Jacqueline. Adjunto dos archivos de lo que estamos desarrollando para implementar el sistema de gestin de la informacin de la inspeccin tcnica de SCO.

Para comenzar, hemos definido dos estrategias: 1.- Hemos diagramado las funciones de la ITO idiem, a partir del documentos "Procedimientos de inspeccin tcnica", elaborado por Rodrigo Acevedo. La idea es poder establecer, las funciones del ITO y cuales son los documentos e informaciones que genera la ITO. 2.- Hemos definido cual es la informacin que se maneja en una obra de construccin genrica, tanto la que generan los otros participantes del proceso, como la que genera la ITO. Y la hemos ordenado. El propsito de esto, es poder identificar claramente, cuales son todos los documentos e informaciones que cualquier ITO debera producir durante el proceso de inspeccin de una obra genrica. Y As mismo, hemos establecido un orden en la manera de administrar toda la informacin que se produce en una obra de construccin. De manera, de poder establecer una base de dato, ordenada y estandarizada de todas las obras en las que interviene SCO. Paralelamente, estamos juntando todos estos documentos genricos que actualmente se producen, para ello, vamos a consultar a varios ITOS para que nos entreguen sus informaciones. El paso siguiente, ser formatear todos estos documentos, de manera que todos los documentos, contengan la misma estructura, diagramacin, tipografa, logotipos, etc, etc. Y una vez que tengamos todos los documentos identificados y formateados, procederemos a establecer un sistema de numeracin, para poder trazar todos los documentos a partir de una numeracin que definamos en conjunto. Por ejemplo: Si un documento tiene el siguiente nmero SCO 123456/3/2/1 SCO: Seccin construccin 123456: Numero asociado a un proyecto 3/2/1: Acta de reunin / Minuta reunin de obra / N de la minuta

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PROCEDIMIENTOS DE INPECCION TECNICA Los procedimientos incluidos en este documento son los siguientes:

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1.

Control de Costos. 1.1. Revisin y Aprobacin de Estados de Pagos. 1.2. Control de Curva de inversiones. 1.3. Control Valores proforma.

2.

Control de Plazos. 2.1. Control del Programa de Obra. 2.2. Verificacin de hitos contractuales. 2.3. Informe de Atrasos. 2.4. Validacin de Reprogramacin de Obra.

3.

Control Administrativo. 3.1. Verificar contratos del Personal de contratista y subcontratistas. 3.2. Pago de Leyes Sociales.

4.

Control de permisos y certificaciones. 4.1. Apoyo en la tramitacin de los permisos.

5.

Control de ejecucin 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. Plan de inspeccin Protocolos de inspeccin Implementacin servicio de inspeccin Pruebas o ensayes Protocolos de inspeccin de materiales Control de planos y documentacin vigente en obra y en poder de la ITO Inspeccin en terreno. Equipamiento del inspector en terreno

6. 7. 8.

Contratacin de inspectores Capacitacin del personal Evaluacin peridica del desempeo de los inspectores

1. Control de costos. 1.1. Revisin y aprobacin de Estados Pago

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Los estados de pago se preparan en una planilla que se basa en el presupuesto oficial, a la cual se le agrega unas columnas donde se indica avance anterior, presente y acumulado a la fecha. Los avances de las partidas se miden en porcentajes, por lo tanto, es necesario identificar bien la unidad a controlar, por ejemplo para el caso de viviendas: hormign de fundacin, la unidad es la vivienda y se calcula el N total de viviendas. Existen partidas en que no es tan fcil la identificacin de su avance, como es el caso de las instalaciones. En el presupuesto oficial, usualmente estas partidas son muy generales, por lo tanto se debe acordar con la constructora subdividir la partida en actividades ms fcilmente identificables y as asignarle el porcentaje que corresponda, por ejemplo: La partida Instalacin Elctrica se puede subdividir en:

Canalizacin 30% Alambrado 40% Artefactos 20% Total 100% Entonces, para una vivienda, se tiene la canalizacin terminada y la mitad del alambrado, la partida de electricidad para la vivienda, se calcula su avance como sigue: Canalizacin 30% * 100% Alambrado 40% * 50% Artefactos 20% * 0% Tablero 10% * 0% Total = 30% = 20% =0% = 0% = 50%

Una vez y con estos elementos identificados o definidos, se procede a recorrer la obras unidad por unidad (casa o departamento) y se va comparando el avance real con lo indicado en el estado de pago (EEPP), en el caso de haber discrepancia, se le comunica a la constructora para que fundamente o corrija la informacin segn corresponda. Otro punto importante de la revisin es verificar que la planilla presentada por la constructora no tenga errores en la trascripcin de informacin en la planilla utilizar en Excel (nmero correcto, en celda correcta y/o formula correcta),

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1.2.

Control de Curva de Inversiones.

Lo ms comn es que los estados de pago se presenten mensualmente. La curva de inversiones esta referida a la programacin de los estados de pago que presentar la constructora a lo largo de la obra y que debe entregar junto con el presupuesto y la programacin de la obra. El avance que muestra el estado de pago presentado, respecto del total del presupuesto se le llama avance financiero. Por lo tanto el control de la curva de inversin es comparar los estados de pago reales con los programados, para cada mes, analizando as cual es la situacin real de la obra. A continuacin, el grfico n 1 muestra un ejemplo tomado de una obra.

Curva de avance mensual

10% 9% 8% 7% 6%

5% 4% 3% 2% 1% 0%

E.P. Real E.P. Programado

10 11

12 13

14

15 16

Estado de pago

Grfico n 1. Control de curva de inversin. El grfico n1, indica en color rojo la curva de inversiones y en azul los estados de pago reales. Se destaca de este grfico lo fluctuante de los montos en azul, avances mensuales muy irregulares, un problema serio en el rendimiento que no se pudo solucionar a lo largo de toda la obra.

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Otro detalle interesante de este grfico es la desaceleracin en el rendimiento, a partir del mes 12. La obra a medida que se acerca a su trmino va teniendo un avance mensual cada vez menor, ya que se llega a la etapa del fin de las terminaciones, muchos detalles, reparaciones, etc., lo que genera muy poco avance. Cabe sealar, tambin que el grafico muestra la curva de inversiones con 15 estados de pago y en la realidad aparecen 17 estados de pago, es decir esta obra presenta un atraso de 2 meses. El control de los atrasos se analizar detalladamente en el punto 2.3. Informe de atrasos, del presente documento.

1.3.

Control de valores proforma.

El valor pro forma se utiliza en los presupuestos, cuando no est muy clara la especificacin de una partida, por lo tanto la constructora, en su presupuesto propone una alternativa para esta partida, bien detallada y con un valor determinado. Ahora, si el mandante decide otra alternativa y que tenga un valor superior al propuesto por la constructora, el mandante tendr que poner la diferencia. Entonces, el costo de la parida propuesta por la constructora se le llama Valor pro forma. Como ejemplo se puede dar el pavimento del living de los departamentos de un edificio. En este caso supuesto, no aparece en las Especificaciones Tcnicas por lo tanto, la constructora propone un piso fotolaminado con un valor pro forma de $ 6.000 el m2. Entonces el mandante, si no le gusta ese producto y elige otro de mayor valor, tendr que pagar la diferencia. El control de los valores proforma se refiere a identificar del presupuesto las partidas pro forma, luego si el mandante solicita algn cambio, exigir a la constructora un anlisis de precio unitario para revisar si existe diferencia. De haber diferenta, se le comunica al mandante cunto significa en costo este cambio, si no est de acuerdo se buscar otra alternativa hasta lograr el acuerdo.

2. Control de Plazos. 2.1. Control del Programa de Obra. La programacin de la obra, no es fcil de controlar ya que generalmente el programa indica la ejecucin de algunas actividades una tras otra, pero que en la realidad se van realizando simultneamente. En este caso hay que ir controlando fechas de trmino. Por ejemplo en la obra gruesa de un edificio, la programacin indica el avance por piso, consecutivamente, uno tras otro. Pero para la ejecucin se considera un avance escalonado, es decir al tener medio piso
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terminado, inmediatamente se empieza con el piso superior, es decir se est terminando un piso y empezando el siguiente. Entonces solo controlamos la fecha en que se termina el piso con la losa cielo. Ahora al medir el tiempo desde el trmino de un piso al trmino del piso siguiente. Se obtiene el rendimiento, semanal o mensual, cuantos pisos al mes, un piso a la semana, etc.

2.2. Verificacin del cumplimiento de los hitos contractuales Un hito contractual consiste en que se establece en el contrato, por necesidad del mandante, generalmente, que se entregue o se cumpa un tarea especfica en una fecha determinada. Por ejemplo, para un edificio, el mandante, en este caso la Inmobiliaria, por razones de marketing, necesita el departamento piloto terminado el 10 de marzo para lanzar su campaa publicitaria en conjunto con los dems proyectos. Tambin se puede fijar hitos especficos para controlar mas efectivamente el avance de la obra otorgando premios o multas por cumplimientos de dichos hitos.

2.3. Informe de Atrasos. El atraso de una obra, se obtiene de la comparacin del avance programado con el real, lgicamente, tambin se pude dar el caso de que la obra est adelantada segn lo programado. Esto va a depender de qu tan eficiente sea la constructora. Como se vio anteriormente, el avance se controla de dos formas: a. Avance financiero. Control de los estados de pago mensuales, referido a la curva de inversin b. Avance real de obra. Control del avance real, referido a la programacin de obra a. El atraso en el avance financiero, se mide una ves al mes, con la entrega el estado de pago. Se consideran los montos acumulados, es decir lo que debera tener cobrado a la fecha, contra lo que est cobrado realmente a la fecha. Esto queda reflejado en Grfico n 2: avance acumulado de la obra.

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Flujo financiero v/s Estados de pago

120% 100% 80%
% acumulado

60% 40% 20% 0%

9 10 11 12 13 14 15

diferencia acumulado proyectado con real estado de pago

Flujo financiero

-20%

Estado de pago

Grfico n 2: avance acumulado de la obra

En el grfico n2, se muestra en color rojo la curva de los estados de pagos acumulados programados y en color azul la curva de los estados de pago reales. Se destaca que la curva azul va por debajo de la programada, es decir, presenta un atraso a partir el 3 mes, y que no se pudo superar, al tal punto que la curva programada indica el trmino de la obra en el mes 15 y en la realidad muestra 17 estados de pago y an el acumulado no llega al 100% (trmino de la obra), es decir a la fecha de este control existe un atraso de algo mas de dos meses y no se termina la obra.

b. El atraso en el avance real de la obra se obtiene midiendo, en obra, el avance real de las partidas, para ello se utiliza el mtodo explicado en el punto 1.1. Revisin y aprobacin de Estados Pago. Es recomendable hacer un registro del avance de obra semanalmente, pero como son tantas las partidas a controlar, y esto exige de mucho tiempo y trabajo, es recomendable considerar, slo las partidas ms significativas. Por ejemplo, para un edificio, si estamos en la etapa de obra gruesa se controlar el hormign por piso terminado. Si estamos en la etapa de terminaciones se puede elegir una muestra de departamentos por piso (cantidad de departamentos representativo) en ellos se revisar el cumplimiento de un listado de actividades representativas, preparado por la ITO.
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16 17

N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

MUESTREO AVANCE 28 NOV 2006 PARTIDA TERMINACIONES\ N DEPTO MUESTRA Blanqueado tabiques Estructura y revestimiento zocalos falsos y Shaft Fajeo y recorrido muros pasta y yeso Cornisas, Guardapolvos, Junquillos y pilastras Centro de acceso con puerta y cerradura Empastado cielos y muros de hormign Impermeabilizacin zonas hmedas Tinas Faldn tinas WC Vanitorio con mueble Accesorios de baos Puertas madera colocacin Puertas madera pintura Ventanas de PVC y puerta logias Cermico pisos y muros cocina y baos Barandas metlicas Terrazas Grgolas de P.V.C. de 40 mm en terrazas y logias Cermico en terrazas Closets Muebles de cocina Lavaplatos Cocina y Horno Lavadero Focos embutidos y Extractores Portalmparas Citfono Pintura en general Papel mural Alfombra Piso laminado Cubrejuntas Recorrido final de pintura Sellos Remates finales y aseo general Entrega formal a Recepcin (Constructora) Recepcin - revisin (ITO) Reparacin Entrega formal (Constructora) Levante de observaciones (ITO) Promedio OBS.:P: Media

402 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 70 100 80 100 100 0 100 100 100 100 100 100 100 100 0 0 100 100 100 100 100 50 50 0 0 0 0 0 76

403 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 80 100 80 100 100 100 100 100 50 100 100 100 100 100 0 0 100 100 100 100 100 50 50 0 0 0 0 0 77

404 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 80 100 100 100 100 100 80 100 100 100 100 100 0 0 100 100 100 100 100 50 50 20 0 0 0 0 79

PISO 4 405 406 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 90 100 100 80 90 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0 0 0 0 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0 0 0 50 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 76 77

407 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 80 100 80 100 100 100 100 100 80 100 100 100 100 100 0 0 90 80 100 100 100 0 0 0 0 0 0 0 72

408 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 100 100 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 0 0 90 100 100 100 100 0 50 0 0 0 0 0 76

P 100 100 100 100 100 100 100 100 100 93 86 89 100 81 100 100 86 100 100 84 100 100 100 100 100 0 0 97 97 100 100 100 21 36 3 0 0 0 0 76

Tabla n 1: muestra el avance de las terminaciones de los departamentos del piso 4.

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En la realidad esta tabla es una planilla Excel donde aparecen todos los pisos y en la cual se pueden obtener mucha informacin, como el avance promedio del piso, avance de cada partida, cules son las partidas ms atrasadas y/o los piso mas atrasados. Adems el promedio total del avance de cada piso se puede llevar a un grfico que muestra ms directamente el avance semana a semana. Ver grfico n 3

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TORRE 1 AVANCE EN TERMINACIONES DE DEPARTAMENTOS 27 DE MARZO 2007 78 % AVANCE 1% AVANCE LTIMA SEMANA ITO - IDIEM 100 90 80 70
99 99 93% ENTREGA A ITO 90% FIN EJECUCIN 95 95 95 93 90

98

60 50 40 30 20 10 0 P2

28-11-2006 05-12-2006 12-12-2006 19-12-2006 26-12-2006 05-01-2007 09-01-2007 16-01-2007 23-01-2007 30-01-2007 06-02-2007 13-02-2007 20-02-2007 27-02-2007 06-03-2007 13-03-2007 20-03-2007 27-03-2007 PROG FIN EJECUCIN PROG ENTREGA

75 66 62 57 52 48 46 44 40

% CONSTRUIDO

P3

P4

P5

P6

P7

P8

P9 N DE PISO

P10

P11

P12

P13

P14

P15

P16

Grfico n 3: avance semanal de terminaciones

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Si comparamos las dos mediciones de avance, la financiera y la real de obra, pueden no dar mismo resultado. Por ejemplo si en el estado de pago, en alguna partida, no se cobr todo lo ejecutado. O al revs, que se cobr ms de lo ejecutado, y no fue advertido oportunamente. Con los avances obtenidos de las dos formas descritas, se puede realizar la proyeccin de trmino e la obra. Con el avance acumulado a la fecha se obtiene lo que resta de obra, y al dividirlo por el avance mensual se obtiene la cantidad de meses que faltan para terminar, este resultado se comprara con el tiempo programado, lo que dar el atraso o adelanto de la obra. Este seguimiento es muy importante y permite dar una alerta tempranamente a la constructora y a la inmobiliaria, y en conjunto tomar las medidas necesarias para revertir esta situacin.

2.4. Validacin de Reprogramacin de Obra. Si el control de los de los plazos muestra un atraso es necesario que la constructora tome las medidas pertinentes para revertir esta situacin. Lo primero es hacer una reprogramacin, que parte de lo que est ejecutado y debe terminar en la fecha comprometida inicialmente. Tambin puede darse el caso que el atraso de la obra sea por motivos externos a la constructora, como retrasos o errores en la entrega de los proyectos, cambios en los proyectos, motivos climticos, etc. En estos casos se deber llegar a un acuerdo entre las partes para un aumento de plazo de trmino de obra. Lo que tambin dar lugar a una reprogramacin.

3.

Control Administrativo.

3.1. Verificar contratos del Personal del contratista. Es importante que todo el personal que trabaja en la obra, de contratista o subcontratista, est con sus contratos al da. El contratista, en este caso la Constructora, debe tener en la obra todos los contratos, la falta de alguno es causa suficiente para que no se apruebe el estado de pago hasta que se regularice la irregularidad detectada. Para la realizacin de este control, es necesario que la constructora presente un
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listado, siempre actualizado, del personal contratado por la obra, Adems un listado de las empresas subcontratistas que prestan servicios dentro de la obra, a la constructora y la nmina con el personal de cada uno de ellos. Con esta informacin se puede solicitar, por ejemplo, al azar, los contratos de dos trabajadores de cada una de las empresas. Con este mtodo se tendr una idea clara de la seriedad de las empresas que participan en la obra. Y en el caso que alguna de las empresas no cumpla con estas exigencias, se podr pedir a la constructora que cambie a este subcontratista. Ya que en caso contrario, su permanencia, podr traer problemas legales, incluso al mandante. 3.2. Pago de leyes sociales. El control del pago de las leyes sociales o cotizaciones previsionales, es muy similar al control de los contratos, descrito en el punto anterior. Pero ahora, en vez de solicitar los contratos, se revisan las copias de las colillas de pagos de cotizaciones de los trabajadores y lo que es ms rpido de revisar, un certificado de la inspeccin del trabajo que acredite que el contratista se encuentra sin problemas de pagos previsionales.

4.

Control de permisos y certificaciones.

4.1. Apoyo en la tramitacin de los permisos. La tramitacin de los permisos esta referido al todos los permisos y certificados necesarios para la obtencin de la recepcin municipal. Para una inmobiliaria la recepcin municipal de un proyecto es indispensable, sin esta recepcin no se pueden hacer las escrituras de las viviendas o departamentos, es decir no se pueden vender Por otro lado no todas las municipalidades piden los mismos documentos existen algunas mas exigentes que otras. El encargado de coordinar la recopilacin de estos antecedentes es el arquitecto encargado del proyecto, en conjunto con el director de obra de la constructora. Debido a la gran cantidad de documentos y a que la mayora estn relacionados entre si, o unos son prerrequisito de otros, y que, adems, la mayora de los certificados son otorgados por organismos de servicio pblico, como las empresas sanitarias, de electricidad, Serviu, Sesma, Seremi de salud, Direccin de Aeronutica Civil, SEC, etc., cada uno de ellos tiene sus propios requisitos y lo que es ms complicado sus tiempos de entrega.
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Por lo tanto la tramitacin de los certificados debe considerarse como una partida mas en la ejecucin de la obra, si no la mas importante, y como tal debe tener su propia programacin, en la que se indique todos y cada uno de los pasos, tramitaciones y certificados hasta llegar a la obtencin de la recepcin municipal. A continuacin se presenta una listado de los certificados ms comunes requeridos para este efecto.

CERTIFICADOS Declaracion Inst electrica TE1 Presupuesto Chilectra Empalme Antecedentes para el contrato. Contrato de Suministro Planos para el TE 1 Certificado TE 1 Certificado de Agua Potable y alcantarillado Solicitud de Inicio Solicitud de ppto UD y Map Cancelacion de UD MAP Ejecucion de UD y Map Cancelacin de Ppto de AFRC( aportes financieros reembolsables) Solicitud de termino con planos As Built Inspeccin de obra con 100% artefactos Instalados Enrolamiento de remarcadores Certificado de dotacin Certificados de Ascensores Planos as built Antecedentes elctricos para solicitar el TE1 de ascensores Certificado TE1 de los departamentos Certificado Notarial correcta ejecucin Certificado del electromecnico de los ascensores Declaracin de Calefaccin TC 5 Nichos de Medidores Sala de Caldera Inst. media presin de Gas Empalme de Gas Conexin de caldera a red gas Gas de prueba Inspeccin de sala de caldera por revisor de gas Reinspeccin Sello verde de las calderas Presentacin TC5 a SEC Inspeccin y certificacin del Seremi de salud

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Revisin de carpeta por SEC y Cert. Declaracin Inst. Gas Int. TC 6 Sello verde de los departamentos Presentacin TC6 a SEC Revisin SEC Extraccion de Basura Proyecto Aprob Instalacin Sist. De basura Revisin SEREMI de salud Certificado SEREMI de salud Urbanizacion Proyecto Urbanizacin Serviu Veredas Transito Infraestructura Proyecto jardines y riego Jardines OTROS Certificados Ensaye de Hormigones Informe de Control y Gestion de Calidad Bomberos Balizas Piscina Certificados de alarmas y cirenas Certificado Interno de Aseo y Ornato Certificado de Tabiques Certificados de Puertas RF Libro de Obras Informe del Revisor Independiente Fotocopia de la patente Municipal del Arq y supervisor Modificacin del proyecto Solicitud de recepcin definitiva

5.

Control de ejecucin

5.9. Plan de inspeccin El plan de inspeccin define las partidas que son necesarias de controlar y el porcentaje mnimo que se debe controlar. Tambin en el plan de inspeccin se deber definir la cantidad de inspectores necesarios para cumplir con el servicio de inspeccin contratado, adems del rol y competencia de cada uno de ellos. 5.10.Protocolos de inspeccin Fichas de inspeccin de cada una de las partidas a controlar. Se debern completar fichas de elementos de las partidas hasta completar como
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mnimo el porcentaje de inspeccin exigido en el plan de inspeccin. Los protocolos de inspeccin son diferentes segn el tipo de obra a inspeccionar:

Obras Inmobiliarias: son los protocolos comunes que utilizamos en la unidad Obras Industriales, Hospitales, Obras de Retail: se debern implementar una vez conocida la obra y las partidas, en el caso que sean muy especificas o fuera de lo comn, como salas de rayos X, Hornos, etc.

5.11.Implementacin servicio de inspeccin Documentacin, papelera, cartas, memorandum, informes semanales y mensuales, archivadores, etc. 5.12.Pruebas o ensayes Cuando la inspeccin visual no es suficiente se ebern realizar pruebas o ensayes respectivos, como pruebas de Hermeticidad en redes de agua o gas, testigos de hormign endurecido, pruebas de carga en muebles colgantes de cocina, radiografas de soldaduras, etc. 5.13.Protocolos de inspeccin de materiales Protocolos de inspeccin de materiales y procedimientos constructivos de proveedores. 5.14.Control de planos y documentacin vigente en obra y en poder de la ITO 5.15.Inspeccin en terreno. La inspeccin en terreno de alguna partida o elemento se debe hacer una vez revisado en oficina toda la informacin relacionada con el elemento a inspeccionar: planos, especificaciones, normas, etc, con el propsito de tener claros los parmetros de control aceptacin o rechazo. 5.16.Equipamiento del inspector en terreno El equipamiento fundamental son los elementos de seguridad personal: casco, zapatos de seguridad, arns de seguridad, antiparras, etc. Equipo de inspeccin: planos y documentacin de apoyo huincha de medir, pie de metro, etc.

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6.

Contratacin de inspectores

Se deber tener un perfil claro de las competencias mnimas que debe tener el postulante a inspector. 7. Capacitacin del personal

Se debe implementar un plan de capacitacin constante para todos los inspectores. Sobretodo en el caso que se requiere la inspeccin de partidas nuevas o poco conocidas en el mercado con climatizacin con sistema VRV, 8. Evaluacin peridica del desempeo de los inspectores

Se deber evaluar a los inspectores en los aspectos: Tcnicos. Responsabilidad Inters y desempeo, etc.

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