HABILITACIONES URBANAS

DERECHO URBANISTICO

Normativa aplicable
- Ley N 29090, modificada por las Leyes N 29300, N 29476 y N 29566. - D.S. N 024-2008-VIVIENDA, modificado por el D.S. N 003-2010-VIVIENDA. - D.S. N 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Nacional de Edificaciones. - Ley Orgnica de Municipalidades N 27972. - Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolucin N 339-2008SUNARP/SN.

Definicin de habilitacin urbana

Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones.
Art. 3 Ley 29090

Entidad competente para aprobar las HU

Las municipalidades distritales en el mbito de su jurisdiccin, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el mbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley 29090. Todos los procedimientos establecidos en la Ley 29090, estn sujetos a silencio administrativo positivo.
Segn modificacin efectuada por Ley 29476.

Legitimados para tramitar una habilitacin urbana

Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectacin en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de habilitacin urbana sobre un predio.
Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

Jurisprudencia registral
Intervencin de copropietarios en habilitacin urbana
Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana importa la modificacin de la apariencia fsica de un inmueble, se requiere la intervencin de todos los copropietarios conforme al inciso 1 del artculo 971 del Cdigo Civil que exige unanimidad para introducir modificaciones en el bien comn. No se requiere la intervencin de todos los copropietarios de un predio cuando los copropietarios no intervinientes adquirieron sus cuotas alcuotas referidas a un rea especfica de la habilitacin urbana no inscrita.
Resolucin N 787-2010-SUNARP-TR-L.

Actos inscribibles
1. Independizacin o parcelacin de predios rsticos para habilitaciones urbanas Planeamiento integral. 2. Documentos previos.

3. Proyecto de habilitacin urbana (licencia de habilitacin urbana).

4. Recepcin de obras de habilitacin urbana.

Independizacin de predios rsticos

- Proceso de divisin de un predio rstico para destinar las porciones resultantes a una habilitacin urbana. - El ttulo que da mrito a su inscripcin es el FUHU y su anexo E, con el nmero de resolucin de autorizacin, conjuntamente con los documentos tcnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28 modificado del
Reglamento de la Ley 29090.

- La inscripcin del planeamiento integral no es un acto previo para la inscripcin de la independizacin; sin embargo, deber dejarse constancia que no se solicit su inscripcin. Art. 44 RIRP

Documentos previos
Regulan el diseo o las condiciones tcnicas que afectarn el proceso de habilitacin urbana o de edificacin de un predio y que, por tanto, es necesario recabar o tramitar ante una entidad, con anterioridad al trmite de licencias de habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Efectos de la inscripcin de los documentos previos

Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud del propietario, cualquiera de los documentos establecidos en el presente artculo, para su respectiva publicidad. El contenido del asiento de inscripcin debe resaltar las condiciones establecidas para el aprovechamiento del predio, por lo que ste ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificacin y Vas

Es el documento emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito de sus respectivas jurisdicciones, que contiene los parmetros de diseo que regulan el proceso de habilitacin urbana de un predio.
Art. 14.1 Ley 29090

Antecedente en la jurisprudencia registral

La zonificacin no constituye un acto inscribible La zonificacin a la que est sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitacin al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicacin de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.
Res. N 670-2006-SUNARP-TR-L

Certificado de Factibilidad de Servicios

Es el documento emitido por las entidades prestadoras de servicios, que contiene: a. Las condiciones tcnicas bajo las cuales se otorgar el servicio, precisando las obras e instalaciones de infraestructura pblica que debern efectuar las empresas prestadoras. b. El plazo en que podr accederse al servicio. c. La fecha de emisin. d. Fecha de vigencia.
Art. 14.3 Ley 29090

Anotacin preventiva de documentos previos

El Certificado de Zonificacin y Vas y los certificados de Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a solicitud del propietario, en el rubro b) de la partida registral del predio, en forma previa a la inscripcin de la habilitacin urbana y siempre que se encuentren vigentes. El plazo de vigencia del asiento ser el del certificado.
Art. 31A del RIRP

Etapas del procedimiento administrativo de habilitacin urbana

a) Aprobacin del Proyecto o licencia de habilitacin. b) Recepcin de las Obras.

Art. 16 Reglamento Ley 29090

Modalidades de aprobacin de habilitacin

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables. Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones tcnicas. Modalidad D: aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las obras preliminares. La municipalidad cuenta con un plazo de 20 das para verificar el expediente, la idoneidad y correcta ejecucin del proyecto. Despus de la verificacin sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de proyectos por revisores urbanos o comisiones tcnicas

1. Revisores urbanos: El cargo de presentacin del expediente ante la municipalidad constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, pudindose a partir de este momento iniciar las obras. 2. Comisiones tcnicas: La municipalidad convocar a la comisin en el plazo de 5 das tiles; la comisin tendr 40 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de comisin tcnica

La municipalidad convocar a la comisin en el plazo mximo de 5 das tiles; la comisin tendr 40 das tiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Inscripcin registral de la primera etapa de la H.U.

La inscripcin en Registros Pblicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizar nicamente con la recepcin de obras, a excepcin de las habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica y la preindependizacin. Sin embargo, el proyecto de habilitacin urbana aprobado por la municipalidad podr ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.
Art. 10, lt. prrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Anotacin preventiva de la licencia de habilitacin urbana

- Habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier modalidad, bajo responsabilidad del promotor.
- Ha quedado modificado el artculo 31C del RIRP, que recoga el anterior texto del artculo 10 de la Ley 29090 segn el cual solamente era registrable la HU aprobada por la modalidad B y la C con revisores urbanos.

Ttulo que sustenta la anotacin preventiva de la licencia

A) Modalidad B: Resolucin municipal que aprueba la licencia definitiva. Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU debidamente sellado y con N de expediente asignado, el anexo D con el sello de pago de la autoliquidacin y comprobante de pago. Modalidad C - Comisin tcnica y Modalidad D: FUHU debidamente sellado y con N de expediente asignado, comprobante de pago del derecho respectivo.

Ttulo que sustenta la anotacin preventiva de la licencia

B) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin presentados ante la Municipalidad respectiva. C) Memoria descriptiva.

Se regula prevalencia del plano. Se permite presentacin de copia digital de planos y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 003-2010-VIVIENDA

Ttulo que sustenta la anotacin preventiva de la licencia por silencio administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la licencia de habilitacin urbana presentado ante la municipalidad. B) Documentos descriptiva). tcnicos (planos y memoria

C) Cargo de recepcin de la D.J. del propietario presentada ante la municipalidad en el sentido que oper el silencio administrativo positivo.

Ley del Silencio Administrativo Positivo N 29060

Art. 2.- Aprobacin automtica Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio administrativo positivo, se considerarn automticamente aprobados si, vencido el plazo establecido o mximo, la entidad no hubiera emitido el pronunciamiento correspondiente, no siendo necesario expedirse pronunciamiento o documento alguno para que el administrado pueda hacer efectivo su derecho (...). Art. 3.- Aprobacin del procedimiento No obstante (art. 2), los administrados podrn presentar una D.J. ante la propia entidad que configur dicha aprobacin ficta, con la finalidad de hacer valer el derecho conferido ante la misma o terceras entidades (...) constituyendo el cargo de recepcin de dicho documento, prueba suficiente de la resolucin aprobatoria ficta de la solicitud o trmite (...) puede remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos efectos.

Ley del Procedimiento Administrativo General

Art. 188.Efectos del Silencio Administrativo 188.1. Los procedimientos administrativos sujetos a silencio administrativo positivo quedarn automticamente aprobados en los trminos en que fueron solicitados si transcurrido el plazo establecido o mximo, al que se adicionar el plazo mximo sealado en el numeral 24.1 del artculo 24 de la presente Ley*, la entidad no hubiere notificado el pronunciamiento respectivo. La declaracin jurada a la que se refiere el artculo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria para ejercer el derecho resultante del SAP ante la misma entidad.

* Reforma segn D.Leg. N 1029

Contenido del asiento de anotacin preventiva de la licencia

A) Nmero asignado al expediente y fecha de recepcin, o nmero de resolucin, de ser el caso. B) Cuadro general de distribucin de reas (rea total de predio habilitado, rea til, cantidad de lotes, rea de aportes, rea de compensacin si hubiere, rea total de vas pblicas + datos relevantes). C) De ser el caso, autorizacin de venta garantizada
Se prev caducidad de anotacin vencimiento de vigencia de licencia.
Art. 31E RIRP

al

Preindependizacin
- Se extender sobre la base de planos de

trazado y lotizacin y memoria descriptiva. - Puede presentarse documento privado simple con la descripcin de cada lote. - Se regula prevalencia del plano. - Se precisa que la caducidad comprende a las partidas preindependizadas* y a las anotaciones preventivas al caducar la anotacin del proyecto. * Efecto: cierre
Art. 31F RIRP

Compraventa garantizada
Se anotarn en la partida preindependizada: - Compraventa garantizada - Cesin de posicin contractual La inscripcin definitiva se efecta con inscripcin de la recepcin de obras.
Art. 31G RIRP

Inscripcin de la recepcin de obras

El FUHU con la recepcin de obras de habilitacin urbana, el plano de replanteo de trazado y lotizacin, la memoria descriptiva y la resolucin de recepcin de obras, debidamente sellados por la municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mrito a la inscripcin registral de la habilitacin urbana y a la inscripcin individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.
Art. 20 Ley 29090

Ttulo inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepcin de obras. B) Resolucin de recepcin de obras. C) Plano de replanteo de trazado y lotizacin + memoria descriptiva. - Si el proyecto no sufri modificaciones, no se requerir plano de replanteo, sino de trazado y lotizacin. - Si no se anot la licencia: Plano de trazado y lotizacin + memoria + Plano de ubicacin y localizacin presentado para obtencin de licencia.
Art. 31H RIRP

Ttulo inscribible de recepcin de obras por silencio administrativo positivo

A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepcin de obras presentado ante la municipalidad. B) Documentos tcnicos (planos y memoria descriptiva). C) Cargo de recepcin de la declaracin jurada del propietario presentada a la municipalidad en el sentido que oper el silencio administrativo positivo.
Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepcin de obras

A) Nmero y fecha de la resolucin municipal que aprueba la recepcin de las obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicar la fecha de presentacin del expediente a la municipalidad y la D.J. (Ley 29060). B) Cuadro general de distribucin de reas: rea del predio habilitado, rea til, cantidad de lotes, rea de aportes, rea de compensacin, rea de vas pblicas, etc. Se independizarn lotes o se convertirn en definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP

Modificacin de lotes preindependizados y transferidos 1. Cuando en Recepcin de Obras se vare el rea, linderos y medidas de lotes transferidos: Registrador inscribir las modificaciones en las partidas respectivas. 2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado excluidos, se requerir el previo consentimiento* de titulares de dichos lotes. 3. Cumplido el requisito, se cerrarn partidas de lotes excluidos. Art. 31J RIRP.

* Instrumento pblico (= transferencia)

Jurisprudencia registral
Rectificacin en mrito al plano de replanteo de ejecucin de obras de una habilitacin urbana El plano de replanteo correspondiente a la ejecucin de obras de una habilitacin urbana que forma parte del ttulo archivado, tiene mrito suficiente para proceder a la rectificacin de un asiento registral por constituir un documento que fundamenta directa e inmediatamente la inscripcin de la recepcin de obras de una habilitacin urbana.
Resolucin N 158-2010-SUNARP-TR-L

Reglas para identificacin de lotes modificados

1. Variacin de los lotes puede ser verificada por el Registrador. 2. Variacin de los lotes puede requerir informe del rea de Catastro. 3. Cuando el rea de Catastro no pueda identificar los lotes: se requerir modificar o aclarar ttulo* que dio lugar a la anotacin de la transferencia. * Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP

Recepcin parcial de obras

Cuando se apruebe la recepcin parcial de obras, se independizar el rea recepcionada, quedando en la partida matriz el rea pendiente de ejecucin. Si existen aportes pendientes de efectuar en la etapa recepcionada, se extender un asiento en el rubro d) de la partida matriz, haciendo constar esta circunstancia. Constituye acto previo la inscripcin del planeamiento integral en la partida matriz.
Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP

Regularizacin de habilitaciones urbanas ejecutadas

Presupuestos: Solo podrn regularizarse HU ejecutadas hasta el 25/9/2007, acreditadas mediante documento de fecha cierta. Puede estar referida a la aprobacin del proyecto o a la recepcin de obras. La municipalidad denegar la solicitud de regularizacin si se incumple la zonificacin y diseo de vas. Se aprueba mediante resolucin municipal.
Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento

Ttulo inscribible para la regularizacin conforme al RIRP

Resolucin municipal que aprueba el proyecto o la recepcin de obras. Planos de ubicacin, localizacin y de trazado y lotizacin. Memoria descriptiva.
Art. 31 RIRP

Habilitaciones urbanas de oficio

Presupuesto: Predios registrados como rsticos pero que se encuentran ubicados en zonas urbanas consolidadas, con edificaciones y servicios pblicos. * Las municipalidades debern identificarlos y emitir de oficio la resolucin que lo declare de naturaleza urbana. La inscripcin en el Registro ser gestionada por el propietario.
Art. 24 de la Ley.

Ttulo inscribible conforme al RIRP

- Si la habilitacin urbana comprende el ntegro del predio inscrito: es suficiente la resolucin municipal. - Si el predio habilitado forma parte de otro de mayor extensin: Adems de la resolucin, se requiere, plano perimtrico del rea habilitada y de la remanente, memoria descriptiva cuando los datos relativos al rea, linderos y medidas perimtricas no consten en el plano. - Se independizar el rea habilitada.
Art. 31-O RIRP

Jurisprudencia registral
Inaplicacin del silencio administrativo postivo a una habilitacin urbana de oficio A las habilitaciones urbanas de oficio a que se refiere el artculo 24 de la Ley 29090, por tratarse de una declaracin de la administracin que nace de oficio y no como consecuencia de una solicitud de parte, no le es de aplicacin el silencio administrativo positivo.
Resolucin N 174-2010-SUNARP-TR-A

Compensacin de reas
Es la permuta de reas que realizan los propietarios de predios colindantes con la finalidad de completar el diseo del proyecto de habilitacin urbana. No constituye acto previo para la inscripcin de la aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras, cuando la compensacin de reas es futura. En este caso, se suspender la inscripcin de los lotes que se encuentran fuera del permetro del predio registral. Inscrita la compensacin, los lotes se integran a la habilitacin si fueron considerados dentro del rea til.
Art. 31M RIRP

Jurisprudencia registral
Compensacin de reas en habilitaciones urbanas No constituye un acto previo para la inscripcin de la compensacin de reas en habilitaciones urbanas, la inscripcin del proyecto de habilitacin urbana o de la recepcin de obras a fin de incorporar dentro de la lotizacin a las porciones compensadas. En tal sentido, como acto posterior deber registrarse la modificacin de la habilitacin urbana a fin de integrar los lotes ya completos como consecuencia de la compensacin registrada, siendo que en dicho ttulo deber precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes completos como consecuencia de la compensacin y el rea til de la urbanizacin.
Resolucin N 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda con bienes comunes

1. Inscripcin de la recepcin de obras o la aprobacin del proyecto. 2. Conjuntamente, debe inscribirse el reglamento interno. No constituye acto previo la inscripcin de la declaratoria de fbrica.
Art. 31N RIRP

Habilitaciones urbanas aprobadas con anterioridad

La inscripcin de la habilitacin urbana y de la declaratoria de fbrica se efectuar en mrito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobacin o declaracin.

Dcima disposicin transitoria RIRP.

Replanteo de urbanizacin o reurbanizacin

Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se denomina reurbanizacin al replanteo de una urbanizacin o lotizacin que conlleve la recomposicin de la trama urbana existente mediante la reubicacin o redimensionamiento de las vas y la acumulacin y subdivisin de lotes. Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la reurbanizacin est sujeta a los trmites correspondientes a una habilitacin urbana, razn por la que el ttulo en mrito al cual se inscribir este acto, ser la resolucin municipal que la aprueba, acompaada de los planos y memorias descriptivas correspondientes.
Resolucin N 824-2010-SUNARP-TR-L