Thực trạng công tác quản lý nhà nước đ&#78

Chuyn thc tp tt nghip
GVHD: Th.S Phm Lan Hng
MC LC
-Cc yu t ca th trng BS ..........................................................................12
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
LI M U
1. Tnh cp thit ca ti
Th trng bt ng sn ng vai tr quan trng trong nn kinh t quc dn
cng i sng ca tng h gia nh. nc ta gi tr bt ng sn chim khong
70% tng gi tr trong nn kinh t, cn i vi cc h gia nh th con s nay l
ln hn. Sau mt thi gian pht trin khng di nhng th trng bt ng sn
nc ta tri qua kh nhiu ln bin ng v khng hong. C nhiu nguyn
nhn to ra nhng din bin bt thng cho th trng bt ng sn trong c
mt nguyn nhn khin nhiu ngi ch l cc tc ng ca cc chnh sch
nh nc, cc u tin , h thng php lut , cc vn bn thi hnh
Th trng bt ng sn l mt b phn quan trng ca nn kinh t th
trng, c chc nng phn phi s dng hp l ti nguyn t ai th, vn
c xem l ti nguyn hu hn, loi b cc nhu cu s dng t km gi tr,
nng cao c sut GDP tnh cho n v din tch th. Chng hn gi c
t th Hng Ngang, Hng o rt cao v vy mun kinh doanh y th
phi to c thu nhp ln tng xng vi gi t y. Cng v l ngy nay
nhiu cng trnh sn xut cng nghip c a ra xa trung tm, ni t c
gi thp, nhng v tr cho pht trin dch v l loi hot ng em li gi
tr gia tng cao. Vic qun l v pht trin tt th trng ny, c bit trong
mi quan h vi th trng ti chnh s gp phn pht huy ngun lc to ln
pht trin kinh t - hi.
Vit Nam, cc giao dch v bt ng sn tn ti t lu nhng
ch l th trng ngm, phi chnh thc. Phi n nm 1993, th trng bt
ng sn mi bt u c tha nhn khi Lut t ai cho php c
chuyn nhng quyn s dng t v th trng ny chnh thc c tn
ti trn vn bn Nh nc t nm 1996 trong Vn kin i hi ng ton
quc ln th VIII.
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
Thc t trong qu trnh pht trin kinh t th trng nc ta trong thi

gian qua cho thy: Th trng bt ng sn vn cha th ng vai tr l ng
lc cn bn thc y s pht trin ca nn kinh t. Mt trong nhng nguyn
nhn ch yu l do vai tr qun l Nh nc i vi th trng bt ng sn
cn qu m nht. V vy, lnh mnh ho s pht trin ca th trng bt
ng sn, hng ti ho hp vi h thng ng b cc loi th trng trong
nn kinh t th vic nng cao vai tr qun l ca Nh nc i vi th trng
bt ng sn l v cng cn thit.
Nhn thc c tm quan trng ca vn ny, em chn ti:
Thc trng cng tc qun l nh nc i vi th trng bt ng sn
Nghin cu trn cc giao dch bt ng sn qua sn giao dch An Hng
cho n ca mnh.
2. Mc tiu nghin cu
V mt l lun: H thng ho nhng vn l lun c bn v th
trng bt ng sn v vai tr ca qun l Nh nc i vi s pht trin ca
th trng ny.
V mt thc tin: Bi vit nghin cu thc trng qun l Nh nc i
vi qu trnh hnh thnh v pht trin ca th trng bt ng sn Vit Nam
xut mt s quan im v gii php nhm nng cao vai tr qun l Nh
nc i vi s pht trin ca th trng ny.
3. i tng nghin cu
Nhm t c mc ch trn, i tng m bi chuyn chnh l
hng ti nghin cu cc vn lin quan n cc chnh sch tc ng v mvi m, hng ti l ni dung qun l Nh nc trong qu trnh pht trin th
trng bt ng sn Vit Nam.
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
4. Phng php nghin cu

Bi vit s dng phng php nghin cu duy vt bin chng, xem xt
vn trn quan im duy vt lch s. Ngoi ra, bi vit cn s dng mt s
phng php nghin cu c th nh phn tch, tng hp, so snh... cc d liu
kt hp vi l lun c bn v quan im, ng li ca ng v nh nc
trong thi k hin nay ,kt hp vi thc t nhm i n nhng kt lun
mang tnh khch quan v thc tin ,bm sats thc tin
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
CHNG I: C S L LUN CA TI
I. Th trng bt ng sn
1. Khi nim Bt ng sn v Th trng bt ng sn
1.1.Khi nim v qun l Nh nc
Qun l Nh nc l vic Nh nc dng nhng cng c ca mnh tc
ng ln i tng chu qun l iu tit, iu hnh chng nhm t c
nhng mc tiu nht nh.
Qun l Nh nc i vi th trng bt ng sn l vic Nh nc
dng php lut v chnh sch tc ng ln cc thnh t ca th trng bt
ng sn iu tit cc quan h pht sinh nhm lm cho th trng ny minh
bch hn, hon thin hn v ngy cng pht trin hn.
1.2.Khi nim th trng bt ng sn
Bt ng sn theo ngha thng thng nht c hiu l t ai v cc
cng trnh xy dng c nh trn t ai. T khi chuyn sang nn kinh t th
trng, vai tr ca th trng BS ngy cng tr thnh yu t c tm quan
trng v tng bc c nhn thc y hn. Vic hnh thnh v pht trin
th trng BS s to thm cc yu t u vo cho qu trnh sn xut v s
dng ngun ni lc c hiu qu. Chnh v th , mun hiu r c ni dung
ca ti ta phi bt u t nhng ci c bn nht , m trc tin l cc
khi nim, c im, vai tr v cc yu t c lin quan ca th trng BS.
Theo iu 174 b lut dn s Vit nam th BS l cc ti sn khng di
di c, bao gm:
- t ai
- Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn
lin vi nh , cng trnh xy dng .
- Cc ti sn khc gn lin vi t ai
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
- Cc ti sn do lut nh.
Sau khi hiu s qua v BS , ta s t ra cu hi: Th no l th
trng BS ? l a im, l ni m ti ngi bn v ngi mua ti sn
BS tc ng qua li ln nhau xy dng gi c v s lng hng ha
BS c thc hin.
Th trng BS c phn loi theo cc tiu ch:
-th trung:
+ Th trng BS
+ Th trng cho thu BS
+ Th trng th chp v bo him BS
-V theo trt t thi gian th trng BS c chia thnh :
- Th trng cp I (hay th trng s cp): y l th trng chuyn
nhng, giao hoc cho thu quyn s dng t.
- Th trng cp II: l th trng xy dng cc cng trnh BS
bn hoc cho thu.
-Th trng cp III: L th trng bn li hoc cho thu li cc cng
trnh c mua hoc thu.
-Hin nay xut hin cc loi th trng BS sau y:
Th trng nh v t
Th trng BS phc v sn xut kinh doanh
Th trng chuyn quyn s dng t
C nhiu cch hiu khc nhau v th trng bt ng sn. Tuy nhin ta
c th hiu nh sau: Th trng bt ng sn l tng th cc giao dch v
bt ng sn da trn cc quan h hng ho, tin t din ra trong mt khng
gian v thi gian nht nh. Trong cch din t thng thng, khi nim th
trng bt ng sn thng c nhc n: l ni din ra cc quan h giao
dch v bt ng sn, ti nhng ngi mua v ngi bn tc ng qua li
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
ln nhau xc nh gi c, s lng hng ho v dch v bt ng sn c

giao dch
- Cc c im ca th trng bt ng sn:
+ Th nht: Tnh cch bit gia hng ho vi a im giao dch
+ Th hai: Th trng bt ng sn thc cht l th trng giao dch cc
quyn v li ch cha ng trong bt ng sn.
+ Th ba: Th trng bt ng sn mang tnh vng v tnh khu vc su
sc.
+ Th t: Th trng bt ng sn l th trng khn hoan ho.
+ Th nm: Cung v bt ng sn phn ng chm hn so vi bin ng
v cu v gi c bt ng sn.
+ Th su: Th trng bt ng sn l th trng kh thm nhp.
+ Th by: Th trng bt ng sn chu s chi phi mnh m ca yu
t php lut.
+ Th tm: Th trng bt ng sn c mi lin h mt thit vi th
trng vn.
+ Th chn: Th trng bt ng sn l th trng m vic tham gia hay
rt ra khi th trng l vn kh khn, phc tp v cn phi c nhiu thi
gian.
2. Vai tr v c im ca th trng bt ng sn
a: Vai tr ca th trng BS.
Th trng bt ng sn co 7 vai tr ch yu sau:
- Th nht: pht trin th trng bt ng sn gp phn thc y sn
xut pht trin.
Th trng bt ng sn l ni gp g gia cung v cu v bt ng sn
l cu ni gia tiu dng v sn xut hng ho bt ng sn. n thc hin cc
mi quan h:
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
Vn hng ho tin thng ho..

Khi th trng bt ng sn khng c pht trin, ngng tr, s chuyn
ho s gp kh khn lm cho vn lun chuyn chm, nh hng ln n qu
trnh ti sn xut trong qu trnh sn xut tip theo. Khi th trng bt ng
sn pht trin th tc lun chuyn vn nhanh s to iu kin cho ngi sn
xut kinh doanh bt ng sn y nhanh sn xut, ng thi ngi tiu dng
bt ng sn cng y mnh qu trnh sn xut ca mnh.
- Th hai: pht trin th trng bt ng sn gp phn huy ng vn cho
u t pht trin.
Th trng bt ng sn pht trin gp phn thc y sn xut, to ra
ngun vn cho cc ngnh sn xut vt cht khc. Bn thn bt ng sn l
mt ti sn ca quc gia, trong qu trnh pht trin n to thm vn b xung
cho hot ng th trng, lm tng ti sn c nh trong x hi. trong th
trng bt ng sn c th trng th chp, l th trng vay vn thng qua
cc hot ng th chp. lm cho lng vn huy ng tng ln, gii quyt
ngun vn cho cc ngnh. Th trng gp vn lin doanh c th gp vn bng
cc bt ng sn u t sn xut cng chia s li nhun, gp phn huy
ng vn cho u t pht trin.
- Th ba: pht trin th trng bt ng sn gp phn tng thu cho ngn
sch nh nc.
i vi nc ta ngun thu ca nh nc lin quan n cc bt ng sn
l ngun thu c nh v chim phn ln trong cc ngun thu ca nh nc.
khi th trng bt ng sn pht trin th n s th hin lm tng hai ngun
thu sau ca nh nc:
lm tng lng hng ha giao dch bt ng sn dn n nh nc s thu
c nhiu hn t cc ph mua bn chuyn i cc quyn v t ai.
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
M rng cc phm vi giao dch lm tng s lng giao dch nn thu thu
c cng tng ln.
Nh nc nh thu 5% i vi mua bn giao dch hng ho bt ng
sn nh sau:
1% ph trc b hay l ph lm th tc ng k
4% thu chuyn quyn s dng t
- Th t: pht trin th trng bt ng sn gp phn m rng cc th
trng trong v ngoi nc, gp phn m rng quan h quc t.
Th trng chung l mt th thng nht ca cc loi th trng vn, th
trng lao ng, th trng hng ho th trng bt ng sn. do s pht
trin ca th trng bt ng sn nh hng n tt c cc th trng v
nh hng n th trng chung.
Trong hi nhp quc t th trng trong nc gn cht vi th trng
nc ngoi. S pht trin ca th trng bt ng sn gp phn m rng th
trng ngoi nc vt qua khi phm vi bin gii quc gia, to iu kin
cho cc ch th nc ngoi tham gia vo cc hot ng trong th trng bt
ng sn trong nc. qua m rng quan h quc t
- Th nm: th trng bt ng sn gp phn vo n nh x hi.
Khi th trng bt ng sn pht trin khng lnh mnh nht l th
trng t ai, l chnh sch khng ph hp, s dn n ri lon th trng,
gia tng nn u c, lng on th trng. iu ny s gy nh hng xu
n nim tin ca ngi dn v cc ch trng chnh sch ca nh nc, hn
ch s pht trin ca th trng bt ng sn. do s nh hng xu n i
sng ca con ngi v cc hot ng x hi ni chung. Th trng bt ng
sn hot ng lnh mnh s gp phn iu ho cung cu, bnh n gi c bt
ng sn, do s gp phn lm cho x hi n nh hn.
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
- Th su: th trng bt ng sn gp phn nng cao i sng ngi

dn.
Khi th trng bt ng sn pht trin th s thc y pht trin khoa hc,
k thut, i mi cng ngh sn xut v do khng ch gp phn p ng
cho sn xut m cn phc v cho cc hot ng p ng nhu cu vn ha, th
thao, vui chi gii tr. Hn na cn tho mn nhu cu ngy cng cao ca
nhn dn v ni chn n , giao thng, thng tin lin lc.
- Th by: pht trin th trng bt ng sn gp phn i mi chnh
sch, trong c chnh sch t ai, chnh sch v bt ng sn.
Ch thng qua hot ng trn th trng t ai, th trng bt ng sn,
ta mi thy r c nhng bt cp ca chinh sch, c bit i vi t ai, t
sa i, b sung v hon thin chng. Quan t ai l quan h kinh t
quan h x hi, c thc hin ch yu qua th trng, do t th trng t
ai nh nc s thy r nhng bt cp ca chnh sch i vi h thng qun
l t ai. Qua nh nc s i mi, b sung v hon thin, khng ch cc
chnh sach, m cn c cng tc qun l t ai, qun l bt ng sn. t
khc phc tnh trng th trng ngm v bt ng sn.
b: c im ch yu ca th trng BS .
Hng ha bt ng sn c 9 c im sau:
- Th nht: tnh cch bit gia hng ho vi a im giao dch
i vi hng ha thng thng khc, a im giao dch l ni xut hin
ca hng ho giao dch, cn vi th trng bt ng sn a im giao dch li
tch bit so vi hng ho bt ng sn giao dch. V th quan h giao dch bt
ng sn khng kt thc ngay ti a im giao dch m n thng tri qua 3
khu c bn: m phn ti ch giao dch cung cp cc thng tin v bt ng
sn giao dch.
Sinh vin: Kiu c Bo
Lp: a chnh 48
Kim tra thc a kim tra tnh c thc v kim tra chnh xc ca cc
thng tin v bt ng sn. nh gi cc yu t b ngoi ca bt ng sn.
ng k php l thc hin cc th tc xc nhn quan h giao dch.
- Th hai: th trng bt ng sn thc cht l th trng giao dch cc
quyn v li ch cha ng trong bt ng sn.
c im ca t ai l khng hao mn khng mt i v ngi ta c quyn s
hu hay c quyn s dng t ai, khng s dng t ai nh cc hng ho
thng thng khc. iu h mong mun l cc quyn hay cc li ch do t
ai mang li. do khi xem xt gi c t ai, khng th xc nh gi tr ca
n nh cc loi hng ho thng thng khc m phi xc inh trn kh nng
sinh li ca t ai v kh nng sinh li ca vn u t vo t ai.
- Th ba: th trng bt ng sn mang tnh vng v tnh khu vc su sc.
Bt ng sn c c im l khng di di c, gn lin vi n l nhng iu
kin t nhin, kinh t, x hi ca tng vng, tng khu vc. do cung v cu
bt ng sn cc vng, cc khu vc rt phong ph v a dng, t kiu cch,
mu m, cht lng n quy m pht trin. mt khc th trng bt ng sn
cn ph thuc vo tm l tp qun th hiu, do mi vng mi khu vc u
c nhng c trng ring v cung cu bt ng sn.
- Th t: th trng bt ng sn l th trng khng hon ho.
Th trng bt ng sn l th trng khng hon ho do thng tin v hng
ha bt ng sn khng y v ph bin rng ri nh cc loi hng ho
khc. Do bt ng sn mang tnh d bit cho nn kh c th tm ra bt ng
sn tng t nhau so snh cnh tranh. M s lng cung v cu bt ng
sn u c s lng nh, khng m bo cnh tranh hon ho
- Th nm: cung v bt ng sn phn ng chm so vi bin ng v cu v
gi c bt ng sn.
Sinh vin: Kiu c Bo
10
Lp: a chnh 48
Thi gian to ra bt ng sn lu do bt ng sn cn c thi gian to ra

chng. Cung bt ng sn l c gii hn m cu v bt ng sn lun tng,
cung cu c coi l khng co gin vi gi c. do vy s thay i v gi
thng l do s mt cn i cung cu, hay ni cch khc gi l do quan h
cung cu quyt nh. Gi c bt ng sn s tng khi cung trn th trng bt
ng sn phn ng chm hn cu v bt ng sn.
- Th su: cc giao dch trn th trng bt ng sn i hi phi c t vn
chuyn nghip.
i hi phi c sn giao dch bt ng sn, ngi qun l sn giao dch phi
c chng ch v chuyn mn. Trn sn giao dch phi c nim yt tt c cc
thng tin cho cc bn tham gia. Nhng ngi tham gia hot ng nh gi,
mi gii cng phi c chng ch hnh ngh.
- Th by: th trng bt ng sn c mi quan h mt thit vi th trng
vn.
Do bt ng sn c gi tr ln do mi giao dch u t kinh doanh bt ng
sn i hi phi c mt ngun vn ln. lng vn ny phi c huy ng t
th trng vn. kinh doanh bt ng sn th phi c mt ngun vn c
nh m theo quy nh ca nh nc th ngi kinh doanh bt ng sn phi
c ti thiu l 6 t ng. th trng vn hot ng pht trin s l ni cung
cp ngun vn ln cho th trng bt ng sn v ngc li.
- Th tm: th trng bt ng sn chu s chi phi ca yu t php lut.
Bt ng sn l ti sn c gi tr ln, do i hi phi c vic qun l ca
nh nc i vi chng bng php lut l c s m bo an ton cho cc
giao dch v bt ng sn. s tham gia ca nh nc vo th trng bt ng
sn thng qua yu t php lut s lm cho th trng bt ng sn n nh v
an ton hn. Hn na thng qua vic qun l th trng nh nc tng c
ngun thu ngn sch t thu i vi cc giao dch bt ng sn.
Sinh vin: Kiu c Bo
11
Lp: a chnh 48
- Th chn: vic tham gia hay rt lui khi th trng l rt kh khn phc tp
v i hi c thi gian.
tham gia vo th trng th i hi phi c ngun vn ln trn 6 t ng
theo quy nh ca nh nc. thng tin th t, ngun nhn lc c kinh nghim
cng khan him. bt ng sn c gi tr ln ngi tham gia th trng ny
khng ng, vic tham gia mua bn khng n gin v nhanh chng nh cc
loi hng ho khc, vic tm ngi mua v ngi bn l rt kh khn.
-Cc yu t ca th trng BS
Trn th trng ni chung, th trng BS ni ring cung cu hng ho
BS c quan h bin chng vi nhau, tc ng qua li vi nhau . y l mi
quan h tt yu, khch quan v da trn mi quan h ny, gi c hng ho
BS c hnh thnh, xc nh. Hnh vi ca ngi kinh doanh BS v tiu
th BS da vo gi ny thc hin mc tiu ca mnh .
Vy cu v hng ho BS l g ? Cu v hng ho v dch v BS l
ton b nhu cu c kh nng thanh ton m x hi dng mua khi lng
hng ho - dch v BS trong mt thi k nht nh . Hay ni cch khc cu
v hng ho - dch v BS l khi lng hng ho - dch v BS m ngi
tiu dng sn sng chp nhn v c kh nng thanh ton d nhn c khi
lng hng ho - dch v BS trn th trng trong mt thi gian nht
nh . Cn phn bit c s khc nhau gia cu v nhu cu . Nhu cu l
nhng c mong ca con ngi , n l v hn , m rng , c nhng nhu cu
c th thc hin c , c nhng nhu cu khng th thc hin c . cn cu
trn th trng l nhu cu c kh nng thanh ton , c th thc hin c .
Tip theo ta s i tr li cu hi : cung hng ho BS l g ? Cung hng ho
BS trn th trng l mt khi lng hng ho BS sn snga ra trao i trn
th trng ti mt thi im no vi mt mc gi nht nh .
Sinh vin: Kiu c Bo
12
Lp: a chnh 48
Cung BS l cung v mt loi hng ho c bit , n c nhng c im

rt c th so vi cc hng ho thng thng khc .
Khi phn tch quan h cung v cu chng ta thng coi cung v cu l hm
s ca gi c.Cung ,cu c th cn bng .Nu cc yu t khc khng i ,mt s
tng ln ca cu hay gim xung ca cung s lm gi tng ln v ngc li s
gim xung ca cu hay tng ln ca cung s lm gi gim xung .Do ,trong
th trng cnh tranh thi gi c iu tit lng cung v cu.
Tuy nhin ,s thay i ca gi nhiu hay t do thay i lng cung v
cu cn ph thuc vo co gin ca cung v cu theo gi . Nu cung co gin
nhiu th mt s thay i trong lng cu cng s ch lm cho gi thay i rt
nh v cn bng c th nhanh chng t c bi s tng gi m rng ca
cung. Ngc li, cung t co gin i vi gi th mt s thay i nh trong
lng cu s lm cho gi thay i mnh va cn bng khng th t c mt
cch nhanh chng bi v vic tng ln ca cung khng theo kp vi cu .
Nhu cu c co gin ln th mt s thay i trong lng cung s lm
cho lng cu gia tng (hoc gim i) mt cch nhanh chng va gi c t
bin ng ,nhng cu t co gin v mi s thay i trong lng cung s lm
cho cu t thay i gi c s bin ng mnh .
II. QLNN i vi th trng BS
1. Khi nim
Qun l nh nc v th trng bt ng sn l nhng tc ng lin tc
thng qua vic s dng mt h thng cng c qun l ca nh nc( bao
gm: quy hoch v k hoch ho, cng c ti chnh, lut php). iu tit
kim sot,ca cc ch th tham gia hot ng trong th trng bt ng sn
nhm a n vn ng theo ng mc tiu nh hng ca nh nc
1.1. S cn thit phi QLNN i vi th trng BS
Sinh vin: Kiu c Bo
13
Lp: a chnh 48
Vn nh nc qun l nn kinh t l mt vn c in c t rt
lu nhng n tn hm nay vn c nhiu tranh ci xoay quanh vn ny.
Vic qun l nh nc i vi nn kinh t c l lun v thc t
khng nh l cn thit. Hin nay m hnh c cc nc tin tin trn th
gii s dng l m hnh tng hp th trng v nh nc. Trong m hnh
nn kinh t hn hp th trng v nh nc, th ta thy nn kinh t th trng
c nhng mt tch cc nhng n cng c nhng mt tiu cc. mt tch cc
l chng kch thch kh nng sng to ca nn kinh t, t khai thc hiu
qu tim nng ca nn kinh t, kch thch khoa hc cng ngh pht trin..
Nhng bn cnh cng c nhng mt tiu cc l: c quyn, do
chy theo nhng li ch khc bt nn to ra nhng ngoi ng, t u t vo
khu vc cng cng, chy theo ng tin lm tha ho con ngi..
Do khc phc nhng tht bi ca th trng th cn phi c s can
thip ca nh nc vo nn kinh t. Hay c ngi cn ni nn kinh t th
trng t pht l bn tay v hnh. Nn kinh t di s qun l ca nh
nc l bn tay hu hnh. Nu ch c mt bn tay th v khng ku do
cn phi c s kt hp ca c hai bn tay.
Xt trong th trng bt ng sn ta thy rng th trng bt ng sn l
mt th trng c bit. Th trng bt ng sn c nhng c im ring ca
n: th trng khng hon ho; cung phn ng chm hn cu; thiu thng tin
th trng; chu s chi phi ca php lut v nh nc. do c nhng c im
ring ny nn cng dn n nhng khuyt tt ca th trng bt ng sn. Do
s cn thit ca qun l nh nc i vi th trng bt ng sn l r nt
v cn thit. thng qua nhng ch trng ng li chnh sch ca ng v
nh nc v th trng bt ng sn iu tit th trng. Hn na cc hng
ho bt ng sn l cc hng ho c gi tr cao v cc k quan trng m ai
cng mun c do cc giao dch cn c nh nc cho php v cng nhn
Sinh vin: Kiu c Bo
14
Lp: a chnh 48
cc giao dch . Thng qua m cc giao dch c php cng khai v

minh bch to ra lng tin ca ngi dn i vi nh nc. thng qua vic
qun l nh nc th t ai c khai thc s dng hp l c hiu qu, ng
mc ch, tit kim, v c nh hng lu di.
Do cng vic qun l nh nc v th trng bt ng sn l cc k
cn i vi mi quc gia ch khng ring g i vi nc ta
khc phc cc khuyt tt ca c ch th trng, khng th thiu vai
tr ca Nh nc v l c im ca nn kinh t th trng c s qun l
ca Nh nc - mt nn kinh t c iu tit thng qua tc ng ca "bn
tay v hnh - th trng" v "bn tay hu hnh Nh nc" m bo cho nn
kinh t vn hnh v pht trin lnh mnh. Th trng bt ng sn cng
khng nm ngoi quy lut . Vai tr v tnh tt yu ca qun l Nh nc
trong qu trnh hnh thnh v pht trin th trng bt ng sn th hin
nhng kha cnh sau:
Th nht, trong iu kin Vit Nam t ai thuc s hu ton dn,
Nh nc i din ch s hu v t ai nn vic qun l t ai ni chung v
bt ng sn ni ring l thc hin quyn ca Nh nc v s hu t ai v
bt ng sn.
Lch s hnh thnh v pht trin ca nhn loi ch ra rng t ai l
ti nguyn c hnh thnh v cha ng trong cc tim nng ca s sng,
trn c s , x hi loi ngi mi hnh thnh v pht trin. C ngha l
khng mt c nhn hay tp on ngi no to ra t ai c, m t ai l
mn qu do thin nhin ban tng. V th, xt v ngun gc, t ai thuc
quyn s hu chung ca ton x hi. X hi loi ngi pht trin, mi tp
on ngi khai ph, chim gi v bo v mt vng t ai v theo , t
ai thuc s hu ca tp on ngi ring bit, c th l mt cng ng, mt
quc gia.
Sinh vin: Kiu c Bo
15
Lp: a chnh 48
Nh vy, xt c v mt ngun gc t nhin, lch s chim hu, khai

ph v ci to th t ai khng phi l ti sn ca c nhn no m l ti sn
thuc s hu chung ca x hi. Do , bn cht s hu t ai l s hu
chung ca x hi hay s hu ton dn m Nh nc l ngi i din.
Th hai, nc ta ang trong qu trnh chuyn sang nn kinh t th
trng do mi yu t ngun lc u vo v sn phm u ra u phi tr
thnh hng ho, trong quyn s dng t cng khng ngoi l. Qun trit
quan im trn, t ai tham gia vo th trng bt ng sn phi c coi l
hng ho mt cch rng ri. C ngha l quan h mua bn, chuyn nhng
quyn s dng t phi tun th iu tit ca quan h cung cu v iu tit
ca c ch th trng c s qun l ca Nh nc. Nu nh t ai tham
gia vo th trng ch chu s iu tit ca ring th trng th s dn n bt
bnh ng trong x hi m nguyn nhn chnh l do c tnh vn c ca a t
chnh lch v a t tuyt i lm t ai mang li cho ngi ch s hu hoc
s dng nhng ngun li ngoi mc u t ca ngi ch s dng t. Do
vy, qun l Nh nc nhm iu tit a t mt cch hp l l mt yu cu
khch quan, l c s khc phc bt cp trong qu trnh pht trin th trng
t ai ni chung v th trng bt ng sn ni ring.
Th ba, qu trnh hnh thnh ch th kinh t th trng x hi ch
ngha c da trn m hnh th trng v Nh nc. Nu nh nc pht
trin ni c nn kinh t th trng c thit lp hng trm nm vai tr
ca Nh nc ch yu l khc phc nhng khuyt tt ca th trng th
nhng nc ang pht trin Nh nc cha c nhiu kinh nghim li va
phi thit lp th trng, va phi khc phc nhng khuyt tt ca n. Theo
quy lut , Vit Nam, th trng bt ng sn vn ang trong qu trnh
hnh thnh s khai - qun l ca Nh nc l iu rt quan trng to lp s
ng b gia cc yu t ca th trng bt ng sn, hn ch v khc phc
Sinh vin: Kiu c Bo
16
Lp: a chnh 48
nhng khuyt tt ca th trng bt ng sn. Chnh cc vn bn php lut

ca Nh nc v t ai to mt hnh lang php l cc giao dch loi
ny tr thnh qun h giao dch cng khai, trong khun kh kim sot ca
Nh nc, t to ra th trng bt ng sn chnh thc.
Th t, qu trnh hi nhp kinh t quc t i hi thc hin cam kt
m ca th trng, do Nh nc vi t cch l i din quc gia qun l
th trng ni chung v th trng bt ng sn ni ring cn phi c cc bin
php qun l bo v li ch quc gia.
Nh vy, cn khng nh vai tr qun l Nh nc i vi th trng
bt ng sn l xut pht t nhng c s kinh t khch quan. Ni n th
trng bt ng sn c s qun l ca Nh nc l ni n mt th trng bt
ng sn cng khai, t gic, m bo mi quan h v bt ng sn c Nh
nc kim sot cht ch, trong , con ngi - ch s dng ti sn bt ng
sn c hng nhng quyn li chnh ng ca mnh vi ti sn .
1.2. Ni dung ca qun l Nh nc trong qu trnh pht trin th trng
bt ng sn Vit Nam
a. Xy dng cc chin lc, quy hoch, k hoch pht trin th trng bt
ng sn
Quy hoch, k hoch pht trin kinh t l nhng cng c ch yu trong
qun l Nh nc v bt ng sn v cng l cn c, chnh sch quan trng
m bo tnh thng nht, kh thi v tnh hiu qu cho s pht trin ca th trng
bt ng sn. Th trng bt ng sn c vai tr quan trng trong qu trnh pht
trin. Th trng bt ng sn c nh ngha l tng ho cc giao dch mua
bn, cho thu, th chp bt ng sn ti khu vc nht nh trong thi im xc
nh. Th trng ny phn vinh th c nhiu d n pht trin bt ng sn c
u t, quy hoch c thc hin sm v th cng pht trin.
Sinh vin: Kiu c Bo
17
Lp: a chnh 48
b. Ban hnh h thng vn bn php lut lm c s qun l th trng bt

ng sn
Lut t ai, lut kinh doanh bt ng sn, lut xy dng, lut nh v
cc lut thu lin quan n s dng, chim hu v giao dch bt ng sn l
h thng php lut chi phi th trng bt ng sn. Ngoi ra th trng ny
cn chi s chi phi ca h thng vn bn di lut nh nh php lnh, ngh
nh, thng t, ch th... Vic ban hnh h thng vn bn php lut ny l c
s m bo tnh ng b trong vic iu tit cc quan h v bt ng sn.
c. T chc, xy dng, hon thin b my qun l Nh nc, b my t chc
ng k cc hot ng lin quan ti bt ng sn v bo v quyn v li ch
hp php ca ngi tham gia giao dch
Vit Nam, trch nhim qun l Nh nc v hot ng kinh doanh
bt ng sn c quy nh ti iu 13 Lut kinh doanh bt ng sn nh sau:
1. Chnh ph thng nht qun l nh nc v hot ng kinh doanh bt ng
sn.
2. B Xy dng chu trch nhim trc Chnh ph thc hin qun l nh nc
v hot ng kinh doanh bt ng sn.
3. B, c quan ngang b trong phm vi nhim v, quyn hn ca mnh c
trch nhim phi hp vi B Xy dng thc hin qun l nh nc v hot
ng kinh doanh bt ng sn theo phn cng ca Chnh ph.
4. U ban nhn dn cc cp c trch nhim thc hin qun l nh nc v
hot ng kinh doanh bt ng sn trn a bn theo phn cp ca Chnh ph.
Ngoi ra, vic t chc cc t chc dch v cng trong vic thc hin
cc th tc giy t lin quan n cc giao dch ny, bo v quyn li cc ch
th tham gia cng phi thc hin to iu kin thun li cho cc giao dch
bt ng sn (chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp, tng
cho...) c thc hin mt cch n gin, minh bch v cng bng hn.
Sinh vin: Kiu c Bo
18
Lp: a chnh 48
d. To lp ng b cc yu t hnh thnh th trng bt ng sn

Do c tnh c bit ca hng ho bt ng sn nn th trng bt ng
sn thng hnh thnh t pht v hot ng t do theo cc giao dch. V th
c th qun l v iu tit hot ng ca th trng ny, Nh nc cn phi
ng ra nh hng v t chc h thng cc sn giao dch bt ng sn theo
hng x hi ho, m bo p ng c yu cu giao dch, m bo hot
ng c hiu qu cc th trng tim nng tr thnh hin thc.
e. T chc thanh tra, kim tra cc giao dch bt ng sn m bo th
trng ny pht trin cng khai, minh bch v tun th php lut
Mun vy Nh nc phi c cc giao dch c th v iu tit i vi
bt ng sn a vo kinh doanh, iu kin i vi t chc, c nhn hot
ng kinh doanh bt ng sn cng nh phm vi hot ng kinh doanh bt
ng sn ca t chc, c nhn trong v ngoi nc. Hn na, Nh nc cng
cn quy nh c th v cc hnh vi b cm khi tham gia th trng bt ng
sn nh: hot ng kinh doanh bt ng sn khng ng k kinh doanh, u
c t, mi gii bt ng sn v nh gi bt ng sn khng c chng ch
theo quy nh ca php lut, cung cp thng tin v th trng bt ng sn
khng trung thc... Song song vi n l h thng cc quy nh v x l vi
phm t x l k thut, x pht hnh chnh cho ti truy cu trch nhim hnh
s nhm m bo mi sai phm u c x l nghim minh.
f. Xy dng h thng thng tin m - ngn hng d liu v bt ng sn nhm
p ng cho cc t chc, c nhn, cng dn c nhu cu tm hiu th trng
ny hay giao dch v vc qun l bt ng sn ca cc c quan Nh nc.
Thng tin v th trng bt ng sn khng nhng l nhu cu ca cc
nh kinh doanh, nh qun l trong lnh vc ny m cn l nhu cu ca ton
th cc cng dn khc trong vic tm hiu, nghin cu, phn tch cng nh
xy dng chin lc... v th, m bo s minh bch cng nh tnh cng
Sinh vin: Kiu c Bo
19
Lp: a chnh 48
khai ca th trng ny, Nh nc ch ng xy dng h thng thng tin m

nh trn cc trang web, i bo, tivi... cung cp y thng tin v th trng
ny nhng ngi c nhu cu d dng tm kim.
Sinh vin: Kiu c Bo
20
Lp: a chnh 48
1.3. Cc nhn t nh hng n qun l nh nc v th trng bt ng sn:

Trong qu trnh nghin cu v qun l nh nc v th trng bt ng
sn th em thy mt s yu t nh hng n cng vic qun l nh nc v
th trng bt ng sn nh sau:
u tin phi k n yu t quan trng nht nh hng n vic qun l
nh nc v th trng bt ng sn l yu t php lut:
c s php l qun l th trng bt ng sn: nh nc ban hnh h
thng vn bn php lut lm c s qun l th trng bt ng sn. cc vn
bn h thng php lut ny chi phi trc tip n cc hot ng ca thi trng
bt ng sn bao gm: lut t ai, lut kinh doanh bt ng sn, lut nh ,
cc lut thu lin quan cng vi h thng vn bn di lut nh cc php
lnh, ngh nh, thng t, ch th c th ho v hng dn thi hnh cc lut
trn.
Cc chnh sch, gii php, h thng cc nh ch h tr qun l hot
ng th trng bt ng sn. nh cc chnh sch ti chnh thu i vi ng
k bt ng sn, cc chnh sch n b cho vic gii phng, gii to mt bng
trong thu hi t, cc tri phiu v nh t, ban hnh cc quy nh v ng k
kinh doanh ngh cc loi dch v bt ng sn.
Nhn t th hai l cc chin lc, quy hoch, k hoch pht trin th
trng bt ng sn:
Quy hoch k hoch pht trin kinh t x hi l nh hng chin lc v
c th ho cc nh hng . Chng chnh l mt trong nhng cng c qun
l ch yu ca nh nc v th trng bt ng sn, l cn c, l c s quan
trng cho s pht trin th trng bt ng sn. cc kinh doanh bt ng sn
phi da vo pht trin th trng. nh quy hoch, k hoch h thng
bt ng sn v th trng bt ng sn mi c m bo tnh thng nht,
tnh kh thi v hiu qu.
Sinh vin: Kiu c Bo
21
Lp: a chnh 48
yu t th ba l nh hng ca cc c im ca th trng bt ng sn
ti cng vic qun l:
v hng ho bt ng sn l hng ho c bit nn ni giao dch bt ng
sn tch bit vi hng ho bt ng sn. th trng bt ng sn phi c
giao dch ti cc sn giao dch bt ng sn, thc cht cc sn ny l cc ch
bt ng sn. cc ch giao dch bt ng sn ny thng din ra mt cch t
pht thiu s qun l ca nh nc do thiu minh bch v khng th kim
sot. Do nh nc cn c cc bin php a cc giao dch bt ng sn
ln cc sn giao dch nm trong s qun l ca nh nc. cc sn giao dch
theo nh hng x hi ho, cung cu gp nhau, m bo yu cu giao dch
m bo hiu qu, cc th trng tim nng thnh hin thc.
yu t th t l b my qun l ca nh nc lin quan n th trng
bt ng sn.
Phi t chc b my qun l ca nh nc sao cho thng nht t trung
ng n a phng trnh s chng cho khng ng c. T chc b my
nh nc chuyn v qun l th trng bt ng sn, t chc cc dch v
trong vic hon thnh cc giy t lin quan n mua bn trn th trng. o
to i ng cn b c chuyn mn cao c nng lc v kin thc v th trng
Sinh vin: Kiu c Bo
22
Lp: a chnh 48
CHNG II:
THC TRNG CNG TC QUN L NH NC I VI TH
TRNG BT NG SN VIT NAM NGHIN CU TRN
CC GIAO DCH TI SN BS AN-HNG
I .Gii thiu v sn giao dch BS An Hng
Sn giao dich bt ng sn AN-HNG c thnh lp theo chng nhn
kinh doanh s: 0103021016 so s K Hoch & u T thnh lp vo ngy
29/11/2007
Cng ty u t v dch v bt ng sn AN-H NG, hot ng trong
lnh vc bt ng sn chuyn nghip,Cng ty c thnh lp vo nm 2007
theo giy php kinh doanh s 0103021016.Cng ty cung cp dch v Mua &
Bn, Thu & Cho Thu BS Uy tn v hiu qu hng u H Ni Sn phm
BS phong ph p ng mi nhu cu i ng chuyn vin t vn chuyn
nghip.Tm nhn chin lc su rng Cam kt bo m thnh cng ti tng
bn hang
Cng ty gy dng c hnh nh, khng nh c thng hiu to
dng nim tin trong long khch hang. Ci tn AN-HNG cng ni nn
c c trng ca cng ty l mt cng ty ly vic u t vo bt ng sn
l chnh. t lc mi thnh lp s nhn vin l 3 sau 1nm s t lc mi thnh
lp s nhn vin l 3 sau 1 nm hot ng th s nhn vin chnh thc l trn
10 ngi v hn 2 nghn cng tc vin. Cng ty cng thnh lp c cu
lc b nhng nh u t bt ng sn chuyn nghip. Vi thnh phn l
nhng nh u t v nhng ngi am m bt ng sn, cu lc b hot ng
thng xuyn vi khi lng thng tin a dng. Cng ty khng ch tp trung
vo kinh doanh dch v m cn bt tay vo u t nhng d n...
Sinh vin: Kiu c Bo
23
Lp: a chnh 48
Cng ty c phn sn giao dch bt ng sn AN-HNG chuyn u t

vo cc bt ng sn cho thu, mua bn cc d n, t th c, chung c , nh
cao cvi i ng chuyn vin t vn giu kinh nghim v nhit huyt
vi ngh .c kh nng p ng c nhu cu ca mi mc khch hng t ra.
Cc dch v a dng ca cng ty bao gm rt nhiu cc lnh vc trong
c cc lnh vc kinh doanh ch yu l:
dch v mi gii thu v chothu cc bt ng sn
cc t vn php l vi cc chuyn gia giu kinh nghim
dch v qung co-PR sn phm v dch v
cc th tc trn gi bt ng sn
qun l cc d n khu chung c, nh cao tng m bit th
vv.
Phong trm lun lun i trc n u ca cng ty Vi vai tr l
mt doanh nghip kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng
sn cng ty c nhim v:
p ng nhu cu ngy cng gia tng v dch v mi gii.
i ng t vn gip cc nh u t cng nh cc khch hng thc hin
cc giao dch c din ra nhanh chng tin cy cao, tit kim c thi
gian nng cao hiuj qu cho cc nh u t cng nh
nhng khch
hng.Gip b my nh nc hnh thnh v pht trin ln th trng bt ng

sn mt cch chuyn nghip Vit Nam.
II.Thc trng cng tc QLNN i vi th trng BS VN
1.Nhng mt t c trong cng tc qun l Nh nc i vi th
trng bt ng sn Vit Nam
Ni dung qun l Nh nc i vi th trng bt ng sn Vit Nam
th hin trc ht vic ban hnh h thng vn bn php lut lm c s qun
Sinh vin: Kiu c Bo
24
Lp: a chnh 48
l, ng thi ban hnh nhiu quy nh c th v quyn s dng t, quy nh

v vic tnh gi tr quyn s dng t trong gi tr bt ng sn, tin t ho bt
ng sn thuc s hu Nh nc lm c s cho vic hoch nh chnh sch
u t xy dng c s h tng, ban hnh cc chnh sch pht trin cc khu
cng nghip, khu dn c mi v nh ... trong Lut, Ch th, Cng vn, Ngh
nh... Phn tch th trng bt ng sn nc ta cho thy chnh nhng quy
nh v qun l th trng bt ng sn l yu t mang tnh quyt nh
n c qu trnh hnh thnh v pht trin ca th trng ny nc ta. Nhng
quy nh v s tip tc c cc c quan chc nng thc hin y
mnh hot ng ca th trng bt ng sn, ng thi dn dn a th trng
ny vo qu o c th kim sot c. Hot ng ca th trng bt ng
sn nc ta hin nay mc d cn rt manh nha nhng gp phn ci thin
r rt iu kin nh ca ngi dn, tng cng hiu qu s dng, kinh
doanh ca t ai nh xng, bin t ai thc s tr thnh ngun lc to ln
trong cng cuc pht trin kinh t ca c nc. Thc t cho thy trong nhng
nm qua, qun l Nh nc i vi th trng bt ng sn nc ta t
c nhng thnh qu nht nh, to thun li cho s pht trin th trng bt
ng sn nc ta. T ci cch trong vic ra cc vn bn hng dn thi hnh
Lut t ai n cc ci cch hnh chnh trong qu trnh qun l qun l v
ang pht huy nhng u im ca n. Kt qu mang li l: S lng cc n
v tham gia vo cung ng nh gia tng p ng phn no c cu v
nh ang tng mnh; th trng quyn s dng t nhanh chng hnh
thnh v pht trin...
Lut t ai v Php lnh nh l mt bc tin ln trong vic ban
hnh h thng vn bn php lut v qun l v s dng t ai, to iu kin
quan h t ai tip cn c vi th trng v c ch th trng hng ho
nhiu thnh phn c s qun l ca Nh nc. Cc quy nh ca Nh nc
Sinh vin: Kiu c Bo
25
Lp: a chnh 48
to mi trng thun li cho cc doanh nghip cc thnh phn kinh t khc

nhau nh doanh nghip Nh nc, t nhn, c phn... c tham gia tip cn
t ai pht trin nh kinh doanh. Vic Nh nc cho php kinh doanh
nh gp phn to iu kin khc phc cc tiu cc trong qun l nh t,
ng vin c nhiu thnh phn kinh t tham gia xy dng nh , gii quyt
c mt phn kh khn v nh cho dn c cc vng th ln.
- Vic cng nhn t ai c gi chnh l cng nhn t ai l hng
ho, mt loi hng ho c bit cng l mt thnh cng ln i vi cng
tc qun l Nh nc v th trng bt ng sn. Song song vi cc quy nh
ca php lut, Nh nc c nhng chnh sch tch cc i vi th trng
bt ng sn, l cc chnh sch u i, chnh sch ti chnh, kinh t nhm
khc phc nhng khim khuyt ca c ch th trng, thc y pht trin th
trng bt ng sn.
- Vic Nh nc cho php u thu xy dng c s h tng v u thu
quyn s dng t vi cc Quyt nh trong c ch ti chnh v vic s dng
qu t to vn xy dng c s h tng em li nhng kt qu kh quan,
to ngun thu ln cho ngn sch phc v c s h tng, m ra c ch thong
hn cho hot ng giao dch quyn s dng t. Nh vy, c ch u gi
khng ch tng ngun thu cho ngn sch m cn to ra mt loi hnh giao dch
mi trong th trng trao i quyn s dng t. Thng qua c ch u gi
quyn s dng t m Nh nc t ch ch l ngi ng bn ngoi th
trng ny nay tr thnh mt tc nhn tham gia th trng trong vic cung
ng t ai.
- Mt thnh cng na ca cng tc qun l Nh nc i vi th trng
bt ng sn l thit lp c b my qun l Nh nc, c quan chuyn
mn v qun l th trng bt ng sn. Cc c quan ny khng nhng ng
vai tr ng ra gii quyt nhng mu thun trong cc mi quan h, mt khc
Sinh vin: Kiu c Bo
26
Lp: a chnh 48
n cng p ng c cc nhu cu cp thit hin nay v ngy cng em li

nhiu kt qu kh quan.
- Ra i sn giao dch bt ng sn l bc tin quan trng trong qu
trnh cng khai, minh bch ho v m bo quyn li ca cc bn tham gia th
trng ny. Theo , Lut kinh doanh bt ng sn cng quy nh khi kinh
doanh bt ng sn thng qua sn giao dch bt ng sn: T chc, c nhn
kinh doanh bt ng sn khi bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua bt
ng sn phi thng qua sn giao dch bt ng sn theo quy nh ca Lut
ny. T cho thy c s nht qun trong qun l v giao dch bt ng
sn ca cc c quan qun l th trng ny; hn na, quy nh ny cng gp
phn lm gim bt cc giao dch ngm tn ti t rt lu.
- Cng tc quy hoch, k hoch s dng t cng t c nhng thnh
cng nht nh trong vic y mnh th trng cung nh , vn phng... p
ng cho lng cu ang ngy mt gia tng th. l s kin H Ty,
M Linh Vnh Phc v 4 x ca Ho Bnh sp nhp vo H Ni m ra
mt th trng cung ng bt ng sn ln, gip gim bt mt dn c trong
thnh ph. Tuy nhin, cng lao ca vic gim mt dn c ni thnh phi k
n l nh cng tc quy hoch, k hoch s dng t. Bi nhng cn st hay
ng bng th trng bt ng sn chu nh hng ln ca cng tc quy
hoch, k hoch. Trong thi gian qua, bng vic thnh cng ca cc d n nh
chung c, khu th mi (nh khu th mi Ph M Hng, Ciputra, Linh
m,...) p ng mt lng nh , vn phng cho thu khng nh trn th
trng bt ng sn, lm h nhit cn st nh t ang bao trm trong cuc
sng th.
Cc chnh sch p dng cho th trng bt ng sn cng t c
nhng kt qu kh quan. Trong phi k n chnh sch khuyn khch u
t vo t trng cy lng thc, chnh sch bo v ngun ti nguyn t ai
Sinh vin: Kiu c Bo
27
Lp: a chnh 48
nng nghip... khng ch n gin l chnh sch nhm pht trin ng b

cc ngnh sn xut m cn l chnh sch nhm m bo an ninh lng
thc quc gia. Qua , ngi c t tch cc trng cy lng thc cung cp
cho th trng nng sn hn, an ninh lng thc c m bo v hn ch
phn no vic chuyn i mc ch s dng t nng nghip sang cc loi
hnh t khc ang ngy mt trn lan. Mt khc, cc cng c ti chnh cng
gp cng khng nh lm bnh n nhng cn st ca th trng bt ng sn
nh thu, ph, l ph...
- Cp giy chng nhn quyn s dng t v nh ang ngy mt c
y nhanh tin v phm vi. Sp ti, B Ti nguyn v Mi trng s ra
quyt nh y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng t cho tt
c cc loi t bng hnh thc cho ghi n cc khon thu, l ph, ph phi np
i vi cc trng hp cp giy chng nhn quyn s dng t ln u. C
th ni, thc hin c quyt nh ny th mt lng khng nh t s c
cp giy chng nhn, t cc giao dch trong th trng bt ng sn s d
dng cng khai, minh bch hn, gip th trng ny pht trin lnh mnh.
2. Nhng hn ch trong cng tc qun l Nh nc i vi th trng bt
ng sn Vit Nam
Qu trnh hnh thnh v pht trin th trng bt ng sn nc ta cho
thy nhng thnh cng nht nh trong cng tc qun l Nh nc i vi th
trng ny nhng cng ng thi ch ra nhiu tn ti ny sinh trong qu trnh
qun l m khc phc l iu rt cn c lm cng sm cng tt. l:
- C s php l qun l th trng bt ng sn cn nhiu bt cp. H
thng vn bn php lut v bt ng sn vo hot ng ca th trng ny t
Lut n Ngh nh, Thng t cn thiu ng b v chng cho gy kh khn
cho ngi mun tham gia. Vic Nh nc cp giy chng nhn quyn s
dng t cho ngi dn l mt trong nhng l lc nhm bo v li ch ca
Sinh vin: Kiu c Bo
28
Lp: a chnh 48
nhng ngi c quyn ti sn v to iu kin thun li cho cc giao dch dn

s trong th trng bt ng sn. Ti khon 1 iu 693 B Lut Dn s c
quy nh mt trong nhng iu kin chuyn quyn s dng t l phi c giy
chng nhn quyn s dng t. Tuy nhin, cc th tc quy nh trong vic
xem xt cp giy chng nhn qu phc tp. VD: Mt ngi c bt ng sn
chuyn dch sau khi lm th tc xin php c quan Nh nc c thm quyn
phi n c quan thu xut trnh ton b h s v np thu chuyn quyn, l
ph trc b; lm cc th tc ti chnh xong ngi quay li c quan a
chnh lm cc th tc xc nhn din tch, o v, trch lc bn ... ri mi c
th c cp giy chng nhn quyn s dng t. Hn na, tng cng vic
trong th tc trn khng phi vi ngy l xong c m c khi mt c thng
sau khi lm th tc xin php c quan Nh nc c thm quyn mi c
duyt i np l ph... Trong khi , phn ln ngi s dng t hin nay li
thiu cc iu kin theo quy nh ca Nh nc. Nguyn nhn ch yu l do
nc ta tri qua mt thi gian di chin tranh, h s t ai b tht lc v c
s xo trn trong quan h s dng t ai... Chnh v vy, mc d bit rng
vic y nhanh tin cp giy chng nhn quyn s dng cc loi t l
bin php quan trng nhm xc lp trt t quyn s dng t v tng cng
s kim sot ca Nh nc trong giao dch ca th trng ny, nhng vic
xem xt cp giy chng nhn quyn s dng t vn cn rt hn ch. Di
y l bo co v kt qu cp giy chng nhn quyn s dng t nm 2005:
Nhn vo nhng con s trn c th thy c, ngay vi H Ni l th c
nc lun i u trong cng tc cp giy chng nhn quyn s dng t v
nh m t l cp giy chng nhn cng ch t khong 76%; trong khi
Tuyn Quang - tnh min ni pha Bc, s liu ny cng ch t trn 42%.
Nh vy, mc tiu m Chnh ph a ra l n ht nm 2005 phi hon thnh
Sinh vin: Kiu c Bo
29
Lp: a chnh 48
vic cp giy chng nhn quyn s dng cho cc t chc, h gia nh, c
nhn s dng nh t n nh, khng c tranh chp khng hon thnh.
Mt tn ti na trong vn ny l: hin nay, cc vn bn php lut mi ch
quy nh v vic cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng
t th ch cha quy nh vic cp giy chng nhn quyn s hu nh v
quyn s dng t nng thn hay cc loi nh dung vo mc ch khc nh:
khch sn, nh hng, rp ht, nh xng... Hn na, theo quy nh th t ai
c cp giy chng nhn quyn s dng theo mu ca B Ti nguyn v
Mi trng, nhng nhng ti sn trn t li c ng k quyn s hu do
B Xy dng quy nh nhng cha c vn bn no hng dn c th. Hn
na, mc d Chnh ph yu cu cc c quan chc nng phi thc hin
ngay vic cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu ti sn
trn t nhng vic vn cha c tin hnh. Hin nay ang thc hin theo
thng t 01/TT ca B Ti nguyn v Mi trng l ghi vo giy chng nhn
quyn s dng t v ti sn trn t nhng vic ghi ny li coi l khng c
tnh php l. Ni chung l nhng iu khng cht ch v mt php l
khin cho tnh hnh kinh doanh bt ng sn ni chung v nh t ni ring
km thu ht v thm phn phc tp.
Bt cp khc phi k n l vic Lut thu chuyn quyn s dng t
quy nh l ngi bn phi chu thu chuyn quyn s dng t, nhng
trn thc t, khon thu ny ngi mua thng phi np khi tin hnh lm th
tc ng k chuyn quyn s dng t. Hu qu l s ph bin ca tnh trng
chuyn quyn s dng t chui, Nh nc khng thu c thu v ngi dn
cng khng an ton v mt php l.
V vic ng k bt ng sn: Theo nh gi ca nhiu i biu, hin
nay vic ng k bt ng sn c quy nh phn tn ti nhiu vn bn quy
phm php lut, dn n nhng bt hp l v phin h khi trin khai cc quy
Sinh vin: Kiu c Bo
30
Lp: a chnh 48
nh php lut v ng k bt ng sn. Cng vi , cng tc qun l nh

nc i vi hot ng ng k bt ng sn cng b phn tn do php lut
quy nh cc b c chc nng qun l v t ai, xy dng, lm nghip thc
hin qun l vic ng k tng loi bt ng sn tng ng. S phn tn ny
dn n trong nhiu trng hp vic qun l ng k bt ng sn thiu ng
b, thiu s phi hp hiu qu v khng tch bch gia qun l v hin trng
vi qun l v tnh trng php l ca bt ng sn.
- Thiu cc chnh sch ph hp qun l th trng bt ng sn theo
c ch th trng. Bt ng sn l hng ho c 2 tnh cht: th nht, n l
hng ho mang tnh cht kinh t nn phi thun theo kinh t th trng; th
hai, cng mang tnh x hi v lin quan mt thit n i sng ca ngi dn.
Do , Nh nc phi c chnh sch qun l, khng th b mc cho bn tay
th trng iu tit c. Tuy nhin, Nh nc i khi li t ra nhng quy
nh hay ngha v ti chnh m nhng ngha v ny ch c ln m khng c
xung. Mt khc, chnh sch ng nh l cng c to iu kin tt th i khi
n li to ri ro. Ngi s dng cng nh nh u t kh a ra quyt nh do
nhng chnh sch rt hay thay i. y l vn m cc nh u t cho l
ri ro chnh sch v i khi iu cng lm h khng xc nh c
phng n kinh doanh.
V d: Sau mt thi gian di p dng khung gi t theo Ngh nh
87/CP cho thy s bt cp trn thc t. Gi t c xy dng theo khung
gi quy nh ca Chnh ph ti cc a phng mi ch bng 30 60% gi t
giao dch trn th trng. iu ny khin cho cng tc bi thng t
gii phng mt bng gp nhiu kh khn v ngi dn b thu hi t khng
khng chp nhn gi bi thng di chuyn ch hoc sn xut. Khc phc
bt cp ny, Nh nc li phi tr gi m bo cc cng trnh c thi
cng theo ng tin . Trong khi , gi thu tin s dng t hoc tnh gi tr
Sinh vin: Kiu c Bo
31
Lp: a chnh 48
quyn s dng t gp vn lin doanh thng thp hn gi th trng lm

cho Nh nc b tht thu. Mc d nhng nm gn y Chnh ph c s
iu chnh khung gi hng nm nhng theo cc chuyn gia nh gi th khung
gi cng ch t t 70 80% gi thc t trn th trng. Nh vy, do s
can thip khng hiu qu ca cc chnh sch trn lm cho gi t d b
bin ng khng nhng do nhu cu s dng m cn do nhu cu mang tnh u
c to nn nhng cn st nh t. Nhng cn st ny thu ht mt lng vn
ln ca nn kinh t vo nh t m khng nhm u t pht trin sn xut.
Nhng ngi c nhu cu thc s kh m thc hin c k hoch u t xy
dng c s sn xut v ci thin ch do gi t tng qu cao. T . phn
siu li nhun t vic u c ri vo tay mt s t ngi, phn ho giu ngho
cng r rt, gy bt cng v lm cn tr qu trnh pht trin ca x hi.
- Cha kim sot c hin tng u c trn th trng bt ng sn.
y chnh l nguyn nhn lm cho gi t tng vi mc khng th tin ni.
Thnh ph H Ni ang thc hin chng trnh pht trin nh vi hn 56
d n ln v 140 d n nh. Theo c tnh n nm 2010 cc d n khu
th mi s to thm trn 10 triu m2 cho qu nh H Ni. V mt l thuyt,
iu ny s gp phn gii to s cng thng ca cu v nh . Nhng thc t,
ngoi 10% dn s H Ni c hng u i khi mua nh do thuc din
chnh sch th ch c khong 20% dn s H Ni c iu kin ti chnh
mua nhng cn nh ny, vn t ra ch, h khng phi l ngi c nhu
cu tht s v nh . mua c nh dnh cho ngi c thu nhp thp th
ngi mua phi c giy chng nhn l ngi c thu nhp thp. Tuy nhin, vn
quan trng l lm th no xc nh mt cch chnh xc thu nhp ca
tng h gia nh. Hin nay vn cha c mt c quan no Vit Nam c kh
nng gim st thu nhp ca ngi dn v v hnh chung li ny sinh thm tnh
trng xin cho, do kh c th a ra chnh sch bn nh mt cch cng
Sinh vin: Kiu c Bo
32
Lp: a chnh 48
bng. Nh vy, mc d chng trnh nh ca H Ni l nhm mc ch

cung cp nh cho ngi dn thuc tt c cc nhm kinh t, x hi khc nhau
bao gm c nhng ngi c thu nhp thp nhng mc ch ny kh c th
thc hin c. Ngc li, tnh trng ngi dn thiu nh ang ngy mt
cch trm trng, thc t c nhng ngi mua t 3, 4 cn h chung c nhng
nhu cu th khng c. Hin tng nhng ngi c tin tp trung u t vo
bt ng sn y gi nh ln cao, to ra nhng cn st o v nh t.
- Thiu mt m hnh kt hp v h tr hiu qu cc nh ch ti chnh
trung gian i vi s pht trin ca th trng bt ng sn. Mc d hin nay,
mt s d n u t bt ng sn tip tc nhn s ng h v ti tr t pha
ngn hng, nhiu d n trc y ngn hng khng ti tr nay c ti rt
vn, nhng trn thc t, th trng bt ng sn ni chung v th trng nh
ni ring vn thiu mt m hnh v thng l phi hp h tr hiu qu ca cc
nh ch ti chnh trung gian nh cc ngn hng thng mi, cc qu u t
bt ng sn hay cc qu u t chng khon i vi cc cng ty xy dng v
cc d n pht trin th trng bt ng sn.
- Cng tc quy hoch, k hoch: Mi quan h gia quy hoch, k hoch
v th trng bt ng sn phn nh mi quan h gia chnh quyn v khu
vc th trng. i vi nh quy hoch th thc hin quy hoch c ngha l
thc thi cc chnh sch v chng trnh pht trin nhm t c cc mc tiu
di hn, thng l 10 - 20 nm hay lu hn na. H quan tm n nhng cng
trnh s c xy dng, nhng ng thi cng ch n nhng th cn c
bo tn, tu sa hay nng cp, hng ti th pht trin bn vng m bn
sc dn tc. Hin nay, cc chuyn gia quy hoch th nc ta quan tm ch
yu n vic lp quy hoch th v kt qu thc hin quy hoch , nhng t
ch n qu trnh thc hin quy hoch. Kt qu l, t ai - ngun quan
trng pht trin th trng bt ng sn b s dng lng ph, sai mc ch,
Sinh vin: Kiu c Bo
33
Lp: a chnh 48
vi phm php lut... Hin tng t b b hoang ph trong xy dng c bn

ang kh ph bin. Vic giao t, cho thu t khng ng thm quyn
xy ra thng xuyn khng ch cp x m cn c cp huyn, tnh.
Theo i din ca cng ty t vn th v khu cng nghip Vit Nam,
vn ca chng ta l cng tc lp v qun l quy hoch cn nhiu yu km.
Cng tc quy hoch s dng t, quy hoch pht trin th, quy hoch pht
trin khu dn c thc hin cn dn tri mi tp trung lm quy hoch tng th
m thiu quy hoch chi tit; quy hoch thng xuyn phi iu chnh; vic
cng b quy hoch dn v doanh nghip bit, tham gia v thc hin cha
c bin chuyn ng k; tnh php l ca quy hoch ang b vi phm trong
thc thi c t pha c quan Nh nc v b phn dn c. Chng ta cng thiu
tm nhn di hn (t 50 100 nm) trong cc quy hoch tng th pht trin
th. Vic quy hoch tng th cc thnh ph, trung tm dn c ln khng theo
kp vi nhu cu pht trin cc khu th mi. Nhiu khu th mi vi quy
m nh c quy hoch chi tit m khng nm trong quy hoch chung. Vy
c phi l v nhng d n nh m lm mt i c qu trnh thc hin c mt
quy hoch ln? nh i ny c qu t khng?
Phi khng nh rng, quy hoch th l pht trin th. Nhng
ngi tham gia pht trin l cc c nhn hoc t chc b vn cho cc d n
u t xy dng. H khng phi l nh thit k hay nh thu hoc l ngi
s dng cng trnh. Nh pht trin khng ch ph thuc vo khu vc t
nhn m cn bao gm c khu vc cng. D n pht trin bt ng sn va
phi ph hp vi quy hoch li va phi thu c li nhun. Nu ph hp
vi quy hoch nhng khng em li li nhun th ngi kinh doanh bt
ng sn khng thch th g loi d n . Ngc li, d n tuy c kh
nng em li li nhun ln nhng khng ph hp vi quy hoch th chnh
quyn th, vi c vn ca mnh l nh quy hoch, cng khng chp nhn
Sinh vin: Kiu c Bo
34
Lp: a chnh 48
n. V vy gia quy hoch th vi th trng bt ng sn c quan h

khng kht. Th nhng nc ta hin nay mi quan h cha c phn
nh trong phng php lun quy hoch, nh quy hoch cha am hiu my
v th trng bt ng sn ni ring v kinh t th ni chung. Trong qu
trnh lp quy hoch v thc hin quy hoch, nh quy hoch v pht trin,
k c ngi kinh doanh bt ng sn, thiu s phi hp, tham kho kin
ln nhau. l nhc im ln cn khc phc.
- Sn giao dch bt ng sn: l ni din ra cc hot ng giao dch ca th
trng bt ng sn v th n phi l a im thuc qun l ca Nh nc v
hn th, sn giao dch bt ng sn phi l php nhn. Trng hp doanh
nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn thnh lp sn giao dch bt ng sn
th sn giao dch phi c t cch php nhn hoc s dng t cch php nhn
ca doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn hot ng. Lut Kinh
doanh bt ng sn quy nh t 1-1-2009, giao dch nh t phi thng qua sn.
Tuy nhin, theo thng tin trong hi ngh s kt v vn ny mi y, c rt t
sn giao dch bt ng sn thc hin ng quy nh php lut.
- Thiu i ng cn b qun l c nng lc v kin thc v th trng
bt ng sn. Hiu lc ca b my qun l Nh nc i vi th trng ny
cn nhiu hn ch, cha pht huy c vai tr nh hng, iu tit v m.
Mun ra c chnh sch phi hiu c bn cht ca kinh t th trng.
Nhng ng tic l c nhiu nh qun l v nhiu l do khc nhau a
nhng chnh sch thin v bin php hnh chnh hn l nhng bin php
mang tch th trng, kinh t, thm ch li c nhng chnh sch em li rt t
li ch x hi.
ng ch , hin nay th trng v bt ng sn ngy cng pht trin
nhng cc c quan chc nng cha kim sot c y din bin ca th
trng. Cc giao dch ngm v bt ng sn vn din ra v c tnh ph
Sinh vin: Kiu c Bo
35
Lp: a chnh 48
bin. Theo d on ca cc chuyn gia v bt ng sn, cc khu vc th,

th trng phi chnh quy chi phi khong 70% - 80% cc giao dch v nh,
t. i vi t th c nhiu giao dch nht, theo thng k ca B Ti
nguyn v Mi trng mi ng k c khong 45%. ng Trn Kim Chung,
chuyn gia Vin Nghin cu qun l kinh t trung ng, cng cho rng hin
th trng bt ng sn tng nh c nhiu c quan nh nc qun l nhng
thc cht l th ni. ng Chung xut cn phi c mt s c quan nh nc
qun l th trng bt ng sn v cp ny phi tng ng tng cc.
- Cng tc kim tra, kim sot v x l ca c quan qun l Nh nc
v chnh quyn cc cp i vi cc vi phm trn th trng bt ng sn cng
chm ch v km hiu qu. S bt cp ca m hnh t chc qun l v nng
lc qun l ca cn b trong lnh vc bt ng sn khng ch e do li ch v
tnh kh thi ca cc d n m cn gp phn to tm l tiu cc, khng tin
tng vo i ng cn b, dn n nhiu sai phm v tn tht khng ng c
3.Nguyn nhn ca nhng hn ch trong cng tc qun l Nh nc i
vi th trng bt ng sn Vit Nam
C nhiu nguyn nhn khch quan cng nh ch quan dn n nhng
bt cp k trn trong cng tc qun l th trng bt ng sn.Trong c
nhng nguyn nhn c bn sau:
- Quan im v nhn thc tuy c nhiu chuyn bin nhng cn chm
so vi yu cu ca i mi. c bit l khi Hin php hin hnh xc nh
cc hnh thc s hu c bn ca nn kinh t nc ta l s hu ton dn, s
hu tp th, s hu t nhn th s hu ton dn v t ai khng bt nhp
c vi s sa i, b sung quan trng ca Hin php.
- H thng chnh sch lin quan n th trng bt ng sn c
ban hnh nhng cha ton din v ng b. Nhiu chnh sch ban hnh mang
tnh tnh th, th ng i ph vi nhng bin ng pht sinh trn th trng
Sinh vin: Kiu c Bo
36
Lp: a chnh 48
nn nhiu khi cn chng cho, kh thc hin. Ni dung ca cc chnh sch

lin quan n th trng bt ng sn nh t ai, quy hoch, ti chnh, u
t... cn dn tri, cha khuyn khch vic kinh doanh bt ng sn, thiu tnh
hp l v c nhiu chnh sch khng ph hp vi thc t, kh thc hin c.
- Cc c ch lin quan n th trng bt ng sn cha thc s p
ng c i hi ca nn kinh t th trng nh c ch v u t v giao dch
bt ng sn, v giao v cho thu t, c ch v gi c ca t ai v chnh
sch n b khi thu hi t; chnh sch iu tit a t chnh lch t...
- C cu th trng bt ng sn cha hon chnh, nhiu thnh t ca
th trng hnh thnh t pht cha c quy nh ca Nh nc, nhiu thnh t
c nhng cha hon thin. So vi c cu th trng bt ng sn hon
thin, th trng bt ng sn nc ta cn chm hnh thnh nhng t chc
t vn bt ng sn, t chc nh gi bt ng sn, t chc bo him bt ng
sn, h thng thng tin bt ng sn. Cc ch nh cn thit bo m bo cho
cc t chc ny hot ng c hiu qu chm c ban hnh lm hn ch s
pht trin ca th trng bt ng sn.
- Cc c quan qun l Nh nc, c bit l chnh quyn a phng
cc cp cha nhn thc ht vai tr quan trng ca Nh nc trong nh
hng, iu tit v kim sot th trng bt ng sn, v vy cha chuyn
bin nhng nhn thc thnh hnh ng c th trong cng tc qun l Nh
nc i vi th trng bt ng sn. C quan qun l Nh nc cc cp cha
thc hin c vai tr ca Nh nc trong vic ch o quy hoch, xy dng
k hoch v t chc thc hin vic cung ng hng ho bt ng sn p
ng nhng nhu cu thit yu ca sn xut v i sng trong cc nh hng
pht trin kinh t x hi ca c nc cng nh ca tng a phng. Trong
cng tc quy hoch cng thiu s ch o m bo thc s i trc mt
bc v thc hin qun l theo quy hoch pht trin bt ng sn ng
Sinh vin: Kiu c Bo
37
Lp: a chnh 48
hng, c hiu qu v bn vng theo hng cng nghip ho - hin i ho,

hn na cn nng v cc gii php tnh th nh chia l t p ng nhu
cu nh trc mt m khng quan tm n pht trin nh theo d n
ng b gia nh vi h tng k thut v h tng x hi.
- B my t chc qun l th trng bt ng sn cn nhiu bt cp,
nng lc qun l cn yu so vi chc nng v nhim v c giao. Php lut
quy nh phi cp giy chng nhn quyn s dng t v giy chng nhn
quyn s hu nh cho cc ch s hu nhng n nay cc c quan c thm
quyn mi cp c mt t l rt thp trong tng s h c s dng t v
s hu nh ti th. Php lut cng quy nh phi ng k bt ng sn v
nhng giao dch, bin ng v bt ng sn nhng do vic chm tr trong
vic cp giy chng nhn quyn s dng hay quyn s hu, do quy trnh th
tc cn rm r, qua nhiu khu, chi ph giao dch khng hp l nn quy nh
ny t khi c thc thi v cn lm cho cc giao dch ngm pht trin. C
nhiu c quan tham gia qun l v bt ng sn nhng cha c c quan no
chu trch nhim trc Chnh ph v iu hnh th trng bt ng sn.
4. Tc ng trn cc giao dch qua sn AN HNG
a,Tch cc
vic ban hnh h thng vn bn php lut lm c s qun l, nhm a
bt ng sn vit nam vo mt qu o nht nh,chnh v l lm cho khi
lng tham gia vo th trng ny tng nhanh, v tc ng trc tip n cc
sn trn a bn c nuc.c th hn,t khi cc vn bn php lut c a vo
p dng, vi c ch thong hn, khng cn chng cho nh sa. Cc chnh
sch mt ca , cc th tc bt rm gi, to ra mt mi trng thong hn
rt nhiu so vi trc y.hu nh cc sn u cm thy s thay i ln ny
Th trng bt ng sn lun c bit nhy cm vi nhng c ch, chnh
sch php lut ca Nh nc. Thc t nm 2009 chng minh iu ny:
Sinh vin: Kiu c Bo
38
Lp: a chnh 48
Bn cnh , cc Lut Kinh doanh bt ng sn, c hiu lc t 1/1/2007

quy nh r t chc, c nhn kinh doanh bt ng sn khi bn, chuyn
nhng, cho thu, cho thu mua bt ng sn phi thng qua sn giao dch
theo quy nh ca lut ny. Tuy nhin, ti u nm 2009, th trng mi
thc s chu tc ng ca quy nh ny, v khi Chnh ph mi ban hnh
ngh nh nh r cc mc pht hnh chnh (60-70 triu ng) i vi hnh vi
giao dch nh t khng qua sn. Theo gii thch ca B Xy dng, giao dch
qua sn s nng dn tnh minh bch ca th trng, gim giao dch ngm,
hng ti xy dng ch s bt ng sn cho tng vng min. iu ny hin
nhin tc ng n tt c cc sn giao dch, v s gim dn c khi
lng giao dch ngm nhiu nm qua, v nng cao dn tnh minh bch. c
bit v c th hn l: sn AN-HNG tng khi lng giao dch trn sn,
v thu c ngun thu ln cho nh nc qua cc giao dch minh bch.chng
ta th tng tng rng, khi cc quy nh v cc giao dch khng thng qua
sn, n s l cc giao dch ngm
v pha nh nc, s tht thu rt nhiu thu t hot ng ny, v pha cc sn
giao dch s phi i u vi c t khng c chng ch hnh ngh, lm n
v hot ng khng hp php. Cc giao dch khng mun qua sn do phi
mt cng sc, mt thi gian v tin bc.
b, Hn ch
Trong mt vn a ra , lc no cng c 2 mt ca n. Ngoi cc tnh hiu
qu, tch cc ca cc chnh sch, cc chnh sch cng nh hwongr khng nh
n cc sn giao dch ni chung v sn AN-HNG ni ring.cc kha cnh m
n tc ng n rt nhiu, ta c th d nhn thy nht l cc vn :
- Thu: vi tnh hnh kinh t VN nh hin nay, vic p dng thu thu
nhp chuyn nhng bt ng sn s tc ng ln n cc sn, V nguyn l,

l hot ng sn xut kinh doanh, th ngi tham gia phi c trch nhim
Sinh vin: Kiu c Bo
39
Lp: a chnh 48
np thu cho Nh nc. Trc y, kinh doanh bt ng sn phi np thu

GTGT, thu TNDN. K t ngy 1/1/2009, khi thu thu nhp ra i th vic
kinh doanh bt ng sn chuyn t np thu chuyn quyn s dng t sang
thu thu nhp c nhn. Chnh sch thu ca ta l mt th thng nht, khp kn,
p dng cho mi i tng nn khng th ni l nh hng n tm l chung
ca cc nh u t.v nhng thi gian ny lm cho cc nh u t chm
bc.chnh v th cc sn cng gim hn khi lng giao dch
- Tin s dng t mp m: Sau mt thi gian di n n nh, mt s
ngi dn t nga khi i lm th tc hp thc ha nh, t b c quan
chc nng yu cu np 100% tin s dng t. Nhiu ngi dn v cng bc
xc v cho rng, s mp m khi lm hp ng v chm tr khi lm giy t
hp thc ca ch u t khin ngi mua phi ng tin mua nh t ti
hai ln
Thiu chnh sch h tr doanh nghip:, gim nhit ca th trng BS
th trc tin nh nc cn nhiu chnh sch h tr trc tip cho DN, ch u
t cc d n v nh . Nguyn nhn chnh y gi th trng BS l cc d
n u t mi ngy cng b b buc bi nhng chnh sch ca nh nc.
Ngay chuyn gii phng mt bng th trc ht Nh nc ng ra thc hin
sau cho u thu v nhng gi tr t u thu Nh nc s thu c
mt khon ln cho ngn sch. gim nhit ca th trng BS th trc tin
nh nc cn nhiu chnh sch h tr trc tip cho DN, ch u t cc d n
v nh . Nguyn nhn chnh y gi th trng BS l cc d n u t mi
ngy cng b b buc bi nhng chnh sch ca nh nc. Ngay chuyn gii
phng mt bng th trc ht Nh nc ng ra thc hin sau cho u thu
v nhng gi tr t u thu Nh nc s thu c mt khon ln cho ngn
sch.
Sinh vin: Kiu c Bo
40
Lp: a chnh 48
AN_HNG l mt sn mi thnh lp, cn non tr, v cc chnh sch ca

nh nc hu nh tc ng trc tip ln sn , v cc chnh sch tht cht
i vi cc sn do nh nc ra lm kh khn, chng cho cc cng vic m
sn mi thnh lp phi chu nh hng
nhng chnh sch tht cht c th l con dao 2 li, v mt l h tr cc
chnh sch, minh bch th trng nhng cng lm cho cc lut tht cht
qua nhiu lm cho cc nh u t v c nhng sn giao dch nghing ng.
Sinh vin: Kiu c Bo
41
Lp: a chnh 48
CHNG III:
PHNG HNG V GII PHP TNG CNG QUN L
NH NC TRONG LNH VC BT NG SN
1. Quan im nng cao vai tr qun l Nh nc trong qu trnh pht
trin th trng bt ng sn Vit Nam
nng cao vai tr qun l Nh nc i vi th trng bt ng sn
nhm t c cc mc tiu t ra mt cch hiu qu, cc c quan Nh
nc phi qun trit cc quan im c bn sau y:
- Phi nht qun trong vic duy tr ch s hu ton dn v t ai
ng thi cng cn nhn nhn ng cc quyn ca ngi s dng t. Ch
s hu ton dn m Nh nc l ngi ch i din nn duy nht Nh nc l
ngi c quyn s hu tuyt i i vi t ai. Do t ai l yu t ng vai
tr quan trng v quyt nh cc yu t ca th trng bt ng sn nn
thc hin vai tr kim sot v nh ot ti cao ca Nh nc v th trng
bt ng sn, Nh nc cn phi c mt h thng cc cng c qun l v iu
tit hu hiu v mt b my qun l c nng lc. Bn cnh ch s hu
ton dn, ngi s dng t c Nh nc giao cho cc quyn gn lin vi
t ai. iu cn phi thng nht l: i vi t ai, quyn ca ngi s dng
t nh quyn tha k, th chp, chuyn i v chuyn nhng phi vt ra
rng v cao hn cc quyn s dng i vi nhng ti sn thng thng. Th
trng bt ng sn pht trin l da trn cc giao dch v cc quyn ca bt
ng sn, c bit l cc quyn ca ngi s dng t. Xut pht t iu ,
iu quan trng l khi xy dng cc ch chnh sch chung cho cc quan h
ca th trng bt ng sn phi ht sc ch tn trng cc quyn v bt
ng sn.
Sinh vin: Kiu c Bo
42
Lp: a chnh 48
- Tn trng cc nguyn tc th trng ni chung: iu ny c ngha l

vic pht trin cc quan h v giao dch bt ng sn phi thun theo cc quy
lut vn ng ca th trng, cc hnh vi giao dch bt ng sn trn th
trng phi tun theo cc quy lut vn ng ca th trng, cc hnh vi giao
dch bt ng sn trn th trng phi tun th cc yu cu ca th trng v
do th trng iu tit. Cc c s ca giao dch trn th trng nh gi c
cng do quan h cung cu trn th trng hnh thnh nn. Do vy, s can
thip ca Nh nc vo th trng phi thng qua vic s dng cc tc nhn
ca th trng, khng th can thip bng cc tc nhn phi th trng.
- Tng bc minh bch ho th trng bt ng sn, m bo s bnh
ng cho cc i tng tham gia th trng bt ng sn. Xu hng tt yu
trong pht trin kinh t th trng ni chung l phi to s bnh ng, cng
khai gia cc ch th tham gia. i vi th trng bt ng sn, vn d l mt
th trng khng hon ho, khng y thng tin nn thng ny sinh nhiu
khim khuyt. V vy, hn ch tnh khng hon ho, khc phc tnh trng
sai lch thng tin cn thc hin cng khai v bnh ng gia nhng ngi
tham gia vo th trng. Vic thu ht ng o cc ch th tham gia trn th
trng bt ng sn s gp phn lm gim tnh c quyn, thu ht thm
ngun lc v gp phn lnh mnh ha th trng bt ng sn. Tuy nhin,
mc tiu ca chng ta khng ch l pht trin th trng bt ng sn ln
mnh m cn l nh hng th trng bt ng sn pht trin theo ng
nh hng pht trin kinh t t nc v mc tiu chung ca x hi. iu
ny i hi phi tng cng vai tr v nng lc ca Nh nc trong vic iu
tit v nh hng s pht trin ca th trng bt ng sn.
- To lp v m bo s ng b gia cc yu t ca th trng bt
ng sn ni ring v h thng cc th trng khc ni chung. Mt yu cu
t ra i vi pht trin cc loi th trng ni chung l phi m bo tnh
Sinh vin: Kiu c Bo
43
Lp: a chnh 48
ng b gia cc loi th trng, gia cc loi sn phm v cc ch th tham

gia. ng thi, s pht trin th trng bt ng sn cng i hi phi cn i
ng b vi h thng cc th trng khc. V vy, h thng cc cng c qun
l, iu tit th trng bt ng sn phi bnh ng, c cng cch nhn nhn
v thi i x vi th trng hng ho khc. Quan im ng b cng t
ra yu cu v s ng b trong h thng chnh sch, ng b trong h thng
php lut v cc cng c qun l.
2. Mt s gii php nhm nng cao vai tr qun l Nh nc trong qu
trnh pht trin th trng bt ng sn Vit Nam
nng cao vai tr Nh nc nhm tho g nhng kh khn hin ti
v pht trin th trng bt ng sn trong thi gian ti, em xin xut mt
s gii php nh sau:
a. To lp mi trng php l cho th trng bt ng sn hot ng
Th trng bt ng sn lin quan n nhiu lnh vc phc tp nh t
ai, ti chnh, xy dng, t php... v vy mun pht trin bt ng sn v vn
hnh th trng ny hiu qu i hi phi c khung php l ng b v cht ch.
Trc ht l s cn thit phi p dng mt cch y , ng b v tip
tc hon thin Lut kinh doanh bt ng sn. Yu cu t ra i vi Lut ny
l phi iu tit ton din cc quan h giao dch trong th trng bt ng sn;
cc loi bt ng sn tham gia th trng; cc quan h c th trong giao dch
i vi cc quan h giao dch v tng loi bt ng sn; tiu chun, quyn
hn, trch nhim ca nhng ngi thc hin nhng ngha v trn th trng
bt ng sn; quyn hn v trch nhim ca cc bn tham gia th trng.
Thi gian va qua, Quc hi cng cng b Lut kinh doanh bt ng sn
gm 9 chng vi 63 iu, iu nh du mt s to lp bc u cho
mi trng php l cho th trng bt ng sn. Theo Lut ny, kinh doanh
bt ng sn c quy nh gm kinh doanh bt ng sn v dch v kinh
Sinh vin: Kiu c Bo
44
Lp: a chnh 48
doanh bt ng sn. Kinh doanh bt ng sn gm u t to lp nh, cng

trnh xy dng bn, cho thu; u t h tng trn t thu, t nhn quyn
chuyn nhng chuyn nhng, cho thu t c h tng... Dch v kinh
doanh bt ng sn gm: Mi gii bt ng sn; thnh lp sn giao dch bt
ng sn; t vn, nh gi, u gi bt ng sn; qung co v qun l bt
ng sn. Cc t chc, c nhn trong nc c thc hin tt c cc hot
ng kinh doanh nu trn nhng t chc, cc nhn
ngoi c hot ng
trong lnh vc ny phm vi hn ch hn, c th l khng thc hin cc hot

ng: mua nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cng trnh xy dng
cho thu li; nhn s dng quyn s dng t chuyn nhng, cho thu.
Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c hot ng kinh doanh bt ng
sn tng t nh t chc, c nhn trong nc, tr vic mua nh, cng trnh
xy dng cho thu li; nhn chuyn nhng quyn s dng t chuyn
nhng, cho thu. Ngi Vit Nam hot ng nc ngoi c quyn hot
ng kinh doanh bt ng sn tng t t chc, c nhn trong nc tr vic
mua nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, nhn chuyn nhng quyn
s dng t k c t c h tng chuyn nhng cho thu. m bo
mc tiu lm lnh mnh th trng bt ng sn, cng khai, minh bch giao
dch bt ng sn, d tho lut quy nh cc ch th hot ng kinh doanh bt
ng sn phi c ng k kinh doanh v kinh doanh bt ng sn, dch v
kinh doanh bt ng sn. Bn cnh , d tho cng quy nh r cc iu
kin c th i vi ch u t d n xy dng nh, cng trnh xy dng
bn, cho thu phi c nng lc ti chnh m bo thc hin d n; t chc,
c nhn nc ngoi ch c kinh doanh bt ng sn di hnh thc u t
d n; phi c giy php u t v nng lc ti chnh thc hin d n; c
nhn hnh ngh nh gi, mi gii bt ng sn phi c chng ch hnh ngh;
Sinh vin: Kiu c Bo
45
Lp: a chnh 48
t chc cung ng dch v mi gii, nh gi bt ng sn phi c t nht 1

ngi c chng ch hnh ngh theo quy nh...
Quyn v ngha v ca cc ch th kinh doanh quyn s dng t cng
c quy nh c th, ph hp vi Lut t ai nh quyn gp vn, th chp,
bo lnh bng quyn s dng t; ng thi b sung thm cc quyn v ngha
v c th ca ch th kinh doanh bt ng sn nh lp sn giao dch, la
chn sn giao dch kinh doanh quyn s dng t, ngha v cung cp thng
tin v quyn s dng t m mnh kinh doanh. Nhm to iu kin thun li
cho cc t chc, c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn, ni dung ca
Lut i vi nh, cng trnh xy dng i vi d n khu th mi, khu nh
, khu cng nghip xy dng xong hoc hnh thnh trong tng lai cng
thuc i tng bt ng sn c a vo kinh doanh, cc bt ng sn ny
khng bt buc phi c giy chng nhn quyn s hu nhng phi c thit k
dc duyt v xy dng cc cng trnh h tng theo ng d n c ph
duyt...
Nh vy, Lut kinh doanh bt ng sn ra i nhm to khung php l
cho hot ng ca th trng bt ng sn Vit Nam v gii p yu cu phi
t ra lut ny phi b xung cho cc khim khuyt ca Lut khc, ch khng
phi l n thun tng hp li, nhc li cc quy phm php lut c trong
cc Lut khc tin dng cho ngnh kinh t bt ng sn.
Song song vi vic xy dng mi lut kinh doanh bt ng sn, cn sa
i, b xung cc vn bn qui phm php Lut v ang c tc ng n th
trng bt ng sn nhm khc phc nhng quy nh chng cho, mu thun
hoc cn bt cp dn n s trit tiu ng lc pht trin hoc hn ch ca th
trng bt ng sn. iu cn c bit quan tm l c s hng dn thng
nht trong vic thc hin cc quy nh c lin quan n s hot ng ca th
trng bt ng sn. iu cn c bit quan tm l c s hng dn thng
Sinh vin: Kiu c Bo
46
Lp: a chnh 48
nht trong vic thc hin cc quy nh c lin quan n hot ng ca th

trng bt ng sn nhng ang chu s iu tit ng thi ca cc Lut khc
nhau nh Lut t ai, Lut xy dng,B Lut dn s, Lut doanh nghip,
Lut thu, Lut nh ... Cn chnh sa nhng vn cn tn ti hoc nhng
hn ch ca nhng iu Lut Lin quan thc y pht trin v qun l th
trng bt ng sn.
b. Hnh thnh cc yu t th trng bt ng sn hot ng
Th trng bt ng sn pht trin lnh mnh trc ht l phi da trn
c s mt h thng hng ho v cc quan h trao i cng khai, n nh, lnh
mnh v hp php. Do vy, vic to lp tnh cht php l cho hng ho bt
ng sn thng qua vic cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s
dng cho bt ng sn th mi ch tc trong khu cp giy chng nhn c
tho g; tnh trng gn vi vic thu thu, thu tin s dng t vi vic cp
giy chng nhn c khc phc.
Trc mt, cn chp nhn nhng sai st v hiu qu ca s bung lng
qun l trong nhng nm qua v nh, t. Chng hn, tuy khng c cc loi
giy t quy nh ti khon 1 iu 50 Lut t ai nm 2003 nhng nh t
c s dng n nh, c nhn dn x, phng thi trn xc nhn khng c
tranh chp, ph hp vi quy hoch c duyt th cn c xt giy chng
nhn. Tnh trng nh xy dng khng c php rt ph bin do hu qu
ca bung lng qun l trc y. Nh xy dng khng c php c th trn
nhng ngun t khc nhau: dn t chuyn t nng nghip thnh t ; t
ca c quan, x nghip chia cp tri thm quyn; t ln chim; t c ngun
gc do ng b li... i vi t c ngun gc cha hp php cn c chia
phn ra lm 2 loi: trong vng quy hoch gii to s dng vo mc ch
cng cng v khng trong vng quy hoch. Nu nhng din tch t v nh
xy dng tri php trong vng quy hoch phi kin quyt gii to, c xem xt
Sinh vin: Kiu c Bo
47
Lp: a chnh 48
tr cp mt phn tin cho vic di di, c xem xt mua nh chung c theo

phng php tr chm. i vi nhng din tch t v nh khng thuc vo
qui hoch, cn xem xt loi t trc khi xy dng, tin hnh thm nh gi
t trc v sau xy dng ti thi im hin ti. Phn chnh lch gi chnh l
li nhun do chuyn i mc ch s dng tri php m c, Nh nc cn thu
hi ton b hoc mt phn li nhun ny v cp giy chng nhn cho h.
Trong trng hp ngi xin cp giy chng nhn cha c kh nng
np tin s dng t theo qui nh c th cho n ngha v ti chnh khi c
giao dch. Vic bn nh thuc s hu Nh nc phi i i vi cp giy
chng nhn s hu nh cho ngi mua nh h c iu kin thc hin
quyn v ngha v theo quy nh ca php lut.
Nh nc cn kim tra pht hin v c bin php s l nghim i vi
cc h gia nh, c nhn vi phm qui nh v ng k cp giy chng nhn
c bit l cn b, cng chc, vin chc c hnh vi tiu cc trong qu trnh
gii quyt cp giy chng nhn.
Nh nc cng cn gim thiu cc th tc v chi ph ng k giao dch
khuyn khch cc giao dich chnh thc, ng thi nghin cu ban hnh cc
ch ti bt buc cc giao dch phi ng k chnh thc, khng tha nhn,
khng bo h cc giao dch khng thc hin ng k.
c. Nh nc nn iu tit th trng bt ng sn thng qua quan h
cung cu
Th trng nh v t l b phn quan trng, chim t trng chnh
trong th trng bt ng sn, nhng cn st nh t v lan to sang cc
th trng bt ng sn khc. V vy, bnh n th trng nh t l khu t
ph bnh n th trng bt ng sn ni chung.
Trong lnh vc nh t , Nh Nc cn tham d trc tip vo pha
cung thng qua ngn sch. Nh Nc phi nm v qun l c qu nh t
Sinh vin: Kiu c Bo
48
Lp: a chnh 48
hnh thnh t vic m rng th, m rng giao thng... Mun vy, Nh nc
cn ban hnh cc quy nh v s dng t nng nghip trong lng th, t
nng nghip k cn ti cc vng gip ranh, t ven cc trc giao thng mi...
V t chc thc hin, nh nc c th thnh lp loi hnh doanh nghip cng
ch lm nhim v khai thc pht trin t. Khi xy dng chng trnh pht
trin nh , Nh nc cn ch trng ti vic pht trin qu nh cho thu
v bn chm i vi cc i tng c thu nhp thp gp kh khn v nh ;
xc tin thnh lp qu pht trin nh to iu kin khuyn khch tng
ngun cung cp nh , ng thi gp phn h tr cho cc i tng chnh
sch c iu kin ci thin ch . Cc a phng cng nn c ngun ngn
sch ring hng nm cho vn ny. Nn c nhng tiu chun ring bit cho
khu nh cho ngi c thu nhp thp, c nhng quy nh c th gim st
qun l c v quyn i vi nh c s tr gip ca ngn sch cho ngi
ngo cng nh vic t ra cc tiu chun bnh xt c s dng nh dnh
cho ngi c thu nhp thp. M rng cc hnh thc cung ca th trng cho
thu v bn tr gp bt ng sn nh ph hp vi cc i tng ca th
trng.
Ngoi ngn sch nh nc, c th thu ht ngun lc trc tip t dn c
v cc t chc kinh t trong v ngoi nc tham gia u t trc tip nc
ngoi vo lnh vc sn xut nh bt ng sn cng nghip, bt ng sn h
tng k thut, bt ng sn dch v, vn phng, nh v y l cc lnh vc
m chng ta cn u t trong giai on chun b ct cnh nn kinh t. Mun
vy, cn ch trng ci cch cng tc hnh chnh, gim ch tc trong th tc
u t, thay i c cu u t, xo b hnh thc xt duyt, xin cho d n pht
trin bt ng sn tng cng cnh tranh lnh mnh thng qua u thu d
n...
Sinh vin: Kiu c Bo
49
Lp: a chnh 48
V pha cu, nh lun vn phn tch, ngoi cu tiu dung cn c

tho mn mt cch chnh ng th tng nhu cu cn b y cao bi cu u
c. Trong nhng nm qua, th trng bt ng sn nc ta pht trin mang
tnh t pht, chnh nn u c to ln cn st gi nh t, gy nn nhiu
hu qu tiu cc. Nguyn nhn ch yu ca hin tng ny l:
- H thng php lut v t ai bt ng sn hin hnh cn nhiu k h,
gii u c li dng mua li c nhn. Hai k h ln nht hin nay l chng
ta cha cng nhn quyn s dng t t ai l hng ho c bit cn c c
ch qun l ph hp v nhng qui nh hin hnh v gi t tao ln c ch
2 gi chnh lch nhau kh ln.
- Nh nc vn duy tr c ch xin - cho trong quan h vi t ai, dn
n tnh trng mt t chc, doanh nghip li dng ri xin t ai bn
mt phn kim li hoc khng a vo s dng m gi ch ln gi chuyn
nhng.
-Cng tc qun l nh nc v t ai bt ng sn cn nhiu yu km,
c bit l cng tc qun l cc hot ng s dng t sau khi giao hoc cho
thu t nhiu ni hon ton th ni.
V th, iu tit cu, Nh nc cn tng cng cc bin php cn
thit chng v loi tr t nn u c v bt ng sn. C th l Nh nc cn
phi tng cng qun l sau khi giao t, thc hin cng khai quy hoch s
dng t v cc d n u t pht trin c s h tng, qun l cht ch hot
ng chuyn i mc ch s dng t, lut ho vn n b gii phng mt
bng, cn quy nh r gi n b... Nh nc cng c th s dng cc chnh
sch thu hn ch nn u c t ai, chng hn nh ban hnh thu chim
hu t ai bt ng sn nh theo quy m s dng t hay s hu nh, hoc
thu chuyn nhng tnh theo thi gian gia 2 ln giao dch...
Sinh vin: Kiu c Bo
50
Lp: a chnh 48
d. i mi v hon thin h thng cc chnh sch kinh t

H thng chnh sch kinh t c bn m Nh nc c th s dng
qun l v iu tit hot ng ca th trng bt ng sn gm:
- Chnh sch thu: Chnh sch thu l cng c m nh nc cn s
dng iu tit a t trn th trng bt ng sn. Chnh sch thu i vi
cc hot ng giao dch v kinh doanh bt ng sn hin ang cn nhiu bt
cp. Vic tnh t l np thu giao dch chuyn nhng nh t trn tng
doanh thu l mt bt hp l, khng phn nh ng mc ch iu tit. Do vy,
cn tch ring cc loi thu v ph i vi t ai, nht l cc loi thu lin
quan n thu nhp t chuyn nhng quyn s dng t v ph ng k bo
m giao dch theo hng b thu chuyn quyn s dng t thay vo l
thu thu nhp t chuyn nhng quyn s dng t v l ph ng k m bo
giao dch. T l nh thu thu nhp t bt ng sn cng c phn bit theo
khong thi gian gia cc ln giao dch. Thu thu nhp t chuyn nhng
quyn s dng t v bt ng sn phi c tnh v iu tit c phn a t
chnh lch tng ln do vic hng li t cc cng trnh h tng c nh
nc u t mang li. Mc iu tit ia t chnh lch gim dn theo thi gian
khi cc iu kin h tng c u t khng cn chnh lch so vi iu kin
ca cc khu vc ln cn.
Chnh sch thu s dng t hin nay cha phn bit r cc yu t t
ai c tch t ng cho mc ch sn xut v t ai u c cho mc ch
kinh doanh bt ng sn. Do vy, hn ch u c trc li ngoi thu s
dng t cn phi c thu chim hu bt ng sn, trc ht l cc bt ng
sn dng cho mc ch sinh hot nh t v nh dn c. Cn nh thu
lu tin i vi cc bt ng sn chim hu ngoi quy nh mc bnh qun
theo quy nh. Thu chim hu bt ng sn khng ch da vo quy m din
tch m cn c xc nh tu theo chng loi v s lng n v bt ng
Sinh vin: Kiu c Bo
51
Lp: a chnh 48
sn chim hu. Thu s dng t ai v chim hu bt ng sn s c iu

chnh theo mc thay i ca a t mang li khi nh nc u t pht trin
cc cng trnh h tng cho khu vc.
- Chnh sch thu ph v l ph: Nh nc m i din l cc c quan
qun l cn xc nh r rng, mc tiu ca vic khuyn khch ng k giao
dch v ng k s hu khng phi nhm tng ngun thu ti chnh m nhm
to lp tnh hp php cho cc bt ng sn tham gia giao dch, cng khai ho
cc hot ng giao dch trn th trng chnh thc. Chnh v vy cn xo b
vic gp chung cc mc tiu cp giy chng nhn tng cng cng tc
qun l vi mc tiu tng ngun thu ti chnh v t ai vn ang l nhng
tn ti cn tr vic ng k t ai, bt ng sn. Cn sa i h thng cc
loi ph v l ph theo hng h thp t l thu, th tc n gin khuyn
khch ngi dn tch cc tham gia vo th trng giao dch chnh thc.
- Chnh sch gi: Mt trong nhng bt cp ca cc c quan qun l
Nh nc v bt ng sn hin nay l tn ti tnh trng 2 gi trn th
trng ny, l gi ca Nh nc v gi tho thun, trong gi t trn th
trng cao gp t 3-4 ln, c bit c ni cao gp 10 ln gi quy nh trong
khung gi t ca Nh nc. V vy vic xo b dn 2 c ch gi tin ti
ch c mt gi chung thng nht theo th trng l rt cn thit. nh hng
quan trng l phi chuyn t vic xy dng gi (hay khung gi) sang vic
ra nhng nguyn tc cho vic nh gi v thm nh gi chuyn t c ch 2
gi sang c ch mt gi chung thng nht. C ch giao dch bt ng sn khi
s hon ton tun th nguyn tc ca gi c th trng. Chnh vic thc
hin u gi quyn s dng t v bt ng sn i vi tt c cc ngun cung
hng ho t khu vc Nh nc s gip to lp mi trng cnh tranh lnh
mnh. Nh nc cn c cc ch ti kim sot gi c mt cch hp l i vi
cc loi bt ng sn, nht l cc bt ng sn dng vo mc ch s dng x
Sinh vin: Kiu c Bo
52
Lp: a chnh 48
hi nh nh dnh cho ngi c thu nhp thp, ng thi Nh nc cng cn

tng thm quyn cho cc a phng trong vic nh gi t v bt ng sn
ph hp vi iu kin ti a phng.
Bn cnh vic xo b dn c ch 2 gi trn Nh nc cn phi ch
ng ch lc iu tit duy tr mc gi cn bng trn th trng bt ng sn.
Trong trng hp gi bt ng sn st gim, th trng c nguy c v,
Nh nc s dng ngun lc ti chnh mua vo vi mc tng ng mc
gi thnh xy dng tng qu nh cho thu thuc s hu Nh nc v cu
vn s ph sn ca cc cng ty do khng bn c sn phm. Trong trng
hp gi tng bt thng, Nh nc c th tng ngun cung t cc qu t
pht trin cc cng trnh bt ng sn hoc a qu nh mua trc y b
sung vo ngun cung ca th trng. ng thi, Nh nc thc hin bn nh
thuc s hu Nh nc ang cho thu thng qua hnh thnh gi cng
khai c tc dng nh hng gi th trng v gin tip tng cung trn th
trng. Nu lm tt cng tc d bo nhu cu v ch ng tng qu nh thuc
s hu Nh nc mt cch tng ng, Nh nc hon ton c quyn ch
ng can thip vo th trng nhm duy tr quan h cung cu cn bng v n
nh gi c.
- Chnh sch ti chnh trong giao t v thu hi t: C ch xt duyt
trong vic giao, cho thu t v giao d n u t kinh doanh bt ng sn
cn phi c thay th bng c ch la chn ch u t thng qua u thu
d n, giao t bng u gi quyn s dng t.
Chnh sch n b, gii phng mt bng cng cn i mi bi chnh vic
n b t ai v xc nh gi bt ng sn khng ph hp vi gi tr thc t
gp phn km hm s pht trin th trng gy nhiu ch tc trong hot ng gii
phng mt bng thc hin cc d n. V chnh sch n b cho ngi c t b
Sinh vin: Kiu c Bo
53
Lp: a chnh 48
thu hi, chng ta c th hc tp kinh nghim ca Trung Quc. Theo php lut
t ai Trung Quc, vn bi thng c quy inh nh sau:
- V thm quyn thu hi t: ch c chnh ph v chnh quyn cp tnh,
thnh ph trc thuc Trung ng mi c thm quyn thu hi t.
- V i tng c n b khi gii phng mt bng: trng hp ph
nh , nh ring ca ngi dn no th ngi c bi thng thit hi.
i vi nh tp th, nh khng c nh , nh ca tp th hoc ca thn, x
nhng khng thuc s hu c nhn th tin bi thng c s dng xy x
nghip ti a phng. Ngi u t xy dng x nghip trn mnh t gii
to nh phi tr tin cho a phng c mnh t v khon tin bi thng
ny c xc nh l phn gp c phn ca a phng trong x nghip.
- V trch nhim bi thng: Phn ln tin bi thng do ngi s
dng t tr tin. Tin bi thng ny bao gm: l ph s dng t np cho
Nh nc v cc khon tin tr cho ngi c t b thu hi. L ph s dng
t phi np cho Nh nc bao gm: l ph khai khn t ai, l ph chng l
lt, l ph chuyn mc ch s dng t; l ph ny c chia theo t l 70%
gi li ngn sch cp tnh v 30% np vo ngn sch Trung ng. Ngoi ra,
php lut Trung Quc cn quy nh mc np l ph tr cp i sng cho
ngi b thu hi t l nng dn cao tui khng th chuyn i sang ngnh
ngh mi khi b mt t nng nghip. Cc khon tin n b cho ngi c t
b thu hi phi tun th nguyn tc: m bo cho ngi dn b thu hi t c
ch mi vi gi tr bng hoc cao hn ni c. Khon tin bi thng ny
bao gm: tin bi thng t ai v tin tr cp v ti nh c c tnh theo
tng sn lng ca t ai nhng nm trc y nhn vi h s do Nh nc
quy nh; tin tr cp bi thng hoa mu v ti sn trn t ai tnh theo gi
th trng ti thi im thu hi t. i vi nh s tin bi thng c xc
Sinh vin: Kiu c Bo
54
Lp: a chnh 48
nh gm: gi c xy dng li nh , s chnh lch gia gi xy li nh mi

v nh c, gi t tiu chun, tr gi v gi c.
- C quan qun l gii phng mt bng: cc qun l ti nguyn t ai
ti cc a phng thc hin vic qun l gii to mt bng. Ngi nhn klhu
t thu hi s thu mt n v xy dng gii to mt bng khu t .
- Qun l t ai sau khi giao t, cho thu t: t c giao chuyn
nhng qu thi hn hoc qu gii hn quy nh th s b Nh nc ra quyt
nh thu hi. Nu t ny khng b gii to hoc nhn t m khng s dng
trong thi gian ngn th Nh nc c th thu ph khng m bo thi hn.
Trng hp s dng sai mc ch, nh u t phi thay i mc ch s dng
ph hp vi mc ch ghi trong quyt nh giao, cho thu t; ng thi h
phi c ngha v tr tin chuyn i mc ch s dng cho Nh nc.
T thc tin nc ta v qua nghin cu thnh cng ca chnh sch n
b Trung Quc, bi hc rt ra l: chnh sch n b phi da trn c s li
ch ca c ch th trng ng thi th hin vai tr s hu ti cao ca Nh
nc v m bo b p li ch cho ngi phi di di. Ngi phi di di s
nhn c n b tng ng gi bt ng sn trc khi c cng trnh u
t v mt phn khuyn khch tng ng mt t l nht nh ca cng trnh
sau khi c u t. ng thi, ngi di di cng c to lp mt khu nh c
mi vi nhng iu kin v sn xut v i sng bng hoc hn iu kin
trc khi di di. T cng d dng phi hp gia ngi lm cng tc gii
phng mt bng vi ngi phi di di, gip qu trnh gii phng nhanh chng
v sun s hn.
e. cc bin php khc
- i mi, nng cao cng tc quy hoch v qun l quy hoch nhm
m bo quyn nh ot v hng li ca Nh nc cng nh m bo t
ai c s dng ng nh quy hoch c ph duyt.
Sinh vin: Kiu c Bo
55
Lp: a chnh 48
- Hon thin h thng t chc ca th trng: Hin nay, ngoi cc sn

giao dch do t nhn t lp vi quy m nh, Nh nc cho php thnh lp
2 sn giao dch ln t ti H Ni v TP H Ch Minh. Do mi thnh lp nn
hot ng ca hu ht cc sn cha thc s em li hiu qu cao nh mong
mun. V vy cn nhanh chng rt kinh nghim t chc, iu hnh cc sn
giao dch ny c th thc hin ng chc nng t nhn ra cc a
phng.
- Hon thin b my v pht trin nng lc ca i ng cn b qun l:
Cc c quan qun l Nh nc phi qun trit nguyn tc qun l, ci cch
th tc hnh chnh, to iu kin lm thng thong tt c cc khu lin quan
n hot ng giao dch v qun l nhm pht trin th trng bt ng sn.
Mt khc, vic iu hnh th trng phi theo nguyn tc v quy lut ca th
trng, hn ch ti mc thp nht s can thip bng mnh lnh hnh chnh.
Tng cng cn b c trnh khng nhng ch B ch qun m c cc B
lin quan n th trng bt ng sn v cc a phng. Cn b phi nm
c nhng vn c bn pht trin th trng bt ng sn cng nh cc
th ch lin quan n to lp giao dch, qun l th trng bt ng sn v
nhn thc c y l mt trong nhng th trng quan trng pht trin
nn kinh t quc dn.
Sinh vin: Kiu c Bo
56
Lp: a chnh 48
KT LUN
Pht trin th trng bt ng sn khng ch thc y sn xut pht
trin, huy ng vn u t lm tng thu nhp cho ngn sch Nh nc m n
cn lm ng lc m rng cc th trng khc v m rng quan h quc t,
gp phn nng cao i sng nhn dn v to n nh x hi. T nhng phn
tch trn cho thy, th trng bt ng sn Vit Nam l th trng mi c
hnh thnh nhng li c vai tr ht sc quan trng trong qu trnh pht trin
nn kinh t t nc. Tri qua hn chc nm chnh thc c tha nhn ra
i v pht trin, th trng bt ng sn Vit Nam vn cha th ng vai
tr l ng lc c bn thc y tng trng kinh t t nc bi nhng bt
cp gp phi trong sut thi gian qua i khi nm ngoi c tm kim sot ca
Nh nc. Qun l Nh nc v th trng bt ng sn l mt tt yu khch
quan lm dung ho cc mi quan h khi tham gia vo th trng ny v vy
vic nng cao vai tr qun l ca Nh nc l iu ht sc cn thit. Trn c
s , bi vit ca em nhm t c 3 mc tiu chnh:
- H thng ho nhng vn c bn, ni dung ca qun l Nh nc i
vi th trng bt ng sn v s cn thit phi c s qun l ca Nh nc
i vi th trng ny.
- i su nghin cu thc tin qu trnh qun l ca Nh nc i vi th
trng bt ng sn.
- Trn c s bt mt s gii php nhm y mnh nhng thnh cng
t c v khc phc nhng hn ch trong cng tc qun l gp phi.
Trong qu trnh hon thnh bi n ny em nhn c hng dn
ca tn tnh ca GS.TS. Nguyn Th Phn cng nh nhiu kin ng gp
ca cc bn trong lp. Qua y em cng mun gi li cm n chn thnh n
Thy gio v cc bn gip em hon thnh n ny. V thi gian v kh
nng cn hn ch, bi vit ca em c th khng hon ton gii quyt c
nhng hn ch ca thc trng. Rt mong nhn c gp ca mi ngi.
Sinh vin: Kiu c Bo
57
Lp: a chnh 48

Thực trạng công tác quản lý nhà nước đ&amp;#78

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Thực trạng công tác quản lý nhà nước đ&amp;#78

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Thc t trong qu trnh pht trin kinh t th trng nc ta trong thi

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

4. Phng php nghin cu

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

ln nhau xc nh gi c, s lng hng ho v dch v bt ng sn c

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Vn hng ho tin thng ho..

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

- Th su: th trng bt ng sn gp phn nng cao i sng ngi

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Thi gian to ra bt ng sn lu do bt ng sn cn c thi gian to ra

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Cung BS l cung v mt loi hng ho c bit , n c nhng c im

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

cc giao dch . Thng qua m cc giao dch c php cng khai v

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

Nh vy, xt c v mt ngun gc t nhin, lch s chim hu, khai

Sinh vin: Kiu c Bo

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: Th.S Phm Lan Hng

nhng khuyt tt ca th trng bt ng sn. Chnh cc vn bn php lut

Sinh vin: Kiu c Bo

Thực trạng công tác quản lý nhà nước đ&#78

Thực trạng công tác quản lý nhà nước đ&#78