Hukum Agraria

HAK ATAS TANAH

Oleh:
Herlindah, SH, M.Kn

Tanah mempunyai
kedudukan yang
amat penting
bagi manusia,
masyarakat serta
negara

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

Begitu pentingnya peran tanah

bagi individu, rakyat dan
negara, maka tanah perlu
diatur dalam suatu peraturan
perundang-undangan yang
dapat memberikan kepastian
hukum baik dalam penetapan
hak ataupun dalam
pencabutan hak atas tanah

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

Daftar Isi
1. Pengertian
2. Hak Atas Tanah secara historis
3. Hierarki Hak Atas Tanah dalam Hukum T
anah Nasional
4. Pembagian Hak Atas Tanah Berdasarkan
sifatnya
5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga Huku
m
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

1. Pengertian
Hak adalah claim atau tuntutan, dan suatu
kepentingan yang dilindungi oleh hukum.
Kepentingan pd hakekatnya mengandung
kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh hukum.
Dengan perlindungan hukum tersebut maka
subjek hak dapat menuntut haknya terhadap
setiap gangguan pihak lain termasuk negara.
Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa UUPA
disebut hak atas tanah, pd hakekatnya
mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi
pemegangnya, secara bersamaan dibebani
kewajiban.
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

 Tanah adalah permukaan bumi (the

surface of earth) ps.4 ayat (1) UUPA
Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak
atas permukaan bumi.
Selanjutnya, ps.4 ayat (2) menyatakan
bahwa hak-hak atas tanah tsb memberi
wewenang untuk mempergunakan tanah
yang bersangkutan, demikian pula tubuh,
bumi dan air serta ruang yang ada di
atasnya sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan
dengan penggunaan tanah dgn batas
UUPA dan per-UU lainnya.
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

2. HAT secara Historis

Sebelum UUPA
1. Tanah-tanah
Hak Barat
2. Tanah-tanah
Hak
Indonesia

Setelah UUPA
Yaitu HAT yang
diatur di dalam
UUPA*

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

* Akan menjadi titik poin pembahasan

Hak Atas
Tanah

HAT sebelum UUPA

1. Tanah-tanah Hak Barat
a. Hak Eigendom (HE)
b. Hak Erfacht (HErf)
c. Hak Opstal (HO)
2. Tanah-tanah Hak Indonesia
a. Tanah-tanah dengan Hak Adat
b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan
Pemerintah HB
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

Hak Eigendom (HE)

Adalah hak untuk dengan leluasa:
menikmati kegunaan suatu benda, dan
untuk berbuat bebas terhadap benda yang
bersangkutan dengan kekuasaan yang
sepenuhnya
asal tidak bertentangan dengan UU dan PerUUan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa
yang berwenang dan tidak mengganggu hakhak pihak lain; semuanya itu terkecuali
pencabutan hak untuk kepentingan umum, dgn
pemberian ganti kerugian yang layak menurut
ketentuan per-UUan yg berlaku. (ps.570 BW)
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

.Eigendom (HE)
HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu:
1. HE menurut ps.570 BW, (luasnya 10 bau)
2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang
disebut dengan tanah partikelir* (particulaire landerijn),
Tuan tanah mempunyai:
a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa
b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk
sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan
c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari dari hasil
panen)
d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas
pemeliharaan ikan
* Telah dihapus dengan UU No.1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

10

Hak Erfacht (HErf)

Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk
mendapatkan kenikmatan sepenuhnya
(volle genot hebben) dari benda tetap
orang lain dengan syarat membayar
pacht-sejumlah uang tunai atau hasil
bumi-setiap tahun sebagai pengakuan
terhadap milik orang lain. Ps.720 BW

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

11

Hak Opstal (HO)

Hak kebendaan untuk mempunyai
gedung-gedung, usaha atau tanaman di
atas tanah orang lain. Ps.711 BW
Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut
masih ada tanah dan bangunan, maka
opstaler mendapat penggantian sesuai
dengan nilainya sedangkan erfpachter
tidak.
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

12

Tanah-tanah hak Indonesia

Hak-hak atas
tanah Adat

Hak-hak atas tanah

ciptaan Pemerintah
Hindia Belanda

Hak-hak atas
tanah ciptaan
Pemerintah
Swapraja
Grant
Sultan
2. Grant
Control
eur
3. Grant
Deli
Maatsc
happij
4. Hak
konsesi
1.

Hak menguasai
dari desa
atas tanah
(beschikking
srecht)

Hak-hak individual
atas tanah (terkuat
dan turun
menurun):
Perseorangan dan
komunal

Hak
Agrarisch
Eigendom
(AE)

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

Landerijen
Bezitrecht
(LB)

13

3. Hierarki Hak Atas Tanah di

Indonesia
a)
b)
c)
d)

Hak Bangsa (Pasal 1);

Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1));
Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4));
Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari :
a. Hak Milik,
b. Hak Guna Usaha,
c. Hak Guna Bangunan,
d. Hak Pakai,
e. Hak Sewa,
f. Hak Membuka Tanah,
g. Hak Memungut Hasil Hutan,
h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara
sesuai Pasal 53.

* Orang dan Badan Hukum

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

14

a) Hak Bangsa (ps.1 UUPA)

Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air
dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai
bangsa Indonesia. Ayat (1)
Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam
wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan
Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa
bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional
ayat (2)
Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta
ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini
adalah hubungan yang bersifat abadi. ayat (3)
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

15

b) Hak Menguasai dari Negara

(Ps.2 ayat (1))
Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat
(3) Undang-undang Dasar dan hal-hal
sebagai yang dimaksud dalam pasal 1,
bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung
didalamnya itu pada tingkatan tertinggi
dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi
kekuasaan seluruh rakyat.
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

16

c) Hak Ulayat (Ps.2 ayat (4))

pelaksanaannya dapat dikuasakan
kepada daerah-daerah Swatantra dan
masyarakat-masyarakat hukum adat,
sekedar diperlukan dan tidak
bertentangan dengan kepentingan
nasional, menurut ketentuan-ketentuan
Peraturan Pemerintah.

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

17

4. Hak Atas Tanah berdasarkan

Sifatnya

TETAP

SEMENTARA

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

DITENTUKAN
KEMUDIA
N

18

Hak Atas Tanah bersifat Tetap

Hak Milik (ps. 20-27)

Hak Guna Usaha (ps.28-34)
Hak Guna Bangunan (ps.35-40)
Hak Pakai (ps.41-43)-maria S (sifatnya sementara)
Hak Sewa Bangunan (ps.44-45)
Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps.46)
Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan
Ikan (ps.47)
Hak Guna Ruang Angkasa (ps.48)
Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps.49)
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

19

Hak Atas Tanah bersifat

Sementara

Hak Gadai
Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian
Hak Sewa Tanah Pertanian
Hak Menumpang
Hak Tanggungan

Hak Atas Tanah bersifat

Ditentukan kemudian
Hak Pengelolaan
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

20

5. Hak Atas Tanah sebagai

Lembaga
A. Hak Milik
B. Hak Guna Usaha
C. Hak Guna Bangunan
D. Hak Pakai
E. Hak pengelolaan

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

21

A. Hak Milik (ps.20-27 UUPA)

Sifat: hak turun-temurun,

terkuat dan terpenuh yg dapat
dipunyai orang atas tanah.
Subjek: Hanya WNI yang
dapat mempunyai Hak Milik
hanya badan-badan hukum
tertentu.*
Objek: tanah negara, tanah
ulayat ataupun tanah yang
berupa hak milik adat.
Terjadinya: krn hukum adat,
penetapan pemerintah dan
karena UU

*1.Bank-bank yg didirikan oleh

negara
2.Perkumpulan-perkumpulan
organisasi pertanian
3.Badan-badan keagamaan yg
ditunjuk BPN (gereja HKBP,
Gereja Roma Katolik, Gereja
Pantekosta dan Perserikatan
Muhammadiyah)
4.Badan-badan sosial yg ditunjuk
BPN

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

22

Hak Milik (lanjutan)

Peralihan Hak: oleh/dari

WNA, boleh melalui
(1) perwarisan tanpa
wasiat dan
(2) percampuran harta
perkawinan dgn syarat
dalam 1 tahun harus
dialihkan, jika tidak akan
hapus karena hukum

Pembebanan hak lain:

HGB, HP, HS, HT---- HGU
tidak boleh, karena harus
di atas tanah negara
Hapusnya:
-musnah
-pencabutan hak
-penyerahan sukarela
-ditelantarkan
-melanggar prinsip
nasionalitas

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

23

Hak Guna Usaha (ps.28-34)

Subjek: WNI dan badan

hukum
Objek: tanah negara
(dengan catatan)
Cara terjadinya: dengan
a. Hanya di atas tanah
permohonan=ketetapan
negara
Pemerintah
Peralihan: dapat dengan
b. Digunakan untuk
pertanian, perikanan
perbuatan dan peristiwa
dan peternakan.
hukum
Jangka waktu: 25 th, untuk
c. Jangka waktu ttt
perusahaan 35 th dpt
diperpanjang 25 th.
Sifat: hak untuk
mengusahakan tanah
yg dikuasai langsung
oleh negara

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

24

..HGU

Pembebanan: hak tanggungan

Hapusnya:
-jangka waktu berakhir
-berhenti sebelum jangka waktu
-dilepaskan sebelum jangka waktu
-dicabut untuk kepentingan umum
-ditelantarkan
-tanahnya musnah
-subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

25

HGB (ps.35-40)
Sifat: hak untuk
Objek: tanah negara,
mendirikan dan
tanah hak
bangunan-bangunan
pengelolaan dan
atas tanah yang
tanah hak milik.
bukan miliknya sendiri Jangka waktu: 30
dgn jk.wkt paling lama
tahun dan dapat
30 tahun.
diperpanjang 20
Subjek: WNI dan
tahun.
badan hukum
Pembebanan: Hak
Indonesia
Tanggungan
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

26

.HGB
Cara terjadinya: (1)
penetapan
pemerintah (2)
perjanjian otentik
karena penetapan
pemerintah dan
antara pemilik tanah
dgn pihak yg akan
memperoleh HGB.

Peralihannya:
perbuatan dan
peristiwa hukum
Hapusnya:
-tanahnya musnah
-jk.wktu berakhir
-dilepaskan sukarela
-kepentingan umum
-diterlantarkan

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

27

Hak Pakai (ps. 41-43)

Sifat: hak untuk
Subjek: WNI, WNA,
menggunakan atau
badan hukum
memungut hasil dari
(didirikan di Indonesia
tanah orang lain, yaitu
dan yang mempunyai
milik orang lain atau
perwakilan di
tanah negara, yg
indonesia),
bukan perjanjian
perwakilan negara
sewa-menyewa dan
asing dan organisasi
pula pengolahan
internasional.
tanah.
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

28

Hak Pakai
Objek: Tanah negara,
tanah hak
pengelolaan dan Hak
milik.
Jangka waktu: ada
yang ditentukan
(maks.25 th dan
diperpanjang 20 th)
dan tidaktanahnya
dipergunakan untuk
keperluan tertentu

Cara terjadinya:
(1)pemberian hak di
atas tanah negara
dan pemberian atas
usul pemegang hak
pengelolaan (2)
pendirian/pembebana
n hak baru di atas
HM.
Hapusnya: idem

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

29

Hak Pengelolaan
Sifat: pengertian HP,
secara eksplisit tidak ada
di UUPA tapi ada di dalam
penjelasan. Hak ini
mengacu kpd hak
menguasai negara untuk
memberikan hak
penglolaan Ps.1 PP
No.40 Tahun 1996 HP
adalah hak menguasai
dari negara yg
kewenangan dan
pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan pada
pemegang haknya.

Subjek: orang atau

badan penguasa
(departemen, jawatan
atau Daerah swatantra)
untuk dipergunakan bagi
pelaksanaan tugasnya
masing-masing.
Objek: tanah negara
Cara terjadinya: dengan
permohonan. Peraturan
kaBPN No 9 th 99 ttg
cara pemberian dan
pembatalan HAT negara
dan Hak Pengelolaan.

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

30

DAFTAR PUSTAKA
1. Chomzah, Ali Achmad. Hukum Agraria
(Pertanahan Indonesia) Jilid 1, Prestasi Pustaka,
Jakarta, 2004
2. Gunanegara, Rakyat dan Negara dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan,
PT.Tatanusa, Jakarta, 2008
3. Harsono, Boedi. Hukum Agraria di Indonesia,
1999
4. Sitorus, Oloan dan H.M. Zaki Sierrad. Hukum
Agraria di Indonesia Konsep Dasar dan
Imlplementasi, Mitra Kebijakan Tanah di
Indonesia, 2006
COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

31

Thank You!

COPYRIGHTS BY HERLINDAH,
SH, M.KN

32