SISTEMA REGISTRAL EN EL DERECHO COMPARADO

3.1. Derecho Comparado: La utilidad del Derecho comparado estriba en que a travs del ejercicio del anlisis comparativo de los sistemas jurdicos de diversos pases se puede dar respuesta a problemas jurdicos definidos en trminos generales a travs de la abstraccin, para efectuar un estudio comparativo, se generara un ejercicio con los pases de El Salvador, Honduras, Nicaragua, Argentina, Espaa y Mxico en relacin a la materia que se ocupa.

a. El Salvador Al principio el sistema registral de El Salvador estaba relacionado con la tradicin en la cual se necesita el titulo en el cual se funda el derecho contrato o acto- y el modo para adquirir el dominio sobre los bienes, adoptando la legislacin salvadorea el sistema del Folio Personal, siguiendo el sistema Francs con todos sus caractersticas, ya que este tipo de sistemas indica que para que la tradicin surta efectos ante terceros deber estar inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad. Aun cuando la inscripcin respecto al dominio de los bienes era voluntaria, la legislacin de cierta manera la transforma en obligatoria al establecer que para que el dominio pueda tener validez en alguna institucin administrativa o judicial, ste deber estar inscrito en el Registro respectivo, y de esa manera tener validez ante derechos de terceros1. A pesar de que el Folio Personal es el sistema que ha predominado a lo largo de la historia en el pas salvadoreo, en la poca moderna, en el ao 1986 se promulgo la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas con la que se dio un cambio al sistema registral instaurando el Folio
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Escobar Fornos, Ivan Derecho Registral Comparado Editorial Hispamer, 2da. Edicin, Mangua, 2001. Paginas 42-45

Real, el cual consista en la asignacin de una matrcula, que ocupaba un lugar determinado en un libro especifico, dentro del cual se realizaban las inscripciones o anotaciones del bien inmueble de manera manual 2. Lo anterior inici con un plan piloto en el cual por cada folio donde se encontraban inscritas las propiedades se componan de las siguientes secciones 3: Hoja de anotacin de Presentaciones, que contena una constancia de ingreso y resumen del ttulo. Folio de Resumen de Inscripciones, se inscriban todos los derechos reales sobre los bienes inmuebles y se haca constar las especificaciones del bien. Fotosttica del Ttulo que da origen a la inscripcin

Adems auxiliarmente exista un folio de proindivisin en la cual se abra una hoja independiente para cada uno de los copropietarios, en el cual se inscriban su derecho y se haca referencia a la inscripcin principal y a las inscripciones de los dems condueos. Tambin exista otro folio referente a la Propiedad Horizontal, en el cual se inscriban y anotaban todo lo relacionado al bien inmueble y se describa lo pactado referente al condominio, copropiedad y gravmenes o limitaciones del mismo, este folio actuaba como el principal y se abra un folio para cada uno de los propietario de los inmuebles que constituyen la propiedad horizontal. En 1992 se cre la Unidad de Registro Social de Inmuebles con la cual se implemento en el Registro un sistema automatizado el cual permite controlar los asientos por medio de ordenador accediendo a la red del Registro, la cual fue creada sobre una plataforma especializada. Dentro de la inscripcin que se realiza se coloca la informacin catastral del bien inmueble, las medidas, la naturaleza del bien, el valor del mismo y la productividad. El sistema se divide en dos: el RSI I,
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ibid, pagina 43 ibid, pagina 43

que fue creado con la finalidad de solucionar problemas sociales y legales a las personas de escasos recursos que se vean afectados por la desorganizacin del Registro con el folio personal; y el RSI II, que fue creado posteriormente, para salvaguardar los derechos de los titulares, aun cuando no se hubieren visto afectados, est no posee carcter social como el primero, sino que fue implementado para garantizar la igualdad a los usuarios del Registro 4. Para poder dar mayor seguridad a los usuarios de esta institucin, en 1994 se crea el Centro Nacional de Registro, el cual pretende legalizar, sistematizar y publicitar la informacin inmobiliaria por medio de los sistemas de RSI I y RSI II, y adems por medio de la implementacin del Sistema de Registro y Catastro, con lo cual ha ayudado a garantizar la seguridad jurdica de los titulares de los derechos de propiedad. En la actualidad el Centro se conforma de las siguientes unidades: Propiedad Raz e Hipotecas, Comercio, Propiedad Intelectual, Instituto Geogrfico Nacional y Catastro.5 El sistema utilizado en la actualidad es el llamado Sistema Automatizado de Folio Real6, por medio del cual se concentra la inscripcin jurdica y catastral dentro de la Red. Este sistema se basa en los principios de rogacin, prioridad, fe pblica, legitimacin, legalidad, especialidad y tracto sucesivo. Para inscribir un derecho sobre un bien inmueble, al presentarse el documento es microfilmado, con lo cual mantienen una base de datos de todos los documentos; si es la primera inscripcin se inmatricular, y si hay ms de un propietario se submatricular. En el asiento se hace una relacin de los datos principales del documento presentado como lo son: los datos personales del propietario, la situacin jurdica del bien, la naturaleza, las medidas y linderos, y la informacin catastral. Adems se har constar la fecha de presentacin del documento y el numero que se le asigno a la entrada, y por ltimo la fecha en que se realizo el asiento seguida por la firma del Registrador y el cdigo personal
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Kellygrissel Sistemas Registrales El Salvador 2008, disponible en red,www.google.com http://derechoregistrald5.blogspot.com/, fecha de consulta 07 de febrero de 2011 5 Loc cit 6 Loc cit

correspondiente del mismo, ya que es de esta manera las inscripciones realizadas en el Registro poseen la certeza y seguridad jurdica de la cual deben revestir los libros llevados en dicha institucin. Como se puede observar en el Salvador El Centro Nacional de Registro, con la implementacin del Sistema de Folio Real se ha logrado proporcionar la certeza y seguridad jurdica necesaria, y con la implementacin de la plataforma automatizada, se ha logrado reducir el tiempo en el cual se realizan los procesos, haciendo ms productivo y efectivo el trabajo realizado por la institucin; adems, sto ha permitido que los usuarios tengan un acceso de manera ms sencilla a los registros contenidos, incluso de una manera remota, ya que pueden acceder desde sus ordenadores propios para verificar el estado de los inmuebles inscritos. Lo ms importante acerca de este sistema es que entre los datos registrales de todos los bienes inmuebles se encuentra la informacin catastral de cada uno, la cual es proporcionada por el Sistema de Registro y Catastro, el cual se encuentra directamente conectado a cada finca por medio de un Sistema de Posicionamiento Global, facilitando el acceso a los planos de los bienes inmuebles y la posicin geogrfica de los mismos. De igual manera, al consultar directamente la informacin catastral, se dan los datos registrales de cada parcela, y los derechos reales constituidos sobre cada una. El Sistema Registral Salvadoreo, protege efectivamente los derechos de los titulares de los bienes inmuebles inscritos en el Centro Nacional de Registro, garantizando la publicidad registral de una manera amplia, otorgando a los usuarios procedimientos de fcil acceso a la informacin registral.

b. Honduras

A lo largo de la historia registral del pas se han aplicado los sistemas de folio real y folio personal. Actualmente el sistema registral utilizado es el de Folio Personal pero de manera provisional ya que existe la determinacin por parte del Estado en empezar a aplicar el de Folio Real de manera definitiva. El tipo de registro que se lleva en Honduras es simplemente declarativo y no constitutivo 7. En el Registro se llevan fundamentalmente tres libros, el de Propiedad, de Hipoteca y el de Sentencias, con el nuevo sistema registral eliminar estos libros e implementar un solo libro llamado de Propiedad, Hipotecas y Anotaciones Preventivas, en el cual se ordenarn en forma histrica copias de los ttulos inscribibles primarios, los cuales pasaran a formar parte de los asientos conjuntamente con una razn de inscripcin que se adjuntara al final de cada documento y una hoja que estar dividida en columnas para realizar anotaciones tales como la trasferencia, modificacin o cancelacin de derechos reales sobre el bien inmueble8. Actualmente para la creacin de los asientos se utilizan dos formas, la primera es por medio del sistema registral de inscripcin, ya que el Registro hace una calificacin del ttulo presentado extrayendo del mismo solamente la informacin que se estima necesaria e indispensable para el asiento registral; por otro lado, hay asientos que se alimentan de informacin por medio del sistema registral de transcripcin, ya que el registro no necesita hacer mayor calificacin, y simplemente su trabajo consiste en realizar una copia ttulo presentado. En este registro no se lleva un control de los bienes por finca, aun cuando en las inscripciones que se realizan se hace constar la naturaleza, su situacin jurdica, medidas, adems del folio y tomo donde se encuentran. Los principios en los cuales se basa el sistema registral que utiliza el Registro de Bienes inmuebles de Honduras son los de inscripcin, especialidad, tracto sucesivo, rogacin, publicidad, prioridad y legalidad.
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Escobar Fornos, Ivan Derecho Registral Comparado Editorial Hispamer, 2da. Edicin, Mangua, 2001. Pginas 57-74 8 ibid, pagina 60

Para el sistema registral hondureo, la aplicacin del folio personal fue un gran retroceso, ya que el trfico inmobiliario empez a fluir con menor rapidez, afectado la seguridad jurdica de los usuarios. Sin embargo, la poca eficacia y poca funcionalidad del Registro Inmobiliario hondureo no solo se le puede atribuir al sistema registral, sino tambin a la falta de tecnicismos y modernizacin de la Institucin, ya que el constante cambio en los sistemas registrales que ha utilizado el Registro no ha permitido que esta institucin evolucione y se haga ms especializada. El Registro de la Propiedad hondureo se encuentra en un importante momento en su vida jurdica, ya que tiene en sus manos un gran reto para mejorar la forma de realizar su trabajo en pro de garantizar a los usuarios la publicidad registral, la certeza y seguridad jurdica que tanto hace falta, pues el sistema actual no satisface las necesidades de la poblacin. Para poder garantizar la seguridad jurdica de los usuarios, en la actualidad el Registro se encuentra en una transicin entre el sistema de folio personal a un folio real. Con este sistema se organizaran los bienes inmuebles, asignndoles un nmero de matrcula que ocupara un lugar en los datos registrales, en el cual se realizaran todas las inscripciones y anotaciones de derechos reales que afecten de alguna manera el bien inmueble. Este sistema implica la estructuracin de un sistema operativo dentro de una red registral, en la cual se llevara un mejor control de los bienes inmuebles inscritos9.

c. Nicaragua El Sistema Registral que Nicaragua utiliza es de Folio Real, desde 1904 ya que previo a esa fecha el hasta entonces utilizado era el de Folio Personal; la implementacin de este sistema fue un gran avance para la institucin, pues fue uno de los primeros pases centroamericanos en implementarlo con tanta funcionalidad. Cada una de las cabeceras departamentales posee una oficina

ibid, pagina 57

registral inmobiliaria los que hace que esta institucin sea de fcil acceso a todos los usuarios10. Al principio existan 3 libros fundamentales el primero llamado de Registro de Propiedad, en el cual solo se inscriba el dominio, el segundo Registro de Hipotecas y Gravmenes, en el que se realizaban todas las anotaciones de los dems derechos reales que puedan afectar al bien inmueble, y por ltimo el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. Adems de los antes indicados se llevaban 2 libros que eran auxiliares y su objetivo era ayudar a hacer ms efectiva y rpida la consulta de los bienes inmuebles, dichos libros son los de ndice General y de Repertorio. En la actualidad esos libros se han limitado a tres: el de Diario, en el que se indica la fecha y hora en la cual se ingreso el documento, el de Inscripciones, dodo se hace referencia a los derechos reales, y por ltimo el de Personas, que es un libro auxiliar en el cual se hace constar todos los dems registros que no tengan naturaleza de derechos reales; todos los libros son llevados en forma manuscrita11. En el Libro de Inscripciones de conformidad con el funcionamiento del Sistema de folio Real, al realizar el asiento a cada finca se le asigna un folio correlativo, y al momento de ser empastados todos los folios queda divididos en dos partes, que se sub dividen en tres columnas respectivamente para anotaciones, inscripciones y cancelaciones; en la primera parte corresponde asentar todos los derechos reales que se constituyan sobre el bien exceptuando las Hipotecas, ya que estn quedan anotadas en la segunda parte. Debajo de cada columna hay un espacio en el cual se hace referencia a anexos que pudiera tener el asiento. Para auxiliar el libro de Inscripciones se llevan dos ndices, el primero de fincas y el segundo de personas. stos son llevados de igual manera,
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Escobar Fornos, Ivan Derecho Registral Comparado Editorial Hispamer, 2da. Edicin, Mangua, 2001. Paginas 75-108 11 ibid, pagina 75

manuscritos, y en forma de fichas ordenadas segn los nmeros de finca, folio y libro, y en orden alfabtico respectivamente. Los datos que contienen son 12: Nombre o razn social del propietario. Nmero de finca, folio y libro. Nmero catastral Situacin jurdica rea Mencin si es rural o urbana

Los principios en los cuales se sustenta el Sistema Registral inmobiliario nicaragense son fundamentalmente los de inscripcin, legalidad, especialidad, tracto sucesivo, rogacin, publicidad y prioridad. El mismo autor expresa tambien que pese a que en tiempo de su creacin el Registro fue muy avanzado para su poca en la actualidad el sistema que se utiliza se encuentra obsoleto, pues debido a que todos los registros se llevan de manera manual el riesgo de prdida, deterioro o modificaciones ilegales de los folios es latente en todo momento lo cual ha ocasionado que los usuario pierdan la credibilidad y confianza en la institucin inmobiliaria. Es necesario para el buen funcionamiento de est la implementacin de nuevos mecanismos de seguridad con el objeto de garantizar a los usuarios que sus derechos sobre los bienes inmuebles inscritos en el Registro sern protegidos de conformidad con la Ley.

d. Argentina: El Cdigo Civil, en materia de derecho registral resalta los principios de inscripcin, prioridad, especialidad, tracto sucesivo, rogacin, legalidad, buena fe, equidad y publicidad registral. La Legislacin Argentina adopta la teora del ttulo y el modo de adquirir, representado por la tradicin o entrega de los bienes. 13
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ibid, pagina 102

En su orientacin el cdigo se adhiere a la teora romanista de la necesidad de la tradicin material o efectiva como medio de llevarse a cabo la transmisin, pero no hacen diferenciacin entre los bienes muebles y los inmuebles. Asimismo, hace nfasis en la legitimidad del titular, a quien le exige facultad y capacidad para transmitir el bien y finalmente, que la escritura pblica cumpla con todos los requisitos formales para su validez e inscripcin. Los requisitos que son impuestos por la ley para formalizar el surgimiento o la transmisin del dominio sobre los bienes se hacen necesarios para otorgarle al derecho de propiedad la publicidad que necesita, a la cual se llega a ella dando un aviso a los contratantes acerca de la obligatoriedad de la inscripcin de todo lo referente al dominio, gravamen o limitacin que pudieran pesar sobre el bien siendo un deber del titular que adquiere el derecho inscribir los actos para poder hacerlos oponibles ante terceros.14 El Sistema Registral del Registro Inmobiliario Argentino, es de Folio Real, ya que al ingresar un ttulo sobre un inmueble no registrado previamente, se inmatricula el mismo, asignndole un nmero de finca correlativo, el cual ocupar un espacio foliar dentro de un libro creado para el efecto, en el cual se realizaran todas las inscripciones o anotaciones que puedan afectar el bien inmueble, logrando de esta manera la publicidad registral necesaria. De conformidad con el Cdigo Civil Argentino, el acto o negocio jurdico no necesitaba inscripcin para poder tener efectos coercitivos frente a terceros, pero segn la reforma registral contenida en la ley 17,711, en la actualidad el sistema registral que se utiliza es un sistema declarativo y convalidante, ya que es necesaria la calificacin registral para que cualquier acto o negocio jurdico que involucre derechos sobre bienes inmuebles pueda tener validez entre la partes y ante terceros. Es el Registrador quien ejerce esta funcin calificadora, y al
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Risso, Federico, Eduardo Emilio Molas, Federico Dietz y Hernando Garmendia Mola, Inscripciones y Anotaciones en el Sistema Registral Inmobiliario Argentino Uruguay 2001, disponible en red, www.google.com http://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral/ponencias_congreso/tema2/T2%20Risso-molas-dietz.pdf fecha de consulta 08 de febrero de 2011, 14 loc cit

determinar que lo requerido se encuentra en apego a lo establecido en la legislacin Argentina, emite una opinin favorable ordenando la inscripcin de cualquier de la propiedad o cualquier otro derecho real constituido sobre el bien inmueble. Desde el momento en que se hace la calificacin favorable y se ordena la inscripcin registral correspondiente, las condiciones pactadas por las partes empiezan a surgir efectos entre ellas mismas y ante terceros que se puedan ver afectados de algn modo. En este punto, ambas normativas se encuentran en conflicto pues no puede ser posible que un derecho real se pueda hacer oponible entre las partes, hasta cuando est se encuentre debidamente inscrito, pues lo mismo degradara su caracterstica esencial de derecho absoluto. 15 A pesar de todo, el sistema registral inmobiliario argentino se considera ser uno de los ms evolucionados, no solo porque la institucin registral forma parte de poder judicial, sino adems de ello, debido a que con la estructura organizativa y los mecanismos aplicados funcionalmente, se ha logrado ganar la credibilidad de sus usuarios, ya que la publicidad registral ha sido la base para lograr garantizar la certeza y seguridad jurdica.

e. Espaa En Espaa la publicidad registral tuvo cuatro grandes perodos 16, el primero fue el De la Publicidad Primitiva, en principio la publicidad registral no fue uno de los fuertes en la legislacin espaola, esta materia careca de formalidades y solemnidades externas, no fue sino hasta la llegada de los visigodos cuando se impuso un sistema con mayor formalismos en cuanto a la publicidad. La primera forma de publicidad fue la Robracin, que era la ratificacin pblica y solemne de la transferencia por carta o escritura de un bien inmueble.
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Pgina Electrnica Principal del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal de Argentina, Argentina 2011, disponible en red, http://www.dnrpi.jus.gov.ar/ fecha de consulta 08 de febrero de 2011, 16 De Cossio Corral , Alfonso Instituciones de Derecho Civil, Tomo II, Alianza Editorial, 1era. Edicin. Espaa, 1975, pagina 62

El segundo perodo que es el llamado De la Influencia Romana, se sustituy la forma de publicidad por la Traditio que era utilizada en Roma, la cual se haca constar en Partidas las cuales eran consideradas como un acto privado de consumacin de un contrato el cual tena como nica finalidad la de trasladar el bien. En esta poca debido a la poca publicidad se dieron problemas con las cargas reales que gravaban los bienes ya que, muchas veces se vendan los bienes sin hacer del conocimiento de los adquirientes los derechos reales que gravaban o limitaban los bienes. El tercero se llam el De Iniciacin del Rgimen de Publicidad, en este periodo se empez a dar mayor publicidad, no del inmueble en s, sino de ciertos actos como gravmenes e hipotecas, posteriormente, fue en Catalua el primer territorio que empez a inscribir las enajenaciones de los bienes inmuebles. Este sistema consista en que en la copia que daba el escribano a la autoridad estatal se haca una anotacin al margen inferior del registro hecho por la oficina registral correspondiente. Con este sistema se empezaron a cobrar impuestos sobre los bienes y los derechos reales constituidos sobre los mismos. Y por ltimo, el cuarto que se llam De Consolidacin del Rgimen de Publicidad, aqu se origin la publicidad de la Ley Hipotecaria, con lo cual se consolida el Derecho Registral en Espaa, dndole publicidad a todos los actos que se relaciones con los bienes inmuebles inscribibles y los derechos reales constituidos sobre los mismos. En Espaa la importancia de crear un sistema registral radica en la necesidad de organizar el censo y los tributos sobre los bienes inmuebles17. En la actualidad el Sistema Registral de Espaa es el de Folio Real, por cada bien inmueble inscrito en el Registro le es asignado un nmero de finca, que ocupa un lugar dentro del libro correspondiente. Solo existen dos libros, el de Diario, que es en el cual se registral el ingreso de los ttulos correspondientes, y el libro de Inscripcin, en el cual se asientan todos los derechos reales que puedan
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Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986, pagina 232

afectar los bienes inmuebles. el registro trabaja estos libros sobre una plataforma electrnica, lo cual lo hace mucho ms eficiente, y garantizando de mejor manera la certeza y seguridad jurdica de los datos contenidos, ya que posee medio de control de seguridad de la informacin18. En la bsqueda del principio de publicidad registral, el Registro reconoce el principio de inoponibilidad de los sistemas latinos, al indicar que los actos que no estn debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Este Registro ha logrado garantizar el acceso al mismo a todos los ciudadanos espaoles debido que para su funcionamiento posee oficinas de atencin al usuario en casa una de sus regiones, a los cuales llama Distritos Hipotecarios, de manera que, quien desee asentar un derecho real puede acudir a la oficina territorial donde radiquen los bienes inmuebles 19. El Derecho registral espaol reconoce y aplica los siguientes principios registrales, el de inscripcin, legitimacin registral, inoponibilidad, fe pblica

registral,

prioridad, usucapin, exclusin de la usucapin, rogacin,

voluntariedad, negocio causal, tracto sucesivo, legalidad y de especialidad.

f. Mxico Este pas cuenta con un Cdigo Civil Federal en el cual se regula todo lo relacionado con el Registro Pblico de la Propiedad y el Reglamento del mismo, este se desarrolla en 118 artculos con los siguientes subttulos: Disposiciones Generales, Del sistema registral y Del Procedimiento Registral 20.
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Equipo Tcnico de ADICAE, El sistema hipotecario espaol Documento del Foro Permanente de Legislacin Europea, Espaa 2006, disponible en red. www.google.com http://proyectos.adicae.net/proyectos/internacionales/dosierlegislacion/dosierpdf/A %20Documentos%203.pdf fecha de consulta 24 mayo de dos mil once 19 Loc cit 20 Snchez Medal, Ramn De los contratos civiles: teora general del contrato. Contratos en especial. Registro pblico de la propiedad 12 edicin, Editorial Porrua, Mexico, 1972. Pagina 215

La finalidad principal del Registro Pblico de la Propiedad es garantizar a los usuarios la seguridad jurdica en el trfico inmobiliario, velando que sea por medio de la publicidad registral que se le d la apariencia de legitimidad y fe pblica a los datos contenidos en los registros inmobiliarios, es por ello que dentro del Sistema Registral Mexicano subsisten conjuntamente el Sistema De Folio Personal y el Sistema De Folio Real, siendo ste un Sistema Mixto 21. La inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad no es una acto obligatorio, por lo que tampoco puede hacerse de oficio por parte de esta institucin, de esa cuenta, al ser un acto totalmente potestativo y rogado, la solicitud debe de hacerse por escrito llenndose un formulario que debe presentarse al Registro, para el efecto se debe de llenar un formulario al cual se le adjuntaran los documentos respectivos; al ingresar el documento, el Registro le asigna un numero correlativo, que indica la hora y da de recepcin, el cual ser lo que lo identificara durante el tiempo que tarde el proceso administrativo. Posteriormente, cada documento es asignado para su examen y calificacin, esta fase es la ms importante, ya que el registrador encuentra que efectivamente el titulo si cuenta con todos los requisitos que la ley establece se asentara en el libro correspondiente, y la inscripcin o anotacin tendrn efectos desde el momento en que el titulo entro al Registro; es en este momento que el Registro inmobiliario le otorga la publicidad registral a lo inscrito en esta institucin, pudiendo desde este momento hacerse oponible el derecho real ante terceros afectados. El examen que se realiza es de fondo y forma, ya que el Registro examina incluso la capacidad de las partes y la validez del acto o negocio jurdico, de manera que, si dicho ttulo es calificado como insuficiente puede ser rechazado, si es una omisin de elementos esenciales, o suspendido, si son omisiones subsanables 22. Se dice que es folio personal pues al realizar la inscripcin se abre un folio por cada persona en el cual se anotan todas las fincas que pertenecen a la misma; por otra parte, existe tambin un folio real, pues al realizar la inscripcin de
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ibid, pagina 215 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986 pagina 256

dominio sobre un bien inmueble se abre una carpeta en la cual se asienta cada uno asignndole una posicin numrica dentro de los registros; a su vez, cada folio se dividir en diferentes columnas, en las cuales se anotaran todo aquello que se refiera al dominio y otros derechos reales que puedan gravar, limitar o anotar preventivamente dichos bienes, afectando los derechos del propietario o de terceras personas23. El derecho registral mexicano reconoce y aplica los principios oponibilidad,

prioridad, especialidad, rogacin, legalidad, tracto sucesivo, consentimiento, publicidad, prioridad y calificacin. No se regulan los principios de fe pblica registral y legitimacin ya que se cree que estos se encuentran inmiscuidos en el de Publicidad24.

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Prez Fernndez, del Castillo, Bernardo Derecho Registral, Editorial Porra, 7ma. Edicin. Mxico, 2007 pagina 76 24 Autor desconocido El derecho Registral en Mxico disponible en red, www.google.com http://catarina.udlap.mx/u_dl_a/tales/documentos/lfis/ixtlapale_c_ce/capitulo3.pdf http://www.hispatecno.net/82916/sistemas-registrales/5/ fecha de consulta 08 febrero de 2011