Thực trạng va giải pháp nhăm nâng cao tính chuyên ngh

Chuyn thc tp tt nghip
GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng
LI M U
Trong iu kin th trng hin nay, s gia tng dn s cng tc th ha chng mt tt yu dn n vic nhu cu nh ca ngi dn v c s h tng cho cc t chc kinh doanh tr thnh vn cp bch.Cng vi s pht trin nhanh chng v nht l cc th tc, giy t php l v ch quyn nh t ti Vit Nam rt phc tp v phi mt kh nhiu thi gian. Cng vi n l tnh minh bch trong lnh vc cng b thng tin lin quan n nh t (nh quy hoch, thu, gi c hp l) ngi mua v ch u t gp nhiu kh khn c th thng nht vi nhau. Do , rt cn s c mt ca nhng nh mi gii bt ng sn (BS), thng qua sn giao dch BS c th kt ni d dng gia ch u t vi khch hng nhanh chng thc hin thnh cng vic mua bn, kinh doanh BS. Nhu cu thi trng v dch v mi gii BS ngy cng cao, c th ni y l lnh vc ang v s rt pht trin trong thi gian ti. Tuy nhin , hot ng mi gii BS cn rt nhiu vn bt cp v cn hon thin hn na , k n 1 vi vn nh : i ng mi gii bt ng sn hin nay ang rt ln xn, nm ngoi tm kim sot ca nh nc,cng vi l s hot ng thiu chuyn nghip , ri o c ngh nghip. v d nhin iu ny nh hng n cht lng dch v mi gii m cn gy tiu cc ti th trng ni chung v th trng bt ng sn ni ring.Nhn mt cch tng th, hin nay i ng trn chia lm nhiu cp : quy m nht l cc Cng ty c phn, Cng ty trch nhim hu hn vi nhiu v k; v cui cng phi k n hnh thc lm n ring l ca cc c nhn. Vi thc t trn, Cng ty TNHH dch v bt ng sn Homeland ang c nhiu c hi v thch thc trn bc pht trin dch v mi gii tt hn ,hiu qu hn. Mc d sn i vo hot ng kh lu v l mt trong nhng sn c t chc hot ng sn hiu qu nht H Ni ,nhng vn cn nhng khim khuyt cn khc phc ,c bit dch v mi gii khc phc sai phm v hot ng mang tnh chuyn nghip hn. T , em xin a ra ti Thc trng va gii php nhm nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii bt ng sn ti Cng ty TNHH dch v Bt ng Sn Homeland vi mong mun tm hiu su hn hot ng mi gii sn v xin a ra mt s kin nhm xy dng hot ng mi gii ca sn ngy cng hiu qu hn.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
Mc tiu nghin cu chuyn : Mc tiu tng qut : phn tch , nh gi hot ng mi gii ti sn nhm xut mt s gii php nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii , gp phn nng cao hiu qu hot ng mi gii sn ni ring v hot ng kinh doanh ca sn ni chung. - Mc tiu c th : H thng ha nhng vn c bn v mi gii bt ng sn . Tm hiu, phn tch, nh gi hot ng mi gii ti Cng ty xut, kin ngh mt s gii php gp phn nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii ca cng ty. i tng v phm vi nghin cu: i tng: nghin cu hot ng mi gii v bt ng sn ti cng ty TNHH dch v BS Homeland Phm vi nghin cu: Tt c cc hot ng v mng mi gii: mua, bn, thu, cho thuti cng ty. Thi gian nghin cu: T nm 2009 n nay Phng php nghin cu: Vn dng cc phng php: phn tch, tng hp, thu thp cc ti liu ti Cng ty TNHH dch v BS Homeland. Kt cu ti: Ngoi li m u, kt lun v ti liu tham kho th ti bao gm 3 chng: Chng 1: C s khoa hc ca hot ng mi gii bt ng sn. Chng 2: Thc trng v hot ng mi gii bt ng sn ti Cng ty TNHH dch v BS Homeland. Chng 3: xut, kin ngh nhm nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng BS. Em xin chn thnh cm n s ch dy ca ging vin Ths.Tng Phng cng cc thy c gio trong khoa Bt ng sn v Kinh t ti nguyn, s gip nhit tnh ca cc anh ch trong cng ty TNHH dch v BS Homeland gip em hon thnh chuyn ny!
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
CHNG 1 C S KHOA HC V QUY TRNH V K NNG MI GII BT NG SN

1. Tng quan v mi gii BS 1.1 Mt s khi nim lin quan n mi gii BS 1.1.1 Khi nim v BS Cm t bt ng sn (vit tt l BS) trong lnh vc mi gii i khi c th lm ta nhm ln. y, i tng ca hot ng mi gii hon ton khng phi l bn thn BS m l cc quyn lin quan n n. Ch c cc quyn v nhiu dng quyn lin quan n BS v khng phi quyn no cng c th lun chuyn. V vy mt iu quan trng l nh mi gii phn bit r mi loi quyn hn khc nhau. V nhng quyn hn ny lin quan ti BS nn cn phi nh ngha chnh xc th no l bt ng sn di gc ngh mi gii : BS l mt mnh t c ranh gii thuc quyn s dng, cng nh quyn s hu nhng cng trnh c nh gi gn lin trn mnh t hay nhng thnh phn ca cng trnh, m theo lut nh gi ring, tch bit vi mnh t. 1.1.2 Khi nim v mi gii BS Mi gii l mt lp trung gian, mt c nhn hoc mt ch th, mt hng c th lm trung gian cho hai hay nhiu ch th khc nhau. T , mi gii BS l hot ng ca ngi th ba vi mc ch to s thng cm, thu hiu v cc vn lin quan gia cc bn vi nhau hoc l gii quyt nhng cng vic no lin quan gia hai bn ngi mi gii lc ny ng vai tr l cu ni. 1.2 Vai tr ca hot ng mi gii BS 1.2.1 Lm cu ni cho cc bn tham gia vo hot ng giao dich hng ha bt ng sn Vai tr quan trng nht ca hot ng mi gii l c th kt ni gia hai bn vi nhau ,dn dt n vic k kt thng v , to c s hi long v ng thun cho cc bn tham gia thng v.N cng c nhc n ngay khi nim mi gii BS,l bn th ba vi mc ch to s thng cm ,thu hiu v cc vn lin quan gia cc bn vi nhau hoc l gii quyt nhng cng vic no lin quan gia hai bn ngi mi gii lc ny ng vai tr l cu ni.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
1.2.2 Cung cp thng tin cho cc ch th tham gia vo hot ng giao dch hng ho bt ng sn: Do tnh c th v ca hng ho bt ng sn v th trng bt ng sn. N l mt th trng khng hon ho, thng tin v th trng, v hng ho khng tht y v khng c ph bin rng ri nh cc hng ho khc v tiu ch tham gia nh gi bt ng sn cng khng chnh xc nh cc hng ho khc. Chnh v vy h thng thng tin ng mt vai tr quan trng i vi s vn hnh ca th trng trng bt ng sn, l ton b cc thng tin lin quan n bt ng sn, bao,gm cc thng tin v: lut php, chnh sch t ai, quy hoch k hoch s dng t, v tr ca bt ng sn, mi trng, nhu cu,mc cung tm l tp qun bt ng sn l mt hng ho c bit, khan him, chu s tc ng ca rt nhiu yu t v l b phn ti sn quan trng ca cc doanh nghip, t chc kinh t, t chc chnh tr x hi v ca cc h gia nh v c nhn. Khi trn th trng thng tin v cc giao dch y , ng b s a th trng bt ng sn vn hnh thun tin hn, ngi mua v ngi bn u hiu bit v nhng thng tin , h s d dng quyt nh la chn th trng tham gia giao dch. ng thi ta bit rng th trng bt ng sn nc ta mi s khai hnh thnh cc giao dch cng khai trn th trng t ch yu l giao dch ngm , v s lng ngi tham gia giao dch trn th trng l s lng nh khng tr thnh cnh tranh hon ho. T dn ti gi c cnh tranh cng l khng hon ho v ngi bn c nhiu li th hn trong vic quyt nh. Nh th ri rng gi c y khng phn nh ng mi quan h cung cu. H thng thng tin khng hon ho thiu chnh xc s dn n bin ng mnh, th trng ln cn st gi hoc l sp , ngi tham gia giao dch nhiu khi phI chp nhn nhng gi qu cao, c nhu cu mua nhng li khng c kh nng thanh ton.. Cc t chc mi gii l mt trong cc ch th cung cp thng tin quan trng trn th trng bt ng sn. H thng cc t chc nay cng pht trin, hot ng cng chuyn nghip th mc hon ho ca thng tin bt ng sn ngy cng cao, hn ch c rt nhiu ri ro cho cc i tng tham gia trn th trng bt ng sn. 1.2.3. Thc y th trng bt ng sn pht trin Do th trng bt ng sn ngi mua v ngi bn khng c c hi v y lng thng tin cn thit la chn th trng ph hp vi mnh. Th trng bn cnh s hot ng chnh thc di s qun l ca nh nc l th trng hot ng khng chnh thc ngoi s kim sot ca nh nc. Th trng pht trin mt
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
cch t pht, tnh trng u c vo t th nhiu, t dn ti ga qu cao khin tt c mi ngi khng th bit c gi l thc hay l gi o. V th khi m th trng lnh s lng cc giao dch bt ng sn t s dn n nhiu nh u c ng trc b ph sn .ng thi do khng nm bt c thng tin nn vic nh gi cng thiu chnh xc xy ra tnh trng u c trn lan nhng khng phi ai cng c li nhun. iu ny km hm s pht trin ca th trng. R rng th trng cn phi c t vn trnh cao, mt trong cc loi t vn l dch v mi gii bt ng sn. Thng qua cc t chc mi gii nhng ngi qua o to c kinh nghim v kin thc chuyn mn nm c thng tin th trung, am hiu php lut v bt ng sn, gip cc i tng c nhu cu giao dich bt ng sn tho mn iu kin ca mnh, gip cho h tnh ton k lng trong vic mua bn quyt nh ph hp nht. ng thi thng qua t chc mi gii, vic cung cp thng tin s c hon ho hn, vic u c hay u t bt ng sn ca cc c nhn t chc s c cn c xc thc hn, gi c bt ng sn trn th trng s phn nh ng mi quan h cung cu, a cc giao dch vo hot ng cng khai minh bch, hn ch tnh trng u c t trn lan, p gi. V vy, hot ng ca t chc mi gii c vai tr kh quan trng, gp phn thc y th trng bt ng sn pht trin. 1.2.4. Khai thc ngun thu cho ngn sch nh nc Th trng bt ng sn ngy cng mt pht trin th nhu cu giao dch s ngy cng tng c v s lng v cht lng. Nhng do c tnh v bt ng sn l thng tin thng khng hon ho, giao dch ch yu l giao dch ngm nh nc khng th kim sot c cc giao dch , nn vic thu thu i vi nhng ngi c thu nhp cao khi tham gia giao dch trn th trng nh nc khng th thc hin c. Theo thng k c trn 70% cc giao dch bt ng sn c thc hin thng qua cc t chc mi gii khng ng k kinh doanh, gy tht thu ln cho ngn sch ca nh nc. M thu l ngun thu chnh ca nh nc trang tri cho mi hot ng, chi ph ca c nc . V vt khi cc t chc, c nhn mi gii ny c cng nhn cho php hnh ngh v c ng k kinh doanh s gip cho h hot ng c hiu qu hn ng thi thng qua cc giao dch nh nc tng thu nhp v thu. 1.2.5 Gp phn n nh trt t, an ninh x hi Bt ng sn l ti sn quan trng i vi mi quc gia, cng ng v ngi dn. N l ti sn c gi tr ln, chnh v vy bt k mt quan h giao dch bt ng sn no trn th trng cng c tc ng mnh n cc hot ng kinh t x hi khc nhau. M th trng bt ng sn ph thuc v chu s chi phi ca iu kin t nhin, kinh t x hi, tp qun ca mi vng, mi a phng, mi cng ng
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
khc nhau. Thng tin v cc yu t cu thnh th trng thng khng hon ho. Nguyn nhn l do bn thn hin vt ca ca tng bt ng sn ch phn nh c tnh trng vt cht m khng phn nh dc tnh trng php l v quyn s hu ( quyn s dng ) cua bt ng sn. l nhng thng tin, yu t m ngi mua, thu, nhn th chp, nhn gp vn cn nm bt, am hiu. Th nhng hu ht ngi mua, thu nhn th chp li khng am hiu hoc khng c iu kin tm hiu k cc thng tin v bt ng sn. Mt khi th trng hot ng khng lnh mnh , gi c ln xung tht thng, s tc ng trc tip n x hi, xo trn t tng, ngi dn hoi nghi v chnh sch php lut lm cho x hi thiu n nh . Thng qua cc t chc mi gii chuyn nghp,cc ch th tham gia giao dch bt ng sn s c cung cp y , chnh xc cc thng tin v bt ng sn, hn ch tiu cc pht sinh, gp phn n nh trt t, an ninh x hi. 1.2.6. Gp phn thc y i mi chnh sch qun l bt ng sn Mt th trng pht trin vng mnh khi n c mt hnh lang php l hon thin. L cn c quan trng cho Nh nc trong vic iu tit v m v kim sot cc hot ng ca th trng, ng thi gip cho mi i tng tham gia hot ng kinh doanh bt ng sn tun th ng php lut. Mi mt bt ng sn th bn thn n cng cha ng cc thng tin v php l, c tnh Chnh v vy thng qua cc giao dch trn th trung bt ng sn nhng iu kin khng ph hp thc t trong chnh sch qun l t ai ca nh nc s c bc l. l mt trong cc c s Nh nc i mi, b sung, hon thin cng tc qun l t ai qun k bt ng sn: thit lp h thng, quy trnh ng k t ai, ng k ti sn, lp bn a chn, cp giy chng nhn quyn s dng t nhm to iu kin cho cc quan h t ai c thc hin ph hp vi cc quan h kinh t- x hi, t m rng v pht trin th trng bt ng sn, khc phc tnh trng giao dch ngm, tnh trng hnh chnh ho cc quan h dn s v t ai. Nhu cu giao dch bt ng sn ngy cng phong ph v a dng ca cc doanh nghip, cc t chc kinh t- chnh tr - x hi v ca cc tng lp dn c c th p ng c cc giao dch trn th trng bt ng sn, thng qua cc t chc trung gian mi gii v bt ng sn. S hnh thnh v pht trin ca cc t chc mi gii l tt yu khch quan. Dch v mi gii cng l mt ngh cn c cng khai ho coi ngnh ny nh bao ngnh ngh khc v to khun kh php l cho dch v mi gii pht trin ng hng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
2. Cc nguyn tc, tiu chun ngh nghip ,yu cu cn thit trong hot ng mi gii BS 2.1 Cc nguyn tc c bn trong mi gii BS Hot ng mi gii cn tun th cc nguyn tc sau: - Cn tun th php lut ca Vit Nam. Mi hnh vi, ng thi trong mi gii khng c php sai lch vi nhng lut l, quy nh gi ban hnh. - Mi gii phi da trn Cng bng v minh bch v thng tin. - Hot ng mi gii phi ly mc tiu, li ch ca khch hng lm nh hng, m bo li ch ca cc bn khch hng, hi ho li ch ca khch hng v nh mi gii. - Hot ng mi gii phi da trn nn tng kin thc chuyn mn v kinh nghim thc t vi thc trch nhim cao nht. - Hot ng mi gii phi coi o c ngh nghip l kim ch nam, l si ch xuyn sut ton b qu trnh tc nghip. 2.2 Tiu chun ngh nghip ca nh mi gii BS 2.2.1 iu kin hnh ngh Theo quy nh ca lut kinh doanh BS th c nhn tham gia mi gii BS phi c chng ch hnh ngh mi gii BS. T chc tham gia th trng di dng vn phng mi gii th phi c t nht mt ngi c chng ch mi gii Theo ngh nh 153 hng dn thi hnh lut BS th iu kin c cp chng ch hnh ngh mi gii BS bao gm : Khng phi cn b, Cng chc nh nc; C nng lc hnh vi dn s y , khng ang trong tnh trng b truy cu trch nhim hnh s, chp hnh n pht t; C giy chng nhn hon thnh kha o to, bi dng kin thc v mi gii BS; C h s xin cp chng ch mi gii BS theo quy nh 2.2.2 Tiu chun chuyn mn Nhng tiu chun c t ra cho cc nh mi gii khng nm ngoi mc ch thng nht hot ng ca cc nh mi gii.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
Nhng tiu chun c t ra cho cc nh mi gii khng nm ngoi mc ch thng nht hot ng ca cc nh mi gii. khch hng c nh hng v cht lng dch v;bn cnh nhng tiu chun cng gp phn gy sc p cho cc nh mi gii phi t hiu qu cao nht v loi tr nhng iu cm k nh vic thng nht cc nguyn tc hnh ng.To iu kin lin kt cc vn phng mi gii vi nhau. Nhng tiu chun chuyn mn c t ra cho nh mi gii: Nhng kin thc cn c: + Nhng vn v k thut, kinh t, x hi, php l + Phi am hiu v nm r ni dung, yu cu trnh t thc hin cc Cng vic lin quan n giao dch BS. Nhng k nng cn c : + K nng thc hin cc tc nghip thch hp v thng v + Ha hp c cc mi quan h + m phn v gii quyt cc mu thun 2.2.3 Tiu chun o c ngh nghip Hin ti Vit Nam cha a ra cc iu kin o c i vi ngi lm cng vic mi gii bt ng sn. Nhng vn tiu chun o c ca ngi lm mi gii l vn ht sc quan trng nhm bo v quyn li ca cc bn tham gia giao dch bt ng sn, do vy chc chn s c nh nc t ra trong tng lai gn. Bn cnh vn o c ny cng to ra c vn ho trong kinh doanh ,nt chuyn nghip ca cng vic m khng phi ai cung lm c. C s l da trn nn tng o c ca ngi VN v nhng o l c cng nhn chung trong x hi. Mt s tiu chun sau :
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
Nguyn tc chung: + Cung cp dch v da trn nn tng o c, c s o l c Cng nhn chung trong x hi. + Cung co dch v sao cho dch v khng lm phng hi n khch hng ca h + Cn trung thc vi khch hng ca mnh v khng c lm mt lng tin ca khch hng vo h. S chnh trc trong ngh nghip + Tp trung c gng trong khi thc hin nhng hot ng ngh nghip ca h. + Phi tun th nhng quy nh ca php lut, bo v li ch khch hng ca h di gc Cng bng v trung thc trong quan h vi cc bn ca thng v. + T chi cc hot ng mu thun vi nhng nguyn tc ca hot ng ngh nghip + Khng thc hin nhng hot ng nm ngoi kh nng,hiu bit, kinh nghim ngh nghip ca h. C trch nhim v tnh chuyn nghip + Cn nh hng hot ng ph hp vi xu th th trng v nhng quy nh ca php lut + Khng thc hin nhng hot ng nm ngoi kh nng,hiu bit, kinh nghim ngh nghip ca h.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
10
B mt ngh nghip Phi gi gn nhng b mt ngh nghip trong khi thc hin thng v mi gii,m nhng b mt ny s gy phng hi cho khch hng ca h nu ngi khc bit.Vic gi b mt khng bao gm nhng thng tin cn cung cp trong qu trnh thc hin dch v v nhng thng tin c th nh hng n s an ton ca thng v. Tn trng ngh nghip Cn m bo sao cho quan h ca h vi nhng nh mi gii khc da trn nguyn tc cnh tranh lnh mnh, trung thc v tn trng. + Khng c hnh ng gy phng hi n doanh nghip ni h lm vic. + Khng c lm sai lch hay gy hiu lm v nhng i tc cnh tranh, v donah nghip hay nhng hot ng ngh nghip ca i tc cnh tranh. + Cn ng h, tham gia nhng hot ng ca cc t chc ngh nghip, nng cao v th ngh nghip. + Trong vng hot ng ca mnh cn c gng loi b nhng hin tng tri vi php lut,tiu chun ngh nghip,gi gn phm cht ngh nghip. + Nh mi gii gi v tr trong t chc ngh nghip khng c li dng chc v cho li ch c nhn. 2.3 Mt s yu cu cn thit trong qu trnh hnh ngh mi gii BS + Nh mi gii ch cung cp dch v da trn c s hp ng mi gii dng vn bn k kt gia h v khch hng.Trong hp ng phi c s chng
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
11
ch hnh ngh v thng tin v bo him ngh nghip.Phm vi Cng vic ca nh mi gii c xc nh trong hp ng. + Vai tr ca nh mi gii da trn nhng thng vn sau: cung cp thng tin trong lnh vc kinh t th trng, phng php thc hin dch v c yu cu, Thc hin cc bin php tm kim bn khch hng th hai, la chn khch hng ph hp, tham gia xem xt BS v theo yu cu ca khch hng tham gia m phn v gi c, gip trong vic thanh ton,t chc cc bc ca thng v. + Nh mi gii khng c t chi thc hin dch v vi l do chng tc, mu da, gii tnh hay quc tch. + Nh mi gii lun phi thng bo y v chc danh, tnh trng php nhn ca h trong khi thc hin hot ng mi gii. + Nh mi gii khng c thng bo sai vi khch hng v gi c bn hay thu,ni p bn hay cho thu nhng BS m h khng lm hp ng mi gii, ngoi tr trng hp c bit c tha thun gia cc nh mi gii + Bt k mt thng co, bn in n, thng tin bng ming hay trn giy c nh mi gii cung cp phi ng vi nhng g thc t h bit. + Nh mi gii khng c cung cp dch v di dng min ph.iu ny khng hn ch vic ly tin dch v ch ca mt bn kh ch hng. + Nh mi gii phi c gng tha thun vi khch hng k hp ng c quyn. Thng qua hp ng c quyn khch hng y quyn thc hin dch v mi gii ch vi mt vn phng( nh mi gii) nht nh.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
12
+ Trc khi k hp ng mi gii, nh mi gii c trch nhim thu thp t khch hng nhng thng tin v vic BS c phi l i tng ca hp ng c quyn no trc khng. + Nh mi gii k kt hp ng c quyn phi c gng trong mi kh nng c th thc hin yu cu ca khch hng v khng c gy kh khn trong vic cung cp thng tin v BS trong hp ng. + Nh mi gii ch c th lin h vi nhng ngi khc v nhng vic, m mt nh mi gii khc ang thc hin nhng vic ny theo hp ng c quyn, sau khi c s ng ca nh mi gii th hai v ch trong pham vi kin thc ca nh mi gii th hai ny. + Nh mi gii khng c tranh vic gii quyt vn , m nhng vn ny thuc phm vi ca hp ng c quyn ca nh mi gii khc.Khng c tc ng xa b hp ng k kt gia khch hng vi nhng nh mi gii khc. + Trong trng hp lin h v cung cp thng tin v BS cho khch hng ca nh mi gii khc, nhng quan h tio theo vi khch hng ny phi c thng bo v c s ng ca nh mi gii , ngi gii thiu khch hng cho nh mi gii th nht. + Trong trng hp lin kt hot ng gia nhng nh mi gii, vic xc nh mc hoa hng v cch phn chia phi c a ra ti thi im lin kt Cng vic v mi bn khng c php thay i. + Nh mi gii no nhn c thng tin v BS t vn phng mi gii khc, c trch nhim trong ln gp u tin vi khch hng thng bo r rng
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
13
rng,h nhn c thng tin t u v phi c bit bo m v li ch ca nh mi gii cung cp thng tin cho h. + Gia nhng nh mi gii c mu thun ngh nghip th phi gii quyt mu thun bng con ng tha thun. + Nh mi gii phi m bo rng, nhng ngi gip h trong vic thc hin thng v mi gii cng phi tun th nguyn tc theo Tiu chun ngh nghip ca cc nh mi gii. + Mi nh mi gii phi ch nhc nh nhng nh mi gii khc khi thy h vi phm nhng nguyn tc theo Tiu chun ngh nghip ca cc nh mi gii trong khi thc hin dch v. 3. Quy trnh mi gii BS bng cc bc 3.1 Thu thp thng tin v cung v cu BS Mi gii l ngnh kinh doanh thuc lnh vc dch v m thng tin l yu t u vo v cng quan trng c th tin hnh thc hin cc thng v. S hu mt lng thng tin di do, c bn v a dng v BS chnh l th mnh quan trng nht i vi nh mi gii. 3.1.1 Thng tin v cung BS - Cc dng cung BS trn th trng bao gm cc ngun sau:T nh nc, cc c nhn, t chc s hu BS., cc Cng ty u t, kinh doanh, pht trin BS., ngn hng, BS nc ngoi BS hay cc quyn v BS l cc i tng giao dch chnh trong thng v. c ngun cung v BS th iu trc tin l phi tm c thng tin v nhng khch hng c BS. - Ngun cung cp thng tin : + Sch bo ph thng, internet. y l ngun thng tin rt di do, a dang v cp nht. C th im qua mt s trang thng tin ph bin nh: bo :mua v bn, tp ch BS, th trng BS, th trng chng khon, th gii BS...
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
14
+ Vn phng mi gii: y l nhng thng tin c c t nhng ng nghip ca nh mi gii. Mi vn phng mi gii u xy dng c cho mnh mt khu vc hot ng c th cng nh qun l c ngun khch hng nht nh do h c th lin kt vi nhau trong nhng trng hp cn thit. + Cc c quan nh nc, cc Cng ty kinh doanh: l cc c quan nh nc c chc nng qun l nh B xy dng, B k hoch u t, B thng mi... Nhng c quan ny c nhiu thng tin v cc d n, cc Cng trnh...Bn cnh cc Cng ty xy dng cng l mt ngun cung ln. + Cc c quan u gi: y l nhng c quan c chc nng t chc thc hin cc cuc bn u gi ti sn trong c BS. Nh mi gii c th tm c thng tin cn thit da vo ti liu v nhng BS c a ra bn u gi . + Thng tin t vic iu tra thc t: thng qua vic i tm hiu thc t, nh mi gii c th pht hin nhng khu nh, khu t b trng hay nhng d n BS mi. Bn cnh , vic i thc t cng l cch qung co trc tip v vn phng mi gii ti khch hng. + H thng ng k a chiu MLS: Dch v nim yt a hng mc. Dch v ny cung cp thng tin nh mt sn phm ph ca dch v chnh: cung cp mt th trng cc danh sch cc BS nim yt bn v cc giao dch c lin quan tip theo vi s liu bn km theo - Phng php thu thp thng tin : + T iu tra , thm d trc tip + Mua thng tin t cc nh cung cp : CPRE + Bo ch , phng tin thng tin i chng + Lin h in thoi hoc gp g. 3.1.2 Thng tin v cu BS Phn loi i tng cu bt ng sn - Ngi mua: + tiu dng: nh , sn xut nh xng, kinh doanh dch v. + u t: nhng ngi kinh doanh bt ng sn, u c tin nhn ri. + bo ton vn. - Ngi thu: + Vn phng, chi nhnh, phng giao dch. + kinh doanh dch v. + sn xut kinh doanh thu mt bng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
15
+ Nh : i vi sinh vin, ngi ngoi tnh, ngi nc ngoi, nh cng v. - Tn dng, th chp v bo him: cu gin tip Phng php thu thp thng tin v cu bt ng sn - Ch ng: + Tm kim qua cc phng tin thng tin i chng. + Gi th trc tip ti khch hng: ch yu l khch hng tin nng (ngi thu), khch hng ca cc vn phng mi gii khc, khch sn, vn phng, cng s, thng mi in t, sn bay, du lch, c nhn hoc nhm khch hng mc tiu. + Tip cn tn ni: n hoc gi in + Khch hng c: h s c, gii thiu khch hng, n trc nhu cu. - Th ng: + n ti vn phng. + Ph thuc qung co: Thi gian u: ch ng, sau - th ng. 3.1.3 Thng tin v bt ng sn - Kinh t k thut: + V tr: mi trng xung quanh. + Loi, kch thc, hnh th, khng gian, hng. + Trang thit b: c s vt cht k thut + Tnh trng k thut: xem tng th nhue th no, chi tit, cht liu, thi gian s dng, kin trc, bo dng + H tng k thut : ng, in, nc, + Gi c ton b v tng phn ca bt ng sn. - Php l: + Giy t xc nhn quyn nng i vi bt ng sn: s , s hng. quyt nh giao t, giy php xy dng, phn chia ti sn,,, + Quy hoch: s dng t, khng gian, cc cng trnh lin quan khc. + Cc giy t lin quan n tranh chp: u ban nhn dn. + Quyn nng v s hn ch v quyn nng: v d: hn ch cao - X hi, lch s: + Thi gian s dng, ngi s dng, xy dng v qu trnh pht trin cu bt ng sn. + Mi trng x hi, dn c: c b nhim khng + Phong thu v cc yu t c bit khc: v d trc y c tai bin g khng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
16
- Ngun thng tin v phng php thu thp: + Tm hiu t ch s hu: giy t php l lin quan n bt ng sn, cc loi ho n. + C quan qun l nh nc: phng qun l nh t, s quy hoch, nh t. V d: S quy hoch: xem quy hoch hin ti v xu hng trong tng lai. + T dn ph v hng xm. + T iu tra v thm d. + C s d liu c nhn v kinh nghim kin thc. + Bn : v d bn quy hoch t ai, quy hoch tng th pht trin kinh t x hi, bn in t. + Cc ti nghin cu, hi tho. v d: nh hng ca cht thi i vi mi trng i sng dn c. + Trao i kinh nghim: gia cc nh mi gii -> rt quan trng. 3.2 Xc nh i tng v cc bn tham gia thng v 3.2.1. Xc nh i tng thng v Nh mi gii c th tm thy BS qua nhiu con ng khc nhau nh do ch s hu trc tip gii thiu cho nh mi gii, do nh mi gii t tm hiu qua thc t hay internet... mi ch l nhng thng tin ban u. iu quan trng tip theo m nh mi gii cn thc hin l xem xt v BS mun giao dch. y l vic ht sc cn thit bi cc nguyn nhn sau: - Mi BS c mt c im khc nhau, khng th da trn kinh nghim phn on. - Ch c s ghi chp ca bn thn mi c th miu t chnh xc v BS. Nu ch da trn li miu t ca ch s hu th d gy ra su hiu bit thiu chn thc v BS. - Qua vic tip xc trc tip, nh mi gii s phn no xc nh c tnh cch ca ch s hu. Nh cng c th cho ch s hu thy c tnh chuyn nghip ca nh mi gii v gy c lng tin cho h. Phn ln th vic gp g, tip xc ti chnh cn nh ca mnh s to cho ch s hu cm gic thoi mi, t nhin hn l ti vn phong mi gii. - Vic xem xt c th, trc tip gip nh mi gii c th a ra nhng cu hi c th v h c th xem xt cc giy t lin quan ngay ti BS.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
17
- Vic xem xt BS s gip nh mi gii khng ri vo th b ng ngay c khi khng nh c tt c cc thng tin v BS khi khch hng hi. iu ny cng to nim tin cho khch hng vo phong cch lm vic ca nh mi gii. Trong qu trnh xem xt BS cn ch n nhng vn : - V tr: V tr BS l c nh chnh v vy m a im, a ch, mi trng xung quanh, i im trn bn c ngha nht nh, tc ng n mi quan tm ca khch hng, quyt nh ca h cng nh gi c BS. Tuy vy v tr khng phi l yu t khch quan. i vi ngi ny th mt v tr c cho l p nhng i vi ngi khc th li l xu. V vy trong khi i xem xt a im, nh mi gii khng nn nh gi. Vic nh gi a im p hay khng hy cho ngi mua hay ngi thu nh gi. Vic ca nh mi gii l ch ghi chp li nhng yu t, c tnh ca a im nh hng, hnh dng mnh t, ngi nh, khong cch n cc phng tin Cng cng, hng xm lin k, c gn u ph, bi xe, Cng vin, vn hoa khng, c gn bnh vin, trng hc, nh tr, b bi, siu th, khung cnh qua ca s. chnh l nhng yu t xung quanh dt nn bc tranh ton cnh lin quan n BS. - Tnh trng k thut: Tnh trng k thut y c th hin : kiu tng, cht liu, nm s dng, kt cu dm, khung...Khch hng thng quan tm n vic phi u t thm bao nhiu BS c an ton v tin dng v k thut. y l mt trong nhng mi quan tm hng u cho nhng ngi mun mua cn h chung c (c c ln mi). y cn xc nh rng nh mi gii khng c trch nhim vi nhng li k thut n du bn trong. l nhng li m bng mt thng khng th thy trong khi ch s hu khng bit hay c tnh du. Sau khi thng v hon thnh th ngi s dng khng th trch hay i bi thng v nhng li ny.Vic nh gi tnh trng k thut nn dnh cho khch hng. D nhin h c th s dng t vn ca nhng nh chuyn mn. T gc ca nh mi gii vic ny khng h nh hng g khi khch hng s dng kin thc ca cc nh chuyn mn cho d l k s xy dng hay mt gio s i hc. Nh mi gii c trch nhim hng dn mi ngc ngch ca BS cho ngi t vn k thut. Vic lm ny gip cho s nh gi cui cng v tnh trng k thut ca BS. - Trang thit b: y l nhng dng m ch s hu c th li trong BS cho ngi thu s dng. Nhim v ca nh mi gii khng ch l ghi chp li danh sch nhng vt li, m cn phi tha thun gi c nhng vt gi tr ngi mua mun li hoc nhng vt no nht nh ch nh s mang i. Vn y khng phi ch ngi mua BS c c ngi nh vi y tin
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
18
nghi, m trc tin l bo m ngi bn li nhng g ghi chp trong hp ng bn giao cn nh. V vy khi nhn bn BS, nh mi gii cn ghi chp cn thn trang thit b BS - H tng k thut: ng ng dn nc, ng ng dn gas, mng li in.....Nhng yu t ny gp phn p ng nhng nhu cu c bn ca khch hng. Chng gp phn nh hng n quyt nh ca khch hng v vic c thu, mua BS hay khng cng nh nh hng n gi tr ca BS. - Gi c ton b v gi c tng phn: Nh mi gii cn kim tra cc thng tin v gi tr th trng ca BS v cc BS xung quanh a ra mc gi c li nht. - Cc thng tin php l: cc thng tin ny bao gm ch s hu BS, s , nm s dng, giy t xc nhn v quyn nng ca BS, giy t v quy hoch.... - Cc thng tin x hi, lch s: Thi gian s dng, nhng ngi tng s dng, qu trnh pht trin ca BS, mi trng x hi, dn c, phong thy v cc yu t c bit khc.... 3.2.2 Cc bn tham gia thng v Ngi mua ( thu ) v kh nng ti chnh: i vi ngi mua (thu) th vn quan trng nht l kh nng ti chnh. N quyt nh ti vic thng v c th thc hin c khng. Trong thc t cn tr li nhng cu hi: ngi mua (thu) c kh nng v kh nng thc t ca h n u, h c nhng ngun ti chnh no v ngun ti chnh ny c s dng n u? Ngun tin ca ngi l tin mt, vn t c, vn vay hay th chp. Ngoi gc "bao nhiu?" th mt kha cnh khng km phn quan trng l "khi no?" c th c trong tay. Vn ny s tr nn quan trng khi xc nh thi hn cc bc thanh ton. C th kim tra kh nng ca khch hng bng cch chuyn giao nhim v ny cho ngi bn (ngi cho thu). Chnh ngi bn (cho thu) s i c kim tra nng lc ti chnh ca khch mua (thu) xem ngi c thc s c kh nng hay khng. Trong trng hp ngi mua (thu) vay vn th chp BS th vic kim tra kh nng ti chnh s d dng hn. Ngn hng s tr li c l s cho vay bao nhiu v bao gi. bo m thun li cho thng v cn tin hnh cc hot ng lin quan n vic nh gi kh nng c vay th chp ca ngi mua, thm ch trc khi ngi mua (thu) tin hnh tm hiu c th v vic vay th chp ny. Trong mt s trng hp i hi nh mi gii phi a ra phn on nhanh, xc nh c khch hng ca mnh s vay c bao nhiu v khi no.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
19
Ngoi nhng vn lin quan n nng lc ti chnh ca ngi mua (thu) cn cn phi ch n tnh trng c nhn ca h. Nu ngi cha tui (16 tui) hay l ngi nc ngoi th h cn nhng giy t cn thit ring. Khng phi lc no nh mi gii cng c th bit ht c ni dung cng nh thi gian no c th nhn c y giy t cn thit (v d vic bn nh cho Vit kiu). Nh mi gii trong trng hp ny khng phi c trch nhim gii quyt cc vn lin quan n ta n, hay cc c quan chnh quyn. Tuy vy nh mi gii cn sp xp cc tnh hung kch bn c th xy ra hnh ng. Ch s hu - ngi cho thu: Ngy cng c nhiu ngi u t vo th trng BS v coi thu nhp t vic cho thu l ngun cn bn. Vn ny cng cho thy s trng i r rng vo tnh chuyn nghip ca nh mi gii cng nh s hy vng vo nhng ngi thu tim nng. i vi nh mi gii, ngoi vic ghi chp nhng vn lin quan n BS, tnh trng k thut, php l, mc gi cho thu th cn cn quan st, nh gi ngi cho thu. Khng phi lc no ngi ta cho thu cng t ra trung thc, t t. i lc ngi ta cho thu ch ngi thu trang b BS h cho h ri ngay sau thay i k hoch. Lc ny ngi cho thu t nh mi gii v ngi thu vo tnh trng kh x. Ch s hu - ngi bn: Hon cnh ca ngi bn cng c ngha nht nh, c bit trong trng hp mt nhm ch s hu chung BS. Lc ny cn xc nh c phi tt c u ng lng bn vi mc gi tho thun hay khng. Mt trng hp rt hay xy ra l ngi c t phn nht li cn tr c thng v v nhng l do c nhn k quc. Trong nhng trng hp ny nn thng nht vi nhng ngi bn y quyn cho mt ngi. 3.3 Lp h s thng v mi gii T lc tip nhn yu cu bn, cho thu hay mua, thu ca khch hng, chng ta phi chun b h s giy t y hon thnh gn thng v. Vic thu thp v xc nh cc loi giy t cn bt u thc hin ngay sau khi k hp ng mi gii. Khng nn nhn nhng giy t bn gc v giy t thng hay b mt do nhiu nguyn nhn khch quan v ch quan. V vy ch nn photo copy chng cn bn gc ch s hu hay ngi c y quyn trnh ti ni cn thit, lc thch hp. Khch hng trong qu trnh tin hnh thng v nhiu lc phi t i gii quyt cc th tc giy t v chng ta cn nm bt nhng tin trnh ny ca khch hng. Cn b mt kim tra v theo di, gip , v nhng giai on cn thit (hoc nu c s can thip ca chng ta th Cng vic s hiu qu hn) lm thay cho khch hng. Ch bng
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
20
cch ny chng ta mi c th chc chn rng khng c vn g s sut hay thc hin khng chu o. Nh mi gii cn c nhng thng tin c nhn sau y: - H v tn - H v tn b, m - a ch thng tr - Loi v s chng minh th hay h chiu - S h khu, giy ng k tm tr - a ch lin lc - S in thoi bn v di ng i vi BS nht thit phi tm hiu nhng thng tin ti thiu sau: - Giy chng nhn quyn s dng c hiu lc (s , hng) - Hp ng Cng chng v vic mua, bn, trao tng - Ha n ng thu t hng nm Khi chng ta thu thp y nhng loi giy t trn th chng ta sn sng cho mi Cng vic tip theo. Trong sut qu trnh din ra thng v, cn thu thp thm tt c nhng giy t lin quan nh giy t chng minh tnh trng hn nhn, bn chia ti sn, tha k ca ta n, bn cam kt, h s xy dng, giy php cc loi Qu trnh m phn i n s thng nht gia hai bn khch hng i khi din ra trong thi gian di v nhm chn. Mt khi cc bn thng nht c cc iu khon ca hp ng, nh mi gii phi hnh ng nhanh nht c th sao cho nhng iu tho thun khng b mt i (b qun hay cn nhc li). Khng phi lc no cng c th tin hnh vit hp ng khi im ngay ti ch. Trong nhng trng hp ny cch gii quyt hp l nht l lp Bin bn tha thun. Khi lp bin bn tha thun chng ta cn lu nhng im chnh lin quan n thng v sau ny nh sau: - Miu t i tng ca hp ng - Xc nh cc bn lin quan - Xc nh a im vit bin bn - Gi c BS - Lng tin t cc - Thi hn thc hin hp ng khi im - Thi hn k hp ng Cng chng - Thi hn giao BS - Hnh thc v thi hn giao tin - Xc nh bn chi tr cc khon ph (Cng chng, ta n, thu)
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
21
Nhng iu tho thun v ch k cc bn ny l c s thc hin cc hp ng tip theo, ng thi bo m khng c s nghi ng, nhm ln cho cc bn. Tuy nhin Bin bn tha thun khng th buc cc bn phi thi hnh trch nhim tha thun. y vn mi ch l dng hp ng gi danh d, s ng hong hay ch "Tn" ca cc bn. 3.4 Thi hn thc hin thng v mi gii Thng thng vic thc hin thng v c th chia ra lm ba giai on: 1-K kt hp ng khi im - bao gm c vic t cc trc (khong 10%), ng thi tha thun nhng iu khon chng t ch ca cc bn s k kt hp ng Cng chng cui cng. Kt thc qu trnh xem xt, kim tra v m phn. ng thi trong hp ng khi im ch s r nhng trnh nhim ca ngi mua, ch r s cn thit phi gom gp, chun b tin hay phi tin hnh th chp. i vi ngi bn hp ng ch r vic cn thc hin cc bc lin quan n tnh trng php l v k thut ca BS bn. 2-K kt hp ng Cng chng - y l thi im chuyn quyn s hu, s dng sang ngi mua v vic chi tr phn ln lng tin theo gi c ghi trong hp ng (+/- 80%). 3-Giao nhn BS - nhng vt cui cng ca ch s hu c ch i khi BS, giao tr BS cng vi nhng trang thit b, ghi chp s Cng t in, nc, ngi mua ch tr cc khon cn li trong c lng tin nh cn li theo gi c tha thun. Tuy nhin cn ni rng quy trnh trn y ch l mt v d in hnh, khng phi l quy trnh chun. 4. Nhng yu t nh hng n s pht trin ca hot ng mi gii 4.1 Nhng yu t nh hng trc tip : - Quy nh php l : + Lut Kinh doanh bt ng sn cng nhn ngh mi gii bt ng sn v quy nh khi kinh doanh dch v mi gii bt ng sn phi c chng ch mi gii bt ng sn; + Mt s giao dch phi qua sn giao dch; + Cc B lut lin quan to iu kin cho ngh mi gii pht trin nh Lut Nh , Lut t ai, B lut dn s; - Li nhun hp dn t dch v mi gii bt ng sn chuyn nghip.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
22
- Hi nhp quc t: nhiu cng ty nc ngoi u t kinh doanh vo Vit Nam to sc p cnh tranh cho cc cng ty trong nc phi chuyn nghip dch v mi gii bt ng sn; 4.2 Nhng yu t nh hng gin tip: 4.2.1 Nhng tc ng n nhu cu v bt ng sn lm tng nhu cu mi gii bt ng sn: + S tng trng v dn s v cc nhu cu pht trin: Tng trng dn s lm lm tng mi nhu cu ca x hi v theo cu v nh t tng ln. Lng cu BS l mt i lng t l thun vi yu t dn s, c bit khi t l tng dn s c hc cng cao s gy ra nhng t bin v cu BS. + Thu nhp ca dn c: Nhu cu v nh l nhu cu c bn thit yu khng th thiu vi mi ngi dn. Do vy, cu v nh ti thiu s tng ln tng ng vi tc tng ca thu nhp khi mc thu nhp vt qu mc gii hn v cu lng thc v thc phm. + K hoch pht trin kinh t-x hi ca Chnh ph: Vic pht trin mnh cc khu cng nghip v tng mc thu ht u t bn ngoi vo cc th cng s lm tng mc cu v BS ni chung. Ngoi ra, cc d n gii to cc khu nh chut dc theo cc knh rch cng s lm tng mc cu v BS. + Ti chnh ngn hng pht trin, to iu kin cho vay u t bt ng sn, dn n cu bt ng sn tng. Ngoi ra, cn phi k n mt s yu t khc nh hng khng nh ti quy m v tnh cht ca cu v BS l trnh pht trin sn xut, s chuyn i c cu nn kinh t, tc ng ca qu trnh hi nhp kinh t khu vc v quc t v.v.. 4.2.2 Nhng tc ng t vic chuyn i c cu kinh t: + Chuyn i c cu kinh t trong nc: S thay i c cu ngnh kinh t lin quan n s chuyn i c cu kinh t xut pht t s qu ti lao ng trong mt s ngnh cng nghip nng, s d tha lao ng nng nghip sang cc ngnh sn xut c k thut cao hn, dch v v lu thng phn phi. Chnh iu ny s to ra tnh trng thay i lin tc nhng nhu cu v khng gian, din tch pht trin cc ngnh sn xut, phn phi v dch v. Vic gim lao ng trong nng nghip, tng lao ng trong nhiu ngnh cng nghip v dch v s ng ngha vi nhng bin ng v bt ng sn c lin quan. Chng hn nh khi lao ng trong cc ngnh dch v c tng cng, pht trin mnh s dn n s gia tng nhu cu v din tch kinh doanh, vn phng lm vic, khch sn v nh ngh v.v..
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
23
S chuyn i c cu kinh t trong nc cng lin quan n c cu phn b dn s theo vng, do s dch chuyn dn s t khu vc nng thn vo khu vc th v s pht trin qu trnh th ho. Vic theo di nhng din bin ny cng vi qu trnh phn tch d on s cung cp cho nh mi gii nhng kinh nghim tt trong vic d on mc v xu hng thay i ca cu BS. + Chuyn i c cu kinh t c lin quan n kha cnh nc ngoi: S chuyn i ny c lin quan n qu trnh tin trin ton cu ho cng nh cc hip nh thng mi ca Vit Nam vi cc nc trong khu vc v th gii. S c mt vi loi hnh BS tham gia trc tip vo th trng BS th gii (siu th, vn phng, resort v.v..). Mt s khu vc trong th trng BS cng s tham gia vo th trng BS th gii nh: quay vng BS (cho thu), quay vng ti chnh lin quan n BS (th chp, tri phiu BS, c phiu ca cc cng ty kinh doanh BS, cho vay), cc dch v lin quan n s quay vng v ti chnh BS (nh gi, mi gii, qun tr). 4.2.3 Nhng tc ng n kh nng cung cp hng ho bt ng sn trn th trng bt ng sn: + Th trng xy dng pht trin. + Chnh sch t ai, u t v ti chnh + S pht trin h thng kt cu h tng + Chin lc pht trin kinh t-x hi quc gia v a phng 4.2.4 S bt n nh t nhin ca th trng bt ng sn: Th trng bt ng sn c th tri qua nhng thi k dao ng mnh (c lc mnh hn c dao ng ca nn kinh t) v nhiu khi khng trng lp vi chu k pht trin kinh t. Ngoi nhng giai on khng hong, suy thoi ca nn kinh t, cn tn ti chu k dao ng t nhin vi s phn ng chm hn ca th trng BS so vi chu k kinh t chung. Tng t, khi nn kinh t pht trin mnh th s tng trng ca th trng BS cng xy ra chm hn. 4.2.5 Mi gii bt ng sn v cng ngh thng tin: Vic ton cu ho thng tin l gii php hu hiu cho mi kha cnh hot ng ca vn phng mi gii. N gip cho bn thn vn phng mi gii c s thng nht bn trong v t chc, cng nh tin hc ho tt c cc mi quan h vi mi trng bn ngoi phm vi quc gia v quc t. Hin nay, kh nhiu cng ty mi gii BS a dch v ca mnh ln mng Internet, cng ngh thng tin s tng bc c ph thng ho p ng nhu cu ca tt c cc tng lp nhn dn, l c s cc vn phng mi gii thc hin chin
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
24
lc qung b hnh nh v hot ng kinh doanh ca mnh mt cch nhanh chng v hu hiu nht, tng bc chuyn nghip ho hot ng mi gii bt ng sn trong bi cnh pht trin kinh t hi nhp khu vc v quc t hin nay. 4.2.6 Vn o to chuyn gia mi gii bt ng sn: Vi tnh hnh o to nh hin nay th mng cung cp dch v mi gii BS ti nc ta hin nay ang tn ti mt l hng ln do thiu trm trng cc nh mi gii BS chuyn nghip v iu kin. V vy, vic o to mt cch c bn v c h thng i ng cc nh mi gii BS l mt trong nhng yu t quan trng gp phn thc y s pht trin ngh mi gii BS trong nn kinh t th trng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
25
Chng 2 :THC TRNG V HOT NG MI GII TI CNG TY TNHH DCH V BT NG SN HOMELAND

1. Gii thiu v Cng ty TNHH dch v Bt ng sn Homeland : Tn cng ty: Cng ty TNHH dch v Bt ng sn Homeland Tn ting Anh : Company Limited Homeland Real Estate Service Tr s: s 26 T 3 Gip Nht Nhn Chnh- Thanh Xun- H Ni in thoi: 043.5560711 Fax: 043.5560711 Email: hoangthuandan@gmail.com Websites : homeland.com.vn 2. Lnh vc kinh doanh v thnh tu 2.1. Lnh vc kinh doanh Homeland l mt cng ty kinh doanh Bt ng sn ng thi phn phi cc sn phm ni tht lm p cho cn h, lnh vc hot ng kh rng vi nhiu hnh thc kinh doanh: Mi gii, t vn bt ng sn: Dch v Mi gii t vn bt ng sn lun lm gia tng c hi giao dch >100%. Cng ty lun thu hiu nhu cu, la chn ca khch hang c nng lc ph hp nht vi mi loi bt ng sn; Homeland c k hoch v gii php bn hng hiu qu cng nh t vn cc gii php v th trng v gi cho ch u t d n. Dch v qung co bt ng sn: cng ty Homeland pht trin h thng cng thng tin bt ng sn mt cch chuyn nghip. u tin hng u ca Homeland trn h thng cng thng tin l tip th qung b sn phm bt ng sn ng vi quy m v hnh nh ca d n. Homeland ng dng cng ngh thng tin mnh m trong qung b bt ng sn, thng tin c dch ra nhiu th ting v cp nht tng gi thng qua t hp thng tin bt ng sn trc tuyn: www.homeland.com.vn; www.dothidiaoc.com.vn ; thu ht hn 10000 lt ngi mi ngy, qung co ti hng triu khch hng ti Vit Nam v trn th gii. Cung cp phong thy: Homeland dnh nhiu thi gian tm hiu v phong thy v su tm v cng nh trng by phc v ti sn nhng khi p v c gi tr hng u trn th trng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
26
2.2. Thnh tu: Thc hin thnh cng dch v qung b v mi gii bn hng cho d n: Khu th mi Bc Quc l 32, ca ch u t: Cng ty CP Pht trin th T Lim. Tin hnh dch v qung b tip th v t vn bt ng sn ca d n Khu th mi Kim Chung Di Trch ca ch u t Cng ty Vietracimex. n v Vit Nam u tin bn hng, phn phi trc tip d n cn h cao cp Indochina Plaza H Ni ca ch u t Indochina Land thuc Indochina Capital Hoa K Hon thin c s h tng trng by bt ng sn, phc v qung b cho cc i tc, ch u t trong Nam Th c House Ngoi Bc: thc hin vi cc cng ty sau 1. Cng ty CP Pht trin th T Lim. 2. Vietracimex Kim chung Di trch. 3. TSQ- Lng Vit Kiu Chu u 4. Cng ty Nam Cng. 5. Cng ty Savills Vit Nam hp tc qung b d n The Hyatt ch u t cng ty Indochina Land. 6. Phi hp vi Tp ch Bt ng sn thuc Hip hi Bt ng sn Vit Nam ghi nhn thng tin bin ng gi c bt ng sn khu vc H Ni hng thng t thng 5/2010. 7. Nghin cu th trng v tm kim c hi hp tc ti mt s tnh pha Bc,
ng Bc, Ho Bnh v thng tin c hi hp tc vi cc sn trong TP H Ch Minh v Min Trung.
3. T chc b my v c ch hot ng mi gii ti Cty dch v Homeland 3.1 T chc b my mi gii, chc nng v nhim v Hot ng mi gii BS ti sn Homeland nm trong phng kinh doanh v l mt mng chnh trong s hot ng ca phng ny , cng nh ca cng ty. Chc nng , nhim v ca phng kinh doanh:
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
27
- Thc hin hot ng kinh doanh bt ng sn ca sn giao dch theo quy nh ca php lut v Quy ch ny - T chc xy dng quy trnh bn hng v th tc bn hng p dng ti tt c cc a im thuc sn giao dch. * T chc hng dn, o to lc lng v mng li bn hng chuyn nghip * Xy dng v son tho cc hp ng bn hng theo ng quy nh. * Tip nhn v gii quyt tt c cc thc mc, khiu ni ca khch hng. * T chc bn hng, bn giao sn phm v hng dn khch hng thc hin theo ng cc quy nh ca sn giao dch v ca cc ban qun l d n. - xut cc phng n bn hng v cc phng thc thanh ton linh hot. - Thc hin v kt hp vi cc Cng ty thnh vin thc hin cc dch v mi gii, t vn u t d n, phn phi tip th c quyn d n, qung co bt ng sn, kt hp vi cc Cng ty nh gi thc hin dch v nh gi ti sn, bn u gi ti sn; - Khai thc, tm kim ngun hng; - Tm kim khch hng, bn cc sn phm ca cng ty, cc sn phm khc ang nim yt ti sn giao dch; - Chm sc khch hng, v cc ch hu mi khc; - xut cc phng n kinh doanh, hot ng kinh doanh bt ng sn cho Gim c sn v Ban Tng Gim c. - Thc hin cc Cng vic khc theo yu cu ca lnh o sn giao dch. T thy c nhim v ca hot ng mi gii l: Lin tc cp nht cc vn bn, ch trng ca nh nc v php lut lin quan n th trng BS, p dng v a li phn hi, xut nhng phng n mi hiu qu hn Xy dng bng thng k gi tr cc BS giao dch thnh Cng v phn nh c v tr r rng, chi tit theo tng tuyn ph, tng vng, tng khu vc trn a bn H Ni. Qua c th thy c din bin tng khu vc th trng hoc c th trng, t c th d on xu th din bin ca n. Quyn hn ca phng kinh doanh : - Phi hp vi Phng Ti chnh tng hp thu cc khon thu cho sn giao dch nh ph mi gii, hoa hng, cc khon ph v l ph khc theo quy nh ca Ban Tng Gim c; - Yu cu cc phng ban c lin quan h tr, cung cp thng tin thc hin cng vic;
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
28
- c cung cp y trang thit b, c s vt cht thc hin cng vic; - c hng cc khon tin thng, ph cp khc theo quy nh ca Cng ty - Cng ty dch v BS Homeland i vo hoat ng c mt thi gian kh lu ,tch ly c kh nhiu kinh nghim ,v c thng hiu trn th trng , mng hot ng chnh vn l dch v mi gii v nh gi BS v . Mc tiu trong di hn ca sn l xy dng Cng ty thnh mt t chc kinh doanh dch v BS ngy mt uy tn hn , chuyn nghip hn na v c v th cao trn th trng BS, cung cp thng tin chi tit, chnh xc v hng ha v th trng BS. Sn s lun ng vai tr l bn th ba tham gia vo giao dch m bo tnh Cng bng, php l v minh bch ca giao dch BS, ng thi l Cng tc d bo v phn tch tnh hnh th trng BS, xc nh hng i cho cc i tc c ng. 3.2 T chc, quy trnh mi gii ti cng ty BS Homeland Hot ng mi gii BS c mt quy trnh chun m hu nh tt c cc vn phng u lm theo, l: Thu thp thng tin v cung cu BS. Xc nh i tng v cc bn tham gia thng v mi gii BS. Kt hp hai ngun khch hng. Cc hot ng kt thc thng v.
Tuy nhin mi vn phng li c nhng cch thc tip cn, thc hin khc nhau. Sn c thnh lp kh lu ,trong thi gian di ,nhn c s tn nghim khch hng ,c thng hiu trn th trng ,hot ng c uy tn nn tn dng c mi quan h rng ri c c lng khch hng tim nng. Quy trnh mi gii ti cty Homeland nh sau: 3.2.1 Thu thp tm kim thng tin cung , cu BS - Tm kim bt ng sn : cn bn , chuyn nhng ,cho thu, cho thu li ,cc d n u t , cc c quan u gi t v bt ng sn ,ngn hng v cc ni nhn th chp Ngun cung cp thng tin : + H thng mng sn. + Thu thp thc t , c dn a phng + Khch ng tin trn sn. + Cng tc vin. + H thng cc cng tc vin. + BS th chp t cc ngn hng. + Khch c.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
29
+ Cc d n ng k qua sn. + Ngun khc nh qua cc trang web, bo ch, qua cc mi quan h - Phng php thu thp thng tin : + T iu tra , thm d trc tip + Mua thng tin t cc nh cung cp : CPRE + Bo ch , phng tin thng tin i chng + Lin h in thoi hoc gp g Xem xt BS mt cch t m v y v : Kinh t k thut: + V tr: mi trng xung quanh. + Loi, kch thc, hnh th, khng gian, hng. + Trang thit b: c s vt cht k thut + Tnh trng k thut: xem tng th nhue th no, chi tit, cht liu, thi gian s dng, kin trc, bo dng + H tng k thut : ng, in, nc, + Gi c ton b v tng phn ca bt ng sn. Php l: + Giy t xc nhn quyn nng i vi bt ng sn: s , s hng. quyt
nh giao t, giy php xy dng, phn chia ti sn,,, + Quy hoch: s dng t, khng gian, cc cng trnh lin quan khc. + Cc giy t lin quan n tranh chp: u ban nhn dn. + Quyn nng v s hn ch v quyn nng: v d: hn ch cao X hi, lch s: + Thi gian s dng, ngi s dng, xy dng v qu trnh pht trin cu bt ng sn. + Mi trng x hi, dn c: c b nhim khng + Phong thu v cc yu t c bit khc: v d trc y c tai bin g khng. - Ngun thng tin v phng php thu thp: + Tm hiu t ch s hu: giy t php l lin quan n bt ng sn, cc loi ho n. + C quan qun l nh nc: phng qun l nh t, s quy hoch, nh t. V d: S quy hoch: xem quy hoch hin ti v xu hng trong tng lai. + T dn ph v hng xm. + T iu tra v thm d.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
30
+ C s d liu c nhn v kinh nghim kin thc. + Bn : v d bn quy hoch t ai, quy hoch tng th pht trin kinh t x hi, bn in t. + Cc ti nghin cu, hi tho. v d: nh hng ca cht thi i vi mi trng i sng dn c. + Trao i kinh nghim: gia cc nh mi gii -> rt quan trng. - Cung cp cc thng tin cn thit v thng v cho ch s hu - Tm kim khch hng c nhu cu v thu mua BS Ngun cung cp thng tin + Khch hp tc vi sn qua h thng mng sn ,ng tin trn mng intrenet ,cc phng tin i chng ( i , bo ,tivi.) + Khch hng c v mi + Vn phng mi gii + Thu thp tc t + Danh b + Cc trng H , trung hc ,khu cng nghip , nh my.( cho thu BS) + Khch vng lai. + Tn dng , th chp :i tc ca cc ngn hng ,qu u t ti chnh ,cng ty bo him. Cch tip cn Ch ng :+ Qua internet , TV , bo ch , qung co , danh b + Gi th trc tip , pht t ri : tp trung vo khch hng tim nng + Gi in thoi trc tip n khch hng + Lin kt ly thng tin t cc vn phng mi gii khc + Gii thiu qua nhng khch hng c ca mnh Th ng : Khch hng tm n vn phng mnh
3.2.2 Xc nh i tng v cc bn tham gia thng v Nhn vin mi gii cn khai thc cc thng tin c bn t t mnh vo v tr ca khch hng, dng kinh nghim v kin thc ca mnh trn th trng t vn nh hng cho khch BS mc tiu cho ph hp. Cc thng tin cn khai thc : - i vi nhu cu ca khch mua hoc thu cn khai thc thng tin sau : + i tng s dng BS. + Kh nng ti chnh c th, khung gi cho php
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
31
+ Mc ch mua/ thu BS. + Thi hn ti a m khch c th ch sn thc hin. + Cc rng buc khc : th nui , thi gian i v Cn s linh hot, thi lm vic chuyn nghip ca nhn vin mi gii nhm to nim tin cho khch hng, ng thi xc tin nhanh qu trnh lm vic ca h. - i vi nhu cu ca khch bn hoc cho thu cn khai thc thng tin sau: + L do v nguyn vng + Thng tin v BS + Cc iu kin km theo + Khung gi ph hp + Nng lc bn Vi nhng BS l t hoc nh thng thng th vic ly thng tin t ch s hu l vic n gin thng qua cc s liu c trong s hoc cc giy t bn ch s hu cung cp. Ring i vi loi hnh BS d n, cn phi c cc loi thng tin cn thit sau: - Tn d n; tn ch u t. Tnh php l ca d n; v tr, quy m ca d n. Tn cc i tc cng hp tc. Thi im bt u thc hin, hon thnh d n. Thng tin v quy hoch chi tit vng c BS giao dch. Tin thanh ton v gi bn sn phm. Cn xem xt n tnh hp dn ca d n v iu s th hin mc d thnh ca cc giao dch lin quan. Xem xt 3 yu t c bn: th nht l v tr d n c nm trong xu th pht trin trong tng lai khng, c gn cc trung tm, quy m ra sao? Th hai l tin thanh ton, ch u t c cho tr dn khng, theo my giai on v c s h tr ca ch u t, s tham gia ca cc ngn hng hay khng? Th ba l gi so snh vi cc d n lin k cng iu kin
php l, tin thi Cng, cc phng thc bn hng Tip n l tin hnh x l thng tin : sau khi c ngun c s d liu chung v BS, v ngun cung cu cn qua x l m bo thng tin l chnh xc v c s nhn nhn bng kinh nghim chuyn mn ca nhn vin mi gii: Xc nh gi BS c bn (cho thu) Cc mi gii vin xem xt li cc thng tin v BS nh din tch, tnh trng php l, mi trng xung quanh, cc c im c bit ca BS, ngoi ra sn con c nh ca BS hoc video qung co sn phm cho khch hng tim nng , c cc
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
32
mu sn dnh cho khch ng tin v sau khi mi gii vin kim tra v b sung cc thng tin v BS s a ln mt loi phiu, gi l Phiu ng tin - Thit lp c s d liu ring v nhng BS mun bn cho thu - Xy dng c s d liu thng tin v khch hng mua (thu) - Tm hiu ,phn tch c th , chnh xc v nhu cu ca nhng khch hng mua ( thu) v cc iu kin lin quan ti thng v. - Tn dng thng tin phn hi t nhng ngi khng mua (thu) cc BS gii thiu - Chia s ,cung cp cho cc bn tham gia nhng thng tin cn thit v kha cnh php l , thu v ph lin quan n thng v. Vi nhng khch hng n sn bn/cho thu BS s c hp ng mi gii bn/cho thu BS; vi nhng khch hng n sn mua/thu BS s c hp ng mi gii mua/ thu BS, gi chung l Hp ng cung cp dch v nhng ni dung ca mi loi s khc nhau. 3.3.3 Kt hp hai ngun khch hng Tip theo l qu trnh khp ni gia hai u cung cu BS. - Trc ht cn tha thun v khch hng nhng iu khon dch v mi gii - Tip l ln k hoch hnh ng c th cho vic bn v gii thiu cho khch hng mua BS ph hp vi nhu cu : i vi khch mua/thu l vic gii thiu qua cc BS ph hp nht vi nhu cu ca khch. Nu khch cm thy ng BS no th mi gii vin tin hnh sp xp thi gian cho hai bn mua/thu v bn/cho thu gp nhau xem BS; trong qu trnh mi gii vin s phn tch cc thng tin v BS, ch ra nhng ci hay ci cha hay ca BS v a ra mt s kin ca bn thn thuyt phc v s ph hp ca BS. Kinh nghim ca mi gii vin s cho bit thi ca khch hng l ng hay cha ng BS, nu cha ng th cn tm hiu r nguyn nhn gii thiu ci khc ph hp hn; nu BS ph hp vi khch th chuyn sang thng lng gia hai bn v gi. Khi n vi dch v mi gii ti sn , khch hng lun nhn c s t vn ca nhn vin mi gii v gi c khu vc xung quanh BS, cc c im u nhc ca bn thn BS nn lun a ra c mt gi giao dch ph hp chung vi th trng. Nhng i khi cuc thng lng vn c nhng b tc, khi mi gii vin cn lm li cc thao tc: - Xc nh li mc gi BS. - Xc nh c thi im k kt - Xc nh c phng thc thanh ton
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
33
- Xc nh c thi im bn giao nh. - Xc nh c ai l ngi tr cc khon chi ph lin quan. - Cc yu t khc ty thuc tng thng v. 3.3.4 Cc th tc kt thc thng v Khi thng lng c c hai bn th mi gii vin s lm chng cho hp ng t cc, sn lun c mu sn Sau khi xc nh c cc yu t trn, Cng vic cn li l Cng chng hp ng giao dch, 2 bn mua v bn c mi ln sn thc hin ngha v, nhng trc 2 bn c thng bo cn chun b nhng giy t : Bn sao cc giy t tu thn, (CMND, h chiu) Bn sao giy chng nhn quyn s hu, quyn s dng hoc bn sao giy
t thay th c php lut quy nh i vi ti sn m php lut quy nh phi ng k quyn s hu, quyn s dng t hoc Cng trnh. Bn sao cc giy t lin quan khc. Khi np cc bn sao ny cn phi mang c bn chnh i chng thc. Cng vic cn li ca phng Cng chng. Khi thng v kt thc th d liu ca cuc mua bn c lu tr v s dng cho mc ch nh gi. Nh th l kt thc mt mt thng v mi gii, phn cn li l dch v chm sc khch hng. sn iu ny c thc hin kh tt nhm to dng hnh nh Cng ty, gi lin lc v tn dng mi quan h ca cc khch quen, to mi ngun khch hng tim nng. 4. Mi quan h gia hot ng mi gii vi cc hot ng khc Homeland Cc dch v trn sn Homeland c mi quan h qua li, tun theo mt qu trnh khp kn. Quy trnh ny s t c hiu qu tt nht nu khch hng tip cn cc dch v ca sn theo trnh t sau: - Dch v ng tin - Dch v mi gii - Dch v h tr php l - Dch v h tr tn dng (nu c). Dch v ng tin qung co BS s a ra cc thng tin v hng ha ny mt cch y , chnh xc nht: v gi c ,c im bt ng sn ,chng t php l lin quan..... cc tin ch m bo cho qu trnh qung co hiu qu nht. Dch v mi gii BS lun m bo s chuyn nghip trong qu trnh t vn, kt ni cung cu to c nim tin v s hi lng cho khch hng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
34
Dch v h tr php l gip cho khch hng hiu r v BS ca mnh hn, c th trnh hoc hn ch nhng sai st ,tn tht trong qu trnh giao dch nh cc thng tin kh tip cn v quy hoch vng, quy hoch xy dng, quy hoch th... Dch v h tr tn dng gip khch hng mua c BS ng trong trng hp ti chnh cha cho php,c th t vn ti chnh, th tc php l lin quan hoc cc hnh thc mua tr sau, mua gp vn nh th no hoc t vn cho khch hng nhng BS hp vi ti tin ca h...gip khch hng a ra s la chn tt nht... Nh vy khi khch hng n giao dch vi phng mi gii, h c th s dng dch v nh gi c c gi BS chnh xc nht, iu ny s l yu t cc k thun li cho qu trnh bn/cho thu vi mua/thu.Cc dch v khc gp phn qung co hnh nh, cht lng BS, thc y cc qu trnh ca thng v din ra nhanh chng, hiu qu hn v php l, v cch thc thanh ton... Tm li, mi quan h ca hot ng mi gii vi cc phng ban khc i hi s thng nht ng b v hp tc nhit tnh. l mt quy trnh khp kn kh han ho. Khch hng s c cm gic thng v c thc hin nhanh chng, chnh xc, ng theo quy ch ca nh nc v th tc mt ca. 5.H thng t chc phng mi gii ti cng ty dch v Bt ng sn Homeland H thng t chc m gii ti cng ty bao gm : CP 1 Trng phng Dch v t vn, Mi gii BS -----------------------------------------------------------------------------------------CP 2 Ph phng ph phng ph phng ph phng VPMG 1 CP 3 VPMG 2 VPMG 3 VPMG 4
CC VN PHNG MI GII TRONG TNG KHU VC
-------------------------------------------------------------------------------------------CP 4 CC CNG TC VIN HOT NG THEO CH TIU Sn c c mt s lng ngun cung hng ha BS kh ln bng s dy dn kinh nghim,kin thc chuyn mn ca cc chuyn gia v s nhit tnh ,nng ng vi nhiu tng sng to ca i ng nhn vin tr , doanh nghip cung thu
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
35
ht c kh nhiu cc nhn vin tr tui nhanh nhn ,nhit huyt. Trong kinh doanh v vi tn ch lun t uy tn ca Cng ty ln hng u, cng thm i ng lnh o, nhn vin nng ng, chuyn nghip, thng hiu Homeland ang v ngy cng c khng nh. c nhng thnh cng nht nh Sn cn t chc lin kt cc mng sn.Mng sn mt knh thng tin in t hin i, d truy cp vi nhiu thng tin a dng, trung thc v kp thi v nhng hng ho nh t v bt ng sn trn th trng Vit Nam. Gip sn co nhiu c hi n vi cc t chc, c nhn, cc nh u t trong v ngoi nc c nhu cu mua bn bt ng sn nh t, tm kim thng tin v lnh vc bt ng sn c th d dng tm mua, ng bn v tra cu thng tin ti tt c cc sn thnh vin la chn v a ra quyt nh ng n cho mnh. y c th l mt cng c bn hng hin i; nhanh chng a sn phm tip cn vi lng khch hng ln, gim chi ph bn hng; to mi lin kt, chia s thng tin, trao i kinh nghim gia cc thnh vin ca Mng; thc y tnh chuyn nghip v nng cao nng lc cnh tranh ca cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn.Homeland s nhanh chng hon thin mng v lin kt cht ch mng li nay hn na. 6.nh gi thc trng hot ng mi gii ti cng ty dch v Bt ng sn Homeland. Sn giao dch BS i vo hot ng c thi gian kh lu , bng nhng kinh nghim cng nh uy tn , to dng c hnh nh rt tt cho khch hng v cc i tc. V t khi hot ng n nay th hot ng mi gii BS l mng pht trin nht trong cc phng nghip v BS.Cng t c mt s thnh qu ln ,th hin tnh chuyn nghip trong lnh vc ct li ny: a. Nhng kt qu t c ca hot ng mi gii trong nm qua - Kt qu t c trong nm 2010: + Mc d nm 2010 l nm kinh t vn cn nhiu kh khn, Cng ty tip tc pht huy c th mnh sn c v khng nh c thng hiu mi l t chc sn hot ng uy tn v tng bc pht trin th trng, c bit l th trng mi gii cc d n bt ng sn ti 1 s a phng nh H Ni, , ,Hi Phng,Hi Dng,...Mi gii bt ng sn l mt trong cc dch v ct li Homeland xy dng t khi thnh lp. Cc chuyn vin ca Homeland rt nng ng, am hiu su v trong th trng bt ng sn nh , thng mi, cng nghip v gip cho khch hng c nhu cu mua bn tit kim c thi gian trong vic tm kim khch bn, mua, chuyn nhng hoc cho thu BS.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
36
+ Vi doanh s thu c hot ng mi gii l 11,05 t ng (chim 87,8% tng doanh thu), tng 32,5 % so vi nm 2009 v tng 64,13 % so vi k hoch nm 2010. S lng giao dch bnh qun ngy 3 giao dich , tnh c nm s giao dch trong hot ng mi gii c khong 1000 giao dch thnh coong .y c th ni l mt thng li ln ca cng ty trong lnh vc mi gii, tr thnh mt thng hiu mnh trong ngnh t vn , mi gii trong c nc. Kt qu hot ng ca Cng ty nm 2010 khng nh Cng ty hot ng hiu qu v pht trin thm 1 bc so vi nm 2009, c th doanh thu tng 32,5% so vi nm 2009 v tng 29,8% so vi k hoch nm 2010. Li nhun trc thu tng 26,31% k hoch nm, tng 21,36% so vi thc hin nm 2009. Nm 2011 doanh thu ca cng ty tng 34,6% so vi nm 2010 v tng 20,7% so vi k hoch nm 2011.Li nhun trc thu tng 24,5% k hoch nm, tng 22,3% so vi thc hin nm 2010. - Kt qu hot ng mi gii 3 thng u nm 2012 - Mc doanh thu trong hot ng mi gii t khong 7,34 t ng tng 18,9% so vi cng k nm 2010 , chim 87,2% tng doanh thu , lng giao dch mi gii thnh cng em lai doanh thu cho cty 415 giao dch. b. nh gi thc trng tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii ti cty Homeland * Nhng mt lm c v tnh chuyn nghip ca sn. Qua kt qu nu trn,vi nhng con s v mc doanh thu trong lnh vc mi gii trong nhng nm gn y ,vi lng giao dch bnh qun ngy khong 3 giao dch.y chnh l kt qu v s hot ng t hiu qu cao cng ty, c bit trong lnh vc mi gii bt ng sn ,l kt qu ca tnh chuyn nghip ngy cng cao trong lnh vc ct li ny, em lai nim tin cho khch hng ,dn tr thnh thng hiu mnh trn thi trng.Mt s nguyn nhn chnh ca nhng thnh cng nu trn nh sau: -Trc ht l phi k n ngun nhn lc. Cng ty xy dng c mt tp th cn b on kt, gn b vi Cng ty; c bit, cht lng cn b lm cng tc t vn ,mi gii (trnh chuyn mn, nghip v, kinh nghim lm vic, c quan h khch hng tt...) ca Sn thuc loi tt nht trong cc Sn hng u ca c nc hin nay.Phng kinh doanh mi nhn thm mt s nam mi gii vin na hon thin v pht trin cc hot ng ca phng. Hot ng ny hin nay ang mang li doanh thu cao nht cho sn Homeland, iu ny chng t nng lc ca cc mi gii vin ti sn.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
37
- V cng tc t chc v xy dng Quy ch qun l ca sn: n nh c bn v t chc b my v t chc hot ng theo m hnh doanh nghip ng quy nh ca php lut. T n v s nghip khi chuyn i vi 18 cn b (trong c 02 cng chc, 02 vin chc, 11 H di hn v 3 H ngn hn), cha c b my t chc cp phng ban, cc b phn nghip v cha hon chnh, cha nh hnh v chc nng nhim v, Cng ty va cng c hot ng kinh doanh dch v, thit lp cc iu kin php l hot ng theo m hnh doanh nghip, va hon thin b my lnh o cc cp, tuyn dng, b sung cn b c nng lc, chuyn mn v tm huyt vi cng vic. n nay Cng ty xy dng c mt tp th cn b on kt, gn b vi Cng ty, c o to c bn, cht lng tt. - Cc trang thit b cho dch v mi gii rt hin i. Mi ngi u c trang b my tnh mn hnh phng kt ni internet, mt ch ngi lm vic c b tr hp l cho vic n tip khch n thm cty. Ngoi ra nhng vt dng chuyn dng nh la bn, in thoi, cc loi bn quy hoch ,my chiu , my nh ,my faxcng c trang b rt y . - Dch v mi gii c sn kt hp vi cc dch v khc ca sn theo mt quy trnh rt khoa hc. Cc mi gii vin kt hp vi nhn vin cc b phn khc mt cch n v logic, t a ra c s t vn thuyt phc v hu ch cho khch hng. - Homeland c c ngun cung kh phong ph t mng li cc cng tc vin l cc sinh vin thc tp ti sn. Ngun cung ny c ly t bo ch, mng internet hoc tm t vic i thc t a bn. Vic tm ngun cung (nu tm c ngun cu cng tt) va l c hi cho cc cng tc vin c hng dn, tm hiu v thc hnh kin thc, k nng c th ca ngnh ngh, va l c hi sn tip nhn ngun nhn lc mi khi cc sinh vin kia ra trng. - Sn th hin mt b my hot ng ht sc nng ng ,cc b phn chuyn mn hot ng ht sc hiu qu ,kt hp n nhp ca cc phng ban khc vi nhau.c bit phng kinh doanh hot ng kh trn tru , quy trnh hot ng linh ng , khoa hc em li hiu qu hot ng v hot ng mi gii ngy chuyn nghip hn. * Nhng mt cn hn ch v tnh chuyn nghip cha cao ca hot ng mi gii bt ng sn. Th trng BS ng bng, kinh t suy thoi,lm pht ,sit cht tn dng hoat ng ca sn cng va l thch thc cng va l kh khn cho Homeland Doanh
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
38
thu c phn gim, chi ph tng i cao nn hot ng thi im ny cng tng i kh khn. Hot ng mi gii cha t c hiu qu cao nht, ch yu vn l u t to mi quan h, th trng giao dch trm lng h lu l ngun khch t, giao dch cha si ng. Nhng kh khn ny s dn c hn ch khi th trng phc hi v pht trin. Ngoi nhng nhn t khch quan ca th trng ,cng vi chnh sch nh nc , ri s cnh tranh ca i th, cn c nhng nhn t ch quan trong chnh b my hot ng ca sn t c s vt cht cho n ngun nhn lc.Hay ni cch khc l hn ch v hot ng cn thiu tnh chuyn nghip ca sn , c bit l trong lnh vc mi gii sn vn cn rt nhiu khim khuyt ,c th l: - Cc trang thit b hin i nay vn cha c s dng ng mc t hiu qu cao ,pht huy ht cng nng tc dng ca chng.Dn ti hot ng km hiu qu ,thiu chuyn nghip. - Ngun nhn lc tr ng o nng ng nhng cn thiu kinh nghim trong vic iu tra nghin cu, tng hp thng tin th trng,cung v la vic phi hp thc hin cc cng vic cha c trn tru. - Thc trng o c ngh nghip ca mi gii vin ti sn cn rt km , cha thc s to c nim tin vi khch hng ,vn ng trn li ch ca bn thn , cha tp trung c gng trong khi thc hin thng v.Lm sai nguyn tc,li dng mi quan h cng ty v khch hng chuc li cho bn thn. - Mt s b phn, cn b trin khai cng vic chm; Cht lng cng vic t c ci thin, cch thc lm vic my mc, rp khun, thiu sng to v linh hot; t ch n cc mi quan h vi khch hng; Nhiu cn b c tc phong lm vic tu tin, cu th, thiu chuyn nghip v thiu thc t chc k lut lm nh hng khng tt ti hiu qu cng tc cng ty; - Cht lng ngun o to cn rt hn ch v kin thc chuyn mn v nhng k nng cn c . - Cng tc kim tra gim st cht lng hot ng ca nhn vin cha c quan tm ng mc,c bit l nhng nhn vin mi gii lnh ngh, nhiu kinh nghim,li dng uy tn cng ty v tn dng mi quan h d chuc li.y l mt
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
39
mng rt yu ca sn,cn c bit quan tm, khng nhng nh hng n uy tn ca cng ty,hiu qu hot ng km,cn th hin mt cch thiu chuyn nghip. - Mt im cn hn ch ca sn chnh l cch thc qung b tn tui cn t, mc d ci tn Homeland c gii trong ngnh bit n kh r song nhng ngi dn th cha hn ai cng bit n. Trang web ca sn cn kh hn ch v ni dung v thng tin cp nht hi chm: cha c cc thng tin v hng ha BS m sn c, cha c tn tui ca cc thnh vin sn; trong thi i Cng ngh bng n nh hin nay th iu ny cn tr s tm hiu ca nhng ngi quan tm n Homeland thng qua mng internet. y c th coi nh mt cn tr cho vic PR hnh nh Cng ty v ng nhin hot ng mi gii cng s b nh hng nh th. C th trong thi gian ti sn s quan tm hn n cc vn k trn song hin nay, theo em l mt im yu ca sn , hay ni cch khc sn cn nng cao hn na tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
40
Chng 3 PHNG HNG, GII PHP NNG CAO TNH CHUYN NGHIP TRONG HOT NG MI GII TI CNG TY TNHH DCH V BS HOMELAND
1.Phng hng pht trin hot ng kinh doanh ca sn v ca hot ng mi gii ti Homeland Phng hng hot ng chung ca sn : Vi mc tiu ngy cng to c uy tn , thng hiu ln trn th trng cng nh lng tin ca khch hng ,xy dng Tasecoland tr thnh mt t chc kinh doanh dch v BS hng u Vit Nam trn th trng BS , c bit a dch v ch cht cua sn la hot ng mi gii chuyn nghip nht ,nn nhim v t ra cho sn lc ny l: - Lun l bn th ba tin cy, tham gia vo giao dch m bo tnh cng bng, php l v minh bch ca giao dch BS. Cung cp cho khch hng nhng thng tin chi tit, chnh xc v hng ha BS v th trng BS.m bo tnh minh bch ,cng khai, v cng bng.Gp phn lm lnh mnh ha th trng bt ng sn. - Trin khai n xy dng v pht trin Website ca Cng ty, kt hp kt ni cht ch vi Website ca mng cc sn phong ph v cp nht kp thi v ni dung, sinh ng v hnh thc; - Trin khai m rng thc hin t vn mi gii cc d n ln trong nc v nc ngoiM rng mng li mi gii, m rng quan h khch hng, tng cung BS trn sn giao dch Homeland tng bc tr thnh trung tm phn phi BS ln nht min bc. - Homeland cng lun phi cp nht cc vn bn, ch trng ca nh nc v php lut lin quan n th trng BS a ra c phng hng hot ng cho ph hp. - R sot sp xp li, hp l ho t chc b my Cng ty v thc hin cng tc quy hoch bi dng cn b chun b ngun nhn lc p ng vic trin khai a dng ho hot ng ca Cng ty. - Tng cng cng tc qun l cn b, nng cao thc chp hnh k lut lao ng trong Cng ty, thc hin theo ng Quy ch lm vic v cc quy nh ca Cng ty; c bit yu cu cc cn b lnh o Cng ty cc cp nu gng v chp hnh k lut lao ng ca Cng ty.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
41
- Trin khai m rng phng qung co , maketing ,l mng em li ngun thu tim nng trong thi gian ti ,trn th trng lnh vc ny cng ang kh pht trin. Hn na ,nu lm tt cng tc ny , y cng chnh l cng c qung b thng hiu cho Tasecoland v s c nhiu ngi bit n, l iu rt cn cho Homeland trong thi im ny. Phng hng cho hot ng mi gii BS - Hot ng mi gii BS ca Homeland hng ti s chuyn nghip hn na, lnh vc ct li ny lun l th mnh ca sn , l hot ng em v nhiu doanh thu nht cho sn v em v uy tn , lng tin v thng hiu ca sn.Tin ti i u v hot ng mi gii trong cc mng sn ti Vit Nam
1.1 Cc k hoch kinh doanh ca sn: 1.1.1 Mc tiu ca chin lc. Giai on 2009 - 2011 - Hon thin hn cng tc mi gii ,khc phc khim khuyt , a hot ng mi gii i u v hot ng chuyn nghip. - Hon thin cng tc nh gi, mi gii, u gi v thc hin tng bc pht trin h thng phng giao dch ti H Ni. - Nng cao hn v cht lng qung co ,marketing ,doanh thu t hot ng ny tng. Giai on 2011 2015: - Tng trng bnh qun 40% nm v n nh t l li nhun trn vn - Xy dng uy tn s 1 trn dch v mi gii , nh gi v u gi, c bit trong h thng ngn hng. - Xy dng mt h thng sn giao dch tiu chun s 1 Min Bc cung cp cc dch v ti chnh v php l bo gm: * Chng thc, bo lnh php l cc giao dch BS * Bo lnh pht hnh, mua bn cc tri phiu, tn phiu d n. * Kt hp vi cc ngn hng thu xp v t vn tn dng cho cc d n. - Cung cp cc dch v BS chuyn nghip : U thc qun l, Mi gii, nh gi, u gi,Pht trin mng li cc phng giao dch v sn giao dch trn ton quc.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
42
1.1.2 K hoch kinh doanh. K hoch Doanh thu d kin 2009 2011 ( n v triu vn ) TT Ngun doanh thu 1 2 3 4 5 Qun l v khai thc ti sn nh gi ti sn, u gi T vn mi gii, o to Dch v php l Tng doanh thu 2009 500 8.000 2.500 100 11.100 2010 1000 14.500 4.000 150 19.650 2011 3.500 18.000 6.500 850 28.850
K hoch vn v mc tiu kinh doanh thu 2009 2011 ( n v triu vn ) TT Chi tiu 1 2 3 4 5 Vn iu l Doanh thu Chi ph Li nhun trc thu T l li nhun/ Vn iu l 2009 7.000 14.100 10.400 3.700 52% 2010 13.500 23.400 15.800 7.600 56% 2011 17.500 31.800 20.500 11.300 64%
=> T k hoch doanh thu d kin ta thy mc ng gp ca hot ng mi gii cho sn ngy cng tng nhm m bo chin lc a mi gii ngy cng hot ng hiu qu hn ,mang tnh chuyn nghip , lng ct ,mang li ngun doanh thu ln t hot ng ny. 2. Cc gii php ci tin v nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii ti sn giao dch BS. 2.1 Gii php hu hiu u tin cn k n y l nhng chnh sch v m ca nh nc , hot ng kinh doanh BS v hot ng mi gii BS ti Vit Nam tr nn chuyn nghip, ngang tm quc t. V vy Chnh ph, B Xy dng nn c nhng gii php, nhng chng trnh hnh ng c th h tr th trng BS, to hnh lang php l cho hot
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
43
ng kinh doanh BS pht trin, nhng cng t ra nhng yu cu c bn i vi cc t chc, c nhn kinh doanh BS v kinh doanh dch v mi gii BS: + Trc thc trng trn B Ti nguyn v Mi trng ang d tho ngh nh quy nh mc x pht hnh chnh trong lnh vc t ai, trong quy nh mi gii nh t gy thit hi c th b pht ti 50 triu ng. Khi ngh nh ny c thc thi s l cch thc hu hiu tng cng o c ngh nghip cho mi gii vin_ mt yu t th hin s chuyn nghip ha. + Hon thin h thng c ch, chnh sch theo hng: bo m nguyn tc ng b, nht qun, tn trng cc quy lut ca th trng; ng thi, phi gip tng cng tnh cnh tranh. Hnh thnh mt th trng bt ng sn cng khai minh bch v y thng tin cung cp cho ngi mua v ngi bn ,em li s yn tm ,lng tin cho khch hng ,th hin s chuyn nghip , v vy B Ti nguyn v Mi trng nn c trch nhim qun l v xy dng c s thng tin h tng a chnh tin cy, kt ni c vi cc hot ng ti chnh, ngn hng, tn dng , lun kim sot mi ngun thng tin ,m bo cng bng v li ch cho ngi dn.Trnh tnh trng ,cc thng tin v quy hoch, s dng t, cng nh tnh trng php l ca tng bt ng sn li khng c cng b y v cng khai. M nhng thng tin ny, do cc quan h hay do mt s nguyn nhn no , li c i mi gii "khai thc trit " kim li + Cn c nhng ngh quyt cho cc c quan qun l Nh nc cc cp cn t chc tt v thng xuyn cc cuc thanh tra, kim tra t chc hot ng sn i phng minh kp thi x l cc vi phm ca cc nh mi gii sn giao dch bt ng sn. + Chnh ph nn thc thi mt s bin php qun l hu hiu , cn c khung php l nghim ngt hn hot ng ca h thng dch v mi gii BS trn cc mng sn ni ring v th trng BS ni chung , sau y l mt s bin php : Th nht :Cn kim sot , r sot cht ch v ng k hnh ngh : - Kim sot hot ng ca cc t chc, c nhn ng k tham gia dch v t vn mi gii v BS. Chnh ph yu cu ngi lm dch v t vn mi gii bt buc phi ng k hot ng vi c quan qun l Nh nc v c cp giy php mi c hot ng t vn mi gii. - Cn t chc thi ly chng ch hnh ngh mi gii mt cch ng b cc t chc (Nh vy, ch nhng ngi c t cch php nhn, c trnh chuyn mn v mi gii BS mi c tham gia cc dch v mi gii v BS).thc hin
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
44
vic mi gii m khng dng k s b coi l phm ti ca. Kim sot v vic thc hin trch nhim ca cc t chc ny: Ngi t vn mi gii phi chu trch nhim trc php lut v kt qu ca cc hot ng t vn mi gii nh: tnh trung thc trong cc thng tin php l ca BS c mi gii; v tin cy v c tnh d bo c li ch t kt qu nh gi v hnh thnh gi c ca BS giao dch v chu trch nhim v kt qu ca cc dch v khc. Th hai: Kim sot v cht lng t vn mi gii: Kim sot tnh cng khai ca cc thng tin v cht lng dch v t vn (nhng ngi t vn c quyn yu cu c quan qun l Nh nc xc nhn cc thng tin php l v BS). Cn t chc cc lp o to trong v ngoi nc v mi gii BS, nng cao trnh nghip v v a cc cn b c nghip v v mi gii vo cc cng ty thng mi dch v mi gii nh t hin nay bng cch yu cu cc cng ty ny phi c cc tiu chun u vo cn thit, nu khng p ng c th s khng c cp giy php hot ng. Vic o to cp chng ch hnh ngh cn thc hin nghim ngt v chuyn nghip hn. Nn c thi hn chng ch , nh mi gii c th lun nm vng chuyn mn nghip v v khng ngng nng cao ci thin ,cp nht nhng nt mi v i mi trong tng giai on thi k ca nn kinh t Th ba : Kim tra v theo di vic thc hin ngh nghip ca nhng ngi ng k. Ngoi ra cn mt s bin php nh: - To lp v pht trin hng ha cho th trng BS qua vic y mnh hn na qu trnh ci cch th tc hnh chnh rm r trong lnh vc t ai, sp xp li qu t. - Phi nhanh chng hon thin h thng chnh sch lin quan n th trng BS. Cc chnh sch v cc quy nh phi m bo tnh nguyn tc ng b, khng chng cho, n nh. - Cn to mi trng v iu kin thun li nhm thu ht u t trn th trng BS; cn to ra mt sn chi lnh mnh, bnh ng cho cc ch th khi tham gia loi hnh ny - Hon thin chnh sch thu lin quan n nh t trnh chng cho, mu thun, trnh to iu kin cho gii u c lch lut.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
45
- Phi xy dng, chun ha cc nguyn tc, cc phng php nh gi BS, t lm cn c cho vic tnh gi tr BS phc v cho cc hot ng t vn, th chp, mua, bn BS. S qun l ca Nh nc l cn thit th trng pht trin, hn ch s lm dng, bp mo, thao tng. V vi cc chnh sch pht trin th trng BS, cc c ch gim st, ch ti trong hot ng mi gii BS ca nh nc s gip nng cao c tnh chuyn nghip cng nh hiu qu ca hot ng dch v ny.
2.2 Vn ct li cn nu y chnh l nhng gii php cho ngun nhn lc hin nay trong ngnh BS.Cn phi c chnh sch, nhng chun ngh nghip ,v nhng ch ti x l nghim khc hn na , a i tng ny hng ti s chuyn nghip ng b hn ,gp phn lnh mnh ha th trng .Ti ngh nh 153/2007/N-CP ban hnh ngy 15.10.2007: khng phi cn b cng chc nh nc; c nng lc hnh vi dn s y , khng trong tnh trng b truy cu trch nhim hnh s hay chp hnh n pht t; c giy chng nhn hon thnh kha o to, bi dng kin thc v mi gii bt ng sn; c h s xin cp chng ch mi gii bt ng sn theo quy nh. Nhng quy nh trn mi ch p ng yu c v lng ,iu ct li l cht lng hot ng ca nh mi gii hng ti s chuyn nghip hn li vn cha c quan tm ,qun l ng mc ,t pha c quan nh nc cn c nhng gii php ,xy dng nhng quy nh chun cho i ng ny: - Th nht : v chng ch hnh ngh Vit Nam c gi tr v thi hn, trong khi cc nc khc nh Hoa K, c, Php khong 2 - 4 nm nhng ngi mi gii c cp bng phi i hc li i bng mi Vit Nam cng nn c quy nh ny nhm ngy mt nng cao cht lng ,trau di thm kin thc ,khng b li thi ,xu th hi nhp, lun cp nht c thng tin v th trng, chnh sch mi nht v nh t t vn cho khch hng. - Th hai : nn xy dng nhng chun trong mi gii.R rng, h thng php lut ang thiu mt b chun mc hnh ngh mi gii bt ng sn p dng thng nht.Khi vic hnh ngh cha tun th theo mt chun mc chung th vic mi ngi lm mt kiu, dn ti s vn ng khp khing, nh hng trc tip n cht lng ca hot ng ny , hn na cn xy ra nhng vi phm nghim trng trong qu trnh hnh ngh m khng b x l ,ngi dn vn cha tin tng vo hot ng ca sn giao dch bt ng sn vi vai tr l t chc t vn, trung gian
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
46
mi gii trong giao dch.Nn xy dng nhng quy nh chun v chuyn mn ngh nghip ,chun v kin thc, c bit l vn chun o c hnh ngh .tt c u phi th hin tnh chuyn nghip . - Th ba: c quan qun l nh nc cn xy dng m bo mt ch ti nghim khc hn na x l nhng vi phm ca cc nh mi gii. Chnh ph cng ban hnh ngh nh 23/N-CP ngy 27.2.2009 quy nh v x pht vi phm hnh chnh trong hot ng xy dng, kinh doanh bt ng sn Theo , cc ch ti x pht i vi hnh vi vi phm nguyn tc hot ng mi gii c quy nh c th nh sau: + Ti im c khon 1 iu 34 ca Ngh nh nu r: Pht tin t 10 triu n 20 triu ng i vi c nhn c hnh vi mi gii c lp nhng khng c chng ch hnh ngh theo quy nh, vi phm nguyn tc v hot ng mi gii. + Ti im a khon 2 iu 34 ca ngh nh nu: Pht tin t 60 triu n 70 triu ng i vi t chc kinh doanh bt ng sn c hnh vi vi phm nguyn tc v mi gii bt ng sn. + Khon 4 iu 34 nu: ngoi hnh thc x pht quy nh ti khon 1,3 iu 34 ca ngh nh th c nhn c hnh vi vi phm cn b tc chng ch hnh ngh mi gii bt ng sn t 1 n 3 nm hoc khng c thi hn. Vi quy nh, ch ti nu trn to hnh lang php l cho ngh mi gii bt ng sn nc ta pht trin mt cch chuyn nghip hn. Tuy nhin, so vi nhng khon li m bn mi gii c tnh vt ro thu c th vi mc x pht nh trn l qu nh, tnh rn e cha mnh. mi gii bt ng sn c cng nhn nh mt ngh mang tnh chuyn nghip, bn thn mi c nhn, t chc khi tham gia hot ng mi gii lnh vc ny phi xc nh cho mnh mt nguyn tc hot ng r rng, t hc hi, nng cao chuyn mn nghip v cng nh o c ngh nghip. Mt khc, bo v quyn li chnh ng ca mnh, khch hng trong khi thc hin giao dch cn phi k kt hp ng mi gii vi ni dung c th, r rng, cht ch. y l c s php l rt quan trng bo v quyn v li ch hp php ca cc bn khi c tranh chp xy ra. Bn cnh , cc c quan chc nng cn tng cng cng tc thanh tra, kim tra, gim st i vi c nhn, t chc hot ng mi gii bt ng sn, Nh nc cn phi xy dng hnh lang php l hon thin hn, vi nhng quy phm php lut c ch ti mnh i vi hnh vi vi phm nguyn tc mi gii bt ng sn nh: tng mc x pht i vi tng mc ca hnh vi vi phm, trng hp gy thit hi ln i vi c nhn, t chc c mi gii th nn p dng bin php mnh l truy
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
47
cu trch nhim hnh s Ch ti mi c tnh rn e, hn ch c vi phm pht sinh. Vic tch bch ha hot ng kinh doanh v mi gii bt ng sn l iu cn thit, trnh tnh trng va bng va thi ci ca nhng t chc, sn kinh doanh bt ng sn thi gian qua iu chnh kp thi nhng sai phm, bo m quyn li, ngha v ca bn mi gii, cng nh cc bn tham gia giao dch. . 2.3 Chuyn nghip ha t chnh cc sn giao dch Trc ht cn m bo s qun l ng mc ca c quan nh nc v hot ng ca cc sn ngy mt hiu qu v chuyn nghip hn. Cc sn BS cn xy dng chin lc pht trin ca mnh, c k hoch thc thi hu hiu cho di hn v ngn hn; Cn nghim chnh chp hnh kinh doanh theo ng php lut. c bit h phi tng bc nng cao nng lc ti chnh nh tng vn ch s hu, thu ht vn t bn ngoi theo php lut, tng cng qun tr DN qua phn tch hot ng kinh t, phn tch th trng. Nghin cu v xy dng h thng thng tin chun v th trng. Quan tm nng cao nng lc, o c ngh nghip cho ton th ngi lao ng trong DN.Sau y l nhng gii php nhm nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii t chnh s chuyn nghip ha cu sn : Th nht : ngun nhn lc l yu t ct li ca cc doanh nghip.Thc t thy rng ,t chc cn xy dng cho mnh mt i ng cc nh mi gii ngoi s thnh cng, c thng hiu, uy tn ln, ngoi s am hiu v kin xy dng, cc d n quy hoch, kin thc phong thy th h cn phi chng t cho khch hng bit kh nng nhy bn th trng ca mnh cng nh s hiu bit kin thc thng qua vic t vn cho khch hng (bn mua, bn thu) cc khon vay tn dng c h tr li sut t cc t chc tn dng, ngn hng y l iu m bt k khch hng no khi tham gia giao dch cng mong mun c c t cc nh mi gii v to ra im khc bit gia mi gii bt ng sn chuyn nghip v cc loi hnh mi gii khc. Chnh nh mi gii l ngi cung cp thng tin v php lut, chnh sch ca N h nc mt cch y v trung thc cho khch hng t vic d n quy hoch xy dng nh th no cho n nhng nhng chnh sch php lut mi thay i nh hng n th trng bt ng sn ra sao? S linh hot nhy bn cng vi s trung thc ca nh mi gii s to nn uy tn, thng hiu cng nh s tin cy t pha khch hng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
48
Bi vy hot ng mi gii t hiu qu cao cn ch pht trin cc mi gii vin v k nng mi gii , k nng bn thn v o c ngh nghip. Nng cao k nng mi gii gip cho mi gii vin lm vic chuyn nghip hn, thng v din ra sun s v d thnh cng hn; nng cao o c ngh nghip s gip cho khch hng c n tng tt p v mi gii vin v sn BS mt cch thc qung b hnh nh v cht lng cho doanh nghip hu hiu nht. Vn t ra cho cc sn l cn nng cao cht lng i ng nhn vin, n xut pht t chnh nhn cch v trnh chuyn mn ca mi nh mi gii , khng phi ai cng c th lm c.. v vy thc hin n cng khng phi l n gin Hin c quan nh nc vn cha quan tm ,v c nhng quy nh ng mc v cht lng hnh ngh mi gii ,sn l n v trc tip qun l ,gim st hot ng ca i ng ny ,nn xy dng nhng tiu ch cn c cho mt nh mi gii chuyn nghip, vic a ra hnh nh mt nh mi gii chuyn nghip ,a cho i ng nhn vin ny ,gip h xy dng hnh nh chun ,lm tng thm tnh chuyn nghip cho hot ng Th hai: sn nn ch ng cp nht nhng quy nh, chnh sch mi ca chnh ph vi cc hot ng lin quan n lnh vc BS to c hi cho cc mi gii vin c tip cn v p dng kp thi nhng thay i, b sung . V nh s thay th thng t 05/2006/TT-BXD bng thng t 01/2009/TT-BXD ca B Xy dng, mi gii vin cn hiu s thay i v vic cp giy chng nhn quyn s hu nh v hng dn mu hp ng mua bn cn h, chung c, t mi c th t vn cho khch hng v thc hin mi gii ng php l. Ngoi ra sn cn thng xuyn gim st ,kim tra kt qu hot ng ca cc mi gii vin ,dt sn nhng quy ch thng nu lm tt hon thnh nhim v v vt ch tiu ,pht nghim minh nu lm sai tri. Khuyn khch mi gii vin pht huy s linh ng, tnh sng to v hiu qu cng vic; cn hng cho nhn vin suy ngh theo hng chuyn nghip ha ngh nghip ng ngha vi vic nng cao cht lng v uy tn khng ch ca bn thn mi gii vin m cn cho c h thng sn giao dch. Mi c nhn chuyn nghip l mt thnh t xy dng nn mt h thng chuyn nghip. Th ba: nh chng ta u bit ngun thng tin v hng ha BS trong hot ng mi gii l vic sng cn ,n quyt nh hu nh s thnh cng ca mt giao dch ,iu ny nh hng trc tip ti hot ng ca mi gii vin v uy tn ca sn giao dch. Cc sn cn nng cao s lng v cht lng cc ngun cung trn th trng to phong ph v hng ha v tng s la chn cho khch hng. Cn c cc phng tin thun tin cho vic gii thiu hng ha n vi khch, vic mi gii vin va gii thiu BS qua bng cc hnh nh sinh ng v xc thc va c s t vn v cc lnh vc xoay quanh
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
49
vic giao dch BS s l mt cch thc gy n tng tt, to nim tin cho khch hng ngay t khi bc chn n sn. Th t : v t chc b my hot ng ca sn ,cn c s hot ng logic ca cc phng ban ,cn xy dng mt m hnh chun hn na,hot ng hiu qu hn na.c bit ch trng s gn kt ca ba hot ng sau :gim c trc tip gim st hot ng ca ba t chc ny thc hin ng vai tr nhim v ca mnh ,mt m hnh chun ,mang tnh chuyn nghip gm : +T vn .mi gii ,k ton + T vn: lm cc th tc qung co, gii thiu v cc loi BS cho khch hng v hng dn khch hng v cc th tc khi thc hin hp ng mi gii. + Mi gii: Sau khi tm hiu cc thng tin p ng yu cu ca mnh, bn c nhu cu s tip tc sang phng mi gii, ti y h s cng ngi lm mi gii tin hnh cc th tc k hp ng gi l hp ng mi gii vi y cc thng tin cn thit v bn nguyn n, v BS em ra giao dch v cc giao ko cn thit khc v l ph hp ng, % hoa hng, cc cam kt khc v.v.. sau s a bn c nhu cu i kho st thc a v thc hin cc cng vic tip theo cho n kt qu cui cng. + K ton: Nu giao dch thnh cng, bn c nhu cu s tip tc n phng k ton v thc hin cc ngha v ti chnh vi nhn vin k ton nh tho thun trong hp ng mi gii. Th nm : vn o to ,tuyn truyn nng cao trnh nhn thc ca cc mi gii vin v kin thc ,trnh chuyn mn ,v o c ngh nghip.Vi nhng i ng mi gii c kinh nghim nn t chc cuc trao i ,giao lu gia cc nhn vin vi nhau,cho nhng ngi tr tui c hc hi thm nhiu kinh nghim.Tuyn truyn,nng cao o c ngh nghip cho cc mi gii vin.Cn lin h vi cc trung i hc , v cc trung tm o to chuyn nghip , cho cc nh mi gii vin tham gia ,hc tp nng cao trnh v k nng lm vic. Th su : Sn nn tham gia tch cc trong mng sn , trao i kinh nghim thng tin vi nhau ,hc hi kinh nghim v chia s c hi,nn lin kt vi nhau, tham gia vo cc hip hi BS v cc hip hi va l cu ni gia cc doanh nghip BS vi nhau va l cu ni gia cc doanh nghip BS vi cc c quan nh nc.Vic tham gia vo mng sn va mang li li ch cho sn ,cn gp phn lm tng tnh minh bch trongt th trng bt ng sn Th by : to iu kin cho cc nh mi gii cc sn c th giao lu ,hc hi ,trao i kinh nghim vi nhau.c th thnh lp hip hi nh mi gii. y , cc nh mi gii trao i kinh nghim ,k nng cn thit cho nhau, v tin ti gp phn
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
50
xy dng nhng quy chun hnh ngh mi gii, a hot ng mi gii cng chuyn nghip hn na. 3.Nhng kin ngh vi cng ty TNHH Homeland nhm nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii. Cng ty i vo hot ng c mt thi gian kh lu , t c mt s thnh tu ln , xy dng lng tin vi khch hng,v c thng hiu cho ring mnh .Nhng vi mc tiu a dch v ca Homelad ln hng u Vit Nam ,cng ty nn hon thin mt s mt ct yu , c bit l dch v mi gii , mt lnh vc ct li ca sn , cn c nhng bin php hon thin hn na , nhm nng cao tnh chuyn nghip dch v ny hot ng hiu qu hn na .Sau y em xin a ra mt s kin ch quan ca mnh ng gp cho sn nhm nng cao tnh chuyn nghip ca dch v mi gii ti sn : Th nht , v cht lng ngun nhn lc , s lng phn b cha ng u.V i ng sn c tuy c trnh , kinh nghim v s nhanh nhn v thng xuyn cp nht nhng thng tin mi cn hn ch , doanh nghip nn to iu kin gip i tng ny ,nng cao hn na v trnh ,cp nht kin thc mi ,bn cnh l vic khng ngng nng cao nhn cch v o c ngh nghip , mt s i tng li dng mi quan h ca mnh chuc li , doanh nghip cn qun l cht ch v x pht nghim minh va khng ngng tuyen truyn hon thin nhn cch chun cho nh mi gii. Cn nhng i ng tr tui ht sc ng o , c it l lng cng tc vin, tuy c nhit huyt , c kin thc nhng thiu kinh nghim thc t - mt yu t cn thit trong lnh vc mi gii BS, h vn cn hon thin nhn cch , trau di nhiu kin thc , v hc hi kinh nghim hon thin k nng ca mnh hn .Ngoi vic nng cao chuyn mn ca i ng nhn vin sn c th vic nng cao hn na ngun nhn lc bng cch tuyn dng thm nhn ti,cn tuyn dng kht khe hn v trnh nng lc, kinh nghim chuyn mn, v nhn cch , phm cht o c ngh nghip cng phi quan tm ( sn c th t ra nhng chun mc ring v chuyn mn , phm cch ca nh mi gii t hiu qu cao nht cho tuyn dng). Cng vi l to iu kin i ng ny lin kt vi cc sn khc hc hi kinh nghim lm vic cng nh c s cng hp tc gii quyt nhng thng v kh Th hai ,Homeland l cng ty c iu kin v ti chnh nn cng cn u t sm cc trang thit b hin i , gip cho qu trnh giao dch din ra thun li hn , v d nh : ni mng tra cu thng tin trc tuyn, h thng nim yt thng tin bng cc hnh nh, phn mm qun tr nhiu tnh nng nh qun l thng tin theo khu vc, sn phm hay chin thut qung co sn phm bng video vi y hnh nh v m thanh sng ng vi cc gc quay ghi li chi tit sn phm t ng i n tin, hu cng phng c, ng
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
51
ngch ca nh cn bn gip khch hng mt thy tai nghe , c th hnh dung v cm nhn tt nht v Homeland. Cc thit b hot ng gp phn khng nh cho thnh cng ca cc thng v Th ba ,cng ty cn quan tm hn na n h thng thng tin trong web ca mnh , va trang qun tr mng ca cng ty vic update thng tin nhanh chng v kp thi. Trc ht l trang web ca sn vn cn rt s si , nng cao tnh chuyn nghip trong hat ng mi gii hn na, sn cn a danh sch nhng mi gii vin ln trn trang web ca sn km theo m s chng ch hnh ngh, nng lc, thnh tch ca h; s c phn dnh cho khch hng tng giao dch vi cc mi gii vin nhn xt, gp . l cch khch quan gy dng thin cm v lng tin cho nhng ngi gh thm web m khng h mang khuch trng khoe thnh tch. Mt khc cn a cc thng tin v hng ha BS ln trn khch hng c th tham kho khi cha c iu kin n tn sn. iu ny i hi sn phi tng cng ngun cung BS ln cho phong ph hn na; ng thi trang web ca sn chuyn nghip hn cn c phn giao lu trc tuyn ca cc mi gii vin vi khch, s t vn online cng l mt cch thc hu hiu chim lng tin v s mn m ca khch hng dnh cho sn.Tit kim c thi gian m hot ng li hiu qu Tip n l trang qun tr mng , cn thu ht nhiu qun tr vin hn , to iu kin , h tr trnag thit b caanf thit nh : my nh , my tnh ,usb 3G.. gip h hot ng mi lc mi ni, kp thi update nhng thng tin mi nht v a dng. Th t , trong thi bui hin nay , vic nm bt v tn dng cc mi quan h tt s gip cho cng vic din ra thun li hn v c nhng cng vic cn rt nhiu mi quan h tt. Sn cn thit lp nhiu mi quan h tt vi c cc khch hng trung thnh (ngun cu) , vi cc ch u t ln , h em v nhng d n ln v c tnh kh thi cao (ngun cung) Th nm , vic phn chia khu vc vn phng hot ng cn cha c s gn kt, qun l cn lng lo .Sn nn c nhng bin php qun l , khai thc ht cng sut. V theo em, nu hon thin tt cng tc thu thp, tch tr nhiu thng tin mt cch hiu qu v nhanh chng nht th s l th mnh ca nh mi gii Th su ,hin nay cc chin dch PR , qung co ,maketing trn cc phng tin thng tin i chng hot ng rt ph bin v em li hiu qu cao.Sn cng nn tn dng ,thc y hn na cc trang qung co , qung b hnh nh nhiu hn na khch hng bit ti nhiu hn na, thng qua web ca sn, qua Tv, hoc qua bo ch, c bit l bo ch chuyn nghnh vi nhng bi vit qung b hnh nh, to nim tin vi khch hng.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
52
Th by, Homeland ang c mt qu trnh khp kn gia dch v mi gii vi cc dch v khc ca sn, theo nh gi ca bn thn em thy l mt qu trnh khp kh hon ho, iu ny s to c hi v khuyn khch khch hng s dng cc dch v ti sn. Tuy nhin cn c cc chng trnh qung co quy trnh ny hn na thu ht s ch ca khch hng nh: a cc dch v h tr ny ln trang web ca sn, c cc t ri khu vc trung by thng tin khch hng d tip cn Trn y l nhng kin ca em t thc t thy c qua qu trnh thc tp ti sn, hy vng rng nhng kin ch quan c th ng gp c phn no vo cng cuc nng cao s chuyn nghip ha hot ng mi gii ti Homeland.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
53
KT LUN
Th trng BS ti Vit Nam ang giai on pht trin , cn thiu kinh nghim hot ng , php lut cn cha cht ch , thiu tnh ng b, hot ng mi gii cng mi c hnh thnh nn s cn thiu s chuyn nghip l iu khng th trnh khi. Xu th trong tng lai l cn phi chuyn nghip ha nghip v mi gii BS bi vai tr v nhim v ca hot ng ny trong th trng BS ni ring v vi ton nn kinh t ni chung. C th v mi gii nh mt cht xc tc, iu ha cc giao dch trong th trng, thc y cc giao dch thnh Cng, gp phn to ra s minh bch cho th trng BS. Vi trch nhim nh th i hi nh mi gii cn han thin cc k nng, nng cao cht lng thng tin cung cp cho khch hng, nng cao o c ngh nghip dn thay i quan nim ca x hi v ngh mi gii. Bn cnh h thng sn BS cng cn c hon thin hn v quy trnh qun l cc hot ng, thc y hot ng dch v mi gii pht trin, i u trong xu hng to ra s minh bch cho th trng hng ha BS. Cc sn BS l ni tip nhn nhng chnh sch cng nh nhng phn hi u tin ca th trng nn cn thn trng trong nhng bc i cng nh cc hot ng trong tng lai, hn ch nhng sai st v tch cc xy dng nhng m hnh mi ph hp vi th trng hn. Trong thc trng chung ca th trng BS nn sn ang c nhng thun li v kh khn nht nh. Vi li th c sng lp thi gian di c kinh nghim, cng vi tim lc ti chnh ln mnh, h thng t chc hot ng hiu qu cng s ng h, tn nhim ca B Xy dng nn thi im ny chnh l c hi HOMELAND khng nh v th v chim lnh th trng. Hot ng mi gii s l hot ng ch cht ca sn v sn s khng ngng hon thin ,nng cao hiu qu v hot ng ngy mt chuyn nghip hn. Vi nhng kin ngh chuyn ny, em mong rng gp c cht kin nhm a hot ng ca sn ngy mt chuyn nghip hn, hiu qu hn. Em xin trn thnh cm n s ch dy ca c Ths.Nguyn T.Tng Phng cng cc thy c trong khoa Bt ng Sn v Kinh T Ti Nguyn v s gip nhit tnh ca cc anh ch trong cng ty TNHH dch v Bt ng Sn Homeland gip em hon thnh chuyn ny.
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
54
TI LIU THAM KHO

Xydng Ngh nh 23/N-CP ngy 27.2.2009 quy nh v x pht vi phm hnh chnh trong hot ng xy dng, kinh doanh bt ng sn. Cc trang web: homeland.com.vn; sanbatdongsan.net; vnexpress.net; V mt s ti liu tham kho khc vietnamnet.vn, landtoday.net Gio trnh Th trng BS PGS. TS Hong Vn Cng Bi ging mn Mi gii BS TS. Nguyn Minh Ngc Cc vn bn php lut: Lut Kinh doanh BS Ngh nh N 153, thng t TT 01/2009/TT-BXD, Cn c Thng t s 13/2008/TT-BXD, ngy 21/5/2008 ca B
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
55
MC LC
LI M U ........................................................................................................................ 1 CHNG 1 ........................................................................................................................... 3 C S KHOA HC V QUY TRNH V K NNG MI GII ...................................... 3 BT NG SN .................................................................................................................. 3 1. Tng quan v mi gii BS .............................................................................................. 3 1.1 Mt s khi nim lin quan n mi gii BS ............................................................... 3 1.1.1 Khi nim v BS ........................................................................................................ 3 1.1.2 Khi nim v mi gii BS.......................................................................................... 3 1.2 Vai tr ca hot ng mi gii BS ............................................................................... 3 1.2.1 i vi cc bn tham gia vo hot ng giao dich hng ha bt ng sn .................. 3 1.2.2 Cung cp thng tin cho cc ch th tham gia vo hot ng giao dch hng ho bt ng sn: ................................................................................................................................ 4 1.2.3. Thc y th trng bt ng sn pht trin ................................................................ 4 1.2.4. Khai thc ngun thu cho ngn sch nh nc ............................................................. 5 1.2.5 Gp phn n nh trt t, an ninh x hi ..................................................................... 5 1.2.6. Gp phn thc y i mi chnh sch qun l bt ng sn...................................... 6 2. Cc nguyn tc, tiu chun ngh nghip ,yu cu cn thit trong hot ng mi gii BS ........................................................................................................................................ 7 2.1 Cc nguyn tc c bn trong mi gii BS .................................................................... 7 2.2 Tiu chun ngh nghip ca nh mi gii BS .............................................................. 7 2.2.1 iu kin hnh ngh.7 2.2.2 Tiu chun chuyn mn7 2.2.3 Tiu chun o c ngh nghip....8 2.3 Mt s yu cu cn thit trong qu trnh hnh ngh mi gii BS .......................10 3. Quy trnh mi gii BS bng cc bc .......................................................................... 13 3.1 Thu thp thng tin v cung v cu BS......................................................................... 13 3.1.1 Thng tin v cung BS .............................................................................................. 13 3.1.2 Thng tin v cu BS ................................................................................................. 14 3.1.3 Thng tin v bt ng sn ........................................................................................... 15 3.2 Xc nh i tng v cc bn tham gia thng v ...................................................... 16 3.2.1. Xc nh i tng thng v ................................................................................... 16 3.2.2 Cc bn tham gia thng v ....................................................................................... 18 3.3 Lp h s thng v mi gii........................................................................................ 19 3.4 Thi hn thc hin thng v mi gii ..................................................................... 21 4. Nhng yu t nh hng n s pht trin ca hot ng mi gii ................................ 21 4.1 Nhng yu t nh hng trc tip : .............................................................................. 21 4.2 Nhng yu t nh hng gin tip: ............................................................................... 22 4.2.1 Nhng tc ng n nhu cu v bt ng sn lm tng nhu cu mi gii bt ng sn: ............................................................................................................................................. 22 4.2.2 Nhng tc ng t vic chuyn i c cu kinh t:.................................................... 22 4.2.3 Nhng tc ng n kh nng cung cp hng ho bt ng sn trn th trng bt ng sn: .............................................................................................................................. 23 4.2.4 S bt n nh t nhin ca th trng bt ng sn: ................................................ 23
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A
56
4.2.5 Mi gii bt ng sn v cng ngh thng tin: .......................................................... 23 4.2.6 Vn o to chuyn gia mi gii bt ng sn: ..................................................... 24 Chng 2 :THC TRNG V HOT NG MI GII TI CNG TY TNHH DCH V BT NG SN HOMELAND ................................................................................. 25 1. Gii thiu v Cng ty TNHH dch v Bt ng sn Homeland : .................................... 25 2. Lnh vc kinh doanh v thnh tu ................................................................................... 25 2.1. Lnh vc kinh doanh ..................................................................................................... 25 2.2. Thnh tu:..................................................................................................................... 26 3. T chc b my v c ch hot ng mi gii ti Cty dch v Homeland ........................... 26 3.1 T chc b my mi gii, chc nng v nhim v............................................................. 26 3.2 T chc, quy trnh mi gii ti cng ty BS Homeland .................................................... 28 3.2.1 Thu thp tm kim thng tin cung , cu BS .................................................................. 28 3.2.2 Xc nh i tng v cc bn tham gia thng v......................................................... 30 3.3.3 Kt hp hai ngun khch hng ..................................................................................... 32 3.3.4 Cc th tc kt thc thng v .................................................................................. 33 4. Mi quan h gia hot ng mi gii vi cc hot ng khc Homeland ................... 33 5.H thng t chc phng mi gii ti cng ty dch v Bt ng sn Homeland ............... 34 6.nh gi thc trng hot ng mi gii ti cng ty dch v Bt ng sn Homeland. .... 35 Chng 3 ............................................................................................................................. 40 PHNG HNG, GII PHP NNG CAO TNH CHUYN NGHIP TRONG HOT NG MI GII TI CNG TY TNHH DCH V BS HOMELAND ........... 40 1.Phng hng pht trin hot ng kinh doanh ca sn v ca hot ng mi gii ti Homeland ............................................................................................................................. 40 Phng hng hot ng chung ca sn : ....................................................................... 40 1.1 Cc k hoch kinh doanh ca sn:..................................................................................... 41 1.1.1 Mc tiu ca chin lc. ................................................................................................ 41 1.1.2 K hoch kinh doanh. .................................................................................................... 42 2. Cc gii php ci tin v nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii ti sn giao dch BS............................................................................................................................... 42 2.2 Vn ct li cn nu y ............................................................................................. 45 2.3 Chuyn nghip ha t chnh cc sn giao dch .................................................................. 47 3.Nhng kin ngh vi cng ty TNHH Homeland nhm nng cao tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii. ....................................................................................................................... 50 KT LUN ......................................................................................................................... 53 TI LIU THAM KHO .................................................................................................. 54
SV: Nguyn ng Vit
Lp: Bt ng Sn -50A

Thực trạng va giải pháp nhăm nâng cao tính chuyên ngh

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Thực trạng va giải pháp nhăm nâng cao tính chuyên ngh

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

CHNG 1 C S KHOA HC V QUY TRNH V K NNG MI GII BT NG SN

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit

Chuyn thc tp tt nghip

GVHD: ThS.Nguyn T.Tng Phng

SV: Nguyn ng Vit