超市开发与投资

1 、发展战略
 业态选择
 地域选择
 本市为佳： 1-3 年
 已有全国性资源：初创跨省

 速率选择
 管理 1 家店与 2 家店有质的区别
• 组织、运营、沟通、流程
 受控于：人才、资金、程序、技术

2
1-1 、计划
 明年、 3 年、 5 年发展计划
 店数、目标、地域
 投资、资金来源

 销售、利润、费用

 人才储备、培训、招募

3
计划举例
项 目 年 1999 2000 2001 2002 2003 2004

店 铺 数 个 7 17 20 30 50 60

年 销 售 亿 4.2 7 10 15 25 35

税前纯利 万 -872 +100 600 1500 3000 4500

进入城市 个 1 3 5 8 12 20

地 域 本市 周边 外阜
阶段目标 流程 整 顿 占领市场 盈 利
发展形式 独资 合资 加盟
定价原则 竟争定价 费用定价 需求定价

4
2 、选址
2-1 、位置要求
 交通：拥堵 / 畅通；便利
 可视性：临街，

 停车：大卖场》 1250M2

 城圈：避免市中心，边缘，

• 地价，城市空洞化，堵车 / 停车，
• 送货交通管制

5
2-2 、物业要求
 层数≤ 2 ，首层或地下；层高≥ 2.8M2
 有收货场：≥ 150M2
 面积：
 特级市场： 5000-1 万 M2 ；
 综合超市： 2500-5000M2
 超市： 1500-2500M2
 食品超市： 700-1500M2
 便利店： 100M2
 设施：水 / 电 / 空调 / 暖 / 承重

6
 ET 超市新店址资料
填写人： 日期：
城市 区
地址
业主
负责人 （姓名） TEL: FAX:
形式 租 □ 买 □ 合作 □ 其它 □
2
土地条件 总面积（M ）
： 可建（％）
规划：

建筑条件 新建 □ 旧建筑□ 改建 □ 完工日

2
面积 建筑面积 使用面积 拟用于 承重（KG M ）
F1
F2
B1
7
2-3 、人口要求
 贴近居民
 衡量： 1 。距离 2 。时间
 保本点要求
 保本点低，要求人口少
 收入低，要求人口多
业态 人口
 一般性指标 特级 30 万
 人≥每千平米 2 万户 超市 2-3 万
便利 3-4000
8
2-4 、合同要求
 租期≥ 15 年；
 月付款
 租金（ Z ）：
 市调，取得最低价（￥ / 平米天）
 硬指标：
 Z ≤ 单米绩效 X0.7X4%
 单米绩效：已有店平均值；新店预估值；

新店所在地竞争店估算值

9
 进入新城：
 Z ≤100X 月人均收入 / （ 3000+ 月人均收
入）
 例：北京，人均收入 =965/ 月（ 2001 年）

Z ≤ 100X965/3965=2.40 元 / 米天
本公司单米绩效 =80 ，
Z ≤ 80X0.7X4%=2.24 元 / 米天
取低 2.24

10
2-4 、人口调查
 商圈确定
 衡量： 1 。距离 2 。时间
 一般判断
 实地考察修正
业态 时间 距离
 当地测量
 主力顾客交通工具 特级 15 分钟 5-10 公里
 5 、 10 、 15 分钟 超市 10 分钟 1-5 公里
便利 3 分钟 500 米
11
商圈
I ： 50%
II ： 35%
III ： 20%

12
 新店速估要点
店名： 城市： xx 制表： joejifei 日期： 2002-4-26
总面积 5,000 营业面积 3,500 雇员 125 毛利率 0.12 月出租收入 10,000
工程 1,800,000 租金（/月） 50,000 保本销售/月 2,595,938 年递增 0
商场设备 3,200,000 运行（/月） 148,750 保本销售/日 86,531 免租月 1
投资 开办费 500,000 月经营费 人工 87,500 保本销售/平米 25 租金（/平米天） 0.33
货款 700,000 区部 - 其它收入/月 10,000 营业面积租金 0.47
合计 6,200,000 合计 286,250 保本租金比重 0.023 保本费用比例 0.106
年 1 2 3 4 5 6 7 8
销售/平米天 30 40 50 55 55 60 60 60
销售/天 105,000 140,000 175,000 192,500 192,500 210,000 210,000 210,000
年 销售/月 3,150,000 4,200,000 5,250,000 5,775,000 5,775,000 6,300,000 6,300,000 6,300,000
予 毛利/月 323,077 430,769 538,462 592,308 592,308 646,154 646,154 646,154
估 净利/月 46,827 154,519 139,487 157,436 157,436 175,385 175,385 175,385
第一年净利 561,923 1,854,231 1,673,846 1,889,231 1,889,231 2,104,615 2,104,615 2,104,615
净现金/月 3,196,827 4,354,519 5,389,487 5,932,436 5,932,436 6,475,385 6,475,385 6,475,385
毛利率 0.11 0.11 0.11 0.11 0.13 0.13 0.13 0.13
销售/天平米 20.00 30.00 40.00 50.00 20.00 30.00 40.00 50.00
销售/天 70,000 105,000 140,000 175,000 70,000 105,000 140,000 175,000
租金 可承担租金/月 -18,814 79,904 178,622 277,340 17,083 133,750 250,417 367,083
可承担租金/年 -225,769 958,846 2,143,462 3,328,077 205,000 1,605,000 3,005,000 4,405,000
合同要点 Main points of contract
面积（M2） 5000 租金 0.33 递增 0%
租期 50 年 付款 ？ 免租 1 个月
速估评分
物业 商业感觉 位置 人口 租金 投资 平均
5 5 4 5 9 5 5.5

13
3 、销售预测
 单米法
 本公司单米绩效平均值 ６０
 根据当地收入、竞争、人口调整：
 新店单米绩效预估（Ｄ） ５０
 ＤＸ新店营业面积＝ 50x5000= 25 万／天
 简便，只估一个数
 客单价法
 商圈内户数Ｘ吸引率Ｘ月来店次Ｘ客单价
 商圈内人口数Ｘ吸引率Ｘ月人均消费

14
吸引率
 哈夫模型 2000 ３ 000

5min
吸引率 2000
4min

(4)2
= 3000 5000 2000
10min
+ +
(5)2 (10)2 (4)2 5000m2

= 50%
15
竞争
 饱和度 = 商圈内零售额 / 消费额
 消费额 = 人口数 X 人均购买消费
 零售额：调查

 吸引度 = 商圈内消费额 / 现有零售面积

 例： =(12x310/30)/1.8=68
 比较当地已有店的单米绩效

 吸引度低也可能因当地已有店太差

16
４、投资预估
 初期
 经验数据：装修　设备　开办　　商品
 例， 5000 平米店，租

装修＝ 300/m2; 设备 =800/m2;

开办 =90 万；商品＝ 80 万
 中期
 大项预估：装修，设备，
 后期
 设计，预算，设备清单

17
５、回报
 速估
参照已有店：
月费用＝人事＋运行＋租金
如： 4000 平米店： 10 +15 +18
（月费用－出租收入）Ｘ 1.17
保本月销＝
赢利率
＝ (43-2)*1.17/0.15

=320 万／月
18
中期
参照已有店：
固定费用， 15%

变动费用率
保本点 9.4%

18

320
19
后期
 专业人士
 专业软件
 内部收益率，投资回报率，净现值，回收期，
十年现金流
 银行，董事会

 新店方案比较

20
投资回报的计算
第三年投资回报率 44.8%

第三年税后净收入率 3.3%

十年内部收益率 48.5%

参考标准收益率 15%

净现值（元） 137,794,000

投资回收期（月） 51

 专用软件（易通投资顾问 1.2)
 新店的评估

21
投资回报计算 易通1.2 城市：北京，海淀 店名：xxx店 版本:1 制表：
营业面积（平米） ：3741 出租面积M2： 30 开业年:1999
日期:1998-9-18 11:03 表中数据为仟元
收益报告 0 1 2 3 4 5 6
0 通胀 3.0% 3.0% 5.0% 6.0% 6.0%
1 含税年销售 91,728 229,454 265,019 309,012 347,206 386,440
2 销售税率 16.0% 16.0% 16.0% 16.0% 16.0%
3 净销售（不含税） 79,076 100 197,805 100 228,465 100 266,390 100 299,316 100 333,138
4 商业毛利 10,280 13.0% 25,715 13.0% 31,985 14.0% 39,958 15.0% 47,891 16.0% 56,634
5 财务毛利 (38) 0.0% (64) 0.0% 5 0.0% 89 0.0% 214 0.1% 341
6 部门毛利（4+5） 10,242 13.0% 25,651 13.0% 31,990 14.0% 40,047 15.0% 48,105 16.1% 56,975
7 其它收入 1,186 1.5% 3,165 1.6% 3,655 1.6% 4,262 1.6% 5,088 1.7% 5,088
8 出租收入 237 0.3% 593 0.3% 640 0.3% 693 0.3% 748 0.3% 748
9 总收入（6+7+8） 11,665 14.8% 29,409 14.9% 36,285 15.9% 45,002 16.9% 53,941 18.1% 62,811
10 人工费 (2,372) -3.0% (5,934) -3.0% (6,625) -2.9% (7,459) -2.8% (8,381) -2.8% (8,082)
11 运行费 (3,954) -5.0% (9,495) -4.8% (10,281) -4.5% (11,455) -4.3% (12,871) -4.3% (11,973)
12 总部费用 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0
13 总费用（10+11-12) (6,326) -8.0% (15,429) -7.8% (16,906) -7.4% (18,914) -7.1% (21,252) -7.1% (20,055)
14 折旧前收益(9+12) 5,339 6.8% 13,980 7.1% 19,379 8.5% 26,088 9.8% 32,689 11.0% 42,756
15 折旧 (1,173) -1.5% (1,248) -0.6% (1,248) -0.5% (1,321) -0.5% (1,315) -0.4% (1,315)
16 租金开支 (6,038) -7.6% (6,350) -3.2% (6,668) -2.9% (7,001) -2.6% (7,531) -2.5% (7,719)
17 开办及其它费 0 (1,700) -2.1% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0
18 未计财务成本的税前收入 0 (3,572) -4.4% 6,382 3.3% 11,463 5.1% 17,766 6.7% 23,843 8.1% 33,722
19 财务收入 0 (69) -0.1% (116) -0.1% 9 0.0% 161 0.1% 388 0.1% 618
20 投资引起的财务费用 0 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 0
21 税前收入 (17+18) 0 (3,641) -4.5% 6,266 3.2% 11,472 5.1% 17,927 6.8% 24,231 8.2% 34,340
22 收入税 0 0 0.0% (866) -0.4% (3,786) -1.7% (5,916) -2.2% (7,996) -2.7% (11,332)
23 净收入 0 (3,641) -4.5% 5,400 2.8% 7,686 3.4% 12,011 4.6% 16,235 5.5% 23,008
24 累积净收入 0 (3,641) 1,759 9,445 21,456 37,691 60,699

25 税前收入 0 (3,641) 6,266 11,472 17,927 24,231 34,340

26 累积第一年税 0 0 (3,641) 0 0 0 0
27 应税收入 0 0 2,625 11,472 17,927 24,231 34,340
28 收入税 0 0 866 3,786 5,916 7,996 11,332
29 年末累计税位 0 (3,641) 0 0 0 0 0

30 年投资 8,749 1,341 500 0 500 1,000 0

31 卖地收入 0 0 0 0 0 0 0
32 贴现指数 100.0 103.0 106.1 111.4 118.1 125.2 132.7
33 贴现后的上一年投资 8,749 9,011 10,664 11,722 12,427 13,704 15,585

34 投资现值总额 8,749 10,352 11,164 11,722 12,927 14,704 15,585

投资回报计算
35 不含税净销售 0 79,076 197,805 228,465 266,390 299,316 333,138
36 净收入 0 (3,641) 5,400 7,686 12,011 16,235 23,008
37 投资现值 8,749 10,352 11,164 11,722 12,927 14,704 15,585
38 投资回报率 0.0% -35.2% 48.4% 65.6% 92.9% 110.4% 147.6% 22
6 、店址判断的依据
•速估表
 租金
•新店址表
 保本计算
•前期研讨
 物业 •人口调查
 人口 •投资预估

 销售预测 •合同条件
•可行报告
 竞争
•财务预测
 投资 •布局设计

23
确定店址
 总部：开发，总经理，财务，运营
 同时：店长，三经理
 谈判：市调，商品结构
 工程：招标

看地 填新址表 人口 / 竞争调 谈判 速估 可行报告

查

签约 律师校核 决策

24
６、开店流程
 设计→工程→设备→商品→店面
 总部包揽；店长全权
 人事；财务

 进程表
 任务单：项目，人，时间
 每周付款计划、人员计划

25
任务举例
 商品
 结构，定价，开业促销，
 人事
 招募，培训
 店面
 布局，排面图，标识，

26
 2002-4-26 15:21 xiluoyu店开业计划 et

月 10 11 12 开业后 合计 责任人
日 期 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25 30 5 10 15 20 25
设计：布局，资产，预算 周，朱
工程 办公区装修 陈
仓库、收货、通道 陈
* 电梯 陈
地面，地漏施工 陈
装修（墙，柱，操做间，正门。） 陈
照明，配电柜、二次电 陈
小资产（栈板，拖车，价枪。。） 阳，？？
* 冷柜冷库 杨
面包设备 阴
电脑系统 朱，冯
资产*货架，小车 杨
收银系统 冯，赵
保安系统 斌
* 生鲜设备 吕
市调，商品及毛利设计 阴，刘
材务建帐 郎？
分类，排面图 刘
电脑设立，建立电脑单品库 冯，李成
组货，签约 阴
商品 招人，培训 2 5 主管 营业 全部 ？
所有执照：卫生，注册、税务等 刘，斌
订货，送货 刘，阳，海，吕
布货 刘，阳，海，吕
开业

开办（办公，工资，零用，。。） 5 10 5 20 5 20 65
工程 9 10 20 27 20 29 44 159
投资 设备 70 20 17 0 18 6 27 13 22 8 0 209 410
商品 10 20 20 30 80
27
投资合计 9 0 85 40 27 0 50 6 57 33 62 43 20 29 714