INVESTIRE PROIECTARE EXECUTIE UTILIZARE

Ing. Alex. Fuciec pentru cursul PROIECTARE COMPLEXA AN. V - ian 2005 CICLOIDA INFORMARE-ANALIZA-DECIZIE-ACTIUNE cu ce pret? -proiectant arhitectul -antreprenor -imobiliar (investitor)

informare
stadiu

analiza
ordonare selectare

actiune

pret cost Pc + B(enef) = Pv (pret vinzare) = Ca (cifra afaceri) societate = (proiectare sau executie) reunire intre Know-how si Capital = Cs (capital social) rata B (beneficiului) RB = B / Ca x 100 rata profitului (P) 1 RP (1) = B / Cs x 100 (in Europa RB 2%, RP 911%)

decizie

rata profitului (P) 2 RP (2) intr-un an = Ca / Cs x B / Ca = N x RB (N = numarul de rotatii intr-un an) durata minima

RELATIA (INTERACTIUNEA) DURATA CALITATE - PRET

calitate f. buna

pret minim durata (obiectiva? subiectiva?) calitatea (legea 10 + completari) pret = avem indicatori sintetici? (arhitect), devize estimative (antreprenor) variatia pretului (in timp precizia creste) (faze : marketing, pre- si fezabilitate, pr. tehnic, executie) volumul de informatii pret valoare maxima pret final pret valoare minima evolutia proiectului

CURBA COST / DURATA (deobicei se pleaca de la durate impuse dar acesteadepind de multi factori) valoare (cost) durata / cost (optim)

durata FACTORI DE CARE POATE DEPINDE PRETUL (viitoarei investitii) 1. starea fizica (a constructiei existente?) materie + forma 2. caracteristicile amplasamentului (nu numai fizice) 3. durata si perioada executiei (3 posibile intreruperi fortuite) 4. specificatii din caietele de sarcini 5. sistemul legislativ (impozite?) 6. capacitatea tehnica a industriei locale 7. viitoarele cheltuieli de intretinere (vezi pret global) 1 7 obligatoriu apar in caietul de sarcini 8. piata resurselor (materiale, sisteme, manopera) 9. situatia concurentei + conjunctura locala 10. interesul contractorului 11. preturile colaboratorilor 12. beneficiul (acceptat de investitor?) COST INITIAL vs COST GLOBAL (al investitiei) O premiza gresita: sa se conteze numai pe scaderea costului constructiilor Val. Investitie + chelt.intret. + chelt.exploat.- val reziduala dupa un ciclu de viata =>cat mai mica

I + Ci + Ce Vr => MINIM

(PRET) OFERTA cheltuieli directe

+ cheltuieli indirecte + credite (dobanzi) PRET COST + cota de risc + beneficiu = =PRET TOTAL + TVA =PRET OFERTARE (si in final pret CONTRACT)

manopera (singura nerecuperabila) materiale, schele, materiale auxiliare, utilaje, echipamente, subantreprenori (consultanti), organizare santier (generale de productie)

CONDITII CONTRACTUALE (in general) conditiile generale sunt aprobate prin ordine ministeriale (obligatorii la investitii bugetare) conditii speciale (sa nu contrazica codul civil) orice document particular are prioritate fata de unul general descrierea detaliata a lucrarii conditiile de plata, mod decontare termene garantii (banca, asigurari?) rezolvarea litigiilor, modalitati de reziliere, (riscul impartit) CAIETUL DE SARCINI, LICITATIA EXECUTIEI, CONTRACTAREA LUCRARII conditii tehnice generale (normative, indicatori), speciale (de ex. tolerante) cum se masoara lucrarea (suprafete, volume) ce operatii se cuprind in pret (materiale, transport..) normele de deviz (C, Iz, Rpc, etc.) romanesti sunt unice in lume! termene (obiective sau subiective) plata: se face dupa dimensiunile din proiect (nu executate) costuri cu 20-30% in plus?, economii numai reducand din volumul lucrarii (in strainatate nu se mai fac contracte, o lettre de soumission accepta toate conditiile din licitatie. PROGRAME DE LUCRU tabelare, grafice, matematice (gantt, drumul critic, perth) definire obiecte, termene relative sau calendaristice (minim, maxim, incepere, terminare), definire activitati, relatii intre activitati, alocare resurse, construire grafice. GANTT: start, precedenta, succesiune, final Nr. durata desfasurare (saptamani, luni) 1 2 3 4 5 6 7 crt denumire activitate (sapt,luni) A (arhitectura) inceput, finalizare 2 B (structuri) 3 C (instalatii) 2 D (economic, devize) 3 rezerva DRUM CRITIC (misiunea APOLLO) activitati: cod, denumire, durata, resurse, conditionare anterioara, ulterioara conditionari durata, tip (sfarsit-inceput, inceput-inceput: posibila suprapunere ) definirea evenimentelor importante VARIANTA PERTH IN CARE ACTIVITATILE SUNT EVIDENTIATE IN NODURI
B 5 S 0 0 0 0 A 5 0 7 5 5 C 12 0 8 5 9 12 8 E 20 0 14 20 cod term. min. durata term. max. 18 8 10 6 18 9 D 19 11 27 8

11 F 38 0 10 38 10 T 48 0 48

rezerva

Vezi in continuare si variantele de drum critic cu activitati evidentiate pe arce. CURBA CHELTUIELILOR CUMULATE luna valori.relizate valori program diferente V.realiz.cumulate I, II... Atentie: pt. santier, o bonificatie pentru timp este periculoasa, nu totdeauna utila

V. Program cumulate