Mercado Inmobiliario y Cdigo de Ordenamiento Urbano. Efectos en la ciudad de La Plata, Argentina.

Arq. Gustavo Barakdjian Lic. en Geografa Gabriel Losano

Centro de Investigaciones Geogrficas, Facultad de Humanidades y Ciencias de la Educacin, Universidad Nacional de La Plata glosano@yahoo.com gbarakdjian@yahoo.com.ar Eje Temtico 2: Planeamiento, urbanismo y procesos de urbanizacin Palabras claves: Normativa Constructiva y de Usos del Suelo, mercado inmobiliario, transformaciones territoriales.

Resumen
La lgica del mximo y mejor uso de los terrenos urbanos, son caractersticas que determinan las normativas relativas a las construcciones y usos del suelo. Por lo cual, los efectos de dicha regulacin, no slo atae a parcelas individuales sino que tiene implicancias sociales de largo alcance para ciertas zonas y para la ciudad como un todo. En el ao 2000 se aprob una Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso Del Suelo en el Partido de La Plata. sta, increment la extensin del rea urbana un 17% y para viviendas en altura un 622%, respecto a su antecesora del ao 1978. En abril de 2010, se sanciona otra ordenanza, la 10703/10, en la cual se vuelve a intensificar los indicadores tantos constructivos como de ocupacin del suelo. Estos cambios, junto a una coyuntura favorable, hicieron que el mercado inmobiliario y la actividad de la construccin tuvieran niveles de actividad extraordinarios en toda la jurisdiccin de dicha norma con sus expresiones en el territorio. El objetivo de este trabajo es arribar a una primera aproximacin de los efectos en el territorio del partido de La Plata ante el capital inmobiliario y la normativa en cuestin. Se examinan los cambios que se introducen en la nueva ordenanza, principalmente cuestiones como la ampliacin del rea urbana, la ampliacin de las zonas de edificacin para viviendas en altura y la creacin de reas para urbanizaciones cerradas en la periferia rural; as como indicadores constructivos y de subdivisin del suelo. Se analiza la evolucin del mercado de suelo y viviendas entre el 2002 y 2009, periodo en el cual permite ver el boom inmobiliario en Argentina y ser el ltimo ao con informacin fehaciente disponible. Para ello se trabaj con informacin oficial y se recopil datos en 86 inmobiliarias que operan en el mercado platense y relevamientos propios para volcar toda la informacin en un sistema de informacin geogrfica. Estos cambios normativos determinaron una muy marcada diferencia del mercado de suelos entre el casco histrico fundacional y su periferia. Entre el periodo de referencia, la cantidad de metros cuadrados a construir autorizado por el municipio se increment un 1361% en el casco histrico y 372% en el resto de la periferia, generando una importante densificacin y expansin de su centro, una fuerte extensin de su periferia, reduccin del cinturn hortiflorcola con un fuerte incremento del valor de los inmuebles. Por lo cual, la primer estrategia de los sectores ms vulnerables fue la bsqueda de terrenos lejanos para acceder a una propiedad en el mercado formal. Con la periferizacin de las demandas de sectores medios y altos, se reflej en un aumento de precios de las propiedades. As, profundiz esta situacin y cada vez ms gente se orienta hacia el mercado informal; pasando de 81 asentamientos informales en el Partido de La Plata en el ao 2004 a 104 en el 2009.

ALGUNAS PARTICULARIDADES DEL MERCADO DE SUELO Y VIVIENDA Antes de volcarnos al mercado inmobiliario y la normativa de ordenamiento territorial es necesario mencionar las caractersticas del suelo urbano y la industria de la construccin. Si bien el primero puede considerrselo como una mercanca presenta

caractersticas propias que lo hace un mercado complejo y nico. Lo mismo sucede con la actividad de la construccin; si bien es una actividad secundaria presenta particularidades exclusivas. El suelo urbano presenta una relativa irreductibilidad por la dificultad de repetir su ubicacin; a su vez, esto hace que su oferta sea inelstica porque es muy difcil reproducir ubicaciones similares, siendo stas muy escasas. A su vez, presenta la virtud de la inmovilidad del producto suelo en su consumo. Otra caracterstica es la indestructibilidad; las caractersticas de su ubicacin son difciles de destruir en el mediano plazo. Estas caractersticas son importantes en la formacin de precios y rentas (pago por derecho a su uso)1 (Morales Schechinguer; 2005 y Jaramillo; 2003). Vemos que las caractersticas del mercado de suelo urbano responde a una demanda de localizaciones. Los demandantes de suelo requieren del mismo por las actividades y usos que pueden realizarse sobre l. El precio que se paga por un terreno es la capitalizacin de la renta que se puede obtener presente o futura, la que a su vez capta el sobreprecio por su ubicacin sea esta una actividad econmica o una preferencia con fines de residencia. Para ello son importantes las caractersticas territoriales de donde se encuentra el terreno. A su vez los agentes que intervienen en el mercado de suelos tambin tienen sus particularidades. Para nuestro inters se distinguen dos tipos de propietarios: el usuario que cuando vende el inmueble busca recuperar el valor del mismo con el fin de comprarse otro de caractersticas similares. El otro tipo de propietario es el inversionista, que adquiere un inmueble con el fin de obtener una tasa de ganancia mediante su reventa o su arrendamiento (Morales Schechinguer; 20052). El

inversionista es el que tiende a influenciar ms en los precios, dado que la caracterstica de escasez y su duracin del suelo permiten a este tipo de propietario esperar al consumidor final que est dispuesto a pagar la mayor cantidad de dinero y/o esperar un uso que potencialmente vendr en el futuro. As los propietarios usuarios debern elevar tambin, los precios de su propiedad para poder comprar otra similar.

Conocidos como el pago de alquiler Morales Schechinguer distingue tres tipos, adems de los dos mencionados, el tercer es el propietario patrimonialista persigue valores de cambio pero generalmente cuenta con los elementos que lo hagan hacerlo racionalmente (Morales Schechinguer; 2005: 2).
2

Pero tambin hay otras cuestiones que influyen en el movimiento de precios. Jaramillo reconoce tres tipos de procesos o movimientos: los movimientos estructurales se deben a cambios en la economa global y de la estructura urbana tales como crecimientos demogrficos y crecimiento econmico; los cambios de magnitud de los precios derivados de estos movimientos son de largo plazo y generalmente tienen tendencias ascendentes. Los movimientos coyunturales obedecen a fenmenos transitorios de los precios, se relacionan con la compra de inmuebles opere como una opcin de inversin para algunas capas de la poblacin, generalmente causadas por cambios en las finanzas y movimientos de la actividad constructora. Existe un tercer tipo de movimiento de precios que reviste especial importancia para lo que nos ocupa; son los movimientos estructurales-particulares suelen ser cambios bruscos y se encuentran asociados a la transformacin de la estructura urbana producto de los cambios de uso del suelo y los potenciales de constructividad, tienen una localizacin puntual y se producen constantemente en las ciudades en crecimiento (Jaramillo; 2003). El suelo urbano es la base material fundamental para la produccin de la ciudad y, la actividad encargada de la misma, es la industria de la construccin. Para entenderla hay que tener en cuenta algunas caractersticas propias de la misma: Involucra a varias actividades industriales Tiene un mercado cautivo, dado que toda actividad requiere en mayor o menor medida alguno de sus productos (infraestructura o inmueble). Por cada producto requiere de un nuevo suelo: al terminar cada obra (cada producto), la empresa debe disponer de un nuevo terreno. Adems de ser una actividad productiva, es tambin una actividad especulativa. Respecto al primer punto, es lo que se conoce como cadena de valor, la cual implica una red de alianzas verticales entre empresas independientes. Esto involucra a una gran cantidad de sectores que, para el caso de la construccin, van desde la deteccin de la demanda, el diseo, los proveedores y la construccin propiamente dicha. Los proveedores consta de todos los insumos para la realizacin de la misma, que pueden ser: Desde la industria metalrgica (para la estructura, revestimientos, equipamiento, aberturas, etc.), maderera (techos, pisos, aberturas), elctrica, plstico (revestimiento, caera, etc.), cermica; por mencionar algunas.

En cuanto al mercado cautivo, est dado porque, no solo se requiere del lugar fsico, necesario para cada sector en particular (comercial, industrial, residencia, recreativo, etc.), sino tambin, porque toda la infraestructura que hace a la ciudad requiere de la industria de la construccin. A su vez, el principal insumo de esta actividad es el suelo. La misma, tiene la particularidad que por cada producto requiere de un nuevo suelo: al terminar cada obra, la empresa debe disponer de un nuevo terreno para comenzar otra3. Estas cuestiones hacen que sea una actividad especulativa dado que, el suelo urbano no es un bien de consumo que se usa y desgasta en un breve perodo de tiempo, sino que es un activo carcter indestructible, permitiendo mantenerlo fuera del mercado a la espera de la obtencin de un beneficio econmico, basado en el alza de los precios. Por su parte la construccin de un inmueble, como un departamento, permite al propietario obtener ingresos provenientes de su uso o arrendamiento. Esto se expresa ntidamente a travs de la demanda de viviendas con propsitos de inversin financiera, proteccin contra la inflacin y/o especulacin en funcin de las expectativas que estn vinculadas a la situacin econmica general, la perspectiva de desarrollo urbano y tambin del grado de conocimiento que se tenga del mercado y de submercados especficos. Este enfoque permite incorporar explcitamente las expectativas y, por lo tanto, hacer un anlisis de las particularidades del fenmeno especulativo. Pero tambin permite estudiar los efectos de la poltica pblica en la ciudad. EL ESTADO EN EL MERCADO INMOBILIARIO El Estado tiene ingerencia directa en el mercado de suelo a travs de diferentes acciones, como constructor de diferentes obras, y dictado polticas y normas. Pero para nuestro trabajo nos interesa cmo el Estado tiende a influir en la formacin y en la magnitud del los precios del suelo urbano mediante el dictado de nuevos cdigos de planeamiento y por excepciones otorgadas y/o modificaciones ante las normas vigentes4. Como se mencion, con los Movimientos Estructurales Particulares se abre

Si bien la actividad de la construccin involucra construcciones nuevas, ampliaciones o reformas de inmuebles; se hace referencia a la obra nueva debido a que es la que tiene mayor impronta en la ciudad y hace a los objetivos del trabajo. 4 El COU tiene un apartado relativo a las excepciones

la posibilidad de nuevos usos y nuevas actividades, con rentas superiores de la que antes se gozaba (Fig. 1). Tambin el terreno puedo beneficiarse por el incremento de su densidad, experimentando un incremento en su precio, en virtud de que ahora pueden soportar mayor cantidad de rentas dadas, por ejemplo, por la cantidad de departamentos o comercios construidos en dicho terreno. Tanto el aumento de indicadores constructivos como la expansin del rea urbana, generan movimiento de los precios del suelo. Cuando se producen cambios en la capacidad de soporte del suelo se traslada al precio por lo que se puede obtener del terreno. Es decir, si antes se poda construir una vivienda y ahora se puede hacer ocho viviendas por la posibilidad de levantar edificios departamentos (vivienda multifamiliar), el valor de ese terreno se incrementar acorde a la cantidad de viviendas que se pueden construir en l. Esto sucede ms all de si la demanda es alta o baja, por las caractersticas de la actividad de la construccin ya descritas5. Lo mismo sucede con la expansin del rea urbana cuando se pasa de un uso rural a urbano-residencial. Salvo excepciones o con polticas especficas a favor de la actividad primaria; el uso urbano paga una renta mayor que el uso rural. Cuando en una zona rural se pasa a uso urbano (residencial, industrial, comercial), el propietario rural saca menos provecho cultivando su terreno que vendindolo para uso urbano. Donde se produce un cambio en la capacidad constructiva del terreno es donde se produce el mayor incremento del valor del suelo. El resto de las reas se produce un incremento ms moderado dado por el efecto contagio de las otras reas y por recibir cierta demanda que se vuelca sobre reas de menor densidad para residir (Figura 1). Figura 1. Cambio de Usos y Precio del Suelo

Por una cuestin de espacio no se puede ahondar en esta cuestin. El mercado cautivo, la demanda de suelo y la inversin financiera de especulacin, son las caractersticas de la actividad constructiva, que hacen en la actualidad, de una demanda sostenida.

Por lo cual podemos afirmar que: Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los precios. Casi ningn incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del propietario. Estas cuestiones estimulan a que la actividad de la construccin sea tambin una actividad especulativa. NUEVA ORDENANZA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL PARA EL PARTIDO DE LA PLATA En el ao 2000 se aprueba la Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo. Los cambios que introduce esta ordenanza, que nos interesa analizar, es la ampliacin del rea urbana, la ampliacin de las zonas de edificacin para viviendas multifamiliares en altura y la creacin de reas para urbanizaciones cerradas en la periferia rural. As, el rea urbana incrementa su superficie un 17% y para viviendas en altura un 622%6.

Informe General. Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, Municipalidad de La Plata

Diez aos despus se aprob un nuevo cdigo urbano, a travs de la Ordenanza N 10703/107, Cdigo de Ordenamiento Urbano (COU). Dicha reforma contempla mayores alturas en el rea central del casco histrico; las zonas para clubes de campo, de preservacin patrimonial y de restriccin en reas inundables no se definen y se ampla el rea urbana en la periferia. Estas directrices implican la segregacin de funciones (por zonificacin) y la aplicacin indiscriminada de indicadores constructivos, los cuales los valores ms altos se encuentran en el centro histrico de la ciudad y van disminuyendo hacia su periferia; como muestra la figura 3. Dentro de los cambios que se introdujeron en la ordenanza 10701/10 respecto a la anterior (9231/00), se mencionan los que tienen fuertes improntas en la ordenacin territorial y se los agrupa de acuerdo a su impacto en el mercado inmobiliario: Las modificaciones que se introducen en el nuevo COU tienen que ver por un lado, con el uso y la densidad del suelo; por el otro, de ndole reglamentaria, dado que varios artculos presentan indefiniciones, inconsistencia, falta de claridad o se faculta al Departamento Ejecutivo municipal a aplicar indicadores y condiciones para ciertas construcciones y emprendimientos: 1. Usos a) La zona de Reserva Urbana (RU) queda incluida dentro del rea urbana (Art 8, Ord 10703/10) forma parte del rea Urbana, lo que implica una ampliacin de hecho de la misma de 73,27 km2, segn el marco establecido por el Decreto Ley (DL) 8912/77. b) Segn el Art. 20, en el rea Rural se admitiran proyectos especiales o particulares8 c) Zona de esparcimiento (E/ZE) pasa a Zona de Uso especfico (Z/UE) quedando un rea de 2,24 km2 a disposicin del DE; en contradiccin a la definicin de zonas establecidas en el art 7, inc j del DL 8912/77

Al momento de escribir este trabajo la ordenanza se encontraba en proceso de convalidacin provincial (Articulo 83 DL 1912/77). La posterior convalidacin decret la anulacin y modificacin de ciertos artculos de dicha ordenanza; la cual analizaremos oportunamente. 8 stos son definidos como emprendimientos de gran magnitud y complejidad y da un listado a modo enunciativo que incluye crceles, plantas de energa, clubes de campo, centros comerciales, hoteles, etc. (Art. 189, Ord 10703/10)

d) Se pretende que todo establecimiento industrial que no se encuentra en zonas no aptas para tal fin, el DE puede solicitar un precinto industrial (Art. 227, Inc. a.6, Ord 10703/10) 2. Densidad Hay un aumento de sta en diversas modalidades. a) Se aplica una formula establecida en el Art. 57de la Ord 10703/10 para calcular el FOS9 diferencial en lotes de dimensiones reducidas (los cuales no especifica a partir de qu medida son reducidas) que excedera el 0,6; valor mximo admitido por el DL 8912/77. b) Incremento de los niveles de edificacin permitidos que va de 1 a 6 niveles dependiendo la zona y los premios. Por su parte, las zonas que presentan aumento de niveles se expanden unos 12 Km2, respecto a la normativa anterior, alcanzando a ocupar el 50% de la superficie del casco urbano (Figura 4). c) No se definen alturas mximas. En la ordenanza anterior, la 9231/00, se estableca la altura de acuerdo a la cantidad de niveles y estos equivalan a 3 metros (Art. 134, Ord 9231/00). Se establecen alturas de referencia en niveles sin definir unidades de medidas (Art. 83, Ord 10703/10) d) Eliminacin de la cantidad de unidades funcionales10 (CUF)/m2 y los estndares mnimos admisibles para todas las construcciones. Ahora se limita solamente, por la cantidad de superficie a construir. Esta diferencia es importante dado que si en una parcela puedo construir 300m2, da la posibilidad de construir varias viviendas fomentando la propiedad horizontal. e) Se incorporan Casos Especiales de Altura Mxima permiten incrementar la altura en tipos arquitectnicos singulares quedando pendiente definir qu se entiende por los mismos (Art. 91 Ord 10703/10) f) En cuanto a las cesiones en los parcelamientos y subdivisin del suelo, establece topes del 10% con destino a Espacio Verde de Uso Pblico y del 4% de Reservas para la Localizacin de Equipamiento Comunitario surgido de la tabla establecida en el Art.

Se denomina Factor de Ocupacin del Suelo (FOS) a la relacin entre la superficie mxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela (Art. 57, Ord 10703/10) 10 Se entiende por Cantidad de Unidades Funcionales (C.U.F) a la relacin que determina para cada zona el nmero mximo de Unidades Funcionales permitido por parcela y se entiende por Unidad Funcional a la unidad mnima capaz de albergar usos admitidos en una zona y susceptible de encuadrar en el Rgimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512) (Art. 113 y 114, Ord 9231/00).

56 del Decreto-Ley 8912/77 y su Decreto Reglamentario 1549/83. Dichos topes son de aplicabilidad en reestructuraciones11 dentro del rea urbana de acuerdo al mencionado artculo de la reglamentacin provincial. g) Propone dimensiones menores de subdivisin en el rea Rural y Complementaria (Art. 267 inciso d, Ord 10703/10) h) Aumento de la intensidad constructiva (FOT y Densidad) mediante Compensaciones Urbansticas (Art.90): Por provisin de cocheras y edificacin de jerarqua, por englobamiento de parcelas, compensacin volumtrica por Lotes de Tamao Reducido y se excepta de terreno absorbente12 a las zonas centrales, as como aquellas parcelas cuya superficie sea menor a 300 m2 (Art. 58); amplindose las zonas afectadas a esta excepcin. Dichas compensaciones y premios no se ajustan a los establecidos por el Art 47 DL 8912/77 3. Reglamentaria a) Se faculta al Departamento Ejecutivo Municipal (DE) a resolver todas las peticiones y solicitudes que se le dirijan en la materia regida por esta Ordenanza. A su vez, queda facultado a proponer indicadores urbansticos emergentes del relevamiento que se realice y su asimilacin a las condiciones generales de las zonas aledaas (Art. 5, Ord 10703/10). Por otra parte, se faculta al D.E. para que realice la localizacin de zonas en las cuales se lleven a cabo actividades y/o proyectos vinculados al desarrollo sustentable (Art. 7, Ord 10703/10). Dichas modificaciones debern ser aprobadas por ordenanza y convalidadas por la provincia (Art. 83, DL 8912/77) b) Toda intervencin que implique desafectacin como zona de uso especfico y/o consecuente cambio de uso e indicadores, deber ser aprobada mediante decreto del D.E. (Art. 175) toda modificacin de la zonificacin vigente asignando usos e indicadores deben ser convalidadas por decreto del Poder Ejecutivo Provincial c) Se incorporan las zonas de reserva rural y zonas de reserva de clubes de campo definidas en los Art. 21, 24 y 25, no se verifica la delimitacin en los planos ni en planillas anexas. Los Clubes de Campo se encuentran contemplados por el artculo 64
La Reestructuraciones de ncleos urbanos se encuentra definida por el del DL 8912/77 en su Art 20: Se entender por reestructuracin de reas o zonas de un ncleo urbano al proceso de adecuacin del trazado de sus reas constitutivas a una sustancial modificacin de las regan en materia de uso, ocupacin, subdivisin y equipamiento. 12 La superficie libre que resulte de la aplicacin del F.O.S. deber destinarse, en un porcentaje no inferior al 50% a terreno natural absorbente, forestado y parquizado (Art. 58, Ord. 10703/10).
11

del Decreto Ley 8912, los cuales son considerados como complejo recreativo residencial, deben estar localizados en rea no urbana, poseer un rea comn de esparcimiento y un rea de viviendas de uso transitorio (Art. 64, DL 8912). Por lo cual, en la prctica, es un uso urbano en territorio rural (Figura 2). Por otra parte, la no delimitacin de las zonas R/RCC da a lugar a la libre interpretacin, en referencia al mencionado artculo del DL 8912, da lugar para la localizacin de clubes de campo en toda rea no urbana. d) En cuanto a las zonas y sectores especiales, tienen limitaciones en cuanto a sus indicadores (Art. 28 y 141). Pero, en el caso de las zonas de preservacin patrimonial no se encuentran en el artculo que las define (141). A su vez, no hay coincidencia con el plano correspondiente. As, se reducen las reas de Valor Patrimonial (Art. 141). La Zona a Preservar del Decreto 1579/06 es de 4,52 km2 y en la Ordenanza 10703 es de 0,07km2 segn Art. 141 o 1,85Km2, segn plano 2: Zonas especiales. Por otra parte, las zonas de arroyos y baados, no estn definidas, ni sus parcelas anegable identificadas (Art. 161). e) Se pretende hacer loteos mediante la figura del lote social (Art. 191). Pero carece de precisin cuando se refiere a sus dimensiones y a su localizacin. f) Exigua definicin en los usos admitidos en los centros libres de manzana con el termino u otros anlogos los cuales da libre interpretacin (Art. 81) lo mismo para la altura de referencia (Art. 89) el que a su vez sobrepasara la altura de referencia. Es evidente, que el poder que se le otorga al Ejecutivo, facultndolo a admitir usos e indicadores por encima de lo establecido por la ordenanza en cuestin (Art. 5, 6, 7, 20, 46, 168, 170, 175, 189, 190, 223, 224 y 267, Ord 10703/10), deponiendo para manejar la ordenanza al arbitrio de la autoridad ejecutiva en la aplicacin de varios de sus artculos. Estos cambios que se introducen en la nueva ordenanza es claro que apuntan a cambios de usos e indicadores de densidades de ocupacin. A su vez, el poder que le da al DE favorece la especulacin con una fuerte complicidad por parte del estado municipal. Estas cuestiones, como vimos, favorecen al aumento de precios y de las rentas. Figura 2.

10

FUENTE: Plano General N 1. Ordenanza 10703/10

Figura 3

Figura 4

11

FUENTE: Plano General N 1. Ordenanza 10703/10

El Decreto 466/11 de convalidacin por parte a la provincia, fue publicado el 25 de julio. Por una cuestin de espacio y tiempo mencionaremos que se excluye de la convalidacin 9 artculos, 4 incisos13. Los mismos hacen referencia a clubes de campo, radicacin industrial; casos particulares de eximicin en densidades e incentivos; posibilidad del DE de caracterizar a parcelas como zona especial, sobre "proyectos especiales", vinculado a grandes emprendimientos u obras pblicas y privadas de gran envergadura (Art. 189); permisos especiales a las industrias fuera de zona (227 inc. a6), y algunas excepciones de dimensiones en parcelamientos de ciertas zonas residenciales. A su vez, debern adecuarse 26 artculos14 para que el COU pueda entrar en vigencia. Las modificaciones que exige esta convalidacin respecto a la impronta territorial, son escasas dado la particularidad de los casos. Hay s tres cuestiones importantes a resaltar: la reduccin de la capacidad del DE a intervenir con usos e indicadores, la autorizacin, mediante el precinto industrial de la radicacin de industrias fuera de las zonas habilitadas para ello; y la dimensiones de parcelamientos reducidos mediante la figura del lote social.
13 14

Estos son: 8, 21, 24, 33, 69, 157, 160, 170, 189, 225 inc. b7, 227 inc. a6 y 265 apart 1. Son: 20, 57, 191, 206, 220 y 299 referidos a excepciones, Espacios Verdes y Conjuntos de vivienda; 233, 234 y 235 compensaciones urbansticas; 267 inciso d y e; 277 referido a parcelas industriales; 5, 7, 20, 46, 168, 175, 189, 190, 223, 224 y 267 inc d y e, referido a las facultades otorgadas al DE; 61 de Densidad de Poblacin Neta; 161 inc c5 y 162, referidos a zonas anegables debern contar con aprobacin del Organismo provincial competente

12

EL MERCADO INMOBILIARIO EN ARGENTINA Y LA PLATA A partir del 2003 la reactivacin del mercado se da por la combinacin entre las tasas de rentabilidad y la seguridad que implica una inversin inmobiliaria, generando una oportunidad difcil de igualar en otras actividades. Por ello, la industria de la construccin es el sector que ha liderado, holgadamente, el crecimiento econmico en la Argentina en los aos 2003-2008 (Cuadro 1). En el 2009, hay un leve retroceso en el ritmo de crecimiento dada por la crisis mundial. Cuadro 1: Variaciones Anuales Porcentuales del PIB Real 2003-2009
SECTOR
PIB total Bienes Produccin Primaria Agricultura, Ganadera y Silvicultura Industria Manufacturera Construccin Servicios Intermediacin financiera, Actividades Inmobiliarias, empresariales y de alquiler

2003-08
8,5 9 3,6 4,5 5,4 19,3 7,4

2009
0,9 -3,5 -12,5 -15,8 0,9 -3,8 3,2

5,6

3,1

FUENTE: Direccin Nacional de Programacin Econmica, Ministerio de Economa y Finanzas Pblicas

El dinamismo de la construccin residencial est estimulado por la colocacin de excedentes econmicos generados en distintos sectores de la economa, que adquiere una alternativa rentable a travs del alquiler del inmueble o como simple resguardo de valor del dinero. sta es la gran diferencia respecto al dinamismo del sector en los aos 90 donde el mercado inmobiliario estaba estimulado por la estabilidad de precios, crditos y una demanda contenida durante los aos 80, en donde se buscaba la vivienda como una necesidad y no como una inversin. Por lo cual, la crisis mundial que se inici en el 2008 prcticamente no afect la actividad debido a que es financiada por la colocacin de excedentes de otros sectores y no por los crditos bancarios15. A tal punto que la actividad inmobiliaria no se detuvo (Cuadro 1).

15

Ver Anuario Inmobiliario, 2009; Centro de Estudios para el Desarrollo Econmico Metropolitano (CEDEM, 2000); Elizondo, M., 2009; IERIC, 2009; Robba, A., 2008.

13

Desde la recuperacin de la economa en el 2003 la actividad de la construccin no se ha detenido. En el periodo 2002-2009 la superficie permisada en 42 principales municipios del pas tuvo una tasa media de crecimiento del 17,63%. Grfico 1: Superficie a Construir por Permisos de Edificacin en 42 Municipios 2002-2009
m2 10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2002 2003 2004 2005 Ao 2006 2007 2008 2009 Lnea de Tendencia

Fuente: Instituto de Estadstica y Registro de la Industria de la Construccin (IERIC).

Esta este boom de la construccin se reflej ms intensivamente en la ciudad de La Plata. En efecto, la cantidad de superficie permisada de construccin en el Partido de La Plata tuvo una tasa media de crecimiento del 50,44% entre 2002 y 2009. Si bien se aprecia cierta oscilacin de acuerdo al ao, es propio de la actividad dado que los aos sucesivos a un pico, se construye lo que se autoriz previamente (Grfico 2). Pero ests obras se distribuyeron de manera diferencial en el territorio. En el casco urbano se concentr el 59% de la superficie total permisada de construccin en el 2009; mientras que su tasa media de crecimiento para el periodo 2002-2009 fue del 63,28%. En la periferia noroeste16 se concentr el 26% de la superficie total permisada de construccin nueva, con una tasa media de incremento del 31,35% entre el 2002-2009. La periferia sudoeste17 capt el 10% de la superficie total permisada y su incremento medio fue del 27,65% para el periodo en cuestin. Finalmente, la periferia sudeste18del partido, solamente capt el 5% de la superficie total permisada pero con un incremento medio del 52,57% (Figura 5).

Compuesta por las delegaciones de Tolosa, Ringuelet, Gonnet, Hernndez, Gorina, City Bell, Va Elisa y Arturo Segu. 17 La conforman las delegaciones San Carlos, Los Hornos, Etcheverry, L. Olmos, M. Romero y Abasto 18 Conformada por las delegaciones de Va Elvira y San Lorenzo.

16

14

Grfico 2.
Sup Permisada en el partido de La Plata 2002-2009
m2 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Lnea de Tendencia

FUENTE: Direccin General de Estadsticas y Evaluacin de Programas Especiales (DGE), Municipalidad de La Plata

Figura 5

FUENTE: DGE, Municipalidad de La Plata

Tomando el casco urbano, dado que concentra la mayor superficie de obras, podemos ver como se reparte segn su destino. La vivienda multifamiliar19 (edificios departamentos) y locales comerciales representan el 72% y 46%, respectivamente sobre el total del partido. Y su tasa media de variacin entre los aos 2002-2009 fue del

Clasificacin del uso habitacional: Multifamiliar: dos o ms unidades funcionales regulados bajo el rgimen de Propiedad Horizontal (art 102, Ordenanza 9231/00).

19

15

91,36% para la vivienda multifamiliar y 56,08% para los locales comerciales (Cuadro 2). Cuadro 2. Superficie total Permisada para Construccin en el Casco Urbano segn destino 2009
Destino Viv Unifamiliar Viv Multifamiliar Locales comerciales Total FUENTE: DGE, Municipalidad de La Plata Sup (m2) 14.449 149.416 9.091 172.957 Representacin en todo el Tasa media Partido de Var 02-09 21% 24% 72% 91% 46% 56% 59% 63%

Por su parte, la composicin del mercado inmobiliario muestra una importante dinamismo en los departamentos. Los departamentos son el tipo de inmueble que mayor oferta presenta durante el periodo en cuestin, representando en marzo del 2010 el 44% del total de las ofertas para venta en el partido de La Plata (Grfico 3). Estos son, en el 86% de los casos, de uno o dos dormitorios (Grfico 4). Los valores de departamentos, en el casco urbano, son de 1300 dlares/m2 en promedio; por encima de la media del pas que es 1100 (Dataurbis, marzo 2010). Grfico 3. Composicin de Ofertas para la Venta de Inmuebles en La Plata. Marzo 2010
4% 15% 1% 1% 35%
Casas Dptos Lotes Locales Oficinas Galpones

u$d/m2

44%

FUENTE: Dataurbis

Grfico 4. Departamentos Ofertados segn Cantidad de Dormitorios. La Plata Marzo 2010

16

FUENTE: Dataurbis

Esto muestra que el inters de invertir en inmuebles persiste en el rubro residencial particularmente para hogares de una a tres personas. El mercado se concentra cada vez ms en el producto a estrenar debido a que el comprador sigue siendo y ser de perfil netamente inversor mientras no haya crditos ms accesibles. Respecto a los valores de los terrenos promedio, hay una gran diferencia entre el casco urbano y su periferia20. Mientras que en el primero un terreno cuesta 590 dlares el metro cuadrado, en el centro de Los Hornos, es decir contiguo al casco fundacional, su valor desciende a 228 dlares el metro cuadrado. Con un incremento de sus valores del 33% y 69%, respectivamente en un ao (Grfico 5). Esto expresa cmo las caractersticas y el comportamiento del mercado inmobiliario se encuentra fuertemente vinculado a la normativa urbanstica y de construccin. Grfico 5. Valor de Terrenos Promedio en La Plata. Marzo 2008-Marzo 2009

FUENTE: Relevamiento propio

Las casas en el casco urbano, que representan el 19% de esta oferta, muchas son ofrecidas como terrenos. En las inmobiliarias suelen ofrecerlas con frases tales como ideal emprendimiento constructivo, Salen pb y cinco pisos de 47m2 por planta, Ideal empresa constructora, etc

20

17

CONCLUSIONES No quedan dudas que la ciudad es uno de los territorios social y econmicamente ms complejos. Por ello, es que intentamos hacer una aproximacin desde lo econmico, a la regulacin territorial de La Plata quedando pendiente un anlisis ms profundo de estos incrementos y cmo impacta en los dems sectores incluyendo el Estado. La esencia de la legislacin aqu mencionada no es propia de la ciudad de La Plata. Lamentablemente es un proceder de varias dcadas, socialmente aceptado en Argentina. Hay otras formas de construir el espacio urbano. El nico camino no es arrasar los centros histricos para construir torres sobre reducidos terrenos y entre medianeras, en un centro muy denso y una periferia cada vez ms extensa y de baja densidad. Este no es el insuperable modelo urbano. Las arquitecturas modernas, bien podran marcar un nuevo estilo, un nuevo momento histrico, fuera del casco antiguo, interactuando de manera funcional, melodiosa y ambientalmente conveniente. Pero hay necesidad de destruir la arquitectura precedente, la historia de la ciudad para satisfacer a un solo sector de la sociedad proporcionndole suelo para su uso intensivo? Definitivamente no y sobran ejemplos de preservacin de patrimonio arquitectnico: Cartagena de Indias, Cuzco, Quito, Salvador de Baha, por citar algunos de Latinoamrica. Siempre se argument que es atentar contra el desarrollo o el progreso cualquier medida que impida la construccin de edificios en altura. No se trata de impedir la construccin de tales inmuebles sino que se debe definir otros lugares para que realmente favorezcan al desarrollo. En el suelo consolidado, la infraestructura es un valor econmico asumido por las constructoras para la elevacin de edificios. Si bien el DL 8912/77 exige loteos con infraestructura pero no impide su comercializacin. En el suelo nuevo, la infraestructura es un valor financiero que deben asumir tarde o temprano los consumidores o el Estado, aunque sta no exista. Por ello los desarrolladores hacen altas densidades en zonas con servicios y bajas densidades en las periferias dado que no tienen que afrontar los costos de llevar servicios. Estas carencias, nos llevan a reflexionar sobre los otros valores del suelo, que no estn presentes en la legislacin ni menos en las polticas e instrumentos urbansticos. Se necesita un diagnstico que capture aspectos ambientales, sociales y econmicos.

18

El problema de acceso al suelo o a la vivienda es complejo y no se resuelve con cdigos constructivos. Se debe trabajar en un conjunto de polticas y normativas tanto de orden econmico y social como propias de la vivienda. El mercado inmobiliario en La Plata ha demostrado tener un dinamismo muy por encima de la media del pas. El comportamiento de la oferta, tanto por las caractersticas del producto como su ubicacin, responde a un dinamismo de la construccin volcado a un objetivo financiero ms que econmico y social. El aumento de los valores de los inmuebles responden a: las caractersticas propias del suelo (irreductibilidad, inmovilidad e indestructibilidad); a los agentes intervinientes en el mercado buscando la ganancia ms alta influenciando a su vez, en los usuarios; a los procesos coyunturales de la economa y la construccin, fuerte demandante de suelo y a los procesos estructurales-particulares asociado las ordenanzas de uso del suelo e indicadores constructivos. Parece que con este dinamismo extraordinario del mercado inmobiliario y de la construccin no alcanz a estos sectores de la ciudad de La Plata que demandan un nuevo COU con aumento de los indicadores constructivos y las densidades de poblacin en el casco fundacional as, como la expansin de las reas urbanas en la periferia. No cabe duda que los mismos tienen su impronta en la economa de la ciudad. Es de esperar otro sostenido incremento en los valores de los inmuebles. Dicho COU hace explcito la falta de un diagnstico pertinente al establecer plazos para estudios en el casco urbano (Art. 354). Esto no slo demuestra que la ordenanza no responde a un plan de ordenamiento y desarrollo territorial, sino que tambin ignora la periferia. Disuelve un rgano de participacin multisectorial como el Consejo de

Ordenamiento Urbano y Territorial (Art. 358) por la creacin del Consejo nico de Ordenamiento Territorial, representado por el Ejecutivo e instituciones referentes a la construccin (Art. 340). La creacin de este organismo no es representativo porque tiene mayora el Ejecutivo y lo que puede hacer es aconsejar y no ordenar, dejando puertas abiertas para manejar la ordenanza al arbitrio de la autoridad ejecutiva en la aplicacin de varios de sus artculos. Por ello es necesario un abordaje visto desde una ptica pluridisciplinaria y multiprofesional que no se resuelve con indicadores

19

constructivos. Cmo se organiza y desarrolla el territorio siempre es un tema mayor que afecta fuertemente a la sociedad que reside. Con los procesos de densificacin del casco histrico y su periferia, configurados por leyes cortoplacistas del mercado y un Estado partcipe sin criterios ambientales, sociales ni econmicos, no es de esperar que contribuya al desarrollo y a una mejora en la calidad de vida de sus habitantes. REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS GEOUSP: Espao e Tempo, N 16. Pgs. 166-180. (Disponible en: http://www.geografia.fflch.usp.br/publicacoes/geousp/Geousp16/Interc%C3%A2mbio1. pdf Bajado el 7 de julio de 2010) ANUARIO INMOBILIARIO (2009). Seguir creciendo en el mercado. Anuario Inmobiliario 2008-2009. Pgs. 14 a 15. CEDEM (2000). Desarrollo inmobiliario y dficit habitacional en la ciudad de Buenos Aires. Coyuntura Econmica, N 1. Buenos Aires: CEDEM DATAURBIS (2010). El Mercado Inmobiliario en La Plata, N3. (Disponible en: http://www.dataurbis.com.ar/informes.html Bajado el 18 de junio de 2010). DIRECCIN NACIONAL DE PROGRAMACIN ECONMICA (2011). Informe Econmico. N 74, cuarto Trimestre, Ministerio de Economa y Finanzas Pblicas, Buenos Aires. ELIZONDO, M. (2009); La recuperacin de la actividad despus de la crisis internacional. Anuario Inmobiliario, 2008-2009. Pgs. 8-9. IERIC (2009). Informe de coyuntura de la construccin. Informe N 47. (Disponible en: http://www.ieric.org.ar/coyuntura.asp Bajado el 27 de octubre de 2009) JARAMILLO, S. (1999). El papel del mercado del suelo en la configuracin de algunos rasgos socioespaciales de las ciudades latinoamericanas. Territorios. N 2; pp. 107-129. JARAMILLO, S. (2003). Los Fundamentos econmicos de la participacin en la plusvala. Documento preparado para el CIDE Universidad de Los Andes y el Lincoln Institute of Land Policy. MORALES SCHECHINGER, C. (2005). Algunas explicaciones del comportamiento del mercado de suelo. Texto preparado para el curso de Educacin a Distancia: Mercado de Suelo en Ciudades Latinoamericanas, marzo, Lincoln Institute of Land Policy. ROBBA, A. (2008). El mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires. (Disponible en: http://www.metropolitana.org.ar/site/idm.php Bajado el 6 de abril de 2010)

20