DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

DINAS PEKERJAAN UMUM KOTA MANADO

PROVINSI SULAWESI UTARA
APBDTAHUN ANGGARAN 2012

LAPORAN PENDAHULUAN
DED REHABILITASI SEDANG / BERAT GEDUNG KANTOR
LOKASI

KOTA MANADO

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

KATA PENGANTAR
Sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan DED REHABILITASI SEDANG / BERAT GEDUNG KANTOR Lokasi Kota Manado. Maka pada saat ini dengan hormat kami serahkan kepada Pejabat Pembuat Komitmen, LAPORAN PENDAHULUAN Dengan harapan laporan ini dapat memberikan informasi

keseluruhan kegiatan yang telah dilaksanakan oleh Konsultan. Apabila laporan ini ada hal yang tidak dipahami, maka kami bersedia memperbaikinya dan harapan kami pelaporan berikutnya akan lebih baik lagi. Atas kesempatan dan kerjasama yang baik disampaikan terima-kasih.

Manado,

Maret 2012

PT. Rudy Bolang International

Hendrik Bolang Direktur

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

DAFTAR ISI

Kata Pengantar Daftar Isi BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang 1.2 Lingkup Pekerjaan RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANYA 2.1 Rencana Pekerjaan 2.2 Program Kerja PROFIL LOKASI PEKERJAAN 3.1 Sejarah Kota Manado 3.2 Letak Geografi 3.3 Luas dan Kondisi Geografi 3.4 Topografi 3.5 Geologi PENDEKATAN DAN METODOLOGI 4.1 Pendekatan 4.2 Metode Perencanaan SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN 5.1 Survey Teknis 5.2 Gambar Existing PENUTUP 6.1 Kesimpulan 6.2 Saran

i ii 1 2 4 6 9 11 10 11 14 16 16 22 16 43 43

BAB

II

BAB

III

BAB

IV

BAB

BAB VI

ii

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Pemerintah Kota Manado telah membuat keputusan yang tepat untuk membangun gedung kantor kelurahan. Selain kantor-kantor yang ada sudah tidak memadai sebagai tempat bekerja, hal ini pula akan menunjang citra dan kewibawaan pemerintah kota. kegiatannya, DED Kantor,Pemrintah Saat ini melalui salah satu program Rehabilitasi Sedang Berat Gedung Kota Manado telah mengarahkan suatu

kebijakan yang terfokus pada pengembangan prasarana dan sarana perkotaan yang diantaranya adalah pengembangan sarana perkantoran yang dapat meningkatkan aktifitas dan kenyamanandalam melaksanakan tugas pokok dan fungsi termasuk pelayanan masyarakat. Terlaksana suatu pembangunan Pekerjaan umum dilakukan secara bertahap, dan penataan tersebut diatur dalam suatu peraturan/pedoman perundang-undangan, yang secara garis besarnya adalah dimulai dengan tahapan perencanaan dan pelaksanaan konstruksi serta pengawasannya. Dengan keluarnya dana dari APBD Kota Manado yang dituangkan dalam DPA Kota Manado TA. 2012, maka segera dimulai tahapan perencanaanya yang diserahkan kepada Konsultan Perencana melalui suatu proses. Dimana Konsultan Perencanaan ini nantinya akan menghasilkan suatu keluaran / produk yang dibutuhkan dalam rangka pelaksanaan Konstruksi. Dan secara kontraktual Konsultan Perencana ini bertanggung jawab kepada Pejabat Pembuat komitmen.

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Pengembangan Kawasan Kota dan Permukiman merupakan entry point yang konsep penanganannya telah baku dengan pendekatan pemberdayaan (sosial kemasyarakatan, ekonomi dan lingkungan) dan akan menyentuh langsung secara komprehensif baik fisik kawasannya maupun masyarakat yang tinggal didalamnya. Untuk menjamin terjadinya proses bermasyarakat yang sehat, dinamis dan pregresif maka pemerintah perlu memperhatikan pelayanan masyarakat mulai dari strata terbawah sampai yang paling atas. Pembangunan Kantor Kelurahan melupakan salah satu solusi untuk menjawab konsep pembangunan tersebut sebab fungsi kantor ini memberikan pelayanan masyarakat pada strata terbawah. suatu Rendahnya Prasarana hubungan kualitas dan yang prasarana sarana sangat dan sarana langsung dengan merupakan salah satu hal penyebab tidak berkembangnya kota. secara signifikan mempunyai

perekonomian dan taraf hidup masyarakat. Parasarana dan sarana suatu daerah yang memadai akan mampu mendukung perekonomian daerah tersebut dan tentu akan meningkatkan daya beli masyarakat.

1.2

Lingkup Pekerjaan Lingkup tugas yang dilaksanan oleh konsultan perencanaan adalah menyusun pada DED dan dokumen yang lelang dengan berpedoman ketentuan berlaku, khususnya

Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara yang terdiri dari : A. Persiapan Perencanaan B. Menyusun Pra Rencana C. Penyusunan pengembangan rencana

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
D. Penyusunan rencana detail E. Mengadakan persiapan pelelangan F. Membantu Panitia Pengadaan pada waktu penjelasan pekerjaan (Aanwijzing)

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB II RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANNYA

2.1 Rencana Pekerjaan Sebagaimana arahan dari Tim Teknis dan Pejabat pembuat Komitmen, ruang Lingkup Pekerjaan Konsultan Perencana telah dikembangkan dan mencakup Pembuatan Perencanaan Teknis (DED) Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung Kantor pada Kegiatan Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung kantor dengan pekerjaan : a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. Rehabilitasi Kantor Lurah Malalayang l Timur (lanjutan) Rehabilitasi Eksterior Gedung Kantor Walikota Rehabilitasi Kantor Lurah Sario Tumpaan (lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah titiwungen Selatan ( lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah Mahakeret Timur (lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah Wenang Utara (lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah Batu Kota (lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah Alungbanua (lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah Paal IV (lanjutan) Rehabilitasi Kantor Lurah Tuminting (lanjutan) diberpedoman pada telah mengacu pada

Lingkup tugas konsultan perencanaan ketentuan yang telah dilaksanakan

Pedoman teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 45/PER/M/2007 tanggal, 27 Desember 2007. Tugas ini meliputi tugas-tugas perencanaan gedung, site / tapak bangunan, dan perencanaan fisik bangunan gedung negara yang terdiri dari :

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
A. Persiapan Perencanaan seperti mengumpulkan data dan informasi lapangan diantaranya pemeriksaan keadaan seperti Struktur / fisik tanah dan daya dukungan dll, yang akan digunakan dalam penentuan tipe dan jenis pondasi untuk bangunan tersebut. Pemeriksaan kondisi bangunan (kantor) yang akan dikerjaan pada pekerjaan selanjutnya. Serta membuat interpretasi secara garis besar terhadap KAK, dan konsultasi dengan pengguna. B. Menyusun pra-rencana seperti rencana lay-out dll. C. Penyusunan pengembangan rencana,antara lain membuat : 1. Rencana Arsitektur ( konsep penataan yang berkaitan dengan disain arsitektur) 2. Rencana ASTM, dll. 3. Rencana utilitas 4. Perkiraan biaya atau Estimasi Engineer (EE) sesuai dengan Harga Satuan dari Konsultan Perencana. D. Penyusunan rencana detail antara lain membuat : 1. Gambar-gambar teknis kerja, detail arsitektur, detail struktur, detail utilitas yang sesuai dengan gambar rencana yang disetujui. 2. Spesifikasi teknis / rencana kerja dan syarat/syarat (RKS) 3. Rician volume pelaksanaan pekerjaan, rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi. 4. Laporan akhir perencanaan. struktur, beserta uraian konsep dan perhitungannya sesuai aturan SKSNI, SII , AASHTO, ruang dan

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
E. Mengadakan persiapan pelelangan, seperti membantu Pejabat Pembuat Komitmen didalam, menyusun dokumen pelelangan dan membantu panitia pelelangan menyusun program dan pelaksanaan pelelangan. F. Membantu panitia pelelangan pada waktu penjelasan pekerjaan, termasuk menyusun berita acara penjelasan pekerjaan, evaluasi penewaran, menyusun kembali dokumen pelelangan, dan melaksanakan yang sama apabila terjadi lelang ulang. G. Membantu memberikan masukan selama pelaksanaan kinstruksi fisik seperti : 1. Melakukan penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis pelaksanaan bila ada perubahan. 2. Memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan yang timbul selama masa pelaksanaan konstruksi. 3. Memberikan saran-saran. tugas-tugas

2.2

Program Kerja Rencana kerja yang telah dikembangkan dari program kerja adalah rencana kerja keseluruhan. Rencana Kerja disusun berdasarkan ruang-lingkup kerja konsultan.Menurut Kerangka Acuan Kerja, tahapan yang perlu dilaksanakan oleh Konsultan adalah sebagai berikut: a. b. c. Persiapan perencanaan termasuk survey. Penyusunan Pra Rencana. Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi : d. e. f. Gambar existing Rencana kebutuhan jaringan elektrikal mekanikal.

Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. Penyusunan Rencana Prioritas Pelaksanaan. Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ).

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Agar dapat diperoleh rencana kerja, maka tahapan pekerjaan diatas di break-down lebih detil sebagai berikut: Tabel 2.11. Program Kerja
No 1 A B C D E F 2 E F G H 3 4 Kegiatan Persiapan perencanaan termasuk survey. Pre Construction Meeting Eksisting DED Kantor Gubernur lama Survey Eksisting Kantor Gubernur Sekarang Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas Laporan Pendahuluan Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas Usulan dan Rekomendasi Draft Desain System Utilitas (Plumbing, Listrik dan AC) Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi : Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal Gambar Draft Desain A B C D 5 6 7 8 Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial Detail Engineering Desain Plumbing Detail Engineering Desain Jaringan Listrik Detail Engineering Desain Air Conditioning System Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ). Laporan Akhir TL & TA TL & TA TL & TA DRAFTER TL & TA TL & TA TL & TA DRAFTER DRAFTER DRAFTER DRAFTER TL. TL & TA TL & TA TL & TA TL & TA & SURVEYOR TL TL TA TA TA TA Penyusunan Pra Rencana. Person in Charge

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 2.2 Jadwal Kerja
No 1 Kegiatan Persiapan perencanaan termasuk survey. A Eksisting DED Kantor Kelurahan lama B Survey Eksisting Kantor Kelurahan Lama C Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang D Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas E Laporan Pendahuluan Penyusunan Pra Rencana. E Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan F Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas G Usulan dan Rekomendasi H Draft Desain System Utilitas (Plumbing, Listrik dan AC) I Laporan Antara Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi : Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal A Perhitungan Cooling Load AC per Zone (Unit atau Ruang) B Perhitungan Pencahayaan Alami dan Buatan C Detail Desain System AC dan Jaringannya D Detail Desain Jaringan Listrik Gambar Draft Desain A Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial B Detail Engineering Desain Plumbing C Detail Engineering Desain Jaringan Listrik D Detail Engineering Desain Air Conditioning System Penyusunan Rencana Anggaran Biaya. Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ). Laporan Akhir 1 1 2 3 4 1 2 II 3 4 Keterangan Telah Dilaksanakan Telah Dilaksanakan Telah Dilaksanakan Telah Dilaksanakan Sementara Dibuat Telah Dilaksanakan Telah Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan Belum Dilaksanakan

4 5 6 7

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB III PROFIL LOKASI PEKERJAAN

3.1 Sejarah Kota Manado Keberadaan Jenderal kemudian kota Hindia Manado Belanda dimulai dari adanya besluit Gubernur 1 Juli 1919. antara dikepalai Dengan lain oleh tanggal

besluit itu, Gewest

Manado ditetapkan sebagai Staatsgemeente yang dengan alat-alatnya Raad yang

dilengkapi

Dewan gemeente atau Gemeente

seorang Walikota (Burgemeester). Pada tahun 1951,Gemeente Manado menjadi Daerah Bagian Kota Manado dari Minahasa sesuai Surat Keputusan 1953 Daerah Gubernur Sulawesi Keputusan sesuai tanggal 3 Gubernur Peraturan Mei 1951 Nomor Sulawesi Nomor 223. 14. Tanggal 17 April 1951, terbentuklah Dewan Perwakilan Periode 1951berdasarkan Kota Pada 1953 Daerah Bagian Kota Manado berubah statusnya menjadi Manado Pemerintah Nomor 42/1953 juncto Peraturan Pemerintah Nomor 15/1954. Tahun 1957, Manado menjadi Kotapraja sesuai Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1957. Tahun 1959, Kotapraja Manado ditetapkan sebagai Daerah Tingkat II sesuai Undang-Undang Nomor 29 Tahun 1959. Tahun 1965, Kotapraja Manado berubah status menjadi Kotamadya Manado, yang dipimpin oleh Walikotamadya Manado KDH Tingkat II Manado sesuai Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1965 yang disempurnakan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1974. 3.2 Letak Geografi Kota Manado terletak di ujung utara Pulau Sulawesi dan merupakan kota terbesar di belahan Sulawesi Utara sekaligus sebagai ibukota Propinsi Sulawesi Utara. Secara geografis terletak di antara 10 25' 88" -

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
10 39' 50" LU dan 1240 47' 00" - 1240 56' 00" BT., dan secara administratif batas-batasnya sebagai berikut: a. Sebelah Utara Kabupaten Minahasa Utara b. Sebelah Timur Kabupaten Minahasa Utara dan Kabupaten Minahasa c. Sebelah Selatan Kabupaten Minahasa d. Sebelah Barat Laut Sulawesi

Alung Banua

Tuminting

Wenang Utara Titiwungen Selatan Mahakeret Timur Malalayang Timur 1 Paal 4 Sario Tumpaan Batu Kota

Gambar 3.1

Peta Kota Manado dan Persebaran Lokasi Pekerjaan

3.3

Luas dan kondisi geografis Wilayah kota Manado terdiri dari wilayah daratan dan wilayah kepulauan dengan luas keseluruhan 15.726 ha. Wilayah kepulauan meliputi pulau Bunaken, pulau Manado Tua dan pulau Siladen.

10

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 3.1 Luas Wilayah Kota Manado menurut Wilayah Daratan dan Kepulauan
NAMA PULAU Manado Tua Bunaken Siladen LUAS 1.056,02 811,21 27,95 PANJANG GARIS PANTAI 12.280 17.570 2.240 WILAYAH KELURAHAN/KECAMATAN Manado Tua Satu dan Manado Tua Dua Kec. Bunaken Bunaken dan Alung Banua Kec. Bunaken Bunaken Kec. Bunaken

Sumber : BPN Kota Manado Secara Administratif Kota Manado terbagi atas 9 wilayah kecamatan dan 87 kelurahan sebagai hasil pemekaran yang dilakukan sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah Nomor 4 Tanggal 27 September Tahun 2000 tentang Perubahan Status Desa menjadi Kelurahan di Kota Manado dan Peraturan Daerah Nomor 5 tanggal 27 September Tahun 2000 tentang Pemekaran Kecamatan dan Kelurahan. Luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Mapanget dengan luas 6168,3 Ha dan terkecil adalah Kecamatan Sario dengan luas 183,70 Ha. 3.4 Topografi

Secara umum kondisi morfologis kota Manado terbentuk karena kharakteristik alam kota itu sendiri yang unik dan berbeda dari kebanyakan kota di Indonesia pada umumnya. Kota ini memiliki bentang alam dengan unsur trimatra yaitu pantai, daratan dan perbukitan, yang terbentang dengan jarak yang relatif kecil (< 1 km) diantara ketiga matra tersebut.

11

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 3.2 Luas Wilayah Menurut Kecamatan KECAMATAN (1) Malalayang Sario Wanea Wenang Tikala Mapanget Singkil Tuminting Bunaken JUMLAH/ Total LUAS ( Km 2 ) (2) 17,12 1,75 7,85 3,64 15,12 58,21 4,68 4,31 44,58 157,26 %

(3) 10,88 1,11 4,99 2,31 9,61 37,01 2,97 2,74 28,35 100 Sumber : BPN Kota Manado

Tabel 3.3 Kondisi Topografi Kota Manado

Keadaan Tanah Dataran Landai Berombak Berombak Berbukit Bergunung Jumlah

Kemiringan (%) 0-8 8 - 15 15 - 40 > 40

Luas (Ha) 5.292,17 6.946,18 902,67 1.894,98 15.726,00

% 38,04 44,17 5,74 12,05 100,00

Sumber : Manado Dalam Angka, 2010 Kondisi topografi dan geomorfologinya merupakan bagian dari gugusan pegunungan, perbukitan, lembah dan sungai yang berada di daratan Minahasa. Bagian utara bermorfologi berbukit sampai bergunung dengan puncak tertinggi Gunung Tumpa, 610 m . Di bagian

12

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
timur umumnya bergelombang dengan morfologi landai sampai curam, dan mendekati bagian tengah kota, morfologi semakin landai dan rata. Pada bagian selatan, punggung-punggung bukit semakin melebar dan menjalar lebih panjang. Topografi kota Manado bervariasi antara 0 % hingga lebih dari 40 % yang secara keseluruhan 94,53% terletak pada ketinggian 0-240 m dpl. Selain itu Manado dialiri oleh banyak sungai yang umumnya mengalir dari wilayah perbukitan dan bermuara di teluk Manado, antara lain sungai Tondano, sungai Tikala, sungai Bailang, sungai Sario, dan sungai Malalayang. Sungai Tondano berhulu di danau Tondano di kabupaten Minahasa dan bergabung dengan sungai Tikala di tengah kota sebelum bermuara di Teluk Manado. Saat ini keberadaan sungai Tondano dimanfaatkan dan dikelola oleh PT Air Kota Manado sebagai salah satu sumber air bersih. Kondisi topografi dan morfologi seperti itu menyebabkan

pertumbuhan dan perkembangan kota memanjang mulai dari kawasan pesisir pantai utara sampai pesisir pantai selatan yang kemudian membentuk pola pertumbuhan kota seperti daun pepaya. Permukiman tumbuh tidak merata pada seluruh bagian kota, tapi mengelompok secara memanjang pada kawasan yang memiliki topografi datar yang menyusup diantara kawasan perbukitan berlereng cukup tinggi. Limitasi fisik ini menyebabkan pemerintah kota menempuh kebijakan pengembangan kota dengan cara reklamasi pantai untuk mendukung perkembangan kota dengan berbagai kegiatannya. Adanya kegiatan reklamasi pantai yang dimulai tahun 1995,

menjadikan wilayah daratan bertambah kurang lebih 67 hektar dari luas yang ada yaitu 157,26 km2.

13

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
3.5 Geologi

Kota Manado mempunyai 3 wilayah pulau yang berpenghuni, yaitu Pulau Manado Tua, Pulau Bunaken dan Pulau Siladen dimana garis pantai Kota Manado sepanjang 57,09 km terdiri dari garis pantai di Wilayah Daratan 24,91 km dan 32,18 km garis pantai di Pulau Bunaken, Manado Tua, dan Siladen. Adapun luas dan panjang garis pantai dari masing-masing pulau dapat dilihat pada tabel dibawah ini: Tabel. 3.4 Nama Pulau, Luas, dan Panjang Garis Pantai Pulau Manado Tua Bunaken Siladen Luas (ha) 1.028,27 804,56 49,48 Panjang Garis Pantai (km) 12,174 17,079 2,928

Sumber : Bappeda Kota Manado, Tahun 2009 Pulau Manado Tua Memiliki Luas Wilayah terbesar yaitu 1.028,27 ha dengan panjang garis pantai 12,174 km, Pulau Bunaken 804,56 ha dan memiliki garis pantai terpanjang yaitu 17,079 km serta Pulau Siladen dengan luas wilayah terkecil 49,48 ha dan garis pantai 2,928 km. Tipe iklim, Kota Manado termasuk sub tipe iklim Am (hujan tropika). Pada musim penghujan jumlah hujan cukup besar, sehingga meskipun ada musim kering (kemarau) yang pendek sub soil tidak mengalami kekeringan. Berdasarkan tipe hujan menurut Schmidt dan Ferguson, Kota Manado termasuk tipe hujan golongan A (sangat basah). Curah hujan rata-rata tahunan 3.187 mm, sedangkan temperatur udara ratarata tahunan 25 27 celcius. Kecepatan rata-rata bulanan 20 MJ/m/hari. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan Juli s/d September, sedangkan musim hujan pada bulan Oktober s/d Juni. Tapi

14

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
kadang-kadang terjadi perubahan-perubahan musim, seperti pada tahun-tahun kering dan ini sesuai dengan sifat hujan didaerah dekat khatulistiwa, yaitu hampir tidak ada perbedaan yang jelas antara musim kemarau dan musim hujan.Kota Manado termasuk sub tipe iklim Am (hujan tropika). Jumlah hujan dalam musim hujan sangat besar, sehingga meskipun ada musim kemarau yang pendek, sub-soil tidak mengalami kekeringan. Kota Manado termasuk wilayah dengan tipe hujan golongan sangat basah, rata-rata 3.187mm/tahun dengan kelembaban udara relatif tinggi, pada tahun 2006 rata-rata berkisar antara 75% pada bulan Juni sampai 92% pada bulan Desember. Suhu udara pada siang hari rata-rata 29,40 32,20 C dan pada malam hari rata-rata 21,60 23,20 C. Suhu udara maksimum pada bulan September (32,20 C) dan suhu udara minimum pada September-Oktober (21,60 C). Kelembaban udara relatif tinggi dengan rata-rata berkisar antara 75% pada bulan Juni sampai 92% pada bulan Desember. Kecepatan angin rata-rata bulanan 2,26 knot dan radiasi matahari rata-rata bulanan 20.0 MJ/m/hari. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan Juli sampai dengan bulan September, dan untuk musim hujan pada bulan Oktober sampai dengan bulan Juni.

15

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB IV PENDEKATAN DAN METODOLOGI

4.1

Pendekatan pelaksanaan seoptimal dan pekerjaan perancangan dengan itu juga mungkin

Penanganan akandibuat nyaman

mempertimbangkanfaktor-faktor ekonomis, luwes, f u n g s i o n a l . Selain efisiensi pelaksanaan mempertimbangkan pembangunan,

penggunaan maupun pemeliharaan.

4.2 Untuk

Metode Perencanaan menghasilkan produk pekerjaan yang baik dan

berkwalitas maka Tim Konsultan akan menerapkan metode pekerjaan berupa design-sistimatis yakni:

FEED-BACK

FEED-BACK

FEED-BACK

DATA
Tahap 1

ANALISIS
Tahap 2

SINTESIS
Tahap 3

EVALUASI

Tahap 4

Tahap 1 DATA Data yang dibutuhkan pada saat ini adalah Gambar DED Existing. Data ini merupakan hal yang mutlak harus ada. Tim Konsultan akan melihat kembali ketika Kantor Kelurahan dioperasikan pada saat pertama-kalinya. Dengan mempelajari DED Eksisting akan diperoleh gambaran awal bagaimana

16

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Bangunan Gedung ini direncanakan. Setelah Data DED Eksisting diperoleh, dilakukan survey awal berupa mempelajari perubahan-perubahan yang telah terjadi. Perubahan ini dapat berupa pengembangan ruang, penambahan dinding pemisah, pertambahan jumlah staf-karyawan, pertambahan meubelair, penambahan sistem utilitas seperti AC, Plumbing, dll. Survey ini dilaksanakan secara detail dengan merekam semua perubahan. Setelah survey awal dilaksanakann, berdasarkan data survey awal dilaksakan survey terstruktur. Survey terstruktur dilaksnakan sesuai dengan lingkup

pekerjaan. Survey Plumbing a. Plumbing Air Bersih adalah plumbing PDAM, Reservoir atau Deep Whell dan seluruh sistemnya baik diluar gedung maupun didalam gedung. Survey Plumbing Air bersih adalah melakukan pendataan system sirkulasi air, pipa dan dimensi, kerusakan sistem maupun komponen dan penyebab kerusakan, stop kran, mata-kran, meter, dsb. b. Plumbing Air Kotor adalah semua perpipaan yang menyalurkan air kotor kedalam tangki-septik. Semua sistem plumbing air kotor dideteksi kembali terutama kerusakan yang terjadi serta penyebab kerusakan tersebut. Semua type dan dimensi pipa didata termasuk kapasitas tangki-septik dan perletakan tangki-septiknya. c. Plumbing Air Hujan adalah semua perpipaan yang menyalurkan air-hujan dari atap sampai dengan rioolkota. Data yang dibutuhkan adalah sistem distribusi air serta type dan dimensi pipa. Kerusakan dan penyebab kerusakan.

17

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
d. Plumbing Air Conditioning System berupa perpipaan yang digunakan pada System AC Sentral. Pipa-pipa AC hanya pada Sistem AC sentral yang menggunakan Chilled Water System. Pipa-pipa ini adalah yang menyalurkan air dari condensor ke cooling tower pulangpergi dan yang menyalurkan refrigerant dari condensor ke evaporator pulang-pergi Survey Mekanikal Elektrikal a. Jaringan Listrik seluruh bangunan. Data yang diperlukan adalah sistem distribusi listrik, type dan jenis sirkuit box, stop-kontak, titik lampu, type dan daya lampu ( jenis fiting, fixture dan mata lampu), aarde, alat-alat listrik yang digunakan seperti refrigerator, komputer, printer, televisi, dll dalam setiap unit ruang. b. Jaringan Air Conditioning System dimana data yang dibutuhkan adalah Type Mesin AC (central AC, Air Handling Unit, Portable AC, AC Split, AC Window, Kapasitas (Btuh, Ton, PK), ducting (supply duct dan return duct), difuser, dll. Perlu dilihat apakah sistemnya berjalan atau down penyebab kerusakan dan kondisi daripada mesin AC yaitu kompresor-condensor, evaporator, dll. Data-data yang diperoleh dikaji secara spasial dan komprehensif dan selanjutnya dikompilasikan dan bila mungkin di tabulasikan. Data-data ini merupakan freshdata yang akan dianalisis pada Tahap 2. Tahap 2 ANALISIS Dalam tahap ini, tenaga ahli yang telah direkrut dan di tugaskan akan melaksanakan kajian baik teoritis maupun perhitungan. Kajian dapat berupa kajian sederhana ataupun

18

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
kajian mendalam. Misalnya dalam penetapan System AC. Setelah ruangan-runagan dikaji berdasarkan fungsi dan telah ditemukan zoning penghawaan maka penentuan AC dapat secara sederhana yaitu 500 Btuh per 1 M2. Sehingga sebuah ruangan dengan luas 9 M2 (3M x 3M) akan membutuhkan 9 x 500 Btuh = 4500 Btuh. 1 PK setara dengan 9000 Btuh maka untuk ruangan tersebut dibutuhkan AC PK. Cara lain yang lebih mendalam untuk menghitung kebutuhan AC ruangan tersebut adalah dengan melakukan Cooling Load Calculation. Cooling Load ini dihitung dengan mempelajari kebutuhan pendinginan ruang misalnya Ruang Kerja 9M2 itu akan dikondisikan dalam rentang waktu Jam 09.00 s/d 15.30 (6 Jam 30 Menit) maka dihitunglah sensible heat load dan laten heat load secara satu persatu yaitu: Sensible Heat Load Solar Heat Load yang mengalir melalui jendela (kaca atau non kaca) PanaS transmisi yang mengalir melalui bidang opaque seperti dinding, beton, kayu, dll Outside-Air yang mengalir kedalam ruangan melalui ventilasi maupun infiltrasi pada lubang-lubang kecil seperti lubang kunci, celah pintu, dsb. Internal Heat berupa panas tubuh manusia, alat-alat listrik seperti refrigerasi (kulkas) dan setrerika, lampu pijar, alat-alat rumah tangga seperti kompor, Latent Heat Load Uap air pada panas tubuh manusia Kandungan air pada udara yang masuk melalui ventilasi dan infiltrasi Kandungan air dalam udara yang dihasilkan dari proses memasak

19

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Semua data diperhitungkan kedalam OTTV dan diproses dengan perhitungan Cooling Load sampai menemukan berapa Btuh yang diperlukan selama waktu pengkondisian tersebut. Dalam tahap analisis akan terjadi usulan-usulan terhadap pengunakan elektrikal utilitas baik plumbing system maupun melalui mekanikalperhitunganserta pengujian

perhitungan. System yang terbukti baik serta komponen system yang dapat diandalkan telah tersedia, maka Tim Konsultan akan melaksanakan uji-coba dengan sistem sampel. Bila hasilnya positif maka akan disusunlah data-data hasil analisis yang akan dibawa dalam Tahap 3-Sintesa. Apabila dalam tahap analisis ini terjadi stagnan dan diperlukan data-data tambahan maka dilkasankanlah prosedur feet-back. Feet-back adalah proses untuk memenuhi kekurangankekurang yang ada pada saat survey yaitu dengan melakukan resurvey sesuai kebutuhan analisis data. Tahap 3 SINTESA Tahap 3 ini, diharapkan hasil dari setiap unsur pekerjaan sudaah ada sebagai berikut: System Plumbing baik Plumbing Air Bersih, Plumbing Air Kotor, Plumbing Air Hujan dan Plumbing AC berupa Eksisting dan Usulan lengkap dengan desain dimensi spesifikasi teknis dan estimasi biayanya. System kelistrikan eksisting dan usulan lengkap dengan spesifikasi teknis dan estimasi biaya. System AC baik eksisting maupun usulan lenhgkap dengan spesifikasi teknis dan estimasi biaya.

20

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Dengan data-data ini, prosedur sintesa dilakukan kedalam gambar bangunan. Semua system usulan di plot kedalam drawings dan dikaji kembali secara keseluruhan. Bila dalam proses sintesa terdapat kesalahan atau tidak sinkron data dengan aplikasinya, maka dilakukan feetback ke Tahap Analisis. Hal-hal yang tidak sinkron di analisis kembali sampai ketemu dengan hasil. Tahap 4 EVALUASI Tahap evaluasi adalah tahap dimana semua hasil sintesis telah terplot kedalam gambar rencana. Tahap evaluasi adalah melakkan ujicoba keseluruhan. Dengan mengsimulasikan misalnya listrik dinyalakan, AC dihidupkan, plumbing dicoba dengan mengalirkan air dan dilakukan pengukuran. Suhu ruangan diukur dengan thermometer bola kering dan bola basah. Suhu permukaan bidang diukur dengan thermometer infra merah. STP dioperasikan dan dilihat apakah dapat berfungsi dengan benar. Tahap ini dilaksanakan setelah selesai konstruksi. dilaksanakan Khusus dalam cara pekerjaan konsultan evaluasi dengan memperoleh second-opinion

misalnya dengan presentasi dan seminar.

21

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
BAB V SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN
5.1 Survey Teknis

Survey telah dilaksanakan dalam bentuk pengukuran fisik dan didokumentasikan sebagai FOTO 0 % : Dokumentasi Survey KANTOR LURAH BATUKOTA

Bagian Depan Kanan Kantor Lurah

Tangga Naik Ke Lantai 2

22

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Balok-Kolom dan Rangka Atap serta Dinding Bata

Balok-Kolom dan Rangka Atap serta Dinding Bata

Kolom

23

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

KANTOR LURAH TITIWUNGEN

Bagian Samping Bangunan

Bagian Depan

Bagian Belakang

24

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Bagian Samping

Balok dan Dinding

KANTOR LURAH MAHAKERET TIMUR

Tampak Muka

25

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Detail Tampak Muka

Tampak Samping

Jendela Aluminium Kaca

26

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Interior

KANTOR LURAH PAAL 4

Bagian Muka dan Pilar-Pilat

Bagian Muka dan Pilar-Pilat

27

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Bagian Muka dan Pilar-Pilat

Bagian Samping

Interior, Balok Kolom dan Pintu

28

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH SARIO TUMPAAN

Bagian Muka dan Kolom-Kolom

Struktur Bangunan Saja

Struktur Bangunan Saja

29

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Balok Kolom dan Tangga

Bagian Samping

Plat Lantai 2

30

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH TUMINTING

Hanya Struktur Bangunan

Hanya Struktur Bangunan

Hanya Struktur Bangunan

31

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Hanya Struktur Bangunan

Hanya Struktur Bangunan

Hanya Struktur Bangunan

32

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH WENANG UTARA

Memeriksa Tangga

Memeriksa Tangga

Void jendela

33

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Plat Lanai 2

Interior

Plat Lanai 2

34

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN

Tampak Depan

Tampak Depan

Tampak Depan

35

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

Tampak Samping

Tampak Samping

Tampak Samping

36

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN

*Interior

Celah bangunan

Celah bangunan

37

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
5.2 A. Gambar Eksisting Kelurahan Alung Banua Kecamatan Bunaken

Gambar 3.1 Denah Bangunan

B.

Kelurahan Batu Kota

Gambar 3.5 Denah Lantai 1 dan lantai 2

38

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
C. Kelurahan Mahakeret Timur

Gambar 3.12 Denah dan Rencana Sanitasi D. Kelurahan Malalayang Timur

Gambar 3.17 Denah dan Rencana Lantai Keramik

39

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
E. Kelurahan Paal IV

Gambar 3.24 Denah Lantai 1 dan Lantai 2

E.

Kelurahan Sario Tumpaan

Gambar 3.32 Denah dan Rencana Atap

40

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
F. Kelurahan Titiwungen Selatan

Gambar 3.40 Denah G. Kelurahan Tuminting

Gambar 3.46 Site Plan dan Denah

41

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

H. Kelurahan Wenang Utara

Gambar 3.53 Denah Lantai 1 dan Lantai 2

42

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB VI P E N U T U P
6.1 Kesimpulan Demikian keseluruhan isi laporan pendahuluan ini kiranya dapat diterima oleh Pihak Satuan kerja dan PPK di Dinas PU Kota Manado

6.2

Saran Apa yang telah ditugaskan sangat bernilai, kiranya pekerjaan selanjutnya dapat kami laksanakan dengan lebih baik.

43