UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIN

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MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Trabajo Especial de Grado para presentado por:

Ing. Andrs A. Camperos G.

Especialidad en Construccin de Obras Civiles

Maracaibo, Septiembre 2011

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R DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE
MANUAL
DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Trabajo Especial de Grado para

Optar al ttulo de Especialista en
Construccin de Obras Civiles

Ing. Andrs A. Camperos G.

Cdula de Identidad: V-10.154.901
II

DEDICATORIA

A Dios todo poderoso, por estar presente en todo momento y permitir finalizar esta
investigacin. A mis padres, aunque ya no estn, son fuente permanente de inspiracin. A
mi esposa Coromoto y mi hijo Juan Andrs, pilares fundamentales en mi vida, sin ustedes
no sera posible este logro. A mis hermanos, Sandra, Karlin, Andrs por estar siempre
conmigo. A mi sobrino, por ser ejemplo de superacin. A mis amigos y compaeros de

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estudio, que no dejaron de animarme para conseguir juntos este objetivo.

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SR

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III

AGRADECIMIENTOS

Doy gracias a Dios todo poderoso, por ser mi fortaleza a lo largo del camino. Doy
especial agradecimiento a mis padres, por su amor, dedicacin y sabios consejos. Gracias
a mi esposa e hijo por existir, ser parte de mi vida y ensearme cada da a ser mejor
persona. A mis hermanos y sobrino, por su apoyo incondicional.

S
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D
profesora Rosa Zamora por su invalorable apoyo y consejo
VAen el desarrollo metodolgico
R
E
ESpor aceptar la tutora y guiar el desarrollo
R
de este trabajo. Al profesor Ernesto
Velzquez,
S
HO
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E
de esta investigacin.
DER

A mis compaeros de estudio, han sido un gran apoyo para alcanzar esta meta. A la

Y a todas aquellas personas que de una u otra forma contribuyeron a que esta meta se
concretarA todos Gracias Muchas Gracias.

IV

INDICE GENERAL

Pagina.
TITULO.. II
DEDICATORIA

III

AGRADECIMIENTO..

IV

INDICE GENERAL.

RESUMEN

VI

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CAPITULO I: FUNDAMENTACIN

PLANTEAMIENTO Y FORMULACIN DEL PROBLEMA

HO
C
E
OBJETIVO
GENERAL.
DER

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN.

OBJETIVO ESPECIFICO.

JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN.

DELIMITACIN DE LA INVESTIGACIN.

CAPITULO II: MARCO TEORICO

ANTECEDENTES

BASES TEORICAS..

12

MAPA DE VARIABLES.

47

CAPITULO III: MARCO METODOLOGICO

TIPO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIN

49

DISEO DE LA INVESTIGACIN ..

51

SUJETOS DE LA INVESTIGACIN.

52

TECNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS...

53

INSTRUMENTOS DE RECOLECCIN DE DATOS

54

PROCEDIMIENTOS DE LA INVESTIGACIN...

55

CAPITULO IV: RESULTADOS

ANALISIS Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS

56

CONCLUSION.

65

RECOMENDASIONES

67

CAPITULO V: LA PROPUESTA
INTRODUCCIN.

68

MISIN.

68

VISIN..

69

OBJETIVO GENERAL.

69

S
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MARCO TEORICO...
VA
R
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METODOS APLICADOS EN EL AVALUO
ESDE EDIFICACIONES EN
R
S
EL MUNICIPIO MARACAIBO
HO
C
E
ER
METODO
DE DATOS DEL MERCADO.
DCOMPARATIVO

69
76
77

ANLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIN.

87

METODO APROXIMACION DEL COSTO....

92

METODO EVOLUTIVO...

104

METODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA O

DE LOS INGRESOS

... 105

METODO INVOLUTIVO.

106

METODO VALOR RESIDUAL...

107

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS..

109

VI

UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIN
ESPECIALIZACIN EN CONSTRUCCIN DE OBRAS CIVILES
RESUMEN

MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE

EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

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Autor: Ing. Andrs A. Camperos G.

Tutor: Ing. Ernesto Velzquez.
Fecha: Septiembre, 2011

El propsito de la presente investigacin fue proponer un manual para el avalo de

edificaciones en el Municipio Maracaibo, sustentndose tericamente entre otros autores,
en Contreras (2008), Alves (2009) y Stumpf (2006), coincidiendo estos, en la existencia de
principios fundamentales para realizar una avalu, as como en la importancia de utilizar
mtodos para su realizacin, cuya finalidad es obtener el valor real de las edificaciones. El
tipo de investigacin es descriptivo, proyecto factible, con un diseo documental, no
experimental y transversal. La tcnica de recoleccin y anlisis de datos utilizada, fue la
observacin documental, fundamentada en la revisin bibliogrfica, de guas y proyectos
de normas, referentes al avalo de edificaciones. As mismo, se utilizaron medios
electrnicos como elementos complementarios de consulta y revisin bibliogrfica sobre el
tema estudiado. Es de sealar, que este trabajo no pretendi establecer criterios de cul
mtodo utilizar o no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado
de investigacin y experiencia del profesional en su utilizacin. Los resultados obtenidos
permitieron dar respuesta a los objetivos especficos planteados, sirviendo de base para la
propuesta del manual. El cual les permitir a los profesionales que se desarrollen en esta
rea, contar con una herramienta que les proporcione una rpida consulta, con
procedimientos unificados, claros y actualizados, y as poder potenciar la calidad y
transparencia de las valoraciones en edificaciones.

Palabras clave: Manual de mtodos, avalo, edificaciones, tasacin, valor, principios, valor
de mercado, Principios, Mtodos.
VII

CAPTULO I

FUNDAMENTACIN DEL PROBLEMA

Planteamiento y Formulacin del Problema

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b
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u
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a

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El avalo de bienes inmuebles es una estimacin sustentable del valor de unac

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propiedad y es la base de cualquier transferencia de la misma. Son diversas last
a

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circunstancias y motivaciones para solicitar el avalo de una edificacin, entre las cuales
d
se pueden mencionar: Solicitud de crditos hipotecarios, compraventa y alquiler de bienese
l

inmuebles, actualizacin de balances en estados financieros, sucesiones, tramitaciones

d
o
judiciales, seguros y expropiaciones, entre otras.
c
u
m
En el pasado, el avalo era una simple opinin de valor expresada por los propietarios oe
n
comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus propiedades. En la actualidad, ent
o
la compleja economa que se impone, el avalo como lo define Marston (2006) citado por
o
Contreras (2008), es el arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de
poseer en propiedad bienes especficos, para fines determinados.

d
e
l

En este sentido, para estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer enr
e
propiedad un bien, el avaluador, profesional que realiza el avalo, requiere realizar unas
u
bsqueda y recopilacin selectiva de datos en las diferentes reas de mercado, aplicarm
e
n
1

d
e
u

tcnicas analticas apropiadas de clculo y poseer la experiencia y el conocimiento sobre la

materia que lo conduzcan a tener el valor del objeto en estudio.

Por todo lo anteriormente expresado, los profesionales involucrados en la realizacin

del avalo de

edificaciones, que son los avaluadores,

deben

tener un sentido de

investigacin bien definido, el cual les permita identificar tanto las variables externas como
internas que afectan el valor de la edificacin. Cabe destacar, que el Artculo 556 del

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Cdigo de Procedimiento Civil de la Repblica Bolivariana de Venezuela en su segundo

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prrafo seala: Para ser perito avaluador se requiere residir en el lugar donde estn situados

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los bienes y poseer conocimientos prcticos de las caractersticas, calidad y precios de las cosas

que sern objeto del justiprecio.

En este orden de ideas, Contreras (2008) seala que la UNELLEZ define al avaluador

como: profesional universitario provisto de cierta formacin tcnica que avala o certifica
ante terceras personas, el precio de un bien. Se dice que el tasador tiene un poco de
ingeniero, arquitecto, economista, administrador, contador, abogado, estadstico,

entre

otros, sin embargo, en realidad lo ms importante es que sea investigador.

Si bien es cierto que el avaluador debe ser un profesional preparado para la labor
encomendada, tambin es cierto que debe existir un conjunto de procedimientos aceptados
para la ejecucin de esta labor.
estrategias,

procedimientos,

En consecuencia, se deben aplicar un conjunto de

mtodos

actividades

intencionadas,

organizadas,

secuenciadas e integradas, que permitan el logro y en el caso que ocupa esta investigacin
el logro es conocer el avalo real, actual y exacto de la edificacin en estudio.

Es por esto, que se hace necesario

crear una metodologa que permita tener

procedimientos unificados, claros y actualizados para que

aquellos profesionales

encargados de realizar avalo de edificaciones, puedan contar con un marco para la

ejecucin de los mismos, de manera de poder potenciar la calidad y transparencia de las
valoraciones ejecutadas.

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R de pasos secuenciados y ordenados, es decir,
En contra parte, de no existirO
un S
conjunto
CH
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R
la metodologa
DEal momento de realizar el avalo de una edificacin, el avaluador estara
frente a una situacin de anarqua, donde no podra realizar un avalo que pudiese defender
y sustentar tcnicamente en cualquier momento y lugar con toda eficiencia.

Es de sealar que este trabajo no pretende establecer criterios de cual mtodo utilizar o
no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado de investigacin y
experiencia del profesional en su utilizacin. El avaluador competente rene y selecciona
informacin relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la informacin,
manteniendo completa objetividad, alta tica y desarrollando una conclusin vlida. Al
final el avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio
profesional.

La metodologa desarrollada en esta investigacin es de vital importancia, porque pone

al alcance de los arquitectos e ingenieros civiles, un manual de mtodos aplicados,

que

sirve de estndar al momento de realizar avalos de edificaciones, dando una herramienta

eficaz para el desempeo de esta noble profesin. Tanto el ingeniero civil como el
arquitecto, estn facultados en el ejercicio de su profesin a realizar avalos de
edificaciones, en consecuencia, sern estos los profesionales encargados para ejecutar la
metodologa aqu desarrollada.

Atendiendo a todas las consideraciones

planteadas anteriormente, se formula la

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siguiente interrogante:

ER
S
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R de mtodos
Cmo estara estructurado O
un S
manual
CH
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R
edificacionesD
enE
el municipio Maracaibo?

aplicados para el avalo de

Objetivos de la Investigacin

Objetivo General:

Proponer un Manual de Mtodos aplicados

para el avalo de edificaciones en el

Municipio Maracaibo.

Objetivos Especficos:

Identificar los principios bsicos para el avalo de edificaciones.

Describir los tipos de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el municipio

Maracaibo.

Establecer la estructura del Manual de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones

en el municipio Maracaibo.

Disear

un manual de mtodos aplicados para el

avalo de edificaciones en el

municipio Maracaibo.

Justificacin e Importancia de la Investigacin

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En lo que refiere a la parte terica, no son abundantes los textos que se editan en el rea

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de avalo de edificaciones desarrollados por autores venezolanos, para ser aplicados al

mbito venezolano. Es as, como esta investigacin pretende aportar material de apoyo que
ayude a fortalecer los conocimientos y estudios de todos aquellos profesionales que se
dediquen o estn interesados en desarrollarse en el rea.

Por otro lado, en lo referente a la prctica del ejercicio profesional, es

de vital

importancia tener procesos de valuacin de edificaciones bien definidos, permitiendo

enmarcar y unificar de esta manera los procedimientos aplicados, creando y proyectando
transparencia en el trabajo realizado. De igual manera, estos procesos deben identificar las
variables involucradas al momento de ejecutar el avalo de una edificacin y deben
desarrollar en el profesional que los aplique, su inters por llevar a cabo una muy buena
investigacin cientfica, conociendo as del justiprecio del objeto en estudio.

Metodolgicamente, esta investigacin persigue crear un marco base, que rena y

explique los mtodos aplicados en el avalo de edificaciones, otorgando al profesional que

la requiera un conjunto de procedimientos ordenados, secuenciados e integrados de manera

que lo conduzca junto con su experiencia y buen juicio a conocer el justo valor del objeto
en estudio. Adems, servir de base a futuros investigadores interesados en actualizar o
profundizar uno o varios aspectos referentes al tema desarrollado en la presente
investigacin. Todo lo expuesto, da pie al planteamiento de una investigacin que
profundice el poco conocimiento de la mayora de los profesionales del rea civil en el
avalo de edificaciones, aportando una herramienta til al momento de encarar una
investigacin de este tipo.

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SR

O
HDelimitacin
de la Investigacin
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Delimitacin Espacial

Esta investigacin documental se encuentra enmarcada geogrficamente en el Municipio

Maracaibo del Estado Zulia.

Delimitacin Temporal

Para el desarrollo del presente trabajo, se delimito la investigacin en un periodo

comprendido desde Septiembre 2009 hasta Julio 2011.

Delimitacin Temtica

Este trabajo

est enmarcado en la Especialidad de Construccin

Edificaciones, siguiendo la lnea de investigacin

Civil mencin

de preparacin y evaluacin de

proyectos de inversin inmobiliaria, de infraestructura e impacto social. El lmite temtico

de la presente investigacin ser el estudio de los mtodos aplicados actualmente para el
avalo de edificaciones en el municipio Maracaibo, sustentndose tericamente en autores
como Contreras (2008), Alves (2009), Stumpf (2006) Apuntes de Curso de Valoracin
Inmobiliaria dictado por SOITAVE (Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela)
Seccional Zulia.

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C A P I T U L O II
MARCO TERICO

Antecedentes de la Investigacin

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A tambin los antecedentes
teoras tomadas como pilares de esta investigacin, asV
como
R
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R
relacionados con el rea, a fin de construir
una base terica para el desarrollo exitoso del
S
HO
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E
R que son pocos los trabajos de investigacin y textos bibliogrficos
proyecto. Cabe
DEdestacar
Con la finalidad de sustentar el desarrollo de la variable en estudio, se presentan las

desarrollados en el tema, para ser aplicados en el contexto venezolano.

La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) es una organizacin

internacional dedicada al avance de la profesin de valuacin en el mbito Panamericano,
y establece, en su pgina web, que los antecedentes histricos de la valuacin en el
continente americano, se originan en la formacin autodidacta y emprica de tasadores,
cuyo primer ejemplo de organizacin ocurri a finales del siglo XIX en Lima, Per, con la
creacin del Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP.

El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60 Aniversario del CTTP se realiz en la

ciudad de Lima, Repblica del Per, la denominada I Convencin Panamericana de
Valuacin, a la cual asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile
y Venezuela. Se decidi entonces la constitucin de una Oficina Permanente de
8

Valuaciones para estimular la creacin de nuevas asociaciones y sociedades de tasacin,

siendo esta la gnesis de la actual Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin,
conocida internacionalmente por sus siglas UPAV.

Aos ms tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IV Convencin

Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de Amrica, la
Oficina Permanente de Valuaciones se transform en la Unin Panamericana de

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Asociaciones de Valuacin UPAV. En esa oportunidad se acord que las organizaciones

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SR

existentes o conformadas posteriormente en los pases representados en la convencin

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efectuada en Lima en 1949, tendran el carcter de Miembros Fundadores. Estos miembros

se definen como: Las organizaciones debidamente adscritas a la UPAV, cuyos nacionales

asistieron a la Primera Convencin Panamericana de Valuacin, celebrada en Lima, Per
en 1949. Estos miembros son: Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP Per.
Instituto Argentino de Tasaciones IAT Argentina. Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Pericias de Engenharia IBAPE Brasil. Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela
SOITAVE Venezuela.

Por otra parte, una vez enmarcada la valuacin en su contexto histrico, comienza una
bsqueda por parte del investigador de los distintos trabajos que se desarrollaron previos a
este.

Ahora bien,

son pocos los trabajos de investigacin

con respecto al tema.

Inicialmente se consult a Cortez y Ballestero (2005), quienes llevaron a cabo una

investigacin para su tesis de grado titulada: Evaluacin de la normativa que caracteriza
la valoracin de edificaciones ubicadas en el Municipio Maracaibo.

10

En este proyecto, los investigadores perseguan como objetivo general la evaluacin de

la normativa que caracteriza la valoracin de edificaciones ubicadas en la ciudad de
Maracaibo. Entre los objetivos especficos que se plantearon

los investigadores se

encuentran: Determinar la prctica ejercida por los valuadores de edificaciones ubicadas en

el Municipio Maracaibo e

Identificar los mtodos de valuacin aplicados a las

edificaciones objeto de expropiacin en el Municipio Maracaibo. En el mbito

metodolgico se empleo un tipo de investigacin descriptiva de campo, con diseo no

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experimental- transversal.

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En la tcnica de recoleccin de datos, los investigadores aplicaron a una poblacin de

ocho (8) valuadores, encargados del proceso de expropiacin de las edificaciones ubicadas
en la zona de construccin del metro de Maracaibo,

un cuestionario tipo encuesta, que

disearon con veintitrs (23) preguntas. Los anlisis de los resultados fueron obtenidos
aplicando la estadstica descriptiva.

Dentro de los resultados obtenidos, sealan los investigadores, el hecho de que la

prctica de valoracin ejecutada en este proyecto no se apega a los principios universales
de la valoracin, ya que slo se emplea constantemente el criterio de la oferta y la demanda.
Igualmente al establecer el valor del mercado,

el mismo se fija siguiendo los

requerimientos del vendedor comprador. Adicionalmente, sealan los investigadores, que

los mtodos contemplados en el proyecto de norma para la tasacin de inmuebles urbanos,
los valuadores se estn guiando por el mtodo directo al establecer los precios de acuerdo a
la referencia de otras edificaciones. Esta investigacin aporta al presente trabajo, conceptos

11

e ideas en el campo de la valoracin, que tienen presencia en el marco terico aqu

desarrollado.

Otro trabajo de investigacin previo,

fue el realizado por Lpez (2007), titulado

Manual/Gua sobre tcnicas del avalo inmobiliario (Mxico). En este trabajo el autor
resume el libro: Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para vendedores,
corredores, administradores, inversionistas y valuadores de propiedades, William L.

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Ventolo , Jr.-Martha R. Williams, Real State Education Company. El autor hace un

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S
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SR

resumen de dos cuartillas aproximadamente de cada uno de los diez capitulos que

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E
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componen el libro. Adicionalmente al resumen, el investigador crea, desarrolla y agrega

tres capitulos : El Valuador, Etica Profesional y Entorno del Valuador (Macro y Micro).

Adicionalmente expresa Lopez (2007), el objeto de este trabajo es proporcionar

informacin confiable en el rea de valuacin de bienes, que en nuestra experiencia
personal se cuenta con muy poca informacin de esta rea... Establece el autor, el avalo
es la base para cualquier transferencia de propiedad; este instrumento les ayudara en cada
etapa del proceso de negociacin. De igual manera establece el investigador, un avalu
comercial es una estimacin sustentable del valor de una propiedad. Incluye una
descripcin de la propiedad en cuestin, la opinin del valuador acerca de las condiciones
en que se encuentra, su disponibilidad para un propsito dado y su valor expresado en
dinero a precios del mercado libre.

Continua el investigador, la idea de todos los avalos de bienes se basan en datos que
se obtienen del mercado. Las caractersticas econmicas prevalecen en distintos pases y las

12

tendencias del lugar donde se localiza la propiedad se evaluar, son factores que deben
tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad. El trabajo anterior aporta a la
presente investigacin lineamientos conceptuales que debe seguir toda valoracin.

Bases Tericas

Las bases tericas se organizan tomando en cuenta la variable en estudio, para ello, se

S
O
D
A la concepcin terica de
proceso de valuacin de bienes, se considera importante
expresar
V
R
E
S
Ecomienza
R
diferentes autores en el rea. Una
vez
que
la recopilacin de las bases tericas
S
O
H
C
E
R
E
que darn sustento
a
la
presente
investigacin, surgen interrogantes como: Qu es un
D
presentan enfoques tericos que fundamentan la investigacin, adems, de caracterizar el

manual? , Qu es un mtodo? , y relacionando ideas Qu es un manual de mtodos?.

Manual

La Real Academia Espaola en su diccionario define manual en su acepcin nmero 9

como: Libro en que se compendia lo ms sustancial de una materia. As mismo, Ossorio
(2000), lo define como: Libro didctico de ndole general y ms o menos resumido.
As mismo, Angulo y Chacn (2009) sealan que se entiende por manual un documento
estructurado que contiene la descripcin de actividades, que deben seguirse de manera
cronolgicamente cumpliendo con un proceso normalizado para lograr la correcta ejecucin
de un objetivo. Integrando conceptos el investigador concluye que adoptara

como

definicin de Manual: libro o documento tcnico especifico que desarrolla un tema

determinado para darle asistencia a la persona o institucin que demanda contenido. En

13

este orden de ideas, y en el caso que ocupa esta investigacin, este manual debe estar
sustentado sobre mtodos que sealen los procedimientos ejecutados por un profesional de
la valoracin al momento de realizar un avalu.

Mtodo

Segn Ossorio (2000) se define como mtodo: Procedimiento cientfico o didctico.

S
O
D
Mtodo en su acepcin nmero 1: Modo de decir oR
hacer
VAcon orden y en su acepcin
E
S
RE
nmero 3: Obra que ensea losO
elementos
de una ciencia o arte. Explorando en la web,
S
CH
E
R
E definiciones de mtodo, es.wiktionary.org. (2009) lo define como
se obtienen D
otras

Orden, sistema.. De igual manera, La Real Academia Espaola en su diccionario define

Procedimiento, tcnica o manera de hacer algo, en especial si se hace siguiendo un plan, o

de forma sistemtica, ordenada y lgica. En este sentido, dimensionempresarial.com
(2009), seala que se entiende como mtodo al Proceso o camino sistemtico establecido
para realizar una tarea o trabajo con el fin de alcanzar un objetivo predeterminado.

Manual de Mtodos

Una vez que se definen conceptos fundamentales en el desarrollo de esta investigacin,

como lo son, manual y mtodo, el investigador integra conceptos, y establece y adopta
como definicin de manual de mtodos, documento tcnico didctico que compila y
desarrolla el conjunto de procedimientos necesarios que se deben ejecutar de manera
ordenada y lgica para alcanzar un objetivo predeterminado. En el caso de esta

14

investigacin,

se presentar un Manual de Mtodos aplicados para el Avalo de

Edificaciones en el Municipio Maracaibo.

Avalo

Cortez y Ballesteros (2005), en su trabajo de investigacin sealan que Morales (2000)

define avalo como un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propsito y

S
O
D
A
monetario del valor de un bien, para una fecha, lugar yR
uso
Un avalo no crea
Vdeterminado.
E
Elo Sinfluyen, tales como el uso y las fuerzas
R
valor, solamente observa los aspectos
que
S
HO
C
E
polticas, econmicas,
DER sociales y fsicas que interactan para generar dicho valor. De igual
fundamentado en observaciones y en la teora econmica, que produce un estimado

manera sealan los investigadores que la valuacin es un proceso objetivo y sistemtico

que consiste en la estimacin del valor de cambio por dinero en efectivo de una propiedad
especfica en un momento determinado.

En la misma lnea, Osorio (2000), define Avalo como la Accin o efecto de valorar o
avaluar, sealar a un objeto, un bien o un servicio el valor correspondiente a su estimacin
as como tambin ponerle precio. Por otro lado, UNELLEZ citada por Contreras (2008),
define avalo como Mtodo, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y
procesar toda la informacin sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinin inteligente
sobre su valor a una fecha determinada. En este orden de ideas, Briceo (1979), al definir
avalo refiere lo siguiente vase valuacin. Al respecto Briceo (1979) seala como
valuacin:

15

Valuacin: Es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con

un propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la cual
produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una
propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso
especfico. Cada valuacin es un trabajo de investigacin, es una aplicacin
y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de
inversin. La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los
aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas
polticas, econmicas, sociales y fsicas que por su interaccin influyen en el
valor. No recomienda accin, pero provee las bases sobre las cuales las
decisiones de accin puedan tomarse. p. 688

S
O
D
VA

Integrando conceptos, el investigador adopta como definicin de

avalo al Conjunto

ER
S
E
R a determinar el valor de cambio por dinero
todos los aspectos que conlleven
S
O
ECHpara un momento, lugar y uso determinado. Concepto que
R
de unE
bien
inmueble
D

de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigacin cientfica, donde se observe y

analicen
efectivo

se adoptar en adelante para el desarrollo de la presente investigacin. Es de resaltar en este

punto, que Avalo, Valuacin, Tasacin y Valoracin poseen el mismo significado y por
tanto la definicin adoptada para el trmino Avalo se aplica a cualquiera de estos
trminos.

En la prctica de la valoracin se deben tener claros trminos claves como: Valor,

Precio, Justiprecio. Es necesario, destacar que el objeto final esencial de todo Avalo es
conocer el Valor de un bien determinado para un uso, ubicacin y momento especfico.
En este punto, se debe destacar que el Valor y el Precio no son la misma cosa. El valor
puede y debe ser justificado con una investigacin, mientras el precio puede o no puede ser
justificado, ya que depende del acuerdo entre las partes involucradas. Existen varias
definiciones o interpretaciones para: valor, valor de mercado y precio.

16

Valor

En este orden de ideas, el valor asignado a una edificacin, segn Contreras (2008) es la
expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en un mercado de
libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres factores: Utilidad,
escasez y deseabilidad. El valor es la palabra clave en un avalo. Un comprador o un
vendedor fundamentan el precio de una edificacin en una opinin de valor.

S
O
D
A de una cosa que puede
En tal sentido, Briceo (1979), define valor comoR
laV
cantidad
E
S
E
R
ser obtenida a cambio de otra. La
relacin
de
intercambio de una mercanca por otra, de
S
O
H
C
ERdeEuna cosa puede ser expresado en trmino de otro. Ossorio (2000),
esta manera D
el valor
expresa en el grupo de acepciones materiales que el valor es la utilidad de las cosas.
Aptitud de satisfacer las necesidades o procurar placeres. Cantidad de una cosa que lleva a
dar por ella o a pedir para cederla, una suma de dinero o algo econmicamente apreciable.

En este orden de ideas, lvarez, Rodrguez y Carrasquero (1994), sealan que valor
expresa una relacin entre la cosa deseada y un comprador potencial. Deseabilidad o
importancia de una cosa. De igual manera, Templeton (2009), en el Diccionario Financiero
electrnico define Valor como la utilidad de un bien que permite recibir en equivalencia
una determinada cantidad de dinero. Es subjetivo y se cuantifica en el momento de la
compraventa. En bolsa se usa como sinnimo de sociedad o empresa.

En tal sentido, Stump (2006) citando a Fiker (1993) afirma que el valor es la relacin
entre la intensidad de las necesidades econmicas del hombre y la cantidad de bienes

17

disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a travs de la relacin de la oferta y la

demanda del bien. De igual forma Stump (2006), seala: el valor no es una propiedad
intrnseca del bien, pero si una caracterstica definida por el mercado, resultante de la
oferta y la demanda, nico en un momento considerado. Segn lvarez et al, algunos
autores coinciden con el hecho de que el valor de un bien, posee mltiples orgenes, pero
uno de los principales es de orden psicolgico, por tanto no son susceptibles de medicin.

S
O
D
VA

Por otro lado, Alves (2009), afirma que existen diferente tipos de valor que pueden ser

ER
S
E
SR

atribuidos a un bien, por ejemplo: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de

HO
C
E
ER

Mercado, Valor Contable, entre otros. Con tantos tipos de valor, el profesional tasador se

enfrenta con una pregunta: Cul valor adoptar? Seala Alves, que son dos las escuelas que
conceptan el Valor: Una es la plurivalente que se fundamenta en que el valor de un bien
depende de la finalidad para la cual es tasado, pudiendo alcanzar diversos valores; otra es
la univalente, que establece que el valor de un bien en determinado instante es nico,
independientemente del fin a que se destine.

En relacin con el valor la 1era Convencin Panamericana de Tasaciones realizada en

Lima- Per, en 1949, en la Resolucin Nro. 20 se adopt entre otras la siguiente
recomendacin: el valor de un inmueble en un momento dado es nico, cualesquiera que
sean los fines para los cuales es tasado. Esta recomendacin al da de hoy sigue en
vigencia. En este sentido, Alves (2009), se refiere a la norma brasilea, LB-502/89, tem
3.21: Valor Expresin monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la tasacin, en una
situacin en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su

18

transaccin, no estn impedidas en la negociacin

Puntualiza Alves (2009) se

comprueba que la expresin monetaria a que la norma se refiere, solo sera el valor, si la
transaccin ocurriese en un Mercado de Competencia Perfecta, lo que en realidad no
ocurre. As, en la prctica, lo que se paga en una transaccin inmobiliaria es el precio y no
el valor.

El Mercado

S
O
D
Antes de caracterizar el mercado se hace necesario
entender
VA su funcionamiento y sus
R
E
ESque es el mercado. Es fcil percibir que su
R
mecanismos. En principio es necesario
entender
S
HO
C
E
existencia depende
DERde tres componentes: los bienes expuestos en el mercado, las partes
deseosas de venderlos y las partes interesadas en adquirirlos. Cuando se tratan de bienes
inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario.

Alves (2009), indica que el mercado es un factor determinante en la formacin de los

precios, siendo la situacin ideal aquella donde existen muchos vendedores, muchos
compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado, sin que los
compradores y vendedores, individualmente o en conjunto puedan intervenir en los
precios. En este caso, el precio que se paga por el bien, en aquel instante, es el precio justo
o precio de equilibrio de mercado, que puede ser entendido como un justo valor que se
pagara por un bien en el mercado.

Briceo (1979) en su libro de Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles presenta

diversos conceptos para Mercado:

19

1.

La reunin o comunicacin de gente interesada en comprar, vender o intercambiar

mercancas o servicios.
2.

Un conjunto de arreglos para reunir a los compradores y vendedores a travs del

mecanismo del precio.

3.

Un lugar pblico donde se renen diversos individuos para la venta de productos de

uso comn, estando generalmente sometidos esos lugares a reglamentacin municipal.

Valor de Mercado.

S
O
D
VA

ER
S
E
Res el precio ms probable que un comprador est
El valor de mercado de una edificacin
S
O
CH
E
R
dispuesto a pagar
DEa un vendedor por una propiedad en una operacin normal de mercado;
una transaccin libre, en la cual no hay relacin alguna entre el comprador y el vendedor,
el producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta razonable para bienes
de este tipo, tanto el comprador como el vendedor no estn actuando bajo presin de
ninguna clase, no hay ventajas de ningn tipo financieras de otra ndole superiores a los
que se acostumbra en el mercado. Con frecuencia se habla del valor de mercado de una
propiedad como su justo valor de compraventa.

Cohen (1997) establece que el valor de mercado, puede ser definido como el valor
estimado sobre el cual se intercambia un activo a la fecha de tasacin entre un comprador
dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa, despus de una adecuada
comercializacin en la que las partes hayan actuado cada uno con conocimiento, prudencia
y sin coaccin. De igual manera, Moreira (1994), acota que el valor de mercado es el
resultado de una transaccin entre un vendedor deseoso de vender, pero no forzado a ello, y

20

un comprador que quiere comprar pero tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno
conocimiento de las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de la propiedad

Comenta Alves (2009), entindase que en una situacin, en que la transaccin resulta de
libre negociacin entre personas conocedoras del inmueble y del mercado, queda
caracterizado un evento representativo de este mercado. La media de todos los eventos
representativos, relativos a los bienes de naturaleza especifica, proporciona el valor del

S
O
D
VA

mercado de este bien. Y, la estimacin del valor del mercado se realiza con base en una

ER
S
E
SR

media de una muestra de estos eventos representativos extrada de este mercado.

HO
C
E
La importancia
relativa de las condiciones presentes en la transaccin,
DER

se refleja en su

precio que es un valor convertido en unidades monetarias. Briceo (1979), define como
precio la cantidad de una cosa que se intercambia por otra. La cantidad de dinero pagada,
pedida u ofrecida cuando se contemple la venta.

La contraprestacin en dinero que es

separada o dada a cambio de mercancas o servicios. El precio es a veces un valor

expresado en trminos de dinero. En la valuacin de bienes se hace una distincin en precio
y el valor porque precio puede ser justificado o no, mientras que el valor es propiamente un
precio justificado.

En este sentido, se hace necesario definir la diferencia Precio y Valor. Antuano (2010)
es claro y preciso al respecto y seala que se entiende como precio la cantidad de dinero
que se paga por determinado producto, mientras define valor como la cantidad de dinero
que se estima que tiene en el mercado un inmueble (u otro producto) y que puede definir el
precio que se pague por l, ya sea un precio bajo o alto.

21

Elementos determinantes del Valor de Mercado

La determinacin del valor de mercado est sujeto a variables tanto internas como
externas, las cuales establecen las caractersticas valorativas que un bien puede alcanzar.
En este sentido, y tomando en cuenta los aportes realizados por Cohen (1997), se
consideran que existen tres valores claves; precio demandado, precio ofrecido y precio de
venta.

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Precio Demandado

HO
C
E
ER

Segn Cohen (1997), un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a
la venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del
precio que el vendedor est dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de
negociacin. Incluso el precio que el vendedor est dispuesto a aceptar no necesariamente
refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad.

Precio Ofrecido

Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta
adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que est dispuesto a
pagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde luego, muchos factores que
pueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no est bajo ninguna presin para
vender, el cierre rpido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una
oferta que es inferior al precio ideal para l.

22

Precio de Venta

Debera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el valuador ha
llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin del valor del
mercado de la propiedad, deberan coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en
juego demasiados factores en una transaccin promedio como que el valuador sea capaz de
hacer una estimacin de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de

S
O
D
VA

ER
S
E
R y fecha de posesin del bien. Pero si el
tasas de inters, amortizacin de la
deuda)
S
O
CH
E
R
vendedor requiere
DEcerrar su venta rpidamente, el comprador estar en posicin de negociar

venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es alta las

ms fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente. Es importante sealar, que un

proceso de valuacin de un bien inmueble, intervienen factores que afectan el valor final
del bien tasado. Entre estos factores, caben destacar lo principios bsicos de la Valuacin.

Principios bsicos del avalo de bienes inmuebles

Son principios que afectan el valor de los bienes en general. Estos principios han
venido afianzndose con el tiempo conforme a las circunstancias que en cada momento
histrico se han presentado y son los que en definitiva constituyen la base o fundamento de
la definicin de mtodos aplicables para la valoracin de cualquier tipo de bien (Proyecto
de Normas Venezolanas de Tasacin de Inmuebles Urbanos, 1997).

23

Principio de Cambio:

Este es el principio bsico de la vida, que se refleja en todas las cosas que hace el
hombre en la sociedad. En este sentido, Camacaro (2004) resea, los bienes races al igual
que los otros bienes estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda, con el
transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida econmica y social de la comunidad se
reflejan en el valor de las propiedades. Al respecto Cortez y Ballesteros (2005) acotan,

S
O
D
A el bien para el momento
Vsobre
momento dado, conforme a las circunstancias que gravitan
R
E
ES futuras.
R
de la valuacin. Todo ello atendiendo
a
las
expectativas
S
HO
C
E
DER

el profesional de la tasacin emite un juicio, aprecia un valor de la propiedad para un

En este orden de ideas, Contreras (2008) al referirse al Principio de Cambio seala,

todos los valores de las propiedades, estn cambiando permanentemente, es decir, que el
valor es transitorio, est afectado por los cambios econmicos, sociales, polticos,
culturales, inherentes al medio que los rodea. As mismo, Antuano (2010) refiere, nada
permanece esttico, el futuro ms que el pasado es de primera importancia en la estimacin
del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cclica en que se encuentra el
inmueble que se vala. Todo bien raz esta caracterizado por tres etapas: 1. Integracin
(Desarrollo). 2. Equilibrio (Estado Esttico). 3. Desintegracin. (Decadencia).

Principio de uso mejor y ms productivo:

Camacaro (2004) seala, este principio se conoce tambin como uso mejor y ms
rentable, mejor y mayor uso o ms alto y mejor uso. De igual manera, establece el
autor, este principio se fundamenta en el uso capaz de producir el ingreso neto ms alto

24

durante un periodo de tiempo.

En este orden de ideas, Contreras (2008) establece,

significa en qu medida se est utilizando mejor un determinado bien, para obtener el

mayor valor presente durante un periodo de tiempo.

As mismo,

Baboock (2000) a este principio lo define como el uso y el programa

viable para la utilizacin futura de una parcela de tierra o de una propiedad con mejoras,
que origina el mejor valor actual. Antuano (2010) se refiere a este principio como el de

S
O
D
VA

mejor y mayor uso productivo y establece: el mayor uso productivo de una propiedad

ER
S
E
SR

determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por l habr una demanda idnea

HO
C
E
ER

en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor

rendimiento, ya sea en trminos de dinero o en trminos de uso. El uso presente de una

propiedad no siempre puede ser el mejor.

La determinacin del uso mejor y ms

productivo considera el anlisis de varias alternativas para el mismo terreno. De esta

manera podr establecerse cul es el uso capaz de producir la venta neta mayor
correspondiente al terreno.

Principio de oferta y demanda:

Cortez y Ballesteros (2005) apuntan, para que algo tenga valor debe haber escasez
relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por s no resulta en valor a menos que haya
una demanda efectiva de la cosa. La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en
capacidad adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por ejemplo de viviendas, no se
convierte en demanda efectiva a menos que las personas que deseen o necesiten los
inmuebles tengan el poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de adquisicin

25

depende no tan slo de los ingresos sino de las facilidades de crdito a largo plazo
existentes. La demanda vara de acuerdo con el poder adquisitivo y este a su vez es
afectado grandemente por las facilidades de financiamiento disponibles en la localidad, la
demanda tambin es afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear status
social.

Al respecto, explica Contreras (2008), el valor de un bien inmueble se forma por la

S
O
D
VA

intercepcin de la oferta y la demanda, dependiendo de la utilidad, la escasez y abundancia

ER
S
E
SR

del bien. Antuano (2010) indica, la demanda para un bien econmico, est limitada por

HO
C
E
ER

los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los

demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos
o de disminuir los precios. La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancas, al
igual que otras mercancas. Hay un sin nmero de otras fuerzas que afectan la demanda de
bienes races, entre las cuales se pueden encontrar: El costo de produccin de los bienes
races y el nivel de ventas de los mismos, las perspectivas de desarrollo futuro, la seguridad
de los ingresos, la creacin en el rea de nuevas fuentes de actividad econmica, los
cambios en gustos arquitectnicos y de materiales, la seguridad , factores deseables en la
ubicacin y las facilidades de transporte, comercio, educacin, recreacin, entre otras.

Principio de Balance y Equilibrio:

En este punto suscribe Contreras (2008), se refiere al equilibrio que debe existir entre
los factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad. Cortez y Ballesteros
(2005) afirman, este principio est relacionado con el de uso mejor y ms productivo, pues

26

se refiere al balance que ha de haber entre los distintos factores de la produccin para
obtener el ingreso mximo de la tierra. Cuando hay una mejora excesiva o una mejora
insuficiente sobre el terreno, la falta de balance ocasiona una reduccin en al valor de la
edificacin. En consecuencia, como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la
que se utilicen los otros factores de produccin, lo que sufre reducciones en valor, cuando
los costos de los otros factores de produccin son excesivos, son las edificaciones y
mejoras.

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Adems, el principio de balance se refiere tambin en tasacin al equilibrio que debe

HO
C
E
ER

haber entre las facilidades fsicas de una comunidad y los servicios que es necesario

proveer. Si la comunidad slo puede mantener un cine, por ejemplo, la construccin de un

segundo cine ha de resultar en una disminucin en valor para ambas propiedades. Es as,
como Antuano (2010) indica, el valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio,
tanto en la cantidad como en la ubicacin de los inmuebles. La prdida de valor puede
resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o ms servicios de los que
el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores

Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes:

Este principio est relacionado con el principio de balance, pues tiene que ver con la
adicin de unidades de un factor de produccin. Establece Cortez y Ballesteros (2005),
segn se van aadiendo unidades de un factor de produccin, ya sea mano de obra, servicio
administrativo o capital, primeramente los ingresos que se producen van aumentando en
forma ascendente segn se van aadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene

27

el valor mximo por unidad aadida. De ah en adelante la suma de unidades subsiguientes

resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. Camacaro (2004) refiere, no debe
hacerse ninguna inversin que produzca una tasa de rentabilidad menor que el costo de
oportunidad de capital, es decir, no debe hacerse ninguna adicin o mejora que resulte en
un ingreso menor que el costo de capital y mantenimiento que implican las mejoras por
hacerse. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece, significa en que mientras al
proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un momento

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al mximo, pero la adicin de insumos

HO
C
E
ER

adicionales hace que los rendimientos disminuyan.

Principio del Nivel de Precios:

Cortez y Ballesteros (2005) sealan cuando cambia el nivel de precios de uno de los
factores de produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos
crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en
el precio de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando se espera una baja en
el poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes races tienden a subir en
anticipacin al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes races vienen a ser
una proteccin contra la inflacin, pues su valor tiende a conservarse igual an cuando se
altere el valor del bolvar. As mismo, Camacaro (2004) resea, cuando hay una variacin
de los costos de produccin de un bien, estos producen variaciones importantes de los
precios del producto. El alza sostenida de los niveles de precios de los bienes y servicios
genera inflacin.

28

Principio de Prediccin:

Este principio es definido por Antuano (2010), como el principio de la anticipacin.

Seala el autor el valor es tomado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros,
derivados de la propiedad, el valuador deber conocer que ha ocurrido en el pasado, y que
ocurrir en el futuro, y cules son las recuperaciones posibles de obtener. Debe tomar en
cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o decadencia de la ciudad y del
vecindario y los precios a los cuales
similares.

S
O
D
VA

estn siendo vendidas, o rentadas propiedades

ER
S
E
SR

HO
C
E
R anticipa los acontecimientos futuros y cmo stos han de afectar el
Es as como
la gente
DE

ingreso y el valor de la propiedad en los aos prximos. Por esto, el tasador tiene que
anticipar con su mejor esfuerzo, cules van a ser los ingresos que puede producir una
propiedad en el futuro; es su deber adems estimar el efecto que tiene en el valor de una
propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construccin de
facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar. A este fin, el avaluador
ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los compradores y vendedores en
el rea, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar informado de los cambios que
se estn dando en la comunidad para anticipar el efecto de stos en el valor de las
propiedades.

En este orden de ideas, Cortez y Ballesteros (2005) sealan, los conocimientos y

experiencias del valuador deben ser lo suficientemente actualizados a fin de permitir
visualizar el futuro. Continan los autores, es importante resaltar que las predicciones

29

deben estar dentro de la realidad legal, econmica, social, poltica entre otras. En este
sentido afirma Camacaro (2004), la actualizacin de los conocimientos, y la experiencia
del valuador, permitirn visualizar el futuro. Lo ms cercano en el futuro es ms viable.
Hay que estar pendiente de los cambios econmicos y sociales (Principio del Cambio). La
prediccin debe ser realizada con fundamentos reales, as los rendimientos futuros de un
bien inmueble, se estiman en funcin de su vida til econmica

Principio de Competencia:

S
O
D
VA

ER
S
E
R ganancias excesivas (costo de oportunidad),
Como cualquier tipo de negocio
que
obtiene
S
O
CH
E
R
surgen de inmediato
DE nuevos negocios similares que tienden a reducir el beneficio en ese
tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de negocios en un nmero mayor de
empresas. Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando
un edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga corrientemente en esa
ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios
similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversin en sa rea o
en reas adyacentes. Por eso, cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por
sus facilidades constituye un monopolio en la zona en que est enclavado, debe considerar
la posible competencia futura en la consiguiente reduccin de rentas.

En este sentido, afirma Antuano (2010), Un exceso de utilidades atrae competencia, y

competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades as considerado
por el valuador es el monto remanente, despus de satisfacer los cuatro agentes de
produccin. Cortez y Ballesteros (2005) acotan, para un momento dado un sector

30

determinado, con fines de renta, puede tener mayor deseabilidad, en el sentido que las
rentas all existentes son mayores, para inmueble similares en reas adyacentes. En estos
casos hay que analizar qu efectos producen nuevas edificaciones en el sector, toda vez que
un futuro previsible la competencia de nuevas edificaciones tender a nivelar las rentas en
una primera etapa y luego a bajarlas si la demanda no es igualmente creciente.

Principio de Sustitucin:

S
O
D
Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o servicios
VAque tengan ms o menos la
R
E
EStenga el precio ms bajo. Con los bienes
R
misma utilidad, el pblico prefiere
aquel
que
S
HO
C
E
ER cuando una propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse
races pasa lo
Dsiguiente:
en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y condicin, a menos que la
sustitucin implique prdida de tiempo. En este sentido, sealan Cortez y Ballesteros
(2005), no es lo que valga la propiedad para su dueo, sino lo que los compradores en el
mercado estaran dispuestos a pagar en comparacin con otras propiedades igualmente
deseables. De igual manera, Antuano (2010) recalca en este principio se afirma que el
valor mximo pagado por una propiedad tiene que estar en relacin con el valor de
adquisicin o de sustitucin, de esta propiedad semejante, de igual utilidad, durabilidad y
caractersticas.

Principio de Utilidad:

El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los compradores

potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de tiempo, espacio,

31

ubicacin, de forma, entre otras, y hay que considerar adems la utilidad que produce la
satisfaccin de poseer algo (intangibilidad).

Al respecto Cortez y Ballesteros (2005)

indican, en la misma medida en que los bienes tienen utilidad y satisfacen necesidades en
un mercado de escasez, en esa misma medida adquieren cada vez mayor valor. Camacaro
(2004) resea, en la medida que un bien sea til y satisface la necesidades del potencial
comprador, en un mercado con relativa escasez, el valor tiende a ser mayor. La utilidad de
un bien es relativa y debe corresponder con las variaciones del poder adquisitivo del

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

comprador.

HO
C
E
ER

Principio de Conformidad:

Cortez y Ballesteros (2005) indican, el uso de la tierra debe estar en conformidad con las
normas de construccin y otras regulaciones existentes en el rea en que est localizado el
inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en
todos los sentidos tanto sociales como econmicos. Camacaro (2004) establece, el uso de
las tierras debe estar conforme con las disposiciones que norman el desarrollo urbano,
deben estar claras las disposiciones legales contenidas en las leyes que regulan dicho
desarrollo, debe existir la garanta de servicios para los nuevos desarrollos y considerar la
evaluacin del impacto ambiental.

Principio de Integracin y Desintegracin:

Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por cuatro etapas, inicio, crecimiento
madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar como las fases de

32

construccin e integracin. La madurez se considera como un perodo de estabilizacin. El

declive se puede asimilar a una fase de desintegracin o cambios de uso (regulacin) a
largo plazo en trminos generales. Camacaro (2004) infiere, Los asentamientos humanos
pasan por distintas etapas durante su existencia: integracin, estabilidad y desintegracin.
Es necesario percatarse en cul de estas etapas se encuentra la propiedad, toda vez que ello
se reflejar en los ingresos futuros y en consecuencia, en el valor presente.

S
O
D
VA

En consecuencia de lo antes expuesto, el avaluador debe conocer la existencia de un

ER
S
E
SR

gran nmero de herramientas que tiene a su alcancen para desarrollar cabalmente su

HO
C
E
ER

actividad. Y por sobre todo, debe tener presente la existencia de estos principios bsicos,

que en definitiva, intervienen sobre el valor de un bien inmueble.

Avalo de un inmueble

El avalo de un inmueble, indica Stumpf (2006), es la determinacin tcnica de su valor

de mercado o de un derecho sobre l, siendo utilizado en una variedad de situaciones,
dentro y fuera del mbito judicial, tales como: inventarios, disolucin de sociedad,
operaciones de compra y venta, alquiler, cobros de impuestos, seguros, hipotecas, estudios
de inversin o dinmica inmobiliaria, entre otras. Los objetos de un avalo pueden ser:
terrenos para vivienda o comercio, lotes de terrenos urbanizables, casas, apartamentos,
oficinas, edificios industriales o cualquier otro tipo de inmueble. La funcin principal de
un avalo es obtener una estimacin del valor de mercado de un inmueble bajo un
determinado conjunto de condiciones (contexto de mercado).

33

Seala Stumpf (2006), existen varios mtodos para encontrar el valor de un inmueble.
El mejor camino es la comparacin con datos de transacciones de inmuebles similares,
efectuados en la misma poca en que se necesita encontrar el valor. No siempre es esto
posible, principalmente cuando se trata de inmuebles especiales, tales como grandes
edificios comerciales e industriales. En estos casos, deben aplicarse otros mtodos. Los
mtodos de tasacin pueden ser divididos en dos grandes grupos: mtodos directos e
indirectos

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Contina el autor, los mtodos directos se fundamentan en la comparacin de datos de

HO
C
E
ER

transacciones similares en el mercado o en la determinacin del costo de reproduccin del

bien; mientras los indirectos se basan en la renta que el inmueble puede proporcionar o en
su capacidad de aprovechamiento. Establece el Stumpf (2006), los mtodos directos
pueden ser clasificados en: a. Comparativo de datos del Mercado. b. Evolutivo (costo de
reproduccin), y los mtodos indirectos se clasifican en: a. de la renta (capitalizacin de
los ingresos). b. involutivo (Desarrollos hipotticos de proyectos urbansticos).

En este sentido, Alves (2009) refiere, la aplicacin de la metodologa ms adecuada

para la realizacin de un trabajo de tasacin depende fundamentalmente de las condiciones
del mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese
mercado y por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar. Los mtodos
disponibles se clasifican en directos e indirectos, pudiendo ser aplicados en conjunto en
determinadas circunstancias. As mismo seala el autor, un mtodo es considerado directo
cuando se obtiene el resultado de la tasacin sin depender de cualquier otro y se clasifican

34

en: a. Comparativo de datos del mercado. b. Comparativo del costo de reproduccin de las
bienhechuras. En la tasacin a travs de los mtodos indirectos exige, de alguna forma,
resultados de los mtodos directos. Los mtodos indirectos los clasifica este autor como: a.
de la renta. b. involutivo. c. residual.

En este orden de ideas, Pereira (2009) afirma, el manual de tasaciones del argentino
Dante Guerrero (1974), exhibe una clsica divisin de los mtodos ms usuales de tasacin

S
O
D
VA

inmobiliaria, de la siguiente manera: 1. Directos. Son aquellos mtodos o procedimientos

ER
S
E
SR

que a partir de su aplicacin, sin

HO
C
E
ER

depender de otros, permiten llegar a resultados

directamente, son ms laboriosos en su ejecucin, pero de resultados ms seguros. 2.

Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados obtenidos a

partir de otros mtodos directos. De clculo ms directo y rpido, los resultados son muy
sensibles a pequeas variaciones de las premisas consideradas.

As mismo, seala

Pereira (2009), los mtodos se pueden clasificar de la siguiente manera: Mtodos directos:
a. Por comparacin directa de antecedentes o datos del mercado. b. Por comparacin
directa del costo de reposicin o remplazo de las bienhechuras. Mtodos Indirectos: a.
Por Productividad. b. Mtodos Involutivos. c. Valor residual.

Mtodos Directos

1.

Mtodo Comparativo de datos del Mercado

Alves (2009) establece, este mtodo consiste en que el valor de un bien es estimado a
travs de la comparacin con datos del mercado similares en cuanto a sus caractersticas

35

intrnsecas y extrnsecas Es condicin fundamental para la aplicacin de este mtodo la

existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como muestra
del mercado. Esto es, por este mtodo cualquier bien puede ser tasado, siempre que existan
datos que puedan ser considerados como una muestra representativa. Por ejemplo, pueden
ser tasados inmuebles en general, muebles y utensilios, automviles, semovientes,
maquinas y equipos, etc.

S
O
D
VA

Al respecto Stumpf (2006) refiere, el mtodo comparativo, cotidianamente, es el ms

ER
S
E
SR

empleado. Consiste en hacer una comparacin directa de los precios pagados en el mercado

HO
C
E
ER

por propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden

transacciones con cierta frecuencia.

Es ampliamente empleado para propiedades

residenciales, en las cuales existe normalmente ms similitud entre diferentes unidades.

Indica el autor, la ventaja de este mtodo es que se aproxima ms al razonamiento de los
agentes, que tambin tienden a definir precios a partir de la comparacin entre las unidades
disponibles en el mercado.

En el mismo orden de ideas, Pereira (2009) seala, es el mtodo ms utilizado para la

determinacin del valor de mercado de bienes inmuebles, y se fundamenta en el Principio
de sustitucin, que expresa; Ante dos alternativas de inversin que satisfagan una
necesidad y reporten una utilidad equivalente, se preferir aquella que represente el mejor
precio. El mtodo se basa en la bsqueda y seleccin de elementos comparables al sujeto
de estudio, que permitir mediante su anlisis comparativo la determinacin del valor
buscado, y se aplica de la siguiente manera:

36

1) Se obtienen los datos pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en

venta o arrendamiento.
2) Se clasifican los datos obtenidos en cuanto a trminos de la venta, fuerzas
motivantes y veracidad.
3) Se compara cada una de las propiedades referenciales en cuanto a sus atributos
principales con los correspondientes a la propiedad avaluada.
4) Se toman en cuenta las diferencias en trminos de su efecto probable sobre el

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

valor de venta.

HO
C
E
ER

5) Se formula una opinin con respecto al valor relativo de la propiedad tasada en

comparacin con el valor de cada propiedad similar debidamente corregida.

Este mtodo se fundamenta en informaciones sobre precios de propiedades comparables

con las que est siendo tasada (comparables desde el punto de vista de los agentes
compradores y vendedores). En este sentido Stumpf (2006) afirma, para obtener el valor
de un inmueble por este mtodo, es necesario que existan datos de transacciones de
inmuebles similares, en nmero y especificacin razonable, para permitir la obtencin de
resultados con confiabilidad.

Cortez y Ballesteros (2005) establecen, las caractersticas y los atributos de los datos
investigados que influyen en la formacin de los precios y consecuentemente en el valor,
deben ser corregidos por homogenizacin o por inferencia estadstica. Es condicin para la
aplicacin, de este mtodo la existencia de un nmero de datos mnimo para que el mtodo
sea vlido. En tal sentido, Alves (2009) refiere, despus de la recoleccin de datos que

37

servirn como base para la tasacin, el tasador generalmente se depara con una muestra
formada por inmuebles con caractersticas heterogneas, por lo que se hace imprescindible
la homogenizacin de los datos con relacin al bien tasable, o con

un estndar de

referencia asumido, para la adecuada utilizacin del mtodo comparativo. Continua el

autor la homogenizacin puede realizarse de dos formas:

Tradicional: por la aplicacin de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y

empricas.

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Cientfica: por la adopcin de modelos realizados a partir de los modelos cientficos

HO
C
E
ER

sustentados por la inferencia estadstica.

Mtodo Evolutivo o Aproximacin del Costo

Stumpf (2006), establece que la base del mtodo del Costo es la consideracin de que el
valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecucin de la edificacin ms el costo del
terreno (tasado por comparacin de datos del mercado). El mtodo se fundamenta en la
premisa de que un comprador bien informado no pagar ms de lo necesario para construir
una construccin similar, con la misma utilidad de la que est en oferta. A esta definicin
se le debe agregar la necesaria suposicin de racionalidad del comprador y de la
disponibilidad de terrenos en el lugar.

Esta tcnica considera la estimacin imperfecta del valor, pues el valor de mercado de
una propiedad no es determinado por el costo para construirla, pero si por las relaciones
entre la oferta y la demanda, en la interaccin entre compradores y vendedores. Si existe

38

exceso de demanda de un determinado tipo de inmueble, el precio cae, pero el costo de

construccin no se afecta. En cada segmento del mercado (considerando en trminos de
localizacin o tipo de inmueble) habr diferentes niveles de oferta y demanda, generando
diferentes niveles de precio. Otra evidencia en este sentido es que el costo de produccin es
muy similar para toda la regin o ciudad, mientras que los precios de mercado de los
inmuebles varan mucho de un lugar a otro, y la variacin de los precios de los terrenos no
es suficiente para explicar estas variaciones, es decir, al contrario, los precios de los

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

terrenos son explicados por los precios de venta de los inmuebles construidos en su entorno

HO
C
E
ER

(la demanda por el suelo se deriva de la demanda por construcciones).

Este mtodo puede ser usado para construcciones que raramente cambian de dueo,
como: hospitales, escuelas, o para edificios comerciales e industriales especiales para los
cuales existe poca o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Es un mtodo
ampliamente utilizado para el clculo de impuestos prediales, en funcin de la facilidad de
aplicacin. Otro uso se da en la tasacin de bienhechuras (sin el terreno), de edificios sin
terminar o en psimo estado de conservacin (exigiendo remodelaciones significativas).

En tal sentido, Alves (2009) y Cortez y Ballesteros (2005), definen que por este mtodo,
el

costo de las bienhechuras es estimado por la reproduccin de los costos de sus

componentes.

Se

entiende

por

bienhechura

cualquier

mejora

incorporada

permanentemente al suelo por el hombre, que no puede ser retirada, sin destruccin,
fractura o dao. Cortez y Ballesteros (2005), agregan que la composicin de los costos es
hecha con base a un presupuesto detallado o un resumen de las partidas, que puedan

39

provenir de fuente propia del tasador o de bancos de datos especializados. Se deben de

justificar los efectos de la depreciacin causada por el desgaste fsico y/o de la
obsolescencia funcional de la bienhechura.

En este orden de ideas, Stumpf (2006) afirma, la obsolescencia funcional se refiere a los
inmuebles que no estn adaptados a las exigencias de la mayora de la poblacin-objeto
tales como apartamentos de 3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes

S
O
D
VA

ciudades. La obsolescencia econmica est presente en inmuebles que no pueden ser

ER
S
E
SR

adaptados a los usos econmicamente viables.

HO
C
E
ER que este mtodo
SOITAVE
Destablece

se basa en el principio de sustitucin, en el

sentido que una persona no pagara por una propiedad mas del monto de lo que le costara
una de caractersticas similares, es decir, un sustituto satisfactorio. El procedimiento, en
general es el siguiente:

1) Estimar el valor del terreno como si estuviera vacante aplicando la metodologa

adecuada.
2) Estimar el costo nuevo de reposicin o reemplazo de la edificacin
(construccin, equipos, obras extras o complementarias).
3) Estimar la depreciacin acumulada y deducirla de los estimados del costo nuevo
de reposicin o costo nuevo de reproduccin o reemplazo.
4) Agregarle el valor estimado de terreno a los costos depreciados de la edificacin
para llegar al valor indicado de la propiedad.

40

Cuando se habla de costo de reposicin o reemplazo, este hace referencia al valor o

costo actual requerido para la rplica exacta de una construccin determinada, utilizando
los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada
originalmente, si es que ello es posible.

Se determinan por separados los valores de los elementos que la componen: terreno y
construcciones, sumados estos valores se obtiene el valor del inmueble.

ER
S
E
SR
VI = VT + VC

Donde:

S
O
D
VA

HO
C
E
ER

VI: Valor del Inmueble; VT: Valor del Terreno; VC: Valor de la Construccin

Para efectos del avalo, el concepto de costo aplicable es el de costo econmico total.
Los conceptos econmicos totales son aquellos que incluyen todos los pagos necesarios que
deben hacerse para terminar la construccin. Stumpf(2006), coincide con la SOITAVE en
la frmula para el clculo del mtodo Evolutivo, solo que agrega a la formula el Factor de
Comercializacin quedando de la siguiente manera:

VI= (VT + VB)*FC.

La tasacin se inicia por la determinacin del valor del terreno, utilizando los mtodos
Comparativo o Involutivo. En el clculo del valor de la bienhechura, deben ser
considerados todos los costos para reproducir el inmueble, tales como: el costo bsico de la

41

obra, costos indirectos, proyectos, ganancias del constructor, tasas e impuesto. El clculo
del costo de ejecucin es determinado para un inmueble funcionalmente similar, pero con
los materiales de construccin de uso general en el momento de la tasacin, con estndar
semejante. Deben ser descontadas las depreciaciones fsica, funcional y econmica (se
obtiene entonces el costo de reedicin).

Como ya se defini, la obsolescencia funcional se refiere a los inmuebles que no estn

S
O
D
VA

adaptados a las exigencias de la mayora de la poblacin-objeto tales como apartamentos de

ER
S
E
SR

3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes ciudades. La obsolescencia

HO
C
E
ER

econmica est presente en inmuebles que no pueden ser adaptados a los usos

econmicamente viables. Es comn en edificios industriales en sectores donde el proceso

de produccin tuvo cambios significativos. A veces, el costo de remodelacin del edificio
es superior a la construccin de nuevas instalaciones. Estos dos componentes deben ser
determinados de acuerdo con el comportamiento del mercado, lo cual debe ser investigado.
Si el inmueble es comercial se agrega tambin la parte debida al Fondo de Comercio.
Finalmente, debe ser considerado el Factor de Comercializacin, que ajusta el costo a los
precios observados en el momento de la tasacin.

Mtodos Indirectos

1. Capitalizacin de la Renta o de los Ingresos

Al respecto, Alves (2009) indica, es aquel que estima el valor de un bien o de sus
partes constitutivas con base en la capitalizacin presente de su renta lquida, real o

42

prevista. Los aspectos fundamentales del mtodo son la determinacin del perodo de
capitalizacin y la tasa de descuento

a ser utilizada, que deben ser expresamente

justificados por el ingeniero de tasaciones.

Continua Alves (2009), algunos bienes como un pozo de petrleo, una mina, etc.; no se
encuentran a la venta en el mercado, ni pueden ser reproducidos, pero poseen un potencial
de generacin de renta. En este caso podran existir personas dispuestas a pagar un

S
O
D
VA

determinado monto por el bien, para tener el derecho sobre los posibles rendimientos a

ER
S
E
SR

corto, mediano o largo plazo, dependiendo del tipo de inversin. Este valor seria obtenido

HO
C
E
ER

por el mtodo de la renta. En este caso no se estimara un valor de mercado, pero si un

valor mximo de viabilidad que un inversionista estara dispuesto a pagar por el bien, en las
condiciones por el establecidas. Este valor es llamado Valor Econmico.

De una manera general, todo bien que genera renta puede ser tasado por el mtodo de la
renta: inmuebles, maquinas y equipos, cultivos, empresas, desarrollos inmobiliarios, as
como centros comerciales, hoteles, parques de diversin, entre otros. Se observa que la
nica forma de estimar el valor del mercado de un bien por este mtodo es cuando se
trabaja con la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado.

Stumpf (2006), coincide con Alves (2009), ya que establece que en este mtodo el valor
del inmueble es obtenido por la capitalizacin de su renta real o prevista, a una tasa de
inters cnsona con el mercado, representado por el valor actual de los beneficios futuros.
Es usado cuando el valor depende esencialmente de la capacidad de generar ganancias,

43

como en el caso de hoteles y cines, y tambin para inmuebles rurales. Es usual estimar el
rendimiento bruto y deducir a ste, los costos de trabajo e inters sobre el capital.

Ahora bien, Stumpf(2006) indica, que en este mtodo Weimer y Hoyt establecen, que
se determina la renta y los costos de uso del inmueble basados en informaciones del
pasado, y la diferencia entre ellos se proyecta para la vida til restante. Debido a la
depreciacin de las construcciones, estos autores recomiendan que se tase separadamente la

S
O
D
VA

renta de la tierra (no afectada por la depreciacin) y la renta de las construcciones. Afirman

ER
S
E
SR

que slo se pueden usar las informaciones si existen razones para creer que la tendencia

HO
C
E
ER

comprobada se mantendr. Si se prevn modificaciones en las condiciones de mercado,

deben ser realizados ajustes en los valores. Los aspectos fundamentales del mtodo son la
escogencia de la tasa de descuento y la determinacin del periodo de capitalizacin.

El valor de mercado para la venta puede ser calculado capitalizando el valor de mercado
para la renta (alquiler, arrendamiento u otra forma) considerando una tasa de descuento
adecuada para el valor del inmueble. La frmula aplicada es la del valor presente neto, que
consiste en la ecuacin:

VM = RN *

Donde:

VM es el valor de mercado del inmueble, RN es la renta neta, i es la tasa de inters y n

es el periodo de capitalizacin (vida til econmica restante).

44

Se debe determinar la tasa de inters de una aplicacin sustitutiva, en trminos del valor
total y riesgo, obtenindose su valor neto (descontando inflacin e impuestos). La renta a
ser considerada debe ser neta, es decir, deben ser descontados los egresos referidos a la
administracin del contrato (as sea realizada por el propio propietario, pues el tambin
tiene gastos de cobranza), impuestos sobre la renta, otros impuestos y tasas de su
responsabilidad, periodo sin recibir alquileres (y con pagos de tasas de condominio e
impuestos para el propietario), incumplimiento de contratos (prdidas no recuperables),

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

entre otros. Los periodos de no ocupacin tienden a ser mayores para inmuebles de mayor

HO
C
E
ER

valor, tomando en cuenta el alcance menor de mercado (menor cantidad de potenciales

inquilinos).

2. Mtodo Involutivo o Desarrollos Hipotticos de Proyectos Urbansticos

Segn Alves (2009), es aquel mtodo que se basa en un modelo de viabilidad tcnicoeconmica para la estimacin del valor del terreno, fundamentado en su aprovechamiento
eficiente, mediante un desarrollo inmobiliario hipottico compatible con las caractersticas
del inmueble y con las condiciones del mercado. La tasacin por este proceso considera el
ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas con bases en precios
obtenidos en investigaciones; considera todos los gastos necesarios para la adecuacin del
terreno para la inversin proyectada; prev un margen de ganancia neta para el
inversionista, gastos de comercializacin, remuneracin del capital-terreno, computados en
plazos viables de proyecto, a la ejecucin y comercializacin de las unidades, mediante
tasas financieras operacionales reales, expresamente justificadas.

45

En este sentido seala Stumpf (2006), que la tasacin de un lote de terreno o de una
parcela puede ser realizada en funcin de su aprovechamiento potencial. El mtodo
involutivo o del mximo aprovechamiento potencial pretende identificar los mejores usos
viables, legal y econmicamente, en calidad y cantidad. Todos los tipos de usos posibles
deben ser investigados. El tasador realiza un anteproyecto del parcelamiento o de la
construccin, tomando en cuenta los usos permitidos por los planes rectores, los usos
tradicionales y demanda reciente en la regin. Para la aplicacin de este mtodo se exige

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

que:

HO
C
E
ER

a) el terreno tasable este dentro de la zona de tendencia mercadolgica con inversiones

similares al concebido, adems de ser legalmente permitido su uso y su ocupacin.

b) las unidades admitidas en el modelo adoptado sean de caractersticas y en cantidad

negociables en el mercado, en el plazo preestablecido por el estudio y acorde con la
realidad.

c) las formulaciones matemtico-financieras sean expresadas en el informe.

3. Mtodo Valor Residual

El mtodo residual afirma Alves (2009), es aquel que estima el valor del terreno
por la diferencia entre el valor total del inmueble y el de las bienhechuras; o el valor de
estas substrayendo el valor del terreno. El entendimiento del mtodo residual se
fundamenta en el mtodo evolutivo. Admita que se desea construir una casa para vender,

46

donde el costo del terreno fue de Bs. 10.000,00 y la construccin fue de Bs. 30.000,00,
resultando un costo total de Bs. 40.000,00. Si el valor del mercado para la casa es de Bs.
50.000,00, se comprueba que este valor esta aumentado en una tasa de 25% con relacin al
costo de reproduccin del inmueble, o sea, equivalente a un ndice de 1,25. Este ndice es
denominado factor de comercializacin. Observe que este factor puede ser mayor o menor
que la unidad.

S
O
D
VA

As, al conocer el valor total del inmueble y el costo de la bienhechura, para

ER
S
E
SR

obtener el valor del terreno se tendra que extraer al valor total el factor de comercializacin

HO
C
E
ER

para despus hacer la substraccin. La composicin del valor total del inmueble tasable

puede ser obtenida a travs de la combinacin de mtodos, a partir del valor del terreno,
considerados el costo de reproduccin de las bienhechuras y el factor de comercializacin,
es decir:

VI= (VT+CB)*FC

Donde: VI=Valor del Inmueble; VT=Valor del Terreno; CB= Costo de Bienhechuras y
FC= Factor de Comercializacin. De esta forma si se conoce el valor del inmueble y el
costo de la bienhechura, el valor del terreno est dado por:

VT=

CB

47

MAPA DE VARIABLES

Objetivos

Variable

Dimensin

Indicador

Sub-Indicador

Identificar los principios

bsicos de la valuacin

MANUAL DE METODOS APLICADOS PARA EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO

MARACAIBO

De Cambio
De uso mejor y ms productivo
De Oferta y Demanda.
Principios

De los Rendimientos crecientes y decrecientes

Bsicos

mtodos aplicados para

el avalo de
edificaciones en el
Municipio Maracaibo.

Estructura del Manual de

Mtodos para el avalo
de edificaciones en el
Municipio Maracaibo.

S
O
D
VA

De Competencia.
Del Avalo

ER
S
E
SR
De Sustitucin.
De Utilidad.

De Conformidad.

De Integracin y Desintegracin.
Mtodo Comparativo de
datos del Mercado.

Tipos de Mtodos.

Describir los tipos de

Del Nivel de Precios

De Prediccin.

HO
C
E
ER

De Balance y Equilibrio

Mtodos directos
Evolutivo o de
Aproximacin del Costo
Capitalizacin de la renta o
de los Ingresos
Mtodos Indirectos
Mtodo Involutivo
Valor Residual.

Introduccin
Objetivos Generales y Especficos
Actividades Propuestas
Recursos(Humanos y Materiales)
Estructura

Evaluacin de Impacto (Si aplica)

Fuente: Camperos (2011)

C A P I T U L O III
M A RCO

M E T O DOLGICO

Una vez creada la necesidad del desarrollo de una investigacin, se hace necesario el
establecimiento de una estrategia o plan a seguir para llevar el estudio de forma lgica y

S
O
D
VAtodo lo anterior conlleva a la
confiables y adaptados a la necesidad del fenmenoE
a analizar,
R
ES
R
S
formacin de un Marco Metodolgico.
HO
C
E
DER
ordenada, y lograr conducir el mismo de forma que permita la obtencin de resultados

El marco metodolgico, es el conjunto de acciones destinadas a describir y analizar el

tipo y diseo de investigacin que se realiz, esto a travs de procedimientos especficos

que incluye las tcnicas de observacin y recoleccin de datos, determinando el cmo se
realizar el estudio. Esta tarea consiste en hacer operativos los conceptos y elementos del
problema que estudiamos. Es importante resaltar, que en el marco metodolgico expone la
manera como se va a realizar el estudio, los pasos para realizarlo, su metodologa.

Al respecto, Hernndez, Fernndez, Baptista (2003), sealan que el marco metodolgico

es el plan o estrategia que se desarrolla para obtener la informacin que se requiere en una
investigacin. Balestrini (2006) al referirse al marco metodolgico establece: El fin
esencial del Marco Metodolgico, es el de situar en el lenguaje de investigacin, los
mtodos e instrumentos que se emplearn en la investigacin planteada, desde la ubicacin
acerca del tipo de estudio y el diseo de investigacin; su universo o poblacin; su muestra;
48

49

los instrumentos y tcnicas de recoleccin de datos; la medicin; hasta la codificacin,

anlisis y presentacin de los datos. De esta manera, se proporcionar al lector una
informacin detallada de cmo se realizar la investigacin.

Al respecto Tamayo y

Tamayo (1999) seala el marco metodolgico lleva a interpretar resultados en funcin del
problema que se investiga y del planteamiento terico del mismo diseo.

Tipo y Nivel de la Investigacin

S
O
D
A del mtodo cientfico,
La investigacin es un proceso que medianteR
la V
aplicacin
E
ES para entender, verificar, corregir o
R
procura obtener informacin relevante
y
fidedigna
S
HO
C
E
aplicar el conocimiento.
DER Para obtener algn resultado de manera clara y precisa es necesario
aplicar algn tipo de investigacin.

El tipo de investigacin desarrollada en este trabajo, corresponde a un proyecto factible

del tipo descriptivo basado en un estudio documental, ya que el propsito de este estudio
est fundamentado en ampliar y profundizar conocimientos mediante el apoyo de fuentes
bibliogrficas y documentales relacionadas con el tema en cuestin. Adems est dirigida
a describir relaciones e interacciones de la variable en estudio dentro de una situacin
realista, como es la recopilacin de los diversos mtodos aplicados para el avalo de
edificaciones.

Balestrini (2006), define proyecto factible como una proposicin sustentada en un

modelo operativo factible, orientada a resolver un problema planteado de inters nacional,
es decir, un procedimiento respaldado, capaz de solucionar una problemtica evidente. De

50

la misma forma, el Manual de la UPEL (2003) seala: "El proyecto factible consiste en la
investigacin, elaboracin y desarrollo de una propuesta, de un modelo operativo viable
para solucionar problemas, requerimientos o necesidad de organizaciones o grupos sociales.
La propuesta debe tener apoyo, bien sea en una investigacin de campo o investigacin de
tipo documental y puede referirse a la formulacin de polticas, programas, tecnologas,
mtodos o procesos." (p. 16). El presente estudio se considera proyecto factible, ya que se
propuso un Manual de mtodos aplicados en el avalo de edificaciones en el municipio

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Maracaibo, como respuesta al problema planteado.

HO
C
E
ER

En el mismo orden de ideas, Tamayo y Tamayo (1999), seala es descriptiva ya que

explica lo que es, los hechos que el investigador maneja y que interactan con l. Este tipo
de estudio busca nicamente describir situaciones o acontecimientos; bsicamente no est
interesado en comprobar explicaciones, ni en probar determinadas hiptesis, ni en hacer
predicciones. En tal sentido, Hernndez, et al (2003) plantean: los estudios descriptivos
buscan especificar las propiedades, las caractersticas y los perfiles importantes de las
personas, grupos, comunidades o cualquier otro fenmeno que se someta a un anlisis. (p,
117).

As mismo Arias (2006) establece, que la investigacin descriptiva consiste en la

caracterizacin de un hecho, fenmeno, individuo o grupo, con el fin de establecer su
estructura o comportamiento. Los resultados de este tipo de investigacin se ubican en un
nivel intermedio en cuanto a la profundidad de los conocimientos se refiere. La presente
investigacin fue del tipo descriptiva, ya que se evaluaron todos y cada uno de los mtodos

51

aplicados en el avalo de edificaciones en el municipio Maracaibo y los principios bsicos

que rigen el avalo de edificaciones.

Diseo de la Investigacin

Segn Bavaresco (1994), el trmino diseo se refiere al plan o estrategia concebida para
responder a las preguntas de la investigacin. El diseo seala al investigador lo que debe

S
O
D
planteado y analizar la certeza de las hiptesis formuladas.
VAEn tal sentido, Roldan (2003)
R
E
ES el plan general del investigador para
R
afirma, el diseo de la investigacin
constituye
S
HO
C
E
obtener respuestas
a sus interrogantes o comprobar las hiptesis de investigacin. El diseo
DER
hacer para alcanzar sus objetivos de estudio, contestar las interrogantes que se han

de investigacin desglosa las estrategias bsicas que el investigador adopta para generar
informacin exacta e interpretable. El diseo de la investigacin estipula la estructura
fundamental y especifica de la naturaleza global de la intervencin.

El diseo de la investigacin desarrollada en este trabajo especial de grado,

es

documental- no experimental. Establece Arias (2006) que, la investigacin documental

es un proceso basado en la bsqueda, recuperacin, anlisis, crtica e interpretacin de
datos secundarios, es decir, los obtenidos y registrados por otros investigadores en fuentes
documentales: impresas, audiovisuales o electrnicas. Como en toda investigacin, el
propsito de este diseo es el aporte de nuevos conocimientos. De igual manera, se
establece un diseo no experimental, ya que la variable, dimensiones e indicadores fueron
analizados en su estado natural, sin la interposicin del investigador.

52

Sujetos de la Investigacin

Poblacin

Balestrini (2006), define poblacin como: "Un conjunto finito o infinito de personas,
casos o elementos que presentan caractersticas comunes." (p.123). Al respecto seala
Hernndez et al (2003), que la poblacin es la totalidad del fenmeno a estudiar, en donde

S
O
D
origen a los datos de investigacin. De igual manera,R
plantea
VAque son los elementos de los
E
ES para darle respuestas a los objetivos de
R
cuales se va extraer la informacin
que
se
necesite
S
HO
C
E
Rtanto al problema planteado.
la investigacin
y por
DE
la unidades de poblacin, poseen una caractersticas en comn , la cual se estudia y da

Al respecto, Hurtado (2010), establece que la poblacin es el conjunto de seres que

poseen la misma caracterstica o evento a estudiar. Estos seres son las unidades de estudio.
Las unidades de estudio son las entidades (personas, objetos, regiones, documentos,
instituciones, plantas, animales, productos) que poseen el evento de estudio.

En este orden de ideas, Sabino (2004) establece que estas unidades se pueden nombrar
como unidades de datos o unidades de anlisis y son las fuentes u origen de la informacin
obtenida para una investigacin, y estas pueden ser, seala el autor, personas , hechos que
se observan directamente, o materiales bibliogrficos de diversas naturaleza. As mismo,
Balestrini (2006), acota estas unidades de anlisis son partes constitutivas de la poblacin,
que se han de delimitar y sobre las cuales es posible generar resultados.

53

Para dar respuesta a los objetivos trazados en esta investigacin, se extrajo informacin
de

una poblacin que est compuesta por un nmero definido de unidades de anlisis,

que son representativas del universo a estudiar y son fuentes confiables de informacin.
Con este propsito se tomaron textos actualizados sobre el tema a desarrollar y guas de
estudios de entes rectores en avalo de edificaciones, entre los que se pueden nombrar
Stump (2006) Metodologa para la Tasacin de Inmuebles, Alves (2009) Ingeniera de
Tasaciones, Contreras (2008) Avalo de Bienes Inmuebles I y II, Antuano (2010) El

S
O
D
VA

Avalo de los Bienes Races, SOITAVE Seccional Zulia Guas del Curso Profesional de

ER
S
E
SR

HO
C
E
ER

Valoracin Inmobiliaria

Modulo-03.01, 03.02, 03.04 , Normas Tcnicas para la

Elaboracin de Avalos y Proyecto de Normas Venezolanas para la Tasacin de Inmuebles

Urbanos.

Tcnicas de Recoleccin de Datos

Una vez definido el diseo de la investigacin, se hace necesario estructurar las tcnicas
de recoleccin de datos, para as construir los instrumentos que permitan obtener la
informacin de la realidad. De acuerdo a lo expresado y segn Hernndez et al (2003), las
tcnicas de recoleccin de datos son los medios a travs de los cuales se logra recolectar
los datos pertinentes sobre los atributos, conceptos, cualidades o variables de los
participantes, casos, sucesos, comunidades u objetos, involucrados en la investigacin.

En el mismo orden de ideas, Sabino (2004) establece, las tcnicas de recoleccin de

datos son la implementacin instrumental del diseo de investigacin escogido.

Para

Bavaresco (1994), las tcnicas e instrumentos son los recursos utilizados para facilitar la

54

recoleccin y el anlisis de los hechos observados. En este aspecto Arias (2006) establece
que las tcnicas de recoleccin de datos son las distintas formas o maneras de obtener la
informacin.

En el presente trabajo, la tcnica que se implemento por parte del investigador estuvo
fundamentada en la revisin bibliogrfica a travs de la observacin documental de medios
impresos constituidos por textos, guas, normas y proyectos de normas referentes al avalo

S
O
D
VA

de edificaciones. As mismo, se utilizaron medios electrnicos (internet) como elementos

ER
S
E
SR

complementarios de consulta y revisin bibliogrfica sobre el tema estudiado.

HO
C
E
ER Instrumentos de Recoleccin de Datos.

Definida la tcnica de recoleccin de datos correspondiente, de acuerdo con el diseo de

la investigacin, se hace necesaria la aplicacin de algn instrumento que permita obtener
informacin.

Arias (2006) establece que un instrumento de recoleccin de datos es

cualquier recurso, dispositivo o formato (en papel o digital), que se utiliza para obtener,
registrar o almacenar informacin.

Seala el autor son ejemplos de instrumentos:

Computadoras porttiles con sus respectivas unidades para almacenaje de informacin:

disco duro, CD o disquetes.

En la presente investigacin la computadora junto con sus unidades de almacenamiento,

constituyeron el instrumento de recoleccin de datos por medio del cual se realizo el
registro de la informacin necesaria y de inters para la investigacin.

55

Procedimientos de la Investigacin:

Los procedimientos de investigacin, segn Sabino (2004), permiten, despus que se ha

sealado el diseo, poner en claro las formas especificas que este habr de adoptar,
definiendo la operaciones concretas que son necesarias para llevarlo a cabo. Mediante la
resea especfica de los procedimientos, se puede planificar de antemano un trabajo que
frecuentemente puede hacerse complejo. En este sentido, se estableci un procedimiento

S
O
D
VA

para realizar esta investigacin, y se detalla a continuacin:

1.
2.
3.

ER
S
E
R
Se selecciono la lnea de Investigacin.
S
O
CH
E
R
Se planteo
DEy formulo el problema.

Se reuni el mayor nmero de fuentes documentales, tales como: Libros, folletos,

tesis y trabajos de grado, informe de investigacin, guas del curso profesional de la

Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) seccional Zulia, pginas web.
4. Se definieron las bases tericas.
5. Se planteo el diseo y tipo de investigacin a realizar.
6. Se recopilaron los principios bsicos del avalo y los distintos mtodos para el
avalo de edificaciones
7. Se depuro la informacin.
8. Se analizaron y se discutieron los resultados.
9. Se definieron las conclusiones y recomendaciones.
10. Se diseo el Manual de mtodos aplicados para el avalo de Edificaciones en el
Municipio Maracaibo.

C A P I T U L O IV

RESULTADOS

Anlisis y Discusin de los Resultados

S
O
D
A
instrumento descrito en el capitulo anterior, se procedi
aV
la organizacin de los mismos de
R
E
ES
R
S
forma coherente para su presentacin,
O anlisis y posterior comparacin. En este sentido, el
H
C
RE se fundament en el hecho de dar respuesta a los objetivos
anlisis de los
resultados
DE
Una vez que se completo la recoleccin de datos, de acuerdo con las tcnicas e

iniciales de acuerdo a sus dimensiones e indicadores.

En referencia al objetivo enfocado a identificar los principios bsicos de la valuacin, se

puede sealar, que esta etapa de la investigacin permiti al investigador obtener un
conocimiento pleno de los distintos principios que se deben considerar al momento de
realizar un Avalo de Edificaciones, principios tan fundamentales, que intervienen en la
asignacin del valor a una edificacin, incluso llegando a modificarlo. En funcin de lo
anteriormente expresado, se identificaron los siguientes principios a ser incluidos dentro del
manual: 1. Principio del Cambio. 2. Principio de uso mejor y ms productivo. 3. Principio
de la oferta y demanda 4. Principio de Balance y Equilibrio 5. Principio de los
Rendimientos crecientes y decrecientes. 6. Principio del Nivel de Precios. 7. Principio de
Prediccin, 8. Principio de Competencia. 9. Principio de Sustitucin. 10. Principio de
Utilidad. 11. Principio de Conformidad. 12. Principio de Integracin y Desintegracin.
56

57

En este punto, ninguno de los autores consultados por parte del investigador difiere en la
existencia y aplicacin de estos principios al momento de efectuar un avalo de cualquier
bien inmueble. Estos principios, establecen como consenso los autores consultados,
constituyen la base o fundamento de la definicin de mtodos aplicables para la valoracin
de cualquier tipo de bien.

Con referencia al objetivo enfocado en describir los mtodos aplicados para el avalo de

S
O
D
VA

ER
S
E
Rlos autores coinciden en que los mtodos de
poblacin de esta investigacin, todos
S
O
H
C
E
R
tasacin de D
bienes
E inmuebles se pueden clasificar en dos grandes grupos: Mtodos
edificaciones, se puede sealar: despus de un anlisis a la bibliografa que conforma la

Directos y Mtodos Indirectos. De igual manera, coinciden los autores, en que los mtodos
directos son aquellos que establecen el valor de un bien inmueble sin depender de la
aplicacin de cualquier otro mtodo y se fundamenta en la comparacin de datos de
transacciones similares en el mercado o en la determinacin del costo de reproduccin del
bien. De la misma manera, coinciden los autores, que los mtodos indirectos son mtodos
que establecen el valor de un bien inmueble con la ayuda de

otros mtodos y se

fundamentan en la renta que producen los bienes en estudio o en su capacidad de

aprovechamiento.

Otro punto de encuentro entre los autores consultados, fue en la clasificacin de los
mtodos directos e indirectos, que en forma esquemtica se tiene:

58

Mtodos directos:

a)

Comparativo de datos de mercado

b)

Costo de reproduccin (evolutivo)

Mtodos Indirectos:

c)

De la renta (capitalizacin de ingresos) o por productividad.

d)

Involutivo ( Desarrollos Hipotticos de proyectos Urbansticos)

e)

Y como parte de estos mtodos indirectos, Pereira (2009) y Alves (2009) aaden

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

HO
C
E
ER

un mtodo ms denominado Mtodo del Valor Residual.

Al estudiar la clasificacin de los mtodos directos, Stumpf (2006), Alves (2009),

Contreras (2008) y Pereira (2009), coinciden que el mtodo comparativo de datos del
mercado o mtodo de comparacin directa, es uno de los mtodos ms empleados y
establecen que el valor de un bien es estimado a travs de la comparacin de este bien con
datos del mercado similares en cuanto a sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas.

De igual manera coinciden los autores, que se deben homologar las muestras obtenidas,
ya que la ausencia o poca disponibilidad de referenciales ocurridos en fechas prximas al
avalo o que posea exactamente las mismas caractersticas del bien tasado, ya sea de rea,
ubicacin o utilizacin del bien, hace necesario la aplicacin de factores que corrijan estas
diferencias entre el referencial y el bien tasado.

59

En este sentido, al momento de homologar las muestras, los autores coinciden que
existen dos formas: la forma a travs de la metodologa tradicional: en este proceso los
elementos de la muestra son modificados por factores o coeficientes correctivos, con el fin
de hacerlos comparables. Son empleados coeficientes de correccin, formulas de
matemtica financiera y estadsticas descriptivas, los precios de los inmuebles,
heterogneos por naturaleza, se transforman en homogneos, a travs de una relacin del
tipo:

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Hi= Vui*F1i*F2i*..*Fik

HO
C
E
Donde D
los E
FR
son los factores que deben corregir los precios a un estandar de
j

mercado.

Otra forma de homogenizar los referenciales, coinciden los autores, es la adopcin de

modelos realizados

a partir de los mtodos cientficos sustentados por la inferencia

estadstica.

En el caso de homologacin por fechas o ajuste

de tiempo,

establece:

a. El mtodo del nivel general de precios:

Utilizando los I.P.C dados por el Banco Central de Venezuela:

VA=P.U.R (F.A.I) donde,

F.A.I =

Contreras (2008)

60

VA= Valor Actualizado

P.U.R= Precio Unitario del Referencial

F.A.I= Factor de ajuste por inflacin.

En este punto, Alves (2009) coincide con Contreras (2008). Por otro lado, Stumpf
(2006) considera que este tipo de ajuste no es representativo del mercado, por tanto no

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

seala ningn factor de ajuste.

HO
C
E
ER

b. El mtodo del promedio tasas pasivas:

VA= P.U.R (1+i)n

VA= Valor Actualizado, P.U.R= Precio Unitario del Referencial, (1+i)n = Factor de
Incremento

i= mxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del pas.

n= Nro. De aos o meses

c.

Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ) : (Anlisis exponencial

de tendencias.)

VA=Vo(1+i)n

61

VA= Valor actualizado, Vo=Valor Unitario del referencial, (1+i) = Factor de Incremento,
i=

donde:

n= Nro de aos o meses, ai=(i1 x i2 x i3 xx in) , ai= Inflacin en Venezuela mes a mes
desde la fecha del referencial hasta la fecha del avalo.

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

En este punto Pereira (2009) coinciden en la frmula para la obtencin del valor final

HO
C
E
ER

del referencial, pero discrepan en obtencin de la tasa de crecimiento interno del mercado.

Pereira (2009), denomina este mtodo como Aritmtico, y establece que los aumentos
vienen dados en inters compuesto, debido a que al aumentar su valor peridicamente, el
aumento del

prximo periodo incluir el aumento anterior, y se calcula mediante la

aplicacin de la frmula clsica de capitalizacin:

Donde r debe ser deducida a partir de los ndices de comportamiento del valor de los
inmuebles. Sin embargo, de la propia observacin del comportamiento de la muestra,
ordenada cronolgicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando
de la formula anterior, obteniendo:

-1

62

Una vez calculada la tasa de crecimiento, ser la r a utilizar nuevamente para la

actualizacin de cada referencial, tomando como n el nmero de periodos transcurridos
entre la fecha de venta y la presente fecha.

Existen otros factores para homogenizar, Alves (2009) seala dependiendo del inmueble
a tasar, los factores pueden ser: Factor por frente, Factor de fuente, Factor profundidad,
factor de equipamientos, entre otros. En este sentido discrepa Pereira (2009) de Alves

S
O
D
VA

(2009), ya que Pereira establece que en Venezuela, debido a la vinculacin absoluta que

ER
S
E
SR

existe entre la calidad del uso de la tierra, su intensidad y el rgimen urbanstico que la

HO
C
E
ER

regula por Ley, de nada valen correctivos por forma, rea, por relacin frente-fondo, ya que

es el aprovechamiento el verdadero factor correctivo del valor, haciendo cumplir la premisa

de la valuacin que establece que el valor de una propiedad inmobiliaria es el valor
presente de la monta de sus ingresos futuros, lo que traducido equivale a que un inmueble
vale por su expectativa de generar ingresos, y si la utilizacin de un lote o parcela est
condicionado por las variables urbanas que los regulen.

Segn Stumpf (2006), esta forma (metodologa tradicional) de homologar el valor de la

muestra, no es la ms adecuada, ya que no representan el comportamiento real del
mercado. Seala Stumpf (2006),

la deficiencia del mtodo reside justamente en la

obtencin de los factores. En la bibliografa indicada hay diversas tablas y formulas para
calcular los factores de homogenizacin. Estas tablas fueron obtenidas por experiencia de
parte de los tasadores o por comparacin de una determinada muestra. Sin embargo, no se
puede afirmar que el comportamiento del mercado de una regin se repite en otras regiones,

63

de caractersticas distintas. Al contrario, todo lleva a creer que existen diferencias

sustanciales entre un lugar y otro.

Por otro lado seala Alves (2009) que la homogenizacin a travs de la metodologa
cientfica consiste en extraer las tendencias del propio mercado. Aqu coincide Alves
(2009) con Pereira (2009) que denomina a este mtodo como grfico. Establecen los
autores, que la mejor manera de observar el mercado es a travs de la graficacin de los

S
O
D
VA

datos en los ejes cartesianos o lo que es lo mismo en un sistema de ejes de coordenadas

ER
S
E
SR

planas, en el cual se lleva al eje de las abscisas (x)

HO
C
E
ER

la fecha de las operaciones o

caracterstica a homogenizar, y al eje de la ordenadas (y) los precios unitarios observados.

En este aspecto Contreras (2008) y Stumpf (2006) no emiten comentario al respecto.

Con respecto al mtodo de costo de reproduccin, todos los autores coinciden en que el
valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecucin de la edificacin ms el costo del
terreno. Establecen los autores, que el mtodo se fundamenta en la premisa que un
comprador bien informado no pagar ms de lo necesario para edificar una construccin
similar, con la misma utilidad de la que est en oferta.

En este sentido, Alves (2009) y Stumpf (2006) sealan,

que el valor de remplazo o

sustitucin se obtiene en base a un presupuesto. Este presupuesto puede ser por Anlisis y
por analoga. En este mtodo, Stumpf (2006) desarrolla consideraciones que no son
abordadas por los otros autores, entre las cuales se destaca: esta tcnica considera la
estimacin imperfecta del valor, pues el valor de mercado de una propiedad no es
determinado por costo para construirla, pero si por las relaciones de la oferta y la demanda.

64

Si existe exceso de demanda de un determinado tipo de inmuebles, el precio cae, pero el

costo de construccin no se afecta. Otra consideracin que toma en cuenta el autor es el
hecho que el costo de produccin es muy similar para toda la regin o ciudad, mientras
que el precio de mercado de los inmuebles varan mucho de un lugar a otro.

Coinciden todos los autores consultados, que este mtodo puede ser usado para
estimar el valor de construcciones que raramente cambian de dueo, como: Hospitales,

S
O
D
VA

escuelas, o para edificios comerciales o industriales especiales para los cuales existen poca

ER
S
E
SR

o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Otro uso se da en la tasacin de

HO
C
E
ER

bienhechuras (sin el terreno), de edificaciones

conservacin.

sin terminar o en psimo estado de

Con referencia al objetivo que establece el diseo de un manual de fcil consulta para la
elaboracin de avalo de edificaciones, se puede sealar que este manual proporciona una
herramienta de tipo tcnico, que permite optimizar los procedimientos,
informacin tcnica documentada

al indicar

y normalizada, dirigida hacia el logro efectivo

eficiente de un estudio de tasacin de un bien inmueble.

El manual diseado, es un

documento estructurado que contiene la descripcin de las actividades, que se deben seguir
de manera ordenada,

para cumplir un proceso normalizado que permita la correcta

elaboracin de un informe de avalo. Esta propuesta de manual se desarrollado en el

Capitulo V del presente trabajo especial de grado.

65

CONCLUSION

Ante los objetivos planteados en la presente investigacin, se determino que existen un

conjunto de principios bsicos que deben ser considerados al momento de realizar un
avalo de edificaciones. Estos principios constituyen la base o fundamento de la definicin

S
O
D
VA

de los mtodos aplicables para la valoracin de cualquier tipo de bien, llegando a modificar

ER
S
E
SR

por completo el valor asignado al mismo.

HO
C
E
ER

De igual manera, se establecieron los distintos mtodos utilizados en el avalo de

edificaciones. Se determin que estos mtodos estn divididos en dos grandes grupos:
mtodos directos y mtodos Indirectos. Los mtodos directos no necesitan de apoyo de
cualquier otro mtodo para la determinar el valor del bien en estudio, mientras que los
indirectos, requieren de la utilizacin de otro mtodo para poder establecer el valor del bien
en estudio.

De igual manera, durante el desarrollo de la investigacin, se pudo establecer que los

mtodos directos son: Mtodo Comparativo de datos de mercado y Mtodo del Costo de
reproduccin (evolutivo), mientras que los Mtodos indirectos son: Mtodo de la renta
(capitalizacin de ingresos), Mtodo Involutivo (Desarrollos Hipotticos de proyectos
Urbansticos) y el Mtodo del Valor Residual.

66

Por ltimo, se elaboro un manual de mtodos aplicados en el avalo de edificaciones,

siguiendo el criterio del investigador, el cual trat de exponer de manera sencilla y
didctica el procedimiento adecuado al momento de aplicar cualquiera de los mtodos
utilizados en la tasacin de bienes inmuebles. Con la elaboracin de este documento, se
pone a disposicin del ingeniero civil, arquitecto o profesional encargado de realizar un
avalo, una investigacin que permite enmarcar y unificar criterios y procedimientos
utilizados al momento de realizar la tasacin de un bien inmueble, garantizando de esta

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

manera la buena prctica del ejercicio de esta profesin.

HO
C
E
ER

Esta investigacin, no pretende establecer qu principios y criterios se deben adoptar al

momento de encarar un estudio de avalo, esta investigacin lo que pretende es exponer

los mtodos aplicados en el estudio de avalo de edificaciones de manera clara y expedita,
y que sea el profesional encargado de aplicar estos mtodos, el que con su criterio y
conocimiento establezca cul de estos mtodos es necesario aplicar al estudio realizado.

67

RECOMENDACIONES

Promocionar el Manual de Mtodos Aplicados para el Avalo de Edificaciones en el

Municipio Maracaibo, a travs de visitas a entes tantos gubernamentales como privados, as
como a organizaciones especializadas en el tema como Cmaras Inmobiliarias, SOITAVE,
entre otras.

S
O
D
si los profesionales
VA encargados
R
E
RES

Desarrollar y utilizar en las prximas investigaciones sobre la variable objeto de estudio,

instrumentos que permitan verificar

S
O
H
EC
R
E
bienes inmuebles.
D

de aplicar la

metodologa aqu desarrollada, conocen y practican los principios bsicos del avalo de

Verificar a travs de entrevistas o en base a las diferentes tcnicas de recoleccin de

datos, que mtodos son los ms aplicados por los valuadores al momento de realizar los
avalos de edificaciones en el Municipio Maracaibo.

CAPITULOV

LA PROPUESTA

MANUAL DE METODOS APLICADOS PARA EL AVALUO DE

EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

S
O
D
VA

ER
S
E
SR
Introduccin

HO
C
E
ER

El avalo de bienes inmuebles es una estimacin sustentable del valor de una propiedad

y es la base de cualquier transferencia de la misma. El avalo establece el justiprecio de un

inmueble, basado en un proceso de observacin objetiva por parte de un profesional
formado para este fin y teniendo como plataforma el conjunto de herramientas adecuadas.
Una de esas herramientas, es conocer cada uno de los mtodos disponibles actualmente
para realizar el avalo de una edificacin o bien inmueble. Este manual recopila los
mtodos ms usados y espera ser fuente de recurrente consulta por los profesionales
dedicados al tema.

Misin

Suministrar una herramienta confiable que describa los mtodos usados en el avalo de
edificaciones en el Municipio Maracaibo, que sea fuente recurrente de consulta entre los
profesionales encargados de poner en prctica los conocimientos aqu desarrollados.

68

69

Visin

Consolidar entre los profesionales de la ingeniera, los mtodos aplicados en el

avalo de edificaciones, facilitando el desarrollo, difusin y fomento de las tcnicas
empleadas para tal fin.

Objetivo General

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Instituir un manual, con el cual se proporcione los mtodos a seguir, para realizar un

HO
C
E
ER

avalo eficaz y profesional del un bien inmueble determinado, con el objeto de obtener el

justo valor del mismo.

Marco Terico

Antes de continuar profundizando en el tema, es necesario establecer, precisar

afianzar conceptos fundamentales que estarn presentes durante el desarrollo del presente
manual, que sern necesarios conocer para poder entender los puntos aqu desarrollados.

Avalo: Conjunto de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigacin

cientfica, donde se observe y analice todos los aspectos que conlleven a determinar el
valor de cambio por dinero efectivo de un bien inmueble para un momento, lugar y uso
determinado.

Valor: Expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en una

situacin en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su

70

transaccin, no estn impedidas en la negociacin. Este es el principal objetivo de un

avalo.

Valor de Mercado: es el valor estimado sobre el cual se intercambia un activo a la

fecha de tasacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una
negociacin directa, despus de una adecuada comercializacin en la que las partes hayan

S
O
D
VA

actuado cada uno con conocimiento, prudencia y sin coaccin. Cohen (1997)

ER
S
E
SR

Precio: Cantidad de una cosa que se intercambia por otra. Cantidad de dinero pagada,

HO
C
E
ER

pedida u ofrecida cuando se contemple la venta.

Justiprecio: Tasacin o valoracin de una cosa.

Bienes Inmuebles: Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre
genera una relacin de no indiferencia, es decir, comienza a tener valor para l. Los bienes
pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser
tocados. Con base a esta definicin, los inmuebles son bienes tangibles y los objetos de este
estudio son: 1. Terrenos: Parcelas y lotes.

2. Bienhechuras: Edificaciones y otras. 3.

Terrenos con bienhechuras.

Propsito o tipo de avalos: Considerablemente tienen una intima relacin con el

valor final del avalo.

71

Solicitud de Crdito: Son aquellos avalos que son elaborados por mandado de las
instituciones financieras pblicas o privadas, cuando a una persona natural o jurdica se le
aprueba un prstamo, y el cliente coloca como garanta un bien que posea.

Privado o particular: Son los avalos elaborados a personas naturales o jurdicas, para
saber o conocer el valor de un bien para una fecha determinada, pero no son aceptados por

S
O
D
VA

instituciones financieras.

ER
S
E
SR

Sucesiones: Son aquellos avalos realizados a los fines de liquidacin de impuestos.

HO
C
E
ER

Judiciales: Avalo realizado por mandato de un juez, mediante la designacin de un

experto avaluador por parte del tribunal de la causa. En este caso el juez designa al experto
avaluador y este acepta la nominacin de forma escrita ante la Secretaria del Tribunal. El
experto es juramentado ante la Secretara del Tribunal y se le entrega una credencial pro
parte del Juez. El experto avaluador debe entregar el informe de avalo junto con el
expediente a la Secretaria del Tribunal el da y la hora de la audiencia.

Expropiaciones: Son avalos realizados por el Estado cuando va a adquirir algn bien
por causa de utilidad pblica.

Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador pblico, para
elaborar los ajustes de los estados financieros por inflacin.

72

Principios fundamentales sobre la valuacin de inmuebles: Los mercados en general

estn regidos por unos principios que resultan muy tiles a la hora de valorar cualquier tipo
de bien o servicio, y especialmente los inmuebles. Se puede sealar doce (12) principios
que estn relacionados entre s:

Principio de Cambio: Este es el principio bsico de la vida que se refleja en todas las
cosas que hace el hombre en la sociedad. Los bienes races al igual que los otros bienes

S
O
D
VA

estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo.

ER
S
E
SR

Todos los cambios en la vida econmica y social de la comunidad se reflejan en el valor de

HO
C
E
ER

las propiedades.

Principio de uso mejor y ms productivo: Significa en qu medida se est utilizando

mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante un periodo de
tiempo.
Principio de oferta y demanda: Estas son las consideraciones bsicas en la
determinacin del valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe haber escasez
relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por s no resulta en valor a menos que haya
una demanda efectiva de la cosa.
Principio de Balance y Equilibrio: Se refiere al equilibrio que debe existir entre los
factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad.
Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes: Est relacionado con el
principio de balance, pues tiene que ver con la adicin de unidades de un factor. Establece
que segn se van aadiendo unidades de un factor (ya sea mano de obra, servicio

73

administrativo o capital) primeramente los ingresos que se producen van aumentando en

forma ascendente segn se van aadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene
el valor mximo por unidad aadida. De ah en adelante la suma de unidades subsiguientes
resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. El principio establece que no debe
hacerse ninguna adicin o mejora que resulte en un ingreso menor que el costo capital y
mantenimiento que implican las mejoras por hacerse.

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Principio del Nivel de Precios: Los cambios en el nivel de precios de uno de los

HO
C
E
ER

factores de produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos

crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en

el precio de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando se espera una baja en
el poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes races tienden a subir en
anticipacin al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes races vienen a ser
una proteccin contra la inflacin, pues su valor tiende a conservarse igual an cuando se
altere el valor del bolvar.
Principio de Prediccin: La gente anticipa los acontecimientos futuros y cmo stos
han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los aos prximos. Por esto el tasador
tiene que anticipar con su mejor esfuerzo, cules van a ser los ingresos que puede producir
una propiedad en el futuro; es su deber adems estimar el efecto que tiene en el valor de
una propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construccin de
facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar.

74

A este fin, el avaluador ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los
compradores y vendedores en el rea, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar
informado de los cambios que se estn dando en la comunidad para anticipar el efecto de
stos en el valor de las propiedades.

Principio de Competencia: Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias

excesivas (costo de oportunidad), surgen de inmediato nuevos negocios similares que

S
O
D
VA

tienden a reducir el beneficio en ese tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de

ER
S
E
SR

negocios en un nmero mayor de empresas.

HO
C
E
Este principio
DEseRrefleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando un

edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga corrientemente en esa
ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios
similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversin en sa rea o
en reas adyacentes.

Por eso cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por sus facilidades
constituye un monopolio en la zona en que est enclavado, debe considerar la posible
competencia futura en la consiguiente reduccin de rentas.

Principio de Sustitucin: Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o servicios que

tengan ms o menos la misma utilidad, el pblico prefiere aquel que tenga el precio ms
bajo. Con los bienes races pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible, su valor
tiende a establecerse en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y

75

condicin, a menos que la sustitucin implique prdida de tiempo. No es lo que valga la

propiedad para su dueo, sino, lo que los compradores en el mercado estaran dispuestos a
pagar en comparacin con otras propiedades igualmente deseables.

Principio de Utilidad: El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los
compradores potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de
tiempo, espacio, ubicacin, de forma, entre otras, y hay que considerar adems la utilidad

S
O
D
VA

que produce la satisfaccin de poseer algo (intangibilidad).

ER
S
E
Principio de Conformidad:O
ElS
usoR
de la tierra debe estar en conformidad con las
H
EyCotras regulaciones existentes en el rea en que est localizado el
R
E
normas de construccin
D
inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en
todos los sentidos tanto sociales como econmicos.

Principio de Ciclo de Vida: Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por cuatro
etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar
como las fases de construccin e integracin. La madurez se considera como un perodo de
estabilizacin. El declive se puede asimilar a una fase de desintegracin o cambios de uso
(regulacin) a largo plazo en trminos generales.

Tipos de inmuebles: Generalmente pueden clasificarse en tres tipos: a. No destinados a

renta: casas, habitacin, condominio, terrenos para casa de habitacin, entre otros. b. De
renta: almacenes, edificios de oficinas, departamentos y casas para alquilar, hoteles, bancos,
estacionamientos de carga, parque de diversiones, caminos y puentes de peaje y cualquier

76

otro bien inmueble que pueda producir algn beneficio econmico. c. De utilidad pblica:
edificios municipales, casas de gobierno, museos, iglesias, hospitales, escuelas, estadios
entre otros.

METODOS APLICADOS EN EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN EL

MUNICIPIO MARACAIBO

S
O
D
profesional tasador toma en consideracin en primeraR
instancia,
VA obviamente el bien objeto
E
ElasScondiciones del mercado que rigen para
R
de la tasacin y sus caractersticas
generales;
S
HO
C
E
R de la investigacin; el nivel de rigor que se exige, entre otros
ese momento;
DelEalcance
Para la seleccin de la metodologa cientfica ms idnea en la investigacin valuatoria, el

aspectos y seguidamente, evala la disponibilidad y factibilidad para la recoleccin de

datos que requiere para realizar dicha investigacin.

Una vez realizado este anlisis

preliminar, se escoge entre los mtodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los
llamados mtodos directos o indirectos, o una combinacin de ellos si fuese necesario.

Mtodos directos: Son aquellos mtodos o

procedimientos que a partir

de su

aplicacin, sin depender de otros, permiten llegar a los resultados directamente. Son ms
laboriosos en su ejecucin, pero resultados ms seguros. Estos mtodos son: 1. Mtodo
Comparativo de datos del Mercado. 2. Mtodo aproximacin al costo

Mtodos Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados

obtenidos a partir de otros mtodos directos. De clculo ms directo y rpido, los resultados

77

son muy sensibles a pequeas variaciones de las premisas consideradas. Estos mtodos son:
1. Enfoque de Capitalizacin de la renta. 2. Mtodos involutivos 3.Valor Residual.

METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO

Facchin (2009) al referirse a este mtodo establece, es un mtodo directo cuya filosofa
se basa en la comparacin del bien que es objeto de investigacin, con bienes que sirvan de

S
O
D
VA

referencia (referenciales), es decir, lo ms similares posible en cuanto a sus caractersticas

ER
S
E
SR

tanto intrnsecas como extrnsecas, as pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas
otras:

HO
C
E
ER

Caractersticas intrnsecas

Caractersticas extrnsecas

Superficie del Terreno

Ubicacin-Situacin-Localizacin

Superficie de construccin

Nivel de consolidacin

Nivel de equipamiento

Dinmica urbana

Estado de conservacin del conjunto

Calidad ambiental

Edad de la construccin

Zonificacin y usos

Calidad de los acabados

Accesibilidad

Tipologa

Servicios de redes

Mejoras y ventajas particulares

Servicios de Equipamiento
Otras

Fuente: Facchin. Avalo Inmobiliario

78

Levantamiento de datos del mercado o de referenciales: Se obtienen los datos

pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en venta o arrendamiento. En esta
fase se investiga el mercado inmobiliario, obtenindose datos e informaciones que servirn
como base para el tratamiento estadstico a ser utilizado. En cada municipio existe una
Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan todos los documentos de compra venta y
de gravmenes de todo tipo de inmuebles ubicados en el Municipio. En el Registro
subalterno por la Ley de Registro Pblico, se llevan tres libros: Libro ndice, Libro Diario y

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Libro de Protocolos.

HO
C
E
ER

En el libro ndice, se asientan las operaciones en orden alfabtico por el apellido de los

otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente. En el libro diario se asientan da a

da todos los documentos que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Una vez se
tiene se tiene acceso a estos libros, se debe ubicar la operaciones de compraventa ocurridas
en el periodo inmediato a la fecha del avalo, procurando concentrar la mayor cantidad de
operaciones en el sector donde se ubica el inmueble estudiado y que la muestra guarde
mayor cantidad de atributos comparables con este, tales como: tipo de inmueble, ubicacin,
caractersticas del sector, uso, rea, edad.

Una vez que se tiene acceso a los libros en la Oficina Subalterna de Registro, se procede
a recoger, segn el criterio anteriormente explicado, los siguientes datos:

1. Nmero que identifica el referencial.

2. Direccin completa del Inmueble.

79

3. Nombre del vendedor y del comprador.

4. Datos completos de Registro (No Documento, Tomo, Protocolo, Folio)

5. Fecha de Registro de la operacin.

6. Monto Total Pagado.

S
O
D
VA

7. rea objeto de la negociacin, expresada en unidades de superficie.

ER
S
E
8. rea de construccin, en el caso
deR
galpones, casas, quintas, cuando esta informacin
S
O
H
EC
R
est disponible.
E
D
Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro ndice correspondiente al
trimestre que se va analizar, recordando que estos trimestres deben ser los ms cercanos a la
fecha del avalo que se est realizando, luego con la siguiente informacin: Tomo,
Trimestre, Protocolo, Ao se solicita el libro diario correspondiente.

Una vez recogidos los referenciales, se tabulan de la siguiente manera:

Tabla 1

Nro.

Direccin

Vendedor/Comprador

Registro
To Do

Fecha

Ao

rea

Monto

Construccin

(m2)

Operacin
Bs.

Fuente: Pereira (2009)

Observaciones

80

Una vez tabulado estos datos, se procede a su depuracin y se construye una segunda
tabla, con los siguientes datos:

Tabla 2

Nro.

Monto Operacin (Bs.)

rea (m2)

P.U (Bs/m2)

S
O
D
VA

Fuente: Pereira (2009)

ER
S
E
SR

HO
C
E
ER

Donde:

P.U=

Homogenizacin de los referenciales: Al momento de recoger la informacin, la gran

mayora de referenciales obtenidos son inmuebles con caractersticas heterogneas, es
decir, por ejemplo: de fecha cercana o no al avalo realizado, de reas distintas, de zonas
distintas, entre otras diferencias, de aqu la necesidad de utilizacin de un proceso de
homogenizacin de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar.

Homogenizacin por tiempo (FcF): los referenciales obtenidos pueden o no ser

cercanos a la fecha de realizacin del avalo, por lo tanto requieren ser actualizados, y esto
se hace trayendo a valor presente el precio unitario de los referenciales. Este correctivo se
puede realizar de varias maneras:

81

a. El mtodo del nivel general de precios: Contreras (2008) establece:

Utilizando los I.P.C dados por el Banco Central de Venezuela:

VA=P.U.R*(F.A.I)

donde,

F.A.I =

VA= Valor Actualizado

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

P.U.R= Precio Unitario del Referencial

HO
C
E
ER

F.A.I= Factor de ajuste por inflacin.

b. El mtodo del promedio tasas pasivas: Contreras (2008) seala:

VA= P.U.R (1+i)n

VA= Valor Actualizado

P.U.R= Precio Unitario del Referencial

(1+i)n = Factor de Incremento

i= mxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del pas.

n= Nro. de aos o meses

82

c. Aritmtico: Pereira (2009) seala:

Se calcula aplicando la formula de capitalizacin:

Donde r debe ser deducida a partir de los ndices de comportamiento del valor de los
inmuebles. Sin embargo, de la propia observacin del comportamiento de la muestra,

S
O
D
VA

ordenada cronolgicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando

ER
S
E
SR

de la formula anterior, obteniendo:

HO
C
E
ER

-1

Una vez calculada la tasa de crecimiento, ser la r a utilizar nuevamente para la

actualizacin de cada referencial, tomando como n el nmero de periodos transcurridos
entre la fecha de venta y la presente fecha.

d. Grafico: Al respecto Pereira (2009) establece, consiste en graficar los valores

encontrados en un sistema de eje de coordenadas planas, en el cual se lleva al eje de las
abcisas (x) la fecha de las operaciones, y al eje de las ordenadas (y) los precios unitarios
observados. Una vez ubicados los datos en el grafico, se agrupan los ms cercanos entre s
en cuanto a las fechas de realizacin de las operaciones, formando figuras planas regulares
(tringulos, cuadrados, rectngulos, trapecios, etc.) a las cuales se le hallan, tambin en
forma grafica sus baricentros, los cuales se unen finalmente con una curva o recta suave y
continua, la cual representa, en forma aproximada, la tendencia de la valorizacin o

83

desvalorizacin habida. Buscando grficamente la ordenada que le corresponda a la fecha

que deseamos, en el punto donde esta se cruza con la lnea de tendencia, se halla el precio
unitario buscado para esa fecha o viceversa

Homogenizacin por vecindario (FcV): Conocido tambin como factor de correccin por
ubicacin o factor de correccin por localizacin. Conceptualmente se basa en el mismo
principio que los otros factores de correccin, lo diferente es que para este caso no se

S
O
D
A se construye una matriz
Vmanera
involucrados aplicando la metodologa tradicional.E
DeR
esta
ES
R
S
de evaluacin de zonas o sectores,
Oconocida como Matriz de Vecindario Facchin (2009).
H
C
E
DER

aplican formulas sino se plantea un modelo de anlisis de las zonas o de los sectores

Este correctivo tiene su base en que no siempre se pueden conseguir un nmero de

referenciales en la misma ubicacin, sector o urbanizacin del objeto en estudio. Por tanto
la aplicacin de esta matriz permite comparar, con tanta aproximacin como parmetros se
definan, inmuebles que si bien estn situados en mbitos diferentes presente razonable
grado de comparabilidad. De all la primera condicin a satisfacer, es que los referenciales
a corregir por vecindario, sean del mismo uso del estudiado Pereira (2009).

La

ponderacin debe cambiar de acuerdo al uso. Es decir, para uso residencial, se debe dar
preferencia a la existencia de centros de bienes y servicios bsicos para la vida domestica,
tales como: abastos, supermercados, farmacias, guarderas, colegios, hospitales y parques
infantiles entre otras cosas. Si el uso es industrial, se debe dar preferencia a la existencia de
transporte pblico, vas de acceso, servicios bsicos: luz, agua, entre otras cosas.

Seala Facchin (2009), primeramente se establece el criterio de evaluacin, diseando

una escala de puntaje en funcin de la condicin del aspecto considerado. Podemos elegir

84

entre escalas del 1 al 3, del 1 al 5, del 1 al 7, del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Partiendo
de que 1 sera la condicin ms desfavorable. Luego se establecen los factores principales
y sus respectivos componentes que sern evaluados y el peso que le asignamos segn sea la
importancia relativa entre ellos.

Puntuacin Vecindario
Tipo de Zona
Excelente
Muy Buena
Buena
Satisfactoria
Regular
Deficiente
Mala

Escala
5
4,5
4
3,5
3
2
1

S
O
H
EC
R
E
D

Correccin por vecindario

Sector Estudio
1 o 2 o 3 o mas
Sector
1
2
3

P1, P2 o P3

DOS

RV
E
S
RE

Tabla 3 Fuente: Facchin. Avalo Inmobiliario

Ejemplo de la construccin de una matriz de vecindario:

Fuente: Pereira (2009)

Peso

Peso
P1
P2
P3

FcV
FcV1
FcV2
FcV3

85

Una vez construida la Matriz de Vecindario, procedemos a calcular los factores de

correccin por vecindario, aplicando la siguiente frmula:

FcV=

Si suponemos que estamos realizando un avalo de un apartamento ubicado en el sector

2 y tenemos referenciales del sector 1 y 3 y del mismo sector 2. Se calcular el factor
correctivo por vecindario aplicado la formula anterior:

ER
S
E
Correccin por vecindario
SR

HO
C
E
ER

Puntuacin Vecindario
Tipo de Zona
Escala
Excelente
10
Muy Buena
9
Buena
8
Satisfactoria
7
Regular
5
Deficiente
2,5
Mala
1

S
O
D
VA

Sector Estudio

Peso

7,89

Sector
1
2
3

Peso
8.02
7.89
5.08

FcV
0.984
1
1.36

Se resalta los resultados del sector (3) ya que esta fuera de comparacin. Se debe
comparar lo que realmente es comparable, para esto el ajuste de ser menor o igual a 15%.

Homogenizacin por rea (FcA): El valor unitario (PU) de un inmueble es funcin

inversa de la magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor rea menor precio
unitario y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no excedan el
30% del rea del objeto en estudio.

En caso de no conseguir referenciales que renan

esta condicin se debe hacer un correctivo por rea.

86

Al respecto Pereira (2009) afirma, se pueden realizar correcciones por medio de

procedimientos estadsticos, que reflejen el verdadero comportamiento del mercado
inmobiliario, y que ponderen la relacin existente entre las superficies y los precios
unitarios de un sector determinado; esto es posible cuando se dispone de una data adecuada
y amplia. Sin embargo, existe una prctica comnmente utilizada y aceptada en tasacin,
que permite empricamente relacionar ambas variables conocido como el Mtodo
Simplificado de Meyer, aplicando la siguiente regla: Se asume que cada vez que se doble el

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

rea del inmueble referencial, con respecto al objeto del avalo su valor disminuye una

HO
C
E
ER

determinada proporcin y viceversa; se debe tomar en cuenta que para aplicar esta regla

emprica los datos y el inmueble objeto del avalo deben tener un mismo uso y estar
ubicado en la misma zona o de caractersticas similares.

El anlisis de esta regla ha dado

origen a la siguiente frmula:

Factor Correctivo por rea (FcA)=

, siendo:

Ao: rea del objeto,

Ar: rea del referencial

El valor resultante ser tomado como el coeficiente de ajuste correspondiente.

Al haber aplicado los correctivos por fecha, vecindario y rea se obtendrn una tabla que
expresar los precios unitarios de los referenciales ya corregidos, y tendr la siguiente
configuracin:

87

Tabla 4

Monto

rea

Operacin (Bs.)

(m2)

Nro

P.U (Bs/m2)

FcF

FcV

FcA

PU corregido

P1

A1

PU1=P1/A1

FcF1

FcV1

FcA1

Puc1=Pu1*FcF1*FcV1*Fc A1

P2

A2

PU2=P2/A2

FcF2

FcV2

FcA2

Puc2=Pu2*FcF2*FcV2*Fc A2

30

P3

A3

PU2=P3/A3

FcF3

FcV3

FcA3

Puc3=Pu3*FcF3*FcV3*Fc A3

Total

Puc1+Puc2+Puc3

Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios

S
O
D
VA

unitarios corregidos u homogeneizados, la data que conformar la muestra a la cual se le

ER
S
E
SR

aplicar ya sea el anlisis estadstico descriptivo o el anlisis estadstico inferencial

HO
C
E
ER

(Regresin Lineal Simple o Mltiple) segn sea el caso y el nivel de rigor del avalo.

Suponiendo el caso de anlisis estadstico descriptivo se puede a la sumatoria de los

precios unitarios corregidos aplicar la media, la moda o la mediana para obtener el precio
unitario del objeto de estudio, En todo caso, se debe justificar porque se adopto cualquiera
de estas medidas de tendencia central.

ANLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIN

Para terrenos sin construccin, tambin se puede calcular su precio unitario (Bs/m2)
aplicando los siguientes mtodos: Mtodo de Valor Punto, Mtodo por aprovechamiento.

Valor punto: Establece Pereira (2009), esta herramienta contribuye al anlisis de

mercado de terreno libre de construcciones pero con variables urbanas asignadas.
Desarrollado por el Lic. Luis Hurtado, el valor punto relaciona la capacidad productiva de
un terreno a partir de la variable porcentaje de construccin, el cual es fijado por las

88

Ordenanzas de Zonificacin, y se basa en la premisa de que un bien vale por lo que es

capaz de producir, lo que equivale a afirmar, que vale ms un bien que produzca ms.

Valor Punto=

No se puede aplicar el Valor Punto para homologar muestras de inmuebles que aun
siendo de la misma zonificacin, puedan ser utilizadas de maneras distintas.

S
O
D
VA

ERx 100
S
E
SR

Como recordatorio, % Construccin=

HO
C
E
ER

Ejemplo: Fuente Pereira (2009)

Se tiene la siguiente muestra de tres terrenos y se quiere conocer el precio de mercado de

un terreno situado en el mismo sector, de 2.000 m2 de superficie, cuya zonificacin es R-7
y tiene un porcentaje de construccin del 180% sobre el rea de la parcela

N
rea (m2)
1
1.000
2
600
3
2.000
Promedio

P. UNIT (Bs/m2)
150.000
140.000
190.000
160.000

Zonific.
R-6
R-6
R-6

% Const
150
120
160

V.Punto (Bs/m2)
1.000,00
1.166,66
1.187,50
1.118,05

Si VP=PU/%Construccin, tenemos PU = VP* %Construccin

Sustituyendo: PU= 1.118,05 Bs/m2 * 180 = 201.249 Bs/m2

89

Aprovechamiento o zonificacin: Afirma Pereira (2009), este correctivo por

aprovechamiento se puede utilizar para comparar terrenos sin construcciones, ubicados en
sectores

debidamente

zonificados.

Continua

Pereira

(2009),

bsicamente

el

aprovechamiento es una consecuencia del porcentaje de construccin en vista de que ambas

medidas estn dadas en unidades construibles por unidad de tierra, siendo el porcentaje de
construccin, simplemente, el aprovechamiento multiplicado por 100, es decir:

S
O
D
VA

%Const.= (E/At) x 100= a x 100

ER
S
E
RAt= rea del terreno, a= aprovechamiento.
Donde: E= rea edificable o vendible,
S
O
CH
E
R
DE

Existe una relacin directa entre los precios de la parcela en estudio y la parcela
promedio, en funcin del aprovechamiento del terreno, cuya frmula bsica establece que
los valores de los terrenos son directamente proporcionales a su aprovechamiento y tiene la
siguiente expresin matemtica:

Donde: t1= Valor de terreno buscado, t2=valores de terreno comparable

a1 y a2= Aprovechamiento de los respectivos terrenos

Despejando:

t1=(a1 x t2)/a2

90

De esta manera, se puede calcular el valor de cualquier terreno ubicado en zonas con
similares caractersticas en cuanto a uso permitido, vecindario, deseabilidad comercial y/o
habitacional, accesos, servicios, etc, si se conoce o se puede calcular el aprovechamiento
que le corresponde de acuerdo con su rea y frente y si se dispone de uno o ms datos de
comparacin, a cada uno de los cuales se debe calcular su aprovechamiento en la forma
sealada, independientemente de la zonificacin en que se encuentra ubicado. Pereira
(2009).

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Determinados todos los valores de t2 para cada caso o antecedente de venta usado

HO
C
E
ER

como comparacin y debidamente homogenizados los mismos en cuento a los correctivos

aplicables, se calcula un promedio por el sistema ms recomendable (estadstica

descriptiva) para ese caso en particular y el resultado ser el valor unitario del terreno
objeto del avalo.

Pasos para obtener el valor de un inmueble a travs del Mtodo de Comparacin

Directa
. Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es ms complejo de lo que la
mayora de las personas pueden imaginar. La complejidad en el anlisis depender tambin
del nivel de rigor exigido: expedito, normal, riguroso o inclusive especial. En una
significativa proporcin los informes de avalo que circulan en el mundo inmobiliario se
consideran en un nivel de rigor normal, en donde se aplican modelos determinsticos para el
tratamiento de los datos apoyados en la estadstica descriptiva y con un nmero de
referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideracin estos
comentarios, se resumen los pasos para la aplicacin del presente mtodo:

91

1.

Estudio preliminar del inmueble objeto de avalo y su entorno

2.

Anlisis del expediente respectivo: Documentos de Propiedad, Condominio,

Hipotecas, Catastro, Tradicin Legal, Solicitantes, Propietarios, entre otras.

3.

Inspeccin del inmueble: Levantamiento in situ de caractersticas, planos, croquis

de ubicacin, fotos.
4.

Investigacin de campo: Oficina de Registro Subalterno correspondiente.

Recoleccin de referenciales de compra-venta de inmuebles similares en la zona. Anlisis y

5.

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

depuracin inicial de los referenciales.

HO
C
E
ER

Correccin o homogenizacin de los referenciales por fecha, rea, ubicacin. De

ser necesario, elaborar la Matriz de Vecindario.

6.

Determinacin de los precios unitarios corregidos. (Bs/m2)

7.

Aplicacin de estadstica descriptiva Medida de tendencia central de la muestra y

su respectivo estimador y rango de dispersin.

8.

Obtencin del valor del inmueble. Conclusin del tasador para la fecha del informe.

9.

Elaboracin, redaccin e impresin del informe de avalo.

92

METODO APROXIMACION DEL COSTO

Facchin (2009) seala, es otro mtodo directo a travs del cual podemos estimar el
costo de las bienhechuras, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre le
incorpora de forma permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este
mtodo: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente ms
preciso pero tambin ms laborioso y que se deber realizar en caso de que el nivel de rigor

S
O
D
VA

as lo exija y b) basado en el costo directo unitario, el cual es ms expedito ya que se apoya

ER
S
E
SR

en informacin ya existente de los costos de construccin segn tipologas y estndares

HO
C
E
ER

constructivos, generalmente disponible y actualizada trimestralmente. A ste ltimo le

prestaremos nuestra atencin

y para ello vamos a presentar la formulacin que nos

permitir obtener el valor de las construcciones:

Vc = Cr D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr Vs) x Fd

Siendo:

Vc: Valor de la Construccin, Cr: Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio

Cd: Costo Directo Unitario, Ci: Costos Indirectos, D: Depreciacin Fsica,

93

Vs: Valor de Salvamento, Fd: Factor de Depreciacin

Integrando las tres igualdades tenemos:

Vc = (Cd + Ci) (Cd + Ci Vs) x Fd

Costo Directo

S
O
D
VA

Existen organizaciones serias y reconocidas : Cinpronet, Data Construccin, Colegio de

ER
S
E
SR

Ingeniero de Venezuela, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, entre otras, que

HO
C
E
ER

proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o tambin

llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su correspondiente estndar

constructivo (sea bajo, normal o alto).

En estos costos directos unitarios (Bs. / m2) estaran incluidos: materiales, equipos,
mano de obra, impuesto al valor agregado o IVA. Para obtener el costo directo de
construccin:

Cd = Cdu x Ac

Donde:

Cd: Costo Directo de Construccin, Cdu: Costo Directo Unitario (Bs./ m2) Obtenido de
Cinpronet, data construccin o cualquiera de las anteriormente nombradas

o de un

94

presupuesto actualizado: realizado con anlisis de precios unitarios. Ac: rea de la

Construccin

Costos Indirectos

Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de
costos de construccin fsica no solo son significativos, sino necesarios e indispensables

S
O
D
VA

para la materializacin final del proyecto, all deben incluirse los costos de: Estudios

ER
S
E
SR

Preliminares (Mercado; Factibilidad Tcnica, Econmica y Financiera; Avalos;

HO
C
E
ER

otros),Anteproyecto Proyecto, Estudios Geotcnicos o de Suelos, Control Tcnico,

Inspeccin, Financiamiento, Seguros y Fianzas, Asesoramiento Jurdico, Administracin

General, Imprevistos,

Impuestos Varios: Construccin, dotaciones, incorporaciones,

inspeccin, habitabilidad, otros, Utilidad Empresarial, Otros.

Para efectos del

objetivo planteado se puede

de una manera ms prctica y

simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimndolos como un porcentaje del
costo directo de construccin, que podra fluctuar entre el 25% al 70%, as tendramos:

Ci = (0,25 a 0.70) x Cd

Valor de Salvamento

Se incluye este trmino en funcin de que una vez consumida la vida til de una
construccin, la misma siempre tendr un valor remanente, rescate o de salvamento,

95

siempre y cuando no est en ruinas, en cuyo caso no solo perder su valor de salvamento
sino que, el propietario tendr a cuestas los costos de demolicin y bote. Por lo general se
acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podran
llegar hasta el 20%, del costo de reproduccin.

Vs = (0,05 a 0,20) x Cr

Depreciacin. Factor de Depreciacin

S
O
D
VA

ER
S
E
R
Es la prdida de valor de un bien
(bienhechuras,
maquinarias, equipos, etc.) debido
S
O
H
ECy a su desgaste natural por uso (depreciacin fsica). Tambin
R
E
principalmente
a
su
edad
D
existen otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuacin,
inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y tecnolgica (depreciacin funcional).

Mtodos para calcular la depreciacin

Los mtodos para estimar la depreciacin son muchos, pero se pueden agrupar en tres
categoras generales:

1. Tericos: son aquellos que toman en cuenta la edad y la vida til probable.
2. Observacin o ingeniera: consideran los daos fsicos.
3. Amortizacin: toman en cuenta el inters de producir el capital representado.

96

Tabla 5
Tericos
Lineal
Digitos de los aos
Igual porcentaje
Kuentzle
Ross

Ingeniera u observacin
Ross- Heidecke
Depreciacin por ingeniera

Amortizacin
Amortizacin decreciente
Anualidad
Obligacin de reponer

Fuente: SOITAVE (2009)

S
O
D
VA

Mtodo de La Lnea Recta:

ER
S
E
Este criterio postula que el valor de
unR
bien que se pierde (depreciacin) es directamente
S
O
H
REdelCbien. La frmula utilizada, correspondiente a la ecuacin de una
Eedad
proporcionalD
a la
recta, es la siguiente:

Fd = E / V

Siendo:

E: Edad real o aparente de la construccin en aos.

V: Vida til probable en aos. Periodo mximo durante el cual se espera que el activo
cumpla con la funcin para la cual fue diseado. Generalmente se aceptan valores
razonables entre 40 a 70 aos.

97

Mtodo Suma de los Dgitos de los aos:

Es una variante del mtodo de la lnea recta, pero que en vez en dar igual peso a cada
ao transcurrido, se calcula porcentualmente en funcin de la suma de los dgitos de los
aos de vida transcurrida y de la suma de los dgitos de la vida til total asignada.

El factor de depreciacin acumulada para cualquier edad, responde a la siguiente

S
O
D
VA

frmula:

ER
S
E
S RFd=

HO
C
E
ER

D
En donde

S= Suma de los dgitos de los aos de la vida til total

s= Suma de los dgitos de los aos de la vida til remanente.

Fd=Factor de Depreciacin Acumulada.

Ejemplo: Fuente SOITAVE (2009)

Si la vida til total de un inmueble se establece en 10 aos, y para la fecha del avaluo
tiene 3 aos de edad, tiene un remanente vida til de 7 aos. Por consiguiente, S y s, sern
para este caso:

S=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10 =55, s= 1+2+3+4+5+6+7 = 28

98

Y el factor de Depreciacin Acumulada ser:

Fd=

= 0.491

Mtodo de La Parbola de Kuentzle

Mediante este procedimiento el valor de depreciacin se incremente a medida que

transcurre el tiempo. Se utiliza para bienes que tienen actividad constante, ya que la

S
O
D
VA

recuperacin del capital es lenta puesto que la amortizacin durante los primeros aos es

ER
S
E
SR

baja. El mtodo supone que la depreciacin tiene un comportamiento que puede ser

HO
C
E
ER

equiparado a una parbola de segundo grado:

Fd = (E / V)2

Mtodo de Ross

El mtodo es un procedimiento entre la lnea recta y el mtodo de Kuentzle y fue

desarrollado inicialmente para el clculo de la deprecacin en construcciones, ya que los
edificios tienen una vida til prolongada, hay un desgaste ms regular y un incremento
acelerado de la depreciacin hacia el final de su vida (tal como resultara de la aplicacin de
la formula de Kuentzle) no reflejara adecuadamente el fenmeno real.

Fd = x [ (E / V) + (E / V)2 ]

Es decir la media aritmtica de los dos mtodos anteriores.

99

Mtodo de Heidecke

Su factor de depreciacin depende de manera exclusiva del estado de conservacin del

inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: 1. La prdida de valor por depreciacin no
puede ser revertida con gastos de mantenimiento. 2. Las reparaciones realizadas al
inmueble solo aumentan su durabilidad. 3. Si el inmueble es mantenido regular y
adecuadamente su depreciacin es menor y regular. 4. Si el inmueble no es mantenido

S
O
D
VA

regular y adecuadamente su depreciacin se incrementa mucho ms rpido.

ER
S
E
R ( C ) de Heidecke
Coeficiente
S
O
CH

Estado 1
Estado 1,5
Estado 2
Estado 2,5
Estado 3
Estado 3,5
Estado 4
Estado 4,5
Estado 5

E
DER

Nuevo
Entre nuevo y regular
Regular
Entre regular y reparaciones sencillas
Reparaciones sencillas
Entre reparaciones sencillas e importantes
Reparaciones importantes
Entre reparaciones importantes y sin valor
Sin Valor

0,00%
0,32%
2,52%
8,09%
18,10%
33,20%
52,60%
75,20%
100,00%

Fuente: Facchin (2009)

Mtodo Mixto o Mtodo de Ross- Heidecke

Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de conservacin. Segn Alves
(2006), el mtodo mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinacin
del mtodo de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de
depreciacin final a travs de:

100

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

Donde:

C= Depreciacin adicional por estado de conservacin en forma de coeficiente (Heidecke)

Para el caso particular de este mdulo se considera este mtodo el ms prctico dado que
el factor ya se encuentra tabulado en funcin de la relacin al porcentaje de edad y vida til

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

probable y su condicin o estado de conservacin.

HO
C
E
ER

Ejemplo: Problema: Extrado de Facchin (2009), modificado por el autor, para adaptarlo

a las condiciones del Municipio Maracaibo.

Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. La
Virginia, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; construida en el ao 1985 con acabados de
primera y en un estado actual de conservacin muy bueno. Tiene un rea til de
construccin de 550 m2 y un rea de parcela de 700 m2. A la misma se le han realizado
reparaciones recientes significativas como nuevas tuberas de aguas blancas y remodelacin
de salas de bao y cocina.

Solucin: El valor del terreno se obtiene a travs del mtodo de comparacin directa de
datos del mercado con referenciales o terrenos similares. El valor de la construccin se
obtendr siguiendo los siguientes pasos:

Datos adicionales disponibles:

101

Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2 (fuente seria y actualizada o presupuesto)

Costos Indirectos: 30 % de Cd, Valor de Salvamento: 20% de Cr

Vc = Cr D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr Vs) x Fd

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

HO
C
E
ER

Clculo Costo de Reproduccin

Cd = 839.348,69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.641.779,50 Bs.

Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 Bs = 138.492.533,85 Bs.

Cr = 461.641.779,50 Bs + 138.492.533,85 Bs = 600.134.313,35 Bs.

Cr = 600.134.313,35 Bs.

Clculo de la Depreciacin

Edad de Inmueble = 25 aos (1985)

Vida til = 70 aos

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

102

Suponemos Estado 2 de conservacin segn Heidecke (C = 2,52%)

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

FdRoss = x [ (E / V) + (E / V)2 ], sustituyendo valores tenemos:

FdRoss = 0,242

S
O
D
VA

Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciacin adicional por estado de

conservacin de:

ER
S
E
SR

HO
C
E
ER = (1 - FdRoss) x C = ( 1 0,242 ) x C = 0,758 x C
DFdHeidecke
FdHeidecke = 0,758 x C

Como C = 2,52% ( Estado de conservacin 2)

Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es:

FdHeidecke = 0,758 x C = 0.758 x 0.0252 = 0,0191

FdHeidecke = 0,0191

Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611

Fd = 0,2611

103

D = (Cr Vs) x Fd

D = (600.134.313,35 Bs - 600.134.313,35 Bs x 0,20) x 0,2611

D = (600.134.313,35 Bs 120.026.862,67 Bs) x 0,2611

D = 480.107.450,68 x 0,2611 = 125.535.605,40 Bs.

S
O
D
VA

D = 125.535.605,40 Bs.

ER
S
E
Clculo del Valor de la ConstruccinS R
HO
C
E
DER

Vc = 600.134.313,35 Bs - 125.535.605,40 Bs , Vc = 474.598.707,90 Bs.

Fuente: Facchin (2009)

Es importante sealar que, la valoracin de bienes inmuebles por el mtodo de

aproximacin del costo radica bsicamente en la determinacin inicialmente del valor del
terreno por el mtodo del mercado y luego estableceremos el valor de las obras,

104

construcciones o bienhechuras mediante una aproximacin de su costo de reposicin a

nuevo, menos la depreciacin acumulada del bien, para luego establecer el valor total del
bien por la suma de sus componentes. El mtodo de depreciacin ms utilizado en
inmuebles es el concepto de Ross-Heidecke, ya que permite considerar el estado de
conservacin del inmueble estudiado. SOITAVE (2009).

Mtodo Evolutivo

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

Establece Facchin (2009), en forma general los mtodos indirectos se fundamentan en el

HO
C
E
ER

mtodo evolutivo que en su esencia corresponde a un anlisis de negocio para determinar la

factibilidad tcnica, econmica y financiera de una determinada inversin inmobiliaria por

realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversin inmobiliaria ya
realizada.

VI = VT + I + U

Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble, VT: Valor del Terreno,

I: Valor de la Inversin Total en la Construccin, U: Utilidad del Inversionista

105

Mtodo de Capitalizacin de La Renta o de los Ingresos

Ballesteros (1998) seala, el valor de un inmueble est estrechamente relacionado con

la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Este mtodo se usa
principalmente para valuar propiedades que producen dividendos, tales como edificios de
apartamentos, edificios de oficinas, fincas, centros comerciales, teatro, hoteles, entre otras.
Es ms til

S
O
D
VA

y valida la aplicacin de este mtodo para propiedades que se adquieren

ER
S
E
SR

estrictamente por su capacidad de producir rentas.

HO
C
E
ER

Frmula para la obtencin del valor:

V=

V=

Donde:

V= Valor presente de futuros derechos a ingresos. Rt=Renta o ingresos (netos de

operacin) del ao t. donde:

Ingresos Netos= Ingresos-Costos-Gastos

h= Horizonte Temporal (vida expectante de las mejoras). T= Tasa de capitalizacin

(inters neto de la inversin + amortizacin de capital).

106

Porcentaje de Capitalizacin: Es la tasa global de rendimiento.

% de Capitalizacin =

Mtodo Involutivo

No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del terreno. Es

S
O
D
VA

uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l intervienen todos y cada

ER
S
E
R
establecimiento del proyecto inmobiliario
hipottico compatible con dichos principios; anlisis
S
O
ECH
de escenarios: E
pesimistas-satisfactorios-optimistas
e ideales; planificacin prospectiva en
R
D
uno de los principios bsicos de valoracin que vimos en un comienzo. Implica el

funcin de las variables macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones; anlisis de

sensibilidad; evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor presente neto, tasa
interna de retorno, y muchas otras consideraciones.

VT = VI - ( I + U )

Donde:

VI: Valor de Mercado del inmueble, VT: Valor del Terreno

I: Valor de la Inversin Total en la Construccin, U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

107

Mtodo Valor Residual

Seala Facchin (2009), es una variante ms compacta y prctica del mtodo evolutivo y
es bastante til en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente
al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el mtodo de comparacin directa por no
existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A travs de este mtodo se
estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las

S
O
D
VA

bienhechuras y en funcin del factor de comercializacin para el momento del avalo.

ER
S
E
VI
=R
(VT + VC) x FC
S
O
H
C

Donde:

E
DER

VI: Valor de Mercado del inmueble , VT: Valor del Terreno

VC: Valor de las Construcciones o Bienhechuras

FC: Factor de Comercializacin

Si se conoce VI, VC, y se estima a travs de un anlisis el FC, podramos obtener el

Valor del Terreno:

VT = (VI / FC) VC

108

El Factor de Comercializacin: Tradicionalmente se ha definido el Factor de

Comercializacin como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien
inmueble entre el Valor del Costo de reproduccin del mismo inmueble.

FC=

Combinacin de Mtodos
Resumiendo las metodologas y su aplicacin tenemos

S
O
D
VA

ER
S
E
SR

A) Terrenos: Comparacin Directa, Residual Involutivo

HO
C
E
ER

B) Bienhechuras: Comparacin Directa Aproximacin al Costos

C) Terrenos + Bienhechuras:

Comparacin Directa
Comparacin Directa + Aproximacin al Costo

Fuente: Facchin (2009)

109

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111

Fuentes Electrnicas
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S
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S
O
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VA