Accesiunea imobiliar artificial n Noul Cod civil

Autor Orbu Andreea Accesiunea imobiliar artificial este reglementat n noul cod civil n cartea a III-A Despre bunuri ,titlul II Proprietatea privat,capitolul II Accesiunea , seciunea a 3-a ,art.577- 597. 1.Regula i excepiile instituite prin art. 577 noul Cod civil. Potrivit acestui text (1)Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, denumite n continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Cnd lucrarea este realizat de proprietarul cu materialele sale sau cu materialele altuia ,dreptul de proprietate asupra lucrrii se nate n favoarea proprietarului imobilului din momentul nceperii lucrarii, pe msura realizrii ei, dac prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. Legiuitorul foloseste termenul generic de ,,lucrri pentru a se referi la construcii, plantaii i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil[1], ntre acestea neexistand o diferen de regim juridic n ce priveste dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune. Lucrrile efectuate asupra imobilului de ctre o persoan, proprietar sau nu al imobilului, sunt clasificate dup alte criterii, cum ar fi caracterui durabil al acestora sau caracterui autonom, independent, de sine statator al lucrrii, n raport cu imobilul pe care sunt realizate. Prin proprietarul imobilului, n reglementarea accesiunii n cuprinsul acestei seciuni, ntelegem proprietarul terenului asupra cruia aceste lucrri sunt efectuate. Trebuie remarcat diferena dintre reglementarea anterioar -art.492 C.civ din 1864 care viza ca bun principal numai un imobil teren
1

(proprietarulpmntului) i textul actual,care generalizeaz soluia cu privire la ntreaga categorie a bunurilor imobile(nu numai terenuri ). Alineatul (2) al art. 577 exprim soluia dobndirii dreptului de proprietate de ctre proprietarul bunului principal asupra materialelor altuia cu care este efectuat lucrarea ca efect al ncorporrii acestora, pe msura realizrii lucrrii. La fel ca sub imperiul aplicrii art. 493 C.civ. din 1864, nu este necesar pentru dobndirea dreptului de proprietate n ipoteza analizat ca proprietarul bunului principal s i manifeste voina n sensul c nelege s opereze accesiunea pentru a dobndi dreptul de proprii- asupra lucrrii finalizate sau nu. Menionm c, spre deosebire de alipire - care presupune alturarea a dou bunuri ntre care exist raport de accesorialitate ncorporarea implic stabilirea ntre bunul accesoriu i cel principal a unei legturi materiale mai puternice dect cea care produce alipirea, nemaifiind posibil separarea bunurilor fr ca acestea s fie afectate. 2. Categoriile de lucrri. Conform art. 578 (1) Lucrrile pot fi autonome sau adaugate,cu caracter durabil sau provizoriu. (2) Lucrrile autonome sunt construciile, plantaiile i orice alte lucrri de sine stttor realizate asupra unui imobil. (3) Lucrrile adugate nu au caracter de sine stttor. Ele pot fi: a) necesare, atunci cnd n lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deterloi| b) utile, atunci cnd sporesc valoarea economic a imobilului; c) voluptuare, atunci cnd sunt fcute pentru simpla plcere a celui cal realizat, fr a spori valoarea economic a imobilului.
2

Conform alin. (1) al art. 578 NCC, lucrrile astfel cum sunt definite la art. 577 alin. (1) NCC pot fi: a) autonome sau adugate, criteriul de clasificare innd de relaia material cu bunul principal; sunt plasate n categoria lucrrilor autonome construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil; Iucrri adugate adugate sunt cele necesare, utile i voluptuare, astfel cum sunt caracterizate n alin. (3) lit. a)-c); b) cu caracter durabil sau cu caracter provizoriu, legiuitorul utiliznd n acest caz un criteriu care vizeaz destinaia i durata n timp a lucrrii. De remarcat c din corelarea art. 566 alin. (4), (5) i (8) cu art. 578 alin. (3) NCC pare c legiuitorul a instituit dou categorii de termeni diferii: cheltuieli necesare, i voluptuare, pe de-o parte, respectiv lucrri necesare, utile i voluptuare, pe de alt parte. n realitate, ipotezele se suprapun i ar fi fost util s se fi folosit de ctre legiuitor o terminologie unitar. n fond, lucrrile necesare, utile sau voluptuare sunt rezultatul realizrii unor cheltuieli (ca expresii ale unor valori economice) corespunztor necesare, utile sau voluptuare. Codul nu definete i lucrrile provizorii, fiind necesar n determinarea sferei cuprindere a acestei categorii aplicarea prin analogie a dispoziiilor cuprinse n Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii (republicat n M.Of. din 13 octombrie 2004, cu modificrile i completrile ulterioare) referitoare la construciile cu caracter provizoriu. 3. Prezumiile prevzute n favoarea proprietarului imobilului. Asemntor art. 492 din Codul civil actual, art. 579 din noul Cod civil reglementeaz n favoarea proprietarului imobilului dou prezumptii relative.

Prima se refer la realizarea lucrrii, iar a doua, la proprietatea asupra lucrrii. Astfel, (1) Orice lucrare este prezumat a fi fcut de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa i c este a lui, pn la proba contrar. (2) Proba contrar se poate face cnd s-a constituit un drept de superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege. Articolul 579 alin. (1) NCC red prezumia legal relativ regsit anterior n art. 492 C.civ. din 1864, cu toate cele trei componente ale sale: lucrarea a fost fcut de proprietarul imobilului principal; lucrarea a fost realizat cu cheltuiala proprietarului; proprietarul imobilului principal este i proprietarul lucrrii. Alineatul (2) identific dou ipoteze n care se poate realiza proba contrar prezumiei instituite prin alin. (1): a) titularul unui drept de superficie poate dovedi c este proprietarul construciei; b) proprietarul lucrrii i poate dovedi aceast calitate numai dac proprietarul imobilului principal nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrrii. 4.Realizarea lucrrii cu materialele altuia. n cazul realizrii lucrrii cu materialele altuia,regimul juridic al accesiunii imobiliare artificiale nu difer fa de vechea reglementare.Se remarc aceeai generalizare care a fost generat de nlocuirea referirii la proprietarului pmntului din C.civ anterior cu cea la proprietarul imobilului din textul actual . Art. 580 din noul Cod civil stabilete regimul juridic al unei lucrri realizate de proprietarul imobilului cu materialele altuia. Potrivit acestei dispoziii (1) n cazul n care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul
4

imobilului devine proprietarul lucrrii, neputnd fi obligat la desfiinarea acesteia i nici la restituirea materialelor ntrebuinate. (2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum i la repararea, n condiiile legii, a oricror alte prejudicii cauzate. 5. Lucrrile autonome cu caracter durabil efectuate cu bun-credin asupra imobilului altuia Legiuitorul reglementeaz distinct situaia lucrrilor cu caracter durabil (paragrafele 3 i 4 din seciunea a 2-a, capitolul II din noul Cod civil), de cea a lucrrilor cu caracter provizoriu (art. 588 din noul Cod civil) i prevede un regim juridic difereniat, n funcie de dou criterii majore: caracterul autonom sau adugat al lucrrii i buna sau reaua-credin a autorului lucrrii. Dispoziiile art. 581 alin. (I) din noul Cod civil se refer la lucrrile autonome cu caracter durabil pe care o alt persoan dect proprietarul imobilului (al terenului) le efectueaz asupra imobilului. Astfel, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bun-credin, proprietarul imobilului are dreptul: a) s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii; sau b) s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia; sau c) s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. n completarea soluiilor reglementate anterior de art. 494 alin. (3) C.civ din 1864 pentru determinarea conduitei posibile a proprietarului imobilului principal n relaie cu terul de bun-credin autor al lucrrii, a fost exprimat i cea regsit la lit. b) obligarea (de ctre instan) a autorului lucrrii s cumpere imobilul principal la valoarea sa de circulaie dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. Este vorba despre o ficiune n determinarea valorii preului care presupune identificarea unei valori actuale de circulaie a imobilului (la momentul pronunrii hotrrii judectoreti cum precizeaz art. 595 NCC), iar nu a unei valori anterioare realizrii lucrrii.

Realiznd o corelare necesar cu alin. (3) al art. 584 NCC, rezult c, n ipoteza analizat,opiunea pentru ca proprietarul imobilului s cear instanei obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul nu este condiionat de existena unui anumit raport ntre valoarea imobilului (fr lucrare) i cea a lucrrii. Raportndu-ne la aceast soluie exprimat de art. 581 lit. b) NCC este necesar corelarea cu art. 592 alin. (1) NCC, n care mecanismul realizrii transferului dreptului de proprietate este precizat. Dei autorul lucrrii devine proprietar asupra imobilului fr acordul su, pe baza unei hotrri judectoreti, n realitate, n acest mod, buna sa credin se legitimeaz, prin aceea c abia acum devine proprietarul veritabil al imobilului. Fiind de bun-credin n momentul realizrii lucrrii, fr s cunoasc n vreun fel viciile titlului su de proprietar asupra imobilului, autorul lucrrii nu are cum s refuze intrarea n legalitate, adic dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilului. Imposibilitatea refuzului se explic i prin aceea c este subiectul pasiv al dreptului potestativ al proprietarului imobilului i este inut de o obligaie de supunere, de a suporta exerciiul acestui drept. De aceea, prile nu i pot disputa dect preul la care imobilul va fi cumprat de ctre autorul lucrrii i care nu poate fi dect valoarea de circulaie a imobilului la data pronunrii hotrrii judectoreti. Suplinirea, prin hotrrea judectoreasc, a lipsei consimmntului la nstrinare a autorului lucrrii are loc n temeiul legii, deoarece obligaia de vnzare nu izvorte dintr-o convenie anterioar a prilor sub forma unui antecontract de vnzare-cumprare. Art. 589 din noul Cod civil precizeaz c Ori de cte ori dobndirea dreptului de proprietate, exclusiv sau pe cote-pri, este condiional, potrivit reglementrilor din aceast seciune, de nscrierea n cartea funciar, nscrierea se face n temeiul conveniei prilor, ncheiat n form autentic, sau, dup caz. al hotrrii judectoreti.

Dispoziiile acestui articol indic nu numai nscrisurile n baza crora se poate intabula n cartea funciar dreptul de proprietate asupra lucrrii atunci cnd autorul lucrrii este o alt persoan dect proprietarul imobilului, ci i modalitile n care se produce exercitarea dreptului potestativ al acestuia din urm (ncheierea unei convenii sau recurgerea la instana de judecat). Potrivit reglementrii actuale, exercitarea dreptului de accesiune poate s mbrace mai multe forme, cum ar fi introducerea unei aciuni n evacuare, o notificare prin intermediul executorului judectoresc sau o aciune n revendicare. 6.Repere n aprecierea bunei-credine a autorului lucrrii. Conform art. 586 din noul Cod civil, (1) Autorul lucrrii este de buncredin dac, se ntemeiaz fie pe cuprinsul crii funciare n care, la data realizrii lucrrii, era nscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobndire nesupus nscrierii n cartea funciar, dac, n ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciar i nu a cunoscut, pe nicio alt cale, viciul titlului su. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credin cel care construiete n lipsa sau cu nerespectarea autorizaiilor cerute de lege.(3) Dispoziiile alin. (1) i (2) sunt aplicabile i autorului lucrrii care se ntemeiaz pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, i permite, realiznd o lucrare asupra imobilului altuia, s devin proprietarul acesteia. Buna-credin a autorului lucrrii rezult din convingerea ferm, dar eronat, a acestuia, n momentul realizrii lucrrii, c este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului. Convingerea sa poate rezulta din faptul c dreptul su de proprietate asupra terenului este intabulat n cartea funciar, n toate cazurile n care a dobndit dreptul de proprietate asupra imobilului ntr-o modalitate care reclam n mod necesar ntabularea 7. Lucrrile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credin asupra imobilului altuia. n cazul lucrrilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credin, art. 582 din noul Cod civil dispune: (1) n cazul n care autorul lucrrii
7

autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credin, proprietarul imobilului are dreptul: S cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, cuplata, la alegerea sa, ctre autorul lucrrii, a jumtate din valoarea materialelor i a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau ;S cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea- acesteia; sau S cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. (2) Desfiinarea lucrrii se face, cu respectarea dispoziiilor legale n materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este inut totodat s repare orice prejudicii cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosin. Situaia persoanei care a realizat, cu rea-credin, o lucrare asupra imobilului altuia este reglementat expres iar soluiile sunt parial diferite fa de cele din trecut (cnd rezultau din interpretarea per a contrario a art. 494 C.civ. din 1864). Precizm c, dei nu se menioneaz expres, n cazul exprimrii opiunii pentru desfiinarea lucrrii, proprietarul imobilului are dreptul la repunerea imobilului n situaia anterioar i la obligarea autorului lucrrii la plata de daune interese [elemente expres reglementate n art. 584 alin. (2) lit. b) NCC, n materia lucrrilor adugate utile realizate cu rea-credin]. Singura ipotez comun este cea de la lit. b), celelalte dou lit. a) i c) fiind inedite. Se remarc posibilitatea proprietarului imobilului principal de a solicita i n acest caz instanei ca autorul lucrrii s cumpere imobilul . Trimiterea la dispoziiile legale n materie din alin. (2) vizeaz regimul de autorizare a operaiunii de desfiinare a lucrrii (a se vedea i art. 588 NCC). 8.Obligaia de plat a despgubirii.

Despgubirea va fi datorat doar de ctre proprietarul imobilului care exercit dreptul potestativ de, accesiune i devine proprietar tabular asupra lucrrii. n cazul n care nainte de a-i exercita dreptul su de opiune i de a se ntabula ca proprietar asupra lucrrii proprietarul imobilului nstrineaz dreptul de proprietate asupra imobilului unei alte persoane dect autorului lucrrii, dreptul de opiune se transmite noului proprietar al imobilului. Acestuia i profit faptul material al accesiunii, dreptul potestativ care ia natere din acest fapt: i, ca urmare, i va reveni i obligaia de plat a despgubirii. Despgubirea se va stabili prin hotrre judectoreasc n sarcina proprietarului imobilului, simultan cu recunoaterea dreptului de proprietate asupra lucrrii n favoarea sa. Avnd n vedere efectul relativitii hotrrii judectoreti, despgubirea nu poate fi datorat dect de cel cruia i se recunoate prin hotrre calitatea de proprietar asupra lucrrii. Pn la plata despgubirii, autorul lucrrii de bun-credin beneficiaz de un drept de ipotec legal asupra imobilului. n aceste condiii, obligaia de plat a despgubirii ce i revine proprietarului imobilului constatat prin hotrre judectoreasc este o obligaie civil propriu-zis care nu mai poate avea caracterul unei obligaii propter rem, avnd n vedere c, pentru a se transmite, ea trebuie mai nti s existe, or nu putem vorbi despre existena sa dect n momentul exercitrii opiunii, prin cererea adresat instanei judectoreti de ctre acela care este proprietar actual al imobilului. Ceea ce se transmite prin nstrinarea imobilului nainte de exercitarea opiunii n privina proprietii asupra lucrrii, nu este obligaia propter rem de plat a despgubirii, ci doar dreptul potestativ de accesiune. Mai mult, autorul lucrrii nu are niciun interes s se ndrepte mpotriva noului proprietar deoarece dac obligaia de plat stabilit prin hotrre
9

judectoreasc n favoarea proprietarului anterior nu este executat, autorul lucrrii va da curs dreptului su de ipotec legal. Apoi, noul proprietar va putea invoca n aprarea sa inopozabilitatea hotrrii judectoreti prin care s-a stabilit obligaia de plat a despgubirii. Numai n situaia n care dreptul de proprietate asupra lucrrii se dobndete direct, prin ncorporare i nu este condiionat de nscrierea sa n cartea funciar, vnzarea imobilului transfer i obligaia de plat a despgubirii n patrimoniul noului proprietar. n aceste cazuri, obligaia de plat a despgubirii se transmite propter rem. Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie sunt prevzute n art. 591 din noul Cod civil, conform cruia,, (1) Prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind plata indemnizaiei nu curge ct timp el este lsat de proprietar s dein imobilul. (2) Autorul lucrrii de bun-credin are, n condiiile art. 2382, un drept de ipotec legal asupra imobilului pn la plata indemnizaiei. Am artat c n situaiile n care proprietarul imobilului devine proprietar al lucrrii realizate de o alt persoan asupra imobilului su, acesta din urm trebuie despgubit, n condiiile distinct prevzute de lege, n funcie de buna sau reaua-credin a autorului lucrrii. Prin excepie de la regul, proprietarul imobilului nu datoreaz indemnizaie n cazul lucrrilor adugate voluptuare, soluie prevzut de art. 585 alin. (1) Iit. a) din noul Cod civil. Odat cu naterea, n favoarea proprietarului imobilului, a dreptului de proprietate asupra lucrrii se nate i dreptul de crean al autorului lucrrii asupra indemnizaiei, indiferent c acest moment are loc odat cu ncorporarea materialelor n imobil, aa cum se ntmpl n cazul lucrrilor adugate necesare [art. 583 alin. (1) din noul Cod civil] i n cazul celor utile efectuate cu bun-credin sau prin exercitarea dreptului potestativ de accesiune, n cazul lucrrilor autonome cu caracter durabil sau al celor adugate dac au fost realizate cu rea-credin.

10

n situaia n care dreptul de proprietate asupra lucrrii se dobndete n urma aciunii n instan, ca urmare a exercitrii dreptului potestativ de accesiune, prin hotrrea judectoreasc se stabilete concomitent i dreptul de crean al autorului lucrrii asupra despgubirii. Pn la momentul exercitrii opiunii de ctre proprietarul imobilului, autorul lucrrii este titularul unui drept de crean sub condiie suspensiv asupra indemnizaiei i al unui drept de proprietate sub condiie rezolutorie asupra lucrrii.Condiia este reprezentat de evenimentul incert care const n modul de exercitare a dreptului potestativ de ctre proprietarul imobilului. La data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti care constat cele dou drepturi, se consider mplinit att condiia rezolutorie privind proprietatea autorului lucrrii asupra acesteia, ct i condiia suspensiv privind dreptul su la indemnizaie[2]. Att dreptul de proprietate asupra lucrrii, ct i dreptul de crean asupra despgubirii nu se justific dect n prezena faptului material al accesiunii. Dac autorul lucrrii nelege s desfiineze lucrarea i s ridice materialele de pe teren, dreptul de accesiune i cele dou drepturi derivate din exerciiul acestuia, respectiv dreptul de proprietate asupra lucrrii i dreptul de crean asupra despgubirii, se sting ntruct devin lipsite de obiect. Temeiul naterii dreptului de crean l constituie mbogirea tar just cauz, att n cazul autorului de bun-credin, ct i a celui de rea-credin. Faptul c legiuitorul a prevzut despgubirea parial a celui care a dat dovad de rea-credin la realizarea unei lucrri asupra imobilului altuia nu este de natur s submineze fora principiului, deoarece este echitabil, n egal msur, i sancionarea conduitei autorului lucrrii. Observm c prin prevederile art. 591 din noul Cod civil se instituie o excepie de la regula prevzut n art. 2523 din noul Cod civil, conform cruia Prescripia ncepe s curg de la data cnd titularul dreptului la aciune a cunoscut sau, dup mprejurri, trebuia s cunoasc naterea lui.

11

Chiar dac dreptul de crean al autorului lucrrii se nate la data rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti, prescripia nu ncepe s curg mpotriva sa ct timp proprietarul imobilului l las s dein imobilul. Faptul c proprietarul imobilului i permite s dein imobilul nu poate constitui un motiv de sancionare a pasivitii sale n realizarea dreptului de crean. Dreptul material la aciune al autorului lucrrii este suspendat n toat aceast perioad. Aceast dispoziie reprezint un caz de suspendare a prescripiei extnctive, distinct de cele prevzute expres n art. 2532 din noul Cod civil i care se ncadreaz la punctul 10 al acestui articol, n alte cazuri prevzute de lege. Pn ia plata indemnizaiei, autorul lucrrii are, potrivit art. 591 alin. 2 din noul Cod civil, un drept de ipotec legal asupra imobilului. Legiuitorul instituie acest drept doar n favoarea autorului lucrrii de bun-credin, nu i a celui de rea-credin. Art. 590 din noul Cod civil prevede dreptul autorului lucrrii la ridicarea materialelor, astfel: (l)Pn la data ncheierii conveniei sau a introducerii aciunii de ctre cel ndreptii la nscrierea n cartea funciar, autorul lucrrii i poate ridica materialele. (2) Dac lucrarea a fost efectuat cu reacredin, autorul acesteia va putea fi obligat, dac este cazul, la plata de daune-interese. Dispoziiile art. 590 din noul Cod civil sunt aplicabile doar n situaia n care proprietarul imobilului dobndete dreptul de proprietate asupra lucrrii efectuate de o alt persoan pe imobilul su prin exercitarea pozitiv a dreptului potestativ de accesiune, iar nu n mod direct, prin faptul ncorporrii. n alin. (1) se stabilete, alternativ, termenul limit pn la care autorul lucrrii i poate ridica materialele. Numai dac autorul lucrrii este de rea credin proprietarul poate solicita instanei obligarea acestuia la plata de
12

daune-interese. Valoarea daunelor-interese n acest caz ar putea s fie determinat prin raportare la soluia din art. 582 alin. (1) lit. a) i art. 584 alin. (2) lit. a) NCC: dat fiind faptul c proprietarul dac ar opta pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra construciei ar fi fost obligat s plteasc numai jumtate din valoarea materialelor i a manoperei (sau, dup caz, a sporului de valoare adus imobilului),urmare a ridicrii materialelor el poate solicita jumtate din aceeai valoare. Detentorul precar este asimilat, prin prevederile art. 597 din noul Cod civil, autorului lucrrii de rea-credin. Tratamentul su juridic se explic prin aceea c detentorul precar nu este titularul unui drept real, ci fie al unui drept personal asupra imobilului, fie are calitatea unui simplu tolerat, deinnd imobilul cu ngduina proprietarului. Precaritatea nu i poate conferi detentorului mai multe drepturi dect cele ale unui posesor de rea-credin. n acest caz, dac detentorul realizeaz o lucrare asupra unui imobil pe care l deine cu titlu precar, vor fi aplicabile dispoziiile art. 582 din noul Cod civil referitoare la autorul de rea-credin. 9.Situaia lucrrilor adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia. Regimul juridic diferit aplicabil n cazul lucrrilor adugate fa de cele autonome este justificat de natura acestora. Lucrrile adugate necesare sunt efectuate n scopul de a pstra imobilul n starea n care se afl, de a evita deteriorarea sau pieirea sa. Dup cum rezult i din denumirea lor, efectuarea lor se impune cu necesitate. Potrivit art. 583 din noul Cod civil, n cazul lucrrilor adugate necesare, (1) Proprietarul imobilului dobndete dreptul de proprietate, asupra lucrrii adugate necesare din momentul efecturii acesteia, pltind autorului, cheltuielile rezonabile fcute, de acesta, chiar dac imobilul nu mai exist. (2) n cazul n care lucrarea a fost efectuat cu rea-credin, din suma datorat de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuat cu costurile necesare obinerii acestora.
13

Din cauza opiunii legiuitorului de a folosi dou concepte diferite care exprim, n esen, aceeai situaie juridic n alin. (1) al art. 583 NCC se utilizeaz expresia cheltuieli rezonabile. Cheltuielile rezonabile sunt cheltuielile necesare efectuate de ctre autorul lucrrii necesare pentru realizarea ei. Avnd n vedere caracterizarea lucrrilor necesare din art. 578 alin. (3) lit. a) NCC, nu se poate accepta ca autorul lucrrii necesare s fie ndreptit la o valoare pecuniar mai mic dect cea corespunztoare cheltuielilor fcute pentru lealizarea lucrrii necesare. Prin aceeai raportare la caracterizarea lucrrilor necesare n lipsa crora imobilul principal ar pieri sau s-ar deteriora alin. (2) al art. 583 NCC ar avea aplicabilitate numai n situaia n care reaua-credin a autorului se manifest n relaie cu un ter. 10. Lucrrile adugate utile Articolul 584 reglementeaz lucrrile adugate utile: (1)n cazul n care autorul lucrrii utile este de bun-credin, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrrii din momentul efecturiii acesteia, cu plata, la alegerea sa: a) a valorii materialelor i a manoperei; sau b)a sporului de valoare adus imobilului. (2) n cazul n care autorul lucrrii utile este de rea-credin, proprietarul imobilului are dreptul: a) sa devin proprietarul lucrrii,n funcie de regimul acesteia, cu sau fr nscriere n cartea funciar, dup caz, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie jumtate din sporul de valoare adus imobilului; sau b) s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.

14

(3) n ambele cazuri, cnd valoarea lucrrii este considerabil, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului s l cumpere la valoarea de circulaie pe care imobilul ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. Pentru ipoteza lucrrilor adugate utile, sunt reiterate soluiile din materia accesiunii lucrrilor autonome cu caracter durabil efectuate, dup caz, cu bun-credin sau cu rea-credin. Ca diferene de reglementare, acestea vizeaz urmtoarele aspecte: a) momentul n care proprietarul imobilului devine i proprietarul lucrrilor efectuate de ctre un autor de bun-credin; b) funcie de regimul lucrrii utile realizate de ctre un autor de rea-credin proprietarul imobilului poate deveni i proprietarul lucrrii, cu sau fr nscriere n cartea funciara, c) numai cnd valoarea lucrrii utile, indiferent dac autorul este sau bun-credin, este considerabil (prin raportare la valoarea imobilului) proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului s l cumpere la valoarea de circulaie pe care imobilul ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat [art. 584 alin. (3) NCC] 11. Lucrrile adugate voluptuare Art. 585 reglementeaz lucrrile adugate voluptuare: (1)n cazul lucrrii voluptoare proprietarul imobilului are dreptul: a) s devin proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar i fr obligaie ctre autorul lucrrii;

15

b) s cear obligarea autorului de rea-credin al lucrrii la desfiinarea acesteia cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de dauneinterese. (2) Autorul de bun-credin al lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobiluiui ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar. Existena bunei-credine a persoanei care este autorul unei lucrri adugate voluptuare i d posibilitatea acestuia de a i-o nsui, cu respectarea cumulativ a dou condiii [art. 585 alin. (2) NCC]: a) ridicarea lucrrii s se fac anterior predrii imobilului ctre proprietar, b) autorul lucrrii s readuc imobilul n situaia anterioar; el nu poate fi obligat la plata de daune-interese. , Dac autorul lucrrii este de rea-credin sau este de bun-credina dar nu ia nsuit lucrarea anterior restituirii imobilului, proprietarul acestuia poate deveni proprietarul lucrrii fr nicio obligaie ctre autorul lucrrii. Numai n ipoteza autorului de rea-credint, conform alin. (1) lit. b), proprietarul imobilului poate cere instanei obligarea acestuia la readucerea imobilului n situaia anterioar efecturii lucrrii adugate voluptuare i plata de dauneinterese. Subliniem c expresia readucerea imobilului n situaia anterioar din alin. (1) lit b) este echivalent cu repunerea imobilului n situaia anterioar din art.584 alin. (2) lit. b) NCC. 12.Situaia, lucrrilor realizate parial asupra imobilului autorului.

16

Situaia, n care lucrarea este realizat n parte pe terenul autorului acesteia i n parte pe terenul proprietarului vecin este prevzut pentru prima oar n legislaia noastr, n cadrul art. 587 din noul Cod civil. n absena unei reglementri n Codul civil n vigoare, jurisprudena a soluionat inconsecvent acest caz particular de accesiune imobiliar artificial, fie permind autorului lucrrii de bun-credin s dobndeasc dreptul de proprietate asupra poriunii de teren nclcate prin edificarea construciei, ceea ce echivala cu o veritabil expropriere privat a proprietarului vecin, fie cu obligarea la demolarea prii de construcie realizate pe terenul vecin de ctre constructorul de rea-credin, pe cheltuiala sa, ncercnd o aplicare, prin analogie, a prevederilor art. 492 din Codul civil de la 1864. Soluia recunoaterii unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat, dei mai echitabil, este lipsit de temei legal n Codul civil actual, n lipsa acordului expres al prilor n acest sens. Dispoziiile alin. (1) i (2) din art. 587 din noul Cod civil prevd ns urmtoarele; ,, (1) n cazul lucrrii cu caracter durabil realizate cu bun-credin parial asupra imobilului autorului i parial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urm poate cere nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluznd terenul aferent, n raport cu valoarea contribuiei fiecruia. (2) Dac lucrarea a fost realizat cu rea-credin, proprietarul terenului vecin poate opta ntre a cere ridicarea lucrrii de pe teren cu obligarea autorului acestuia la plata de daune-interese, dac este cazul, i a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de eoproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-prti se va ine seama de valoarea terenului proprietarului vecin i de jumtate din valoarea contribuiei autorului lucrrii.

17

Articolul 587 NCC (ca, de altfel, i cele ce-i succed n cadrul subseciunii 6), n ciuda denumirii subseciunii n care este plasat, nu instituie soluii speciale, derogatorii de la regimul comun aplicabil accesiunii imobiliare artificiale, ci cuprinde o situaie distinct: realizarea unei lucrri cu caracter durabil (autonome, iar nu adugate),autor fiind proprietarul unui imobil aflat n vecintatea unui alt imobil teren, pe care lucrarea este parial edificat. n funcie de buna sau de reaua-credin a autorului lucrrii, proprietarul imobilului teren pe care lucrarea este parial realizat poate: 1. cnd se manifest buna-credin, s cear nscrierea ntr-o nou carte funciar a unui drept de coproprietate al ambilor vecini asupra imobilului rezultat, incluznd terenul uferent, n raport cu valoarea contribuiei fiecruia; 2. dac autorul este de rea-credin, s opteze ntre a cere ridicarea lucrrii de pe teren cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese (i chiar dac nu este expres menionat, cu aducerea terenului n situaia anterioar realizrii lucrrii) i,respectiv a cere nscrierea n cartea funciar a unui drept de coproprietate al vecinilor (caz n care, potrivit art. 587 alin. (2) teza final NCC, la stabilirea cotelor-pri se va ine seama de valoarea terenului proprietarului vecin i de jumtate din valoarea contribuiei autorului lucrrii]. Ca regul, stabilirea valorii contribuiei la imobilul rezultat i a cotelor pri din dreptul de proprietate se realizeaz prin acordul dintre proprietarii terenurilor vecine.Dac prile nu se neleg, se pot adresa instanei pentru determinarea celor dou elemente [art. 587 alin. (3) NCC]. 13.Regimul juridic al lucrrilor provizorii Conform art. 588 din noul Cod civil, Cnd lucrarea are caracter provizoriu, n absena unei nelegeri contrare, autorul ei va fi obligat s o desfiineze, cu respectarea dispoziiilor legale n materie, i, dac este de rea-credin, s

18

plteasc despgubiri pentru prejudiciile cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosin . Spre deosebire de regimul juridic aplicabil lucrrilor cu caracter durabil, atunci cnd lucrrile au caracter provizoriu, proprietarul imobilului poate cere desfiinarea lucrrii nu numai n situaia n care autorul lucrrii este reacredin, ci i atunci cnd este de bun-credin. Legiuitorul a optat pentru o reglementare supletiv a regimului lucrrilor provizorii indiferent dac sunt autonome sau adugate: dac proprietarii imobilului i autorul lucrrii nu realizeaz un acord cu privire la lucrare, acestuia i revine obligaia de a o desfiina. Dac autorul lucrrii este de rea-credin, el poate fi obligat s plteasc despgubiri pentru prejudiciile cauzate (determinate, n principal, de lipsa de folosin). Indiferent de calificarea autorului, acesta poate fi obligat -chiar dac textul tace -i la repunerea imobilului n starea iniial.

19