TRIBUNAL REGISTRAL

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1 3 SET. 2013
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REGISTRO ACTO (5) SUMILLA

NANCY GLADYS CHVEZ CORDERO N 542692 del 10/6/2013. H.TD. N 2013-001082-Z.R.NIXlCERC.L1MA 41712013. Predios de Lima. Adecuacin y Eleccin de Junta Directiva.

del

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS "Excepcionalmente pueden convocar a sesin de junta de propietarios, los propietarios que representen al menos el 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefala ausencia definitiva del designado pare ello".

1.

ACTO CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

DOCUMENTACiN

Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la eleccin de la Junta Directiva de propietarios y la adecuacin del reglamento Interno del Edificio Metropolitano ubicado en el Jr. Horacio Urteaga N" 534 del Campo de Marte del distrito de Jess Mara, registrado en la partida N 07031552 del Registro de Predios de Lima. A tal efecto, se presentan los siguientes documentos: Copia certificada por la notaria de Lima, Ljubica Nada Sekula Delgado del acta de asamblea general extraordinaria del 18/10/2012 Y del 3/10/2012. Declaracin jurada relativa a la convocatoria de la asamblea general del 18/10/2012, con.firma certificada por notario de Lima, J. F. Gutirrez Miraval el 6/2/2013. Declaracin jurada relativa a la convocatoria de la asamblea general del 3/10/2012, con firma certificada por notario de Lima, J. F Gutirrez Miraval . el 6/2/2013. La Adecuacin del Reglamento Interno del Edificio Metropolitano, suscrito por Ruderico Valdivia Fuentes, con firrna certificada' por el Notario de Lima, J. F. Gutirrez Miraval el 14/12/2012. Copia certificada por el notario de Lima, Donato Hernn Carpio Vlez, de la carta N" 765-2012-MDJM-GDUyA-SGCUyC del 5/10/2012, suscrita por la subgerente de la Subgerencia de Control Urbano y Catastro de la Municipalidad de Jess Mara, Haydeliz Esquive!. DECISiN IMPUGNADA La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lirna, Jenny Ivonne Valencia Vargas, deneg la inscripcin formulando la siguiente tacha sustantiva:

11.

PARA MEJOR RESOLVER SE HA REENUMERADO LA TACHA FORMULADA "De conformidad con el Articulo 42 del T.U. O. del Reglamento General de los Registros Pblicos, se formula contra la presente solicitud de la inscripcin la correspondiente Tacha Sustantiva, por existir defecto insubsanable que afecta la validez del Titulo en atencin a los siguientes fundamentos: 1.- Seala el primer prrafo del Articulo 2011 del Cdigo Civil (1984), que los Registradores Pblicos, califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otorgantes y la validez. del acto, por lo que resulta de ellos, sus antecedentes y de los asientos que obran en las partidas registra les. - En complemento del prrafo anterior, los literales c) y d) del articulo 32 del ;. U. O. del Reglamento General de los Registros Pblicos, precisa que el Registrador al calificar y evaluar los titulas ingresados para su inscripcin, deber: "(..) Verificar la validez del acto. o contrato (..)" As como "Comprobar que el acto o derecho inscribible, as como los documentos que conforman el Titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos esiablecidos en dichas normas". Finalmente el Artculo V del Titulo Preliminar del Reglamento antes citado; precisa que "Los Registradores califican la legalidad del Ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del Ttulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en aquel, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin". Mediante el presente titulo se solicita la inscripcin de la Adecuacin de . Reglamento Interno a la Ley W 27157, Constitucin de la Junta de Propietarios y Eleccin de Junta Directiva, por lo que corresponde verificar que dichos actos materia de rogatoria se hayan' dado conforme a los requisitos contemplados en la normatividad vigente, no obstante, se ha verificado que se adjunta entre otros documentos copia certificada del Acta de Junta de Propietarios de fecha 03/10/2012 donde se aprueba la designacin del seor RUDERICO VALDIVIA FUENTES a fin de que en calidad de representante de la Junta de Propietarios se encargue de convocar a sesin a fin de tratar la Adecuacin del Reglamento Interno y la Eleccin de la Junta Directiva, la misma que se efectu en junta de fecha 18/10/2012, siendo aquel acto de designacin de representante para convocar a una sesin, ineficaz, en tanto que fluye del - Ttulo Archivado N 11008 del 28/11/1969, donde obra el Reglamento Interno inscrito en su articulo 27 que los legitimados a efectuar la convocatoria son el Presidente o cuando lo pidan por escrito propietarios que representen al menos el 25% del total de las participaciones en los bienes comunes (..) ", supuesto que no se ha cumplido, siendo el Reglamento Interno el conjunto de normas que determinan la estructura interna del Rgimen, que seala sus fines y regula sus relaciones entre los propietarios, as como establece normas. imperativas de fiel cumplimiento, disposicin que guarda armonia con lo dispuesto en el arto 8r del Nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, por lo que toda convocatoria que no se haya efectuado con dicha formalidad prevista deviene en invlida y consecuentemente los acuerdos adoptados objeto de aquella convocatoria no podran surtir efecto jurdico alguno, constituyendo dicho acto, uno que deviene en insubsanable.

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As tambn obra nscrito mediante Ttulo Archivado W 442 de fecha. 25/03/1980, una adaptacin de aquel Reglamento, este ltimo a la Ley de Propiedad Horizontal W 22112, que qued derogada por la Tercera Disposicin Final de la Ley W 27157, por lo que a efectos de la acreditacin de la convocatoria se tendr a lo dispuesto por el Reglamento Inscrito, por la Ley W 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. W 035-2006VIVIENDA, Y concordante con aquello lo descrito en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Normatividad v!gente). A mayor abundamiento qued establecido mediante Pleno LXXX del TR. del 15 y 16 de Diciembre del 2011, que la convocatoria a junta de propietarios, solamente puede ser efectuada por el Presidente o por e! designado en el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos el 25% del total de los porcentajes de participacin en los bienes comunes, cuando se acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello." Por lo que estando a las normas sealadas y el antecedente registral (su propio Reglamento), corresponde acreditar la convocatoria, en el presente caso a titulares registrales que representen dicho porcentaje, dada la comprobada acefala. Sn perjuicio a lo expuesto se procede a calificar integralmente la documentacin anexa al presente ttulo encontrando adems los siguientes defectos: TITULO PENDIENTE: 2.- Verificado los antecedentes que obran en .el Registro se advierte la existencia de un ttulo pendiente que fuera objeto de .TACHA SUSTANTIVA por quien suscribe y cuyo asiento de presentacin se encuentra vigente hasta el 24/06/2013, constituyendo lo expresado un obstculo adems a la inscripcin de los acuerdos adoptados en el Acta puesta a calificacin. Debiendo en todo caso formular desistimiento total de la rogatoria a fin d dar por concluido el Procedimiento Registral respecto de dicho ttulo. De conformidad con el del Reglamento General de los Registros

ru.o.

DE LA CONVOCA TORIA: 3.- Deber acreditar la misma a fin de dar por vlidos los acuerdos adoptados en junta, con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno, esto es, los cargos de recepcin de los propietarios con dominio. inscrito a la fecha de la sesin con la anticipacin prevista para su respectiva evaluacin donde consten los datos que permitan verificar que se ha cumplido conforme a las disposiciones anteriormente acotadas. En su defecto anexar Declaracin Jurada suscrita por Propietarios que representen cuando menos el 25% con firmas certificadas notarialmente en el sentido que exprese que se ha convocado a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificacin, reproduciendo los trminos de la convocatoria a fin. de corroborar con lo descrito en el Acta. DEL ACTA DE SESiN DE FECHA 18/10/2012: 4.- De la relacin de asistentes se advierte que no consta la representatividad de doa Mara Noriega Ponce para actuar en nombre de su copropietario en dicha sesin. DE LA ADECUACiN DEL REGLAMENTO INTERNO:

5. - Se observan las siguientes disposiciones:

Art. 3._ Srvase describir las reas que forman parte de las secciones de propiedad exclusiva, as como el uso que se le atribuye. De conformidad con el arto 15~0 inc a) del D.S. W 035-2006-VIVIENDA (TUO. del Reglamento de la Ley W 27157). Art. 6. - Los porcentajes descritos para las Unidades Estacionamiento 12, ~'1> :?("' 13,21, 22, 23 Y Optas. 301, 604, 701, discrepa de los sealados en Acta de' ~. ,'1>:,,'" d.. Junta de Propietarios y del antecedente inscrito. Deber tener en cuenta 'c ~ que de Modificar los porcentajes, esto implica que se adopte no solamente /, '";-:"c,'J'j:/' el acuerdo de Adecuacin de Reglamento Interno, sino el de su Modificacin, acuerdo que no ha sido objeto aparentemente de la convocatoria, ni de la sesin. Tngase en cuenta que los efectos de los asientos registra les se retrotraen a la fecha del asiento de presentacin, por lo que de modificar cualquier acuerdo importa la modificacin de la rogatoria inicial y conforme al Principio consagrado en el arto IX del Titulo Preliminar del TUO del R.GRP dicho acuerdo debe preexistir a la fecha del asiento de presentacin.

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- Asimismo la suma de los porcentajes consignados en el artculo materi de observacin deben dar como resultado el1 00% exigible. DE LA ELECCIN DE LA JUNTA DIRECTIVA: 6.- Se aprueba la designacin de la Junta Directiva compuesta entre otros cargos por Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y Secretario: Julio Escobar Vega; sin embargo de los antecedentes registrales corre el. dominio inscrito a favor de EMMA JESS PICON GURT VIUDA DE RA VELLI Y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA Sirvase aclarar a fin de evitar futuras inexactitudes registrales. . - Por lo expuesto en los numerales 1, 2, 3 Y 4 se procede a extender la TACHA SUSTANTIVA, disponiendo la devolucin de la documentacin presentada. BASE LEGAL.- Artculos 8, 32, 33, 42, Y normas conexas del TUO. del Reglamento General de los Registros Pblicos (Principio de Rogacin y Titulacin Autntica y Legalidad); Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios." 111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiN La apelante fundamenta su recurso en los siguientes trminos: En el punto 1 la registradora cuestiona la validez de la asamblea extraordinaria 3/10/2012 en la que se designa a Ruderico Valdivia Fuentes. como representante para llamar a realizar una adecuacin de reglamento interno y eleccin de Junta directiva, por cuanto considera que dicha designacin es ineficaz de la conclusin que arriba una vez revisado el titulo archivado 11008 del 28/11/1969 donde se encuentra inscrito el Reglamento Interno, citando el Art. 27. En la tacha, la registradora ha citado una parte del citado articulo 27; sin embargo, no ha tomado en cuenta todo el artculo en cuestin, por cuanto en caso de urgencia la podr convocar el administrador.

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Que tanto la Ley N 27157 Y el precedente adoptado en el Pleno LXXX del T.R. del 15 y 16 diciembre del 2011, sealan claramente que la convocatoria a junta de propietarios, solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Por ello en todas las normas legales en que se sustenta, da un valor de legalidad al reglamento inscrito, y en el presente caso en ste se seala claramente que las convocatorias tambin la podr realizar el administrador en caso de urgencia. A fin de acreditar que el administrador convoc la primera asamblea extraordinaria, adjuntamos declaracin Jurada de la administradora vigente a la fecha de la convocatoria del Edificio Metropolitana. Teniendo este documento todo el valor legal, responsabilidad y sanciones que da una declaracin jurada, no debiendo dudar de dicho documento pues la Ley le da las atribuciones de legalidad. Asimismo, a fin de probar la realidad extra-registral y que la seora. administradora se encuentra facultada para realizarla hemos adjuntado un documento en el cual la Municipalidad de Jess Mara reconoce a la administradora en cuestin, y a la referida fecha era notificada como responsable del Edificio Residencial Metropolitana de todo tipo de actos administrativos con dicha Municipalidad. En el segundo punto solicita el desistimiento de una presentacin anterior, siendo que a la fecha ya se encuentra vencido. En el tercer punto, solicita la declaracin jurada del 25% de propietarios, siendo que en virtud de lo normado en el. reglamento interno inscrito se ha 3djuntado la Declaracin Jurada de la Administradora. . En relacin al punto 4, solicita la representativa a Mara Noriega Ponce para actuar en representacin de su copropietaria. Al respecto, de conformidad con el artculo 979 del Cdigo Civil, seala que los copropietarios tienen derecho a reivindicar y defender el bien comn, concordante con los artculos 923 y 937 del mismo cuerpo legal. En el punto 5 de la tacha, sobre la adecuacin del Reglamento Interno, seala que no se ha puesto las reas y uso de las reas exclusivas. Hemos expresado en la adecuacin del Reglamento en el artculo 4, que en la presente adecuacin no estamos modificando nada puesto que sealamos que las reas se encuentran inscritas en el asiento 8 del Tomo 2157 de foja 045 del Registro de Predios. Que, en relacin a los porcentajes descritos para. las unidades de los Estacionamientos 12, 13, 21 Y otros Departamentos que nombra la Registradora seala que discrepa con los antecedentes registrales. Dicha acotacin es errnea, puesto que en nuestra adecuacin del Reglamento Interno en el artculo 6 hemos sealado claramente que :"(...) los porcentajes de participacin de los propietarios en las reas y los bienes comunes, se deja constancia que no se ha modificado los porcentajes comunes ya inscritos y se mantendrn (... ) Que la informacin sealada en el articulo 6, se ha adquirido de la publicidad formal sealada en el asiento 7 del Tomo 2157 de fojas 041, as como de las partidas electrnicas W 40634592, 40633251, 40526412 del Registro de Predios, en defensa del principio de legitimidad sealado en el .

articulo VII del Titulo preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos. En caso existiera un error en la informacin vertida en las partidas registra les mencionadas, previamente la institucin deber hacer la respectiva rectificacin de oficio, sin dejar de lado que volvemos a repetir' . "''''' I que en el articulo 6 de la adecuacin del reglamento Interno se seala :1 claramente que no se ha pretendido modificar porcentajes por ningn ",,~'b ~"motivo, y se respetarn los ya inscritos. .

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,,~~En el punto 6, en relacin a la Eleccin de la Junta Directiva, seala la s~/ Registradora la omisin del segundo nombre de la Administradora y el Secretario. Siendo que en el mismo acta consta los nombres completos de los directivos elegidos, mxime si en la partida registral W 40696148 figura el nombre completo de la seora EMMA JESS PICN GURT VIUDA DE; RAVELLI con DNI N 07210901, Y el seor JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA con DNI N 09460831 inscrito en el Departamento 202 del mismo edificio, siendo este requisito indispensable para ser miembro de la Junta Directiva. Asimismo, debe ser aplicado el precedente registral sobre la IDENTIFICACiN DE LA PERSONA. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El/ate 5 de la manzana 20 de la Urb. Santa Beatriz, ubicado en el distrito de Jess Mara, departamento y provincia de Lima, se .encuentra inscrito en el tomo 534 a fojas 437 y contina en la partida electrnica W 07031552 del Registro de Predios de Lima. El referido predio cuenta con un rea de 2,082 m2. Sobre el referido predio, los propietarios la Asociacin Pro Vivienda de Empresas Unidas han construido un edificio de 8 pisos, stanos y azotea, constituido por dos blocks (Edificio Metropolitana); declarando su fbrica y reglamento interno en el asiento 6 del referido tomo. En el asiento 7 de fojas 41 del tomo 2157 se ha constituido un Reglament Interno del predio en referercia, bajo lo dispuesto por la Ley W 10726. En el asiento 8 consta que, con posterioridad a las independizaciones de las unidades inmobiliarias construidas en el edificio submateria, ha quedado inscrito en esta partida las reas comunes. En el asiento 41 consta que la Junta de Propietarios del Edificio. Metropolitana ha constituido una Asociacin y un Reglamento de Propiedad Horizontal. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Walter Juan Poma Morales. De lo expuesto y del anlisis de/ caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es la siguiente:

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- A quin corresponde convocar a Junta de Propietarios para la eleccin de un nuevo presidente cuando el anterior inscrito n9 cuenta con mandato vigente? VI; ANLISIS 1. Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la eleccin de la Junta Directiva de propietarios y la adecuacin del reglamento Interno del Edificio Metropolitano ubicado en el Jr. Horacio Urteaga N 534, Jess Maria, registradp en la partida N 07031552 del Registro de Predios de Lima; en mrito al acta de la asamblea general extraordinaria del 18/10/2012, asamblea convocada por el representante de la junta de propietarios, Ruderico Valdivia Fuentes, electo en asamblea extraordinaria del 3/10/2012. La Registradora Pblica ha denegado la inscripcin argumentando, principalmente, que ha convocado a la eleccin de la junta directiva que se solicita inscribir, Ruderico Valdivia Fuentes, quien no se encuentra legitimado segn el reglamento interno de la Junta de Propietarios del Edificio "El Metropolitano", por lo tanto la eleccin es ineficaz. La recurrente alega que segn el reglamento interno de la Junta de Propietarios, s es posible la convocatoria a asamblea extraordinaria si lo solicita, en caso de emergencia, el administrador. Por lo tanto, la eleccin s es vlida. En tal sentido, a criterio de esta sala la cuestin a determinar es a quin corresponde convocar a Junta de Propietarios para elegir al Consejo Directivo cuando el presidente inscrito no cuenta con mandato vigente? 2. El Rgimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificacin, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad. comn 1. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccin determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificacin, como el terreno en donde est construido, los muros, las escaleras, ascensores, y dems elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. Actualmente, el rgimen al que deben someterse las .unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley W 27157, publicada el 20 de julio de 1999, y su reglamento, elD.S. 008-2000-MTC, publicado el 17 de febrero de 2000, cuyo T.U.O. ha sido aprobado mediante D.S. 035~ 2006-VIVIENDA. Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el rgimen legal de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio comn y servicios comunes se encontraba contemplado en el
En la doctrina y legislacin comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como "propiedad horizonta!", en razn a que ha sido ideada para [as titularidades existentes en un edificio. En estos ir;muebles, . al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial del inmueble y hasta que sea til al propietario el ejercicio de su derecho como se seala en el articulo 954 del Cdigo Civil-, como sucede en.el caso de la propiedad comn; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
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Decreto Ley W 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14 de marzo de 1978, y su reglamento, D.S.N 019-78-VC, promulgado el 27 de' abril de 1978. Antes de estas normas la propiedad horizontal estaba regulada por la Ley N 10726 Y su reglamento .aprobado por Decreto Supremo del 6de marzo de 1959. 3. Con el presente titulo se solicita la adecuacin a Ley 27157 del Reglamento Interno del predio inscrito en la partida matriz P. E. N 07031552 Y la eleccin de los dirigentes de la Junta de Propietarios. Dichos actos han sido aprobados en junta de propietarios del" 18/1 012012. Cabe sealar que inicialmente la Junta de Propietarios del Edificio Metropolitano segn consta de los antecedentes registra les, constituyeron un Reglamento Interno inscrito en el asiento 7 de fojas 41 del tomo 2157, mediante el titulo archivado N" 11008 del 28111/1969. En dicho reglamento se haba dispuesto en el artculo 27 lo siguiente: "ARTCULO VIGSIMO SETlMO LA JUNTA DE PROPIETARIOS SE REUNIR UNA SOLA VEZ AL AO EN SESIN ORDINARIA, DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DE CADA AO (. ..) Y EN SESiN EXTRAORDINARIA CUANDO EL PRESIDENTE LO CONVOQUE, O LO PIDAN POR ESCRITO PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN EN TOTAL CUANDO MENOS EL VEINTE Y CINCO POR CIENTO DEL PORCENTAJE AL QUE SE REFIERE EL ARTCULO DCIMO QUINTO DE ESTA ESCRITURA, O EN CASO DE URGENCIA LA CONVOQUE EL ADMINISTRADOR." Posterormente, en el asiento 41 de fojas 225 del tomo 2158, se inscribi un nuevo Reglamento de Propiedad Horizontal mediante el ttulo archivado N 440 del 25/3/1980. A diferencia del articulo precitado, en el artculo 13 se ha dispuesto lo siguiente: ARTcULO DCIMO TERCERO.' LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS SE REUNIRN EN SESIONES O ASAMBLEAS ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS. LAS ORDINARIAS SE REALIZARN UNA SOLA VEZ DURANTE EL PRIMER TRIMESTRE DE CADA AO. LAS EXTRAORDINARIAS SE EFECTUARN CUANTAS VECES SEAN NECESARIAS A CRITERIO DE LA JUNTA DIRECTIVA O A PETICiN DE LOS PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN CUANDO MENOS EL VEINTICINCO POR CIENTO DEL TOTAL DE LOS VOTOS. Como se puede apreciar, la facultad para convocar a Junta de Propietarios ha cambiado, aprecindose que el Administrador eh el nuevo Reglamento Inscrto, ya no tiene la facultad de convocar a Junta de Propietarios. Lo cual es concordante tambin en el articulo 19 del Reglamento Interno en mencin, donde se han enumerado las facultades del administrador, no estando dentro de ellas la convocatoria a Junta General. 4. Asimismo, en el articulo 146 del T.U.O. del Reglamento de la Ley N 27157 - D.S. N 035-2006-VIVIENDA, consta la regulacin de la convocatoria a junta de propietarios, la que es aplicable siempre que no exista disposicin distinta en el reglamento interno: "(. . .) Artculo 146.- Convocatoria Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser conv.ocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no

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menor de cinco (5) dias naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsimil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la ~dificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del dia, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse. Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) dias naturales desde la fecha de la sesin no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en . el predio. (. . .)" (El subrayado es nuestro) Conforme a lo sealado, se puede apreciar que el presidente de la junta de propietarios es el responsable para efectuar la convocatoria a junta de propietarios, ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias. 5. Es preciso sealar, que en casos de acefala o imposibilidad de convocatoria por el Presidente, esta instancia aprob un acuerdo plenario, el mismo que fue adoptado en el LXXX Pleno Registral realizado los das 15 y 16 de diciembre de 2011, en los trminoS siguientes: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS "La convocatoria a sesin de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmeme pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello". Dicho acuerdo fue aprobado en mrito al criterio establecido entre Vocales y Registradores en el evento "Dilogos con el Tribunal" realizado el 5/11/2011. Encontrndose sus fundamentos en la Resolucin W 063-2005SUNARP-TR-T del 21/4/2005, que estableci, entre otros, lo siguiente: - Que la junta de propietarios para lograr los objetivos de administracin y conservacin de la edificacin, requiere de una persona que la represente y cumpla con esa misin, adems de canalizar sus acuerdos. El articulo 145 del Reglamento de la Ley 27157 prescribe que la junta de propietarios estar presidida por uno de sus miembros, quien tendr la calidad de presidente. No obstante, la norma deja en libertad a los propietarios para que, por conveniencia o necesidades de la edificacin, constituyan una directiva y, como no puede ser de otro modo, tambin determinen su composicin y funciones. - La junta de pr.opietarios es la reunin de todos los propietarios de las unidades de propiedad exclusiva. Es una suerte de asamblea general de socios, no constituye una persona juridica, se trata ms bien de un colectivo no personificado pues carece de personalidad jurdica propia. - Por cuestiones de operatividad, la junta de propietarios nombra a sus representantes, entre ellos a los directivos, a quienes les asignan funciones y responsabilidades contenidas en el reglamento interno. Expuesto. de este modo, el llamado que, en situaciones normales, materializa la presidencia de la directiva de la junta de propietarios va dirigido a cada uno de los miembros de la junta'y sus consecuencias

afectan nica y exclusivamente a ellos. Distinto sucede con las personas juridicas en las cuales el convocante es un rgano de ellas, y las decisiones que se tomen repercuten, en primer trmino, necesaria y directamente en aquellas; los socios por su parte, sufrirn o se beneficiarn de las consecuencias de los acuerdos posteriormente de forma indirecta. - En consecuencia, dado que la junta de propietarios no constituye una persona jurdica, aunque participa de algunas de sus caractersticas, es inconveniente aplicar supletoramente las disposiciones que regulan a las personas juridicas societarias y no societarias. Por lo que la finalidad :erseguida puede ser salvada con una interpretacin mucho ms favorabl y flexible que la estipulada para aquellas, ms an si no existen normas especiales en la Ley 27157 y su reglamento que hayan previsto la obligatoriedad de recurrir al poder judicial a fin de que convoque a la junta de propietarios para la eleccin de la directiva. - En ese sentido, se considera que, excepcionalmente debe admitirse la convocatoria a junta de propietarios efectuada por cualquier miembro de la . directiva o de la junta de propietarios, pero nicamente para efectos de la eleccin de la nueva directiva, cuando exista acefala presidencial, el llamado para hacerlo no pueda o no quiera, o los 'restantes miembros no estn autorizados para ello segn su reglamento interno, o hubieran renunciado todos los integrantes de la directiva. Debe quedar claro que la convocatoria nicamente podr circunscribirse a ese punto de agenda, pues de versar sobre materias diversas, la convocatoria deviene en invlida, toda vez que la especial situacin de acefala presidencial legitima a cualquiera de los miembros de la directiva o propietarios para convocar a la junta que devolver la normalidad a la nstitucin. Conforme a lo expuesto, y del acuerdo adoptado por esta instancia; excepcionalmente, debe admitirse la convocatoria a junta de propietarios efectuada por los propietarios que representen al menos 25% de participaciones, siempre y cuando se acredite ante el Registro la acefala o ausencia definitiva del designado para ello, y la misma tenga por finalidad restablecer la representatividad de la junta de propietarios. 6. En el presente caso, se advierte que la asamblea general extraordinaria de la junta de propietarios del 18/10/2012 fue convocada por Ruderico . Valdivia Fuentes el 11/10/2012, como Representante de la Junta de Propietarios del Edificio Metropolitano para elegir a la Junta Directiva y la adecuacin del Reglamento Interno. Cabe sealar que dicho representante fue elegido en una asamblea extraordinaria citada por Emrna Jess Picn Gurt Viuda de Ravelli en su condicin de Administradora del referido edificio. En consecuencia, considerando que en este caso la jnta de propietarios se encuentra acfala, pues no existe presidente con mandato vigente que suscriba las citaciones a la asamblea. eleccionaria y las constancias respectivas, en aplicacin del acuerdo plenario citado en el numeral 5 que antecede, corresponde que los propietarios que representan ms del 25% de participaciones en las reas comunes realicen dichas acciones, lo cual no ha sucedido en el caso en estudio, pues, segn la esquela de convocatoria insl'Jrta en la declaracin jurada que obra en el titulo, Ruderico Valdivia Fuentes efectu la convocatoria a la asamblea eleccionaria del 18/10/2012 en virtud de haber sido nornbrado Representante de la Junta

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de Propietarios en una asamblea extraordinaria convocada administradora Emma Jess Picn Gurt Viuda de Ravelli. por la

En consecuencia, corresponde confirmar el primer punto de la denegatoria de inscripcin. 7. Como segundo punto de la denegatoria de inscripcin, la Registradora. ildica que existe el ttulo pendiente N" 420617 del 6/5/2013, el cual tiene la msma rogatoria al del presente ttulo apelado, sealando adems que esta vigente hasta el 24/6/2013. Al respecto, debemos sealar que actualmente ha caducado el asiento de presentacin del referido ttulo. En tal sentido, corresponde denegatoria de inscripcin. dejar sin efecto el segundo extremo de la

8. En el tercer punto de la denegatoria de inscripcin, la Registradora aduce que el recurrente debe de cumplir con las formalidades de la convocatoria de las asambleas cuyos acuerdos se soliCita inscribir. Teniendo en cuenta que en el presente caso se ha determinado que la convocatoria de dicha asamblea se ha efectuado por persona no legitimada, carece de objeto requerir se cumpla con las formalidades de la convocatoria. Por lo tanto, debe revocarse el tercer extremo inscripcin. de la denegatoria de

9. Como cuarto punto de la denegatoria de inscripcin, la Registradora. advierte que no consta la representatividad de doa Mara Noriega Ponce para actuar en nombre de su copropietario en dicha sesin. Al respecto, esta instancia ha sealado en reiterada jurisprudencia2 que la representacin que ejercen los asistentes en la junta, es un asunto interno que no lo evala el Registrador, sino que es evaluada por el presidente de la junta. El hecho de no haberse consignado en el acta dicha representacin no quiere decir que no fue considerada por el presidente. En consecuencia, inscripcin. debe revocarse este extremo de la denegatoria de

10. En el punto 5, la Registradora seala que debe describirse las reas que forman parte de las secciones de propiedad exclusiva, as como el uso que se le atribuye. Asimismo, los porcentajes descritos para las Unidades Estacionamiento 12, 13,21,22,23 Y Dptos. 301, 604, 701, discrepa de los sealados en Acta de Junta de Propietarios y del antecedente inscrito. Asimismo la suma de los porcentajes consignados en el artculo materia de observacin deben dar como resultado el 100% exigible. Al respecto, de la revisin del antecedente registral, efectivamente se advierte del asiento 41 donde consta el ltimo reglamento inscrito del edificio El Metropolitano, que discrepan los porcentajes en los referidos estacionamientos y departamentos. A razn de ello, el recurrente en su escrito de apelacin refiere que de existir errores en el reglamento interno que se pres~nta con relacin a los porcentajes, se subsanarn en su momento, dejando constancia que no se
2

Ver Resolucin N 474-2008-SUNARP-TR-L

del 301412008.

quiere inscribir adecuacin.

una

modificacin

del

reglamento

interno,

sino

su

En tal sentido, dicho punto no es materia de apelacin. 11. Como ltimo punto de la denegatoria de inscripcin tenemos que en las actas materia de calificacin se han aprobado la designacin de la Junta Directiva compuesta entre otros cargos por Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y Secretario: Julio Escobar Vega; sin embargo, de los antecedentes registrales corre el dominio inscrito a favor de EMMA JESS PICON GURT VIUDA DE RAVELLI y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA. Srvase aclarar a fin de evitar futuras inexactitudes registrales. Al respecto, obligatoria3: debemos citar el siguiente precedente de observancia'

IDENTIFICACIN DE LA PERSONA "El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa. con otros elementos, siendo que la evaluacin de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciacin conjunta de los elementos obrantes 'en el registro y los instrumentos pblicos aportados por los solicitantes, que a travs de distintos factores de conexin permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona". Criterio adoptado en la Resolucin W 019-2002-0RLCfTR del 17 de enero de 2002, publicada el3 de febrero de 2002. En tal sentido, EMMA JESS PICN GURT VIUDA DE RAVELLI y JULIO ORIEL ESCOBAR VEGA tienen derecho inscrito en las partidas N 40696148 del departamento 303 y W 40501185 del departamento 202, consignando sus nmeros de documento nacional de identidad N 07210901 Y 09460831, respectivamente. Asimismo, los directivos elegidos. como Administrador: Emma Pican Gurt Viuda de Ravelli y como secretario Julio Escobar Vega los nmeros 07210901 Y 09460831 respectivamente, lo cual nos lleva a la conclusin que son las mismas personas. Por lo tanto, se revoca el sexto extremo de la denegatoria de inscripcin. Con la intervencin de la Vocal (s) Beatriz Cruz Peaherrera, mediante Resolucin N 145-2013-SUNARP/PT del 30/5/2013. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCiN CONFIRMAR el primer extremo de la denegatoria de inscripcin; REVOCAR el tercer, cuarto y sexto extremo por los fundamentos vertidos en la presente resolucin. DEJAR SIN EFECTO el segundo extremo de la denegatoria de inscripcin. Regstrese y comunquese. autorizada

3 Aprobado en el II PLENO Registral, en Sesin ordinaria realizada los das 29 y 30 de noviembre de 2002 y publicado en el diario oficial ~E]Peruano" el 22 de enero de 2003

RESOLUCiN No. -1501_

2013 - SUNARP-TR-L

TIERRA VALDIVIA al Registral

T ribunal/Resolucones 2013/542692-2013.doc Jal

BEA~~E~AHERRERA
Vocal (s) del Tribunal Registral