmente). 4.Patios interiores. ( < 8,00 m. o superficie < 100,00 m). Condiciones generales de configuracin: Podrn cubrirse en su coronacin con claraboyas siempre que se deje un espacio perimetral, libre o cubierto con un cierre de lamas, entre la claraboya y dicha coronacin, con una superficie mayor o igual al 10% de la superficie en planta del patio. Sern accesibles, de forma directa y cmoda, desde el interior del edificio. Estarn dotados de sumidero de desage. En ellos no podr realizarse construccin alguna. El piso del patio en ningn caso podr estar situado a ms de 0,50 m. por encima del nivel del suelo de la dependencia a iluminar o ventilar. Requisitos dimensionales mnimos segn la funcin a que se destinan: Instalaciones de servicios: No se establecen. Ventilacin de aseos y baos: >= 1,00 m. Tendederos: >= 2,00 m. Ventilacin e iluminacin de habitaciones destinadas a la estancia habitual y prolongada de personas: >= 3,00 m.; >= 1/6 h. 5.Trasteros bajo cubierta:

Los locales bajo cubierta que se habiliten como trasteros tendrn acceso exclusivo por elemento comn. Cuando estos locales tengan acceso desde una vivienda contigua se considerarn ampliacin de vivienda y computables como aprovechamiento.En cualquier caso se vincularn registralmente de manera indisoluble a alguna vivienda. 6.Locales de uso complementario de vivienda: Son los locales en stano y semistano que se destinan a usos privados tales como actividades de estudio, juego, hobbies estando prohibido habilitarlos como habitacin. Tendrn un acceso nico, bien desde la vivienda colindante, bien desde elemento comn. Para su ventilacin podrn habilitarse cajones de obra adosados a la fachada. Se enrasarn al nivel de la urbanizacin mediante rejilla. Los huecos que puedan abrirse a estos cajones tendrn un alfizar situado a una altura no ms abajo de 90 cm bajo el forjado de techo. Debern vincularse registralmente de manera indisoluble a alguna vivienda. Artculo 4.Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados al uso de residencia colectiva (Parcelas a). Los locales que se destinen al uso de residencia colectiva cumplimentarn las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa general y la legislacin sectorial aplicables en cada caso en funcin de la modalidad especfica del uso residencial a implantar. Asimismo, con carcter subsidiario, se aplicarn las condiciones establecidas al respecto para los locales destinados al uso de vivienda en el artculo precedente. Conjuntos de apartamentos: Se considerarn como una modalidad del uso de residencia colectiva los conjuntos de apartamentos viviendas con un mximo de dos dormitorios, y, superficie til <= 60.00 m(u) que ocupen de forma exclusiva la parcela afectada; en los que se mantengan unas condiciones de propiedad unitarias quedar excluida la divisin horizontal de la propiedad; y, se exploten bajo una organizacin unitaria. En ellos, asimismo, se debern cumplimentar los requisitos siguientes: La superficie de techo promedio mnima de dichos conjuntos no se aplicarn las limitaciones del nmero de viviendas, o, de tamao promedio mnimo establecidas por el planeamiento para la parcela afectada ser 45,00 m(t)/viv. Debern disponer en todo caso de las dotaciones siguientes: Locales de uso comn: >= 6,00 m(t)/viv. Garajes: >= 1,0 plz./viv. La dotacin de garajes establecida podr reducirse o no ser exigible en el caso de que el conjunto de apartamentos se destine a colectivos especficos ancianos y otros en los que resulten previsibles ndices de tenencia de vehculos muy bajos. Artculo 5. Condiciones de habitabilidad aplicables en los locales destinados a usos diversos no residenciales (Usos comerciales y usos asimilados. Parcelas a). 1.Condiciones de acceso.

Todos los locales situados en el stano primero, semistano, planta baja, entresuelo o planta primera destinados de forma predominante a usos no residenciales tendrn acceso directo desde el exterior del edificio, independiente de los espacios y elementos de acceso a las viviendas del mismo. Altura libre mnima (Puertas y puntos crticos en recorridos de acceso y evacuacin): 2,10 m. Anchura libre mnima (Pasillos accesibles al pblico): 1,20 m. En los casos en los que el nivel del local sea diferente del nivel del acceso desde el exterior, y, dicha diferencia de rasantes se resuelva por medio de escaleras, stas debern situarse en el interior del local, y, se deber disponer una meseta de 1,20 m. de fondo mnimo desde la puerta de acceso hasta el comienzo de las mismas. 2.Altura libre mnima de los espacios. Locales destinados al pblico: Superficie <= 40,00 m(u): 2,80 m. Superficie >= 40,00 m(u) y <= 80,00 m: 3,00 m. Superficie >= 80,00 m: 3,20 m. Locales destinados a usos recreativos u hosteleros, en todos los casos. (Salvo en los altillos autorizados) 3,20 m. Espacios situados sobre o debajo de altillos: 2,40 m. (Los altillos debern quedar abiertos al resto del espacio accesible al pblico, su superficie ser inferior al 70% de la superficie del espacio principal y se sumar a la de ste a los efectos de la determinacin de la altura mnima exigida en el mismo). Espacios auxiliares. (Cuartos de aseo, roperos y otros, y, elementos de acceso a los mismos): 2,25 m. Otros locales principales no accesibles al pblico (Destinados a la estancia de personas): Espacios situados sobre o debajo de altillos: 2,40 m. Resto de los casos: 2,60 m. Dependencias auxiliares. (Cuartos de aseo, almacn, archivos, y otros usos similares): 2,10 m. 3.Superficie til mnima de los locales: 25,00 m(u).

4.Superficie mnima de los espacios destinados al pblico: 18,00 m(u). 5.Altillos en plantas bajas o entresuelos. Los altillos autorizados en las plantas bajas y entresuelos (Artculo 3.1.1. de las Normas Generales del Plan General) debern cumplimentar las siguientes condiciones: Los locales en los que se dispongan debern tener una altura libre mnima de 4,55 m. Debern integrarse funcionalmente en el local en el que se construyan, y, constituirn con l una unidad registral inseparable. Superficie til mxima de los altillos: <= 1/3 superficie del local principal. Distancia mnima desde el altillo a fachadas exteriores: 4,00 m. (Se autorizar, sin embargo, que el altillo llegue hasta la fachada, en los tramos de sta en que por situarse la urbanizacin por encima del piso del local el piso del altillo se site a menos de 1,20 m. sobre la rasante de la urbanizacin exterior). Los espacios resultantes sobre y debajo del altillo debern cumplimentar, de acuerdo con el uso al que se destinen, las condiciones de altura libre mnima establecidas en el apartado 2 del presente artculo. 6.Iluminacin y ventilacin. Los locales destinados a usos no residenciales, en los que se prevea la estancia continuada de personas, dispondrn con carcter general de iluminacin y ventilacin naturales. A tal efecto, se dispondrn huecos practicables, al menos en 1/3 de la superficie de la parte del local para cuyo servicio se establezcan. En caso de que la ventilacin natural no rena estos requisitos, se deber disponer ventilacin forzada, con los requisitos que se establecen en la seccin 1.2 de las presentes Ordenanzas, de tal forma que se asegure una renovacin del aire mnima de cinco (5) volmenes por hora. Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a cuartos de aseo, trasteros, almacenes, y, otros usos similares, podrn tener, nicamente, iluminacin y ventilacin artificiales. Esta responder a alguno de los sistemas previstos para los cuartos de aseo de las viviendas en la citada seccin 1.2. Las cocinas en los locales que dispongan de ellas contarn en todo caso con extraccin de forzada de humos y vahos, de acuerdo con lo establecido en la citada seccin 1.2. 7.Dotacin de cuartos de aseo. Los locales destinados a usos de hostelera o recreativos dispondrn en todo caso de cuartos de aseo para el servicio del pblico de acuerdo al dimensionamiento y dotacin de servicios que se establecen en el apartado 2 del artculo 8 de las presentes Ordenanzas. Los cuartos de aseo podrn situarse en locales de primer stano o semistano, y, tendrn obligatoriamente un anteaseo, a travs del cual se acceder a ellos, en el que se permitir, exclusivamente, la disposicin de lavabos. El acceso a los cuartos de aseo no se podr realizar de forma directa desde los lugares donde se elaboren, manipulen, o almacenen, alimentos cocinas, oficios, comedores, u otros ni desde los locales destinados al pblico.

Artculo 6.Condiciones de funcionalidad aplicables en los locales destinados al uso de garaje (Parcelas a). Dimensiones mnimas de plazas: 4,50 x 2,20 m. (con cerramiento lateral el ancho mnimo ser de 2,40 m.). Plazas reservadas a minusvlidos: 5,00 x 3,60 m. 1.Garajes de 1. categora (menos de 250 m). Anchura mnima del acceso: 2,70 m. Longitud mnima de la meseta de espera: 4,50 m. (6% de pendiente mx.). Pendiente mxima de las rampas: 20%. En garajes de superficie <= 100,00 m(u) se admite la ventilacin natural por comunicacin directa del garaje con el exterior. En los dems casos, se resolver de acuerdo con lo establecido en la seccin 1.2 de las presentes Ordenanzas. 2.Garajes de 2., 3. y 4. categoras (250-1000, 1000-2500, ms de 2500 m). Anchura de las vas de acceso. (Rampas y vas sin servicio directo a plazas de aparcamiento): * Garajes de 2. y 3. categoras: Accesos de un sentido: 3,00 m. Accesos de doble sentido: 5,00 m. * Garajes de 4. categora: Accesos de un sentido: 4,00 m. Accesos de doble sentido: 6,00 m. Anchura de los pasillos de maniobra. (Vas de servicio directo a plazas de aparcamiento): * Garajes de 2. y 3. categoras: 4,70 m. * Garajes de 4. categora: 5,00 m. Altura libre mnima: Conjunto del local: 2,20 m. Elementos singulares (Cuelges de vigas o instalaciones y otros similares): 2,00 m.

(No podrn afectar a las vas de acceso o pasillos de maniobra, ni, a ms del 30% de las plazas). Caractersticas de las rampas: * En el inicio de toda rampa de pendiente 8% se dispondr una meseta, la cual, en ningn caso podr afectar, a espacios peatonales de uso pblico aceras, porches, y otros similares. Dicha meseta cumplir los siguientes requisitos: Anchura mnima: La establecida para los accesos. Longitud mnima: 5,00 m. Pendiente mxima: <= 4%. * Pendiente de las rampas: Garajes de 2. y 3. categoras: Rampas rectas: <= 18%. Rampas curvas: <= 15%. Garajes de 4. categora: Rampas rectas: <= 16%. Rampas curvas: <= 12%. Anchura mnima: La establecida para las vas de acceso. (Con el sobreancho necesario en las rampas). Radio de curvatura mnimo: 6,00 m. (Se medir en el eje del carril de circulacin interior). En los garajes de 1. y 2. categora se podr sustituir la rampa de acceso por un elevador mecnico. Se dispondr una meseta de salida de caractersticas similares a las exigidas para las rampas. SECCION 1.2. Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones en los edificios de uso residencial (Parcelas a) Artculo 7.Criterios generales de aplicacin de las condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones (Parcelas a). Todos los edificios destinados a usos residenciales debern adecuarse a los principios generales de buena construccin, y, a la normativa general vigente, en relacin a las caractersticas constructivas de las edificaciones, y, a la dotacin y caractersticas de las instalaciones de servicio. A tal efecto, debern reunir las condiciones mnimas exigidas por dicha normativa referentes a estabilidad estructural; seguridad frente a accidentes y siniestros; estanqueidad frente a la lluvia y la humedad; acondicionamiento trmico y acstico; ventilacin de los locales y evacuacin de humos y gases; y, dotacin de servicios como redes de suministro de agua, saneamiento, electricidad, y telecomunicaciones, y, en su caso, de sumistro de gas.

Dichas disposiciones prevalecern, en el caso de que establezcan condiciones ms restrictivas o niveles de exigencia mayores, sobre las que al respecto se definen en la presente seccin. Artculo 8.Acabado e instalaciones mnimas de los locales (Parcelas a). 1.Locales de vivienda. Los suelos, techos y paredes de las viviendas contarn en todo caso con un revestimiento acabado. En las cocinas y cuartos de aseo dicho revestimiento ser impermeable y lavable de forma intensa y habitual en suelos y paredes. Las viviendas estarn dotadas de las siguientes instalaciones mnimas: Suministro de agua fra e instalacin de agua caliente sanitaria. Saneamiento de aguas pluviales y fecales. Suministro de electricidad para alumbrado y usos domsticos. Calefaccin, incluidos los elementos calefactores. Alternativamente, se admitir la disposicin de una instalacin elctrica dimensionada para soportar un sistema de calefaccin basado en esta fuente de energa. Instalaciones de telecomunicacin (Telefona, y, canalizaciones y antena colectiva de radio y televisin. 2.Locales destinados a usos no residenciales. Los locales destinados a usos diversos no residenciales estarn dotados de acometidas para los siguientes servicios e instalaciones mnimos: Suministro de agua. Saneamiento de aguas pluviales y fecales. Suministro de electricidad. Instalaciones de telecomunicacin (Telefona, y, canalizaciones y antena colectiva de radio y televisin). Los suelos, techos y paredes de los espacios destinados al pblico o a la estancia continuada de personas contarn en todo caso con un revestimiento acabado. En las cocinas y cuartos de aseo dicho revestimiento ser impermeable y lavable de forma intensa y habitual en suelos y paredes. La dotacin de cuartos de aseo en los locales destinados a usos de hostelera o recreativos, y, su composicin, se ajustarn a los criterios que se especifican a continuacin, en funcin de la superfice de los espacios destinados al pblico: Sup. <= 25 m(u): Un inodoro con anteaseo dotado de lavabo. Sup. <= 50 m(u): Dos inodoros hombres/mujeres con anteaseocomn dotado de lavabo.

Sup. <= 100 m(u): Dos cuartos de aseo diferenciados hombres/mujeres dotados de inodoro y lavabo recomendado urinario en el de hombres. Sup. <= 200 m(u): Dos cuartos de aseo diferenciados hombres/mujeres dotados de inodoro, lavabo y urinario el de hombres, y, de dos inodoros y dos lavabos el de mujeres. Sup. >= 200 m(u): (Por cada 100 m[u] adicionales): * Se incrementar la dotacin en un inodoro y en un urinario en el cuarto de aseo para hombres, y, con un inodoro y un lavabo en el de mujeres. Los cuartos de aseo dispondrn de instalacin de toallas de papel desechable o secador de manos de aire caliente, y, de dosificador de jabn. Los establecimientos de hostelera con barra de servicio al pblico, dispondrn en la misma de una o varias tomas de agua, y, de los correspondientes desages. Artculo 9.Instalaciones de saneamiento (Parcelas a). Todos los aparatos sanitarios, fregaderos, y, lavaderos dispondrn de desages con cierre hidrulico, con sifones fcilmente accesibles y registrables. Se prohibe la instalacin de trituradores de residuos conectados a la red de saneamiento. Se dispondrn en todo caso redes separadas para la evacuacin de las aguas pluviales y las aguas residuales. En el interior de la parcela los tramos de conducciones entre arquetas o pozos de registro, sern rectos y de pendiente uniforme. Los garajes contarn en todo caso con instalacin de recogida de aguas residuales, disponindose un sumidero por cada 200 m(u) de superficie. Cada local dispondr de un dispositivo separador de grasas que se conectar a la red de evacuacin de aguas residuales de la parcela con anterioridad su vertido exterior. Cada una de las redes de pluviales y de residuales terminar en la correspondiente arqueta sifnica nica obligatoriamente que se dispondr, en todo caso, en el interior de la parcela, para su posterior enlace con la red general, o, vertido a la instalacin de depuracin individualizada que la sustituya pozo filtrante o instalacin similar. Artculo 10. nstalaciones de ventilacin y evacuacin de productos de combustin. (Parcelas a). 1.Condiciones generales de las instalaciones. Instalaciones de ventilacin: Las instalaciones de chimeneas de ventilacin con colector general, debern cumplimentar las condiciones siguientes: Cada colector servir a un mximo de siete (7) plantas.

Los conductos colectores y conductos individuales sern verticales en la totalidad de su trazado y estarn construidos con materiales incombustibles. Los colectores tendrn una seccin mnima de 400 cm, y, los conductos individuales, de 150 cm. Los conductos estarn protegidos trmicamente del ambiente exterior para evitar prdidas de temperatura que dificulten el tiro correcto de la chimenea. No podrn acometer a los colectores de ventilacin conductos individuales de evacuacin de humos de combustin. El colector deber coronarse con un aspirador esttico. Asimismo, la instalacin cumplimentar las determinaciones de la Norma Tecnolgica NTE-ISV. Instalaciones de Salubridad: Ventilacin vigente, o, las disposiciones que eventualmente la sustituyan. Instalaciones de evacuacin de productos de combustin: Las instalaciones de evacuacin de humos y gases debern cumplimentar las condiciones establecidas en las ordenanzas de proteccin de incendios, as como su normativa especfica. En nuevas construcciones o reformas integrales de edificios, se prohibe la evacuacin de humos y gases a travs de fachadas o patios. Las chimeneas, sean individuales o colectivas, discurrirn hasta cubierta debiendo instalarse en el interior de los edificios. Las chimeneas se rematarn como mnimo, 2 m por encima del alero y/o 1 m por encima de las cumbreras de tejados, muros o cualquier obstculo distante menos de 10 m. En edificios existentes, cuando no sea factible la instalacin de chimenea a cubierta, podr autorizarse la evacuacin a fachada o patio, siempre que se trate de aparatos de tiro forzado, no autorizndose los de tiro natural. Con independencia de los reglamentos especficos aplicables, el patio tendr como mnimo 3 m de superficie siendo inscribible un crculo de 1 m. de dimetro. La ventilacin mnima ser de 2 m. La distancia entre una salida de humos y huecos de ventilacin frontales o laterales en ngulo agudo ser 3 m; asmismo habr 3 m. con los huecos de pared lateral si la salida de humos est a menos de 1 m. de dicha pared lateral. Para huecos en el mismo pao ser de 0,40 m. Distancia entre salidas de humos convergentes 3 m.; divergentes o paralelas 0,60 m. 2.Locales destinados a usos residenciales. Los cuartos de aseo que no tengan ventilacin directa al exterior del edificio, debern disponer de algunos de los siguientes sistemas de ventilacin: Ventilacin por conducto, de acuerdo con las condiciones establecidas en el apartado anterior.

Ventilacin forzada por medios mecnicos que garantice un caudal mnimo de 30 m/hora y responda a un sistema oficialmente homologado. Ventilacin por patios de >= 1,00 m. Las cocinas dispondrn de los siguientes elementos de ventilacin y evacuacin de humos: Un conducto destinado a la ventilacin general del local para el que se admiten soluciones de colector general. Un conducto independiente destinado a la evacuacin activada de humos y gases procedentes de la cocina. Cuando la cocina est incorporada a la estancia, dicho conducto deber contar con un ventilador centrfugo que asegure la extraccin de 300 m/h. Un conducto independiente para los gases de combustin del calentador o caldera de agua caliente y calefaccin, en caso de que el mismo estuviera alojado en la cocina. 3.Locales destinados a usos diversos no residenciales. Para la disposicin de ventilacin mecnica la maquinaria necesaria, y, en su caso la de climatizacin, se deber situar en el interior del local se exigir la presentacin de un proyecto detallado de la instalacin, suscrito por un facultativo competente en la materia. En previsin de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta debern disponer conducciones para ventilacin de los locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entresuelo, independiente de las de las viviendas, con unas dimensiones mnimas de 1.000 cm por cada 200 m(t) de local. Los cuartos de aseo, y, los vestuarios del personal ventilarn por algunos de los sistemas establecidos para los cuartos de aseo de las viviendas. En los casos de actividades de hostelera o recreativas se exigir con carcter general la disposicin de ventilacin forzada. Cuando los locales incorporen en el espacio de servicio al pblico, cocina, freidora, asador, plancha, horno u otra instalacin similar, se deber disponer obligatoriamente un conducto independiente de evacuacin de humos y gases de seccin mnima 200 cm. Dicho conducto deber contar con un ventilador centrfugo que asegure la extraccin de 300 m/h. En cualquier caso, las ventanas podrn ser practibles y utilizarse como soporte de ventilacin natural en horas de actividad si se garantiza que no se transmiten o emiten al exterior ruidos u olores, y, utilizarse, en todo caso, con ese fin fuera de las horas de actividad. En las cocinas se exigirn las mismas condiciones de ventilacin y evacuacin de humos y gases que se establecen para las cocinas de las viviendas en el apartado precedente. 4.Locales de garaje. Se estar a lo exigido por la NBE-CPI vigente. Artculo 11.Control de vibraciones y ruidos (Parcelas a) 1.Anclaje de elementos que produzcan ruidos o vibraciones.

En las parcelas de uso residencial se deber garantizar que, la inmisin, en los locales contiguos o prximos, y, en las viviendas del edificio, de los ruidos y vibraciones de todo tipo que se produzcan en un determinado local, no supere los niveles establecidos por las disposiciones normativas generales y las ordenanzas municipales vigentes. La instalacin y anclaje sobre la estructura del edificio, de los elementos susceptibles de producir ruidos o vibraciones aparatos elevadores, instalaciones de climatizacin, instalaciones de distribucin y evacuacin de aguas, instalaciones de transformacin de energa elctrica, maquinaria industrial, y, otros deber resolverse con los dispositivos de amortiguacin y correccin necesarios, y, en la correspondiente solicitud de licencia, se deber justificar tcnicamente la suficiencia de los mismos, a los efectos del cumplimiento de las disposiciones citadas. Las instalaciones de circulacin de fluidos en rgimen forzado distribucin y evacuacin de agua, ventilacin, climatizacin, aire comprimido y otros dispondrn de dispositivos antivibratorios. La conexin de los equipos de presin a conductos y tuberas, el anclaje de los primeros tramos de la red y, si es necesario, de la totalidad de la misma y, el paso de los conductos a travs de elementos de fbrica, se realizarn mediante dispositivos elsticos que eviten la transmisin de ruidos y vibraciones a la estructura del edificio. 2.Aislamiento de los locales frente a la emisin de ruidos y vibraciones. Los locales en los que se alojen actividades o elementos susceptibles de producir ruidos o vibraciones debern aislarse incluyendo los orificios y mecanismos de ventilacin del local, tanto en Invierno como en Verano con los elementos insonorizantes y antivibratorios necesarios, de tal forma que la emisin de los mismos, al exterior, o, al interior de otros locales contiguos o prximos, no supere los niveles establecidos por las disposiciones normativas generales y las ordenanzas municipales vigentes. A tal efecto, los locales citados, dispondrn, si fuese necesario, de un sistema de aireacin forzada que permita el cierre total de los huecos al exterior durante el funcionamiento de la actividad o de los elementos que producen los ruidos o vibraciones. Sin embargo, cuando el foco emisor del ruido sea un elemento puntual, el aislamiento exigido podr limitarse a dicho foco emisor, si con ello se cumplimentan los niveles mximos de emisin autorizados. Con carcter general, en el caso de que la inmisin de ruidos en un local contiguo a aquel en el que los mismos se producen, supere los niveles establecidos en la normativa vigente, corresponder a este ltimo la obligacin de incrementar el aislamiento o de reducir la emisin de ruidos para que la inmisin en el local contiguo se site en los niveles autorizados. Todas las actividades cuyo funcionamiento produzca o pueda producir con los huecos al exterior abiertos niveles de emisin de ruidos por encima de lo establecido por las disposiciones generales y ordenanzas vigentes entre ellas se considerarn en todo caso las de hostelera y recreativas de los grupos II y III se debern realizar con las puertas y ventanas cerradas, y, a tal efecto, dispondrn de un vestbulo de acceso estanco, con la suficiente capacidad de absorcin acstica, y, doble sistema de puertas. Ambos conjuntos de puertas se dotarn de muelles de retencin, al objeto de garantizar que solo una de ellas permanece abierta en cualquier momento, y, preferentemente, se situarn en planos ortogonales. SECCION 1.3.Condiciones de seguridad aplicables en los edificios de uso residencial (Parcelas a) Artculo 12.Criterios de aplicacin de las condiciones de seguridad (Parcelas a). En las parcelas a. de usos residenciales se aplicarn las disposiciones de la legislacin general vigente respecto a condiciones de seguridad, y, entre ellas, de forma especfica, la Norma Bsica de la edificacin NBE-CPI de Condiciones de Proteccin contra Incendios.

Dichas disposiciones prevalecern, en los casos en los que establezcan condiciones ms restrictivas o niveles de exigencia mayores, sobre el contenido de las presentes Ordenanzas. Asimismo se aplicar lo establecido de forma especfica en las Ordenanzas para la Prevencin de Incendios. Artculo 13.Proteccin de huecos y desniveles (Parcelas a). En los edificios que ocupen las parcelas de usos residenciales, los huecos y desniveles, siempre que puedan representar para las personas peligro de cada, estarn protegidos por un antepecho o una barandilla de 0,95 m. de altura. El diseo de la defensa ser tal que no permita pasar un crculo de dimetro 12 cm. Si se disean barras horizontales que puedan escalarse, el plano de desarrollo de la defensa tendr una inclinacin hacia el interior del vuelo de al menos un 15% respecto a la vertical. Artculo 14.Salidas a tejados y cubiertas (Parcelas a). Todo edificio de uso residencial dispondr de una salida directa y de fcil accesibilidad desde cada caja de escalera al tejado, cuyas dimensiones mnimas sern de 0,80 m. x 0,80 m. La misma se deber poder abrir fcilmente, sin empleo de llaves o cerraduras, y su apertura se realizar hacia el exterior. Cuando esta salida recaiga a una cubierta inclinada, dispondr en su parte interior o exterior de argollas o barras fijas donde se puedan sujetar los arneses o cuerdas de seguridad de los posibles usuarios. SECCION 1.4.Condiciones generales de tratamiento esttico aplicables en las parcelas de uso residencial (Parcelas a) Artculo 15.Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones (Parcelas a). Se exigir un tratamiento arquitectnico unitario y homogneo del exterior de las edificaciones, que incluir la composicin y terminacin de los elementos permanentes de las fachadas de los entresuelos, plantas bajas, semistanos y stanos, aun cuando los mismos se destinen a usos no residenciales de carcter variable a lo largo de la vida til del edificio. Cualquier modificacin del tratamiento de fachadas de un edificio se considerarn como tales, en las plantas altas, la modificacin del revestimiento, el cambio de materiales o diseo de carpinteras, antepechos y balcones, y el cierre de terrazas; y, en las plantas bajas, la modificacin de los elementos permenentes se plantear con un criterio unitario, exigindose la presentacin de un plano de la fachada completa resultante. El Ayuntamiento, sin embargo podr dispensar del cumplimiento de esta obligacin si la escasa importancia de la modificacin a realizar lo hiciera innecesario. Por el contrario si la modificacin a realizar fuera ms relevante, o el edificio tuviera una posicin singular o preeminente, el Ayuntamiento podr exigir un proyecto suscrito por arquitecto. El pintado de fachadas o de los distintos elementos de un edificio o conjunto de edificacin unitario, se deber realizar de forma homognea y manteniendo los colores y tonos originales. En otro caso se exigir un estudio especfico del tratamiento de fachada previsto. El Ayuntamiento podr prohibir la pintura restringida a una parte de los mismos por ejemplo de los elementos pertenecientes a una sola vivienda en los casos en los que resulte previsible una discordancia notoria con el acabado del resto de la fachada.

No se autorizan en fachada las antenas de telecomunicaciones, calderas, calentadores, armarios,unidades de acondicionamiento de aire ni siquiera redes de distribucin de instalaciones, salvo cuando sea estrictamente nacesario por imposicin legal. En casos extraordinarios, donde no exista otra alternativa factible, se podrn autorizar este tipo de elementos, siempre que se planteen para todo el conjunto de la fachada, no presenten vuelos y se oculten mediante elementos fijos tipo celosa. Artculo 16.Tratamiento de cubiertas (Parcelas a). Por encima de la cubierta de las edificaciones podrn sobresalir nicamente los siguientes elementos: Conductos de humos o de ventilacin, antenas de telecomunicaciones, pararrayos, lucernarios paralelos al plano de cubierta con un lmite de 0,40 m. sobre dicho plano, y, otros elementos e instalaciones auxiliares similares. Las buhardillas y torreones, exclusivamente, cuando se autoricen de forma expresa por el planeamiento pormenorizado vigente. En las parcelas a.200 salvo en las Areas en las que el planeamiento lo prohiba de forma expresa y, en las a.300, los cuartos de ascensores y las instalaciones de climatizacin. Rtulos y anuncios, en los casos y condiciones, que se especifican en el artculo 21 de la presente seccin. Las antenas de telecomunicaciones se instalarn obligatoriamente en cubierta, guardando un retranqueo mnimo de 2 metros respecto del alero. La altura de las antenas de telecomunicaciones, con carcter general, ser inferior a un 1/3 de la altura de edificacin de los edificios sobre los que se siten, incluyendo en la estimacin de esta ltima altura los ticos, si existiesen. La altura de la antena se medir con independencia de la posicin del punto de apoyo de la misma a partir del nivel de referencia superior para la medicin de la altura de edificacin. Sin embargo, en el caso de parcelas ocupadas por usos no residenciales que presenten demandas singulares en este aspecto, las cuales obligen necesariamente a la disposicin de antenas de mayor tamao, el Ayuntamiento podr autorizarlas, imponiendo, si se considerase oportuno, condiciones respecto a su configuracin y emplazamiento. Artculo 17.Tratamiento de los muros medianeros (Parcelas a). Los muros medianeros incluso en los casos de eventual provisionalidad debern terminarse en todo caso con el mismo material bsico que el resto de las fachadas del edificio del que forman parte. Artculo 18.Tratamiento de los tendederos (Parcelas a. Los tendederos debern situarse en patios interiores, en los casos en que stos existan, o en el espacio bajo cubierta si fuese posible habilitarlos. Si las citadas soluciones no fuesen viables, se dispondrn en fachada, eligindose obligatoriamente la correspondiente a patios de manzana cuando stos existan. En estos casos, debern cubrirse con elementos que eviten la vista de la ropa tendida desde el exterior y cuyo diseo deber integrarse en el conjunto de la fachada del edificio. Artculo 19.Tratamiento de las fachadas de las plantas bajas (Parcelas a). 1.Fachadas de las plantas bajas.

Los proyectos de nueva edificacin debern incluir entre sus definiciones el tratamiento de los elementos macizos de la fachada de la planta baja del edificio, los cuales debern quedar terminados con el resto del mismo. Estos elementos se considerarn como elementos permanentes de la fachada, y, su diseo y tratamiento de materiales los cuales sern de difcil deterioro se debern resolver de manera coherente con el conjunto del edificio. Para su modificacin que no podr afectar separadamente a alguno de ellos se exigir la presentacin de un estudio del diseo completo de la fachada resultante, que garantice la coherencia y unidad de tratamiento de la misma. 2.Porches. Los techos de los porches de uso pblico o comunitario sern, objeto de un adecuado tratamiento esttico, y, se resolvern con terminaciones de calidad y durabilidad adecuadas, y con una configuracin ordenada y regular de los elementos estructurales vistos y del alumbrado. Se prohbe expresamente la disposicin de desages vistos, y, los falsos techos de escayola. De igual modo, el revestimiento de los pilares de los porches deber realizarse con materiales sufcientemente durables, y, de manera coordinada con el resto de la fachada. 3.Marquesinas. Las marquesinas de los locales de planta baja de una misma parcela se colocarn a la misma altura, pudiendo adoptar el Ayuntamiento las disposiciones oportunas sobre su diseo y tratamiento, con el fin de asegurar una adecuada homogeneidad compositiva en el conjunto del edificio. Artculo 20.Tratamiento de los patios interiores. Los paramentos verticales de los patios interiores se terminarn con materiales de color claro, de forma que se garantice una adecuada reflexin de la luz y una conservacin y limpieza fciles. Artculo 21.Rtulos y anuncios (Parcelas a). Se autoriza con carcter general la disposicin de rtulos en las partes ciegas de la fachada de las plantas bajas. Tendrn un saliente inferior a 5,0 cm., y, una superficie inferior a 0,75 m. Fuera de estas condiciones, la disposicin de rtulos y anuncios en las parcelas a, se ajustar a los siguientes requisitos: a) Parcelas a.100 Se autorizarn, exclusivamente, en las condiciones establecidas en el siguiente apartado para los edificios catalogados en las parcelas a.200 y a.300, sin perjuicio de la aplicacin prevalente de lo que determine al respecto el planeamiento pormenorizado vigente en el Area afectada. b) Parcelas a.200 y a.300 Los rtulos y anuncios que podrn ser luminosos pero no intermitentes podrn disponerse en las fachadas y en las cubiertas, en las siguientes condiciones: En las fachadas los rtulos y anuncios se situarn paralelamente a las mismas, tendrn un saliente mximo de 0,25 m., estarn situados a una altura mnima de 3,00 m., y, en su extremo superior no podrn sobrepasar la rasante del suelo de la primera planta, ni sobresalir del frente de fachada del local al que correspondan. Se establecern en concordancia con la composicin de la fachada, y, sin alterar ni deformar su configuracin general, y, no podrn invadir los elementos permanentes verticales de la misma en la planta baja ni situarse perpendicularmente a ella.

En los casos de edificios ocupados por usos no residenciales en su totalidad, o, en su planta primera, los rtulos y anuncios podrn disponerse con un saliente mximo de 0,25 m., en las partes ciegas de la fachada, afectando exclusivamente a las plantas altas ocupadas por los usos citados. Esta posibilidad no se autorizar en los edificios catalogados. En las cubiertas, los rtulos y anuncios, tendrn una altura mxima de 3,20 m. a partir del nivel de referencia superior para la medicin de la altura de edificacin del edificio, y, una longitud inferior al 50% del frente de la fachada correspondiente. Esta posibilidad, de igual modo, se excluye en los edificios catalogados. c) Parcelas a.400 y a.500 Los rtulos y anuncios se autorizan, exclusivamente, en los casos de ocupacin completa del edificio por usos no residenciales, y, su disposicin en las edificaciones, se ajustar a lo establecido en el apartado precedente para las parcelas a.200 y a.300 en esos casos. Asimismo, podrn disponerse en los espacios no edificados de la parcela. En tal caso debern respetar las condiciones de retiro respecto al lindero de parcelas colindantes aplicables a la parcela, sus dimensiones sern inferiores a 3,20 m. x 3,20 m., y, su extremo superior, se situar a una altura inferior a 4,50 m. sobre la rasante de la urbanizacin. Artculo 22.Separaciones y cierres de fincas (Parcelas a). La separaciones de fincas y los cierres que limiten con la va pblica, se construirn con muro de fbrica o con verja sobre muro altura mnima 0,50 m.y podrn tener una altura mxima de 2,00 m., siendo la del muro no superior a 1,20 m. en los que limiten con la va pblica. Las alturas referidas salvo que el planeamiento pormenorizado establezca otras determinaciones se contarn: En los de separacin de fincas, desde el nivel del terreno en la finca en la que este resulte ms elevado (En el momento de la aprobacin definitiva de las presentes Ordenanzas). En los cierres lindantes con espacios pblicos, desde el nivel de stos. Se exceptan los casos en los que el nivel del terreno en la parcela objeto del cierre se site por encima del de los espacios pblicos, en los cuales se tomar como referencia el nivel de la parcela. Los muros debern terminarse con piedra natural o ladrillo cara vista, de acuerdo con las soluciones establecidas en el Catlogo de Elementos de Urbanizacin y Mobiliario Urbano aprobado por el Ayuntamiento. Se prohiben las terminaciones con enfoscados pintados, y, las de bloques de hormign vistos. El Ayuntamiento, sin embargo, previo informe favorable de los Servicios Tcnicos, podr admitir otros tratamientos alternativos. Artculo 23.Conservacin y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante (Parcelas a). Los jardines, patios o espacios libres de propiedad particular se mantendrn obligatoriamente en adecuadas condiciones de conservacin y ornato, y, se dotarn de las condiciones de urbanizacin necesarias recogida de aguas pluviales, alumbrado, y otras. Slo se admitirn construcciones destinadas a usos auxiliares del uso caracterstico en los casos y condiciones que expresamente se autoricen por el planeamiento, y respecto de las cuales el Ayuntamiento podr exigir la adopcin de formas concretas, determinados materiales de cerramiento, o, colores de terminacin, que se adapten mejor al entorno.

SECCION 1.5.Condiciones generales de dominio aplicables en las parcelas de uso residencial (Parcelas a) Artculo 24.Rgimen general de dominio (Parcelas a). Las parcelas de uso residencial sern objeto de dominio privado en las condiciones y con las limitaciones que se establecen en la presente seccin. Sin perjuicio de lo establecido en el epgrafe anterior, dentro de las referidas parcelas podrn existir bienes de dominio pblico o de carcter patrimonial de la Administracin. Artculo 25.Condiciones relativas a la aplicacin de las servidumbres de uso pblico (Parcelas a). En cada caso, se cedern al Ayuntamiento los derechos reales de servidumbre de uso pblico y paso de conducciones de infraestructuras de servicios establecidos por el planeamiento. Las servidumbres de uso pblico de circulacin peatonal y estancia establecidas por el planeamiento sobre las parcelas de uso residencial, se ejercern sin ninguna restriccin, y, en los mbitos afectados, no se permitir la construccin o colocacin de elementos que den lugar a las citadas restricciones, salvo que el Ayuntamiento lo autorice expresamente previa concesin administrativa. Estas disposiciones sern asimismo aplicables a las parcelas de uso residencial ya desarrolladas, en las que se consolidan las servidumbres de uso pblico existentes, an cuando las mismas no se sealen de forma expresa en el planeamiento urbanstico correspondiente. En las reas sometidas a servidumbre de uso pblico, correspondern al Ayuntamiento los costes del servicio y el mantenimiento del alumbrado pblico se excluirn los puntos de luz adicionales o innecesarios instalados por los propietarios de la parcela, del mantenimiento de los acabados superficiales pavimentos, revestimientos con excepcin de los de las fachadas de locales, y, techos. Asimismo corresponder al Ayuntamiento o a las compaas suministradoras correspondientes el mantenimiento de los elementos de las redes de infraestructuras generales que afecten a la parcela. En esas reas, por el contrario, ser, a cargo de los propietarios, la conservacin de las fachadas interiores de los porches, los elementos estructurales, los aislamientos, y, las impermeabilizaciones, as como, en su caso, la de las acometidas a la parcela de las redes de servicios urbanos. Artculo 26.Colocacin de elementos de servicio y sealizacin en las fachadas (Parcelas a). El Ayuntamiento podr instalar, suprimir o modificar, a su cargo, en las parcelas de uso residencial, y los propietarios vendrn obligados a consentirlo, soportes, seales y cualquier otro elemento de servicio de inters general cuando esa implantacin resulte necesaria o conveniente, y, no existan alternativas adecuadas de implantacin de los mismos en los espacios pblicos. Siempre que, por realizacin de obras, o, derribos, en las fincas o edificios, se vieran afectados dichos elementos constitutivos de servidumbre pblica, vendr obligado el propietario de la finca, a mantener el servicio provisional durante la ejecucin de las obras, y, a la reposicin de los elementos afectados, en las condiciones que le sean sealadas por el Ayuntamiento. Artculo 27.Servidumbres entre parcelas (Parcelas a). 1.Condiciones generales. Las parcelas de uso residencial y las edificaciones que las ocupen estarn sujetas a las servidumbres precisas para que los propietarios de otras parcelas puedan ejercer plena y libremente los derechos que dimanan del planeamiento.

2.Servidumbre de paso de alcantarillado. Los propietarios de aquellas fincas que, por su situacin respecto del colector de saneamiento o, en su defecto, cauce prximo, no puedan efectuar la conexin debida sin atravesar otras pertenecientes a distinto dueo, podrn instalar las tuberas necesarias en dichas fincas ajenas, con el trazado y en las condiciones que causen menos perjuicios y molestias, y, resarciendo al propietario afectado el importe de los gastos que se originen. La aprobacin de las presentes Normas producir los efectos previstos por el art. 64 de la Ley del Suelo. 3.Zapatas de cimentacin en edificaciones colindantes. En la zona de confluencia de dos edificaciones colindantes, las zapatas de cimentacin podrn ser comunes, ocupando la superficie correspondiente en cada una de las parcelas afectadas. A estos efectos se considerar que existe entre dichas parcelas una servidumbre recproca activa y pasiva. 4.Servidumbres de acceso a garajes. En los casos que se sealan expresamente en el planeamiento vigente, los accesos y garajes de las parcelas de uso residencial o en su caso la propia parcela si aquellos no se hubiesen construido quedarn sometidos a la servidumbre de acceso a los garajes de las parcelas colindantes establecidos. Si fuese necesario para su ordenacin, se tramitar un estudio de detalle, constituyndose registralmente la servidumbre por va reparcelatoria, o en su caso, expropiatoria, siendo de aplicacin a tal efecto lo previsto en el artculo 64 de la Ley del Suelo. Artculo 28.Vinculaciones de propiedad obligatorias (Parcelas a). Los espacios bajocubierta no computados a los efectos del aprovechamiento edificatorio, no podrn registrarse en ningn caso como elementos de propiedad independientes. Dichos espacios, debern configurarse, en caso de no ser objeto de divisin, como elementos en copropiedad anejos a la comunidad que configuren las viviendas, y, o, los dems usos que ocupen el edificio; y, en caso de subdivisin en elementos diferenciados, como anejos inseparables de las viviendas y dems locales en que se haya dividido el edificio. CAPITULO 2. ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION APLICABLES EN LAS PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL (Parcelas b, c, e, g y h) Artculo 29.Aplicacin subsidiaria en las parcelas de uso no residencial (Parcelas b, c, e, g y h) de las ordenanzas establecidas para las parcelas de uso residencial. En las parcelas de uso no residencial se aplicarn con carcter subsidiario las Ordenanzas formuladas en el captulo anterior para las parcelas a. de uso residencial, en todos aquellos casos y aspectos en que dicha aplicacin resulte procedente, y, congruente, en funcin de las caractersticas de las parcelas y de las construcciones que las ocupen o vayan a ocupar. En los casos en los que se susciten conflictos de interpretacin sobre la procedencia o congruencia de tal aplicacin, el Ayuntamiento, previo informe al respecto de los Servicios Tcnicos Municipales,

definir los criterios de aplicacin, o, eventualmente, la inaplicacin de las citadas Ordenanzas a las parcelas de uso no residencial afectadas. Artculo 30.Condiciones de habitabilidad general aplicables en los edificios de uso no residencial (Dimensiones de los espacios, requisitos funcionales generales y dotacin bsica de instalaciones. Parcelas b, c, e, g y h). Se aplicarn, con los criterios establecidos en el artculo 29, las condiciones de habitabilidad general establecidas en la seccin 1.1 para las parcelas a. de uso residencial. En las parcelas de uso no residencial se autoriza la disposicin de altillos en las condiciones establecidas en el artculo 5 para las parcelas a. de uso residencial, exclusivamente, cuando se siten en Zonas A. de Uso Residencial. Asimismo, podrn disponerse altillos en las parcelas b.100 de Industria Intensiva, y, b.200 de Industria Especial asimilables a las parcelas b.100, que se siten en zonas B. de Uso Industrial, con las siguientes condiciones: Los locales en los que se dispongan debern tener una altura libre mnima de 4,55 m Debern integrarse funcionalmente en el local en el que se construyan, y, constituirn con l una unidad registral inseparable. Superficie til mxima de los altillos: <= 1/4 superficie del local principal; <= 75m(t). Los espacios resultantes sobre y debajo del altillo debern cumplimentar, de acuerdo con el uso al que se destinen, las condiciones de altura libre mnima establecidas en el apartado 2 del artculo 5. Artculo 31.Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones aplicables en los edificios de uso no residencial (Parcelas b, c, e, g y h). Se aplicarn, con los criterios establecidos en el artculo 29, las condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones establecidas en la seccin 2.1.2 para las parcelas a. de uso residencial. Adems de las disposiciones generales contenidas en el artculo 7, que se aplicarn ntegramente en la totalidad de los casos, se aplicarn a los edificios no residenciales, las condiciones referentes a acabados, dotacin mnima de instalaciones, caractersticas de las instalaciones de saneamiento y ventilacin, y control de ruidos y vibraciones, establecidas con carcter general para las edificaciones residenciales. En los locales de los edificios no residenciales que se destinen a usos de residencia colectiva, usos diversos no residenciales, y, garage, se aplicarn, asimismo, las Ordenanzas dirigidas de forma especfica a los locales destinados a esos mismos usos en las edificaciones residenciales. De igual modo, en los locales que se destinen a usos asimilables por su contenido efectivo a los usos residenciales residencias, hoteles y otros se aplicarn, las condiciones dirigidas de forma especfica a los locales de vivienda. Artculo 32.Condiciones de seguridad aplicables en los edificios de uso no residencial (Parcelas b, c, e, g y h). Se aplicarn con carcter general las condiciones de seguridad establecidas en la seccin 1.3 para las parcelas a. de uso residencial.

Artculo 33.Condiciones de tratamiento esttico aplicables en los edificios de uso no residencial (Parcelas b, c, e, g y h). 1.Parcelas no residenciales situadas en determinadas zonas de uso global. En las parcelas de usos no residenciales situadas en Zonas A. de Uso Residencial, en Zonas C. de Usos Terciarios, y, en Zonas G. de Equipamiento Comunitario englobadas en desarrollos de Suelo Urbano de densidad media o alta (1), se aplicarn con carcter general las condiciones de tratamiento esttico establecidas en la seccin 1.4 para las parcelas a. de uso residencial. (1) En el planeamiento general vigente, se considerarn como tales las zonas siguientes: C.000/AL.05 Lardi Alde C.000/AM.08 Anoeta C.000/IB.19 Zapatari Sur C.000/IN.01 Marrutxipi C.000/MB.03 Gomistegi G.000/AL.04 Altza Gaina G.000/AL.16 Putxuzulo G.000/AM.08 Anoeta G.000/AO.07 Campus Universitario Norte G.000/IB.03 y 04 Campus Universitario Sur G.000/IB.12 Loistarain Berri G.000/IB.18 Fundacin Matia G.000/IN.01 Marrutxipi 2. Parcelas no residenciales situadas en otras zonas de uso global. En las parcelas de usos no residenciales situadas en otras zonas de uso global, en los Suelos Urbano y Urbanizable, se aplicarn las condiciones de tratamiento esttico establecidas en los artculos de la seccin 1.4 para las parcelas a. de uso residencial que se relacionan a continuacin: * 15.Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones. * 16.Tratamiento de cubiertas. (Se autorizar con carcter general la implantacin en cubiertas de cuartos de ascensores e instalaciones de climatizacin, y, no se aplicarn las restricciones establecidas a la implantaciones de antenas de telecomunicacin, anuncios y rtulos.) * 17.Tratamiento de los muros medianeros. * 22.Separaciones y cierrres de fincas.

(Se aplicarn las condiciones de regulacin de la altura de los cierres, pero no las de regulacin de tratamientos y materiales de los mismos) * 23.Conservacin y ornato de los espacios no edificados sobre rasante. Artculo 34.Condiciones de dominio (Parcelas b, c, e, g y h). Se aplicarn con carcter general cuando sean de aplicacin, las condiciones de dominio establecidas en la seccin 1.5 para las parcelas a. de uso residencial. CAPITULO 3. ORDENANZAS COMPLEMENTARIAS DE EDIFICACION APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE Artculo 35.Configuracin bsica de las edificaciones. Las edificaciones se ajustarn, en cuanto a su configuracin general y volumetra, a las tipologas de las construcciones rurales tradicionales existentes en el Trmino Municipal. Debern responder a una volumetra simple, incluida la cubierta, que ser inclinada a 2, 3 4 aguas, con la pendiente mxima autorizada del 40%. Se prohiben expresamente las soluciones amansardadas. En las cubiertas, se autoriza, sin embargo, la disposicin de buhardillas por encima de la altura de edificacin establecida, las cuales debern ajustarse a las siguientes condiciones: Retranqueo mnimo: 2,00 m. Frente total de fachada: 35% de la longitud de la fachada. Frente mximo por elemento: 2,50 m. Separacin mnima entre elementos >= 80% frente del elemento. Altura en fachada mxima. (Sobre la altura del alero de la edificacin) 3,20 m. Altura de aleros mxima de la buhardilla. (Sobre la altura del alero de la edificacin) 2,30 m. Artculo 36.Condiciones respecto al tratamiento exterior de las edificaciones y al acondicionamiento de su entorno. 1.Tratamiento de las edificaciones. Como material de cubierta se utilizar preferentemente la teja cermica de color natural, en cualquiera de sus modalidades, incluyendo la teja romana o mediterrnea, y, las de arcilla prensada, prohibindose expresamente la utilizacin de pizarra y la de losetas asflticas. Como material de fachadas se utilizar preferentemente el revoco pintado y la piedra calizas o areniscas prohibindose expresamente las terminaciones de ladrillo hueco o bloque de hormign vistos.

El Ayuntamiento, previo informe tcnico al respecto, podr prohibir la utilizacin de materiales cuyo color, textura y formas de acabado difiera ostensiblemente de los utilizados en las construcciones rurales tradicionales. 2.Acondicionamiento del entorno de las edificaciones. Los cierres de fincas sern preferentemente de piedra; revocados pintados o con terminaciones especficas como tirolesas y otras similares; metlicos vallas o alambradas; de estacas y alambre; o, vegetales. Se prohiben con carcter general, los muros de cierre o de contencin de tierras de hormign visto de baja calidad, y, los de bloque de hormign. Para aminorar el impacto en el paisaje de las nuevas edificaciones, se exigir la plantacin de arbolado de especies autctonas en su entorno. Se deber plantar como mnimo un rbol por cada 15 m(t) de superficie edificada. Asimismo, se deber plantar arbolado de las caractersticas sealadas en las playas de aparcamiento con un nmero de plazas superior a diez, disponiendo un rbol cada dos plazas de aparcamiento, como separacin de las mismas. Artculo 37.Condiciones de habitabilidad general, calidad constructiva, funcionalidad de las instalaciones, esttica, y seguridad de los locales. 1.Los locales que se edifiquen en el Suelo No Urbanizable cumplimentarn las condiciones de habitabilidad general, calidad constructiva, funcionalidad de las instalaciones y seguridad establecidas en los captulos precedentes del presente ttulo para las parcelas edificables en los Suelos Urbano y Urbanizable, en todos aquellos casos y aspectos en los que dicha aplicacin resulte procedente, y, congruente, en funcin de las caractersticas de las construcciones y de los usos a los que se destinen. Cumplimentarn, asimismo, las Ordenanzas para la prevencin de incendios. En lo que respecta a las condiciones de esttica aplicables, las edificaciones destinadas a usos residenciales, terciarios, o de equipamiento, se asimilarn a las parcelas a.500 en Suelos Urbano y Urbanizable. 2.Los edificios destinados a la explotacin agraria se ajustarn a estos efectos a las normas y disposiciones establecidas por los organismos competentes Departamento de Agricultura y Pesca de la Diputacin Foral de Gipuzkoa. Artculo 38.Saneamiento de aguas residuales. 1.Las edificaciones en Suelo No Urbanizable que no dispongan de red de saneamiento de aguas fecales en sus proximidades a la que realizar sus vertidos, debern disponer de instalaciones de depuracin de aguas residuales adecuadas, debindose realizar la limpieza y mantenimiento oportuno de las mismas. 2.Las instalaciones de saneamiento en las edificaciones destinadas exclusivamente a vivienda, o, a vivienda y explotacin agraria de carcter familiar, constarn de una fosa sptica o pozo equivalente (Emscher, Imboff, o similar), y, un filtro bacteriano. El efluente de la depuracin podr ser infiltrado en el terreno deber asegurarse en tal caso la no contaminacin del agua fretica o, vertido a un curso natural en las condiciones establecidas por la vigente legislacin. La infiltracin se realizar por medio de zanjas rellenas de material filtrante, o, dotadas de tubos porosos, con una superficie mnima de terreno afectada de 40 m/hab. Las fosas spticas se adecuarn en cuanto a tipologa, dimensionamiento y diseo constructivo, a los criterios establecidos en la publicacin Sistemas de tratamiento de aguas residuales para ncleos

aislados realizada por la Viceconsejera de Medio Ambiente del Gobierno Vasco, o, en caso de que las mismas se establezcan, a las disposiciones legales vigentes. 3.Las instalaciones requeridas en las edificaciones destinadas a usos diferentes del de vivienda o explotacin agraria familiar, debern ser objeto de un proyecto especfico que deber recibir la aprobacin del Ayuntamiento, y, dems los Organismos competentes. El mismo deber garantizar la evacuacin del vertido en las condiciones exigidas por la legislacin vigente. En el caso de construcciones dedicadas a explotaciones ganaderas intensivas, se exigir la presentacin de una propuesta detallada de los sistemas de almacenamiento y eliminacin de residuos que se vayan a adoptar en la explotacin, en la que se contemplen como mnimo los siguientes aspectos: Emplazamiento propuesto para los estercoleros y fosas de purines, situndolos en zonas alejadas de cursos de agua. A estos efectos, se extremarn las precauciones en las zonas calizas para evitar la contaminacin de aguas subterrneas. Cantidad anual prevista de residuos slidos y/o lquidos producidos en la explotacin, en funcin de las especies de ganado. Perodo de tiempo previsto de almacenamiento de los residuos en los depsitos. Tipos y capacidades de los estercoleros y fosas propuestos para el adecuado almacenamiento de los residuos durante el perodo previsto. (Los paramentos de stos debern ser impermeables para impedir filtraciones de los estircoles almacenados). Mtodo propuesto para la eliminacin de los estircoles, utilizando, en cualquier caso, sistemas que no provoquen efectos contaminantes. En el caso de que los estircoles se destinen al vertido en los terrenos de la explotacin, la dosis mxima admisible ser 30 m/Ha. al ao. Si no se dispone de terrenos suficientes para el vertido, se especificarn las soluciones de eliminacin alternativas. A la vista de la propuesta, el Ayuntamiento valorar la misma, admitindola si resultare correcta, requiriendo al propietario para que la complete o rectifique en aquellos aspectos que estuvieran incompletos o fuesen incorrectos, o rechazndola por inadecuada o ineficaz para la resolucin de los objetivos de la misma. 4.Los vertidos a los cauces naturales, en todo caso, debern ser depurados previamente y cumplimentar las condiciones que determine la Comisara de Aguas. Artculo 39.Reposicin de la capa vegetal. En las excavaciones de todo tipo que se realicen en Suelo No Urbanizable, el titular de las obras deber reponer la vegetacin natural, incluyendo la capa de tierra vegetal necesaria en aquellas superficies de terreno en las que, por causa de las obras, la misma hubiese sido destruida. DISPOSICION FINAL Las presentes Ordenanzas entrarn en vigor, una vez recada la resolucin de aprobacin definitiva y cumplimentados los requisitos de publicacin establecidos en la legislacin vigente. DISPOSICION DEROGATORIA Quedan derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en las presentes Ordenanzas. Donostia-San Sebastin, a 7 de diciembre de 1998.El Director de Urbanismo, Carlos Azcoaga.

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