INFORME DE PERITAJE AL : Sr. Dr. JUAN ROBERT PERALTA RIOS Juez Mixto del Juzgado Provincial de Chachapoyas : : : : Ing.

SEGUNDO I. MEJA SEGOVIA Alcanzamos Informe: Tasacin de inmueble ubicado en Jr. Ayacucho N 952. OFICIO N 0612-2002-JMX-CH-CSJAM/PJ Chachapoyas, 22 de Agosto del 2002

DE ASUNTO REF. FECHA

&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& Los peritos Judiciales que suscriben el presente informe, nombrados mediante OFICIOS Nos. 0612 y 613 -2002-JMX-CSJAM/PJ de fecha 19 de Agosto del 2002, a fin de que se realicen la Tasacin del inmueble ubicado en el Jr. Ayacucho N 952 de la Ciudad de Chachapoyas. Despus de realizada la constatacin fsica, examinado el estado de conservacin de la infraestructura, instalaciones y otros aspectos necesarios para realizar el cometido, ponemos a consideracin de su despacho el siguiente: INFORME I.Antecedentes y Alcances. Segn documento de nombramiento a los Peritos, se hace conocer que en el exhorto librado por el Juez del Sexagsimo Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en los Autos seguidos por Financiera Regional del Sur S. A. Con Enrique Pizarro Monteza y otros sobre obligacin de dar suma de dinero. De acuerdo al nombramiento, la pericia tuvo por objeto realizar la tasacin del inmueble ubicado en el Jirn Ayacucho N 952 de la ciudad de Chachapoyas. II.Apreciaciones Generales. Para los efectos de realizar la pericia, se cont con la colaboracin de uno de los propietarios Seor Csar Augusto Salvatierra Pizarro, quien ofreci las facilidades para la inspeccin del inmueble, proporcionando un plano de distribucin del referido inmueble; as mismo fue solicitado de la Municipalidad Provincial de

Chachapoyas el Valor Arancelario Urbano del distrito de Chachapoyas vigentes para el presente, la misma que nos proporciono el Nmero y Valor Arancelario del lugar donde se encuentra ubicado el predio materia de tasacin, cuya tabla de equivalencias ha sido aprobada mediante Resolucin Ministerial N 562-95-MTC15.V.C. de fecha 28 de Diciembre de 1995 y Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Regin Sierra aprobados mediante Resolucin Ministerial N 495-99-MTC /15.04 del 27 de Diciembre de 1999, vigentes para el presente ao. Se deja constancia que en la Inspeccin realizada al inmueble el da 21 Y 22 de Agosto del 2002, se encontr el seor Cesar Augusto Salvatierra Pizarro y el Abogado Armando E. Adrianzen Palacios, quienes nos dejaron instalados en el inmueble para cumplir con la verificacin de cada uno de los ambientes y zonas libres que constituye la infraestructura. III.MEMORIA DESCRIPTIVA. 3.1. Nombre del Propietario: Enrique M. Pizarro Monteza y Cesar Augusto Salavatierra Pizarro. 3.2. Nombre de la persona que solicita la tasacin : Dr. Juan Robert Peralta Ros, Juez Mixto del Juzgado de Chachapoyas. 3.3. Objeto de la Tasacin y Metodologa o Reglamentacin Empleada: La tasacin solicitada se ha realizado con el objeto de establecer el costo del predio urbano de propiedad del seor Enrique M. Pizarro Monteza y otro, necesario en el exhorto librado por el Juez del Sexagsimo Segundo Juzgado Especializado en lo Civil de Lima en los Autos seguidos por Financiera Regional del Sur S. A. Con Enrique Pizarro Monteza y otros sobre obligacin de dar suma de dinero. Para realizar la tasacin de ha tenido en consideracin el Nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aprobado con Resolucin Ministerial N 469-99-MTC/15.04 del 1 de Diciembre de 1999, as como de los valores arancelarios urbanos para la ciudad de Chachapoyas, aprobado por Resolucin Ministerial N 562-95-MTC-15.V.C. de fecha 28 de Diciembre de 1995 y los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Sierra, aprobados mediante Resolucin Ministerial N 495-99-MTC/15.04 de fecha 27 de Diciembre de 1999. 3.4. Fecha a la cual est referida la tasacin: est referida a los Valores Unitarios Oficiales de Edificacin para la Sierra, vigentes para el ao 2000, segn el prrafo precedente. 3.5. Ubicacin: El predio est ubicado en el Jirn Ayacucho, signado con la numeracin municipal N 952 de la localidad de Chachapoyas, distrito de Chachapoyas, Provincia de Chachapoyas, Departamento de Amazonas. 3.6. Linderos y Permetros: El predio limita: por el Frontis con la Plaza Mayor de Chachapoyas; ingresando: por la margen derecha con la propiedad del Seor Jos David Reyna Zegarra, por la Izquierda con la propiedad del Seor Calixto Aliaga y Maruja Villa y por el fondo limita con el Mercado Central.

El permetro que encierra el predio es de 130.15 metros, el cual tiene la forma muy aproximada a un rectngulo, segn las siguientes medidas y direcciones; en el frontis una longitud de 16.30 metros, por el lado derecho ingresando 6.00 metros, cambiando de direccin en ngulo recto hacia la derecha en una longitud de 0.60 metros, siguiendo luego la direccin inicial en una longitud de 41.55 metros; por el lado izquierdo, ingresando, 6.00 metros, cambiando de direccin en ngulo recto hacia la Izquierda en una longitud de 0.65 metros, siguiendo luego la direccin inicial en una longitud de 16.95 metros, cambiando de direccin en ngulo recto hacia la derecha 0.55 metros, siguiendo luego la direccin Inicial en una longitud de 8.65 metros, cambiando de direccin en ngulo recto hacia la derecha en una longitud de 0.20 metros, siguiendo luego la direccin inicial en una longitud de 16.60 metros y por el fondo una longitud de 16.10 metros. 3.7. Area del terreno: El terreno tiene un rea de 821.20 Metros cuadrados. Zonificacin y uso actual del predio : El predio est construido en algunas zonas de dos plantas y en otras de una sola planta, viene siendo ocupado como vivienda y centro comercial en algunos ambientes. 3.8. Infraestructura de Servicios Urbanos que posee el predio: Posee los servicios de agua, desage, baja polica, telfono, tele cable local y servicio de energa elctrica. 3.9. Descripcin de la distribucin de las plantas: Consiste en una construccin de dos plantas, la distribucin de los ambientes es la siguiente: Primera planta: El ingreso principal es a travs de un zagun, del cual se tiene acceso a dos ambientes laterales que tambin tienen acceso directo desde la va pblica, cuyo uso actual para establecimientos comerciales; ingresando se tiene acceso a un corredor y a un patio o rea libre, del cual se tiene acceso por el lado derecho a una escalera de madera que conduce a la segunda planta y a dos servicios higinicos; al lado Izquierdo a un ambiente que esta interconectado a otros tres ambientes por puertas interiores que se comunican a un corredor y un patio posterior, estos ambientes se encuentran desocupado; siguiendo la direccin del zagun se tiene acceso a un ambiente y de este a otro de similares caractersticas, los cuales se encuentran desocupados, de estos ambientes se tiene acceso tambin a un corredor y al patio indicado precedentemente, adems al lado derecho existe un pasadizo o corredor que da acceso al patio posterior; de los corredores y del ltimo patio se tiene acceso, al lado derecho a dos ambientes que se encuentran ocupados para actividades recreativas y uno para servicios higinicos y al lado izquierdo a cuatro ambientes, de los cuales dos se encuentran ocupados. Segunda Planta, se tiene acceso a travs de una escalera de madera de 1.60 metros de ancho, con un descanso del cual se bifurca en dos tramos que dan acceso a los balcones interiores o corredores interiores que sirven como zona de distribucin a nueve ambientes, incluido servicios higinicos, de estos ambientes se encuentran ocupados dos como vivienda, cuatro para actividades comerciales y los dems desocupados. En resumen el predio consta de 25 ambientes, incluidos los de servicios higinicos.

3.10 Descripcin de la edificacin: Se trata de una infraestructura construida con materiales predominantes en la zona, cuyas partidas principales estn ejecutadas de: - Cimentacin: De piedra asentada con mortero de tierra y de concreto ciclpeo. - Elementos Estructurales: Consiste en estructuras de madera, sobre los cuales descansa el techo, de la mayora de ambientes, adems de estructuras de concreto armado en los ambientes construidos recientemente. - Muros y Columnas: Los ambientes antiguos no cuentan con columnas, sus muros estn construidos de adobe, mientras que los ambientes construidos de material noble sus columnas son de concreto armado y sus muros de albailera de ladrillo. - Techos y Coberturas: Construidos por planchas de eternit gris y planchas de calamina, sobre estructuras de madera. - Pisos y Contrapisos: En la primera planta estn construidos de cemento pulido y bruado de cermico y de madera corriente y en la segunda planta de madera y en algunos ambientes de cemento pulido. - Puertas y Ventanas: las puertas y balcones son de madera corriente y las ventanas estn construidas de carpintera metlica, en uno de los ambientes del primer piso existe un mueble fijo rstico. - Vidrios: se ha utilizado vidrios transparentes simples nacionales. - Pintura: Se ha utilizado pintura lavable corriente. - Cerrajera: Bisagras corrientes, aldabas, cerrojos y candados corrientes. - Instalaciones Sanitarias: cuenta con instalaciones de agua fra y desage. - Instalaciones Elctricas: cuenta con instalaciones elctricas monofsicas, en algunos ambientes empotrada y en otros con los cables visibles. - Instalaciones telefnicas, cuenta con instalacin de telfono. - Otras Instalaciones: no tiene otras instalaciones. 3.11 Estado de conservacin: De acuerdo a las apreciaciones, la edificacin presenta pequeos deterioros debido a su falta de mantenimiento, los deterioros que presenta no compromete la estructura y se presentan por el uso normal del inmueble; por lo que consideramos un estado de conservacin entre regular y bueno en algunos ambientes. 3.12 Servidumbres: El predio materia de Valuacin no cuenta con servidumbres. 3.13 Antigedad de la Construccin: En aplicacin del Artculo II.B.19 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, los peritos han procurado obtener de la Municipalidad Provincial de Chachapoyas la Ficha Catastral del Predio, y una Declaratoria de Autoavalu, correspondiente al ao 1997, en virtud a tales documentos y las versiones del propietario se ha asumido la antigedad de la construccin. 3.14 Inscripcin en los Registros Pblicos : Conforme al Certificado Positivo de Gravamen de la Oficina Registral de Chachapoyas, la inscripcin del Inmueble Jr. Ayacucho N 952 de la Ciudad de Chachapoyas; la inscripcin

corre en el Tomo 12 FS.101 continuada en la partida electrnica N 11000188RPI CHA 3.15 Observaciones: segn el propietario que estuvo presente Seor Cesar Augusto Salvatierra Pizarro, un ambiente ubicado en la primera planta, ingresando al lado derecho ha sido vendido a un tercero y otro ambiente ubicado en la segunda planta ubicado sobre el mismo ambiente tambin pertenece a un tercero, sin embrago asegura desconocer documentos de compra venta. IV. VALUACION IV.1. Valuacin del terreno. Por tratarse de una Valuacin Reglamentaria, para determinar el Valor del Terreno (VT) se ha tomado como base el Valor Arancelario Urbano, que esta vigente en la Municipalidad Provincial de Chachapoyas, para la fecha a la cual esta referida la tasacin; para el presente caso los Valores Arancelarios; comprendido en el lugar del predio es de S/. 127.79 por metro cuadrado, considerando el rea del terreno de 810.20 metros cuadrados que se ha establecido, el valor del terreno es: VT= 810.20 x 127.79. VT= S/. 103,535.45 IV.2. Valuacin de la Edificacin. Para determinar el valor de la edificacin (VE), se ha tenido en cuenta los siguientes factores: - Area techada (AT) del predio. - Valores Unitarios de la Edificacin (VUE), que son los precios oficiales aprobados por el Ministerio de Transportes Comunicaciones Vivienda y Construccin; para el rea geogrfica de la Regin Sierra, en este caso los valores vigentes aprobados mediante Resolucin Ministerial N 49599-MTC/15.04. - Depreciacin: Por su antigedad o estado de conservacin y segn el material de construccin predominante, los peritos de acuerdo al artculo II.B.17 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, referente a los porcentajes para el clculo de la depreciacin por antigedad y estado de conservacin segn el material de construccin predominante para casas habitacin, hemos credo conveniente asumir dos tipos de Construccin por su antigedad y material predominante en su ejecucin, denominando para mejor entendimiento: Predio Antiguo y Predio Nuevo estimando una depreciacin de 45 y 80 %, respectivamente. El valor de la Edificacin (VE) ha sido obtenido deduciendo la depreciacin del valor similar Nuevo (VSN), el mismo que segn los factores indicados procedentemente es el siguiente:

PREDIO ANTIGUO. Primera planta: b.1 Muros y Columnas: Por tratarse de una construccin de adobe se ha adoptado la categora H. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categora E. b.3 Pisos: Cemento pulido sin colorear y entablado corriente categora H. b.4 Puertas y Ventanas: De madera corriente, y ventanas de carpintera metlica, categora F. b.5 Revestimientos: estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categora F. b.6 Baos: Sanitarios bsicos, sin tina, y maylica blanca; el cual se adopta la categora E. b.7 Instalaciones Elctricas y Sanitarias: Corriente monofsica empotradas, agua fra; estas caractersticas le adopta la categora F. Segunda planta: b.1 Muros y Columnas: Por tratarse de una construccin de adobe se ha adoptado la categora H. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categora E. b.3 Pisos: entablado corriente, se adopta la categora H. b.4 Puertas y Ventanas: De madera corriente, y ventanas de carpintera metlica, categora F. b.5 Revestimientos: estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categora F. b.6 Baos: Sanitarios bsicos, sin tina, y maylica blanca; el cual se adopta la categora E. b.7 Instalaciones Elctricas y Sanitarias: Corriente monofsica sin empotradas, agua fra; estas caractersticas le adopta la categora G. PREDIO NUEVO. Primera planta: b.1 Muros y Columnas: de concreto armado, se ha adoptado la categora B. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categora E. b.3 Pisos: entablado con madera corriente, categora H. b.4 Puertas y Ventanas: De madera corriente, y ventanas de carpintera metlica, se adopta la categora F.

b.5 Revestimientos: tarrajeo frotachado y estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categora F. b.6 Baos: Sanitarios bsicos, sin tina y maylica blanca; el cual se adopta la categora E. b.7 Instalaciones Elctricas y Sanitarias: Corriente monofsica empotradas, agua fra; con estas caractersticas le adopta la categora F. Segunda planta: b.1 Muros y Columnas: columnas y vigas de concreto armado, se ha adoptado la categora B. b.2 Techos: Planchas de eternit y calamina sobre estructuras de madera corriente, se adopta categora F. b.3 Pisos: cemento pulido sin colorear, categora H . b.4 Puertas y Ventanas: de madera corriente, y ventanas de carpintera metlica, categora F. b.5 Revestimientos: tarrajeo frotachado y estucado de yeso, pintura lavable, se adopta la categora F. b.6 Baos: Sanitarios bsicos, sin tina, con maylica blanca; el cual se adopta la categora E. b.7 Instalaciones Elctricas y Sanitarias: Corriente monofsica sin empotrar, agua fra; estas caractersticas le adopta la categora G. Con las categoras adoptadas establecemos el Valor Similar Nuevo (VSN); segn los valores establecidos en la Resolucin Ministerial N 495MTC/15.04, por cada uno de los tipos de predios asumidos, segn lo siguiente: PREDIO ANTIGUO: ITEM b.1 b.2 b.3 b.4 b.5 b.6 b.7 CATEGORIA 1era. Planta 2da. Planta H E H F F E F H E H F F E G VALOR UNITARIO/M2 1ra. Planta 2da. Planta 49.99 75.38 14.69 42.89 54.39 14.11 32.41 ----------283.86 49.99 75.38 14.69 42.89 54.39 14.11 25.98 --------277.43

PREDIO NUEVO: ITEM CATEGORIA 1era. Planta 2da. Planta VALOR UNITARIO/M2 1ra. Planta 2da. Planta

b.1 b.2 b.3 b.4 b.5 b.6 b.7

B E H F F E F

B F H F F E G

240.94 75.38 12.46 36.38 38.23 8.74 22.02 ----------275.78

240.94 22.29 12.46 36.38 38.23 7.84 22.02 --------275.78

Considerando el rea construida establecida en cada uno de los predios asumidos y por las planta, obtenemos el Valor Similar Nuevo (VSN). V.S.N.= 264.00 x 275.78 = S/. 72,805.92 Aplicando la depreciacin adoptada de 65 % determinamos el Valor de a Edificacin (VE). V.E. V.E. V VI c) Valor Total del Predio (VTP) VTP VTP = = VT +VE 4,704.00 + 25,482.07 S/.30, 186.07 = = S/. 72,805.92 (1-65 %) 25,482.07

VTP = SON: