Proprietatea periodica

Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege. (art.480 Cod.Civ). In legatura cu articolul mentionat se poate observa ca dreptul de proprietate este definit prin atributele, prerogativele sale; dreptul de a intrebuinta lucrul potrivit naturii ori destinatiei lui (usus sau jus utendi), dreptul de a-i culege fructele si veniturile pe care le poate da (fructus sau jus fruendi) si dreptul de a dispune de lucru, fie prin instrainare, fie prin consumare (abusus sau jus abutendi). Dreptul de proprietate este un drept absolut, in consecinta trebuie sa se inteleaga ca titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toata utilitatea pe care o poate conferi si de a savarsi toate actele juridice care raspund interesului sau, dar in limitele legii, fara a avea nevoie de concursul altei persoane. Proprietarul este indreptatit sa ceara tuturor celorlalte persoane sa-i respecte dreptul sau, dupa cum si el este obligat sa respecte dreptul de proprietate al celorlalte persoane. Dreptul de proprietate este si un drept exclusiv, in sensul ca titularulexercita singur toate atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane si fara a avea nevoie de concursul acestora pentru exercitarea atributelor dreptului sau. Titularul dreptului de proprietate este singurul indreptatit sa exercite toate atributele pe care i le confera acest drept. Dar si aici trebuie avut in vedere ca legea poate sa limiteze caracterul exclusiv al proprietatii. Astfel, de exemplu, sunt servitutiile pozitiviste, legale, conventionale sau judiciare, precum si restrangerile aduse privind folosirea anumitor categorii de bunuri, cum sunt locuintele pentru care contractele de inchiriere se incheie in conditiile legii si termenul lor este, de asemenea, prelungit prin lege. Dreptul de proprietate are un caracter perpetuu in sensul ca in caz de instrainare, reapare in patrimoniul dobanditorului; dreptul de proprietate este cesibil si transmisibil, atat timp cat obiectul sau exista; uneori, natura si continutul dreptului de proprietate se schimba prin trecerea lucrului de la o persoana la alta; de exemplu, in cazul exproprierii pentru utilitate publica. El nu se pierde prin moartea titularului sau, nu se stinge prin neintrebuintar, este imprescriptibil

extinctiv. Si acest caracter perpetuu al dreptului de proprietate exista in limitele prevazute de lege.1 Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati. El este pur si simplu atunci cand are ca titular o singura persoana, iar existenta sa nu atarna de un eveniment sau de o imprejurare viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri. In orice caz, dreptul de proprietate individual care cofera atributele cele mai intinse (usus, fructus si abusus) este dreptul comun al proprietatii si Codul Civil se ocupa de el cu prioritate. Dar dreptul de proprietate poate fi afectat de modalitati. Acestea sunt moduri care afecteaza dreptul de proprietate in sensul ca aduc puterii proprietarului anumite restrictii; totusi, in cadrul lor proprietatea nu este dezmembrata; deci proprietatea continua sa existe. Bunaoara, proprietatea rezolubila deriva din faptul ca dreptului real i se aplica o conditie sau proprietatea comuna care tine de pluralitatea titularilor dreptului, proprietatea inalienabila care presupune o paralizare temporara a lui abusus.2 Modalitati ale dreptului de proprietate: proprietatea rezolubila sau conditionata, proprietatea anulabila (care in sens larg este o proprietate conditionala), proprietatea inalienabila, proprietatea afectata unui scop (proprietate afectatiune) si proprietatea comuna cu variantele ei ( coproprietatea obisnuita sau temporara, coproprietatea fortata su perpetua, proprietatea comuna in devalmasie si proprietatea periodica. Proprietatea periodica (partajabila in timp) Proprietatea periodic (partajabil n timp). ntr-o form arhaic aceast proprietate a fost cunoscut de mult vreme. Este cazul n care defunctul prin testamentul su desemneaz pe cei doi nepoi ai si s fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe cte un an (arat, semnat, recoltat). De fapt, dac coproprietatea urban s-a dezvoltat mult n zilele noastre, exist aceast tendin i n privina reedinelor de vacan.

Drept Civil Dreptul de proprietate si alte drepturi reale de Ion P. Filipescu si Andrei I. Filipescu, Ed.Actami, Bucuresti 2000, pag 83. 2 Tratat de Drept Civil Bunurile. Drepturile reale principale de Prof.univ.dr.Ovidiu Ungureanu si Lector univ.dr. Cornelia Muneanu, Ed.Hamangiu, Bucuresti 2008, pag.290

Societile de turism din alte ri au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor turiti aceeai locuin n staiuni celebre (pe perioade ealonate de timp i cu drepturi exclusive) numindu-i proprietari; este aa numita proprietate temporar. Ea a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul creia fiecare titular exercit n nume propriu i n interes propriu prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade determinate, care se repet succesiv i perpetuu, la intervale regulate, presupunnd cel puin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, ntre care nu exist nici un raport juridic. In Franta, formula aparea de la geneza sa ca o extrapolare a mecanismului coproprietatii, ca o proprietate sau coproprietate demultiplicata, de unde denumirea de multiproprietate. Sistematizarea unei asemenea formule a intalnit diverse obstacole, fapt pentru care initiatorii unor asemenea realizari imobiliare au ales formula societatii, cu diverse modalitati (Legea din 16 iulie 1971). Lega din 6 ianuarie 1986 (din Franta) propune o noua varietate de societate, cea a societatii de atribuire a imobilelor in folosinta pe timp partajat. In aceasta din urma varianta, unii investitori au repartizat sarcina investitiei intre mai multi cumparatori in schimbul unie repartitii corelative a perioadelor de folosinta. Deci proprietatea respectiva este singura proprietara a imobilului, iar asa-zisii dobanditori ai dreptului de a ocupa o parte a imobilului pe o perioada determinata nu sunt titulari decat asupra aprtilor sociale sau actiunilor; ei au, asadar, un drept de natura mobiliara. Gestiunea unui asemenea imobil apartine societatii. Proprietatea societatii nu se intinde numai asupra constructiilor divizate in unitati de locuit, ci adesea si asupra terenurilor oferite spre folosinta comuna (teren de tenis, piscina). Titularii folosintei nu au nimic in proprietate; ei nu sunt, deci, nici proprietari, nici coproprietari, ci simpli locatari. Numai ca partile sociale pe care le detin au atasate dreptul la un sejur, un drept la un spatiu-timp de vacanta, o facilitate (evident, nu un drept real). In literatura noastra juridica s-a afirmat existenta unei noi modalitati a dreptului de proprietate: proprietatea periodica (time sharing sau tempis partage).3

Tratat de Drept Civil Bunurile. Drepturile reale principale de Prof.univ.dr.Ovidiu Ungureanu si Lector univ.dr. Cornelia Muneanu, Ed.Hamangiu, Bucuresti 2008, pag.361

Se susine ideea c originea proprietii periodice n Romnia se afl ntr-o emisiune de loz n plic intitulat Vila de aur, iniiat de Regia Autonom Loteria Naional. Lozurile ctigtoare aveau nscrise vilele, apartamentele i perioadele de proprietate, dreptul de proprietate putnd fi vndut, nchiriat, cesionat sau transmis prin motenire, iar ntreinerea apartamentului era asigurat contra unei taxe anuale. Acest drept nu se condunda cu proprietatea comuna, pentru ca in cadrul proprietatii in sistem time sharing fiecare titular exercita singur dreptul de proprietate, existand mai multi proprietari asupra aceluiasi bun si nu mai multi coproprietari ai aceluiasi bun. Obiectul dreptului ramane nefractionat in materialitatea sa, nu se imparte pe cote-parti, ci pe transe de timp in care fiecare titular isi exercita prerogativele dreptului sau. Aceasta proprietate periodica are un caracter permanent sau obligatoriu, neputandu-se iesi din indiviziune. Odata ce a consimtit la aceasta forma de proprietate, titularul nu are decat doua posibilitati: fie sa abandoneze sau sa instraineze bunul. Titularii isi exercita dreptul de proprietate in mod perpetuu, dar periodic, in transe care se repeta la intervale regulate, prestabilite de timp. Acest tip de proprietate se indeparteaza cu mult de reglementarile articolului 480 din Codul Civil actual. Practic aceasta proprietate periodica este o varianta a modalitatii proprietatii comune. Ca particularitate acest drept de proprietate nu poate fi constituit prin uzucapiune ci doar prin conventie sau prin acte mortis causa. In conceptia Proiectului Noului Cod Civil, aceasta varianta a proprietatii comune exista ori de cate ori mai multe persoane exercita succesiv prerogativele dreptului de proprietate asupra uni bun mobil sau imobil, in intervale de timp determinate, egale sau inegale. Ea se naste in temeiul unui act juridic si se vor aplica dispozitiunile de carte funciara. In privinta intervalului de timp ce ii revine, orice coproprietar poate incheia, in conditiile legii, acte precum inchirierea, vanzarea, ipotecarea si alte asemenea. Actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate aferenta unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-parti respective.

In raporturile cu tertii cocontractantii de buna-credinta, actele de administrare sau de dispozitie mentionate sunt lovite de nulitate relativa.4 Conform Proiectului Noului Cod Civil, fiecare coproprietar are obligatia de a face acte de conservare, in asa fel incat sa nu impiedice ori sa ingreuneze exercitarea drepturilor celorlalti coproprietari. In functie de reparatiile facute fiecare coproprietar este obligat sa contribuie la cheltuieli, in raport cu cota-parte detinuta. Toti coproprietarii trebuie sa isi exprime acordul cu privire la actele prin care se consuma in tot sau in parte substanta bunului. Totodata ei trebuie sa respecte cu strictete perioada in care isi pot exercita drepturile, find obligati sa predea bunul coproprietarului la sfarsitul perioadei. Daca unul dintre coproprietari nu respecta obligatiile prevazute si tulbura in mod grav exercitarea proprietatii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotarare judecatoreasca, la cererea coproprietarului vatamat. Ca si conditie a excluderii, aceasta va putea fi dispusa doar daca unul dintre coproprietari cumpara cota-parte a celui exclus; in absenta intelegerii partilor, se va stabili pretul vanzarii silite pe baza de expertiza. Dupa consemnarea pretului la banca stabilita de instanta, se va pronunta hotararea care tine loc de contract de vanzare cumparare. Dupa ramanerea definitiva a acestei hotarari, dobanditorul isi va putea inscrie dreptul in cartea funciara, iar transmitatorul va putea sa ridice suma consemnata la banca stabilita de instanta. Incetarea proprietatii periodice, conform Proiectului Noului Cod Civil, are loc in momentul radierii din cartea funciara in temeiul dobandirii de catre o singura persoana a tuturor cotelor-parti din dreptul de peroprietate periodica, precum si in alte cazuri prevazute de lege.5

Noul Cod Civil 2009, Ed. Hamangiu 2009, art.689, alin 1,2,3.

BIBLIOGRAFIE 1. 2. 3. 4. 5.
Tratat de Drept Civil Bunurile. Drepturile reale principale de Prof.univ.dr.Ovidiu Ungureanu si Lector univ.dr. Cornelia Muneanu, Ed.Hamangiu, Bucuresti 2008 Drept Civil Dreptul de proprietate si alte drepturi reale de Ion P. Filipescu si Andrei I. Filipescu, Ed.Actami, Bucuresti 2000 Codul Civil Ed.Hamangiu 2010 Noul Cod Civil 2009, Ed. Hamangiu 2009 Legea nr.282/2004 (http://mentorimobiliare.ro/fisiere/3891640872.pdf)