DIREITO URBANÍSTICO – PROF°.

FRANCIS RAJZMAN

Disciplina jurídica que incide sobre o urbanismo, palavra originada do latim urbes, que significa
cidade, tendo como objeto de estudos as cidades e o estabelecimento humano e suas necessidades. O
urbanismo evolui com a cidade.

A urbanização é o processo pelo qual a população urbana cresce desproporcionalmente em relação à

população rural, que migra em virtude da mecanização do campo e perspectivas de melhora
financeira.
Constitui em um fenômeno moderno da sociedade industrializada, sendo gerada pela Revolução
Industrial, que transformou centros urbanos em grandes aglomerações de fábricas e escritórios
permeados de habitações espremidas e precárias.
Traz inúmeros problemas: a desorganização social com carência de habitações, desemprego,
problemas com higiene e saneamento básico, modifica a organização do solo e transforma a paisagem
urbana.

Solução: através da intervenção do Estado que deve procurar transformar o meio urbano e criar novas
formas.

Da urbanização surge a urbanificação, que consiste no processo de correção da urbanização

(crescimento desordenado), na renovação urbana, inclusive criando cidades artificiais como Brasília.

O termo urbanificação foi criado por Gaston Bardet, para designar a aplicação dos princípios do
urbanismo.

Pode-se raciocinar da seguinte forma:

• Urbanização = mal (crescimento desordenado).

• Urbanificação = remédio (reorganização, reestruturação das cidades).

Evolução histórica dos níveis de organização das cidades – objeto do estudo que segue:

1°. Estágio: pré-urbano, sociedade gentílica, grupos homogêneos e auto-suficientes, dedicados à

busca do alimento, porém ainda não considerado como cidade.

2°. Estágio: sociedade pré-industrial, já se dispunha de metalurgia, arado e roda, desenvolvendo-se

então cidades como: Babilônia, Roma, Atenas, Tebas,...

3°. Estágio: cidade industrial moderna, associada a uma organização humana complexa, caracterizada
pela educação de massa, avanço tecnológico e uso de novas fontes de energia.

Fala-se ainda, em um outro estágio, a cidade pós-industrial, onde o fornecimento de bens e serviços
tem primazia sobre a produção e transformação de alimentos e utensílios. Urbano-rural.

No Brasil, a povoação inicia-se na Colônia, sempre ligada aos critérios econômicos.

Em virtude da exploração do pau-brasil as expedições fundaram vilas e povoados, chegando-se até a
criação da cidade de Salvador pela expedição de Tomé de Souza.
As cidades brasileiras desenvolveram-se ao longo do litoral em virtude do comércio exterior, em
Minas Geraes e Goiás pela mineração, no Nordeste pela cana-de-açúcar, e no Sul por causa das
vacarias. Observe, sempre em virtude da exploração econômica, as cidades brasileiras não se
desenvolveram espontaneamente.

A urbanização do interior, deu-se em virtude da construção de Brasília e a mudança da Capital para

esta cidade.
A concentração industrial dividiu-se entre Rio e São Paulo.

Na década de 40, as cidades eram vistas como uma possibilidade de avanço e modernidade em
relação ao campo, fazendo com que ocorresse o êxodo visando melhor qualidade de vida e emprego.

Na década de 90, a imagem das grandes cidades passou a ser atrelada à violência, poluição, abandono
de crianças nas ruas, trânsito caótico, entre outros.

Conurbação: nova e diferente forma de assentamento urbano nas cidades. Metrópole com problemas
jurídico-urbanísticos específicos.

Lei Lehman, Lei n. 6.766/79 – contribuiu para o crescimento das favelas ao invés de corrigir a
situação.

Para que um centro habitacional seja considerado urbano, é necessário o preenchimento de alguns
requisitos como densidade demográfica específica, profissões urbanas, economia permanente,...Nem
todo o núcleo urbano constitui uma cidade.

O conceito de cidade segue três concepções:

1. Demográfica – quantidade de habitantes.

2. Econômica – a satisfação econômica da demanda diária da população.
3. Subsistemas – sediar organizações administrativas, comerciais, industriais, sócio-culturais...

A urbanização criou problemas urbanos que precisavam ser corrigidos pela urbanificação, mediante a
ordenação dos espaços habitáveis, de onde originou o urbanismo como técnica e ciência.

Nas cidades antigas e medievais essas regras urbanísticas já existiam, mas foi na Idade Média que
começaram a surgir algumas normas jurídicas urbanísticas.

O urbanismo correlaciona-se com a cidade industrial, como um instrumento de correção dos

desequilíbrios urbanos, nascidos da urbanização e agravadas pela “explosão urbana” de nossos
tempos.

As tentativas de correções das cidades tinham duas posições:

1ª. Corrente: dos utopistas.

2ª. Corrente: dos especialistas e funcionários que introduzem regulamentos sanitários e serviços
administrativos, que transformam o meio urbano e deu origem à legislação urbanística moderna.
Via-se o urbanismo primeiramente como arte de embelezamento das cidades, evoluindo
posteriormente ao contexto social, objetivando a organização urbana e o bem estar coletivo.

Três são as funções fundamentais para a realização do urbanismo:

1. Habitar.
2. Trabalhar.
3. Recrear.

Objetos:

1. Ocupação do solo.
2. Organização da circulação.
3. Legislação.

Deve-se ampliar o objeto do urbanismo incluindo não somente a cidade, mas todo o território ao seu
entorno, incluindo a zona rural, assim, representa a ciência do estabelecimento humano, preocupando-
se com a sistematização do território. Organiza espaços habitáveis visando à realização da qualidade
de vida humana.

Hely Lopes Meirelles define da seguinte forma: o urbanismo é o conjunto de medidas estatais
destinados a organizar os espaços habitáveis, de modo a propiciar melhores condições de vida ao
homem na comunidade.

Atividade urbanística: ação destinada a realizar os fins do urbanismo e aplicar seus princípios.

Objetos da atividade urbanística:

• Planejamento urbanístico – é o princípio de toda a atividade urbanística, idéia do que seja

desejável para o lugar ou território em questão.

• Ordenação do solo – planejamento quanto à ocupação e uso dos espaços habitáveis.

• Ordenação urbanística de áreas de interesse especial - interesse ambiental, histórico-cultural

(preservação) e turístico.

• Ordenação urbanística da atividade edilícia – examinar os projetos para verificar a harmonia

com o plano e as regras de ordenação e uso do solo.

• Instrumentos de intervenção urbanística - de instalações e construções especiais situadas em

lugar definido nos planos - é necessário fazer uma política do solo, para isso, existe a
necessidade de que a legislação preveja o controle de mercado e lotes, o direito especial de
preferência, o reparcelamento de terrenos, a edificação compulsória, a expropriação para fins
urbanísticos, a valorização do solo, o aumento da tributação sobre lotes edificáveis ou não. –
Todos instrumentos de intervenção urbanística destinada a possibilitar a execução do plano e a
ordenação do solo.
A atividade urbanística consiste na intervenção do Poder Público com o objetivo de ordenar espaços
habitáveis.

Atividade dirigida à realização do triplo objetivo de humanização, ordenação e harmonização dos

ambientes em que vive o homem, o urbano e o rural.

É realizada pelo Poder Público mediante intervenção na propriedade privada e na vida econômica e
social das aglomerações urbanas e no campo, com o fim de propiciar os objetivos pretendidos.

A atividade urbanística é função pública, deve contar com autorizações legais para limitar os direitos
dos proprietários particulares ou para privá-los da propriedade.

Exigência fundamental para uma gestão democrática da cidade – o respeito ao princípio da legalidade
– através do Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/01 – art. 43 – Gestão democrática da cidade.

A atividade urbanística do Poder Público gera conflitos entre o interesse coletivo à ordenação
adequada do espaço físico para o melhor exercício das funções sociais da cidade.