Valuación - Contenido EJEMPLO

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION
FACULTAD DE INGENIERIA
ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL
CONTENIDO
1. INFORME
2. RESUMEN GENERAL
3. CAPITULO I: Memoria Descriptiva
Informacin General
Introduccin
1. Antecedentes
2. Datos Generales
3. Finalidad
4. Fecha de Valuacin
5. Alcances del Informe
6. Mtodos de Valuacin
7. Metodologa Empleada
TRMINOS DE REFERENCIA
ENTIDAD COMITENTE
ENTIDAD PROPIETARIA
PERITO CALIFICADO
FECHAS DE VALUACIN, INSPECCIN E INFORME
DEFINICIONES
ALCANCES DE LA VALUACIN
DESCRIPCIN GENERAL DE LA ACTIVIDAD
EN LAS QUE
CIRCUNSCRIBE EL INMUEBLE
ASPECTOS GENERALES
FINALIDAD Y UBICACIN
FINALIDAD
UBICACIN
ESTIMACIN DE RECURSOS
4. CAPITULO II: Valuacin
VALOR TOTAL DE LA PROPIEDAD
RESUMEN
METODOLOGA APLICADA
VALUACION
INFORMACIN APLICADA Y CONDICIONES VALUACIN DEL
TERRENO:
1. VALUACIN DE LA CONSTRUCCIN
2. VALUACIN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
3. RESUMEN GENERAL
5. CAPITULO III: Anlisis de Resultados
ANALISIS DE RESULTADOS
CONCLUSIONES
OBSERVACIONES
CONDICIONES Y LIMITACIONES
6. FUENTES
- Bibliografa
- Agradecimientos
7. ANEXOS
- Vistas Fotogrficas
Tasacin del Campus Universitario UNDAC Construcciones II
SE
Curso:

INFORMACIN
GENERAL__________________
Curso:

INTRODUCCIN
1.- ANTECEDENTES
Los aos sesenta, en el Per y en la regin, estuvieron cargadas de un reto
por despegar sencillamente o por seguir subsistiendo; sin embargo, en
situaciones difciles, nace la Universidad del centro en la Ciudad de
Huancayo, y al poco tiempo de su funcionamiento, se crean sus filiales en
Lima, Huacho, Cerro de Pasco y Hunuco.
La ciudad tradicional de origen hispnico Cerro de Pasco, (Pacheco-1985), se
desarroll dentro de una economa dependiente orientada a la minera
extractiva, donde poderosas compaas extranjeras y nacionales alcanzaron
gran fama por la inagotable explotacin que realizaban, entre las que
figuraban en primer plano, la Cerro de Pasco Copper Corporation,
Compagines des Mines Huarn S.A, Sociedad Minera El Brocal en
Colquiquirca y otras empresas peruanas. Estas se vean afectadas por la
emergencia de un poderoso movimiento obrero y una capa de la burguesa
local. En el campo, predominaba una estructura agraria de caractersticas
feudales,
que
tan
pronto
fue
remecida
por
grandes
movimientos
campesinos impulsados por la necesidad de cuestionar el rgimen agrario

vigente en posicin contestataria.
En estas circunstancias, surgi la Universidad Comunal de Pasco como filial
de la Universidad de Huancayo, comenzando a funcionar en abril de 1961,
cuyos primeros estudiantes fueron hijos de profesionales, cooperativistas,
comerciantes, obreros, artesanos y campesinos. La nueva Universidad naci
Curso:

con el apoyo de los sindicatos, empresas, comunidades campesinas,

cooperativas, clubes y otras instituciones; con vistas a cumplir un rol
bsicamente profesional impartidas en sus dos Facultades: Educacin e
Ingeniera de Minas.
El 2 de enero de 1962, se promulg la Ley N 13827 que convirti a la
Universidad Comunal del Centro en Universidad Nacional del Centro del
Per; en la mencionada Ley, la filial de Cerro de Pasco fue reconocida como
integrante de la citada Universidad.
A partir de 1963, el panorama de la naciente Universidad fue incierto por los
graves problemas econmicos que la aquejaban, efecto de las exiguas
partidas propuestas que enviaba la Central de Huancayo.
De pronto se iniciaron las luchas por la emancipacin de la Universidad, una
de las acciones histricas que se recuerda es la marcha de sacrificio a la
ciudad de Lima, realizada a fines de 1963. Los lideres e integrantes de aquel
movimiento aceleraron la consecuencia de autonoma de la Universidad. Se
expidi el 12 de abril de 1965, la Ley N 15527 que cre la Universidad
Nacional Daniel Alcides Carrin, con sus tres Facultades: Educacin
economa y Contabilidad e Ingeniera de Minas.
2.- DATOS GENERALES
2.1. PROPIETARIO
El propietario de estos bienes es La Universidad Nacional Daniel
Alcides Carrin, ubicado en la ciudad de Cerro de Pasco;
con la
siguiente inscripcin Legal ante los Registros Pblicos:
Nmero de
RUC:
Tipo
20154605046 - UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL A

CARRION
UNIVERS. CENTROS EDUCAT. Y CULT.
Curso:

Contribuye
nte:
Nombre
Comercial:
Fecha de
Inscripcin
:
Estado del
Contribuye
nte:
Condicin
del
Contribuye
nte:
Direccin
del
Domicilio
Fiscal:
Telfono(s)
:
Sistema de
Emisin de
Comproba
nte:
Sistema de
Contabilid
ad:
Actividad(
es)
Econmica
(s):
Comproba
nte(s)
Autorizado
(s) a
Emitir:
Padrones :
UNDAC
03/07/1993
Fecha Inicio de
Actividades:
12/04/19
65
ACTIVO
HABIDO
PJ. 28 DE JULIO NRO. 4 URB. SAN JUAN PAMPA

PASCO - PASCO YANACANCHA
422220 /422197
Fax:
422197
COMPUTARIZADO
Actividad de
Comercio
Exterior:
SIN
ACTIVID
AD
COMPUTARIZADO
Principal - 8030 - ENSEANZA SUPERIOR
FACTURA
BOLETA DE VENTA
LIQUIDACION DE COMPRA
NOTA DE CREDITO
GUIA DE REMISION - REMITENTE
COMPROBANTE DE RETENCION
Incorporado al Rgimen de Agentes de Retencin
de IGV (R.S.135-2002) a partir del 01/11/2002
2.2. SOLICITANTE
Curso:

El Docente de la Asignatura de Construcciones II, Ing Leoncio E.,

LUQUILLAS PUENTE.
2.3. OBJETIVO DE LA EVALUACION

Efectuar la valorizacin correspondiente al Campus Universitario de la
Universidad UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL A. CARRION , con fines
de estudio y aplicacin.
2.4. BASE LEGAL
Ley N29151 Ley General delsistema Nacional de Bienes

Estatales.
Reglamento Decreto Supremo N 007-2008-VIVIENDA
Resolucin Nro. 021-2002/SBN que Aprueban Directiva 0042002/SBN sobre Procedimientos para el Alta y la Baja de los Bienes
Muebles de Propiedad Estatal y Recepcin por la Superintendencia
de Bienes Nacionales
Resolucin Nro. 031-2002/SBN que Aprueban la Directiva 0092002/SBN sobre Procedimientos para la donacin de bienes
muebles del Estado y para la aceptacin de la donacin de bienes
muebles a favor del Estado
Resolucin 028-2007-SBN, que aprueba La Directiva N0042007/SBN Saneamiento de los Bienes Muebles de Propiedad
Estatal
R.M.
126-2007-VIVIENDA
REGLAMENTO
GENERAL
DE
TASACIONES DEL PERU
3. FINALIDAD
Curso:

El objeto de este servicio es proporcionar el valor ms probable que puede

tener el Inmueble Objeto de nuestro estudio, careciendo este de valor para
su uso con fines comerciales; ya que el presente esta basado en el Cuadro
de valores unitarios Oficiales de Edificaciones para la Sierra al 31 de
Octubre del 2,008.
La metodologa usa da es la de la investigacin y recopilacin de datos; as
como la Inspeccin del inmueble por los Peritos valuadores (Grupo de
Trabajo).
4. FECHA DE VALUACIN
Al da 14 de Febrero del ao en curso se llego a obtener el valor del
Inmueble.
5. ALCANCES DEL INFORME

El
presente
Informe
de
valuacin
esta
orientado
satisfacer
los
requerimientos planteados por la entidad Solicitante; asimismo contiene el

anlisis de Valuacin y la Informacin Tcnica que le otorga sustenta.
Para mayor objetividad se ha planteado el estudio de acuerdo alas Normas
Vigentes y a los Usos del Inmueble; para saber con mayor claridad el valor
econmico del predio.
6. MTODOS DE VALUACIN
La valuacin de un inmueble viene a ser un examen especial al que se
somete un bien para estimar su valor en el mercado. Entre sus aplicaciones
tenemos las operaciones de compraventa, la divisin y particin de
herencias, la constitucin de garantas hipotecarias, los contratos de
arrendamiento financiero, la valorizacin de activos y otras. En todos los
casos, su finalidad es establecer un valor que, a juicio de peritos
experimentados, ser el equivalente del bien en moneda en el mercado
inmobiliario, en las condiciones prevalecientes al momento de la pericia, y
en una situacin libre de influencias externas en la oferta y la demanda. El
carcter estimativo de la valuacin es coherente con su naturaleza, ya que
Curso:

slo puede establecerse el precio real y exacto de un objeto mediante la

transaccin efectiva entre el comprador y el vendedor.
Los mtodos para establecer el valor de un bien mediante una valuacin
varan de acuerdo con la finalidad de sta. En nuestro medio son de uso
genrico el mtodo comparativo de mercado y el mtodo de costos. Para
explicar los alcances de ambos, vamos a analizar un ejemplo prctico.
Con el fin de determinar el precio de venta, el propietario de una vivienda
sum el costo promedio de la construccin ms el valor del terreno.
Asimismo, tom la precaucin de agregar los costos estimados por servicios
profesionales, suministros pblicos, trmites y otros. Por ltimo, estim un
porcentaje de descuento por la depreciacin atribuible a los aos de
antigedad de la casa y al desgaste por el uso normal. Al examinar sus
sumas, nuestro amigo decidi hacer comparaciones. As, comprob que un
vecino haba vendido una vivienda similar a la suya a un precio inferior en
30% al que l determin. Poniendo trmino a sus pesquisas, lleg a la
conclusin de que las leyes de la aritmtica no funcionan para el clculo de
precios en el mercado inmobiliario, llegando a afirmar que en este caso el
total no es igual a la suma de las partes.
La conclusin expuesta es vlida si nos atenemos a la suma de los
componentes materiales de un inmueble. Sin embargo, en trminos de valor
agregado, los resultados s son explicables. Basta considerar que existe una
porcin no tangible que forma parte del precio y que puede llegar a ser
gravitante en un sentido u otro. Se consideran como factores de valor
agregado las caractersticas de utilizacin y densidad del suelo, las
condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros. De este modo, aunque
dos terrenos puedan tener los mismos costos de urbanizacin por contar
con idnticos servicios pblicos, tendr mayor valor agregado aqul en que
se pueda construir un edificio comercial de varios pisos y no el apto para
una vivienda de dos pisos. Asimismo, entre dos viviendas similares, tendr
mayor valor agregado la que se ubique en una zona con amplias y bien
cuidadas reas verdes, donde los vecinos provengan de un medio
socioeconmico alto, que otra ubicada en un sector con condiciones
divergentes. Tambin se encontrarn diferencias entre el valor de un local
Curso:

comercial ubicado en una zona de alto trnsito vehicular y peatonal con

elevado ndice de ocupacin del rea, y otro situado en una zona de menor
intensidad de uso.
En trminos de mercado inmobiliario, se considera que un predio tiene
mayor valor comercial agregado en la medida que alcanza un precio ms
alto en comparacin con otros de similares atributos materiales. Este
concepto es fundamental en inversiones inmobiliarias, ya que establece las
pautas para la mayor o menor rentabilidad de un proyecto.
Pero no todo es ganancia. El valor comercial agregado de un inmueble
tambin se pierde sin cambiar en nada las caractersticas materiales. Esto
explica por qu los terrenos y edificaciones del Centro Histrico de Lima
bajan de valor como consecuencia del deterioro urbano. Tambin se
entiende por qu, en situaciones como la actual recesin econmica, la
oferta abundante y el descenso en la demanda obligan a reducir los precios
siguiendo las leyes bsicas de la economa. En tales condiciones, de nada
nos sirve sumar los costos de produccin de un inmueble para determinar
su precio, pues invariablemente se cometern errores. Por ese motivo las
leyes del mercado dieron al protagonista de nuestro ejemplo la frustrante
evidencia de que su propiedad tiene un valor que en la actual coyuntura
est muy por debajo del costo y de sus expectativas.
Tenemos as definidos los dos mtodos tradicionales de valuacin. El
mtodo de costos est basado en los costos de produccin de un inmueble,
tal como se ha hecho en nuestro ejemplo. El mtodo de mercado se basa en
la comparacin con los precios de venta de propiedades similares, tal como
cuando el propietario compara con el precio de venta de la vivienda de su
vecino.
Lo expuesto nos lleva a la conclusin de que, para estimar valores de
mercado, existe tan slo una sencilla norma, que establece la comparacin
con los precios de bienes similares. Por ello, si se desea conocer a cunto
puede
venderse
un
inmueble,
el
valuador
realiza
una
apreciacin
comparativa en base a las ofertas disponibles para casos similares, tomadas

como muestra. El valor as definido es la mejor aproximacin a la
Curso:

convertibilidad en efectivo del bien valorizado. En conclusin, el mtodo

comparativo de mercado es, por excelencia, el ms adecuado para estimar
el valor de compraventa de una propiedad.
7. METODOLOGIA EMPLEADA
Para realizar la Tasacin del predio Materia de el presente estudio, se

aplicar lo establecido en la Normatividad Vigente.
En referencia al Valor similar Nuevo (VSN) se ha solicitado la informacin a
empresas que fabrican estos bienes, as como a establecimientos
comerciales que ofertan estos productos en el mercado.
El Factor de Depreciacin se ha efectuado teniendo en cuenta la escala
establecida por la Resolucin Ministerial No. 126-2007-VIVIENDA
REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERU
Curso:

TRMINOS DE REFERENCIA
Curso:

ENTIDAD COMITENTE
Docente de la Asignatura de Construcciones II: Ing Leoncio, LUQUILLAS
PUENTE
ENTIDAD PROPIETARIA
Universidad Nacional DANIEL ALCIDES CARRION.
PERITO CALIFICADO
BUSTILLOS CASTAEDA, Maycol Stiven

HERRERA ADVINCULA, Yessica Belinda
SANCHEZ HUAMAN, Luis Nelson
SOTO HUAMAN, Jorge
VIVAR ROQUE, Junior Dayvis
FECHAS DE VALUACIN, INSPECCIN E INFORME

Las conclusiones de la valuacin corresponden al ; el informe ha sido
terminado y suscrito en la misma fecha.
La inspeccin se realiz en las diferentes instalaciones con que cuenta el
inmueble y efecta sus labores educativas; las mismas que tuvieron un
periodo de 04 das, desde el 10 de Febrero al 14 de febrero del presente
ao.
DEFINICIONES
1. TASACIN Y VALUACIN
En nuestro medio, las palabras tasacin y valuacin son aplicadas
indistintamente cuando se desea establecer, en forma terica o
indirecta, el precio de un inmueble o de cualquier otro bien. Al
hacerlo,
se
genera
una
confusin
que
trae
una
serie
de
inconvenientes, tanto para sus aplicaciones en materias econmicas

como para efectos prcticos en general.
La tasacin es el resultado del procedimiento de fijar oficialmente el
precio mximo o mnimo de un bien. Por ello, cuando el Estado debe
Curso:

sealar el valor de un objeto para efectos oficiales, se hace una

tasacin de ste. El valor que se obtiene mediante una tasacin es
ajeno a las condiciones prevalecientes en el mercado para el
intercambio de bienes y tiene carcter oficial slo para aquellas
aplicaciones que seala la ley.
La valuacin o valorizacin es el efecto de sealar o estimar el precio
de una cosa, entendindose como precio la equivalencia de un bien
en trminos pecuniarios o de moneda. En este caso, al establecer
como premisa la equivalencia en moneda de un bien, se entiende que
la valuacin tiene relacin directa con el mercado en el que tal bien
es objeto de oferta y demanda.
A partir de los conceptos expuestos, es evidente que el mbito de
aplicacin de la tasacin es distinto del que corresponde a la
valuacin, siendo ambas actividades tcnicas especializadas. Se
utiliza el procedimiento de tasacin cuando, por ejemplo, se desea
establecer el monto de autoavalo de un inmueble. Se requiere una
valuacin, cuando se necesita conocer su precio estimado de venta.
La legislacin nacional, y en particular las normas ms modernas de
la Superintendencia de Banca y Seguros y de la Contadura de la
Nacin, han incorporado los conceptos expuestos adoptando el
trmino valuacin para fines relacionados con el mercado.
2. VALUACIN DE INMUEBLES
Quienes desean comprar o vender bienes races procuran determinar
el precio con la mayor exactitud. No obstante ello, en la generalidad
de los casos se carece de los elementos de juicio necesarios para
definir con bases tcnicas o cientficas el valor de un inmueble. Esto
provoca
reacciones
de
inseguridad
que
se
expresan
en
la
desconfianza del comprador con respecto a si est pagando el precio

justo, y las dudas del vendedor con relacin a si el valor acordado es
el adecuado. Tales reacciones son explicables si partimos de las
Curso:

naturales expectativas por pagar lo menos posible por parte del

comprador y cobrar lo mximo admisible por parte del vendedor.
La actividad especializada de estimar los valores de intercambio de
bienes en el mercado es conocida en forma comn como tasacin.
Los vocablos tasacin, valoracin, avalo, valorizacin y valuacin
son utilizados en nuestro idioma como sinnimos de acuerdo con los
usos y costumbres de cada localidad.
3. AGENTES INMOBILIARIOS Y VALUADORES

La actividad del valuador es un apoyo tcnico recomendable y
necesario, tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y
vendedores. El valuador es un profesional especializado mediante
estudios
universitarios
de
postgrado,
con
los
conocimientos
adecuados para su labor refrendados por la experiencia.

Las
asociaciones
profesionales
que
agrupan
los
valuadores
garantizan su nivel de competencia. En nuestro medio, la Sociedad

Nacional de Valuacin (SNV) y la Asociacin de Peritos Valuadores
(APEVAL) son instituciones gremiales que tienen la misin de velar por
el correcto ejercicio de las actividades de sus asociados desde el
punto de vista profesional y tico. El Cuerpo Tcnico de Tasaciones del
Per (CTTP), con ms de un siglo de existencia y reconocimiento
oficial, es adems una corporacin que vende sus servicios de
valuacin. El Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) es el rgano
oficial encargado de fijar los valores arancelarios y dictar los
reglamentos de tasacin. Por otra parte, distinciones especficas
como
el
Registro
de
Peritos
Valuadores
(REPEV)
de
la
Superintendencia de Banca y Seguros facultan a los inscritos para

valorizar bienes ofrecidos en garanta ante las empresas bancarias.
La valuacin permite contar con un valor de referencia calculado
mediante mtodos cientficos y en forma imparcial. Es de especial
Curso:

ayuda en los casos en que las expectativas de los propietarios

impiden establecer un valor realista como base para la operacin.
Las expectativas son naturales, aunque inconvenientes, cuando se
propone
una
operacin
de
compraventa.
Generalmente,
los
vendedores asocian su propiedad a consideraciones de carcter

subjetivo que en trminos de mercado no representan valor
agregado. Tal es la situacin de los propietarios de inmuebles
ubicados en zonas que han experimentado un proceso de declive, y
que se aferran al recuerdo del periodo de bonanza que vivieron
asociando
el
precio
circunstancias
pasadas.
Asimismo,
las
referencias a operaciones hechas por vecinos o amigos en una

coyuntura
econmica
diferente
de
la
actual
distorsionan
las
proyecciones de quienes, deseando vender sus propiedades, fijan

precios elevados. Tambin son frecuentes requerimientos de liquidez
que generan una relacin entre el precio de venta y las necesidades
del vendedor ajenas a las condiciones del mercado. Por parte de los
compradores, otra gama de similares expectativas tambin se
presenta como factor de distorsin.
Las expectativas descritas, comprensibles en el nimo de vendedores
y
compradores,
exigen
los
agentes
inmobiliarios
esfuerzos
destinados al fracaso. Sin embargo, los costos de tal fracaso son

asumidos en su mayor parte por los mismos propietarios. Cuanto
mayor es la distorsin en los precios, mayor es el periodo de oferta en
el mercado, mayor el desgaste del proceso y menor la factibilidad de
venta. En trminos econmicos, esta distorsin genera importantes
mermas. Con relacin a las tasas de rentabilidad, cada ao de retraso
en una venta significa la prdida del 6 al 10% del valor de una
propiedad, y, en funcin de las tendencias descendentes del
mercado, el mismo periodo de retraso representa un 15% adicional de
depreciacin. As, queda demostrado que el retraso en una operacin
puede significar la prdida del 25% del valor real de un inmueble.
Indudablemente, el costo de las expectativas injustificadas es
sumamente alto, aunque la mayora de quienes optan por vender una
Curso:

propiedad no son conscientes de lo que estn perdiendo hasta que es

muy tarde para evitarlo.
La participacin del valuador para definir un precio de referencia
otorga a vendedores y compradores la seguridad de negociar sobre la
base de un valor equitativo y facilita a los agentes inmobiliarios la
posibilidad
de
desempear
sus
servicios
partir
de
precios
fundamentados que significan mayores posibilidades de venta. Como

resultado, las operaciones se agilizan reduciendo el periodo de oferta
y evitando la depreciacin del bien.
4. UTILIDAD DE UNA TASACIN
Para conocer el valor de las obras de arte tanto hayan

sido adquiridos por el cliente o bien hayan sido objetos
de herencia, transmisin.
Valoracin de patrimonios para repartos de herencias o
divorcios.
Donaciones y pago de impuestos especiales.
Conocer el valor de las piezas a efectos fiscales, como es
el caso de nuevos artistas.

Para Asegurar las obras de arte o antigedades.
Para Gestiones Aduaneras.
5. AMBITO DE APLICACIN DE UNA TASACIN
La valoracin en el negocio inmobiliario privado, en especial en
la adquisicin y enajenacin de inmuebles

Valoracin de inmuebles como activos para la inversin
colectiva
Valoracin de inmuebles en garanta de prstamos hipotecarios
Valoracin de edificios a efectos de seguro de riesgos
Anlisis de la viabilidad econmica de una promocin
inmobiliaria
Valoracin del derecho de propiedad para proyectos de
compensacin y reparcelacin
Valoracin del aprovechamiento urbanstico de terrenos para la
realizacin de cesiones, permutas, transferencias, etc.

Justiprecio de inmuebles para su expropiacin forzosa
Curso:

6. PRINCIPIOS DE LA TASACIN
6.1.- Principio de anticipacin: El valor de un inmueble que
se encuentre en explotacin econmica es funcin de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el
futuro.
6.2.- Principio de finalidad: La finalidad de la valoracin
condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los
criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes
con la finalidad de la valoracin.
6.3.- Principio de mayor y mejor uso: El valor de un
inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser,
dentro de las posibilidades legales y fsicas, el econmicamente
ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de
construirlo con la intensidad que permita obtener su mayor
valor.
6.4.- Principio de probabilidad: Segn el cual ante varios
escenarios o posibilidades de eleccin razonable se elegirn
aquellos que se estimen ms probables.
6.5.-
Principio
de
proporcionalidad:
Los informes de
tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en

cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como
su singularidad en el mercado.
6.6.- Principio de prudencia: Ante varios escenarios o
posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el
que d como resultado un menor valor de tasacin.
Curso:

6.7.- Principio de sustitucin: El valor de un inmueble es

equivalente al de otros activos de similares caractersticas
sustitutivos de aquel.
6.8.- Principio de temporalidad: El valor de un inmueble es
variable a lo largo del tiempo.
6.9.- Principio de transparencia: El I. de V. de un inmueble
deber contener la informacin necesaria y suficiente para su
fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin
utilizadas.
6.10.- Principio del valor residual: El valor atribuible a cada
uno de los factores de produccin de un inmueble es la
diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los factores.
ALCANCES DE LA VALUACIN
El propsito del presente informe de valuacin es Brindar en forma clara y
concisa e interpretar la informacin de los bienes inmuebles de Propiedad
de la Universidad Nacional Daniel A. Carrin que corresponde al Campus
Universitario. Asimismo presentar
un informe resumido y claro que
contenga la valuacin y observaciones calificadas por el Perito Calificado.

El informe tiene por objeto brindar el valor estimado de acuerdo ala
Normatividad vigente en nuestro pas, calificado como Predio destinado a
Labores de Educacin Superior.
Los alcances de la valuacin presentada aglomeran a todo el integro del
Campus Universitario.
El anlisis de la informacin correspondiente al predio se ha manejado de
manera objetiva para la materia asignada, tal como se presenta en el actual
documento. Los datos han sido analizados
y confirmados de fuentes
relacionadas con el Propietario; que nos conducen a obtener un valor ms

aproximado.
Curso:

El trabajo realizado para la presente Tasacin incluye trabajos de

investigacin e inspeccin fsica de la propiedad.
DESCRIPCIN GENERAL DE LA
ACTIVIDAD EN LAS QUE SE
CIRCUNSCRIBE EL INMUEBLE____
Curso:

Institucin del estado de Educacin Superior cuya finalidad es la de formar

profesionales en la Regin Pasco; actualmente vienen operando 22 escuelas
profesionales. Por lo tanto todos sus ambientes estn destinados como
aulas de clases, ambientes de laboratorio, auditorio, oficinas administrativas
y
servicios
que
requiere
esta
labor.
Las
actividades
acadmicas
corresponden al dictado de clases e investigacin.

El creciente incremento de la poblacin estudiantil asimismo de la poblacin
en general demanda cada poca nuevas carreras profesionales, por ello El
Campus Universitario esta modificndose constantemente en su interior
para satisfacer las exigencias de las Carreras Profesionales.
VISION DE LA UNDAC
Ser una Universidad lder en la formacin, con alto nivel de
responsabilidad social, que permita el desarrollo sustentable y el
mejoramiento de la calidad de vida en la regin Pasco y el pas.
MISION DE LA UNDAC
Formar
profesionales
competitivos,
creativos,
innovadores,
con
capacidad cientfica, tecnolgica, humanista y multilinge integrando

Universidad, Empresa y Sociedad, con valores ticos y morales para
una mejor calidad de vida de la Regin y el Pas.
ASPECTOS
GENERALES____________________
FINALIDAD Y UBICACIN
Curso:

PERITO ESPECIALISATA
-
Ing Leoncio E., LUQUILLAS PUENTE

Docente de la Asignatura de Construcciones II
FINALIDAD
El presente se realiza con la finalidad de poner en prctica los
procedimientos de tasacin de inmuebles aprendidos en clase; bajo la
actual Normatividad Peruana, regida por el Consejo Nacional de
Tasaciones y otros alcances que circunscriben a la Ubicacin del
Inmueble materia de estudio.
UBICACIN
El Campus Universitario de Nuestra Universidad Nacional Daniel A.
Carrin, esta ubicado entre cuatro avenidas principales (Av. Los
Prceres, Prolongacin Av. La Cultura, Av. Daniel A. Carrin y Av. El
Minero), ocupando todo el Lote Q de la Urbanizacin San Juan Pampa
del Distrito de Yanacancha, Provincia y Regin Pasco.
Clima:
CARACTERSTICAS CLIMATOLGICAS
Temperatura Promedio
Altura sobre el Nivel del Mar
Volumen de Lluvia Anual
4
4380 m.s.n.m
650 mm.
FUENTE: INEI.
Geologa Regional y Local:
Curso:

El tipo de suelo es agreste, mejorable a travs de insumos para

la siembra de diversas especies; el origen de los suelos son
volcnicos con presencia de mineral en los suelos de la ciudad de
Pasco.
Curso:

ESTIMACIN DE
RECURSOS________________
Actualmente la Universidad cuenta con:
-
30 carpetas por aula

1 Escritorio y 1 silla por aula
300 equipos de computo para labores acadmicas
150 computadoras para labores administrativas
02 Laboratorios de qumica
02 Laboratorios de fsica
Muebles y enseres de oficina
02 proyectores Multimedia por escuela
Centros de experimentacin
Centros de Produccin
Clnica Odontolgica
Post grado
Centro Pre Universitario
Centro de Idiomas
Centro de Informtica
Biblioteca Central
Comedor Universitario
Proyeccin Social
Sedes de la Universidad
16 Edificaciones dentro del Campus universitario
10 Edificaciones fuera del campus universitario.
Pero el mayor recurso son sus profesionales y estudiantes.
Curso:

VALOR TOTAL DE LA
PROPIEDAD___________
RESUMEN
El valor total de la Propiedad proviene de diversos anlisis; luego del cual se
proceder ala suma del valor del terreno ms el valor de la edificacin y el
valor de las obras complementarias, para obtener el valor total del predio.
Curso:

METODOLOGA APLICADA
Para realizar la Tasacin del predio Materia del presente estudio, se aplicar
lo establecido en la Normatividad Vigente.
En referencia al Valor similar Nuevo (VSN) se ha solicitado la informacin a
empresas
que
fabrican
estos
bienes,
as
como
establecimientos
comerciales que ofertan estos productos en el mercado.

El Factor de Depreciacin se ha efectuado teniendo en cuenta la escala
establecida
por
la
Resolucin
Ministerial
No.
126-2007-VIVIENDA
REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERU
VALUACION
INFORMACIN APLICADA Y CONDICIONES

La informacin obtenida proviene del trabajo de Investigacin
el cual consisti en bsqueda de informacin en las diversas Oficinas
de la Undac, asimismo en la inspeccin realizada a todas las
instalaciones del campus universitario.
Todo este conglomerado se trabajo separadamente por Pabellones; ya
que cada edificacin tiene un Sistema constructivo distinto y cada
uno de ellos fue culminado en aos distintos, Las condicionantes para
el clculo son las fechas de culminacin de Obra y el tipo de material
presente en cada edificacin, de las cuales depende en mayor parte
su valor.
1. VALUACIN DEL TERRENO:
Curso:

TASACION ARANCELARIA
DE TERRENO URBANO
Campus universitario Universidad
Nacional Daniel A. Carrin
Curso:

TASACION ARANCELARIA DE TERRENO URBANO CAMPUS

UNIVERSITARIO UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL A. CARRIN
Artculo II.C.24 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per actualizado -2005,
cuando el terreno tiene ms de un frente a la va (calle).
Datos:
-
Arancel de la va a que es frente del terreno_________:
S/. 12.00/m2 (a)
Arancel de la va b que es frente del terreno_________:
S/. 23.00/m2 (b)
Arancel de la va c que es frente del terreno_________:
S/. 32.00/m2 (c)
Arancel de la va d que es frente del terreno_________:
S/. 31.00/m2 (d)
Frente del terreno a____________________________:
149.37m
(ea)
Frente del terreno b ____________________________:
317.80m
(eb)
Frente del terreno c ____________________________:
152.80m
(ec)
Frente del terreno d ____________________________:
308.60m
(ed)
Curso:

rea del terreno_______________________________:
Permetro del Terreno _____________________:
Valor del terreno a determinar____________________:
47,254.50m2 (A)
928.57 m
(P)
VT
Aplicando el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

Artculo II.C.24 Inciso a)
Se tienen las reas parciales:
%a=(149.37/928.57)*47,254.50=7,601.37 m2
%b=(317.80/928.57)*47,254.50=16,172.70 m2
%c=(152.80/928.57)*47,254.50=7,775.92 m2
%d=(308.60/928.57)*47,254.50=15,704.51 m2
Comprobamos, la suma total de las reas parciales debe ser igual al rea total del
Terreno:
A=%a+%b+%c+%d=47,254.50 m2
Aplicando el procedimiento como si se tratara de un terreno con frente nico para las
reas parciales (Artculo II.C.23):
Para el Frente a:
3(149.37)2=66,934.1907m2
66,934.1907 m2>7,601.37 m2
308.60 m.
Comparando %a con su frente respectivo:
Arancel: S/.31.00/m2
No ExisteArancel:
exceso S/.12.00/m2
Luego:
VT%a=7,601.37 m2*S/.12.00/m2
VT%a = S/. 91,216.44
Curso:
Arance
Prolog. Av. La C
Para el Frente b:
3(317.80)2=302,990.52m2
Comparando %b con su frente respectivo:
302,990.52 m2>16,172.70 m2
Av. Los Pr
No Existe exceso
Luego:
VT%b=16,172.70 m2*S/.23.00/m2
VT%b = S/. 371,972.10
Para el Frente c:
3(152.80)2=70,043.52 m2
Comparando %c con su frente respectivo:
70,043.52 m2>7,775.92 m2
No Existe exceso
Luego:
VT%c=7,775.92 m2*S/.32.00/m2
VT%c = S/. 248,829.44
Para el Frente d:
3(308.60)2=285,701.88m2
Comparando %d con su frente respectivo:
285,701.88 m2>15,704.51 m2
No Existe exceso
Luego:
VT%d=15,704.51 m2*S/.31.00/m2
Curso:

VT%d = S/. 486,839.81
Luego sumamos los valores de terreno parciales:

VT1=VT%a + VT%b + VT%c + VT%d
VT1= S/. 1198,857.79 ..(1)
Aplicando el procedimiento como si se tratara de un terreno con frente nico para las
reas parciales (Artculo II.C.24 inciso b) y se procede de acuerdo al artculo
II.C.23:
Para el Frente nico a:

3(149.37)2=66,934.1907m2
Comparando el rea total del terreno con el frente a:
66,934.1907 m2>47,254.50 m2
No Existe exceso
Luego:
VTa=47,254.50 m2*S/.12.00/m2
VTa = S/. 567,054.00:. (2)
Para el Frente nico b:

3(317.80)2=302,990.52m2
Comparando el rea total del terreno con el frente b:
302,990.52 m2>47,254.50 m2
No Existe exceso
Luego:
VTb=47,254.50 m2*S/.23.00/m2
Curso:

VTb = S/. 1086,853.50... (3)
Para el Frente nico c:

3(152.80)2=70,043.52 m2
Comparando el rea total del terreno con el frente c:
70,043.52 m2>47,254.50 m2
No Existe exceso
Luego:
VTc=47,254.50 m2*S/.32.00/m2
VTc = S/. 1512,144.00. (4)
Para el Frente d:
3(308.60)2=285,701.88m2
Comparando el rea total del terreno con el frente d:
285,701.88 m2>47,254.50 m2
No Existe exceso
Luego:
VTd= 47,254.50 m2*S/.31.00/m2
VTd = S/. 1464.889.50. (5)
De acuerdo con el Artculo II.C.24 inciso c, el valor terreno ser el que resulte mayor
de cada uno de los valores de terreno hallados:
VT1 = S/. 1198,857.79

Curso:

VTa = S/. 567,054.00

VTb = S/. 1086,853.50
VTc = S/. 1512,144.00
VTd = S/. 1464.889.50
Entonces el valor del terreno ser:
VTc = S/. 1512,144.00
2. VALUACIN DE LA CONSTRUCCIN
Curso:

TASACION
DE EDIFICACIN URBANA DESTINADA A
EDUCACIN
(Identificacin por blocks de acuerdo al plano de distribucin A-02)
3. VALUACIN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Curso:

TASACION
DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
DESTINADOS A EDUCACIN
-
REAS Verdes
Plazoletas
Puesto de comercio en construccin
4. RESUMEN GENERAL
Curso:

RESUMEN: VALOR DE TERRENO +

TASACION DE EDIFICACIN URBANA +
OBRAS COMPLEMENTARIAS
DESTINADOS A EDUCACIN
(Identificacin por blocks de acuerdo al plano de distribucin A-02)
Curso:

ANALISIS
RESULTADOS_________________
DE
CONCLUSIONES
Curso:

De los resultados obtenidos a partir del proceso de Valuacin, podemos

concluir lo siguiente:
-
El valor del mercado
refleja claramente el valor de cualquier
propiedad; pero favorece solo al propietario en algunos casos; Sin

embargo la Tasacin a travs del cuadro de Valores Unitarios para
Edificaciones segn sea la Regin es una herramienta prctica
que nos permite analizar en un plazo corto el valor de una
edificacin.
-
La presente valuacin se basa en la estimacin del valor de las

Edificaciones
y otras
Obras
existentes
dentro
del
Campus
Universitario.
-
El Resultado obtenido del presente tendr una vigencia mxima

de
un
mes;
ya
que
actualmente
se
vienen
realizando
construcciones dentro del campus Universitario de la UNDAC;

entonces la valuacin requiere de su posterior actualizacin.
OBSERVACIONES
Por ser la presente valuacin una aproximacin al valor real, queda el

presente supeditado a correcciones y actualizaciones.
Se deber tener en cuenta que el precio de los Materiales de

construccin esta variando constantemente.
Se debe tener en cuenta siempre la variacin de las Edificaciones que

se encuentran en construccin as como tambin la existencia de las
plantaciones de quinual que se van incrementando dentro de la
propiedad; ya que estos cambios harn variar su valor.
CONDICIONES Y LIMITACIONES
El presente Informe de valuacin se emite teniendo en cuenta lo siguiente:
Curso:

1. El Trabajo realizado se refiere al valor del terreno, edificaciones, Obras

complementarias y las reas verdes exclusivamente; siendo estos las
caractersticas que le otorgan mayor valor a la edificacin.
2. No se nos ha proporcionado informacin legal ni administrativa por
parte de la Entidad propietaria; solo se nos ha facilitado datos
histricos de la UNDAC.
3. Se Considera que la informacin Tcnica obtenida es de fuentes
fidedignas y reales; tales como expedientes tcnicos, informes de
avance de Obra, por lo que consideramos haber obtenido un valor
real aproximado.
4. Las conclusiones y resultados obtenidos a partir del presente son
vlidos de acurdo a la vigencia establecida del presente.
Curso:

BIBLIOGRAFIA______________________
____
Curso:

1. Reglamento Nacional de Tasaciones versin 2005 CONATA

2. Manual de Tasaciones
3. Resumen Charla de orientacin a los Peritos adscritos a la Direccin
Nacional de Construccin del Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento.
4. Manual de valoraciones inmobiliarias - Roca Cladera, Josep.
Editorial Ariel, S.A. 1.986
5. Curso Bsico de Tasaciones inmobiliarias - Silvn Martnez, Luis
Jos. C. O. Aparejo y Arquit. Tc. de Madrid. (2 ed.) 2002.
6. Valoraciones inmobiliarias - Ferrando Corell, Jos Vicente; Marqus
Romero, Miguel ngel. - Editorial Universidad Politcnica de Valencia
7. Mtodos de Valoracin Tasaciones y Peritaciones Departamento
de Construcciones Arquitectnicas I.E.T.S. Arquitectura de Sevilla.
AGRADECIMIENTOS________________
______
1. Oficina General de Proyectos y Construcciones de la UNDAC.
2. Sub Gerencia de Rentas y Sub Gerencia de Obras de la Municipalidad
Distrital de Yanacancha.
3. Instituto Nacional de Recursos Naturales INRENA Direccin Regional
Agraria Pasco.
Curso:

VISTAS
FOTOGRFICAS___________________
Curso:

Curso:

Valuación - Contenido EJEMPLO

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Valuación - Contenido EJEMPLO

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

Tasacin del Campus Universitario UNDAC Construcciones II

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

Tasacin del Campus Universitario UNDAC Construcciones II

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

campesinos impulsados por la necesidad de cuestionar el rgimen agrario

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

con el apoyo de los sindicatos, empresas, comunidades campesinas,

2.- DATOS GENERALES

siguiente inscripcin Legal ante los Registros Pblicos:

20154605046 - UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL A

Tasacin del Campus Universitario UNDAC Construcciones II

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

PJ. 28 DE JULIO NRO. 4 URB. SAN JUAN PAMPA

Principal - 8030 - ENSEANZA SUPERIOR

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

El Docente de la Asignatura de Construcciones II, Ing Leoncio E.,

2.3. OBJETIVO DE LA EVALUACION

2.4. BASE LEGAL

Ley N29151 Ley General delsistema Nacional de Bienes

Reglamento Decreto Supremo N 007-2008-VIVIENDA

TASACIONES DEL PERU

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

El objeto de este servicio es proporcionar el valor ms probable que puede

5. ALCANCES DEL INFORME

requerimientos planteados por la entidad Solicitante; asimismo contiene el

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

slo puede establecerse el precio real y exacto de un objeto mediante la

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

comercial ubicado en una zona de alto trnsito vehicular y peatonal con

comparativa en base a las ofertas disponibles para casos similares, tomadas

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

convertibilidad en efectivo del bien valorizado. En conclusin, el mtodo

Para realizar la Tasacin del predio Materia de el presente estudio, se

Tasacin del Campus Universitario UNDAC Construcciones II

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

BUSTILLOS CASTAEDA, Maycol Stiven

FECHAS DE VALUACIN, INSPECCIN E INFORME

inconvenientes, tanto para sus aplicaciones en materias econmicas

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

sealar el valor de un objeto para efectos oficiales, se hace una

desconfianza del comprador con respecto a si est pagando el precio

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRION

ESCUELA DE FORMACION PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

naturales expectativas por pagar lo menos posible por parte del

3. AGENTES INMOBILIARIOS Y VALUADORES

adecuados para su labor refrendados por la experiencia.

garantizan su nivel de competencia. En nuestro medio, la Sociedad

Superintendencia de Banca y Seguros facultan a los inscritos para

Tasacin del Campus Universitario UNDAC Construcciones II