UNIVERSIDAD BICENTENARIA DE ARAGUA

VICERRECTORADO ACADEMICO
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y SOCIALES
SAN FELIX- ESTADO BOLIVAR

DOCENTE:

ALUMNOS:

LUIS HERNANDEZ

DARIBER SILVERA
FRANCISCO MUOZ

MAYO 2015

INTRODUCCION

Cada vez ms empresas requieren servicios integrales para identificar y

conocer el verdadero valor de sus activos tangibles o fijos. Es una exigencia para
respaldar informes financieros, contables, fiscales y de seguros, as como para la
toma de decisiones en caso de actualizacin tecnolgica, compra, venta y fusin
de negocios. Ponerles precio a estos bienes, desde inmuebles hasta maquinaria y
equipo, requiere de conocer el estado de la industria en la que se desempea la
compaa y los mercados.
Es muy comn que no se tenga precisin sobre el valor de mercado de los
activos de un negocio, ya sean los intangibles (marcas, patentes, clientela y
sistemas informticos), o los tangibles (inmuebles, mobiliario, vehculos,
maquinaria y equipo). Es posible que se tenga un valor aproximado basado en las
inversiones, los precios de los componentes nuevos, anuncios publicitarios o
resultados de subastas, pero poner un precio justo y actualizado implica otros
elementos necesarios para determinar ofertas de compra, cotizar seguros o hacer
informes

financieros.

Valuar

los

activos

intangibles

implica

tcnicas

procedimientos estandarizados.
La actualizacin de los valores de activos tangibles por ndices de precios y
tasas de depreciacin, no siempre refleja la razonabilidad de valor de estos, por lo
que es necesario un avalo que ayude a simplificar lo complejo y permita conocer
el valor real del activo tangible.

AVALO
El avalo profesional de activos tangibles no es, como podra creerse, una
especie de inventario con precios estimativos, sino un ejercicio de alto nivel que,
de acuerdo con las necesidades y alcances del proyecto, puede tener un elevado
grado de sofisticacin y detalle. Estos avalos consideran lo que indica el mercado
a travs de un trabajo de investigacin en el que se utilizan tcnicas y
procedimientos aceptados en la industria, vlidos para los fines de una auditora.
Teniendo en consideracin lo antes expuesto se puede definir que un
avalo es el precio ms probable estimado que podra tener un activo en un
mercado abierto para, si as fuera el caso, venderlo en un plazo razonable.

PRINCIPIOS BSICOS
De oferta y demanda: Estas son las consideraciones bsicas en la
determinacin del valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe
haber escasez relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por s no resulta en
valor a menos que haya una demanda efectiva.
La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en capacidad
adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por ejemplo, de viviendas no se
convierte en demanda efectiva a menos que las personas que deseen o necesiten
los inmuebles tengan el poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de
adquisicin depende no tan slo de los ingresos sino de las facilidades
de crdito a largo plazo existentes.
De Balance y equilibrio: Este principio est relacionado con el de uso
mejor y ms productivo, pues se refiere en parte al balance que ha de haber entre
los distintos factores de la produccin para obtener el ingreso mximo de la tierra.

Cuando hay una mejora excesiva o una mejora insuficiente sobre el terreno, la
falta de balance ocasiona una reduccin en al valor de la edificacin.
Como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la que se utilicen
los otros factores, lo que sufre reducciones en valor, cuando los costos de los
otros factores son excesivos son las edificaciones y mejoras. Al venderse, el
comprador toma en consideracin el valor de la tierra y el valor depreciado de la
estructura para determinar lo que vale la propiedad; al estimar la depreciacin se
considera la reduccin de valor que se debe a costos excesivos.
El principio de balance se refiere tambin en tasacin al equilibrio que debe
haber entre las facilidades fsicas de una comunidad y los servicios que es
necesario proveer. Si la comunidad slo puede mantener un cine, la construccin
de un segundo cine ha de resultar en una disminucin en valor para ambas
propiedades.
Rendimientos crecientes y decrecientes: Est relacionado con el
principio de balance, pues tiene que ver con la adicin de unidades de un factor.
Establece que segn se van aadiendo unidades de un factor (ya sea mano de
obra, servicios administrativos o capitales) primeramente los ingresos que se
producen van aumentando en forma ascendente segn se van aadiendo
unidades hasta cierto punto en el que se obtiene el valor mximo por unidad
aadida. El principio establece que no debe hacerse ninguna adicin o mejora que
resulte en un ingreso menor que el costo capital y mantenimiento que implican las
mejoras por hacerse.
Nivel de Precios: Los cambios en el nivel de precios de uno de los factores
de produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos
crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se
reflejan en el precio de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando
se espera una baja en el poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes
races tienden a subir en anticipacin al mayor precio que han de tener en el

futuro. Los bienes races vienen a ser una proteccin contra la inflacin, pues su
valor tiende a conservarse igual aun cuando se altere el valor del bolvar.
Principio de Anticipacin: La gente anticipa los acontecimientos futuros y
cmo stos han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los aos
prximos. Por esto el tasador tiene que anticipar con su mejor esfuerzo, cules
van a ser los ingresos que puede producir una propiedad en el futuro; es su deber
adems

estimar

el

efecto

que

tiene

en

el

valor

de

una

propiedad

cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construccin de

facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar.
A este fin, el valuador ha de considerar las ideas que sobre el particular
tengan los compradores y revendedores en el rea, al hacer sus estimados de
valor, siempre ha de estar informado de los cambios que se estn dando en la
comunidad para anticipar el efecto de stos en el valor de las propiedades.
Principio de Competencia: Como cualquier tipo de negocio que obtiene
ganancias

excesivas

(costo

de

oportunidad),

surgen

de

inmediato

nuevos negocios similares que tienden a reducir el beneficio en ese tipo de

actividad comercial al dividirse el volumen de negocios en un nmero mayor
de empresas.
Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera:
cuando un edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga
corrientemente en esa ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se
construyan en la zona edificios similares y que la renta vuelva al nivel normal
correspondiente a la inversin en sa rea o en reas adyacentes.
Principio de Sustitucin: Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o
servicios que tengan ms o menos la misma utilidad, el pblico prefiere aquel que
tenga el precio ms bajo. Con los bienes races pasa lo siguiente: cuando una
propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse en base al valor de

propiedades similares en cuanto a utilidad y condicin, a menos que la sustitucin

implique prdida de tiempo. No es lo que valga la propiedad para su dueo, sino,
lo que los compradores en el mercado estaran dispuestos a pagar en
comparacin con otras propiedades igualmente deseables.
Principio de Utilidad: El grado de utilidad que tenga una propiedad en la
mente de los compradores potenciales ha de determinar el valor de la misma. La
utilidad puede ser de tiempo, espacio, ubicacin, de forma, etc., y hay que
considerar adems la utilidad que produce la satisfaccin de poseer algo
(intangibilidad).
Principio de Conformidad: El uso de la tierra debe estar en conformidad
con las normas de construccin y otras regulaciones existentes en el rea en que
est localizado el inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado
razonable

de

homogeneidad

en

todos los

sentidos tanto

sociales

como

econmicos.
Principio de Ciclo de Vida: Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por
cuatro etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El inicio y crecimiento se
pueden considerar como las fases de construccin e integracin. La madurez se
considera como un perodo de estabilizacin. El declive se puede asimilar a una
fase de desintegracin o cambios de uso (regulacin) a largo plazo en trminos
generales

ESQUEMA GENERAL DEL AVALUO

a) Identificacin de la persona o entidad a quien se dirige o solicita el Informe
Tcnico, as como la Identificacin del Tasador, Tasadores o Empresa de Avalos
que elabor el mismo

b) Identificacin completa (geogrfica, planimtrica o legal) y descripcin del bien

objeto del avalo
c) Declaracin del Propsito del Avalo
d) Situacin legal del bien objeto del avalo
e) Definicin del valor a ser estimado
f) Establecimiento de la fecha efectiva del avalo (fecha del levantamiento de la
data e inspeccin del bien) y de la fecha del Informe Tcnico (fecha de la
elaboracin o presentacin del informe)
g) Descripcin del proceso de recoleccin de los datos citando la fuente de los
mismos
h) Exposicin de los Procedimientos Valuatorios utilizados y justificacin de los
anlisis, opiniones y conclusiones del informe
i) Justificacin y sustentacin de la exclusin de cualquiera de los enfoques de
avalo comnmente aceptados
j) Determinacin del Valor del bien
k) Inclusin de una certificacin de imparcialidad
l) Anexos, planos, fotografas etc.

TIPOS DE AVALUO
INQUILINARIO:
En Venezuela no existe ninguna transaccin financiera u operacin
inmobiliaria en la cual no se vea involucrada la realizacin de in informe de

valoracin. Este instrumento viene a constituirse como una herramienta necesaria

y poderosa al momento de hacer pequeas, medianas y grandes negociaciones.
El artculo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, establece que para la determinacin del valor del inmueble
deber tomar en consideracin los siguientes factores:
1) Uso, clase, calidad, situacin, dimensiones..y clculos razonados para
fijar el justo valor.
2) El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en
los actos de trasmisin por lo menos seis (6) meses antes de la solicitud de la
regulacin y los precios medios a que se hayan enajenado en los ltimos dos (2)
aos.
Igualmente para la obtencin de la renta del inmueble debe tomarse en
cuenta las pautas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que
establece en su artculo 4 lo siguiente sic Quedan excluidos del rgimen, a los
efectos de la fijacin de los cnones de arrendamiento: b) los inmuebles
destinados a comercio cuya Cdula de Habitabilidad o instrumento equivalente
sea posterior al 2 de enero de 1987.

EXPROPIATORIO:
La Ley de Expropiacin por Causa de Utilidad Pblica o Social prev la
ocupacin previa del inmueble pero deben verificarse estos requisitos a favor del
expropiado: el avalo, la inspeccin judicial y la consignacin del monto que refleje
el avalo a los efectos de que en el juicio expropiatorio se logre el avalo definitivo
para el pago o indemnizacin.
La ocupacin previa de un desarrollo habitacional (viviendas) aplica a lo
previsto en esta ley, por lo que no requiere la declaratoria previa de utilidad

pblica. Sin embargo, ante los efectos del decreto de ocupacin previa frente al
propietario del inmueble objeto de la expropiacin, el tribunal debe fijar la fecha
para que las partes concurran a la designacin de los expertos que constituirn la
comisin de avalo y esta presentar el respectivo informe de avalo. Una vez
elaborado dicho informe pericial, el ente expropiante quedar prevenido de
consignar la cantidad de dinero o indemnizacin que el mismo refleje ante el
tribunal.

AVALUOS INDUSTRIALES
Se aplican a todas aquellas empresas que se encuentran dentro de este
rubro considerndolas como una unidad industrial en donde se involucra tanto
bien inmobiliario (terreno y edificaciones) como maquinarias y equipos industriales.
Dentro de este rubro, podemos mencionar a aquellas empresas dedicadas
a diferentes actividades tales como: alimentos, bebida y tabaco; textiles; papel,
imprenta y editoriales; plantas qumicas, plantas petroqumicas entre otras.
Estos avalos industriales se utilizan en operaciones como: negociacin de
compra-venta, renta, crdito, seguros, fianzas, embargos liquidacin, entre otras.

REVALORIZACION DE ACTIVOS
La revalorizacin de activos fijos es una prctica contable que permite
incrementar el valor en libros de los activos fijos a valores de mercado, tambin
podemos decir, que es el proceso de aumentar su valor en libros en caso de
grandes cambios en el valor justo de mercado. Las Normas Internacionales
Informacin Financiera (NIIF) requieren que los activos fijos se registren al costo,
pero permiten dos modelos para la contabilidad de los activos fijos, lo cuales son:
el modelo del costo y el modelo de revaluacin.

MODELO DE COSTO
En este modelo se presentan los activos fijos a su costo histrico menos la
depreciacin acumulada y las prdidas acumuladas por deterioro de valor. No hay
ningn ajuste al alza de valor debido a las circunstancias cambiantes. Esto
significa que el activo es cargado al costo menos la depreciacin acumulada y el
deterioro.

MODELO DE REVALUACIN
El activo es cargado a la cantidad revaluada, siendo ste su valor razonable
a la fecha de revaluacin, menos la depreciacin subsiguiente, provista que el
valor razonable se puede medir confiablemente.
En el modelo de revaluacin, el activo se registra inicialmente al costo, pero
posteriormente su valor en libros se incrementa para dar cuenta de cualquier
apreciacin en el valor. La diferencia entre el modelo de costos y modelo de
revaluacin, es que el modelo de revaluacin permite un ajuste tanto a la baja y al
alza en el valor de un activo, mientras que el modelo de costos permite slo ajuste
a la baja debido a la prdida por deterioro.

CONCLUSION

La valorizacin de los activos fortalece la estructura financiera de la

empresa, toda vez que incrementan el valor de los activos, lo cual permite mejorar
la capacidad de endeudamiento. El avalo representa la estimacin de valor de un
bien expresndolo en dinero, en un tiempo y un lugar determinado, es decir, esta
casa, edificio o terreno cunto vale en este lugar y en esta fecha, ya que si una de
las dos variables cambia (lugar o fecha) el valor ser diferente.
Es el valuador el especialista calificado y capacitado para realizar los
avalos de manera profesional, responsable, tica y sobre todo imparcial ya que
no debe tener conflicto de intereses en los bienes que se valan.
Indudablemente, cuando se tiene en puerta una decisin importante con
respecto a los bienes patrimoniales, para nuevos negocios o inversiones es
indispensable contar con un avalo realizado por un profesional de la valuacin en
fecha reciente para ese objetivo, ya que el valuador en cada avalo realiza un
anlisis de manera particular y especifica en este lugar y esta fecha para que el
valor resultante est debidamente sustentado y sirva para que se tome la mejor
decisin.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

www.monografias.com

www.binsareports.com

www.grupoamavaluos.com

www.tuguiacontable.com

www.google.com