Contested Chicago: Pilsen and Gentrification

Introduction
Pilsen is located three miles south west of Chicagos downtown Loop. Officially
identified as the Lower West Side and covering almost three square miles, Pilsen
has been part of Chicago since the citys incorporation in 1837. Undamaged by
the 1871 Chicago Fire, most buildings in Pilsen date from the late-19th Century
when it served as a port of entry for Central and Eastern European immigrants.
Named after the city of Plze in Western Bohemia, now part of the Czech
Republic, since the 1950s this neighborhood has become a major center of
Hispanic population, primarily Mexican-American. According to the 2000 US
Census, the population of Pilsen is 44,031. Of these, 88.9% are Hispanic and
49.1% of residents are foreign-born. The median income is $27,763 over
$10,000 below the City of Chicago median of $38,625.
In the past decade, Chicago has seen a real estate boom, with condominium
developments at the forefront. Pilsens proximity to the Loop, attractive
architecture, old buildings, and relatively low rents make it a neighborhood
primed for gentrification a term coined by sociologist Ruth Glass in the 1960s
to describe the process of middle class people moving into working class urban
neighborhoods and the associated increase in property values and displacement
of existing residents. In Pilsen, gentrification is generating extensive community
organization and resistance. The Pilsen Alliance formed in 1998 with a mission:
To improve the quality of life and to preserve the rich Mexican culture of
the greater Pilsen community through the process of seeking and
developing local leadership at the grassroots level to work on
advocacy/organizing campaigns that emphasize and promote selfdetermination, accountability and inclusiveness.
Since 2004, the Pilsen Alliance has been collaborating with DePaul Universitys
Department of Geography on a Building Inventory Project. Students collect
information about buildings in Pilsen from Cook County and City of Chicago
web-sites and assess the neighborhoods changes. This exhibition reviews these
findings and illustrates the transformation of Pilsen a neighborhood that
Preservation Chicago identified in 2005 as one of the citys 7 most endangered
sites.
These photographs and illustrations show the contrasts between the Eastern
European architectural heritage, Hispanic influence and new condominium
construction in Pilsen. New buildings tower over single family homes and look
basic compared to the neighborhoods rich 19th Century designs and vibrant
streetscapes.
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Students in DePaul Universitys Department of Geography conducted a building

by building survey of properties in Pilsen from 2004-2006. The information
collected in the resulting Building Inventory database come from the City of
Chicago, Cook County Assessor, Cook County Treasurer, City News Chicago, and
Chicago Area Housing.
Pilsen y el aburguesamiento: Una lucha para conservar nuestra
comunidad
Introduccin
El barrio de Pilsen est localizado tres millas al suroeste de centro de Chicago.
Oficialmente identificado como <<Lower West Side>> y abarcando casi tres
millas cuadradas, el barrio ha sido parte de la urbe desde su incorporacin en
1837. Ileso del incendio de Chicago en 1871, casi todos los edificios de Pilsen son
del siglo XIX cuando sirvi como puerto de arribo para los inmigrantes europeos
del centro y oeste del continente. Nombrado en honor a la ciudad Plzen en la
regin occidental de Bohemia, que ahora forma parte de la Repblica Checa,
desde 1950 este vecindario ha sido parte de una creciente poblacin hispana, en
particular Mexico-Americanos. Segn el Censo del ao 2000 de los Estados
Unidos, Pilsen tiene 44,031 habitantes. De estos, el 88.9% son hispanos y el
49.1% de ellos son nacidos en el extranjero. El ingreso promedio es de $27,763
o $10,000 menos que el ingreso promedio en la ciudad de Chicago, el cual es
$38,625.
En la ltima dcada, Chicago ha experimentado un gran auge en el sector
inmobiliario y en especial, la construccin de condominios. La cercana de Pilsen
al centro, su arquitectura atractiva, los edificios antiguos y el relativamente bajo
nivel de alquiler hacen del vecindario una ficha principal para el
aburguesamiento. Este trmino, inventado por la sociloga Ruth Glass en los
aos 60, se utiliza para describir el proceso en el cual la clase media se establece
en una vecindad de clase obrera. Su presencia incrementa el valor de la
propiedad y desplaza a los residentes existentes. En Pilsen, el aburguesamiento
ha detonando una extensa resistencia y organizacin comunitaria. La Alianza de
Pilsen, formada en 1998, naci con la siguiente misin:
Para mejorar la calidad de vida y conservar la riqueza de la cultura
mexicana de la gran comunidad de Pilsen, a travs del proceso de buscar y
apoyar el liderazgo local entre la gente de clase trabajadora y organizando
campaas para determinar su propio destino

Desde el 2004, la Alianza de Pilsen ha colaborado con la Facultad de Geografa de

la Universidad de DePaul para el Proyecto de Inventario de inmuebles.
Estudiantes de la DePaul recopilaron informacin sobre las casas y edificios en
Pilsen utilizando en conjunto los archivos del Condado de Cook y la pgina de
Internet del municipio de Chicago. Despus, evaluaron los cambios en el
vecindario. Esta exhibicin examina lo que encontraron e ilustra la informacin
sobre Pilsen un vecindario que fue identificado por la organizacin
Preservation Chicago como uno de los siete sitios en mayor riesgo de sufrir
cambios irreversibles a su arquitectura.
Estas fotografas e ilustraciones demuestran el contraste entre la herencia de la
arquitectura europea occidental, la influencia hispana y la construccin de
nuevos condominios en Pilsen. Los nuevos edificios dominan las casas de familia
y parecen simples junto al diseo vibrante del siglo XIX.

These banners were erected by the city to celebrate Pilsens Mexican heritage,
even as many members of the community are being displaced. Both Pilsens
ethnic identity and the rapid pace of change in the neighborhood are visible in
the series of images depicted over the following pages.
Estas pancartas se erigieron por la ciudad para celebrar la herencia mexicana de
Pilsen, aun mientras se desplazan los habitantes de la comunidad. La identidad
tnica de Pilsen y el cambio rpido de la comunidad son visibles en las fotografas
de las siguientes pginas.

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Zoning
Zoning regulates both land use and building density. There are zoning categories
for residential (RS, RT, RM), commercial (C), business (B), and manufacturing
(M), as well as special zoning designations for planned manufacturing districts
(PMD), planned developments (PD) or parks and open space areas (POS).
Subcategories (e.g., RT-4, B3-2) refer to specific features of the allowed buildings
and land uses. Each zoning category has a floor-to-area ratio (FAR) that
determines how large a building on a given site can be.
Pilsens zoning has made it a target for developers because much of the
neighborhood is zoned RT-4, which allows for multi-unit buildings and a height
of 38 feet. As such, it is overzoned, because many of the existing buildings are at
a much lower height and density than the RT-4 zoning designation allows. This
mismatch between zoning designation and actual use means that developers can
buy a single family home, demolish it, and rebuild three to four story
condominiums in its place, without any community or city zoning board
approval.
A mismatch between existing zoning designation and actual land use is also an
issue for industrial users. There are multiple sites which are being used for
industrial purposes but are zoned for residential use. This zoning mismatch
makes business owners vulnerable, especially if they rent their space. Because
residential usage has a far higher rate of return than manufacturing, industrial
space that can legally be converted to residential use is highly profitable to
developers.
One such site is the Lerner Box Company at 16th St and Carpenter. For most of
the 20th century, this site was used for industrial purposes. The building was sold
to developer Steve Lipe, who announced his intention to convert the building to
condominiums. The RT-4 zoning designation of the site allowed him to do this
without community input. Despite this favorable zoning designation, Mr. Lipe
sought, and was granted, a zoning variance from RT-4 to RM-5 so that he might
build at an even higher density. The resulting 42 units are selling for $150,000 to
$375,000 each.
The change to RM-5 zoning status requested by the developer (Lipe Property
Company) was granted by the City Council despite active community resistance
and a petition containing almost one thousand signatures. Speaking to Pilsen
residents who attended the City Hall Committee on Zoning meetings to explain
their concerns about this development, Alderman Stone (50th) told those
opposing this condominium development in their community: We dictate the
rules. We write the rules and you dont answer me. We tell you.

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Reglamento de Urbanismo
El reglamento de urbanismo regula el uso de los terrenos y la densidad de los
inmuebles. Bajo este reglamento, existen varias categoras de zona: Residencial
(RS, RT, RM), Comercial (C), designadas para uso industrial futuro (PMD),
construccin en desarrollo (PD) o parques y reas abiertas (POS). Existen
tambin subcategoras (RT-4, B3-2) que se refieren a caractersticas especficas
de permisos para terrenos y edificios. Cada categora de zona tiene un rea (FAR)
que determinan el tamao mximo de un edificio en un lugar determinado.
Los reglamentos de urbanismo en Pilsen ponen el vecindario en la mira de las
empresas inmobiliarias debido a que muchas zonas de la vecindad son de
categora RT-4, la cual permite la construccin de edificios de una altura de 38
pies. Por lo tanto, son de altura y densidad menor de lo que se permite en las
zonas RT-4. Esta incongruencia entre la designacin de los reglamentos y el uso
verdadero significa que las inmobiliarias pueden comprar casas familiares,
demolerlas y construir condominios de tres o cuatro pisos en su lugar, sin
necesidad de obtener la aprobacin de la comunidad o la junta directiva
encargada del reglamente urbano.
La incongruencia entre de la designacin de zona y el uso verdadero del terreno
es tambin una preocupacin para las empresas industriales. Hay mltiples
lugares que han tenido un fin industrial pero tienen designacin residencial. Esta
discrepancia de designacin rinde vulnerable a la industria. La situacin es ms
difcil si se alquila el terreno. Esto se debe a que el uso residencial tiene una tasa
de rendimiento mucho ms alta que el uso industrial y por lo tanto el espacio
designado como industrial puede convertirse para un fin residencial de manera
legal. Esto resulta muy provechoso para los inmobiliarios.
La Compaa Lerner Box, localizada en las calles 16 y Carpenter, es un ejemplo de
esto. Por casi todo el Siglo XX, tuvo un uso industrial pero cuando el inmobiliario
Steven Lipe, lo compr, anunci sus planes para transformar el edificio en
condominios. La designacin RT-4 para este lugar lo permiti sin opinin alguna
de la comunidad. A pesar de que este sitio tena designacin favorable, el Sr. Lipe
busc y gan una designacin que cambi de RT-4 a RM-5, lo cual le permiti
una densidad ms alta o sea la construccin de ms apartamentos. En fin, se
construyeron 42 unidades y se vendieron entre $150,000 y $375,000.
El cambio de designacin RM-5 solicitado por el inversionista (Lipe Property
Company) fue otorgado por el concilio municipal a pesar de las protestas de la
comunidad y las peticiones que incluan ms de mil firmas. Los residentes de
Pilsen que asistieron a las reuniones del Comit de Planificacin del municipio

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para indicar su aprehensin sobre estos hechos. Y tambin hablaron con el

Concejal Stone (50) quien dijo a las personas que se oponen a la construccin de
condominios: Nosotros dictamos las reglas. Nosotros escribimos las reglas y
usted no me responde. Nosotros le decimos (que hacer) a ustedes.

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Any developer requesting a zoning change must place a red and white Public
Notice on the site. This notice was lying in the gutter of 18th Street the day after
Henry Cisneros and Danny Solis hosted a public meeting in Pilsen, explaining the
proposed development of 400 condominium units and retail space on a two block
site within the industrial Tax Increment Financing (TIF) district (see p. 37).
Todo inmobiliario que pida un cambi de categora debe poner un Aviso
Pblico de color blanco y rojo en el lugar que sufrir el cambio. Este aviso se
encontraba tirado en un canal de la calle 18 el da despus de que Henry
Cisneros y Danny Sols tuvieron reunin pblica para detallar la construccin de
400 condominios en un lugar abarcando dos cuadras en el distrito industrial
ubicado en la zona TIF (Financiamiento por Incremento de Impuestos) vase
pgina 37.

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Chantico Lofts
The photographs show the transformation of a small industrial building that once
housed a cardboard-box manufacturing business, the Lerner Box Company, into
Chantico Loft condominiums between 2005 and 2007. Located at 16th Street and
Carpenter, the prices of the 42 units ranged from $150,000 to $375,000. The
initial name for this development was to be Timber Lofts, but in an effort to
appease community concerns and integrate the development with the Mexican
heritage of Pilsen, the developer invoked the Aztec goddess of hearth and home,
Chantico.
Las fotografas demuestran la transformacin del edificio anteriormente de la
empresa Lerner Box a Chantico Lofts, cuyo primer nombre iba a ser Timber
Lofts. Con el fin de tranquilizar a los residentes e integrar la herencia mexicana
de Pilsen, el inmobiliario invoc a Chantico, la diosa Azteca de tierra y hogar.

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A zoning change for 1915 S. Racine Street was requested in 2oo4. Two years later,
a new condominium had been built at the location.
Se pidi un cambi de categora para 1915 S. Racine Street en el 2004. Dos aos
despus, un nuevo condominio se haba construido all.

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This image demonstrates the rapid transformation that condominium building is

having on the visual appearance of Pilsen. In 2000, two single family homes
stood on adjacent sites on West 18th Place. In 2005, Cook County assessed the
westernmost lot (on the right) at $7318. The building that was once located there
has since been demolished and been replaced by four condominiums with a
combined Cook County assessed value of $170,796 in 2006. At the time of
writing, one condominum remains unsold. It has 3 bedrooms, 2.5 bathrooms and
is marketed by one of Chicagos leading real estate agencies as offering jawdropping drama for $449,900.
Esta imagen es un muestra de la transformacin veloz e impactante que tienen
los condominios en al apariencia de Pilsen. En el ao 2000, dos casas hogar
estaban localizadas en sitios contiguos en la West 18th Place. En el ao 2005, el
Condado de Cook valor el lote (lado derecho) por $7,318. El edificio fue
demolido y reemplazado por 4 condominios con un valor total de $170,796 en el
2006. Al momento de escribir este artculo, resta un condominio sin vender.
Tiene 3 recamaras, 2 baos y medio. Una de las empresas de bienes y races
sobresalientes la ofrece promoviendo su drama sorprendente por $449,900.

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Property Taxes
Property taxes pay for schools and parks and pensions and most of the citys
capital budget. Property tax revenues also fund the citys 140-plus Tax Increment
Financing (TIF) districts. These property taxes are based on the value of
property, as determined by the Cook County Assessor. The assessor evaluates a
value for the land and a value for the building, combining these to produce a total
assessed value for the property. Assessed value is linked to approximate market
value and is related to supply and demand in the real estate market, and such
factors as location, age of structure, quality of construction, size of structure, and
appearance. Assessments are performed every three years. It is estimated that a
$1000 increase in assessed value leads to a $165 increase in property taxes.
Increasing property values and taxes lead directly to the displacement of area
residents. High real estate values make it expensive to both buy and stay in
Pilsen. The rise of property values goes hand in hand with rising property taxes.
Often, Pilsens working-class homeowners cannot afford to pay these increasing
property taxes. The increased costs are passed onto tenants, who may be forced
to move because of increased rents. Those homeowners without tenants may be
forced to sell their homes just to pay their tax bills.
The pie chart (p.28) indicates that, based on the Building Inventory, around 33%
of homeowners in Pilsen do not claim the tax exemptions to which they may be
entitled.
Impuestos de Propiedad
Los impuestos de propiedad pagan por la educacin, los parques, las pensiones y
casi todo el presupuesto capital de la ciudad. Los ingresos adquiridos mediante
los impuestos de propiedad tambin pagan por los ms de 140 distritos de
incremento financiero (TIF). Estos impuestos se basan en el valor del inmueble
determinado por el asesor del Condado de Cook. El asesor evala del terreno, el
inmueble y combina los dos para dar una evaluacin total del valor de la
propiedad. La evaluacin est vinculado con el valor aproximado del mercado y
relacionado con el suministro y la demanda en el mercado de bienes races y
factores como la localidad de la estructura y la apariencia. Se hacen evaluaciones
cada tres aos. Se estima que un incremento de $1,000 en la evaluacin equivale
a una alza de $165 en el impuesto de propiedad.

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El incremento en valor de propiedades e impuestos provoca el desplazamiento de

residentes del rea. El alto valor de propiedad ponen el costo de las propiedades
fuera del alcance de los residentes de Pilsen que quisieran permanecer all. El
incremento del valor de propiedad va mano a mano con el incremento de
impuestos. En muchas ocasiones, la clase obrera y los dueos de casa de clase
obrera en Pilsen no tienen los ingresos suficientes para pagar estos aumentos de
impuesto y por consecuencia alzan la renta, lo cual saca a los arrendatarios. Sin
inquilinos, los dueos de propiedad se ven forzados a vender sus casas para pagar
las cuentas de impuestos.
La grfica indica que basado en el Inventario de Inmuebles, el 33% de dueos de
casa en Pilsen no reclaman la exencin fiscal a la cual tienen derecho por vivir en
su propiedad.

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The building on the left was constructed in 1879. The building on the right in
1869. The building on the left has a floor space of 1220 sq. ft. The building on the
right 1056 sq. ft. The building on the left paid $2287.68 in property taxes in
2004. The building on the right paid $ 809.12 in property taxes in 2004. Both
buildings are homeowner occupied, but the homeowner on the left has not
claimed their homeowners tax exemption.

El edificio de lado izquierdo fue construido en 1879 y el edificio de lado derecho

en 1889. El de lado izquierdo tiene espacio de 1,200 pies cuadrados. El de la
derecha de 1,056 pies cuadrados. El dueo del edificio de la izquierda pag
$2,287.68 de impuestos en el 2004 y el de la derecha, pag $809.12 ese el mismo
ao. Los dos edificios estn ocupados por los dueos de la propiedad, sin
embargo el de la casa de lado izquierdo no ha reclamado la exencin fiscal.

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A single-family home (above), built in 1854 and zoned RT-4, this house is typical
of many properties in Pilsen. At only 800 sq. ft. the building is underzoned with
RT-4 designation allowing a building of around 2900 sq. ft. on the site. The
assessed value increased 17% between 2001 and 2005. The Cook County Assessor
estimated its value to be $41,500.
Una casa familiar construida en 1854 y clasificada RT-4. Esta casa como muchas
en Pilsen, con solamente 800 pies cuadrados, est en zona menor o sea de
categora RT-4, lo cual permite un edificio de 2,900 pies cuadrados en el sitio. El
valor determinado, subi un 17% entre 2001 y 2005. La Evaluacin del Condado
de Cook le dio un valor de $41,500.

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This house, constructed in 1858, is one of the oldest structures in the Building
Inventory. It is zoned B3-2, a business usage identified by the City of Chicago as a
mixed use Community Shopping District, with retail at street level and
apartments above. An area zoned B3 is destination-oriented, with a large
percentage of customers arriving by automobile. In 1999, the Cook County
assessed value for this property was $9009, in 2001 it was $11769 and in 2005 it
was $16728. This is an increase of 42% between 2001 and 2005. In 2004 the
Cook County Assessor estimated the propertys market value to be $104,550. In
the same year the property was sold for $210,000.
Esta casa construida en 1858, es una de las estructuras ms antiguas en el
Inventario de Edificios. Est designada como B3-2, lo cual permite uso mixto por
la ciudad como distrito de compras comunitario, con tiendas en la planta baja y
apartamentos en los niveles superiores. Un rea clasificada como B3 es
orientada a recibir el gran porcentaje de clientela que llegue por coche. En
1999, el Condado de Cook valoriz esta propiedad en $9,009, en el 2001 fue
$11,769 y en el 2005 fue $16,728 una alza de 42% entre el 2001 y el 2005. En el
2004, el asesor de Condado de Cook estim que el valor de mercado sera
$104,550. se mismo ao, la propiedad se vendi por $210,000.

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Constructed in 1881 and zoned RT-4, this multi-unit building and the land that it
is on had a combined assessed value of $8701 in 1999. After re-evaluation by the
Cook County Assessors Office, in 2000 the assessed value was $11561 and in
2004 it was $19430. This is an increase of 123% between 1999 and 2005 a rise
in assessed value that would be reflected in a property tax increase. Arguably,
Cook County is undervaluing this building. The 2005 assessed value was based
on an estimated market value produced by the Cook County Assessors office.
This was $121,438. The actual sale price for the building in 2005 was $300,000.

Construido en 1881 y en zona RT-4, este edificio de mltiples unidades y el

terreno fueron valorados en $8,701 en 1999. Despus de ser reevaluado por la
Oficina de Evaluacin del Condado de Cook, en el ao 2000, el valor subi a
$11,561 y en el 2004 a $19,430 una alza de 123% entre 1999 y 2005. El aumento
en al evaluacin del valor ser reflejado en un aumento de impuestos de
propiedad. Indiscutiblemente, el Condado de Cook, subestim el valor de este
edificio. La valorizacin en el 2005 fue basada en un estimado valor del mercado
hecho por la Oficina de Evaluacin de Condado de Cook, la cual fue $121,438 el
precio de venta en el 2005 fue de $300,000.

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Constructed in 1880, with a floor area of 3780 sq. ft. this building was sold for
$71,000 in 1997. At the time the total assessed value for this property was $9120.
It was re-assessed and reached $12077 in 2001 and $20405 in 2005. This is a rise
of 124% between 1997 and 2005.
Construido en 1880, con un rea de 3,750 pies cuadrados, este edificio fue
vendido por $71,000 en 1997. En este tiempo, el valor evaluado de esta propiedad
era de $9,120. Fue reevaluada y alcanz los $12,077 en el 2001 y $20,405 en el
2005. Esta es una alza de 124% entre 1997 y 2005.

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Constructed in 1879 and zoned RT-4 this building has a floor area of 3432 sq. ft.
The Cook County assessed value for this property was $11125 in 2001 and $20164
in 2005. This is a rise of 81% between 2001 and 2005.
Construido en 1879 y en zona RT-4, este edificio tiene un rea de 3,432 pies
cuadrados. La evaluacin de valor hecha por el Condado de Cook fue de $11,125
en el 2001 y de $20,164 en el 2005, lo cual representa una alza de 81% entre 2001
y 2005.

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In 2004 the Cook County Assessors office gave the building on this site an
assessed value of $0. This means that the site was vacant. The building was
assessed at $25568 in 2005, and the total assessed value for the entire property
was $27854. Our Building Inventory shows that the vacant lot sold for $120,000
in June 2004. In August 2004 the City of Chicago issued a $220,000 building
permit for the construction of a brick, three-flat dwelling. In February 2006 units
were on sale for $269,000 - $289,000.
En el 2004, la Oficina de Evaluacin del Condado de Cook otorg a este sitio un
valor de $0, lo cual significa que este sitio estaba vaco. El edificio fue valorado
por $25,568 en 2005 por $25,568 en 2005 con una evaluacin por la propiedad
entera de $27,854. Nuestro inventario de Edificios demuestra que el terreno
vaco fue vendido por $120,000 en junio del 2004. En agosto del 2004, el
ayuntamiento de Chicago otorgo permiso de $220,000 para la construccin de
una vivienda de ladrillo de tres niveles. En febrero del 2006, las unidades se
vendan entre $269,000 y $289,000.

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Tax Increment Financing (TIF) and Centro 18

Pilsen contains an industrial Tax Increment Financing (TIF) district, designated
in 1998 to operate until 2021 and meant to protect and encourage small
businesses and industrial enterprises and the employment they bring. TIF
districts are designated by the City of Chicago in areas determined to be blighted,
and the TIF status is intended to encourage economic development that would be
unlikely to happen without the financial and other benefits of the TIF. Despite
these stipulations, in 2006 the City Council, with the support of Pilsens 25th
Ward Alderman Danny Solis, voted to allow for a special Planned Development
zoning status at 18th Street and Peoria Street to allow for a mixed use
development known as Centro 18. This ruling would allow for the construction of
387 condominiums, with one parking space for each unit in a multi-level garage,
and commercial uses, in thirteen buildings ranging from townhouses to ten-story
towers. Although 21% of the units are supposed to be set-aside as affordable
(starting at $150,000), the market rate units would cost up to $699,000. The
high cost of the units in the development is already exercising speculative
pressure on both industrial and residential rents in the surrounding area, as a
February 2006 For Sale sign on a vacant lot adjacent to the Centro18 site
demonstrates. Other vacant lots adjacent to this proposed development are now
for sale at prices above what many people pay for a home in Chicago.
Financiamiento basado en Incrementos de Impuestos (TIF) y el
Centro 18.
Pilsen tiene un distrito de Incremento Industrial de Financiamiento de
Impuestos (TIF) designado en 1998. Ser vigente hasta el 2021 para proteger y
promover micro empresas, la industria y el trabajo que crean los distritos TIF.
Los TIF estn designados por el ayuntamiento de Chicago en reas en decadencia
para alentar el desarrollo econmico que no existira sin los beneficios del TIF. A
pesar de estas condiciones, en el 2006 el Concilio de la Ciudad, con el apoyo del
concejal del distrito 25 de Pilsen, Danny Solis, vot para permitir la construccin
de un edificio mejor conocido como Centro 18. Esta decisin permitir la
construccin de 387 condominios, con un espacio de estacionamiento para cada
unidad en un garaje de varios niveles. Trece edificios sern unicasas y habr
torres de hasta 10 pisos. Aunque el 21% de las unidades fueron designadas de
<<bajo precio>> (empezando a $150,000) las unidades de precio regular seran
de hasta $699,000. El costo tan elevado de las unidades en el conjunto est
afectando las rentas industriales al igual que residenciales. El aviso, Se Vende
en el lote vaco contiguo al Centro 18 lo demuestra desde el 2006. Otros lotes
vacos cerca a ste centro, estn siendo puestos a la venta por precios fuera del
alcance de lo que mucha gente paga por una casa en Chicago.

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1710-1712 S. Newberry, 2006

1710-1712 S. Newberry, 2008

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Larry Shures illustration, based on the architects model for the 18th Street and
Peoria site shows that the development is very much out of character with
Pilsens architecture in both size and scale.
La ilustracin de Larry Shure, basada en la arquitectura del modelo de la calle 18
y Peoria demuestra que la construccin es muy distinta a la arquitectura de Pilsen
en tamao y en magnitud.

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These two photographs of the Centro 18 site are both looking east from the
intersection of 16th and Peoria Streets. The top one was taken in February 2006
and the lower one in October 2007. The trucks attested to the warehouses light
industrial use in 2006, prior to its demolition.
Estas fotografas del Centro 18 son con perspectiva hacia el este del cruce de las
calles 16 y Peoria. La superior fue tomada en febrero del 2006 y la inferior en
octubre del 2007. Las camionetas avalan el uso industrial ligero de la bodega en
el 2006, antes de ser demolida.

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There have been many protests against this development. The ironic sticker,
below, and some other graffiti appeared on the site in September 2007.
Han surgido muchas protestas contra esta construccin. Esta calcomana (ver
abajo) y algunos grafitis se encontraron en el sitio en septiembre del 2007.

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Protest
Gentrification leads to the displacement of the working-class population. Though
some see the process as inevitable and progress, groups like the Pilsen
Alliance have formed to fight to save their neighborhoods. Data from the Building
Inventory Project was used in a series of community meetings to foster discussion
on what strategies should be employed to fight gentrification and preserve the
working-class identity of Pilsen. Two strategies resulted. The first was a
downzoning referendum placed on the March 2006 ballot. The referendum read,
Shall the Alderman of the 25th Ward and the City Council downzone Pilsen from
RT-4 to RS-3, to slow down gentrification? The intent of this initiative is to
ensure that new construction replaces like with like. This is because RS-3
designation would require new construction to be of single family homes and
two-flats up to 30ft in height similar in size to the existing residential buildings
in Pilsen. The intent is to maintain the scale of the buildings and reduce the
current trends of condominium construction in this historic neighborhood. The
referendum passed with 75% of the vote, a clear indication that teardowns, luxury
condominium construction, and the gentrification that result are a major concern
for Pilsen residents. In May 2006, an official speaking on behalf of Alderman
Solis (25th) at a community meeting called by the Pilsen Alliance stated that the
alderman would not enact a downzoning of Pilsen.
In the course of collecting data for the Building Inventory Project, it became clear
that many homeowners in Pilsen were not taking advantage of some of the
benefits available to allow them some relief from rising property values and taxes.
The Cook County Assessor allows for an exemption for homeowners who live in
their homes as their primary residence. In Pilsen, over 33% of those eligible were
not claiming this important exemption. Thus, the education of homeowners
around tax issues such as the homeowners exemption and also exemptions for
senior citizens would provide a practical and tangible way to allow people to stay
in their homes despite rising property taxes. This may have the effect both of
allowing homeowners to stay in their homes and also the limiting of rent
increases for renters in homeowner and senior-owned buildings.
Murals in Pilsen depict the fears of gentrification, displacement and eviction.
They also recognize the need for communities to come together to oppose current
urban development trends such as Tax Increment Financing (TIF). The fight
against gentrification requires the genuine participation of all members of the
community in planning and development, and the willingness of elected officials
to respect the wishes of their constituencies.

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Protesta de Tentacin
El aburguesamiento provoca el desplazamiento de la poblacin de la clase obrera.
Aunque unos ven este proceso como inevitable otros grupos como la Alianza de
Pilsen se han formado para luchar por la vecindad. Los datos del Proyecto de
Inventario de Edificios se utiliz en una serie de reuniones comunitarias para
fomentar una discusin sobre las estrategias que se deben emplear para luchar
contra el aburguesamiento y para conservar la identidad obrera de Pilsen. De
dichas reuniones resultaron dos estrategias: La primera fue un Referndum para
bajar la designacin de Pilsen en cuanto al reglamento de urbanismo. Este
Referndum se puso a voto en el 2006 y deca lo siguiente, Debera el concejal
del distrito 25 y el Concilio de la ciudad bajar la designacin de Pilsen de RT-4 a
RS-3, para que la aburguesamiento disminuya. La intencin de esta iniciativa es
para asegurar que las nuevas construcciones reemplacen slo con edificios
similares a los demolidos. La designacin de RS-3 requerira que todo edificio
nuevo sea casa hogar con lmite de dos niveles hasta los 30 pies de altura y
similar en tamao a los edificios residenciales existentes. La intencin es
mantener la escala del edificio y reducir la tendencia de construir condominios en
este vecindario histrico. El Referndum pas con el 74% de los votos, lo cual
indica que la construccin de condominios de lujo y el aburguesamiento han
preocupado a los residentes de Pilsen. En mayo del 2006, un representante
oficial del Concejal Solis (Distrito 25) en una reunin comunitaria organizada por
la Alianza de Pilsen afirm que el concejal no extendera la designacin baja de
Pilsen.
Mientras se recopilaban los datos del Proyecto de Inventario de Edificios, qued
claro que muchos dueos de casa en Pilsen no aprovechaban los beneficios que
les otorgaba una exencin fiscal aunque incrementaran el valor de propiedad y
por consecuencia los impuestos. La evaluacin del Condado de Cook permite una
exencin fiscal a dueos de casa que viven en ellas como residencia principal. En
Pilsen, ms del 33% de las personas elegibles para esta exencin tan importante,
no la reclamaban. Por lo tanto, la educacin de los dueos sobres el reglamento
de impuestos como la exencin de adultos mayores dara una prctica y tangible
forma de permitirlos retener sus casas a pesar de la alza de impuestos. Esto
tendra el efecto positivo y concreto de permitir a los dueos de casa retener sus
hogares y limitara las alzas de renta para inquilinos y adultos mayores.
Algunos murales en Pilsen plasman sobre muros el miedo al aburguesamiento, el
desplazamiento y el desalojo. A travs de ellos se reconoce la necesidad que la
comunidad tiene para unirse y oponerse a la corriente de desarrollo urbano
basado en el Financiamiento basado en Incrementos de Impuestos (TIF). La
lucha contra el aburguesamiento requiere planificacin y desarrollo con la

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participacin autntica de toda la comunidad y aparte, todo oficial electo debe

estar dispuesto a respetar los deseos de los votantes.

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46

The telephone number is for the University of Illinois-Chicago, an institution that

many in Pilsen see as a major driving force behind gentrification.
El nmero de telfono es de la Universidad de Illinois en Chicago, una
institutcin que muchos en Pilsen ven como mayor fuerza detrs del
aburguesamiento.

47

This real estate sale sign was on a building on South Racine Avenue. The graffiti
was added during the heated community discussions about Lipe Propertys
conversion of the Lerner Box building into Chantico Lofts in February 2005.
This sign was removed two days after this photograph was taken and a new for
sale sign was placed inside the window of the house.
El aviso de bienes y races estaba puesto en un edificio al sur de la calle Racine. El
graffiti fue agregado durante la acalorada discusin sobre la conversin del
edificio de Lerner Box que Lipe Propery cambi a Chantico Lofts en febrero del
2005. Este aviso fue removido dos das despus de que esta fotografa se tom y
un nuevo aviso Se vende se coloc en la ventana de la casa.

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I decided to work for the Pilsen Alliance because I learned that it was an
organization that was working to involve community residents who traditionally
don't get involved in organizing campaigns. I also became involved because I feel
strongly about the issues that we have worked on, I have made Pilsen my home
and I feel the need to do whatever I can to preserve Pilsen for Pilsen residents.
(Isabel Garcia Fogarty)
Decid trabajar para la Alianza de Pilsen porque me di cuenta que era una
organizacin que estaba trabajando para incluir a los residentes de la comunidad
que normalmente no se unen a campaas. Tambin me involucr porque creo
con firmeza en los asuntos y los que hemos trabajado, yo he hecho Pilsen mi
hogar y siento que tengo que hacer lo que sea para conservar Pilsen para sus
residentes.
(Isabel Garcia Fogarty)

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I see my involvement with the Pilsen Alliance and their many protests against
gentrification as an act of self-preservation. Im a homeowner on the block where
I was born and raised and I do not want to lose the affordability and strong
cultural identity of Pilsen. My family has a history in Pilsen that spans more than
fifty years. Im committed to this struggle for affordability in an effort to prevent
Pilsen from becoming like so many other gentrified neighborhoods in Chicago.
(Victoria Romero)
Veo mi participacin con la Alianza de Pilsen y sus protestas contra el
aburguesamiento como un acto de auto conservacin. Yo soy duea de una casa
en la cuadra donde nac y fui criada y no quiero perder la ventaja econmica de
aqu y la fuerte identidad cultural de Pilsen. Mi familia tiene historia en Pilsen de
ms de 50 aos. Yo estoy comprometida con esta lucha por la vivienda econmica
como parte de un esfuerzo para prevenir que Pilsen sea como tantos vecindarios
aburguesados en Chicago.
(Victoria Romero)

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It was the first, hard-fought community battle and victory against gentrification
that convinced me to join the Pilsen Alliance in the summer of 2003. Despite the
uphill battles and dirty politics, it is my commitment to social justice and the
power, conviction and potential of everyday Pilsen residents that keeps me here.
(Alejandra L. Ibez)
Al principio fue una pelea comunitaria dura y la victoria contra el
aburguesamiento me convenci que me integrara a la Alianza de Pilsen en el
verano del 2003. A pesar de las batallas difciles y la poltica sucia, me
comprometo con la justicia social, la conviccin, el potencial y el poder de mi
comunidad. Esto me mantiene ligada con Pilsen y la Alianza.
(Alejandra L. Ibez)

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Credits
This research is sponsored by DePaul University (Presidents Office, Steans
Center for Community-based Service Learning, Department of Geography and
College of Liberal Arts and Sciences). Additional materials provided by the Pilsen
Alliance.
Text: Euan Hague and Winifred Curran
Photographs: Euan Hague and Winifred Curran
Maps: Harpreet Gill
Illustrations: Larry Shure (Ultra Local Geography Zine, Chicago)
Translation: Juan Carlos Hernndez
DePaul University Students: Andrea Craft, D.J. Forbes, Harpreet Gill, Kristine
Krull, Joe Menard and students of GEO133: Urban Geography (2004-2006).
Printing and imaging: ideoTech, Kevin Schuhl
Organizer: Euan Hague
Galleries: Mess Hall (6932 N. Glenwood, Chicago), Caf Mestizo (1646 W. 18th
Street, Chicago), Multistory Complex, Theatre Centre, 1087 Queen St.West
(Toronto).
Publisher: www.lulu.com (2008)
2008 Euan Hague, Winifred Curran, Larry Shure, Harpreet Gill, Pilsen
Alliance, DePaul University

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Crditos
Esta exhibicin es patrocinada por la Universidad de DePaul (La Oficina del
Presidente, Steans Center para el aprendizaje basado en servicio comunitario , la
Facultad de Geografa, y el Colegio de Artes, Letras y Ciencias). Material adicional
fue proporcionado por la Alianza de Pilsen.
Texto: Euan Hague y Winifred Curran
Fotografas: Euan Hague y Winifred Curran
Planos: Harpreet Gill
Ilustraciones: Larry Shure (Ultra Local Geography Zine, Chicago)
Traducciones: Juan Carlos Hernndez
Estudiantes de la Universidad de DePaul: Andrea Craft, D.J. Forbes, Harpreet
Gill, Kristine Krull, Joe Menard y estudiantes de GEO 133: Geografa Urbana
(2004-2006)
Copias e Imgenes: ideoTech, Kevin Schuhl
Organizador: Euan Hague
Galeras: Mess Hall (6932 N. Glenwood, Chicago), Caf Mestizo (1646 W. 18th
Street, Chicago), Multistory Complex, Theatre Centre, 1087 Queen St.West
(Toronto).
Editorial: www.lulu.com (2008)
2008 Euan Hague, Winifred Curran, Larry Shure, Harpreet Gill, Pilsen
Alliance, DePaul University

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