MC LC.

CHNG I: S LC V TH TRNG BT NG SN V VAI TR

CA TH TRNG BT NG SN TRONG NN KINH T. ................13
1.S lc v th trng bt ng sn. .............................................................13
1.1.Khi nim th trng bt ng sn....................................................... 13
1.2.c im ca th trng bt ng sn.................................................13
1.3.Phn loi th trng bt ng sn. .......................................................15
2.Vai tr, v tr ca th trng bt ng sn trong nn kinh t. ........................18
2.1.Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t
th trng v th trng ny lin quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln
c v quy m, tnh cht cng nh gi tr ca cc mt trong nn kinh t quc
dn..............................................................................................................18
2.2.Th trng BS pht trin th mt ngun vn ln ti ch c huy ng.
................................................................................................................... 18
2.3.Pht trin v qun l tt th trng bt ng sn, c bit l th trng
quyn s dng t l iu kin quan trng s dng c hiu qu ti sn qu
gi thuc s hu ton dn m nh nc l i din ch s hu. ................19
2.4.Pht trin v qun l tt th trng BS s gp phn kch thch sn xut
pht trin, tng ngun thu cho Ngn sch. .................................................19
2.5.Pht trin v qun l c hiu qu th trng bt ng sn s p ng nhu
cu bc xc ngy cng gia tng v nh cho nhn dn t th - nng thn.
................................................................................................................... 20
3.Th trng bt ng sn ti mt s quc gia. ...............................................20

3.1.Ti London. .........................................................................................21

3.2.Ti thin ng u t bt ng sn, thnh ph Duibai (UAE). ..........21
3.3.Ti Trung Quc. ..................................................................................22
3.4.Ti M. ................................................................................................24
3.5.Bt ng sn ti BRIC......................................................................... 26
CHNG II: NHN NH TON CNH V TH TRNG BT NG
SN VIT NAM TRONG THI GIAN QUA................................................. 27
1.Vai tr v tr ca th trng bt ng sn ti Vit Nam................................ 29
2.Giai on ng bng kh lnh 2007-2008. ...................................................30
3.Giai on cui 2008, u 2009. ....................................................................33
4.Th trng bt ng sn nm 2010............................................................... 37
*im qua nhng s kin ni bt v th trng bt ng sn trong
nm 2010. ..................................................................................39
5.Tnh hnh bt ng sn u nm 2011. .......................................................42
6.D bo v th trng bt ng sn trong nm 2011. ....................................44
7.Nhn xt....................................................................................................... 48
CHNG III: THCH THC, C HI V GII PHP PHT TRIN BN
VNG CA TH TRNG BT NG SN VIT NAM. .........................51
1Thch thc. ...................................................................................................52
1.1.Nhng bt n c bn ca th trng bt ng sn. ...............................52
1.2.Nhng thch thc khc ca th trng bt ng sn............................ 58

2.Tim nng v nhng c hi ca th trng bt ng sn Vit Nam trong giai

on tip theo. .................................................................................................63
2.1.S c mt ca cc qu u t bt ng sn nc ngoi ti Vit Nam.. 63
2.2.Th trng ng bng l c hi i vi nh u t c kinh nghim v
nng lc..................................................................................................... 67
2.3.Th trng tr nn chn lc hn, yu cu t ra cho cc nh u t bt
ng sn cao hn, ngi mua c nhiu la chn hn. ..............................69
2.4.Nhng tn hiu lc quan ca th trng t cn suy thoi. ....................70
3.Gii php pht trin bn vng th trng bt ng sn trong thi gian ti... 80
3.1.D on xu hng hin nay ca th trng bt ng sn. ....................80
3.2.Gii php pht trin bn vng th trng bt ng sn VIt Nam trong
thi gian ti. ..............................................................................................81
LI M U.
C l t c th trng no m c x hi phi bn tm v tn nhiu cng sc,
tin bc, giy mc, thi gian,... nh th trng bt ng sn. iu th hin vai tr
v tr c bit quan trng ca th trng bt ng sn trong nn kinh t. Bt ng sn
khng nhng ch l ti sn ln ca mt quc gia m s pht trin hoc suy thoi ca
n cn nh hng tc ng tch cc hoc tiu cc n nhiu ngnh kinh t khc.
Nhng nm gn y kinh t ton cu c du hiu chng li, th trng bt ng sn
ca nhiu nc cng ang gp lao ao.
i vi Vit Nam, th trng bt ng sn nhng nm qua c nhiu bin
ng ln c bit l vic chuyn t cn st nng sang st lnh chuyn giao t
nm 2009 v 2010 v nh du mt nm 2010 vi th trng bt ng sn thay i

n chng mt. iu gy hoang man cho cc ch th kinh t trn th trng c

bit l cc doanh nghip bt ng sn v ngi dn tham gia.
Vy thc h vn v tnh hnh th trng bt ng sn Vit Nam trong thi
gian qua nh th no, th trng bt ng sn nc ta ang c nhng tim nng g,
cn bnh no m th trng bt ng sn ca nc ta ang mc phi, mm mng ca
nhng cn bnh ny n t u v u l liu thuc cu nguy cho cn bnh ny
mt cch lu di. Nhn thc c tm quan trng ca nhng cu hi em quyt
nh i su nghin cu ti:
Thc trng th trng bt ng sn Vit Nam. Thch thc, c hi v gii
php pht trin bn vng
Phng php nghin cu:
Da vo hng dn, chnh sa ca ging vin
H thng- Phn tch- Tng hp kin thc hc kt hp vi ti liu tham kho, sch
bo, thng tin trn mng v thc tin
Phm vi nghin cu:
Tp trung vo th trng bt ng sn.
Tp trung vo thc trng v gii php pht trin th trng bt ng sn Vit Nam.
Thc trng ch tp trung s liu v d liu t nm 2007 tr i.
Gii php tp trung da vo s liu v d liu t qu IV nm 2010 v qu I nm
2011
Kt cu ni dung nghin cu: Gm 3 chng.

Chng I: S lc th trng bt ng sn v vai tr ca th trng bt ng sn

trong nn kinh t.
Chng II: Nhn nh ton cnh v th trng bt ng sn Vit Nam trong thi
gian qua.
Chng III: Thch thc, c hi v gii php pht trin bn vng th trng bt
ng sn Vit Nam.

CHNG I : S LC V TH TRNG BT NG SN V VAI TR

CA TH TRNG BT NG SN TRONG NN KINH T VIT NAM.
1. S lc v th trng bt ng sn.
1.1. Khi nim th trng bt ng sn.
Da trn cc phn tch l lun nu trn, cc chuyn gia kinh t cng nh cc
nh nghin cu v BS trong nc cng nh quc t a ra mt s khi nim
sau y v th trng BS:
- Khi nim 1: th trng bt ng sn l ni hnh thnh cc quyt nh v vic ai
tip cn c BS v BS c s dng nh th no v v mc ch g.
- Khi nim 2: th trng bt ng sn l u mi thc hin v chuyn dch gi tr
ca hng ho BS.
- Khi nim 3: th trng bt ng sn l ni din ra cc hot ng mua bn,
chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v c lin quan nh mi gii, t
vn gia cc ch th trn th trng m vai tr qun l nh nc i vi th
trng BS c tc ng quyt nh n s thc y pht trin hay km hm hot
ng kinh doanh i vi th trng BS.
- Khi nim 4: th trng bt ng sn l "ni" tin hnh cc giao dch v BS gm
chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v h tr nh mi gii, t vn..
Nh vy, hin c rt nhiu quan nim khc nhau v th trng BS, sau khi
tng hp cc kt qu c th kt lun khi nim v th trng bt ng sn nh sau :

Th trng BS l qu trnh giao dch hng ho BS gia cc bn c lin

quan. L ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp
v cc dch v c lin quan nh trung gian, mi gii, t vn... gia cc ch th trn
th trng m vai tr qun l nh nc c tc ng quyt nh n s thc y
pht trin hay km hm hot ng kinh doanh trn th trng BS.
1.2. c im ca th trng bt ng sn.
1.2.1. Tnh c bit v khan him.
c im ny ca BS xut pht t tnh c bit v tnh khan him ca t
ai. Tnh khan him ca t ai l do din tch b mt tri t l c hn. Tnh khan
him c th ca t ai l gii hn v din tch t ai ca tng ming t, khu vc,
vng, a phng, lnh th v.v.. Chnh v tnh khan him, tnh c nh v khng di
di c ca t ai nn hng ho BS c tnh c bit. Trong cng mt khu vc nh
k c hai BS cnh nhau u c nhng yu t khng ging nhau. Trn th trng
BS kh tn ti hai BS hon ton ging nhau v chng c v tr khng gian khc
nhau k c hai cng trnh cnh nhau v cng xy theo mt thit k. Ngay trong mt
to cao c th cc cn phng cng c hng v cu to nh khc nhau. Ngoi ra,
chnh cc nh u t, kin trc s u quan tm n tnh d bit hoc to s hp
dn i vi khch hng hoc tho mn s thch c nhn v.v..
1.2.2. Tnh bn lu.
Do t ai l ti sn do thin nhin ban tng, mt loi ti nguyn c xem
nh khng th b hu hoi, tr khi c thin tai, xi l, vi lp. ng thi, cc vt
kin trc v cng trnh xy dng trn t sau khi xy dng hoc sau mt thi gian s
dng c ci to nng cp c th tn ti hng trm nm hoc lu hn na. V vy,
tnh bn lu ca BS l ch tui th ca vt kin trc v cng trnh xy dng.
Cn phn bit tui th vt l v tui th kinh t ca BS. Tui th kinh
t chm dt trong iu kin th trng v trng thi hot ng bnh thng m chi
ph s dng BS li ngang bng vi li ch thu c t BS . Tui th vt l di
hn tui th kinh t kh nhiu v n chm dt khi cc kt cu chu lc ch yu ca
vt kin trc v cng trnh xy dng b lo ho v h hng, khng th tip tc an

ton cho vic s dng. Trong trng hp , nu xt thy tin hnh ci to, nng cp
BS thu c li ch ln hn l ph i v xy dng mi th c th ko di tui th
vt l cha c my ln tui th kinh t. Thc t, cc nc trn th gii
chng minh tui th kinh t ca BS c lin quan n tnh cht s dng ca BS
. Ni chung, tui th kinh t ca nh , khch sn, nh ht l trn 40 nm; ca tui
th kinh t nh xng cng nghip, nh ph thng l trn 45 nm v.v.. Chnh v
tnh cht lu bn ca hng ho BS l do t ai khng b mt i, khng b thanh l
sau mt qu trnh s dng, li c th s dng vo nhiu mc ch khc nhau, nn
hng ho BS rt phong ph v a dng, khng bao gi cn.
1.2.3. Tnh chu s nh hng ln nhau.
BS chu s nh hng ln nhau rt ln, gi tr ca mt BS ny c th b
tc ng ca BS khc. c bit, trong trng hp Nh nc u t xy dng cc
cng trnh kt cu h tng s lm tng v p v nng cao gi tr s dng ca BS
trong khu vc . Trong thc t, vic xy dng BS ny lm tn thm v p v s
hp dn ca BS khc l hin tng kh ph bin.
1.2.4. Cc tnh cht khc.
a) Tnh thch ng.
Li ch ca BS c sinh ra trong qu trnh s dng. BS trong qu trnh
s dng c th iu chnh cng nng m vn gi c nhng nt c trng ca n,
ng thi vn m bo yu cu s dng ca ngi tiu dng trong vic tho mn
nhu cu sinh hot, sn xut-kinh doanh v cc hot ng khc.
b) Tnh ph thuc nng lc qun l.
Hng ho BS i hi kh nng v chi ph qun l cao hn so vi cc hng
ho thng thng khc. Vic u t xy dng BS rt phc tp, chi ph ln, thi
gian di. Do , BS i hi cn c kh nng qun l thch hp v tng xng.
c) Mang nng yu t tip qun, th hiu v tm l x hi.
Hng ho BS chu s chi phi ca cc yu t ny mnh hn cc hng ho
thng thng khc. Nhu cu v BS ca mi vng, mi khu vc, mi quc gia l rt
khc nhau, ph thuc vo th hiu, tp qun ca ngi dn sinh sng ti . Yu t

tm l x hi, thm ch c cc vn tn ngng, tn gio, tm linh v.v.. chi phi

nhu cu v hnh thc BS.
1.3. Phn loi th trng bt ng sn.
C nhiu cch phn loi th trng BS, nhn chung ch mang tnh cht
tng i, c th tm tt nh sau:
1.3.1. Cn c vo hnh thi vt cht ca i tng thay i.
Trn th trng hng ho BS i tng trao i l hng ho BS gm
quyn s hu cng trnh gn vi t v quyn s dng t c iu kin. Th trng
ny li c th chia thnh th trng th trng BS t liu sn xut v th trng
BS t liu tiu dng.
a) TTBS t liu sn xut: gm th trng t ai (t th, nng thn; t nng
nghip, t lm nghip, t khu ch xut, khu cng nghip..), th trng BS mt
bng nh xng cng nghip,..
b) Th trng BS t liu tiu dng: gm th trng BS nh , BS thng mi,
vn phng, cc ca hng bn l v.v..
c) Va l TTBS TLSX va l TTBS t liu tiu dng nh: ng s, cu cng
v.v..
1.3.2. Cn c vo khu vc c bt ng sn.
a) Khu vc th: th trng t th, th trng nh th, th trng BS
nh xng cng nghip, th trng BS thng mi, th trng BS cng cng
v.v..
b) Khu vc nng thn: th trng t nng thn, th trng t nng nghip, th
trng t lm nghip, th trng nh nng thn, th trng t phi nng nghip
(t xy dng tr s, vn phng lm vic, ca hng kinh doanh v.v..), th trng
BS nh xng sn xut nng nghip, th trng BS cng cng v.v..
c) Khu vc gip ranh: th trng t , nh ; th trng t nng nghip; th trng
BS nh xng cng nghip, sn xut nng nghip; th trng BS cng cng v.v...
1.3.3. Cn c theo cng dng ca bt ng sn.
a) Th trng t ai (nng nghip v phi nng nghip)

b) Th trng cng trnh thng nghip (tr s, vn phng, khch sn, trung tm
thng mi, ca hng...) v cng trnh cng cng (giao thng, thu li, y t, vn
ho...)
c)Th trng cng trnh cng nghip (nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX...)
d) Th trng Nh ( th v nng thn)
e) Th trng cng trnh c bit c hng ho BS l cc BS phi vt th c coi
nh ti nguyn khai thc c (kinh doanh du lch, v.v..) nh di sn vn ho, di tch
lch s, v.v..
1.3.4. Cn c theo hot ng trn th trng bt ng sn.
a) Th trng mua bn chuyn nhng BS
b) Th trng u gi quyn s dng t
c) Th trng cho thu BS
d) Th trng th chp v bo him BS
e) Th trng dch v BS: bao gm cc hot ng dch v mi gii BS, t vn
BS, thng tin BS, nh gi BS, bo tr bo dng BS v.v..
1.3.5. Cn c theo th t thi gian bt ng sn tham gia th trng.
a) Th trng mua bn chuyn nhng BS
b) Th trng u gi quyn s dng t
c) Th trng cho thu BS
d) Th trng th chp v bo him BS
e) Th trng dch v BS: bao gm cc hot ng dch v mi gii BS, t vn
BS, thng tin BS, nh gi BS, bo tr bo dng BS v.v..
1.3.6. Cch phn loi th trng bt ng sn khc.
Tng hp cc kt qu nghin cu v cc nhn nh ca cc nh khoa hc, c
th cho rng th trng BS nc ta bao gm th trng BS s cp v th trng
BS th cp.
a) Th trng s cp: c hnh thnh t khi nh nc giao hoc cho thu t. Ch
th tham gia th trng ny l Nh nc (i din ch s hu) vi nh u t hoc
ngi c nhu cu s dng t.

b) Th trng th cp : Giai on t sau khi nhn quyn s dng t, ngi s dng

t tin hnh u t to lp BS (xc nh v tr to lp, xc lp quyn s hu hoc
s dng, xy dng c s h tng, cng trnh kin trc,...), sau tin hnh cc giao
dch v hng ho BS nh t nh mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp,
bo him... Giai on ny gi l th trng th cp.
2. Vai tr v tr ca th trng bt ng sn trong nn kinh t.
2.1. Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t th
trng v th trng ny lin quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln c v
quy m, tnh cht cng nh gi tr ca cc mt trong nn kinh t quc dn.
BS l ti sn ln ca mi quc gia. T trng BS trong tng s ca ci x
hi cc nc c khc nhau nhng thng chim trn di 40% lng ca ci vt
cht ca mi nc. Cc hot ng lin quan n BS chim ti 30% tng hot ng
ca nn kinh t. Theo nh gi ca cc chuyn gia, tng gi tr vn cha c khai
thc n cha trong BS cc nc thuc th gii th 3 l rt ln ln ti hng nghn
t USD, gp nhiu ln tng h tr ODA ca cc nc pht trin hin dnh cho cc
nc ang pht trin trong vng 30 nm qua.
BS cn l ti sn ln ca tng h gia nh. Trong iu kin nn kinh t th
trng th BS ngoi chc nng l ni , ni t chc hot ng kinh t gia nh, n
cn l ngun vn pht trin thng qua hot ng th chp.
2.2. Th trng BS pht trin th mt ngun vn ln ti ch c huy ng.
y l ni dung c tm quan trng c nhiu nh nghin cu trn th
gii chng minh v i n kt lun nu mt quc gia c gii php hu hiu bo m
cho cc BS c iu kin tr thnh hng ho v c nh gi khoa hc, chnh
thng s to cho nn kinh t ca quc gia mt tim nng ng k v vn t
pht trin kinh t-x hi t c nhng mc tiu ra.
Theo thng k kinh nghim cho thy, cc nc pht trin lng tin ngn
hng cho vay qua th chp bng BS chim trn 80% trong tng lng vn cho vay.
V vy, pht trin u t, kinh doanh BS ng vai tr quan trng trong vic chuyn

cc ti sn thnh ngun ti chnh di do phc v cho yu cu pht trin kinh t-x

hi c bit l u t pht trin c s h tng ca nn kinh t.

2.3. Pht trin v qun l tt th trng BS, c bit l th trng quyn s

dng t l iu kin quan trng s dng c hiu qu ti sn qu gi thuc s
hu ton dn m Nh nc l i din ch s hu.
Kinh nghim ca cc nc cho thy t tiu chun ca mt nc cng
nghip ho th t l th ho thng chim t 60-80%. Nh vy, vn pht trin
th trng BS p ng yu cu th ho nc ta l vn ln v c tm
quan trng c bit nht l khi nc ta chuyn sang c ch th trng trong iu
kin cc thit ch v qun l Nh nc i vi cng tc quy hoch cha c thc
thi c cht lng v hiu qu th vic pht trin v qun l th trng BS th
phi i i vi tng cng cng tc quy hoch khc phc nhng tn km v
vng mc trong tng lai.
2.4. Pht trin v qun l tt th trng BS s gp phn kch thch sn xut pht
trin, tng ngun thu cho Ngn sch.
Th trng BS c quan h trc tip vi cc th trng nh th trng ti
chnh tn dng, th trng xy dng, th trng vt liu xy dng, th trng lao
ng... Theo phn tch nh gi ca cc chuyn gia kinh t, cc nc pht trin
nu u t vo lnh vc BS tng ln 1 USD th s c kh nng thc y cc ngnh
c lin quan pht trin t 1,5 2 USD. Pht trin v iu hnh tt th trng BS s
c tc dng thc y tng trng kinh t thng qua cc bin php kch thch vo t
ai, to lp cc cng trnh, nh xng, vt kin trc... t to nn chuyn dch
ng k v quan trng v c cu trong cc ngnh, cc vng lnh th v trn phm vi
c nc. Theo thng k ca Tng cc thu cc khon thu ngn sch c lin quan n
nh, t trong giai on t nm 1996 n nm 2000 bnh qun l 4.645 t ng/nm
mc d t l ny mi chim gn 30% cc giao dch, cn trn 70% cha kim sot
c v thc t l cc giao dch khng thc hin ngha v thu vi Nh nc. Nu

thc y bng c ch, chnh sch v php lut cc giao dch BS chnh thc (c
ng k v thc hin ngha v thu) v i mi c ch giao dch theo gi th trng
th hng nm th trng BS s ng gp cho nn kinh t trn di 20.000 t ng
mi nm.
Pht trin v qun l c hiu qu th trng BS s p ng nhu cu bc xc ngy
cng gia tng v nh cho nhn dn t th - nng thn.
Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
BS. Th trng nh l th trng si ng nht trong th trng BS, nhng cn
st nh t hu ht u bt u t st nh v lan to sang cc th trng BS
khc v nh hng trc tip n i sng ca nhn dn. V vy, pht trin v qun
l c hiu qu th trng BS nh , bnh n th trng nh , bo m cho gi nh
ph hp vi thu nhp ca ngi dn l mt trong nhng vai tr quan trng ca
qun l nh nc v th trng BS nh .
Ngun: Phng Qun l TTBS- Cc Qun l nh
3. Th trng bt ng sn ti mt s quc gia.
Thiu tin, nhiu d n bt ng sn ln trn th gii b ngng li. Thi k
hong kim ca lnh vc bt ng sn c bt u vo nm 2000 vi vic xy dng
nhng ta thp, cng trnh to bo v t i vo "ng ct".
Theo ngn hng c liu Emporis chuyn nghin cu v bt ng sn cao cp
ca Php, 124 ta nh chc tri trong tng s 1.431 cng trnh ang c thi cng
trn th gii b dng li. Ring M, 21 trong 203 ta nh thi cng d cng phi
nm p chiu. Ti chu , 84 trong tng s 840 ta thp b ph sn, cn chu u,
con s ny l 7 trong tng s 119.
Cc trung tm thng mi cng chu chung s phn. C quan bt ng sn
Cushman & Wakefield thng k c 7 triu m2 xy siu th, trung tm
thng mi chu u b thu hi, tng ng 40% cc d n.
Php l mt trong nhng nc chu u chng chu tt nht tnh trng ny,
nh hot ng ci t th. Mt s trung tm thng mi ti y tip tc mc ln.
Ti Anh, ba trung tm thng mi ln va c m ca Liverpool, Westfield

London v Bristol. Nhng nm nay, theo d on, s lng nhng cng trnh ln
ny b gim 39%. Ti cc nc ng u, sau nhiu nm tng trng n tng, Nga,
Ukraine v Th Nh K cng ghi nhn mt s tht li ln.
Ngoi ra, nhng d n xy dng c s h tng c cc k hoch kch thch
kinh t v qu chu u h tr cng b co li bi kh khn ti chnh.
3.1. Ti London.
u t bt ng sn thng mi ti London gim ti 76%
Theo s liu ca Cng ty Cushman & Wakefiel, khi lng giao dch bt
ng sn thng mi ti Lon don (Anh) trong qu 4 nm 2010 gim ti 76% so
vi qu 4 nm trc.
Thng v ln nht trong lnh vc ny l v sang nhng mt trung tm
thng mi ti trung tm thnh ph ch vi gi 679 triu bng, trong khi gi ca n
cng k nm trc l 2,8 t bng, cn cng k nm 2009 th khng di 4 t bng.
Cc nh phn tch cho rng do ng bng mt gi, sc cu yu, th trng
mt bng thng mi Lon don ang tr thnh mn mi ngon cho nhiu tay bun
nc ngoi, trong ng ch l cc tay bun n t CHLB c.
Cha c du hiu g cho thy tnh trng ti t ni trn c ci thin t nht l
trong qu 2 nm nay.
3.2. Ti thin ng u t bt ng sn, thnh ph Duibai (UAE).
Ti thnh ph c xem l "thin ng ca u t bt ng sn": Dubai
(UAE), trong qu 1 nm nay, gi nh trn th trng c ghi nhn l gim ti
40% so vi qu 4 nm trc, theo ngun tin t Arabian Business, dn theo s liu
ca hng t vn Colliers lnternational.
Cng vi s gim st ca gi nh, gi vn phng cho thu cng gim ti
39%. Cc nh phn tch cho rng tnh hnh ch c ci thin chng no nn kinh t
th gii hi phc, ko theo gi du m tng ln.
Trc khi din ra cn khng hong ti chnh ton cu hin nay, th trng
nh Dubai tng lin tc trong sut 5 nm lin, vi kt qu gi tng ti 4 ln. Th

nhng t thng 9/2010 n cui thng ging 2011, gi nh gim ti 1/4. Hin
nay, hu ht cc d n u t nh ln u ngng li.
Hng tin Bloomberg cho rng cc cng ty xy dng ln nht UAE l nhng
cng ty u tin cn c chnh ph nc ny ra tay cu gip, vi s tin cn thit
ln ti khong 10 t USD.
3.3. Ti Trung Quc.
3.3.1. Th trng bt ng sn Trung Quc tip tc cho thy nhng tn hiu hi
phc trong thng 3 bng cc con s c th vi vic gim gi v cc gii php kch
cu nh t t chnh ph.
Theo s liu t Cc Thng k, lng giao dch a c trong qu I-2011 tng
8,2% so vi u nm, tng ln 113,09 triu m2. Giao dch bt ng sn nh tng
8,7% d tnh hnh th trng vn m m vi vic gi bt ng sn vn phng gim
13,1%. Giao dch bt ng sn gim mnh trong sut nm 2010 nhng bt u
ca mnh trong u nm nay.
Gi nh vn gim nhng ang dn n nh. Cc Thng k cho bit gi nh
bnh qun 70 thnh ph ca Trung Quc trong thng 3 tng 0,2%so vi thng
trc . y l ln bt dy u tin sau by thng gim gi lin tip.
Cc nh phn tch cho rng tn hiu khi sc trong mng bt ng sn
Trung Quc l cha kha dn n s phc hi nn kinh t ln th ba th gii ny.
Gii php kch cu tr gi 4 nghn t Yuan (tng ng 585 t USD) ca Bc Kinh
ch yu da vo u t h tng theo ch o ca chnh ph, nhng n cng c
ngha trong vic huy ng u t trong cc lnh vc khc ngoi bt ng sn.
Cc gii php ca chnh ph nhm khuyn khch nhu cu mua sm ca
ngi dn c tc ng hiu qu, ng Michael Klibaner, trng ban nghin cu
Trung Quc ca cng ty dch v bt ng sn Jones Lang LaSalle, cho bit. Nh
vo vic gim li sut, gim chi ph giao dch v gim yu cu thanh ton tin mt
nn s ngi c kh nng tham gia vo th trng bt ng sn ngy cng tng
ln. Theo chng ti, iu ny c ngha l s phc hi ny c th ko di hn trong
mt hoc hai thng v cng ngy s r nt hn.

Cc gii php ca Bc Kinh nhm thc y th trng bt ng sn c

cng b vo cui nm ngoi bao gm vic gin thu cho nhng ngi mua nh cng
nh gim yu cu thanh ton tin mt t 30% xung cn 20% tng gi tr ti sn.
3.3.2. Trung Quc xy dng nh cho ngi thu nhp thp: Gi nh c th gim hng
lot
Theo t Thi bo Bc Kinh, gi BS Trung Quc c th s gim t ngt
trong nm ti khi s lng cc d n nh cho ngi thu nhp thp tng ln. T bo
ny trch dn li ng Dai Jianzhong - Ph gim c Hc vin Khoa hc X hi
Bc Kinh (BASS), cho bit: "Vic st gim gi nh c th din ra khp mi ni.
Khong 50 nghn cn nh cho ngi thu nhp thp hon thin trong nm ti s lm
gim gi nh".
Mt bo co ca BASS a ra hm 31/3 cho bit, tnh t thng 1 n thng
9/2010, gi ca ton b cc dinh th thng mi gim gn mt na so vi cng
k nm 2009. ng Dai cho bit, tnh n thng 1/2011, gi nh ti Bc Kinh bt
u tng thm ch mc d vic tng gi tng i chm nhng cng khin nhng
ngi mua nh tim nng phi thn trng. Nm ngoi, mc thu nhp c nhn trung
bnh hng nm ti Bc Kinh ch t di 66 nghn nhn dn t (khong 9.700USD)
v gi nh trung bnh ri vo khong 15 nghn nhn dn t mi mt vung. iu
c ngha l, nu mun mua mt cn nh rng 100m2, bn phi lm vic trong vng
23 nm m khng tiu mt ng no.
Theo bo co ny, gi nh ti Bc Kinh r rng l cao hn hn mc m
ngi dn thng c th chu c. ng Dai cho bit thu nhp kh dng trung bnh
hng thng i vi mt gia nh ti Bc Kinh l 5.672 nhn dn t, bao gm cc
khon chi tr th chp trung bnh hng thng khong 4.000 nhn dn t. Theo ,
"phn tin cn li khng cho mt gia nh chi tiu".
Trung Quc c hn 10 triu mt vung nh hin ang b khng, chim 1/3
tng khng gian nn chnh ph c gng v kim ch gi nh bng vic gim chi
ph chuyn giao t, hin chim ti 35% tng u t ca cc nh pht trin. Mt

iu tra trn mng ti trang web sina.com cho thy 71,2% trong s 12.453 ngi
c hi ngh rng gi bt ng sn s gim.
3.4. Ti M.
3.4.1. Thi khn kh ca bt ng sn M.
Ch trong thng 8/2010 doanh s bn cn h ti M gim 11,5%, vi gi
trung bnh gim 5,5%. Ti Cincinnati, khi bt ng sn bt n, cc lnh vc khc
cng gnh chu hu qu. Nhn vin lnh vc kinh doanh ni tht ca h thng siu
th Macys cm nhn mc st gim nhu cu mt cch ng ngi. Chng ai c nhu
cu thay i cn h nn cng chng c nhu cu mua sm ni tht v hng in gia
dng mi.
Ngy 26-9-2010 va qua, d n bt ng sn Banks Project dc theo b sng
Ohio ngng trin khai v vi mc u t 1,2 t la, cc nh u t phi tnh ton
li. Vo thng 7, Doug Hine, tng gim c hng Mille-Valentine iu chnh
gim n 40% vic xy dng mt khu vc nh cao cp. L do: qu nhiu cam kt
mua nh b hy.
Do khng hong nn xut hin mt hin tng dch chuyn: ngy cng c
nhiu ngi tr v v hu t b ngi nh ngoi yn lng vo trung tm
thnh ph. Tt nhin cn h chung c th khng tt bng, nhng nh m mt
cp v chng c th bt c mt chic xe. iu ny ph hp vi ngn sch ca
h. Joe Yearwood gii thch. Th trng duy nht cm c c trong cn khng
hong ny l cn h nh.
C c mt ch chnh l biu tng ca gic m M. Cch nay hai nm,
cng ty ca ng Yearwood bn c t 12 n 15 cn h mi thng. Nhng nay ch
cn t 5 n 6 cn h.
Chnh sch cho vay khuyn khch tiu dng ca cc ngn hng, ngi dn
M d dng tip cn nhng khon tn dng dnh cho nhu cu bt ng sn. Khi
khng hong n ra, cc cn nh t vay n m c ln lt treo bng For Sale. Theo
phn nh ca t Le Monde, vn khng phi bn r l c ngi mua ngay.

Ti khu ph sang trng Indian Hill, hng bt ng sn Comey & Shepherd

qun l 140 bit th tr gi t 800.000 n 2 triu la m khng tm c ngi
mua. Lnh vc duy nht cn hot ng cht t l loi nh gi r. Ton b cn li coi
nh cht, Joe Yearwood, chuyn gia ca Comey & Shepherd khng nh.
Cincinnati cha b nh hng nng nh Cleveland, thnh ph ln ca bang
Ohio, ni lnh vc xy dng v bt ng sn ang gnh chu hu qu ca khng
hong tn dng. Trong vng mt nm, mc chi tiu hng thng trong lnh vc ny
gim 7%, v ring i vi nh cao cp l 11%.
3.4.2. Tn hiu hi phc t th trng bt ng sn M
Ln u tin trong gn mt nm qua, s lng cc hp ng mua bn nh
qua s dng ti M tng tr li thng th hai lin tip. Trong khi , chi tiu cho xy
dng cng chm dt chui 6 thng gim lin tc. y l mt tn hiu kh tt cho nn
kinh t M
Theo s liu t Hip hi bt ng sn M va cng b ngy 4/5, s ngi M
k hp ng mua nh qua s dng trong thng ba tng mnh 3,2% sau khi phc
hi 2% trong thng hai.
Trong khi , B Thng mi M cho bit, chi tiu cho xy dng bt ng
tng 0,3% do cc d n chnh ph v thng mi c trin khai mnh m v b
p s tip tc suy gim trong mng xy dng nh ca ca ngi dn.
Ngi dn hin t lo ngi hn v nguy c nh tr kinh t v bt u ngh v
cc du hiu hi phc, James OSullivan, chuyn gia kinh t cao cp ca Cng ty
chng khon UBS Securities LLC ti Stamford, Connecticut ni.
S liu va c cng b cho thy s suy gim k lc ca lnh vc xy dng
nh ca c th s kt thc trong nm nay.
Thng tin trn khin hu ht c phiu ca cc doanh nghip xy dng nh
Hovnanian Enterprises Inc., Lennar Corp. v Pulte Homes Inc. tng rt mnh ko
ch s cng nghip Dow Jones vt ngng 8.400 im.
Bn cnh cc s liu trn, ch s kh nng mua nh ca (theo di gi nh, thu
nhp ca ngi dn) trong thng 2 tng ln mc cao nht trong 20 nm qua.

Mc d vy, theo cc chuyn gia, th trng nh ca c th s phc hi chm

v s lng nh b tch bin c th vn tip tc tng do t l tht nghip hin vn
ang ng mc cao.
Theo s liu ca Cng ty RealtyTrac Inc., trong qu I, tng cng c 803.489
cn nh c a ra bn u gi hoc b tch thu - mc cao nht k t khi s liu
ny c thng k cch y 4 nm.
3.5. Bt ng sn BRIC.
Bt ng sn BRIC hi phc trc u M
Th trng bt ng sn Brazil, Nga, n v Trung Quc c th hi phc
nhanh hn nhng nc chu u v M do tc tng trng kinh t cao hn. l
pht biu ca ng Colin Dyer, Gim c iu hnh cng ty cung cp dich vu ia c
va quan ly tai chinh Jones Lang LaSalle, trong mt cuc phng vn Mumbai (n
) va qua. Theo ng, n v Trung Quc s l hai nc dn u trong bn
nc thuc nhm BRIC. Cho d gi c ang gim n 30%, bt ng sn n
vn c th hi phc vo cui nm nay hoc trong nm 2012 do cc cng ty ton cu
vn mun m rng th trng .
Trn bnh din quc t, cc cng ty ny mun nm bt s pht trin khi th
trng m rng ti n. n c tc pht trin ngm cao, tt c bn nc u c
c hi hi phc nhanh chng v thm ch cn c th dn u kinh t u v M.
n , vi nn kinh t chnh yu pht trin nhanh nht th gii, ch sau
Trung Quc, c th thu ht ti 12 t USD trong u t bt ng sn qua 5 nm.
Cc tp on vn mun m rng y v i km theo l u t. Th
trng n c li th v thu ht u t v khng cnh tranh vi bt k ai.
Trin vng ca cc nc ng Nam v ra hng i cho cc nh u t,
ng Dyer ni thm. Ai cng mun u t vo n v khng mun t n ln bn
cn so vi Trung Quc hay Nga. H u t l v n rt c trin vng pht trin
trung hn.
Tuy nhin, vn n l thiu vn do nh hng ly lan ca suy thoi
ton cu tc ng n li tc quc dn v nhu cu nh , vn phng trong nc,

bn cnh c phiu cng gim t nm ngoi v cc gi kch cu ca chnh ph

lm au lng cc nh u t chng khon v tri phiu.
Cng theo ng Dyer, Philipines v Vit Nam chu , Mexico, Argentina,
Venezuela, Colombia v Chile Nam M, Nga v ng u l nhng th trng thu
ht u t cng nh bt ng sn c kh nng mau chng hi phc.
CHNG II : NHN NH TON CNH V TH TRNG BT NG
SN VIT NAM TRONG THI GIAN QUA.
1. Vai tr, v tr ca th trng bt ng sn ti Vit Nam.
Theo s liu thng k ca NHNN, bt ng sn l ngnh hng chim t trng
ln trong nn kinh t, vy nn c th ni rng, bt ng sn l h tng ca nn kinh
t. cng l ci li c tc ng trc tip n th trng ti chnh v chi phi mnh
m n th trng vn v i sng. l cha ni n vic, hu ht cc khon th
chp vay vn ngn hng l ti sn bt ng (hay bt ng sn). Th trng ny suy
thoi s khi u cho hiu ng domino tc ng n mi ng ngch ca i sng
kinh t. Vy
S chuyn ng nhanh v mnh ca gi bt ng sn c xem l l do ti
sao cc ngn hng qu st sng cho vay bt ng sn khi c trong tay qu nhiu
tin thanh khon. im ng ch l gi bt ng sn t nh im vo thng
1/2010, ch mt thng sau nh im gii ngn n vay. iu ny gin tip cho thy
kh nng rt nhiu nh u c vay tin mua bt ng sn ng vo lc th
trng ln cn st cao .
S liu mi nht c Ngn hng Nh nc cng b u nm 2011 cho thy,
n xu trn ton h thng ngn hng vo khong 35.000 t ng. y khng phi l
con s ng ngi, nhng trc din bin m m ca th trng bt ng sn, gii
chuyn gia cnh bo n xu c th phc tp hnd n vn cho vay u t bt
ng sn ca cc ngn hng thng mi v t chc tn dng trong c nc n cui
nm 2010 l khong trn 115.000 t ng chim 9,5% tng d n ton b nn kinh
t. S vn u t vo bt ng sn ln tp trung ch yu ti H Ni v TP.HCM,
chim khong 75% tng d n cho vay bt ng sn trong c nc. C th H Ni

chim 15%, tng ng vi khong 18.500 t ng v TP.HCM chim khong gn

60% tng ng vi trn 68.000 t ng.
L th trng non tr nn th trng bt ng sn Vit Nam vn ph bin l
th trng tin mt, th trng tr gp cha pht trin. Ngi dn c nhu cu bt
ng sn, khi mua vn thng tr mt ln bng tin mt. y l yu t khc bit c
bn so vi th trng bt ng sn M.
Tuy nhin, s bin ng ca nn kinh t, sng gi ca th trng ti chnh l
nhng yu t m th trng bt ng sn khng th ng ngoi cuc. Nhiu hp
ng vay nh st, li sut iu chnh cao, gi bt ng sn gim mnh, c th to
mt ln sng lo ngi khi s suy trm ko di.
Du l th trng tin mt nhng khi nn kinh t rung chuyn bi cn sng
thn tn dng th th trng bt ng sn vn tim n khng t ri ro. Ri ro trn th
trng bt ng sn s tc ng trc tip n hot ng cho vay ca cc ngn hng
thng mi. l nhng con bi domino trn dy chuyn ca nn kinh t.
Th trng bt ng sn nh t ca Vit Nam v thc cht hnh thnh t
trc khi nc Vit Nam Dn ch Cng ho ra i. Trong thi k ny, th tng
BSN ch mc s khai, hot ng ch yu l mua bn trao tay, khng ng
k k khai v np thu cho nh nc. Thi k kinh t k hoch ho tp trung, th
trng BSN khng c nh nc tha nhn v bn cht th trng cng ch l
cc hot ng nh thi k trc khi nc Vit Nam Dn ch Cng ho ra i. K t
khi Lut t ai ra i tha nhn BSN l loi mt hng ho v khi th
trng BSN mi thc s pht trin si ng, mnh m v cng ht sc phc tp,
c bit l khi Lut Kinh doanh bt ng sn c hiu lc.
BSN nc ta va c nhng c im chung nh BSN ca cc nc,
nhng do lut php ca nc ta quy nh t ai thuc s hu ton dn do Nh nc
l i din s hu nn quyn s hu v t ai v quyn s dng t ai b tch ri.
Do vy, ch c quyn s dng t vi quyn s hu cc ti sn u t nn t mi
tr thnh hng ho v v th cn phi c c ch quyn s hu c thc hin v
mt kinh t khi mua bn chuyn nhng BSN.

Th trng BSN chu s tc ng ca cc quy lut kinh t th trng,

trong quy lut cung v cu c s tc ng ring bit do BSN khng ging nh
cc loi hng ho khc (BSN c v tr c nh, mi v tr c c th ring khng
hon ton ging bt k v tr no khc v gi tr ca BSN ph thuc vo h thng
c s h tng cng nh kh nng sinh li). nc ta, quy lut cung v cu BSN
nhn chung din bin khng tun theo quy lut thng thng.
Th trng BSN c mi lin quan, tc ng trc tip n th trng vn,
th trng chng khon v c nh hng n cn i v m ca nn kinh t. nc
ta, do cc th trng ni trn mi hnh thnh, c s vn hnh lut php hiu qu
cn cha y nn s nh hng, mi lin h gia cc th trng mc rt
cao, v rt nhy cm.
Th trng BSN, ngoi cc chc nng thng thng nh cc th trng
khc cn c chc nng trin khai, thc hin quy hoch xy dng th. V vy, cht
lng cng tc lp quy hoch v trnh qun l xy dng theo quy hoch c nh
hng mnh n hot ng ca th trng BSN.
Cc thnh t cu thnh th trng BSN nc ta (nh h thng lut php,
cc nh cung cp, cc khch hng tiu th v cc nh cung cp dch v) c
nhng cn thiu bt cp v s lng cng nh v cht lng.
2. Giai on ng bng kh lnh 2009-2010.
2.1. Tnh hnh th trng nm 2007.
Ni v th trng bt ng sn trong sut nm 2009, c ngi v von rng,
con nga bt kham bt ng sn sau mt thi gian tung honh thm mt v
khng cn sc i nc kiu c na.
Ni cch khc, th trng bt ng sn vn ng bng li chu thm c sc
v gi vng tng s kh lng m m p ln trong nm mi. Giai on ny nhng
nm trc, vic mua bn nh t din ra nhn nhp nht v theo tp qun, ngi dn
thng thu vn v vo gip Tt u t mua nh t. Tuy nhin, nm 2009, vic
mua bn gn nh ngng tr do gi vng ln qu cao.

Theo nh gi chung ca cc chuyn gia, vic gi nh t lun c xu hng

tng vi tc cao do h qu ca vic h thng php lut qui nh v qun l v
iu tit th trng v th ch ti chnh, qun l t ai v qui hoch cn nhiu bt
cp, thiu, cha st thc t v cha c tho g kp thi... khin cho khong
cch cung - cu cng ngy cng b ko xa. Thm vo , t khi gi vng tr nn
nng th ti cc trung tm, siu th a c, s lng khch hng ti tham quan ch
cn m trn u ngn tay.
Do gi vng tng qu nhanh trong khi vic thanh ton mua nh ca ngi dn
hu ht u tnh bng vng khin ngi mua chn li. Thm ch, khng ch cc
cn nh tr gi 200 - 300 cy vng b ng bng gn nh hon ton m n c cc
cn nh c gi di 100 cy vng vn cn tiu th c cng nh chung tnh trng.
Thm ch, nhng cn nh nh, tr gi vi chc cy vng cng b chng li.
Vi mi cn nh nh tr gi t vi chc ti trm cy vng nu tnh ra tin ng cng
b tng gi vi chc triu ng ch trong thi gian ngn khong hn tun l.
T khi gi vng vt qua ngng 900.000 VN/ch th hu ht cc giao dch
u ngng tr ch i gi vng h nhit tr li. Th trng mua bn t d n, cn
h mc du khng b nh hng nhiu khi gi vng ln xung do vic thanh ton
bng tin ng, nhng khi gi vng ln cao cng khin cho nhiu ch u t gp
kh khn trong vic gii ngn vi ngn hng.
Vi tnh trng th trng nh th ny, nhng ngi vay ngn hng u t
mua nh t lo lng nht bi va phi chu p lc li sut va phi chu p lc gi
vng ln. Cc ngn hng cng phi i din vi n xu bi tnh trng ng bng
ca th trng BS.
Th trng BS cht lng cn khin cho nhiu doanh nghip kh khn v tr
li ngn hng.
2.2. Tnh hnh th trng nm 2010: khng sng sa hn
Th trng bt ng sn nm 2010 c ch s minh bch km nht th gii.
Tp on ng u th gii v qun l tin t v dch v bt ng sn Jones
Lang LaSalle cng b mt bo co mi v Ch s minh bch th trng bt

ng sn 2010(RETI - Real Estate Transparency Index) i vi 56 quc gia v

vng lnh th.
Theo bn bo co trn, Vit Nam c im s minh bch th trng bt ng
sn thp nht th gii (56/56 quc gia c kho st) v c khu vc chu - Thi
Bnh Dng (15/15 quc gia) vi s im 4,69.

Hnh 2: Ch s minh bch th trng bt ng sn.

(Tham nhng ph bin hn cc nc v vng lnh th
km minh bch)
Trong ton khu vc th ch c Vit Nam ri vo vng xm cp 5. Cp 4 c
Trung Quc, lnh th Macau v Indonesia. Cc nc c, New Zealand, lnh th
Hong Kong v Singapore theo th t u nm trong nhm cp 1, nhm c mc
minh bch cao nht.
Nu nhn theo hng tch cc, Vit Nam ang c c s quan tm tr li
ca cc cng ty a quc gia trong hot ng u t k c trc tip ln gin tip, y
s l mt ng lc lm tng tnh minh bch trn th trng.
Bo co cho rng th trng bt ng sn khu vc chu - Thi Bnh Dng
vn l mt th trng hp dn i vi cc nh u t chnh v tnh a dng ca n.
Vi nhng nh u t bt ng sn mong mun mt th trng minh bch v chc
chn th c th tm n nhm cp 1 nh Hong Kong v Singapore.

Nhng sut sinh li nhng th trng ny thng c khuynh hng hi t

v mc trung bnh. Trong khi , cc nh u t mun tm kim c hi thu li t ri
ro th c nhng th trng km minh bch v ri ro hn, nhng cng ng ngha
vi sut sinh li cao hn.
Trong qu trnh nh gi, Jones Lang LaSalle cng so snh mi tng quan
ca ch s RETI vi cc ch s xp hng hin hu khc lin quan n mc pht
trin v minh bch ca cc nc, nh GDP bnh qun u ngi, dng vn u t
vo bt ng sn, mc tham nhng hay mi trng kinh doanh.
nh gi chung cho thy RETI c mi tng quan cao vi cc ch s ny,
chng hn khi so vi ch s v mi trng kinh doanh ca b phn nghin cu thng
tin th trng ca tp ch Economist, ngi ta nhn thy cc nc thuc nhm c th
trng minh bch nht thng c mi trng kinh doanh tt nht v ngc li.
* Bng xp hng c chia lm nm cp minh bch: rt minh bch: tng
s im t 1,00 - 1,49; minh bch: 1,5 - 2,49; trung bnh: 2,5 - 3,49; thp: 3,5 - 4,24;
vng xm: 4,25 - 5,00.
y l mt nghin cu thc hin hai nm mt ln v c xem nh l cng
c chin lc gip cc nh u t TTBS xc nh c hi v chin lc kinh doanh
trn ton cu. Cc cuc kho st tnh minh bch TTBS da vo nhng thuc tnh
sau:
-

S hin din ca cc ch s v hot ng u t.

Nhng thng tin c bn v th trng sn c.

S cng khai v thng tin ti chnh v qun tr ca cc t chc, cng ty c

nim yt trn th trng chng khon.

Cc yu t php lut v qui nh.

Tiu chun o c v tnh chuyn nghip.

Theo nh gi ca cc chun gia, gi chung c cao cp t khong 10-15

triu ng/m2 sn u cao gp 3-4 ln gi tr tht. H Ni, ngay c gi bn cho

cc i tng chnh sch cng mc 6 triu ng/m 2, mc gi phi thc t i vi
kh nng mua ca i tng ny.

3. Giai on cui 2010, u 2011.

3.1. Cui 2010, qu I nm 2011: th trng bt ng sn bt u si ng.
Nh li vo thi im chuyn giao t nm 2010 sang nm 2011, trn cc mt
bo thng c dng ch ln:Liu th trng bt ng sn 2011 c m ln
khng?. Qu tht tri qua hai nm ng bng kh lnh( 2009 v 2010), th c
nhng nh u t v nhiu khch hng n vi th trng bt ng sn cng mong
ngng c s khi sc cho th trng ny khi nm mi 2011 n.
Ngi bn v ngi mua bt ng sn c y l do tin vo mt th
trng nh t sang nm mi s si ng hn. Nim tin l kt qu t nhng s
kin nh: Vit Nam gia nhp T chc Thng mi Th gii, Hoa K thng qua Quy
ch bnh thng thng mi vnh vin dnh cho Vit Nam, Hi ngh cc nh ti tr
Vit Nam cng cho thy kh nng thu ht u t nc ngoi ca Vit Nam nm
2011 l rt ln. Th trng bt ng sn theo cng s thu ht thm nhiu ngun
vn t nc ngoi.
Khng ch vy, nm 2010, th trng chng khon n r, em li lng tin
li ln cho nhiu nh u t. khng t nh u t chng khon mun chuyn
khon tin mo him ca mnh sang u c nh t tch tr. Cc chnh sch m
cho php Vit Kiu v mua nh ti Vit Nam cng gp phn cng c cho nim tin
.
V 2011 t Vit khi mu: Qu tht qu I/2011 th trng bt ng sn
bt u si ng.
Rt nhiu trung tm mi gii bt ng sn ghi nhn nhng bo co giao
dch sng sa hn rt nhiu ngay trong nhng ngy u thng 1. Nhiu giao dch
c thc hin thnh cng. Tnh trng dn d gia ngi mua v ngi bn gim
hn. Rt nhiu ngi mua trong s l nhng ngi thu c khon ln t nhng
giao dch trn th trng chng khon, h tm kim bit th v nh cao cp bng
s tin li chng khon.

Khng ch nhng giao dch mua bn nh t , ngay c nhu cu v t xy

dng cng s, c quan cng tr nn nng khi gi thu vn phng ngy cng tng
v vic s hu t mt vn phng l phng php tit kim hn rt nhiu.
i tng ca th trng bt ng sn cn l nhng d n xy dng cc
khch sn cao cp xung quanh cc khu nh lm vic mi ca chnh ph. Ch xt
tnh xung quanh khu nh Trung Tm Hi Ngh Quc Gia m c s cnh tranh
quyt lit gia cc ch u t t Hn Quc v Nht Bn vi s vn ln ti hng trm
triu USD.
Cu nh t tng tht s, ngi ta khng ch cn t m cn c kh nng chi
tr vi mc gi cao, iu gii thch phn no bng tan nhng gi nh t khng
h gim, c bit l nhng cn h cao cp, nhng khu nh vn phng gn cc khu
th mi t khch nc ngoi. Gi cc cn h chung c tng dn t 6-8 triu
ng /1m2 ln ti 10-13 triu ng/1m2. V hon ton khng ch cn h no chu
bn vi gi thp hn mc ny.
Khng ch t khch m th trng cn di do rt nhiu nhng d n u t
mi. Nh khu th An Khnh do Vinaconex u t, ko thm c nh u t Hn
Quc b vn, nng mc u t ln ti 2 t USD. Nhng khu th, cao c nh
cha xy dng xong th cht kn danh sch ng k v np t cc.
3.2. Qu II nm 2011: Th trng bt ng sn st tht s.
Gi nh t tng ln n chng mt, c ni hn 30% gi trc, c ni 50%,
hay 80%, v thm ch l 100% gi tht. Cc v giao dch mua nh tng gi tr t
di 3 t ng ln ti 5-6 t ng. Nhng ngi mua vn tip tc x mua, phn
no l do tm l s rng khng mua gi mai cn tng na. Ch ny gi tng th ch
khc gi t cng phi tng theo. V ngi mua vn chi tr c th gi vn c tng.
Ti Si Gn, ch ni trong vng 3 tun, gi nh khu dn c Thi Sn (huyn
Nh B) tng t 5,5-6 triu ng/1m2 ln ti 10-11 triu ng/1m2. Cn H
Ni, khu vc c a vi gi bn tng trung bnh thm 30% l cc khu chung c
cao cp trong trung tm thnh ph, v khu Cu Giy T Lim.

Nhiu chuyn gia a ra nhn nh rng th trng bt ng sn s cn st

tip cho ti khi ngun cung trn th trng tr nn di do hn. V cn bn trong
nhng nm ng bng va qua, nhng d n u t lun trong tnh trng cm
chng, xem ng tnh. Do n khi ng tin nhn ri trong dn chng c
em ra s dng th cu tng v cung li thiu.
Vn st gi trn th trng bt ng sn, li tr thnh mt rc ri cho
cc d n xy dng cc khu chung c cho nhng ngi ngho, v ngi thu nhp
thp, ca chnh ph.
Nhng cn st nhanh chng xp xung do ngi mua nhy cm vi cc
tin tc v bong bng gi, c la chn ngng mua v ch i. Gii thch cho hin
tng mau nng chng ngui ny, nhiu ngi cho l do nm c khch
nhanh v mnh t th trng chng khon, ri gi chng khon rt th gi nh cng
rt. Nhng thc t cho thy, gi nh c gim th cng khng thm vo u so vi
t tng gi trong my thng u nm. Gi nh t do vn cao hn hn lc u
nm.
Hn na, d nhn chung gi trn th trng bt ng sn gim, nhng gi ti
nhng khu vc c a vn tip tc tng. Nhng khu chung c cao cp c nh
gi l cht lng dch v hn hn nh The Manor, Golden Westlake, hay Pacific
Palace,v..v th gi khng h gim m vn tng theo n v USD.
Song cn st gi t khng hon ton ch c tc ng tiu cc m mt khc
cng c nhng tc ng tch cc thc y cc d n pht trin bt ng sn nhanh
chng hon thnh cng nh khuyn khch nhng nh u t bt ng sn tham gia
vo nhiu d n khc.
3.3. Qu III nm 2011: th trng tr v gi tr thc.
Th trng chng khon gim nhit, th trng bt ng sn tr v vi gi tr
thc. l cu chuyn nh t vo u qu III/2011. Gi nh t bnh n tr li,
nhng ngi ta cng nhn ra mc gi cao do cn st qu I v II em li t c hch
ca th trng chng khon, nay tr v vi gi tr thc ca n.

Nhng cu chuyn ny ch din ra trong khong 2 thng t u thng 7 n

cui thng 8. Th trng chng khon tan i bong bng v tr v ng gi, lm pht
tng cao khin tin tit kim khng mang li nhiu li nhun, dn chng chuyn
ngun vn nhn ri ca mnh sang bt ng sn.
Nhng t tng gi mi ca th trng Bt ng sn cui qu III ny li tp
trung vo nhng khu chung c cao cp c v tr p v c nh gi cao v mt
dch v. Gi tng khng t ngt nh trc nhng lin tc chng t tnh n nh
hn ca th trng bt ng sn so vi th trng chng khon.
Nhng cn st t cc b bt u lm au u nhng nh qun l. Cc nh
qun l nhn ra rng, cn st nh t cc b xy ra phn no l do quy hoch cha
ng u, chnh sch quy hoch th cha ph hp, ch yu vn l cch m rng
th theo kiu vt du loang. Chnh iu ny lm gi t tr nn khng hp l
c khu ngoi thnh v ni thnh. Gi nh t ni thnh tng th nht nh gi Bt
ng sn khu ngoi thnh cng khng th gim. Khng ch vy, chnh sch thu
tr nn lc hu khng th ngn c nhng trng hp u c nh t, gy nn
cc cn st o. iu ny t ra yu cu cho cc nh qun l cn minh bch ha th
trng Bt ng sn, va c th thy r c ngun cung Bt ng sn hin nay
ra sao, v ngun cu khng chnh thc (chim 80% th trng) thc s mc no?.
V hnh lang php l cho th trng Bt ng sn ngy cng tr nn r rng,
hp l nh Lut kinh doanh Bt ng sn, Lut ng k Bt ng sn, Lut thu s
dng t, Lut Nh , chnh sch p dng cho Vit Kiu mua nh c hon
thin v bt u c hiu lc. Vic ny phn no to ra nhng d on v s bng n
th trng bt ng sn vo qu cui cng trong nm 2011.
Tm li: Qu tht 2011 ghi du mt nm bng tan v ln sc, ln
st cho th trng bt ng sn Vit Nam.
4. Th trng bt ng sn 2011: 1 nm y bin ng.
2012 l mt nm khc thng v c bit kh khn i vi th trng bt
ng sn Vit Nam. Nm 2011 l mt nm y bin ng ca th trng BS Vit
Nam, c th ni rng cha c nm no th trng din bin c nhiu thay i nhanh

nh vy c v gi bn v s lng cc giao dch. C th tm tt th trng nm 2012

nh sau:
4.1. Qu I nm 2011.
D lng mua bn khng cn nhiu nh na cui nm 2011 nhng u qu
th trng vn kh si ng v nhiu khu vc gi vn tip tc tng so vi nm 2011,
nhiu ni ln mc tng 40 100% so vi u nm 2011. Thm ch rt nhiu ni
Thnh ph H Ch Minh gi nh t tng n 5-7 ln, a mc gi bt ng sn ti
Vit Nam ln nh cao nht t trc ti nay. Tuy nhin t gia qu, khi m mi
ngi nhn ra cn st c v qu nng v cc chnh sch v tht cht tn dng v
ch trng nh thu ly tin c a ra th th trng bt u i xung v gi
bt u gim.
4.2. Qu II nm 2011.
Th trng xung dc r rt, nhiu nh u c bt ng sn tm cch tho
chy khi th trng. S lng giao dch v cn h cao cp, nh phn l, t nn d
n ch cn khong 10% so vi thi im si ng nht ca th trng l khong
thng 9 thng 10/2011. Nhiu ni gi nh t gim ti 30-60% so vi mc gi
cao nht trc nhng lng khch hi mua vn rt thp.
4.3. Qu III nm 2011.
T gia thng 7 n khong gia thng 8, trng vi thi im tng nh tr li
ca th trng chng khon, th trng c du hiu m ln c v s lng giao dch
v mt s khu vc gi tng tr li khong 5-10%. Nhng cng vi s i xung ca
th trng chng khon th ngay sau th trng bt ng sn tip tc trm lng.
Tuy nhin nh t trong cc khu dn c c, cn h gi r th vn gi c mc gi
cao thm ch mt s khu vc gi vn tip tc tng t u nm cho n ht qu
III/2008.
4.4. Qu IV nm 2011.
Lng khch hng hi mua, s giao dch v gi tip tc gim su nhiu khu
vc v k c nh t trong khu dn c c v cn h gi r cng bt u gim gi. Ti
thi im cui nm rt nhiu khu vc ti Thnh ph HCM gi gim ti 20-45%, c

bit nhiu khu vc gim mt ti 60-70% so vi u nm, s lng c nhn v cc

trung tm mi gii ch cn khong 55% so vi u nm. Ti th trng H Ni gi
gim t hn, a s cc khu vc ch gim khong 10- 20% tuy nhin s lng giao
dch rt nh git trn ton th trng.
V th trng bt ng sn cho thu, cng nh nm 2011 lng cu v gi vn tng
u cho n cui qu 2 v u qu 3 nm nay. Tuy nhin sau , do suy gim kinh
t v u t nn lng cu thu gim r rt bt u t gia qu 2, theo s liu
thng k ca Cng ty CP bt ng sn B.D.S, lng khch thu v vn phng, nh
cao cp v mt bng kinh doanh ti thi im cui nm ch cn khong 20% so vi
cch y mt nm, khng nhng vy a s cc nhu cu u tm thu cc din tch
b v vi gi thu r hn so vi trc y. Do p lc ca vic lng cu gim r rt,
gi cho thu cc loi bt ng sn ny cng bt u gim t cui qu 4/2010.
im qua nhng s kin ni bt v th trng bt ng sn trong
nm 2011.
a) Nh t ni di mch gim su
Nt ch o ca th trng a c nm 2011 l st gim. Ngay sau Tt
nguyn n Mu T, thng tin B Xy dng d kin nh thu ly tin vo nh t
v ngn hng p dng chnh sch tht cht tn dng bt ng sn, th trng th gii
tut dc... l nhng nguyn nhn khin th trng trong nc bt u suy thoi.
S suy gim thy r cc phn khc nh , c bit l nh cao cp, vi mc gim
c ni ln n 60-70%.
Hin tng ny, theo gii kinh doanh a c, l do cc chnh sch kinh t v
m tc ng mnh n gii u t kinh doanh nh t. Thm vo , nhng gi
tr o khin cho khi bong bng bt ng sn cng phng ln trong nm 2011 b
chc thng v x hi dn. iu ny cng ko theo h qu l khch hng quay
lng vi u t kiu lt sng, th trng khng cn cnh chen nhau xp hng mua
nh nh cui nm 2011.
b) Th trng Vit Nam thot i s v tnh minh bch

T v tr i s trong bng xp hng ch s minh bch ca th trng bt ng

sn ton cu nm 2011, do Tp on Jones Lang LaSalle, cng b hng nm, Vit
Nam vn ln v tr 77 trn tng s 82 th trng trong nm 2011. Kt qu ny
cng gip cho Vit Nam thot khi nhm "khng minh bch" v c mt nhm
"minh bch thp".
Theo nhiu chuyn gia bt ng sn, nguyn nhn gip Vit Nam ci thin
phn no v tr trong bng xp hng minh bch l do mi trng u t bt ng sn
v cc quy nh lut php ang dn c thay i theo hng tch cc. Vit Nam
cng ang ni ln l im n ca cc nh u t nc ngoi. Cc tp on a quc
gia cng ang m rng hoc thit lp cc hot ng kinh doanh mi v nhiu s
kin bt ng sn din ra trong nm 2011.
c) Xung t v tranh chp ti sn chung ring trong chung c.
Bt ngun t TP HCM vi li ku cu t khch hng mua nh ti Botanic,
M Vinh, Ph Li... nhiu chung c trong c nc xy ra bt ng v li ch gia
ngi mua cn h v ch u t. Mu thun bt ngun t quan im ngi mua nh
ch c s hu phn din tch bn trong cn h. Cc din tch khc nh tng hm,
tng trt, tin snh, hu snh, thm ch khu tin ch phc v cng ng, tng
thng... u thuc quyn s hu ca ch u t.
Tranh chp trn khin gii kinh doanh a c ti nhiu ni, c bit l H Ni
v TP HCM, i din lut gia, S Xy dng... ng lot kin ngh lm r hnh lang
php l v quy ch qun l, s dng nh chung c. Tuy nhin, B Xy dng ch cho
li khuyn i bn nn d ha vi qu, b lng vic phn nh ng sai v cha c
iu chnh no gii quyt tha ng tnh hung ny.
d) Bng n hin tng lt ko
Hu qu ca tnh hnh a c gim gi, vng nh u t do nim tin lung lay
ko theo hng lot v lt ko nh m ti TP HCM. S c bn khng 3 tng cn
h Adonis 2, hng chc khch hng d n Adonis 1, 2 gy khiu kin i tin m
sut c nm vn cha c hi kt. Ch tnh ring d n Adonis, hng chc t ng
ca khch hng ... bc hi. Thm vo , d n Quc Cng b khch hng ko

n i li tin v gp vn mua cn h lu nhng khng thy ch u t trin

khai. Cng khng kh hn l bao, khch hng mua d n Horizon Tower Trn
Quang Khi, qun 1 b ch u t n phng tng gi bn cn h vi khuyn co
khng ng th chm dt hp ng. Thm ch nhiu d n cn phi i mt vi
kh khn b khch hng tr sn phm do khng c kh nng thanh ton theo tin
nh.
e) i gia da kin v ch s bt ng sn sai lch
Th trng nh t nhiu phen b lm xic do gii u c thi gi, nay li
thm s sai st c tnh h thng ca n v t vn khin nhiu i gia ni gin.
CBRE cng b thng tin gi cn h cao cp mt gi n 52% hi cui thng 11,
trong c d n Cantavil Hon Cu v Ph M Hng b gim mnh. Tuy nhin
cc ch u t ny trng ra nhiu bng chng n v t vn a ra s liu thiu
c s, sai lch v yu cu n v t vn phi nh chnh cng khai. S c ny khng
ch khin CBRE b mt im m cn bo ng phi nhanh chng thit lp ch s gi
cho th trng a c v yu t cm tnh ang ln t ngnh ny. Bng chng l kt
qu kho st, thng k v nh gi bt ng sn ang giao dch trn th trng b
vnh thc t, khin nhiu ch u t ln khch hng hoi nghi, phn nn thm ch
da kin n v t vn v thng tin gi nh t cha chnh xc.
f) Chy ua m sn bt ng sn chun
Th trng a c nm 2010 trm lng, t giao dch thnh cng nhng s
lng sn bt ng sn li khng ngng tng ln. Ti TP HCM, c th k ra nhng
sn chun mi ra i nh Sacomreal, ACBR, Hong Qun, Nam Long... Ti H Ni,
d cha c sn no chnh thc hot ng, song VPBank, Petrowatco, Vincom... u
tuyn b s sm m ca "sn chun" ca mnh.
S d c hin tng ny l bi theo k hoch, ngy 1/1/2011, cc giao dch
a c u phi tun th ngh nh 153 do B Xy dng khi mo v cc giao dch
phi qua sn. Tuy nhin, iu mu thun l cc tiu ch xp loi "chun" ca B n
nay vn cn l n s khin khng t doanh nghip bn khon trn con ng ha
nhp vo sn chi "minh bch ha".

Ring B Xy dng li hn n nm sau ban hnh quy chun cho sn a c.

D vy, cc chuyn gia kch lit phn i vic cho ra i sn chun mt cch my
mc theo phong tro, tha hnh thc thiu ni dung. Bi l y khng phi l liu
thuc hu hiu cho cn bnh yu km v tnh minh bch ca th trng nh t
trong nhiu nm qua.
5. Tnh hnh th trng bt ng sn u nm 2011. th trng c du hiu
m dn ln.
Theo nhiu doanh nghip bt ng sn, gi nh t ang gim, th trng
bt u m ln do c cc tn hiu phc hi ca nn kinh t. Gi nh im d
bo ch c th t bng 50 - 60% thi hong kim trc y.
Nhiu doanh nghip cho rng, by gi l thi hong kim ca nhng cn h
chung c din tch va phi, tin nghi tng i, thun tin giao thng Theo cc
cng ty nghin cu th trng BS kho st khch hng trong tui t 25 - 55, th
c ti 20% c nhu cu mua cc cn h chung c di 1 t ng. Nhm th 2 ng
hn, c nhu cu bc thit hn th tm nhng cn h nh, iu kin i li thun li
vi gi khong di 700 triu ng. Mt kho st khc ca ch a c Ngn hng
ACB vi trn 300 khch hng th c ti trn 50% s ny cn mua nh di 1 t
ng.
Theo ng L Cng Li - Gim c Cng ty Xy dng Trng Thnh, th
trng BS cng nm trong quy lut chung ca th trng. Nhu cu v nh trong
dn cn rt ln nhng nhiu thng qua sc mua chng li v l sc mua tht
ca nhng ngi mua . V th, gi BS ang t t tr v gi tht bi gi ca
thi hong kim trc y l gi o, gi u c.
Trong khi , ng Nguyn Phc c - Ph gim c Cng ty TNHH a c
t Lnh th cho rng, Vit Nam cha c nhng chun mc c th v nh nh th
no l cao cp. V th m c mt thi ngi ta c qung co rm r v ci gi l
cn h cao cp ri bn vi mc gi trn tri. Sau mt thi gian gn nh l th
nghim, ngi tiu dng ngm n vi cc khi nim nh cao cp khng l tng
nh li qung co ban u nn h ang tm v nhng gi tr ch thc

Cng c cng nhn nh nh trn, ng L Hunh Cng Ngh - Tng gim

c Cty Nam Long ADC phn tch: Th trng BS ang si ng tr li ti th
phn nh trung bnh n kh, mc gi khong 10 - 17 triu /m2. Khch hng l
ngi c nhu cu tht s chuyn hng nh cao cp sang dng ny. Cn th phn
nh cao cp, t tin th chng li v buc phi h gi. Tuy nhin, khch hng
cng thm d, so snh gi l chnh m cha tht s mua.
Cng do cc l do trn m nh cao cp ang ua nhau gim gi. Nhiu cn h
cao cp tng bc gim gi nhng sc nht l c gim gi ca Hong Anh Gia
Lai, ng lot gim n 40% gi cc cn h cao cp ti Q.2, Nh B khin hng
lot DN khc buc phi gim gi cn h t 10-20%. D nguyn nhn gim gi theo
cc DN l v gi nguyn vt liu gim, hng ng kch cu ca Chnh ph
nhng thc cht ai cng hiu l vic gim gi do th trng b tc, nh mt vic bt
buc bn c hng, a gi BS tr v nhng gi tr ch thc ca n. Mt l
do na l ch c khong 5% dn s Vit Nam c th mua c loi nh - cn h cao
cp.
Nhn nh v th trng
Cc tn hiu phc hi kinh t, vic gim gi nu trn lm cho th trng
BS bt u m ln. Tuy nhin, m ln n mc no, nh im ca n vo lc
no th tht kh on. ng L Hong Chu - Ch tch Hip hi BS TP.HCM nhn
nh: Th trng BS ang c du hiu hi phc tt, Chnh ph c nhng gii
php pht trin nh x hi; bt n xanh nh cho Cng ty t Lnh th nghim
loi nh gi thp din tch khong 45 - 60m2. Ti tin rng tnh hnh th trng ang
tt ln; c bit, vi loi nh gi thp ang thu ht ngi tiu dng. Loi nh th 2
cng thu ht s quan tm ca khch hng l cc d n ln, v tr tt, u t bi bn
ca nhng DN c uy tn trn th trng. Cn d bo thi im no cng ch l suy
on da trn cc du hiu hi phc ca nn kinh t, nhng tc ng ca cc gii
php kch cu ca Chnh ph.
Nhiu DN c nhng d bo v thi im m ln ca th trng BS khc
nhau. ng L Hong Chu d bo vo khong thng 6, khi th khng hong ca nn

kinh t chuyn sang th phc hi th cng l thi im th trng BS phc hi.

Cn theo ng Hunh Cng Li th khong thng 8 th trng BS bt u m dn
ln theo tng khu vc, nhng s khng c thi hong kim st gi nh trc y.
Trong khi , ng Nguyn Phc c li nhn nh rt xa: Khong qua Tt 2011 th
trng BS mi hi phc v nh cao nht ca n vo khong thng 4 - 5/2011. ng
L Hunh Cng Ngh th l lun: S m ln ca th trng gn lin s phc hi ca
nn kinh t. Ngi thc s c nhu cu s mua nh thi im ny v li sut gim, gi
nh xung thp cn ngi c tin nhn ri vn cha mua.
C th thy hin nn kinh t c cc tn hiu hi phc. Nh nc ang c
nhng gii php c th kch cu nn kinh t, kch cu th trng BS. Ring v th
trng BS, cng c cc tn hiu vui nh: Ch trng pht trin nh x hi gi r;
khuyn khch Vit kiu s hu nh ti Vit Nam; li sut cho vay ca ngn hng
ang gim; cho php Cng ty t Lnh xy nh thng mi din tch nh hn Lut
Xy dng quy nh
6. D bo v th trng bt ng sn trong nm 2011.
Theo nhn nh ca nhiu nh phn tch, sang nm ti tnh hnh kinh t trong
nc vn phi i mt v gii quyt nhiu vn . Nu chng ta cho rng nm 2011
Vit Nam ht khng hong v chng ta phi n u ngay nhng c hi th ch c
nhng tp on ln ca Nh nc, hoc nhng DN kinh doanh c quyn c Nh
nc h tr th mi khng ng lo. Cn nhng DN nh v va hoc nhng DN kinh
doanh bng chnh ngun vn ca mnh b ra s vn tip tc gp kh khn. Cuc
khng hong ti chnh ton cu rt c th s ko theo khng hong kinh t, tip n
l nhng vn x hi, tht nghip, ngho kh... gia tng. Thm ch mt s nc
trn th gii cn din ra khng hong chnh tr. V th, thi im ny Vit Nam c
ku gi u t nc ngoi th u c ha hn n sau nm 2011. Ci kh khn
nht ca Vit Nam l th trng s b thu hp, sc mua trong nc s gim. Hn na
vi mc thu nhp nh hin nay, nhiu cng nhn tht nghip th vic m rng sn
xut ca cc DN cng kh thc hin. Ngoi tr mt s DN nng ng, linh hot tm

nhng k h th mi pht trin c. Tuy nhin, k c vic tm c nhng k h

trong lc ny cng rt kh khn.
Nm 2010 tri qua vi bao bin ng ln nh khng hong ti chnh ton
cu, s gim st ca th trng chng khon ko theo th trng bt ng sn
trong nc tr nn m m hn bao gi ht. Vy th trng BS trong nm 2011 s
i v u, hin ti vn cn l mt n s. ng Marc Townsend, Gim c iu hnh
Cng ty CB Richard Ellis Vit Nam (CBRE) cho rng, nm 2011 nhiu b lut v
quy nh s c hiu lc nh: Lut Thu thu nhp c nhn (PIT), Lut Thu gi tr gia
tng (VAT) mi, Lut S hu trong th trng bn l v nh cho ngi nc
ngoi; tng l ph trc b t v chuyn nhng BS; tng mc lng ti thiu,
gim li sut ngn hng, ngn hng bt u cho vay BS s khin tnh hnh th
trng BS trong nc c nhiu thay i kh d on.
Theo kho st mi y ca CBRE, trong bi cnh nn kinh t ton cu ang
gp khng hong nh hin nay, cc doanh nghip a quc gia s phi thn trng hn
vi cc k hoch tng trng v tht cht hn na cc khon chi tiu, trong c
vic d dt m rng thm vn phng hot ng, tuyn nhn vin nc ngoi sang
lm vic
p lc t suy thoi kinh t ton cu v cnh tranh t cc cao c trn a bn
hai thnh ph ln H Ni, TPHCM, cc khu th mi ti cc a phng chun b
a vo hot ng, s c tc ng mnh n s nng ng ca mng th trng ny
trong nm 2011.
Bn cnh , cc cng ty, tp on a quc gia d bo s gim thiu ngi
lao ng nc ngoi, ng thi thay i chin lc tp trung tuyn lao ng nc
ngoi l ngi c thn thay v ngi c gia nh, cng s l tc nhn lm thay i
nhu cu v thu nh , din tch cn h, a im, tiu chun nh
Qua cu chuyn vi gii kinh doanh nh t cho thy, thc trng cc ch ta
nh vn phng cho thu nhn thy r c s cnh tranh ca ngun cung trong
tng lai. V th h buc phi xem xt li a ra mc gi cho thu thp hn ph
hp vi nhu cu.

Hin nay cng ang c mt xu hng kh r rt l khch hng ang thu cc

vn phng gi cao sn sng chuyn vn phng n cc ta nh c gi thp hn, c
bit khi ngun cung ang tng nhiu hn s c nhiu la chn hn.
Trong hi tho lin quan n nhng d bo th trng BS nm 2011 do
CBRE t chc vo cui thng 1-2011, i din CBRE cng cho rng, ngoi nhng
thay i trong lnh vc BS th trong lnh vc dch v khch sn - du lch, do nhiu
nguyn nhn tc ng nn lng du khch s gim st cng nh gim t l cho thu
phng v gi phng, c bit trong phn khc cao cp.
Tnh ti thi im ny, ti TPHCM c rt t cc d n c cng b bn ra
th trng, nguyn nhn chnh c th l do ch u t ang c chin lc n u
th trng, thit k li cc cn h vi cn h nh hn, giao th v t tin ch hn, kt
thc loi cn h cao cp.
Bn cnh , gi tr BS ri xung thp khin cc ch u t lo ngi, a ra
nhiu chnh sch mi thu ht ngun cung duy tr doanh s bn hng. y l mi
quan tm hng u ca cc ch u t.
Bc vo nm 2011, cc nh u t BS ang ng trc nhng thch thc
ln bi s suy thoi kinh t ang trc tip tc ng vo Vit Nam. Tng lai th
trng BS s n u vn l mt cu hi khng ch dnh ring cho cc nh u t
m cho c cc nh qun l v hoch nh chnh sch.
Tc ng t cuc khng hong ti chnh trn th gii tip tc lm th trng
gi nh t gim mnh, giao dch din ra cm chng trong bi cnh Chnh ph ang
trin khai hng lot cc bin php chng suy gim kinh t, trong c nhiu chng
trnh u t nh cho ngi c thu nhp thp.
Theo d on ca mt s doanh nghip ln trong ngnh u t BS, nm
2011 c th nhiu nh u t s rt khi Vit Nam hoc tm dng d n ca mnh
do tnh hnh suy thoi kinh t ton cu. Chnh v vy, th trng BS c xu hng
gim hn cc giao dch v i xung, iu gy ra s lng tng v phn tm cho tt
c mi ngi tham gia, nht l i vi nhng th trng ang pht trin nh Vit
Nam. Tuy nhin, cng c kin cho rng, tc pht trin chm hn so vi d tnh

ca th trng BS li l mt yu t tch cc v iu trnh cho th trng ri vo

tnh trng cung vt qu cu.
D bo v nhg im sng ca th trng nm 2011.
Th trng bt ng sn nm 2009 vn s phi tip tc gnh chu nhng hu
qu nm 2008 li v cha th phc hi. Tuy nhin, theo cc chuyn gia, s c
nhng "im sng", l tin th trng khi sc nhng nm sau .
Nhng yu t v m ca nn kinh t nh lm pht c kim ch, li sut
c bn ca ngn hng xung mc thp (cn 8,5 %) dn ti vic ngun vn cho bt
ng sn c huy ng tt hn. Ti thi im cui nm, nhiu d n c khi
cng ch thi c n u th trng. ng Phm Trung H, Tng gim c Ha Pht
Land, cho rng: Gi bt ng sn xung thp khin cc d n gim hn 50% so
vi thi k st nng. iu ny lm tng c hi cho cc nh u t vo th trng bt
ng sn trong nm ti.
Trong cn bo ti chnh, nh u t c bn lnh, tm c k h ca th
trng, chn lc tt cc d n th vn c th thnh cng. Theo tng kt ca ngn
hng th gii, th trng bt ng sn c h s lan truyn nhu cu rt ln, tc l mt
ng trong th trng bt ng sn s ko theo 3 ng trong cc ngnh kinh t khc.
Bt ng sn pht trin, vt liu xy dng, ni tht s pht trin theo. ng
Tng Vn Nga, Tng th k Hip hi Bt ng sn Vit Nam, nhn nh, trong nm
ti, c rt nhiu thun li pht trin th trng bt ng sn. St thp gim, xi
mng khng thiu, gch p lt bo ha, knh xy dng d dt s l c hi tt
thu ht nh u t vn vo ngnh xy dng cng nh th trng bt ng sn.
Thm vo , B Xy dng xut Chnh ph trch 2.500 t trong gi kch
cu xy dng nh x hi cu th trng bt ng sn. Nhiu ngi hy vng vic
rt trng i tng cng cc chnh sch hp l s l mt tn hiu vui gip th
trng bt ng sn khi sc. Mt khc, cc chuyn gia phn tch, sang nm ti, gi
kch cu ny s gip th trng iu chnh li quan h cung cu sao cho hp l hn.

Cc doanh nghip s nm bt c hi ny iu chnh cc d n sao cho ph hp

vi nhu cu ca ngi tiu dng.
Theo cc chuyn gia, nm 2011 mng phn khc nh bnh dn cho
ngi c thu nhp trung bnh c c hi hi phc nh. Bi ngi dn c nhu cu
tht s s i n quyt nh mua nh. Theo thng k ca Sn giao dch bt ng sn
Cen Group, trong thi gian th trng trm lng, vn c nhng nhm khch hng c
thu nhp trung bnh tm hi nhng cn h c tng gi tr khong trn di 1 t ng
vi din tch va phi. ng Phm Thanh Hng, Ph tng Gim c Cen Group, cho
rng: Khi cc yu t v m n nh tr li, tm l ngi dn c gii ta sau
mt thi gian di ch i, khch hng s sm ra quyt nh mua nh".
Phn khc nh , vn phng cao cp v bit th d bo s hi phc sau cng.
Nhm khch hng tip cn mng ny l doanh nhn, nhng ngi c thu nhp cao
vi mc ch mua hoc mua bn trao tay thu li. Chnh v vy, hiu qu u t
v dng vn l vn quan trng t ln hng u vi nhm i tng ny. L gii
v vic chm tr trong qu trnh hi phc ca phn khc cao cp, ng Hng nhn
nh: Ch khi no th trng si ng, thanh khon tt, nhm khch hng cao cp
ny mi quyt nh u t".
ng tnh vi quan im trn, ng Phm Trung H b sung, vic phn hng
bt ng sn cn cha r rng, mc nhin cc nh u t a ra nhng chun mc
cao cp nhm thu ht khch hng nhng thc cht cha ch trng nhiu n cht
lng ca d n. Cht lng xy dng, cc dch v i km, tin ch cng cng cha
thc s ng tin cy st gim lng tin ca khch hng. iu ny khin cc d n gn
mc 'cao cp' kh giao dch hn
7. Nhn xt.
Nm 2009 c coi l nm nh im ca chu k tng trng kinh t Vit
Nam. Cng vi s hng phn ca nn kinh t, cc ngn hng thng mi mnh
tay cho vay mt quy m cha tng thy. S liu ca Ngn hng nh nc cho
thy, s t bin t qu 4/2009 n qu 1/2010; trong tn dng bt ng sn
chim t trng ln. nh im ca s bng n tn dng l thng 12/2009, khi

c 41.000 t ng (tng ng 2,6 t USD) c bm vo nn kinh t t cc ngn

hng Tp.HCM.
S gia tng t bin cha tng c ny, c trc tip lin quan n u c bt
ng sn, v phn ln xut pht t cc ngn hng c phn.
Trong s 180.000 t ng (11 t USD) mc tng tn dng rng m cc ngn
hng Tp.HCM thc hin t gia nm 2009 n gia nm 2010, c 70,3% l cho
vay trong vi thng t 11/2009 - 3/2010.
Ti thi im ny, li vay ngn hng thng mi ph bin mc trn
15%/nm. Sau thi im , li sut cho vay vn tip tc tng. Bt u t thng
11/2010, mt khi lng ln vn vay s n hn iu chnh li sut. Vic iu chnh
ny cng c ngha l ngi i vay s phi chu li sut 20% - 21%/nm, hay 8 - 9
im phn trm cao hn li sut vay ban u. y l gnh nng m khng d chu
cht no.
Cng may l chnh sch li sut cao khng duy tr lu. Vo nhng thng cui
nm 2010, theo s iu chnh chnh sch tin t ca Ngn hng Nh nc, li sut
c bn lin tc c gim xung 13%, ng ngha vi s iu chnh ni trn ti
a mc 19,5%/nm; trn thc t cc ngn hng ang gim li sut cho vay v
quanh mc 12%/nm v vn c th tip tc gim xung thi gian ti.
V mt l thuyt, ngn hng cho vay thng tm k c tc, ngha l cc
khon vay u gn lin vi ti sn th chp. Khi n n hn, khch khng c kh
nng thanh ton, ngn hng s sit n bng cch bn u gi ti sn th chp thu
hi n. K thut thm nh chun m cc ngn hng Vit Nam thng p dng l
nh gi bt ng sn th chp mc 70% gi tr th trng sau cho vay ti a
70% trn gi tr nh gi.
L thuyt l vy, nhng thc t li phong ph hn nhiu.
Trc ht l s tc nghip ca cn b tn dng. Vic nh gi ti sn theo gi
th trng hon ton l do ch quan ca nhn vin m ngi qun l khng phi lc
no cng theo st. l cha ni n vic th trng st gim, chuyn bt ng sn
mt gi hn 50% hin ang din ra kh ph bin. Ngay c vi nguyn tc 70x70 c

v cn trng ny, nhiu i tng vay n ang tin gn n hoc gnh chu gi tr
rng m ca bt ng sn. Nhiu ngi trong s h s c kh nng b ca chy ly
ngi khi cc khon vay hon ton i chiu.
Khi th trng ngng tr, khch hng khng c kh nng thanh ton n, cc
ngn hng thng mi phi pht mi nh, t, cn h, thu hi vn. Tnh hnh
ny cng y cung nh t tng mnh, cu li rt t, gi li cng gim. y l hiu
ng xu ca th trng tn dng bt ng sn, c th lin h phn no vi tnh trng
tng t xy ra cuc khng hong tn dng th cp nh ti M hin nay.
Mm ha vn cn l lng
Ti thi im ny, khi cuc khng hong tn dng ton cu i c mt
chng ng di, hu ht cc d bo a ra u cho rng, n s kt thc vo cui
nm 2011. Tuy nhin, vi Vit Nam, th trng bt ng sn hin vn bnh yn v
cha chng kin mt s b ng k no. L gii th no v hin tng ny? C
th phn tch trn hai nguyn nhn c bn.
Th nht l do hiu ng chm ca nn kinh t Vit Nam trc nhng bin
ng ca th gii. Chng ta khng thuc s nhng nc nm trong tm bo nn
nhng tc ng ti Vit Nam thng chm hn. Khi cuc khng hong bt u xut
hin M vo gia nm 2009 th vo thi im , nn kinh t Vit Nam vn nh
cao ca s tng trng.
L do th hai, cc hp ng vay lin quan n bt ng sn c k hn kh
di. Thng l 3 thng, 6 thng hay 1 nm (vi 1 nm l ph bin nht) li sut s
c iu chnh ngang bng vi li sut tin gi lc cng vi mt khon chnh
lch t 3,7% - 4,3%/nm. Ti thi im ny, khi th trng bt u xung y,
nhng nhng khon vay n hn cha nhiu.
Gi bt ng sn cc khu th mi ti Tp.HCM gim trn 50% so vi
mc nh (thi im cui 2009 u 2010). K thut thm nh chun m cc ngn
hng Vit Nam thng p dng l nh gi bt ng sn th chp mc 70% gi tr
th trng, sau cho vay ti a 70% trn gi tr nh gi. V d, anh c ti sn tr

gi 1 t ng, s c nh gi l 700 triu ng. Dng n th chp s vay c

khon tin l 700 triu x 70% l 490 triu ng.
Ngay c vi nguyn tc 70x70 c v cn trng v an ton , nhiu i tng
vay n ang tin gn n hoc gnh chu gi tr rng m ca bt ng sn. Nhiu
ngi trong s h s c kh nng b ca chy ly ngi khi cc khon vay hon
ton i chiu. Nhng ngn hng cng khng c quyn hn php l thanh l s
bt ng sn h nm trong tay.
Theo quy trnh ph sn hin nay, ch n ch c th bt u khi kin sau 270
ngy tnh t lc khon vay qu hn ln u tin. V mt khi xy ra tranh tng,
thng phi mt mt nm ri u gi ti sn th chp mt trung tm u gi
theo ch nh ca ta. Ch n khng c quyn kim sot ng k trong ton b qu
trnh ny. Kt qu l ngn hng ch c th chn cch dn xp khng qua ta hy
vng thu hi vn cho vay ca mnh.
Do , cc ngn hng s phi mt nhiu nm tho g nhng ngha v n
tch t trong giai on bng n tn dng 2009 - 2010. Gnh nng v n xu s cn
eo ng nhiu nm sau.
Ti thi im ny, khi th trng bt ng sn ang ri, tuy nhin, bao gi
chm y vn l mt n s. cng l lc m n ang tch t cho mt chu k
tng trng mi. Thi gian di hay ngn ty thuc vo s phc hi ca nn kinh t
th gii. Chng ta hy kin nhn lng nghe, theo di c th a ra nhng quyt
nh ng n nht.
CHNG III : THCH THC, C HI V GII PHP PHT TRIN BN
VNG CA TH TRNG BT NG SN VIT NAM.
Bc vo nm 2011, cc nh u t bt ng sn ang ng trc nhng
thch thc ln bi s suy thoi kinh t ang trc tip tc ng vo Vit Nam. Tng
lai th trng BS sau 2 nm hi nhp nh th no l mt cu hi khng ch dnh
ring cho cc nh u t m cho c cc nh qun l v hoch nh chnh sch.
Th trng bt ng sn Vit Nam phn no khng nh vai tr, v tr ca
n trong nn kinh t quc dn qua hai nm gia nhp WTO. Tc ng qua li ln

nhau gia th trng bt ng sn, chng khon, tin t nh hng ti nn kinh t

nh th no chng ta thy r, nht l vo cui nm 2010 khi m suy thoi kinh t
ton cu bt u chm n nn kinh t Vit Nam.
Mc d vy, th trng bt ng sn Vit Nam vn y tim nng v m ra
nhiu c hi tt. Nhng pht trin n khng nhng cn i hi s n lc, kinh
nghim ca cc nh u t m cn cn c ch chnh sch ph hp pht trin lnh
mnh, n nh, bn vng, gp phn thc y tng trng kinh t v an sinh x hi.
1. Thch thc.
1.1. Nhng bt n c bn ca th trng bt ng sn.
1.1.1. Cc giao dch bt ng sn thng qua cc sn giao dch theo quy nh php
lut cn chim t l thp, giao dch ngm vn tip din.
n cui nm 2010, sau hn mt nm hot ng, mng cc sn giao dch bt ng
sn quy t c 115 thnh vin, nhng hiu qu cha cao. Ni dung trang web cha
c ci tin, thiu tnh cp nht, thiu s tham gia ca cc thnh vin. Trang web lin kt
ca nhiu thnh vin cn s si, thng tin khng thng nht, kh cho vic tng hp phn
tch.

Trong nm 2010, th trng bt ng sn nc ta si ng u nm, t ngt suy

gim nhanh t thng 3 n thng 6 v trm lng t thng 7 n cui nm. Nhng bin ng
ny cng nh hng n kt qu hot ng sn xut kinh doanh ca cc thnh vin v hot
ng ca mng sn giao dch.

Tnh minh bch ca th trng bt ng sn trong tt c cc khu hot ng

ca th trng, t hot ng u t, to lp bt ng sn n hot ng giao dch
mua, bn, chuyn nhng, cho thu bt ng sn cn c nhiu hn ch. Tnh trng
u c, mua bn "ngm", trn lu thu cn kh ph bin nhiu a phng, c
bit l ti cc th ln dn ti s hot ng ca th trng bt ng sn thiu bn
vng v n nh.
1.1.2.

C cu hng ha trong th trng bt ng sn cha hp l.

Mt bt n l c cu hng ha trong th trng bt ng sn cha hp l.

Trong xy dng nh th t l cc cn h ph hp vi nhu cu v sc mua ca

ngi lm cng n lng cn thiu. Cc cn h cao cp, khu bit th gi cao c

u t kh nhiu ch yu phc v mt s t ngi c thu nhp cao hoc nhng ngi
chuyn u c. Do vy, khi c bin ng ln v li sut ngn hng th th trng bt
ng sn b nh hng nng n.
Mc d phn khc cn h cao cp ang c cnh bo l d tha nhng cc
doanh nghip vn tip tc tham gia mnh vo phn khc ny.
Trong khi cu chuyn v nh gi r bn cho ngi thu nhp thp vn cn
ang loay hoay tranh ci v c ch, gi c, chnh sch th th trng cn h cao
cp vn ang m thm c nhng chun b bng nhng d n ht sc c th. V iu
ny cng ang cho thy nhiu nghch l cn suy ngm.
Trong mt bo co gi Chnh ph hi cui nm 2010 v tnh hnh th trng
bt ng sn, B Xy dng, c quan qun l Nh nc v lnh vc ny nhn nh
rng, th trng ang d tha nh , cn h cao cp, din tch rng v gi thnh ln
vn ch ph hp vi i tng c thu nhp cao; thiu hng ho c quy m v gi c
ph hp vi a s nhu cu ca th trng.Din bin th trng trong vng 1 nm qua
cng cho thy iu ny.
Nhng iu ng ni y l, mt s d n bt ng sn khi cng trong
vng vi thng thng tr li y, ti H Ni li u l nhng d n c qung co
l cn h cao cp hoc vn phng - cn h cao cp m gi bn d kin u tnh bng
USD.
D n Tricon Tower (khu th Bc An Khnh) c qung co l u t
ln v s cung cp cho th trng 732 cn h cao cp. Mt d n khc nm v tr
c a hn l Indochina Plaza Hanoi (Cu Giy, H Ni) m theo thng tin trn
bo ch cng s cung cp cho th trng khong 400 cn h sang trng.
Tun va ri, mt t hp vi hn 400 cn h ti 88 Lng H cng c a
ra bn vi gi thp nht 2100 USD/m2. Mt s d n cao cp khc cng ang c
gp rt chun b c th khi cng trong ngy mt, ngy hai.
Hu ht cc ch u t u l gii quyt nh khi ng d n vo thi im
ny l "n u th trng bt ng sn hi phc vo nm 2012 v 2013".

Thc ra, vic th trng hi phc (xt gc c giao dch bnh thng) l
iu khng phi tranh ci nhng khi no iu s xy ra th chng ai c th ni
chc. Nhng thng tin v "cn sng" trong th trng bt ng sn vo thi im
ny c ngha v mt truyn thng nhiu hn l thc t.
Quay tr li cu chuyn v s khc bit gia nh gi v tnh trng d tha
cn h cao cp ca c quan qun l vi thc t ang din bin trn th trng, s c
2 cu hi.
Th nht, ti sao, trong khi theo bo co ca c quan qun l Nh nc th th
trng ang d tha, cc nh u t li vn tip tc khi cng cc d n dng ny,
c ngha l thm hng cho th trng? Th hai, nh gi ca c quan qun l sai hay
chin lc u t sai lm ca cc nh u t?
GS.TSKH ng Hng V, nguyn Th trng B Ti nguyn v Mi trng
ni rng, cc nh u t him khi sai lm vi ng vn u t, mc tiu ca h l
phi gia tng li nhun v khi h cn nhn thy li nhun phn khc th trng cn
h cao cp th h s vn u t.
Ch u t khu nh bnh dn ti Xun Mai, H Ni tha nhn vi bo ch
rng, ch c li nhun t 3-5%, trong khi mt Ph tng Gim c mt cng ty xy
dng tit l, vi nhng d n cn h cao cp, ch u t c th t li nhun t 200300%.
Mt chuyn gia nc ngoi, c nhiu nm lm vic ti Vit Nam, ngh
giu tn ni rng, li khng phi ca cc nh u t m l li ca nhng nh hoch
nh chnh sch.
Mc d phn khc cn h cao cp ang c cnh bo l d tha nhng cc
doanh nghip vn tip tc tham gia mnh vo phn khc ny l bi v, trc ht l
do li nhun vn ln.
Chnh sch nh thu nh t, sau 3 nm vn ch nm trong tng. V thm
ch, bo co l d tha nhng bn thn c quan lp chnh sch cng khng bit
chnh xc hin th trng c bao nhiu m2 cn h cao cp - nhu cu th no v con
s d tha l bao nhiu?

Khi khng c tt c nhng iu y th chng ta s cn phi chng khin nhiu

nghch l v s mo m ca th trng a c s cn tip tc khi nhng ngi thc
s c nhu cu cha th mua nh.
ng Marc Townsend, Gim c iu hnh CB Richard Ellis Vietnam, c
nhng phn tch trin vng pht trin cc loi hnh bt ng sn da trn nhng s
liu chi tit. Mt bng bn l ti TP HCM ang rt thiu vi tng s 150.000 m2 sn
cho thu, hiu sut cho thu trung bnh t n 94%. Nh c gi bn di 1.100
USD mt m2 ang tiu th tt. Gi cho thu cn h tng 12-20% mi nm k t nm
1996 do ngun cung qu t so vi nhu cu.
Bn cnh , mi quan tm v a im ngh dng ca khch du lch khng
ch cn l Mi N (Phan Thit) hay Non Nc ( Nng) m m rng ra nhiu
a phng khc nh Vng Tu, Cn o, Ph Quc, Cam Ranh, H Long Mt
bng nh xng xy sn cho thu cng cn rt t so vi nhu cu gia tng sn xut,
nht l cc cng ty nc ngoi ang c khuynh hng s dng lao ng r
VitNam.
1.1.3.

Cn nhiu tn ti trong cc quy nh.

Cn nhiu tn ti trong cc quy nh v n b, gii phng mt bng ti cc

khu th c quy hoch xy dng nh , th tc cp php u t cn rm r,

th tc cp s hng, s cho cc ch s hu nh, ch s dng t cha c gii
quyt kp thi v quy hoch chung th cn yu v chm.
Trc ht, cc cp qun l ca ta cha c con mt nhn ng v th trng
BS.
Th hai, b my qun l i vi th trng BS cn cha hp l, cn nhiu
chng cho nhau, cn c ch trng khng ai qun l. C qu nhiu c quan tham gia
qun l nhng trch nhim khng r rng, t thiu minh bch.
Th ba, mc d c rt nhiu c quan tham gia qun l ng k nhng rt tic
l cn nhiu khu vc ang b b trng t c quan tm, v vy khng to sc sng
cho th trng.

Th t, qui hoch s dng t l mt cng c iu tit th trng rt mnh

nhng hin nay ta lm cha tt, cht lng khng cao, cha cng khai qui hoch.
V d: Trong cc chnh sch ca Nh nc i vi kinh doanh bt ng sn
c mt quy nh rt kh cho cc DN kinh doanh bt ng sn. Quy nh "a gi
ln st vi gi th trng" l mt khi nim rt tru tng, rt kh hiu cho c DN
v c quan chc nng. i vi cc nh thu, ngay t khi tnh ton ban u cc d n
th vic nh gi t l bi ton rt kh lng. Ngay t vic chuyn i mc ch s
dng t, cc DN phi np thu cho Nh nc, gi t ph thuc vo quy nh
ca Nh nc. Nht l n thi im thng 1.2011 Nh nc ch trng s tnh li
gi t. ng Nguyn Quc Hip, i din Hip hi nh thu xy dng H Ni ni:
"Nh vy, va chu nh hng ca khng hong kinh t, cc DN bt ng sn Vit
Nam va phi i vay vn kinh doanh, gi nguyn vt liu, nhn cng cao... By
gi gi t li tng th ng nhin gi thnh s ln v ko theo vic nhu cu mua
nh v t ca ngi dn s gim i. Cho nn, chnh sch ng n nht m cc DN
bt ng sn la chn lc ny l bo ton vn trnh bo. Nhng ni nh vy
khng c ngha l chng ti s khng kinh doanh v hot ng ca DN cn lin quan
n cuc sng ca rt nhiu cng nhn, m v s tn ti ca mnh cc DN bt ng
sn s khng dm liu
Gii php cn bn chng u c bt ng sn l thu, song nc ta thu
thu nhp c nhn t chuyn nhng bt ng sn th cha p dng; thu nh t sc thu c th tc ng mnh vo nhng ngi cng mt lc s hu nhiu t ai th qu thp (ch khon 0.2% tng thu ngn sch - trong khi thu bt ng sn M
thng thng chim ti 20% tng thu ngn sch); thu s dng t nng nghip th
c min gim n nm 2012, thu chuyn quyn s dng ngc li li qu cao
cho ngi thu nhp thp, cn ngi thu nhp cao li chng ng bao nhiu...
Tm li h thng thu t ai cn nhiu bt cp.
1.1.4. Nhng kh khn v vn trc tnh trng ng bng thi gian di.
T gia nm 2010 ti nay nhiu c quan chc nng, t chc tn dng, Ngn
hng, doanh nghip cng nhau phi hp m nhiu cuc hi tho vi ch pht

trin th trng bt ng sn nh th no sau hn hai nm Vit Nam gia nhp WTO

v trong tnh hnh suy thoi kinh t th gii ang din ra. Ai cng r nu th trng
bt ng sn ng bng s ko theo s suy gim ca nhiu th trng khc chy
trn n trong c th trng vn
Cc ngn hng cha thc s l ngi ng hnh ca cc nh u t kinh
doanh bt ng sn cng nh ngi mua nh . Hin cha c cc qu u t di hn
cho bt ng sn ni ring v cho u t cc ngnh cng nghip ni chung. Cho vay
u t v kinh doanh bt ng sn u ang da vo vn huy ng ngn hn t
trong dn ca cc ngn hng. Do vy, khi c bin ng v tng li sut lp tc u
t bt ng sn b nh hng.
Theo ng Nga, nhng kh khn do thiu vn trong vic trin khai cc d n
ca doanh nghip bt ng sn trong nc s l c hi cho qu u t bt ng sn
nc ngoi vo Vit Nam, c bit ti cc khu trung tm TP HCM v H Ni. Cc
ngn hng thng mi h m cho vay bt ng sn ng thi li sut cho vay
cng gim. Tuy nhin, ng Nga cho rng ng thi trn ca cc ngn hng tuy l tn
hiu ng mng nhng cha sc vc dy th trng bt ng sn. "Nu u t
bt ng sn bng ngun vn huy ng ngn hn vi li sut cao v bin ng th
cha th to iu kin cho th trng bt ng sn pht trin n nh.
Trong thi gian ti, nhu cu v nh , khch sn, din tch vn phng cho
thu v cn h cho thu nc ta cn rt ln. "Thi gian phc hi th trng si
ng tr li ph thuc rt nhiu vo s n lc ca cc doanh nghip u t kinh
doanh bt ng sn".
Nm nay th trng bt ng sn chc chn s thiu vn, hin nay cc ngun
vn u c biu hin b tc nn mun u t pht trin g cng kh. c bit l cc
doanh nghip va v nh cng kh tip cn vi cc ngun vn. i vi ngun vn
tn dng trong nc, hot ng cho vay ca cc ngn hng thng mi tr li
bnh thng vi li sut thp hn trc y nhng lng tin chc khng th
cho vay u t BS, nht l khi d n cho vay t th chp bng BS ang chim
ti hn 50% tng d n.

Ngun vn huy ng t tin tit kim ca dn chc cng khng th c nhiu

v mi ngi ang c tm l lo ngi u t khi th trng ang trm lng, gi BS
ang gim. i vi ngun vn u t trc tip ca nc ngoi (FDI), mc d lng
ng k u t vo cc d n BS kh ln nhng trin khai thc t chc khng
c bao nhiu trong hon cnh suy thoi kinh t ang lan rng trn phm vi ton
cu. Bi nh u t nc ngoi cng ang phi lo vn cho mnh.
Mt trong nhng ngun c trng ch s thc y th trng bt ng sn l
ngun vn nc ngoi, nhng nay khng th k vng. Hin trong nc c 42 qu
u t, hu ht u nhm vo bt ng sn. Va qua chnh cc qu ny cng mt
tin trn th trng bt ng sn ri tip n li mt tin trn TTCK. l cha ni
n vic th trng vn ton cu suy yu, chnh quc h cng ang lao ao, khin
cc qu ny thay i k hoch. Vn t hai TTCK v bt ng sn ang c cc
qu rt ra.
Mt k vng khc cng l ngun vn t ngi nc ngoi, Vit kiu mua nh
nhng n nay tnh th cng thay i. Mc d th tc cho Vit kiu mua nh
m rng hn, nhng vn khng c my ngi mua. L do n gin, chnh quc h
cng ang gp kh khn v ti chnh. Theo mt chuyn gia kinh t, lng kiu hi
trc y vn c mt phn ln c tung vo bt ng sn, th nay cng co v th
th.
Tm li, kh khn v vn vn tip tc l vn ln ca th trng BS nc
ta.
1.2. Nhng thch thc khc ca th trng bt ng sn.
1.2.1. Suy thoi kinh t tc ng trc tip n th trng bt ng sn.
Sau mt thi gian tng trng th ti nm 2010, th trng bt ng sn Vit
Nam li c du hiu bt n, gp nhiu kh khn do t l lm pht tng nhanh, gi
xy dng tng, bt buc phi tht cht tn dng nn tc hon vn ca cc d n
chm.
Tc ng tiu cc t cuc khng hong ti chnh trn th gii tip tc lm th
trng gi nh t gim mnh, giao dch din ra cm chng trong bi cnh thc hin

cc chnh sch kim ch lm pht ca Chnh ph. Nm 2011, c th nhiu nh u

t s rt khi Vit Nam hoc tm dng d n ca mnh do tnh hnh suy thoi kinh
t ton cu.
Cho nn th trng bt ng sn c xu hng gim hn cc giao dch v i
xung, iu gy ra s lng tng v phn tm cho tt c mi ngi tham gia, nht
l i vi nhng th trng ang pht trin nh Vit Nam.
1.1.2. Do tm l ca nh u t. (thng tin bi quan, th trng cng lnh).
Nh u t bt ng sn chim mt t trng rt ln trong vic tham gia th
trng bt ng sn, i tng ny thng quyt nh ti vic tng hay gim ca th
trng. Th trng s tr nn si ng nu nh h c nim tin tt v ngc li. Cn
nhng thng tin xu v cuc khng hong kinh t ton cu, cn nhng tn hiu
khng tt v nn kinh t trong tng lai gn. Hn na nim tin ch c khi phc
khi c thi gian v 1 nm qua dng nh l cha .
ng L ng Doanh, nguyn Vin trng Nghin cu Qun l Kinh t Trung
ng, cho rng chnh cuc khng hong kinh t th gii khin nhiu ngi mt lng
tin vo th trng v to tm l phn vn khi quyt nh u t vo bt ng sn.
Thm vo , tm l ch i ngn hng tip tc gim li sut cng l mt yu t
khin nhiu ngi phn vn trong u t.
Ci kh hin nay, theo chuyn gia Quc, th trng Vit Nam khng c quy
lut v hot ng ch yu da trn yu t nim tin lm ch o. Th trng mc cn
bnh trm kha l b nhiu thng tin trong qung thi gian di, t lc st t cho n
khi gim gi, cc thng tin tri chiu nh vy thc gi ln ln khin lng tin b suy
gim nghim trng. Hu qu l khch hng s n o, chn ch, thm ch l b tt c
cc giao dch trong k hoch. Mi lo v tnh hnh kinh t 2011 vn cn kh khn
khin ngi mua tip tc ch gim gi. Nhng ngi c nh, c tin th lo ngi kinh
t th gii vn cn bt n, nn ct gi tin mt. Trong khi , ngi ngho c nhu
cu nh va khng c iu kin vay tin mua, hoc khng dm vay v kinh t
kh khn khng lm ra tin tr li ngn hng.

1.2.3. Do tnh minh bch ca th trng cha c ci thin.

Th nht, im quan trng nht minh bch ha th trng BS chnh l h
thng ng k BS. Cn c mt h thng cng khai, thng nht, y , nhng h
thng ny ca Vit Nam khng n. Khi h thng ng k khng minh bch th
khng th ni n s minh bch ca thng tin, ca quan h v ca nhng ci khc
na, tham nhng v u c ang cn t sng.
Th hai, chng ta mi cp giy chng nhn c cho khong 50% t , nh
, 50% t sn xut lm nghip, 80% t sn xut nng nghip, 60% t sn xut
cng nghip v kinh doanh dch v.
Vn cn khong 50% s lng t v ti sn gn lin vi t ca c t chc
v h gia nh, c nhn vn cha c Nh nc cng nhn (cp giy chng nhn).
Phn cha c cng nhn cng ni ln s thiu minh bch, thiu cng khai ca
BS, quyn li hp php ca ngi c BS cha thuc vng c Nh nc bo
v
Th ba, th trng BS minh bch th Nh nc cn to hnh lang php l
cho cc hot ng dch v h tr th trng BS, trong c hot ng t vn v
qui hoch; nh gi t v BS; o c a chnh; cung cp thng tin BS; to sn
giao dch, mi gii BS; th chp bng BS...
Tt c nhng dch v ny cn c mt hnh lang php l, nhng chng ta gn
nh cha c bt k mt vn bn qui phm php lut no iu chnh dch v h tr
th trng, tc l cc loi dch v u ang dng c ngm v mang sc thi h
tr cho u c khi c iu kin.
Cn nhiu trng hp giao t, cho thu t, cho chuyn mc ch s dng
t, thu hi t khng cng khai, khng theo qui hoch v nh vy cha minh
bch. Cui cng, th tc hnh chnh trong qun l t ai rt c th nhng vn
cha c p dng mt cch y v ton din. Nhiu doanh nghip, ngi dn
vn ku ca mt cch thm thit v tnh minh bch km trong thc hin cc th tc
hnh chnh.

Hu qu ca vic thiu minh bch lm th trng BS b qu qut, th

trng ngm chim t l cao hn th trng chnh qui, Nh nc, nh u t v
ngi dn u khng c li. Nh th, h qu l c ba bn u khng ai c li.
Hu qu l Nh nc mt ngun thu, nh u t u t vo BS nhiu ni nhng
khng th chp c u t tip, ngi dn khng c x l tha ng v bi
thng khi cha c cp giy chng nhn, khi c tranh chp, khi mun tip cn qu
t cng nh th chp c vn pht trin sn xut.
1.2.4. Yu im v tnh thiu chuyn nghip, thiu kinh nghim v tm nhn trong
thi gian di.
Theo ng Trng Anh T, Ph Gim c Cng ty a c Si Gn Thng tn
(Sacomreal), mi trng kinh doanh a c trong thi gian qua thiu n nh, gi b
y ln cao l do s cnh tranh khng lnh mnh gia cc nh mi gii, cng thm
s thiu chuyn nghip ca nhiu c nhn, t chc. Bn cnh , th trng khng
chnh thc hot ng mnh v ln t th trng chnh thc, cc hot ng giao dch
BS ch yu tp trung cc trung tm mi gii nh t, cc th tc php l ca
vic mua bn ny mi ch dng hnh thc vit tay c xc nhn ca chnh quyn
phng, x... Ngoi ra, nhiu trng hp vay vn ca cc ngn hng u c
BS, nht l cc cn h thuc cc d n khu th, khi Nh nc thc hin chnh
sch tht cht tn dng cho vay i vi BS t ngt buc nhiu nh u c x
hng thu hi vn, dn ti cung tng t bin vt qu cu, lm cho gi BS gim
xung.
Trnh t, th tc v t ai, tho thun quy hoch, ph duyt d n phc tp,
qua nhiu cp ko di. H thng c s h tng ca Vit Nam cn yu km, c bit
l c s h tng giao thng. Nhiu d n pht trin BS tp trung khu vc trung
tm th, cha pht trin c ra vng ngoi , v vy lm gim sc ht v quy m
ca th trng BS. H thng thu lin quan n th trng BS cha hp l nh
thu trong s dng nh t qu thp, cha khuyn khch s dng c hiu qu t ai
v khng hn ch c u c.

V pha nh u t, do yu t li nhun chi phi, trong thi gian qua cc nh

u t ch yu u t vo loi nh cao cp, din tch rng, ph hp vi i tng c
thu nhp cao. Tuy nhin, nhu cu v kh nng ca phn khc th trng ny ch
chim khong 5% th trng nh nn dn n bt hp l v c cu hng ho BS.
i vi nh c quy m va v gi c ph hp vi a s ngi dn (c thu nhp
trung bnh v thp) li cha c cc nh u t ch trng nn phn khc ny, hng
ha thiu ht.
Th trng nm qua v cc nm trc ni ln c im ln nht ca th
trng BS Vit Nam l s thiu chuyn nghip v pht trin lch lc, khng hp l
v khng mang li li ch ti a cho i b phn dn chng:
-

Th trng mt cn bng nghim trng, gi qu cao v cung cu khng gp

c nhau.

Cc cng c qun l Nh nc bao gm cc c quan qun l v h thng cc

chnh sch, lut php lin quan qun l th trng bt ng sn cn rt
nhiu bt cp. Th nhng phi lu rng i vi th trng bt ng sn th
vai tr ca qun l nh nc c tc ng ln hn nhiu so vi nhiu th
trng khc v c th ni l c th nh hng, thm ch quyt nh s pht
trin ca th trng. L do l v ti nguyn t ai thuc s hu ton dn v
do nh nc qun l, ngoi ra th trng nh t ph thuc rt nhiu vo cc
yu t do cc c quan qun l nh nc quyt nh nh: h thng c s h
tng: in, ng, trng, trm ; cc lut lin quan n chuyn nhng,
thu v cc chnh sch tin t

Khng ging nh nhiu th trng hng ha khc c quyt nh bi tng

quan cung cu ca i b phn nhng ngi tham gia vo th trng, th
trng bt ng sn Vit Nam nhng nm qua b dn dt bi mt nhm
thiu s l cc nh u t, u c bt ng sn ch khng phi nhu cu ca
i b phn dn chng nhng ngi c nhu cu mua tiu dng.

2. Tim nng v nhng c hi ca th trng bt ng sn Vit Nam trong

giai on tip theo.
2.1. S c mt ca cc qu u t bt ng sn nc ngoi ti Vit Nam.
2.1.1. Bt ng sn Vit Nam trn bn u t th gii.

Hnh 3: Bt ng sn Vit Nam trn bn u t th gii.

Tri vi cc th trng ln, s non tr ca BS Vit Nam to ra mt th
trng hon ho a dng ha danh mc u t, gim ri ro v khai thc li
nhun tim nng.
Nm 2009 chng kin lung u t trc tip vo BS ln cha tng c, 5 t
USD, chim khong 30% tng FDI vo Vit Nam. Vn FDI vo BS tip tc tng
trong sut na u nm 2010 v ring 6 thng u nm t khong 9 t USD.
C nhiu cu hi v nh hng ca s mt cn i trong u t nc ngoi
n nn kinh t ni a ni chung, cng nh n th trng BS Vit Nam ni ring.
Nhn t pha nhng nh u t nc ngoi, h thy sc ht g Vit Nam v Vit
Nam cn phi lm g duy tr sc ht y?
Cn phi thy ngay rng khng ch th trng BS Vit Nam m c chu
ang thu ht vn u t ca Phng Ty. Khi kinh t M v chu u c du hiu
xu i, th nhng lung vn i li nhun lng sc sn lng nhng im n mi.

Ti chu , Nht Bn, Australia v nhng th trng pht trin, phi ni rng
BS tr nn t , do kh c ch chen chn. Trung Quc th tr nn qu
nng v s k hoch ha pht trin ca chnh ph TQ cng lm nh u t lo ngi.
n c nh th trng BS Thng Hi, mt trong nhng th trng c tc
v quy m m rng ln nht, c s h tr ln v hoch nh v m ca Chnh
ph. Trung Quc mun pht trin Thng Hi thnh mt trung tm ti chnh nh
Tokyo, London hay New York.
Tuy nhin, iu ny bin th trng Thng Hi tr nn qu nng. Ngi
ta u t xy dng nhng cao c vn phng m khng h quan tm n vic liu cu
c theo ni lng cung khng l .
Th trng chng khon Trung Quc cng ang tr nn qu nng, v Thng
Hi tr thnh th trng st gim mnh nht chu . Ch s Shanghai Composite
gim 49% ch trong vng 3 thng tr li y.
Vit Nam, ngc li, l mt trong nhng th trng tim nng do xut pht
im qu thp. Sau 20 nm i mi, nn kinh t Vit Nam ang c nhu cu ngy
cng ln v dch v kinh t v ti chnh. Bn cnh s pht trin khng ngng ca
ngnh cng nghip bn l v phn phi dn n lng cu v vn phng, khu mua
sm v kho cha tng ln nhanh chng. Tim nng tng trng di hn ny to nn
sc hp dn ln cho nhng qu u t BS nc ngoi.
Tuy nhin, ngoi nhng yu t c bn v u t y, Vit Nam cn c mt
sc hp dn khc. l s c lp mt cch tng i ca th trng Vit Nam
so vi cc th trng pht trin khc. Do s lin kt v kinh t, v tng th th
trng BS ca Anh, M, chu u, Australia v Nht Bn - d vn c nhng khc
bit ring i vi tng th trng - c xu hng pht trin theo chu k gn st nhau.
V s ng lot suy thoi ca nhng th trng ny trong 1 nm tr li y phn nh
rt r iu ny.
Vit Nam, tri li, do s non tr ca mnh to ra mt th trng hon ho
a dng ha danh mc u t, gim bt ri ro v khai thc li nhun tim nng.

Hn ch ca Vit Nam r rng l th trng u t cn qu nh b, hu nh

khng c hng ha giao dch. Do hu ht ngun vn u t dn vo xy
dng, v iu ny l gii hn ln trong vic thu ht ngun vn nng, nhm tng tnh
thanh khon cho th trng.
V lu di, tnh hnh ny s c ci thin ng k khi cc dch v v t vn
giao dch, s liu v quy m th trng pht trin hn.
Khng phi ngu nhin v ch trong vng 1 nm, hu ht cc cng ty t vn
u t BS ln trn th gii nh Jones Lang Lasalle, CB Richard Ellis, hay
Cushman & Wakefields u t vn phng ti Vit Nam. Nhng bo co ca cc
cng ty ny v tnh hnh th trng s to ra mt hnh nh r nt hn v nhng g
Vit Nam ang c v tim nng pht trin.
Uy tn ca nhng cng ty ny s cng c lng tin cho cc nh u t, nhng
ngi m c th s rt ng ngng khi bit rng Vit Nam c n 85 triu dn v c
n 80% dn s ang trong tui lao ng. V h s cn ng ngng hn khi nhn
vo t l din tch khu mua sm trn u ngi, cng nh din tch vn phng trn
tng s lao ng dch v.
Tim nng cng nh c hi pht trin th trng BS ca Vit Nam l khng
th chi ci. Tuy nhin, lm th no bin nhng c hi v tim nng ny thnh
hin thc li l mt cu chuyn khc.
Trong tng lai gn, khong 1-2 nm na, lung vn s tip tc vo Vit
Nam. Tuy nhin nhn ra xa hn, khi th trng Anh, M v chu u bc qua khng
hong vo giai on phc hi, ngun vn quay li nhng th trng n nh ny s
gim nhit cho chu , v d nhin trong c c Vit Nam.
Ngun vn n nhanh, nhng vn ra i s cn nhanh hn na. Vic duy tr
sc cnh tranh vi cc nc trong khu vc l cc k quan trng, nht l khi ri ro
u t ti Vit Nam cao hn so vi cc th trng pht trin khc.
Hin ti, nhng bin ng xu ca kinh t v m, lm pht qu cao, li sut
mc bp kit ngun vn u t ni a c th lm chn bc khng t nh u t.

Ngi ta v cn sng ca BS lan t ty sang ng, khng hong bt u t

M, qua chu u, v ri s n chu , m khi s l s bt u phc hi ca th
trng M.
Hin ti, khi cc du hiu kinh t cho thy Chu c th s phi hng chu
sc p nng n hn t lm pht v ri ro t hu qu ca pht trin qu nng, ngi
ta nghe nhiu hn n vic gt hi thnh qu u t ca t bn vn gieo ht
chu t nhiu nm nay.
iu ny c ngha rng Chu c th s tr li vi tr trung ha (neutral), hn
l u t trng im (over weighted) trong chin lc u t ton cu, nh c
duy tr trong nhiu nm.
S ni ln ca Brazil, Mexico v Nga r rng ang to nn sc p rt ln.
Nm trong bi cnh chung ca chu nh vy, Vit Nam cn nm c c
hi ang c, khng phi tim nng sau ny, m l ngay by gi.
2.1.2. im sng ca u t nc ngoi.
Trong lc cc doanh nghip ca ta ang rt kh khn v thiu vn th cc
doanh nghip u t nc ngoi c tim lc kinh t mnh hn ang tranh th u t
vo bt ng sn nc ta, c bit ti cc khu trung tm TP.HCM v H Ni.
Cc qu u t nc ngoi nhn c hi ny sn sng la chn cc d n tim
nng nht ngh hp tc hoc mua li vi gi thp.
Minh ha cho vic ngun cung cn khan him, ng Matthew Koziora, Gim
c Kinh doanh v Tip th Qu u t BS Vina Capital dn chng: Ch ring
TP.HCM, th trng bn l vi 150.000m din tch sn xy dng ti 15 trung tm
v khu thng mi l qu t so vi nhu cu, nht l khi th trng bn l ang rt
nng vi lng khch du lch quc t ngy cng gia tng (7 thng u nm 2011:
320.000 khch, 6 thng u nm 2010 tng n hn 2,2 triu khch v d bo
trong nm 2012 s c khong 4,5 triu khch).
Trong khi TP.HCM ch c khong 6.950 phng khch sn t chun t 3 n
5 sao. S lng cn h dch v ti TP.HCM cng cn hn ch, hin ch c 3.000 cn

h nhng s lng ngi nc ngoi (khch hng chnh ca sn phm ny) ln n

hn 50.000 ngi
Chnh v vy, nhiu kin cho rng, c hi u t vo ngnh BS ti Vit
Nam ni chung v TP.HCM ni ring ca cc doanh nghip nc ngoi vn kh tt,
c bit l khi cc chnh sch ca Nh nc ngy cng thng thong, mc
tng trng khi u t tt... Ngoi ra, TP.HCM ang cn vi chc ngn cn h
chung c cho ngi thu nhp thp v hng triu mt vung t cho nh x hi.
Theo cc chuyn gia, vn FDI u t vo Vit Nam t u nm n nay t
57 t USD v ang tip tc tng. Dng vn tp trung vo nhng ngnh hp dn nht
nh: cc d n nh , resort, khch sn, cng nghip y l mt tn hiu cho thy
cc nh u t nc ngoi nhn ra nhiu c hi ln th trng BS Vit Nam.
2.2. Th trng ng bng l c hi i vi nh u t c kinh nghim v nng
lc.
Mc d, nm 2010 c kh nhiu bin ng i vi ngnh ti chnh ngn
hng v th trng ti chnh ton cu, nhng vn cn rt nhiu c hi dnh cho cc
nh u t v cc cng ty xy dng.
a ra nhng c s cho nhn nh ny, ng Koziora cho rng Vit Nam c
nn ha bnh v chnh tr n nh; dn s ng, trong tui di 35 chim n
2/3, chi ph lao ng thp; s tng trng vt bc ca vn u t nc ngoi v s
iu hnh linh hot nhng chnh sch d tr ngoi t, h tr tin ng cng nh n
nh cn cn thanh ton ca Chnh ph.
Nhng ngnh u t hp dn l nh , khu ngh dng, khch sn, khu
thng mi bn l v h tng khu cng nghip. Hin tng di dn n nhng thnh
ph ln v ang to nn s khan him v cc loi hnh nh , nht l nh gi r
n trung bnh. Ngun cung mt bng bn l ti cc th ln l rt t trong khi lnh
vc ny ang c d bo s pht trin mnh m trong nhng nm ti.
ng Marc Townsend, Gim c iu hnh CB Richard Ellis Vietnam, c
nhng phn tch trin vng pht trin cc loi hnh bt ng sn da trn nhng s
liu chi tit. Mt bng bn l ti TP.HCM ang rt thiu vi tng s 150.000 m 2 sn

cho thu, hiu sut cho thu trung bnh t n 94%. Nh c gi bn di 1.100
la M/m2 ang tiu th tt. Gi cho thu cn h tng 12-20% mi nm k t nm
1996 do ngun cung qu t so vi nhu cu.
Nhn rng ra th trng khu vc ng Nam , ng Micheal Geh, Ph ch
tch Ban tip th v giao lu FIABCI, cho rng cc nc trong khu vc u ang c
lc ht u t nc ngoi mnh m; trong , ngy cng c nhiu t chc nc
ngoi quan tm n th trng Vit Nam. c bit, lnh vc u t v pht trin bt
ng sn ang trong giai on pht trin ban u v c d bo s bng n trong
thp k ti.
Mc d th trng bt ng sn Vit Nam ang gp nhng tr ngi nht nh,
y vn l th trng hp dn i vi cc nh u t, do tin trnh th ha ti Vit
Nam mi ang nhng giai on u pht trin.
Hin ti, th trng chng khon ang m m do nh hng ca khng
hong ti chnh th gii. USD v vng hin t ra km hp dn khi gi lin tc ln
xung tht thng.
Do , y c l l thi gian thch hp nht tr li u t vo th trng
bt ng sn. Mt l do khc cng l mt li th l hin ti vn ca cc ngn
hng ang di do v ang xc tin cho vay bt ng sn do nhu cu mua cn h
vn rt cao.
Vit Nam vn ang trong qu trnh pht trin v vn cn u t rt ln vo c
s h tng. Th trng nh t ca Vit Nam ang c nhng c hi rt tt mc d
gi c cha n nh.
Cc nh u t c th thy rng th trng bt ng sn ti Vit Nam ang
bc sang mt giai on pht trin khc v thc s ang c nhng ng thi mnh
m minh chng cho iu ny. i vi nhng nh u t c kinh nghim v nng
lc, cu chuyn thnh cng ca th trng bt ng sn Vit Nam s vn tip tc
tip din.

Tuy bc tranh vn cn nhiu gam mu m m, gii kinh doanh a c t ra

bnh thn vi cuc sng lc sp ti v tin rng tri qua trn "la th vng" ny nhng
ai tr li c s i vo qu o n nh v pht trin bn vng hn.
2.3.

Th trng tr nn chn lc hn, yu cu t ra cho cc nh u t bt ng

sn cao hn, ngi mua c nhiu la chn hn.
Va qua, chnh ph cng b gi kch cu cho th trng bt ng sn m

theo nguyn th trng B ti nguyn v mi trng ng Hng V hy vng gi

kch cu vo th trng nh x hi s c tc ng nh mt c hch ln ca Nh
nc lm cho th trng ny lnh mnh hn.
Vic m rng cc th cng nh tc th ha din ra nhanh chng cng
vi nn kinh t tip tc tng trng s lm tng nhu cu v bt ng sn: nh , vn
phng, khch sn, trung tm thng mi v cc khu cng nghip... do mc sng ca
ngi dn ngy cng c nng cao.
y l thi im thch hp cho nhng ngi c nhu cu thc s mua nh v
t nn vi gi hp l. V cng l thi im thch hp cc doanh nghip ti cu
trc li cng ty c th tn ti.
Nhng doanh nghip no khng thc lc s phi giao li d n cho nhng
doanh nghip khc c kh nng thc s u t. y cng l thi im Chnh ph
phi chn chnh li tnh hnh kinh doanh ca cc tp on kinh t nh nc v loi
b nhng u t khng thch hp, trong c tnh trng u t a c o t v dn
tri.
Trn thc t, chnh lch cung cu ca th trng BS vn rt ln. Cu lun
ln hn cung ch th trng cha ri vo tnh trng cung vt qu cu. Cho nn ti
thi im ny nhiu doanh nghip vn quyt nh mnh dn u t cho nhng d n
c tnh kh thi cao nh mt s d n khu chung c ca cc doanh nghip trong nc
c nhiu li th v h tng c s giao thng, h thng phng chng l lt v cc h
thng c s h tng khc.
C nhiu phn khc th trng tng i n nh v tim nng nh nh gi
r, vn phng, khch sn cho thu, chung c cao cp... cn thiu rt nhiu, nht l

th trng nh gi r t vi trm triu ng n c t ng cho ngi c nhu cu

thc s v gii quyt ti nh c cho cc d n. Th trng m ln thi gian qua
nh vo lng khch hng c nhu cu tiu dng thc s v c kh nng thanh ton.
Nhiu nh nghin cu kinh t xut cc d n nh cho nhng ngi thu
nhp thp Cc nh u t, khch hng mong mun th trng khng nng o, tnh
cnh tranh cao da trn h thng thng tin minh bch. Cc d n thuc thuc H
Ni m rng s chng kin mt th h mi cc ta nh cao tng mc ln, p dng
nhng cng ngh mi, nhng phong cch kin trc mi vi gi thnh r hn.
D b nh hng ca suy thoi kinh t th gii nhng nn kinh t Vit Nam
ang trong qu trnh pht trin iu khin th trng nh t vn c nhng c hi
tt cho cc nh u t trong cng nh ngoi nc. Tt nhin trong giai on hin
nay n cn s h tr t c ch chnh sch ca chnh ph nh v thu, th tc cp
giy t s dng nh, t, chnh sch li sut cho vay...
2.4.

Nhng tn hiu lc quan ca th trng t cn suy thoi.

2.4.1. Th trng tr v gi tr thc, gim tnh trng u c.

Chng ta c chng kin vic Hong Anh Gia Lai tung ra bn sn phm m
theo nh thng ip t h l: lm mt cuc cch mng v gi cha tng c ti
TP.HCM - mang n c hi s hu nh cht lng cao cho nhng gia nh c thu
nhp bc trung thng qua gi gii php v gi v chnh sch ti tr thanh tan.
Vic quay tr li vi gi tr thc l c l iu tt yu. Khi m trong mt
khon thi gian di, gi tr bt ng sn c y ln qu xa so vi gi tr thc. Tri
qua hn mt nm ng ng, vic ng bng th trng to sc p thc s ln
cc cng ty pht trin bt ng sn cng nh cc nh u t. C l vic i h gi
ca Hong Anh Gia Lai s m u mt xu hng gim gi mnh ca cng ty pht
trin bt ng sn khc i vi cc sn phm ca mnh trong thi gian ngn ti y
nhm tng tnh thanh khon ca cc sn phm ca mnh.
Gi bt ng sn thc hn cng vi li sut tin gi gim mnh cng s
lm gim ng c gi tin. Thm vo , chng trnh kch cu thng qua li sut
khin cho th trng bt ng sn c nhiu sn phm a dng hn ph hp vi ti

tin ca nhiu ngi. Nh u t bt ng sn c v lc quan v kh nng th trng

bt ng sn sau mt khong thi gian chm lng.
Tim nng ca th trng bt ng sn ti H Ni v mt s thnh ph ln ti
Vit Nam vn cn du hiu tch cc, cc ch s kinh t ang c ci thin rt nhiu,
do th trng khng cn c du hiu u c tch tr nh vi nm trc y na.
Sau hn mt nm gim gi lin tc, gi nh, t trn a bn TPHCM
dng nh c tr v gi tr thc ca n, ngoi tr khu vc cc qun ni thnh.
Ti khu th mi Nam Si Gn, gi t c mt s st gim gh gm nu so vi
thi nh im. Trn a bn huyn Nh B - ni ang c gii nh t kho nhau
s hnh thnh mt lot cc khu th mi honh trng ca GS, Vn Pht Hng... th
nhng thng tin h tr ny vn khng th kch gi ln c.
Cc d n hng trung nh Thi Sn, Sadeco trc y gi trn 24 triu
ng/m2 th nay ch mc t 8 n 12 triu/m2 m vn khng bn c. Cht
lng cao hn mt t, d n lng i hc t 30 triu thi nh im nay ch cn t 12
n 16 triu ng/m2.
Nu i xa khu trung tm khu th mi Nam Si Gn non chc kilmt v
hng Nh B gi t trong cc d n c h tng hon chnh x xch t 6 n 8
triu ng/m2. Tnh hnh th trng BS cc qun thuc khu pha ng Si Gn
nh qun 9, Th c gi t d n hin nay hu ht xung di 10 triu
ng/m2. Nn bit th 10x20, 8x20... ca nhiu d n trn a bn phng Phc
Long B, qun 9 c cho gi t 6,7 n 7 triu ng/m2. i vi nn nh ph th
ch cao hn t 500 ngn n 1 triu ng/m2.
Thi gian cao im st ca th trng nh t, t d n trn a bn cc
phng nh Phc Long B, Ph Hu (qun 9) hu nh khng c gi di 20 triu
ng/m2. Ch mt nm lin tc gim gi, gi nh t trn a bn cc qun mi cha
hi iu kin pht trin mt tng ng 70% gi tr.
Nu tnh t gia nm 2010, gi t d n cha bao gi li thp nh hin nay.
Trong khi , gi t d n ti cc khu vc cn trung tm nh Him Lam - Knh T
(Nam Si Gn), An Ph - An Khnh, Huy Hong, Vn Minh (Qun 2) sau mt thi

gian di gim gi th n thi im hin nay ng thp t 22 n 35 triu

ng/m2.
Th trng chuyn nhng li cn h chung c c th vo lin gi c cng
gim ng kinh ngc. Cn h chung c Vn (qun 4, ch cch khu trung tm
TPHCM vi pht i xe my) mt thi c ht vi gi 30 triu ng/m2 th nay
c cho bn t 18 n 20 triu ng/m2, ch cn khong 70% gi tr.
Cn h chung c Hong Anh Gia Lai 2, giao dch quanh mc 15 -16 triu
ng/m2 gim khong 10 triu so vi lc cao im. Th trng BS TPHCM trong
my ngy qua bn tn xn xao chuyn Hong Anh Gia Lai gim gi bn cn h
trong mt s d n mi n 40% so vi gi trc y. Th nhng theo gii phn
tch, cho d gim 40% gi tr th gi cho bn ca Hong Anh Gia Lai vn cn
qu cao so vi mt bng gi cn h trn th trng hin nay.
iu kin khch quan ca nn kinh t gn nh l thin thi, a li cho kh
nng hi phc ca th trng BS. Th trng BS hi cc iu kin hi
phc sau 1 nm ng bng.
2.4.2. C hi cho ngi nc ngoi mua nh ti Vit Nam.
Mt yu t na hy vng c th tc ng tch cc vo th trng bt ng sn
l t ngy 1/1/2011, chng ta bt u thc hin Ngh quyt v vic th im cho
ngi nc ngoi c mua v s hu nh c thi hn ti Vit Nam. Mc d nhu
cu ca ngi nc ngoi mua nh ti Vit Nam so vi nhu cu ca th trng
hon ton khng ln. Hin c khong trn 80.000 ngi nc ngoi sinh sng, lm
vic ti Vit Nam. Trong , c khong 10.000 ngi c tiu chun mua nh.
2.4.3. Thc t v nhu cu bt ng sn ca ngi dn.
Nm 2010 c xem l mt nm y kh khn i vi th trng bt
ng sn. Tuy nhin theo d bo ca gii chuyn gia, rt c th ht qu I nm
nay th trng BS s bt u c nhng khi sc.
Theo ng Nguyn Vit (Tp on bt ng sn NC), tnh trng ng bng
ca th trng BS s cn c ko di t nht l ht qu I nm nay.

Bi l, thi im ra tt cc nh u t t quan tm n th trng BS; hn

na giai on thng 3 - 4 chnh l giai on m cc khon vay BS phi o hn
(thi gian ny nm 2010 nhiu nh u t vay ngn hng u t), trong bi
cnh th trng ang ng bng nh hin nay th cc nh u t (hoc ngn hng)
s buc phi bn ra tr n Do , lng cung s tng ln mt cch ng k.
Cng theo ng Vit, tnh trng ny s ko di n ht qu I/2011 v khong
chng n thng 5 - 6 th trng s c nhng bit i khc i. Cc l do c ng
Vit a ra l:
+Th nht, thi im ny ngun tin trong dn s c s tng ln mt cch t
bin v y l thi im m cc khon gi tit kim (vi li sut cao) ca nm 2010
c tt ton.
Trong bi cnh th trng chng khon cha khi sc, li sut ngn hng lin
tc gim, u t vng gp nhiu ri ro th nu u t lu di nh u t khng th
khng ngh n vic quay tr li vi th trng bt ng sn; c bit l hin nay gi
ca BS xung n mc cc k hp dn.
+Th hai, nhng ngy u nm 2011 nhiu ngn hng tin hnh m rng
cho vay i vi lnh vc BS vi li sut kh hp dn khin cho th trng c
mt s giao dch thnh cng, nhiu nh u t ang m thm quay tr li th trng.
s l nhng tn hiu tt, gip th trng phc hi.
Tp on bt ng sn NC cng cho rng, qu II nm nay t l giao dch
thnh cng ca cc giao dch BS s c ci thin hn nhiu so vi nm 2010.
Tuy nhin, th trng s c s sng lc r rt, s khng cn nhng t st ln rm r
nh nhng nm trc y.
Ngoi ra, cng theo ng Vit, th trng BS l mt th trng nim tin do
n cn b tc ng mnh bi yu t tm l. Hin nay, xu hng u t m ng
khng cn nhiu m nh u t c s tnh ton.
Ngay ti thi im ny, mc d th trng ang c xem l ng bng
nhng nhng d n tt hoc, c s h tng pht trin ng b th vn thu ht s
quan tm ca rt nhiu ngi

C th ni, gii kinh doanh a c thm tha vi bi hc mt sc mua

trong gn mt nm qua. N khng ch ct t ngun vn quan trng i vi nhng
doanh nghip kinh doanh ch yu bng tin ng trc ca khch hng m cn gy
lng tng cho c nhng doanh nghip trng vn trong vic hoch nh chin lc
u t.
Khi m cc cng c huy ng vn x hi cho th trng ny cn cha pht
trin, trong khi vn kh dng ngn hng d c d tha cng khng cn cho vay
mt cch d di na, li cng thm vic nh nc thu thu thu nhp t chuyn
nhng bt ng sn, nhiu ngi tin rng s lng nh u t trung gian c th
cng gim i nhiu. Cn chng khch tm mua nh t ngay lc ny l nhng ngi
thc s giu c hoc ang bc xc v ch .
C th chia thc t v nhu cu nh ca ngi dn ra lm ba phn khc.
a) Nh cao cp: tha hay thiu?
Nhiu kin cho rng cc nh pht trin d n thi gian qua b sc cun ca
li nhun nn tp trung qu nhiu vo dng sn phm cao cp v phi nm tri
ri ro khi phn khc ny b ng bng nng n nht trong nm 2010. Tuy nhin, ro
quanh mt s d n cao cp th thy vn cn nhng ch u t nui dng mt
nim tin vo trung hn.
Ly khu th ang thu ht s quan tm ca nhiu ngi l Nam Si Gn
lm v d. D n Sunrise City vi 1.800 cn h do Cng ty Novahomes u t trn
ng Nguyn Hu Th, qun 7, TPHCM va c khi cng hi thng trc, tuy
ch u t cn cn thn thm d thi im tung hng nhng gi bn c d kin
t 2.500-3.000 la M/mt vung cn h.
L gii v mc gi ny, ng Nguyn Xun Chu, Tng gim c
Novahomes, cho rng c hi s hu nhng v tr c a ti TPHCM khng cn
nhiu trong khi s ngi giu ti TPHCM ang v s tip tc gia tng mnh.
S cn h cao cp c cng b Nam Si Gn cho n nay cn cha t
n con s chc ngn, tc cha c mt phn ngn s c dn hin ti trong thnh

ph. l cha k nhiu d n l n u nhu cu sau ba, bn nm na. ng

Chu ni: Chng ti cha qu lo vic cung s vt cu.
Trong khi , ch d n Kenton Residences nm gip giao l Nguyn Hu
Th - Nguyn Vn Linh vi hn 1.600 cn h cao cp cng cho rng ngoi nhng
d n cng b, trong vng vi nm ti, th trng nh TPHCM c thm vi
ngn cn h cao cp na cng cha p ng nhu cu ca b phn dn c c iu
kin tip cn mc sng cao.
Mi hi trc Tt Nguyn n va qua, Ph M Hng cng n tip gn
500 khch n d bc thm th t u tin chn mua 130 cn h Riverside
Residences ta lc trn i l Nguyn Lng Bng vi mc gi thp nht l 35 triu
ng/mt vung.
Trc mt cht, vo trung tun thng 12-2010, ch trong vng c hai
ngy, ch u t d n Dragon City nm i din vi Kenton Residences bn ht
20 cn bit th ph Ngn Long (bn t mt) vi gi t 8-12 t ng/cn.
Cn qu sm ni rng giao dch nh cao cp s lc quan tr li nhng
mt ch d n ni vi thi bo Kinh T Si Gn rng nhng thng tin v chnh sch
kch cu ca Chnh ph cng vi vic li sut tin gi tr nn km hp dn c tc
ng tch cc n tm l ngi mua v th trng nh t ang c iu kin phc
hi.
Trn thc t, vic giao dch c cht ci thin phn no gip cc ch u t
d n cng c lng tin rng thi gian phc hi sc mua s ngn hn thi gian cho ra
l sn phm.
b) Nh trung bnh: k vng vc dy th trng
Trong lc vic mua bn cn h cao cp i t cc thnh sang cc suy
trong nm 2010 th mt s d n nh c gi bn trung bnh vn thnh cng c
xem l nhng im sng trong bu tri a c m m.
n c sn phm cn h E Home do Cng ty Nam Long u t phng
Phc Long B, qun 9 vi gi bn trung bnh 600 triu ng/cn c bn gn
ht qua hai t cho hng hi thng 6 v thng 12 va qua. Cn h Ph Li qun 8

ca Sacomreal hp tc vi Hai Thnh c gi bn t 12-14 triu ng/mt vung

cng c tiu th tt.
Mt s d n c mc gi nhnh hn, khong 16-18 triu ng/mt vung nh
cn h An Vin qun 7 hay Bnh Ph qun 6 vn c khch hng. Phn ln
khch mua nh loi ny l gii nhn vin cng ty, c thu nhp n nh hn 10 triu
ng/ngi/thng hoc gii trung nin c tch ly mua nh cho con ci ra ring.
Hu ht u nhn c s h tr tn dng.Thc t ny cho thy vic pht
trin nh gi trung bnh tuy khng mang li li nhun cao nh nh cao cp
nhng cng ri ro hn, ngay c trong nhng giai on kh khn. ang c nhng
d bo li sut s tip tc gim thm v tn dng tiu dng ang c du hiu c
ni lng hn.
Mt ch u t tnh ton trong iu kin li sut cho vay gim cn khong
9%/nm vi thi hn cho vay 20 nm th cc cp v chng c thu nhp 15-17 triu
ng/thng s c nhiu kh nng tip cn c vi cn nh tr gi khong 1 t
ng/cn.
Nhiu ch u t cng tin rng s lao ng thnh th c thu nhp 8 triu
ng/ngi/thng s tng mnh sau hai nm na, theo sc mua nh gi trung
bnh s tng theo.
Hin nay khuynh hng pht trin nh gi t 12-17 triu ng/mt vung
ang hnh thnh. Cng ty Thanh Bnh c k hoch u t d n 1.500 cn h qun
9 c gi bn di 1 t ng/cn; Cng ty Nh Vit Nam vi gn 1.000 cn h
phng Trng Thnh, qun 9; Hong Anh Gia Lai Land cng cho bit s trin khai
cc d n cn h gi khong 15 triu ng/mt vung qun 8 v huyn Nh B...
Trong khi , thng tin t Hip hi Bt ng sn TPHCM cho bit mt s
nh u t t Trung Quc, Hn Quc v Malaysia cng ang tm kim c hi pht
trin cc d n nh gi trung bnh ti TPHCM. Hin nay, ty theo kh nng thu xp
vn m cc ch u t tp trung vo mt hoc vi d n, tuy nhin, vn cn hng
chc d n c sn Nh B, Bnh Chnh, qun 2, qun 9, qun 12... b tm hon
trin khai, ch n lc sc mua hi phc s tr mnh.

Mt s chuyn gia a ra kch bn kh quan trong trng hp li sut

gim thm v nhng gii php kch cu hin nay pht huy tc dng, ci thin c
khng kh th trng v tm l ngi mua th tnh hnh mua bn nh gi trung bnh
s tng vo cui nm nay v dng sn phm ny s xut hin nhiu t nm 2011.
C iu, cc ch d n buc phi tm kim nhng knh lin kt vi cc t
chc tn dng h tr khch hng vay vn mua nh. y cng l mt phn vic
chnh ca h ngoi cng vic u t pht trin sn phm v nhng u th v ngun
v chnh sch tn dng ang tr thnh yu t cnh tranh quan trng.
c) Nh gi r: vai tr ca Nh nc!
Ch cho ngi thu nhp thp l vn c bn lun thng xuyn t
nhiu nm qua nhng cho n nay vn cha c c ch thc hin hiu qu, nht l
cc th ln. Dng nh cha ai nh dng nh nh th no l nh gi r m lu
nay ch ng chng l nh c gi khong 400-500 triu ng/cn. Tuy nhin cho n
nay, mc gi ny c nhiu nh u t cho l rt kh thc hin nu Nh nc
khng tng cng chnh sch u i.
Mt nh u t d n ti TPHCM cho bit ng tnh ton v thy kh lng
u t xy cn h chung c bn vi gi 7-8 triu ng/mt vung, cho d l chn
t C Chi i chng na.
Bn cnh , Lut Nh cng khng cho php xy cn h thng mi din
tch di 45 mt vung nn kh c th c cn h gi 400 triu ng, cha k xy
cn h ngoi thnh xa xi, cha kt ni c h tng x hi s tim n ri ro kinh
doanh rt ln. V ngay c vi mc gi ny th phn ln ngi thu nhp thp cng
kh lng s hu c mt cn h trong tnh hnh phi tr li vay vn mua nh.
Lut Nh c cp n nh x hi cho thu v thu mua, trong , Nh
nc ch ng u t pht trin qu nh thuc s hu nh nc cho thu v
thu mua. Tuy nhin i tng nhm n ch bao gm cn b, cng chc, vin chc,
qun nhn v cng nhn trong cc khu ch xut, khu cng nghip. Nh vy, c rt
ng lao ng thu nhp thp thuc cc thnh phn khc (nh cng nhn ngoi khu

cng nghip chng hn) s khng c th hng g t vic pht trin nh x hi

theo lut ny.
d vn ng doanh nghip tham gia pht trin nh cho ngi thu nhp
thp v st vi nhu cu thc t, Hip hi Bt ng sn TPHCM (HoREA) kin
ngh cn thng nht khi nim nh x hi thu mua vi nh (thng mi) gi
r, bn tr gp.
ng L Hong Chu, Ch tch hip hi ny cho rng Nh nc ch tp trung
pht trin qu nh cho thu, cn nh gi r bn tr gp c th thc hin x hi ha
u t vi mt c ch u i ph hp. Chnh sch u i dnh cho c nh u t ln
ngi mua nh, bao gm vic to qu t, min gim tin s dng t, cc loi thu,
h tr li vay...
Ring i vi ngi mua nh tr gp, c chnh sch cho vay khon tin phi
np ln u, li sut cng thp cng tt, thi hn tr gp tin mua nh c th ln n
30 nm.Trong khi nh c gi trung bnh ang l nh hng ca nhiu ch u t d
n trong nm 2011 ny th sn phm nh gi r c thu ht nh u t mnh m hn
trc y hay khng vn cn ph thuc nhiu vo cc chnh sch u i ca Nh
nc.
2.4.4. Trin vng trong trung v di hn.
ng Matthew Koziora, Gim c kinh doanh v tip th ca VinaCapital Real
Estate, ni: D kinh t Vit Nam ang gp phi nhng rc ri trong nm 2010,
nhng trin vng th trng bt ng sn v trung v di hn vn rt sng sa.
Hu ht cc din gi ti hi ngh u thng nht rng trin vng ca th
trng bt ng sn Vit Nam khng phi trong ngn hn m tm nhn trung v
di hn bi hai kh khn: (1) nhng kh khn hin nay ca kinh t trong nc cng
nh trn th gii, (2) qu trnh pht trin ca th trng bt ng sn Vit Nam c
c im mt nhiu thi gian!
kh khn th nht, ng Koziora cho rng nn kinh t pht trin qu nng
trong nm 2011 khin Vit Nam ang phi i mt vi tnh trng lm pht cao. Tip
, nhng chnh sch kim ch lm pht ca Chnh ph khin th trng chng

khon cng nh th trng bt ng sn suy gim. ng cng nhn nh Vit Nam

khng th trnh khi vic tht cht tn dng trong bi cnh lm pht, doanh nghip
trong nc khng ch kh tip cn vn vay trong nc m k c i vi cc ngun
vn nc ngoi.
Tnh hnh c th cn kh khn hn trong nm 2011, nhng chc chn mt
iu cng n lc Chnh ph phi nhc chn khi p thng.
kh khn th hai, ng Matthew Koziora a ra gii php khc phc dnh
cho nh u t nc ngoi l nn hp tc u t vo cc d n c sn hoc hp
tc vi cc nh pht trin d n trong nc.
ng ni: u t vo th trng bt ng sn Vit Nam cha ng nhiu
ri ro khi nh u t thiu thng tin th trng hoc cha c cc mi quan h. V
vy, tt nht l chn mt i tc hiu bit v Vit Nam, c i ng chuyn gia ngi
Vit thu hiu mi trng kinh t, php l a phng.
Nhng cng c kin cho rng, tc pht trin chm hn so vi d tnh
ca th trng BS li l mt yu t tch cc v iu trnh cho th trng ri vo
tnh trng cung vt qu cu.
Theo Hng t vn bt ng sn CB Richard Ellis (CBRE) th trng bt ng
sn H Ni cng nh cc th trng bt ng sn khc ca Vit Nam ni chung s
tr li chu k tng trng trong thi gian trung hn (2-6 nm). Mc d nim tin vo
th trng bt ng sn ton cu v th trng bt ng sn Vit Nam b lung lay
trong nm 2010 th vn c nhng nim tin vo nhng yu t c bn v kinh t v
dn s ca Vit Nam v s lc quan v trin vng ca th trng trong trung v di
hn.
Vic m rng cc th cng nh tc th ha din ra nhanh chng cng
vi nn kinh t tip tc tng trng s lm tng nhu cu v bt ng sn: nh , vn
phng, khch sn, trung tm thng mi v cc khu cng nghip... do mc sng ca
ngi dn ngy cng c nng cao.
Cn ng Peter Ryder, Tng Gim c Cng ty Indochina Capital cng chung
quan im cho rng, tim nng th trng bt ng sn khu vc H Ni v mt s

thnh ph ln Vit Nam vn c nhiu tn hiu tch cc v cc ch s kinh t v m

Vit Nam ang c ci thin theo hng n nh dn, th trng bt ng sn cng
khng cn c du hiu u c, tch tr nh vi nm trc y. "Chng ti nghin
cu kinh t ton cu, chu v Vit Nam trong bi cnh khng hong hin nay v
nhn thy, chu s l ni u tin khi phc li kinh t m Vit Nam s l mt
trong s nc u tin chu ".
3.

Gii php pht trin bn vng th trng bt ng sn trong thi gian

ti.
3.1. D on xu hng hin nay ca th trng bt ng sn.
Chuyn gia bt ng sn Nguyn Ngc Dng d on su xu hng hin
nay ca th trng bt ng sn Vit Nam:
-

Doanh nghip bt ng sn s qu trng khch hng hn, chm sc khch

hng tt hn bn c sn phm.

Cc doanh nghip bt ng sn nh s st nhp lm nhng d n ln, vt

qua tr ngi v vn.

Ph v t duy ph thuc ngn hng ca th trng bt ng sn v doanh

nghip s c nhiu knh huy ng vn ngoi ngn hng.

Quy hoch sn phm bt ng sn s tt hn, khng dn vo cc loi sn

phm li nhun cao.

C nhiu knh thng tin qung b sn phm tt hn n tn tay ngi tiu

dng.

Hnh thnh nhng lin doanh gia tin v t.

3.2. Gii php pht trin bn vng th trng bt ng sn Vit Nam trong thi
gian ti.
3.2.1. Gii php i vi chnh ph v nhng nh hoch nh chnh sch.
a) Hon thin h thng vn bn php lut, r sot cc quy nh chng cho cha ph
hp.
Nhn nh chung:

- Hon thin chnh sch u t theo hng khuyn khch cc ch th tham gia u t
tng ngun "cung" cho th trng bt ng sn nhm gp phn bnh n th
trng. Tng bc to iu kin khuyn khch cc nh u t nc ngoi tham gia
th trng bt ng sn theo hng bnh ng, cng sn chi vi nh u t trong
nc.
- Nghin cu b sung c ch cho thu t i vi trng hp u t xy dng nh
cho thu, gp phn thc y th trng cho thu bt ng sn nh pht trin.
- Nghin cu sa i c ch ph hp trong cng tc n b, gii phng mt bng, ti
nhc hn ch tnh trng khiu kin ko di, gp phn y nhanh tin thc
hin cc d n.
- Nghin cu ban hnh b sung mt s c ch, chnh sch h tr ti chnh pht
trin qu nh cho cc i tng chnh sch x hi. Khc phc tnh trng h tr, u
i trung gian thng qua doanh nghip bng cc bin php h tr trc tip cho cc
i tng chnh sch x hi gp kh khn v ch . Bn cnh vic y mnh pht
trin qu nh x hi theo quy nh ca php lut hin hnh, cn tng cng cc
bin php h tr trc tip t ngn sch cho ngi ngho, ngi thu nhp thp
gip h ci thin nh , m bo cng bng x hi.
- Sm nghin cu, ban hnh cc vn bn hng dn lin quan n cng tc o to,
bi dng kin thc, cp chng ch v mi gii, nh gi v qun l iu hnh sn
giao dch bt ng sn theo hng khuyn khch nhiu t chc, c nhn thuc cc
thnh phn kinh t tham gia trong lnh vc ny.
- Tp trung hon thin chnh sch v ngn hng - tn dng gp phn thc y pht
trin th trng bt ng sn thng qua cc gii php xy dng cc c ch huy ng
vn, c bit l vn trung hn v di hn; tng cng nng lc th ch cc nh ch
ti chnh cho vay th chp v chnh sch h tr pht trin th trng ti chnh nh .
C th:
Trong nhng ngy qua, nhiu doanh nghip ti TP.HCM t ra rt ng
tnh vi nhng gii php pht trin th trng bt ng sn, do S Ti nguyn v
Mi trng xut vi UBND thnh ph.

Hu ht doanh nghip u cho rng th trng bt ng sn l mt th trng

rt quan trng, nu pht trin s kch thch cc th trng khc pht trin theo, v n
c nh hng trc tip n s tng trng GDP.
* xut v cc khon tin phi np:
Tr ngi ln nht hin lm hn ch u t v hn ch vic mua bn chuyn
nhng l cc khon np cho Nh nc qu cao v cch tnh cha hp l.
T cc doanh nghip xut:
(1) Cho khu tr tin bi thng theo gi thc t nh u t tr cho dn v
c khu tr ton b chi ph bi thng ca d n;
(2) Nh u t c th la chn phng thc: tr tin s dng t mt ln khi
c Nh nc giao t; hoc tr tin thu t trong thi gian xy dng, khi bn nh
hoc chuyn quyn s dng t (quyn s dng t) th ngi mua s np tin s
dng t (p dng nh i vi cc d n u t nc ngoi);
(3) i vi cc d n ln, ngh cho np tin s dng t theo tin cp
giy chng nhn quyn s dng t, thi gian chm ti a 5 nm.
* xut v bi thng gii phng mt bng
Theo quy nh ca Lut t ai mi th vi cc d n sn xut kinh doanh c
quy m ln (nhm A) th Nh nc mi p dng hnh thc thu hi t ca ngi
ang s dng, cn li cc d n khc phi tha thun chuyn nhng quyn s dng
t vi ngi ang s dng.
xut:
(1) Tip tc cho thc hin th tc thu hi t i vi nhng d n tha
thun c khong 80% din tch t ca d n, m phn cn li nh u t khng
th tha thun c, Nh nc thc hin th tc thu hi t v nh u t s bi
thng theo gi Nh nc quy nh;
(2) Quy nh c th hn v cc d n nh c p dng hnh thc thu hi
t ca ngi s dng giao cho ch u t, gm cc d n s dng t pht
trin cc khu th mi v cc khu nh c quy m d n nhm A; pht trin cc
khu dn c nng thn ti a bn cc x thuc huyn; pht trin nh cho ngi c

thu nhp thp, nh ti nh c; chnh trang khu th theo ch trng ca UBND

Tp.HCM;
(3) Trng hp sau khi c quyt nh thu hi v phng n bi thng gii
phng mt bng c ph duyt, nu ngi c t b thu hi khng chp hnh th
UBND qun huyn tin hnh cng ch giao t cho nh u t trin khai d n,
tin bi thng s c np vo ngn hng;
(4) Vic bi thng gii phng mt bng do c quan Nh nc (ban bi
thng gii phng mt bng qun huyn) thc hin, khng yu cu nh u t trc
tip lm vic vi ngi c t b thu hi. Thi gian bi thng gii phng mt bng
phi ng vi k hoch ra, cn c x pht hoc ch ti nu vi phm.
* xut v u gi quyn s dng t v u thu d n
Hin nay l thi im rt thun li cho vic tin hnh to qu t cho Nh
nc t vic Nh nc b tin ra bi thng gii phng mt bng cc khu t c
quy hoch, nhng cha c ch u t, sau a ra u gi quyn s dng t hoc
u thu d n hoc ku gi cc doanh nghip trong v ngoi nc u t theo quy
hoch. y cng l cch Nh nc thu c khon a t chnh lch do vic thc
hin quy hoch ca Nh nc.
xut:
(1) Cn c vo quy hoch chung hoc quy hoch chi tit c duyt,
Thnh ph tin hnh khoanh nh cc khu vc v lp k hoch giao cho T chc
pht trin qu t tin hnh bi thng gii phng mt bng to qu t cho
thnh ph. Ty theo v tr v mc ch s dng t, khu t s a ra u gi hoc
u thu d n hoc ch nh ch u t. C th t chc u thu d n hoc ch
nh ch u t trc khi khu t bi thng xong, trong trng hp ny ch u t
giao tin bi thng cho T chc pht trin qu t chi tr cho dn (s tin ny
do 2 bn tha thun thng nht trc, hoc tr ng bng s tin ban bi thng tr
cho dn);
(2) Ban hnh quy ch u thu d n dn tin n thay th phng thc
giao t ch nh ch u t nh hin nay.

*Ngha v ca nh u t vi d n nh .
Theo quy nh hin nay, i vi cc d n nh , ngoi cc khon thu phi
np cho Nh nc, ch u t cn phi u t xy dng cc cng trnh cng cng
ca d n v bn li cho thnh ph 10% qu t hay 20% qu nh ca d n theo
gi bo ton vn.
xut:
(1) i vi cc d n nh , nh u t s bn giao li cho thnh ph cc
cng trnh nh ng giao thng, cng vin v phn din tch san lp xy
dng cc cng trnh cng cng khc khng nhm mc ch kinh doanh. Cc cng
trnh cng cng nh trng hc, bnh vin, khu th dc th thao... nhm mc ch
kinh doanh, nh u t c giao t kinh doanh hoc chuyn nhng li cho
nh u t khc u t kinh doanh;
(2) Thnh ph sm quyt nh cch tnh gi mua li 10% din tch t v
gi mua 20% qu nh ca cc d n hoc quy i ra tin cc nh u t np
vo qu pht trin nh ca thnh ph.
*V nh cho ngi c thu nhp thp
Nh cho ngi c thu nhp thp phi l nh c gi r (trang tr v trang b
tit kim), nhng vn phi m bo cht lng. Nhu cu nh cho cc i tng c
thu nhp thp l rt ln, nhng do hin thnh ph cha c chnh sch u i nn
cha thu ht c cc thnh phn kinh t tham gia cng Nh nc u t xy dng.
xut:
(1) Cn ban hnh ngay cc chnh sch u i u t xy dng nh cho
ngi c thu nhp thp, nh: Nh nc c sn qu t giao cho nh u t theo
phng thc thu t, ngi mua cn h chung c c quyn s hu kin trc nhng
thu t ca Nh nc; min tin s dng t i vi cc khu t do nh u t b
tin ra bi thng; h tr ton b h tng k thut cho d n; min thu kinh doanh
nh trong 5 nm; cho vay u i t Qu pht trin nh hoc cc ngun khc vi li
sut 3-4%/nm.

(2) Ngi c thu nhp thp cn c xc nh trn c s bnh chn ca cng

ng v c pht "Phiu mua nh" v t 3-5 nm sau mi c bn (v c mua
gi c u i);
(3) Cn phi ban hnh chnh sch nh cho thu. y l gii php cn c v
lu di gii quyt nh cho ngi c thu nhp thp...
b) Ban hnh cc quy phm php lut Vit Nam cha tng c, hon thin chnh sch
thu.
- Nghin cu ban hnh b sung mt s c ch, chnh sch h tr ti chnh pht
trin qu nh cho cc i tng chnh sch x hi. Khc phc tnh trng h tr, u
i trung gian thng qua doanh nghip bng cc bin php h tr trc tip cho cc
i tng chnh sch x hi gp kh khn v ch . Bn cnh vic y mnh pht
trin qu nh x hi theo quy nh ca php lut hin hnh, cn tng cng cc
bin php h tr trc tip t ngn sch cho ngi ngho, ngi thu nhp thp
gip h ci thin nh , m bo cng bng x hi.
- Sm nghin cu, ban hnh cc vn bn hng dn lin quan n cng tc o to,
bi dng kin thc, cp chng ch v mi gii, nh gi v qun l iu hnh sn
giao dch bt ng sn theo hng khuyn khch nhiu t chc, c nhn thuc cc
thnh phn kinh t tham gia trong lnh vc ny.
- Tp trung hon thin chnh sch v ngn hng - tn dng gp phn thc y pht
trin th trng bt ng sn thng qua cc gii php xy dng cc c ch huy ng
vn, c bit l vn trung hn v di hn; tng cng nng lc th ch cc nh ch
ti chnh cho vay th chp v chnh sch h tr pht trin th trng ti chnh nh .
- Kin ngh Chnh ph xem xt sa i, b sung ngay mt s Ngh nh hng dn
thi hnh Lut t ai gii quyt nhng vn bc xc, bt cp trong thc hin.
C th: r sot cc quy nh v thu tin s dng t ti Ngh nh s 198/2004/NCP sa i, b sung hoc thay th bng mt vn bn mi d cp nht, tra cu
theo hng: b sung quy nh v min, gim tin s dng t cho ngi s dng t
khi cp giy chng nhn quyn s dng t ln u; min, gim tin s dng t cho
i tng l h ngho tch h, c nhu cu cp thit v nh khi chuyn mc ch

s dng t t t vn ao trong cng tha t c nh thuc khu dn c sang lm

t ; quy nh c th ch thu i vi trng hp t c giao tri thm quyn
trc 15/10/1993
- Gim cc loi thu lin quan n t ai (gim thu thu nhp doanh nghip xung
n 20%, thu chuyn quyn s dng t t 4% xung 2%, thu trc b t 1%
xung 0,5%)
Ngoi ra, vic tip tc hon thin h thng php lut, c ch chnh sch lin quan
n bt ng sn cng c B xut, trong nhn mnh n cc chnh sch tn
dng ph hp vi yu cu th trng. Cng vi l yu cu phi trin tng tnh
cng khai minh bch trong cc giao dch bt ng sn; iu chnh, b sung mt s
loi thu v l ph lin quan theo hng khuyn khch s dng c hiu qu bt ng
sn.
y l mt trong nhng xut ca B Xy dng va trnh Th tng nhm tho
g kh khn cho th trng bt ng sn. V c bn, y cng l nhng gii php
m Hip hi Bt ng sn Vit Nam xut ln Th tng.
* Gin n, khoanh n, lp qu tn thc bt ng sn
i vi cc vn lin quan n ti chnh, tn dng, B Xy dng kin ngh
Chnh ph cn tip tc vic khoanh n, gin n v hin nay cc doanh nghip ang
thiu vn trm trng nhng li kh tip cn ngun vn, nu tip cn c cng
khng dm vay tip v th trng vn ang m m.
Theo B Xy dng, gii php ti u trong iu kin hin nay l thit lp mt
nh ch ti chnh mi, c th l qu tn thc bt ng sn, nhm to ra mt mt
knh huy ng vn hiu qu, m ra c hi cho cc doanh nghip c th huy ng ti
a ngun vn trong nhn dn.
i vi c ch chnh sch v th trng, B kin ngh Chnh ph nn cho
php ch u t huy ng vn ca ngi mua nh khi cha lm xong mng v kim
sot s dng vn huy ng ca khch hng thng qua ti khon ti cc ngn
hng.

Theo B Xy dng, vic quy nh ch u t ch c php huy ng vn t

khch hng khi thi cng xong phn mng nhm trnh tnh trng bn nh trn giy
v bo v khch hng l cn thit.
Tuy nhin, theo B Xy dng, trn thc t th mt s ch u t vn lch lut
bng cc hnh thc vay vn, gp vn... Chnh v vy, vic b quy nh ny s gim
bt kh khn v vn cho doanh nghip trong giai on gp kh khn v vn.
V pha B, c quan ny cng ang nghin cu xut sa i quy nh
ny theo hng va to thun li cho doanh nghip va m bo quyn li ca
ngi dn v nguyn tc cng khai minh bch trong kinh doanh bt ng sn.
Bn cnh , B cng yu cu cc a phng khn trng lp qu pht trin
nh h tr cc d n nh hoc cho vay u i mua nh i vi cc i
tng thu nhp trung bnh v thp bng hnh thc cho th chp bng chnh nh v
li sut thp hn cho vay kinh doanh v do UBND tnh quy nh.
* Kin ngh khu tr thu, min l ph trc b
V chnh sch thu, B kin ngh thc hin khu tr thu thu nhp c nhn
cho ngi mua nh ln u, v nh cng l nhu cu thit yu ca ngi dn.
Tuy nhin, theo B Xy dng, y l vn ln, phc tp v c lin quan
n t l tin nh trong tin lng ca ngi lao ng hin nay. Do , B ngh
Th tng giao B Ti chnh ch tr nghin cu vn ny.
B kin ngh, Chnh ph v cc b ngnh lin quan cn nghin cu iu
chnh chnh sch thu nh t theo hng lu tin i vi ngi s dng nh, t
cao hn hn mc, hoc c nh t nhng khng s dng.
c bit, h tr ngi lao ng c thu nhp thp, B kin ngh Chnh ph
nn min l ph trc b i vi ngi dn mua cn h chung c c din tch di
60 m2 v p dng cho ln u.
ng thi, nn gim 50% l ph trc b cho cc i tng bn nh mua
nh khc nhm ci thin iu kin sng, hoc bn nh mua nh mi do di
chuyn ch ph hp vi iu kin lm vic, hc tp...

Ngoi ra, cc t chc tn dng cng cn tng thi hn vay cho kinh doanh bt
ng sn hn cc ngnh ngh khc, ph hp vi c im ca loi hnh kinh doanh
c thi gian thu hi vn di.
c) Hon thin c cu t chc, h thng thng tin cho th trng bt ng sn, m
bo cho th trng hot ng cng khai, minh bch.
* Sn "o" thiu thng tin
Mc d c Ban iu hnh cc min nhng do thiu s ch ng nn hot
ng chung ca cc min vn km si ng. Cng tc o to chuyn mn, cng tc
hng dn vn bn quy phm php lut cho cc thnh vin v cng tc nghin cu
d bo cha c y mnh. Thiu cc hot ng thit thc cho cc thnh vin nh
hi ngh ph bin vn bn quy phm php lut, hi tho v tnh hnh th trng
nh hng hot ng v o to nng cao kin thc cho cc thnh vin.
ng V Vn Cng, Tng gim c Cng ty TNHH Tp on Cng Thnh,
cho rng, mng li sn ca ta cha tha mn c thng tin cho khch hng, nhiu
s liu cn cha mang tnh thng k.
ng Phan Thnh Mai, Trng ban iu hnh khu vc min Bc, Ph ch tch
Hi ng Qun tr Cng ty C phn Qu u t Bt ng sn VPBank (VPReit)
nhn nh: vn kt ni thng tin mng li gia cc sn cn yu, ngn hng
mun tm thng tin v doanh nghip thng qua mng li sn gp rt nhiu kh
khn, dn n qu trnh gii ngn chm, nh hng n doanh nghip. Chnh ng
cn khng tm ra thng tin bt ng sn rao bn trn mng sn, hung chi ngi
dn.
ng Nguyn Mnh H, Trng ban iu hnh mng cc sn cng tha nhn:
"Ti vo mng giao dch bt ng sn, thy nhiu doanh nghip thng tin qu c, t
cp nht thng tin, nh t bn ri nhng vn cn ng trn mng". Theo ng H,
cc sn cn phi chun ha thng tin ca mnh, bi y l sn chi bnh ng, t
nguyn, song cn phi theo quy ch chung v c nhng c th ring.
Vi thc trng ny, Th trng B Xy dng Nguyn Trn Nam khng nh:
trc ht, trch nhim thuc v ban iu hnh, v cha t t chc mng thu thp

thng tin t c quan qun l nh nc, a phng, cng ty... Cn phi c chuyn
gia tin hc, chuyn gia v bt ng sn, chuyn gia v thng k xy dng mng
li sn, m bo hiu qu hot ng ca mng cng nh quyn li cho ngi dn.
* Sn "thc" cha r chun
Theo quy nh ca Lut Kinh doanh bt ng sn v Ngh nh 153, t
1/1/2011, bt buc cc sn giao dch phi m bo tiu chun, mi giao dch bt ng
sn ca cc doanh nghip phi thng qua sn.

Do , bn cnh mi quan tm v mng cc sn giao dch bt ng sn, nhiu

doanh nghip cn bn khon v cht lng v hot ng ca sn giao dch thc.
ng Trn Minh Hong, Ch tch Cng ty Vinaland by t: Sn giao dch c ngha rt
ln, nng cao thc ca ngi kinh doanh v hot ng kinh doanh, lm minh bch th
trng. Thc t cho thy ch yu vic mua bn nh d n qua hnh thc tr chm, tr trc,
nhiu trng hp bn m khng c nh t, nh hng n nim tin ca ngi mua. Vic
giao dch nh t qua sn tp hp c thng tin a ra ch s th trng bt ng sn
tng i chnh xc. Th nhng n nay, d ta ni kh nhiu v sn chun, nhng li
cha cp th no l chun?

Sn chun l sn 50 m2 tr ln, c cc thnh vin c cp chng ch. Ngoi

quy nh ny cn c cc quy nh khc na khng? Nu ch kt lun chun v c s
vt cht m cha c chun v quy trnh, con ngi th cha . D sn c li th l
tp hp nhiu nh mi gii chuyn nghip nhng khi sn hot ng cha tt th
khng th p ngi dn giao dch qua sn c.
B Chu Thu Nga, Ch tch Hi ng Qun tr Cng ty C phn u t Xy
dng nh t ng tnh: ci thin hot ng ca sn bt ng sn nm 2011, cn c
quy ch r rng. Nu ta c hot ng mt cch v ti v khng c quy chun, th e rng
mi th li u vo v s chng gii quyt c g.

V vn ny, ng H cho bit: Sn ch l mt ci ch, hng ho l ca ch

u t, ca ngi kinh doanh bn cho ngi tiu dng. Ni bn ny phi cng khai
minh bch, ging nh i l. Khi doanh nghip a thng tin ln sn, th phi chu
trch nhim trc thng tin ca mnh. B Xy dng s xy dng mt tiu ch sn

chun, sau s cng nhn nhng sn t tiu chun trong nm 2011. Chun y
theo tiu ch chun v cht lng, quy trnh, con ngi, ging nh nh cp 1, 2, 3, 4.

d) Cn i cung cu trong th trng bt ng sn nhm m bo an sinh x hi.

B Xy dng ang c chng trnh xy dng nh x hi giai on 20112017, xy dng qu tit kim nh . Nu thc hin c nhng chng trnh c
th xem nh l mt gii php kch cu i vi th trng bt ng sn.Gii php
do B Xy dng xut l rt tt cho th trng BS nc ta ti thi im hin nay.
Trc ht, l gii php tng cung cho khu vc th trng nh x hi ca ngi
lao ng bnh thng, mt khu vc cung ang trong tnh trng thiu nghim trng
m cu li rt ln. T mt cn i cung- cu ny to nn tnh trng cung tht cng
thiu nhiu so vi cu gi trong khu vc nh cao cp. Cc lung vn c ht vo
khu vc th trng nh cao cp, u c hot ng mnh, gi o tng dn to nn
"bong bng" kinh t trong th trng BS. Nu tng cung c v kch cu c
cho khu vc nh x hi th s gii quyt c s bnh n cho ton b th trng
nh . Tt nhin, bn cnh vic tng cung chng ta cn kt hp hon chnh cc cng
c qun l nh kin ton li h thng quy hoch, i mi thu bt ng sn, thng
nht h thng ng k cng khai to nn cc gii php ng b.
im cn li cn xem xt l vic tng cung v kch cu vo khu vc th
trng nh x hi phi kinh ph trong mt chng trnh di hi. Nu ch l mt
tnh ton ngn hn cho mt vi d n ri thi th cng ch nh mui b b, tc ng
khng ng k v thiu hiu qu. Chng ta cng c kinh nghim khi thc hin
vic gii cu th trng chng khon trc y. Th na, cch thc no trin
khai vic tng cung v kch cu cho khu vc nh x hi cng l iu cn tnh ton
cn thn. Tng cung cho th trng khng ng ngha vi vic "rt" vn ngn sch
cho cc nh u t kinh doanh, kch cu cho ngi lao ng khng ng ngha vi
c ch "cho" ngi lao ng nh .
to c hiu qu ca chng trnh tng cung v kch cu ny, chng ta
cn c s liu thng k trung thc v tnh trng nh ca ngi lao ng, c lng
c s kinh ph m ngn sch c th tr gip to nn hiu qu thc. T , cn

tham kho cch lm, nghin cu kinh nghim ca nc ngoi c gii php tr
gip trc tip v nh cho ngi lao ng, nhng khng phi l c ch "xin-cho".
trnh c ch xin-cho trong xy dng nh x hi chng ta cn phi:
-

iu th nht, trnh "xin-cho" l khng "rt" vn ngn sch trc tip cho
cc nh u t xy dng kinh doanh nh .

iu th hai, qun l vn phi do cc ngn hng hay qu pht trin nh

thc hin, vn ngn sch nh nc ch l h tr thm cho cc ngun vn khc
pht trin nh x hi. Cc cng trnh nh x hi c a ra u thu
xy dng la chn cc nh thu c nng lc.

iu th ba, i tng c s dng nh x hi cn phi c la chn

cng khai, c gim st trc tip ca ngi lao ng, ca chnh quyn c s v
ca cc c quan s dng lao ng. Nhiu nc s dng hnh thc hp tc
x nh x l cng on ny.
Trc nm 2007, Nh nc c chnh sch khng thu tin s dng t i

vi cc d n xy dng nh chung c hng ti vic tr gip tin s dng t cho

ngi nh chung c. Trn thc t, cc ch u t d n c hng ton b tin
s dng t v h vn kinh doanh cn h nh chung c theo gi th trng, tin s
dng t khng n c tay ngi mua nh . Sau nm 2007, chnh sch ny b
bi b. Hin nay, d n kch cu nh x hi cng trong hon cnh tng t, tr
gip t ngn sch nh nc phi ti trc tip c tay ngi lao ng khng c nh
. Vic ct on gia qun l vn ngn sch v xy dng nh x hi l cn thit.
Cc ngn hng hay qu pht trin nh phi ng vai tr ngi qun l vn ca d
n. i vi vn la chn i tng c s dng nh x hi, Thu in v mt
s nc s dng hnh thc hp tc x nh trc tip qun l cc nh x hi
sau khi cng ty xy dng trng thu bn giao cho ch u t l ngn hng hay qu
pht trin nh . Ngi lao ng ng k s dng nh vi cc hp tc x nh
c la chn, ng k vi cc ngn hng hay qu pht trin nh , nhn khon vay
u i t tin ngn sch tr gip ca Nh nc. ng cho ngi lao ng hy

vng l s c nhn tin cho khng t ngn sch nh nc, l kinh ph tr gip
mang tnh u i v sau phi tr li bng cng sc ca mnh.
Qu t xy dng nh x hi l mt vn gp nhiu kh khn khi m
gi t ang cao nh hin nay. Gi t cao th Nh nc c th min hay gim.
iu quan trng l li ch t min, gim ny phi trc tip n tay ngi lao ng,
khng th ri gia chng vo ch u t d n. T kinh nghim ca c ch min
tin s dng t cho cc d n xy dng kinh doanh nh chung c trc y, c th
thy cn to c ch tch bch gia ch u t d n v nh thu xy dng.
* Gii php iu tit th trng
Khu vc th trng nh cao cp hin nay cng ang gp kh khn, nhng
bin php kch cu th trng ny c th:
Mt trong nhng bin php l khng cn xt n khu vc th trng nh
cao cp. Trc ht, y l khu vc c lin quan n ch mt nhm nh nhng ngi
c nhiu tin. Sau , khu vc ny ang cha cht kh nhiu tin u c vo BS.
mt thi gian di, do l ng trong qun l nn chng ta khng tp trung vo
khu vc nh x hi, cho khu vc th trng nh cao cp st gi ln qu cao,
"bong bng" kinh t ln vt qu gii hn, lm cho th trng BS pht trin lch
lc, tp trung ch yu vo li ch kinh t v thiu cc gii php v an sinh x hi.
n nay, n lc c tp trung vo pht trin khu vc nh x hi c lin quan ti
i a s ngi lao ng. Chng ta c gt khu vc nh cao cp sang mt bn v
tp trung vo nh x hi. Nu tng cung v kch cu sao cho tha mn c
khong 70% nhu cu ca ngi lao ng th th trng nh cao cp s c iu
chnh theo. Mi hot ng trong th trng s c thit lp li theo trt t cn thit.
Trc y v cho n nay, cc d n u t xy dng kinh doanh nh ch
yu vn tp trung khu vc nh cao cp v li nhun rt cao, mt d n ln c th
mang li li nhun hng nghn t ng. Khu vc nh x hi, nh bnh dn ang
thiu cung trm trng nn ngi lao ng mun c nh vn phi hng n khu vc
nh cao cp. V vy, mi bin ng ca th trng cng ch xy ra khu vc nh
cao cp. Th trng nh b tnh th trng chi phi hi nhiu, tr thnh cuc chi

ca nhng ngi c tin, mua i bn li cho nhau, "lm gi" lng vng qua nhiu
tng nc, ngi lao ng bnh thng kh m ti vin cnh c an c.
Th trng BS phi xp hng th hai, hng u vn phi l gii php to
n nh cho th trng ti chnh, tin t. Bi v ci ch cui cng ca suy thoi
kinh t l khng hong th trng ti chnh, nn cn tp trung vo gii tr hiu qu
xu ch . Th trng bt ng sn cn c kim sot sao cho khng gy tc
ng xu n th trng ti chnh. Khi th trng ti chnh n nh, ngun vn
u t cho th trng BS c phc hi th ng nhin th trng s pht trin tr
li. Chng ta gii cu th trng ti chnh th trng ti chnh s gii cu th
trng BS.
e) i mi v nng cao vai tr qun l ca nh nc.
Tp trung u tin y mnh cng tc quy hoch xy dng, c bit l quy
hoch chi tit xy dng th v im dn c nng thn, quy hoch chi tit xy
dng cc khu chc nng nh: quy hoch cc khu cng nghip, khu th v nh ,
ng thi quy nh c th ch cng khai quy hoch nhn dn bit v thc hin,
ng thi to iu kin thun li cho cc nh u t d dng tip cn thng tin v
quy hoch; khc phc s trng lp, chng cho gia quy hoch xy dng vi cc
loi quy hoch khc. Sm trin khai p dng quy nh bt buc v c ch ti x l
thc hin yu cu cc doanh nghip kinh doanh phi bn sn phm hng ho bt
ng sn thng qua sn giao dch theo quy nh ca php lut nhm to iu kin
thun li cho mi t chc, c nhn c nhu cu u c th d dng tip cn v tham
gia giao dch.
Cng khai cc th tc dch v cng lin quan n vic ng k, xc lp quyn
s hu, chuyn dch s hu, mua bn bt ng sn, sao lc h s bt ng sn, giao
t, cho thu t...
T chc tt h thng cung cp thng tin v bt ng sn theo nguyn tc
cng khai, minh bch, trung thc v quy nh bt buc vic cng khai thng tin v
th trng bt ng sn trn cc knh thng tin theo quy nh gp phn lnh
mnh ho th trng bt ng sn.

Hon thin c ch v giao t, cho thu t, n b gii phng mt bng, u

thu la chn ch u t d n... m bo nguyn tc tng cng tnh cnh tranh,
to iu kin cho cc nh u t trong v ngoi nc tham gia th trng bt ng
sn theo nguyn tc bnh ng. Nu c t 2 nh u t ng k thc hin d n phi
t chc la chn ch u t theo hnh thc u gi t hoc u thu d n theo quy
nh ca php lut.
Hon thin c ch bn bt ng sn qua sn hoc trung tm giao dch mi
t chc, c nhn c nhu cu u d dng tip cn v tham gia. tng cng cng tc
qun l, thanh tra, kim tra cc hot ng giao dch bt ng sn nhm m bo thc
hin quy nh mi hng ho bt ng sn c t 2 ngi mua tr ln phi bn theo
phng thc u gi cnh tranh.
Khuyn khch cc giao dch chnh thc i i vi ch ti mnh hn ch
cc giao dch "ngm" thng qua vic gim thu chuyn dch bt ng sn, gim chi
ph xc nh s hu bt ng sn khuyn khch cc ch th tham gia giao dch
chnh thc.
C bin php thch hp tit ch u c v khuyn khch s dng c hiu
qu bt ng sn theo hng bt buc cc ch s hu, ch s dng bt ng sn
phi np thu ti sn, iu chnh gim tin s dng t phi np khi giao t nhng
tng thu nh t ng hng thng (hoc hng nm). Vic hn ch u c bt ng
sn s gp phn tng cung hng ho cho th trng, gim tnh trng u c, gp
phn thc y th trng pht trin lnh mnh.
Khuyn khch pht trin a dng ho th trng bt ng sn c v chng
loi, cht lng v gi c sn phm ph hp vi nhu cu v mc pht trin ca
th trng bt ng sn, ch trng u tin pht trin th trng bt ng sn nh ,
c bit l loi nh c quy m v gi c ph hp vi cc i tng c mc thu
nhp trung bnh v thu nhp thp.
Hon thin c ch chnh sch lin quan ti ng k, th chp bt ng sn
nhm khai thc kh nng huy ng vn phc v nhu cu pht trin kinh t - x hi;
ban hnh quy nh m bo an ton cho cc t chc tn dng cho vay th chp bt

ng sn, ng thi c chnh sch hp l khuyn khch ngi dn tham gia vay
vn ngn hng to lp nh , khuyn khch pht trin ng b th trng ti
chnh, th trng chng khon v th trng bt ng sn.
Nghin cu m rng phm vi i tng c s hu bt ng sn i vi cc
ch th tham gia th trng, k c i vi cc t chc, c nhn nc ngoi p
ng yu cu hi nhp (thc hin th im cho ngi nc ngoi mua nh ti Vit
Nam, tng bc m rng c ch cho php nh u t nc ngoi c tham gia cc
hot ng kinh doanh bt ng sn nh cc i tng trong nc).
Hon thin c cu t chc ca th trng, bao gm to lp mi cc t chc
cho th trng bt ng sn nh sn giao dch bt ng sn, t chc nh gi bt
ng sn, t chc t vn php l bt ng sn, t chc bo him bt ng sn, h
thng thng tin bt ng sn v hon chnh ti cc t chc c sn nh t chc mi
gii bt ng sn, cc nh ch ti chnh tham gia th trng bt ng sn, cc t
chc kinh doanh bt ng sn, t chc dch v cng...
Tng cng nng lc v hiu lc b my qun l Nh nc v th trng bt
ng sn theo hng kt hp vi ch trng ci cch hnh chnh, u tin cho cng
tc o to, bi dng nhm nng cao nng lc qun l ca cn b cng chc nh
nc cng nh i vi ngun nhn lc ca cc thnh phn kinh t tham gia kinh
doanh bt ng sn.
m bo c h thng qun l, iu hnh th trng bt ng sn ng b t
TW ti a phng; tng cng cng tc nghin cu d bo v a cc ch tiu pht
trin th trng bt ng sn thnh ch tiu hng nm trong k hoch pht trin kinh
t x hi ca c nc cng nh tng a phng.
y mnh tuyn truyn, ph bin rng ri php lut v kinh doanh bt ng
sn.
trnh tnh trng lp li cn st gi, ng Hin xut: Chnh ph v cc
ngnh lin quan nn xc nh nhu cu tng thm BS trong nm ti l bao nhiu,
ch yu cc loi sn phm cao c vn phng, trung tm thng mi, khch sn
p ng nhu cu. Qua tnh ton s vn tng thm cho ph hp. Cn c danh mc

ny, cc ngn hng cn i danh mc u t vo BS theo cc tiu ch u tin: ch

cho vay cc d n c th ra hng trong nm 2011-2012. Vi cao c vn phng, trung
tm thng mi th chn d n c v tr tt, c nhu cu ngay c doanh thu. Ring
vi d n chung c th chn d n c gi di 1.000 USD/m2 cho khch hng c
nhu cu s dng thu nhp kh, n nh, mc vay khng qu 60% gi tr.
Vit Nam theo tnh ton ca gii nghin cu ch ring nh ca dn c
hin nay c gi tr khong 150 t USD. t ti th nm 2000 l 72.158 ha,
n nm 2009 tng thm 11.542 ha, t mc 83.700 ha, so vi tng din tch t
c nc l 598.519 ha, tng trong 5 nm l 155.341 ha.
Nh vy, t ti th tng 43,5%; t ti nng thn tng 33,4% so nm
2004. Du gi c cn qu nhiu vn phi bn, nhng ch tnh s b theo gi trung
bnh th cc ngun thu t t cng ln ti hng trm nghn t ng. Nu Nh nc
nm c ngun thu ny, th mi nm cng c thm hng chc nghn t ng cho
u t pht trin. B st hay lng qun tim nng t ai tham gia vo th trng bt
ng sn ca quc gia, ca khu vc v quc t l nh mt c hi hi nhp kinh t
trong thi i hin nay.
Th trng bt ng sn ca ta cha hnh thnh y , cn s khai, na vi,
cc mi quan h iu chnh ln nhau ca cc yu t dng nh tch ri nhau.
iu quan trng nht l phi xc nh li gi thu bt ng sn cu ko
cu o v cu tht (cu c kh nng thanh khon) ph hp vi mt bng gi
thu , ly li cn bng im xut pht. Xc tin vic bao thu thng qua vic
chuyn nhng, bn li, cm c, pht mi, cho thu... ca cc cng ty yu km cho
cc cng ty c kh nng, dm chu kh khn trc mt k vng li nhun cao
trong tng lai.
Phi c iu chnh v m v th trng bt ng sn ton nn kinh t quc
dn bng cch kim sot cht vic xt cp d n s dng t theo cch chp nhn
th tc tr hon nu cn thit, tng chi ph v t, c h s a chnh y , chnh
xc, minh bch, trit tiu c ch xin cho.

Tm gim cung v mt bng xy dng cc cng trnh cng nghip, khu ch

xut, khu kinh t m c mc ch cho thu li t, cc d n mi v xy dng nh.
Xc tin th trng bt ng sn ti sn bng cch tha nhn rng ri trong x hi
quyn s hu bt ng sn v quyn mua bn quyn s dng t khi c h s a
chnh (o c, bn , ng k, cp giy, nh gi, ch quyn...) c th tham gia
hot ng chng khon, tri phiu, ngn hng, tn dng, c phn huy ng cc
ngun vn ca cc qu bo him x hi, thnh lp qu nh .
Trong c ch th trng, gi t thc s l c hnh thnh qua cc cuc trao
i, m khng th l do u ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quy
nh (Khon 1, iu 55 - Gi t). Gi t m c quan hnh chnh Nh nc quyt
nh p dng trong mt s tnh hung phi th trng cng phi trn c s tng
hp cc cuc trao i bnh thng thnh, th mi c tc dng iu tit i vi th
trng.
Mt vn khc cn c gii quyt, l nn thng nht mt giy chng
nhn quyn s dng t v s hu ti sn trn t. Quy nh trng hp c ti sn
gn lin vi t th ti sn c ghi nhn trn giy chng nhn quyn s dng
t.... (Khon 1 iu 48 - Giy chng nhn quyn) lm pht sinh mt quan h
php l phc tp khng cn thit. iu khng hp l l trn cng mt chng ch m
quyn s dng t th c chng nhn, cn quyn s hu nh th c ghi
nhn.
Liu c g khc nhau v gi tr php l gia chng nhn v ghi nhn, nu
khng c lm r th s m h gia quyn s dng t v quyn s hu ti sn s
gia tng v vai tr i din ch s hu ca Nh nc v t ai s lu m. Hn
na, khon 1 iu 48 cn quy nh tip: ch s hu ti sn phi ng k quyn s
hu ti sn theo quy nh ca php lut v ng k bt ng sn c th dn n s
chia ct trong vic t chc thi hnh lut, gy tr ngi cho s thng thong ca cc
giao dch th trng v ci cch hnh chnh Nh nc.
3.2.2. Gii php i vi doanh nghip.
a) Gii php gip doanh nghip tip cn ngun vn vay vi li sut hp l.

* Tip cn ngun vn ngn hng nh th no?

C th khng nh mt trong nhng vn quan trng trong quyt nh s
pht trin lnh mnh ca th trng bt ng sn chnh l vic huy ng cc ngun
ti chnh cho hot ng ca th trng bt ng sn. Trong iu kin th trng
chng khon Vit Nam cha pht trin, th knh tn dng ngn hng vn l knh
cung cp vn ch yu cho cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn. V vy, cn c
gii php tho g vng mc ny.
Tim lc ti chnh ca a s doanh nghip kinh doanh bt ng sn cn hn
ch, nn hu ht phi da vo vn vay ngn hng. c tnh, s vn u t vo kinh
doanh bt ng sn c ti trn 60% l vn vay ngn hng. C nhiu d n t l vn
vay ln n 70-80% tng vn u t, vi thi hn 10-15 nm.
Gii php c th:
Thng c Ngn hng Nh nc Nguyn Vn Giu cho rng, vn kh
khn trong vic tip cn vn ngn hng ca doanh nghip cn phi c nhn nhn
t hai pha
Thng tin t Ngn hng Nh nc cho bit, cuc hp tho g kh khn cho
doanh nghip trn a bn TP.HCM gia Ngn hng Nh nc, UBND Thnh ph
HCM v doanh nghip din ra
Ti y, trc s phn nh ca nhiu doanh nghip rng vic tip cn ngun
vn ngn hng kh, Thng c Ngn hng Nh nc Nguyn Vn Giu cho hay,
vn kh khn trong vic tip cn vn ngn hng ca doanh nghip cn phi c
nhn nhn t hai pha.
Theo Thng c, vic khng tip cn c vn c th do mt s nguyn nhn
sau: v pha khch hng vay vn: vi phm nguyn tc cho vay (chim khong 6,9%);
doanh nghip khng p ng iu kin cho vay (chim khong 80,8%) nh
phng n kinh doanh khng kh thi, khng hiu qu; kh nng ti chnh thp; t l
vn t c tham gia vo d n qu thp.
V pha ngn hng (chim khong 2,1%): do thiu vn, do kh nng thm
nh. S thn trng trong quyt nh cho vay ca cc t chc tn dng m bo an

ton vn thi gian qua cng l mt trong nhng nguyn nhn ch quan ca ngn
hng. Thng c gii thch, tuy nhin, iu ny l c th hiu c khi t chc tn
dng l mt nh ch trung gian, i vay cho vay, do vy, vic phi cn nhc, la
chn nhng khch hng tt l mt iu kin sng cn nhm m bo s tn ti bn
vng v an ton. c bit, cuc khng hong ti chnh ca M xy ra vo gia thng
9 va qua bt ngun t s v tn dng v nhng khon cho vay di chun,
chnh l mt trong cc yu t i hi cc t chc tn dng buc phi r sot li v
tun th nghim ngt cc quy nh v m bo an ton.
Bo co ca NHNN Chi nhnh thnh ph HCM t thng 9/2010 n nay cho
thy, tnh hnh thanh khon ca h thng ngn hng trn a bn l kh tt; nhiu
ngn hng tha vn cng khai cng b dnh mt s vn nht nh cho cc doanh
nghip va v nh; t l h s xin vay vn c gii quyt l 85,6%.
Nh vy, ch cn 14,4% h s cha c gii quyt, trong ch yu mua sm t
hoc nhu cu tiu dng xa x, cc khch hng kinh doanh thp, ht nha do gi trn
th trng th gii gim thp so vi lc nhp khu, khng ti xut c thu hi
vn tr n ngn hng nn khng c cho vay tip, cc d n u t km hiu qu,
nhiu ri ro, kh nng thu hi n thp.
Ring v cho vay bt ng sn, mt s doanh nghip thuc lnh vc ny phn
nh khng vay c vn ngn hng mc d d n ang trin khai d dang, k c khi
chp nhn mc li sut kh cao v ngh cho doanh nghip c gin n, gia hn
n, c cu li n v tip tc vay mi hon thnh d n. Theo Thng c, th
trng bt ng sn trm lng phi c nhn nhn t nhiu pha, nhiu nguyn
nhn, hon ton khng phi l do hn ch tn dng ca cc Ngn hng thng mi.
NHNN cng ch o cc t chc tn dng tip tc cho vay cc d n u t bt
ng sn kh thi, c hiu qu v c kh nng tr n ng hn.
S lng v cht lng tn dng trong lnh vc bt ng sn nhn chung bnh
thng, khng l nguy c xu ca cc ngn hng thng mi nh mt s nhn nh
v nh gi.

Tng kt li gii php ng b t hai pha: Tng cng huy ng vn trung,

di hn ca cc ngn hng, to iu kin p ng nhu cu vay vn u t kinh doanh
bt ng sn. Thit lp v nng cao cht lng cc knh thng tin v th trng bt
ng sn lm c s cho cc ngn hng thm nh d n, nh gi kh nng chi tr n
vay ca ch u t. Hon thin, chnh sa v b sung mt s quy nh trong h
thng lut php v t ai, bt ng sn to thun li giao dch cho vay bt ng
sn.
Phn ln cc DN vay vn ngn hng, ngoi vic h tr doanh nghip nng
cao nng lc xy dng phng n kinh doanh cc d n sc thuyt phc ngn
hng cho vay vn, cn phi m rng xy dng cc qu h tr bo lnh tn dng,
ng thi tng cng ngun vn ca chnh cc ngn hng.
Cng ng doanh nghip ng thun vi ch trng tht cht tn dng v
linh hot trong iu hnh ca Chnh ph. Tuy nhin, t thc t chuyn bin tch cc
ca ch s gi tiu dng, cng ng doanh nghip xut Ngn hng Nh nc ch
ng ni lng cc iu kin cho php h thng ngn hng thng mi tng cung tn
dng, h thp li sut cho vay hn na, to iu kin thun li hn cho doanh
nghip tip cn vn ngn hng, ng V Tin Lc, Ch tch VCCI ni.
Theo ng Lc, mt s doanh nghip tip cn c vn ca ngn hng sau khi
NHNN c mt s iu chnh v chnh sch li sut. Tuy nhin, ch rt t doan nghip
c vay vn vi li sut thp, cn hu ht doanh nghip nh v va cha vi ti
c ngun vn u i ny.
Hn na, theo tnh ton, mc li sut ny vn cao hn so vi hiu qu sn
xut - kinh doanh c th t c ca doanh nghip. V th, cn c vo ng thi
gim p lc lm pht trong thi gian ti, NHNN c th tip tc tng li sut tin gi
bt buc v gim li sut chit khu tri phiu mc hp l, to iu kin cho
cc ngn hng thng mi h thp hn na li sut cho vay.
mt kha cnh khc, ng Lc cho rng, Chnh ph nn c chnh sch
khuyn khch, to iu kin thun li cc i tc chin lc l cc t chc ti
chnh nc ngoi c uy tn c tng t l s hu c phn ca ngn hng trong nc

ln mc ti a 20%, nhm nhanh chng nng cao nng lc cnh tranh cho h thng
ngn hng thng mi trong nc thng qua vic tng nng lc vn, cng ngh v
trnh qun tr.
Thm vo , trong iu kin lm pht, NHNN c th khuyn khch cc ngn
hng thng mi ch ng gim li nhun, gim li sut cho vay bng vic iu
chnh li tiu ch xp hng ngn hng, gip cc ngn hng khng b nh hng n
th hng v tn nhim.
Theo ng ng Hong V, trong bi cnh tn dng ngn hng vn l knh
cung cp vn chnh, Ngn hng Nh nc cn ch trng nng t l vn vay trung
v di hn cho th trng bt ng sn. Vn n xu thuc v trch nhim thm
nh d n cho vay ca cc ngn hng.
V chnh sch ti kho, Chnh ph cn thc hin nghim k hoch ct gim
u t cng v chi tiu cng ra, ginh mt phn ngun lc tit kim tng
cng h tr cho doanh nghip nh v va. Chnh sch tin t nh vy cng s gim
thiu c gnh nng trong cng cuc kim ch lm pht, n nh kinh t v m; h
thng ngn hng cng s gim c cng thng v ci m hn vi doanh nghip.
* a dng ha knh huy ng vn.
i su phn tch "li ra", chuyn gia v u t - ti chnh inh Th Hin cho
rng pht trin th trng BS vng chc khng ch ch vn t ngn hng m
cn s phi hp ng b t nhiu ngnh, c ngun vn a dng, n nh.
V vn, ng Hin gi ngoi ngn hng, doanh nghip nn tm n ngun
vn pht hnh ca cc cng ty u t BS, vn tri phiu d n t qu u t BS,
qu th chp BS... Trc mt trong giai on cui nm 2010 v u nm 2011, cc
doanh nghip BS vn cn n ngun vn ngn hng. Ngun vn ny s "kch" th
trng thc hin tip nhng ngun vn n nh hn t cc gii php di hn.
Trong nhng cuc ta m gn y, cc doanh nghip cng bn nhiu n
vic tm kim nhng knh huy ng vn khc ngoi ngn hng. Vi loi hnh tri
phiu bt ng sn m mt vi doanh nghip thc hin thnh cng trong nm
2007, u 2008, nhiu kin cho rng chng ch thch hp vi mt s ch u t c

tim lc mnh, to c nim tin ni ngi mua. V d loi hnh ny cha c y

hnh lang php l cng nh iu kin pht trin trong giai on lm pht hin
nay nhng nhiu chuyn gia vn cho rng v lu di, cng l mt knh huy ng
vn c nhiu u im.
ng V Cng Chnh, chuyn gia chng khon thuc Cng ty Chng khon
ACB, tng vit trn thi bo Kinh t Si Gn v nhng u im ny, gm: thi gian
huy ng di hn; c th huy ng vn ca nhiu i tng, t cc qu u t, cng
ty ti chnh n khch hng c nhn; c th p dng li sut linh hot cng nh
nhiu phng n tr li v gc; doanh nghip c ch ng trong vic mua i bn
li tri phiu ca chnh mnh trn th trng th cp.
Nhng bn cnh , cng c kin lo ngi tnh ri ro ca tri phiu bt ng
sn. Theo ng Nguyn Xun Thnh, Gim c chng trnh chnh sch cng Chng trnh ging dy kinh t Fulbright, tri phiu bt ng sn ri ro hn c tri
phiu ngn hng.
ng Hunh Minh cng cho rng trong lc ny, hnh thc tri phiu bt ng
sn khng cn hp dn.Trong thi im khan vn hin nay, mt ln na, hnh thc
qu tn thc u t bt ng sn (Real Estate Investment Trust - REIT) li c
cp.
Theo ng L Hong Chu, Ch tch HoREA, loi hnh qu u t ny rt ph
bin cc nc, nh u t c th y thc cho cng ty qun l qu quyn u t vn
vo bt ng sn kim li. Qu ny c th c dng cho vay, c th mua c
phn u t d n, cng c th mua li cc khon n hoc chng khon c m
bo bng bt ng sn.
Ngi b vn c s hu cc chng ch REIT, c hng li tc nh k
nhng phi chp nhn ri ro th gi chng ch REIT c th b gim. Cng theo ng
Chu, REIT nc ngoi thu ht c rt nhiu vn nhn ri trong x hi, ngun
vn khng gii hn cng nh khng b thc p ti k o hn nh cc khon vay.
Hip hi Doanh nghip bt ng sn TPHCM rt mong Nh nc sm ban hnh
khung php l qu ny c th hot ng.

Cng c kin lo ngi v tnh hiu qu ca loi hnh qu REIT do phn ln

nh u t nh l trong nc cha quen vi vic u t thng qua t chc trung
gian. Mt s kin khc li nghing v vic thc y nhanh qu trnh chng khon
ha d n bt ng sn.
Chng khon bt ng sn l loi chng khon c m bo bng gi tr bt
ng sn m n i din v nh u t c th kim li trn bin ng gi tr bt ng
sn ny. Chng khon bt ng sn cng c t do chuyn nhng nh bt k mt
loi chng khon no khc trong qu trnh thc hin d n.
Tuy nhin, c lc vn ny lm ny sinh tranh ci v gi tr ca chng
khon thi im hon tt d n. V cng nh REIT, huy ng vn di hnh thc
chng khon ha bt ng sn cha c vn bn php lut no quy nh.
Hin nay lng tin nhn ri trong dn rt ln nhng vic thu ht u t vo
th trng bt ng sn cn hn ch. khai thng th trng ny, mt s kin
xut phng n hnh thnh m hnh Chng khon ha d n bt ng sn.
Chng khon bt ng sn l mt loi chng khon c bit, kt hp gia
hnh thc u t chng khon v u t bt ng sn, c m bo gi tr bng bt
ng sn m n i din, ng thi cho php nh u t kim li trn bin ng gi
tr ca bt ng sn ny, nhng khng nht thit nm gi quyn s hu trc tip mt
phn hay ton b bt ng sn trong sut qu trnh s hu chng khon.
Mt cng c ang c nhiu kin bn n, l pht hnh chng ch bt
ng sn nhm gip cc doanh nghip thiu vn u t thc hin d n nh c
c cng c huy ng vn, ng thi to thm knh u t mi cho cc tng lp
dn c. Chng ch bt ng sn cng s c t do chuyn nhng tng tnh
thanh khon. Ngn hng s gim st vic gii ngn theo tin thi cng cng trnh,
m bo tin ca nh u t c s dng ng mc ch.
Khi hon tt d n, ton b bt ng sn s c a ra bn u gi, tin thu
c s chia u cho cc nh u t theo t l nm gi chng ch bt ng sn.
Chng ch bt ng sn s c pht hnh rng ri cho mi i tng quan tm
khng gii hn s lng tham gia.

M hnh Qu u t tn thc cho th trng bt ng sn l m hnh theo ,

nh u t u thc cho cng ty qun l qu u t vn vo bt ng sn kim li.
V hnh thc hot ng, Qu u t tn thc khai thc bt ng sn, tm cch s hu
v iu hnh khai thc bt ng sn to thu nhp; c th cho ch s hu bt ng
sn hoc nhng ngi khai thc bt ng sn vay tin, v d cho vay mua li
quyn khai thc khch sn trong mt s nm nht nh; cng c th mua li cc
khon n hoc chng khon c m bo bng bt ng sn. Chng ch Qu u
t tn thc c tnh cht na nh tri phiu v na nh c phiu.
Tuy mi knh huy ng u c u im cng nh khuyt im v hnh thc
no cng ang c nhng bn ci cha dt, song vic a dng ha cc knh huy ng
vn theo pht trin ca th trng l iu cn thit, mang tnh tt yu. Vn l
cn c khung php l cho cc nh ch ti chnh, th trng ti chnh lin thng c
vi th trng bt ng sn.
* Bt tay vi cc i tc nc ngoi.
Bn cnh ngun vn trong nc, cng cn thu ht ngun vn nc ngoi
khai thng th trng bt ng sn, to iu kin cho nh u t nc ngoi tham
gia u t kinh doanh bt ng sn.
Phng thc lin doanh, lin kt vi cc doanh nghip nc ngoi cng c
coi l mt phng thc hu hiu thc hin d n. Doanh nghip trong nc, vi
mi quan h v s thng hiu tnh hnh a phng sn sng b thi gian cho cc th
tc xin lp d n, n b gii to. Trong khi , cc nh u t nc ngoi mnh v
vn, v kinh nghim nhng ngi khu th tc ko di v kh tm c a im
thch hp xy dng d n.
Khi lin doanh c thnh lp, d n s d dng v nhanh chng c tip
tc trin khai thc hin, c li cho c i bn. Tuy nhin khi xc tin vic lin doanh
vi doanh nghip trong nc, cc i tc nc ngoi thng c nhng phn tch,
nh gi rt k v v nng lc ca i tc, quy m v v tr d n, tim nng v tnh
thu ht ca sn phm nh t. Do , cc doanh nghip bt ng sn Vit Nam trong
lin doanh bn thn cng phi l nhng doanh nghip mnh.

Cc a phng cn ban hnh Quy ch thu ht u t nc ngoi vo cc d

n bt ng sn, theo a phng s bo m hoc thanh ton chi ph xy dng
bn ngoi hng ro, h tr gii phng mt bng, m bo chnh sch mt gi vi cc
dch v... ng thi, u t xy dng hon chnh cc tuyn ng vnh ai, cu...
p ng cc iu kin c bn cho nh u t.
Cng b danh mc d n pht trin bt ng sn ku gi u t trc tip
nc ngoi; thnh lp cng ty pht trin qu t m trch vic chun b ngun t
v lm dch v cng v bt ng sn. Thng nht c gia nh u t vi c quan
qun l v cc iu khon c th trong giy php i vi cc d n v bt ng sn,
nh: t l nh c bn, mc gi, trch nhim ca nh u t trong cc d n cng
nh trch nhim x hi...
Gii quyt vng mc, h tr cc nh u t trong khu n b. Tr ngi ln
nht vi cc nh u t nc ngoi khi n Vit Nam l vn bi thng gii ta
vi mc tin kh d bo. Gi bi thng gii ta lun bin ng, nn cha thc s
hp dn cc nh u t.
b) Kim ch lm pht hiu qu, chng u c gi c cc mt hng xy dng.
Gii php th c nhiu, rt nhiu vic phi lm, gii php trng tm vn l
phi i mi thu nh t theo hng nh ly tin vo nhng trng hp c nh
t nhng khng s dng hoc s dng lng ph. Hin nay Chnh ph giao cho
B Ti chnh son tho Php lnh sa i, b sung Php lnh v Thu nh t. V
gii php ny ni ti cch y dm nm, nhiu chuyn gia trong nc v nc
ngoi cng kin ngh. Cng c thu lun mang li hiu qu cao trong iu tit li
ch trn th trng, hn ch cu o, ph v cc bong bng lm tng gi o ca nh
t hnh thnh do u c vt gii hn.
Mun bit h c thua l hay khng chng ta c th tnh ngay c. V d, gi
nh t ca mt cn h chung c cao cp, gi t cao nh va qua th mi mt
vung sn cng ch chu t 0,5 ti 2 triu ng, gi thnh xy dng trc y ch
khong 5-6 triu ng/m2, nay gi vt liu c tng ln cng n 7-8 triu ng/m2,
th nhng gi bn vn khong 20-30 triu ng/m2. Trong thi gian qua, nhiu khi

gi bn cn nng hn nhiu. Vy cc nh u t ku thua l, phi chng h phi

chi nhng khon khng hin hu, nhng chi ph m khng th ni ra c? Cng c
th cha n mc l nhng vn c ku c Nh nc gip nhiu hn?
* Gii php kim ch nn u c bt ng sn th trng th cp.
Mt v th trng b Xy dng thm ch pht biu rng ng quan tm n
doanh nghip, v n li lm, mt d n li n 40 triu . Ni vy l khng ng.
Thc t TP.HCM, nhiu doanh nghip ang b iu ng khng phi li ca h
m do hot ng u c ca bn u c chuyn nghip. Mt s ngi lt sng n
theo th b thua l v ang mt kh nng chi tr.
a s nh pht trin a c khng c li t vic gi ln ngt ngng cui
nm ngoi. Ngi trc li l nhng ngi mua i bn li trn th trng th cp.
Ch c mt s t doanh nghip a sn phm ra vo thi im l c li.
Hip hi Cc nh kinh doanh bt ng sn ang phi i mt vi cu hi
chnh: a s cc bin php ny nhm tp trung tho g th trng hay cu cc doanh
nghip? V cc doanh nghip c cn phi cu khng?
Vic th trng bt ng sn tng vt nm ngoi phn ln l do hot ng
u c. Tc ng tch cc ca th trng xung gi l vic gi trn th trng ang
c ko v gi tr thc.
ng Trnh Kin nh, Ph gim c S Ti nguyn Mi trng v Nh t,
nhn nh, th trng bt ng sn H Ni nhiu nm qua pht trin mt cch t
pht, thiu tnh minh bch v lnh mnh. c bit, thi gian gn y th trng pht
trin qu "nng" do gii u c to nhu cu o cao gp nhiu ln ngun cung nhm
trc li... Ngi dn "chng mt" vi gi t tng vn vt.
Nhn nhn nhng bt cp ca th trng, cc chuyn gia xy dng n
a ra nhiu nhm gii php nhm bnh n th trng bt ng sn H Ni. ng
ch nht l gii php v thu - ti chnh v nhm gii php th trng.
Theo , m hnh "Qu u t bt ng sn" s va gp phn tng cng
ngun vn cho th trng bt ng sn va an ton hn hot ng cho vay t ngn
hng hay cc qu tn dng.

Ngoi ra, cc chuyn gia cng kin ngh nh mc thu vi ngi kinh doanh
ti 12% v thu ly tin vi ngi s hu nhiu nh t, cao hn hn ngi s dng
bt ng sn. Cn vi ngi c nh, mi khu t, nh mua sau s b nh thu
cng cao. "y l bin php hu hiu m cc nc tin tin ang p dng hn ch
vic u c bt ng sn, lm mo m th trng", ng nh ni.
Bin php qun l th trng khc c a ra l tng cng kim tra, gim
st tin cc cng trnh c ph duyt v trin khai thay v bung lng nh
hin nay. Cc ch u t phi nim yt bn hng qua sc sn giao dch tng
cng tnh minh bch, loi tr u c.
V lu di, nhm gii php th trng s l ct li, trong ch huy ng
nhiu ngun lc to ngun nh cho ngi thu nhp thp. Khuyn khch nhng
ngi mua nh ln u vi vn vay u i hoc th chp bng chnh cn nh mua
c. c bit, thnh ph s ban hnh chnh sch nh tr gp, nh cho thu. y
l gii php c nh gi l "cn c v lu di gii quyt nh cho ngi thu
nhp thp".
Cc gii php ny u hng n vic cnh tranh lnh mnh, ko gi tr ca
nh t v st vi gi tr s dng, to iu kin cho ngi dn c nh . Tuy nhin,
theo ng V Hng Khanh, Ph ch tch UBND thnh ph, cc gii php hin c ch
yu nng v vic xy dng v pht trin th trng, cha thc s nhn mnh vo
vic qun l theo quy lut.
" l th trng th phi pht trin theo quy lut t thn ca n. Chng ta
cn nhn thc ra quy lut v a ra c ch tc ng ph hp cho vic iu tit,
qun l".
c) Doanh nghip nn iu chnh hng kinh doanh, hng mnh vo phn khc th
trng c kh nng thanh ton.
d) Tng cng lin doanh , lin kt u t dt im tng phn d n sm thu hi
ngun vn.
e) Gii php v tnh thiu chuyn nghip, thiu kinh nghim v tm nhn.
* Nng cao tnh chuyn nghip.

Trn thc t, mt s doanh nghip trong nc ang sn sng hi nhp vi

cch lm ngy cng chuyn nghip hn. Tuy nhin, s t doanh nghip ny cha th
i din cho b mt chung ca cng ng doanh nghip trong nc m s ng vn
b nh gi yu km v nng lc trin khai d n v trnh qun l.
L gii tnh hnh "trm lng" nhiu d n nh , ng Sn cho rng nhiu
ch u t trong nc hin ch ch trng n bn thn cn nh ch cha tp trung
xy dng mt khu dn c hon chnh, mc d thc t thnh cng ca Ph M Hng
ang din ra trc mt. H qu l nhiu sn phm nh tuy c gi khng phi l qu
cao so vi sc mua ca ngi thu nhp kh nhng vn khng c quan tm v
khng m bo c cc yu cu tin ch cho cuc sng ca khch hng. "iu ny
c mt phn do nh hng ca tnh trng thiu vn nhng cng cn do mt s nh
u t cha thc s quan tm. N th hin s thiu chuyn nghip trong pht trin
d n", ng Sn nhn nh.
ng tnh vi nhn nh ny, ng L Quang Trung cho rng thi i m
tnh chuyn nghip ang l yu t to li th cnh tranh, cc nh u t trong nc
cn phi i vo nhng th phn chuyn bit; u t nghim tc vo lnh vc nghin
cu-pht trin nm bt xu hng khch hng v lin minh li to th giao dch
"bng vai phi la" vi cc i tc quc t. lm c iu ny, theo ng Trung,
cc doanh nghip phi cp nht k nng mi, ng dng cng ngh mi, chuyn su
trong tng cng on : quy hoch, thit k, xy dng, qun l d n, tip th, hu
mi... "Vic ny c th hc hi t cch lm ca cc i tc nc ngoi ang c mt
ti Vit Nam. Nhiu cng ty chuyn nghip kt hp li s to thnh chui cung ng
sn phm dch v chuyn nghip cho ton b quy trnh pht trin d n", ng ni.
Thc ra, i vi sn phm bt ng sn, loi sn phm to nh hng n
mi ngc ngch trong i sng vt cht v tinh thn ca con ngi, cc cng ty
trong nc vn cn nhiu d a pht trin nh li th am hiu vn ha, tp qun
v tm l ngi Vit Nam. Li th ny c th khai thc nhiu khu dch v nh
thit k khng gian sng, mi gii, tip th bn hng... Nhiu ch u t (k c nc
ngoi) nhn ra vic cn thit phi s dng mt s dch v ca doanh nghip trong

nc. Vn l cc doanh nghip c xy dng c i ng nhn s giu nng lc

v tip cn c phong cch lm n chuyn nghip, ph hp thng l quc t hay
khng.
Khi th trng ng bng, nhiu kin ph bng th trng thng qua vic
h tr doanh nghip nh xut gin n ngn hng, gim cc gnh nng v ti
chnh, tin s dng t, h tr n b gii ta, thm ch mua li sn phm ca doanh
nghip bng ngn sch Nh nc. Tt c cc bin php ny ch c th cu nguy tm
thi cho doanh nghip ch khng th cu nguy cho th trng bt ng sn khi lng
tin ca khch hng b xi mn nghim trng.
C th thy khng mt th trng no m ngi mua, khch hng b i x
bt cng nh bt ng sn. Hu ht trong cc hp ng mua bn nh t, quyn ca
ngi mua b vi phm nghim trng, cc hp ng ny thng khng r rng, khng
c thi hn giao nh v cc bin php ch ti nu thi hn ny b chm tr, trong khi
khch hng lun b pht nu chm tin thanh ton.
Ngay c tn gi ca hp ng cng bt cng i vi khch hng v h ch
c quyn gp vn m khng c quyn mua bn trong khi bn cht ca s vic l
mua bn. Vi dng hp ng nh vy ngi mua ng nhin thit thi khi c tranh
chp v doanh nghip d dng phi trch nhim khi d n l vn, khng c t, c
nh giao. Nh nc cng khng cng chng dng hp ng ny.
ti din vic ny th tht l v trch nhim. V vy, cn phi xy dng mt
th trng hng n phc v li ch ca ngi mua, bo m s thc thi cam kt
ca ch u t, m rng to iu kin thun li tt nht nhanh chng nht cho cc
quyn ca khch hng, khng ch quyn s dng m cn l quyn c hp php
ha, quyn sang nhng, th chp, cm c...
cc nc tin tin, lut chi lun c ngi trong cuc a ra v nh
nc ch gi vai tr hp php ha, bo m tn trng lut l v cn bng quyn li
gia cc sn chi. S nng cao nng lc, vai tr ca Hip hi bt ng sn trong
vic son tho lut v bt ng sn l mt trong nhng yu t then cht cho s pht
trin bn vng v n nh lu di ca th trng bt ng sn.

Khi nn kinh t c du hiu bt n, c nguy c dn n suy thoi kinh t th

vic u tin l h thng cc ngn hng, cc t chc tn dng s phn ng bng
nhng bin php kim sot cht i tng cho vay BS bi: BS khi cn thit kh
chuyn sang tin mt ngay lp tc nn vic thu hi vn din ra rt chm.
Vic thc hin cc th tc php l cn thit cho ra i mt d n bt ng
sn l kh lu t khu thun a im u t n khi nhn c giy php xy dng
l c mt qung thi gian di vi hng trm ch k duyt. Nhiu khi doanh nghip
nhn thy c nhu cu th trng l bc thit nhng khi hon thnh th tc u t
th nhu cu ny i thay. Cc doanh nghip trc tin phi tm cch ng ph
vi s thay i nhanh chng ca nhu cu th trng, do vy phi ch trng nhiu
hn n vai tr kho st nghin cu cc nhu cu ca th trng, nht l kh nng d
bo trc nhng i thay ca th trng, nh v sn phm bt ng sn cho "st
sn" vi mong i ca ngi tiu dng v lu n tnh mi, tnh c o ca sn
phm.
i vi doanh nghip v ang u t xy dng loi hnh cn h cao cp
vi gi thnh hn 2.000 USD/m2, cn nh gi li ng gi tr tht s ca sn phm
nht l hin nay gi thnh xy dng c bn h xung khong 15% so vi lc cao
im, gii php h gi bn l mt gii php ti u. Gii php th hai l xem xt loi
hnh "cn h dch v" v hin nay v c trong tng lai gn trong khong 5 nm ti
th loi hnh ny ti TPHCM l thiu trm trng. Ti thnh ph hin nay ch c vi
khu cn h dch v cho thu tng i hon chnh.
V loi cn h ang u t xy dng d dang c gi thnh t 1.500- 2.000
USD/m2 th nn nh v li loi hnh sn phm, nu c th nn chuyn i sang
loi cn h gi khong 750- 1.100 USD/m2 v hin nay loi sn phm ny ang c
nhu cu th trng rt ln.
Cc doanh nghip ang u t giai on gii ta n b gii phng mt
bng, ty nng lc m phn v kh nng ti chnh m tp trung lm hon chnh mt
phn no , trnh hin tng "da beo" trong d n.
3.2.3. Gii php i vi ngi dn khi mua bn bt ng sn.

a) nh gi chnh xc thun li trc khi mua bn nh.

Cc chuyn gia cho rng d mua hay bn mt bt ng sn, u nn tin hnh
vic nh gi nghim tc. Mc tiu ca vic ny l bit chnh xc nht gi tr tht
ca cn nh, thun li trong vic mua bn.
nh gi chnh l vic xc nh gi tr ca bt ng sn, da trn nhng tiu
ch c sn. phc v vic mua bn trn th trng. Thng thng, cc ngn hng
v nhng cng ty bt ng sn u cung cp dch v thm nh gi. Kt qu thu
c cn nh hng n nhng khon vay mn t ngn hng. Chng hn nh, mt
khu bt ng sn trong khu vc ang c quy hoch li xy mt trung tm
thng mi c th s mang li gi tr cao hn nu c nh gi bn cho mt
ngi mua c nhn bnh thng lm ni sinh sng.
Thm nh vin s khc vi mt thanh tra vin, ngi chu trch nhim tm
nhng h hng ca ta nh sa cha hoc thay th. Mt thm nh vin c cn c
vo nhng tiu ch khc nhau th no, th cui cng h vn s ch quan tm n gi
tr ca khu nh . Mt kt qu thm nh s da trn vic tn dng ti a gi tr ca
bt ng sn. Hay ni cch khc, vic s dng bt ng sn ny s mang li gi tr
cao nht nh th no. Kt qu nh gi cui cng phi em li li nhun v mi k
hoch da trn kt qu phi c kh nng thnh hin thc.
Ngi nh gi s nhn vo tng bt ng sn k lng, bt u bng vic
kim tra mt cch khch quan nht tnh trng ni ngoi tht ca cn nh hoc c ta
nh. H cng c th tm hiu mi trng xung quanh. Ngi nh gi s tm kim
c im thun li, cng nh nhng hn ch ca khu bt ng sn. Loi nh, tng
din tch sinh hot, cht lng xy dng, v tr, hin trng, hnh dng, hng nh,
khung cnh, iu kin bo dng, mi trng, h tng x hi, giy t php l... u
l nhng yu t c thm nh vin quan tm.
Nu bn l ngi bn bt ng sn, nn vch ra cc chi tit lin quan n cn
nh, s tin nghi, thun li v c nhng th cn ci to m bt k ai cng phi lu
tm. Tip sau , ngi nh gi s phn tch nhng s liu th trng ang c, p
dng vi khu vc cn nh ca bn, v nhng khu ln cn. Cc v mua bn tng t

trong qu kh cng nh hin ti cng s c xt n, v mt s thay i khc na.

Thm nh vin s thu thp s liu t cc ngun khc nhau, cng nh t chnh kin
thc c nhn v th trng. Ngi nh gi sau s so snh khu bt ng sn
vi th trng chung.
Mi ngi lm cng vic nh gi phi c mt qu trnh phn tch ring ca
mnh, thu thp nhng s liu thm nh cn thit. Cng c th bn s nhn c 5
kt qu nh gi khc nhau cho mt bt ng sn. Nhng chng hon ton c th
trng tng t nhau, nu c hon thnh trong cng mt khung thi im vi cc
iu kin lin quan.
Cho d vic nh gi t khng dnh cho cc v mua bn cng khai, nhng
iu c th c chia s bi cc bn lin quan. Chng hn, mt ngi mua a ra
mc gi 350.000 USD cho cn nh, nhng theo nh gi, cn nh ch c gi chng
335.000 USD. iu ny c ngha l, ngi ch nh c th thc hin nhng thay i
cn thit nng mc gi ln hoc gii thiu cn nh theo mc gi c thm
nh.
c c mc gi cao nht c th, chnh ngi bn (mua) bt ng sn cn
phi kim tra v t nh gi trc khi a sn phm ca mnh ra th trng.
b) Cnh gic trc nguy c u c.
c) Tm hiu, trang b nhng kin thc cn thit v th trng, gi c bt ng sn.
C th tm hiu thng qua cc sch bo, thng tin, cc chuyn gia c kinh
nghim, cc sn giao dch, cc cng ty uy tn, c giy php kinh doanh.
d) Chuyn nghip ha : tm n cc sn giao dch, cc cng ty c uy tn, c giy
php kinh doanh.
Phn tch nhng li ch khi giao dch bt ng sn qua sn.
* Cu hi th nht t ra: V sao cc sn giao dch bt ng sn vn lin
tc c thnh lp nhng c nh u t v ngi dn vn hoi nghi v tnh minh
bch ca cc sn giao dch bt ng sn?

Mc ch ca vic quy nh cc giao dch phi qua sn l minh bch ho

hot ng kinh doanh bt ng sn. Hin nay, nhiu sn giao dch bt ng sn
c thnh lp v bc u em li tnh minh bch cho th trng, qua li ch
hp php ca doanh nghip v ngi dn ngy cng c m bo.
Cn tnh minh bch v mc tin cy ca cc sn c th nh th no th qua
qu trnh hot ng, th trng s sng lc, nhng sn hot ng km s b o thi,
cn cc sn hot ng tt, hng ti quyn li ca khch hng th s tn ti v pht
trin.
thc v hiu bit php lut ca ngi dn ang ngy cng c nng cao,
nhu cu ca ngi dn v li ch ca mnh cn c bo v ngy cng r rng hn.
Do , chc chn nu sn giao dch no ng vng c trn th trng th s
c khch hng nhit tnh n nhn.
* Cu hi th hai t ra l mc ch ca vic giao dch bt ng sn qua sn l
tng tnh minh bch v thun li cho cc bn mua-bn bt ng sn. Vy ti sao nhng
giao dch ca ngi dn (khng kinh doanh) li khng phi qua sn?

Theo quy nh ca Lut Kinh doanh bt ng sn, kinh doanh bt ng sn l

ngnh ngh kinh doanh c iu kin. Chnh v vy, cc t chc c nhn khi hot
ng kinh doanh bt ng sn phi p ng y cc iu kin theo lut nh i
vi ngnh ngh kinh doanh ny, trong c quy nh l cc t chc, c nhn kinh
doanh bt ng sn, khi bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua bt ng sn
phi c thc hin thng qua sn giao dch bt ng sn.
Cn i vi cc giao dch khc ca ngi dn, nu khng phi l kinh doanh
bt ng sn th khng phi p ng cc iu kin theo lut nh i vi ngnh ngh
kinh doanh c iu kin. Cc giao dch ny thuc phm vi iu chnh ca ca Lut
Dn s.
Tuy nhin, ngi dn c quyn la chn vic giao dch qua sn hay khng,
v nh nc th lun khuyn khch ngi dn thc hin giao dch qua sn.

KT LUN.
Qu I nm 2011, kinh t Vit Nam li c du hiu khi sc, th trng bt
ng sn ang m dn ln, chng ta nn nhn nhn l tn hiu vui trong nm mi.
S l vui tht s nu chng ta cng chung tay bin tn hiu vui ny thnh thi c
thc y kinh t pht trin tng tc trong nm 2011.
Th trng ln s i hi s iu tit chc tay v bn lnh ca cc nh qun
l. Vi cch qun l v iu hnh kinh t v m nh hin nay, s l phc hay ha
cho th trng bt ng sn v cho nn kinh t? ti mun ni trong tnh hnh th
trng bt ng sn ang nh vy, qun l v m s l khu quyt nh.
Nhiu ngi ni: th trng bt ng sn Vit Nam l con nga bt kham,
tht ra khng phi vy. khng c nga bt kham, ch c tay ni yu!.
Ti sao th trng bt ng sn l trng tm ca nn kinh t? Bi sn phm
bt ng sn l vt kin trc gn kt lu nm trn t: cu, ng, cng bin, kho
bi, ca khu, sn bay, khu th, khu cng nghip, khu thng mi, khu ti chnh,
khu hnh chnh v.v...; chnh l nn tng ban u ca nn kinh t. V, hot ng
ca th trng bt ng sn gm u t, kinh doanh, dch v, v vy n lin kt vi
nhiu th trng: ti chnh tin t, vt liu xy dng, trang tr ni tht, lao ng
v.v... Mi quan h gn kt cho ta nhn nhn: Bt ng sn l th trng ca
th trng. Khng phi ngu nhin kinh t hc c in gi kinh t bt ng sn l
ngnh kinh t xng sng ca mi quc gia
Th trng bt ng sn s vn l con nga bt kham nu: (1) khng c
nhng tay ni nga gii c th y l cc nh qun l bn lnh, tm x l
mi quan h cung cu; (2) khng c b my v con ngi chuyn mn,
phm cht thc thi cc quyt sch ng; (3) khng c cc bin php ch ti nghim
minh i vi nh u t, k c ch ti b my hnh chnh nu chnh h c tnh lm
chm tin cung ng sn phm BS cho th trng.

Khng loi tr con nga th trng bt ng sn c th b t t nu khng

xy dng lut ti sn m lm le nh thu ly tin nh- t; Nh nc xen vo chi
phi mi quan h gia khch hng v nh u t nh chuyn bt thi li tin cc
mua nh; nh thu thu nhp bt ng sn trong thi im cc ngun thu buc phi
cng khai, trong khi ngun chi th kn k, m o; chm bm nh thu ly tin vo
ngun li nhun thu t bt ng sn nhng pht l hoc b mc doanh nghip vi
ngun thua l khng l. V, mi quan h gia b my hnh chnh v nh u t trn
nn tng hnh l chnh
Cui cng ti mun lu nhng ngi quan tm n th trng bt ng
sn: Nga chng l nga gii, nu khng gii khng chng! V vy hy giao con
nga chng ny cho nhng tay ni nga tht s gii.
Nu yu t tm v tm ca nhng ngi trong b my qun l Nh nc c t
ln hng u cng vi nhng gii php ng b t pha cc ch th tam gia vo th
trng h ti tin th trng bt ng sn s lm nn nhiu iu k diu.

DANH MC VIT TT.

BS: Bt ng sn.
TTBS: Th trng bt ng sn.
TLSX: T liu sn xut.
KCN: Khu cng nghip.
KCX: Khu ch xut.
CHLB: Cng ha lin bang.
NHNN: Ngn hng nh nc.

 NHTM: Ngn hng thng mi.

BSN: Bt ng sn nh t.
TPHCM: thnh ph H Ch Minh.
Cng ty CP: Cng ty c phn.
TNHH: Trch nhim hu hn.
DN: Doanh nghip.
GS.TSKH : Gio s tin s khoa hc.
TTCK: Th trng chng khon.
TQ: Trung Quc.
UBND: y ban nhn dn.

DANH MC HNH BNG BIU.

Hnh 1: Gi bt ng sn th Trung Quc thay i theo tng nm.................. 24
Hnh 2: Ch s minh bch th trng bt ng sn.................................................. 34
Hnh 3: Bt ng sn Vit Nam trn bn u t th gii.................................... 65