Lei do Inquilinato Lei n 8.

245/91

Locao Residencial

A Lei do Inquilinato uma norma complexa, cheia de mincias, e exige muito cuidado no seu estudo. Para o perfeito enquadramento dos dispositivos a um fato concreto, necessrio ler e reler todos os ttulos que tm ligao com as caractersticas da situao; do contrrio a interpretao do leitor pode no ser totalmente correta. No se pode imaginar que o simples ato de ler, por uma vez, o texto comentado v trazer ao leitor um conhecimento slido. fundamental que haja uma conscincia de que, normalmente, no so escritas palavras sem utilidade no contexto deste estudo. Portanto, a interpretao deve considerar e analisar todas as palavras dentro da orao. Qualquer seno, qualquer destaque e qualquer referncia que o autor faa a uma situao, mencionando qualquer adjetivo para fundamentar seu comentrio, deve ser suficiente para levar o leitor a reexaminar o texto, confront-lo com os demais ttulos deste estudo, de forma que a situao ftica a ser enquadrada fique clara e definida, sem dvidas, e perfeitamente identificada com os fatos. necessrio ainda que o leitor se acostume com algumas palavras do vocabulrio jurdico, visto que estas constam da Lei e dos comentrios. Seno, por mais que se queira, no ser possvel interpretar o significado e a amplitude da lei. Seria mais simples se pudssemos usar neste estudo, por exemplo, as expresses "Proprietrio" e "Inquilino", todavia bom lembrar que no s o "proprietrio" que pode ceder em locao seus imveis, mas tambm o posseiro, o usufruturio e at o inquilino, que podem figurar na relao de locao como senhorios. Ser, portanto, necessria a correta compreenso das expresses jurdicas mais usadas, mesmo porque, em algumas situaes, o leitor poder ter de recorrer ao texto da lei, que, como bvio, usa o vocabulrio jurdico. Assim, sempre bom lembrar que LOCADOR o personagem que figura na condio de senhorio, e LOCATRIO o personagem que figura na condio de inquilino. Este estudo est baseado na Lei 8.245, de outubro de 1991, com vigncia a partir de 19 de dezembro de 1991, denominada Lei do Inquilinato, na interpretao dos melhores doutrinadores nacionais e da jurisprudncia dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justia. Para abordar o tema "Lei do Inquilinato," necessrio, antes de tudo, entender o que est compreendido no texto legal.

Imveis Urbanos Neste caso, importante destacar que a locao ora comentada apenas aquela relativa aos imveis urbanos (art. 1), sendo que a locao dos imveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Cdigo Civil, e os bens mveis, apenas pelos Cdigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicvel. So entendidos como imveis urbanos aqueles que, mesmo situados na rea rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imvel destinado utilidade ou atividade urbana, sua locao ser regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, no residencial, para uso de empregado, ou at para temporada, etc.

Imveis de Propriedade da Unio, Estados e Municpios A Lei faz algumas restries, excluindo desta tutela especial as locaes de imveis de propriedade da Unio, Estados ou Municpios, bem como de suas autarquias e fundaes pblicas, e tambm as vagas autnomas de garagens ou unidades em apart-hotis, hotis-residncia ou, ainda, quando for a hiptese de Arrendamento Mercantil. Assim, se um imvel pertence Unio, mesmo que seja locado para residncia, no haver de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Cdigo Civil. Saliente-se, por oportuno, que este menos benfico ao inquilino do que a Lei do Inquilinato.

Prazo Contratual da Locao As locaes podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejando proteger a hiptese de locaes fraudulentas, em que o cnjuge venha a alugar seu imvel a terceiros, com qualquer privilgio e por longo tempo, em detrimento do outro cnjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar um imvel por mais de 10 anos depender da autorizao do cnjuge, ou ento este no ficar sujeito a observar o prazo pactuado (art. 3). Isso quer dizer que, na hiptese de locaes por perodo superior a dez anos, poder o cnjuge do Locador, que no participou da locao, rescindi-la e postular a retomada do imvel.

Contratos Os contratos podem ser escritos ou simplesmente verbais. Nos contratos escritos, podem ser estabelecidos o prazo, as condies, as multas, a responsabilidade do Locatrio pelo seguro de incndio, impostos, etc. J nos contratos verbais, a Locao No Residencial poder ser rompida, mas depender de notificao premonitria, e em nenhuma das locaes, verbalmente contratadas, podero ser cobrados

seguro de incndio, multas, etc., alm do que o pagamento dos aluguis poder ser efetuado at o sexto dia til seguinte ao vencimento da mensalidade.

Locao Residencial A locao residencial (art.46), objeto deste estudo, se subdivide vrias categorias: - a locao efetivada na vigncia da Lei; - a locao antiga, anterior vigncia da Lei, que goza do direito de denncia vazia, com prazo dilatado para desocupao; - a locao de imveis com habite-se concedido aps a Lei, - e os imveis residenciais contratados aps cinco anos de vigncia da Lei, que gozariam de ampla liberdade para fixar o preo da locao, a periodicidade e indexador dos reajustes. de ser observado que, com o advento da nova Lei do Inquilinato, ficam patentes trs categorias distintas de locaes residenciais, e cada qual tem direitos, obrigaes e procedimentos prprios: a primeira, locao pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefcio dadenncia vazia, portanto vantajosa para o proprietrio; a segunda, que, pactuada por prazo menor, no d direito "denncia vazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e s poder ser rescindida em situaes em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que a locao que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o Locador no providenciou a retomada do imvel em trinta dias, e que poder gozar do benefcio da "denncia vazia", ou ainda as locaes antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por fora da nova Lei (art.77). Finalmente, importante destacar que todas as locaes residenciais, com contrato escrito ou verbal, que vigerem ininterruptamente por prazo superior a 5 anos depois da Lei 8.245/91 e se encontrarem vigorando por prazo indeterminado, podero ser denunciadas com fundamento na denncia vazia (art. 47.V) mediante notificao com prazo de desocupao de 30 (trinta) dias.

Locao No Residencial

A locao No Residencial (art. 51) simples aquela destinada aos fins de instalao de comrcio, indstria, escritrios, depsitos, ou qualquer outra atividade que no seja residencial. Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada pela denncia vazia (art. 57). Todavia, essa mesma locao No Residencial, para algumas atividades, e mediante o atendimento de alguns

requisitos, poder tornar-se complexa, adquirindo direitos anteriormente previstos apenas para as antigas locaes comerciais, hoje no existentes na Lei. Nessa modalidade de locao, a Lei regulou o direito do Locatrio de obter do Locador a Renovao (art.71) do contrato locatcio pela via judicial. Mas vamos estudar essa faculdade legal no ttulo certo, porque os requisitos so muitos, a forma de pedir especial, o prazo de decadncia desse direito explcito, e as condies em que a Justia concede essas renovaes merecem exame mais apurado. Tambm considerada como locao no residencial aquela que contratada por pessoa jurdica (art.55), para residncia de seus scios, gerentes, diretores ou empregados.

Locao No Residencial para Finalidade Residencial As locaes no residenciais podero ser contratadas por Locatrio pessoa fsica ou jurdica, sem distino. Todavia, quando uma locao residencial contratada por pessoa jurdica, com a finalidade de residncia de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados, ser equiparada locao no residencial (art. 55). Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locao, o Locador poder exercer o direito de retomada com fundamento na denncia vazia.

Locao em Shopping Centers A Lei que permite a Renovao Judicial das locaes no residenciais excluiu do Locador a faculdade de pedir o imvel para uso prprio ou de cnjuge, ascendentes ou descendentes, quando o espao locado estiver situado em Shopping Centers(art.52, 2). Nessa modalidade de locao, embora a Lei estabelea que prevalecero as condies livremente pactuadas (art. 54), foi mantida a locao dentro da legislao inquilinria especial, deixando claro que a norma no interferir na forma contratada, porque reconhece a peculiaridade do sistema de Shopping Centers; contudo as regras processuais e os princpios legais devero ser observados.

Locaes Especiais Alm das locaes mencionadas, existem outras, muito especiais, que so tratadas de modo diferente e privilegiado. So as locaes de imveis para utilizao por Hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder pblico (art.53). Essas locaes somente podero ser rescindidas por mtuo acordo; por infrao contratual; por falta de pagamento; para realizao de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder pblico, ou,

ainda, para demolio e edificao de outro prdio que resulte em, pelo menos, cinqenta por cento de acrscimo na rea construda. O Supremo Tribunal Federal j decidiu que a expresso da Lei, no que refere a estabelecimento de sade, deve ser entendida como estabelecimento onde se tenha internao de pacientes e no aqueles destinados apenas a tratamento ambulatorial ou de consulta. Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentos de ensino. No estaro protegidos por este artigo os estabelecimentos que se dediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Mas as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder pblico, gozaro dos privilgios conferidos por essas locaes, tidas como especiais. Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam de prazos especiais para desocupao (art.63,2,3), que podem variar de seis meses a um ano, ainda que o despejo tenha sido decretado por falta de pagamento de aluguis.

Renovao da Locao No Residencial A Lei exige, para o exerccio do direito de renovao da locao, que o imvel seja destinado ao comrcio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locao, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos (art.51). Os requisitos so muitos e difceis de serem cumpridos. Porm, uma possibilidade com a qual o Locatrio ter de contar para obter a renovao compulsria do seu contrato locatcio. Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condies estabelecidas, poder perenizar-se, j que, renovado uma vez, as renovaes seguintes sero mais simples, desde que no haja alterao na atividade do Locatrio. que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatrio poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao. Vale dizer: o Locatrio passar a gozar do direito tambm de vender o seu fundo de comrcio, mesmo sem autorizao do Locador, e o comprador tambm gozar do mesmo direito de renovar a locao. Essa disposio legal tem origem primeiro no Decreto 24.150/34 que, poca, regulava a locao comercial, chamada tambm "lei de luvas". Sua finalidade era proteger o investimento na propaganda, qualidade dos artigos e no esforo destinado a conquistar a clientela e manter ativo o fundo de comrcio. Por isso, a Lei exige o tempo de trs anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. que, se no existir tal tempo, ser de presumir-se que ainda no houve formao de clientela e, assim, no estaria justificado o direito renovao.

Por outro lado, h de ser lembrado que no basta a cesso do imvel para que o cessionrio tenha direito renovao, imperativo que haja continuidade na explorao do fundo de comrcio. Embora a Lei tenha frisado que esses so direitos dos Locatrios de imveis destinados ao comrcio, a seguir estende os mesmos direitos, com as mesmas exigncias, a todos os Locatrios pessoas jurdicas que atuem na atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos, regularmente constitudas. Na atividade comercial no importa se o Locatrio pessoa fsica ou jurdica. Contudo, para prevalecer esse direito tambm para as demais atividades, a Lei exige que a locao tenha sido celebrada com Locatrio pessoa jurdica. Assim, no ser possvel o exerccio do direito de renovao compulsria por um advogado, engenheiro, mdico ou dentista, como pessoa fsica, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatria s foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.

Renovatria - Prazo para Propor O Locatrio no pode se esquecer do prazo de que dispe para propor a Ao Renovatria, porque, se perd-lo, estar inevitavelmente sujeito "denncia vazia" ao trmino do contrato (art.51, 5). A ao dever ser proposta, ajuizada, dentro do prazo mximo de um ano e no mnimo de seis meses anteriores ao trmino do contrato que se pretende renovar. Passado o prazo, ter-se- por ocorrida a decadncia do direito renovao, e a locao cair na vala comum das locaes no residenciais. Nesse caso, ento, dependente da boa vontade do Locador em renovla, ou no.

Ao Renovatria - Requisitos Processuais Alm dos requisitos normais dos processos judiciais, o Locatrio, quando desejar postular a Renovao Compulsria da locao, dever ficar atento para o fato de que dever comprovar, desde a propositura da ao, o cumprimento do contrato integralmente (art.71). Dever provar que acertou em dia suas obrigaes, atendeu s exigncias da conveno de condomnio, pagou sua parcela de seguros conforme tenha sido previsto em contrato, quitou devidamente os impostos municipais relativos ao imvel, etc.; dever ainda demonstrar, com clareza, as condies oferecidas para a renovao da locao, indicando os fiadores com toda a sua qualificao, identidade, CPF, renda mensal, propriedades que possuem e os bancos ou empresas com os quais mantm operaes comerciais. O Locatrio somente ficar dispensado das informaes e comprovaes relativas a fiadores se, no contrato renovando, no tiver fiadores. Deve ainda o Locatrio fazer prova da idoneidade financeira atual dos fiadores e, ainda, apresentar formal e inequvoca declarao dos mesmos de que aceitam os encargos da fiana, juntamente com o seus

respectivos cnjuges, se casados, e, ainda, quando o Locatrio for cessionrio ou sucessor do Locatrio primitivo, fazer prova desta condio. Quando for o caso, e em permitindo a legislao vigente, Locador e Locatrio, dentro da ao renovatria, podero pedir alterao da periodicidade dos reajustes de aluguis, justificando o pedido.

Renovatria - Recusa da Renovao Compulsria No obstante os dispositivos que facultam ao Locatrio o direito de obter arenovao compulsria da locao, tambm h algumas situaes em que o Locador no ser obrigado a aceitar a renovao compulsria da locao(art.52). lcita a recusa da Renovao da Locao na hiptese de o poder pblico estar a exigir do Locador a realizao de obras que importem em radical transformao do imvel, ou para fazer modificao de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade. lcita, ainda, a recusa quando o Locador desejar o imvel para seu prprio uso, ou ainda para transferncia de comrcio, existente h mais de um ano, de cujo capital social o Locador, ou seu cnjuge, ou seu ascendente ou descendente, detenham a maior parte. certo que o Locador que alegar que no est obrigado a aceitar a renovao compulsria, sob o argumento de pretender retomar o imvel para uso prprio, no poder destin-lo ao mesmo ramo de atividade do Locatrio (52,1),exceto se a locao tambm envolvia instalaes e pertences prprios daquele ramo de atividade.

Renovatria - Defesa do Proprietrio O Locador poder se opor renovatria judicial alegando que o Locatrio no atendeu aos requisitos legais (art.72), quaisquer que sejam; que o Locatrio no apresentou proposta condizente com o valor locativo real do imvel (nesse caso no considerada a valorizao trazida por este ao ponto ou lugar); que possui proposta de terceiro para locao, em condies melhores, ou que no est obrigado a renovar a locao pelas alteraes que realizar no imvel, ou ainda que o pretende para uso prprio ou de familiares, conforme permitir a Lei. Naturalmente que todos estes argumentos que venha a apresentar o Locador devero ser embasados em documentos originais ou cpias autenticadas. O juiz, ao conceder a renovao e decidir o valor da mensalidade, determinar o pagamento imediato, e de uma s vez, das diferenas apuradas relativamente aos aluguis vencidos. Se o Locatrio no pagar, o Locador poder execut-las no prprio processo.

Renovatria - Prazo de Desocupao

Entendendo o juiz que no deve ser renovada a locao, fixar na sentena o prazo de trinta dias aps o fim do processo (art.74), para que o Locatrio desocupe o imvel, desde que este pedido conste da pea de contestao apresentada pelo Locador.

Renovatria - Prazo de Desocupao Quando a renovao no se efetivar porque um terceiro ofereceu um valor maior para a locao (art.75), ou quando o Locador recusou a renovao para alterar o imvel ou para utiliz-lo e, no prazo de trs meses, no promoveu as obras necessrias ou no utilizou o imvel com o destino alegado, o Locatrio ter direito a uma indenizao equivalente ao valor dos prejuzos que comprovar e, ainda, dos lucros que deixou de auferir com a mudana, a perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio (art.52, 3). A apurao dos valores dever ser procedida por percia se as partes no acertarem composio amistosa. Quando a sentena no conceder a renovao em razo de proposta de terceiro mais vantajosa para o Locador, o juiz, desde logo, fixar a indenizao que ser devida pelo Locador e pelo proponente da melhor proposta, pela qual respondero solidariamente (art.75).

REGRAS COMUNS LOCAO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL

Locao No Residencial para Finalidade Residencial As locaes no residenciais podero ser contratadas por Locatrio pessoa fsica ou jurdica, sem distino. Todavia, quando uma locao residencial contratada por pessoa jurdica, com a finalidade de residncia de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados, ser equiparada locao no residencial (art. 55). Neste caso, independentemente de o contrato ser pactuado por trinta meses, finda a locao, o Locador poder exercer o direito de retomada com fundamento nadenncia vazia.

Locao Vinculada a Emprego A locao para Locatrio empregado aquela em que a figura do Locador se confunde com a figura do patro e destina-se a uso residencial de empregado e de sua famlia, em razo do emprego (Art.47 ,II).

Esse tipo de locao exige contrato que contenha clusula registrando que a locao somente viger enquanto o Locatrio trabalhar para o Locador. Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a ttulo de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra situao. Na locao vinculada a emprego, o que realmente importa que a locao tenha relao com o emprego, e, ainda, que as condies da locao sejam formalmente estabelecidas. Se o empregador d a moradia para o empregado sem cobrar qualquer contraprestao (aluguis), no pode cogitar do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato, uma vez que no estar caracterizada a locao, e sim um comodato, e a retomada no se processar pela via da Ao de Despejo, mas pela via da Ao de Reintegrao de Posse.

Locao para Temporada considerada locao para temporada aquela destinada a residncia provisria do Locatrio para a prtica de lazer, realizao de cursos, tratamento de sade, realizao de obras em seu imvel e outras situaes em que a locao decorra, to-somente, de determinado tempo (art.48). O contrato, nesse caso, no poder ser superior a noventa dias. Em se tratando de imvel para temporada, o Locador poder receber antecipadamente (art.49) o valor total dos aluguis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender s demais obrigaes do contrato. Esse tipo de locao quase sempre envolve tambm o mobilirio que guarnece o imvel. Assim, para que o contrato no resulte em risco para o Locador ou para o Locatrio, importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreva o imvel, o mobilirio e utenslios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontram. A retomada de imvel locado para temporada simples e rpida. Se o Locatrio no desocupar o imvel ao fim do contrato, poder o Locador, dentro de trinta dias no mximo, propor a ao de despejo, independentemente, de notificao premonitria, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupao liminar do imvel (art. 59). Isso significa que o juiz poder, de imediato, determinar a desocupao do imvel, sem sequer ouvir o Locatrio. Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a trs meses de aluguel, o qual ficar disposio do juiz para garantir uma indenizao mnima ao Locatrio, se acaso no estiver correta a postulao ou o direito do Locador. Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alterao da sentena proferida, o Locador poder levantar o depsito com os rendimentos respectivos. Tambm na locao para temporada, se o Locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, ser tida como prorrogada a locao, por prazo indeterminado (art.50).

A conseqncia imediata que no poder mais o Locador receber do Locatrio os aluguis e encargos antecipadamente, e, pior, a retomada s poder ocorrer depois de trinta meses da locao ou, ento, nas situaes de uso prprio, para descendentes, ascendentes, cnjuge ou companheiro, que no possuam imvel residencial prprio ou, ainda, para demolio e edificao de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.

Locaes Antigas As locaes antigas, contratadas antes de 20 de dezembro de 1991 (antes da vigncia da lei inquilinria), tambm podem ser rescindidas com fundamento na denncia vazia (art.78); todavia o Locador dever notificar o Locatrio com doze meses de antecedncia. Somente depois de decorrido esse prazo, contado do recebimento da notificao, se o Locatrio no desocupar o imvel que poder o Locador ajuizar a competente ao de despejo. A notificao dever ser feita por escrito e com prova inequvoca de que o Locatrio foi notificado. Portanto, no vale carta simples e sequer a registrada, ou mesmo com A. R. (aviso de recebimento), uma vez que essas cartas podero vir a ser recebidas pelo cnjuge, filho ou servial do Locatrio. E quando no houver assinatura do Locatrio confessando o recebimento da notificao, ou, se, promovida pela via judicial, no contiver a certido do oficial de justia informando a entrega do notificao, tecnicamente no ter havido notificao sob o aspecto legal. O desejvel que a notificao seja realizada pela via judicial, obedecidos todos os requisitos e formalidades, para que o documento de notificao no possa ser questionado, um ano depois, quando da propositura da ao de despejo.

Locaes de Imvel com Habite-se concedido aps a Lei 8.245/91 Os imveis residenciais que tenham obtido habite-se depois de 20 de dezembro de 1991, e ainda os imveis que vierem a ser alugados depois de cinco anos de vigncia da Lei, em conformidade com a Lei do Inquilinato, teriam liberdade de contratar os aluguis, estabelecendo livremente a periodicidade e o indexador dos reajustes (art.85). Contudo, esse dispositivo da Lei restou parcialmente revogado pela lei que instituiu o Plano Real, quando disps sobre ndices e sobre periodicidade de reajustes. Resultaram, portanto, sem privilgios efetivos esses tipos de locao.

Locao por Perodo Superior a 5 anos Com o propsito de no prejudicar o Locador, a fim de no desestimul-lo no investimento em imveis de renda, inseriu ainda o legislador na Lei do Inquilinato uma faculdade extra de "retomada imotivada".

 uma outra faculdade de retomada quando a locao vige ininterruptamente por perodo superior a cinco anos (art.47,V). de se entender que o prazo de 5 anos dever prevalecer para os contratos firmados aps a vigncia da Lei (20/12/91), considerando que, com relao aos contratos firmados anteriormente vigncia da Lei do Inquilinato, existem dispositivos legais que lhes impem tratamento diferenciado. Assim, os contratos firmados por perodos inferiores a 30 (trinta) meses, depois de 5 anos de locao ininterrupta, tambm podero usar da faculdade de "retomada imotivada" (denncia vazia). A Lei no exige expressamente a notificao prvia para esse caso, mas ser medida correta do Locador, quando desse tipo de retomada, promover com antecedncia a notificao do Locatrio, oferecendo-lhe um prazo de desocupao de, pelo menos, trinta dias. que, sendo essa retomada uma faculdade legal, somente ser exercitada em momento que o Locador achar conveniente, devendo, portanto, o Locatrio ser devidamente comunicado com antecedncia.

Resciso da Locao A locao poder ser desfeita em vrias hipteses: por acordo entre as partes, por infrao legal ou contratual, em decorrncia da falta de pagamento dos aluguis e demais encargos e, ainda, para realizao de reparaes urgentes, determinadas pelo poder pblico, que no possam ser executadas com a permanncia do Locatrio dentro do imvel, ou mesmo, sendo possvel sua execuo independentemente do uso normal do imvel, quando o Locatrio se recusar a consenti-las (art.9). Por acordo entende-se a existncia de um distrato que declare estar rompida a locao, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locao. Outro motivo para a resciso a infrao contratual ou legal. A infrao se manifesta quando o Locador ou Locatrio puderem comprovar o descumprimento de clusula contratual ou disposio legal. Sublocar o imvel, alterar sua finalidade, ou promover obras desnecessrias sem autorizao do Locador, so infraes contratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatcio e, por conseqncia, ao ajuizamento da "ao de despejo". A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigaes financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuio ordinria de condomnio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A resciso da locao pela falta de pagamento s gera direito de retomada depois de judicialmente facultada ao Locatrio a oportunidade de pagar o seu dbito, com as custas judiciais, multas contratuais, juros e honorrios de advogado. Para pedir o imvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve o Locador possuir documento oficial exigindo a realizao das obras pretendidas.

Nesse caso, necessrio comprovar que o Locatrio, depois de notificado regulamente, no entregou o imvel ou no permite que sejam promovidas as reparaes com a sua presena.

A exigncia poder ser manifestada pela Defesa Civil, Corpo de Bombeiros ou rgo pblico similar.

Denncia Vazia Denncia vazia a faculdade de rescindir a locao sem a obrigao de demonstrar a razo ou a necessidade da retomada do imvel (art.46). As locaes No Residenciais podem ser objeto de ao de despejo logo aps o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurdico ou tcnico para a retomada. Nesse caso, poder o Locador ajuizar ao de despejo, logo aps o vencimento do contrato, alegando apenas que no mais lhe convm a locao, ou seja, poder o Locador usar legalmente do instituto jurdico denominado "denncia vazia". Entendeu tambm o legislador estabelecer que, findo o contrato que faculta a "denncia vazia", na hiptese de o Locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias, sem manifesta oposio do Locador, a locao estaria prorrogada por prazo indeterminado, ficando mantidas as demais clusulas do contrato. Mas a prorrogao da locao para prazo indeterminado, embora permita ao Locador pedir a retomada do imvel a qualquer tempo, gera outros direitos e conseqncias jurdicas benficos ao Locatrio, entre elas a necessidade de que o Locador promova a Notificao Premonitria, antes de exercer o direito de retomada pela "denncia vazia".

Notificao Premonitria Vencidos os contratos das locaes Residenciais (com prazo superior a trinta meses) e, decorrido prazo superior a trinta dias, se o locador, por qualquer razo, deixou de ajuizar a "ao de despejo" respectiva, essas locaes passam a viger por prazo indeterminado (art.46,2). Nessa hiptese, a "ao de despejo" s poder ser ajuizada depois de cumprida uma Notificao Premonitria, isto , o Locador s poder usar do seu direito de retomada pela " denncia vazia" depois de comunicar ao Locatrio, por escrito, seu interesse em retomar o imvel; alm disso, dever conceder-lhe um prazo de desocupao de trinta dias. A comunicao toma o nome de Notificao e, como funciona tambm como um aviso, recebe o adjetivo de Premonitria. Somente depois de decorrido o prazo, que contado do recebimento da Notificao, e se o Locatrio no houver desocupado o imvel, que poder, ento, ser ajuizada a Ao de Despejo pelo Locador.

Aes de Despejo

A medida judicial para reaver imvel locado, independente do fundamento que possa ter dado origem ao trmino da locao, ser sempre a de despejo (art. 5),ressalvada a exceo para a imisso de posse concedida em desapropriao (art. 5, p.nico) ou no caso de Locao para empregado cuja via dever ser a Ao de Reintegrao de Posse. So vrios os tipos de Aes de Despejo (art.59). Podem ser por falta de pagamento, por descumprimento de clusula contratual, para retomada imotivada (denncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

Ao de Despejo por Falta de Pagamento A Ao de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos ltimos tempos (art. 62). que os administradores de imveis so to exigentes com relao ao cadastro dos Locatrios e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades. Muitos Locatrios desatualizados pensam que a Ao de Despejo s pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguis, o que no verdade. Alguns Locatrios so at mesmo surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestao do aluguel, j ajuzam as aes de despejo por falta de pagamento, de pronto j incluindo na conta do Locatrio inadimplente a multa de mora, juros, correo monetria, quando devida, e os honorrios advocatcios. A Ao de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatrio j estar inadimplente e ser responsvel por todos os nus contratuais decorrentes da mora. O certo que, mesmo citado da Ao de Despejo, o Locatrio ainda poder manter a locao. Para isso, apenas preciso "emendar a mora" (art.62,II,III), ou seja, dentro de quinze dias da citao, poder depositar o valor total da dvida, nela includos todos os aluguis vencidos at a data do depsito, mais as custas, multa, juros e honorrios advocatcios. Quitando integralmente os aluguis em juzo, a locao continuar como se nada tivesse havido, e os prximos aluguis devero continuar a ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente. Pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ao de despejo j esteja pago, ou no esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuies condominiais extraordinrias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatrio. Nesse caso, no haver a hiptese de simplesmente "emendar a mora" (fazer o depsito respectivo). Assim sendo, dever o Locatrio contratar advogado para defend-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, chama-se Contestao.

A pea de Contestao o complexo de argumentos jurdicos que o Locatrio, por seu advogado, dever apresentar ao juiz, justificando o porqu do no-pagamento ou fornecendo a informao e comprovao do pagamento efetuado. O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatar sentena, definindo se concede o despejo ou no. Tudo muito simples, mas no pode o Locatrio imaginar que ser possvel sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as aes e, em seguida, ir Justia, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo, afinal, a Lei tambm prev a situao em que o Locatrio, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crdito, s vezes at defasado, tenha sempre que ajuizar ao de despejo. Ento o legislador disps que o Locatrio somente poder Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justia) se nos ltimos vinte e quatro meses no tiver utilizado dessa faculdade (art.62- p.nico). Assim, se o locatrio j tiver utilizado a faculdade de purgar a mora nos ltimos vinte e quatro meses, no poder mais gozar desse benefcio e, se tambm no contestar a ao, o juiz decretar o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citao o Locatrio tenha depositado todo o seu dbito.

Ao de Despejo por Descumprimento Contratual Esta uma ao mais complexa, mais demorada e, no raro, muito mais onerosa (art.9,II). Para dar incio a uma ao por descumprimento contratual, necessrio que o Locador tenha um argumento forte e justo. s vezes o descumprimento contratual no significa muito e no d ensejo ao de despejo, afinal, muito comum que os Locadores venham a impor inmeras condies injustas para que o Locatrio cumpra. O juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinar vrios aspectos, entre os quais se a condio imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento sanvel e, finalmente, em sendo sanvel ou j sanado, se, ainda assim, enseja o despejo. Mas, a essa altura dos acontecimentos, j ter decorrido muito tempo, o processo j ter consumido muitas diligncias, os advogados j tero trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessria uma percia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se se refere a obras, e as despesas de parte a parte sero elevadas. Entretanto, essa alternativa de despejo por decumprimento contratual no pode ser desprezada. H muitas situaes em que o Locador e Locatrio excedem no exerccio de seus direitos, justificando a resciso do contrato de locao. o caso, por exemplo, de Locador que aluga um imvel com direito a telefone e retira o telefone; ou que se compromete contratualmente a fazer adaptaes no imvel e deixa de execut-las (art.22).

Pode ser tambm o caso do Locatrio que subloca o imvel, faz alteraes ou obras sem autorizao do Locador, ou, ainda, altera a finalidade da locao contratada(art. 23).

Ao de Despejo "Denncia Vazia" A retomada imotivada (denncia vazia) tambm muito simples. Nas situaes em que a Lei permite, o Locador ajuza a ao, e o Locatrio tem o prazo de quinze dias para contest-la. A contestao s tem razo de ser quando fundamentada na inexistncia ou vcio de notificao premonitria; no fato de a locao no se encontrar entre aquelas para as quais a Lei permite a denncia vazia; na hiptese de o ajuizamento ter ocorrido fora do prazo legal , ou, finalmente, se existirem vcios de natureza processual. No caso da denncia vazia das locaes residenciais que vigeram por perodo superior a trinta meses, tornando-se locaes por prazo indeterminado, ainda h a faculdade do Locatrio de aceitar os termos da ao, mas somente proceder desocupao dentro de um prazo de at seis meses, e ainda ficar livre do pagamento de custas processuais e honorrios de advogado (art.61). um direito que a Lei d ao Locatrio.

Ao de Despejo Motivada A Lei contempla vrias situaes em que o Locador poder pedir o imvel para o Locatrio (art.47). Pode ser para uso prprio, para uso de ascendente ou descendente, para uso de cnjuge ou companheiro, ou mesmo, em algumas situaes, para fazer obras ou alterar caractersticas essenciais do imvel. O certo que esses motivos devero existir realmente e que, de preferncia, possam ser comprovados quando da propositura da Ao de Despejo. Os tribunais tm entendido que h presuno de veracidade no pedido de retomada para uso prprio ou de familiares que comprovadamente no possuam imvel residencial prprio no mesmo municpio. Contudo, se, tempos depois, o Locatrio comprova que houve insinceridade na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.

Despejo Compulsrio O despejo compulsrio aquele determinado pelo juiz, executado por oficial de justia e com auxlio policial e arrombamento, se necessrios, independentemente da vontade ou da colaborao do Locatrioru (art.65).

Geralmente esse despejo, violento, s ocorre depois da deciso de primeira instncia e depois de notificado o Locatrio para desocupar o imvel no prazo de quinze ou trinta dias (art.63), dependendo do tipo de processo e do tempo de tramitao do processo decorrido desde a propositura da ao at a data da sentena. Os mveis e utenslios que guarnecerem o prdio objeto do despejo compulsrio, se o Locatrio no retir-los imediatamente, sero levados ao depositrio pblico ou guarda-mveis particular (art.65,1), ali ficando depositados. Para que o Locatrio possa retir-los depois, ser necessria a autorizao judicial e o pagamento das despesas de armazenamento.

Desejo Compulsrio - Liminar Em alguns casos, o despejo pode ser decretado liminarmente (art.59,1), sem que seja ouvido o Locatrio, com prazo de quinze dias para desocupao voluntria. No atendido o prazo, o despejo compulsrio e muito rpido, mesmo porque a contestao, ou manifestao do Locatrio, somente ser produzida depois do decreto de despejo. Os casos em que permitido o decreto de despejo, liminarmente, so: a) quando o Locatrio descumprir acordo escrito celebrado pelas partes e com assinatura de duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado um prazo de seis meses para a desocupao do imvel, contados da data de assinatura do acordo; b) quando comprovadamente houver resciso do contrato de trabalho nas locaes contratadas entre patro e empregado em razo do emprego; c) quando do trmino da locao para temporada, desde que no tenha decorrido o prazo de trinta dias entre o vencimento do contrato e o ajuizamento do despejo; d) quando falecer o Locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao, permanecendo no imvel pessoas no autorizadas por lei; e) quando o sublocatrio permanecer no imvel depois de extinta a locao com o Locatrio. f) quando o locatrio necessitar fazer reparaes urgentes, determinadas pelo poder pblico, e o locatrio se recusar a consenti-las. g) quando findar, sem sucesso, o prazo para o locatrio apresentar novas garantias para a locao e conforme previsto no artigo 40 da lei inquilinria. h) quando findar o prazo da locao no residencial, se a ao for proposta dentro de 30 dias, ou findar o prazo da notificao de denncia vazia. i) na falta de pagamento dos aluguis ou acessrios da locao, quando o contrato, por qualquer motivo, estiver desprovido de garantia, tudo conforme previsto no artigo 59 da lei inquilinria.

Abandono do Imvel pelo Locatrio A Lei faculta ao Locador imitir-se na posse do imvel quando o Locatrio abandon-lo depois de ajuizada a ao de despejo (art.66). Contudo, pensamos que seja necessria a verificao do abandono por oficial de justia, que a certificar. O juiz, logo aps a certido do oficial de justia, deferir a imisso de posse e decretar a extino do processo. Mas, se o Locatrio houver abandonado o imvel tambm antes da ao de despejo, no restar ao Locador outra alternativa que no a de propor o despejo, porque a nica ao que pode rescindir a locao a ao de despejo, e o fato de o Locatrio abandonar o imvel no presume a resciso da locao. Em nenhuma hiptese deve o Locador ingressar no imvel sem autorizao judicial. Importa lembrar que o contrato faz com que o imvel fique, legalmente, na posse direta do Locatrio, e o fato de o Locador ocupar o imvel sem a resciso formal, ou autorizao judicial, ser razo suficiente para que o Locatrio possa responsabiliz-lo por danos praticados, verdadeiros ou no ou, ainda, por invaso de domicilio.

Prazo para desocupao depois da Ao de Despejo A Lei dispe que o Locatrio, quando citado da "ao de despejo", naquelas situaes em que a retomada de imvel residencial passou a viger por Prazo Indeterminado, e tambm naquelas fundamentadas na necessidade do imvel para uso prprio, de cnjuge, de companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou mesmo para demolio e edificao de imvel mais til, poder ganhar mais tempo para entrega do imvel. que o Locatrio, ao invs de contestar a ao, poder simplesmente responder ao juiz que concorda com a desocupao do imvel dentro do prazo de seis meses contados da citao. Mas no s isso: desocupando o imvel dentro do prazo, o Locatrio ficar isento do pagamento de custas do processo e de honorrios advocatcios, que, por fora da lei, sero suportados pelo Locador (art.61). Entretanto, no pode o Locatrio negligenciar com o prazo fixado. Se decorrido o prazo, e o Locatrio, apesar de haver manifestado ao juiz sua inteno de desocup-lo, deixar de cumprir a promessa, ser severamente punido. Primeiramente, o juiz determinar o "despejo compulsrio" do Locatrio, e depois lhe sero cobrados os honorrios advocatcios e as custas processuais.

Aspectos importantes em demandas com fundamento na Lei do Inquilinato Prazo nas Frias O legislador tambm inovou ao estabelecer que as aes que tratam das locaes previstas na Lei do Inquilinato correm nas frias forenses (art.58,I).

Na maioria das demandas judiciais, quando comeam as frias forenses, nos meses de julho e janeiro, os prazos processuais so suspensos. Todavia, nas demandas locatcias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazos correm nas frias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelo simples fato de no atenderem s exigncias dos despachos judiciais ocorridos nas frias. Na hiptese de uma sentena publicada nas frias, o demandante vencido tem um prazo de quinze dias para opor recurso de apelao para o Tribunal, visando ao reexame da matria em duplo grau de jurisdio (julgamento por um tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, sem aviar o competente recurso, a deciso transitar em julgado (no mais poder ser objeto de recurso). Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caber recurso para o prprio Juizado. O recurso ser julgado por uma turma composta de 3 juzes togados (art. 41 e pargrafos da Lei 9.099/95).

Recursos Os recursos possveis dentro de uma demanda com fundamento na Lei do Inquilinato so muitos. Todavia, o mais importante, o Recurso de Apelao, que remete o processo, j julgado em primeira instncia, ao exame de um Tribunal (ou para a Turma do Juizado Especial), onde os julgadores, num sistema colegiado, podem reformar (modificar) ou ratificar (manter) a sentena proferida pelo juiz singular (juiz que julgou a demanda), no suspende a execuo da sentena (art. 58,V). Isso quer dizer que, se algum condenado a desocupar o imvel, mesmo recorrendo para o Tribunal, o despejo poder ser levado a efeito. que a Lei agora no confere efeito suspensivo aos recursos, o que pode ocorrer que, se o Locatrio, depois de despejado, vier a ganhar a demanda, ter direito a uma indenizao, no mnimo de valor equivalente a seis mensalidades locatcias.

Cauo para Despejar Quando o juiz d uma sentena condenando o Locatrio desocupao do imvel, estabelece tambm um valor para que o Locador, querendo executar o despejo antes do exame do recurso, deposite como cauo em garantia de indenizao para a hiptese de o Locatrio reverter a deciso do juiz de primeira instncia (art.64). Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatrio contra a deciso do juiz no prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que depositada a cauo fixada, poder o juiz autorizar o despejo compulsrio do Locatrio. A cauo fixada no valor entre seis e doze meses de aluguel. Se o Locatrio vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso, o valor da cauo ser liberado em seu favor como uma indenizao mnima(art.64,2), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justia ressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejo indevido.

Multas Multa Proporcional A Lei do Inquilinato confere ao Locatrio condies sensivelmente mais favorveis que ao Locador (art.4).

O legislador estabeleceu que o Locador no poder reaver o imvel antes do prazo do contrato. Contudo, o Locatrio poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, mesmo assim obedecendo proporcionalidade do tempo que restar. Assim, se a multa for de 120 reais para um contrato de 12 meses, e j houver decorrido um perodo de 10 meses, a devoluo do imvel ensejar apenas uma multa de 20 reais, porque a multa ser reduzida em proporo ao tempo restante do contrato.

Dispensa da Multa O Locatrio ficar dispensado da multa se a mudana se der em razo de transferncia de localidade da prestao de trabalho, por ordem do empregador(art.4, p.nico), e se avisar (notificar) ao Locador, por escrito, com trinta dias de antecedncia. necessrio, no entanto, observar que as expresses usadas na Lei exigem que o Locatrio tenha uma relao de emprego. No se aplicar o privilgio se o Locatrio for autnomo, microempresrio ou scio minoritrio de empresa.

Entrega do Imvel Quando a locao j est vigendo por prazo indeterminado, portanto com o contrato vencido e sem aditamento contratual em relao a prazo, o Locatrio poder entregar o imvel a qualquer tempo, sem pagamento de multa, desde que avise com trinta dias de antecedncia (art.6). Contudo, deixando de avisar ao Locador, este poder exigir do Locatrio quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes quando da entrega do imvel (pargrafo nico do art. 6).

Casos Especiais Direito do Comprador Quando o imvel for vendido a terceiros durante a locao, o comprador poder rescindir o contrato, mediante prvia notificao, com prazo de noventa dias para a desocupao (art. 8). Mas, se a locao estiver vigendo por prazo certo, no vencido, e constar do contrato que sua vigncia ser mantida em caso de venda, e mais, se o contrato estiver averbado no cartrio de registro de

imveis, prevalecer a locao, e o comprador no poder retomar o imvel, antes de vencido o contrato, apenas pelo fato de t-lo comprado. Entretanto, so muito difceis esses contratos. Na verdade, o Locatrio sempre forado a aceitar um contrato j preparado pelo Locador, ou no haver locao. A Lei, porm, funciona com a hiptese de que os contratos sejam realmente discutidos pelo Locador e Locatrio.

Prazo do Comprador de Imvel Locado preciso observar o tempo para o exerccio do direito de retomada, nos casos de compra do imvel por terceiros (art.8,2). Se o comprador no tomar a iniciativa de pedir o imvel, por escrito e com comprovao de que o Locatrio recebeu o pedido, dentro de noventa dias do registro da compra e venda, ficar valendo a locao como se no houvesse sido vendido, ou seja, o comprador manter apenas os direitos que tinha o antigo Locador, no podendo retom-lo com fundamento apenas no fato da compra.

Morte do Locador ou do Locatrio A morte do Locador no d ensejo resciso do contrato (art.10). Os herdeiros so obrigados a manter a locao conforme o contrato ou conforme a Lei, no constituindo esse fato razo suficiente para a resciso da locao. Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatrio. Assumir a locao o seu cnjuge sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeiros necessrios e as demais pessoas que viviam na dependncia do falecido (art.11). Na locao "no residencial", o esplio, ou se for o caso, o sucessor do falecido no negcio assumir a locao. Quando houver separao de fato, judicial, divrcio ou mesmo a separao de companheiros, a locao ser transferida quele que permanecer no imvel. O sub-rogado (aquele que permanecer ocupando o imvel) dever informar ao locador e ao fiadores, se for o caso, dos fatos ocorridos e que assumir a locao do imvel. Nessa hiptese o fiador poder se exonerar da locao, mediante notificao dirigida ao locador, e o locatrio dever apresentar ao locador novas garantias (artigo 12 e pargrafos).

Cesso da Locao A cesso da locao no poder ser feita a terceiros sem o formal consentimento do Locador (art.13). Caso ocorra, estar caracterizada a violao do contrato, e o Locador poder propor a ao de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.

 DE SER OBSERVADO, ENTRETANTO, QUE, NAS LOCAES DE IMVEIS PARA FINALIDADE NO RESIDENCIAL, CONTRATADAS POR PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 5 ANOS, OU, AINDA, QUANDO, SOMADOS OS PRAZOS CONTRATUAIS, SEM INTERRUPO, FOREM ATINGIDOS 5 ANOS DE LOCAO E TAMBM FOR TRANSFERIDO O FUNDO DE COMRCIO, A CESSO DA LOCAO SER PERMITIDA.

NATURALMENTE EXISTEM OUTROS REQUISITOS LEGAIS A SEREM CUMPRIDOS PARA QUE SE POSSA TRANSFERIR ESSE TIPO DE LOCAO, MAS A IMPORTNCIA DESSA OBSERVAO RESIDE NA CONSTATAO DE QUE H SUBSTANCIAL DIFERENA NOS DIREITOS E REFLEXOS ENTRE OS VRIOS TIPOS DE LOCAO.

Aluguel Reviso do Aluguel Em todos os tipos de locao, depois de 3 anos de vigncia do contrato, no havendo acordo entre as partes, poder o Locador, ou o Locatrio, pedir atualizao do valor da locao, mediante Ao Revisional, para adequ-la ao valor de mercado (art.68). Geralmente, a Ao Revisional manejada pelo Locador, porquanto normal a defasagem dos valores contratados em razo da inflao. Todavia, de tempos em tempos, h ensejo para que o Locatrio tambm possa ter interesse na propositura da ao de reviso da locao. Tudo depende da oferta e procura de imveis na poca. A Ao Revisional a soluo judicial para os casos em que no foi possvel a composio amistosa, s se recomendando como ltima alternativa. A demanda demorada, muito onerosa, e sempre causa prejuzo a ambas as partes. O juiz, ao despachar a pea inicial da ao, de pronto, se estiverem devidamente comprovados os valores atuais de mercado, relativamente ao imvel em questo, poder fixar um determinado valor para a locao, provisoriamente (art.68, II), para que seja pago pelo Locatrio enquanto durar a demanda. O valor provisrio eventualmente fixado pelo juiz, no princpio da demanda, apenas uma estimativa. Depois do laudo pericial que o juiz estabelecer o valor definitivo da locao para o prximo trinio. Na ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; Na ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; Durante o processo, quem props a demanda ter que adiantar as custas judiciais e ainda os honorrios do perito, que so elevados. Quando a demanda for de iniciativa do Locador, no se deve esquecer de que os fiadores devem ser notificados da tramitao da ao revisional.

 que, havendo alterao no valor locatcio, se o fiador no participa do processo de reviso judicial, ou no assina novo contrato, poder mais tarde alegar que somente se responsabilizar pelos aluguis pactuados acrescidos das correes de lei. Mas o valor que vier a ser fixado pelo juiz retroagir data da citao, e a diferena que se apurar, relativamente ao valor efetivamente pago e o valor finalmente fixado, dever ser paga de uma s vez, juntamente com os encargos respectivos, acrescida da atualizao monetria, ao fim do processo (art.69). Quando da Ao Revisional, podem as partes, tanto o Autor quanto o Ru, pedir ao juiz que altere a periodicidade dos reajustes locatcios e tambm, se for o caso, que substitua o indexador dos reajustes. O atendimento a esses pedidos pelo juiz estar sempre condicionado legalidade da pretenso (art.69,1). Se a Lei estabelece que a periodicidade mnima de um ano, no poder o juiz reduzi-la. Da mesma forma, no substituir um indexador vlido pela indexao ao salrio mnimo, que vedada pela Lei (art. 17, p.nico).

Conveno do Aluguel A Lei d liberdade ao Locador e ao Locatrio para convencionarem a locao, inclusive as formas de atualizao dos aluguis. Contudo, vedado estabelecer o valor do aluguel em moeda estrangeira, e tambm vincular o seu reajuste em variao do cmbio ou do salrio mnimo (art.17). Isso quer dizer que no adianta fazer contratos de locao em dlares, ou constar que a mensalidade locatcia ser reajustada mensalmente. As disposies da norma prevalecero sobre as disposies contratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes. H ainda o destaque para o interesse social nas locaes residenciais, posto que a Lei exige a observao dos critrios previstos em legislao especfica para os reajustes.

Aditivos Contratuais As partes, de comum acordo, em qualquer poca, podero acertar alteraes no contrato primitivo. Basta que, mediante um outro contrato, neste caso chamado aditivo contratual , estabeleam quais as clusulas do contrato que sero alteradas(art.18). Esse aditivo dever ser assinado tambm pelos fiadores. Caso contrrio, estes no estaro sujeitos s alteraes pactuadas, que s valero entre Locador e Locatrio.

Recebimento Antecipado do Valor da Locao A Lei probe (art.20) que o Locador receba do Locatrio o valor dos aluguis antecipadamente (art.43,III).

Apenas aceita que, no caso de locao sem garantia, o Locador receba o aluguel do ms em curso at o sexto dia til do ms (art.42). Contudo, na hiptese de aluguel para temporada, a Lei permite o seu recebimento antecipado, integralmente (art.49). (O limite ser de trs meses, vez que este o mximo de prazo permitido na locao para temporada.)

Valor do Aluguel da Sublocao No h mais possibilidade de o Locatrio abusar do eventual Sublocatrio no tocante ao preo da sublocao. A Lei estabelece que o valor do aluguel do Sublocatrio no poder exceder o da locao, e mais: nas habitaes coletivas familiares, aquelas em que alugado o imvel para vrias famlias, a soma do valor dos aluguis no poder ser superior ao dobro do valor da locao (art.21). Se o Locatrio descumpre essa disposio da Lei, os Sublocatrios tm o direito de reduzir o valor dos aluguis at o dobro do valor da locao. Se o Locatrio se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatrios podero promover o depsito, administrativo (art. 890 e pargrafos do Cdigo de Processo Civil) ou judicial, dos valores corretos (art.21, p.nico).

Direitos e Deveres do Locador Deveres do Locador A Lei estabelece que o Locador obrigado a entregar ao Locatrio o imvel alugado em estado de atender ao uso a que se destina a locao. Assim, no poder entregar ao Locatrio um imvel para residncia que no possua as mnimas condies de ocupao, como por exemplo: sem peas sanitrias, com grave vazamento no telhado, com infiltraes ou mofo que tragam risco sade dos ocupantes (art.22). O Locador tambm dever garantir o uso pacfico do imvel; manter a forma e o destino do imvel enquanto durar a locao; assumir os reparos dos vcios ou defeitos existentes anteriormente locao; fornecer ao Locatrio uma descrio minuciosa do estado do imvel, registrando os defeitos existentes; fornecer ao Locatrio recibo discriminado das importncias pagas, (no so permitidos os recibos genricos que constam despesas sem discrimin-las); pagar as taxas de administrao imobiliria e inclusive o levantamento cadastral do Locatrio e fiadores. Tambm competir ao Locador pagar os impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, relativamente ao imvel, salvo se essas despesas estiverem contratualmente a cargo do Locatrio.

Despesas Extraordinrias do Condomnio

 tambm dever do Locador pagar as Despesas Extraordinrias do condomnio (art.22,X). Despesas extraordinrias do Condomnio, entre outras, so aquelas que se destinam s reformas ou acrscimos que interessam estrutura integral do imvel. Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim, modificando sua forma, alterando sua entrada ou ambiente de estar, tais alteraes se incorporam estrutura do prdio. Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido das vegetaes ou esttica, haver uma reforma que se destina apenas a conservar o jardim, vez que da sua essncia esse tipo de reforma peridica. Nesse caso, as despesas, chamadas de despesas ordinrias, no sero do Locador, mas sim do Locatrio. Sero ainda de responsabilidade do Locador, porque so despesas extraordinrias, as pinturas das fachadas, poos de aerao e as esquadrias externas; as obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio; as indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao; a instalao dos equipamentos de segurana, de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e lazer; as despesas com decorao e paisagismo nas partes comuns do prdio e, finalmente, os valores relativos constituio do fundo de reserva. Considerando que o Locatrio quem ocupa o imvel, normal que este pague as despesas que vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomnio, mesmo as extraordinrias, para depois apresentlas ao Locador e obter sua deduo na mensalidade do aluguel.

Fundo de Reserva O fundo de reserva uma contribuio obrigatria que o condomnio deve instituir para fazer face s despesas emergenciais do condomnio e at para socorrer o caixa ordinrio quando qualquer dos condminos atrasa uma prestao (Art. 22,X,G). Tal responsabilidade do Locador e, da mesma forma, quando pago pelo Locatrio, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatcia. de ser observado que a Lei no faculta ao Locador convencionar que essa despesa tambm seja suportada pelo Locatrio, logo, no ser vlida, mesmo que venha a constar do contrato qualquer clusula que imponha ao Locatrio o pagamento do fundo de reserva.

Direitos e Deveres do Locatrio Deveres do Locatrio A Lei impe ao Locatrio uma srie de deveres, e estes devero ser observados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidades contratuais, ou legais, pode ensejar uma ao de despejo (art.23). A obrigao mais importante para o Locatrio o pagamento da mensalidade locatcia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locao, dentro do prazo fixado no contrato. Mas se

no constar do contrato o dia do pagamento, poder o Locatrio efetuar o pagamento at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido. A Lei estabelece, ainda, que o Locatrio dever servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trat-lo como se fosse seu. Portanto, no ser correto locar um imvel residencial para fins de residncia e, depois, por mero oportunismo ou convenincia, transform-lo em escritrio ou estabelecimento comercial. NO CASO DE LOCAO NO RESIDENCIAL, NO SER CORRETO LOCAR UM IMVEL PARA FINS DE COMRCIO OU ESCRITRIO E, DEPOIS, POR MERO OPORTUNISMO OU CONVENINCIA, TRANSFORM-LO EM RESIDNCIA. de ser destacado, contudo, que os tribunais tm entendido que no constitui mudana de destinao o fato de o Locatrio instalar em um dos cmodos do imvel seu escritrio de representaes, consultrio de mdico ou dentista, ou, ainda, um pequeno ateli de costura, ou qualquer atividade autnoma, no prejudicial ao imvel ou aos vizinhos. Compete tambm ao Locatrio, finda a locao, restituir o imvel no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do uso normal. Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imvel pintado de novo, contudo esta responsabilidade ter sentido apenas quando o Locatrio tambm o recebeu pintado de novo. No pode o Locatrio deixar de reparar os danos que provocar no imvel ou em suas instalaes. Por bvio, tal responsabilidade se estende tambm quando os danos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos. vedado ainda ao Locatrio a modificao, interna ou externa, do imvel locado, sem a prvia autorizao escrita do Locador. Embora seja complicado, e, s vezes, muito desconfortvel, obrigao legal do Locatrio permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinao prvia, faa vistoria peridica no imvel, bem como no pode o Locatrio se furtar a permitir que o imvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver venda (art.23, IX). A Lei estabelece ainda como obrigao do Locatrio o fiel cumprimento da conveno e regulamento interno do condomnio. So de responsabilidade do Locatrio o pagamento das contas de telefone, consumo de gua, fora, luz, gs e esgoto. No se pode esquecer de que o pagamento do prmio de seguro-fiana, quando este se constituir na garantia da locao, deve ser suportado pelo Locatrio. Entretanto, deve o Locatrio entregar ao Locador, de imediato, os documentos de cobrana de tributos ou encargos condominiais, intimaes, multas ou exigncias das autoridades, que se refiram ao imvel, ainda que tenham sido dirigidas ao Locatrio (art.23, VII).

Quando, contratualmente, for atribuda ao Locatrio a responsabilidade pelos impostos, despesas ordinrias de condomnio e seguro complementar, poder o Locador cobrar tais crditos juntamente com os aluguis do ms (art.25).

Despesas Ordinrias do Condomnio O Locatrio obrigado ao pagamento das despesas ordinrias do condomnio. So consideradas despesas ordinrias de condomnio aquelas necessrias sua administrao e conservao (art.23, 1), dentre as quais destacam-se as seguintes: - Os salrios e encargos trabalhistas, previdencirios e sociais dos empregados do condomnio; o consumo de gua e esgoto, gs, fora e luz da reas de uso comum; a limpeza, manuteno, conservao e pintura dos elevadores, porteiro eletrnico, antenas coletivas e das demais instalaes e dependncias de uso comum, bem como as de lazer e esporte, ou dos empregados. - Os pequenos reparos nas dependncias e reas comuns, bem como a manuteno eltrica e hidrulica, que sero rateados proporcionalmente entre os Locatrios, como despesa ordinria, e ainda o rateio de saldo devedor, quando houver, salvo aquele referentes a perodos anteriores locao. - Finalmente, dever ser includa nas despesas ordinrias a reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas tidas como ordinrias, salvo se referentes a perodo anterior ao da locao.

Direito do Locatrio de Examinar as Contas do Condomnio Como o Locatrio obrigado ao pagamento das despesas ordinrias do condomnio, tem o direito previsto na Lei de conferir e exigir a comprovao das mesmas(art.23, 2). Na hiptese de lhe ser negada a comprovao das despesas, poder o Locatrio comunicar formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela via judicial ou administrativa, em favor do condomnio. Quando o prdio for de um s Locador com vrios Locatrios, inexistindo, portanto, condomnio, o pagamento das despesas ordinrias do prdio, pelos Locatrios, poder ser condicionado comprovao das despesas (art.23, 3).

Habitao Coletiva Precria Quando o imvel locado for usado como habitao de vrias famlias (art.24), e a construo for considerada precria pelo poder pblico, podero os Locatrios ou Sublocatrios depositar o valor dos aluguis em juzo para que este somente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imvel, comprovadamente por laudo ou informao oficial da autoridade pblica competente.

Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imvel para sua regularizao, os Locatrios e Sublocatrios estaro desobrigados do pagamento dos aluguis durante o perodo de obras (art.24, 2).

Reparos Urgentes no Imvel Locado O Locatrio no poder deixar de consentir nos reparos urgentes que se fizerem necessrios no imvel. Porm, se as obras demorarem mais de 10 dias, poder o Locatrio obter abatimento no aluguel proporcional aos dias que excederem (art.26). Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo, poder o Locatrio rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.

Direito de Preferncia do Locatrio Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imvel locado, o Locatrio ter preferncia na sua aquisio, em igualdade de condies com terceiros (art.27). Se o imvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caber a preferncia ao Sublocatrio e, em seguida, ao Locatrio (art.30). Assim, antes de vender o imvel, dever o Locador dar cincia inequvoca ao Locatrio, pela via de notificao judicial, cartorria ou por carta que o prprio Locatrio acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negcio, as condies e a forma de pagamento, prestando informaes que esclaream se o imvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poder examinar a sua documentao. O direito de preferncia do Locatrio caducar aps 30 dias da notificao se no manifestar ao Locador, claramente, sua aceitao integral dos termos da proposta(art.28). Caso o Locatrio aceite a proposta, o Locador s poder desistir do negcio se indenizar o Locatrio pelos prejuzos decorrentes, pagando, inclusive, os rendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razo do negcio(art.29). Se o Locador estiver colocando venda todo o prdio, e no s a unidade alugada (art.31), a preferncia incidir sobre o prdio. Mas a preferncia no alcanar os casos de perda ou venda do imvel por deciso judicial, permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso, ou incorporao (art.32). O direito de preferncia poder ser exercido diretamente pelo Locatrio se este o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da venda para terceiros no cartrio de imveis, mediante depsito do valor da venda e das demais despesas da transferncia (art.33).

Se o Locador deixar de atender preferncia legal, o Locatrio poder, ainda, reclamar do Locador as perdas e danos correspondentes, mas dever comprovar tanto sua capacidade econmico-financeira de adquirir o imvel quanto os prejuzos que sofreu (art.33, p.nico). No raro acontece de o Locador oferecer o imvel ao Locatrio por um preo e efetivamente vendlo, ou passar a escritura, por preo inferior. Nesse caso, mesmo tendo recusado a compra do imvel pelo preo oferecido, comprovando-se pela escritura que o imvel foi vendido por preo inferior ao valor oferecido, poder o Locatrio exercer seu direito de preferncia ou de indenizao pelas perdas e danos que sofrer. A exigncia legal do registro do contrato locatcio no registro imobilirio com trinta dias de antecedncia a condio legal que d ao Locatrio direito de exigir, tambm do Comprador, os benefcios da sua preferncia legal. que, quando o Locatrio exercer seu direito de preferncia e requerer a "adjudicao compulsria" (compra forada) do imvel, o Comprador no poder valer-se da alegao de que agiu de boa-f, vez que o contrato de locao estava registrado. Quando o Locatrio exige judicialmente a compra do imvel, nas condies em que fora vendido para terceiro, o Comprador ter, por certo, prejuzo e perda de tempo, alm de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido o imvel por um preo e, para economizar no imposto de transmisso, houver passado a escritura por valor inferior. Finalmente, necessrio observar cuidadosamente se o imvel no pertence a mais de uma pessoa em condomnio. Essa verificao importante porque, nessa hiptese, o direito de preferncia do condmino tem prioridade sobre o do Locatrio (art. 34).

Benfeitorias Realizadas no Imvel Benfeitorias so obras executadas no imvel com a inteno de conserv-lo, melhor-lo ou embelez-lo. Existem vrias espcies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurdico diverso. As benfeitorias podem ser Necessrias, teis ou Volupturias (art.35). Necessrias so aquelas que se destinam conservao do imvel ou que evitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltrao ou a substituio dos sistemas eltrico e hidrulico danificados sero benfeitorias necessrias, vez que conservam o imvel e evitam sua deteriorao. As benfeitorias teis so obras que aumentam ou facilitam o uso do imvel. A construo de uma garagem, a instalao de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda so benfeitorias teis, porque tornam o imvel mais confortvel, seguro ou ampliam sua utilidade.

J as benfeitorias volupturias no aumentam ou facilitam o uso do imvel, mas podem torn-lo mais bonito ou mais agradvel. So as obras de jardinagem, de decorao ou alteraes meramente estticas. A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitorias necessrias introduzidas pelo Locatrio, ainda que no autorizadas pelo Locador, so indenizveis e do direito ao Locatrio de reter o imvel at o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador, salvo se do contrato constar renncia do Locatrio quanto s mesmas. Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias s podero ser executadas com autorizao prvia e formal do Locador, no caso de benfeitorias necessrias, deve o Locatrio notificar o Locador para realiz-las; se este no o fizer, e as danificaes do imvel puderem comprometer o uso normal do mesmo, ter o Locatrio o direito de execut-las, mediante trs oramentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensao do valor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguis. Quando se tratar de benfeitorias teis, estas s sero indenizveis se houver prvia autorizao do Locador para que o Locatrio possa execut-las. Nesse caso, sendo autorizadas, tambm daro ao Locatrio o direito de reter o imvel at o recebimento dos valores comprovadamente despendidos. J as benfeitorias volupturias no geram direito ao Locatrio de reter o imvel(art.36). Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimento no ser recuperado. que a Lei entende que as benfeitorias volupturias nem sempre trazem um efetivo benefcio para o Locador, que pode ter outro conceito de beleza e esttica. Contudo, estas podero ser retiradas, desde que para tanto no sobrevenha qualquer tipo de prejuzo para o imvel.

Garantias da Locao A Lei estabelece que o Locador poder exigir como garantia da locao a cauo, ou a fiana, ou, ainda, o seguro de fiana locatcia (art.37). Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurana para o cumprimento do contrato por parte do Locatrio. Entretanto, o Locador no poder exigir mais que uma destas garantias. Na hiptese de constar do mesmo contrato de locao mais de uma garantia, dentro da melhor interpretao da Lei, prevalecer a primeira que constar na ordem seqencial dentro do contrato, as demais sero consideradas como no existentes.

Cauo Cauo um depsito em dinheiro ou a nomeao de um bem mvel ou imvel de propriedade do Locatrio, oferecidos como garantia das dvidas que possam vir a existir em relao locao (art.38).

Quando a cauo for realizada em dinheiro, o valor no poder ultrapassar ao equivalente a 3 (trs) meses de aluguel e, ainda assim, dever ser depositado em caderneta de poupana especial, vinculada, que, ao final da locao, no havendo divergncia quanto a dbitos da locao, pertencer ao Locatrio. O Locatrio, finda a locao e quitados os compromissos avenados, dever obter autorizao do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do perodo. Se, ao final da locao, restar dbito a ser pago pelo Locatrio em favor do Locador, podero as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a cauo para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus dbitos e crditos. Contudo, havendo divergncia sobre o valor do dbito do Locatrio, no sendo possvel a soluo amigvel para o litgio, o Locador dever obter em juzo a apurao de seu crdito para, depois, mediante autorizao judicial, sacar no estabelecimento bancrio o valor limite de seu crdito, ficando o restante disposio do Locatrio. Se acaso o valor em depsito for insuficiente para a quitao do dbito do Locatrio, poder o Locador, pela via judicial, cobrar a diferena apurada. Outro tipo de cauo ser a de bens mveis - um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato que descrever o veculo e os nmeros de seu registro junto ao rgo competente, bem como placa, cor e caractersticas relevantes, dever ser levado a registro no Cartrio de Ttulos e Documentos da comarca. Finalmente, quando se tratar de bem imvel oferecido como garantia dos encargos da locao, o contrato dever descrev-lo com toda clareza, alm de fazer constar o nmero da matrcula no registro imobilirio, depois lev-lo averbao junto matrcula respectiva. Somente assim estar efetivamente garantida a eficcia da cauo, pois a averbao da cauo no Cartrio do Registro de Imveis demonstrar, inclusive para terceiros, que o imvel no est livre de gravames. Finalmente, quando se tratar de bem imvel oferecido como garantia dos encargos da locao, o contrato dever descrev-lo com toda clareza, alm de fazer constar o nmero da matrcula no registro imobilirio, depois lev-lo averbao junto matrcula respectiva. Somente assim estar efetivamente garantida a eficcia da cauo, pois a averbao da cauo no Cartrio do Registro de Imveis demonstrar, inclusive para terceiros, que o imvel no est livre de gravames. O Locador, portanto, ter preferncia no recebimento de seu crdito, mesmo se o imvel for penhorado por outra dvida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imvel ficar garantindo a dvida e valer, inclusive, contra terceiros. Por outro lado, preciso verificar se o imvel oferecido em cauo no possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informaes j constarem do registro imobilirio, a cauo

estar prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozaro de preferncia legal. Nesse caso, o Locador s receber o seu crdito se o imvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os crditos, na ordem em que foram registrados. A cauo tambm poder ser prestada por ttulos ou aes. Mas, na hiptese de a empresa emissora do ttulo ou ao vir a ter sua falncia ou liquidao decretados, ter o Locatrio o prazo de trinta dias para substituir a cauo, sob pena de dar ensejo resciso do contrato.

Fiana Fiana a forma jurdica atravs da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigao assumida por outrem. Como a fiana uma manifestao de vontade, gratuita, que poder gerar nus ou at perda de patrimnio, em sendo casado o fiador, obrigatria a participao do cnjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiana. A fiana pode ser parcial ou total, em relao a um contrato locatcio. Ser parcial quando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo. Nos contratos de locao, a fiana total, prevalece sobre todos os compromissos da locao e vige at o efetivo recebimento das chaves do imvel pelo Locador. Uma vez prestada a fiana, o fiador torna-se o principal responsvel pelo cumprimento do contrato. Dessa forma, dever ser cientificado dos processos judiciais de que eventualmente, em razo da locao, venha a participar o Locatrio, inclusive nas aes de despejo por falta de pagamento. que, se o fiador no tiver cincia da ao de despejo por falta de pagamento ou retomada, no poder ser responsabilizado pelos nus processuais conseqentes, mas, to-somente, pelos valores pactuados no contrato. Entretanto, importante ressaltar que o fiador ter, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleam reajustes negociados dos aluguis. Caso contrrio, no poder ser responsabilizado pelo aumento e responder somente pelo valor contratado e os reajuste legais. Por certo, deixar de observar esse detalhe no faz com que o fiador se desonere da fiana, mas no o atingiro as majoraes e seus reflexos quando no assinar o aditivo de contrato respectivo. muito comum que Locador e Locatrio acertem novos valores de aluguel sem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valer entre Locador e Locatrio, porque o simples pagamento das mensalidades locatcias em valor novo, sem ressalva ou objeo, induz convico de que houve realmente um ajuste, seno verbal pelo menos tcito.

Porm, esse tipo de contrato no obrigar o fiador, para valer sobre este necessrio documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cnjuge, se for o caso. No h fiana verbal ou tcita. Quando o Locatrio deixa de pagar os aluguis e os demais compromissos da locao, responder, obviamente, pela Ao de Despejo respectiva, mas esta no cobra dvida, apenas busca a resciso da locao, embora a lei permita a cumulao das aes de despejo e cobrana. Contudo, o certo que quando o Locador pretender cobrar a dvida, sequer haver de ajuizar ao contra o Locatrio, pois o seu alvo ser quem efetivamente ter com o que responder pela dvida. Assim, o processo de Execuo poder ser proposto contra o fiador, diretamente, e este no ter muitas opes de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador, ter mesmo que pagar o dbito, pouco importando se o valor elevado ou de pequena monta. Quando se tratar de Ao de Cobrana, o fiador, querendo, gozar de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial lento. Contudo, em se tratando de obrigaes certas, lquidas e exigveis, que no necessitem de ser discutidas perante a Justia, o processo ser de Execuo, e este mais eficiente e gil. O no-pagamento em 03 dias depois da citao autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que sero penhorados, depois leiloados e arrematados pela melhor oferta. Alm de pagar a dvida com o resultado do leilo dos bens, certo que o prejuzo do executado ser ainda maior. que as arremataes de bens na Justia dificilmente alcanam o valor equivalente a cinqenta por cento do preo de mercado do mesmo bem.

Seguro de Fiana O seguro de fiana locatcia pago pelo Locatrio (art.23, XI) e, por determinao da Lei, deve abranger a totalidade das obrigaes contratadas (art. 41). Em razo de aumentar o custo da locao para o Locatrio e, necessariamente, ter de cobrir um risco imensurvel, o seguro de fiana no foi completamente adotado e aceito pelos Locadores e Locatrios. Contudo, para que possa efetivamente funcionar esse tipo de opo, com benefcios para todos os contratantes, necessrio que o Poder Judicirio tenha condies de atuar com mais agilidade e eficincia na soluo das demandas, pois a lentido da Justia e a facilidade para interposio de recursos meramente procrastinatrios criam uma faixa de insegurana que desestimula o Locador a aceitar, preferencialmente, o seguro de fiana.

Exonerao de Fiador Muitos fiadores, depois que tomam cincia do compromisso e do risco assumido, principalmente quando deixam de confiar no afianado, ficam buscando formas de se desobrigarem da fiana.

Essa tarefa no to fcil, entretanto, em alguns casos, possvel. So comuns as demandas que os fiadores ajuzam, contra o afianado e contra o Locador, para se exonerarem da fiana. Os principais casos de desonerao da fiana ocorrem, e podem ter sucesso na Justia, quando consta do contrato em que o Locador deva comunicar ao fiador as datas dos pagamentos e encargos da locao, e este no cumpre o pactuado; quando houver substancial alterao no contrato de locao sem o conhecimento do fiador; quando, sem consentimento do fiador, o Locador conceder moratria ao Locatrio, ou seja, aceitar parcelamento e dilao no prazo de pagamento das obrigaes; quando o Locador receber do Locatrio objeto diferente da dvida e, principalmente, entre outros, quando houver novao, ou seja, quando o Locador e o Locatrio estabelecerem novo contrato sem a participao do fiador.

Substituio da Garantia O Locador poder exigir do Locatrio a substituio da modalidade da garantia, ou mesmo novo fiador (art.40), nos casos que a Lei enumera: morte do fiador; ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente; exonerao do fiador; prorrogao da locao por prazo indeterminado quando a fiana ajustada por prazo certo; alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao ao Locador; prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao da fiana; desaparecimento dos bens mveis; desapropriao ou alienao do imvel, entre outras previstas no artigo 40 da lei inquilinria.

Penalidades Civis e Criminais Muitos Locadores cometem atos ilcitos de ordem civil ou criminal sem que sequer o imaginem (art.43). A Lei estabelece que constitui contraveno penal, com pena de priso que pode variar de cinco dias a seis meses, o fato de o Locador: a) exigir do Locatrio quantia ou valor alm dos encargos permitidos; b) exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato e c) cobrar antecipamente o aluguel, quando no se tratar de locao de temporada ou locao sem garantia.

Taxas de Contratos e Cadastro As taxas de contrato e cadastro devero ser pagas pelo Locador (art.22, VII). Entretanto, quase rotineiro as imobilirias cobrarem do Locatrio um determinado valor a ttulo de elaborao de contrato ou de cadastro do interessado e dos fiadores.

Como esse um caso de polcia (art.43, I), o Locatrio deve buscar uma prova, qualquer que seja, mesmo a testemunhal, e representar criminalmente contra a administradora e Locador. No caso, no necessrio que o Locatrio pague o valor pedido, basta que ele prove que houve a cobrana desses valores. Para a aplicao da punio, a Lei no exige que se consuma a vantagem pleiteada, mas sim que seja clara a conduta de exigir o valor para tais servios. A Lei faculta ao juiz aplicar a pena de cerceamento da liberdade (pena de priso), ou, ento, pena de multa em favor do Locatrio. Nesse caso, a multa poder variar entre trs e doze meses do valor do aluguel atualizado (art.43).

Exigncia de mais de uma Modalidade de Garantia Este um ilcito fcil de comprovar. Pode ser provado por testemunhas ou, se chegou a se consumar, pelo prprio contrato (art.43, II). O juiz, ao examinar a situao em que ocorreu o fato, que dosar a pena ou a multa. comum o juiz aplicar a multa, por ser esta mais til ao Locatrio e menos socialmente danosa ao Locador.

Cobrana de Aluguis Antecipados A cobrana de aluguis antecipados contraveno penal (art.43, III). No entanto, tal modalidade de ilcito mais usual do que se imagina. Na maioria dos casos, a cobrana antecipada consta at mesmo do contrato. Porm, de fcil soluo. Muitas vezes o Locador, depois de consultar um advogado, opta por pagar uma indenizao ao Locatrio, nos limites das multas que a Justia aplicaria, e, mediante esta composio amistosa, negociam um novo contrato.

Contraveno pelo Sublocador Estas penalidades tambm so aplicveis ao Sublocador que exija dos Sublocatrios estas condies que a Lei probe (art. 43, III). O que importante observar que tais fatos, tidos como contraveno penal, devero, obrigatoriamente, ser originados em razo de locao ou sublocao, no se aplicando quando a situao for outra, no protegida pela Lei do Inquilinato. Deve ser lembrado que o aluguel de vagas de garagem, apart-hotis e imveis de propriedade do poder pblico no esto sujeitos Lei do Inquilinato ora examinada.

Responsabilidade das Administradoras

Quando os imveis so administrados por empresas ou procuradores, tambm estes estaro sujeitos s penalidades, vez que o procurador tem o dever de agir em sintonia com a Lei, no podendo, em nenhuma hiptese, exceder dos limites legais, sob o pretexto de defender interesses do seu constituinte. A responsabilidade do administrador maior que a do Locador, vez que os administradores, ao contrrio dos simples Locadores, tm obrigao legal de conhecer a sua atividade. Por isso as penalidades, respeitados os limites legais, devero ser mais severas para estes.

Recusa a Fornecer Recibo A Lei do Inquilinato, contudo, tambm tem punies mais graves (art.44). Pode ser punido com pena de deteno de at um ano o Locador ou Sublocador que, nas locaes coletivas multifamiliares, recusar-se a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos. Esse dispositivo tem um sentido maior, que o de no permitir que Locadores e Sublocadores mantenham os Locatrios e Sublocatrios em regime de escravido locatcia, ou seja, que no possam reclamar os seus direitos porque no possuem recibos dos pagamentos de aluguis. que, no tendo recibos dos aluguis pagos, ao reclamar poderiam sofrer ao de despejo por falta de pagamento, posto que no teriam documentos para provar a quitao. Ainda esse dispositivo se reflete na situao na qual o Sublocatrio tem direito de reduzir o valor da sublocao coletiva multifamiliar ao dobro do valor de locao de todo o imvel.

Proprietrio Insincero O Locador que pede o imvel para seu uso prprio ou de ascendente ou descendente, e no o utiliza dentro de cento e oitenta dias da entrega do imvelou no o ocupa durante um prazo mnimo de um ano pode tambm ser punido com pena de deteno de at um ano (art.44, III). A penalidade se aplicar ainda se a destinao de uso finalmente dada ao imvel no for exatamente aquela declarada no pedido. Assim, se o Locador pede o imvel para uso de sua filha e depois o destina para o sobrinho, cunhado ou outro parente qualquer, estar descumprindo a Lei e, por isso, sujeitando-se pena de priso. Ainda, se o Locador pede o imvel para uso prprio e, logo depois da entrega, o ocupa e nele permanece por oito meses, para depois alug-lo a terceiros, estar cometendo crime e se sujeitando priso. que a Lei exige que a ocupao seja pelo prazo mnimo de um ano. Mesmo que o Locador pea o imvel para uso de seus pais, e estes no o ocupem, deixando-o fechado por mais de ano, no estaria isento da penalidade. O delito no se configura pelo fato de alugar o imvel para terceiros, mas sim pelo fato de haver um pedido insincero de retomada.

O mesmo se d com o pedido de retomada de imvel com a finalidade de reparaes urgentes determinadas pelo poder pblico, ou para demolio e edificao, que no prazo de sessenta dias contados da entrega do imvel no tiverem efetivo incio.

Multa em favor do Locatrio Alm das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatrio, ocorrendo qualquer destas hipteses, poder reclamar, em outro processo, multa equivalente a um mnimo de doze e um mximo de vinte e quatro meses de locao, considerando, para efeito de clculo, o valor da ltima mensalidade de aluguel, devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo realugado o imvel, a multa poder ser baseada no valor do aluguel mensal cobrado do novo Locatrio (art.44, p.nico). certo que podero surgir situaes tidas como imprevisveis, em que fique satisfatoriamente claro que o Locador no tenha agido com m-f. Contudo, temos que este fato no retira a aplicabilidade da multa, apenas poder reduzi-la ao mnimo, pois em razo de considerar essa eventualidade que o legislador conferiu ao juiz a faculdade de dosar a multa entre o mnimo e o mximo estabelecido pela Lei. exatamente em razo de haver dolo, culpa ou mera situao imprevisvel que a multa poder ser maior ou menor.

Nulidade de Clusula Contratual Muitos so os Locadores ou Administradores de Imveis que fazem inserir inmeras clusulas inteis no contrato de locao. Mas so nulas de pleno direito as clusulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei do Inquilinato (art.45). Decerto que no valer a clusula que imponha reajuste em periodicidade inferior que a Lei permite; que estabelea o valor dos aluguis em dlares; que estabelea que ao fim do contrato residencial seja o Locatrio obrigado a assinar novo contrato; que registre que a locao no poder viger por prazo indeterminado, ou, ainda, entre outras, que proba o exerccio da ao revisional. Essas clusulas, e todas aquelas com tais caractersticas, so nulas e no produzem efeito jurdico, ou seja, como se no existissem, so desconsideradas numa demanda. Os dispositivos legais vigentes demonstram o carter social da Lei do Inquilinato e deixam claro que no importa o fato de o Locatrio ter assentido contratualmente em vrias exigncias por parte do Locador. No fim, s sero vlidas as clusulas que o Locatrio houver aceito e que estiverem no limite do esprito da Lei.

As demais, quando tenham como escopo burlar a finalidade social da propriedade, assim definida at pela Constituio Federal, no tero qualquer eficcia, mas, pelo contrrio, podero valer como prova de abuso do Locador, em benefcio do Locatrio na hiptese de uma demanda judicial.

Consignao de Aluguis A Consignao o ato de depositar em juzo o valor da dvida, cujas parcelas devero ser claramente demonstradas na petio dirigida ao juiz (art.67). Assim, quando, injustamente, o Locador recusar-se ao recebimento do aluguel mensal, inclusive os acessrios da locao, poder o Locatrio obter declarao judicial de quitao da dvida, mediante consignao de aluguis. Para que o Locatrio possa valer-se dessa faculdade, fundamental que procure o Locador, juntamente com duas testemunhas, e lhe oferea o pagamento. Recusado o pagamento, na presena das testemunhas, poder o Locatrio promover os depsitos judiciais, inclusive dos meses subseqentes, at que o juiz venha a prolatar a sentena. Com o advento dos Juizados Especiais, em muitos casos poder o Locatrio exercer sua prpria defesa no mbito judicial. Contudo, quando a situao da demanda no se enquadrar nos permissivos da Lei, o Locatrio dever postular seus direitos, ou exercer sua defesa, por intermdio de Advogado, ou, ainda, sendo pobre, sem condies para suportar os nus advocatcios e processuais, por intermdio de defensor pblico.

Consignao via Depsito Bancrio A lei processual (artigo 890 e seguintes do CPC - (Cdigo De Processo Civil)),tratando-se de obrigao em dinheiro, autoriza o devedor ou terceiro, ao invs de ajuizar a ao de consignao de imediato, optar pelo depsito do valor devido em estabelecimento bancrio oficial. Nesse caso dever o Locatrio proceder da mesma forma, tentando efetuar o pagamento corretamente e no endereo que fixar o contrato. Ocorrendo a recusa, o Locatrio poder dirigir-se a um Banco Oficial, efetuar o depsito em conta com correo monetria, especialmente aberta para tal finalidade, tirar uma cpia do recibo bancrio e remeter ao Locador, com carta informando o depsito e fixando o prazo de 10 (dez) dias para manifestao da recusa. A carta dever ser expedida pelo correio, com A. R. (aviso de recebimento). Se o Locador se recusar a receber o seu crdito, tambm por escrito, deve o Locatrio propor, dentro de 30 dias, a Ao de Consignao, juntando no processo a manifestao de recusa e o comprovante de depsito do valor respectivo.

Nesse caso, a demanda ser simples e rpida, posto que a recusa por escrito constitui prova suficiente para o juiz examinar o processo e definir o direito. Mas se no for ajuizada a Ao de Consignao dentro de 30 (trinta) dias, contados da recusa, ficar sem efeito o depsito e, por conseqncia, poder o Locatrio-depositante levant-lo. Se o Locador no recusar o depsito formalmente dentro do prazo fixado, ficar legalmente quitada a dvida, e o depsito permanecer disposio do Locador no banco.

Ao de Consignao X Ao de Despejo Pode ocorrer que o Locatrio ajuze uma ao de Consignao em Pagamento, e o Locador, uma de Despejo por falta de pagamento. Nesse caso, as duas demandas so "conexas" (art. 102,105 e 106 do CPC - (Cdigo De Processo Civil), ou seja, so aes que devero ser decididas pelo mesmo juiz, simultaneamente, vez que, se julgadas em separado, haveria o risco de decises contraditrias. Qualquer das partes poder pedir ao juiz que reuna as aes. certo, contudo, que os processos devero ser remetidos ao juiz que primeiro tenha despachado qualquer das demandas. Essa figura processual jurdica chama-se "preveno do Juzo". A situao de conexo no ocorre quando h uma consignao e uma ao de despejo por descumprimento de clusula ou mesmo denncia vazia. A conexo, nesse caso, d-se em razo de que as mesmas partes, relativamente a um mesmo contrato, discutem uma relao jurdica em matria de valores a pagar ou a receber.

Lembre-se . . . 1. Quando o contrato de locao verbal, ou omisso, os impostos, as taxas e o prmio de seguro complementar de incndio, incidentes sobre o imvel, so de responsabilidade do LOCADOR. 2. O recibo de aluguis, para o LOCATRIO, deve ser discriminado, informando cada parcela paga, separadamente, posto que a Lei probe o recibo genrico, global. 3. O LOCADOR e o LOCATRIO tm direito de postular uma reviso do valor do aluguel, de 03 em 03 anos, ajustando-o ao preo de mercado. Contudo, se houver um acordo sobre valores nesse espao de tempo, o prazo s comear a correr contado do ltimo acordo. 4. A ao de reviso de aluguis no cabvel quando o LOCATRIO se encontra na pendncia de prazo para desocupao de imvel. 5. Quando o LOCADOR no providenciar uma vistoria do estado do imvel locando, ou o fizer de forma incorreta, o LOCATRIO tem direito de exigir uma descrio minuciosa do estado do imvel que est recebendo, exatamente para no ser obrigado a fazer reparos futuros, indevidamente.

6. A pintura nova no imvel s pode ser exigida, ao fim da locao, quando o imvel foi recebido tambm pintado de novo. 7. O LOCATRIO tem direito de descontar dos aluguis mensais o valor pago, ao condomnio, a ttulo de despesas extraordinrias e fundo de reserva. 8. O LOCADOR tem direito de exigir a retomada do imvel quando o LOCATRIO o sublocar a terceiros, parcial ou totalmente, salvo se previsto no contrato ou autorizado por escrito. 9. A companheira do LOCATRIO, da mesma forma que o companheiro da LOCATRIA, que residir no imvel, tem direito de continuar a locao quando do falecimento de um ou outro. 10. As multas, por atraso no pagamento, ou por descumprimento dos deveres do LOCATRIO, ou do LOCADOR, s podero ser cobradas se previstas no contrato de locao. 11. O LOCADOR que retomar o imvel para uso prprio ou de familiares, se no o ocupar no prazo de seis meses, ou, se, ocupando-o, como pedido, nele no permanecer pelo prazo mnimo de um ano, estar sujeito indenizao e pena de priso. 12. No completa, portanto, sem valor jurdico, a Fiana prestada por pessoa casada sem a assinatura do seu cnjuge. 13. Acordo de reviso de aluguel verbal, ou por aditamento, sem a assinatura dos fiadores, no os comprometer quanto s diferenas negociadas. 14. O LOCATRIO deve notificar ao LOCADOR, com cpia protocolada, a respeito de todos os danos que ocorrerem no imvel em razo de chuva, infiltrao, defeitos em instalaes, etc; esta providncia pode evitar complicaes no momento da entrega do imvel. 15. O LOCADOR que sempre recebe os aluguis com atraso, sem cobrana de multa, est aceitando alterao tcita no contrato, ficando impedido de passar a cobrar multa por atraso, posteriormente. 16. A locao para temporada no renovvel; se o LOCADOR aceitar a renovao, mesmo que verbal, estar, na verdade, aceitando a locao do imvel por um prazo mnimo de trinta meses. 17. Os acordos de qualquer tipo, entre LOCADOR e LOCATRIO, devero ser escritos, isto pode evitar problemas para ambas as partes. 18. O LOCATRIO, na falta do LOCADOR, poder comparecer s assemblias do condomnio e votar nas decises que envolvam despesas ordinrias, mesmo sem procurao. 19. O comprador de imvel alugado poder retomar o imvel, independentemente de estar ou no vencido o contrato, salvo se o contrato tiver clusulas que garantam a locao em caso de venda. 20. O LOCADOR no obrigado a pagar Administradora os custos com cadastro, contrato, anncios, etc; se tais despesas no estiverem claramente previstas no contrato de prestao de servios. 21. O LOCATRIO no est obrigado ao pagamento de despesas de cadastro, contrato, anncio, etc. Essas despesas devero ser suportadas diretamente pelo LOCADOR, ou, pela administradora.

22. O LOCADOR, antes de entregar seu imvel uma Administradora, deve ficar atento e informar-se quais os servios que esta lhe prestar e qual a comisso mensal que lhe ser cobrada. No existe tabela de taxa de administrao ou taxa de cadastro, cada administradora oferece um tipo de servio e cada qual pode cobrar uma comisso percentual, mensal, totalmente diferente. 23. O LOCADOR deve ficar atento para saber se a administradora cobra taxas de cadastro e/ou taxa de contrato do LOCATRIO, porque, sendo certo que a cobrana ato criminoso, o processo poder comprometer tambm o proprietrio, j que, bvio, a administrao exercida mediante procurao deste.