THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN C&#78

Chuyn thc tp tt nghip
TRNG I HC KINH T QUC DN

KHOA BT NG SN V KINH T TI NGUYN
CHUYN TT NGHIP
TI:
NH GI T CHO DOANH NGHIP NH NC
C PHN HA TI CNG TY C PHN NH GI V DCH
V TI CHNH VIT NAM
Gio vin hng dn
: THS. NG TH PHNG THO
Sinh vin thc hin
: L TH THU HIN
Lp
: A CHNH 47
H Ni - 2009
MC LC
Trang
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
DANH MC CC CH VIT TT
DANH MC S , BNG BIU
1.2.4.3. Phng php thu nhp.................................................................................................................................24
1.2.4.4. Phng php thng d................................................................................................................................26
1.2.6. Cc yu t nh hng n vic la chn phng php nh gi.....................................................................28
3.2.2.1 T chc mt h thng cc c quan nh gi t............................................................................................79
3.2.2.3. o to lc lng cn b nh gi t.........................................................................................................81
3.2.2.5. To iu kin cho th trng t ai pht trin............................................................................................82
1.2.4.3. Phng php thu nhp.................................................................................................................................24
1.2.4.4. Phng php thng d................................................................................................................................26
1.2.6. Cc yu t nh hng n vic la chn phng php nh gi.....................................................................28
3.2.2.1 T chc mt h thng cc c quan nh gi t............................................................................................79
3.2.2.3. o to lc lng cn b nh gi t.........................................................................................................81
3.2.2.5. To iu kin cho th trng t ai pht trin............................................................................................82
Danh mc s , bng biu

Bng 1: C cu t chc ca cng ty VVFC
Bng 2: Quy trnh nh gi ca cng ty VVFC
Bng 3: Cc im khc nhau gia cc BS
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
Bng 4: Bng iu chnh cc im khc nhau gia cc BS

Bng 5: Thng tin thu thp BS
LI M U
1. Tnh cp thit ca ti
tng hiu qu hot ng v sc cnh tranh ca cc doanh nghip Vit
Nam, i mi sp xp li cc doanh nghip Nh nc l mt i hi tt yu. C
phn ho l mt hnh thc i mi lm thay i tnh cht s hu, qua lm
thay i c ch qun l doanh nghip, l mt gii php ch yu cho nhim v
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
trn. c bit trong giai on hin nay th c phn ho DNNN ngy cng c
thc y. Bi l, c phn ho doanh nghip nh nc c bt u tin hnh t
nm 1992, cho ti nay n thc s chng minh c tnh hiu qu ca hnh
thc i mi ny.
Mc d qu trnh c phn ho thu c nhiu thnh qu tch cc
nhng thi gian va qua tin trnh c phn ho thc hin rt chm so vi k
hoch t ra (c th nm 2008 va qua c nc mi ch c phn ho c 74
DNNN, bng 25% k hoch t ra). Mt trong nhng nguyn nhn l s lng
tng hay kh khn trong vic xc nh gi tr quyn s dng t tnh vo gi
tr doanh nghip khi c phn ho, c bit, i vi nhng doanh nghip c nhiu
t ai v tr thun li. Do gi tr QSD trong gi tr doanh nghip c phn
ha c tnh c th ring, nn vic nh gi t cng c phn khc bit hn so
vi cc mc ch nh gi thng thng khc. V vy, vic xem xt vn nh
gi t cho doanh nghip phc v mc ch c phn ha l rt cn thit trong
giai on hin nay nhm a ra thc trng v phng hng gii quyt y
nhanh tin c phn ha thi gian ti.
Cng ty C Phn nh Gi v Dch V Ti Chnh Vit Nam (VVFC), tin
thn l ban vt gi chnh ph, c thnh lp t nm 1998, vi b dy thnh
tch, hot ng trong nhiu lnh vc, i ng nhn vin chuyn nghip.Trong
nhng nm qua cng ty hon thnh tt cng tc nh gi ni chung v cng
tc nh gi t phc v cho DNNN c phn ho ni ring - gp phn phc v
cho qu trnh c phn ho ca t nc. Tuy nhin, cng khng trnh khi s
lng tng khi thc hin, mt phn do s hn ch ca cng ty v mt phn cng
do cc quy ch, chnh sch m nh nc ban hnh cha hp l. V vy, y
cng l mt vn trng im c cng ty quan tm.
Nhn thy c tm quan trng ca vic nh gi t cho DNNN c phn
ho v s kh khn hay nhng tn ti khi thc hin cng tc nh gi t cho
DNNN c phn ho ti cng ty, em chn ti: nh gi t cho DNNN
c phn ha ti Cng ty c phn nh Gi v Dch V Ti Chnh Vit
Nam lm ni dung nghin cu ca mnh.
2. Mc ch nghin cu
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
Mc ch nghin cu chuyn nhm: h thng ho c s khoa hc v

nh gi t trong c phn ha DNNN; nh gi thc trng cng tc nh gi
t phc v cho DNNN c phn ho ti cng ty VVFC. T sut mt s
gii php nhm hon thin cng tc nh gi t cho DNNN c phn ho ti
cng ty trong thi gian ti.
3. i tng v phm vi nghin cu
Chuyn tp trung i su vo phn tch vn nh gi t cho DNNN
c phn ho ti cng ty nh Gi v Dch V Ti Chnh Vit Nam. Thi gian
nghin cu t nm 2004 ti nay.
4. Phng php nghin cu
Chuyn s dng phng php duy vt bin chng v duy vt lch s
lm nn tng nghin cu, kt hp cht ch vi cc phng php khc nh: ton
hc, thng k, phn tch, tng hp v so snh...
5. Ni dung nghin cu
Ngoi phn Li m u, kt lun, danh mc ti liu tham kho, chuyn
gm cc chng sau:
Chng I: C s khoa hc v nh gi t trong c phn ho DNNN
Chng II: Thc trng cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha ti
cng ty VVFC.
Chng III: Gii php hon thin cng tc nh gi t cho DNNN c
phn ho ti cng ty VVFC trong thi gian ti.
hon thnh tt c chuyn ny em nhn c s ch bo tn
tnh ca c gio Ths. Ng Th Phng tho v ton th cn b cng nhn vin
Cng ty nh gi v Dch v Ti chnh Vit Nam. Em xin c gi ti c v
ton th cng nhn vin cng ty VVFC li cm n chn thnh nht!
CHNG I: C S KHOA HC V NH GI T TRONG C
PHN HA DNNN.
1.1. Tng quan v CPH v gi tr doanh nghip trong CPH
1.1.1. Khi nim, vai tr CPH v cc ni dung ch yu ca CPH DNNN
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
1.1.1.1. Khi nim CPH

Xt v mt hnh thc, c phn ho cc doanh nghip nh nc l vic nh
nc bn mt phn hay ton b vn ca mnh trong cc doanh nghip cho cc
i tng t chc hoc c nhn.
Xt v mt thc cht, c phn ho doanh nghip nh nc chnh l
phng thc thc hin x hi ho s hu, chuyn hnh thi kinh doanh mt ch
vi s hu Nh nc thnh cng ty c phn vi nhiu ch s hu (T nhn
ha).
1.1.1.2. Vai tr ca CPH DNNN
C phn ha l mt b phn cu thnh quan trng ca qu trnh ci
cch v ci t kinh t nhiu nc c khu vc kinh t nh nc chim t
trng ln trong nn kinh t.
Qu trnh c phn ha thc s ng mt vai tr quan trng trong s
pht trin kinh t ca mi quc gia. Trong , c th qu trnh ny c mt s
vai tr ch yu sau:
- Nng cao hiu qu hot ng ca cc DNNN.
- Gim thm ht ngn sch Nh nc ng thi huy ng c ngun
vn nhn di trong x hi.
- Xa b c quyn c Nh nc quy nh, tnh trng v ch ca doanh
nghip buc cc doanh nghip ny phi pht huy tnh cnh tranh nng cao
hiu qu so vi khu vc t nhn. T , thu ht cc nh u t t nhn vo cc
ngnh , cc lnh vc m lu nay Nh nc c quyn.
- Thu ht cc nh u t nc ngoi i mi k thut v hc tp qun
l, to ra mt nn kinh t m ca tng sc cnh tranh ca cc DNNN, nng
cao cht lng hng ha v dch v.
- To dng v pht trin mt th trng ti chnh (th trng chng khon,
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
t bn, tin t) hon chnh.

C phn ha mt b phn DNNN l gii php quan trng c khng
nh trong khun kh cuc ci cch c bn nht ci cch DNNN. Gii php
ny to ng lc ni ti mi trong cc doanh nghip v to ra hiu sut qun
l doanh nghip tt hn.
Qua thi gian c phn ha va qua, chng trnh c phn ho cc
doanh nghip nh nc thc s cho thy tm quan trng v vai tr to ln
ca qu trnh ny. C phn ha cc DNNN i km vi s thnh lp nhiu cng
ty C phn mi s ng vai tr quan trng xc lp nn kinh t th trng vng
chc Vit Nam trong tng lai.
1.1.1.3. Cc ni dung ch yu ca qu trnh CPH
Th nht, x l ti chnh khi c phn ho
l hot ng kim k, phn loi, i chiu, x l cc loi ti sn ca
doanh nghip trc khi thc hin nh gi doanh nghip. Tu theo tng loi v
tnh trng cc loi ti sn sau khi c kim tra i chiu, doanh nghip c th
x l bng cc hnh thc sau: k tha hay thanh l cc hp ng, thanh l,
nhng bn, tnh vo gi tr doanh nghip, chuyn giao cho ngi lao ng, thu
hi, x l cc khon n phi thu,v.v. y l bc chun b cho cng vic nh
gi doanh nghip c r rng, chnh xc.
Th hai, xc nh gi tr doanh nghip c phn ho
y l qu trnh c tnh gi tr thc t ca doanh nghip v gi tr phn
vn ca nh nc ti thi im c phn ho. Gi tr thc t ca doanh nghip
c xc nh cn c vo s liu trong s sch k ton; s lng v cht lng
thc t ca ti sn; tnh nng k thut, nhu cu s dng, gi tr th trng ca ti
sn; gi tr quyn s dng t, li th kinh doanh ca doanh nghip; kh nng
sinh li ca doanh nghip.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
Th ba, bn c phn ln u v qun l, s dng tin thu t c phn ho

Sau khi vic nh gi doanh nghip c hon thnh, cng vic tip
theo l xc nh c cu c phn ln u: s lng c phn do nh nc nm
gi, bn u i cho ngi lao ng, bn cho cc i tc chin lc, bn cho
cc i tng ngoi doanh nghip. S tin thu c t c phn ho DNNN,
sau khi tr chi ph c phn ho c chuyn v cc qu h tr sp xp
doanh nghip
Th t, chnh sch i vi doanh nghip v ngi lao ng khi c
phn ho
Doanh nghip sau khi c phn ho c hng cc u i theo qui nh
ca php lut. Ngi lao ng c hng u i thng qua vic c mua c
phn vi gi u i, c gii quyt chnh sch i vi lao ng di d.
Th nm, khiu ni, t co v x l vi phm trong qu trnh c phn ho
Trong qu trnh c phn ho doanh nghip c nhng thc mc, khiu ni,
t co g th gi n ti cc c quan c thm quyn x l. V nu doanh
nghip c nhng vi phm trong qu trnh CPH th s b s pht theo quy nh
ca php lut.
Th su, t chc thc hin
Xy dng phng n c phn ho, t chc bn c phn v x l cc vn
sau c phn ho.
1.1.2. Gi tr doanh nghip trong c phn ha
1.1.2.1. Doanh nghip v Gi tr doanh nghip
Theo Lut Doanh Nghip s 60/2005/QH11 kha XI, k hp th 8 do
quc hi nc Cng Ha x hi ch ngha Vit Nam thng qua ngy
29/11/2005: Doanh nghip l mt t chc c tn ring, c ti sn, c tr s giao
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
dch n nh, c ng k kinh doanh theo quy nh ca php lut nhm mc

ch thc hin cc hot ng kinh doanh.
Theo tiu chun thm nh quc t 2005: Doanh nghip l mt t
chc thng mi, cng nghip, dch v hay u t ang theo ui mt hot
ng kinh t.
Nh vy, doanh nghip cng l mt loi ti sn. C th coi c phn ho l
qu trnh bn ti sn . Cng nh vic bn tt c cc ti sn thng thng khc,
vn quan trng nht trong c phn ho mt doanh nghip l xc nh gi tr
ca ti sn - doanh nghip .
Vy gi tr doanh nghip l g v cn c vo u xc nh gi tr
doanh nghip?
a ra c khi nim v gi tr doanh nghip, chng ta c nhng
nhn xt sau:
- Th nht, doanh nghip l mt t chc, mt n v kinh t ch khng
nh nhng hng ho thng thng. N l mt thc th hot ng. Doanh nghip
khng phi l mt tp hp cc loi ti sn. Gi tr doanh nghip l mt khi
nim ch c s dng cho nhng doanh nghip ang hot ng v sn sng
hot ng.
- Th hai, doanh nghip l mt t chc, n v kinh doanh ng thi
l mt hng ho, cng c trao i, mua bn nh nhng hng ho thng
thng khc.
- Th ba, doanh nghip l mt t chc, mt h thng v l mt phn t
ca mt h thng. Gi tr ca doanh nghip khng nhng ch ph thuc vo
nhng yu t ni ti ca bn thn doanh nghip m cn ph thuc vo mi
trng nn kinh t, mi quan h ra bn ngoi doanh nghip nh quan h vi
nh cung cp, khch hng, ch n,... Do , nh gi doanh nghip phi t
doanh nghip trong mi trng v cc mi quan h .
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
10
-Th t, nh u t lp ra doanh nghip khng nhm mc ch s hu ti

sn c nh, ti sn lu ng hay mt b my sn xut kinh doanh nng ng m
v li nhun, tm kim thu nhp. Tiu chun nh gi hiu qu hot ng, li ch
ca doanh nghip l thu nhp t doanh nghip.
T nhng nhn xt trn ta c th ni, gi tr ca doanh nghip l biu hin
bng tin v cc khon thu nhp m doanh nghip mang li cho nh u t trong
qu trnh sn xut kinh doanh.
V mt nguyn l c hai cch tip cn xc nh gi tr doanh nghip.
Th nht, tip cn qua nh gi trc tip gi tr ti sn ca doanh nghip. Th
hai, tip cn qua nh gi thu nhp d tnh ca doanh nghip.
Tng ng vi hai cch tip cn ny, Vit Nam c hai phng php xc
nh gi tr doanh nghip trong c phn ha c s dng thng dng l phng
php ti sn v phng php dng tin chit khu.
1.1.2.2. Phng php xc nh gi tr DN cho DNNN CPH
a, Phng php ti sn l phng php xc nh gi tr doanh nghip trn
c s nh gi gi tr thc t ton b ti sn hin c ca doanh nghip ti thi
im xc nh gi tr doanh nghip.
Theo phng php ti sn, gi tr thc t ca doanh nghip c phn ho l
gi tr ton b ti sn hin c ca doanh nghip ti thi im c phn ho c tnh
n kh nng sinh li ca doanh nghip m ngi mua, ngi bn c phn u
chp nhn c.
Theo , xc inh gi tr thc t ca doanh nghip cn c vo:
- S liu theo s k ton ca doanh nghip ti thi im xc nh gi tr
doanh nghip.
- Ti liu kim k, phn loi v nh gi cht lng ti sn ca doanh
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
11
nghip ti thi dim xc nh gi tr doanh nghip.

- Gi th trng ca ti sn ti thi im t chc nh gi.
- Gi tr QSD c giao, c thu v gi tr li th kinh doanh ca
doanh nghip.
b, Phng php dng tin chit khu (DCF) l phng php xc nh
gi tr doanh nghip trn c s kh nng sinh li ca doanh nghip trong
tng lai.
Vi phng php ny cc cn c xc nh gi tr doanh nghip l:
- Bo co ti chnh ca doanh nghip trong 5 nm lin k trc khi xc
nh gi tr doanh nghip.
- Phng n hot ng sn sut kinh doanh ca doanh nghp c phn ho
t 3 nm n 5 nm sau khi chuyn thnh cng ty c phn.
- Li xut ca tri phiu chnh ph c thi hn 5 nm ti thi im gn
nht vi thi im xc nh gi tr doanh nghip v h s chit khu dng tin
ca doanh nghip c nh gi.
Ngoi hai phng php xc nh gi tr doanh nghip nu trn, c quan
quyt nh gi tr doanh nghip v t chc nh gi c p dng cc phng
php nh gi khc xc nh gi tr doanh nghip c phn ho, nhng phi
m bo tnh khoa hc, phn nh thc cht gi tr doanh nghip v c quc t
p dng rng ri.
1.2. C s khoa hc v nh gi t
1.2.1. Bn cht ca gi t v cc nhn t nh hng ti gi t
1.2.1.1. Bn cht ca gi t
t ai vi t cch l mt ti sn th gi t chnh l a t t bn ho,
tc l gi tr hin ti ca cc dng thu nhp d tnh nhn c trong tng lai t
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
12
vic s hu ti sn ny. Mt nh u t ch b ra mt khon tin nht nh

mua mt mnh t khi ngi k vng trong tng lai s thu c nhng
khon thu nhp t n. Gi tr ca mt l t khng ch ph thuc vo ln v
thi im xut hin cc dng thu nhp , m cn ph thuc t l li tc yu cu
ca nh u t. Gi s vi mt dng thu nhp d tnh c ln v thi im xc
nh, mt nh u t c t l li tc yu cu thp s chp nhn mua l t vi gi
cao hn. Ngc li, trong mt giai on m li sut ngn hng rt cao, khin cho
nh u t cng yu cu t l li tc cao tng xng (nu khng anh ta s gi
tin vo ngn hng hng li thay v mua t), khi gi ca mnh t m
nh u t chp nhn tr s thp hn mt cch tng i. S ph thuc ca gi
t vo ln v thi gian xut hin cc dng tin d tnh v t l li tc yu
cu ca nh u t c th biu din bng cng thc sau:
Gi
tr = T1 + T2
ti
(1 + r )
(1 + r )
+ ... +
Tn
(1 + r ) n
sn t
Trong : T1, T2, ,Tn l dng tin rng nm th 1, 2, , n t l t.
r : l t l li tc yu cu
Tm li, t ai vn khng c gi tr, qu trnh tc ng ca con ngi
chuyn ti mt lng gi tr vo t ai. Gi ca ti sn t ai ph thuc vo
kh nng sinh li, t l li tc yu cu ca nh u t.
1.2.1.2. Cc nhn t nh hng n gi t

* Nhm cc yu t t nhin:
Cc yu t t nhin c mi lin h trc tip ti t v quyt nh rt nhiu
n gi t. Cc yu t bao gm:
- V tr mnh t: Kh nng sinh li do yu t v tr mang li cng cao th
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
13
gi tr ca mnh t cng cao gi t cng cao. Mi mnh t lun ng thi

tn ti hai loi v tr: v tr tuyt i v v tr tng i. Xt trn phng din
tng qut c hai loi v tr ni trn u c vai tr vai tr ngang nahu trong vic
tham gia ng gp vo gi tr mnh t. Tuy nhin, trong mi trng hp c th,
s ng gp vo gi tr chung ca mnh t c th khc nhau gia hai loi v tr.
- Kch thc, hnh th, din tch mnh t: Mt kch thc v din tch
t ti u khi n tha mn mt laoi nhu cu c th ca i a s dn c trong
vng. V d, mt mnh t hnh ch nht th thng c gi cao hn cc mnh
t khng vung, nhiu gc cnh; mnh t n hu cng thng c gi cao
hn (do theo tm l ca ngi Vit).
- Ngoi ra cn cc yu t v a hnh mnh t ta lc, hng ca mnh
t v tnh trng mi trng ca mnh t cng l cc yu t t nhin c nh
hng t nhiu n gi tr ca mnh t.
* Nhm cc yu t kinh t:
- Kh nng mang li thu nhp t t: Thuc loi ny gm cc yu t nh
sau: thu nhp hng nm ca mnh t, thi gian s dng c hiu qu.
- Cc yu t kinh t lin quan n tnh hnh chung ca kinh t quc t,
quc gia, khu vc, a phng nh gi lao ng, gi c phiu, giao dch
chng khon...
- Tnh hnh cung cu t ai trong khu vc: i vi cc loi hng ha
thng thng s tun theo ng quy lut ca quan h cung cu. Nhng t ai
th tuy c phn ng theo quan h cung cu nhng theo mt cch c bit. Trong
iu kin pht trin th trng bnh thng, s thay i v cung hay cu khng
lm gi t bin ng mnh, n s gi nguyn. Cung cu v t s c nh hng
rt mnh n gi khi th trng c s tng t bin v cung hay cu, nhng ch
yu l cu to nn nhng cn st gi nc ta.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
14
- c im ngi tham gia th trng t ai: yu t ny lin quan n

kh nng thanh ton ca cc nhu cu v t.
* Nhm cc yu t v x hi:
- Qu trnh th ha: l qu trnh hnh thnh v pht trin th, l qu
trnh tt yu ca mi quc gia trong qu trnh pht trin. cng l qu trnh
tp trung dn s vo cc th to ra s hnh thnh nhanh chng cc im dn
c th trn c s pht trin sn xut v i sng. Qu trnh th ho t ra
nhu cu s dng t ngy cng tng ln trong khi kh nng cung v din tch t
th li hu hn. thc t cho thy qu trnh th ho nh hng rt ln n
gi t, c th thy u c qu trnh th ho th gi t tng v cao.
V y c th thy rng t ai c tng gi t v mt v hnh (y cng
chnh l mt phn ca gi tr li th a l).
- Kh nng u t c s h tng:
+ C s h tng k thut: ng giao thng, h thng dch v cp
thot nc, h thng dch v ng sinh hot v chiu sang, h thng thng tin
lin lc
+ C s h tng x hi: Trng hc, bnh vin, khu vui chi gii
tr
Mt pht trin ca kt cu h tng c tc ng rt ln n gi t. Kt
cu h tng c tnh c trng khc nhau gia thnh th v nng thn. C th thy
c s h tng th c ngha quan trng trong vic xc nh gi t hn so
vi c s h tng nng thn. Kt cu h tng c th lm thay i cng dng v
gi tr ca t ai hin c.
* Nhm cc yu t v mt php l:
- Quy hoch s dng t: Thc t, c th thy hin nay ni no c s quy
hoch ca nh nc, c cc d n quy hoch th ni gi t tng cao. Vic c
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
15
quy hoch nh hng rt ln n gi t.

- Tnh trng php l ca mnh t: t ai thuc s hu ton dn nn
chng ta ch c quyn s dng m khng c quyn s hu. Quyn s dng
ny c chng nhn thng qua giy chng nhn QSD. V vy, mt mnh
dt c c giy t y v mt php l chc chn s c gi cao hn nhiu
so vi cc mnh t khng c y giy t php l. Thm ch, mnh t
khng c y giy t php l cn khng c gi tr.
- Cc chnh sch v t ai ca nh nc: Nh nc ban hnh cc quy
nh v quyn s dng, thu t, chuyn nhng t; cc chnh sch v ngha
v ti chnh c lin quan n QSD (thu, tin thu, tin s dng t). Cc
chnh sch ny c nh hng rt ln v trc tip n gi t.
- Cc chnh sch khc ca nh nc c lin quan: chnh sch th trng
bt ng sn, th trng tin t, th trng chng khon cng c nh hng
mnh n gi t.
1.2.2 Khi nim v c s khoa hc ca nh gi t.
nh gi t l s c tnh v gi tr ca cc quyn s dng t c th
bng hnh thi tin t cho mt mc ch c xc nh r, trong nhng iu
kin ca mt th trng nht nh v nhng phng php ph hp.
C s khoa hc cho nh gi ti sn ni chung v nh gi t ni ring l
gi tr th trng v gi tr phi th trng.
- Gi tr th trng ca mt ti sn l mc gi c tnh s c mua bn
trn th trng vo thi im thm nh gi, gia mt bn l ngi mua sn sng
mua v mt bn l ngi bn sn sng bn, trong mt giao dch mua bn khch
quan v c lp, trong iu kin thng mi bnh thng.
+ Mc gi c tnh: y l yu t v lng ca s tin s c a ra
trong trao i ly ti sn.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
16
+ Ngi mua sn sng mua - ngi bn sn sng bn: iu x ngha l

c hai bn u c th a ra s la chn v mt quyt nh khch quan trao
i v giao dch.
+ Khch quan v c lp: C ngha l khng c mi quan h, lin h hoc
phi hp gia cc bn nh hng n s cn nhc v s tin mua bn.
+ iu kin bnh thng: c ngha l khi cung vf cu ca th trng cn
bng v khi s tr gi khng phn nh mt gi tng cao do s khan him ca
cung, hoc khng l mt gi thp do cung qu mc. ng thi giao dch l chn
mui, c thng tin tt v khng c bt k s cng p no.
- Gi tr phi th trng ca ti sn l mc gi c tnh c xc nh theo
nhng cn c khc vi gi tr ca ti sn hoc c th c mua bn, trao i
theo cc mc gi khng phn nh gi tr th trng.
Mt s khi nim gi tr phi th trng thng dng l: Gi tr ang s
dng, gi tr u t, gi tr bo him, gi tr tnh thu, gi tr cn li, gi tr ti
sn bt buc phi bn, gi tr c bit
C s ca vic xy dng khi nim gi tr phi th trng xut pht trc
tip t gi tr ti sn. Tuy nhin, nhng li ch m ti sn mang li c cc ch
th nh gi rt khc nhau, n ty thuc vo cng dng hay thuc tnh hu ch
ca ti sn i vi mi ngi, ty thuc vo giao dch c th ca tng ti sn.
Vai tr ca nh gi vin l phi da vo cc yu t la chn ng khi
nim gi tr, m bo cng vic nh gi c th c c tnh mt cch hp l
nht gi tr ca ti sn.
1.2.3. Vai tr ca nh gi t
t ai l ti sn c gi tr ln, vn nh gi t thc s cn thit trong
giai on hin nay. c bit trong qu trnh pht trin ca nn kinh t t nc
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
17
giai on hin nay, vn nh gi t li cng tr nn quan trng v hu hiu

trong nhiu lnh vc.
- Vic nh gi t st vi gi th trng gip cho cc giao dch nh nh
thu chuyn QSD, thu s dng t, th chp c thc hin mt cch tri
chy. (trong xc nh gi tr doanh nghip khi c phn ha th nh gi t li
cng quan trng , do trc y gi tr ca t ai ca cc DNNN thng cha
c tnh n hoc nu c thng mc thp khc xa gi tr th trng, v vy,
nu gi tr t ai trong qu trnh c phn ha khng c nh gi li th ngn
sch nh nc s b tht thot ln).
- nh gi t khng ch cn thit cho vic nh gi hng lot quy m ln
ca nh nc hnh thnh cc khung gi phc v cho qun l nh nc m
cn cn thit cho nh gi t ring l. Vic xc nh gi t ai ring l khng
ch din ra trong khu vc t nhn m c trong khu vc kinh t nh nc (v d
khi c phn ha mt doanh nghip nh nc no , khi khng c cc doanh
nghip tng t trong vng...)
- Xc nh chnh xc gi t s trnh c cc tranh chp t ai v gi v
c th ni y l mt trong nhng vn ph bin nht trong tranh chp v gi
tr t ai khi khng c s thng nht gia cc bn.
- Mt l do quan trng ca vic xc nh ng gi tr t ai l gip cho
vic phn b t ai - nh l mt ngun lc x hi mt cch hiu qu. Ni mt
cch khc, t ai s c phn b vo ngi "s dng tt nht v hiu qu
nht". Khi tt c ngun lc t ai u c nh gi theo gi tr th trng v
khng c s u i c bit no i vi mt nhm ngi s dng c th, th t
ai s c s dng theo cch tt nht
1.2.4. Cc nguyn tc nh gi t
Cng tc nh gi t phi m bo nhng nguyn tc c bn sau:
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
18
a) S dng cao nht v tt nht

S dng mc cao nht v tt nht ca mt bt ng sn l c php
s dng c v vt cht v theo php lut to ra hiu qu ln nht. Nguyn tc
ny i hi t c nh gi trn c s s dng m ti thi im nh gi c
kh nng to ra thu nhp hoc hiu qu ln nht.
b) S dng ph hp
Nguyn tc ny i hi khi nh gi phi xem xt tnh ph hp ca bt
ng sn.
- Trc ht l s ph hp gia l t v cng trnh xy dng trn t.
- Tip n l s ph hp gia bt ng sn v mi trng xung quanh
(ph hp qui hoch, ph hp v mc ch s dng, ph hp vi khu vc
xung quanh,)
c) S thay th
Gii hn trn gi tr ca bt ng sn c xu hng c to ra bi chi ph
mua mt bt ng sn thay th tng ng, vi iu kin l khng c s chm
tr qu mc lm nh hng ti s thay th.
d) S ng gp
Gi tr mt b phn cu thnh mt ti sn ph thuc vo s thiu vng ca
n s gim i bao nhiu gi tr ca ton b bt ng sn, c ngha l lng gi
tr m n ng gp vo ton b gi tr ca bt ng sn l bao nhiu.
e) Cung v cu
Gi tr th trng c xc nh bi s tc ng qua li ca cc lc lng
cung v cu trn th trng vo thi im nh gi. Khi nh gi phi phn tch
v nh gi cn thn v s tc ng ca cc lc lng th trng ti gi t. Khi
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
19
phn tch cc thng tin th trng cn thit phi cn nhc n tnh trng th
trng trc khi thc hin cc iu chnh.
f) D kin cc li ch trong tng lai
Khi c tnh gi tr bt ng sn nn lun lun da trn cc trin vng
tng lai hn l s thc hin qu kh. nh gi gi tr l nhim v d kin li
ch nhn c t s s hu ti sn.
g) S cn bng trong s dng t v pht trin
Gi bn ca mt v tr t khng nht thit ch ra rng ming t v tr
k cn cng phi c mt gi tr nh vy.
Ngi nh gi cn cn nhc n s cn bng trong vic s dng t v s
pht trin bng s hiu bit v cng ng x hi, cc chnh sch hoch nh, cc
nguyn tc s dng t c hiu qu.
h) S ho hp
Gi ti a s thch tch t vo mt mnh t khi c c mc ng
nht v kinh t v x hi trong vng; cn xem xt n s ho hp ca cc lut l,
li ch kinh t, tm l,
k) Nhng thay i trong m hnh kinh t v x hi
Nhn ra cc chiu hng nh hng n t ai v nhng hiu qu c th
nhn thy trc, d on cc iu kin v th trng v phn ng ngi mua
d kin v th trng tng lai rt cn thit i vi cng tc nh gi t.
l) Xem xt tp qun mua bn t ca ngi dn a phng
Do c trng ca t ai l tnh bt ng, do vy gi t mang m tnh
a phng. V vy ngi nh gi t phi hiu tp qun ca ngi dn a
phng mi c th nh gi chnh xc c.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
20
m) Gn vi mc tiu ca nh gi
nh gi t l cho mt mc ch nht nh, khng th c mt gi t
chung chung, tu theo mc ch c th ca vic nh gi, gi tr ca bt ng sn
c th khc nhau, phng php nh gi cng khc nhau.
1.2.5. Cc phng php nh gi t
1.2.4.1. Phng php so snh trc tip
* C s l lun:
Phng php so snh da trn l lun cho rng gi tr th trng ca mt
ti sn c mi lin h mt thit vi gi tr ca cc ti sn tng t c th so snh
c c mua bn trn th trng.
* Cc bc tin hnh phng php so snh trc tip
- Bc 1: Tm kim thng tin v nhng mnh t c bn trong thi
gian gn nht m c th so snh vi mnh t cn nh gi v cc mt: mc ch
s dng, v tr , a hnh,...
- Bc 2: Tin hnh kim tra cc mnh t c th so snh, xc nh
gi tr ca n v m bo rng cc ti sn ny l c th so snh c.
- Bc 3: La chn mt s mnh t c th so snh c thch hp nht
(khong t 3 n 6 mnh)
Phn tch cc gi bn, xc nh nhng s khc nhau (tt hn v xu hn)
ca mi mt mnh t so vi mnh t mc tiu, v iu chnh gi bn (c th
tng ln hoc gim i) ca cc ti sn ny so vi ti sn mc tiu.
- Bc 4: Bc cui cng l c tnh gi tr ca mnh t (i tng nh
gi) trn c s cc gi bn c th so snh c sau khi iu chnh.
* Cc nguyn tc cn p dng khi s dng phng php so snh trc tip
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
21
-Thay th: Mt nh u t c l tr s khng tr gi cho mt ti

sn nhiu hn chi ph mua mt ti sn la chn m c cng mt s hu
ch nh nhau.
- S ng gp: Qu trnh iu chnh c c tnh s tham gia ng
gp ca cc yu t hay cc b phn ca ti sn i vi tng s gi tr th trng
ca ti sn
* u im ca phng php so snh
- L phng php hu nh khng gp kh khn v k thut
- N th hin s nh gi v gi tr ca th trng, v vy n c c
s vng chc c c quan php l cng nhn
- Phng php so snh trc tip khng c cng thc hay m hnh
c nh, m n da vo s hin din ca cc giao dch th trng cung cp
du hiu ca gi tr.
- L c s hay cn gi l u vo ca cc phng php khc nh
phng php chi ph v phng php thng d.
* Hn ch ca phng php so snh
- Cn thit phi c thng tin: R rng l trong phng php ny
nu khng c thng tin th trng v nhng giao dch tng t th s khng
s dng c.
- Cc d liu thng mang tnh cht lch s: y l iu khng th
trnh khi. Trong iu kin th trng bin ng, nhng thng tin ny s tr nn
lc hu trong mt thi gian ngn.
- Phng php ny i hi thm nh vin phi c nhiu kinh
nghim v kin thc th trng th mi c th tin hnh nh gi mt cch thch
hp.
* Cc trng hp thch hp dng phng php so snh:
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
22
- Cc ti sn c tnh ng nht nh: Cc l t cng mt dy,

hoc cng nhng con ph c v tr thun li tng ng nhau.
- Cc mnh t trng
Phng php so snh trc tip l phng php chung cho vic nh gi
cho mua bn, nh gi tr th chp, nh gi tr nh thu ti sn, nh gi cho
vic mua v chuyn quyn s hu t ai ca nh nc, nh gi cho cc ti sn
ni c cc bng chng v vic bn v cho thu c th s dng c.
* Cc iu kin cn thit thc hin phng php so snh
- Cht lng ca thng tin phi cao: Thng tin cn phi ph hp,
kp thi, chnh xc, c th kim tra c, y v ng tin cy.
- Thng tin thu thp c c th so snh c: Trong trng hp
nhng cuc mua bn c th so snh c li khng ging nhau lm v tnh
cht c bit ca ti sn c xem xt, iu s gy nh hng n tnh chnh
xc ca phng php ny.
- Th trng cn phi n nh: Nu th trng c bin ng, phng
php so snh trc tip kh t c mc chnh xc, mc d cc i tng so
snh c cc tnh cht ging nhau v mi mt.
1.2.4.2. Phng php chit tr
* C s l lun
Phng php chit tr c hiu l phng php nh gi t ca tha t
c ti sn gn lin vi t bng cch loi tr phn gi tr ti sn gn lin vi t
ra khi tng gi tr bt ng sn (bao gm gi tr ca t v gi tr ti sn gn
lin vi t).
Thc cht phng php ny l s kt hp ca 2 phng php so snh v
chi ph, da trn nguyn tc thay th.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
23
Vi phng php chit tr, vic nh gi c thc hin trn c s thu

thp thng tin trn th trng ca t nht 3 bt ng sn (bao gm t v ti sn
trn t) chuyn nhng thnh cng, c nhng c im tng t vi tha
t cn nh gi. Sau cn c vo im sai bit gia tha t cn nh gi v
tha t so snh iu chnh (Vic xc nh gi tr hin ti ca cc ti sn
u t xy dng trn t c tnh trn c s gi tr xy mi tr i phn gi tr
hao mn).
* Cc bc tin hnh phng php chit tr:
- Bc 1: Thu thp thng tin trn th trng la chn t nht 3
bt ng sn (bao gm t ai v ti sn trn t) chuyn nhng thnh cng,
m tha t ca cc bt ng sn c nhng c im tng t vi tha t
cn nh gi (v tr, hin trng, iu kin kt cu h tng, c im php l, mc
ch s dng, gi c)
- Bc 2: Kho st thc a v m t y , chnh xc v cc
ti sn trn t (bao gm nh ca, vt kin trc, cy lu nm) ca cc bt
ng sn ni trn.
* Xc nh gi tr hin ti ca cc ti sn u t xy dng trn t.
Gi tr hin ti ca cc
ti sn trn t
Gi tr xy dng mi
ti thi im nh gi
Phn gi tr
hao mn
- Bc 3: Tnh ton gi tr ca cc tha t ca cc bt ng sn

la chn Bc 1
Gi tr ca
tha t
Gi chuyn nhng
bt ng sn
Gi tr hin ti ca
cc ti sn trn t
- Bc 4: Xc nh gi tr ca tha t cn nh gi
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
24
Cn c vo nhng khc bit ch yu gia tha t cn nh gi v cc

tha t ca cc bt ng sn nu trn, tin hnh iu chnh gi cc tha t ca
cc bt ng sn (tng t nh Bc 3 ca phng php so snh trc tip).
n gi ca tha t cn nh gi c xc nh theo n gi bnh qun
ca cc n gi t iu chnh ca cc bt ng sn .
* u im ca phng php chit tr
- C th nh gi cho cc mnh t c t d liu trn th trng
- nh gi cho cc mnh t c ti sn qua s dng
* Hn ch ca phng php chit tr
- C nhng hn ch tng t nh phng php so snh (do c s
dng phng php so snh).
- Gp kh khn khi xc nh chi ph ca ti sn v khng phi lc
no chi ph cng phn nh ng gi tr ca ti sn, c nhng chi ph khng c
gi tr s dng.
- i hi ngi nh gi phi c kin thc nht nh v php lut,
ti chnh, thu v xy dng.
* Trng hp thch hp dng phng php chit tr::
Phng php chit tr c p dng xc nh gi t ca tha t c
ti sn gn lin vi t trong trng hp khng c s liu v gi th trng
ca cc tha t trng tng t p dng phng php so snh trc tip, trong
khi c th thu thp s liu v gi th trng ca cc tha t c ti sn gn lin
vi t tng t vi tha t cn xc nh gi.
1.2.4.3. Phng php thu nhp
* C s l lun
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
25
C s l lun ca phng php thu nhp l gi tr th trng ca mt ti

sn bng vi gi tr vn hin ti ca tt c cc li ch tng lai c th nhn c
t ti sn.
Qu trnh chuyn i cc thu nhp dng tng lai thnh gi tr vn hin
ti c gi l qu trnh vn ho, v c th c th hin n gin nh sau:
Gi tr vn= Thu nhp rng/ t l vn ho(*)
* Cc bc tin hnh nh gi theo phng php thu nhp
- Bc 1: c tnh thu nhp trung bnh hng nm ca ti sn c
tnh n tt c cc yu t lin quan tc ng n thu nhp.
- Bc 2: c tnh tt c cc khon chi ph tr khi thu nhp
hng nm nh thu ti sn , sa cha, bo hnh,...
- Bc 3: Tm ra t l vn ho bng cch phn tch doanh s ca
cc ti sn tng t.
- Bc 4: p dng cng thc vn ho (cng thc *) tm ra gi
tr ca ti sn.
* u im ca phng php thu nhp
- Xt v mt l thuyt, y l phng php c c s l lun cht ch
nht, v n tip cn mt cch trc tip nhng li ch m mnh t mang li
cho nh u t.
- Ngoi tr k thut chit khu dng tin, ni chung n l phng
php n gin.
- Phng php ny c th t c chnh xc cao khi c cc chng c
v cc thng v c th so snh c, khi cc khon thu nhp c th d bo
trc vi mt tin cy cao.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
26
* Nhng mt hn ch ca phng php thu nhp

- tin tng vo nh gi theo phng php thu nhp trong kt lun
cui cng ph thuc vo gi tr v tin cy ca cc gi thit v cc d kin
s dng.
- Trong nhiu trng hp c th thiu c s d bo cc khon thu
nhp tng lai.
- Kt qu nh gi c nhy ln trc mi s thay i ca cc tham s
tnh ton. Trong nhng trng hp nh vy, kt qu s chu nh hng nhiu
ca yu t ch quan.
* Nhng trng hp thch hp dng phng php thu nhp
Phng php thu nhp l mt cng c thm nh gi c bit hu ch cho
ti sn c dng tin khng n nh (khng bng phng) nh trong cc trng
hp sau: mt trung tm bn hng c c cu cho thu a thnh phn, ni c tn
ti cho thu b b trng do ht hn hp ng; mt nh vn phng vi c cu cho
thu bao gm c s khuyn khch hoc cho thu khng th trng;
Nh nh gi phi quyt nh liu phn tch DCF c l phng php thch
hp nht, l phng php ch yu hay ch l phng php kim tra.
Trong thc t phng php DCF t ra khng thch hp p dng vi
nhng l t khng ln, c li th thng mi hn hp, vi cc thm nh ti
chnh hoc cm c thng thng.
1.2.4.4. Phng php thng d
* C s l lun
Phng php thng d c vn dng thm nh gi tr ca bt ng
sn pht trin. N c th l t trng dnh cho pht trin hay t c cc kt cu
xy dng ang tn ti m cn phi thay th hay ci to, thng thng l tn
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
27
trang li hay ph b v pht trin li vi nhng kt cu xy dng hon ton

mi.
Gi tr ca s pht trin c biu hin di hnh thi gin n, hon ton
l gi tr c tnh, t tr i tt c cc chi ph xy dng. Phn d ra th hin
mc thng d m trn gi tr t c tr.
* Cc bc tin hnh phng php thng d
- Bc 1: Xc nh cch s dng cao nht v tt nht ca ti sn
cn c thm nh c tnh n nhng qui nh v xy dng v nhng hn
ch khc.
- Bc 2: c tnh ton b tng gi tr ca qu trnh pht trin v
s hon thnh n bng cch s dng phng php so snh trc tip hay phng
php u t ca thm nh gi.
- Bc 3: c tnh tng s chi ph pht trin bao gm chi ph xy
dng, li nhun ca ngi lm cng tc pht trin, chi ph marketing, cc chi ph
php l, chi ph ti chnh v cc chi ph lin quan khc.
- Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph pht
trin c c tng gi tr cn li. Tng gi tr cn li sau khi tr i cc
chi ph php l, thu ti sn, chi ph ti chnh ca t v li nhun lin quan
s cho gi tr t cn li.
* u im ca phng php thng d:
- c s dng nh gi cc mnh t c tim nng pht trin.
- y l phng php thch hp a ra mc gi khi thc hin u thu.
- Phng php ny m phng li cch thc phn tch nh gi cc c
hi u t vo mnh t. V vy n c gi tr quan trng t vn v chi ph
xy dng ti a v tin cho thu ti thiu cn t c khi thc hin d n
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
28
pht trin BS trn mnh t .

* Cc hn ch ca phng php thng d
- Kh khn trong vic xc nh s dng cao nht v tt nht ca ti sn.
- Tt c mi s c tnh v gi tr, v chi ph, gi bn c th b thay i
tu theo iu kin th trng.
- Gi tr cn li cui cng nhy cm vi nhng thay i ca vic c tnh
cc chi ph v gi bn.
- Cn phi c kin thc v k nng, kinh nghim mi c th c tnh
chnh xc cc khon mc khc nhau.
- Khng tnh n gi tr thi gian ca ng tin cho nn gi nh khng
hin thc.
* Cc trng hp thch hp dng phng php thng d:
- Ph hp khi nh gi BS c yu cu v s pht trin khng phc tp.
cc yu t c tnh lin quan n gi bn, gi cho thu v chi ph t c
tin tng cao.
- Nh nh gi phi c nhiu kinh nghim v pht trin v m rng t ai
xc nh ng c hi s dng tt nht v hiu qu nht.
- nng cao kh nng ng dng, cn s dng k thut nh gi ri ro,
phn tch xc sut vi s tnh ton hin i khi nh gi cc phng n pht
trin BS.
1.2.6. Cc yu t nh hng n vic la chn phng php nh gi
Trong vic la chn cc phng php trn tin hnh nh gi, khng
c phng php no l chnh xc ring r, m ch c phng php thch hp
nht cn cc phng php khc c th c s dng kim tra kt qu ca
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
29
phng php thch hp nht .

C 4 yu t chnh nh hng n vic la chn phng php nh gi t.
- Nhng thuc tnh ca l t . Nhng thuc tnh y ch kh nng
sinh li, kh nng pht trin, tnh ng nht ca n vi cc mnh t khc ang
c trao i trn th trng (kh nng so snh). i vi nhng l t c kh
nng so snh cao, chng ta c th d dng tm kim thng tin v nhng mnh t
tng t nh th ang c trao i trn th trng, phng php so snh trc
tip l thch hp. Tuy nhin, nhng iu kin trn khng phi lc no cng c
tho mn, chng hn vi nhng l t trung tm thnh ph v c mt v tr c
bit, tc l c tnh c quyn cao, vic so snh n vi nhng l t khc kh c
th em li mt kt qu nh gi xc ng. Trong trng hp ny, vic nh gi
bng phng php thu nhp, tc l bng cc d n v dng thu nhp tng lai t
mnh t , l mt s la chn hp l.
- S tin cy v kh nng s dng ca cc ti liu th trng. Trong trng
hp cc chng c bn ca th trng l c th thu thp c, c tin cy v
tnh cp nht cao th vic p dng phng php so snh trc tip l thch hp
nht. Nhng trong thc t cc iu kin trn khng phi bao gi cng c tho
mn, c bit i vi th trng t ai km pht trin. Vit Nam phn ln cc
giao dch t ai khng c ng k, h thng thng tin km pht trin, do
p dng phng php trc tip ni chung c nhiu kh khn.
- Tnh n nh ca th trng
Tnh n nh ca th trng t ai nh hng rt ln n vic la chn
phng php nh gi ti sn. Trong mt th trng t ai bin ng thng
xuyn vi mc giao ng ln, cc thng tin v chng c th trng s nhanh
chng lc hu. Chng hn nh trong nhng t "st t", gi cc mnh t s
tng ln tng tun, thm ch tng ngy, nhng sau s c th bt ng gim
mnh.Trong trng hp ny, nu p dng phng php so snh trc tip th s
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
30
cho kt qu khng theo kp s bin ng ca th trng. Hn na trong th

trng t khng n nh, gi c trao i thc t c th b "y"rt xa so vi gi
tr, do cc thng tin th trng c th khng phi l mt nguyn liu khng
ng tin cy p dng phng php so snh trc tip.
- Mc ch nh gi
nh gi t c th thc hin v nhiu mc tiu: chuyn quyn s hu,
cm c, th chp, cho thu theo hp ng, pht trin ti sn v u t,
nh gi ti sn doanh nghip, tnh thu. i vi mc tiu chuyn giao
quyn s hu, nh gi t l nhm gip ngi bn hoc ngi mua xc nh gi
c th chp nhn c v quyt nh gi giao dch. C hai bn, ngi bn v
ngi mua u cn bit du hiu ca gi tr thng qua thng tin th trng cng
nh gi tr thc ca mnh t, do vy phc v cho mc tiu ny cn kt hp
cc phng php nh gi khc nhau. i vi mc tiu u t hoc bo him,
nh gi ti sn th chp th phng php so snh trc tip s khng thch hp
v cc phng php khc s em li kt qu hin thc hn.
1.3. Gi tr t trong gi tr doanh nghip c phn ha
1.3.2. Vai tr ca gi tr t trong gi tr doanh nghip
t ai l mt ti sn m hu ht cc doanh nghip Vit Nam ang s
dng. Doanh nghip c th thu t hoc c giao t hay mua quyn s dng
t ca cc th nhn, php nhn khc. D thc hin hnh thc no th gi tr ca
mnh t m doanh nghip ang c s dng cng c nh hng n gi tr
doanh nghip, v nhng l do sau:
- Tc tng trng kinh t nhanh trong nhng nm qua, vi tc lm
pht, thu nhp ca ngi dn ngy cng tng dn ti tc th ho nhanh lm
cho gi tr t tng cao. Hin nay, vn tm mt bng sn xut kinh doanh
thnh lp doanh nghip mi hoc pht trin kinh doanh khng phi l vn
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
31
n gin.
- Doanh nghip c phn ho c nhiu t ai th c li th v chi ph thu
t, nu nh so snh vi doanh nghip t nhn phi thu t ca DNNN th gi
thu t chnh ti 20 - 40 ln.
- Doanh nghip c nhiu t ai th c li th v th chp vay vn ngn
hng , d dng c hn mc tn dng cao hn nhiu so vi doanh nghip c t
t hoc khng c t.
- Gi tr quyn s dng t lm cho gi tr thanh l ca doanh nghip cao.
- V mt l thuyt, gi tr t tng s lm cho gi tr doanh nghip tng
ln. Nhng thc t khng hn nh vy:
+ C nhiu doanh nghip c gi tr ring ca t ai ln nhng vn
lm n khng hiu qu - nguyn nhn c bn l qun l km. Chnh s qun l
km s khng pht huy ht tim nng ca t ai.
+ T l c phn nh nc cao c th lm gim i gi tr ca t
ai. Bi v trong trng hp ny doanh nghip khng thu ht c cc nh
u t chin lc tham gia qun tr doanh nghip, do kh nng sinh li
ca t khng c tn dng ht.
+ Trong trng hp nu bin quyn s dng t thnh hng ho,
doanh nghip t bin c khon li nhun ln. Khon li nhun ny nu khng
gi li ti u t m ch em chia cho c ng, th "ca dnh" ca doanh
nghip s gim i. iu ny thm ch c th lm gim gi tr doanh nghip.
Qua nhng phn tch trn ta c th thy, t ai lun c nh hng ti gi
tr doanh nghip. Do x l vn v t ai cho doanh nghip trong v sau
qu trnh c phn ha l mt i hi tt yu xc nh cch chnh xc gi tr
ca doanh nghip, cng nh to iu kin cho doanh nghip kinh doanh thun
li sau c phn ho.
1.3.2. Xc nh gi tr t (QSD) trong gi tr doanh nghip
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
32
Theo Lut t ai nm 2003, ti khon 23 iu 4 c quy nh Gi quyn

s dng t (sau y gi l gi t) l s tin tnh trn mt n v din tch t
do Nh nc quy nh hoc c hnh thnh trong giao dch v quyn s dng
t m ngi c nhu cu s dng t phi tr c s dng t m ngi c
nhu cu s dng t phi tr c s dng din tch t trong thi hn s
dng t xc nh.. Nh vy, c s ng nht gia gi tr QSD v gi t.
Vic xc nh gi tr QSD (hay gi tr t) vo gi tr DNNN c phn ha
c quy nh nh sau:
Gi tr QSD ch chnh thc c cp vo trong gi tr DN t thng 6
nm 2002 trong ngh nh 64/2002/N-CP v chuyn nh nc thnh cng ty c
phn v thng t 79/2002/TT-BTC hng dn thi hnh ngh inh 64/N-CP.
Trc , n hon ton khng c tnh vo trong gi tr DN, tuy c nhc n
gi tr li th do v tr a l ( ngh nh 44/1998/N-CP) nhng n khng phn
nh c gi tr QSD ca DN.
Theo thng t ny th cc DNNN khi chuyn sang cng ty c phn
phn ln la chn hnh thc thu t v khng tnh gi tr QSD vo gi tr
doanh nghip.
n ngh nh 187/2004/N-CP v chuyn DNNN thnh cng ty c
phn v thng t 126/2004/TT-BTC hng dn thc hin ngh nh 187 quy
nh v vic xc nh gi tr QSD cho DNNN c phn ha cng khng c
g khc nhiu so vi thng t 79 v ngh nh 64. Tuy nhin c quy
nh c th hn:
* Trong trng hp doanh nghip thc hin thu t:
- Nu doanh nghip ang thu t th khng tnh gi tr quyn s dng t
vo gi tr doanh nghip, cng ty c phn tip tc k hp ng thu t theo qui
nh ca php lut v qun l s dng ng mc ch, khng c bn.
- Nu din tch t c nhn giao, np tin s dng t vo ngn
sch Nh nc, mua quyn s dng t ca cc c nhn, php nhn khc nay
chuyn sang thu t th ch tnh vo gi tr doanh nghip cc khon chi ph lm
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
33
tng gi tr s dng t v gi tr ti sn trn t nh: chi ph n b, gii phng

mt bng.
* Trong trng hp DN thc hin giao t c thu tin s dng t:
- i vi din tch t doanh nghip ang thu: gi tr quyn s dng t
tnh vo gi tr doanh nghip theo gi do UBND tnh, thnh ph trc thuc trung
ng qui nh nhng khng tnh tng vn Nh nc m hch ton vo khon
phi np Ngn sch Nh nc. Cng ty c phn phi np s tin ny cho Ngn
sch nh nc c cp giy chng nhn quyn s dng t.
- i vi din tch t doanh nghip c giao, np tin s dng t
cho ngn sch nh nc: phi xc nh li gi tr quyn s dng t theo gi do
UBND tnh qui nh. Khon chnh lch gia gi tr quyn s dng t xc nh
li vi gi tr hch ton trn s k ton c tnh vo gi tr thc t phn vn
nh nc ti doanh nghip.
Nh vy, theo quy nh ti Ngh nh ny, trng hp DN thc hin hnh
thc thu t th khng phi tnh gi tr QSD vo gi tr doanh nghip (hay
khng c mt khon no lin quan n gi tr t c tnh vo gi tr DN. Gi
tr t trong trng hp ny l bng 0). Cn nu doanh nghip la chn hnh
thc giao t th phi tnh gi tr QSD vo gi tr doanh nghip, v c tnh
theo khung gi do UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng ban hnh.
Hin nay, gi tr QSD c tnh vo gi tr DNNN c phn ha theo
tinh thn ca ngh nh 109/2007/N-CP v chuyn doanh nghip 100% vn
nh nc thnh cng ty c phn v thng t 146/2007/TT-BTC hng dn thc
hin ngh nh 109/N-CP.
Vic tnh gi tr QSD tnh vo gi tr doanh nghip theo quy nh ti
iu 30 ngh nh s 109/2007/N-CP v ngh nh s 123/2007/N-CP ngy
27/7/2007 ca chnh ph v vic sa i b sung mt s iu ca ngh nh s
188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 v phng php xc nh gi t v khung
gi t, trong :
* Trng hp Doanh nghip thc hin hnh thc thu t:
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
34
- i vi cc doanh nghip tr tin thu t hng nm th khng tnh

gi tr tin thu t vo gi tr doanh nghip. Trng hp doanh nghip c s
dng cc l t thuc loi t th th phi xc nh gi tr li th a l ca l
t tnh vo gi tr doanh nghip.
- i vi cc doanh nghip np tin thu t 1 ln cho c thi gian
thu t hoc np tin thu t cho nhiu nm trc ngy 01/07/2004 (ngy
Lut t ai c hiu lc thi hnh) th vic xc nh gi tr t vo gi tr doanh
nghip l phn chnh lch gia gi t c xc nh st vi gi th trng trong
iu kin bnh thng so vi gi do UBND tnh cng b vo ngy 01/01 ca
nm thc hin xc nh gi tr doanh nghip (l gi tr li th v tr a l)
- i vi nhng doanh nghip c phn ha c nh nc giao t c thu
tin s dng t v np tin s dng t vo ngn sch nh nc nay chuyn
sang hnh thc c nh nc cho thu t tr tin thu t hng nm th gi tr
QSD c giao khng tnh vo gi tr doanh nghip.
Gi tr li th v tr a l c tnh theo quy nh ti tit a, im 4.7,
mc A, phn III thng t 146: Gi tr li th v tr a l ca l t c xc
nh bng chnh lch gia gi t c xc nh st vi gi chuyn nhng
QSD thc t trn th trng trong iu kin bnh thng (theo quy nh ti
khon 12 iu 1 ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca chnh ph
v sa i, b sung mt s iu ca ngh nh 188/2004/N-CP ngy
16/11/2004 v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t) so vi
gi do UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quy nh v cng b vo
ngy 01/01 ca nm thc hin xc nh gi tr doanh nghip.
* Trng hp doanh nghip thc hin hnh thc giao t c thu tin s
dng t th vic xc nh gi tr QSD c tnh nh sau:
- i vi nhng doanh nghip c phn ha ang thc hin hnh thc thu
t nay chuyn sang hnh thc giao t c thu tin s dng t phi tnh gi tr
QSD vo gi tr doanh nghip.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
35
Gi t xc nh gi tr quyn s dng t vo gi tr doanh nghip

c phn l gi t do UBND cp tnh quy nh st vi gi chuyn nhng
QSD thc t trn th trng trong iu kin bnh thng theo quy nh ti
khon 12 iu 1 ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/7/2007 ca chnh ph
v sa , b sung mt s iu ca ngh nh s 188/2004/NFF-CP ngy
16/11/2004 v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t.
- i vi nhng doanh nghip c phn ha c giao t v np
tin s dng t cho Ngn sch Nh nc hoc nhn chuyn nhng QSD hp
php th phi tnh gi tr QSD vo gi tr doanh nghip.
Gi t xc nh gi tr QSD c tnh nh trn. Nu gi tr QSD
xc nh li cao hn chi ph thc t v QSD ang hoch ton trn s k ton
th khon chnh lch tng c tnh vo gi tr thc t phn vn nh nc ti
doanh nghip.
- Ngoi ra cn mt s trng hp quy nh c th khc i vi nhng
doanh nghip c phn ha c giao t xy dng phi tnh gi tr QSD vo
gi tr doanh nghip.
Nh vy, hin nay c th thy rng gi tr QSD c xc nh trong
doanh nghip c phn ha ph thuc vo hai hnh thc la chn ca Doanh
nghip l: Thu t hay giao t. Tng ng vi hai hnh thc ny (trong mt
s trng hp) th phi tnh gi tr li th v tr a l hoc gi tr QSD vo gi
tr doanh nghip. Vy vic nh gi t cho DNNN c phn ha ph thuc vo
vic xc nh gi tr QSD tnh vo gi tr doanh nghip ( l gi tr QSD
hay gi tr li th v tr a l). Vic nh gi ny ch yu da trn c s ca gi
tr th trng v gi do UBND cp tnh quy nh.
CHNG II: THC TRNG CNG TC NH GI T CHO
DNNN C PHN HA TI CNG TY VVFC
2.1. Khi qut v cng ty c phn nh gi v dch v ti chnh Vit Nam.
2.1.1. S hnh thnh v pht trin ca Cng ty nh gi v dch v ti chnh
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
36
Vit Nam
Cng ty c phn nh gi v dch v ti chnh Vit Nam trc y l
Trung tm nh gi trc thuc B Ti Chnh. Ngy 6/9/2007, B trng B Ti
Chnh ph duyt Quyt nh s 3004/ Q- BTC chuyn i Trung tm Thm
nh gi thnh Cng ty C phn nh gi v Dch v Ti Chnh Vit Nam, tn
vit tt l VVFC. Hin nay tr s chnh ca cng ty S 3 Thy Khu, Qun
Ty H, Thnh ph H Ni.
Vi b dy kinh nghim 10 nm hot ng , VVFC khng ngng ln
mnh c v s lng v cht lng. Chng loi ti sn v gi tr thm nh ngy
cng tng. Phm vi hot ng v danh sch khch hng ngy cng m rng.
Hin cng ty ang tip tc m rng mng li hot ng, pht trin thng qua
vic xc tin thnh lp cc Chi nhnh, Vn phng i din mt s a phng
khc. Cng ty tham gia vo Ban chp hnh ca Hi thm nh gi Vit Nam
(VVA), ng thi l thnh vin ca Hip hi Thm nh gi ASEAN (AVA).
Cng ty c T chc Chng nhn Cht lng quc t ca Vng
quc Anh (UKAS) cp Chng nhn H thng qun l cht lng theo tiu
chun quc t ISO 9001: 2000 vo thng 10 nm 2005. Thng 8/2008 va qua
cng ty tip tc c cp giy chng ISO 9001-2000 ln 2. Cng ty cng
vinh d c nhn danh hiu cp vng cht lng ISO 2008 do b Khoa
Hc v Cng Ngh cp.
V mt nhn s: Cc nhn vin ca VVFC u tt nghip i hc, trong
c hn 30% nhn vin c trnh trn i hc, c o to trong nhiu lnh
vc: t ti chnh ngn hng; k ton kim ton; qun tr doanh nghip;
marketinh n kinh t xy dng; kin trc; kinh t giao thng; cng ngh thng
tin; ngoi ng; vn th lu tr Ngoi ra cng tc o to, hng dn nghip
v c VVFC ht sc ch trng, coi y l nhim v thng xuyn v bt
buc. i ng nhn vin c tham d cc chng trnh o to chuyn mn
lin tc do B Ti chnh, cc t chc trong nc v quc t t chc. Hng nm,
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
37
Cng ty u gi cc chuyn vin i o to v nghip v thm nh gi do M,

Canaa, c, Singapore, Thi Lan, Malaysia... t chc.
Hin nay, s lng nhn lc lm nh gi Vit Nam c cp th
Thm nh vin v gi khng nhiu v phi tri qua nhng k thi do hi ng thi
Quc gia t chc rt nghim ngt. VVFC t ho l doanh nghip hin c s
lng Thm nh vin v gi nhiu nht ti Vit Nam( 26 thm nh vin).
2.1.2. C cu t chc ca Cng ty c phn nh gi v dch v Ti chnh
Vit Nam
HI NG QUN TR
BAN KIM SOT
TNG GIM C
PH TNG GIM C
Vn phng
Phng Ti
chnh K ton
PH TNG GIM C
Phng
nghip v 1
Cc Chi nhnh
Phng
nghip v 2
PH TNG GIM C
Phng
nghip v 3
Trung tm
u gi
Cc phng
khc
Cc vn phng i din
Bng 1: C cu t chc ca cng ty VVFC

2.1.3. Cc lnh vc hot ng ca Cng ty c phn nh gi v dch v Ti
chnh Vit Nam
Kinh doanh dch v:
- nh gi (thm nh gi) cc ti sn, hng ho, ng sn, bt ng sn
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
38
v d n u t ca cc t chc, c nhn trong v ngoi nc.

- nh gi uy tn doanh nghip.
- nh gi gi tr ti sn v hnh, gi tr thng hiu, li th kinh doanh...
- Xc nh gi tr doanh nghip.
- Bn u gi ti sn, hng ho theo yu cu ca khch hng.
- Kinh doanh, mi gii kinh doanh ti sn (bt ng sn, ng sn,
doanh nghip).
- Xut bn cc n phm lin quan n cc lnh vc, hot ng kinh doanh
ca cng ty nh: kinh t ti chnh, kinh t th trng, gi c... bng ting Vit,
ting nc ngoi theo quy nh ca php lut.
- T chc iu tra, nghin cu, ng dng, hi tho khoa hc v x hi, th
trng gi c, kinh t ti chnh, t chc cc lp bi dng nghip v v kinh t
th trng gi c, nh gi, kinh t ti chnh theo quy nh ca php lut.
- Kinh doanh xut nhp khu vt t, thit b hng ho phc v sn xut v
tiu dng.
T vn:
- Xy dng phng n xc nh gi tr doanh nghip, t vn c phn ho.
- T vn u t, kinh doanh, mua - bn doanh nghip.
- T vn ti chnh doanh nghip (gi thnh, gi bn sn phm, thu...)
- T vn u gi ti sn.
- T vn Marketing.
Cc ngnh ngh khc ph hp vi nng lc cng ty v c php
lut cho php.
nh gi l cng tc trng tm, ch yu ca VVFC. Giai on u khi
thnh lp, ch yu nh gi cc ti sn c mua sm bng ngun Ngn sch
Nh nc v phc v nhu cu nh l, gi tr ti sn thp.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
39
Hin nay vi s a dng v phong ph trong cc dch v cung cp, trong

cc loi hnh ti sn v mc ch nh gi lm cho gi tr ti sn nh gi tng
cao qua cc nm (Nm 1998: 500 t ng; Nm 2008: 450.000 t ng), gi tr
nh gi nm sau lun cao gp i nm trc (gi tr ti sn nh gi nm 2008
tng gp 2 ln so vi nm 2007).
2.2. Thc trng cng tc nh gi t cho DNNN c phn ho ca cng ty
trong giai on 2004 n nay
2.2.1. Thc trng v hot ng ca cng ty VVFC
Do chuyn i m hnh t trung tm sang cng ty c phn, c nhiu s
thay i trong c cu t chc ca cng ty. Hi ng qun tr v ban lnh o
cng ty tch cc trin khai mi mt hot ng ca cng ty hon thanh tt
cc mc tiu ra, kp thi thng qua v ban hnh cc quyt nh, ngh quyt
ch o i vi hot ng kinh doanh, gp phn quan trng trong vic thc hin
k hoch kinh doanh, m bo s tng trng trn nguyn tc thc hin ng
quy nh ca nh nc.
Tng gi tr ti sn thm nh ca cng ty tng ln nhanh chng: nm
2004 gn 2500 t ng, nm 2005 l 4.200 t ng, nm 2006 l 9,500 t ng,
nm 2007 tng gp hn 3 ln so vi nm 2006 (tng gi tr ti sn thm nh l
30.000 t ng), n nm 2008 c s tng trng vt bc tng gi tr ti sn
thm nh l 450.000 t ng. Kt qu thm nh gp phn tit kim chi cho
ngn sch nh nc, cho doanh nghip v cc t chc kinh t, x hi. C th
nm 2008 tit kim c so vi gi tr yu cu thm nh khong 10-15%.
Trong nm 2008, cng ty nh gi v Dch v ti chnh vit Nam tip tc
m rng i tng khch hng thm nh gi, k hp ng thm nh gi cho
cc d n ln ca cc b, ngnh, n v...Cng tc xc nh gi tr doanh nghip
c m rng sang cc lnh vc ngoi quc doanh. Cng ty tip tc thc hin
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
40
hp ng vi cc n v B, ngnh, cc s Ti chnh, cc ban qun l d

n...trong c nc; cc ngn hng ln nh ngn hng Cng Thng, ngn hng
u t v Pht trin, ngn hng Nng nghip v pht trin nng thn..; cc tng
cng ty, cc tp on nh Tp on Du Kh Quc Gia, Tng cng ty Cng
nghip t, Tng cng ty Thp vit Nam, Tp on Than v Khong sn Vit
Nam, tng cng ty ng St, Tp on Cng nghip Tu thy Vit Nam, Tp
on marubeli, Tp on HANAKA...
Ngoi ra, cng ty cn m rng hot ng sang cc lnh vc mi nh
u gi, o to v Mi gii, nh gi, Qun l v iu hnh sn giao dch
BS. Hin nay s lng hc vin cng ty o to trn c nc khong
2.000 hc vin.
Cng ty lun tch cc phi kt hp vi Hip hi thm nh gi Vit
Nam v gip Cc Qun l gi-B Ti Chnh xy dng hnh lang php l v
ngh thm nh gi, s h tr ca cng ty lun p ng c mi yu cu
cng vic v c cc nh gi rt cao v mt cht lng. Cc kt qu thm
nh gi ca cng ty VVFC cung cp c B Ti Chnh rt tin cy v s
dng kt qu vi hiu qu cao.
Hin nay, tng s CBNV ca VVFC l 90 ngi, thu nhp bnh qun tng
40% so vi nm 2007. Trong nm 2008, VVFC tng bc hon thin chnh
sch i ng vi chnh sch lng c nng cao, ng thi p dng ch
ng BHXH theo mc lng doanh nghip (tng 15-30% so vi p dng theo
mc lng HCSN quy nh ca nh nc) gp phn quan trng vo vic
nng cao tnh cnh tranh v nhn lc ca VVFC, thu ht cc cn b c kinh
nghim, nng lc lm vic ti cng ty.
2.2.2.Thc trng hot ng nh gi ca cng ty VVFC
2.2.2.1. C s php l cho hot ng nh gi
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
41
Hin nay c rt nhiu vn bn php quy c lin quan n nh gi ti sn

ni chung v nh gi t ni ring. C th k s lc mt s vn bn php lut
c cng ty VVFC s dng ch yu trong qu trnh nh gi t nh sau:
- Lut t ai 2003 v cc vn bn hng dn thi hnh lut t ai.
- Lut thu chuyn QSD nm 1994 v lut sa i b sung mt s iu
ca lut thu chuyn QSD nm 1999 v cc vn bn hng dn thi hnh.
- Lut xy dng nm 2003, Lut doanh nghip nm 2005, Lut kinh
doanh BS nm 2006 v cc vn bn hng dn i km.
- Php lnh gi s 40/2002/ PL-UBTVQH10 ca y ban Thng v
Quc hi ngy 26/4/2002.
- Ngh nh s 170/2003/ N-CP ngy 25/12/2003 ca Chnh ph qui
nh chi tit thi hnh mt s vn ca Php lnh gi.
- Ngh nh s 188/2004/ N- CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v
phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t.
- Ngh nh s 101/2005/ N-CP ngy 03/08/2005 ca Chnh ph v
thm nh gi.
- Ngh nh s 169/2004/ N-CP ngy 02/09/2004 ca Chnh ph v x
pht vi phm hnh chnh trong lnh vc gi.
- Ngh nh s 198/2004/ N-CP ngy 03/12/2004 ca Chnh ph v thu
tin s dng t.
- Ngh nh s 13/2006/N-CP ngy 24/01/2006 ca Chnh ph v xc
nh gi tr QSD tnh vo gi tr ti sn ca cc t chc c Nh nc giao
t khng thu tin s dng t.
- Ngh nh s 109/2007/N-CP ngy 26/6/2007 ca chnh ph v vic
chuyn doanh nghip 100% vn nh nc thnh cng ty c phn.
- Thng t s 15/2004/TT- BTC ngy 09/03/2004 ca B Ti Chnh
hng dn thc hin Ngh nh s 170/N-CP ngy 25/12/2003 ca Chnh ph
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
42
qui nh chi tit thi hnh mt s vn ca Php lnh gi.

hng dn thc hin Ngh nh s 169/2004/ N- CP ngy 02/09/2004 ca
Chnh ph v x pht vi phm hnh chnh trong lnh vc gi.
Chnh ph v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t.
Chnh ph v thm nh gi.
- Thng t s 29/2006/TT- BTC ngy 04/04/2006 hng dn thc hin
Ngh nh s 13/2006/N- CP ngy 24/01/2006 ca Chnh ph v xc nh
gi tr QSD tnh vo gi tr ti sn ca cc t chc c Nh nc giao
t khng thu tin s dng t.
- Thng t s 80/2005/TT- BTC ngy 15/09/2005 ca B trng B Ti
Chnh hng dn vic t chc mng li thng k v iu tra, kho st gi t,
thng k bo co gi cc loi t theo qui nh ti Ngh nh s 188/2004/NCP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v phng php xc nh khung gi t v
khung gi cc loi t.
- Thng t s 146/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 hng dn thc hin
mt s vn v ti chnh khi thc hin chuyn doanh nghip 100% vn nh
nc thnh cng ty c phn theo quy nh ti ngh nh s 109/2007/N-CP
ngy 26/6/2007 ca Chnh Ph.
- Thng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 hng dn thc hin
ngh nh 188/2004/N-CP v phng php xc nh gi t v khung gi cc
loi t v ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27/07/2007 ca chnh ph v sa
i b xung mt s iu ca ngh nh 188/2004/N-CP.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
43
- Quyt nh s 24/2005/Q- BTC ngy 18/04/2005 ca B trng B

Ti chnh v vic ban hnh 03 tiu chun thm nh gi Vit Nam.
- Quyt nh s 77/2005/Q- BTC ngy 01/11/2005 ca B trng B
Ti chnh v vic ban hnh 03 tiu chun thm nh gi Vit Nam.
- Quyt nh s 129/2008/Q-BTC ngy 31/12/2008 ca B trng B
Ti Chnh v vic ban hnh 6 tiu chun thm nh gi.
Trn thc t hin nay c rt nhiu vn bn php lut lin quan n vic
nh gi. Tuy nhin, cc vn bn ny li lin quan n nhiu lnh vc chuyn
su khc nhau nh thu, xy dng, a chnh, nh tgy ra s chng cho
gia cc vn bn. Do vic p dng vn bn php lut vo hot ng nh gi
th no cho ng l rt phc tp v nh hng ln ti kt qu nh gi.
2.2.2.2. Nguyn tc hot ng nh gi
- Tun th php lut, tiu chun thm nh gi Vit Nam
- Chu trch nhim trc php lut v hot ng ngh nghip v kt qu
nh gi.
- Bo m tnh c lp v chuyn mn nghip v v tnh trung thc, khch quan
ca hot ng nh gi.
- Bo mt cc thng tin ca n v c nh gi, tr trng hp n v c
nh gi ng hoc php lut c quy nh khc.
2.2.2.3. Cc phng php nh gi s dng
- Phng php so snh: ch yu c p dng trong nh gi cc ti sn c giao
dch, mua bn ph bin trn th trng.
- Phng php chi ph: Ch yu c p dng trong nh gi cc ti sn chuyn
dng, t hoc khng c mua, bn ph bin trn th trng, ti sn qua s
dng, ti sn khng iu kin p dng phng php so snh.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
44
- Phng php thu nhp: Ch yu p dng trong nh gi ti sn ddaaauf t m

ti sn c kh nng to ra thu nhp trong tng lai v xc nh t l vn
ha thu nhp.
- Phng php thng d: Ch yu c p dng trong nh gi bt ng sn c
tim nng pht trin (cc mnh t trng c kh nng pht trin).
- Phng php li nhun: Ch yu c p dng trong nh gi ti sn m
vic so snh vi nhng ti sn tng t gp kh khn do gi tr ca ti sn
ch yu ph thuc vo kahr nng sinh li ca ti sn nh khch sn, nh
hng, rp xic
2.2.2.4. Quy trnh nh gi
Cng ty nh gi v dch v ti chnh Vit Nam thc hin cng tc
nh gi theo mt quy trnh nh sau:
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
45
QUY TRNH NH GI
(ngun: Cng ty nh gi v Dch v Ti chnh Vit Nam)

Bng 2: Quy trnh nh gi ca cng ty VVFC
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
46
2.2.2.5. Nhng kt qu t c trong cng tc nh gi.

Trong nm 2008 va qua cng ty c gng hon thnh mc tiu ra v
t c nhng kt qu v cng tc nh gi nh sau:
- Cng tc nh gi Bt ng sn: Nm 2008. tng gi tr ti sn nh gi
tng gn 50% so vi nm 2007. trong c nhng d n c gi tr gn 1.000 t
ng (nh: Cng ty CP u t v Xy dng th; cng ty CP tp on xy
dng v Du lch Bnh Minh; tng cng ty u t v pht trin nh v th,
cng ty TNHH thng mi Dch v Tn Hong Minh...). c bit m rng vic
xc nh gi t giao ti cc thnh ph H Ni, thnh ph H Ch Minh. Cc cn
b nh gi bt ng sn c cc c quan qun l nh nc v khch hng
nh gi cao v trnh n chuyn mn, thi phc v v tinh thn trch nhim
trong cng vic.
- Cng tc nh gi my mc thit b: tng gi tr thm nh hn 4.000 t
ng, tng gn 30% so vi nm 2007. Nm 2008, VVFC thc hin r nhieuf
d n ln nh: Ban qun l s n ng st Vit Nam; Vn phng i din ti
Vit Nam Tp on Marubeli Nht Bn; x nghip lin doanh Vieetsovpetro;
Ban qun l d n x l nc thi th x Sm Sn...
- Cng tc xc nh gi tr doanh nghip: VVFC tip tc m rng di
tng khch hng vi nhiu mc ch xc nh gi tr doanh nghip khc nhau
nh C phn ha cc cng ty nh nc, mua bn ti sn doanh nghip, bn
thanh l gii th cng ty, gp vn u t... Nm 2008, tng gi tr xc nh gi
tr doanh nghip khong 1.400 t ng. Trong , cc n v c gi tr nh gi
hng trm t ng nh: Cng ty than Dng Huy trn 400 t ng; cng ty than
Khe Trm trn 500 t ng; Cng ty Knh ni Viglacera trn 700 t ng...
Ngoi ra VVFC cn thc hin xc nh gi tr li th cho mt s n v
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
47
nh Cng ty Gang thp Thi Nguyn, Cng ty Intimex, tp on Du Kh (s 6

Hunh Thc Khng), cng ty in my xe p xe my...
2.2.3. Thc trng hot ng nh gi t cho DNNN CPH ti cng ty VVFC
2.2.3.1. Hot ng nh gi t phc v cho DNNN CPH t thng 12/2004 ti
thng 12/2007
a, c s php l
Ngoi cc c s php l phc v cho qu trnh nh gi cng ty VVFC
nu trn. Trong thi gian ny vic nh gi t cho DNNN c phn ha cn
c cng ty thc hin da trn nguyn tc tnh v xc nh gi tr QSD vo
gi tr doanh nghip theo ngh nh 187/2004/N-CP v vic chuyn DNNN
thnh cng ty c phn v thng t 126/2004/TT-BTC hng dn thc hin ngh
nh 187/2004/N-CP. (ni dung c trnh by phn 1.3, Chng I).
b, C s nh gi: Gi tr phi th trng (gi UBND tnh quy nh)
c, Cc bc tin hnh nh gi
Khi tin hnh nh gi t cho DNNN CPH trong thi gian ny cng ty
thng tin hnh cc bc sau:
- Kho st khu t DNNN ang s dng cn nh gi CPH
+ Kho st v mt php l: Doanh nghip ang thc hin hnh thc
giao t (c thu tin s dng t hay khng thu tin s dng t) hay thu t
(thu t tr tin mt ln hay thu t tr tin hng nm), mc ch s dng t
ca doanh nghip v mt s giy t php l lin quan.
+ Kho st v mt v mt k thut: V tr mnh t, hnh dng, kch
thc mnh t, thc trng s dng lin quan n mnh t.
- Tm kim thng tin v gi t phi nng nghip do UBND cp tnh quy
nh ti v tr khu t DNNN ta lc.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
48
- a ra kt qu nh gi t cho DNNN CPH tnh vo gi tr DN

(chnh l gi do UBND cp tnh quy nh)
d, v d c th: nh gi gi tr QSD chi nhnh Ngn hng Cng Thng
Th x Ph Th
1/. Mt vi nt chung:
- Mc ch nh gi: nh gi gi tr t ngn hng tham kho trong vic CPH
- Thi im nh gi: 11/2006
- Ti sn nh gi: t ti: Tr s chnh s 01 Ph An, phng Phong Chu, Th
x Ph Th-Tnh Ph Th.
- Cn c nh gi.
+ Cc vn bn php quy v nh gi, thm nh gi
+ Cc vn bn khc lin quan ( lut t ai, N 188, 187; Q s 206,57;)
+ Bin bn kho st thc t ngoi hin trng
+ Cc ti liu php l do chi nhnh ngn hng Cng Thng th x Ph
Th cung cp.
2/. Thc trng ti sn
- Php l:
Din tch t thu 5.213m2, thi hn 50 nm ( n ngy 01/01/2046, tr
tin thu t hng nm ) c giy chng nhn QSD s Q-419824 do UBND tnh
Ph Th cp 24/01/2000.
- V tr:
+ mt tin hng Nam rng 123m tip gip ng Ph An
+ Hng Bc tip gip khu dn c
+ Hng Ty Bc tip gip ng Nguyn Du
+ Hng ng tip gip vin Kim Sot TX Ph Th
- Hin trng:
Khu t hin ang s dng lm tr s chnh ca chi nhnh ngn hng
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
49
cng thng th x Ph Th, S dng n nh, khng c tranh chp.

3/. Kt qu nh gi
Sau qu trnh tm hiu cc thng tin lin quan ti mnh t ca chi nhnh
Ngn hng Cng thng th x Ph Th v qu trnh kho st thc t mnh t,
Nhn vin nh gi ca cng ty VVFC a ra kt qu nh gi nh sau:
t ca chi nhnh ngn hng Cng Thng th x Ph Th thuc hnh
thc thu t. Tuy nhin, theo quy nh v c phn ha (ngh nh
187/2004/N-CP v thng t 126/2004/TT-BTC), DN c th la chn 1 trong 2
hnh thc: nhn thu hoc nhn giao t. Nu la chn hnh thc thu t s
khng tnh gi tr QSD vo gi tr DN, nu giao t th phi tnh gi tr QSD
vo gi tr DN khi c phn ha. Trong trng hp ny gi tr QSD c tnh
ton trn c s trng hp ngn hng la chn hnh thc giao t. Nh vy, gi
tr QSD s c xc nh theo quyt nh s 57/2006/Q-UBND ngy
09/01/2006 ca UBND tnh Ph Th v gi t v bng gi cc loi t trn a
bn tnh Ph Th.
Khu t tr s chnh ti s 01 Ph An, Phng Phong Chu, TX Ph Th
c quy nh nm trong on t Ngn hng Cng Thng n Trng mm
non Phong Chu vi n gi: 1.010.000/m2.
Vy gi tr QSD l:
5.213m2 x 1.010.000/m2 = 5.265.130.000 ()
2.2.3.2. Hot ng nh gi t cho DNNN c phn ha t thng 12/2007
n nay
a, C s php l
Ngoi cc c s php l s dng trong qu trnh nh gi nh nu trn,
trong thi gian va qua cng ty thc hin cng tc nh gi t cho DNCPH da
trn vic tnh gi tr QSD vo gi tr doanh nghip theo ngh nh 109/2007/N-
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
50
CP v chuyn doanh nghip 100% vn nh nc thnh cng ty c phn v thng t

146/2007/TT-BTC hng dn thc hin ngh nh 109/2007/N-CP. (ni dung
trnh by phn 1.3, Chng I)
b, C s nh gi: C s gi tr th trng
c, Nguyn tc nh gi:
- Nguyn tc s dng tt nht v hiu qu nht
- Nguyn tc cung cu
- Nguyn tc ng gp
d, phng php nh gi
Phng php m cng ty s dng nh gi t cho DNNN CPH trong
thi gian ny ch yu l phng php so snh v chit tr. (ngoi ra s dng cc
phng php khc nh thu nhp, thng d kim chng li kt qu nh gi)
e, Quy trnh nh gi
Qu trnh nh gi t cho DNNN CPH trong thi gian va qua c
cng ty thc hin ch yu theo cc bc sau:
- Kho st thc t mnh t cn nh gi: kho st v mt php l (hnh
thc s dng t, mc ch s dng t, cc giy t php l lin quan); kho st
v mt k thut (v tr, hnh th, din tch, hin trng s dng)
- Kho st th trng, tm kim thng tin v cc giao dch t c th so
snh iu chnh c (thi gian s dng lu di, c gi tr php l y ).
- Tin hnh iu chnh v mnh t mc tiu: iu chnh v t phi Nng
Nghip t sn xut kinh doanh; iu chnh v h s phn lp; iu chnh v
thi gian; iu chnh v hnh thc s dng t.
- a ra mc gi ca mnh t trn th trng trong iu kin bnh
thng sau khi iu chnh.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
51
- Xc nh gi tr QSD tnh vo gi tr doanh nghip CPH: gi tr

quyn s dng t ca t giao hay gi tr li th v tr a l ca t thu tr tin
1 ln hoc hng nm.
d, V d c th: nh gi gi tr QSD giao v gi tr li th v tr a l t
thu tr tin hng nm Cng ty in my Xe p Xe my
1/. Mt vi nt chung
- Mc ch nh gi: Cng ty in my - Xe p - Xe my tham kho
trong vic la chn hnh thc giao t hoc thu t khi tin hnh c phn
ho doanh nghip.
- Thi im nh gi: thng 12 nm 2008.
- Ti sn nh gi: t ti s 52 ph Ngc Lm, qun Long Bin, Tp. H Ni.
- Cn c nh gi:
+ Cc vn bn php qui v nh gi, thm nh gi
+ Cc vn bn quy nh khc (Lut t ai, lut doanh nghip, ngh nh 123,109)
+ H s ti liu do cng ty in my Xe p Xe my cung cp
+ Cn c qu trnh kho st thc trng v tham kho thng tin trn th trng.
2/. Thc trng Ti sn nh gi:
- Php l:
Khu t thu tr tin hng nm, thi hn 50 nm k t ngy 01/01/2003, din
tch 5.200 m2, thuc quyn qun l v s dng ca Cng ty in my Xe p Xe my,
lm ca hng kinh doanh & kho xng sn xut (theo Giy chng nhn quyn s
dng t AT00085 QSD/Q-UB ngy 07/6/2003 ca UBND Thnh ph).
- V tr:
Khu t nh gi nm v tr 1, tip gip ng c mt ct rng 8m, ti s
52 ph Ngc Lm (on ng t ht Long Bin 2 n Nguyn Vn C), qun
Long Bin, Tp. H Ni.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
52
+ Hng Bc tip gip ng Ngc Lm.

+ Cc hng cn li gip khu dn c.
- Hin trng s dng:
+ Khu t xy dng cng trnh, hin lm X nghip Sn xut & Kinh
doanh hng in my.
+ C thc hin ngha v ti chnh.
+ S dng n nh, khng c tranh chp.
Mnh t nm trong khu vc tp trung nhiu khu dn c, c quan & cc
h kinh doanh bun bn nh l ...., lu lng xe lu thng trn ph Ngc
Lm mc ng, an ninh, trt t tt. V tr ca mnh t thun li lm kho,
xng, c s sn xut kinh doanh.
3/. Kt qu nh gi:
Trn c s cc ti liu do Cng ty in my Xe p Xe my cung cp, qua
kho st thc trng v v tr bt ng sn, vi phng php nh gi c p
dng trong tnh ton, kt qu nh gi khu t nh m t trn ti thi im thng
12/2008 c nhn vin nh gi ca Cng ty VVFC din gii nh sau:
Xc nh n gi t SXKD ca mnh t trn th trng
- Qua thng tin iu tra th trng ti khu vc bt ng sn nh gi c mt
s thng tin so snh sau:
+ SS1: 03/12/2008 A.Hng (t: 0905649899) giao bn nh, t, s chnh
ch ti s 37 Ngc Lm vi mc gi 50 tr/m 2, din tch t 140m2 (mt tin
4m), nh 01 tng cp 4 c, gi tr khng ng k. Sau khi lm vic anh Hng
chp nhn mc gi bn l 45 tr/m2.
+ SS2: Thng 12/2008 A.Dn (t: 01238586486) giao bn nh, t, s
chnh ch mt ph Ngc Lm (on ng 3 Ngc Lm - Long Bin 1) vi mc gi
50 tr/m2, din tch t 47m2 mt tin 3,4x14m, sau khi lm vic anh Dn chp
nhn mc gi bn l 45 tr/m2. Nh 01 tng cp 4 c, gi tr khng ng k.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
53
+ SS3: Theo thng tin ca anh ng Trng Hiu (t: 0943736789) - Cn b

phng tn dng Ngn hng ACB khu vc Gia Lm, chuyn t vn v kinh
doanh v bt ng sn cho bit mc gi th trng t hin nay ti mt ph
Ngc Lm (on t Long Bin 2 n Nguyn Vn C) i vi mnh t c din
tch 50-100m2 giao ng trong khong 40 tr/m2.
T cc thng tin so snh trn nhn vin nh gi ca cng ty thy rng
cc bt ng sn (BS) SS1; SS2 v SS3 c v tr tng ng vi mnh t
nh gi. V vy, c th ly cc thng tin ny lm c s iu chnh vi l
t cn nh gi.
- Cc im ging nhau:
+ Php l: s chnh ch.
+ Mi trng x hi: an ninh trt t, in, nc v c bn l tng ng
do cc BS cng khu vc ph Ngc Lm.
+ ng giao thng: Cc TSSS v TSG u nm trn cng mt tuyn
ng v c khong cch tng i gn nhau nn c nh gi l tng ng
v giao thng i li v khng c iu chnh.
- Cc im khc nhau:
Bng 3: Cc im khc nhau gia cc BS
BS
Cc tiu ch
1. Din tch khu
TSG
TSSS1
TSSS2
TSSS3
5.200m2
140 m2
47m2
100 m2
4 m/35 m
3,4 m/14m
5m/20m
11%
24%
25%
t
2. Chiu rng/
Chiu su:
T l:
60%
(Ngun: Cng ty nh gi v Dch v Ti chnh Vit Nam)
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
54
iu chnh cc im khc nhau: Nhn vin nh gi ca cng ty thc hin

iu chnh theo nguyn tc:
- Ly BS G (BS mc tiu) lm chun so snh vi cc BS khc.
- BS mc tiu c im 10 cho mi tiu ch.
- Mi im hn tnh gim 10% gi v ngc li.
T , c bng chm im sau:
Bng 4: Bng iu chnh cc im khc nhau
BS
Cc tiu ch
1. Quy m
2. Hnh dng
Tng im
Chnh lch
Gi bn
Gi bn sau khi iu
chnh
TS TG
TSSS1
TSSS2
TSSS3
10
10
20
10,5
9
19,5
-0,5
45 tr/m2
47,2
tr/m2
9,5
9,5
19
-1
45 tr/m2
49,5
tr/m2
10
9,5
19,5
-0,5
40 tr/m2
42 tr/m2
(Ngun: Cng ty nh gi v Dch v Ti chnh Vit Nam)

Bng chm im trn c gii thch nh sau:
- V quy m:
TSSS3 c DT 100 m2 l din tch nm trong khong t 50m2 n 100 m2
l din tch d rng giao dch trn th trng nn im nh gi l: 10 im,
TSSS1 c DT 140 m2 nn im nh gi l: 10,5 im & TSSS2 c DT 47 s
kh giao dch hn TSSS12 nn c im nh gi l: 9,5 im.
- V hnh dng:
TSSS1 c t l chiu rng & chiu di qu thp nn c im nh gi l:
9 im. TSSS2 & TSSS3 c im nh gi l: 9,5 im
Kt lun: n gi chuyn quyn s dng t bnh qun trn th trng
ti ph Ngc Lm, qun Long Bin, Tp. H Ni l:
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
55
(47,2 tr/m2 + 49,5 tr/m2 + 42 tr/m2) : 3 = 46.233.000 ng/m2.

- Theo Quyt nh s 150/2007/Q - UBND ngy 28/12/2007 ca UBND
thnh ph H Ni. L t thuc ph Ngc Lm (on ng t Long Bin 2 n
Nguyn Vn C), v tr 1. Gi 01m2 t SXKD phi nng nghip v tr 1 l
7.830.000/m2 & gi 01m2 t v tr 1 l 20.000.000/m2, nh vy t l gi t
SXKD phi nng nghip & gi t l:
7.830.000/m2 : 20.000.000/m2 = 39%
Quy i gi t trn th trng sang t SXKD phi nng nghip, vy n
gi t SXKD trn th trng l:
46.233.000 /m2 x 39% = 18.030.870 ng/m2 Lm trn: 18.000.000 ng/m2
a, Gi tr quyn s dng t giao ti s 52 ph Ngc Lm, qun Long Bin,
Tp. H Ni:
Theo Thng t s 146/2007/TT - BTC ngy 06/12/2007 ca B Ti chnh
hng dn thc hin mt s vn v ti chnh khi thc hin chuyn doanh
nghip 100% vn nh nc thnh cng ty c phn theo quy nh ti Ngh nh
s 109/N - CP ngy 26/6/2007 ca Chnh ph: mc 5; im 5.2; tit a:
i vi nhng doanh nghip c phn ho ang thc hin hnh thc thu
t nay chuyn sang hnh thc giao t c thu tin s dng t phi tnh gi tr
quyn s dng t vo gi tr doanh nghip.
Gi t xc nh gi tr quyn s dng t vo gi tr doanh nghip nh
phn trnh by ti mc 1.3.2, Chng I trn.
Nh vy, gi tr t giao ti s 52 ph Ngc Lm, qun Long Bin, Tp.
H Ni l:
18.000.000 /m2
5.200 m2
93.600.000.000
b, Gi tr li th v tr a l t thu ti s 52 ph Ngc Lm, qun Long

Bin, Tp. H Ni:
Theo Thng t s 146/2007/TT - BTC ngy 06/12/2007 ca B Ti chnh
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
56
hng dn thc hin mt s vn v ti chnh khi thc hin chuyn doanh

nghip 100% vn nh nc thnh cng ty c phn theo quy nh ti Ngh nh
s 109/N - CP ngy 26/6/2007 ca Chnh ph: mc 5; im 5.1; tit a:
i vi nhng donah nghip c phn ha tr tin thu t hng nm
th khng tnh gi tr tin thu t vo gi tr doanh nghip. Trong trng hp
doanh nghip c s dng cc l t thuc loi t th th phi xc nh gi
tr li th v tr a l ca l t tnh vo gi tr doanh nghip
Gi tr li th v tr a l ca l t c xc nh nh phn trnh by ti
mc 1.3.2, Chng I trn.
- Theo Quyt nh s 150/2007/Q-UBND ngy 28/12/2007 ca UBND
Thnh ph H Ni v vic ban hnh gi cc loi t trn a bn thnh ph H
Ni nm 2008. L t thm nh gi thuc ph Ngc Lm (on ng t ht
Long Bin 2 n Nguyn Vn C, loi ng ph III - B, v tr 1. Gi 1m2 t sn
xut kinh doanh phi nng nghip v tr 1 l 7.830.000/m2.
Vy tng gi tr t sn xut kinh doanh ca Cng ty in my Xe p
Xe my ti 52 ph Ngc Lm theo Quyt nh s 150/2007/Q - UBND ngy
28/12/2007 ca UBND thnh ph H Ni l:
7.830.000
5.200 m2 = 40.716.000.000
Tng gi tr t sn xut kinh doanh ca Cng ty in my Xe p Xe

my ti 52 ph Ngc Lm theo gi th trng l:
18.000.000 x 5.200 m2 = 93.600.000.000
Nh vy, gi tr li th v tr a l ca l t ti s 52 ph Ngc Lm ca
Cng ty in my Xe p Xe my l:
93.600.000.000 - 40.716.000.000 = 52.884.000.000
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
57
2.2.3.3. nh gi cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha cng ty VVFC

a, Nhng kt qu t c
Cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha l mt cng tc ht sc
quan trng, c bit gp phn lm ngn sch nh nc khng b tht thot,
chng tham nhng trong vn t ct cho x hi. V vy, i hi chnh ca
cng tc ny l rt cao.
Nhn thy c tm quan trng ca vic nh gi t phc v cho mc
ch c phn ha ca DNNN, cng ty nh gi v Dch v Ti chnh Vit Nam
rt ch trng cng tc ny. V vy, qu trnh thc hin cng tc nh gi t
cho DNNN c phn ha cng ty c c nhng u im sau:
* Vi vic nh gi t phc v mc ch c phn ha DNNN trc thng
12/2007 ( tc l trc ngy ngh nh 109/2007/N-CP c hiu lc) thc hin
c phn ha theo ngh nh 187/2004/N-CP v thng t 126/2007/TT-BTC
hng dn thc hin ngh nh 187/2007/N-CP. Cng ty thc hin vic xc
nh gi tr QSD ca doanh nghip tnh vo gi tr doanh nghip c phn
ha theo ng quy nh ca ngh nh 187/2007/N-CP.
Vi doanh nghip la chn hnh thc thu t th khng phi tnh gi tr
QSD vo gi tr doanh nghip, cn vi doanh nghip la chn hnh thc giao
t th phi tnh gi tr QSD vo gi tr doanh nghip khi c phn ha. Gi tr
QSD c tnh theo quyt nh gi t ca UBND tnh, thnh ph nm xc
nh gi tr doanh nghip.
Vi cng tc nh gi ny, cng ty thu thp c cho mnh mt bn
thng tin v gi cc loi t cc tnh thnh trong c nc, khng ch phc v
cho cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha m cn phc v cho nhiu
mc ch s dng khc, v lm cho thng tin c s d liu ca cng ty thm
phong ph.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
58
Ngoi ra, cng ty cn tham kho thm thng tin gi th trng ca cc

mnh t nh gi thy c s chnh lch gia gi th trng v gi UBND
tnh, thnh ph quy nh . T cng ty c mt s kin ngh ti cc c quan
cp trn v vn xc nh gi tr QSD cho DNNN c phn ha m bo
cng bng cho cc DNNN khi c phn ha v cng lm tng ngn sch nh
nc, trnh hin tng tham nhng trong c phn ha, gp phn thc y cng
tc nh gi t v qu trnh c phn ha ca t nc. Mt s kin ngh ca
cng ty c c quan cp trn ghi nhn v iu chnh.
* Vic nh gi t phc v cho DNNN c phn ha thc hin theo ngh
nh 109/2007/N-CP v chuyn doanh nghip 100% vn nh nc thnh cng
ty c phn v thng t 146/2007/TT-BTC hng dn thc hin ngh nh
109/2007/N-CP.
Vic nh gi t phc v cho DNNN c phn ha c cng ty thc
hin mt cch thn trng v t m. Trc ht, cng ty xc nh gi tr cn tnh
khi nh gi t cho DNNN c phn ha l gi tr QSD giao hay gi tr li th
v tr a l t thu hng nm. V c thc hin trn c s l gi tr th trng.
Phng php m cng ty s dng ch yu cho cng tc ny l phng php so
snh kt hp vi phng php chit tr:
Phng php so snh l phng php c s dng rng ri v s dng
nhiu nht trong thc t bi y l phng php th hin s nh gi ca th
trng, t gp kh khn v mt k thut khi tin hnh nh gi.
Trong vic p dng phng php so snh th qu trnh thu thp thng tin
v x l thng tin c coi l mt khu c bn v quan trng nht, nh hng
trc tip ti kt qu nh gi. thc hin tt khu ny i hi ngi nh gi
phi c kh nng cng nh kinh nghim trong vic nm bt cc thng tin th
trng, cc giao dch din ra xung quanh thi im nh gi.
Thc t khi p dng phng php ny, Cng ty c phn nh gi v dch
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
59
v ti chnh Vit Nam c nhng u im sau:

Th nht, Cng ty c mt phng php thu thp thng tin hiu qu v
lnh mnh. Vic thu thp cc thng tin v bt ng sn chng c c cc nhn
vin tin hnh qua nhiu knh khc nhau: kho st thc t, bo ch, internet
Cc bt ng sn chng c thu thp c c tnh tng ng cao v v tr, a
im, tnh trng php l, thi gian giao dch
Th hai, khi s dng phng php so snh, nh gi vin thng s dng
nhiu bt ng sn chng c lm cn c so snh (5- 6 bt ng sn), to
chnh xc cao hn, vic so snh mang tnh khch quan hn.
Th ba, cc thng tin v bt ng sn giao dch thng c ghi li, phn
tch v lu tr trn my tnh to thnh mt h thng thng tin chi tit, to iu
kin thun li hn cho cc ln nh gi sau.
Th t, nh gi vin tin hnh nhiu bc iu chnh: iu chnh t
bt ng sn chng c v bt ng sn mc tiu kt hp vi iu chnh theo
hnh dng, kch thc v qui m l t, iu chnh v thi gian, v h s phn
lp, v hnh thc s dng tt a ra mc gi c tnh hp l nht vi l
t nh gi. Hn na khi nh gi bt ng sn chng c, nh gi vin thng
kt hp vi vic nh gi xu hng bin ng ca th trng cng nh cc c
hi pht trin bt ng sn trong tng lai.
Phng php chit tr l phng php s dng kt hp gia phng php
so snh v phng php chi ph tnh gi tr ti sn trn mnh t so snh.
Phng php chi ph l phng php nh gi kh phc tp, tn nhiu thi gian
v cng sc, n i hi ngi nh gi phi c nhiu kinh nghim v c bit l
phi thnh tho v k thut xy dng. Khi vn dng phng php ny Cng ty
nh gi v dch v ti chnh pht huy c u im: nh gi vin ca cng
ty c kin thc c v lnh vc kin trc, xy dng nn kh thun li khi tin
hnh kho st cc thng s k thut ca cng trnh xy dng. Mt s trng hp
phc tp, i hi chuyn mn v lnh vc xy dng cao th cng ty thu nhn
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
60
vin kho st hin trng bt ng sn t cc cng ty chuyn v t vn, u t

xy dng mang li kt qu chnh xc nht, nhm gim thiu ri ro trong qu
trnh nh gi.
Vic xc nh gi tr QSD tnh vo gi tr DNCPH c cng ty thc
hin theo ng cc quy nh hin hnh ca nh nc, m bo tnh php l cho
kt qu nh gi.
b, Mt s hn ch
Vic nh gi t phc v cho mc ch DNNN c phn ha c
Cng ty VVFC ht sc ch trng. Tuy nhin cng khng trnh khi mt s hn
ch trong qu trnh thc hin. C th nh sau:
- Vn nh gi t theo quy nh ca ngh nh 109/2007/N-CP trn
c s gi th trng trong iu kin bnh thng l kh khn v phc tp.
Khng ch cng ty m rt nhiu cc cng ty khc hay ngay bn thn chnh quyn
cc cp cng kh xc nh c th trng trong iu kin bnh thngl
nh th no (c bit khi th trng si ng). iu ny c th lm gim tnh
chnh xc ca kt qu nh gi v lm chm tin ca cng tc nh gi t
cho DNNN c phn ha cng ty.
- Vic s dng phng php nh gi t cho DNNN c phn ha ca
cng ty cn hn ch. a phn cng ty ch s dng phng php so snh nn
khng trnh khi cc hn ch ca phng php so snh l:
+ Nhiu trng hp khan him thng tin v bt ng sn chng c, cc
thng tin thu thp c kh kim chng c.
+ Khi tin hnh iu chnh bt ng sn chng c, bng kinh nghim
v s am hiu th trng ca mnh cc nh gi vin s iu chnh v n nh
mt mc gi c th i vi bt ng sn chng c, t lm cn c xc nh
gi bt ng sn mc tiu. Do vy mc gi ny mang nng tnh ch quan ca
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
61
ngi nh gi.
+ Mt khc khi s dng phng php so snh iu chnh: th nht l
v quy m, a phn cc doanh nghip u c din tch kh ln nhng khi iu
chnh li v din tch t kh nh, iu ny lm gim tnh chnh xc ca kt
qu nh gi. Th hai, trong qu trnh nh gi ( y l nh gi t phi nng
nghip), sau khi thc hin so snh vi gi t , xc nh c gi 1m2 t ti
v tr l t nh gi, nh gi vin phi iu chnh v gi 1m2 t phi nng
nghip, v t l iu chnh ny theo t l iu chnh ca gi t phi nng
nghip/gi t do UBND tnh, thnh ph quy nh. T l iu chnh ny khc
xa so vi t l iu chnh trn th trng. iu cng lm gim gi tr ca l
t nh gi.
- Bn cnh cng c mt s hn ch khi cng ty s dng phng php
chit tr nh:
+ Vic c tnh cc khon gim gi, t l cht lng cn li ca cng
trnh cn ph thuc nhiu vo kin ch quan ca thm nh vin. Hn na
cha c mt vn bn php l c th qui nh v cch tnh ny. Chnh v vy i
khi gy nn nhng s tranh ci khng cn thit gia cc bn lin quan.
+ C trng hp thm nh vin tnh mc gim gi da trn cch tnh
khu hao n thun. iu c th khng phn nh ng mc gim gi ca
bt ng sn cn thm nh.
- Vic xc nh li th v tr a l nhiu khi ph thuc vo doanh nghip
c phn ha. C nhiu doanh nghip khng ng vi kt qu nh gi gi tr
li th v tr a l t thu tr tin hng nm do gi tr xc nh vo gi tr
doanh nghip qu cao, khin cho vic hon thnh cng tc nh gi i vi i
tc b chm v hn ch.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
62
c, Nguyn nhn
Trong qu trnh thc hin nh gi cng ty VVFC khng trnh khi mt
s hn ch, v do mt s nhng nguyn nhn ch yu l:
- Th trng t ai Vit Nam cha c hnh thnh, cc giao dch
v t nm trong th trng Bt ng sn. M th trng Bt ng sn nc
ta do mi c hnh thnh nn c nhiu bin ng. Gi bt ng sn cng
nh gi t lun thay i. V th vic xc nh gi tr th trng trong iu
kin bnh thng l khng th, v cng khng c tiu ch no xc nh th
no l th trng bnh thng.
- Do t ai c c im l tnh khc bit v khng th di chuyn c
nn vic tm cc mnh t c im tng ng vi mnh t cn nh gi l
kh khn (ngay trong mt dy ph nh th vic mnh t u ph, gia ph
hay cui ph l c s khc nhau ln v gi). Mt khc, cng do cha hnh
thnh th trng t ai mt cch y , cc giao dch v t ai nc ta
thng l giao dch ngm nn vic tm kim cc thng tin gp nhiu kh khn
v kh kim chng c tin cy ca cc thng tin lin quan n cc mnh
t thu thp c.
- Vic iu chnh cc yu t so snh cha c mt quy nh no quy nh
phi p dng theo t l iu chnh nh th no (gi t phi nng nghip/gi t
theo gi t l th trng hay theo t l UBND quy nh). a s cc DNNN c
din tch ln nn vic iu chnh v quy m, din tch khng th khng gp cc
kh khn v tnh chnh xc cng nh tnh php l.
- Cng theo quy nh ti ngh nh 109/2007/N-CP, gi tr li th v tr
a l c tnh l khon chnh lch gia gi tr th trng trong iu kin bnh
thng v gi do UBND tnh, thnh ph quy nh ti nm xc nh gi tr doanh
nghip. Khng k ti vic xc nh gi tr th trng ca t trong iu kin
:bnh thng th gi t do a phng xc nh nhiu khi cng cha kp thi
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
63
v chnh xc theo s bin ng ca gi th trng. iu , cng lm cho s

chnh lch tng cao, tc l gi tr li th v tr a l kh cao, c bit l trong
bi cnh th trng si ng. Khi s chnh lch l hng chc ln, thm ch
hng trm ln v kt qu gi tr v tr li th a l khng c chnh xc cao.
Dn ti vic kh kahwn v lung tng khi cng ty thc hin cng tc ny.
- Do cc thng tin th trng thng mang tnh cht lch s nn khi th
trng bin ng cc thng tin ny s nhanh chng tr nn lc hu trong thi
gian ngn. Khi s dng phng php so snh mc chnh xc s thp.
- Vic s dng phng php so snh trong qu trnh nh gi i hi
ngi nh gi phi c kinh nghim v phi linh hot kho lo trong qu trnh
thu thp v x l thng tin. Thc t, nh gi l lnh vc kh mi m Vit Nam
nn cc nh gi vin kinh nghim cha nhiu, trnh cn hn ch nn mt s
trng hp cht lng thng tin thu thp cng nh vic x l thng tin cn cha
tt dn n nhng sai lch trong kt qu nh gi cui cng.
Cn vic s dng phng php chit tr thc t cng cha c mt phng
php c tnh gim gi c th no c chp nhn rng ri (trong thi gian 2008
v trc). Hn na tng chi ph c th khng bng vi gi tr nn i khi kt qu
nh gi kh thuyt phc c khch hng. Mt khc, do cc vn bn php l
quy nh c th v cch tnh ton cn thiu nn nu nh gi vin c t kinh
nghim trong vic nh gi cht lng cng trnh, nh gi t l cht lng cn
li ca cng trnh th kt qu thm nh gi rt c th khng t c chnh
xc nh mong mun.
2.3. Nhng vn cn gii quyt trong thi gian ti
Cng tc nh gi t phc v cho DNNN c phn ha Cng ty nh gi
v dch v ti chnh Vit Nam bn cnh nhng thnh cng t c cng cn
tn ti nhng kh khn, hn ch trong qu trnh thc hin. Do vic nhn nhn
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
64
v nh gi thc trng ca cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha l c

s thc tin quan trng gip cng ty c rt c nhng bi hc kinh nghim v
tm ra hng gii php thch hp nhm hon thin hn cng tc nh gi ni
chung v cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha ti cng ty ni ring. T
c th a ra nhng khuyn ngh cn thit, gp phn vo cng cuc pht
trin ngnh nh gi Vit Nam.
Qua phn tch thc trng trn, trc ht cc vn cn gii quyt cho
Cng ty VVFC trong cng tc nh gi thi gian ti l:
- Vn chnh sch, vn bn php l: Cn thng nht v cp nht cc vn
bn php l khi s dng trong qu trnh nh gi
- Vn th trng: Hon thin cng tc thu thp v x l thng tin; tng
cng cng tc nghin cu th trng
- Vn s dng cc phng php nh gi: S dng kt hp nhiu
phng php nh gi t tng chnh xc cho kt qu nh gi
- Vn v ngun nhn lc: Nng cao trnh chuyn mn cho cc
chuyn vin nh gi.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
65
CHNG III: PHNG HNG, GII PHP V MT S KIN

NGH NHM HON THIN CNG TC NH GI T CHO DNNN
C PHN HA TI CNG TY VVFC.
3.1. Phng hng v mc tiu hot ng ca cng ty VVFC trong thi gian
ti
3.1.1. Phng hng pht trin ca cng ty VVFC thi gian ti
Trong bo co tng kt cui nm 2008 va qua, Cng ty nh gi v
dch v ti chnh Vit Nam ra phng hng nhim v cng tc nm
2009 nh sau:
Tip tc pht huy nhng thnh tch t c ng thi phi y nhanh
hn na cng tc nh gi ni chung v cng tc nh gi t ni ring, tip tc
gi v tr l mt trong nhng cng ty hng u v nh gi c khch hng bit
ti. t c mc tiu , cn thc hin cc mc tiu c th sau:
1. V cng tc chuyn mn nh gi:
- Thc hin chp hnh tt cc chnh sch php lut ca Nh nc.
- Tip tc duy tr, thc hin tt H thng qun l cht lng theo tiu
chun ISO 9001: 2000.
- N lc trong vic o to mt i ng cn b giu kinh nghim, c t
cch o c vng vng v c nhit huyt, nng ng, sng to, cng hin sc
mnh cho hot ng nh gi ca Cng ty.
- Phn u tng s lng cng nh cht lng cc hp ng nh gi, cc
cn b ca Cng ty tch cc tm kim m rng i tng khch hng. ng thi
m rng i ng cng tc vin vi cc n v, ngnh, cc c nhn trong c nc.
- M rng lnh vc nh gi bt ng sn, t vn c phn ha v xc nh
gi tr doanh nghip.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
66
- Tip tc nghin cu, hc tp nng cao nghip v chuyn mn.

- Tin hnh thnh lp thm chi nhnh ca Cng ty nh gi v dch v
ti chnh Vit Nam ti mt s tnh, thnh ph trong c nc. M rng quan h
vi cc t chc Ngn hng, Ti chnh, Chng khon, Bo him thu ht
khch hng.
Trn c s Cng ty phn u trong nm 2009 s nng tr gi nh
gi vt mc so vi k hoch ra t u nm v tng 15% so vi nm
2008. Phn u tng thm doanh s v chm lo i sng ca nhn vin, cn
b Cng ty.
2. V cng tc cng ngh thng tin th trng gi c:
- Ban hnh quy ch bt buc i vi cc chuyn gia nh gi phi c trch
nhim thng xuyn cp nht thng tin gi c nhng mt hng c phn cng
theo di, nhng thng tin thc hin ca khch hng v gi c nhng mt hng
thm nh xy dng c s d liu phc v thng tin nh gi.
- Hon thin Website ca Cng ty, duy tr mng ni b hot ng n nh
phc v tt cho cng tc nh gi.
3. V cng tc t chc o to nh gi:
- Nghin cu xy dng qui trnh kim sot cht lng, m bo cht
lng cho hot ng nh gi.
- Hoch nh chin lc Marketing v k hoch xy dng thng hiu
trong tng giai on.
- Tip tc trin khai vic sp xp t chc, kin ton b my, xy dng i
ng cn b vin chc nng lc, trong sch vng mnh.
- Tip tc m lp hc bi dng nghip v nh gi qung co v xy
dng hnh nh ca Cng ty.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
67
- C cn b tham gia cc lp hc bi dng nghip v nh gi, thm nh

gi trong v ngoi nc. Tham gia cc on kho st, hc tp kinh nghim chuyn
mn nc ngoi. Kt hp c cn b tham gia thi th thm nh vin v gi.
4. V cng tc vn phng:
Tip tc thc hin cc cng vic thng xuyn v cng tc ti chnh, k
ton, cng tc hnh chnh qun tr trong nm 2008.
Cng ty c phn nh gi v dch v ti chnh Vit Nam mi c phn ha
t cui nm 2007, do nhng nm u hot ng trong hnh thc mi s c
coi l du mc quan trng i vi cng ty khi i nhng bc i u tin ca m
hnh Cng ty c phn. Vi tinh thn , ton th Cng ty ang c gng thc hin
mc tiu ra nhm khng nh v th ca cng ty trn thng trng.
3.1.2. Mc tiu nh hng hot ng nh gi t cho DNNN c phn ha
trong thi gian ti ca cng ty VVFC
Nhn thy c tm quan trng ca cng tc nh gi t cho DNNN
CPH ni ring v vn xc nh gi tr cho DNNN CPH ni chung. Cng ty
nh gi v Dch v Ti chnh Vit Nam ra mc tiu nh hng hot
ng cng tc ny trong nm 2009 nh sau:
- y nhanh cng tc nh gi t phc v cho DNNN CPH
- Nng cao cht lng nh gi t cho DNNN CPH
- C gng t mc tiu doanh s cng tc nh gi t cho DNNN CPH
tng 20% so vi nm 2008. Gp phn thc y hot ng CPH ca t nc.
- Tng cng hp tc vi cc doanh nghip thc hin c phn ha
- Hng dn, o to cn b nh gi thc hin tt cng tc nh gi t
cho DNNN CPH
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
68
- Gii quyt nhng kh khn, vng mc gp phi trong cng tc nh gi

t cho DNNN CPH. a ra gii php thc hin trong ton cng ty.
- Kin ngh nhng bt cp trong quy nh ca nh nc nhm to iu
kin thc hin cng tc t cho DNNN CPH mt cch tt nht.
3.2. Mt s gii php nhm hon thin cng tc nh gi t cho DNNN c
phn ha ti cng ty VVFC.
3.2.1. Thng nht v cp nht cc vn bn php l s dng
Hin nay cc vn bn php l quy nh trong nh gi, thm nh gi ni
chung c rt nhiu song thc s vn cha y gy ra nhng kh khn nht
nh trong qu trnh nh gi. Do thun li hn cho nh gi vin Cng ty
cn thng nht cc vn bn php l p dng trong qu trnh nh gi c th. Cn
lp cc danh mc cn c php l cn p dng nh gi cho mi trng hp,
mi mc ch nh gi l khc nhau. Khng phi trong trng hp no cng p
dng cc vn bn nh vy. Trong mi trng hp th cn p dng cc vn bn
no. V cn thng nht trong ton b cng ty to iu kin cho cc nhn vin
(chuyn vin nh gi) lm vic thng nht v hiu qu hn.
Th trng bt ng sn ang trong qu trnh pht trin nhng bc u
tin nn c nhiu bin ng, bn cnh vn v t ai l mt vn ht
sc nhy cm, hn na cng tc nh gi cng ang trong qu trnh pht trin
manh nha v th vic nh nc ban hnh v thay i, chnh sa nhng chnh
sch, quy nh nhm ph hp vi s pht trin ca t nc l iu ng
nhin. Cng ty cn lun lun cp nht cc thng tin php l lin quan n cng
tc nh gi c th thc hin cng tc nh gi tt nht, ng theo cc quy
nh m nh nc ban hnh.
Ngoi ra cn thng nht quy trnh cc bc nh gi trong tng phng
php c th. c bit i vi nhng phng php tnh m vn bn php l ko
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
69
quy nh c th cch tnh th Cng ty cn thng nht cch tnh chung p

dng trong qu trnh nh gi. y s l cn c gip thm nh vin d dng hn
trong vic tnh ton cc thng s lin quan.
V d, khi thc hin cng tc nh gi t cho DNNN c phn ha cng ty
s dng phng php so snh th c th thng nht cc bc thc hin nh sau:
- Bc 1: Kho st th trng tm hiu cc thng tin so snh trn th trng t .
- Bc 2: iu chnh gi v gi t ca mnh t nh gi. V d l: A (/m2)
- Bc 3: iu chnh v t phi nng nghip t sn xut kinh doanh.
Da vo quy nh gi t v gi t phi nng nghip ca UBND tnh
ti khu vc mnh t nh gi ta lc tnh t l gia gi t phi nng
nghip vi t . (Ty theo quy nh ca tng tnh). Gi s l 70%. Bc 3
c kt qu: 70%xA.
- Bc 4: iu chnh v h s phn lp (ty theo quy nh tng tnh)
V d: mt mnh t c 3 lp. Lp 2 c n gi QSD bng 60% lp 1;
Lp 3 c n gi QSD bng 40% lp 1. T l din tch lp 1 chim 25%, lp 2
chim 25%, lp 3 chim 50%. Suy ra trung bnh h s iu chnh ca mnh t
trn so vi gi t lp 1 s l: 25%x100% + 25%x60% + 50%x40% = 60%
Bc 4 c kt qu l: 60%x70%xA = 42%A
- Bc 5: iu chnh v thi gian
V d tnh gi tr QSD giao c thi hn 50 nm. Theo quy nh ti tit b,
2.2, im 2, mc 1, phn B thng t s 117/2004/TT-BTC ngy 7/12/2004 ca
B Ti Chnh hng dn thc hin ngh nh s 198/2004/N-CP v thu tin s
dng t: Giao t c thi hn 70 nm tnh bng 100% gi t; Giao t c thi
hn di 70 nm th gim mi nm tng ng 1,2% ca mc thu 70 nm.
Vy gi tr QSD giao c thi hn 50 nm l:
42%A 42%A x (70 50) x 1.2% = 32%A
Bc 5 c kt qu l: 32%A.
- Bc 6: iu chnh v hnh thc s dng t (giao thu)
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
70
V d t thu c thi hn 50 nm, tr tin thu mt ln cho ton b thi

gian thu (theo iu 111 Lut t ai, t thu tr tin mt ln c cc quyn
tham gia th trng bt ng sn tng ng vi t giao cng thi hn).
Vy gi tr QSD thu c thi hn cn li 50 nm, tr tin thu t 1
ln vn l : 32%A
3.2.2. Hon thin cng tc thu thp v x l thng tin
Trong nh gi bt ng sn th vn thng tin l v cng quan trng bi
c kt qu nh gi chnh xc cao cn phi c thng tin cht lng cao. Hn
na nh gi t cho DNNN CPH c tnh c th ring, m phng php cng
ty s dng trong nh gi t cho DNNN CPH li ch yu l phng php so
snh nn rt cn thit phi c cc thng tin chnh xc, c th so snh
c.Thng tin y bao gm: thng tin v c im mnh t, thng tin v cc
giao dch th trng, thng tin v s bin ng ca th trng, thng tin khch
hngCht lng thng tin th hin tnh y , r rng, kp thi, ph hp v
c th kim tra c.
c c thng tin cht lng cao i hi phi thc hin tt cng vic
thu thp v x l thng tin. Thc t nhiu khi do khng thng tin m vic
p dng cc phng php nh gi tr nn kh khn. Ti Cng ty nh gi v
dch v ti chnh Vit Nam, phng php nh gi bt ng sn ni chung v
phng php nh gi t cho DNNN CPH ni ring cn nhiu hn ch do
cha thc hin thc s tt cng tc thu thp v x l thng tin. Do hon
thin phng php nh gi t cho DNNN CPH Cng ty em xin xut mt
s gii php sau:
Th nht, cn tin hnh thc hin thng nht v phn quyn trong qu
trnh thu thp thng tin: tc l Cng ty phi xy dng v thng nht mt tin
trnh thu thp thng tin ca tng phng php c th nh gi vin c ci
nhn tng qut v cng vic thu thp thng tin. ng thi thc hin phn
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
71
quyn trong thu thp thng tin, giao vic ti tng cn b thc hin y
nhanh qu trnh ny.
Th hai, Cng ty cn xy dng mng li thu thp thng tin tng
a bn c th trn c s t chc phn vng thu thp thng tin. iu ny
xut pht t chnh thun li ca cng ty l cng ty c mt mng li
chi nhnh khp c nc nn nu xy dng c mng li ny th cc
thng tin thu thp c s rt nhanh v c cht lng cao.
T Cng ty c th xy dng mt c s d liu v bt ng sn ring
ca Cng ty. y l ngun thng tin rt c ngha i vi hot ng nh gi
ca Cng ty, gip cho cc thng tin v cc bt ng sn cn thu thp ngy cng
phong ph hn. Tuy nhin c s d liu ny thc s pht huy tnh hiu qu
ca n th i hi cn b thc hin cn lin tc cp nht cc thng tin lin quan
n bt ng sn.
Th ba, thit lp mt danh mc chi tit i vi cc thng tin cn thu thp:
vic thit lp danh mc ny nhm trnh b st cc thng tin cn thu thp.
V d khi nh gi t cho DNNN CPH cng ty thc hin phng php so
snh v chit tr l ch yu. V vy, trnh b st thng tin cng ty cn xy
dng mt danh mc chi tit cc thng tin cn thu thp c th nh sau:
Bng 5: Thng tin thu thp BS
TT
Thng tin
Tnh trng
php l
Yu cu lin quan
- Cc cn c php l v quyn s dng t, quyn s
hu cc cng trnh xy dng trn t: Giy chng nhn
quyn s dng t; giy php xy dng; s mnh
t; h s, bn v v bin bn quyt ton bn giao cng
trnh
- Cc qui nh php l v quyn hn v trch nhim cho
thu, thi gian cho thu, gi thu
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
72
- Yu cu ti thiu v v sinh mi trng, v phng
c im v v
tr, a im.
chy cha chy

- Khong cch, s lng, cht lng ca c s h tng,
dch v x hi nh hng n gi tr mnh t (kh
nng tip cn trung tm kinh t, chnh tr, vn ha).
Tnh trng vt
3
cht, c im
- Kch thc, b rng mt tin, hnh dng
mt bng ca
- cao, dc, ln
mnh t.
4
Tnh cht cuc

giao dch
- Thi gian giao dch trong iu kin cung cu th

trng nh th no; tnh cng khai, t nguyn ca giao
dch..
Tuy nhin y ch l mt bng s b cc thng tin cn thu thp, i vi

cc mnh t, cc mnh t khc nhau th mc cn thit ca cc thng tin l
khc nhau song nu c kh nng thu thp y cc thng tin lin quan th nh
gi vin s c nhiu cn c hn tin hnh iu chnh cc thng s tnh ton,
do kt qu nh gi s c tin cy v chnh xc cao hn.
Th t, trong qu trnh thu thp thng tin cn phn r mc ch, yu cu
v ni dung c th i vi tng loi thng tin vic thu thp hiu qu hn.
Th nm, tin hnh t chc hp, hi tho rt kinh nghim thc t: nh k
Cng ty cn t chc hp, hi tho tng kt c nhng vic lm c,
nhng kh khn c th ca tng nh gi vin trong qu trnh thu thp thng
tinT a ra cc gii php c th nhm khc phc nhng kh khn .
Trong qu trnh thu thp thng tin, cng ty c th p dng cch tin
hnh sau:
- n kho st thc a v xem xt
- Kho st th trng
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
73
- Tm kim thng tin trn cc phng tin thng tin i chng nh: Bo
tr, internet, ti vi
- Thu thp thng tin t cc cng ty hot ng trong lnh vc bt ng sn,
cn b nh gi hoc cn b a chnh cc vng c bt ng sn cn nh gi.
- Tng hp thng tin t cc cuc nh gi c trc y. (tuy nhin pahir
c s sng lc, trnh nhng thng tin qu li thi).
Khi thu thp c nhng thng tin hiu qu, th cng ty cn c mt h
thng qun l, lu tr v cung cp thng tin trong ton cng ty. Phc v tt nht
cho hot ng nh gi. lm c iu ny ban lnh o cng ty cn ch
trng p dng nhng phn mm vo vic qun l, lu tr v tm kim, cung cp
thng tin gip cho cc nh gi vin c th tm kim thng tin mt cch nhanh
chng, tin cy v y . Cng ty c th p dng cc h thng phn tch, thng
k thng qua vic s dng cc m hnh phn tch hi quy, phn tch Chum...
3.2.3. Tng cng cng tc nghin cu th trng
a ra mt mc gi hp l v bt ng sn nh gi cho khch hng
th cng tc nghin cu th trng hin ti v tng lai l rt cn thit. c bit
i vi cng tc nh gi t cho DNNN CPH, thc hin theo quy nh ca
thng t 146/2007/TT-BTC phi xc nh gi tr th trng ca mnh t trong
iu kin th trng binh thng th vn nghin cu th trng cng tr nn
ht sc cn thit.
Trn c s nghin cu th trng th nh gi vin s xc nh c tnh
hnh cung- cu t ai trn th trng, th hiu tiu dng iu chnh ph hp
gi tr th trng ca mnh t. C th, nu th trng t ai c hin tng
cung vt qu cu hay th hiu tiu dng v cc loi t cng thay i th khi
nh gi vin cn iu chnh h thp gi tr mnh t v iu chnh theo th hiu
tiu dng mt cch thch hp. Mt khc cn c vo cung cu trn th trng hin
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
74
ti v tng lai gip nh nh gi c th d bo c s thay i nhu cu u t

ca nh u t, y s l cn c kh tt xc nh xem s dng tt nht v
hiu qu nht nh th no.
Tuy nhin cng tc nghin cu th trng cng nh d bo s thay i
ca th trng trong tng lai l mt cng vic i hi kinh nghim, kh nng
d bo trn c s phn tch tnh hnh th trng trong qu kh v hin ti. Cng
vic ny ht sc kh khn v phc tp. Do , nu nh gi vin cn nhng hn
ch trong cng tc ny th trong nhng trng hp cn thit Cng ty c th thu
cc chuyn gia trong cc Cng ty chuyn v lnh vc nghin cu th trng
d bo mt cch xc thc hn nhng thay i v xu hng pht trin tng lai
ca th trng. Mt mt tng tnh tin cy hn cho khch hng, mt khc gim ri
ro cho nh gi vin trong qu trnh nh gi.
3.2.4. S dng nhiu phng php nh gi t cho DNNN CPH
Hin nay, cng ty VVFC thc hin cng tc nh gi t cho DNNN
CPH ch yu s dng phng php so snh v chit tr. Tuy nhin hai
phng php ny cng c tnh hn ch ca n (nh nu chng I),
khng phi lc no cng p dng c v nhiu khi kt qu nh gi cn
thiu chnh xc. V vy, cng ty nn kt hp nhiu phng php khc c th
lm kt qu nh gi hoc c th lm kt qu tham kho.
V d nh, v d xc nh gi tr QSD giao v gi tr li th v tr a
l ca Cng ty in my Xe p Xe my trn cng ty s dng phng php
so snh trong qu trnh nh gi. C 3 bt ng sn c chn lm bt ng sn
so snh ( iu kin ca tiu chun thm nh gi 07 v phng php so snh),
tuy nhin tin cy cha cao. tng chnh xc cho kt qu nh gi cng ty
c th tm thm mt vi bt ng sn so snh khc na, ri c th dng thm
phng php chit tr iu chnh so vi mnh t nh gi.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
75
Ngoi ra cng ty c th s dng kt hp hoc s dng trc tip trong qu

trnh nh gi cc phng php khc nh thu nhp, thng d. Cc phng php
ny cng c nhiu u im ring ca n nh nu phn Chng I. v c
bit trong nh gi t cho DNNN CPH li cng quan trng khi nh gi mt
doanh nghip ang lm n thua l so vi doanh nghip ang lm n rt hiu qu
th gi tr QSD v gi tr li th v tr a l l khng th bng nhau. (bi l,
sau khi c phn ha a s cc doanh nghip vn thc hin hnh thc kinh doanh
nh trc khi c phn ha)
3.2.5. Nng cao trnh chuyn mn cho cc chuyn vin nh gi
Trong bt k lnh vc, ngnh ngh no con ngi lun ng vai tr ch
o quyt nh s thnh cng hay tht bi ca lnh vc . Trong hot ng
nh gi cng vy, cht lng ca dch v nh gi ph thuc rt nhiu vo
cht lng ca cc nh gi vin cao hay thp. Cht lng ca cc nh gi
vin y c cp ch yu kha cnh kin thc chuyn mn v kinh
nghim ngh nghip. Nu nh gi vin c kin thc chuyn mn cao v nhiu
kinh nghim th s thc hin tt cc phng php nh gi, mang li kt qu
nh gi vi chnh xc cao hn. Do vy nng cao trnh chuyn mn cho
cc chuyn vin nh gi l gii php quan trng gip Cng ty nh gi v dch
v ti chnh Vit Nam c th khc phc phn no nhng hn ch cn tn ti
khi s dng cc phng php nh gi trong qu trnh thc hin cng tc nh
gi t cho DNNN CPH.
nng cao trnh chuyn mn cho cc chuyn vin nh gi Cng ty cn:
Th nht, cc chuyn vin nh gi cn thng xuyn cp nht cc vn
bn quy phm php lut lin quan n nh gi bt ng sn v cc lnh vc
chuyn khc nh: t ai, thu, xy dng, quy hochTrn c s hiu r cc
vn bn php l th thm nh vin mi c th p dng cc vn bn mt cch
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
76
hiu qu vo thc tin, to c s php l cho cc hot ng nh gi.

Th hai, Cng ty cn thng xuyn t chc tp hun, o to nng cao
kin thc cho cc chuyn vin nh gi khng ch trong lnh vc nh gi m c
trong cc lnh vc lin quan khc. Cc lp o to ny c th ngn hn hoc di
hn sao cho ph hp vi tng chuyn vin. Nu c iu kin c th c cc
chuyn vin gii i hc cc kha tp hun nc ngoi nng cao kin thc
hoc mi cc chuyn gia trong v ngoi nc trong tng lnh vc v ni chuyn
ti Cng ty gii p phn no cc vng mc ca cc chuyn vin.
Khi ngi nh gi c trnh chuyn mn, ng dng c cc k nng
qua o to ca mnh vo thc t hot ng th qu trnh nh gi m c th
l phng php nh gi s khoa hc hn v chnh xc hn. Hn na, cc
chuyn vin khi c o to chuyn mn s c cng nhn v trnh m
mnh qua o to do cc c quan chc nng c thm quyn cp. y s l cn
c php l ngi nh gi bc u xc nh c trch nhim ca mnh i
vi bt ng sn c nh gi.
Th ba, Cng ty phi c nhng qui nh c th v trch nhim chuyn
mn ca nh gi vin trong hnh ngh nh gi. ng thi to mi trng v
iu kin lm vic tt cc chuyn vin c th pht huy lng nhit tnh, sng
to v hiu qu lm vic cao nht.
3.3. Mt s kin ngh nhm thc y hot ng nh gi t cho

DNNN CPH Vit Nam.
3.3.1. Xy dng v hon thin khung php l v gi t v nh gi t
3.3.1.1. ngh sa i, b xung mt s quy nh v gi t
Gi t l mt cn c quan trng tin hnh xc nh gi tr QSD, gi
tr li th v tr a l. Trong Lut t ai 2003, nhng quy nh ca Nh nc
v chnh sch gi t c nhiu im mi so vi cc quy nh trong Lut t
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
77
ai trc kia.c th: Khung php l v t ai hin hnh quy nh nguyn tc

nh gi t do Nh nc quy nh phi ph hp vi gi chuyn nhng thc t
trn th trng trong iu kin bnh thng (iu 56 ca Lut t ai). y l
cch tip cn tin ti c ch mt gi t, ph hp vi c ch th trng l
tc nhn rt quan trng trong vic lm lnh mnh ha cc quan h s dng t,
hn ch tnh trng tham nhng trong qun l t ai v u c t ai. Vic nh
gi t theo gi th trng gp phn tng ngun thu ng k cho ngn sch
Nh nc: Theo s liu ca B Ti Chnh, tin thu t t ca c nc nm 2005
l 16.146 t ng, nm 2006 l 23.978 t ng, nm 2007 khong 34 t ng.
Tuy nhin, bn cnh nhng u im th vn cn tn ti nhng hn ch,
bt cp trong chnh sch t ai mi. C th l:
- Chun mc, tiu ch xc nh gi t st vi gi chuyn nhng thc t
trn th trng cha r rng: Theo quy nh ti iu 25 Lut t ai th gi t
c hnh thnh trong 3 trng hp: do UBND cp tnh quy nh, do u gi v
do ngi s dng t tha thun v gi t vi ngi c lin quan, nhng theo
quy nh ti im a k1 iu 56 ca Lut t ai th gi t do Nh nc quy
nh ch cn st vi gi chuyn nhng QSD thc t trn th trng trong iu
kin bnh thng. Nh vy, gi t do Nh nc quy nh cha bao hm y
cc yu t ca th trng (cn thiu gi thu t trn th trng v gi t trng
u gi). Hn na cng cha t chc c h thng theo di gi t trn th
trng trong iu kin bnh thng.
- Khung gi t do Chnh ph ban hnh trn thc t khng phn nh
kp s bin ng ca gi t trn th trng (ch bng 50% ti 70% gi t
chuyn nhng thc t trn th trng), khng nhng khng pht huy c vai
tr iu tit i vi gi t th trng tm v m m cn hn ch tnh linh hot,
ch ng ca cc a phng trong vic cp nht, iu chnh kp thi gi t th
trng trong cng tc giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t, thu
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
78
hi t, xc nh gi t khi c phn ha doanh nghip.

- Thi hn s dng gi t do Nh nc quy nh qu ngn :Lut t ai
quy nh UBND cp tnh ban hnh gi t c th ti i phng v phi cng b
vo ngy 01 thng 91 hng nm gy kh khn, lng ph cho cng tc xy
dng gi t v nh hng n cng tc bi thng gii phng mt bng.
- Nh nc cha t chc c h thng theo di gi t trn th trng
lm c s nh gi t ph hp vi gi t trn th trng trong iu kin
bnh thng.
T nhng tn tai, bt cp trn trong cng tc xy dng gi t em xin
c c mt vi kin ngh v hnh lang php l lin quan n gi t nh sau:
Th nht, khng ban hnh khung gi t m ch quy nh v quy trnh
nh gi v phng php xc nh gi t cc a phng cn c thc hin.
Th hai, UBND tnh, thnh ph xy dng gi cc loi t ti a phng
theo nh k 5 nm mt ln v cng b vo ngy 01 thng 01 ca nm u k
tng ng vi mt k k hoch s dng t cng nh mt k ngn sch.
Trng hp gi t trn th trng tng hoc gim 30% so vi gi do
UBND tnh, thnh ph quy nh th phi iu chnh li cho ph hp.
Th ba, Cn c xc nh gi t th trng nn c thm gi t thu trn
th trng v gi t trng trong u gi.
Th t, y mnh vic thnh lp trung tm pht trin qu t, to c ch
ti chnh trung tm ny thc hin thu hi t theo quy hoch, thc hin bi
thng, gii phng mt bng to qu t sch hoc u t pht trin h tng
u gi QSD
3.3.1.2. ngh sa i b xung mt s iu quy nh v nh gi t
Hin nay khung php l cho hot ng nh gi t c chnh ph
quan tm v hon thin. C th v phng php xc nh gi t c quy nh
ti thng t 145/2007/TT-BTC hng dn thc hin ngh nh 188/2004/N-CP
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
79
ngy 16/11/2004 hng dn phng php xc nh gi t v khung gi cc loi

t. Tuy nhin, theo hng dn thng t vn cha c c th v cng co mt
s vn cn lu .
V vy, nh nc cn xy dng v ban hnh ti liu hng dn chi tit
phng php xc nh gi t. thc y hot ng ca th trng t ai i
theo ng hng v hot ng nh gi t thc s tr thnh cng c iu
tit hiu qu th Nh nc cn xy dng v hon thin h thng vn bn php
lut lin quan n hot ng qun l t ai v hot ng nh gi, trnh tnh
trng qu nhiu vn bn chng cho v cha y nh hin nay. C th i
vi hot ng nh gi th h thng vn bn php l l cc chnh sch t
ai, cc quy phm php lut trong vic s dng t, h thng cc nguyn tc,
phng php nh gi, cc tiu chun nh gi ph hp vi php lut Vit Nam
v thng l quc t.
3.3.2. Hon thin cng tc nh gi t cho DNNN CPH
3.2.2.1 T chc mt h thng cc c quan nh gi t
Khi th trng cng pht trin, b my Nh nc cng cn phi tng
cng hiu lc m bo c ch th trng c s qun l ca Nh nc. Mc
d gi t v vn nh gi t cng mi ch cp n t sau chnh sch i
mi kinh t, nhng hin ti cha c mt c quan chuyn mn chnh thc no
m nhn mi cng vic lin quan n nh gi t. iu quan trng lc ny l
cn hnh thnh mt t chc chnh thc, mnh m bo cng tc nh gi
t i vo n np.
H thng cc c quan nh gi t phi bao gm cc c quan chuyn mn
t cp trung ng n cp a phng:
-C quan cp trung ng vi cc chc nng ban hnh cc vn bn quy
nh v hng dn thc hin cng vic nh gi chung cho c nc, a ra
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
80
nguyn tc v nhng phng php chung cho cc a phng la chn p dng,

qun l v nm chc tnh hnh gi t ca tng a phng, nm c xu th
bin ng gi t tng a phng ni ring, v gi t c nc ni chung t
c th nh hng pht trin th trng bt ng sn thng nht trn c nc.
-C quan a phng vi chc nng: thc hin cc qui nh v hng dn
nh gi t ca cp trung ng, ng thi chn ra mt phng php thc hin
nh gi t ring ph hp vi a phng mnh. Qun l cht ch gi t th
trng a phng t trnh v kin ngh vi c quan cp trn v khung gi
t ring cho a phng mnh, qun l th trng bt ng sn a phng theo
quan im v nh hng chung ca c nc.
Ngoi ra nn hnh thnh cc cng ty thm nh gi, am hiu cc chun
mc quc t v lut php Vit Nam.
3.2.2.2. Xy dng h thng thng tin, ngn hng c s d liu phc v cho
hot ng nh gi t
Trn c s nhn thc c tm quan trng ca thng tin trong hot ng
nh gi, cn tin hnh xy dng mt ngn hng c s d liu phc v cho hot
ng nh gi. Vic t chc lu tr mt c s d liu v mnh t, bt ng sn
giao dch: lch s giao dch, mc gi giao dchs tc ng tch cc n hot
ng nh gi, thc y hot ng nh gi pht trin ton din, ng thi y s
l cu ni gia khch hng v cc t chc nh gi. lm c iu ny, cn:
- Phn vng lu tr cc d liu v t ai, bt ng sn tng vng, a
phng c th. tng a phng, c quan lu tr ny phi c qun l, gim
st ca S Ti nguyn v Mi trng.
- Yu cu cc doanh nghip thc hin trong lnh vc nh gi bt ng sn
v kinh doanh bt ng sn cng xy dng, hon thin h thng thng tin ny.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
81
3.2.2.3. o to lc lng cn b nh gi t
Trong bt c ngnh no, lnh vc no cng i hi cn b qun l v cn
b chuyn mn phi c nng lc, t cch , phm cht o c v sc kho.
c bit, i vi mt cn b nh gi t cn phi c o to cn thn v
chuyn mn nghip v. Mt cn b nh gi t khng ch phi c kin thc v
th trng t ai m cn phi c kin thc v kinh t ni chung, v tp qun a
phng, kh nng phn tch, nh gi, d bo. Vo thi im ny, c v s
lng v cht lng cn b c kh nng ph trch cng vic ny cn rt thiu.
Chnh v vy, Nh nc cn phi c nhng cn b c kh nng sang nc ngoi
hc hi kinh nghim. T c th truyn t v hng dn chuyn mn cho
lng cn b sau ny. Cn v pha cc trng c cc ngnh o to lin quan
n t ai, n gi cn phi c mt hng o to ng n, m rng nhm
trang b kin thc cng nh chuyn mn v nh gi t cho sinh vin ca
mnh-nhng cn b nh gi t tng lai.
3.2.2.4. Thnh lp c quan kim tra, gim st trong lnh vc nh gi
Thc t nc ta cha chnh thc c mt c quan chuyn mn no tin
hnh hot ng kim tra, gim st i vi vic hnh ngh nh gi ca cc t
chc nh gi nhm pht hin nhng thiu st, sai phm ca doanh nghip nh
gi. Hay nhm gii quyt nhng tranh chp, mu thun gia doanh nghip nh
gi v khch hng.
Hn na, hin nay hot ng nh gi chu s chi phi ca rt nhiu vn
bn php lut ca cc c quan c thm quyn ban hnh: B Ti chnh, B xy
dng, B Ti nguyn v Mi trngDo mt c quan gim st hot ng
nh gi do Nh nc thit lp l rt cn thit, to tnh lnh mnh trong hot
ng nh gi.
C quan kim tra, gim st phi c lp ra bi nhng ngi c kin
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
82
thc chuyn su, kinh nghim, trung thc v c tm huyt vi ngh nh gi

nhm thc hin ng cng vic ca mnh mt cch cng bng nht.
3.2.2.5. To iu kin cho th trng t ai pht trin
Trc mt cn khn trng hon thnh cng vic ng k, cp giy chng
nhn quyn s dng t, lp h s a chnh. Vic cp giy chng nhn quyn
s dng t mt cch thun li, nhanh chng cho ngi s dng t l mt trong
nhng iu kin t ai c th tham gia vo th trng bt ng sn mt cch
hp php. Vic lp h s a chnh nhanh chng , hon chnh cho php nh qun
l nm chc c thc trng ca tng mnh t ( v loi t, hng t, v tr, gii
hn din tch,tnh hnh php l ca tng mnh t,...) t a ra gii php
nh gi hp l.
p dng nhng bin php mnh m ng b chng u c trc li,
kch cu gy st gi t gi to,tham nhng chim dng tri php t ai. Kim
tra v thu hi nhng din tch t qu thi gian s dng nhng cha a vo
s dng, nhng din tch giao cho cc c quan n v, nhng b b hoang
khng s dng.
Tng cng chn chnh v hon thin cc quy ch u thu, u gi
QSD. Hot ng ny pht trin gp phn lm cho cng tc thu thp thng tin
gi c th trng s d dng hn v c cht lng cao hn.
Cng khai, minh bch ha th trng t ai: Xy dng thng tin d liu
v t, bt ng sn, ng thi pht trin cc sn giao dch bt ng sn nhm
cung cp thng tin y cho th trng. y mnh cng tc u gi, u thu
t ai. T , cho gi t c tin dn st vi gi th trng, to c ch
mt gi t.
3.2.2.6. Nghin cu vic xc nh gi tr li th v tr a l vo gi tr DNCPH
K t nm 2008, khi c phn ha, cc doanh nghip c din tch t nm
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
83
v tr c a trong cc khu th phi xc nh thm gi tr li th v tr a l

v t tnh vo gi tr doanh nghip.
Theo nh gi trong bo co ca Chnh ph v tnh hnh c phn ha,
phng php tnh gi tr li th v tr a l l cht ch, v c bn khc phc
c bt cp gia chnh sch giao t v cho thu t hin nay.
Tuy nhin, vic thc hin quy nh trn, cng nh phng php tnh lin
quan, trn thc t vp phi nhiu kh khn v khng phi l khng c nhng tn
ti. V th, lm nh hng n kt qu nh gi cng nh tin nh gi t
cho DNNN c phn ha. nng cao c hot ng nh gi v kt qu nh
gi t cho DNNN CPH em xin c kin ngh mt s vn lin quan n vic
tnh gi tr li th v tr a l cho doanh nghip la chn hnh thc thu t tr
tin thu t hng nm nh sau:
Th nht, theo thng t 146/2007/TT-BTC: gi tr li th v tr a l ca
t thu tr tin hng nm l s chnh lch gia gi t (gi QSD) trn th
trng v gi QSD do UBND quy nh. Nh vy l bt hp l. Bi l, Khi
doanh nghip thu t tr tin thu t hng nm th doanh nghip s khng c
cc quyn chuyn nhng, th chp v bo lnh nh t giao v t thu tr tin
mt ln. Vy gi tr quyn thu t khng th bng c gi tr quyn c giao
t, c thu t tr tin mt ln.
V vy, em xin c ngh tnh gi tr li th v tr a l l da vo gi
thu t. Tc l, gi tr li th v tr a l s bng chnh lch gia gi thu t
trn th trng trong iu kin bnh thng v gi thu t do UBND tnh,
thnh ph quy nh.
Th hai, Theo thng t 146/2007/TT-BTC, vic xc nh gi tr QSD
ca t thu tr tin mt ln sau khi c phn ho la chn hnh thc thu tr tin
hng nm tnh vo gi tr doanh nghip l gi tr li th v tr a l. Nh vy,
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
84
gi tr ca t thu tr tin mt ln cng bng: gi tr th trng gi UBND

tnh quy nh. iu ny l bt hp l. Bi l, t thu tr tin mt ln, theo Lut
t ai 2003 quy nh cng c cc quyn chuyn nhng, th chp, bo lnh
tng ng vi t giao. Nh vy th gi tr ca t thu tr tin mt ln phi
bng gi tr ca t giao. Vic tnh theo thng t 146 ca b ti chnh tc l gi
tr t thu tr tin mt ln li bng vi gi tr ca t thu tr tin hng nm.
Vic tnh ny l khng chnh xc lm gim gi tr ca t thu tr tin mt
ln v iu ny gy mt cng bng cho cc DNNN khi c phn ho.
Hn na, c bit trong trng hp khi gi UBND tnh quy nh li kh
st vi gi th trng, nh vy c th thy gi tr ca t thu tr tin mt ln lc
ny ch l mt khon chnh lch rt nh. Khi , n khng phn nh ng
thc cht gi tr ca t thu tr tin mt ln nh theo Lut t ai 2003 quy
nh v lm tht thot ngn sch nh nc mt khon ln.
Vy em xin kin ngh cn phi c cch tnh hp l cho gi tr ca t
thu tr tin mt ln khi xc nh vo gi tr doanh nghip. m bo ng,
gi tr ca t thu tr tin mt ln v m bo cng bng cho cc DNNN khi c
phn ho v trnh lm tht thot ngn sch nh nc.
Th ba, Vic tnh gi tr li th v tr a l cn phi xc nh r gi tr th
trng ca mnh t trong iu kin bnh thng l nh th no. Cn phi quy
nh c th, r rng v c chun mc v th trng bnh thng. Bi trong thi
k st gi th gi tr th trng rt cao, trong khi gi do UBND quy nh li
cha kp cp nht, chnh sa th khong cch gia gi th trng v gi UBND
quy nh l rt xa. Khi kt qu gi tr v tr li th v tr a l s khng cn
chnh xc na. Khng nhng th cn gy mt cng bng gia cc DNNN khi
thc hin c phn ha, dn ti ch tc cho qu trnh c phn ha.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
85
KT LUN
Vi s pht trin ca nn kinh t nc ta, qu trnh c phn ha thc
s ng mt vai tr quan trng trong nn kinh t. c th c mt qu trnh c
phn ha nghim tc v hon chnh th vn xc nh gi tr doanh nghip khi
c phn ha l ht sc quan trng, trong vn nh gi t phc v cho
DNNN c phn ha ht sc c quan tm.
Trong giai on hin nay hot ng nh gi t ni ring v hot ng
nh gi ni chung li cng tr nn quan trng, n thc s gp phn phc v cho
s pht trin ca nn kinh t quc gia rt nhiu, V vy hot ng ny cn ng
quan tm v c mt hnh lang c s php l thong thong hot ng.
Nhn thy c tm quan trong ca cng tc nh gi t cho DNNN c
phn ha trong cng tc nh gi hin nay, em chn ti nghin cu ny vi
mc tiu nghin cu l xoay quanh phn tch thc trng cng tc nh gi t
cho DNNN CPH ti cng ty VVFC. Trn c s xut nhng gii php
hon thin, thc y hot ng nh gi ca cng ty. Kt qu nghin cu ca
ti cho thy tm quan trng ca cng tc nh gi t trong c phn ha
DNNN, v thy c nhng vn cn t ra gii quyt trong thi gian ti.
ti cp n cc khi nim c bn v C phn ha, doanh nghip,
gi tr doanh nghip, nh gi t Nghin cu cc vn chnh v nh gi t
nh s cn thit phi nh gi t, nguyn tc, phng php nh gi t
Trn c s cc lun c khoa hc ca nh gi t trong CPH DNNN
v thc trng hot ng ny ti cng ty VVFC, ti i su phn tch
nhng yu t thun li v kh khn ca hot ng ny v t a ra mt
h thng gii php nhm thc y s pht trin ca hot ng nh gi t
cho DNNN CPH ti cng ty VVFC v mt s kin ngh nhm thc y hot
ng ny ti Vit Nam.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
86
Do kin thc cn hn ch, kinh nghim cha c nhiu, ti li l vn

kh phc tp v mi m nn em khng th trnh khi nhng sai st. Em mong
nhn c s ng gp ca cc thy c, cc cng nhn vin cng ty VVFC v
cc bn ti ca em c hon thin hn.
Mt ln na, em xin chn thnh cm n s gip tn tnh ca c gio
Ths. Ng th Phng Tho v ton th cn b cng nhn vin Cng ty nh gi
v Dch v Ti chnh Vit Nam gip em hon thnh tt nht ti ny.
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47
87
Danh mc ti liu tham kho

1. Cc phng php thm nh gi tr bt ng sn. on Vn Trng. NXB
khoa hc v k thut. H Ni - 2000.
2. H thng cc tiu chun thm nh gi Vit Nam v quc t
3. C phn ho cc DNNN Vit Nam. PGS.TS Hong Cng Thi v TS. Phng
Th oan. NXB Ti chnh - 1992.
4. C phn ho DNNN- c s l lun v thc tin. NXB Khoa hc X hi - 1996.
5. Lut t ai cc nm 1993, 1998, 2003.
6. Cc vn bn hng dn thi hnh Lut t ai 2003.
7. Cc vn bn hng dn c phn ho.
8. Tp ch u t chng khon cc nm 2007, 2008, 2009
9. Tp ch a chnh cc nm 2008, 2009
10. Tp ch Bt ng sn cc nm 2008, 2009
11. Ti liu Hi tho v nh gi v qun tr doanh nghip c phn ho. H Ni 09/2004.
12. Ti liu chng trnh HTKT hu WTO, ban qun l d n hon thin chnh
sch t ai pht trin th trng BS Tng cc qun l t ai B Ti
nguyn v Mi trng.
13. Cc trang web:
www.vnexpress.net
www.basao.com.vn
www.dinhgianhadat/
www.vnmedia.net
L Th Thu Hin
Lp: a chnh 47

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN C&amp;#78

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN C&amp;#78

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Chuyn thc tp tt nghip

TRNG I HC KINH T QUC DN

Gio vin hng dn

: THS. NG TH PHNG THO

Sinh vin thc hin

Chuyn thc tp tt nghip

Danh mc s , bng biu

Chuyn thc tp tt nghip

Bng 4: Bng iu chnh cc im khc nhau gia cc BS

Chuyn thc tp tt nghip

Chuyn thc tp tt nghip

Mc ch nghin cu chuyn nhm: h thng ho c s khoa hc v

Chuyn thc tp tt nghip

1.1.1.1. Khi nim CPH

Chuyn thc tp tt nghip

t bn, tin t) hon chnh.

Chuyn thc tp tt nghip

Th ba, bn c phn ln u v qun l, s dng tin thu t c phn ho

Chuyn thc tp tt nghip

dch n nh, c ng k kinh doanh theo quy nh ca php lut nhm mc

Chuyn thc tp tt nghip

-Th t, nh u t lp ra doanh nghip khng nhm mc ch s hu ti

Chuyn thc tp tt nghip

nghip ti thi dim xc nh gi tr doanh nghip.

Chuyn thc tp tt nghip

vic s hu ti sn ny. Mt nh u t ch b ra mt khon tin nht nh

1.2.1.2. Cc nhn t nh hng n gi t

Chuyn thc tp tt nghip

gi tr ca mnh t cng cao gi t cng cao. Mi mnh t lun ng thi

Chuyn thc tp tt nghip

- c im ngi tham gia th trng t ai: yu t ny lin quan n

Chuyn thc tp tt nghip

quy hoch nh hng rt ln n gi t.

Chuyn thc tp tt nghip

+ Ngi mua sn sng mua - ngi bn sn sng bn: iu x ngha l

Chuyn thc tp tt nghip

giai on hin nay, vn nh gi t li cng tr nn quan trng v hu hiu

Chuyn thc tp tt nghip

a) S dng cao nht v tt nht

Chuyn thc tp tt nghip

Chuyn thc tp tt nghip

Chuyn thc tp tt nghip

-Thay th: Mt nh u t c l tr s khng tr gi cho mt ti

Chuyn thc tp tt nghip

- Cc ti sn c tnh ng nht nh: Cc l t cng mt dy,

Chuyn thc tp tt nghip

Vi phng php chit tr, vic nh gi c thc hin trn c s thu

- Bc 3: Tnh ton gi tr ca cc tha t ca cc bt ng sn

Chuyn thc tp tt nghip

Cn c vo nhng khc bit ch yu gia tha t cn nh gi v cc

Chuyn thc tp tt nghip

C s l lun ca phng php thu nhp l gi tr th trng ca mt ti

Chuyn thc tp tt nghip

* Nhng mt hn ch ca phng php thu nhp

Chuyn thc tp tt nghip

trang li hay ph b v pht trin li vi nhng kt cu xy dng hon ton

Chuyn thc tp tt nghip

pht trin BS trn mnh t .

Chuyn thc tp tt nghip

phng php thch hp nht .

Chuyn thc tp tt nghip

cho kt qu khng theo kp s bin ng ca th trng. Hn na trong th

Chuyn thc tp tt nghip

Chuyn thc tp tt nghip

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN C&#78

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN C&#78