Introduccion Al Derecho Inmobiliario Registral Nicaraguense - Ivan Escobar Fornos

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N
346.042
E 74 Escobar Fornos, Ivn
Introduccin al Derecho Inmobiliario
Registral Nicaragense / Ivn Escobar Fornos
-- 2a ed. -- Managua: HISPAMER, 1999. 366 p.
ISBN: 99924-33-38-8
1. DERECHO DE PROPIEDAD
2. BIENES RAICES-NICARAGUA 3. IMPUESTOS
INMOBILIARIOS-NICARAGUA
Cuidado de edicin
Lic. Alicia Casco Guido
Diseo de Portada
Reynaldo Silva Flores
Diseo y Diagramacin
Reynaldo Silva Flores
Revisin de Texto
Anbal Ruz Armijo
Todos los derechos reservados conforme a la Ley
Ivn Escobar Fornos, 1999
HISPAMER, 1999
Segunda Edicin 1999
Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13
Managua, Nicaragua
Impreso por Quebecor Impreandes S. A.
INDICE GENERAL
Reconocimientos
Prlogo, por el Doctor Jos Mara Chico y Ortiz
Dedicatoria
Cdigo de Abreviaturas
11
13
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22
CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

1. Concepto
2. Ambito
3. Fines
CAPITULO II: DENOMINACIONES
1. Diversas denominaciones
a)
Derecho Hipotecario
b)
Derecho Inmobiliario
c)
Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real
d)
Derecho Registral
e)
Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO III: HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA
1. Importancia de su estudio y antecedentes
2. Derecho hebreo
3. Derecho griego
4. Derecho egipcio
a) Sistema ptolemaico
b) Sistema egipcio-romano
5. Derecho romano
6. Derecho germnico
7. Derecho francs
8. Derecho espaol
a) Antecedentes remotos
b) Las pragmticas de 1539 y 1768
c) La reforma hipotecaria en la codificacin civil
d) La Ley Hipotecaria de 1861
e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861
9. Derecho Nicaragense
A. Los oficios de hipotecas
a) Aplicacin de los oficios de hipotecas en Nicaragua
b) Len y Granada, sedes de los dos oficios
c) Efectos de la inscripcin
d) El primer Registro en Nicaragua es la Notara de Hipotecas
u Oficios de Hipotecas
B. El Registro Conservatorio
a) Implantacin del Registro Conservatorio
b) Objeto del Registro
C. Apreciacin del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios
a) Inscripcin
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b) Legalidad
c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo
e) Rogacin
f) Publicidad
g) Prioridad
D. Ttulos inscribibles
E. Organizacin
CAPITULO IV: SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON
OTRAS RAMAS DEL DERECHO
1 . Autonoma del Derecho Inmobiliario Registral
2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho
a) Relaciones con el Derecho Civil
b) Relaciones con el Derecho Administrativo
c) Relaciones con el Derecho Mercantil
d) Relaciones con el Derecho Procesal
e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado
f) Relaciones con el Derecho Fiscal
g) Relaciones con el Derecho Constitucional
h) Relaciones con el Derecho Notarial
CAPITULO V: LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
1. Importancia de su estudio
2. Enumeracin
3. Aplicacin de los Principios a otros Registros
CAPITULO VI: SISTEMAS REGISTRALES
1. Utilidad de su estudio
2. Clasificacin
CAPITULO VII: SISTEMA FRANCES
1. Textos legales
2. Rasgos fundamentales
a) Transmisin por el solo consentimiento
b) Publicidad
c) Transcripcin
d) Rogacin
e) Especialidad
f) Tracto sucesivo
9) Legalidad
h) Prioridad
3. Actos inscribibles
4. Organizacin del Registro
5. Crtica del Sistema
CAPITULO VIII: SISTEMA ALEMAN
1. Textos legales
a) Consentimiento e inscripcin
b) Legalidad
c) Tracto sucesivo
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d) Legitimacin
e) Fe Pblica
f) Rogacin
9) Prioridad
h) Especialidad
CAPITULO IX: SISTEMA SUIZO
1. Textos legales
a) Inscripcin y consentimiento
b) Legtimacin
c) Fe Pblica
d) Legalidad
e) Tracto sucesivo
f) Especialidad
9) Prioridad
h) Rogacin
CAPITULO X: SISTEMA AUSTRALIANO
1. Fuentes
a) Inmatriculacin
b) El ttulo
c) Transacciones posteriores
d) Legitimacin
e) Fe Pblica
f) Legalidad
9) Seguro inmobiliario
CAPITULO XI: SISTEMA ESPAOL
1. Textos legales
2. Principios hipotecarios en que descansa
a) Inscripcin
b) Rogacin
c) Legalidad
d) Publicidad-legitimacin y fe pblica
e) Especialidad
f) Tracto sucesivo
9) Prioridad
3. Ttulos inscribibles
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CAPITULO XII. EL REGISTRO PUBLICO NICARAGUENSE
1. Su implantacin y contenido
a) Su implantacin
b) Contenido (Bienes, derecho y ttulos inscribibles)
2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles
A. Arrendamiento
B. Promesa de venta
a) El contrato de promesa
b) La promesa de venta de nmuebles
c) Requisitos de la inscripcin
d) Efectos
C. Hipoteca
D. Anticresis
E. Derecho legal de retencin
CAPITULO XIII: LOS ASIENTOS REGISTRALES
1. Clases de asientos
2. Inscripcin
A. Requisitos formales
3. Anotaciones preventivas
4. Clasificacin
5. Efectos generales de las anotaciones preventivas
6. Anotacin de demanda
a) Su mbito
b) Efectos
c) Requisitos de procedencia
7. Anotacin de demanda de cancelacin y rectificacin de asientos
8. Anotacin de embargo
A. Efectos
9. Anotacin de secuestro y prohibicin de enajenar
1) Anotacin del secuestro
A. Efectos
2)
Anotacin de prohibicin de enajenar
A. Efectos
10. Anotacin de sentencia ejecutoriada
11. Anotacin de demanda sobre presuncin de muerte,
incapacidad para administrar, incapcidad o indignidad del heredero
o legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en
cuanto a la libre disponibilidad de los bienes
A. Efectos
12. Anotacin de legados
A. Efectos
13. Anotacin por faltas subsanables o por imposibilidad
del Registrador
A. Efectos
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14. Anotacin del beneficio de separacin

A. Efectos
15. Otras anotaciones y en especial la de Crdito Refaccionario
A. Efectos de la anotacin del Crdito Refaccionario
16. Recursos contra las providencias que admiten o
niegan la anotacin
17. Extincin de las anotaciones preventivas
a) Caducidad
b) Conversin
18. Requisitos formales
19. Cancelaciones
A. Clases de cancelaciones
a) Cancelacin total y parcial
b) Cancelacin de inscripciones y anotaciones preventivas
hachas en virtud de escritura pblica y de las practicadas
por mandamiento judicial
c) Cancelacin a peticin de parte y de oficio
B. Efectos de las cancelaciones
C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelacin
y nulidad de sta
D. Ley de Limpieza Registral
E. Requisitos formales
20. Notas marginales
21. Asiento de presentacin
22. Las menciones
23. Errores y rectificaciones de los asientos
A. Ideas generales
B. Clases de errores
C. Procedimiento de rectificacin
D. Efectos de la rectificacin
CAPITULO XIV: LA FINCA, SUS MODIFICACIONES
Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. La finca
2. Sus modificaciones
a) Desmembracin
b) Fusin
c) Divisin
d) Obra nueva
e) Rectificacin de la medida superficial
3. Breve historia de la propiedad horizontal
4. Su naturaleza
5. Su inscripcin
6. La prehorizontalidad
CAPITULO XV: REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION
1. Registro y posesin
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2. Prescripcin conforme Registro

3. Prescripcin contra ttulo inscrito
a) Prescripcin ordinaria
b) Prescripcin extraordinaria
CAPITULO XVI: INMATRICULACION DE FINCAS
1. Los medios de inmatriculacin
2. El ttulo supletorio
A. Efectos
a) Con relacin a los verdaderos dueos
b) Con relacin a la prueba de la posesin
c) Con relacin a las ventas del inmueble del cual
se solicita ttulo supletorio
B. Derechos que pueden ser objeto de titulacin supletoria
C. Tramitacin
a) Solicitud
b) Prueba
c) Oposicin
d) Sentencia
D. Calificacin y registro
3. La venta o adjudicacin forzada
4. La prenda pretoria o anticresis judicial
5. La doble inmatriculacin
CAPITULO XVII: PRINCIPIO DE INSCRIPCION
1. Valor de la inscripcin
CAPITULO XVIII: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1. Ideas generales
2. Publicidad formal
3. Publicidad material
4. Legitimacin
5. Fe pblica
a) Concepto
b) Determinacin del mbito de la fe pblica
c) El tercero y sus requisitos
6. Efectos que produce la mencin del aplazamiento
del pago del precio y otras clusulas
7. Proteccin de la apariencia con independencia del Registro
8. Necesidad de la reforma
CAPITULO XIX: PRINCIPIO DE ROGACION
1. Comienzo de la actividad registral
2. Legitimacin
3. Desistimacin
4. Excepciones al principio
CAPITULO XX: PRINCIPIO DE LEGALIDAD
1. Calificacin
2. Su naturaleza
3. Su extensin
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4. Las decisiones del Registrador

5. Faltas subsanables e insubsanables
6. Medios de impugnacin ocurso y apelacinCAPITULO XXI: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
1. Ideas generales
2. Su extensin
a) A la determinacin de la finca
b) A la determinacin de los sujetos
c) A la determinacin de los derechos
CAPITULO XXII: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
1. Concepto
2. Modalidades
3. La inmatriculacin y el tracto
CAPITULO XXIII: PRINCIPIO DE PRIORIDAD
1. Concepto
2. El rango y su valor en los diferentes sistemas
a) Sistema romano
b) Sistema germnico
c) Sistema mixto
3. Reserva, permuta y posposicin del rango
4. Las reservas legales
5. La certificacin con reserva de prioridad
CAPITULO XXIV: ORGANIZACIN DEL REGISTRO
1. Divisin de los Registros y Poder a que pertenecen
2. Remuneracin
3. Responsabilidad
4. Libros del Registro
5. Situacin actual de los Registros
6. La necesidad de uniformar las prcticas registrales
a) Justificacin del tema
b) Mi opinin y aporte a la uniformidad
c) Plena o Seccin de la izquierda
d) Plena o Seccin de la derecha
e) Incomodidades de las columnas accesorios
f) Recomendaciones
7. El Registro y los adelantos de la tcnica
RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS
INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN
INDICE ALFABETICO DE MATERIAS
INDICE ONOMASTICO
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RECONOCIMIENTOS
Deseo expresar mi agradecimiento al Poeta Mario Cajina-Vega, abnegado
biblimano e inigualable editor a cuya supervisin se le confa esta obra.
Asimismo extiendo mi gratitud al antiguo Secretario de la Sala de lo Civil de la
Corte de Apelaciones de Masaya, don Helmore Miranda Snchez, quien, bajo su
direccin, mecanografi los originales.
I.E.F.
11
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PROLOGO A LA OBRA
INTRODUCCION AL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGUENSE
No s si los profesionales del prlogo manejan unas tcnicas especiales
para su confeccin, pero en cualquier caso he de anticipar que desconozco las
mismas y que en mi tercera salida como prologuista me guan dos claros motivos para confeccionar estas lneas. El primero y fundamental es el de la ntima
amistad que me une con el autor de esta monografa, nacida en forma epistolaria
y consolidada posteriormente por acontecimientos difcilmente olvidables, amistad
que para m significa responder a cualquier llamada que provenga de aquel que
va subido en el mismo carro que nos va paseando por la vida. Ivn es mi amigo, mi
noble amigo, y su peticin es sagrada para m. El segundo motivo ya es ms
prosaico, pues escribir el tercer prlogo para un libro de Derecho, supone para m
lograr una cota que puede rematar el dicho de que no hay dos sin tres. Pero
aparte de lograr esta marca en mi carrera de prologuista, creo que el nmero
tres significa para m algo ms. Hace tiempo, en un primoroso artculo de ANTONIO DE MIGUEL en el peridico ABC, se precisaba cmo para superar las dos
primeras cifras de la Aritmtica, uno y dos, surgi el tres el cual tuvo, desde su
nacimiento, como esos nios que nacen con barbas floridas de ancianos sabihondos, un talento inconfundible de transcendencia arbitral, un gesto definitivo de
amigable componedor. Y, en efecto, con su esencia metafsica se rellenaron cumplidamente un verbo terciar, un adjetivo tercero y un sustantivo tercera.
Y en ese terreno del terciar, tercero y tercera, la materia a la que se
refiere la monografa est inmediata. Nuestra legislacin hipotecaria fiel trasunto de la de Ultramar fue una ley de terceros, donde la figura altamente discutida del tercero protegido daba contenido a uno de sus principales principios.
La tercera cobra relieve procesal, cuando se apoya en un pronunciamiento
Registral que avala y justifica una titularidad protegida. El terciar, al ser verbo,
da cobijo a la proyeccin de comportamientos y quiz ah es donde puedan quedar includas estas lneas.
Claro est que la proyeccin de la palabra tercero y sus derivados permiten
ms amplios horizontes donde los hechos histricos, las leyendas, las clasificaciones, los dichos, los refranes, los conjuros, etc. dan pie a una gama indefinida de
posibilidades. Cabe pensar, en materia de edades, en esa tercera a la que vamos acercndonos los que hemos doblado la esquina del medio siglo. En materia
de mundos, aparece en clases sociales, jurdicas, de escalafn, de condecoraciones o de partidos, referimos el trmino, veremos cmo el mismo se va reflejando
con ms o menos acierto en todo ello. Y si de estos predios pasamos a los
literarios las sugerencias se multiplican, pues brotan en forma espontnea las tres
salidas de Don Quijote, la picaresca manera de proceder de las brgidas, las
celestinas, las trotaconventos, las tres hijas de Elena, los tres lanceros
bengales, el tercer hombre, las tres Maras, etc.
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Superando esta nostlgica tendencia al nmero tres hay que llegar al autor de
esta monografa o estudio, serio, claro y sistemtico, del Derecho Inmobiliario
Registral. Ivn Escobar Fornos es hombre abierto al dilogo, estudioso, creador
de cultura y prdigo en la facilitacin de acceso a la misma. Los temas que el
mundo discute en esa importante materia de creacin, difusin, proteccin y acceso a la cultura de l los ha practicado de siempre: concibiendo y creando estudios
de derecho, difundindolos a travs de su vida profesional y permitiendo llegar a
los mismos. Ivn Escobar ha sido Abogado y Notario de la Repblica de Nicaragua, Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya y Magistrado de
la Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya. En esa cudruple proyeccin
profesional de su vida ha tenido las grandes ocasiones de realizar todo lo que
apunto, aparte de estar en contacto con los principales movimientos jurdico-hipotecarios que se han sucedido desde hace aos. En sus estudios, por ejemplo, se
nota una puesta al da de la bibliografa mundial sobre la materia; en sus salidas a
Congresos Internacionales representando a su pas, sus intervenciones han sido
siempre oportunas, precisas y llenas de sugerencias y en el estudio que ahora
prologamos se nota esa madurez del estudioso que alcanza cotas previstas.
La valoracin que todo ello supone est en este momento desprendida de mi
vieja amistad, pues objetivamente hay que llegar a la mdula que descubra razones de actuacin. Si la igualdad jurdica es una meta a conseguir, el estmulo por
el esfuerzo realizado para la aportacin de cultura debe ser tambin un factor
determinante de valoraciones para lograr niveles superiores. En materia de poltica legislativa, social, jurdica, cultural y econmica, la palabra ascender es clave,
siendo siempre negativa la de hacer descender para lograr igualdades a los
techos que han ofrecido relieves. El pas que intente depuraciones de funcionarios destacados, tratando de lograr lneas horizontales, habr matado estmulos,
habr puesto rutinas en mentes investigadoras y posiblemente habr alcanzado
una clase neutra llena de nostalgias y falta de aspiraciones. Habr vestido de
uniformes grises a una clase social.
Subjetvamente tengo que aadir la parte afectiva, sentimental y evocadora de
recuerdos que IVAN aporta a ese grupo de espaoles que, respondiendo a su
gentil invitacin, tuvo la suerte de visitar Nicaragua para ofrecer unas conferencias y unos coloquios sobre materia hipotecaria en el ao 1977. De inenarrables
fueron aquellas jornadas, en las que la amistad, la cordialidad y el cario supieron
superar las fronteras de la diplomacia. Particularmente me repeta internamente la
idea de que para conocer Espaa hay que acercarse a Hispanoamrica y, una vez
all, percibir lo que podramos decir orgullo de sentirse espaol. As es la capacidad receptiva de los paisanos de Rubn Daro.
Los profesionales del prlogo apuntan como condicin indispensable para
hacer o fabricar uno, el que se domine la materia de que el libro prologado trate.
Lo curioso del caso es que dominar materia es algo que en cualquier disciplina
ofrece dificultades, pero cuando se trata de la referente a hipotecaria la escalada
sube de tono. Creo que slo puedo aportar mi dedicacin, casi en exclusiva a
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este punto y, por supuesto, esos millones de horas destinadas al estudio de una
materia que por ser calificada de rida se hace ms sugestiva y atrayente para la
persona que se precie de jurista.
Parte, o la mayor parte, de la produccin jurdico-hipotecaria de Ivn Escobar
la he ledo y la tengo subrayada, de ah que al abordar los temas que se recogen
en esta monografa, sepa de antemano las grandes lneas directrices en que el
autor se mueve.
Recuerdo una primera recensin de su libro Consultas de la Corte Suprema de
justicia sobre Derecho Hipotecario, all por el ao 1971, donde tuve el primer
contacto con un Derecho Hipotecario vivo, nacido de unas consultas jurdicas y
extraordinariamente sistematizado y con una gran capacidad de sntesis del autor.
Luego han ido pasando por mis manos aparte del contacto directo con los libros
y el sistema registral una serie de trabajos del autor, como el de Sistemas
Registrales de la revista Encuentro; Los asientos registrales, del ao 1976;
Tres temas registrales, tambin de la misma fecha; El Registro Mercantil en el
anteproyecto del Cdigo de Comercio de Nicaragua, del ao 1977, etc. La trayectoria de este inquieto jurista tiene su base ms slida en su constante preocupacin por los temas hipotecarios, pero tambin se debe a esa vocacin heredada de su padre el Dr. MANUEL ESCOBAR, Ex-Decano de la Facultad de Oriente
y Medioda y Ex-Profesor de Derecho Penal de la misma, a quien desde estas
lneas rindo tributo de admiracin por esa coleccin de escritos que guardo encuadernados en mi biblioteca.
El prlogo se asemeja algo a la recensin del libro en cuanto prologuista y
recensionista tratan de ofrecer al lector una versin abreviada del contenido, pero
as como en la recensin el aspecto crtico queda frenado por la esencia del trabajo sinptico, en el prlogo se le debe autorizar al prologuista a pequeas incursiones crticas y, en el presente trabajo, creo que me debo circunscribir a tres
acuciantes problemas que ofrece el Derecho Inmobiliario frente a un futuro: la
Proyeccin unitaria de lo que ha dado en llamarse Derecho Registral, la vigencia
del juego de los principios hipotecarios y la realidad que ofrece el Derecho nicaragense. Con ello creo que apunto el contenido sustancial de la obra, prescindiendo de temas que en su exposicin didctica no ofrecen problemtica: los antecedentes histricos y los diferentes sistemas hipotecarios.
La primera cuestin va enlazada con el problema de las denominaciones por
una parte, de sus relaciones con otros derechos y de la posibilidad o no de lograr
una unificacin Registral, de otra. A mi parecer el problema de las denominaciones no debe preocupar profundamente, pues slo cuando con una denominacin
poco afortunada no se llegue a identificar el contenido de la materia o con ella se
traten, de generalizar disciplinas que nada o casi nada tienen en comn, es viable
la acepcin que quiera drsele. Siguiendo los pasos que marc en este punto
LACRUZ BERDEJO aceptamos en nuestra primera salida editorial el nombre de
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Derecho Inmobiliario Registral, cosa que tambin parece aceptar el autor de la

monografa, pero luego, en el ejercicio del derecho al arrepentimiento he vuelto
a la tradicional denominacin de Derecho Hipotecario. No creo que se me deban
pedir muchas explicaciones, pero si hubiera necesidad de darlas mi respuesta
estara siempre pronta: porque as se le conoce tradicionalmente y porque la denominacin genrica de Derecho registral encierra toda la gran carga explosiva
de quienes agazapados en el campo de lo Administrativo pretenden amalgamar
conceptos y efectos jurdicos, siguiendo ese avance espectacular de penetracin
de lo pblico en lo privado.
No puede confundirse nunca un fichero, un archivo o un conjunto de referencias de carcter administrativo con un Registro que produce efectos jurdicos. Y
como no puede ni debe confundirse, no puede ni debe hablarse de un posible
Derecho Registral en el que se estudie en forma unitaria las diferentes modalidades de Registros existentes. Dentro del campo de los hipotecaristas espaoles
y esto creo que ya lo he dicho en alguna otra ocasin ha habido autores
como MARIN PEREZ, AMOROS GUARDIOLA, LACRUZ BERDEJO, LOPEZ MEDEL y GONZALEZ PEREZ, que han brindado ciertas posibilidades terminolgicas,
de contenido y construccin jurdica, para que en el campo administrativo existan tambin autores que se aprovechen de esas facilidades. MIGUEL
MONOTORO PUERTO, en un trabajo que se publica en el libro-homenaje a LOPEZ
RUDO, llega a las siguientes conclusiones: es necesaria y urgente crear o elaborar un Derecho Registral unitario, en el que se incluyan toda suerte de Registros
con las particularidades que cada uno exija; sealar que todos obedecen a causas comunes; que todos son expresin de una actividad de la Administracin pblica, cual es la actividad Registral y que, reducidos a esquema unitario y centrados en la Administracin, se elabore y estructure una Administracin Registral. Mi
voz de alarma afortunadamente comienza a ser escuchada por algn especialista
de la materia, pero no por todos, pues la mayora no logran descubrir lo que
puede significar por ejemplo un movimiento poltico disfrazado con un nombre
atractivo: el eurocomunismo.
Si se lee detenidamente a IVAN ESCOBAR, en ese magnfico captulo destinado a la evolucin de la publicidad, se ver claramente que de la publicidad noticia
primitiva se pasa a la publicidad productora de efectos jurdicos y es ah donde las
fronteras entre lo administrativo y lo. jurdico se diferencian. La publicidad del
archivo, fichero o conjunto de referencias, no pasa de ser una publicidad noticia,
una publicidad primitiva, enana, de nfima clase, exenta de juridicidad administrativa, en suma. La publicidad que gana, con el perfeccionamiento de los sistemas
registrales, su mayora de edad, es publicidad jurdica, que produce efectos y
que legitima a quien figura como titular en una inscripcin para disponer del derecho que se le reconoce y proteger a quien adquiere confiado en ese pronunciamiento. Un gran administrativista espaol GARCIA DE ENTERRIA al enjuiciar
esta manera de separar lo administrativo de lo jurdico, hablaba de una posible
concepcin plana del Derecho, pero l mismo a la hora de contemplar las tristes
consecuencias de la falta de publicidad de los Planes de ordenacin urbana, se
16
aferraba a la necesaria publicidad registral, ya que el sistema administrativo estructurado por la Ley del Suelo era deficiente, ineficaz y perturbador.
IVAN ESCOBAR, al hacer el estudio de las relaciones entre el Derecho Hipotecario y el dministrativo, admite la opinin comn que tradicionalmente se sustenta
en este punto, pero se hace preciso reaccionar, pues si bien la funcin registral
tiene grandes semejanzas con la administrativa, con la judicial e incluso con los
llamados actos de jurisdiccin voluntaria, es tambin cierto que no es encajable
en cualquiera de ellos plenamente, de lo cual se deduce que habr que reconocerle una cierta autonoma diferenciadora. Quiz la diferencia de sistemas provoque ms relaciones con lo administrativo o lo judicial, pero en lo que se refiere al
derecho espaol y quede claro que no lo pongo como modlico ni el procedimiento de inscripcin, ni la funcin calificadora ni el recurso gubernativo (recurso
especial, que ni es contencioso ni es judicial) ni siquiera la figura del Registrador a
la que se le concede el carcter de funcionario pblico, permiten una semejanza
con lo administrativo, ya que en la actuacin registral el Registrador lo hace en
nombre propio -nunca en nombre del Estado y bajo su exclusiva responsabilidad.
El segundo de los temas que se hace preciso destacar y que IVAN lo recoge
con esa sabia prudencia que a los juristas les caracteriza- es el valor y vigencia
que en los momentos actuales pueden tener los principios hipotecarios. La referencia al tema no es nueva, pues en mi gira por Iberoamrica en el ao 1977, ya
apunt el problema. Para Ivn los principios hipotecarios, consciente de su bondad y valor cientfico, deben acogerse como la mejor forma de exponer los conocimientos de Derecho Inmobiliario Registral. Es decir, para IVAN, los principios
hipotecarios tienen de un lado el valor cientfico que su construccin dogmtica
les impuso y de otro el valor pedaggico que facilita la exposicin de la materia.
Frente al avance que signific el aspecto metodolgico de los principios que destac Don Bienvenido Oliver, surgi luego el dogmtico constructivo de don Jernimo Gonzlez y la posterior aceptacin unnime de la doctrina. Pero a partir de la
obra de SANZ FERNANDEZ comenz la crtica a esos dos aspectos de los principios, culminando la misma en el I Congreso Internacional de Derecho Registral en
el que Tirso Carretero, por una parte, y Gl Marqus, por otra, abren nuevas posibilidades a la doctrina de los principios. El primero sostiene que la doctrina
hipotecarista est necesitada de afrontar su confrontacin con las nuevas orientaciones jurdicas que tienden a colocar los principios por encima de la Ley y el
pensamiento aportico o problemtico sobre el sistemtico y hacen del
comparativismo el instrumento bsico de la evolucin jurdica. El segundo entiende que ha llegado el momento en que se vuelva la vista a los aspectos sociolgicos y reales del problema y, dando un giro de ciento ochenta grados, adoptemos
nuestras mentalidades a la funcin social que nos corresponde como miembros
cualificados de una comunidad organizada, concluyendo que slo existe como
principio registral el de organizacin del trfico jurdico.
As las cosas, hay que aadir en forma de colofn lo que CABANILLAS GALLAS
deca en su discurso de ingreso en la Real Academia de Jurisprudencia y Legisla17
cin y que viene a ser lo ltimo, por ahora, que sobre la materia se ha dicho.
Despus de examinar la teora general de los principios generales del Derecho
como fuentes y hacer su diseccin y clasificacin, entiende que dentro del Derecho Hipotecario la mayor parte de los principios son institucionales al ser el
Registro de la Propiedad una institucin, como el de la publicidad, existiendo alguno, como el de buena fe, que es axiolgico reducido a consecuencias especficas dentro del mbito de una institucin y otros que son tpicamente dogmticos como los que se derivan de la inscripcin constitutiva de la hipoteca. Lo
importante, a mi entender, no es la aceptacin y clasificacin de los principios, sino
la proyeccin que los mismos han tenido a travs de la legislacin hipotecaria en
la aplicacin de la jurisprudencia de problemas. La fecundidad de la legislacin
hipotecaria se produjo por la feliz conjuncin de adaptar la solucin al caso concreto y de permitir recurrir ante un rgano especializado como es la Direccn
General de los Registros y del Notariado, crendose con ello una jurisprudencia
de problemas, que asociada a una rpida recepcin normativa por va de constantes reformas reglamentarias ha logrado el excepcional nivel tcnico y jurdico
de nuestra legislacin hipotecaria. Aadir ms en estos momentos de adaptacin
de nuevas tcnicas y de restructuracin de esquemas parece imprudente. En
rodaje nuestra vigente Constitucin, slo cabe apuntar que el artculo 9,3 de la
misma ofrece al ciudadano espaol el principio de la seguridad jurdica (en otros
se habla slo de seguridad) y esto supone que al lado de la segurdad del derecho que inevitablemente tutelan los Jueces y Tribunales, la Constitucin reconoce
y ampara el principio de la seguridad del trfico jurdico, esencia del Registro de la
Propiedad y, para hacerlo efectivo, tambin se reconoce el principio de legalidad.
El ltimo tema que me he propuesto abordar en estas notas es el Derecho
Nicaragense en su especialidad hipotecaria. IVAN ESCOBAR en esto es maestro
y del conjunto del cuestionario que se ofrece, se descubre de inmediato ese estudio de las materias ms importantes que van desde la precisin de los derechos
inscribibles hasta la organizacin de los Registros pasando por el concepto y clases de asientos, la finca, modificaciones e inmatriculacin, los problemas de posesin y el estudio de los principales principios. El pensamiento crtico de IVAN frente
a todo este cmulo de materias tratadas es que el sistema nicaragense es bueno, ya que setenta aos de aplicacin lo demuestran. No obstante, aade, se
precisa una formulacin tcnica de los principios y el reforzamiento de los mismos
en su aplicacin. Se hace preciso incorporar medios tcnicos que faciliten el despacho de los documentos. Quiz sea importante la unificacin de criterios en la
apiicacin.
No es lo mismo hablar de un sistema registral por haber estudiado su funcionamiento que por haber visto cmo funciona y, en esto, yo puedo aadir que sigue el
sistema nicaragense las mismas huellas del sistema espaol, con sus peculiaridades impuestas por esa forma de organizacin de vida que cada pas lleva impuesta por su idiosincrasia. La bondad de un sistema slo es predicable en funcin del sitio al que ha de aplicarse, regla de oro que parece olvidar el legislador y
18
hasta el poltico: lo mejor es enemigo de lo bueno. Todos los sistemas tienen algo
de bueno. Yo recuerdo, y es pura ancdota, que entre las cosas que he incorporado a mi forma de extender los asientos de presentacin es una manera que
aprend del sistema nicaragense. Nosotros aqu, al terminar cada asiento de
presentacin, lo fechamos y en Nicaragua no sucede eso, pues el cierre o la
diligencia del cierre es la que nicamente lleva la fecha que se extiende a todos los
asientos practicados durante el da en las horas hbiles.
Termino. Al placer y el honor que para m significa prologar una obra de estas
dimensiones, donde el estudioso ha de encontrar el elemento de trabajo que precisa para su conocimiento y sucesivas investigaciones, se une la satisfaccin de
ver cumplido en un jurista ese anhelo de proporcionar a los dems unos conocimientos a los que todos tienen opcin a poseer. Quiz esa sea la grandeza del
derecho de autor: permitir con su desprendimiento que todos puedan acceder a
su creacin de cultura. -
JOSE MARIA CHICO Y ORTIZ

Registrador de la Propiedad
Registrador General de la Propiedad Intelectual.
MADRID, febrero de 1979.
19
20
A m esposa Ileana,
lo mismo que a mis hijos Ivn y Ofelia.
I.E.F.
21
CODIGO DE ABREVIATURAS
AAMN
Bj:
C.:
CC.:
Cn.:
Cta.:
LH:
LI:
Pr.:
RCDI:
RDN:
RDP:
RDR:
RH:
RN:
RRC:
RRP:
S.:
Anales de la Academia Matritense del Notariado

Boletn Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua
Cdigo Civil
Cdigo de Comercio
Constitucin Poltica de la Repblica de Nicaragua
Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua
Ley Hipotecaria Espaola
Ley de Inquilinato
Cdigo de Procedimiento Civil
Revista Crtica de Derecho Inmobiliario
Revista de Derecho Notarial
Revista de Derecho Privado
Revista de Derecho Registral
Reglamento Hipotecario Espaol
Revista Notarial
Reglamento del Registro Conservatorio
Reglamento del Registro Pblico
Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua
22
ADVERTENCIA PRELIMINAR
Ya en prensa este libro, el nuevo Gobierno Revolucionario Sandinista derog
la Constitucin sin que, a la actualidad, hyase afectado el sistema registral aqu
estudiado. Todas las disposiciones constitucionales citadas estn, pues, ahora
derogadas.
La bibliografa foliada al final de cada captulo comprende tambin obras no
citadas en el texto que, tratan sobre las materias expuestas.
EL AUTOR
23
24
Captulo I
DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
1. Concepto
2. Ambito
3. Fines
1. Concepto
El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemtico de normas que
regulan la inscripcin del dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles,
los efectos que sta produce y la organizacin y funcionamiento del Registro.
Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetvas;
unas son de derecho privado, otras de derecho pblico.
Se ocupa solamente del aspecto dinmico de los derechos reales (adquisicin,
modificacin y extincin al contacto con el Registro), pues el aspecto esttico (estructura y contenido) queda reservado al Derecho Civil.1
Son muchas las definiciones que se han dado por la doctrina, que van desde
las ms amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relacin jurdica real,
hasta las que encierran solamente el aspecto dinmico. Como ejemplo de las
primeras podemos citar la de don Bienvenido Oliver, quien consider a la Ley
Hipotecara como un conjunto sistemtico de reglas o preceptos legales acerca
de los derechos constituidos sobre cosa raz o inmueble; es decir, un verdadero
derecho inmobilario.2 Como ejemplo de las segundas se puede tomar la de Francisco Hernndez Gil que dice: Derecho Hipotecario es el conjunto de normas que
regulan la publicidad registral de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre fincas.3
2. Ambito
Antes de concretar el mbito del Derecho Inmobiliario Registral en cuanto a los
bienes y derechos inscribibles, es conveniente expresar Igunas ideas sobre el
alcance de la publicidad registral.
La publicidad Registral se extiende a las relaciones patrimoniales de las personas y acompaa al individuo en los momentos ms importantes de su existencia,
nacimiento, matrimonio y muerte (Registro del Estado Civil). Tambin se refiere a
las personas jurdicas (Registro Mercantil).
1. Segn Rocta Sastre, ms que la anatoma del dominio y derechos reales inmobiliarios le interesa su
biologa. Derecho.... Tomo I, p. 12.
2. Oliver: Derecho..., Tomo I, p. 880. En las Pginas 409 y 410 formula una amplia definicin la Ley
Hipotecaria.
3. Hernndez: Introduccin....... p.18.
25
De ordinario, no se extiende a los derechos de crditos, pero encuentra aplicacin efectiva en los derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles.
La clsica distincin entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor con
relacin a la publicidad, pues en la actualidad se distingue entre bienes registrables
y no registrables, cualquiera que sea su naturaleza, siendo en consecuencia
inscribibles tanto los derechos reales sobre muebles como sobre inmuebles, pero
para la inscripcin o publicidad de estos derechos se requieren, en los bienes
sobre los cuales recaen, los requisitos o condiciones siguientes: a) facilidad para
identificarlos y diferenciarlos (inmuebles, vehculos automotores, aeronaves y buques). El principio de especialidad es aplicable tanto en los registros de inmuebles
como en los de muebles. No debemos olvidar que la eficiencia de la publicidad
depende en gran medida de dicho principio; b) durabilidad. Llenan este requisito
los inmuebles y algunos muebles, como por ejemplo, los buques, aeronaves y
vehculos automotores. Razones de utilidad aconsejan que los bienes muebles
consumibles o de escaso valor econmico se excluyan de la publicidad. Se considera que resulta anti-econmico un rgimen de publicidad sobre esta clase de
bienes. En los llamados bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedad
industrial) tambin concurren los requisitos de durabilidad e identificabilidad, por
lo que estn sujetos al rgimen de la publicidad.
Para Rica y Arenal, los muebles, en cuanto sean durables e identificables, son
aptos para un sistema de Registro.4
La anterior distincin entre bienes registrables y no registrables no ha terminado con la antigua distincin entre bienes muebles e inmuebles, la summa divisio de
las cosas, pero no constituyen un obstculo para extender la publicidad a los
bienes muebles, ni un criterio determinante de los bienes sujetos a inscripcin.
El Cdigo Civil italiano de 1942 reconoce en su artculo 815 la existencia de los
bienes muebles registrables.
El estudio y tratamiento unitario del fenmeno publicitario es un tema que inquieta a los modernos registralistas por su importancia cientfica.
Ya se han dado los primeros pasos, pero su realizacin es difcil.5
De mayor aceptacin, tanto en el campo legislativo como en el doctrinal es su
relacin con la publicidad de los bienes inmuebles y muebles, pues se considera
4. Contribucin de la legislacin hipotecaria a nuestro progreso jurdico. Libro Homenaje. Centro de Estudios
Hipotecarios. Madrid, 1974. Tomo lI, p. 483.
5. La idea corresponde a los autores italianos N. Covello, Salvatore Pugliatti y Renato Corrado, citados por
los autores espaoles. Para Amors Guardiola la tarea es difcil y advierte. Basta con pensar, por lo que
respecta a la organizacin espaola, la dificultad de reducir a esquema unitario los tres Registros de
mayor eficacia jurdica: el Registro Civil, el Mercantil y el de la Propiedad. El Registro Civil proyecta Su
publicidad sobre personas y hechos y actos a ellas relativos; el de la Propiedad sobre fincas y derechos
26
que el rgimen de publicidad de stos no tiene que diferir sustancialmente del de

aquellos.6
El Derecho Inmobiliario Registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria, de la
mercantil, ni de la referente al estado civil de las personas. Reduce su mbito, en
cuanto a la materia inscribible, a la publicidad del dominio y dems derecho sobre
inmuebles.7 Esto no quiere decir que no existen algunos casos excepcionales en que
los derechos personales ingresan al Registro (embargo, promesa de venta, etc.).
3. Fnes
La publicidad inmobiliaria registral tiene como fin primordial el dotar de seguridad jurdica al trfico jurdico inmobiliaiio, lo cual favorece el aumento del crdito,
la circulacin de la riqueza territorial la moderacin del inters del dinero, la ocultacin de gravmenes y la doble venta (fines secundarios derivados del de seguridad).
En la decisin del conflicto entre la seguridad del trfico y los derechos subjetivos, debe prevalecer una posicin de equilibrio, pues no debe procederse en
forma exclusiva a favor de uno de los dos extremos. La seguridad del trfico debe
lograrse en armona con la tutela de los derechos subjetivos.
BIBLIOGRAFIA FOLIADA
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COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch
Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 5 y 6.
sobre las mismas; el Mercantil comprende tanto cosas y derechos reales (buques, aeronaves), como
personas y actos que a ellas afectan (comerciantes individuales, sociedades, etc.). Se entrecruzan as!
dos tipos de publicidad, la personal y la real, que no slo recaen sobre objetos diferentes, sino que se
organizan en forma separada (folio personal, folio real), responden a distintas necesidades y producen
efectos no coincidentes---. (Sobre el Derecho..., p. 84).
6. Francisco Hernndez Gil dice: sin embargo, interesa advertir que el tratamiento unitario de la publicidad,
aunque conveniente para el progreso de la ciencia jurdica, no es tarea fcil. Como la publicidad se
manifiesta en campos diversos Y, en parte, con fines distintos, agrupar todas las manifestaciones del
fenmeno para su tratamiento unitario es una tarea ardua y difcil, de resultados prcticos dudosos. No
decimos lo mismo de la unificacin de la publicidad inmobiliaria y mobiliaria. Esta es conveniente y til y en
los derechos positivos de algunos pases se ha iniciado ya. Las razones que en pocas histricas
aconsejaron dispensar distinto tratamiento jurdico, en orden a la publicidad, a unos y otros bienes, no
subsisten en la actualidad. Los muebles presentan hoy iguales exigencias publicitarias que los bienes
inmuebles y su rgimen de publicidad no tiene que diferir sustancialmente al establecido para stos. (OP.
cit., p, 6).
7. De donde resulta, expresa Hernndez Gil, que el Derecho Hipotecario, dentro de la teora general de la
publicidad, tiene un campo de accin muy limitado. Slo se ocupa de la publicidad de los den chos reales
inmobiliarios, desentendindose de la relativa a derechos mobiliarios y de la que pertenece a la esfera de
las personas. (Op. cit.. P. 18).
27
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de

Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 1 y sigts.
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VASQUEZ BOTE, Eduardo. Elementos de Derecho Hipotecario Puertorriqueo.
Barcelona, 1973; p. 11 y sigts.
28
Captulo II
DENOMINACIONES
a) Derecho Hipotecario
b) Derecho Inmobiliario
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real
d) Derecho Registral
e) Derecho Inmobiliario Registral
Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones. Entre las ms usuales, estn las de Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real, Derecho Registral, y Derecho Inmobiliario Registral.
No existe, pues, uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominacin.
a) Derecho Hipotecario
La denominacin Derecho Hipotecario es la ms usual1 y encuentra su justificacin en dos hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidades
del derecho real de hipoteca, que es el derecho real que ms requiere de un
rgimen de publicidad; recurdese, que los primeros Registros inmobiliarios fueron de hipotecas.2 2) Las leyes de algunos pases que regulan la publicidad inmobiliaria son llamadas hipotecarias (Espaa, Blgica, etc.).3 La referida denominacin es diminuta, pues slo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando el
campo de la disciplina; sin embargo, usualmente se emplea en un sentido amplio
comprendiendo la publicidad del dominio y dems derechos reales; es decir, se
usa el trmino como equivalente a Derecho Inmobiliario Registral. Para Snz
Fernndez, las denominaciones Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario no
1. Esta denominacin es propiciada por don Jernimo Gonzlez en sus Estudios.... Tomo I, p. 23. Los
destacados hipotecaristas espaoles Chico y Bonilla, aunque rinden culto a la denominacin Derecho
Hipotecario titulan su obra Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Roca Sastre, en la quinta edicin
de su obra Derecho Hipotecario, a pesar de su mismo ttulo dice que sera mejor hablar de Derecho
Inmobiliario Registral (Op. cit., Tomo I, p. 10) y en la sexta edicin conserva siempre la denominacin de
Derecho Hipotecario.
2. Para don Agustn Aguirre la denominacin tiene valor pero la poca en que la publicidad registral tena
como centro a la hipoteca, pero al extenderse la publicidad al dominio y dems derechos reales, resulta
insuficiente. Derecho.... pp. 31 y 32.
3. Pedro Gmez de la Serna, despus de sealar las cualidades que debe tener una denominacin, las
dificultades y peligros que significa su escogencia, sostiene que la denominacin de Ley Hipotecaria,
aunque no abraza todo lo que la ley contiene, difcilmente podra ser sustituida para el uso por otra que
mejor correspondiera a su objeto. Sin embargo, reconoce que no es inmejorable. La Ley.... Tomo I, pp.
220, 221 y 222. Daz Moreno sostiene que comprende al dominio, a la hipoteca y a los otros derechos
reales, por lo que con propiedad no puede ni debe llamarse Ley Hipotecaria, porque las cosas no tomen
el nombra del accidente, sino de la substancio y tal sucedera tambin, por ejemplo, si para designar el
Cdigo de Comercio, se le llamara Cdigo de Sociedades Mercantiles. Estudios elementales.... Tomo I.
pp. 41 v 42.
29
son muy apropiadas;4 la primera, por ser demasiado amplia y la segunda por ser
demasiado restringida, siendo sta la ms aceptable por la importancia que tiene
el derecho real de hipoteca en el nacimiento, estudio y contenido de nuestra disciplina, adems del hecho de usar el adjetivo hipotecario como sinnimo de
Registral: as, los sistemas de registro son denominados hipotecarios; los principios fundamentales de los mismos, principios hipotecarios y los libros de registro
se llaman libros hipotecarios, etc.
b) Derecho Inmobiliario
Esta denominacin fue introducida a la doctrina espaola por don Bienvenido
Oliver, habindola tomado l del Derecho alemn.5 Contrariamente a la denominacin anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto esttico de los derechos reales que, segn ya se expres, corresponde exclusivamente al Derecho
Civil.6
c) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real
El hipotecarista espaol Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran auge
que haba experimentado la hipoteca mobiliaria y su inscripcin en el Registro,
critica la denominacin Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro de la
Propiedad o Registro Jurdico-Real, cuyos nombres expresa evitan, de una
parte, el limitarlo a los bienes races y a los derechos eales inmobiliarios; de otra,
el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin, el que
se le atribuya una funcin definidora de los derechos reales, en vez de puramente
publicitaria de los mismos y protectora de los intereses de las personas que intervienen en su vida de trfico jurdico-econmico, que es la que ciertamente persigue.7
Para Angel Cristbal Montes el hecho de admitirse la hipoteca mobiliaria no es
motivo suficiente para cambiar la denominacin a nuestra disciplina y trasladar el
punto de referencia de la misma de la parte fundamental (regulacin de las formas
de publicidad de los actos modficativos de los derechos reales para dotar de
seguridad al trfico jurdico) a la meramente formal o accidental (el Registro de la
Propiedad). Una disciplina dice se concepta por su objeto o fin, no por el
especfico medio instrumental adoptado para el logro de aqul.8
4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14.

5. Derecho Inmobiliario...
6. Segn Hernndez Gil, la denominacin Derecho Inmobiliario se presta a confusiones, por no acotar la
materia inmobiliaria, pues Derecho Inmobiliario es tambin el Derecho Agrario y el llamado Derecho de
Arrendamientos, y nada tienen en comn con el que es objeto de nuestro estudio (Op. cit., p. 19).
7. Derecho Hipotecario..., pp. 5, 6 y 7. Actualmente son muchos los pases que tienen organizados, con
mayor o menor amplitud, registros de bienes muebles. Entro el 27 de octubre de 1977 y el 2 de noviembre
del mismo ao, se celebr en San Juan de Puerto Rico el III Congreso Internacional de Derecho Registral,
en el cual se sentaron principios y normas referentes al Registro de bienes muebles.
30
d) Derecho Registral
El profesor espaol Pascual Marn Prez, despus de determinar los bienes
objeto de publicidad formal o registral, expresa la idea de un Registro nico que
constate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal idea,
usa la denominacin de Derecho Registral.9
Esta denominacin del profesor Marn Prez tiene validez para expresar el
contenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende diferentes
manifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad, Registro Civil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya que
no concreta o delimita su mbito, el que, segn hemos expresado se extiende a la
publicidad inmobiliaria.10
e) Derecho Inmobiliario Registral
Esta denominacin es la que ms se ajusta al contenido de nuestra disciplina,
por lo que goza de gran aceptacin.11
No obstante, muchos autores siguen usando la denominacin de Derecho Hipotecario, pero en el sentido, s, de equivalente a la que nos ocupa.
AGUIRRE, Agustn. Derecho hipotecario. La Habana, 1950; p. 31 y sigts. Cursillo
de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 7 y sigts. Y 53.
CAMY SANCHEZ CAETE, Buenaventura. Comentarios a la Legislacin Hipotecaria. Centro de Estudios Hipotecarios, Granada (Espaa), 1969; vol. I, p. 247
y sigts.
CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porra,
S. A., Mxico, 1979; pp. 211 y 212.
8. Introduccin al Derecho..., p. 133.
9. Introduccin...
10. Hernndez Gil seala que la denominacin Derecho Registral, que puede ser vlida para delimitar la
materia relativa al estudio unitario de los rganos establecido por el Estado para el cumplimiento, a travs
de la registracin de fines diversos (fiscales, administrativos, publicitarios), es excesivamente amplia
puesto que no todo el Derecho registral tiene inters para el conocimiento y desarrollo de la publicidad
inmobiliaria, nica que nos interesa para la exposicin de esta disciplina. (Op. cit., p. 19).
11. Entre otros autores es aceptada por Angel Cristbal Montes (Op. cit, p. 137) y Lacruz Berdejo (Derecho
Inmobiliario.... p. 20). Amors Guardiola, apoyado por su prologuista Juan Jos Benaya, sostiene que
esta denominacin subraya lo inmobiliario, en vez de proceder en sentido inverso, por lo que deben
invertirse los trminos, leyndose la denominacin as: Derecho Registral Inmobiliario (Sobre el Derecho..., p. 42). Para Morell y Terry este nuevo Derecho debe denominarse Derecho Registral Inmobiliario,
ya que el Registro es antecedente y complemento indispensable de su contenido, y constituye el
instrumento mediante el cual se desenvuelve en la prctica, de tal manera que, respecto a esta nueva
ciencia, puede decirse que para ella lo que no est en el Registro es como si no estuviera en el mundo
(Comentarios.., t. I, p. 78). Fernando Campuzano y Horma denomina a la nueva rama tambin Derecho
Registral Inmobiliario (Principios Generales.... t. I, p. 4). Finalmente, en la Carta de Buenos Aires se us la
denominacin de Derecho Registral Inmobiliario para designar a nuestra disciplina.
31
CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario

y Legislacin Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1941; 2. Ed. T. I, p. 4.
CASSO ROMERO, Ignacio de. Derecho hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid, 1961. 4. Ed.; p. 1 y sigts.
Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; p. 1 y sigts.
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GARCIA CONI, Ral R. Derecho Registral Aplicado. Librera Jurdica, La Plata,
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32
Captulo III
HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA
2. Derecho hebreo
3. Derecho griego
4. Derecho egipcio
a) Sistema ptolemaico
b) Sistema egipcio-romano
5. Derecho romano
6. Derecho germnico
7. Derecho francs
8. Derecho espaol
b) Las Pragmticas de 1539 y 1768
c) La Reforma hipotecaria en la Codificacin Civil
A. Los Oficios de Hipotecas
a)
Aplicacin de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua
b)
Len y Granada, sedes de los dos Oficios
c)
Efectos de la inscripcin
d)
El primer Registro en Nicaragua es la Notara de Hipotecas u
Oficios de Hipotecas
a) Inscripcin
b) Legalidad
c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo
e) Rogacin
f) Publicidad
g) Prioridad
E. Organizacin
Para penetrar y comprender mejor las instituciones jurdicas y proyectarlas al
futuro, es conveniente estudiarlas desde sus orgenes mismos. El derecho inmobiliario registral obedece a este mtodo. En su estudio histrico, se apreciarn los
diferentes instrumentos de publicidad y las realidades a que respondan en las
pocas respectivas.
33
El hombre, a travs de la Historia, ha empleado diferentes medios de publicidad inmobiliaria; a saber: la entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi,
hasta llegar, en pocas ms recientes (s. XII) y en los pases germnicos, al uso
del Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de la
Propiedad.
Aunque sus finalidades y justificaciones no coincidan exactamente con las que
informan la publicidad registral moderna, las figuras o medios de los derechos
antiguos son los antecedentes o grmenes de aqulla. La publicidad no es patrimonio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto de
un largo proceso de perfeccionamiento de las tcnicas y medios empleados. Sin
embargo, algunos tratadistas pretenden romper ese encadenamiento histrico al
sostener que la publicidad Registral moderna no encuentra precedentes en los
derechos antiguos.
Sanz Fernndez sostiene que la afirmacin de que las antiguas solemnidades
que acompaaban a los actos de transmisin de los derechos reales eran formas
de publicidad incurre en una confusin: la de las formas constitutivas o de prueba
del derecho y las formas de publicidad del mismo. Las primeras van dirigidas precisamente a conseguir o probar el efecto perseguido por la voluntad de los particulares de crear o transmitir el derecho real; existen, para esta clase de derecho,
como existe el formalismo en general para todos los actos jurdicos. Las segundas
van dirigidas exclusivamente a hacer pblico, con mayor o menor eficacia, el derecho real existente. Es cierto que pueden coincidir con aquellas, cumplindose
ambos fines mediante una sola formalidad. Mas no es este el caso de los pueblos
antiguos, en que el formulismo va dirigido solamente a la obtencin del efecto,
creacin o modificacin del derecho real, o, todo lo ms, a su prueba, pero no a la
publicidad del mismo. Aunque quisiera verse, contina dicho autor, funcin de
publicidad en estas formas y solemnidades de los antiguos ordenamientos jurdicos, lo seran nicamente en el primero de los sentidos antes indicados, es decir,
como simple publicacin o notoriedad, y los fines con ellas perseguidos distan
mucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad. 1
Cristbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz y sostiene que este
autor hace un enfoque parcial o inexacto, cual es el de contemplar la publicidad
exclusivamente en el sentido en que la entiende, trata y valora la ciencia jurdica
moderna. Afirma que, si se habla de publicidad en los ordenamientos antiguos, es
con la salvedad de hacer constar que entre sta y la publicidad actual existen
notables diferencias en cuanto a su significacin, y fines, y que la publicidad primitiva no puede estimarse como publicidad registral, que es la manera en que la
concibe y la configura el derecho moderno. Por lo expuesto, estima que lo correcto
es partir de la neta distincin entre publicidad no registral y pubircidad registral, y
sostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las ms antiguas
transmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los
1. Instituciones ... Tomo 1, p. 42.
34
terceros y favorecer el crdito tutela de los derechos supervivientes de la comunidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de conservacin de la. prueba, o reminiscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la transmisin de los
bienes), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia una
estructuracin moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que las
nuevas funciones que se asignan al principio de publicidad (salvaguardia de la
buena fe y proteccin de los derechos de tercero) slo pueden lograrse, de una
manera eficaz y segura a travs del instrumento tcnico e idneo que el Registro
supone. Finalmente, sostiene que los sistemas o regmenes de publicidad registral
son de origen moderno, pero acepta que constituyen el trmino de un proceso
histrico que arranca de primitivos sistemas de publicidad inmobiliaria no registrales,
por lo que estima exacto que Roca Sastre, al clasificar los sistemas inmobiliarios
en no registrales y registrales, considere que los primeros constituyen autnticos
y necesarios antecedentes de los segundos.2
Roca Sastre seala que es discutido el tema de la relacin de las frmulas y
solemnidades antiguas en las transmisiones y gravmenes con la publicidad en el
aspecto que interesa al Derecho Inmobiliario Registral; esto es, en su manifestacin de dispositivo de seguridad del trfico inmobiliario y que se traduce concretamente en la proteccin del tercero. Pero, colocndose entre los que niegan y
afirman la relacin aludida, manifiesta ver en algunas de dichas frmulas y solemnidades antiguas el germen que conducir ms tarde a la idea bsica en que
ahora descansa la institucin registral.3
2. Derecho hebreo
En los textos del Gnesis y del Levtico ciertos tratadistas se apoyan para sostener
que el origen de la publicidad inmobiliaria se encuentra en el derecho hebreo.
De conformidad con el captulo XXIII del Gnesis, Abraham, que desea adquirir
un terreno para enterrar a Sara, paga el precio convenido, en presencia del pueblo reunido en la puerta de la ciudad.
En el captulo IV del Libro de Ruth se relata la venta que hace Noem a Booz en
las puertas de la ciudad, en presencia del pueblo y de diez ancianos.
En el captulo XXXII del Libro de Jeremas se describe detalladamente la venta
que hace Janamel a su primo Jeremas. Obsrvese que a esa venta se le agregan
otros requisitos, como son la presencia de testigos especiales y la necesidad de
hacer constar la transmisin en documento escrito extendido en duplicado, uno de
cuyos ejemplares es cerrado y sellado ante los testigos y el otro queda abierto.
2. Introduccin ... , pp. 39 y 40.

3. Derecho... Tomo 1 p. 24
35
3. Derecho griego
En Grecia no exista uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria en
sus distintas regiones y ciudades. En algunos lugares, a la transmisin concurran
tres personas a fin de que pudiesen testimoniar sobre el acto, quienes reciban
pblicamente una moneda, segn unos del comprador, segn otros, del vendedor. En otras regiones, la transmisin se anunciaba por medio del pregonero pblico o a travs de carteles fjados en sitios pblicos. Posteriormente, el anuncio
de la transmisin adquiere mayor rigurosidad con la intervencin del Magistrado,
inicialmente como testigo y despus como autorizante del acto, lo que viene a
constituir una especie de investidura pblica a favor del adquirente.
En el Atica la hipoteca era grabada en piedras o en postes de madera, llamados horoi, colocados en los fundos gravados. En la inscripcin de los horoi se
haca constar, para conocimiento de los terceros, los siguientes datos: identificacin del objeto hipotecado, naturaleza de la garanta y del crdito, el importe de
ste, nombre del acreedor y fecha de constitucin de la hipoteca.
Tambin existieron en otros lugares Registros pblicos en los que se inscriban
los actos y contratos relativos a bienes inmuebles.
En Rhodas, para la validez de la venta, era necesaria su inscripcin en el
Registro Pblico. En Efeso las enajenaciones se publicaban por cartel expuesto
en el templo de Diana, envindose una copia al encargado del Registro para que
las operaciones pudieran ser conocidas por los interesados. En otros lugares, el
adquirente no estaba obligado a pagar el precio si el transferente no le exhiba la
certificacin extendida por el archivero de ttulos, en la cual constase que el inmueble se encontraba libre de cargas y gravmenes.
4 : Derecho egipcio
El estudio del derecho egipcio es muy interesante a los fines de la publicidad
inmobiliaria, ya que logr estructurar una publicidad bastante adelantada y organizada.
En Egipto distnguense dos regmenes registrales: el sistema ptolemaico, que
comienza el ao 305 a. C., y el sistema egipcio-romano correspondiente al perodo de la dominacin romana, la cual principia el ao 30 a. C., cuando Octaviano
anex aqul pas al Imperio romano.
a) Sistema ptolemaco
La influencia griega se hace sentir en esta poca. Las transmisiones inmobiliarias se documentaban en oficinas pblicas, llamadas grafeia en las aldeas y
agoranomeia en las ciudades, a cargo de funcionarios notariales o agoranomoi.
Existe una diferencia entre los documentos emanados de una u otra oficina pbli36
ca. Los segundos slo los poda otorgar el agoranomos previa demostracin de la
legtima titularidad del enajenante. Luego, los mencionados documentos se inscriban en el Registro fiscal o tamai, a efectos del pago del impuesto de transmisin
de bienes. La toma de razn se denominaba anagrafe o katagraje. La inscripcin
supone el reconocimiento oficial de una persona como propietaria, por lo que el
Registro no slo tena fines fiscales, sino que tambin atenda a la formacin de
los ttulos autnticos.
b) Sistema egipcio-romano.
Durante la dominacin romana existieron dos oficinas pblicas: la bbliozeke
demosion logon, o archivo de negocios pblicos, y la bbliozeke enkteseon, o
archivo de adquisiciones.
Parece ser que los fines de la bibliozeke demosion logon fueron puramente
fiscales, por lo que no es objeto de nuestro estudio.
La bibliozeke enkteseon, en cambio, es considerada un valioso precedente de
la publicidad inmobiliaria y as procederemos a researla.
En la bibliozeke enkteseon se inscriba el dominio de los inmuebles y los derechos reales que lo limitan. El procedimiento se inicia con una instancia (Prosangelia)
dirigida al encargado del Registro o archivo (bibliofilakes) quien, previo examen
del Registro para comprobar la titularidad del enajenante, expeda un permiso o
autorizacin (epistal ma) para la celebracin del acto o contrato sealado en la
instancia. El Pistalma es un requisito previo y necesario para que el agoranomos,
con base en l, proceda a la redaccin del katagrafe o documento notarial en que
se formalizan las transmisiones o gravmenes, por lo que se considera que la
bibliozeke enkteseon que trascribiremos ya slo como Biblioteca era adems
una especie de supernotariado, lo cual dio lugar a que los notarios quedasen
subordinados a ella.
Obtenido el katagrafe, se le presentaba en la Biblioteca para su inscripcin.
Segn parece, originariamente se presentaba en duplicado; una copia se le entregaba al interesado con la constancia de la toma de razn, y el otro ejemplar se
conservaba en la Biblioteca a fin de fortifirar los ndices registrales o diastromata.
La diastromata era pieza fundamental del sistema egipcio. Cada pueblo o circunscripcin registral llevaba su ndice o diastromata, organizado por orden
alfabtico de propietarios. Bajo el mismo folio u hoja para cada propietario, los
ndices agrupaban, en breve resumen, todas las titularidades reales que le pertenecan a aqul.
Adems de las inscripciones definitivas existieron otras con carcter provisional llamadas parazess, equivalentes a las anotaciones preventivas. Las prohibiciones de disponer daban lugar a una a notacin de este tipo. Tambin la adquisi37
cin de una finca de un menor originaba una anotacin en el folio del menor, sin
abrirse otro al adquirente.
El Registro egipcio alcanz, sin duda alguna, un desarrollo considerable. Ciertos autores encuentran analogas y puntos de contacto con l en los registros
modernos. Otros hasta sostienen que protega a los terceros adquirentes de buena fe (fe pblica registral), lo cual es puesto en duda. La verdad es que se cumpla
con la misin de dar seguridad al trfico inmobiliario, aunque en forma parcial, a
travs del control de la titularidad del disponente, pues slo el titular Registral
estaba legitimado para solicitar y obtener el epistalma para enajenar o disponer,
evitndose as ventas por personas no titulares de los bienes en contradiccin
con los pronunciamientos del Registro.
5. Derecho romano
Entre los modos de adquirir del derecho romano se encuentran la mancipatio,
la in iure cessio y la traditio. Los dos primeros, de carcter formal y solemne,
corresponden al Derecho civil (ius civiles). El tercero, carente de formalidades, al
Derecho natural o de gentes (ius gentium).
La mancipato era una venta simblica que se realizaba ante la presencia de
cinco testigos y del libripens o portabalanza. El adquirente pronunciaba una frmula solemne afirmando que la cosa la hace suya y golpea la balanza con un trozo
de bronce que entrega al enajenante, quien guardaba silencio. Si la cosa era
mueble, sta deba estar presente. Si se trataba de un inmueble, se recurra a
algo que lo representara o simbolizase: una teja, un terrn, etc. La mancipatio es,
pues, un modo de adquirir aplicado a las cosas mancipi.
La in iure cessio es un proceso reivindicatorio simulado, aplicable tanto a las
res mancipi como a las res nec mancipi. El adquirente entabla demanda de reivindicacin, afirmando que la cosa le pertenece. El Magistrado, en cuya presencia se
celebra el acto, le pregunta al enajenante, que asume el carcter de demandado,
si quiere oponer alguna pretensin, pero ste guarda silencio, lo que se interpretaba como un allanamiento a la demanda. Despus, el Magistrado declaraba que
el dominio pertenece al demandante.
La mancipatio y la in iure cessio fueron cayendo en desuso, hasta eliminrselas en
el Derecho justinianeo, conservndose la traditio como nica forma de transmisin.
La traditio no estaba revestida de formalidades. Se celebraba sin la intervencin de
testigos y de la autoridad. Se necesitaba el acuerdo de transmitir y adquirir, seguido de
la entrega real de la cosa. La realidad de la entrega se fue debilitando y se generalizaron las formas ficticias. De esta manera expresa la doctrina termina el rgimen de
publicidad en el Derecho romano por el de clandestinidad.4
4. La sustitucin definitiva, dice Lacruz Berdejo, del rgimen de publicacin por el de clandestinidad tiene
lugar cuando Justiniano, en el 530 o 531, termina con la dualidad de propiedades, estableciendo un solo
38
El Derecho romano no estructura un sistema Registral de publicidad inmobiliaria; y acerca del valor publicitario de la mancipatio y la in iure cesso existe gran
discusin. Se sostiene que no significaban publicidad alguna. No obstante esto,
ciertos autores las consideran como verdaderos antecedentes de la publicidad
moderna. Pero la mayoria opta por declararlas como simples grmenes o manifestaciones rsticas del fenmeno publicitario.
La insinuatio, que exige la inscripcin en registros pblicos, es otra de las figuras que algunos autores consideran como un importante antecedente de los sistemas modernos de publicidad, y estiman que por ella se logra la proteccin de los
terceros contra las donaciones clandestinas. Otros sostienen, por el contrario,
que no es ms que una forma de proteger el nimo de liberalidad del donante.
6. Derecho germnico
A diferencia del Derecho romano, que en su evolucin histrica pas a un
sistema de clandestinidad, el germnico, aun con cierta declinacin bajo la influencia del derecho romano, siempre conserv las formas solemnes y pblicas
de realizar las transmisiones del dominio y la constitucin de los derechos reales
sobre inmuebles, hasta llegar al actual sistema de publicidad del Cdigo Civil.
La auflassung ante testigos (extra judicial) y la celebrada ante Magistrados
(judicial) eran dos formas de transmisin inmobiliaria. La primera produce la transmisin inmobiliaria en virtud del negocio de transmisin y la investidura (gewere)
consistente en la entrega y desposesin de la finca por el enajenante, mediante
actos materiales efectuados originalmente en la finca y luego en forma simblica.
En la auflassung judicial los actos propios de la investidura se realizan ante el
Magistrado y, en algunos lugares, ante el Consejo de la ciudad. Al igual que la in
iure ce-ssio se realizaba mediante un juicio reivindicatorio simulado. El demandado (enajenante) no se opona a la demanda y el juez, a solicitud del actor
(adquirente), dictaba la sentencia que autorizaba la transmisin. Con la obtencin
de lagewe-re, el adquirente quedaba en una posicin de proteccin.
La gewere germnica legitima, pues, la titularidad del transferente y produce
efectos protectores a favor de los terceros adquirentes.
Durante el s. XI I aparecen, en 1135, los famosos Libros de Colonia y se extiende el uso de hacer constar en libros las transacciones inmobiliarias. Primeramente
la inscripcin tena valor probatorio del negocio y posteriormente se torne en constitutiva. El negocio de transmisin y la inscripcin pasaron a ser elementos indispensables para que se produjera la transmisin. Por otra parte surge la tcnica
del folio real, segn parece en el Registro de Dantzig.
En el s. XVI el derecho germnico recibe una fuerte influencia del derecho
romano que repercuti considerablemente en el derecho privado y produjo una
pluralidad de sistemas de publicidad inmobiliaria, que la doctrina divide en cuatro
39
grupos: sistemas de tradicin unida a la conclusin formal del contrato, sistema de

tradicin unida a la inscripcin, sistema de investidura judicial con o sin inscripcin, y sistemas de transcripcin.
En el s. XVIII se opera un movimiento de retorno al Derecho nacional que, en
relacin a las transmisiones inmobiliarias, se traduce en la intensificacin del rgimen de publicidad, otorgando a la inscripcin enrgicos efectos protectores. Resultado de ste fueron las leyes prusianas de 20 de diciembre de 1785 y de 5 de
mayo de 1872, considerada esta ltima como el precedente inmediato del sistema
actual.
El 1. de enero de 1900, al anunciarse ya el presente s. XX, entr en vigor el
Cdigo Civil (BGB) de 18 de agosto de 1896. Con la publicacin de este Cdigo y
la Ordenanza Inmobiliaria de 24 de marzo de 1897, sustituida luego por la Ley de
Agosto de 1935, se logra la deseada unidad legislativa y la vigencia de un solo
sistema Registral aplicable para todo el territorio nacional alemn.
La doctrina estima que Alemania es la cuna de la publicidad moderna.5
7. Derecho francs
Al aparecer la Revolucin existan en Francia tres sistemas de publicidad: el
sistema de nantissement, localizado en las provincias del Norte; el sistema de
appropi ance, vigente en Bretaa, y el sistema de la insinuacin y de las lettres de
ratificatin.
El sistema de nantissement procede de la investidura feudal. Requiere una
serie de formalidades para la transmisin del dominio de inmuebles y constitucin
de derechos reales sobre los mismos. Para que el adquirente pudiera recibir los
beneficios del nantissement era preciso que el acta de la operacin formase parte
de los libros del Archivo del Tribunal Territorial.
La appropiance tambin se celebra ante el Juez. Era semejante al rgimen de
nantissement, pero con mayor eficacia. Se realizaba la insinuacin del negocio de
transmisin, practicada en libros llevados para ese fin, y se publicaban pregones
durante tres domingos consecutivos. El inmueble se adquira libre de toda carga o
hipoteca, cuyos titulares no hubiesen formulado oposicin.
La insinuacin se realizaba por medio de Ia inscripcin en los libros llevados
en la Secretara de los tribunales, teniendo por finalidad evitar los fraudes
tipo de dominio transmisible en todo caso mediante la traditio, y, correspondientemente, eliminando la
categora de las res mancipi (Derecho Inmobiliario..., p. 26).
5. Wolff dice que el registro inmobiliario moderno tiene sus orgenes en el derecho alemn medieval, pues
deriva del testimonio judicial germnico (Derecho de cosas..., P. 133). Sanz Fernndez opina que
corresponde al Derecto germnico el mrito de haber sido la cuna del principio de Publicidad inmobiliaria
(Instituciones..., Tomo I, p. 48).
40
ciandestinos que se pudieran efectuar en perjuicio de los acreedores y otras

personas interesadas.
Ante la deficiencia del rgimen de insinuacin, se estableci el sistema de las
purgas y liberaciones, de superior eficacia.
Se regul una venta judicial de bienes inmuebles, semejante a la venta forzada
del Derecho romano verificada sub hasta. La operacin se publicaba y el adquirente
reciba el inmueble libre de gravmenes, pues se presuma que el acreedor que
no haba formulado oposicin renunciaba a su crdito. Posteriormente aplicse
con igual efecto a las adquisiciones voluntarias, mediante la simulacin de un
juicio que conclua con la enajenacin forzada.
Debido a los inconvenientes (complicado y onerosa) del procedimiento voluntario, se sustituy por el sistema de las lettres de ratification, establecido por un
edicto de 1771, con la misma eficacia de aqul. Es ms sencillo: se publicaba la
enajenacin durante dos meses y, transcurrido el plazo sin que los acreedores
hipotecarios formularan oposicin, se redactaban las lettres de ratification, el adjudicatario reciba el inmueble libre de toda hipoteca y los titulares de los gravmenes
perdan sus derechos.
Es conveniente citar el edicto de Colbert, de 1673, que estableci un Registro
para la inscripcin de las hipotecas y privilegios de los acreedores hipotecarios y
privilegiados. Dispuso que los acree ores cuyas oposiciones hayan sido registradas, sern preferidos sobre los inmuebles en los cuales hayan formulado oposicin, sobre todos los acreedores no oponentes, aunque sean anteriores o privilegiados. Este edicto fue revocado al ao siguiente por presin de la nobleza que,
llena de deudas, tema que con la publicidad de stas su descrdito produjera una
ruina definitiva.
La Revolucin, mediante las leyes de 9 Messidor del ao III (27 de junio de
1795) y 11 Brumario del ao VII (1 de noviembre de 1798), hizo un gran aporte a
la publicidad registral.
Las Leyes de 9 Messidor obligaban a los propietarios a declarar sus nmuebles
en la oficina de Conservacin de Hipotecas antes de enajenarlos o de hipotecarios, y declaraban la nulidad de las transmisiones y la emisin de cdulas hipotecarias, lo mismo que la inadmisibilidad de la accin reivindicatoria, si no se hubiesen declarado previamente los inmuebles afectados. Se admitieron la hipoteca del
propietario y las cdulas hipotecarias. Asimismo, acogise el principio de publicidad de las hipotecas. 6
6. Manuel Dorte Duque la considera como la ms avanzada y radical legislacin que conoce la historia del
derecho territorial francs, en la que el legislador, no slo organizaba el rgimen hipotecario sino que
tambin regulaba el derecho de propiedad sobre inmuebles, estableciendo el Registro a base de fincas
en vez del de personas, la necesidad de inscribir las hipotecas, aun las legales, para que surtan efectos
y la llamada hipoteca del propietario o independiente (hypothque sur soi mme) y las cdulas hipotecarias (Curso de.... Tomo I, pp. 29 y 30). En forma similar se manifiesta Agustn Aguirre (Cursillo..., P. 11l).
41
La Ley de 11 Brumario derog el sistema instaurado por las Leyes de Messidor

y estableci un rgimen que descansaba sobre la trascripcin de los actos traslativos
de la propiedad o derechos reales susceptibles de hipoteca (copia literal del ttulo
en los libros) y la inscripcin de las hipotecas y privilegios (constancia extractada
del documento).7 Tanto la falta de inscripcin como la de trascripcin producen la
inoponibilidad frente a terceros. Este efecto o principio fue cogido por la Ley de 23
de Marzo de 1855 y caracteriza al sistema registral francs. No obstante, la
trascripcin no convalida la adquisicin del tercero, cuando el enajenante tiene un
derecho anulable o soluble (falta de fe pblica).
El Cdigo Civil de Napolen, publicado en 1804, represent un retroceso en
materia de publicidad inmobiliaria. 8 Estableci el sistema de la trasmisin en virtud
del mero consentimiento, sin necesidad de la tradicin u otro requisito, privndolo
de publicidad.9 Slo son objeto de inscripcin las donaciones y las hipotecas. 10
Una notable reaccin contra el sistema del Cdigo se produjo, pues, entre
otros inconvenientes, no otorgaba seguridad al trfico jurdico. Fruto de ese movimiento fue la Ley de 23 de Marzo de 1855, que responde a las directrices siguientes:
a) Es suficiente el consentimiento para transmitir la propiedad
b) Adopta el sistema del folio personal
e) No rigen los principios de tracto sucesivo, legalidad y especialidad; y
d) Los Registros son llevados por funcionarios administrativos dependientes
del Ministerio de Hacienda y distribuidos en circunscripciones.
7. Este decreto renovador, dice Dorte Duque, que no lleg a implantarse en la realidad, se instituy el ao
VII por la Ley de 11 Brumario, que fue una reaccin moderada contra la legislacin del ao III, pues
estableci el registro por persona en vez del registro por fincas, exigi para las transferencias inmobiliarias la transcripcin tan slo dej la inscripcin para las hipotecas y lo dio, tanto a aqullas como a sta,
trascendencia nicamente en cuanto a terceros, en determinarles efecto entre las partes contratantes
y sin reconocerle carcter ni de sustantividad, relativo a la publicidad, aunque s manteniendo la necesidad de la inscripcin, hasta para las hipotecas legales (Op. cit., Tomo I, p. 30). En forma similar se
manifiesta Agustn Aguirre, quien dice: La ley de XI de Brumario del ao VII la sustituy por una publicidad
deficiente, estableciendo el Registro por persona y refiriendo el efecto de las inscripciones con respecto
a tercero nicamente (Cursillo..., p. 111). Para Coln y Capitn la ley de Brumario VII continuaba siendo
incompleta, pues la frmula empleada al no prescribir la transcripcin ms que para los actos traslativos
de derechos reales susceptibles de hipoteca, no comprendan la constitucin de servidumbres ni la de
derechos de uso y de habitacin. pues stos son derechos reales que no pueden ser objeto de
hipotecas (Curso Elemental..., Tomo II, Vol. II, p. 680).
8. Dorte Duque manifiesta que con la promulgacin del Cdigo de Napolen retrocede el sistema de
publicidad que se vena elaborando en Francia, hasta que con la promulgacin de la Ley de 23 de marzo
de 1855 construya esta legislacin su sistema de publicidad (Op. cit., Tomo I p. 30). N. Manuel Pea
Bernaldo de Quirs, con relacin el Cdigo de Napolen expresa: Signific un franco retroceso en el
sistema registral. En cuanto a las trasmisiones, suprimi la necesidad de la transcripcin para la oponibilidad,
apenas haba otra excepcin que la establecida en cuanto a las donaciones. En cuanto a las hipotecas,
respet la necesidad de inscribir las hipotecas convencionales, pero permita ciertas hipotecas generales y tcitas (de la mujer casada, de los menores). Conforme al Cdigo podan tenerse adems otras
importantes cargas ocultas preferentes (los privilegios). (El Sistema Registral..., Tomo II, p. 79). En forma
similar se manifiesta Agustn Aguirre, diciendo: Como sabemos, el Cdigo de Nepolen hizo regresar el
sistema a sus peores pocas y la vigente ley de 1855 determin el actual y psimo rgimen que existe
en Francia (Cursillo..., p. 11l).
9. Arts. 1138 y 1583.
10. Arts. 939, 940, 2134 y 2146 a 2156.
42
8. Derecho espaol
Pocos datos se tienen de la poca anterior a la penetracin del Derecho romano en la pennsula ibrica, pero se supone que en ella las transmisiones inmobiliarias estaban rodeadas de formalidades y ritos propios de las sociedades primitivas. Con la dominacin romana se introducen los principios romanos relacionados con las transmisiones inmobiliarias. Posteriormente, con la invasin de los
visigodos, se dejan sentir las ideas germnicas de publicidad.
En el perodo de la Reconquista toman auge los fueros municipales. En estos
fueros, que eran contrarios a la clandestinidad de las transmisiones inmobiliarias,
encontramos los siguientes medios de publicidad: a) la robracin; b) el anuncio de
las transmisiones por pregones (Fuero de Plasencia y Fuero General de Navarra); c) la prohibicin de transmitir de noche ni de da a puertas cerradas (Fuero
de Burgos y Fuero Viejo de Castilla).
La robracin, o roboratio, consiste en la ratificacin pblica de las ventas de los
inmuebles, encaminada a asegurar el derecho del adquirente contra tardas o
dolosas reivindicaciones de terceros los fueros tenan ciertas variantes: en el Fuero de Alcal de Henares la ratificacin se haca los domingos a la salida de misa;
en el Fuero de Seplveda la robracin se realizaba ante el Consejo Municipal; en
el Fuero de Cuenca y otros la robracin la haca el vendedor cuando as se lo
peda el comprador.
Tambin se admiti la insinuacin de las donaciones, pero no con la finalidad
de documentar el acto sino con la de proteger a los acreedores del donante. En el
Fuero de Aragn la insinuacin se estableci bajo sancin de nulidad si no se
cumpla con ella. Se verificaba ante el juez y testigos y se registraba en el Libro de
la Curia.
La recepcin del Derecho romano justineaneo fue negativa para la publicidad.
El imperio de la traditio termina con las anteriores manifestaciones de publicidad,
conservndose solamente la insinuatio de las donaciones que excediesen de quinientos maraveds de oro. Los inconvenientes de la clandestinidad del rgimen
romano y la intensificacin de los negocios inmobiliarios, reclamaban la adopcin
de un sistema de publicidad ms efectivo. El medio o instrumento escogido fue el
Registro. Se principi con la publicidad de las hipotecas y dems cargas o
gravmenes, que son los que ms necesitaban de ella.
b) Las pragmticas de 1539 y 1768.
Por la pragmtica de 1539 de don Carlos y doa Juana se cre un Registro de
censos, tributos e hipotecas. No comprenda el dominio y los otros derechos reales. Los contratos no registrados no perjudicaban al adquirente y no poda juzgar43
se de conformidad a ellos. El Registro no era pblico, pero el Registrador poda

certificar la existencia de cargas.
A pesar de los esfuerzos para su cumplimiento, la Pragmtica de 1539 no tuvo
aplicacin prctica.
Carlos III, ante la falta de aplicacin de la regulacin anterior, dict la Real
Pragmtica de 31 de Enero de 1768 en la que se creaban los Oficios o Contaduras de Hipotecas.
Los Oficios de Hipotecas se establecieron en todos los pueblos cabezas de
Partido y en ellos deban registrarse las hipotecas, los contratos de venta de bienes races gravados con hipotecas, los de fianza en que se pacte hipoteca, las
imposiciones y ventas de censos y tributos, las fundaciones de mayorazgos y
obras pas, la liberacin de censos, tributos y dems gravmenes. Las otras transmisiones inmobiliarias y las hipotecas legales y generales estaban al margen del
registro.11 Este Registro, que se llevaba en libros foliados y encuadernados, y en
los que la toma de razn se haca dentro de los encasillados, era parcial y de
gravmenes reales. Para facilitar la bsqueda de las cargas y liberaciones haba
un libro ndice o Repertorio. Los actos que no estaban registrados carecan de
fuerza ante los tribunales.
Los libros en que se hacan los asientos, dice Gimnez Arnau, eran semejantes a los actuales protocolos notariales, y por, ello resultaba difcil seguir la historia
hipotecaria de una finca o un derecho real. 12
Dos decretos reales de carcter fiscal, el de 1829 y el de 1845, aunque vincularon estrechamente las contaduras de hipotecas al Ministerio de Hacienda, tuvieron la virtud de estimular la inscripcin y mejorar la organizacin de las mismas.13
La Rica y Arenal encuentra en estas pragmticas los primeros balbuceos de la
institucin registral.14
c) La reforma hipotecaria en la Codificacin civil
A partir del s. XIX considerse que el sistema imperante no responda a las
exigencias de la poca, por lo que se pens en la creacin de un buen Registro de
la propiedad.
11. Al aplicarse la pragmtica en Catalua se extendi a los contratos de venta, aunque no constasen
hipotecados, a los testamentos y otros actos.
12. Tratado.., p. 18.
13. Este Real Decreto de 1829, dice Dorte Duque, ampli el Registro o Anotaduras de Hipotecas a las
transferencias inmobiliarias, convirtindolo, por su contenido, en Registro de la Propiedad (Op. cit., Tomo
I. p. 35).
14. Una legislacin genuinamente espaola en RCDI, 394-395. Marzo-Abril 1961, P. 435.
44
El Proyecto de Cdigo Civil de 1836 representa el primer intento legislativo de

reforma del sistema. Se limit a regular y prescribir el registro de las hipotecas,
desatendiendo el dominio y dems derechos reales. La hipoteca se estableci
sobre los principios de publicidad y especialidad. En el mencionado proyecto se
detecta influencia germnica. Este proyecto fue aprobado por el Gobierno y sometido a la deliberacin de las Cortes, pero no fue discutido.
El proyecto de 1843 de ley de bases del Cdigo Civil, elaborado por la Comisin General de Codificacin, creada por Real Decreto de 19 de agosto de ese
mismo ao, estableci tres bases al rgimen hipotecario, formuladas por Claudio
Antn de Luzuriaga. Las tres bases son las 50, 51 y 52 que se reproducen a
continuacin:
Base 50: No se reconocer ninguna accin hipotecaria sino sobre finca o
fincas determinadas y en virtud de toma de razn en el Registro pblico.
Base 51: Lo dispuesto en la base anterior se extender a las cargas que limiten o
modifiquen la propiedad, salvo las excepciones que determine el Cdigo.
Base 52: Para que produzcan efecto los ttulos constitutivos y traslativos de
dominio, tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razn
de bienes races en el Registro pblico y se establecer, si bien como una medida
transitoria, que la inscripcin ha de ser extensiva a los ttulos de adquisicin anteriores a la publicacin del Cdigo. 15
Las ideas fundamentales de estas bases son: se admite el principio de especialidad; se ampla el mbito del Registro, al extenderse a todos los derechos
reales; el objeto del Registro es la finca; la inscripcin es constitutiva, aunque
cierto sector piensa que es necesaria.16 Se reconoce influencia germtica en estas bases.
Por Real Decreto de 11 de Septiembre de 1846 se reorganiz la Comisin de
Cdigos y se le encarg a Luzuriaga desarrollar las bases establecidas en 1843.
De previo, procedise a recibir el criterio de la comisin sobre dichas bases. Puesta a discusin la base 52, se formularon opiniones muy diversas. Luzuriaga defenda la inscripcin constitutiva (tendencia germnica, ya apuntada) y Garca Goyena
se pronunciaba a favor de la transmisin del Cdigo Civil francs. Al final, triunf la
tesis eclctica de que los ttulos no surten efecto contra terceros si no son inscritos
La discusin se origin al tratar sobre la compra venta. Garca Goyena sostena que la transmisin se realizaba entre las partes desde la celebracin del con15. Bartolom Mechn Bentez dice que de ellas se deriva toda la moderna legislacin hipotecaria espaola
(Antecedentes de la Registracin..., Tomo I, p. 34). Para Hernndez Gil, constituyen el punto de arranque
de la legislacin hipotecaria espaola (Op. cit., pp. 61 y 62).
16. Hernndez Gil (Op. cit.. P. 62) y Lacruz Berdejo (Op. cit., p. 51) la consideran constitutiva. Sanz
Fernndez (Instituciones.... Tomo I, p. 73) la considera necesaria.
45
venio y Luzuriaga estimaba, en cambio, que la transmisin se realizaba por la

inscripcin y por la entrega. Esta tesis fue refutada por don Braulio Murillo, quien
sostena que la transmisin del dominio no poda depender de diversos acontecimientos. La intervencin de Braulio Murillo fue decisiva para rechazar la tesis de
Luzuriaga, e imponerse as la eclctica. Como resultado de lo expuesto, fue modificada la base 52 quedando de esta manera:
Base 52: Para que produzcan efecto en cuanto a terceros los ttulos constitutivos y traslativos del dominio tanto universales como particulares, ha de ser precisa la toma de razn de bienes races en el Registro pblico; no se reconocer
accin hipotecaria ni otras cargas que limiten o modifiquen la propiedad, si no
sobre finca o fincas determinadas y en virtud de toma de razn en el Registro
Pblico.
Con esos antecedentes, Luzuriaga redact el anteproyecto de los ttulos sobre
Hipotecas y Registro Pblico aprobado en 1848. Contena 134 artculos. El Anteproyecto de Luzuriaga, con ligeras variantes, pas ntegramente a formar parte
del Proyecto de Cdigo Civil de 1851, bajo los ttulos XIX y XX del Libro Tercero.
Las concordancias y motivos de los referidos ttulos son obra de Luzuriaga.
Sobre las disposiciones de esos dos ttulos expresa que convienen sustancialmente
con las de Baviera, Prusia, Ginebra y Wutemberg, las cuales son la expresin ms
fiel del sistema germnico. 17
Luzuriaga est considerado por Villares Pico como el principal fundador del
rgimen hipotecario.18
El sistema estaba inspirado, con ms o menos perfeccin, en los principios de
publicidad, especialidad, legalidad, prioridad y tracto sucesivo.
Histricamente, dice Rafael Ramos Folques, slo se hablaba de dos principios
fundamentales: la publicidad y la especialidad; y aun de sta dijo Garca Goyena
que vena a ser una consecuencia de la publicidad. Pero aunque no se nombrasen otros principios, figuraron, desde luego, en el cuerpo del proyecto de Cdigo
Civil de 1851, en el que se articulaba un captulo bastante cientfico del sistema.
Se recoga el de inscripcin, aunque no en el sentido germnico, en el artculo
1876; el de prioridad, en el 1869; imprescriptibilidad, en el 1862; tracto sucesivo,
en el 1820; legalidad, en el 1883; autenticacin, en el 1821; buena fe, en el 1862,
y aun el de legitimacin, en el sentido de presuncin, frente a terceros, de exactitud y legalidad.19
17. Garca Goyena: Concordancia y Motivos.... P. 927.
18. Recordemos en este Centenario del rgimen hipotecario el verdadero fundador del mismo en RCDI,
400-401, Septiembre-Octubre 1961, p. 910 y sigts.
19. Lexicografa hipotecaria: Su necesidad, los principios en la Filosofa y en la Ciencia del Derecho, en el
Derecho positivo; los principios generales del Derecho; la Fisonoma del Derecho Hipotecario espaol;
significacin de los principios hipotecarios en Espaa, en RCDI, 226. Marzo 1947, p. 150.
46

Frente al fracaso del Proyecto de Cdigo Civil de 1851 y la necesidad de la
reforma Registral, surge la idea de dictar en forma urgente una ley especial. Por
Real Decreto de 8 de Agosto de 1855 se ordena a la Comisin de Cdigo la
redaccin rpida de un proyecto de ley de hipotecas o de aseguramiento de la
propiedad territorial.
En la exposicin de motivos seala que las leyes hipotecarias vigentes se encontraban condenadas por la ciencia y por la opinin y enumera una serie de
razones. Por otra parte, en la Real Orden del 10 de Agosto del mismo ao se
sealaban pautas a seguir: que ha de partirse del principio de publicidad de las
hipotecas; que se establezcan formalidades exteriores para la traslacin de la
propiedad y los dems derechos en la cosa; y que se medite con detencin sobre
la conveniencia e inconveniencia de suprimir las hipotecas legales.
La Comisin, despus de apreciables esfuerzos, redact un anteproyecto definitivo de Ley Hipotecaria, enviado al Gobierno en junio de 1860, acompaado de
una brillante exposicin de motivos, obra de Pedro Gmez de la Serna. 20 El 8 de
febrero de 1861 fue aprobado. La misma comisin redact el proyecto de Reglamento para la ejecucin de la Ley, siendo aprobado el 21 de junio de 1861.
La Ley de 1861, redactada por Gmez de la Serna y Crdenas, recibi la
influencia de legislaciones extranjeras. Se tuvo en cuenta: 1) El sistema germnico de publicidad, principalmente eI prusiano (Ordenanza Hipotecaria de 20 de
Diciembre de 1783 y el Cdigo de Derecho comn de 1794). Segn Oliver, la Ley
Hipotecaria es esencialmente innovadora de la legislacin civil y se halla influenciada
por los principios del Derecho alemn, especialmente el prusiano.21 Sanz sostiene
que los legisladores de 1861 se inclinaron decididamente por los modelos germnicos de tipo atenuado o intermedio.22 Casso opina que la Ley de 1861 se inspir
principalmente en el Derecho prusiano de 1783, adoptado por el proyecto de ley
de registro inmobiliario de Ginebra que haba convencido a Luzuriaga.23 2) El Proyecto de Ley Inmobiliaria del Cantn Suizo de Ginebra de 1827. Se considera que
Luzuriaga lo tuvo en cuenta para el desarrollo de las bases de 1843, obra que a
su vez influy en la Ley de 1861. Lacruz dice que fue inspirada en algunos sistemas germnicos, en la legislacin belga, en la francesa y en la de ciertos cantones
suizos.24 La Ley de 61, dice Manuel Villares Pico, est, pues, informada por los
20. Dicha exposicin de motivos ha sido objeto de grandes elogios. Don Jernimo Gonzlez la calific como
armoniosa obertura de la Ley. (Op. cit., Tomo I, p. 398). Sanz Fernndez dice que constituye uno de los
documentos doctrinales ms notables y ms perfectos que se han escrito en Espaa sobre esta materia
(Instituciones...Tomo, I, p, 79). Ha servido, con gran autoridad, para estudiar o interpretar la ley, y hasta
se ha discutido, entre los autores antiguos, si tiene fuerza obligatoria.
21. Op. cit., P. 382 y sigts.
22. Instituciones..., Tomo I, p. 81.
23. Op. cit., p. 65.
24. Op. cit., p. 53.
47
principios o directrices que, como luego veremos, son, en su mayor parte, procedentes del proyecto del Cdigo Civil de 1851.25 3) La Ley Belga de 16 de diciembre
de 1851. Sostiene Nez Lagos que Gmez de la Serna estuvo en Bruselas durante su exilio y all se puso en contacto con profesores y redactores de la Ley
Hipotecaria belga, de la cual tom el sistema de los arts. 23, 35, 36, 3 7 y 38.26
Tambin sostienen algunos autores que la ley recibi influencia de la legislacin francesa.27
Si bien es cierto que la Ley Hipotecaria de 1861 encierra un contenido
marcadamente germnico, tambin lo es que respet el derecho histrico nacional espaol y se encuadr dentro de l.28
La ley est dividida en 15 ttulos que comprenden 416 artculos, en los que se
regulan las materias siguientes:
I. De los ttulos sujetos a inscripcin
II. De la forma y efectos de la inscripcin
III. De las anotaciones preventivas
IV. De la extincin de inscripcin y anotacin
V. De las hipotecas29
VI. Del modo de llevar los registros.
VII. De la rectificacin de los asientos
VIII. De la Direccin e Inspeccin
IX. De la publicidad de los registros
X. Del nombramiento, cualidades y deberes de los Registradores
XI. De la responsabilidad de los Registradores
XII. De los honorarios de los Registradores
XIII De la liberacin de hipotecas legales y otros gravmenes
XIV. De la inscripcin de obligaciones contraidas antes
XV. De los libros del Registro anteriores a la ley y su valor.
25. Principios hipotecarios en la Ley de 1861... en Curso.., p. 73.
26. El Registro de la Propiedad Espaol en RCDI, 250, Marzo 1949; pp. 140 y 141.
27. Para Roca Sastre no todo es inspiracin germnica en la Ley Hipotecaria de 1861, pues tambin en ella
influy no en escasa medida la ley francesa o incluso la belga. Agrega que la ley francesa de trascripciones
de 23 de marzo de 1855 pudo influir si no directamente s a travs de las discusiones del proyecto del
ao 1850 (Op. cit., Tomo I, pp. 74 y 75).
28. Jos Castn Tobeas sostiene que si la Ley Hipotecara de 1861 recibi su inspiracin de las legislaciones germnicas, no fue una copia servil de ellas, pues hizo concesiones importantes a las ideas
jurdicas nacionales espaolas. Agrega que en el sistema creado por ella hay rasgos netamente espaoles y que Ramos Folqus cita a este raspecto el no haber dado valor constitutivo a la inscripcin,
haber respetado la teora del ttulo y el modo, as como haber modelado la figura del tercero hipotecario
(Influencia de la Ley Hipotecaria sobre la renovacin del Derecho y la Cultura jurdica de nuestra patria,
en RCDI, 392-393, Enero-Febrero 1961; p. 1 y sigts.). Segn La Rica y Arenal, aunque reconoce la
influencia germnica, es un sistema peculiar, sui generis con caractersticas propias, que no es el
francs, ni el prusiano, ni el suizo ni el australiano (Una legislacin genuinamente espaola en Estudio,
Op. cit., p. 437).
29. La Ley contiene la regulacin ntegra del Derecho real de hipoteca y los procedimientos de ejecucin
hipotecarios.
48
La Ley est inspirada en los principios:

a) De especialidad 30
b) De legalidad 31
c) De tracto sucesivo 32
d) De prioridad 33
e) De inscripcin. La inscripcin era declarativa, aun en materia de hipoteca.
f) De fe pblica.34 El principio de legitimacin no aparece regulado expresamente en alguna norma legal, pero se encontraba aceptado de manera implcita.
Se guarda silencio sobre los requisitos de onerosidad de la adquisicin y la buena
fe. Con relacin al primero, la Ley de 17 de Julio de 1877, reformatoria del art. 34,
exigi el ttulo oneroso. Sobre el segundo, la reforma de 1944-46 expresamente
estableci en el art. 34 el requisito de la buena fe. Es conveniente advertir que,
antes de esta reforma, los tribunales de justicia exigan, en todos los supuestos, la
buena fe para la proteccin de terceros. Por otra parte, la misma exposicin de
motivos y Gmez de la Serna, autor principal de la ley, se pronunciaron a favor de
ella.35 La publicidad formal est regulada en el ttulo IX.
g) De rogacin.36
El Registro se extiende al dominio y dems derechos reales, bajo el sistema del
numerus apertus. Se divide en dos secciones, una destinada a las hipotecas y la
otra al dominio.
Cre la Direccin General del Registro de la propiedad con funciones consultivas, de coordinacin e inspeccin.
Tres grandes reformas ha sufrido la Ley Hipotecaria: la de 1869, la de 1909 y la
de los aos 1944-46. Entre las dos primeras se han hecho algunas reformas
parciales y despus de la ltima se modific el Reglamento de 1947. Nos limitaremos a las tres grandes reformas generales.
Por Ley de 21 de Diciembre de 1869 se reform la Ley Hipotecaria de 1861. Es
la primera de las grandes reformas. Tambin se reform el Reglamento, siendo
sustituido el de 1861 por el de 29 de octubre de 1870.
30. Arts. 8 a 11 y otros.

31. Arts. 18,19,65,66 y 100 a 103.
32. Arts. 20, 82 y 83.
33. Arts. 17, 25, 26, 28 y otros.
34. Arts. 23, 24, 27, 29, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 38. 77, 97. 99 y 156.
35. Dice Villares Pico que en la Ley de 1861 se hallaba implcito el principio de buena fe Principios
hipotecarios en la Ley de 1861... en Curso...., p. 73.
36. Arts. 6 y 7.
49
Entre las reformas ms importantes tenemos:

a) Debilit la fe pblica registral al establecer en la reforma del art. 34 un sistema de
notificaciones a los titulares inscritos en los veinte aos anteriores para que el tercero
pudiera quedar liberado de las acciones de nulidad derivadas de ttulos anteriores
inscritos. Se considera como la reforma ms trascendental de la Ley de 1869.
b) Se agreg un prrafo al art. 23 que dispone que la inscripcin, de los bienes
inmuebles y derechos reales adquiridos por herencia o legado no perjudicar a terceros si no hubiesen transcurrido cinco aos desde la fecha de la misma.
c) El mbito de aplicacin del art. 17 se extendi no slo al asiento de inscripciones, sino tambin al de anotacin preventiva y al de presentacin por un trmino de treinta das.
d) Se reformaron los arts. 97 y 99 ajustndolos a la notificacin del art. 34
reformado.
e) Facilit las informaciones posesorias e introdujo las informaciones de dominio.
f) Regul las hipotecas constituidas en garanta de ttulos endosables y al portador.
g) Prohibi que se extendieran asientos de presentacin en das feriados.
h) Estableci las inscripciones concisas.
i) Restableci la Direccin General del Registro y del Notariado, que haba sido
suspendida en 1886.
En los primeros intentos de la reforma del sistema se pretenda incluir en el
Cdigo Civil el rgimen registral (proyecto de Ley de bases de 1843 y Proyecto de
Cdigo Civil de 1851), pero al fracasar el proyecto de 1851 se public la Ley
Hipotecaria, bajo el supuesto de que al aprobarse el Cdigo Civil se incorporara
en su articulado el contenido de aqulla. No obstante, el Cdigo Civil de 1888
respet la integridad de la Ley Hipotecaria y solamente dedic algunos artculos al
rgimen registra( y a la hipoteca e introduce la inscripcin constitutiva del derecho
de hipoteca 37 y resuelve el caso de la doble venta del mismo inmueble a favor del
primer inscribiente.38
Impulsados por el deseo de perfeccionar el sistema, en 1909 se produjo la
segunda gran reforma de la Ley Hipotecaria. Se realiz en dos etapas: por la Ley
de 21 de Abril de 1909, que constaba de 43 artculos, se reform la Ley Hipotecaria y en la disposicin transitoria sexta se dispuso que el Ministerio de Gracia y
37. Art. 1875.
38. Art. 1473.
50
Justicia, dentro de ocho meses, deba hacer una nueva edicin oficial de la Ley
Hipotecaria suprimiendo los artculos derogados por el Cdigo Civil o por la propia
ley, armonizando los textos contradictorios e incluyendo en el lugar adecuado las
innovaciones establecidas. Sobre las anteriores bases la Direccin General de los
Registros elabor el texto de la Ley Hipotecaria, siendo promulgada por Real Decreto el 16 de Diciembre de 1909. Como consecuencia de la reforma, y adaptado
a la nueva ley, se aprob el nuevo Reglamento de 6 de Agosto de 1915.
Entre los fines de la reforma se destacan el mejoramiento de los principios
hipotecarios y la mayor eficacia de la hipoteca, mediante un procedimiento sencillo de ejecucin.
Las modificaciones ms importantes son, entre otras, las siguientes.
a) Reprodujo la definicin que del Registro haba dado el art. 605 del Cdigo
Civil.39
b) Se incluy en el contenido del art. 17 a las inscripciones de posesin y a los
derechos reales. Tambin se refiere a los ttulos de igual fecha.
c)La calificacin se extendi a la validez de los actos dispositivos y a los documentos judiciales y administrativos. El primitivo art. 18 de la Ley hipotecaria de
1861 facultaba solamente al Registrador para revisar la legalidad de las formas
extrnsecas de las escrituras y la capacidad de los otorgantes, por lo que, interpretado aisladamente de los arts. 56 y 57 del Reglamento, daba la impresin de que
no permita la calificacin sobre los dems elementos internos del ttulo. Para terminar con la duda, primeramente se public la Orden de 24 de Noviembre de
1874 y luego se produjo la reforma de 1909.
d) Redujo a dos aos el plazo consignado en el art. 23.
e) Se introduce el principio de legitimacin;40 aunque no lleg a formularse
tcnicamente.
f) Se vigorizan los efectos de las inscripciones posesorias.
g) Se formul con mejor tcnica el principio de tracto sucesivo y se introdujeron
modalidades al mismo.
h) Introdujo la hipoteca de mximo.
i) Se regul un procedimiento sumario para las ejecuciones hipotecarias.
39. Art. 1.
40. Arts. 24 y 41.
51
Con el magnfico respaldo de la doctrina cientfica se realiza la tercera gran

reforma registral. Se estimaba que las reformas anteriores no haban solucionado
los problemas con que se encontraba el sistema y que tambin era necesario
atender a las nuevas necesidades. Se considera que los fines de la reforma son:
a) dotar de mayor eficacia a los asientos, mediante la vigorizacin de los principios
hipotecarios; b) sanear el Registro mediante la liberacin de las cargas y
gravmenes prescritos o extinguidos; c) mantener el paralelismo entre el Registro
y la realidad.
A semejanza de la reforma de 1909, la de 1944 se realiz en dos etapas. El 30
de diciembre de 1944 se sanciono la Ley de Reforma Hipotecaria, que en su
disposicin adicional segunda autorizaba al gobierno para publicar en el plazo de
un ao una nueva redaccin de la Ley Hipotecaria de conformidad con las instrucciones que se indicaban. Para la elaboracin del nuevo texto se nombr una nueva comisin. Terminada su labor, el proyecto fue aprobado el 8 de febrero de
1946. Acompa a esta reforma un nuevo reglamento, siendo aprobado el 14 de
febrero de 1947. En la reforma se nota influencia germnica.
Entre las modificaciones importantes tenemos:41
a) Se regula tcnicamente la legitimacin registral.
b) El art. 34 es reformado y en l se consignan los requisitos necesarios para la
proteccin del tercero, entre los que figura por primera vez la buena fe y adems
se suprime el sistema de las notificaciones.
c) Se ampla el plazo del asiento de presentacin a sesenta das pues se considera insuficiente el de treinta das que sealaba la legislacin anterior y se suprimi del art. 17 la referencia a la posesin.
d) Se suprimi la inscripcin de los derechos hereditarios en abstracto, por
cuanto no se adapta a los principios del sistema; pero en cambio autoriza su inscripcin provisional (anotacin preventiva). Se inscriben los derechos hereditarios
concretos, cuando se ha realizado la particin.42
e) Se reform el art. 20 que se refiere al tracto sucesivo,
f) Se dispuso que la fe pblica no se extienda a las menciones.43
g) Autoriz la cancelacin de oficio de las menciones de derechos reales susceptibles de inscripcin separada y especial.
41. Arts. 38, 41, 97 y otros.

42. Arts. 14, 42 No. 6, y 46.
43. Art. 29.
52
h) Se despoja de efectos registrales al simple aplazamiento del pago del precio.44

i) Se define lo que es inexactitud registral y se regulan los medios para proceder a la rectificacin.45
j) Se regulan las prohibiciones de enajenar.
k) Se estableci la nulidad de los asientos por falta de las formalidades legales.
l) Se suprimi el expediente posesorio.
m) Se establecen una serie de disposiciones que tienden a liberar de cargas y
gravmenes al Registro.
A. Los Oficios de Hipotecas
a) Aplicacin de los Oficios de Hipotecas en Nicaragua
Por Reales Cdulas de 9 de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783 los Oficios de
Hipotecas espaoles se extendieron a Amrica. Fue en Len, cabecera de la
Provincia, en donde por primera vez se estableci una Notara de Hipotecas.
b) Len y Granada, sedes de los dos Oficios
Con posterioridad a nuestra Independencia de Espaa, las cinco provincias
centroamericanas constituyronse en un Estado Federal y el 22 de noviembre de
1824 aprobaron la Constitucin Federal de Centroamrica. Nicaragua, como miembro de esta Federacin, sancion su Constitucin el 22 de abril de 1826. De
conformidad con el art. 139 haba una Corte Suprema de Justicia que tena su
sede en la ciudad de Len. Terminado el pacto federal, Nicaragua, corno Estado
Independiente, aprob el 12 de noviembre de 1838 una Constitucin Poltica propia. Por el art. 141 se dividi la Corte Suprema de Justicia en dos secciones que
residan en dos distintos departamentos y en el ms inmediato que la ley designe.
De acuerdo con la Ley de 22 de Noviembre de 1838, una de las secciones en
que estaba dividida la Corte Suprema de Justicia tena su sede en Len y la otra
en Granada. La jurisdiccin de la primera se extenda a los departamentos occidentales y septentrionales, y la de la otra a los departamentos oriental y meridional.
Por el art. 107 de esa ley se cre en Granada un Registro de Hipotecas y se
mantuvo el de Len:
44. Art. 11.
45. Arts. 39 y 40 y otros.
53
Art. 107. Se establecer en Granada un oficio de hipotecas para que por l se

pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional quedando el de esta ciudad (Len) para las correspondientes a los departamentos
restantes. La Corte cuidar de que a la mayor posible brevedad se trasladen a
dichos oficios los Registros pertenecientes a los dos primeros departamentos que
existen en el oficio de esta ciudad (Len).
Por la Ley Reglamentaria de la Administracin de Justicia de 15 de Junio de
1841, se mantienen las Notaras de Hipotecas que desde 1838 existan en Len y
Granada. El art. 101 de esta ley dice:
Art. 101. -Subsistir en Granada el oficio de hipotecas mandado crear, para
que por l se pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del
meridional, quedando el de la ciudad de Len para las correspondientes a los
otros Departamentos.
El art. 311 de la Ley de 4 de Julio de 1851 Reglamentaria para los Tribunales y
Juzgados que derog la anterior, dispuso que los Oficios de Hipotecas seran
servidos por el Escribano de Cmara de las Cortes. Dice as:
Art. 311. - Subsistir en Granada el oficio de Hipotecas creado para que por l
pasen las escrituras hipotecarias del mismo departamento y del meridional, quedando el de la ciudad de Len para las correspondientes a los otros departamentos y ser servido por el escribano de Cmara de cada seccin.
c) Efectos de la inscripcin
El art. 108 de la Ley de 22 de Noviembre de 1838 y el art. 102 de la Ley de 15
de Junio de 1841, dispusieron, en igual forma, que la toma de razn slo otorgaba
prelacin en los concursos y terceras, pero que jams produca la nulidad del
documento. El art. 108 de la primera dice:
Art. 108. - Las circunstancias de tomarse razn en la Notara de Hipotecas de
las escrituras que la contienen especial, slo servir para dar prelacin en los
concursos y terceras; pero la falta de dicho requisito, jams producir nulidad en
el instrumento hipotecario. (En ste, como en los dos artculos a continuacin, el
subrayado es nuestro).
Y el art. 102 de la segunda dispone:
Art. 102. - La circunstancia de tomarse razn en la Notara de Hipotecas de
las escrituras que la contengan especial, slo servir para dar prelacin en los
concursos y terceras; pero la falta de dicho requisito jams producr nulidad en
el documento hipotecario
54
El art. 312 de la Ley de 4 de Julio de 1851 exiga la inscripcin para el ejercicio

de la accin hipotecaria contra los terceros o para perseguir la hipoteca. Dice as:
Art. 312. - La torna de razn en la Notara de Hipotecas de las escrituras que
las contengan se requiere para usar de la accin hipotecaria contra un tercero
que posea la cosa hipotecada o para perseguir la hipoteca.
El destacado jurista nicaragense Jos Benito Rosales hace una interesante
sntesis de los Oficios de Hipotecas que he considerado conveniente transcribir:
1. - OFICIO DE HIPOTECAS. - Es un registro en que debe tomarse razn de
las escrituras que contengan hipoteca especial, para evitar as los fraudes que
algunos individuos suelen usar, de obligar una misma finca a unos y otros, ocultando los gravmenes a que con anterioridad se halla afecta. La principal obligacin del notario de hipotecas es tener, ya sea en un libro o en muchos, registros
separados de cada uno de los pueblos de su comprensin, de modo que con
distincin y claridad se tome la razn respectiva al pueblo en que estuviere situada
la hipoteca, distribuyendo los asientos por aos, para que fcilmente pueda hallarse la noticia de las cargas, encuadernando y foliando dichos libros en la forma
que lo practican los escribanos con sus protocolos. Tambin deber observar el
notario de hipotecas las siguientes reglas. 1a. La toma de razn ha de estar reducida a referir la data o fecha del instrumento, los nombres de los otorgantes, la
calidad del contrato u obligacin, y los bienes races gravados o hipotecados que
contiene el instrumento, con expresin de sus nombres, extensin, situacin y
linderos, en la propia manera que debern estar demarcados en dicho instrumento. 2a.- El testimonio que ha de exhibirse en el oficio de hipotecas ha de ser el
primero que diere el escribano o Juez que hubiere autorizado la escritura, cuya
copia es la que se llama original; pero cuando por haberse sta perdido o extraviado, se hubiese sacado otra con autoridad de Juez competente, se tomar la razn
expresndose as. 3o.- Dentro de veinte y cuatro horas de exhibido el testimonio
al notario de hipotecas deber ste tomar la razn en el Registro correspondiente.
4o.-Ejecutado esto pondr el mismo notario en el instrumento exhibido la nota
siguiente. Tomada razri el da de hoi en el oficio de hipotecas de mi cargo, al
folio tantos del libro corriente (aqu la fecha). 5a.- Cuando se llevare a registrar
un instrumento de redencin de censo o liberacin de hipoteca, se pondr al
margen del respectivo asiento de imposicin, la nota de estar extinguida la carga;
pero pidindolo la parte, se tomar razn de la redencin o liberacin en el libro de
registro, de la propia suerte que se hizo con la imposicin. 6a.- Cuando al notario
de hipotecas se pidiere alguna apuntacin de las cargas que constaren en sus
registros, la podr dar simplemente o por certificacin, sin necesidad de previo
decreto judicial. 7a.- Para facilitar el hallazgo de las cargas y liberaciones, tendr
la notara de hipotecas un ndice o repertorio general en el cual por abecedario se
asienten los nombres de los imponedores de gravmenes, y por otro abecedario
los de los distritos y parroquias en que estn situados los bienes hipotecados,
dicindose a continuacin el folio del registro donde se encuentra la toma de
razn correspondiente a la persona, parroquia o territorio de que se trata, todo
55
con el fin de facilitar las noticias que convengan a los interesados. 8a.- Todos los
escribanos y jueces que autorizaren instrumentos hipotecarios, estn obligados a
hacer al pie de los testimonios la advertencia de que se ha de tomar la razn en el
oficio de hipotecas respectivo, dentro del preciso trmino de seis das, si el otorgamiento fuese en el lugar de la residencia de la notara, y dentro de treinta das si
fuese en otro pueblo. L. 3 Tit. 16, Lib 10 nov. rec.2.---OFICIO DE HIPOTECAS. - En nuestro estado de Nicaragua se han formado dos grandes divisiones, comprensiva cada una de dos departamentos y as
como cada divisin forma el rea jurisdiccional de una seccin de la Suprema
Corte de justicia, tambin tiene cada una su notara de hipotecas, que en la divisin de Oriente y Medioda por acuerdo de la Suprema Seccin que rejenta estos
departamentos, est consignada a su secretara de Cmara. Ntese por fin que la
ley 1a. Tit. 16, Lib. 10 de Nov. Rec. declar que las imposiciones de censos e
hipotecas que no estuviesen registradas en el oficio del ramo, no hiciesen fe, ni se
juzgase conforme a ellas, ni fuese obligado a cosa alguna ningn tercer poseedor;
y aunque esta disposicin deber tener todo su vigor y fuerza con respecto a las
capellanas e hipotecas fundadas e impuestas en el Estado antes del 22 de Noviembre de 1838, pero despus de esa fecha ya no se necesita la torna de razn
en el registro de hipotecas, para la validez de los instrumentos que la contengan
especial, y s solamente para dar prelacin en los concursos y terceras, Artculo
102 de la ley de 15 de mayo de 1841.46
d) El primer Registro en Nicaragua es la Notara de Hipotecas u Oficios de
Hipotecas
Ya se dijo que en Len, primero, y despus en Granada, se establecieron las
Notaras de Hipotecas,. En la historia de nuestro Derecho Registral aparecen como
el primer Registro. A pesar de sus limitaciones en cuanto a los derechos inscribibles
y al nmero de ellas (dos), cuya consecuencia se traduca en la gran cantidad de
ttulos sin inscribir, representan para la poca de su vigencia un gran avance en
materia de publicidad.
Considero oportuno transcribir la opinin que al filibustero William Walker le
mereca la situacin existente en esa poca con relacin a la publicidad registral y
las soluciones que propuso (los subrayados son nuestros).
En Nicaragua los ttulos de propiedad eran muy vagos y obedecan al mismo
sistema de otros pases hispanoamericanos. Los linderos de las concesiones eran
indeterminados y no habia por supuesto ley de registro de la propiedad. De suerte
que para fijar el nmero de las concesiones pendientes hechas por la Repblica,
se public un decreto disponiendo que todas las escrituras sobre tierras se registrasen dentro de seis meses, y fue decretado adems que despus de cierta
46. Manual Alfabtico..., pp. 234,235 y 236.
56
fecha no sera vlido ningn traspaso de dominio o hipoteca a favor de terceros, si no

eran debidamente registrados en el distrito en que estuviese ubicada la propiedad.
Esto era una substitucin del sistema ingls y americano por las reglas del
derecho romano y continental. No cabe dudar que el registro de las escrituras de
propiedad es una ventaja para el pblico y en virtud de este decreto los dueos de
buenos ttulos iban a poseer sus tierras en Nicaragua con mayor seguridad que
nunca. Pero el sistema era fatal para los ttulos malos o inciertos. Resultaba tambin ventajoso para los que tienen el hbito de hacer uso del registro de la propiedad.47
Alejandro Hurtado Chamorro dice que William Walker estableci el sistema
Registral en la propiedad inmobiliaria, que el nicaragense desconoca.48
Despus de la Independencia, en Nicaragua siguieron vigentes las Notaras de
Hipotecas por un buen tiempo. Bajo la presidencia del General Don Toms Martnez,
se sancion el 25 de Enero de 1867 el primer Cdigo Civil. Dicho cuerpo de leyes
no era ms que la adopcin del Cdigo Civil de Chile de 1855 con ligeras modificaciones.49
En el Libro II, Ttulo VI, Captulo III, que trata de las otras especies de tradicin,
el art. 686 dispone que la tradicin del dominio de los bienes inmuebles, lo mismo
que del usufructo, uso, habitacin, censo y del derecho de hipoteca, se efecta
por la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador; y el art. 695 agrega
que: Un reglamento especial determinar en lo dems los deberes y funciones
del Conservador, y la forma y solemnidad de las inscripciones.
Durante el Gobierno de Don Pedro Joaqun Chamorro, se aprob el 16 de
junio de 1877 el Reglamento del Registro Conservatorio. Reproduca, con pequeas variantes, el Reglamento del mismo nombre de Chile, aprobado el 24 de junio
de 1857.50
Con el establecimiento del Registro Conservatorio se llen un gran vaco en
materia registral. La seguridad de la riqueza inmobiliaria y el estmulo al desarrollo
47. La guerra de---, p. 225.
48. William Walker..., p. 102.
49. Esta obra, dice Buenaventura Selva, la encontr en el Cdigo Civil de Chile, que examinado cuidadosamente por diferentes comisiones y estimndosele adaptable a nuestras peculiaridades, se adopt con
ligeras variantes en el texto y en el fondo (Instituciones de Derecho..., p. 11) . En el prlogo al libro de
Selva citado, Modesto Barrios expresa que, huyendo de peligrosas originalidades, nuestros codificadores
adoptaron, casi sin modificaciones, el Cdigo Civil de Chile (Op. cit., p. 11).
50. Para los anotadores del Cdigo Civil, Joaqun Cuadra Zavala, Mariano Argello V. y Carlos Morales, este
Reglamento es el Reglamento para la Oficina del Registro Conservatorio de Bienes Races de Chile (Nota
al art. 1 del R RP).
57
del crdito hipotecario exigan la organizacin de un Registro sobre bases ms

amplias. Acogi los principios de publicidad y especialidad de la hipoteca y en esto
recibi influencia germnica.51 En el nuevo sistema la materia de la inscripcin es
amplia, pues al Registro ingresan el dominio de los inmuebles y los dems derechos reales constituidos sobre los mismos.52
El llamado del doctor Toms Ayn para que se preparara el Reglamento nos
dar una idea de la importancia del nuevo sistema:
Esta larga relacin, tal vez fastidiosa para los benvolos lectores tiene por
objeto dar a conocer lo mucho que se ha trabajado en todos los tiempos y en
todas las naciones cultas sobre el importante establecimiento del Registro. El Cdigo Civil, adoptando en principio el sistema de la publicidad y especialidad de la
hipoteca y la inscripcin de los derechos reales, ha sabido colocar la legislacin
en el punto preciso de donde puede partir el progreso de nuestra agricultura,
llevndose a la circulacin los grandes valores de la propiedad inmueble, que en
el estado actual rinde mezquinos productos. Sin un buen sistema hipotecario y sin
el registro de los bienes races, que sirva como estadstica de nuestra riqueza, no
podemos tener Bancos protectores de la industria, ni levantar los valores hasta el
grado en que puedan aumentar el movimiento productor de la fortuna social.
Cerca de tres aos han transcurrido desde que est rigiendo el Cdigo Civil; y
sin embargo no se ha pensado en desarrollar sus benficas disposiciones, emitiendo la ley hipotecaria y reglamentando el registro conservatorio. Leyes de esa
clase son las llamadas a completar y perfeccionar nuestra legislacin. Es al Gobierno a quien corresponde preparar en la calma tan importantes trabajos; el Soberano sabr ponerles el sello de su sabia aprobacin. Len, Julio 2 de 1874. 53
En la implantacin del sistema no se tom en cuenta la reforma espaola.
Cuando se sancion el Cdigo Civil es posible que no existiera suficiente informacin sobre la Ley Hipotecaria espaola de 1861, pero a la poca de aprobacin
del Reglamento es de suponer que ya se tena conocimiento de ella.54 El sistema
y tcnica de esta ley son mejores que los del Registro Conservatorio, pero nuestros codificadores de esa poca ya haban decidido implantar el sistema de Bello
y no tenan otro trabajo, para completar la obra del Cdigo Civil, que el de poner
en vigencia el Reglamento chileno. En Chile todava rige el sistema que nos sirvi
de modelo. Sin embargo, ha sido duramente cuestionado, Actualmente existe una
comisin que estudia su reforma, presidida por el destacado jurista Fernando
Fueyo Laneri.55
51. Alessandri y Somarriva dicen que Bello concibi al Registro inspirndose en la Ley prusiana de 1872
y en el Registro de Hipotecas que, conforme a la Legislacin espaola, existan en Chile (Op. cit., Tomo
II, p. 346).
52. Arts. 37, 38, 55 y 56 del RRC.
53. Escritos Varios... pp. 225 y 226.
54. Toms Ayn tena informacin sobre la reforma de 1861 (Op. cit., p. 225).
55. Vase el estudio de este autor Hacia la Reforma del Sistema..., indicado en la Bibliografa
58
Por el art. 105 del Reglamento se dispuso que los Escribanos de Cmara respectivos entregarn los Registros de Hipotecas al Conservador del Departamento
en que existen, tan luego como se haya establecido el Registro Conservatorio.
De conformidad con los arts. 1 y 2 los fines del Registro son: la seguridad de
las transacciones sobre bienes inmuebles, como objetivo principal, y la garanta y
conservacin de los ttulos inscribibles. Dicen as:
Art. 1. - El objeto principal del Registro o inscripcin de los instrumentos pblicos que la ley establece como medio de tradicin de los bienes races, es la publicidad de los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los mismos
bienes races, o que sobre ellos imponen gravmenes o limitaciones al dominio,
para garantizar con tal publicidad las transacciones, poniendo al alcance de todos
el estado o situacin de la propiedad inmueble.
Art. 2. - Tiene tambin por objeto el Registro, la mayor autenticidad y la seguridad de los ttulos traslaticios del dominio y las de los actos y documentos que
deben igualmente registrarse, de manera que en ellos intervenga mayor nmero
de personas y queden precavidos de la prdida o destruccin, a que fcilmente
estaran expuestos si la constancia de tales ttulos, actos o documentos existiera
en slo una oficina pblica.
a) Inscripcin
Antes de todo, conviene hacer una ligera exposicin de la teora clsica del
ttulo y el modo, cuyos orgenes los encontramos en el Derecho romano y, estudiada y ampliada, en la Edad Media. De acuerdo con esta teora, es necesario
para la adquisicin y transmisin de los derechos reales, un ttulo y un modo de
adquirir.
La propiedad se adquiere en virtud del ttulo o causa remota (venta, donacin,
etc.) y la tradicin (modo de adquirir), que es la causa prxima. La invalidez del
ttulo repercute en el modo, en tal forma que la transmisin no se efecta, Esta
doctrina ha sufrido una doble revisin: una teora, consagrada en el Cdigo Civil
francs56 afirma que la transmisin y adquisicin del dominio se realiza por el simple convenio; y otra teora rompe el vnculo entre el ttulo y el modo y provee a este
ltimo de independencia y fuerza para producir la transmisin inmobiliaria. Es el
sistema del B. G. B. que distinguen: a) el acuerdo real por el cual se opera la
transmisin del derecho real (Einigung). Se dice que este convenio es abstracto
porque la transmisin real que efecta es independiente del ttulo causal (venta,
56. Arto. 711, 1138 y 1583.
59
permuta, donacin, etc.) y, por lo tanto, la nulidad de la venta o donacin que ha

servido de antecedente en nada afecta a la transmisin que se ha verificado; -y b)
la entrega, si se trata de muebles, y la inscripcin Eintragung) cuando son
inmuebles. La inscripcin es parte del modo y necesaria para el cambio real (inscripcin constitutiva).
Como puede observarse, para la teora francesa lo importante y lo que provoca la transferencia es el ttulo, sin necesidad del modo. En cambio, para, la teora
alemana lo importante es el modo (acuerdo real y tradicin o inscripcin). El acuerdo
real opera la transmisin con independencia del ttulo causa). Esta teora brinda
una adecuada proteccin a los terceros contratantes, pues, como se dijo
anteriormente, la nulidad del ttulo no afecta a la transmisin, y la accin de enriquecimiento sin causa que engendra no tiene efectos reales.
El Cdigo de 1867 sigui la teora del ttulo y el modo. En el Libro II, Ttulo VI,
Captulos 1, 2 y 3, consagr y reglament la tradicin como modo de adquirir el
dominio de las cosas. En el Captulo 3, que trata de las otras especies de tradicin, el
art. 686 dispone que: Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races por la
inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador (el subrayado es nuestro).
De la misma manera se efectuarn la tradicin de los derechos de usufructo o
de uso constituidos en bienes races, de los derechos de la habitacin o de censo
y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradicin de las minas se estar a lo
prevenido en el Cdigo de Minera.
De la disposicin transcrita se infiere qu la transmisin del dominio de los
inmuebles y la constitucin de los derechos reales sobre los mismos, exceptuadas
las servidumbres, 57 se opera en sede registral.
El convenio no es productor de derechos reales. Se necesita de la tradicin
para que se realice la transmisin o constitucin de estos. Dentro de este sistema,
la tradicin se realiza mediante la inscripcin.
Se le concede tanta importancia a la inscripcin que, adems del efecto apuntado, por una parte sirve de requisito para adquirir la posesin, de prueba y de
garanta de la misma,58 y, por otra parte, sirve de solemnidad para el perfeccionamiento de ciertos actos jurdicos: la constitucin del usufructo sobre inmuebles
por acto entre vivos,59 la constitucin del derecho de uso o habitacin,60 las
donaciones entre vivos de bienes inmuebles,61 la constitucin de fideicomisos por
57. Art. 698 C.

58. Arts. 724, 728, 924 y 2505 C.
59. Art. 767 C.
60. Arts. 767 y 812 C.
61. Art. 1400 C.
60
testamento o por acto entre vivos sobre bienes inmuebles, 62 y la constitucin de la

hipoteca. 63
La influencia germnica se nota en la exigencia de la inscripcin para la transmisin y constitucin del dominio y de los dems derechos reales sobre inmuebles.
b) Legalidad
El instrumento pblico es el nico medio de llevar al Registro el derecho que se
pretende anotar, ya sea escritura pblica, sentencia o decreto judicial; sin embargo, las partes pueden en documento privado enmendar y suplir las designaciones
defectuosas e insuficientes de los ttulos a fin de que el Registrador, ya sin obstculos, proceda a la inscripcin.64
El Conservador no puede negarse ni retardar la inscripcin de los ttulos que
se presenten a su despacho. No obstante, podr negara s es en algn sentido
inadmisible; por ejemplo, si no es autntica o no est en el papel correspondiente
la copia que se le presente, si no est situada en el departamento, o no es inmueble la cosa a que se refiere, Si no se ha dado cumplimiento a lo prescrito en el art.
61, si es visible en el ttulo algn vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no
contiene las designaciones legales para la inscripcin (los subrayados son nuestros).65
Tambin el Conservador rechazar la inscripcin hasta que se le haga constar
que judicialmente se ha puesto la pretensin en noticia de los interesados a quienes pueda perjudicar la anotacin cuando el dueo de un predio lo vendiere sucesivamente a dos personas distintas y, despus de inscrito por uno de los compradores, apareciese el otro solicitando igual inscripcin, o si un fundo apareciere
vendido por persona que, segn el Registro, no es su dueo o actual poseedor. 66
Las facultades del Conservador no son tan limitadas como podra pensarse a
primera vista, pues el penltimo ejemplo del art, 19 nos aleja de toda duda. Contra
la negativa del Conservador se puede recurrir ante el Juez de primera instancia. Si
el Juez mantiene la negativa se puede apelar.67
En todo caso, se anotar el ttulo en el Repertorio (Diario), ya sea que el motivo
que encontr el Conservador para no hacer la inscripcin sea de efectos permanentes o transitorios y fciles de subsanar.68
62. Art. 735 C.

64. Art. 84 del R. R. C.
65. Art. 19 del R. R. C.
66. Art. 20 del R. R. C.
67. Arts. 24 y 26 del R. R. C.
68. Art. 21 del R. R. C.
61
Dicha anotacin caduca a los tres meses, si dentro de este trmino no se

convierte en definitiva por la subsanacin de los defectos. Convertida en inscripcin definitiva, surte todos sus efectos desde la fecha de la anotacin, a pesar de
cualquier derecho que haya sido inscrito en el intervalo de la una a la otra.69
c y d) Especialidad y Tracto Sucesivo
El Cdigo y el Reglamento establecen reglas aisladas que regulan casos especficos, con la finalidad de encadenar la inscripcin de los actos que ingresan al
Registro; pero dichas reglas no logran constituir el principio del tracto sucesivo
que, junto con el de especialidad, tienen su juego amplio y efectivo dentro de un
sistema registral llevado por fincas y no en el consagrado por el Cdigo de 1867 y
su reglamento, que sigue la tcnica de la foliacin personal.70 Las reglas a que nos
hemos referido estn contenidas en varios artculos del Cdigo y del Reglamento.
Entre otros, tenemos los artculos 20, ya transcrito con anterioridad, 82 del R. R.
C. y 692 C. Los dos ltimos dicen as:
Art. 82. - Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionar
en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripcin, citndose el asiento, folio y nmero de ella.
Art. 692. -Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se
mencionar la precedente inscripcin en la nueva.
Con facilidad se puede deducir de las disposiciones transcritas que el encadenamiento regulado en ellas se limita al caso de las transmisiones y no se extiende
a otros supuestos.
e) Rogacin
Los interesados pueden pedir la inscripcin personalmente, o por medio de
apoderado o de su representante legal, y el asiento ser firmado por cualquiera
de ellos. Esto se explica si se tiene en cuenta que en el Registro se opera la
tradicin.71
Anotado el ttulo en el Repertorio, el interesado puede desistir de la inscripcin.
El Conservador dejar constancia del hecho y del motivo de la no inscripcin, bajo
el mismo nmero que al ttulo se le haya asignado en el Repertorio. Tambin
puede el interesado desistir de la inscripcin y retirar su ttulo, cuando reconoce la
justicia de los motivos del Conservador para negarle la inscripcin.72
69. Arts. 21, 22 y 23 del R. R. C.
70. En el Registro Conservatorio resultaba difcil revisar la historia del inmueble para determinar la situacin
jurdica del mismo. Esto se debe a que, por seguir la tcnica del folio personal, la informacin se
encontraba descentralizada.
71. Arts. 63 y 80 del R. R. C.
72.Arts. 67, 69 v 76 del R. R. C.
62
f) Publicidad
La publicidad formal est consagrada en los arts. 52 y 53 del R.R. C. De conformidad con el primero, el Registro es esencialmente pblico y, por consiguiente,
puede ser consultado por cualquiera en la misma oficina y tomar los apuntamientos
que crea conveniente. De acuerdo con el segundo, el Conservador est obligado
a dar cuantas copias y certificaciones se le pidan judicialmente o extrajudicial mente acerca de lo que conste o no de sus Registros. Los alcances de la fe pblica
son muy limitados. Se contemplan casos de proteccin a los terceros y del carcter constitutivo de la inscripcin se puede deducir que los ttulos no inscritos, que
no producen la mutacin real, son inoponibles a los terceros que inscriben. Esta
es la proteccin negativa de la publicidad. Los artculos relacionados dicen:
Art. 1491. - Si el que debe un inmueble bajo condicin lo enajena, o lo grava
con hipoteca, censo o servidumbre, no podr resolverse la enajenacin o gravamen, sino cuando la condicin constaba en el ttulo respectivo inscrito u otorgado
por escritura pblica.
Art. 1882. - El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo
dispuesto en los Artos. 1490 y 1491".
g) Prioridad
La prioridad de los derechos sujetos a inscripcin se determina por la fecha de
presentacin del ttulo al Registro, segn los datos contenidos en el libro denominado Repertorio (Diario). Adems de ordenar jerrquicamente los derechos inscritos, la prioridad provoca el cierre registral que contempla el Art. 20 del R. R. C.
anteriormente transcrito.
En los arts. 55 y 56 del Reglamento, que distingue entre los ttulos que se
deben inscribir y los que pueden inscribirse, se formula una lista de los ttulos que
tienen acceso al Registro.
El primero dispone:
Art. 55.- Debern inscribirse en el Registro Conservatorio:
lo. Los ttulos traslaticios del dominio de los bienes races;
2o. Los que constituyen y traspasan derechos de usufructo, uso o de habitacin, que afectan bienes races;
3o. Los que constituyan fideicomisos que comprendan o afecten la misma clase de bienes;
63
4o. La divisin, redencin, reduccin y traslacin del censo (artculos 2035 y

2038 del CC);
5o. La constitucin de hipoteca. Cuando se hipoteque una nave, se pondr
constancia del gravamen, por el Conservador, al margen del instrumento de propiedad de ella, o no existiendo tal documento, en el de la patente de la misma;
6o. Los testimonios de concesiones o adjudicaciones de minas;
7o. La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
8o. Los decretos de interdiccin provisoria o definitiva, el de rehabilitacin del
disipador o del demente, el que confiera la posesin definitiva de los bienes al
desaparecido; y el que conceda el beneficio de separacin de bienes, segn el
artculo 1385 del C.;
9o. La sentencia ejecutoriada que declare la prescripcin adquisitiva del dominio de bienes races, o de cualquiera de los derechos de que hablan las fracciones 2a. y 3a. constituidas tambin sobre inmuebles.
El segundo dice
Art. 56.- Pueden inscribirse:
lo. Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles, o
de otros derechos reales constituidos sobre ellos;
2o. Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los
incisos 2o., 3o., 4o. y 5o. del artculo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artculo 1962 del CC y cualquier otro, acto o
contrato cuya inscripcin sea permitida por la ley.
3o. Todo impedimento o prohibicin referente a inmuebles, sea convencional,
legal o judicial, que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la segunda clase el embargo, cesin de bienes, secuestros, litigios, etc..
E. Organizacin
En cada cabecera departamental se establece un Registro a cargo de un funcionario pblico denominado Conservador, nombrado por el Gobierno, de conformidad con las ternas formuladas por la respectiva seccin del Poder Judicial. El
Conservador percibe honorarios, y los gastos de oficina, exceptuando el pago de
los dependientes y ofciales, se los proporciona el Estado. Est sujeto a las responsabilidades civiles y criminales que resulten de su actuacin.
64
El Registro es llevado en libros escritos a mano, foliados, numerados y empastados. Son tres: 1. Registro de propiedad; 2. Registro de hipotecas y gravmenes;
y 3. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.
En el primero se escriben las traslaciones del dominio; en el segundo, las hipotecas, censos, los derechos de usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las
servidumbres y otros gravmenes semejantes; en el tercero, las interdicciones y
prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el art. 56, No. 3. Cada
uno de estos Registros tiene un ndice.
Existen otros dos libros: el Indice General y el Repertorio. El primero contiene el
ndice general de lo inscrito en los Registros parciales. El otro sirve para anotar los
ttulos que se presenten para su inscripcin. Este Libro es muy importante porque
deja documentado en forma autntica el orden cronolgico de los ttulos que llegan al Registro para su inscripcin.
AGUIRRE, Agustn. Derecho Hipotecario (Hacia la reforma jurdica-inmobiliaria).
La Habana, 1939; p. 1 y sigts.
______________ Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p, 103 y sigts.
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ZARAGOZA Y GUIJARRO, Jos. Novsima Legislacin Hipotecaria. Madrid, 1915;
p. 7 y sigts.
67
68
Captulo IV
SU AUTONOMIA Y RELACIONES CON
OTRAS RAMAS DEL DERECHO
1. Autonoma del Derecho Inmobiliario Registral
1. Autonoma del Derecho Inmobiliario Registral
Como otras ramas del Derecho, el Inmobiliario Registral goza de autonoma. 1
Se desprendi del Derecho Civil. No obstante, un fuerte sector doctrinal le niega
independencia, por considerarlo parte de ste; 2 pero le reconoce el amplio campo
que desarrolla, su autonoma didctica y las modificaciones que introduce sobre
ciertos conceptos tradicionales del Derecho Civil. 3
1. El tema es polmico. Jos Luis Prez Lasala (Op. cit., pp. 1, 2 y 3 y Agustn Aguirre (Cursillo---, p. 2) le
reconocen independencia a nuestra disciplina. Cristbal Montes (Introduccin, p. 149) y Vsquez Bote
(Op. cit., p. 14) no se la conceden. En Espaa gran parte de los autores le niega autonoma. Participan de
esta opinin: Snz Fernndez (Instituciones.... pp. 12, 21 y sigts.); Roca Sastre (Op. cit., pp. 14 y 15); y
Hemndez Gil (Op. cit., p. 21), quien reconoce que no debe descartarse la posibilidad de que adquiera
independencia para formar parte de una rama del derecho destinada a agrupar unilateralmente todas las
manifestaciones del fenmeno publicitario, y en particular del que versa sobre actos y derechos de
contenido patrimonial. Por el contrario, son partidarios de la autonoma o separacin: Bienvenido Oliver
(Op. cit, PP. 880 y 881); J. Morell y Terry (Op. cit., Tomo I, p. 18 y sigts.), Manuel Amors Guardiola (Op.
cit.), quien la funde en la relacin jurdica-registral; Jos Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Ass Sancho
Rebudilla (Op. cit., p. 21). La Carta de Buenos Aires, aprobada en el I Congreso Internacional de Derecho
Registral, declar la autonoma del Derecho Registral y manifest que el Derecho Registral Inmobiliario es
una de sus principales ramas. Dice as: El Derecho Registra integra el sistema jurdico con normas y
principios propios, de derecho pblico y privado, que coexisten y funcionan armnicamente constituyendo una disciplina independiente, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales
ramas.
2. Uno de los argumentos que se esgrimen en Espaa para sostener la autonoma de nuestra disciplina,
consiste en alegar la existencia de una Ley Hipotecaria como cuerpo legal independiente del Cdigo Civil,
a lo cual se contesta que fueron circunstancias histricas las que determinaron esa forma de legislar y
que en la actualidad existe una tendencia para terminar con esa dualidad legislativa, mediante la siguiente
distribucin propuesta por Roca Sastre: los preceptos sustantivos o materiales del rgimen registral
deben ser incorporados al Cdigo Civil; los de carcter procesal, en la Ley de Enjuiciamiento Civil; y los
restantes deben agruparse en una ley especial que podra denominarse Ley del Registro de la Propiedad
Inmueble (Imperfecciones Hipotecarias en Curso---, p. 126 y sigts.). En Nicaragua la materia del
Derecho Inmobiliario Registral es regulada por el Cdigo Civil.
3. La Suprema ha dicho que siempre que surja un conflicto real o aparente entre el derecho comn y el
Registro, debe ceder el campo el derecho comn al Registro, porque en beneficio de los asociados es
de suma importancia robustecer la institucin del Registro an con sacrificio del derecho comn, si es
necesario (S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616).
69

El Derecho Inmobiliario Registral est ntimamente vinculado con el Derecho
Civil, pues es una rama desprendida de ste y con frecuencia el Registrador, en
su funcin calificadora, aplica sus normas.4
Ciertas entidades pblicas (Estado, Municipios, etc.) pueden ser sujetos de
derechos inmobiliarios. Tambin pueden ser objeto de inscripcin los ttulos administrativos. Por otra parte, se manifiesta esta relacin en la conexin del Registro
con el Catastro y otras oficinas administrativas. Por ltimo, no debemos perder de
vista la consideracin del Registro como rgano de la administracin del Estado y
los Registradores como funcionarios pblicos.
Tambin el Derecho Inmobiliario Registral se relaciona con el Derecho Mercantil. Se manifiesta, entre otras razones, ante la posibilidad de que las sociedades
mercantiles puedan ser sujetos de derechos reales inmobiliarios.5
Los ttulos judiciales pueden ser objeto de inscripcin y son muchas las normas
procesales que contiene nuestro Reglamento.6 El Registro tambin abre sus puertas a ciertas medidas cautelares que se conceden en el proceso (anotaciones
preventivas). Por otra parte, el principio de legitimacin se manifiesta principalmente en el proceso.
Se manifiesta esta relacin en cuanto a la capacidad de los extranjeros y a los
ttulos otorgados por stos.
4. Sanz Fernndez, que le niega autonoma a nuestra disciplina, sostiene que no puede hablarse de
relaciones con el Derecho Civil, ya que forma parte de ste y que sus relaciones son las que existen
entre las partes y el todo (Instituciones..., Tomo I, pp. 26 y 27).
5. Nuestros Registradores deben conocer ampliamente el Derecho Comercial, ya que el Registro Mercantil
est anexado al Registro de Propiedad Inmueble.
6. Arts. 45, 65, 66 y 137 y sigts. Del R.R.P. En Espaa se habla de Derecho Procesal Hipotecario. Nez
Lago propuso a la Comisin redactadora del texto refundido de 1940 la creacin de un nuevo ttulo en la
ley bajo el epgrafe de Derecho Hipotecario Procesal, lo que no fue aceptado. Honorato Sureda titula una
de sus obras Derecho Procesal Hipotecario (v. Bibliografa).
70

Aparte de las vinculaciones que en su historia ha tenido nuestra disciplina con
el Derecho Fiscal, en la actualidad el Registrador nicaragense est obligado a
controlar la existencia de las solvencias fiscales.7 Por otra parte, existe una carga
real sobre las fincas para garantizar el impuesto sobre bienes inmuebles.8
Nuestra constitucin vigente incorpor el Registro Pblico al Poder Judicial.9
Tambin dispone que la Corte Suprema de Justicia nombrar a los Registradores
por un perodo de tres aos.10 Seala las calidades para ser Registrador; 11 y
dispone que la superintendencia directiva, econmica y correccional, corresponde a la Corte Suprema de Justicia.12
La mayor parte de los documentos sujetos a inscripcin son notariales. El Registrador, al revisar esos documentos en cuanto a la forma, aplica muchas disposiciones de la Ley del Notariado. Adems, el Registro es el archivo de los protocolos de los notarios fallecidos y tambin recibe el ndice de las escrituras otorgadas
ante notario.13
CAMPUZANO Y HORMA, Fernando, Principios Generales de Derecho Inmobiliario
5 y sigts.
CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial
Porra, S.A., Mxico, 1970; pp. 209, 210 y 218.
DIAZ GONZALEZ, Carmelo Iniciacin a los Estudios de Derecho Hipotecario. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967, t. I, p. 2 y sigts.
GARCIA CONI, Ral R. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Librera Jurdica,
La Plata, Repblica Argentina, 1972; p. 19 y sigts.
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7. Art. 40 de la Legislacin Tributaria Comn de 30 de junio de 1962. En Espaa los Registradores son
liquidadores de derecho reales.
8. Art. 4 de la Ley de Impuestos sobre Bienes Inmuebles de 26 de noviembre de 1974.
9. Art. 280 Cn.
10. Art. 284 Cn.
11. Art. 307 Cn.
12. Art. 293, inc. 2 Cn.
13. Art. 106 R.R.P. y artos. 46 y 48 de la Ley del Notariado.
71
MOLINARIO, Alberto D. Del Derecho Registral y del Derecho Registral Inmobiliario, Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires, 1971; p. 31 y
sigts.
MONTES, Angel Crist6bal. Introduccin al Derecho Inmobiliario Registral. Caracas, 1965; p. 149 y sigts.
Buenos Aires, 1965; p 1 y sigts., y 8 y 9.
ROCA SASTRE, Ramn Mara. Derecho Hipotecario Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1968; 6a, ed. t I, p. 15 y sigts.
SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 21 y sigts.
Barcelona 1973; p. 14 y sigts.
72
Captulo V
LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO
INMOBILIARIO REGISTRAL
2. Enumeracin
Los principios del Derecho Inmobiliario Registral1 son reglas bsicas sobre las
que se organiza un sistema registral. Facilitan su estudio e interpretacin, orientan
al legislador, conceden categora cientfica a la disciplina registral y algunos tienen
aceptacin general. Aunque el sistema de investigacin fundamentado en ellos
limita el campo que debe corresponderle a la Institucin del Registro dentro de
una sociedad moderna y sujeta a cambios constantes, la verdad es que, bajo tal
mtodo, se han realizado un conjunto de estudios cientfico. Y muchas reformas
legislativas dignas del mejor elogio.2 Ni los ms reacios crticos de la teora de los
principios hipotecarios se han sustrado de su influencia, y nosotros, conscientes
de su bondad y valor cientfico, la acogemos como la mejor forma de exponer los
conocimientos del Derecho Inmobiliario Registral.
2. Enumeracin
Sobre el nmero de los principios hipotecarios no existe unanimidad entre los
autores, ya que cada expositor seala los que, segn generalidad e importancia,
informan el sistema registral que comenta. As por ejemplo, el austraco Exner3
seala dos principios: el de especialidad y el de publicidad, que comprende los de
inscripcin, comunicabilidad de los libros y fides pblica. Bierman4 indica tres: inscripcin, consentimiento y publicidad. El espaol don Jernimo Gonzlez seala
los siguientes: inscripcin, consentimiento, legalidad, publicidad (legitimacin y fides
pblica), buena fe, especialidad, prelacin, rogacin y coactividad.5
1. La denominacin ms usual es la de principios hipotecarios, y es la que emplearemos con frecuencia.

Tambin se usa el nombre de principios registrales. Casso Romero los llama presupuestos registrales
(Op. cit., p. 138).
2. La teora de los principios hipotecarios, que haba permanecido bajo aceptacin Pacfica, actualmente ha
sido cuestionada. Por ejemplo, Sanz Fernndez la ha combatido duramente en las Instituciones (Tomo I,
p. 226 y sigts.); y en sus Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, P, 32, dice que es una artificiosa
construccin que no puede resistir la ms ligera consideracin lgica. Marn Prez, tambin con dureza,
combate la posicin de Sanz y se muestra partidario de los principios, a los que considera necesarios
(Op. cit., p. 19a y sigts.). Fernndez Gil encuentra justificado el retorno a la teora de los principios
hipotecarios (Op. cit., P. 29). En un estudio reciente recibi fuertes crticas de Abelardo Gil (Crtica actual
de los llamados principios hipotecarios en RDR, 2, p. 133 y sigts.).
3. Citado Por don Jernimo Gonzlez en Op. cit., Tomo I, p. 194.
4. Ibdem.
5. Ibid.
73
Para Snz Fernndez los nicos principios bsicos que se podran descubrir
en todos los sistemas hipotecarios son dos: publicidad de los derechos reales y
proteccin de la seguridad del trfico jurdico de inmuebles. Desenvolvimiento del
primero seran los principios de inscripcin, de consentimiento e inscripcin y de
publicidad formal. Del segundo, seran todos los principios que sirven a la regulacin de los efectos de los asientos. Pero slo aqullos dos podran ser calificados
como verdaderos principios, pues stos seran las consecuencias o
desenvolvimientos de ellos. Sin embargo, hace la siguiente clasificacin de los
principios a que responde el sistema espaol: a) principios que regulan la esfera
de actuacin del Derecho Inmobiliario: principio de inscripcin, dentro del cual, y
como precedente necesario, debe recogerse la teora del ttulo y el modo; b) principios que gobiernan los requisitos o presupuestos de la inscripcin: titulacin
autntica, principio de rogacin, principio del tracto sucesivo y principio de legalidad, c) principios que gobiernan los efectos de la inscripcin: principio de prioridad, principio de legitimacin y principio de la fe pblica; d) principios que gobiernan la organizacin del Registro y fijacin de los derechos reales: principio de
especialidad.6
Morell y Terry, influenciado por la doctrina germnica, separa en dos grupos los
principios hipotecarios: los sustantivos y los adjetivos. Entre los primeros, distingue los fundamentales o primarios de los secundarios o derivados que nacen de
aqullos. En los adjetivos, separa los que se refieren a la organizacin y los que
ataen al funcionamiento. Podemos resumir de la siguiente manera su exposicin:
Principios Sustantivos fundamentes: 1. El de individualizacin de la finca. 2. El de
trascendencia de los derechos reales y prioridad o rango entre los mismos. 3. El
de tracto sucesivo. De estos primarios o fundamentales se derivan los secundarios, que sirven para desenvolver a aqullos facilitando su realizacin prctica.
Los principios secundarios son los siguientes: 1. El de especialidad, que nace del
de individualizacin de la finca. 2. El de publicidad, originado por la necesidad de
que la trascendencia de los derechos reales y el rango entre ellos tenga su plena
realizacin. Este principio implica en su desenvolvimiento otros que te son subordinados, tales como la inscripcin o inmatriculacin, la sustantividad de la misma y
la voluntad u obligatoriedad, segn se deje o no al arbitrio de los particulares el
ingreso de las fincas en el rgimen hipotecario. 3. El de legalidad, que nace a
consecuencia del tracto sucesivo. Entre los principios adjetivos distingue las normas de organizacin y las de funcionamiento. En las primeras debe incluirse lo
relativo al establecimiento, divisin, la capitalidad y territorialidad de los Registros,
la realidad del Registro, o sea que el Registro descansa sobre la existencia fsica
de la finca, el nombramiento, derechos, deberes, retribucin y responsabilidad de
los funcionarios a quienes se confieren los Registros, la direccin de los mismos,
que la unidad de las decisiones y la uniformidad en los procedimientos impida la
injusticia que resultara de la aplicacin de criterios desiguales; y, por ltimo, la
Inspeccin de los Registradores, para asegurar que cumplan fielmente su cometido. En las normas de, funcionamiento deben incluirse todas aquellas que sirvan
6. lnstituciones Tomo I, pp. 229,230 y 231.
74
para dar facilidad y rapidez al mecanismo del Registro. Por ejemplo: llevar el Registro Por fincas, y no por personas; que los asientos se practiquen con claridad y
sencillez; que sea econmico el coste de la inscripcin; que se determine con
exactitud quines pueden solicitar el ingreso de las fincas en el Registro; que se
establezcan los recursos y garantas contra los errores o arbitrariedades que pudieran cometer los Registradores y otras muchas ms.7
La clasificacin de los principios en sustantivos y adjetivos no ha tenido mucha
aceptacin en la doctrina espaola. Don Jernimo Gonzlez no la encuentra clara.8 Snz Fernndez considera que no es fcil distinguir los principios de derecho
material o sustantivo de los formales o adjetivos: casi todos los principios hipotecarios pueden tener una u otra consideracin, segn el punto desde el cual se los
estudie.9 Roca Sastre declara que no es devoto de dicha clasificacin, pero reconoce que, de la confrontacin de algunos principios, resulta tal diferencia entre
ellos como ocurre si se compara el principio de fe pblica con el de tracto sucesivo. Agrega que si se tuvieran que volcar en un nuevo Cdigo Civil una parte de las
normas del Derecho Inmobiliario Registral y dejar para una Ley de Registro de la
Propiedad el resto de los preceptos, no dudara en incluir las normas que regulan
la fe pblica en el Cdigo Civil, porque sta tiene carcter material; y las referentes al tracto sucesivo en la mencionada ley, porque regulan el modo de llevar el
Registro o de proceder del Registrador. Agrega, como prueba de lo expuesto, que
el primero lo aplican los Tribunales y el segundo el Registrador.10
Nuestro Registro Pblico est inspirado en los principios de inscripcin, publicidad, rogacin, legalidad, especialidad, tracto sucesivo y prioridad, que estudiaremos con posterioridad.
Los principios hipotecarios, aunque desarrollados y perfeccionados dentro del
Derecho Inmobiliario Registral, son aplicables a otros registros, principalmente en
los registros mobiliarios de buques, aeronaves y automviles. En Espaa se aplican al Registro Mercantil. En el Reglamento, se les reserva el Ttulo Preliminar.
Por supuesto que la intensidad o extensin de los principios en el Registro Mercantil depender de la materia inscribible, pues no debemos perder de vista la
circunstancia de que en el Registro Mercantil se inscriben sujetos, hechos y cosas; en cambio, en el Registro de la Propiedad se inscribe el dominio de los
inmuebles y los dems derechos reales que lo afectan, con excepcin de ciertos
derechos personales. Por ejemplo, el principio de tracto sucesivo en el Registro
Mercantil solamente juega cuando existe transmisin o legitimacin para disponer.
Un sector doctrinal opina que los principios del Registro Mercantil no son idnticos
a los hipotecarios; no obstante, reconoce que no se alejan de ellos.
7. Op. cit., Tomo I, PP. 80, 81 y 82.
8. 0p. cit., Tomo I, P, 295.
10. Op. Cit. Tomo I, p. 300.
75
Para Rica y Arenal los principios de publicidad, especialidad y legalidad en que

se basa el Registro Inmobiliario, son aplicables a los bienes muebles que, por su
fcil identificacin, pueden registrarse.11
AGUIRRE, Agustn. Cursillo de Derecho Hipotecario. La Habana, 1943; p. 54.
ARAGONES Y CARSI, Pascual. Compendio de Legislacin Hipotecaria. Madrid,
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BERRY HOGDSON, Jorge. Principios Hipotecarios (Presupuestos Registrales) en
el Derecho Nicaragense. Tesis doctoral, Len, Nicaragua. 1971.
CARRAL Y DE TERESA, Lus. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial
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CARRETERO GARCIA, Tirso. Los principios hipotecarios y el Derecho comparado. RDR. Nm. 1. Buenos Aires, 1974; p. 59 y sigts.
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CHICO Y.ORTIZ, Jos Mara y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Madrid, 1967; 2a. ed., t. I, p. 155 y sigts.
DIAZ GONZALEZ, Carmelo. Iniciacin a los Estudios de Derecho Hipotecaiio. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967; t. I, P. 101 y sigts.
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11. Pervivencia del Sistema Registral en RCDI, 392-393, Enero-Febrero 1961; p. 127 y sigts.
76
SANZ FERNANDEZ, Angel. Instituciones de Derecho Hipotecario. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1947; t. I, p. 226 y sigts. Comentario a la Nueva Ley Hipotecaria. Instituto Editorial Reus, Madrid, 1945; p. 31 y sigts.
TRIAY SANCHO, Juan. Los Principios hipotecarios y la legislacin registral, Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, 297, Febrero 1953, p. 81 y sigts.
77
78
Captulo VI
SISTEMAS REGISTRALES
2. Clasificacin
El estudio y el anlisis de los sistemas registrales revisten particular importancia, ya
que al profundizar en el Derecho Comparado se adquieren las tiles experiencias practicadas en otros pases, se evalan debidamente las virtudes y desventajas de nuestro
sistema, fundamentndolas en los modelos y fuentes que le dan sustento, y logramos
de este modo una mejor y ms amplia comprensin del mismo.
A lo anterior cabe agregar lo valioso que resulta el conocer los esfuerzos que,
en pro de la uniformidad internacional, se vienen realizando.
2. Clasificacin
Existen varios criterios para clasificar los sistemas registrales, pero el ordenamiento ms aceptable y amplio se logra atendiendo a los efectos de la inscripcin.
Don Jernimo Gonzlez entra al estudio de los ms importantes, sin clasificacin previa. 1
Vsquez Bote distingue los siguientes grupos: los de oponibilidad, los
legitimadores y los de eficacia absoluta.
Roca Sastre principia distinguiendo los sistemas de ordenacin jurdica de la
propiedad inmueble que prescinden del Registro (Derechos romano y germnico
primitivo) y los que, por el contrario, lo adoptan como pieza fundamental del sistema, Luego, en base a los efectos protectores y sin perjuicio de hacer otras ms
adelante, formula su clasificacin de los sistemas inmobiliarios registrales, en la
cual hace una distincin entre los registros tipo y los derivativos. El cuadro lo
presentamos as: 1) Registro con efecto de inoponibilidad de lo no registrado
respecto del tercer adquirente por negocio jurdico registrado. Este es el sistema
tipo francs, con sistemas derivados en Blgica e Italia, entre otros; 2) Registro
con efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y, en definitiva,
del tercer adquirente de buena fe por negocio jurdico registrado. Es el sistema
tipo alemn, con sistemas derivados en Suiza y Austria, entre otros; y 3) Registro
con efecto de inatacabilidad de lo registrado salvo excepciones tasadas, respecto
del titular registral. Este es el sistema tipo australiano, con sistemas derivados en
Inglaterra y el pas de Gales, y algunos estados de los Estados Unidos de
Norteamrica y Dinamarca, entre otros. 2
1. Op. cit.. Tomo I, P. 62 y sigts.
2. Op. cit., Tomo I, p. 135 y sig.
79
Agustn Aguirre los divide en adjetivos, sustantivos y relativos. Al primer grupo

corresponden el derecho francs y los de aquellos pueblos que han seguido dicha legislacin. Al segundo la legislacin australiana, de fuerza probatoria absoluta; y la germana, seguida por Suiza, de fuerza probatoria presuntiva. Y al tercero,
el derecho espaol y sus seguidores.
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82
Captulo VII
SISTEMA FRANCES
1. Textos legales
b) Publicidad
c) Transcripcin
d) Rogacin
e) Especialidad
f) Tracto sucesivo
9) Legalidad
h) Prioridad
1. Textos legales
El sistema francs se encuentra reglamentado en el Cdigo Civil de Napolen
de 1804 y en el Decreto Ley de 4 de Enero de 1955, en virtud del cual recibi
importantes reformas, terminando con el rgimen de la Ley de 23 de Marzo de
1855. Posteriormente fue complementado por los decretos de 14 de Octubre de
1955, 7 de Enero de 1959 y 5 de Septiembre de 1960.
La tcnica legislativa de la reforma deja mucho que desear: en vez de aparecer
bajo un solo texto, se dictan diferentes normas el mismo da o con uno o dos das
de diferencia; se confunde lo reglamentario con lo que es objeto de ley; los artculos son extensos, casusticos, desordenados, etc.
El Cdigo Civil, inspirado en el ms puro individualismo, hace del consentimiento el nico requisito para transmitir la propiedad inmobiliaria, apartndose en esa
forma de la teora del ttulo y el modo. Estableci solamente normas acerca de la
inscripcin de la hipoteca y la transcripcin de las donaciones, como sustituto de
la insinuato.
b) Publicidad
Los efectos de la inscripcin son negativos. Quien no ha inscrito su ttulo no
puede oponerlo a quien lo ha inscrito, aunque esta adquisicin sea posterior. Se
desconocen los principios de legitimacin y fe pblica registral. No existe en este
sistema, expresan Chico y Bonilla, ni el principio de legitimacin ni el de la fe pbli83
ca, El tercero que de buena fe adquiera de un titular Registral e inscribe su derecho no tiene posicin inatacable. El tercero no puede ampararse en el contenido
del Registro, y si el ttulo del transferente es nulo, el tercer adquirente no puede
objetar que el Registro no le revel la posible causa de nulidad. Si el asiento de su
transmitente se anula o resuelve, tambin el del adquirente puede quedar resuelto o anulado. El tercero no es mantenido en su adquisicin. Tampoco queda protegido el adquirente registral frente a una posible accin reivindicatoria, aunque
su origen o causa no conste en el Registro. La seguridad del dominio est nicamente en la usucapin.1
El tercero que invoca la falta de inscripcin no necesita tener buena fe.2
La doctrina acepta esta forma amplia de amparar al tercero. La actitud del
legislador, expresa Eduard Martin, est justificada: ningn rgimen de publicidad
puede funcionar eficazmente si no es independiente de la buena o de la mala fe
de aquellos que se prevalen de la inoponibilidad. Es necesario, para la seguridad
de los terceros, impedir discusiones interminables que cuestionen su mentalidad.3
Para Mazeaud y Mazeaud dos razones imponen esta solucin: la inoponibilidad es
una sancin eficaz con la condicin de prohibir toda discusin acerca de la actitud
mental de los terceros, discusin con resultados tanto ms aleatorios por cuanto
la prueba de la mala fe se hace por todos los medios. No se les concede a los
terceros una seguridad absoluta ms que cerrando la puerta a todo litigio de esta
ndole. Por otra parte, el primer adquirente en fecha encuentra en la publicidad un
medio fcil para descubrir la mala fe de un segundo adquirente eventual: le basta
con publicar su ttulo.4
Marcel Planiol sostiene que el tercero puede ser de mala fe y que el funcionamiento del sistema de publicidad no debe depender de la buena o mala fe de los
interesados.5
Colin y Capitant estudian extensamente la figura del tercero francs, pero no
dan justificacin sobre la ausencia de la mala fe de dicho personaje. Simplemente
la aceptan como una solucin de la ley.6
Al tercero slo se le niega la proteccin registral cuando ha participado en el
fraude con el vendedor para perjudicar al primer comprador. No obstante, ltima-
1. Op. cit., Tomo II, p. 119.

2. Asimismo, expresa Roca Sastre, subsiste el criterio de los sistemas de transcripcin de que el adquirente
favorecido por la publicidad registra puede rechazar un acto no registrado que pretenda afectarle,
aunque haya tenido perfecto conocimiento de su existencia, pues la mala fe slo es tomada en consideracin en el caso extremo de confabulacin fraudulenta (concert frauduleux) entre el adquirente y el
transferente. (Op. cit., Tomo 1, p. 153).
3. Estudio cit. p. 240.
4. Lecciones de Derecho Civil. Garantas. Publicidad inmobiliaria, parte tercera, Vol. ll, pp. 443 a 445.
5. Tratado Elemental..., Vol. V, p. 325.
6. Curso Elemental de Derecho Civil. De los Bienes y de los Derechos Reales Principales, Tomo H, Vol.
II, pp. 712 y 713.
84
mente la jurisprudencia asimila al fraude el simple conocimiento que el tercero

haya tenido de la primera venta. 7
Se protege a los adquirentes a titulo gratuito: legatarios y donatarios. Se excluye al heredero por no ser tercero. 8
c) Transcripcin
La transcripcin o inscripcin es obligatoria y por excepcin facultativa.9 Ni aun
la obligatoria es constitutiva, ya que la constitucin de los derechos reales se
realiza fuera del Registro.
En principio, los directamente obligados a promover la inscripcin son los Notarios, Procuradores, Oficiales, judiciales y Autoridades administrativas que autoricen o intervengan en los actos sujetos a inscripcin.
Las penas para sancionar la obligacin de inscribir son: multa y daos y perjuicios. Se aplican contra los notarios o funcionarios que intervengan autorizando el acto.
d) Rogacin
El Registrador no puede actuar de oficio, aun en el caso de la inscripcin obligatoria. Para inscribir necesita de la peticin de los interesados o la instancia de
los Notarios, Jueces, representantes del Ministerio Pblico o autoridades administrativas obligados a interesar la transcripcin de los actos o decisiones en que
intervengan por razn de su oficio.
e) Especialidad
Debido a que el Registro es llevado por personas y no por fincas, el principio
de especialidad es casi inaplicable. Sin embargo, el nuevo rgimen no admite
hipotecas ni privilegios legales generales, ni hipotecas tcitas, ya que toda hipoteca, para ser oponible a terceros, debe constar inscrita.
f) Tracto sucesivo
En el sistema anterior no existi este principio. En la actualidad se exige para
inscribir que el disponente tenga inscrito su derecho. Se reconoce de esta manera
7. La jurisprudencia sostena que el sub-adquirente de buena fe que adquira del tercero fraudulento no
poda ser de mejor condicin que su autor, para invocar la oponibilidad. Sin embargo, movida por la crtica,
la misma jurisprudencia ltimamente ha declarado que el sub-adquirente de buena fe no puede ser
perturbado.
8. Para estudiar los requisitos que debe reunir el tercero, consltese a los autores franceses citados y a
Manuel Pea y Bernaldo de Quirs. (El Sistema Registral Francs..., en II Congreso..., Tomo II, p. 121 y
sigts).
9. Es facultativa la inscripcin en las promesas unilaterales de venta o de arrendamiento por ms de doce
aos, en las convenciones relativas al ejercicio de las servidumbres legales, etc. .
85
el principio de tracto sucesivo. Existen excepciones al principio en la usucapin, en

la accesin y en la consolidacin del dominio por muerte del usufructario. Se producen en virtud de hechos que no son objeto de inscripcin.
g) Legalidad
Las facultades del Registrador en la calificacin de los ttulos son sumamente
limitadas, al extremo de que algunos autores sostienen que carece de funcin
calificadora y que su labor consiste en archivar el documento. Las facultades se
limitan al examen de los defectos formales, sin que pueda calificar la validez o
nulidad de los actos.10
Se puede negar la formalidad Registral (inscripcin) en dos momentos: al momento de la presentacin (refus de dept), o despus (rejet de forinalit), En el
primer caso, que tiene lugar cuando las infracciones son ms notorias o graves,
no se realiza la presentacin en el correspondiente libro. En el segundo, s se
extiende el asiento de presentacin, pero el Registrador, al practicar las formalidades, detecta los defectos, los que pueden subsanarse en el tiempo sealado por
la ley.
Por otra parte, la titulacin autntica es una de las bases fundamentales del
nuevo sistema, aunque reconoce excepciones; entre ellas, la cesin de crditos
hipotecarios y las renuncias y subrogaciones de hipoteca.
Contra la calificacin existen recursos judiciales.
h) Prioridad
La prioridad, llevada con todo rigor, atiende al da y no al momento en que se
pide la inscripcin, de tal suerte que, entre dos actos que se refieran a una misma
finca presentados al Registro en el mismo da, se prefiere al de fecha ms antigua,
cualquiera que sea el orden de entrada que le. haya correspondido. Cuando tienen la misma fecha, tratndose de hipotecas entran en concurso. Entre una hipoteca y otro acto, priva la hipoteca. Si los ttulos no son hipotecarios se reputan del
mismo rango. En caso de venta, se deduce que los dos adquirentes se hallan en
estado de indivisin. 11
Es posible la existencia de ttulos incompatibles inscritos debido a la ausencia,
de los principios de exactitud registral y legalidad.
10. Para Pea y Bernaldo de Quirs la ausencia de poderes an ms amplios del Registrador y del principio
de legalidad es congruente con la ausencia del Principio de exactitud registral. No es necesario que el
Registrador juzgue sobre la validez de los ttulos, porque del Registro no se deducir presuncin alguna
sobre la existencia y contenido de los derechos. (Estudio cit., Tomo ll,P.108).
11. Villavicencio, Op. cit p. 31; Eduard Martin, La Publicidad Inmobiliaria en Francia....., p. 279.
86
La ley seala en forma detallada los actos inscribibles.12 Se inscriben los actos
traslativos, declarativos o modificativos de la propiedad inmobiliaria o de los derechos reales limitados, los actos que pueden llegar a ser constitutivos, modificativos
o extintivos de derechos inmobiliarios (promesa de venta y demanda); los actos
que establecen clusulas de inalienabilidad temporal u otras limitaciones a la libre
disposicin o que puedan provocar la resolucin o revocacin de los actos publicados, as como tambin las resoluciones judiciales que confirmen la existencia de
dichas clusulas y los testimonios notariales de transmisin o constitucin mortis
causa de derechos sobre cosas; tambin se inscriben las hipotecas y privilegios,
exceptundose los privilegios por costas judiciales y por sueldos o jornales de
obreros; el contrato de arrendamiento por una duracin superior a doce aos, o
de menos duracin cuando el arrendatario anticipe la renta de tres o ms aos.
Para descargar al Registro de actos cuya eficacia no depende de la publicidad, se
propone en la doctrina restringir la obligacin de inscribir a los que dependen de ella.
4 Organizacin del Registro
Hay un Registro para cada circunscripcin y a cargo de un funcionario, denominado Conservador, dependiente del Ministerio de Hacienda.
En su organizacin predomina el aspecto fiscal. Los Registradores son nombrados entre funcionarios consagrados a la funcin fiscal, los que no tienen una
preparacin registral especializada.
El Registrador gana conforme arancel y es directamente responsable de los
daos y perjuicios que causare en el cumplimiento de su funcin. Sin embargo, no
todo el producto de los aranceles los recibe el Registrador, pues cuando rebasan
cierta cuanta sufren detracciones en provecho del Estado. Su situacin econmica es buena.
Las oficinas estn bien acondicionadas y atendidas.
La inscripcin se realiza mediante la presentacin al Registro de los ttulos,
acompaados de una copia. El ttulo presentado queda archivado en el Registro y
la copia de l se devuelve al presentante, con nota de la presentacin y del tomo
en que queda encuadernado.
El Registrador lleva un libro en el cual anota da por da y por nmero de orden
los ttulos que se presentan a inscripcin. Este libro se denomina Registro de
Depsito (o de presentaciones).
12. La lista de los derechos inscribibles es cerrada.
87
Tambin lleva el Registro de Formalizaciones y el Repertorio de Formalizaciones.

El primero est formado por las copias de los documentos que se archivan.13 El
segundo es una especie de ndice de propietarios, complementado por una tabla
alfabtica y un ndice que facilita su manejo. Adems, existe un doble fichero, por
persona y por fincas, que facilita la consulta de los libros. El fichero personal est
integrado por una ficha por cada uno de los propietarios o titulares de derechos
reales limitados transcritos en el Registro. En cada ficha personal se indican todos
los inmuebles y derechos reales que pertenecen a cada titular. El fichero real se
lleva por fincas, consignndose sus caractersticas y situacin jurdica.
El sistema anterior constitua un ejemplo de las imperfecciones, siendo fuertemente criticado.
Los dbiles efectos de la inscripcin, insuficientes para garantizar la contratacin inmobiliaria; la posibilidad de hipotecas tcitas y generales; las limitadas facultades del Registrador en su funcin calificadora, la falta del folio real y la cantidad de actos no sujetos a inscripcin debido al mtodo casustico que determina
la materia inmobiliaria, son argumentos principales que se aducen contra el sistema. Sin embargo, como se hizo ver en el estudio de los rasgos fundamentales, el
sistema ha sufrido importantes reformas en relacin a la supresin de las hipotecas tcitas y generales, a la aceptacin del principio de tracto sucesivo, al refuerzo
del principio de calificacin y a la implantacin de los ficheros. Todas estas modificaciones mejoraron de manera sensible el sistema, pero todava subsiste un defecto muy grande que hace insegura la contratacin inmobiliaria. Este defecto
proviene de los dbiles efectos de la inscripcin, ya aludidos. No obstante, expresa Sanz Fernndez, conviene advertir que, a pesar de sus evidentes imperfecciones tcnicas, sus consecuencias prcticas no son tan graves como a primera
vista pudiera creerse. Propiamente hablando, se podra afirmar que ms que responder a una concepcin deficiente de la publicidad, lo que ocurre en l es que
est basado en una concepcin distinta de la misma. As como en los sistemas de
desenvolvimiento rigurosamente tcnico, los problemas de titularidad y seguridad
de los derechos reales descansan sobre el Registro de manera ms o menos
absoluta, en el sistema francs descansan ms bien sobre la intervencin notarial, de la cual es simple complemento la institucin del Registro. Existe pues, en
este sistema, una completa separacin entre los problemas de constitucin o titularidad de los derechos reales y de publicidad de los mismos; los primeros tienen
garanta adecuada en la institucin notarial, limitndose el Registro nicamente a
los segundos.14
13. Pea y Bernaldo de Quirs destaca la mecanizacin del Registro, en donde nunca se copian documentos y apenas se escribe. Manifiesta tambin que desde 1918 no se extienden materialmente inscripciones, ni desde 1921 transcripciones; y que no hay pues, ni transcripciones ni inscripciones, ni ms
asiento substantivo que el de presentacin y el Registrador se limita a coleccionar los documentos
hechos fuera del Registro, Como consecuencia, las formalidades registrales pueden practicarse con
gran celeridad, prcticamente en el da y sin errores del copista. (Estudio cit. Tomo II, pp. 110, 111 y 112).
14. Instituciones..., Tomo I, pp. 154 y 155.
88
Sin embargo, es un Registro mecanizado y gil. El despacho de los ttulos y la

expedicin de certificaciones, se hacen con rapidez.15 Tambin existe una til correlacin entre el Registro y el Catastro.
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15. Los documentos se despachan el mismo da o con dos o tres das de diferencia. Donde hay cierto
retraso es en el libramiento de certificaciones. Roca Sastre destaca la rapidez del sistema francs y la
lentitud de otros, entro ellos el espaol, el que en algunas capitales de provincia exaspera a propios y a
extraos. (Op. cit., Tomo I, p. 157).
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91
92
Captulo VIII
SISTEMA ALEMAN
1. Textos legales
b) Legalidad
c) Tracto sucesivo
d) Legitimacin
e) Fe pblica
f) Rogacin
g) Prioridad
h) Especialidad
1. Textos legales
El sistema alemn est reglamentado en el Cdigo Civil Alemn de 1896 que
entr en vigencia el 1 de enero de 1900; en la Ordenanza Inmobiliaria de 5 de
Agosto de 1935, vigente desde el 1 de abril de 1936. que sustituy a la de 1897;
en la Ley de Jurisdiccin Voluntaria de 20 de Mayo de 1898, y en la Ley de Ejecucin y Administracin Judicial de 24 de Mayo de 1897.
Este sistema es considerado de los ms perfectos y se presenta como modelo
de un buen sistema registral.
En la constitucin y modificacin de derechos reales en virtud de negocios
jurdicos inter vivos se distinguen tres elementos: el acto causal o negocio
obligacional, el acuerdo real abstracto y la inscripcin. El acto causal (venta, permuta, donacin, etc.) slo produce efectos obligacionales y carece de trascendencia real. Por el acuerdo real o abstracto las partes no se obligan a adquirir o
transmitir, sino que transmiten y adquieren con independencia del acto causal.
La inscripcin es constitutiva. Inscripcin y acuerdo real son elementos esenciales para que se opere la transmisin, constitucin o modificacin jurdica; adems, expresa Roca Sastre, ambos elementos son suficientes porque, aunque no
exista o sea invlido el precedente o acto causal, la transmisin tiene igualmente
lugar.1
1. Op. cit., 5a. Edicin, Tomo I, p. 117.
93
La inscripcin es declarativa cuando la modificacin no se produce por negocio jurdico como en la herencia, adjudicaciones judiciales, etc. No se precisa del
acuerdo real para la extincin de los derechos reales, pues es suficiente una
declaracin unilateral del titular registral, seguida de la cancelacin del asiento.
b) Legalidad
En este sistema el Registrador no puede calificar el acto causal. Califica solamente el acuerdo real, la identidad y capacidad de los otorgantes, la aptitud del
representante y la naturaleza o carcter de derecho que se trata de inscribir.
Existen autores, como Willenbcher (citado por J. Gonzlez)2 que niegan la
existencia del principio en el sistema alemn. En realidad en este sistema la calificacin existe, pero limitada al acuerdo real.
La calificacin puede ser objeto de recurso ante los Tribunales de Justicia.
c) Tracto sucesivo
Para verificar la inscripcin es necesario que el disponente tenga de previo
inscrito su derecho. Sin embargo, existen algunas excepciones: transmisin de
derechos heredados, adquisicin o disposicin de cdulas hipotecarias, etc.
d) Legitimacin
En virtud del principio de legitimacin se presume iuris tantum que al titular
registral le pertenece el derecho y puede ejercitarlo. El efecto, de esta presuncin
es desplazar la carga de la prueba a quien afirma la inexactitud, ya que esta
presuncin admite prueba en contrario. Tambin se presume, en el aspecto negativo, que el derecho no existe si aparece cancelado en el Registro. El art. 891 del
Cdigo Civil dispone que si est inscrito en el Registro un derecho a nombre de
alguien, se presume que el derecho le pertenece. Si est cancelado en el Registro
un derecho inscrito, se presume que el derecho no existe.
e) Fe pblica
Para el tercero que adquiere de buena fe, la presuncin de exactitud Registral
es iuris et de iure, es decir: no admite prueba en contrario. En esta forma quedan
plenamente protegidos en las adquisiciones que hagan conforme a los trminos
en que aparece la inscripcin. Esta presuncin cede en el caso de que exista
algn asiento de contradiccin del Registro o de que la inexactitud sea conocida
para el adquirente. Como por la adquisicin del tercero de buena fe puede resultar perjudicado el verdadero titular, al ser despojado de Jus derechos en beneficio
2. Op. Cit., Tomo I, p. 111.
94
de aqul, se establece a su favor una indemnizacin a cargo del Estado que

puede repetir contra el funcionario responsable.
El art. 892 del Cdigo Civil dispone que, en beneficio de aquel que adquiere
por negocio jurdico un derecho sobre una finca o un derecho sobre tal derecho,
el contenido del Registro vale como exacto, a no ser que contra dicha exactitud
est practicado un asiento de contradiccin o que la inexactitud sea conocida
para el adquirente. Si el titular est limitado en la disposicin de un derecho inscrito en el Registro en beneficio de una determinada persona, la limitacin slo es
eficaz frente al adquirente, si resulta patente del Registro o si es conocida para
dicho adquirente.
Si para la adquisicin del derecho es necesaria la inscripcin, es decisivo para
el conocimiento del adquirente el momento de presentacin de la solicitud de inscripcin, o, si el acuerdo necesario segn el pargrafo 873 slo tiene lugar ms
tarde, el momento de dicho acuerdo.
La fe pblica protege al adquirente tanto a ttulo oneroso como a ttulo gratuito,
pues el artculo anteriormente transcrito no hace dstinciones.3 La proteccin se
produce siempre que no sean adquisiciones hereditarias. Sin embargo, el
adquirente a ttulo gratuito est obligado personalmente a devolver lo adquirido
en virtud del principio del enriquecimiento indebido. Contra el donatario, pues, no
procede la accin reivindicatoria; solamente se concede una accin personal, lo
que tiene importancia cuando dicho donatario cae en concurso o enajena a ttulo
oneroso. En el rgimen prusiano de 1872 slo se protega al adquirente a ttulo
oneroso.
f) Rogacin
Aunque la inscripcin es constitutiva, no es obligatoria. El Registrador, salvo
excepciones, acta a peticin de partes.
g) Prioridad
Funciona a travs del Registro la regla prior tempore potior iure. El rango Registral
es negociable y, por tanto, puede ser objeto de permuta, posposicin y reserva.
h) Especialidad
En virtud de que el Registro es llevado por fincas, se aplica el principio de
especialidad en forma estricta. Todos los derechos y gravmenes constan de manera concreta y determinada; sin embargo, se admite la hipoteca solidaria y la
3 Este criterio del Derecho alemn, expresa Roca Sastre, obedece principalmente a la consideracin de
que en las adquisiciones por negocio jurdico, el acuerdo real o negocio traslativo es de carcter
abstracto y en el Registro no conste el negocio causal correspondiente. (Op. cit. Tomo I, p. 757).
95
agrupacin bajo una sola hoja registral de fincas que, dentro de un mismo distrito,
pertenezcan a un solo propietario.
Se adopta el sistema del numerus clausus. Los derechos reales sujetos a inscripcin estn taxativamente determinados por la ley. Slo tienen acceso al Registro: el dominio, el usufructo, la hipoteca, las servidumbres personales limitadas, el
derecho de tanteo y retracto y las cargas reales.
Las Oficinas del Registro funcionan por distrito y estn a cargo de funcionarios
judiciales dependientes del Ministerio de Justicia.
A diferencia de la tcnica del folio personal en que los libros del Registro son
llevados por orden de entrada de los documentos. previa confeccin de ndices, el
sistema alemn adopta la tcnica del folio real, en virtud del cual a cada finca se le
abre una hoja especial en la que figuran todas las inscripciones relativas a la
misma finca.
A cada finca se le abre una hoja especial compuesta de seis folios o doce
pginas. La primera hace de portada y la ltima est en blanco.
Cada Hoja Registral se compone de dos partes una parte contiene la descripcin de la finca en plena correspondencia con el Catastro, y la segunda el historial
jurdico de la finca, subdividida en tres secciones destinadas: la primera a la propiedad de la finca y sus mutaciones, la segunda a las cargas y gravmenes no
hipotecarios, y la tercera a las hipotecas y deuda territorial.
Los asientos son sumamente concisos, debido a que se prescinde de la relacin causal.
No obstante la perfeccin del sistema y su aporte cientfico al Derecho Hipotecario, se le sealan los siguientes defectos:
a) La innecesaria separacin entre el negocio causal y el acuerdo real.4
4. Critcase tambin, dice Villavicencio a la legislacin registral alemana por la artificial separacin que
establece entro la causa obligacional o negocio causal, y el acuerdo real, y por la concepcin de ste
como negocio jurdico abstracto. Ciertamente, tales complicaciones resultan innecesarias, y constituyen
un medio arbitrario de lograr la seguridad del trfico inmobiliario, porque la proteccin el tercer adquirente
de bueno fe, basada en la doctrina de la legitimacin de la apariencia registral, conduce a los mismos
resultados sin desnaturalizar el acto. (Op. cit, p. 41). Roca Sastre expresa que equivale a montar un
artificio que constituye una complicacin innecesaria, habida cuenta de que ya acta el principio de la fe
pblica registral. (Op. cit., Torno I, p. 169), La distincin ha recibido slidas crticas fuera y dentro de
Alemania. En Alemania vase a Philips Heck en la Bibliografa foliada.
96
b) Las quiebras que sufre el principio de especialidad.

c) Se asegura que la refinada tcnica en materia de conformacin de tipos de
hipotecas lleg a provocar una exagerada intensidad del crdito territorial, lo que
ha dado lugar a un perturbador adeudamiento territorial; y
d) La dbil relevancia del tercero protegido por la fe pblica registral, en la que
se comprende al tercer adquirente a ttulo lucrativo.
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99
100
Captulo IX
SISTEMA SUIZO
1 . Textos legales
b) Legitimacin
c) Fe pblica
d) Legalidad
e) Tracto sucesivo
f) Especialidad
9) Prioridad
h) Rogacin
S. Crtica del Sistema
1. Textos legales
Est reglamentado en el Cdigo Civil del 10 de Diciembre de 1907 que entr
en vigencia el 1 de enero de 1912 y en la Ordenanza del Registro de 22 de
Febrero de 1910.
2 : Rasgos fundamentales
Se inspira en el sistema alemn pero tiene algunas diferencias.
Aunque se distingue entre ttulo o acto causal y el acuerdo real, no encontramos la desunin que estos elementos presentan en el derecho alemn, lo cual
significa un abandono del negocio abstracto. Tratndose de negocios jurdicos
de disposicin, expresa Roca Sastre, el sistema suizo distingue, aunque no con el
radicalismo alemn, entre el ttulo o acto causal y el acuerdo real de tradicin,
pero con la substancial diferencia de que el Cdigo Civil suizo sigue en el fondo la
teora del ttulo y el modo, o sea, no adopta la figura del negocio jurdico abstracto
de disposicin, sino que el acuerdo transmisivo lo conecta causalmente con el
ttulo, repercutiendo en aqul los vicios de ste. Adems, el negocio de disposicin o acuerdo real, no es la tradicin romana, sino un requerimiento formal del
disponente dirigido a consentir la inscripcin del acto dispositivo unido a la inscripcin correspondiente.
Se adopta la teora del ttulo y el modo, pero con la importante diferencia de
que se sustituye la tradicin por la inscripcin. Para la cancelacin de un asiento
es suficiente el consentimiento del titular Registral.
101
b) Legitimacin
Este principio est contenido en el art. 937, segn el cual tratndose de bienes inmuebles inmatriculados en el Registro de la Propiedad, la presuncin del
derecho y las acciones posesorias solamente corresponden a la persona inscrita. Es una presuncin iuris tantum, ya que admite prueba en contra.
c) Fe pblica
El principio de la fe pblica Registral est establecido en el art. 973 segn el
cual quien adquiere la propiedad u otros derechos reales fundndose de buena
fe en una inscripcin del Registro, ser mantenido en su adquisicin.
La buena fe en este sistema, a diferencia de la amplitud del alemn, est limitada, ya que se encuentra condicionada a la culpa lata o negligencia. Aunque el
adquirente ignore los vicios de la inscripcin, carecer de buena fe si no los conoce por culpa lata o negligencia, a causa de una falta de diligencia adecuada.
d) Legalidad
Las facultades del Registrador para calificar los actos son ms amplias que en
el sistema alemn, pues se extienden al negocio jurdico causal. Contra la calificacin puede recurrirse ante la autoridad cantonal.
e) Tracto sucesivo
Se requiere la previa inscripcin de la persona a quien haya de perjudicar la
inscripcin, y se aplica a todo acto de transmisin, gravamen y extincin.
f) Especialidad
Este principio funciona rigurosamente; sin embargo, se registran algunos casos de hipotecas solidarias.
g) Prioridad
El orden de preferencia se establece con arreglo a la fecha de presentacin
del documento en el Registro. Sin embargo, en materia de hipoteca la prelacin
no se determina por la fecha de presentacin, sino por el nmero de la casilla que
ocupe en el Libro Mayor.
El rango es negociable mediante la permuta y reserva de puestos.
h) Rogacin
Se hace efectiva mediante la peticin o requerimiento de inscripcin, excepto
en ciertos casos en que se pueden realizar de oficio los asientos.
102
Son inscribibles solamente los derechos reales determinados especficamente
en la Ley; es decir, se sigue el sistema del numerus clausus.
Los derechos personales slo pueden obtener cierta proteccin a travs de
las anotaciones preventivas.
Los Registros funcionan por distritos y a cargo de funcionarios cantonales,
denominados Conservadores, generalmente Secretarios de los Ayuntamientos
respectivos.
Este sistema est ordenado por fincas, por la tcnica de la foliacin real. El
Registro lo forman el Libro Mayor, que es el fundamental, y el Libro Diario y adems los planos, los documentos Presentados, las listas
de inmuebles y colecciones de ttulos le acreedores, registro de embargos,
libros de certificaciones, registro de correspondencia, etc.). La modalidad de llevar gran cantidad de libros auxiliares, con la finalidad de descargar el Libro Mayor
de los detalles, vicisitudes y cambios de los derechos reales, es elogiada como
muy cientfica.1 No obstante, se le critica porque complica la labor de informacin.2
5. Crtica del sistema
La crtica del sistema es de lo ms favorable. Ignacio Serrano y Serrano, citado
por Jos Mara Chico y Ortz y Juan Francisco Bonilla Encina,3 resume en la siguiente forma sus opiniones:
a) La limitacin de los tipos de derechos reales, numerus clausus, o sea, la
admisin de un cierto nmero de derechos acuados legalmente, con lo que evita
la recia floracin de derechos reales y facilita la calificacin Registral.
b) El valor constitutivo de la inscripcin, haciendo a sta de carcter necesario
y basando la misma en el elemento causal del ttulo.
c) Proteccin real y exacta del trfico jurdico inmobiliario.
1. Vicente Tur propuso para Espaa una tcnica similar a la suiza como el medio ms idneo de simplificar
el Registro de la Propiedad, en RCDI, 14, Febrero 1926, pp. 92 y 93.
2. Mas ese cuestin, dice Villavicencio, de aligerar el libro principal con base en aadir libros auxiliares,
referencias y pases de uno a otros libros y de dividir los elementos de las relaciones jurdicas, manteniendo todo un mecanismo de interrelacin en que, para una informacin completa, se hace precisa la
ayuda de un tcnico, no parece otra cosa que simplificar complicando. Los archivos de los Registros de
este tipo resultan excesivamente recargados, requiriendo mucha pericia en su manejo y muy conveniente y amplia instalacin. (Op. cit., p. 50).
3. Op. cit., Tomo I, p. 144
103
d) Debida coordinacin entre Catastro y Registro de la Propiedad.

e) Implantacin de un encasillado en forma superior al del derecho alemn,
con lo que se logra claridad y simplicidad del folio y de los asientos.
El sistema ofrece muchas ventajas y es estructurado en base a una tcnica
depurada. razn por la cual goza de aceptacin en la doctrina moderna. En el
primer cuarto de siglo, dicen Jos Luis Lacruz Berdejo y Francisco de Ass Sancho
Rebullida, el rgimen alemn de rigurosa separacin entre el negocio traslativo y
sus precedentes causales fue considerado como la ltima palabra de la ciencia, y
slo objeto de censuras escasas y aisladas. Mas, paulatinamente, la opinin ha
ido inclinndose luego hacia la regulacin del Cdigo suizo, que, sin daar a la
seguridad del trfico, est ms de acuerdo con los imperativos de la Moral y de la
Justicia.4
Inspir en algunos puntos al sistema hipotecario espaol, principalmente a la
Reforma del 30 de Diciembre de 1944. La influencia se encuentra en la presuncin posesoria del art. 38 de la Ley y en la formulacin de los arts. 34 y 36 de la
misma.5
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4. Op. cit., P. 39.

5. Roca Sastre: Op. cit., Tomo I, p. 116 y sigts. La nueva Ley de Reforma Hipotecaria, Separata de la
Revista de Legislacin..., p. 24 y sigts.; y Chico y Bonilla; Op. cit., Tomo I, p. 147.
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Publicidad Inmobiliaria (Registro y Catastro) en Relacin con el Desarrollo Econmico y Social de la Amrica Latina, Organizacin de Estados Americanos,
1966; p. 43 y sigts.
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Captulo X
SISTEMA AUSTRALIANO
1. Fuentes
a) Inmatriculacin
b) El ttulo
d) Legitimacin
e) Fe pblica
f) Legalidad
g) Seguro inmobiliario
1. Fuentes
Se le denomina tambin Sistema del Acta Torrens, pues su creador fue el irlands Sir Robert Richard Torrens, quien ocup los cargos de Director de Aduanas
de Australia del Sur, Tesorero y Registrador General. En este ltimo cargo, pudo
apreciar las dificultades que presentaba el rgimen inmobiliario ingls en su aplicacin a dicha colonia.
Siendo diputado por Adelaida present al Parlamento un proyecto de reforma,
que fue aprobado por ambas Cmaras y sancionado por el Gobernador General
el 27 de enero de 1858, entrando en vigencia el 1 de julio de 1858 bajo el nombre
de Real Property Act, modificada posteriormente en 1886 y 1893.
Se sostiene que el sistema se inspira en las disposiciones establecidas para el
Registro Naval por la Ley de la Marina Mercante inglesa. Otros opinan que est
inspirado en el sistema hipotecario alemn. Lo histricamente comprobado, exponen los doctores Villavicencio, es que este sistema registral surge libre de antecedentes jurdicos, como una medida prctica para resolver una necesidad sentida en un pas cuyas condiciones eran peculiares y que fue genial creacin de la
mente de un hombre, libre tambin de antecedentes o prejuicios jurdicos.1
a) Inmatriculacin
La inmatriculacin es el ingreso de las fincas al Registro y marca el momento
de aplicacin del sistema. Es una operacin importante y de las ms complicadas.
Sin embargo, realizada la inmatriculacin, las operaciones posteriores sobre la
finca se simplifican extraordinariamente.
1. Op. cit, p. 65.
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Se estableci, en un principio, como voluntaria la inmatriculacin, de suerte

que los propietarios podan acogerse libremente al nuevo sistema o seguir sujetos al rgimen anterior; nicamente era necesaria para los terrenos que se compraban a la Corona o a los concedidos por sta con posterioridad a la vigencia del
sistema.
La inmatriculacin va precedida de numerosos trmites que tienden preferentemente a la identificacin de la finca y a la notificacin de los interesados con el
objeto de que puedan oponerse a la inscripcin.
Los trmites son los siguientes:
1) Solicitud del interesado. La solicitud se dirige al Registrador General, haciendo uso de frmulas impresas que pueden adquirirse con facilidad, y se acompaa con los ttulos de propiedad, el plano de la finca expedido por un agrimensor
y una libranza para los gastos y honorarios de inscripcin.
2) Calificacin. Una vez recibida la solicitud, se procede a su examen por los
asesores juristas y topgrafos. El Registrador y dos comisarios resuelven si es o
no admisible la inmatriculacin.
3) Notificacin y plazos de oposicin. Admitida la solicitud, se hacen notificaciones a los colindantes y se publican edictos en los diarios oficiales y particulares,
con la finalidad de que dentro del plazo sealado puedan oponerse a la inscripcin las personas que crean tener algn derecho sobre el inmueble.
4) Inmatriculacin. Si no se hace oposicin, o bien sta es rechazada por el
Tribunal competente, el Registrador procede a la inmatriculacin, redactando previamente el ttulo de propiedad, del que se hacen dos ejemplares, de los cuales
uno se incorpora al Registro que pasa a constituir el llamado Libro-Registro y el
otro se entrega al solicitante.
b) El ttulo
El ttulo de propiedad se expide en nombre del Estado. Es como si ste concediera la propiedad de nuevo, desligndola por completo del titular anterior. La
adquisicin es considerada como originaria, sin ms garanta que la del Estado
concedente del derecho.
Este ttulo es considerado como irrevocable e inatacable. La accin
reivindicatoria, dice don Jernimo Gonzlez, contra el titular del certificado de propiedad, no se puede ejercitar ms que excepcionalmente en los casos de
inmatriculacin fraudulenta, error en los linderos, ejecucin por un acreedor hipotecario o por un arrendador, y, en fin, cuando la accin proviene de un propietario,
portador de un certificado de ttulo anterior.2
2. Op. cit., Tomo I, pp. 80 y 81.
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El certificado del ttulo que se entrega al propietario de la finca inmatriculada es
un ttulo jurdico real.3 La entrega del ttulo equivale a la entrega de la propiedad
del inmueble. Como consecuencia de ello, una vez inmatriculada la finca, las transacciones se realizan con gran facilidad pues es suficiente que los contratantes
llenen un impreso oficial apropiado al contrato que se celebre (compraventa, cesin, hipoteca, etc.), envindolo al Registrador junto con el certificado del ttulo y
una libranza por el importe de los gastos. El Registrador, previa calificacin, expide
un nuevo ttulo al adquirente en caso de enajenacin, o bien hace constar en l la
existencia del gravamen, en su caso.
Cuando el propietario quiere enajenar o gravar su finca fuera del territorio de la
colonia, obtiene un certificado de la hoja registral respectiva, cuya expedicin cierra el Registro, pudiendo vender o hipotecar la finca sin necesidad de inscripcin,
con tal que se haga constar al dorso de dicho certificado.
d) Legitimacin
El certificado del ttulo produce plena prueba de la existencia y pertenencia del
derecho a favor del titular inscrito; en consecuencia, los tribunales deben admitirlo
como prueba concluyente de que la persona designada en l es el titular del
derecho. Este principio juega con ms intensidad que en cualquier otro sistema.
e) Fe pblica
El sistema australiano concede una importante proteccin a quien, confiado en
el Registro, adquiere de buena fe y a ttulo oneroso. Esta persona, en virtud de la
fe pblica, adquiere no slo a la situacin jurdica de la finca, sino tambin a los
datos fsicos o de hecho.
f) Legalidad
Debido a los importantes efectos de la inscripcin, se impone el principio de
legalidad. El Registrador hace uso de su funcin calificadora no slo en el momento de la inmatriculacin, sino tambin en los actos posteriores inscribibles. Juristas
y topgrafos colaboran con el Registrador en esta funcin.
3. Su misin, dice Sanz Fernndez, no es simplemente la de mostrar al exterior el contenido del Registro
o la existencia de determinados derechos reales sobre inmuebles. El titulo incorpora as el inmueble
mismo, de modo que la tenencia del ttulo equivale a la del inmueble y las negociaciones del mismo
producen los mismos efectos que si se hubieron hecho directamente con aqul. La funcin del ttulo de
dominio es, pues, anloga a la que en nuestro derecho tienen los resguardos de Almacenes generales
de depsito. (Instituciones..., Tomo l., p. 109)
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g) Seguro inmobiliario
Para reparar el dao que puede sufrir el verdadero propietario en virtud de la
inatacabilidad del ttulo expedido por el Registro, existe un seguro inmobiliario. El
fondo del seguro se va formando mediante el pago de unas primas a cargo del
que solicita la inmatriculacin y consisten en el 2 por 1000 del valor de la finca.
3: Organizacin del Registro
El Registro es llevado por fincas. A cada una se le abre una hoja. Es por esto
que rige el principio de la especialidad. Hay un solo Registro para todo el pas, a
cargo de un Registrador General que es un funcionario administrativo. Colaboran
con l numeroso personal de asesores jurdicos, gemetras, topgrafos, etc.
Hay un Libro-Registro, que se forma con los duplicados de los ttulos de dominio que obran en la oficina; un Libro-Diario, donde se anotan por orden cronolgico
los ttulos presentados; y Libros-Auxiliares.
Es el sistema ms discutido. Ofrece las siguientes ventajas: la completa seguridad para las adquisiciones de inmuebles y derechos reales sobre los mismos;
simplicidad y economa de gastos en la contratacin inmobiliaria; disminucin de
litigios y una valoracin justa del inmueble en el mercado. La doctrina seala las
siguientes desventajas o defectos: la expoliacin que puede sufrir el verdadero
propietario debido a la inatacabilidad del ttulo; el desenvolvimiento de la contratacin inmobiliaria por cauces puramente privados, sin control notarial, lo que puede
proporcionar serias sorpresas a las partes, desconocedoras de la materia jurdica; la centralizacin en un solo Registro, que puede provocar congestin e irregularidad en la marcha de la oficina, donde las transacciones son numerosas.
Autores como Sanz Fernndez4 y Roca Sastre5 consideran a este sistema como
propio para los pases coloniales y no recomendable para los pases europeos
con grandes complejidades en las relaciones jurdico-reales,
El sistema se aplica en algunos Estados de Norteamrica.6
5. Op. cit., Tomo I, p. 128, 5. Ed.
6. En Virginia, Washington, California, Colorado, Illinois, Massachussetts, Minnesota, New York, Ohio y
Oregn. Es importante advertir que el fracaso de los sistemas de publicidad y el subdesarrollo del
notariado le han abierto las puertas al denominado seguro de ttulo, title insurance, administrado por
prsperas compaas que manejan grandes capitales e incluso tienen sus Registros privados. Por medio
del seguro de ttulo se garantiza al adquirente contra los defectos, ya existentes, del ttulo de su
transmitente que pudieran privarle de su derecho. La seguridad de las transmisiones, pues, descansa
en dicho seguro de ttulo y no en una organizacin cientfica y tcnica del Registro y del Notariado. Se ha
sustituido al Registro y al Notariado por las compaas que se dedican al negocio de seguros. Poco o
nada de xito puede tener el seguro de ttulo en los pases que entregan la seguridad de la contratacin
inmobiliaria a un buen sistema de Registro y de Notariado.
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Tambin se extendi a varios pases africanos y a ciertas regiones del Brasil.

En Repblica Dominicana rige desde 1920, bajo el nombre de Ley de Registro
de Tierras. En este pas ha logrado xito.7
Los doctores Villavicencio sostienen que el estudio y valoracin del rgimen
dominicano, dentro del Derecho Registral Latinoamericano, reviste extraordinaria
importancia y, en algunos pases y circunstancias concretas, resultara quiz ms
provechoso que el de los sistemas clsicos europeos. No obstante, advierten el
peligro, pues es arma de dos filos, por lo cual recomiendan estudiar bien las dos
caras de la moneda en cada caso en que se prolonga su aplicacin, ya que sus
grandes ventajas suelen constituir, dependiendo del medio en que se aplique, sus
grandes defectos.8
En 1890 en Espaa el Conde de San Bernardo propuso al Congreso un sistema inspirado en el australiano, pero no fue aprobado. El sistema de las provincias
espaolas en Africa s recibi inspiracin australiana.
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7. Para profundizar sobre el sistema y aplicacin del mismo en Repblica Dominicana, consltese la obra
de Bonilla Atiles Legislacin de tierras dominicanas. El sistema Torrens. Vase Bibliografa.
8. Op. cit., pp. 472 y 473.
111
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113
114
Captulo XI
SISTEMA ESPAOL
1. Textos legales
a) Inscripcin
b) Rogacin
c) Legalidad
d) Publicidad -legitimacin y fe pblicae) Especialidad
f) Tracto sucesivo
g) Prioridad
1. Textos legales
El sistema est contenido bsicamente en la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero
de 1946 y en el Reglamento Hipotecario dictado por Decreto del 14 de Febrero de
1947. Ambos cuerpos de leyes son extensos. La Ley contiene trece ttulos, trescientos quince artculos, diez disposiciones transitorias y una disposicin final. El
Reglamento contiene quince ttulos, seiscientos veinticuatro artculos y veintids
modelos de asientos, notas y certificaciones. Tambin existe una legislacin complementaria que afecta el sistema.
a) Inscripcin
El dominio y los dems derechos reales se constituyen fuera del Registro siguiendo la teora del ttulo y el modo,1 y la inscripcin no hace ms que recoger
esos derechos para su publicacin y perjuicio de terceros. Es decir, la inscripcin
es por regla general declarativa. No obstante, existen varias excepciones, entre
las que se pueden citar la hipoteca2 y el derecho de superficie. 3
En torno a la influencia de la Ley Hipotecaria sobre la mencionada teora se
han formulado diversas opiniones. Unos sostienen, encabezados por La Rica,4
que la inscripcin es un sucedneo de la tradicin. Parten de la distincin entre
propiedades inscritas, regidas por la Ley Hipotecaria, y no inscritas, regidas por el
Cdigo Civil. La transferencia de la propiedad inscrita se perfecciona por la ins-
1. Arts. 609 y 1095 C.

2. Arts. 1875 C., 145 y 159 de la Ley Hipotecaria.
3. Art. 16 del Reglamento.
4. Valor de la inscripcin. RCDI., 240, Mayo 1948, p. 273 y sigts.
115
cripcin y no es necesario que se justifique la tradicin. La propiedad no inscrita

se transmite mediante el ttulo y la tradicin. Hay quien opina (Villares Pico) que la
inscripcin es un modo de adquirir distinto y superior a la tradicin. 5
Es de hacer notar que existe una fuerte corriente doctrinal y legislativa que
favorece la inscripcin constitutiva.
Por otra parte, la inscripcin, por regla general, es voluntaria, pero la ley tiene
sus recursos en perjuicio de terceros y la inadmisin por los Juzgados, Tribunales
y oficinas del Estado de los documentos o escrituras que no se hayan registrado.6
Se presentan varios casos de inscripcin obligatoria, entre otros, el patrimonio familiar7 y las fincas y derechos que resulten de la nueva ordenacin de la propiedad,
regulada por la Ley de Concentracin Parcelaria del 8 de noviembre de 1962.
b) Rogacin
El registrador slo extiende los asientos en los libros a peticin de parte interesada y, excepcionalmente, se le impone cierta actuacin de oficio; como por ejemplo, en el caso de la hipoteca legal en garanta de la dote estimada en bienes
inmuebles, en la anotacin preventiva que se practica cuando se presentan ttulos
contradictorios sobre la misma finca.8
La peticin de inscripcin se puede hacer expresamente por escrito o verbalmente, o bien puede aparecer en forma tcita, y, una vez iniciado el procedimiento, no necesita de nuevo impulso para que el Registrador practique o niegue la
inscripcin.9 La presentacin de los ttulos se puede hacer personalmente o por
correo. Cuando se hace por este medio, el registrador no est obligado a practicar el asiento de presentacin. Sin embargo, podr presentarlos y despacharlos,
o devolverlos, o conservarlos en su archivo a disposicin de quien tenga derecho
a ellos.10 Tan luego se le presenta el ttulo, el Registrador debe hacerlo constar en
el Diario. La doctrina discute si se puede negar la presentacin de un ttulo cuya
inscripcin sea notoriamente improcedente. Roca Sastre, 11 Gonzlez y Martnez,12
Sanz Fernndez,13 Lacruz Berdejo,14 Morell y Terry15, creen que puede hacerse; en
cambio, Prez Gonzlez y Alguer16 opinan que debe presentarse en el Diario, sin
perjuicio de negarla posteriormente, si as lo decide.
5. Curso de Conferencias, 1951-52. Centro de Estudios Hipotecarios. Estudio cit., p. 71 y sigts. La
posesin y el Registro. RCDI. 230-231, Julio-Agosto, 1947, p. 409 y sigts.
6. Art. 313 de la Ley Hipotecaria.
7. Ley 15 de julio de 1952.
8. Arts. 171 de la Ley y 426 del Reglamento.
9. Jernimo Gonzlez: Op. cit., Tomo I, p. 457; Lacruz Berdejo: Op. cit. p. 351.
11. Op. cit. Tomo II, p. 192 y sigts.
12. Op. cit. Tomo I, p. 444.
13. Instituciones... Tomo II, p. 477 y sigts.
14. Op. cit. P. 350.
15. Op. cit. Tomo IV, p. 608 y 609.
16. Op. cit. Vol. I, p. 164.
116
Segn Roca Sastre,17 el principio de rogacin se fundamenta en el hecho de

que el Registro de la Propiedad es una institucin pblica, pero al servicio inmediato de los particulares o de los entes pblicos como tales.
Estn legitimados para pedir la inscripcin el transmitente y el aAdquirente
del derecho y, en general, todos los que tengan inters en asegurarlo (acreedores, fiadores, albaceas, etc.).
La peticin se puede hacer personalmente o por medio de representante voluntario o legal.
Se prohibe a los oficiales, auxiliares dependientes del Registro presentar ttulos en su carcter de representantes.18
Una parte de la doctrina estima, con base en la voluntariedad de la inscripcin,
que es procedente el desistimiento de la registracin;19 y otra niega esa facultad
por considerar que el procedimiento, una vez iniciado a peticin de parte, se impulsa20. La nueva redaccin del art. 105 del Reglamento21 es favorable a la tesis
del desistimiento.
Se reconoce el derecho de desistir cuando el ttulo es devuelto al interesado
para que pague el impuestos correspondiente o para que subsane el defecto
sealado. En ambos casos, va implcita la facultad de no presentarlo nuevamente
en debida forma.22
c) Legalidad
El Registrador, bajo su responsabilidad, examinar si los ttulos presentados
renen los requisitos exigidos por la ley para su inscripcin. En esta funcin, denominada calificadora, acta con independencia y sin posibilidades de consultar con
su superior jerrquico. Tampoco la puede delegar.
De conformidad con el art. 18 de la Ley, el Registrador tiene facultad para
calificar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos de toda clase,
as como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos
17. Op. cit. Tomo II, p. 136.
19. Lacruz Berdejo: Op. cit..., pp. 352 y 353. Tambin Morrell se pronuncia a favor del desistimiento, Op. cit.
Tomo IV, p. 613.
20. Sanz Fernndez (Instituciones..., Tomo II, pp. 84 y 85) y Ventura Traveset (Existe el desistimiento en
nuestro sistema hipotecario, RCDI, 213, Febrero 1946, p. 117 y sigts.). Roca Sastre tambin rechaza el
desistimiento, por considerar que, si es cierto que la inscripcin es voluntaria, una vez solicitada y
extendido el asiento de presentacin, ya no puede el interesado renunciarla, pues esta renuncia no es
trmite previsto en el procedimiento de inscripcin, a diferencia de los trmites regulados en la Ley de
Enjuiciamiento Civil, los cuales pueden ser objeto de desistimiento; sin embargo, reconoce excepciones.
(Op. cit. Tomo II, p. 131 y sigts.).
21. Reforma de 17 de marzo de 1959.
22. Arts. 19 y 255 de la Ley, 105 y 434 del Reglamento.
117
contenidos en las escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos
del Registro.
Como puede observarse, el Registrador tiene amplias facultades para examinar la forma y el fondo de los ttulos. Es por esto que don Jernimo Gonzlez,
deca: En nuestro sistema se ha desenvuelto en tan desmedidas proporciones
que abarca todo lo divino y lo humano.23 No obstante, slo cuenta con dos elementos para calificar: el ttulo y los asientos del Registro.
Adems de las escrituras pblicas, estn sujetos a calificacin los documentos
judiciales y administrativos, pero la facultad del Registrador para examinar dichos
documentos es restringida.
De conformidad con el art. 99 del Reglamento, la calificacin de la documentacin judicial se limitar: a) a la competencia del juzgado o Tribunal; b) a la congruencia del mandato con el procedimiento o en que se hubiere dictado; c) a las
formalidades extrnsecas del documento; d) a los obstculos del Registro.
El principio est regulado en los arts. 18, 19, 65, 66 y 99 a 102 de la Ley y 98 a
136 del Reglamento y otros.
En cuanto a la naturaleza de la funcin calificadora, la doctrina dominante la
considera como un acto de jurisdiccin voluntaria, a evo haber contienda inter
partes.24 Otro sector la asemeja a la contenciosa25 y para otros es una funcin
administrativa.26
El distinguido jurista espaol, JOSE MARIA CHICO ORTIZ, ms ha profundizado en el estudio del principio de legalidad, la considera como jurisdiccin especial
(registral o hipotecaria), que teniendo contactos con la administrativa, la judicial y
la voluntaria presenta caracteres propios.27
El Registrador, previo examen del ttulo, puede pronunciarse en tres sentidos:
1) inscribir el ttulo; 2) suspender la inscripcin; 3) denegar la inscripcin. Si se
23. Op. cit. Tomo I, p. 437.
24. Entre otros, Jernimo Gonzlez: Op. cit., Tomo I, p. 435; Roca Sastre: Op.. cit., Tomo II p. 247; y Sanz
Fernndez, Instituciones, Tomo lI, p. 151.
25. J. Romani Caldern: Carcter de la funcin calificadora. Es de naturaleza judicial o administrativa? -,
RCD1, 26, Febrero, 1927, p. 81 y sigts.; A. Gallardo Rueda., El Registrador de la Propiedad y la
Seguridad Jurdica Curso de Conferencia, 1951, Centro de Hipotecarios, p. 158. Derecho Civil y Derecho Hipotecario. Informacin jurdica, 1950 (Separata); Ramn de la Rica y Arenal: Comentario el nuevo
Reglamento Hipotecario. Modificaciones, Publicaciones del Colegio Nacional de Reotradores de la
Propiedad, 1949, 2. parte, p. 166.
26. Entra otros, Romani Puigdengolas: Introduccin al estudio del sistema hipotecario. Barcelona, 1887,
pp. 6 y 9; J. Lpez Mendel. Teora del Registro de la Propiedad como servicio pblico, RCDI, 364-365,
Septiembre-Octubre 1958, p. 601 y sigts.; y J. Gonzlez Prez: Naturaleza del procedimiento registral
RCDI, 256, Septiembre 1949, p. 575 y La impugnacin de los actos registrales, RCDI, 328-239. 1955, p.
513 y sigts.
27. Presente y Futuro del Principio de Calificacin Registral. RDR. Ao 1, No. 1, 1974, p. 32 y sigts. Teora.
Prctica Y Frmula de la Calificacin Registral. Madrid, 1977, p. 57 y sigts.
118
decide por lo primero, extender el asiento y contra este pronunciamiento no hay

recurso. Acordar la suspensin cuando encuentre faltas subsanables, y denegar la inscripcin cuando sean insubsanables.
La vigente Ley Hipotecaria, a diferencia de la de 1861, de toda definicin o
concepto de falta, y en el art. 65 se limita a decir que para distinguir las faltas
subsanables de las insubsanables y o no, en su consecuencia, la anotacin preventiva a que se refiere este artculo, atender el Registrador tanto al contenido
como a las formas y solemnidades del ttulo y a los asientos del Registro con l
relacionados.
La falta subsanable impide provisionalmente la inscripcin; el interesado, durante la vigencia del asiento de presentacin, subsanar el defecto, y, mientras
tanto, pedir la anotacin preventiva del ttulo.
La falta insubsanable impide la inscripcin con carcter definitivo, sin que se
pueda hacer la anotacin preventiva.
Contra la suspensin o denegacin se puede recurrir gubernativamente ante
el Presidente de la Audiencia Territorial Contra la resolucin de dicho funcionario
pueden apelar los interesados o el Registrador ante la Direccin General de los
Registros y del Notariado.
Adems de las partes interesadas, estn legitimados para recurrir gubernativamente, el Fiscal de la respectiva audiencia cuando se trate de suspensin o
negativa a inscribir documentos expedidos por la autoridad judicial, pero solamente en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arreglo a las
leyes; el Notario autorizante del ttulo, en todo caso; y tambin se podr recurrir
contra la calificacin del Registrador a efectos exclusivamente doctrinales, aun
cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de subsanacin
de los defectos alegados en la nota por el Registrador. 28
Se puede impugnar la calificacin del Registrador por la va judicial, despus
de interpuesto el recurso, o desde fuego. Las resoluciones dictadas en la va
gubernativa no producen cosa juzgada, y por lo tanto no impiden ni prejuzgan las
resoluciones de la va judicial.
d) Publicidad -legitimacin y fe pblicaLa publicidad registral puede ser formal o material.
La publicidad formal regula los medios de acceso al contenido del Registro y
tiende a crear un estado de cognocibilidad general. Se logra a travs de tres
medios: a) mediante exhibicin de los libros a las personas, interesadas; 29 b)
28. En nuestro sistema no se concede el ocurso por ese motivo.
29. Art. 222 de la Ley.
119
extendiendo el Registrador certificaciones a los interesados;30 y c) mediante simples notas informativas, sin garantas.31
La publicidad material presenta dos aspectos: uno negativo, y el otro positivo.
El aspecto negativo est contemplado por el art. 32 de la Ley que dice: Art.
32. - Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles,
que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no
perjudican a terceros.
El aspecto positivo juega a travs de dos presunciones: 1) la presuncin iuris
tantum de que el Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimacin); y 2) la presuncin iuris et de iure, para proteger al tercero
Registral (principio de fe pblica).
A diferencia de las leyes y reformas anteriores, la actual ley formula en forma
correcta y expresa el principio de legitimacin. Est consagrado en el art. 38, inc.
lo. que dispone que a todos los efectos legales se presumir que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo y que de igual modo se presumir que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesin de los
mismos; en el art. 1, inc. 3, que establece que los asientos del Registro estn bajo
la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los trminos establecidos en la ley; y en el art. 97 que
dice que, cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho
asiento se refiera.
El principio de legitimacin tiene varias aplicaciones o consecuencias; unas
son sustantivas, y otras procesales.
Adems de sus aplicaciones sustantivas, el principio es llevado al campo procesal donde tiene importantes consecuencias. La presuncin de exactitud a favor
del titular inscrito se manifiesta en la triple posicin procesal que puede asumir: a)
como demandante, el Titular inscrito puede ejercitar las acciones reivindicatoria,
negatoria y confesoria, con slo aportar como prueba la correspondiente certificacin registral. Tambin puede ejercitar las acciones reales procedentes de los
derechos inscritos en la va sumaria establecida en el art. 41 de la ley contra
quienes, sin ttulo inscrito, se opongan a dichos derechos o perturben su ejercicio,
siempre que por certificacin del Registro se acredite la vigencia, sin contradiccin
alguna, del asiento correspondiente; b) como demandado, goza de la misma presuncin de exactitud; c) como tercerista (tercera registral), tiene una posicin
ventajosa. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseer todo proce30. Art. 227 de la Ley.
120
dimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas,

en el instante en que conste en autos, por certificacin del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta
de aquella contra la cual se decret el embargo o se sigue el procedimiento, a no
ser que se hubiere dirigido contra ella la accin en concepto de heredera del que
aparece como dueo en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedar reservada
su accin para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y
para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
El principio de fe pblica est consagrado en el art. 34 de la Ley y se complementa con los arts. 29, 31, 32, 37, 40, 76 y 220 de la misma.
El art. 34 dice: Art. 34. - El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso
algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siembre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro.
La Ley vigente, a diferencia de la de 1861, no defini la figura del tercero y se
limit a sealar sus requisitos: buena fe, ttulo oneroso, adquisicin del titular registral
e inscripcin del ttulo del tercero. En torno a la relacin entre los artos. 32 y 34 de
la Ley ltimamente ha surgido una encendida polmica que ha dividido a los autores, adhirindose unos a la denominada tesis monista y otros a la dualista.
La polmica tiene importancia terica y prctica, por cuanto en la interpretacin y aplicacin del art. 32 pone en pugna el principio latino de inoponibilidad (art.
32) y el germnico de la fe pblica (art. 34).
Los partidarios de la tesis monista estiman que slo existe un tercero: el del art.
34, y que al del art. 32 se le deben exigir, para su proteccin, los requisitos sealados en aqul. Roca Sastre, visible y entusiasta defensor de esta tesis, sostiene
que el tercero hipotecario, nico en el sistema espaol, incluso el que indica el art.
32, debe reunir todos, absolutamente todos, los requisitos o circunstancias exigidos por el art 34 inc.1.32
En este grupo podemos citar, entre otros, a don Jernimo Gonzlez 33 y Sanz
Fernndez. 34 Ultimamente se adhiri a la tesis unitaria Rica y Maritorena. 35
32. Op. cit., Tomo I, p. 613 y sigts. El problema de la relacin que respecto del Art. 34 de la Ley Hipotecaria
guarda el Art. 32 de la misma, RCDI, 446-447, Julio-Agosto, 1965, p. 781 y sigts.
33. Op. Cit. Tomo I, p. 384.
34. Instituciones, Tomo 1, pp. 411 y 412.
35. Algo ms sobre el tercero en la ley hipotecaria RCDI, 478, Mayo-Junio, 1970, p. 703 y sigts.
121
Por el contrario los partidarios de la tesis dualista pretenden darle autonoma al

art. 32 frente al 34. Hablan de un tercero latino (art. 32) y de un tercero germnico
(art. 34). El primero, se defiende de un ttulo no inscrito. El segundo, frente a
titularidades claudicantes. La distincin tiene consecuencias prcticas que se traducen en los requisitos que debe tener el tercero para su proteccin. Con relacin
a stos, los autores de esta tesis discrepan. Nez Lagos, lder de la tesis dualista,
sostiene que al tercero del art. 32 le basta para ser protegido con inscribir.36 No
necesita del respaldo de la inscripcin previa, de la onerosidad ni de la buena fe.37
Lacruz exige la buena fe y el ttulo oneroso, y dentro del juego actual del art. 32
prescinde de la previa inscripcin como requisito para proteger al inmatriculante
eh el supuesto de. la doble venta.38 Amors Guardiola opina que no se necesita la
previa inscripcin, por lo que el inmatriculante queda protegido de lo no inscrito.
Sin embargo, exige la buena fe.39
Jos Alonso Fernndez40 y Francisco del Hoyo,41 en cuyos estudios se encuentran los precedentes de la tesis dualista, opinan que al inmatricuiante lo protegen
los arts. 32 de la ley y 1473 C., es decir, no exigen la previa inscripcin como
requisito para que opere la proteccin.
Estn fuera de la proteccin de la fe pblica, entre otros casos, los derechos
personales y las menciones de derechos susceptibles de inscripcin separada y
especial.42
e) Especialidad
Este principio obedece a la necesidad de determinar con exactitud los derechos que ingresan al Registro y se extiende: a) a la determinacin de la finca, para
lo cual es preciso hacer constar su naturaleza, situacin, linderos, medida, nombre y nmero;43 b) a la determinacin del derecho, para lo cual s har constar su
naturaleza, extensin, condiciones y su valor, si resulta del ttulo; 44 c) a la determinacin de los sujetos, para lo cual deben consignarse los datos necesarios para
su identificacin.45
36. Los partidarios de las dos posiciones aceptan a la inscripcin del ttulo del tercero como requisito
indispensable para su proteccin.
37. El Registro de la Propiedad Espaol, Estudio cit., RCDI. 251. p, 239 y sigts. Tirso Carrertero Garca
participa de la misma opinin de Nez Lagos. (Retorno al Cdigo Civil, RCDI, 440-441, Enero-Febrero
1965, p 75 y sigts.).
38. Op. Cit. 213 y sigts., y 233, 234 y 235.
39. La buena fe en la interpretacin de los problemas hipotecarios RCDI, 463, Noviembre Diciembre.
1967. p 1523 y sigts.
40. La inmatriculacin, de fincas mediante el ttulo pblico de su adquisicin. RCDI, 204, Mayo 1945, pp
315 y 316.
41.Otra vez el concepto de tercero RCDI 256 Septiembre 1949, p 566,
43. Arts. 9 inc. 1 de la Ley y 51 inca. 1, 2, 3 y 4 del Reglamento.
44. Art. 9 inc. 2 de la Ley.
45. Arta. 9 inc. 4 y 51 inc. 9 del Reglamento.
122
Si el derecho pertenece a varios titulares, debe precisarse con datos matemticos la participacin que corresponda a cada uno de ellos.46
f) Tracto sucesivo
Este principio est regulado fundamentalmente en el art. 20 de la Ley. Los
incisos 1 y 2 de dicho artculo establecen el requisito de la previa inscripcin, y
dicen as: Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles,
deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la
que otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin solicitada.
La previa inscripcin es una condicin para inscribir el acto de transmisin y no
un requisito para disponer. El propietario puede enajenar aunque no tenga inscrito su derecho, pero para inscribir el ttulo del adquirente se requiere la previa
inscripcin del disponente.47
El principio tiene, pues, carcter formal.
Sin agotar los casos en los incisos 4, 5 y 6 del citado artculo se sealan las
modalidades que puede tomar el tracto y lo que la doctrina denomina tracto abreviado. Dicen as:
No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y dems personas que con carcter
temporal acten como rganos de representacin y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos
otorgados por los herederos: Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por ste.
Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro
indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripcin que se haga habr de
expresarse dicha previa adjudicacin pro indiviso con referencia al ttulo en que
as constare. Y tercero. Cuando se trate de testimonios de autos de adjudicacin
o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud
de ejecucin de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito
a favor del causante.

47. Roca Sastre: Op. cit. Tomo lI, p. 313 y sigts.; Lacruz Bardejo: Op. cit., p. 341.
123
Cuando en una particin de herencia, verificada despus del fallecimiento de

algn heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de ste los bienes que a aqul
correspondan, deber practicarse la inscripcin a favor de los adjudicatarios,
pero hacindose constar en ellas las transmisiones realizadas.
g) Prioridad
La preferencia de los derechos reales, ya sea de rango o excluyente, se determina por la fecha de presentacin de los ttulos al Registro, la que se hace constar
en el Diario y en el asiento de inscripcin (Prior tempore, potior iure). La doctrina
considera que no est claramente formulado y que resulta de los arts. 17, 24, 25
y 248 de la Ley.
En el art. 17 de la Ley se establece el cierre del Registro a los ttulos incompatibles con el inscrito. Dice as: Art. 17. - Inscrito anotado preventivamente en el
Registro cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de
los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse
ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el
cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si slo se hubiera extendido el asiento de presentacin, no podr tampoco
inscribirse o anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresada durante el
trmino de sesenta das, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento.
Se acepta la posposicin y permuta de rango de los derechos compatibles y
los efectos de la reserva se logran a travs de la posposicin de la hipoteca contemplada en el art. 241 del Reglamento.
Se estima que el Registro Espaol es de ttulos y no de derechos.48 No obstante una parte de la doctrina sostiene que es de derechos reales y no de ttulos.49
El art, 2 de la ley establece una lista de los que se inscribirn en el Registro.
Dice as. Art. 2. - En los Registros expresados en el artculo anterior, se inscribirn:
Primero. Los ttulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o
de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
48. Nez Lagos: El Registro de la Propiedad Espaol, Estudio cit., P. 144; Roca Sastre: Op. cit., Tomo lI,
p. 558; Hernndez Gil: Op. cit., p. 119; La Rica y Arenal: Dualidad legislativa de nuestro rgimen
inmobiliario RCDI, 269, Octubre 1950, P. 635 y sigts. y otros.
49. Mariano Hermida Linares: El Derecho Inmobiliario Espaol. Los Modos de Adquirir y el Registro de la
Propiedad. Problemas Fundamentales de Derecho Inmobiliario Registral. Centro de Estudios Hipotecarios, -Madrid, 1973, p. 55 y sigts.
124
Segundo. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro
o de invertir su importe en objeto determinado.
Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se imponga la pena de interdiccin
civil o se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento
y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en
cuanto a la libre disposicin de sus bienes.
Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un perodo
de ms de seis aos, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de
tres o ms, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.
Sexto. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales
que pertenezcan al Estado o a las Corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las leyes o reglamentos.
Esta lista no es limitativa, pues se considera que se sigue el sistema del numerus
apertus.50
No han faltado resoluciones de la Direccin de los Registros que limiten la
aplicacin de aquel sistema.
El Registro que es llevado por fincas siguiendo la tcnica de la foliacin real,
est a cargo de un funcionario denominado Registrador, que ingresa al Cuerpo
de Registradores mediante oposicin. El nombramiento se hace por el Ministerio
de Justicia.
Existe una sana y prudente descentralizacin de los Registros y se permite la
creacin de nuevos Registros o la divisin de los existentes, creando dos en donde slo haba uno.
Los Registradores perciben los honorarios que se establezcan en su arancel,
que ser aprobado por el Ministerio de Justicia y costearn los gastos necesarios
para el funcionamiento y conservacin de los Registros.51

125
El Registro de la Propiedad se lleva en libros foliados y visados por la autoridad

judicial. De conformidad con el art. 362 del Reglamento en los Registros se llevan
los siguientes libros y cuadernos:
Libro de inscripciones.
Diario de las operaciones del Registro Libro de incapacitados.
Indice de fincas (rsticas y urbanas) e Indices de personas. Diario de honorarios. Libro de estadsticas. Libro de anotacin de suspensiones de mandamientos judiciales dictados en causa criminal y de embargos administrativos
por dbito a la Hacienda Pblica.
Inventario; y
Los libros y cuadernos auxiliares que lo s Registradores juzguen convenientes
para sus servicios.
Se consideran libros principales los de Inscripciones, el Diario, los de Incapacitados y los de anotaciones por causa criminal o dbitos a la Hacienda. Los dems
son accesorios.
Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los
asuntos a ellos referentes estn encomendados a la Direccin General de los
Registros y del Notariado. Este organismo originalmente fue creado por la Ley de
1861 bajo el nombre de Direccin General del Registro de la Propiedad. Entre
otras atribuciones, tiene a su cargo, la inspeccin y vigilancia de los Registros y
resuelve los recursos gubernativos contra la calificacin del Registrador. Tambin
los Registradores le pueden consultar cualquier duda que se les ofrezca sobre la
inteligencia y ejecucin de la Ley o de su Reglamento en cuanto verse sobre
organizacin o funcionamiento del Registro, y sin que en ningn caso puedan ser
objeto de consulta las materias o cuestiones sujetas a su calificacin.52
5. Critica del Sistema
En general el sistema merece elogios. Entre algunas crticas que se le formulan encontramos las siguientes: a) la falta de una adecuada coordinacin entre el
Catastro y el Registro; b) la dualidad de funcionarios (Notario y Registrador) con
facultades de calificar el mismo ttulo.53 La primera no apunta directamente al sistema54 y la segunda es poco atendible, pues con la doble intervencin se obtiene
mayor control y seguridad.55
53. Toms Ogayar Aylln. Impugnacin de la calificacin registral, RCDI, 500, Enero-Febraro 1974, p. 11
y sigts.
54. Veris, dice Chico y Ortiz, que el Registro de la Propiedad Espaola ha funcionado ms de cien aos
sin necesitar del Catastro, o gracias a la falta de coordinacin entro el mismo y el Registro. Nuevas
Tendencias de la Legislacin Hipotecaria, Conferencia pronunciada en la Universidad Centroamericana,
Revista Encuentro No. 11, Enero-Junio 1977, p. 23.
55. Chico y Ortiz, combatiendo a Toms Ogayar AyIIn, expresa que la duplicidad de funcionarios que,
como argumento bsico se utiliz para criticar la calificacin registral y que estaba basada en la razn
de una igualdad de conocimientos, hace de peor condicin, como antes hemos apuntado, a los funcio-
126
Para nosotros tiene especial importancia por lo siguiente: 1. El Cdigo Civil al

organizar el Registro de la Propiedad se inspir en la Ley Hipotecaria Espaola de
1861 y su reforma de 1869; y 2. La Legislacin Hipotecaria Espaola, reformada y
perfeccionada en varias ocasiones bajo estrictas normas tcnicas y cientficas, a
lo que han contribuido eminentemente hipotecaristas con excelentes estudios, es
el modelo aconsejable para emprender el mejoramiento de las leyes registrales de
Nicaragua, y el resto de Amrica Latina, ya que se ajusta a nuestras realidades.
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no se critica en estos casos la intervencin registral. De la intervencin de funcionarios con preparacin
pareja slo se han derivado realidades constructivas y beneficiosas doctrinas, aparte de que la razn
de esta doble intervencin reside en que al Estado lo nico que le interesa es la seguridad del trfico
basada en un contraste de pareceres que augura la plena eficacia y validez del acto (Teora, prctica.,
pp. 55 y 56)
127
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(*) Vanse las Notas Bibliogrficas del CAPITULO III: Historia de la Publicidad
Inmobiliaria. Derecho Espaol.
131
132
Captulo XII
EL REGISTRO PUBLICO NICARAGENSE
1.
a)
b)
2.
A.
B.
a)
b)
c)
d)
C.
D.
E.
Su implantacin y contenido
Su implantacin
Contenido (Bienes, derechos y ttulos inscribibles)
Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles
Arrendamiento
Promesa de venta
El contrato de promesa
La promesa de venta de inmuebles
Requisitos de la inscripcin
Efectos
Hipoteca
Anticresis
Derecho legal de retencin
1. Su implantacin y contenido
a) Su implantacin
En 1904 entr en vigencia el nuevo Cdigo Civil que actualmente nos rige. La
comisin codificadora estaba integrada por tres destacados juristas nicaragenses. Jos Francisco Aguilar, Bruno H. Buitrago y Francisco Paniagua Prado. Este
Cdigo recibi la sancin del gobierno liberal del general Jos Santos Zelaya,
quien hizo una verdadera revolucin en materia social y poltica. En el Tomo II,
Libro III, Ttulo XXV y en el Reglamento anexo, consagra la institucin del Registro
Pblico.1
El sistema adoptado se inspir directamente en la Ley Hipotecaria de Espaa
de 1861 y su reforma de 1869 e indirectamente a travs del Cdigo Civil de Costa
Rica y el Reglamento del Registro Pblico de 1 de Octubre de 1887, del Cdigo
Civil de Guatemala y el Reglamento para el Registro de la Propiedad e Hipotecas,
que tambin le sirvieron de modelo y que a su vez recibieron la influencia de la Ley
Hipotecaria Espaola. El nuevo sistema recogi los principios rectores de inscripcin, publicidad, especialidad, legalidad, prioridad, tracto sucesivo y rogaci6n, y
abandon la vieja tcnica de la foliacin personal al establecer el folio real. Para a
poca de su implantacin represent un gran avance, y hoy, despus de 70 aos
de prueba, podemos afirmar con orgullo que tenemos un buen sistema. No obstante, se precisa de una formulacin tcnica de los principios y el reforzamiento de
los mismos en cuanto a su aplicacin. Por otra parte, en varios de nuestros Registros de mayor volumen de operaciones, la actividad registral marcha lentamente
1. Disposiciones que son propias del Registro Pblico se encuentran diseminadas en diferentes captulos
del Cdigo, y en el Reglamento existen preceptos no reglamentarios que deben de figurar en aqul. Por
otra parte, son muchas las situaciones, casos, instituciones, etc., no reguladas por ambos cuerpos de
normas. En una futura reforma deben corregirse esas imperfecciones de tcnica legislativa.
133
por la ausencia de los medios tcnicos que faciliten el despacho de los documentos. La solucin de los problemas apuntados no representa un cambio de sistema;
antes bien, contribuir a su perfeccionamiento. La tarea es dura, pero hay que
iniciarla.
De conformidad con lo establecido en las disposiciones transitorias contenidas
en el Captulo XII del Reglamento del Registro Pblico, los libros del Registro Conservatorio pasaron a las Oficinas correspondientes del nuevo Registro de la Propiedad.
b) Contenido. (Bienes, derechos y ttulos inscribibles)
La materia y el territorio limitan la competencia del Registro. Los bienes inmuebles
y los derechos reales constituidos sobre ellos, son la materia propia de nuestra
publicidad registral.2 El inmueble y los actos posteriores deben inscribirse en el
Registro de d jurisdiccin a que pertenecen.
Para que se puedan registrar los derechos inscribibles, es necesario que estn contenidos en una escritura pblica, ejecutoria o en otro documento autntico,
expresamente autorizado por la ley para este efecto.3
En el Registro de la Propiedad se inscribirn:
a) Los ttulos de dominio sobre inmuebles.
b) Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen los derechos de
usufructo, uso, habitacin, servidumbre y anticresis.
c) Los ttulos en que se constituya, modifique o extinga el derecho de hipoteca.
d) Los ttulos en que conste el arrendamiento de inmuebles.
e) El decreto judicial que declare procedente el derecho legal de retencin de
inmuebles.
f) La escritura pblica en que consta la promesa de vender un inmueble.
g) El contrato de seguro cuando se refiere a bienes races.
Esta lista la hemos extrado de los arts. 3541, 3942, 3951, 3957 C., 1426 Pr. y
129 del R. R. P. El Registro tambin recibe las transmisiones por causa de muerte
2. Excepcionalmente se inscriben derecho, personales como, por ejemplo, el arrendamiento, el embargo y

la promesa de venta.
3. Arts. 3941 C. y 3 del R.R.P
134
y las anotaciones preventivas de que tratan los arts. 3964 C., 29 del R. R. P. y
otros.4
Existen disposiciones que impiden o limitan la enajenabilidad, afectacin y adquisicin, lo que trasciende al Registro impidiendo la inscripcin. Por ejemplo, no
se pueden inscribir:
1. Las enajenaciones o gravmenes de las viviendas directamente financiadas
por el Banco de la Vivienda de Nicaragua, celebradas en contravencin al art. 39
de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo del 14 de Junio de
1966
2. Las enajenaciones, hipotecas, arriendos y embargos de los derechos de
uso y habitacin.5 Estos derechos se han regulado para llenar las necesidades de
uso y habitacin de los titulares y sus familiares. Son, dice Roca Sastre, como el
derecho de alimentos.6 De aqu que la ley establezca su inenajenabilidad e
inafectabilidad. Sin embargo, de aceptarse la tesis de que estos derechos, de
conformidad con el art. 1546 C., pueden constituirse en calidad de enajenables,
como as piensan los destacados autores Manresa y Navarro 7 y Valverde y
Valverde,8 lgico sera pensar que el Registrador tiene que inscribir las enajenaciones, hipotecas, etc., que se verifiquen con relacin a los mismos, pues habrn
desaparecido los obstculos legales. Tambin es conveniente aclarar que el usuario que no fuere habitador, puede alquilar el fundo de acuerdo con el art. 1554 C.,
razn por la cual el Registrador no puede negar la inscripcin de este contrato.
3. Las ventas hechas a las personas naturales o jurdicas que, de conformidad
al art. 87 Cn., no pueden adquirir inmuebles en una faja de veinte kilmetros de
ancho a lo largo de ambas fronteras.
4. Las enajenaciones, embargos, arriendos, etc., realizados en contravencin
a los arts. 15 y 16 de la Ley Orgnica del Patrimonio Familiar y de las Asignaciones
Forzadas del 19 de Marzo de 1959.
Acerca de la creacin de los derechos reales existen dos sistemas:
1. El del numerus clausus, segn el cual no existen ms derechos reales que
los establecidos por la ley, sin que los particulares puedan crear otros diferentes.
4. Es conveniente sealar que tambin se anotan en extracto las prendas agrarias en el Libro de Propiedad
para conocimiento de terceros. Estas prendas, ha dicho la Corte Suprema de Justicia, no efectan al
inmueble, y, por lo tanto, en las certificaciones que se libren no podrn calificarse como gravmenes,
pero se har constar la existencia de las mismas. (Cta. del 21 de Febrero de 1959, B.J., p. 19709).
5. Arts. 1548, 1549, 2084 inc. 8, y 3799 inc. 2 C.
6. Op. cit., Tomo IV-1 o., p. 392.
7. Comentarios al Cdigo Civil Espaol. Editorial Reus, S.A., Madrid, 1920, 4a. Edc., Tomo IV, P. 564.
8. Tratado de Derecho Civil Espaol, -Parte Especial, Derechos Reales. Valladolid, 1936,4a. Edic., Tomo
ll, p. 456. Francisco Ricci piensa que el uso puede constituirse en calidad de enajenable, Derecho Civil
Terico y Prctico, De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones. Vol. I, Clasficacin de los
bienes. la propiedad y la accesin. El usufructo, el uso y la habitacin. Madrid, Tomo V, pp. 413 y 414.
135
En este sistema el orden pblico se impone en el proceso de creacin de los

derechos reales, dejndolo al margen de la libre contratacin.9
2. El del numerus apertus, segn el cual los particulares pueden crear otros
derechos reales distintos de los establecidos por la ley.
El sistema del numerus clausus arroja claridad y facilita la calificacin y la
llevanza del Registro.
Nuestro Cdigo sigue el sistema del numerus clausus10. No obstante a los particulares se les concede cierta autonoma para regular el contenido del usufructo,
11
uso,12 habitacin,13 servidumbre14 y comunidad de bienes.15
La falta de una enumeracin de los derechos reales y la autorizacin del art.
3951 inc. 2 C., ciara inscribir cualquier otro derecho real diferente del de hipoteca,
no pueden ser argumento slido para sostener que nuestro sistema es el del
numerus apertus, pues a ley le corresponde crear cualquier otro derecho real
diferente de los establecidos. El inciso citado se refiere a los otros derechos reales
creados o que puede crear la ley.
2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles
De los derechos anteriormente sealados la mayor parte tienen indiscutido
carcter real.
Sin perjuicio de hacer a continuacin un breve estudio sobre el particular, es
conveniente adelantar que la promesa de venta y arriendo son derechos personales, pero con la inscripcin adquieren virtualidad real. Con relacin al derecho
legal de retencin me inclino a creer que es real. La anticresis es un derecho real
porque as lo dispone expresamente el art. 602 C.
A. Arrendamiento
En el Derecho romano el arrendamiento es un derecho personal, como consecuencia, el nuevo adquirente no estaba obligado a respetarlo, segn se desprende de la ley Emptorem. Pero en la Edad Media produce un movimiento abolicionista de esta ley, lo que se traduce en obligacin por parte del arrendador de enajenar la cosa arrendada respetando el arriendo.
9. El sistema del numerus clausus se aplica en Argentina, Chile, Colombia, Alemania, Austria, Japn,
Finlandia, Holanda, Suiza y Suecia.
10. El doctor Francisco Buitrago Daz en un voto razonado a la Sentencia de las 11 a.m. del 31 de Marzo de
1939, B.J., P. 10528, se adhiere al sistema del numeras clausus.
11. Art 1474 C.
12. Art. 1546 C.
13. Ibidem.
14. Art. 1685 C.
15. Art. 1692 C.
136
Dentro de la corriente abolicionista fue concebido el art. 1743 del Cdigo Civil
francs de 1804 que dispone que si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no
puede el adquirente expulsar al inquilino que, tanga un arrendamiento autntico o
de fecha cierta, a menos que se hubiese reservado este derecho en el contrato.
Este artculo y el 684 del Cdigo de Procedimiento Civil movieron a Troplong a
sostener la naturaleza real del arrendamiento. Esta opinin no encontr aceptacin en la doctrina ni tampoco en la jurisprudencia.
La oponiblidad del arrendamiento inscrito ha provocado en Espaa una fuerte
controversia acerca de la naturaleza real o personal del arriendo.
Los destacados civilistas, Manresa y Navarro,16 Snchez Romn,17 Valverde18 y
de Diego,19 sostienen que el arrendamiento inscrito es un derecho real. Fundamentan su teora en la Ley Hipotecaria de 1861, en cuya exposicin de motivos se
reconoce haberse establecido implcitamente un verdadero derecho real.
Para los hipotecaristas Martnez Moreda20 y Barranchina Pastor21 la ley elev a
derecho real el arrendamiento. Morell reconoce que de los preceptos de la ley
resulta que la inscripcin modifica el carcter del arrendamiento, convirtindolo de
hecho, como decan los autores de la ley de 1861, en un derecho real, pero slo
en los casos en que esa inscripcin existe.22
Para Campuzano, segn le parece, la ley hipotecaria crea un derecho real
artificioso que nace slo por la inscripcin.23
En contra de la tesis anterior se alza un fuerte sector doctrinal que sostiene
que el arrendamiento es un derecho personal,24 pero reconoce que la inscripcin
le proporciona oponibilidad a terceros. Estima que la inscripcin no tiene la virtud
de cambiar la naturaleza de los derechos.25
Dentro de la corriente personalista se encuentran varios autores: para Pantoja
y Lloret el arrendamiento es un contrato personal.26 Daz Gonzlez opina que el
arrendamiento es un derecho personal que, en virtud de la inscripcin, aade una
garanta real.27 Para Camy, la inscripcin del contrato de arrendamiento no con16. Comentarios al Cdigo Civil Espaol. 3a. Edic., Editorial Reus, S.A., Madrid, 1919. Tomo X, p. 454 y sigts.
17. Citado por Prez Lasala (Derechos Reales y Derechos de Crditos. Consideracin Especial del
Arrendamiento. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1967, p. 96).
18. Tratado de Derecho Civil Espaol, Parte Especial. Derechos Reales. 4a. Edic., Valladolid 1936. Tomo
ll, p. 29 y sigts.
19. Instituciones de Derecho Civil Espaol, Derecho de Obligaciones. Contratos, Derechos de Familia.
Madrid, 1959, Tomo ll, p. 262.
20. Op. cit., Tomo I, p. 26. Martnez Moreda combate a los destacados hipotecaristas Galindo y Escosura,
quienes critican la transformacin del arrendamiento de derecho personal en real.
21. Op. cit., Tomo I, pp. 21 y 22. Sostiene que la elevacin a derecho real es una ficcin.
22. Op. cit., Tomo I, p, 450.
23. Op, cit., Tomo I, p. 410.
24. Segn Casso, es la opinin que prevalece (Op. cit., p. 445).
25. Roca Sastre: Op. cit., Tomo III, pp. 514 y 515; Castn Tobeas: Derecho Civil Espaol, Comn y Foral,
Derecho de Obligaciones. Las particulares relaciones obligatorias. 9a. Edic., Instituto Editorial Reus,
Madrid, 1969. Tomo IV, p. 280.
26. Op. cit., Tomo I, P. 190.
27. Op. cit., Tomo II, P. 3.
137
vierte en derecho real el que surge de l en favor del arrendatario; ni siquiera le da

una eficacia real; es slo un aviso o una advertencia a tercero de su existencia.28
Segn Dorta Duque el arrendamiento est, equiparado a un derecho real,29 pero
sin llegar a sostener que se trata de un verdadero derecho real. Lacruz Berdejo
trata el arrendamiento entre los derechos personales inscribibles, los que con la
inscripcin reciben una eficacia erga omnes que los aproxima a los derechos reales.30 Chico y Ortiz, siguiendo a Jess Acedo, clasifica al arrendamiento entre los
derechos que, aun no teniendo la naturaleza real, son inscribibles por expresa
declaracin de la ley.31
La Corte Suprema de Justicia, inspirada en Mucius Scaevola y Manresa y Navarro, sostiene que el arrendamiento inscrito es un derecho real.32
El arrendamiento inscrito, como he expresado, es oponible a los terceros: perjudica tanto a los que adquieren con posterioridad a su inscripcin, como al
adquirente que, con ttulo anterior, lo inscribe con posterioridad a la inscripcin del
arriendo. Sin embargo, los adquirentes a ttulo lucrativo (heredero, legatario y
donatario), deben respetar el arriendo aunque no est inscrito, segn se deduce
del art. 2949 inc. 1 C. Para el ttulo gratuito no funciona la fe pblica.
Todo lo anteriormente expuesto con relacin a los efectos del arrendamiento
inscrito se refiere a los contratos que se rigen por el Cdigo Civil. Para ellos, el
Registro es el instrumento de proteccin y estabilidad.
Por el contrario, en los contratos de arrendamiento que caen bajo la regulacin
de la Ley de Inquilinato se prescinde del Registro. El adquirente, sea a ttulo oneroso, sea a ttulo gratuito, est obligado a respetar el arriendo aunque no est inscrito.33
Modernamente, razones de inters social en beneficio del arrendatario aconsejan comunicarle estabilidad a la relacin arrendaticia, para lo cual se piensa
consagrar al arrendamiento como un verdadero derecho real. Esta tesis es impugnada por Roca Sastre, quien opina que no es necesario hacer la transformacin del arrendamiento en derecho real para lograr la estabilidad, la que se puede
obtener por otros medios, y sin inscripcin.34
En nuestro Derecho, en el sector de la vivienda se logra parcialmente dicha
estabilidad, a travs de la Ley de Inquilinato. La proteccin del inquilino frente a
los terceros adquirentes se obtiene sin necesidad de que se inscriba el arrendamiento.35 Para este supuesto no funciona la fe pblica del Registro. 28. Op. cit., Vol. IV, p. 42.
29. Op. cit., Tomo I, p. 68.
30. Op. cit., p. 105.
31. Op. cit., Tomo I, p. 528.
32. S. 11 a.m. del 11 de Julio de 1913, B.J, p. 138.
33. Art. 31, Ll.
34. Op. cit., Tomo III, p. 530.
35. Art. 31, LI.
138
B. Promesa de venta
a) El contrato de promesa
Los autores no coinciden en cuanto a la existencia lgica del contrato de promesa: a) unos se la niegan; b) otros aceptan su posibilidad con relacin a los
contratos reales y formales; y c) otros lo aceptan hasta para los consensuales.
Por otra parte, en la mayora de los Cdigos no se encuentra regulado. En
algunos se consagra brevemente,36 y en otros en forma amplia.37 Nuestro Cdigo
Civil est dentro de los primeros. Slo contempla casos aislados: La promesa de
venta38 y la de donacin.39
Adems, le niega obligatoriedad a las promesas de comodato40 y de mutuo
gratuito41 y debilita a la de mutuo oneroso.42 A excepcin de los supuestos en que
no es permitida, por ejemplo el comodato, no vemos razn para que no sea aceptada en nuestro medio, en virtud del principio de la libre contratacin.43 En el contrato de promesa debe estipularse un plazo44 y especificarse los elementos esenciales del contrato prometido.
b) La promesa de venta de inmuebles
La promesa que nos interesa es la de venta de inmueble. Es un derecho personal cuya inscripcin est autorizada por el art. 129 del R.R.P.45 Con la inscrip36. Suiza.
37. Mxico, Chile y Austria. Nuestro Cdigo Civil anterior reglamentaba con amplitud el contrato de promesa,
pues era el mismo chileno puesto en vigencia en Nicaragua. Estaba regulado en el art. 1554, igual en
redaccin al art. 1554 chileno. Este artculo inspir en parte a los codificadores para redactar el art. 129
del R.R.P.
38. Arts. 2541 C. y 129 del R.R.P.
39 Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C. No obstante, la Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 10 a.m del 2
de Octubre de 1919, B.J., p. 2543, no acepta la promesa de donacin. En esta sentencia se confunde el
contrato de promesa con el contrato prometido, pero con posterioridad la Corte Suprema de Justicia ha
aceptado la eficacia de la promesa de donacin. (Cta. del 16 de Junio de 1952, B.J., p. 16308, S. 9 am.
del 31 de Marzo de 1959. BJ., P.19422)
40. Art. 3417 inc. 2 C.
41. Art. 3394 C.
42. Ibidem.
43. Arts. 65 Cn. y 2437 C. La Suprema admite la promesa de arriendo. (S. 11 am. del 12 de mayo de 1933,
B.J., p. 8250).
44. De no sealarse, ser fijado por el Juez. (Art. 1900 C.).
45. En el Registro slo se inscriben derechos reales, y por excepcin derechos personales cuando lo
autoriza la ley. El contrato de promesa contiene una obligacin de hacer que engendra derechos
personales, por lo que, al no existir norma que lo permita, no es inscribible cualesquiera otra promesa de
inmueble, exceptuando la de venta por disposicin expresa del art. 29 del R.R.P., como la de donacin,
de arrendamiento, de hipotecas, etc. No obstante, la Corte Suprema de Justicia, le ha reconocido
eficacia a la inscripcin de la promesa de donacin, lo cual equivale a considerarla como inscribible (Cta.
del 16 de Junio de 1952, B.J., p. 16308; S. 9 .m. del 31 de Marzo de 1959, B.J., p. 19422). Una cosa es
que sea vlida la promesa de donacin y otra que pueda inscribirse, lo que no es permitido por la ley. El
Doctor Alejandro Montiel Argello recomienda estudiar la conveniencia de permitir la inscripcin de otros
contratos de promesa sobre bienes inmuebles. (Primer Simposio Nacional sobre Registro Pblico de la
Propiedad Inmueble y Catastro. 1968, p. 159).
139
cin adquiere virtualidad real.46 La primera parte de este artculo es creacin original de nuestros codificadores y los numerales 1, 2 y 3 fueron tomados del art.
1554 del Cdigo Civil de Chile. El artculo chileno reglamenta la promesa de contrato en general, condicionando su validez al cumplimiento de los requisitos establecidos. El nuestro regula la inscripcin de la promesa de venta de inmueble, los
requisitos de procedencia y el efecto que produce.
La Corte Suprema ha dicho que la promesa de venta slo da derecho a una
accin personal, y que con una base en ella no puede entablarse tercera de
dominio, y que el art. 129 del R.R.P. se refiere a un caso de excepcin que debe
aplicarse slo a la venta y no a la hipoteca del inmueble prometido, aunque sta
pueda originar una venta.47 En otra sentencia expresa que con la promesa no se
crea ni se trasmite, modifica o extingue ningn derecho real, sino que simplemente
se concede uno personal contra el obligado.48
La tesis de que la promesa de venta es un derecho personal la ha mantenido
en varias sentencias: S. 12 a.m. del 12 de Septiembre de 1913, B,J., p. 244; S. 12
a.m. del 17 de Junio de 1921, B.J., p. 3337; S. 11 a.m. del 10 de Enero de 1929,
B.J., p. 6885; y S. 10 a.m. del 26 de Enero de 1965, B.J., p. 35.
Apartndose del criterio anterior declar que, una vez inscrita la promesa de
compraventa y mientras no est cancelada, toda enajenacin que haga el
prometiente vendedor a otra persona es ineficaz para trasmitir el dominio, ya que
en sus efectos es igual a la venta. 49
Para apreciar las diferencias entre la promesa de venta unilateral, bilateral y
compraventa, se pueden consultar las sentencias siguientes: S. 10:30 a.m. del 8
de Mayo de 1947, B.J., p. 13870; S. 10:30 a.m. del 2 de Junio de 1947, B.J., p.
13902; y S. 12 m. del 7 de Agosto de 1947, B.J., p, 13961.
46. Fueyo Laneri propone la creacin de la promesa real de compraventa. Esta es inscribible y concede un
derecho real de preferencia adquisitiva y accin para perseguir la cosa en manos de quien se encontrara, cualquiera que sea el ttulo de su adquisicin. El prometiente comprador puede dirigir su accin contra
el adquirente, quien est obligado e efectuar la venta, o bien contra el prometiente vendedor, quedando,
en virtud de la ley, resuelto ipso jure el acto de adquisicin del tercero. Si para el prometiente comprador
existe un derecho real de preferencia adquisitiva, para el tercero existe una obligacin real o propter
rem. (Derecho Civil. Los Contratos en Particular y dems fuentes de las Obligaciones. Vol. II. Contratos
Preparatorios. Doctrina General del Contrato Preparatorio. Contrato de Promesa de Celebrar Contrato.
2 Edic. Imprenta y Lito. Universo, S.A., Chile, 1964, Tomo V, p. 251 y sigts.). Ya pudimos observar que
Fueyo Laneri va ms lejos al estimar a la promesa de venta inseribible como un derecho real de
adquisicin preferente entre los que se encuentran, segn la doctrina, los derechos de tanteo, retractos
convencionales y el de opcin, este ltimo de gran parecido con la promesa unilateral. La Corte Suprema
ha sostenido que con la inscripcin el prometiente comprador adquiere derechos in re. (S. 9 a.m. del 31
de Marzo de 1959, B.J., p. 19422).
47. S. 11 a.m. del 23 de Agosto de 1926, B.J. p. 5668.
48. S. 11:30 a.m, del 12 de Julio de 1917, p, 1606.
49. S. 12 m. del 25 de Enero de 1939, B,J., p. 10431.
140
c) Requisitos de la inscripcin
Los requisitos establecidos en los numerales 1, 2 y 3 del art. 129 del R.R.P. son
presupuestos necesarios para que la promesa se inscriba y, como consecuencia,
produzca el efecto que le brinda la publicidad Registral (oponibilidad que se traduce en un cierre del Registro). Es, pues, al Registrador a quien le corresponde en
virtud de su funcin calificadora, controlar el cumplimiento de dichos presupuestos. Si se cumplen, inscribir; en caso contrario, negar la inscripcin.
La redaccin de dicho artculo no es muy clara sobre el particular, pero la
lgica y el principio de legalidad imponen esa forma de proceder. Este criterio est
respaldado por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia, la que dijo que deben de
llenarse los requisitos del art. 129 del R.R.P. para que se pueda inscribir la promesa. 50
Es posible que escape a la calificacin del Notario y del Registrador alguna
causa de las que producen la ineficacia del ttulo (art. 129 inc. 3 del R.R.P.), dando
lugar a la inscripcin. En tal supuesto, siempre opera el cierre del Registro, mientras no sea anulada la promesa o declarada su ineficacia para provocar el bloqueo en el juicio ordinario correspondiente.
Cuatro son los requisitos establecidos en el art. 129 del R.R.P.:
1. Que conste en escritura pblica. En esto, el art. 129 del R. R,P. no hace ms
que ajustarse al art. 3941 C. La promesa de venta de inmueble en documento
privado es vlida, 51 pero no es inscribible.
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. Por ejemplo, no son inscribibles las promesas de venta entre las personas a
quienes, de conformidad con el art. 2565 C., les est prohibido celebrar compraventa. 52
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato. Tanto el plazo como la condicin deben fijar la poca de la
celebracin del contrato. La promesa sin plazo o condicin no es nula, pero no
puede inscribirse. Una vez que se le haya fijado judicialmente el plazo, tendr
acceso al Registro.
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo
falte para que sea perfecto la tradicin de la cosa o las solemnidades que las leyes
50. S. 11:30 a.m, del 12 de Julio de 1917,B.J. p. 1606.

51. S. 11:30 a.m. del 12 de Julio de 1917, B.J., p. 1606; S. 12 m. del 17 de Junio de 1921, B.J.. p. 33777
52. Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al contrato prometido, algunos
Registradores permiten la inscripcin de la promesa de venta de bienes inmuebles de un menor sin
autorizacin judicial, dejando para el cumplimiento la realizacin de este requisito. No creo que sea
inscribible, pues est comprendida dentro de la amplia prohibicin del art. 251 C. que no permite al padre
enajenar, hipotecar o gravar los bienes races del menor sin autorizacin judicial.
141
prescriben. Deben especificarse el inmueble prometido en venta, el precio y la

forma de pago. Lo primero se logra mediante la descripcin del inmueble por sus
linderos, medidas y datos de inscripcin.
La interpretacin de este requisito ha dado pie para negar la inscripcin de la
promesa de venta unilateral.
Para los que as piensan, la especificacin en el contrato de promesa debe
comprender el concurso de voluntades que engendra la obligacin de vender y
comprar del contrato de venta, requisito que no concurre en la promesa unilateral
de venta en la que slo se obliga el vendedor. Esta tesis est inspirada en las
opiniones de Arturo Alessandri Rodrguez, expresadas en su extraordinaria Memoria de Prueba.53 l destacado jurista chileno sostiene que las promesas unilaterales de venta son nulas, en virtud de lo dispuesto en los arts. 1554 incs. 2 y 4, y
1478 C. Dicha doctrina haba sido sentada en algunas sentencias de los tribunales chilenos.54 Lo que Alessandri en Chile aprecia de nulo de conformidad a su
legislacin, en Nicaragua se traduce por algunos en la no inscripcin de la promesa unilateral, pero reconocen su validez.55
La opinin de Alessandri ha sido combatida duramente por el eminente jurista
chileno Fernando Fueyo Laneri.56 Expone sus propios argumentos y enumera los
de otros; demuestra, con citas de autores, que es la opinin minoritaria y relaciona
una sentencia del 5 de Septiembre de 1962, en la que la Corte Suprema de Justicia sostiene la validez del contrato preparatorio unilateral aunque el contrato prometido sea bilateral.57 Entre los principales argumentos que se esgrimen contra la
referida opinin se encuentran: a) que confunde el contrato de promesa con el
contrato prometido; y b) que para la validez del contrato de promesa es suficiente
que se especifiquen los elementos esenciales del contrato prometido.
Claro Solar se manifiesta a favor de la validez de dicha promesa.58 La opinin
de que no es inscribible la promesa de venta unilateral, fundada en la tesis de
Alessandri, no es, pues, acertada.
Nuestro art. 129 del R.R.P., que autoriza la inscripcin de la promesa de venta,
no distingue entre promesa unilateral y bilateral, y donde la ley no distingue no es
lcito distinguir. Dicho artculo permite la inscripcin de ambas.
53. De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Dos Tomos, Santiago, Chile. 1917 y 1918. Cada tomo
contiene ms de mil pginas.
54. Op. cit., Tomo 11, p. 1244 y sigts.
55. Nota indita del Dr. Joaqun Cuadro Zavala al art. 129 del RRP. 56 Op. cit., Vol. V, p. 99 y siqts.
56. Op. Cit., Vol. V, p.99 y sigts.
57. Esta sentencia aparece en el Repertorio de Legislacin y Jurisprudencia Chilenas. Editorial Jurdica de
Chile, Chile, 1969. Tomo IV, pp. 230 y 231.
58. Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, De las Obligaciones. Imprenta Nascimento,
Chile, 1937, Tomo XI, p. 714 y sigts.
142
La tradicin a que se refiere el inc. 4 no tiene razn de ser en nuestro artculo,

que slo se refiere a la promesa de venta. En Chile tiene sentido y se refiere a los
contratos reales, o sea, aquellos que se perfeccionan con la entrega de la cosa.
En este inciso se destaca la diferencia entre el contrato de promesa y el contrato prometido, por lo que no puede sostenerse en Nicaragua que la promesa de
venta equivale a venta como lo dispone el art. 1589 del Cdigo Civil de Francia.59
d) Efectos
La promesa de venta de inmuebles engendra derechos personales, y, como
tal, es inoponible a los terceros adquirentes. La promesa, pues, es exigible frente
al prometiente vendedor y no concede el derecho de perseguir la cosa en poder
de extraos. Contemplada as, es improbable que sea usada, pues con facilidad podr ser burlado el prometiente comprador por los actos del prometiente vendedor.
A fin de evitar ese inconveniente (inoponibilidad), es decir, para afectar a los terceros, se recurre a la publicidad registral. Esta le brinda oponibilidad al contrato de promesa. Lo que no tiene en virtud de su propia naturaleza, se lo concede el Registro.
En nuestro sistema la promesa de venta de inmueble es inscribible y la
oponibilidad que produce se traduce en un cierre del Registro a las ventas hechas
a favor de los terceros.60
Creo que el cierre no slo comprende a la transmisin del dominio. Tambin se
extiende a la constitucin de los otros derechos reales (usufructo, uso, hipoteca,
etc.). Este cierre completo implcitamente est contemplado en el citado artculo:
en lo ms (dominio) est comprendido lo menos (usufructo, hipoteca, etc.).
La tesis del cierre total es rechazada por una minora.61 Se piensa que el art.
129 del R.R.P. es una disposicin excepcional62 y que, por lo tanto, cualquier otro
derecho real distinto del dominio puede tener acceso al Registro y, en tal supuesto, no le queda ms accin al prometiente comprador que demandar al prometiente
vendedor para que pague los daos y perjuicios.
Los partidarios de esta tesis dejan la puerta abierta para que se pueda burlar
la norma mediante el simple expediente de constituir derechos reales de disfrute y
garanta sobre la finca afectada por la promesa, sin que sta sea un obstculo
para que puedan ser inscritos. Por ejemplo, el prometiente vendedor podra cer59. No acierta pues, la Excelentsima Corte Suprema de Justicia al igualar la promesa de venta con la venta
(S. 12 m. del 25 de Enero de 1939, B.J, p. 10431).
60. El cierre comprende tanto las ventas voluntarias como las forzadas (Cta. del 14 de Agosto de 1957,
B.J., p, 18814). En el Derecho espaol la inscripcin del contrato de opcin (figura de gran parecido con
la promesa de venta unilateral) no cierra el Registro.
61. Nota indita al Art. 129 del RRP redactada por el doctor Joaqun Cuadra Zavala.
62. Excepcional: a) porque permite la inscripcin de un derecho personal b) porque slo prohbe la
inscripcin de la venta (S. 11 a.m. del 23 de Agosto de 1926, B.J., p. 5668).
143
cenar el dominio mediante la constitucin de un usufructo, o comprometer el inmueble con una hipoteca que representa una venta potencial.
No estn en lo cierto los que as piensan, pues, aun suponiendo que los otros
derechos reales fueren inscribibles, tal hecho no perjudica a la promesa que sigue
teniendo prioridad y rango registral superiores. Aqullos quedarn supeditados a
sta: unos vuelven al prometiente comprador y otros son cancelados. La norma
podr ser excepcional en cuanto al cierre de las ventas, pero tal circunstancia, no
significa que la promesa quede postergada o desplazada por la inscripcin de los
otros derechos reales, pues, segn he expresado, la inscripcin de la promesa la
hace oponible a terceros.
Aceptando en parte lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia ha dicho que la
hipoteca y el embargo de un inmueble afectado con promesa de venta quedan
sujetos al cumplimiento de sta, es decir, con inferior rango.63
Actualmente todos los Registradores respaldan el cierre total. Ninguno inscribe
el usufructo, uso, habitacin, servidumbre, anticresis o hipoteca, si sobre el inmueble pesa una promesa de venta. Antiguamente, algunos Registradores permitan la inscripcin de la hipoteca, fundados en la mencionada sentencia del 23 de
Agosto de 1926 y consulta del 13 de Agosto de 1958 que permiten la inscripcin
de la hipoteca a pesar de la promesa. Esta amplitud de la Suprema fue limitada
posteriormente por la consulta del 25 de Febrero de 1964, B.J., p. 497, en la que
dispuso que la inscripcin de una promesa bilateral, con precio recibido, impide la
inscripcin de la hipoteca a favor de persona distinta del prometiente comprador.64
Algunos permiten la inscripcin de embargos65 y arrendamientos. Para que
la impenetrabilidad o cierre sea total tambin debe negarse la inscripcin del
arriendo y el embargo.
Tampoco puede inscribirse una promesa de venta otorgada por el titular registral
a favor de persona diferente del prometiente comprador.
La segunda promesa es incompatible con la primeramente inscrita y no puede
subsistir en el Registro ni en pie de igualdad ni con rango diferente. La hipoteca si
puede servir para garantizar a diferentes acreedores en igual o diferente rango. 66
63 Cta. del 13 de Agosto de 1958, B.J., P. 19333; Cta. del 10 de Febrero de 1968, B.J., P. 416; Cta. del 9 de
Julio de 1969. B.J, p. 371. Cta. del 9 de Agosto de 1969, B.J., p. 373.
64 La mayor parte de las promesas son bilaterales y con precio recibido. Generalmente, en el fondo
garantizan un prstamo.
65 Se fundan en las mencionadas consultas de 10 de Febrero de 1968, de 9 de Julio de 1969 y de 9 de
Agosto de 1969, en las cuales se dijo que mientras la venta no se hubiere realizado el inmueble prometido
vender es del prometiente vendedor; y por consiguiente se puede inscribir un embargo. No obstante la
anotacin del embargo no impide la inscripcin en que se d cumplimiento a la promesa (Cta. del 5 de
Agosto de 1970 B.J., p. 350). Creo que el embargo tambin representa una venta potencial, por lo que no
debe anotarse cuando existe una promesa de venta inscrita.
66 En virtud de la libre contratacin se admite en nuestro medio la hipoteca constituida simultneamente en
favor de dos o ms personas.
144
Por otra parte, si no se permite la inscripcin de una hipoteca estando el inmueble afectado a una promesa de venta, mayor razn existe cuando se trata de
inscribir una promesa de venta, pues sta representa un paso ms en el proceso
de trasmisin, ya que el objeto principal del contrato de promesa es la celebracin
de la venta definitiva. La inscripcin de otra promesa sera perturbadora.
Cuando la venta forzada tiene como causa una hipoteca inscrita con anterioridad a la promesa, el bloqueo del art. 129 del R.R.P. no entra en juego pero corresponde a la autoridad judicial apreciar esta inaplicabilidad y ordenar la cancelacin
de la promesa de venta.67 Hay que distinguir dos casos. Si la promesa es posterior
al embargo, el Juez, a peticin del interesado y sin citar al prometiente comprador,
ordenar la cancelacin68 Si la promesa es anterior al embargo o este no fue
pedido, debe citarse al juicio ejecutivo al prometiente comprador para que se pueda cumplir con la garanta de la audiencia. 69
La Corte Suprema de Justicia no piensa en la forma indicada. Opina.
a) que la venta es libre de gravamen de conformidad con el art. 3844 C y que
no se necesita citar al prometiente comprador porque las prescripciones de los
arts. 3844 C. y 1770 Pr. se refieren solamente a los acreedores hipotecarios; b)
que puede inscribirse la venta forzada, sin que sea un obstculo la anotacin de la
promesa de venta, ya que por ser posterior queda ipso facto cancelada.70
La Corte Suprema, segn parece, prescinde de la orden judicial, para cancelar
la anotacin de la promesa de venta.71 Aun cuando la cancelacin de los
gravmenes y cargas posteriores a la hipoteca pudieran cancelarse sin necesidad de la citacin de los interesados, siempre se requiere de la orden judicial.
Para cancelarlos no basta con presentar la escritura de transmisin, aunque en
ella podr insertarse dicha orden. Es cierto que el caso del art. 3844 C. puede
clasificarse entre las cancelaciones autormticas, pero siempre ser necesaria la
orden que declare la extincin a tenor del artculo citado. Es al Juez y no al Registrador a quien corresponde apreciar si se cumplieron los requisitos de ley y ordenar la cancelacin.
Por otra parte, en virtud de dicha tesis se deja en desamparo al prometiente
comprador. Esto se presta a que se causen grandes sorpresas y graves perjuicios. Es cierto que la citacin del art. 3844 C. se refiere a los acreedores hipoteca67. La orden de cancelacin puede estar contenida en la escritura o en una carta-orden.
68. La Corte Suprema ha dicho que para inscribir la escritura de venta en cumplimiento del remate y
cancelar la escritura de venta (otorgada por el deudor) y la promesa de venta (otorgada por el nuevo
adquirente) posteriores a la demanda ejecutiva por hipoteca con renuncia de trmites y al embargo
inscrito, se necesita orden judicial, la que puede darse con la sola comprobacin de la inscripcin en el
expediente (Cta del 6 de Mayo de 1964, B.J., p., 507). Creo que el embargo equivale a la notificacin.
69. Arts 50 y 82 Cn
70. Cta. del 13 de Febrero de 1976. B.J.,p. 377
71. El Cdigo Civil solo en el supuesto del art 3964 inc 4 permite que la anotacin del decreto de embargo
o secuestro quede cancelada sin necesidad de declaratorio y asiento.
145
rios, pero no existe ningn obstculo (y creo que es lo aconsejable a fin de evitar
futuros problemas) para que pueda aplicarse al caso propuesto. As se cumplir
con la garanta de la audiencia. No debemos perder de vista que en el art. 3844 C.
se cumple con la garanta de la audiencia, pues para que opere la cancelacin en
contra de los acreedores posteriores es necesario que sean citados al juicio con
anticipacin, y no existe razn para que en otro tipo de gravamen o carga no se
cumpla con dicha garanta. Nadie discute el derecho preferente que tiene el
adquirente. En lo que no estamos de acuerdo con la Corte Suprema es con el
procedimiento que seala.
El cierre que produce la inscripcin de la promesa no invalida la trasmisin.
Solo paraliza su inscripcin, la que podr verificarse una vez que se haya cancelado la promesa. As se deduce de la primera parte del art. 129 del R.R.P. que
impide la inscripcin de la venta, mientras la inscripcin del instrumento promisorio
no est cancelada.72
El cierre que provoca la promesa se aplica tanto a los ttulos otorgados con
posterioridad a su inscripcin, como a los autorizados con anterioridad pero que
fueron presentados tardamente al Registro.
C. Hipoteca
Tradicionalmente se ha considerado de naturaleza real a la hipoteca. Nuestro
Cdigo Civil expresamente le reconoce carcter real. 73 En contra de tal concepcin se ha levantado un sector doctrinal. Existen dos teoras: una, que se desenvuelve en el campo del Derecho Civil, pretende equipararla a un derecho de crdito, y otra la quiere convertir en una institucin del Derecho Procesal. Los principales iniciadores de la primera (principios del siglo XIX) son los juristas alemanes.
La formulacin de la segunda se debe a los juristas italianos. La inicia Redent y la
contina Carnelutti, que es su mximo expositor y representante
D. Anticresis
En torno a la naturaleza real o personal de la anticresis, se han formulado muchas
opiniones. Unas sostienen que es un derecho real y otras que es un derecho personal.74 Para nuestros; anotadores la gestin acerca de la naturaleza de la anticresis est
resuelta expresamente al establecerse como un derecho real en el art. 602 C.75 Ya
expres que la anticresis es un derecho real, segn lo dispone este artculo.
72. No obstante, la Corte Suprema en sentencia de las 12 m. del 25 de Enero de 1939 B.J. p 10431 expresa
la transmisin es ineficaz.
73 Art. 602 y 3951. inc. 2 C.
74 Para apreciar esas opiniones pueden consultarse los estudios siguiente. Es la anticresis contrato y
derecho real ? Daule Arroyo Estudios Jurdicos. Universidad de Panam 1960 : Acerca de la naturaleza
jurdica del derecho anticresis Juan Garca Granero Fez, RCDI, 206-207. julio-Agosto 1945. El primer
autor seala a Nicaragua como uno de los pases que expresamente en su Cdigo Civil consagran a la
anticresis como derecho real.
75 . N.1 pag 86.
146
E. Derecho legal de retencin

Este es. otro derecho de naturaleza discutida, en torno al cual se han formulado numerosas opiniones. Me inclino a considerarlo de naturaleza real. El art. 1426
Pr. lo considera como un derecho de hipoteca o prenda, segn sean inmuebles o
muebles los bienes afectados. 76
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149
150
Captulo XIII
LOS ASIENTOS REGISTRALES
1. Clases de asientos
2. Inscripcin
Clasificacin
5. Efectos generales de las anotaciones preventivas
6. Anotacin de demanda
a) Su mbito
b) Efectos
1. Anotacin de demanda de cancelacin y rectificacin de asientos
A. Efectos
1) Anotacin del secuestro
A. Efectos
2) Anotacin de prohibicin de enajenar
A. Efectos
10.
Anotacin de sentencia ejecutoriada
11.
Anotacin de demanda sobre presuncin de muerte, incapacidad
para administrar, incapacidad o indignidad del heredero o
legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil en
cuanto a la libre disponibilidad de los bienes
A. Efectos
12.
Anotacin de legados
A. Efectos
13.
Anotacin por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador
A. Efectos
14.
Anotacin del beneficio de separacin
15.
A. Efectos
15.
Otras anotaciones y en especial la de crdito refaccionario
A. Efectos de la anotacin del crdito refaccionario
16.
Recursos contra las providencias que admiten o niegan la anotacin
17.
Extincin de las anotaciones preventivas
a) Caducidad
b) Conversin
18.
Requisitos formales
19.
Cancelaciones
b) Cancelacin de inscripciones y anotaciones preventivas hechas en
virtud de escritura pblica y de las practicadas por mandamiento judicial
151

C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelacin y nulidad de sta
22. Las menciones
A. Ideas generales
1 : Clases de asientos
El contenido de los diferentes ttulos que ingresan al Registro se incorpora a
los libros, de conformidad con los arts. 78, 79, 153, 155 y 162. del R.R.P., por
medio de los siguientes asientos: inscripcin, anotacin preventiva, cancelacin,
notas marginales y presentacin.1
En cuanto a su estructura se sigue el sistema de la inscripcin, segn el cual el
asiento es un extracto del ttulo.2 El derecho comparado conoce otros dos: El de
transcripcin,3 segn el cual el asiento es una copia del ttulo; y el del encasillado,
en virtud del cual el asiento, extendido dentro de un encasillado, consiste en una
indicacin esquemtica del contenido fundamental del ttulo.4
Roca Sastre, atendiendo a sus caractersticas, hace la clasificacin siguiente:
a) Asientos principales y accesorios, segn tengan subsistencia propia como las
inscripciones o estn al servicio de otros, como la nota marginal.
b) Asientos definitivos y provisionales, segn sean de duracin indefinida, como
la inscripcin y cancelacin, o bien tengan una vida transitoria o efmera, por
estar destinados a convertirse en asientos definitivos o a quedar caducados,
como las anotaciones preventivas.
c) Asientos de carcter positivo y negativo, segn exterioricen un derecho en
plena vida o nacimiento, como las inscripciones, o bien constaten la extincin o
muerte de un derecho o asiento, como en las cancelaciones.
d) Asientos de libros de inscripciones y del libro Diario, segn se extiendan en los
libros principales, como las inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones, o bien en el libro Diario, como el asiento de presentacin.
1. En Espaa el art. 41 del R. H. enumera los asientos que se practican en el Registro.

2. El Registro Espaol y los que en l se inspiraron adoptan este sistema.
3. Es el sistema francs.
4. Se aplica en Alemania y Suiza.
152
e) Asientos de derechos y de hechos. En general, los asientos registrales son de

derechos, pero caben asientos de simples hechos, como la obra nueva, el
cumplimiento de condiciones suspensivas y resolutorias, etc.
f) Asientos preparatorios y definitivos, segn preparen una inscripcin definitiva,
como las anotaciones preventivas por suspensin y anlogas, o bien que desde un principio constituyan un asiento duradero o permanente, como la inscripcin. 5
Otro tema de especial importancia es el relacionado con la brevedad de los
asientos. En la actualidad se tiende a abreviar el contenido de los asientos, sin
sacrificar las modalidades de trascendencia real y los principios del sistema.6
2 : Inscripcin
La inscripcin es un asiento principal por el cual se publican: los ttulos
supletorios; los ttulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio; los ttulos en que se constituyen, reconozcan o modifiquen los derechos de usufructo,
uso, habitacin y anticresis; los ttulos en que se constituya, trasmita o modifique
el derecho de hipoteca; el derecho legal de retencin; la promesa de venta de.
inmueble; el contrato de seguro relativo a inmuebles; las trasmisiones por causa
de muerte; el arrendamiento; los caminos de hierro y sus concesiones, canales,
tranvas y dems obras pblicas de igual ndole; la prenda pretoria o anticresis
judicial; el deslinde; los actos de entrega de la posesin (inmisin en la posesin).7
Roca Sastre le atribuye al asiento de inscripcin las caractersticas siguientes:
a) Es un asiento principal. Tiene sustantividad propia. No es accesorio como la
nota marginal; b) Es un asiento definitivo, a diferencia de las anotaciones preventivas que son asientos provisionales. La inscripcin puede cancelarse, pero esto
ser por las contingencias del derecho que contiene y no a consecuencia del
asiento en s; c) Es un asiento de carcter positivo, a diferencia de la cancelacin
que es un asiento de virtualidad extintiva; d) Es un asiento que se extiende en los
libros de inscripciones, a diferencia del asiento de presentacin que se practica en
el libro Diario y es preparatorio de la inscripcin; e) Es un asiento en que se hace
constar la constitucin, transmisin o modificacin de un derecho real inmobiliario
y dems actos objeto de inscripcin, formando todo esto su contenido propio; f) Es
un asiento en que se verifica una constancia registral completa, a diferencia de la
5. Op. cit., Tomo II, p. 816 y 8117.

6. En el Registro, dice La Rica, se escribe demasiado, casi siempre en perjuicio de la claridad y pueden
suprimirse circunstancias superfluas o, cuando menos, no esenciales, tales como la prolija referencia al
pago del impuesto, al ttulo adquisitivo del transferente, a la conformidad del asiento con el ttulo, etc.
(Comentarios a la Ley de Reforma Hipotecaria, OP. cit., p. 245). La Ley Hipotecaria vigente, expresa
Roca Sastre, ha simplificado el contenido de los asientos. No obstante, puede que lo procedente hubiera
sido adoptar un sistema acentuadamente mixto de inscripcin y encasillado, a base de amplias y pocas
casillas, pues ello proporcionara sistematizacin, mucha claridad y gran facilidad en la consulta de los
asientos. (Op. Cit.Tomo II, p. 816).
7. Cta. del 12 de abril de 1967,B.J., p. 331.
153
mencin que slo lo hace de un modo incompleto; claro est que la mencin ni
siquiera es un asiento.8
Antes de todo, conviene tener presente que todo asiento de inscripcin, anotacin preventiva, cancelacin y notas marginales, (pues el art. 3946 C. usa el trmino inscripcin en forma amplia) que se practique en el Registro expresar: 1) La
hora y fecha de presentacin del ttulo en el Registro; 2) El nombre y residencia
del Tribunal, Juez, Cartulario o funcionario pblico que autorice el ttulo; 3) La
naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha.
Por lo que se refiere a la inscripcin, en general, todas expresarn: 1) La naturaleza, situacin, cabida, linderos, nombre y nmero, si constaren, del inmueble
objeto de la inscripcin, o al cual afecte el derecho que deba inscribirse 2) La
naturaleza, extensin, condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que
se inscribe y su valor, si constare del ttulo; 3) La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la
inscripcin; 4) La naturaleza del ttulo que deba inscribirse y su fecha; 5) El nombre, apellido y generales o la denominacin de la sociedad, corporacin o persona jurdica a cuyo favor se haga la inscripcin y los de aquella que transfiera o
constituya el derecho que ha de inscribirse; 6) El nombre y residencia del Tribunal,
Juez, Cartulario o funcionario que autorice el ttulo que se ha de inscribir; 7) La
hora y fecha de la presentacin del ttulo en el Registro.9
Las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca son ms
concisas. Tomando en cuenta que ya constan en el primer asiento, pueden omitirse las siguientes designaciones: la naturaleza, situacin, cabida, linderos, nombres y nmeros de la finca, pero se har referencia de las modificaciones que
indique el nuevo ttulo y del asiento en que se halla la inscripcin.10
Adems de las circunstancias generales de toda inscripcin, la que corresponde a la hipotecaria expresar: 1) Los nombres, apellidos y calidades del deudor y
acreedor; 2) El monto del crdito y sus plazos y condiciones. Si el crdito causa
intereses, la tasa de ellos y la fecha desde que deben correr; 3) Cita del nmero
que tenga la finca hipotecada, folio, tomo en que se halle su descripcin o la
naturaleza del derecho real hipotecado con las dems circunstancias que lo caracterizan; 4) La poca desde la cual podr exigirse el pago de la deuda.11
Aun cuando no estn reguladas por la ley,12 nuestra prctica registral admite
las inscripciones concisas, en las cuales, para evitar repeticiones, se omiten cier8. Op. cit., Torno II, pp. 819 y 820.
9. Arts. 3946, 3952 C. y 8 del R.R.P.
10. Arts. 3952, inc. 5 C. y 9 del R.R.P.
11. Arts. 3808, 3819 y 3958 C.
12. En Espaa estn reguladas por los arts. 245, 246 y 247, LH.
154
tas circunstancias contenidas en el extenso, al que se remiten.13 Se aplica, por

ejemplo, cuando varios inmuebles son hipotecados en garanta de una obligacin, en cuyo caso se redacta un asiento extenso y los dems concisos.
Son muchas las definiciones o conceptos que se han dado de las anotaciones
preventivas, pero resulta difcil la formulacin de un concepto preciso debido a la
diversidad de supuestos a que responden.14
Las anotaciones preventivas son asientos provisionales que publican, con fines de garanta y efectividad, situaciones y derechos determinados por la ley
(numerus clausus) que no pueden ser objeto de inscripcin o que, sindolo, existe
un obstculo que impide su prctica inmediata, pero que posteriormente se podr
realizar por medio de la conversin de la anotacin en inscripcin. La publicidad
que reciben del Registro impide el juego normal de la fe pblica y, como consecuencia, la presencia de terceros protegidos. Es por esto que la doctrina dice que
las anotaciones preventivas enervan, impiden o suspenden la fe pblica registral.
La anotacin preventiva es un instrumento de seguridad y garanta que evita la
burla y el consiguiente perjuicio de los derechos del anotante frente a las enajenaciones y gravmenes del titular registral.15
Para Pantoja y Lloret la anotacin preventiva es una especie de inscripcin en
el Registro de la propiedad que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligacin.16
Para Daz Moreno es un asiento de carcter accesorio, hecho en los libros del
Registro, por virtud del que se garantiza provisionalmente sobre bienes inscribibles
un derecho que no es perfecto ni definitivo, hasta tanto que realizados o no algn
suceso o circunstancia de cuyo cumplimiento dependa su eficacia, se convierta
en perfecto y definitivo mediante la inscripcin, o se extinga y deban cancelarse.17
Para Galindo y Escosura la anotacin preventiva es un asiento de carcter
provisional que se extiende en los libros del Registro, en que constan: los ttulos
que afectan a la propiedad, que por carecer de alguno de los requisitos exigidos
13. La inscripcin extensa es de contenido comn y corriente. No es un nuevo tipo de inscripcin con
mayor contenido. Se le llama extensa para diferenciarla de la concisa.
14. He alargado, dice Rica y Maritorena, deliberadamente las citas de definiciones para que se observe o
se evidencie la dificultad del concepto de anotacin preventiva. Cada tratadista consigna una diferente
y podra seguir reproduciendo otras (Aragons, Pantoja, etc.) a la cual ms dispares. En lo nico, que
hay coincidencia es que la anotacin no responde a un fin unitario, igual; la diversidad de fines que trata
de proteger es a mi modo de ver la mayor dificultad de su definicin. (La anotacin preventiva, en
general. RCDI, 519, marzo-abril 1977, p.394).
15. Las anotaciones, dice Roca Sastre, por tanto tienen por objeto conservar inmutables las condiciones
de cumplimiento o de efectividad de un derecho, existentes al tiempo de practicarse las mismas.
(Instituciones Tomo II, p. 344).
16. Op. cit., Tomo I, p. 254.
17.OP, cit., Tomo I, pp. 322 y 323.
155
por la Ley o por cualquier otra causa no pueden ser inscritos; las reclamaciones
judiciales del dominio y dems derechos reales; las responsabilidades preventivas e interinas que afectan a las fincas, y la falta de capacidad del dueo para
disponer de ellas, hasta que subsanados los defectos, resueltas las reclamaciones, determinada la responsabilidad y ejecutoriada la capacidad o incapacidad del
dueo, se convierte el asiento provisional en inscripcin definitiva o se cancele.18
Para Snchez Romn, citado por La Rica y Maritorena, son asientos provisionales de efectos ms o menos transitorios, cuyos fines consisten ya en asegurar
las resultas de un juicio, ya en garantizar la efectividad de un derecho perfecto
pero no consumado, ya en preparar una inscripcin definitiva y permanente.19
Segn Barrachina y Pastor, es un asiento eventual transitorio y medial que, a
peticin de parte, por ordenamiento judicial, por disposicin gubernativa o de oficio, se practica en los libros del Registro de la Propiedad sobre bienes inmuebles
o sus limitaciones, para asegurar un derecho real o el cumplimiento de obligaciones que, por sus especiales circunstancias, no pueden todava inscribirse o no
son susceptibles de directa inscripcin.20
Para Morell, la anotacin es siempre una garanta provisional concedida por la
ley para asegurar la efectividad en su da del cumplimiento de una obligacin o la
inscripcin de un derecho que, aun debiendo ser real, o suponindosele tal, no
puede ser inscrito de momento, por oponerse a ello asientos del Registro que es
necesario hacer desaparecer, o por existir defectos o circunstancias que obligan a
rechazar por de pronto la inscripcin, o a dilatara hasta tanto que pueda verificarse con completo acierto y seguridad.21
Casso las estima como asientos provisionales del Registro que confiere a los
interesados medios transitorios de defensa o proteccin de derechos personales
o eventuales imperfectos de ndole real sobre inmuebles.22
Lacruz considera a las anotaciones preventivas como asientos transitorios,
destinados a atenuar el rigor de las apariencias librarias, a reservar eventualmente un rango al derecho in fieri y a prevenir en todo caso a quien consulta el Registro futuros adquirentes, acreedores (hipotecarios o no) de la posible inexactitud,
originaria o sobrevenida, de los asientos principales, a de la afeccin de la finca a
determinadas responsabilidades.23
Para Roca Sastre la anotacin preventiva es el asiento extendido en los libros
de inscripciones del Registro de la propiedad, de carcter generalmente principal
18. Comentarios a la Legislacin Hipotecaria de Espaa y Ultrarnar. Tipografa Gutemberg, Madrid, 1882.
Tomo III, p. 85.
19. La anotacin preventiva en general. Estudio cit., p. 392.
21. Op. cit., Tomo III, pp. 21 y 22.
22. Op. cit. p..512.
23. Op. cit., p. 262.
156
y caducable, cuyo objeto es la publicidad registral de situaciones inmobiliarias de

contencin judicial, de secuestro o de prohibicin, judicial o administrativa, de disponer, y de ttulos que, por defectos subsanables o por otras circunstancias, no
pueden ser objeto de asiento de inscripcin al que tienden, o bien que, adems,
tengan por objeto constituir una especial garanta registral.24
La anotacin preventiva y la inscripcin tienen diferencias. Entre las ms notables sealamos:
1. La inscripcin es un asiento definitivo. La anotacin es un asiento provisional,
destinado a convertirse en inscripcin definitiva o a extinguirse,
2. Las inscripciones deben contener las circunstancias exigidas por los arts. 8, 9,
10, 11 y 12 del R.R.P. Las anotaciones contendrn estos requisitos cuando
resulten del ttulo, siendo nulas solamente cuando de ellas no pueda venirse
en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quienes afecta
la anotacin, o de la fecha de sta. 25
3. La inscripcin se extiende en la Columna de Inscripciones La anotacin preventiva en la Columna de Anotaciones Preventivas.
4. Los derechos inscribibles, por regla general, son reales, salvo las excepciones
legales, mientras los anotables pueden ser personales e incluso existen anotaciones que publican situaciones sin contenido patrimonial.
5. La inscripcin contiene derechos comprobados y seguros, mientras que las
anotaciones pueden referirse a derechos probables.
6. La inscripcin brinda una proteccin completa y definitiva, mientras que la anotacin la hace en forma provisional y limitada, generalmente.
4 Clasificacin
Resulta til no slo enumerar las anotaciones preventivas, sino tambin hacer
una clasificacin de las mismas. 26
Segn la autoridad donde se piden y decretan, estas pueden ser ordenadas
por el Registrador o por el Juzgado (judiciales). Corresponden al grupo de anotaciones que se solicitan al Registrador las siguientes: a) la que puede pedir el
legatario cuando ha mediado convenio celebrado en escritura pblica; 27 b) la que
puede pedir el acreedor refaccionario presentando la escritura que contenga el
Contrato que ha celebrado; 28 c) la que puede pedir el interesado, cuando no
pueda hacerse la inscripcin del titulo por faltas subsanables o por imposibilidad
del Registrador.29
24. Derecho Hipotecario, Tomo lI, p. 831.
25. Arts. 55, 56, 57 y 58 del R.R.P.
26. La clasificacin doctrinal, dice Casso, (lo que es aplicable a Nicaragua), se impone, porque las
anotaciones preventivas permitidas por nuestra legislacin no slo carecen de unidad intrnseca, sino
que, adems, aparecen sin ordenacin sistemtica. (Op. cit., p. 513).
27. Arts. 29 inc. 7 y 44 del R.R.P.
28. Art. 47 del R. R.P.
29. Arts. 3964 inc. 6 C., 17 y 29 inc. 9 del R.R.P.
157
Son judiciales las que ordena el Juez competente. Estn comprendidas en este
grupo: a) la anotacin de demanda de propiedad y dems derechos reales, de
cancelacin o rectificacin de asientos, de declaracin de presuncin de muerte,
incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario;30
b) la anotacin del decreto de embargo y secuestro de bienes races;31 c) la anotacin del embargo ya trabado en bienes races del deduro;32 d) la anotacin de
sentencia ejecutoriada;33 e) la anotacin que pueden obtener los acreedores del
difunto en los bienes races de la herencia;34 f) la anotacin que pueden pedir los
acreedores testamentarios y hereditarios que demanden el beneficio de separacin de los bienes pertenecientes al difunto;35 g) la anotacin que puede pedir el
heredero que desea inscribir a su favor los bienes races de la herencia dentro de
los seis meses de la muerte del causante;36 h) la anotacin de demanda de nulidad de la cancelacin;37 i) la anotacin de secuestro o prohibicin de enajenar
bienes races;38 j) de las anotaciones que se pueden pedir al Registrador, las
sealadas con las letras a) y b) al no mediar convenio o conformidad.
Segn la actividad que desarrolla el interesado en los trmites de decreto y
prctica de las anotaciones, pueden ser a peticin de parte o de oficio. Por regla
general, se ordenan y practican a peticin de parte. Sin embargo, por excepcin,
el Registrador podr extender de oficio anotacin preventiva cuando se encontrare
imposibilitado de extender la inscripcin (anotacin por imposibilidad del Registrador). El Juez, de conformidad con el art. 30 del R.R.P., decretar de oficio las
siguientes anotaciones: a) la de embargo trabado en bienes del deudor en juicio
ejecutivo;39 b) la de embargo de bienes del delincuente;40 c) la del secuestro y
prohibicin de enajenar obtenidas en el juicio ordinario de cumplimiento de cualquier obligacin.41 Tambin el Juez ordenar de oficio las siguientes anotaciones:
a) la demanda de expropiacin;42 b) la del legatario, si no fuere persona cierta, en
el supuesto del inc. 2 del art. 38 del R. R.P.
Por la naturaleza del derecho que publican, las anotaciones pueden garantizar
derechos reales, como por ejemplo, la anotacin de demanda43 y la del legatario
de cosa especfica, o bien, derechos personales, ejemplo: la anotacin del embargo; y por ltimo, existen otras sin contenido directo patrimonial, como por ejemplo,
las de incapacidades.44
30. Arts. 3964 incs. 1, 2 y 3 C., 29 incs. 1 y 6 del R.R.P.
31. Art. 3964 inc, 4 C.
32. Art. 3964 inc. 5 C.
33. Art. 29 inc. 4 del R.R.P.
36. Art. 38 del R.R.P.
37. Art 3973 in-fine C.
42. Art. 13 de la Ley de Expropiacin.
43. Arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P.
158
5 : Efectos generales de las anotaciones preventivas

El art. 54 del R.R.P. dice: Los bienes inmuebles o derechos reales anotados
podrn ser enajenados o gravados sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se haya hecho la anotacin. Esta disposicin establece los principales efectos
de la anotacin preventiva: a) la enajenacin o gravamen de los bienes o derechos sobre los que recae;45 y b) la funcin de seguridad y garanta que desempea, la cual se mantiene a pesar de las enajenaciones y gravmenes.
De la funcin temporal de garanta que desempean las anotaciones preventivas se deriva la posibilidad de enajenar o gravar que, como regla general, sienta
el artculo transcrito. Atenindonos a ella, pueden ser enajenados o gravados los
bienes y derechos afectados por una anotacin de demanda, de embargo, de
legado de cosa no especfica o de crdito refaccionario.
Sin embargo, dicha regla general sufre excepciones que provienen de la ley o
de la naturaleza o extensin de la relacin que contiene la anotacin, en virtud de
las cuales se cierra el Registro, a saber: a) la anotacin de prohibicin de enajenar. La Corte Suprema de Justicia reconoce que si alguna excepcin podr tener
lo dispuesto en el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de
prohibicin de enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la enajenacin
de aquel a quien expresamente se le ha prohibido por la autoridad judicial;46 b) la
anotacin por falta subsanable o por imposibilidad del Registrador, cuando de
estar inscrito el ttulo provoque el cierre del Registro;47 c) la anotacin del legatario
de cosa especfica que pertenece el testador.
No existe disposicin que se oponga a la trasmisin o gravamen de los derechos anotados, Citamos los siguientes casos en que se admite la trasmisin o
gravamen: a) en la anotacin de legado de inmueble especfico; b) en la de crdito refaccionario; c) en la de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador,
cuando lo permita a naturaleza de la relacin anotada: trasmisin del dominio o
constitucin de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc.; y d) en la que resulte del supuesto del art. 38 del
R.R.P. Los actos dispositivos se harn constar en otra anotacin preventiva.48
Con relacin a las anotaciones de demanda, pienso que, a pesar de ser permitida la cesin de los derechos litigiosos, la publicidad de sta no es necesaria,
pues son cambios o sucesiones que se producen dentro del proceso.
45. La enajenabilidad es confirmada por la Suprema. (S. 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B,J., P. 18115).
46. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616.
48. Las anotaciones sucesivas de transmisin o gravamen del derecho anotado tienen el carcter de
anotaciones de naturaleza subordinada, pues su subsistencia pende de la vigencia de la primera
anotacin de suspensin (Roca, Derecho Hipotecario, Torno II, p. 93).
159
La Excelentsima Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 12 m. del 24

de abril de 1925, B.J., p. 4926, sostiene que la disposicin citada (el art. 16 del
R.R.P.) slo se refiere a la inscripcin de derechos reales que constituyen un
obstculo a otra inscripcin que se trate de hacer, y no puede tener aplicacin
respecto a las anotaciones, en el sentido de impedir la inscripcin o anotacin de
ttulos o documentos de fecha anterior, por los que se grave o limite el mismo
inmueble, puesto que tales anotaciones no representan nunca un ttulo traslativo
de dominio, y por consiguiente, la anotacin preventiva de un embargo no impide
las anotaciones o inscripciones posteriores de gravmenes, aun fundadas en ttulos o documentos de fecha anterior. Estamos de acuerdo en que el embargo no
cierra el Registro a las anotaciones e, inscripciones posteriores de gravmenes,
aunque sean de fecha anterior. En lo dems, no compartimos el criterio de la
Corte por las siguientes razones: 1) no es cierto que el art. 16 del R.R.P. se refiere
exclusivamente a la inscripcin, pues expresamente abarca los ttulos anotados;
el artculo habla de ttulos inscritos o anotados preventivamente; 2) en trminos
absolutos, tampoco es cierto que las anotaciones preventivas, por no representar
nunca un ttulo traslativo de dominio, no impiden la inscripcin de un ttulo de
fecha anterior por el que se grave o limite el mismo inmueble. Por ejemplo, la
anotacin preventiva de una venta cuya inscripcin fue suspendida por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro a las inscripciones
o anotaciones de los ttulos de fecha anterior por los que se trasmita o grave el
mismo inmueble, de conformidad con el art. 16 del R. R.P. anteriormente citado.
El art. 33 del R.R.P. dispone que el que pudiendo pedir anotacin preventiva
de un derecho dejase de hacerlo dentro del trmino sealado al efecto, no podr
despus inscribirlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo
derecho, adquirindolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de
transferirlo. Se refiere a las anotaciones con plazo sealado y que contienen
derechos que pueden inscribirse definitivamente con posterioridad. La anotacin
por faltas subsanables cae dentro de este artculo, el cual debe aplicarse aunque
no se trate del mismo derecho. El que retira el ttulo rechazado por faltas subsanables y no pide anotacin preventiva, si lo presenta subsanado con posterioridad al
vencimiento de la vigencia del asiento de presentacin pierde su derecho, o resulta de inferior rango con relacin a los terceros que inscribieron sus ttulos.
La anotacin preventiva es temporal y produce efectos negativos, por lo que la
proteccin plena que brinda el Registro a los terceros registrales se logra mediante la conversin en inscripcin definitiva.
Tanto la anotacin preventiva, como la inscripcin definitiva surten todos sus
efectos respecto de terceros desde la fecha de presentacin del ttulo.49
49. Art. 3966 C.
160
6 : Anotacin de demanda
La anotacin de demanda es una medida cautelar decretada a peticin de
parte interesada, cuya finalidad es garantizar la ejecucin de la sentencia que se
dicte dentro del juicio en que se ejercitan las acciones a que se refieren los arts.
3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P.
La anotacin de demanda, pues, asegura que la sentencia que acoja las pretensiones se cumpla bajo las mismas condiciones existentes al tiempo de presentarse el documento en virtud del cual se practic.50
En el derecho alemn esta anotacin preventiva tiene su equivalente en el
asiento de contradiccin (Widerspruch), el cual se practica con la finalidad de
asegurar la rectificacin de la inexactitud del contenido registral, provocada por la
discordancia entre el Registro y la realidad jurdica.
Se puede obtener en virtud de mandamiento judicial o por medie del consentimiento del titular del derecho que le afecta la rectificacin del Registro. Despoja de
la fe pblica al asiento atacado y no cierra el Registro.
Tambin en el derecho alemn existe la anotacin preventiva o prenotacin
(Vormerkung). No tiene el alcance de nuestra anotacin, que recoge amplio nmero de relaciones y situaciones jurdicas. La anotacin preventiva germnica
asegura derechos personales que conducen a la adquisicin, modificacin o extincin de derechos reales inmobiliarios. As por ejemplo, en la compraventa, que
no produce la trasmisin, lo cual se logra mediante un acuerdo real de trasmisin,
el comprador puede asegurar su derecho personal contra posteriores enajenaciones, mientras se cumple su pretensin, por medio de una anotacin preventiva.
La anotacin preventiva se obtiene por el consentimiento del dueo del inmueble
o en virtud de providencia o mandamiento judicial.
El asiento de contradiccin recoge un derecho real. La anotacin preventiva,
un derecho personal. Dice Martin Wolff: Igual que el asiento de contradiccin, la
anotacin preventiva es una inscripcin provisional. La contradiccin est destinada a asegurar un derecho real existente; la anotacin preventiva, un derecho
de crdito. La primera, prepara una mera alteracin del texto del registro; la segunda, una modificacin de la situacin jurdica real.51
Dice Luis Diez-Picazo Ponce de Len: La Wderspruch es una medida provisional que protege al titular extrarregistral en tanto se produce la rectificacin del
50. Arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. Para Rica y Arenal, los efectos pueden condensarse en un concepto
categrico: asegurar la retroactividad de la sentencia que recaiga en el litigio, llevando su eficacia hasta
la fecha de la anotacin. Es decir, que si la demanda prospera y sus pedimentos se recogen en la
sentencia firme, sta debe tener eficacia cancelatoria de los derechos llegados al Registro despus de
practicada la anotacin. (Comentarios a la Ley Hipotecaria, Estudio cit., p. 317).
51. Op. cit., Vol. I, pp. 269 y 270.
161
Registro y anuncia a los terceros que hay un derecho no inscrito, un derecho

inscrito a favor de un no titular o una inexactitud de cualquier otro tipo. Su diferencia con la Vormerkung es clara. La Vormerkung protege un derecho o una pretensin de tipo personal. La Viderspruch protege al titular de un derecho real no
registrado preparando la inscripcin definitiva.52
J. W. Hedemann dice: En la misma medida en que la prenotacin y la contradiccin se asemejan por lo que a su tratamiento formal (a) y a sus efectos (b) se
refiere, en la misma se deben separar y distinguir una de otra por lo que hace a su
concepto. La prenotacin mira al porvenir: trata de dar nacimiento a un derecho
real que todava no existe. La contradiccin, en cambio, se apoya en el pasado:
intenta sacar a luz un derecho real ya nacido de entre la confusin producida por
actuaciones hasta ahora inadecuadas. El comprador que obtiene una prenotacin
no es todava propietario, antes bien, quiere llegar a serio. El heredero real que
inscribe una contradiccin contra el falso heredero aparente es ya propietario y
no pretende ms que rasgar el velo que la inscripcin inexacta ha tenido ocultando su derecho. Ms claro. el que obtiene una prenotacin no dice que el contenido del Registro sea inexacto, mientras que el que interpone una contradiccin
edifica precisamente sobre la base de una inexactitud registral. 53
Diez Pastor y Gonzlez Enrquez, expresan: Es sabido que el concepto legal
espaol de anotacin preventiva no slo abarca juntamente la prenotacin
(Vormerkung) y la contradiccin (Widerspruch) alemanas, sino que tiene un contenido mucho ms amplio que el resultante de la acumulacin de ambas figuras.
No obstante, la distincin establecida en el texto entre prenotacin y contradiccin, en cuanto que la primera anuncia una eventual mutacin jurdico-real futura,
y la segunda declara la posibilidad de que el Registro sea inexacto, es decir, de
que la situacin jurdico-real verdadera sea ya distinta de la que el Registro publica, tiene un gran inters en ciertos aspectos para nuestra anotacin preventiva,
sobre todo en relacin a la de demanda, que puede abarcar los dos supuestos.54
Nuestra anotacin preventiva es amplia y responde a supuestos diferentes. Su
contenido es ms amplio que el de ambas figuras alemanas. Por su medio se
protegen. situaciones jurdicas, derechos reales y personales.
Con relacin a los ltimos, no es restrictiva como se piensa. Se puede, anotar
el embargo, el legado de cantidad. Por otra parte, la anotacin preventiva de
demanda permite la publicidad de derechos personales que obligan a una modificacin real, tal como se observar en el estudio de su mbito. A lo anterior, cabe
agregar que de conformidad con el art. 129 del R.R.P., se permite el acceso de la
promesa de venta al Registro55 y adems se acepta la anotacin de la demanda
52. Las anotaciones preventivas, Revista de Derecho Notarial, 44, mayo-junio de 1964, p. 11.
53. Op. cit., Vol. II , pp. 114 y 115.
54. Op. cit., Vol. II, p. 114.
55. Existe discusin sobre si la promesa de venta es objeto de inscripcin o de anotacin preventiva.
162
para exigir su cumplimiento, a pesar de ser un derecho personal. La anotacin de

la demanda nicaragense cumple en forma similar con la finalidad de la prenotacin
y asiento de contradiccn germnicos.
Sobre la funcin de la anotacin de demanda, la Corte Suprema ha dicho:
Nada es ms propio del sistema hipotecario en su finalidad de rodear el dominio de certidumbre y el crdito territorial de garantas, que autorizar la anotacin
de esa clase de demandas para proteger los derechos del anotante y advertir a
tercero los riesgos que llevara consigo la adquisicin de los derechos afectos por
la anotacin.56
La Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 10 de la maana del 11 de
septiembre de 1934, 12 meridianas del 29 de noviembre del mismo ao, y 11 de la
maana del 11 de agosto de 1927, ha sostenido la tesis de que el que adquiere
con buena o mala fe una finca o derecho, con posterioridad de haber sido anotados sobre ellos en el Registro Pblico alguna demanda o embargo, no puede ser
reputado como tercero, sino como causahabiente a ttulo oneroso o lucrativo que
adquiere la cosa con un gravamen preexistente, porque conociendo los riesgos a
que est expuesta su adquisicin, se subroga en las condiciones del mismo deudor o demandado, y de consiguiente no puede obligar al anotante a sostener un
nuevo juicio, cuyas consecuencias de responsabilidad gravitan sobre l, por los
efectos del Registro.57
Aunque la anotacin de una demanda no tiene el carcter de definitiva en
relacin con la naturaleza de la providencia que la ordena, sin embargo, convierte
en litigiosos los bienes a que ella se refiere, avisando a los terceros la existencia
de la cuestin judicial que se ventila, para que puedan prever sus consecuencias,
de suerte que aunque la venta que se haga de un bien litigioso es vlida, queda
sujeta a las resultas de la demanda anotada; y s por cosa juzgada el anotante
llega a ser dueo de la propiedad en disputa, esta cosa juzgada afecta a quien
adquiri del demandado, de acuerdo con el artculo 54 del Reglamento del Registro Pblico, segn el cual los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrn ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se ha hecho la anotacin.58
Como salvaguardia de lo juzgado y sentenciado en los derechos de quienes
demandaren en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real sobre inmuebles, y con el
fin de que todo adquirente tenga conocimiento de la demanda y, en consecuencia,
le afecte la sentencia que recaiga, la ley permite la inscripcin provisional o anota-
56. S. 10 a.m del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829.

57. S. 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935, B.J., p. 9063.
58. S. 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J.,p. 18115.
163
cin preventiva de tales demandas (Artos. 3964 ordinal 1o. C. y Arto. 29 ordinal
1o. del Reglamento de Registro Pblico).59
a) Su mbito
El art. 29 inc. 1 del R.R.P. dispone: Podrn pedir anotacin preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: 1o. El que demandare en
juicio la propiedad de bienes inmuebles. o la .constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real. El inc. 1 del art. 3964 C., ampliando el
contenido de la disposicin transcrita, agrega que no slo son anotables las demandas sobre propiedades de determinados bienes inmuebles, sino cualesquiera
otras que versen sobre propiedad de derechos reales.
Dentro de un criterio estricto de interpretacin, la Excelentsima Corte Suprema
de Justicia ha sostenido que para que proceda la anotacin no basta aducir un
derecho preliminar que pudiera conducir a la propiedad de la cosa que se demanda, sino que es preciso ostentar ya la titularidad real de esa propiedad, porque,
encaminadas estas anotaciones a asegurar retroactivarnente la rectificacin del
Registro en cuanto a derechos inscritos, que se estiman o se suponen inexactos,
ellas slo caben cuando con la accin promovida se pretende provocar una resolucin que como inmediata consecuencia ha de poner en armona el Registro con
la realidad.60
Con posterioridad y acogiendo un criterio ms amplio, en sentencia de las 9
a.m. del 31 de marzo de 1959, B.J., p. 19422, mantuvo la eficacia de la anotacin
de la demanda en la que se peda el cumplimiento de una promesa de donacin
sobre inmueble.
Particularmente considerada, opino que es anotable la demanda que pide el cumplimiento de la promesa de venta, pues si el Reglamento en su art. 129 le concede los
beneficios de la inscripcin, no existe fuerte motivo para negar la anotacin.
Los distinguidos hipotecaristas espaoles Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida,
al comentar el inc. 1 del art. 42 de la Ley, modelo de nuestro inc. 1 del art. 29 del
R.R.P., dicen: El apartado primero del art. 42 no distingue si la propiedad se
reclama por haber sido usurpada, o revocada, o en virtud de un simple derecho
personal. Resulta aplicable, as, tanto a las situaciones reales como a aquellas en
que el demandante no tiene sino un simple derecho personal a que se le trasmita,
constituya, etc. un derecho real: lo que una parte de la doctrina ha llamado un ius
ad rem. En otras palabras: que el art. 42- 1o. admite lo mismo la accin reivindicatoria
de uno que es ya propietario y desea recuperar la posesin de su finca (por
ejemplo, porque se la vendi al actual titular registral, siendo la venta nula de
pleno derecho, o an anulable), como la de uno que, habiendo comprado una
59. S. 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J., p, 295.
60. S. 10 a.m. del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829.
164
finca en documento privado y pagado el precio, se encuentra con que su vendedor no quiere entregrsela ni otorgar escritura pblica de venta.
En este segundo supuesto, pues, la accin proviene de uno que no ha adquirido an el derecho de propiedad sobre la finca, sino que pretende con toda razn
que se le transmita, en cumplimiento del contrato antecedente. No se puede decir,
entonces, que haya accin real: el comprador se dirige contra el vendedor y titular
inscrito por accin personal. Pero el supuesto cabe en la amplia redaccin del art.
42- 1o. y la accin personal dirigida a la trasmisin de bienes inmuebles puede.
anotarse en el Registro. Campuzano alega, en contrario, que el art. 42, al hablar
de propiedad, presupone que el demandado ya la tiene y que por tanto, no es
anotable la demanda de aquellos que pretenden devenir titulares a travs de una
accin personal dirigida a la trasmisin de la propiedad o constitucin de un derecho. Afirmacin inadmisible, pues, tan demanda de propiedad es una accin
reivindicatoria como una, ex-contractu en la que se reclama la trasmisin de la
propiedad de una cosa comprada. Vase adems el art. 9 LH. cuando niega la
inscribilidad de obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de que en cada,
uno de estos casos... se tome anotacin.
La D.G. se ha pronunciado reiteradamente en favor de la interpretacin amplia
del art. 42-1o.61
Chico y Bonilla dicen: Esta postura de Lacruz es la que predomina dentro de
nuestra doctrina hipotecarista. As Roca Sastre, para quien dentro de los trminos
del artculo 42 entran las demandas en que se ejercite una pretensin o accin
personal dirigida o encaminada a lograr una modificacin jurdico real inmobiliaria
(una accin rescisoria, por ejemplo), y asimismo deben incluirse todas las demandas en que se pretenda la rectificacin de alguna inexactitud registral, aunque ello
no implique ejercicio de una accin verdaderamente real.62
Prez y Alquer se pronuncian a favor de un criterio amplio de interpretacin:
Es ms, negar la anotabilidad (no la inscriptibilidad, que respecto de ella no hay
cuestin, dados los trminos inequivocos del art. 18 Regl. Hip.) del crdito dirigido
a la constitucin, transmisin, modificacin o extincin del dominio o de un derecho real sobre un inmueble determinado, cuando representa un eslabn previo,
una causa o vocacin, en la cadena jurdica que conduce al derecho real y aceptarla, en cambio, respecto a un crdito cualquiera que no implica tensin jurdica
alguna hacia el inmueble o inmuebles que se lleguen a anotar, fuera de la general
garanta total del patrimonio del deudor, que establece el art. 1.911 del C.C. nos
parece francamente una postura incongruente.
As, pues, en cuanto la anotacin del No. 1o. se base en un derecho real ya
constituido, tendr la funcin de asiento de contradiccin del derecho alemn (cf.
61, Op. cit.. pp. 268 y 269.
62. Op. cit., Tomo II, p. , p. 169.
165
Supra 47) y cuando dimane de un derecho de crdito tendente a la constitucin

de un derecho real o a cualquier otra modificacin de la situacin jurdica real, su
finalidad ser equivalente a la de Vorrnerkung. De todas las razones que anteceden y con l apoyo de la autoridad cientfica y tcnica de la Direccin General de
los Registros, podemos concluir en la posibilidad de anotar preventivamente un
crdito dirigido a una modificacin real.63
Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no slo las
acciones reales de dominio, peticin de herencia, etc., sino tambin la accin
revocatoria pauliana, la accin de simulacin y cualquier otra personal que obligue a la trasmisin, declaracin, modificacin o extincin del dominio o derechos
reales sobre inmuebles. La Corte Suprema de Justicia ha declarado que las demandas por las que se reclama dinero no son anotables.64
En sentencia de las 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370,
acept la anotabilidad de la demanda de nulidad de testamento y la calific de
real. En consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750, declar que las querellas
posesorias no son anotables.
Por considerarlo de importancia terica y prctica para los litigantes, ya que en
segunda instancia termina la discusin y excepcionalmente llega a casacin,
extractaremos la doctrina que la Honorable Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido en algunas sentencias: a) que no es anotable la
demanda de nulidad de una escritura de compraventa de bienes races65 que no
es anotable la demanda de nulidad de la particin y de la escritura que la contiene66 que no es anotable la demanda de nulidad de la compraventa de bienes
inmuebles;67 en cambio, en sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1961
declar que es anotable la demanda de nulidad de la escritura de venta de bienes
races y en sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 sostuvo que es
anotable la demanda de nulidad de una hipoteca, de la adjudicacin y venta posteriores; b) que no cabe la anotacin preventiva de una demanda en la que se
pide el otorgamiento de la escritura de venta definitiva en cumplimiento del contrato de promesa de venta.68 En este caso la demanda se fundaba en un documento
privado. En sentencia de las 9:45 a.m. del 19 de diciembre de 1962, tambin
declar que no es anotable la demanda en la que se pide el otorgamiento de la
escritura de venta definitiva en cumplimento del contrato de promesa de venta,
por ser la accin de carcter personal. En este caso no exista escritura inscrita
de promesa de venta; c) que es anotable la demanda de simulacin absoluta de
63. Op. cit., pp. 282, 283 y 284.

64. S. 11 a.m. del 9 de diciembre de 1930, B.J., p. 7636 y S. del 4 de diciembre de 1934, B.J., p. 8829 (citada
con anterioridad).
65. S. 11 a.m. del 12 de junio de 1937.
66. S. 9:30 a.m. del 21 de diciembre de 1934.
67. S. 9: 30 a.m. del 19 de mayo de 1962.
68. S. 9 a.m. del 2 de septiembre de 1957.
166
los contratos de compraventa de inmuebles69 d) que es anotable la demanda de

mejoras; 70 que es anotable la demanda de mejoras consistentes en una casa y
sus accesorios;71 e) que es anotable la demanda de sociedad de hecho fundada
en la fraccin 2a. del art. 3178 C.; 72 f) que no es anotable la accin revocatoria
pauliana por tratarse de una accin personal; 73 y g) que es anotable la demanda
de falsedad de una compraventa de inmueble que supuestamente haba suscrito
el causante, porque si bien sta es personal, envuelve tambin una accin real de
dominio, ya que si se declara con lugar, los legados de las propiedades en litigio
hechos a favor del actor surtirn todos sus efectos.74
b) Efectos
Inscrita la anotacin preventiva de demanda, el que adquiere algn derecho
del titular registral no puede alegar ignorancia del peligro que anuncia el Registro,
y est obligado a respetar y a pasar por los resultados del juicio que le dio origen.
En resumen: no es tercero protegido por el Registro, porque la anotacin de la
demanda impidi el juego de la fe pblica. El problema surge cuando la adquisicin es anterior a la anotacin preventiva y el ttulo se inscribe con posterioridad a
ella. Al que as adquiere lo ampara el Registro, aunque su adquisicin sea posterior al juicio, pues solamente le perjudican las anotaciones anteriormente inscritas,
mas no las que no haban ingresado al Registro al tiempo de su adquisicin.75
La teora de la representacin en juicio, aceptada por nuestro Tribunal Supremo, puede entrar en conflicto con los efectos de la fe pblica registral. Antes de
pronunciarme sobre el problema y por razones de mtodo, conviene hacer una
breve exposicin de dicha teora.
En virtud de ella se reputa, para los efectos de la identidad de parte y oponer
en su oportunidad la excepcin de cosa juzgada, que la parte que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea ste a ttulo universal o
singular. En sentencia de las 12 m. del 27 de marzo de 1935, B.J., p. 8935, formula
la Suprema Corte en forma breve y clara la teora de la representacin. Dice:
Desde luego, nadie disputa que en el caso presente concurren los dos ltimos
requisitos; y slo debe examinarse si la identidad de parte existe con respecto a
los demandados menores Virgilio y Bertilda Gurdin, don Celn Rojas y don Roberto Gurdin. Para ello debe advertirse que no es preciso que figuren personalmente las mismas partes, pues es parte en un proceso no solamente el que ha
figurado en persona, sino tambin el que ha sido representado por aquellos que
figuraron personalmente en el proceso. Es indudable que los sucesores a ttulo
69. S. 11 :30 a.m. del 11 de diciembre de 1940.

70. S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943.
71. S. 10:30 a.m. del 10 de noviembre de 1965.
72. S. 8:30 a.m. del 12 de mayo de 1961.
73. S. 9:30 a.m. del 28 de octubre de 1964.
74. S. 9:20 a.m. del 22 de abril de 1964.
167
universal de la persona que ha figurado en el proceso se consideran partes en el

juicio, pues ellos son la misma persona de su autor, a quien suceden en todos sus
derechos tanto activos como pasivos, qui haerendum loco habentur. Pero con
respecto a !os sucesores a ttulo singular, las cosas presentan, en verdad, un
matiz de diferencia segn los casos que se presenten. Si el juicio en que se pronunci la sentencia que se opone tuvo lugar y fue iniciado antes de los traspasos
o enajenaciones de la cosa litigiosa, el que enajen o traspas, que tom parte en
aquel juicio, representaba en l a sus causahabientes, y por lo mismo la excepcin
de cosa juzgada es oponible, ya sea la sentencia adversa o favorable. Esto es as,
porque los sucesores a ttulo singular tienen los mismos derechos que su autor,
relativamente a la cosa que fue el objeto del juicio. En cambio, si el juicio fue
iniciado con posterioridad a las enajenaciones o traspasos, el enajenante no puede representar a los causahabientes, pues en la poca en que fue iniciado dicho
juicio, la cosa ya no estaba en su patrimonio, y por lo mismo el derecho de los
causahabientes no puede ser afectado ni destruido por el enajenante, ya sea por
contratos o convenciones que celebrare con respecto a la cosa, ni por sentencias
que se pronunciaren contra l.
En el juego de la teora de la representacin debe aplicarse el principio de fe
pblica registral, sin que esto signifique un perjuicio a la cosa juzgada.
Si se sucede a ttulo universal (sucesin por causa de muerte) a quien figura
en el juicio, inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se
dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores de la
persona del difunto; y b) adquieren a ttulo gratuito. En dos palabras: no pueden ser
terceros protegidos por el Registro y, por lo tanto, cabe aplicar la mencionada teora.
Cuando se sucede a ttulo singular y con causa onerosa (compraventa, permuta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afectar al sucesor si la demanda
estaba anotada en el Registro al tiempo de su adquisicin. Si no estaba anotada,
la sentencia no le afecta, pues en este caso cede la teora de la representacin en
juicio ante los efectos de la fe pblica, 76 No podrn valerse de la falta de inscripcin de la demanda y la sentencia que se dicte les afecta: a) los sucesores a ttulo
singular y con causa gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una
venta forzada sin ttulo anterior inscrito o ttulo supletorio. En estos casos, como
tampoco existen terceros protegidos, se aplicar la teora de la representacin.
Si para oponerte la sentencia al sucesor a ttulo singular y con causa onerosa
y que adems no compareci al juicio, se alega que conoca la existencia de la litis,
creo que no debe prosperar tal pretensin, pues para demostrar su mala fe, y en
esa forma despojarlo de la proteccin registral, es necesario iniciar un juicio, en el
cual se compruebe que conoca los hechos que fundamentaron la demanda.
76. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del R.R.P.
168
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que el que adquiere con posterioridad a una demanda que no estaba inscrita, es protegido por la fe pblica.
En sentencia de las 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254, declar
que es indispensable para que una demanda surta efectos para contra terceros
la inscripcin provisional o preventiva de ella en el Registro respectivo.
En un caso donde no se inscribi el compromiso arbitral y la sentencia que
confirm el laudo, dijo: Es verdad que si la cosa juzgada proviene de un juicio
entablado antes de efectuarse el traspaso, perjudica al causahabiente porque se
le reputa haber sido representado en el juicio por su causante; mas en el caso
sub-judice se invoca la inmunidad que respecto a terceros precepta el artculo
3796 C., y, por consiguiente, debe concluirse que la cosa juzgada opuesta, aunque en derecho estricto debiera afectar a la actora, no ocurre as porque la
disposicin registral citada viene a establecer una derogacin a los principios 77
En las anteriores resoluciones no se aplica la teora de la representacin y se
protegen a los terceros registrales.
Otra sentencia aplica la teora de la representacin, pero reconoce que puede
ceder si el tercero rene los requisitos sealados en los arts. 3796 y 3949 C.78 En
sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J.p. 15186, se declar que, si
la adquisicin es anterior a la demanda, no tiene aplicacin la teora de la representacin y tambin reconoce que sta cede ante el tercero registral.
En sentencia de las 11:10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p. 18115, la Corte
Suprema declar que en reiteradas sentencias y aun tratndose de casos en que
no existe anotacin preventiva, se ha visto precisada a admitir la teora de la representacin para evitar multiplicidad de contiendas. Tal opinin debilita la fe pblica
registral, uno de los principios bsicos en que descansa nuestro sistema registral,
y la seguridad en la contratacin inmobiliaria. El que adquiere un derecho real
confiado en el Registro, en el cual no aparece anotada la demanda entablada en
contra de su trasmitente, no puede ser afectado por la sentencia que se dicte, si
rene todos los requisitos para ser protegido por el Registro.
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, dijo: Identidad de
partes. Alega el recurrente que el Gral. Carlos Pasos en virtud de la teora de la
representacin, aplicable aunque no est anotada la demanda, de conformidad
con la sentencia de la Excelentsima Corte Suprema de Justicia de las 11:10 a.m.
del 11 de junio de 1956, B.J., pg. 18115, represent en los dos primeros juicios a
la actora, ya que sta adquiri con posterioridad al inicio y conclusin de los mismos. Esta Sala no participa de esa opinin por las razones que se expondrn a
continuacin. El que adquiere con posterioridad a la anotacin de la demanda,
77. S. 12 m.. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249.
78. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447.
169
est obligado a respetar y a pasar por los resultados del juicio. Por el contrario, si
la demanda no est anotada, aun cuando adquiera con posterioridad al juicio, no
le puede perjudicar la sentencia que se dicte (art. 54 del R.R.P.). Este criterio est
amparado por las siguientes sentencias de la Excelentsima Corte Suprema de
Justicia: S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913 B.J. pg. 254; S. 11 a.m. del 14 de
septiembre de 1934 B.J. p. 8236 y S. 12 m. del 27 de mayo de 1948 B.J. pg.
14249. Sostener lo contrario, es decir, aplicar la teora de la representacin aunque no est anotada la demanda, equivale a quebrantar la fe pblica registral
consagrada en los arts. 3796 y 3949 C. y otros complementarios, principio bsico
en que descansa nuestro Registro, y la seguridad de la contratacin inmobiliaria.
Existen algunos casos, y quiz a esos se refiera la mencionada sentencia, en que
se aplica la teora de la representacin aunque no est anotada la demanda: a)
cuando se sucede a ttulo universal, (sucesin por causa de muerte); b) cuando
se sucede a ttulo singular y con causa gratuita; y c) cuando se sucede de quien
obtiene ttulo supletorio o venta forzada sin ttulo anterior inscrito. Se aplica en
tales supuestos, por no existir terceros protegidos por el Registro. En el caso
sub-judice el Tribunal observa que si bien es verdad que la adquisicin de la
actora fue posterior a la iniciacin y conclusin de los dos primeros juicios, tambin lo es que ninguna de las demandas fue anotada en la finca No.14.448 y sus
desmembraciones, por lo que no puede aplicarse la teora de la representacin y
las dos sentencias que se dictaron en los juicios, no pueden perjudicarle. Tampoco estamos en presencia de uno de los casos de excepcin antes mencionados.
Podra argumentarse que la anotacin de los demandados en las fincas del actor
estaba anunciando a los terceros la existencia de los juicios y que, por lo tanto,
deben perjudicarle a la compradora, doa Yanina Castelln de Abaunza. Tal criterio no concuerda con el sistema de folio real que sigue nuestro Registro (arts. 6,
152, 153, 154, 155, 156, 157 del R.R.P. y otros) y obligara, apartndose del
mismo, a la seora de Abaunza a consultar todos los libros del Registro. Por la
tcnica de la foliacin real se realiza una concentracin de toda la situacin jurdica del inmueble en la hoja o folio en que se inscribi y lo que no aparece en ste
no perjudica a los terceros. Por lo expuesto en este Considerando, la Sala estima
que no existe identidad de partes y, en consecuencia, debe rechazarse la excepcin de cosa juzgada opuesta.79
J. Morell y Terry dice: De la doctrina expuesta en el art. 71 y en las varias
resoluciones citadas, resulta que las anotaciones de demanda al referirse a bienes o derechos determinados, cuya propiedad se pretende o cuya trasmisin o
gravamen se supone nula o rescindible, aseguran el derecho posible del anotante
contra todo acto posterior de la persona demandada, advirtiendo a todo tercero
del peligro a que se expone si la resolucin fuere favorable al demandante. Esa
advertencia existe desde que existe la anotacin, de modo que sta no puede
llevar sus efectos a los actos que ya estaban realizados en ese momento ni puede
evitar las naturales consecuencias de otros registrados con anterioridad. (Vase
la resolucin del 5 de septiembre de 1906). Por tanto, si la finca se hallaba vendi79. S. 10:10 a.m. del 7 de mayo de 1975. Ponencia del autor.
170
da con pacto de retro, la anotacin de la demanda no puede impedir que se

extienda en su da la correspondiente nota de consumacin de la venta a favor del
comprador; si se hallaba hipotecada, no puede impedir la accin del acreedor
para obtener el cobro mediante la enajenacin judicial, y si se hallaba vendida
anteriormente por el demandado aun no hallndose inscrita la venta, el derecho
del comprador sera preferente porque adquiri cuando no constaba todava en
el Registro la existencia de la anotacin, perjuicios que slo podran evitarse si la
demanda estuviese dirigida tambin contra el comprador a retro, contra el acreedor hipotecario, o contra el adquirente anterior sin ttulo inscrito, o si estos fuesen
vencidos en juicio. Estas consecuencias, sin embargo, no pueden afirmarse que
se deriven directamente del art. 44, cuya doctrina slo se declara expresamente
extensiva a las anotaciones de los nmeros 2o., 3o. y 4o. del art. 42 y no a la del
nmero 1o. o sea a las anotaciones de demanda; pero creemos que es la ms
fundada y racional y la ms conforme con los principios de nuestra legislacin
hipotecaria y con la naturaleza de las anotaciones que sirven para asegurar el
resultado, en su da, de una resolucin judicial. De no ser as, dice Barrachina, el
que tratase de comprar una finca, tendra que enterarse por todos los juzgados de
Espaa si haba pendiente pleito de propiedad sobre la misma, con lo cual, cernida la
incertidumbre y bajo la amenaza del despojo de los intereses fundados en la buena fe,
sera de todo punto imposible, absolutamente imposible la contratacin, y sin objeto la
institucin registral, barrenada de este modo en sus fundamentos.80
Jos Ron Martnez, dice: La anotacin de demanda no produce otro efecto
que el sealado por el artculo 52 para las anotaciones de legados hechas fuera
de plazo. No surtir efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algn
derecho sobre los bienes hereditarios. Y esto tiene que ser as, ya que aqu no
estamos en el campo de proteccin al trfico jurdico. No se trata, como cree Cap
Bonnafous, de que el concepto de tercero quede profundamente alterado. No lo
hay. Con respecto al reivindicante anotado, no juegan la legitimacin ni la fides
pblica, y si fuesen relevantes tena que ser en sentido contrario, ya que el que
est inscrito es el demandado. Esto puede ampliarse a los otros supuestos.81
Roca Sastre, dice: Antes, por el juego interpretativo a sensu contrario del art.
71 de la Ley Hipotecaria, se deduca que la anotacin preventiva de demanda
triunfante afectaba a los ttulos dispositivos de fecha posterior a la de la anotacin
preventiva de la demanda, mas no respecto a los ttulos dispositivos de fecha
anterior.83
82
Para Cuadra Zavala la anotacin de una demanda reivindicatoria y de embargo, no perjudican a los que adquirieron con anterioridad a dichas anotaciones,
pero que inscribieron con posterioridad.84
80. Op. cit, Tomo III, p. 322.
81. Texto refundido de la Ley Hipotecario de 8 de febrero de 1946, Revista de Derecho Privado, septiembre
octubre, 1946 , p. 746.
82. Modelo de nuestro art. 54 del R.R.P.
83. Derecho Hipotecario..., Tomo II, p. 859.
84. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua. 1968. Tomo 111, p. 192.
171
Con relacin a la mencionada teora tambin pueden consultarse las siguientes sentencias: S. 11 a.m. del 21 de septiembre de 1935. B.J., p. 9063; S. 12 m. del
4 de junio de 1947, B.J., p. 13907; S. 11 a.m. del 29 de noviembre de 1950, B.J., p.
15352; S. 9:30 a.m. del 11 de mayo de 1954, B.J., p. 16927; S. 12 m. del 22 de julio
de 1963, B.J., p. 295.
En Espaa el art. 198 del nuevo Reglamento establece los trmites procesales
que deben seguirse para proceder a la cancelacin en el supuesto de inscripciones posteriores a la anotacin, practicadas en virtud de ttulos anteriores, pero no
seala pautas sustantivas a las que deber atenerse el Juez.
Don Ramn Feced Gress se alarma ante la tesis general de los autores que
sostienen que no pueden cancelarse los ttulos anteriores a la anotacin de la
demanda inscritos despus, aunque se dicte sentencia acogiendo la demanda.
Reconoce casos en que es procedente la cancelacin y pone como ejemplo a los
retractos legales. Agrega que si el ttulo anterior a la anotacin no pudiese en
ningn caso ser perjudicado por la anotacin cuando se inscriba posteriormente a
sta, se produciran graves quebrantos a la administracin de justicia, pues a los
demandados de mala fe les bastara otorgar ttulos transmisivos o de gravamen
antes de la fecha de la anotacin y guardarlos en su gaveta, sin llevarlos al Registro hasta el momento oportuno (cuando vaya a pronunciarse sentencia), y entonces sta resultara estril y el actor habra de emprender de nuevo litigio contra
ese adquirente que no dio importancia al principio de prioridad registral Concluye
sosteniendo que las sentencias que acogen las acciones reivindicatorias o
declarativas de propiedad, las de nulidad o cancelacin del asiento vigente en el
Registro a favor del demandado y las que se funden en acciones resolutorias,
revocatorias o rescisorias que consten explcitamente en el Registro, deben ser
cumplidas ntegramente y tener fuerza cancelatoria de todos los asientos registrales
posteriores a la anotacin, siempre que sean incompatibles y cualquiera que sea
la fecha del ttulo que los haya producido.85
Roca Sastre reconoce el caso del retracto legal, el cual ni siquiera requiere en
definitiva anotacin. Tambin opina que si la demanda anotada de rectificacin del
contenido inexacto del Registro, por nulidad u otra causa que conste registralmente
de manera explcita prospera en definitiva, la sentencia que as lo declare, prevalecer sobre el ttulo anterior posteriormente inscrito, como asimismo, aunque dicha causa no conste explcitamente en el Registro, si el adquirente en virtud del
ttulo anterior posteriormente inscrito, es un donatario o no rene cualquier otro
requisito indispensable para ser protegido por la fe pblica registral.86 Roca Sastre, como puede observarse, slo acepta casos en que no juega la fe pblica
registral.
85. La anotacin preventiva de demanda. Su valor jurdico. RCDI, 225, febrero, 1947; p. 65 y sigts.
86. Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 862.
172
Dos son los requisitos necesarios para que el juez decrete la anotacin preventiva:
1) Que la demanda est comprendida en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964
inc. 1 C. El Registrador no tiene facultades para negar la anotacin por considerar que la demanda no est comprendida en los mencionados incisos. La determinacin de este requisito es de la exclusiva competencia del Juez y el Registrador
no puede negar la anotacin sosteniendo lo contraro, pues entrara a conocer el
fondo y fundamentos del fallo, sobre lo cual carece de competencia. Galindo y
Escosura opinan que el Registrador puede negar la anotacin, pero reconocen lo
delicado del problema y aconsejan que, en casos de duda, se cumplan las providencias judiciales: Segn Resol. de 19 En. 1877, las facultades del Registrador
acerca de los mandamientos ordenando la anotacin de demanda, se limitan a
poder calificar las formalidades extrnsecas que deba reunir, y no puede negar la
anotacin por el motivo de no estar comprendida sta en el nm. lo. del art. 42 de
la Ley; suponiendo que al hacerlo as califica los fundamentos de la providencia
judicial que la ordena para lo cual no tiene competencia. Negamos la suposicin:
lo que el Registrador examina no son las razones en que el Juez se haya fundado
para decretar la anotacin de la demanda, sino la clase de sta, para conocer si
se halla entre las que pueden anotarse con arreglo a la ley y esto es de su exclusiva competencia, sin que bastara a eximirle de la responsabilidad en que incurre,
si hiciere una anotacin no autorizada por la Ley, alegar que haba obrado cumpliendo la providencia judicial. Por ello creemos que, no obstante el mandamiento
ordenando la anotacin, puede denegarse sta si la demanda no es de las comprendidas en el nmero 1o. del art. 42 de la Ley.
No cesaremos, sin embargo, de encarecer lo delicado que es de suyo esta
materia, segn expusimos en el 45 del Comentario al art. 18 que sube de punto la
dificultad, si la anotacin se resuelve, oda antes la persona interesada y causando ejecutoria la providencia; y que en caso de duda, como son menos los perjuicios que se siguen de anotar indebidamente que los que podran sobrevenir no
anotando la demanda, deben los Registradores cumplir las providencias judiciales, pues adems de evitar de esta manera gastos a las partes y, conflictos entre
autoridades, nunca podran ser condenados a la indemnizacin en materia opinable, abonada su conducta adems con la autoridad moral, que le presta el acuerdo de los Tribunales.87
Morell y Terry se pronuncia a favor de los autores mencionados y al final de la
transcripcin de la opinin de stos hace un agregado.
Dice: Por ello creemos que, no obstante el mandamiento ordenando la anotacin, puede denegarse sta si la demanda no es de las comprendidas en el nme87. Op. cit., Tomo III, pp. 92 y 93. Roca Sastre acoge la opinin de Escosura (Derecho Hipotecario, Tomo II,
p. 872).
173
ro 1o. del art. 42 de la Ley; por lo menos, aadimos nosotros, si evidentemente la

demanda se refiere slo a derechos de obligacin sin trascendencia directa real.
No obstante, tambin de acuerdo con Escosura, aconsejamos el respeto al
mandato judicial, y a las decisiones de la jurisprudencia, puesto que aun en caso
de duda, son menos los perjuicios que se siguen por anotar indebidamente, que
los que podran sobrevenir no anotando la demanda.88
2) Que sea pedida por la parte legtima.89 Parte legtima no es slo el que
comparece como actor en el proceso, sino tambin el demandado en el supuesto
de la contrademanda y hasta el tercero, como por ejemplo, en las terceras de
dominio.
La Honorable Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya en varias
sentencias ha sostenido que, para que proceda la anotacin, es necesario acompaar documento bastante que haga verosmil el derecho que se reclama. Se
fundan algunas de esas sentencias en la opinin de hipotecaristas espaoles.90
Responden a este mismo criterio restrictivo las sentencias dictadas por la Sala
y que a continuacin me referir.
En sentencia de las 9:30 a.m. del 10 de abril de 1934, refirindose a la accin
de peticin de herencia, dijo que como tal accin la tiene solamente el que probare
su derecho a una herencia ocupada por otra persona en calidad de heredero
como lo dispone el art. 1297 C., es claro que mientras el demandante no pruebe
su condicin de heredero, no puede pretender que se proceda a la anotacin
preventiva de una accin que la ley slo concede al heredero.
Siguiendo el criterio anterior, en sentencia de las 11:20 a.m. del 29 de agosto
de 1934, la misma Sala sostuvo que la accin de peticin de herencia, lo mismo
que la reivindicatoria que le corresponde al heredero a tenor del art. 1301 C.,
nacen de la prueba de la calidad de herederos y no antes, y por lo mismo no
procede hasta tanto exista la calidad de heredero del actor; y que no puede considerarse parte legtima, a tenor de lo dispuesto en el art. 29 del R.R.P., al que no
ha probado su calidad de sucesor del respectivo consorte y por lo mismo no puede procederse a la anotacin preventiva mientras no pruebe el vnculo que lo
acredita como tal parte legtima.
Criterio similar estableci en sentencia de las 11:45 a.m. del 2 de octubre de
1936 y dijo que la anotacin preventiva de la accin de peticin de herencia solamente procede cuando el que intenta la demanda tiene el carcter de heredero,

90. S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939; S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939; S. 11:30 a.m. del 11 de
diciembre de 1940; S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942.
174
bien sea por testamento o bien presentando la partida o partidas que prueben el
vnculo con el causante en grado suficiente en cada caso para poder ser considerado como heredero si la sucesin es intestada. El requisito del documento o la
aportacin de otro medio de prueba no lo establece la ley. En Espaa se exige
documento bastante al prudente arbitrio del juzgador, ofrecimiento de indemnizar
los perjuicios y caucin adecuada si as lo estima el mismo funcionario.91
Sera aconsejable estudiar la necesidad de establecer tales requisitos; acogindolos, se pueden evitar demandas infundadas. No hay que olvidarse que
aunque esta anotacin no cierra el Registro, introduce la duda en el derecho del
titular registral y lo demerita en el comercio inmobiliario.
Dado los efectos, dice Morell, de las anotaciones preventivas, y la mancha,
como dice Daz Moreno, que representan respecto al inmueble o derecho anotado, se comprende que, no deban concederse con extrema facilidad, y que la ley
exija la presentacin de documento que se estime bastante por el juez.92
La anotacin de demanda, dice Rica y Arenal, constituye un arma procesal que
debe manejarse con sumo cuidado. Puede a veces producir perjuicios considerables al demandado por la desvalorizacin del inmueble o derecho anotados, mientras registralmente exhiban la coraza o sambenito, siempre sospechoso, de la
anotacin, que imposibilita o dificulta su enajenacion en condiciones normales.
Por ello, y por el prestigio de la funcin judicial, ha de evitarse que se convierta en
instrumento de expoliacin o en ganza de injustas transacciones en manos de
litigantes de mala fe. A tal fin el art. 43 de la Ley exige que la anotacin sea
ordenada por el Juez, a instancia de parte legtima y en virtud de documento
bastante al prudente arbitrio del Juzgador. Y el Reglamento autoriza al Juez para
exigir al anotante caucin adecuada.93
7 : Anotacin de demanda de cancelacin y rectificacin de asientos
Algunos juristas consideran que el inc. 2 del art. 3964 C., que consagra la
anotacin preventiva que comentamos, carece de autonoma, pues no es ms
que una aplicacin de la anotacin de demanda estudiada en los nmeros anteriores.
No participo de ese criterio. Es cierto que generalmente las acciones ejercitadas con las finalidades establecidas en los arts. 3964 inc. 1 C, y 29 inc. 1 del
R.R.P. conducen a la cancelacin o rectificacin, y, por lo tanto, tambin los demandantes pueden agregar como fundamento de su peticin el inc. 2 del art.
3964 C. Pero la anotacin de demanda de cancelacin y rectificacin de asientos
es ms amplia, ya que recoge adems, en forma general, las acciones por lasque
91. Arts. 43 de la Ley y 139 del Reglamento.

93. Comentarios al Nuevo Reglamento Hipotecario. Innovaciones. Libro Homenaje. Tomo I, p. 314.
175
se demanda la nulidad, rescisin o resolucin de la relacin jurdica inscrita, la

nulidad de los asientos, lo mismo que las de rectificacin de los asientos, como por
ejemplo, cuando se omite un pacto comisorio, un pacto de retroventa, etc. Los dos
incisos se complementan, pero el uno no absorbe al otro.
Contrariamente a lo que se piensa, nuestro Cdigo y su Reglamento conceden. amplitud a la anotacin de demanda, pues segn lo hemos sostenido, abarca en su contenido tanto acciones reales como personales.94
Todos los bienes que constituyen el patrimonio de una persona responden al
pago de sus deudas, dice el art. 2335 C. Ahora bien, el embargo que viene a.
concretar el derecho de prenda general que tienen los acreedores, es una medida procesal de garanta que sustrae los bienes el comercio, volviendo ilcito el
objeto del contrato que dispone de ellos.95 En el estudio de sus efectos se podr
apreciar la doctrina de la Corte Suprema que enerva los efectos de los artculos
en virtud de los cuales se sustraen los bienes del trfico.
Los sujeta a la jurisdiccin del Juzgado y, en su oportunidad, podrn ser vendidos o adjudicados para satisfacer el crdito del acreedor. Por medio de la anotacin se logra la publicidad de esa medida de garanta, cuyos efectos al contacto
con el Registro sern estudiados posteriormente. La doctrina encuadra a la anotacin de embargo entre las constitutivas, pues al igual que la de crdito
refaccionario, de legado no especfico, asegura erga omnes obligaciones que
eran personales. Sobre el objeto de las anotaciones preventivas de embargo, la
Corte Suprema de Justicia ha dicho:
Es bien sabido que las anotaciones preventivas procedentes de embargo no
tienen otro objeto que asegurar las resultas del juicio, impidiendo que los bienes
sean enajenados o gravados con posterioridad, pero no declaran ningn derecho
ni alteran la ndole de la propia obligacin cuyo cumplimiento se quiere asegurar,
ni de simple la convierte en real o hipotecaria, ni hacen peor la condicin de los
acreedores que estn en idntica o mejor circunstancia, ni destruyen el orden de
prelacin de los crditos hipotecarios establecidos conforme las leyes... En suma,
las anotaciones preventivas de embargo no producen otros efectos positivos que
el de dar preferencia al que las obtenga sobre los que ostenten contra el mismo
deudor otro crdito nacido con posterioridad a la presentacin del embargo en el
Registro. (Art. 1718 Pr.).96
Porque el que, adquiere con buena o mala fe una finca o derecho con posterioridad a la anotacin del embargo, conoce el riesgo que no puede obligar al
94. Arts. 3964 incs. 1 y 2, 3973 in-fine C. y 29 inc. 1 del R.R.P.

95. Arts. 904 y 1718 inc. 5 Pr.
96. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926; S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930. B.J.p. 8354.
176
anotante a sostener un juicio, con probabilidad de que al final vuelva a encontrarse en iguales circunstancias y tenga que volver a empezar. El que adquiere un
derecho condiciones semejantes no puede ser reputado como tercero, y condicin debe ser igual a la del causahabiente, a ttulo oneroso lucrativo, que adquiere
la cosa con un gravamen preexistente, y aqu, slo se permite hacer uso, en el
tiempo oportuno, de las excepcin legales de que se hallare asistido; y realmente,
quien adquiere una fin, o un derecho embargados a las resultas de un juicio, no
hace ms que subrogarse respecto de ellas en las condiciones del mismo deudor
((Vase en este sentido la jurisprudencia de este Tribunal en sentencia visible a
pg. 6072 del Boletn judicial y en la de las 12 meridianas C. 10 de Mayo del ao
en curso, citada arriba.97
... El embargo, bien se practique antes o dentro del juicio, tiene siempre por
objeto, entre otras cosas, asegurar la responsabilidad civil contrada por el deudor, cuyos bienes son los que sirven de garanta a la accin intentada o por
intentarse. De consiguiente, los artculos 904 y 1718 inciso final Pr., en armona
con lo expuesto, prohiben negociacin de los objetos secuestrados a las partes,
que son las que sostienen el debate y ms directamente al deudor por ser la
persona que podra hacer el negocio, a causa de estar en su poder los derechos
objetos embargados. Esta doctrina se ha aplicado ya por este Supremo Tribunal,
como puede verse en el Boletn Judicial de 1913, pg. 67 del Considerando IV de
la sentencia que all aparece y que en la par conducente, dice: ...Cuando la ley
establece que el embargo produce ilicitud del objeto, hacindolo inhbil para el contrato, es para que deudor no pueda desprenderse de l voluntariamente, dejando defraudados los derechos que persigue el que ha solicitado el secuestro, etc. 98
A. Efectos.
La anotacin de embargo produce los siguientes efectos:
1) Afecta a las enajenaciones o gravmenes posteriores, pero no los anteriores.99
Es posible que las enajenaciones o gravmenes anteriores no presenten para
su inscripcin durante la tramitacin del juicio, y que ste concluya con la adjudicacin o venta del inmueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben
sus ttulos. En tales supuesto el adjudicatario o tercero ya tiene un derecho real
inscrito, por lo que las enajenaciones o gravmenes anteriores no inscritos no le
perjudica en virtud de la inoponibilidad del ttulo no inscrito, y las correspondientes
solicitudes posteriores de inscripcin sern rechazadas a tenor de lo dispuesto en
el art. 16 del R.R.P. 100
97. S. 10 a.m. del 11 de septiembre de 1934. B.J. p. 8741.
98. S. 11 a.m. del 19 de julio de 1919, B.J., p. 2441.
99. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354. - S. 11 a.m. del 21 de febrero 1935, B.J., p. 8908. - S.
12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26 mayo de 1959. B.J., p, 19490.
100. Art. 3937 C. Morell. (Op. cit., Tomo llI, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Torno II, P. 918.
Instituciones, Tomo II , p. 348). S. 11:20 a.m . del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
177
La enajenacin de los bienes inmuebles embargados ha sido objeto de especial

estudio por la jurisprudencia. El problema reside en la aplicacin de lo dispuesto en los
arts. 904 y 1718 in-fine Pr., frente a lo preceptuado en el art. 54 del R.R.P.
Los primeros artculos, dicen: Art. 904. - Los objetos secuestrados o embargados, preventiva o definitivamente, no pueden ser objeto de contrato, sino con
permiso del Juez solicitado por todos los interesado. Art. 1718 in-fine Pr.: -Despus de practicado el embargo, aunque ste no se haya inscrito, no es lcito a las
partes disponer en manera alguna de los bienes embargados, sino con permiso
del Juez que conoce del asunto solicitado por ambas partes. Art. 904.
La Corte Suprema de Justicia, en forma progresiva, ha venido enervando los
efectos de las disposiciones transcritas, ya que, como se podr apreciar en sus
sentencias, ha declarado la validez de las enajenaciones de los inmuebles afectados con un embargo inscrito, as como tambin la validez de las enajenaciones de
bienes muebles embargados, aunque considera a stas condicionales.
En sentencia de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67, la Corte Suprema de Justicia declar que la anotacin preventiva de embargo posterior a la
inscripcin de la hipoteca no es obstculo para que el acreedor pueda perseguir
la finca y subastarla; y, aunque no lo expresa con claridad, permite la venta del
inmueble afectado con un embargo inscrito cuando dice. Como consecuencia de
ello, la ley no impide el traspaso del bien embargado cuando el acreedor ha consentido en l o se efecta la transferencia sin perjudicar el derecho del anotante
(artculo 54 del Reglamento del Registro Pblico).
Posteriormente mantuvo la validez de la venta de un inmueble afectado por un
embargo inscrito;101 opin la Corte Suprema que el art. 54 del R.R.P. permite el
traspaso de la propiedad anotada, lo que es conforme con el plan de la legislacin; y agrega que si el embargo inscrito equivale en sus efectos a una verdadera
hipoteca y que si la propiedad hipotecada puede ser vendida, tambin puede ser
vendida la que tiene un embargo anotado.
En sentencia de las 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616, la Corte
Suprema de Justicia declar: a) que entre las mencionadas disposiciones (arts.
904 y 1718 n-fine Pr.) y el art. 54 del R.R.P., que en forma general autoriza la
enajenacin de los bienes anotados, existe un conflicto que debe resolverse en
favor de este artculo, por lo que es vlida la venta de los bienes afectados por un
embargo inscrito; b) que si el embargo no estuviere anotado la venta del inmueble
es nula de conformidad con el art. 904 Pr., pero que en la mayora de esos casos
el comprador es un tercero de buena fe que ignora la existencia del embargo,
quien podr, por lo mismo, encontrar amparo en el Registro, a tenor de lo dispuesto en los arts. 3949 y 3796 C. y, por lo tanto, no le alcanzaran los efectos de la
nulidad.
101. S. de las 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503.
178
El estancamiento de la propiedad raz y la efectiva garanta que ofrece el sistema registral al acreedor que anota el embargo, son otras razones que contribuyeron para que la Corte se pronunciara en el sentido indicado.
Particularmente creo que entre una regla general (art. 54 del R.R.P.) y otra
especial (arts. 904 y 1718 in-fine Pr.) no puede existir conflicto o contradiccin,
sino que la solucin especfica o especial es una excepcin que prevalece sobre
la general.102
Si el embargo est inscrito y con posterioridad se produce la enajenacin,
habr objeto ilcito en el contrato.
Si el embargo no estaba inscrito al tiempo de efectuarse la enajenacin no
habr nulidad por objeto ilcito, pues el mismo artculo 1718 Pr. dispone que el
embargo no producir efecto alguno legal respecto de tercero, sino desde la fecha en que se inscriba en el respectivo Registro de la Propiedad.
Fuertes motivos aconsejan mantener la solucin, en cuanto al embargo inscrito, de la Excelentsima Corte Suprema de Justicia sostenida en la sentencia de
1934, por lo que deliberadamente omit incluir entre los casos de excepcin del
artculo 54 del R.R.P. y expresamente lo establec entre los bienes anotados que
de conformidad con el mismo artculo pueden ser enajenados, el de la venta de
los bienes embargados. Nuestro sistema registral garantiza al acreedor que anote
su embargo frente a las enajenaciones del deudor.103 Pero esto no quiere decir
que en una futura revisin no se hagan las reformas pertinentes.
Con posterioridad la Corte reconoci la validez de la venta de un inmueble
afectado por un embargo inscrito.104 En esta misma sentencia sostuvo que la venta de una cosa mueble embargada sin permiso del Juez no es nula, a pesar de lo
dispuesto en los arts. 904 y 1718 in-fine Pr.; pues, a semejanza de lo que ocurre
con la venta de los inmuebles anotados (art. 54 del R.R.P.), es vlido el contrato.
Se dijo que la venta era condicional, esto es, sujeta a las resultado del embargo.
En sentencia de las 10:30 a.m. del 11 de mayo de 1949, B.J., p. 14658, declar
que no es nulo el endoso de un pagar embargado.
2) Prevalece sobre los acreedores reales o simplemente personales cuyo crdito naciera con posterioridad a la presentacin del embargo al Registro, y se le
concede al embargante el privilegio de vender el bien afectado del mismo modo
que lo hara un acreedor hipotecario. Con relacin a los anteriores acreedores no
goza de ninguna preferencia.105
102. Art. XIII, Tt. Prel C.
103. Art. 54 del R.R.P.
104 S. 11 a.m . del 21 de abril de 1938, B.J.,p. 10 13 1.
105. Art. 1718 incs. 3 y 4 Pr. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p.
2886; S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, BJ., p. 5014. S. 9 a.m. del 30 del marzo de 1933, B.J., p. 8214; S.
11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 y S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976.
179

1. Anotacin del secuestro
El secuestro es el depsito en poder de una persona de la cosa sobre la que
pretenden algn derecho las partes que litiguen. Puede ser convencional o judicial. El primero puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles y el segundo slo
sobre muebles, pues a pesar de permitirse su anotacin en el Registro106 y de la
mencin que del mismo hace el art. 3532 C., se opone a su procedencia el art.
1469 C. que dice: Si se demanda el dominio u otro derecho real, constituido
sobre inmuebles, el poseedor seguir gozando de l, hasta la sentencia definitiva
pasada en autoridad de cosa juzgada.
Pero el actor tendr derecho de provocar las providencias necesarias para
evitar todo deterioro de la cosa, segn se ha dicho, y el de los muebles y
semovientes anexos a ella y comprendidos en la reivindicacin, en ambos casos,
si hubiere justo motivo de temerlo, o las posibilidades del demandado no ofrecieren
suficiente garanta.
A esto mismo tendr derecho el demandante por rescisin o nulidad de un
contrato sobre bienes inmuebles.
La Corte de Apelaciones de Masaya ha mantenido la tesis de que no cabe el
secuestro judicial sobre bienes inmuebles. Con relacin a la apelacin interpuesta por los demandados contra el decreto de secuestro sobre el inmueble objeto de
la litis, cabe decir que ha sido criterio constante y unnime de los expositores de
Derecho Civil y doctrina de este Tribunal, que no procede el secuestro de inmuebles,
dado que no sera justo ni equitativo privar al poseedor del goce de ellos mientras
dura el pleito; y, adems, porque la ley establece otras medidas precautorias,
como la intervencin. (art. 1469 C. y S. de esta Sala de las 9 y 40 a.m. del 13/9/
62). En consecuencia, no corresponde otra cosa que revocar y dejar sin efecto el
decreto de secuestro apelado.107
El doctor Felipe Rodrguez Serrano participa de esta opinin; no piensa lo
mismo el doctor lldefonso Palma Martnez, para quien el secuestro judicial puede
recaer sobre bienes inmuebles dejando al demandado corno depositarlo. Con
base en el inc. 2 del artculo transcrito y para los supuestos que el mismo contempla, el
demandante puede pedir la intervencin judicial. Con la anotacin preventiva de la
demanda y la intervencin judicial, est ampliamente garantizado el actor.
Creo tambin que, con independencia de la anotacin de demanda de propiedad que podra decretarse a tenor de los arts. 3964 inc. 1 y 29 inc. 1 del R.R.P.,
puede pedir la anotacin de la intervencin judicial el que demandare en juicio la
106. Arts. 3964 inc. 4, 3533 C. y 29 inc. 5 del R.R.P.
107. S. 10:55 a.m. del 13 de enero de 1969.
180
propiedad de minas, de montes, de plantaciones cuya principal riqueza consista

en arbolados, la de plantaciones o de establecimientos industriales o fabriles y la
de fincas rsticas, agrcolas o destinadas a la industria pecuaria.108
A. Efectos
De aceptarse por los tribunales el secuestro judicial sobre inmuebles, es conveniente advertir que sus efectos, en general, son los mismos que los del embargo.
2. Anotacin de prohibicin de enajenar
La anotacin de prohibicin de enajenar impide al demandado la libre disposicin de los bienes o derechos anotados. En nuestro derecho slo cabe en el juicio
especial de liquidacin de la sociedad conyugal, a tenor del art. 1608 Pr.
A. Efectos
Esta anotacin impide la inscripcin o anotacin de las enajenaciones y
gravmenes de los bienes o derechos anotados que sean otorgados con posterioridad a la anotacin. No impide la inscripcin o anotacin de los otorgados con
anterioridad, as como tampoco los otorgados en virtud de un acto o contrato inscrito
con anterioridad a la anotacin, como por ejemplo, la hipoteca u otro derecho real.
Las enajenaciones o gravmenes posteriores a la anotacin podrn inscribirse
una vez que sta se haya cancelado, ya sea porque no prosper la demanda o
por arreglo de las partes, pues habr desaparecido el obstculo, ya que la prohibicin de enajenar no constituye propiamente una incapacidad, antes bien la presupone, prueba de ello es que el demandado puede disponer de los otros bienes no
anotados.
10. Anotacin de sentencia ejecutoriada
El art. 29 inc. 4 del R.R.P. dispone: Podrn pedir anotacin preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: 4o. El que, en cualquier
juicio obtuviere sentencia ejecutoriada, condenando al demandado al pago de
una suma que deba exigirse por los trmites establecidos para la ejecucin de las
sentencias.
Por este inciso, se permite la anotacin de sentencia ejecutoriada, es decir,
sellada por los efectos de la cosa juzgada, que condenare al pago de una suma,
con independencia del embargo que puede pedir el ejecutante. Su utilidad es
evidente. Sin necesidad de embargo, lo que supone un trmino mas o menos
largo, el acreedor, mediante la anotacin de la sentencia, puede evitar que su
derecho quede burlado con la enajenacin que de los bienes haga el deudor.
108. Art. 906 Pr. y sigt.
181
De conformidad con la disposicin transcrita, la anotacin slo cabe cuando en

la sentencia se condenare al pago de una suma. Bien observan los anotadores
que el Cdigo se aparta del modelo espaol que no seala lmites en cuanto a lo
condenado.109 Sin embargo, el Cdigo de Procedimiento Civil en sus arts. 510 y
512 faculta al acreedor que obtuviere sentencia firme que condenare al pago de
cantidad lquida y determinada, o al cumplimiento de una obligacin de hacer o de
no hacer, o a entregar alguna cantidad lquida, para pedir el embargo de bienes
del deudor.
11. Anotacin de demanda sobre presuncin de muerte, incapacidad para administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquier otra que
modifique la capacidad civil en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes.
Las anotaciones preventivas de presuncin de muerte o incapacidad en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes,110 tienen por objeto, como toda anotacin
de demanda, asegurar el cumplimiento efectivo de la sentencia que dentro del
procedimiento correspondiente se dicte, declarando la presuncin de muerte o
incapacidad, la cual se inscribe en el Libro de Personas.
El inc. 3 del art. 3964 C., en forma general, autoriza la anotacin preventiva de
las demandas por las cuales se pretende modificar la capacidad o estado civil de
las personas.
Lo que debe anotarse es la demanda que tiende a modificar la capacidad en
cuanto a la libre disponibilidad de los bienes inmuebles y dems derechos reales
sobre los mismos. Por otra parte, a nadie se le ocurre, ni el Juez lo ordenara, pedir
anotacin de una demanda de divorcio.
La mencionada disposicin permite la anotacin de las demandas relacionadas con la incapacidad e indignidad del heredero o legatario. La demanda de
incapacidad podra quedar burlada si antes de la anotacin aparece un tercero
protegido por el Registro que haya adquirido del heredero incapaz.
Los que adquieren de buena fe y a ttulo oneroso del indigno, estn protegidos
contra la accin de indignidad. As lo dispone el art. 993 C. que dice: La accin
de indignidad no pasa contra terceros que de buena fe hubieren adquirido del
indigno, a ttulo oneroso, bienes pertenecientes a la sucesin, antes de entablarse la accin o excepcin de indignidad. A contrario sensu, podra sostenerse
que las adquisiciones posteriores a la accin o excepcin quedarn, sin ninguna
distincin, afectadas por la accin o excepcin.
109. Art. 29 del R.R.P. Nota 3, p. 904.
110. Para Roca Sastre la finalidad de la anotacin preventiva de demanda de incapacidad es la general de
toda anotacin preventiva, Pero concretamente la de demanda de incapacidad. Procesalmente considerada, constituye una medida cautelar encaminada a evitar que durante la sustanciacin de un procedimiento judicial puedan hacer transito los bienes de la persona afectada a terceros adquirentes protegidos por la fe pblica registral, haciendo ilusoria la efectividad de la declaracin judicial que en su da
recaiga. (Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 876).
182
Para que la indignidad perjudique a terceros no basta que est alegada como
accin o excepcin. Se necesita que la causa de la indignidad conste anotada en
el Registro; slo as se podra armonizar lo dispuesto en la parte final de la disposicin transcrita con el principio de fe pblica que acoge nuestro Registro.
La accin o excepcin, dice Cuadra Zavala, de indignidad, para que afecte a
los terceros adquirentes a ttulo oneroso que hayan inscrito su derecho, es necesario e indispensable que la demanda correspondiente haya sido anotada en el
Registro (art. 3964 No. 3). No es suficiente que, como lo da a entender el art. 993
C., la adquisicin haya sido hecha a titulo oneroso despus de entablada la accin o excepcin de indignidad para que pase contra terceros de buena fe.111
A. Efectos
La anotacin de las demandas de incapacidad, de indignidad e incapacidad
del heredero, no impiden la inscripcin de las enajenaciones o gravmenes de los
bienes anotados. Si la demanda prospera, la ejecutoria sirve de base para cancelar las enajenaciones y gravmenes otorgados con posterioridad a la anotacin.
Si se declara sin lugar, ser cancelada.
La inscripcin en el Libro de Personas de la ejecutoria que declara la incapacidad de disposicin y su relacin en el Libro de Propiedades suministra al Registrador la certeza de tal hecho, y, en virtud de su funcin calificadora, deber rechazar
los actos dispositivos del incapaz, posteriores a la declaracin.
12.- Anotacin de legados.
Los legatarios deben pedir la entrega de sus legados a los herederos o al
albacea encargado de cumplir con ellos. El pago o entrega no se hace inmediatamente despus de la muerte del testador, ni durante la formacin del inventario,
salvo las excepciones legales;112 mientras tanto, los herederos podran aprovechar para eludir el pago o entrega, sobre todo cuando los bienes legados no son
inmuebles determinados. Es por esto, que la ley les concede dos medios para
asegurar el pago de sus asignaciones: 1) intervencin en el juicio de testamentara (inventario y participacin); y 2) la anotacin de su legado.
La anotacin preventiva se puede hacer por convenio entre partes celebrado
en escritura pblica o por mandato judicial. Cuando hubiere de hacerse la anotacin por mandato judicial, acudir el legatario al Juez competente para conocer de
la testamentara exponiendo su derecho, presentando los ttulos en que se funde
y sealando los bienes que pretenda anotar. El Juez, oyendo al heredero y al
presentado en juicio sumario, dictar providencia denegando la pretensin o
accediendo a ella. En este ltimo caso, sealar los bienes que hayan de ser
111, Op. cit., Tomo I, p. 360.
112. Art. 1278 C.
183
anotados y mandar librar el correspondiente despacho al Registrador, con insercin literal de lo prevenido, para que lo ejecute.113
El legatario de bienes inmuebles determinados que adquiere la propiedad desde la muerte del testador o de crdito consignados sobre ellos, slo podr pedir
anotacin sobre los bienes objeto del legado.
La utilidad de la anotacin de legado de inmueble es muy limitada. El testamento se inscribe en el Libro de Personas y el traspaso del inmueble legado no puede
hacerse a favor del heredero o herederos. Esto hace difcil la venta por el heredero, y aunque ste la realice el Registrador negar la inscripcin del ttulo teniendo
a la vista el testamento.114
Tanto el dominio como cualquier otro derecho real legado sobre bienes
inmuebles determinados, pueden ser anotables.
El legatario de gnero o cantidad podr anotar el valor del objeto legado sobre
cualquiera bienes races de la herencia, bastante para cubrirlos. El legado de
cosa ajena, en el supuesto del art. 1118 C., puede ser anotado como legado de
gnero o cantidad. El inc. 7 del art. 29 del R.R.P., que permite la anotacin del
legado, autoriza a los acreedores del difunto a pedir anotacin.
A. Efectos.
La anotacin de legado de inmueble determinado puede pedirse en cualquier
tiempo y tiene la virtud de cerrar el Registro. El legatario de gnero o cantidad
podr pedir anotacin dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del testador o
despus. Los que dentro del plazo sealado hayan pedido anotacin preventiva
no podrn impedir que otros lo hagan y entre ellos no gozan de preferencia. La
anotacin de estos legatarios es preferente a los derechos que se adquirieron del
heredero, en virtud de la reserva legal consignada en la parte final del art. 40 del
R.R.P.115
Los que adquieren bienes inmuebles u otros derechos reales, dice la exposicin de motivos de 1861 sobre la propiedad raz hereditaria en los ciento ochenta
das expresados, saben el peligro a que se exponen. Si una anotacin preventiva
113. Arts. 43, 44 y 45 del R.R.P.
114. La utilidad de esta anotacin es discutido por la doctrina. Unos lo niegan utilidad: Galindo y Escosura.
(Op. cit., Tomo III, p. 155), Morell (Op. cit., Tomo III, pp. 138 y 139) y Roca (Derecho Hipotecario, Tomo III,
p. 38). Otros, como Gayoso --citado por Roca-- justifican su utilidad. La exposicin de motivos la justifica
diciendo que mientras llegue el caso de que la tradicin se verifique, justo es por lo menos, que tenga
derecho el dueo a impedir que la cosa se enajene a un tercero, que, por tener inscrito su derecho y su
adquirente de buena fe pueda despus defenderse con xito de la reivindicacln.
115. Esta reserva de rango, dice Roca Sastre, tiene algo de carga oculta; pero para evitar sorpresas la ley
impide que el heredero pueda inscribir su ttulo, permitindole tan slo anotarlo. Los que han adquirido del
heredero dentro de este plazo, naturalmente tampoco podrn inscribir, sino tan slo anotar su ttulo.
(Instituciones..., Tomo II, p. 372).
184
los daa, imptenselo a s mismos, porque no deban ignorar que durante el tiempo que queda sealado, estn sujetos a responder a los legatarios en lo que
alcanzaren los bienes inmuebles que pertenecan a la herencia. As se evitan
fraudes por parte de los herederos, y se les da un estmulo para que cumplan
cuanto antes la voluntad del testador, al mismo tiempo que se consulta el inters
de los legatarios y el legtimo de los que, despus de expirar el plazo, hayan
adquirido derechos reales.
Esta reserva es una excepcin al principio de fe pblica, pero con escasa aplicacin prctica (error del Registrador).
El heredero, de conformidad con el art. 38 del R.R.P., dentro de los seis meses
siguientes a la muerte del testador no puede inscribir lo bienes hereditarios a su
favor, salvo que obtenga la renuncia expresa tcita de los legatarios sobre su
derecho de anotacin.116 El heredero los que de l adquieran dentro del mencionado plazo slo podr pedir anotacin preventiva de su ttulo. Despus de vencido el plazo, el heredero puede inscribir a su favor los bienes hereditarios.
Si la anotacin se pide fuera del plazo de 6 meses, slo podr recaer sobre los
bienes de la herencia que subsistan en poder de heredero y no obtendrn preferencia sobre el que no lo hizo. Slo adquiere preferencia para el cobro de su
legado sobre cualquier acreedor del heredero que, con posterioridad, adquiera
algn derecho sobre los bienes anotados. Los que, con anterioridad a la anotacin hayan adquirido del heredero, no sern perjudicados.117
El legatario que dej transcurrir el plazo de 6 meses puede pedir anotacin
preventiva sobre los bienes que existan en poder del heredero y que fueron anotados por otros dentro del mencionado trmino, pero dicho legatario no cobrar
su legado sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes despus de satisfechos los que, dentro del trmino hicieron la anotacin.
Adems de la reserva legal, el Reglamento en el art. 38 estableci otra garanta a favor de los legatarios. Se dispone que si el hereden desea inscribir a su
favor los bienes de la herencia dentro de los 6 meses posteriores a la muerte del
causante, slo podr hacerlo si todos lo legatarios renuncian en escritura pblica
a su derecho de anotacin o si les notifique con 30 das de anticipacin la pretensin del heredero, a fin de que durante ese trmino hagan uso de su derecho. El
heredero, podr pedir anotacin preventiva de su solicitud.
116. El art. 38 del R.R.P. slo contempla el supuesto de la renuncia expresa o tcita. No obstante, se le debe
permitir al heredero inscribir los bienes hereditarios a su favor cuando todos los legados hayan sido
anotados o pagados, pues la prohibicin del mismo artculo ya no tienen razn de existir. Los legados de
bienes inmuebles determinados propios del testado no impiden la inscripcin al heredero. Son los otros
tipos de legados los que obstaculizan la inscripcin. Es conveniente advertir que si no hubieron legatarios con derecho a la anotacin, se puede, inscribir los bienes a favor del heredero. (Cta. del 15 de marzo
de 1954, B.J., p. 17241).
117. Arts. 40 y 41 del R.R.P. Morall (Op. cit., Tomo III, P. 159) y Roca Sastre (Instituciones..., Tomo ll, p. 372)
creen que en este supuesto es indiferente que el adquirente haya inscrito o no, como ocurre
semejantemente con el embargo.
185
13. Anotacin por faltas subsanables o por imposibilidad del Registrador.

El art. 29 inc. 9 del R.P.P. dice: Podrn pedir anotacin preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente 9o. El que presentare en la
oficina del Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse definitivamente
por falta de algn requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador.
Los arts. 17, 18 del R.R.P. y 3964 inc. 6 C. aluden tambin a la anotacin
preventiva por faltas subsanables. La diferencia en la legislaciones de donde fueron tomados es la causa de los, roces que existen entre ellos.
El art. 18 seala el plazo de 30 das para la caducidad de la anotacin preventiva; en cambio, el art. 3964 inc. 6 C. establece el de 6 meses. El art. 17 permite la
anotacin preventiva sin hacer distincin de si la falta es subsanable o insubsanable;
por el contrario, el art. 3964 inc. 6 C. slo la permite por faltas subsanables. Al
estudiar el principio de legalidad veremos que la anotacin preventiva slo procede por faltas subsanables. Por otra parte, el art. 40 de la Ley Tributaria Comn,
reformada por la Ley del 21 de mayo de 1970, permite la anotacin preventiva por
la falta de las solvencias o boletas fiscales y le seala 6 meses de vigencia. Antes
de la reforma, la Corte Suprema de Justicia opinaba que la omisin de las boletas
fiscales no constituye falta subsanable, no procediendo en tal caso la inscripcin
provisional.118
El Registrador en ejercicio de su funcin calificadora puede suspender la inscripcin del ttulo por contener faltas subsanables. Frente a tal resolucin, al interesado se le permite solicitar anotacin preventiva con la finalidad de obtener
mayor tiempo para subsanar los defectos, o recurrir ante las autoridades judiciales competentes y asegurar as la prioridad adquirida. Existen causas o motivos
temporales que impiden, durante un tiempo, al Registrador practicar el asiento
que resulte del ttulo. Estas causas se producen con independencia de las faltas
que puede adolecer el ttulo.
Pueden resultar de una imposibilidad legal, en cuyo caso la misma ley autoriza
la anotacin y generalmente ordena que sea de oficio. Como ejemplo, slo podramos citar la anotacin preventiva de los ttulos cuya reposicin de su inscripcin no podra hacerse definitivamente, de conformidad con el art. 9 de la Ley de
9 de Octubre de 1947 en virtud de la cual se procedi a la reposicin de las
inscripciones del Registro de Managua.119
Tambin procede por imposibilidad material, como por ejemplo, cuando por
exceso de trabajo se acumulan ttulos cuyas inscripciones no pueden hacerse
118. Cta. del 21 de septiembre de 1961, B.J.,p. 20796.
119. Roca Sastre considera como defecto del ttulo la falta de la previa inscripcin de la persona que otorga,
a pesar de reconocer que en rigor se da en este supuesto un caso comprendido en las anotaciones por
imposibilidad del Registrador, ya que el ttulo en s es perfecto y lo que impide la inscripcin proviene de
fuera de l. (Instituciones...., Tomo II, p. 412; Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 85).
186
dentro del plazo de los 30 das del Diario, o cuando se presentan al mismo tiempo
para su inscripcin dos ttulos contradictorios. En el primer caso, creo que el Registrador puede proceder de oficio a extender las anotaciones.
Las anotaciones preventivas que estudiamos tienen su fundamento en el hecho de
que los 30 das de vigencia del Diario pueden resultar insuficientes para subsanar los
defectos, resolver definitivamente el ocurso o para que desaparezca la imposibilidad.
Estas anotaciones prolongan los efectos del asiento para lograr la inscripcin definitiva,
con la seguridad de conservar la prioridad marcada por el Diario.
Los artculos anteriores citados hablan de anotacin por suspensin de la inscripcin. No obstante, dentro del trmino inscripcin deben incluirse las anotaciones que se practiquen por la suspensin de otra anotacin preventiva, de una
cancelacin o de una nota marginal. En otras palabras, tambin cabe la anotacin
preventiva por suspensin de las anotaciones, cancelaciones y notas marginales.
Estas anotaciones son precursoras de otros asientos.
El art. 18 del R.R.P. dice: La anotacin preventiva a que se refiere el artculo
anterior, caducar a los treinta das de su fecha, y ser cancelada de oficio por el
Registrador si durante ese trmino no se presentare el ttulo subsanado en forma,
providencia del Juez mandando hacer la inscripcin o aviso del mismo funcionario
de haberse prorrogado aquel trmino, o estarse ventilando la contienda, en juicio
ordinario. En este ltimo caso, la anotacin subsistir hasta las resultas del juicio.
El aviso del Juez comunicando la prrroga o haber juicio pendiente, se har constar por medio de una nota al margen de la anotacin.
Del atento estudio de la disposicin transcrita se desprende:
1) Que la anotacin preventiva por faltas subsanables tiene un plazo de 30
das, contado desde su propia fecha y no desde la presentacin del ttulo.120
2) Que dicha anotacin caduca al vencimiento de los 30 das y que ser cancelada de oficio121 por el Registrador, si dentro de dicho plazo no se presenta:
a) El ttulo subsanado en forma
La subsanacin puede hacerse en cualquier tiempo. Si se verifica despus de
los treinta das de vigencia de la anotacin, como el Registrador ya cancel de
120. La razn para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de concederle al
interesado ntegramente el plazo sealado, pues la calificacin y la correspondiente anotacin se
producen con posterioridad a la fecha de la presentacin del ttulo en el Diario. Galindo y Escosura. (Op.
cit., Tomo III, p. 483 y 484). Morell (Op. cit., Tomo III, p. 564). Roca Sastre (Derecho Hipotecario. Tomo III,
p. 96).
121. La anotacin, dice la Suprema, por falta subsanable no puede ser cancelada de oficio por el Registrador aunque se le presente constancia de que el interesado no recurri dentro de los 5 das que seala
la ley. (Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J.. p. 327).
187
oficio el asiento del Diario122 tambin la anotacin preventiva, se presentar de

nuevo el ttulo, pero el interesado habr perdido la prioridad marcada por el asiento de presentacin ya cancelado. No habra problema si al Registro no han ingresado otros ttulos. En caso contrario, los ttulos presentados con anterioridad a la
nueva presentacin del subsanado tendrn prioridad sobre ste. Como el plazo
del Diario puede resultarle muy corto y el interesado no quiere perder la prioridad
obtenida, puede pedir anotacin preventiva, en cuyo caso ha gozado de una parte del plazo del Diario y de los 30 das y su prrroga, en su caso, de la anotacin
preventiva para arregla, el ttulo;
b) Providencia del Juez ordenando la inscripcin
La resolucin definitiva del Juzgado o Tribunal en caso de apelacin y la entrega de la orden, son trmites que generalmente no podrn realizarse dentro de los
30 das de vigencia de la anotacin preventiva. En vista de tal situacin, el interesado puede pedir prrroga de la anotacin, de conformidad con lo que expondremos en la siguiente letra.
c) Aviso del Juez de haberse prorrogado el plazo
El artculo comentado no seala el plazo de la prrroga ni el objeto para lo cual
se pide. Entiendo que la prrroga se puede pedir para subsanar, en cuyo caso el
interesado debe demostrar justa causa ante el funcionario judicial. La duracin de
la prrroga ser, sirviendo de pauta para sealarla el art. 3964 inc. 6 C., de 6
meses. Debemos tener presente que si el interesado subsana y presenta el ttulo
dentro del plazo de vigencia de la anotacin, los efectos de sta subsistirn hasta
que el Registrador inscriba definitivamente. La prrroga tambin se puede conceder si se ha recurrido contra la calificacin del Registrador. La anotacin en este
caso durar hasta que se resuelva definitivamente el ocurso e inscriba el Registrador el ttulo en virtud de la orden que reciba.123
Las solicitudes de prrroga deben hacerse dentro del plazo de vigencia de la
anotacin. Si se hacen despus, no habr plazo que prorrogar, pues la anotacin
ha caducado y el Registrador la debi haber cancelado de oficio. Si el Juez o
Tribunal confirma la resolucin del Registrador, el interesado deber subsanar los
defectos antes que este funcionario reciba el oficio. La ley debera sealar un
plazo adicional para que, despus de fallado definitivamente el ocurso, subsane el
interesado el ttulo; y
122. Art. 75 del R. R.P.

123. En Espaa, al recurrirse gubernativamente contra la calificacin del ttulo, los plazos de vigencia del
asiento de presentacin y de las anotaciones preventivas al efecto practicadas quedarn en suspenso
desde el da en que se interpone el recurso hasta el de su resolucin definitiva (Art. 66 ).
188
d) Aviso de estarse ventilando la contienda en juicio ordinario

La anotacin subsistir hasta los resultados del juicio. El aviso de la prrroga o
de haber juicio pendiente, se har constar por medio de una nota al margen de la
anotacin.
La peticin le la anotacin se har al Registrador por escrito o verbalmente y si
los ttulos fueron retirados con anterioridad deben presentarse. Por razones de
seguridad es aconsejable la forma escrita. Para lograr el enlace o encadenamiento entre el asiento del Diario, la anotacin preventiva y el asiento definitivo que
resulta de la conversin, es preciso que la peticin se haga dentro del plazo de
vigencia del Diario. Si se hace despus no se produce el enlace, pues el asiento
del Diario ya se extingui por caducidad.
La anotacin por imposibilidad no tiene plazo predeterminado, pues dura hasta
que desaparece el obstculo que la motiv.
El Registrador puede negar la inscripcin y, por considerar como insubsanables
las faltas, no acceder a anotar preventivamente el ttulo. El interesado puede ocurrir contra la calificacin y obtener una decisin favorable a la inscripcin. Si la
decisin definitiva y firme del ocurso (sentencia del Juez o Tribunal, en caso de
apelacin) y el hecho de recibir el Registrador la orden de inscripcin, se produjeran dentro de los 30 das de vigencia del asiento de presentacin, la prioridad del
ttulo estara asegurada por el art. 16 del R.R.P., pero en la mayora de los casos
el final del procedimiento se produce despus del vencimiento de dicho plazo. Ni el
Cdigo, ni el Reglamento preveen la manera de garantizar la prioridad del ttulo
que infundadamente fue rechazado. Pero considero que, si por una parte la anotacin preventiva prolonga el plazo del asiento del Diario, y, por otra parte, el
Registrador neg infundadamente la anotacin preventiva, pedida oportunamente, al errar en la calificacin de la falta se le est impidiendo al interesado usar de
todo el plazo legal y por lo tanto, el trmino del asiento de presentacin se ha
suspendido a tenor del art. 169 inc. 1 Pr. Para evitar dudas y diferentes interpretaciones, es conveniente abordar este punto en una futura reforma.
Se discute en nuestro medio sobre la posibilidad legal de anotar nuevamente
el ttulo suspendido, una vez que haya operado la caducidad de la anterior anotacin preventiva. La ley no contempla el supuesto y la mayora de los Registradores, al no encontrar obstculo legal, acceden a anotar cuantas veces se les pide.
Este proceder, que invocado y aplicado con prudencia es beneficioso, se presta a
abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas practicadas por falta de solvencias fiscales, en muchos casos, se vuelven interminables, burlando as los interesados al Fisco y convirtiendo al Registro en un depsito de inscripciones provisionales, con las cuales logran los propsitos de la inscripcin. En Espaa, Morell124
sostiene que el caso no lo regula !a ley y se adhiere a la resolucin de 30 de marzo
189
de 1878 que no permite que se extienda una segunda anotacin. Daz Moreno125
sostiene que no es posible anotar dos veces un mismo ttulo por iguales defectos;
es decir, si se presenta despus el mismo ttulo sin haberse corregido aqullos a
juicio del Registrador, no debe anotarse nuevamente, aunque se pida. Roca Sastre126 y Chico y Bonilla127 sostienen que puede practicarse una nueva anotacin,
pues as resulta del art. 108 del R.H.
A. Efectos
Provisionalmente, produce los mismos efectos que producira la inscripcin,
anotacin, cancelacin y nota marginal practicada en forma definitiva.128 Estos
efectos adquieren firmeza al convertirse la anotacin preventiva en asiento definitivo. Si el ttulo anotado es de los que resultan incompatibles con otros que se
presentan para su inscripcin, se produce un cierre del Registro para stos a
tenor del inc. 1 del art. 16 del R.R.P. Si contiene un derecho real limitado, un
crdito refaccionario, etc., provocar una prelacin.
La anotacin une o encadena los asientos de presentacin y conversin, de
manera que los efectos de esta se retrotraen a la fecha de la presentacin del
ttulo.129 Esto se ha logrado por medio de la prolongacin de los efectos del Diario,
uno de los objetivos de estas anotaciones.
14- Anotacin del beneficio de separacin
Dispone el art. 29 inc. 8 del R.R.P.: Podrn pedir anotacin de sus respectivos
derechos en el Registro correspondiente: 8o. Los acreedores hereditarios y los
acreedores testamentarios que demanden el beneficio de separacin de bienes
races pertenecientes al difunto.
El beneficio de separacin evita que se confundan los bienes del difunto con
los del heredero y concede el derecho a que, de los bienes del difunto, se cumplan las obligaciones hereditarias o testamentarias, con preferencia a las deudas
propias del heredero.
La demanda para obtener el beneficio de separacin debe ser presentada
ante el Juzgado Civil del Distrito competente y se tramita en juicio sumario con
intervencin del heredero o herederos130. Este mismo funcionario ordenar la anotacin preventiva solicitada.
125. Op. cit., Tomo I, p. 398.

126. Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 99.
127. Op. cit., Tomo II, p. 288.
128. Roca Sastre se pregunta si la anotacin de cancelacin impide toda operacin registral posterior
relativa al derecho objeto de aqulla, y contesta afirmativamente. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 92).
129. Arts. 3966 C. y 53 del R.R.P.
130. Art. 1596 inc. 1 Pr.
190
La sentencia que acuerde el beneficio de separacin especificar los bienes

que quedan separados y se inscribir en el Libro de Personas y se tomar nota en
el Libro de Propiedades.
A. Efectos
Esta anotacin, como toda anotacin de demanda, tiende a asegurar el cumplimiento de la sentencia que se dicte en el juicio.
El art. 1432 C. dispone: Las enajenaciones de bienes del difunto hechas por
el heredero dentro de los seis meses subsiguientes a la apertura de la sucesin y
que no hayan tenido por objeto el pago de crditos hereditarios o testamentarios,
podrn rescindirse a instancia de cualquiera de los acreedores testamentarios o
hereditarios que gocen del beneficio de separacin.
Son vlidas las enajenaciones hechas por el heredero entre el vencimiento del
semestre transcurrido y la solicitud de separacin. Lo mismo se extiende a la constitucin de hipotecas especiales, prendas u otros gravmenes.
La disposicin transcrita tiende a evitar que los herederos con actos de disposicin o gravmenes, burlen el pago de las deudas hereditarias o testamentarias.
A los legatarios es difcil que el heredero burle sus derechos, pues, como estudiamos en su oportunidad, aquellos tienen amplias garantas. Dentro de los 6 meses
siguientes a la muerte del causante, el heredero no puede inscribir los bienes
hereditarios a su favor si no renuncian expresa o tcitamente los legatarios a su
derecho de anotacin; por otra parte, si se trata del inmueble determinado legado,
el Registrador no inscribir la venta o gravamen. Ahora bien, los legatarios deben
tambin, como los acreedores, pedir anotacin para evitar que les perjudique la
enajenacin o gravamen hecho por el heredero entre el vencimiento del semestre
y la solicitud del beneficio.
Para terminar, slo quiero hacer notar que tambin en el inc. 7 del art. 29 del
R.R.P. se les permite la anotacin a los acreedores del difunto.
15: Otras anotaciones y en especial la de crdito refaccionario
El art. 29 inc. 10 del R.R.P. dice: Podrn pedir anotacin preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente: 10o. - El que en cualquier
otro caso tuviere derecho a exigir anotacin preventiva conforme a las disposiciones legales. Los arts. 3964 C. y 29 del R.R.P. con evidentes casos de repeticin,
establecen una lista de las anotaciones preventivas. Esta enumeracin no agota
el nmero de ellas, pues en virtud del inciso transcrito tambin caben, cuando as
lo permiten las disposiciones legales. Estas pueden formar parte de los Cdigos o
de leyes especiales.
191
Sin pretender agotar los casos, formulamos la siguiente lista de las otras anotaciones preventivas: a) la anotacin de demanda de nulidad de la cancelacin en
virtud de la falsedad o nulidad del ttulo, o bien, porque se haya practicado por
error o fraude;131 b) la anotacin del heredero que solicita la inscripcin a su favor
de los bienes hereditarios dentro de los 6 meses siguientes a la muerte del
testador;132 c) la anotacin de demanda de expropiacin;133 d) la anotacin preventiva en el supuesto del art. 9 de la Ley de 9 de Octubre de 1947; y e) la anotacin
del crdito refaccionario134
La Corte Suprema, con relacin a la ineficacia de las anotaciones preventivas
no autorizadas por la ley, dijo: ...El Supremo Tribunal observa que esa anotacin
de la demanda ejecutiva no perjudica al adquirente de los bienes anotados, pues
es preciso una ley que reconozca derecho a pedir anotacin preventiva que garantice intereses legtimos del orden inmobiliario, para que una vez que se obtenga, el asiento registral pueda producir los efectos legales procedentes135
La determinacin de lo que es materia de una inscripcin o anotacin preventiva es asunto de poltica legislativa. Es la ley la que aprecia y seala si un derecho
debe ser inscrito o anotado.
Crdito refaccionario es el que se concede con la finalidad de construir, conservar o
reparar alguna cosa. Este crdito puede invertirse en fincas rsticas o urbanas.
En el derecho romano se conoci el crdito refaccionario y se aplicaba en la
reconstruccin de edificios y naves. Se garantizaba con una hipoteca legal tcita,
cuya prioridad se determinaba en forma inversa a la clsica: el crdito ms reciente prevalece sobre los interiores. Se funda en el hecho de que el ltimo acreedor
ha evitado que la cosa perezca y, por lo tanto, es justo que se le pague con
preferencia. Esta regla se aplicaba a los acreedores refaccionarios entre s y con
relacin a crditos anteriores. La utilidad de este tipo de crdito es evidente y la
doctrina le concede gran importancia, pero en nuestro medio no tiene aplicacin
prctica y las instituciones de crdito no lo ocupan. Dice Roca Sastre: La garanta refaccionaria constituye un instrumento de gran utilidad en la vida moderna,
tanto desde el punto de vista de mejoramiento agrario como de propulsor de la
construccin de viviendas en los grandes centros urbanos. Adems, ha representado ltimamente un valioso medio de intensificar la reconstruccin nacional.136
Si el inmueble est libre de cargas, en el art. 47 inc. 1 del R.R.P. se dispone que
cuando un propietario celebre contrato en virtud del cual una persona le suministre cantidades de dinero para refaccionar un bien raz, el acreedor podr exigir
anotacin sobre la finca refaccionada por las cantidades que de una vez o suce131. Art. 3973 C.
133. Art. 13 de la Ley de Expropiacin del 3 de Marzo de 1976.
134. Art. 47 y sigts. del R.R.P.
135. S. 11 a.m. del 9 de diciembre de 1930, B.J., P. 7636.
136. Derecho Hipotecario, Tomo II, p. 69.
192
sivamente anticipare presentando la escritura pblica del contrato que haya celebrado con el deudor.
No ser necesario que los ttulos a cuya virtud se pida anotacin preventiva de
crdito refaccionario determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que
consistan los mismos crditos, y bastar que contengan los datos suficientes para
liquidarlos al terminar las obras contratadas.137
Si la finca que haya de ser objeto de la refaccin estuviere afecta a obligaciones reales inscritas, no se har la anotacin sino en virtud de convenio unnime
por escritura pblica entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren
constituidas dichas obligaciones, sobre el objeto de la refaccin misma y el valor
de la finca antes de comenzar las obras, o bien en virtud de providencia judicial,
dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor, y con citacin de
todas las indicadas personas.138
El artculo 50 dispone que si alguno de los que tuvieran a su favor las obligaciones reales expresadas en el artculo anterior no fuere persona cierta, estuviere
ausente ignorndose su paradero o negare su consentimiento, no podr hacerse
la anotacin sino por providencia judicial.
Aunque parece deducirse de los arts. 47 y 48 del R.R.P. la verdad es que
nuestro Cdigo, a diferencia de la Ley Hipotecaria espaola, no establece que la
anotacin preventiva debe pedirse mientras duren las obras;139 tampoco establece, como lo hace la mencionada Ley espaola, un plazo de caducidad de la anotacin, ni consagra la conversin de sta en hipoteca.140
De todo lo cual se infiere que el crdito refaccionario es garantizado por una
anotacin preventiva, cuyos efectos y duracin son los propios de la hipoteca. Se
rompe aqu el carcter provisional de las anotaciones preventivas.
A. Efectos de la anotacin del crdito refaccionario
La anotacin del crdito refaccionario est equiparada en sus efectos a la
hipoteca141 y por lo tanto, recibe los beneficios de la fe pblica. Cualquier enajenacin o gravamen anterior a la anotacin, pero presentado con posterioridad a
sta, resulta perjudicado.
Los acreedores posteriores estn sujetos y deben respetar la prelacin de los
acreedores refaccionarios o hipotecarios cuyos crditos consten con anterioridad
inscritos. Existiendo derechos reales inscritos con anterioridad, la ley divide el
137. Art. 48 del R.R.P.
138. Art. 49 del R. R.P.
139. Art. 42 inc. 8 de la Ley.
141. Art 47 inc. 2 del R. R.P.
193
inmueble en dos valores: 1) el valor que tiene el inmueble antes de la refaccin; y

2) el valor adicional que se consigue con la refaccin. Los acreedores anteriores
conservan sus preferencias sobre el primer valor; y el acreedor refaccionario ser
considerado como hipotecario respecto de lo que exceda el valor de la finca al de
las obligaciones anteriormente constituidas; y en todo caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en
la subasta.142
Son muchos los vacos que pueden observarse en la regulacin de esta anotacin por lo que sera conveniente llenarlos en una futura reforma.
16: Recurso contra las providencias que admiten o niegan la anotacin
El art. 32 del R.R.P. dispone que las providencias decretando o denegando la
anotacin preventiva en los casos 1, 6, 7 y 8 del art. 29 sern apelables en el
efecto devolutivo.
Al admitirse en un solo efecto la apelacin, el Juzgado conserva jurisdiccin y
puede cumplir la providencia ordenando su anotacin. Se evita as que el titular
registral burle la medida cautelar. Del embargo preventivo puede interponerse
apelacin; el deudor contra la providencia que lo decret, y el tercero contra las
providencias del ejecutor, para el solo efecto de si es procedente conforme lo
dispuesto en el Ttulo VII parte 3ra. del Pr.; el trmino para apelar ser para el
deudor o tercero, de tres das, ms el de la distancia, contados desde que el
deudor haya tenido conocimiento de las diligencias de embargo, ya por emplazamiento o traslado para contestar la demanda, ya por cualquier otra providencia
que se le hubiere hecho saber legalmente en el asunto principal. La apelacin
ser admitida en un solo efecto.
La opinin dominante sostiene que los tres das deben contarse a partir del
conocimiento legal por parte del deudor de cualquier providencia en el asunto
principal. Es la doctrina que ha mantenido la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya, como puede observarse en la Sentencia de las 11:25 a.m. del
3 de septiembre de 1965.
Por el contrario, algunos juristas opinan que se puede apelar antes de que se
haya cubierto el embargo con la demanda.
Con relacin a las apelaciones de las providencias que decretan anotaciones
no comprendidas en el art. 32 del R.R.P., debe tenerse presente, para su admisin en un solo efecto, el art. 466 inc. 2 Pr. que dice:
142. Art 52 del R R.P.
194
Sin perjuicio de las excepciones establecidas por la ley, se conceder apelacin, slo en el efecto devolutivo: 2o. De los autos y decretos cuyos resultados
seran eludidos, admitiendo la apelacin en ambos efectos.
Contra las sentencias que dicte la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones,
no hay recurso de casacin.143
17: Extincin de las anotaciones preventivas
La caducidad, la conversin y la cancelacin son los medios de extinguir las
anotaciones preventivas. No se agrega la trasmisin del derecho anotado, porque, de un lado, los arts. 59 del R.R.P. y 3967 C. se refieren exclusivamente a las
inscripciones, y de otro, la trasmisin es un cambio de titularidad y no la extincin
del asiento anterior de donde trae causa el adquirente.144
De la cancelacin nos ocupamos con posterioridad, por lo que concretamos el
estudio a los dos primeros.
a) Caducidad
Al vencimiento del plazo sealado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad
extingue y deja sin ningn valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publicaban, el cual queda desinscrito a pesar de que en la
realidad contine viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer
adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad
jurdica extrarregistral.145
La cancelacin, aunque puede operar con independencia de la existencia del
derecho inscrito, bsicamente est llamada a constatar la extincin del mismo; en
cambio, la caducidad no afecta al derecho. Debemos tener presente que la caducidad se produce automticamente y, por lo tanto, aunque no se constate por el
asiento de cancelacin, la anotacin preventiva caduca no producir ningn efecto.
Por medio del asiento de cancelacin se constata formalmente en el Registro
la caducidad que con anterioridad haba dejado sin valor publicitario el asiento. La
caducidad produce la extincin, y la cancelacin la documenta.146
143. Art. 2055 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912.

144. Roca Sastre seala como causa de extincin de las anotaciones preventivas, las siguientes: la
cancelacin, la caducidad, la rectificacin, la anotacin posterior de transferencia del derecho anotado
y la conversin. (Instituciones..., Tomo II, pp. 439 y 440).
145. La consulta del Registro por parte del tercero no lo sita en condicin de mala fe, aunque no se haya
constatado la caducidad por medio de la correspondiente cancelacin. (Roca Sastre, Derecho Hipotecario., Tomo III, p. 194).
146. La cancelacin, dice Roca Sastre, servir para borrar o eliminar formalmente de los libros hipotecarios
lo que ya estaba muerta, (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 173).
195
Sanz Fernndez, encuentra un doble fundamento a la caducidad de las anotaciones preventivas: 1) el carcter provisional de la garanta que prestan (fundamento terico); y 2) la eliminacin de cargas y consiguiente liberacin del Registro, finalidad bsica de la nueva Ley Hipotecaria (fundamento prctico).147
El campo propio de accin de la caducidad es el de las anotaciones preventivas, debido al carcter transitorio de las mismas. No obstante, opera excepcionalmente sobre los otros asientos. No todas nuestras anotaciones preventivas tienen
sealado un plazo de caducidad, ni existe una disposicin que establezca un plazo
general de caducidad que se aplique a las restantes. Por otra parte, el Registro
est recargado de anotaciones intiles que, por descuido o por cualquier otra
causa, no han sido canceladas y que cuando tienen origen judicial slo por providencia del Juzgado o Tribunal pueden cancelarse, con evidente prdida de tiempo y dinero.
Tienen sealado plazo de caducidad: 1) la anotacin del decreto de embargo y
secuestro de bienes races;148 2) la anotacin por faltas subsanables;149 3) la
anotacin a favor del acreedor de la herencia o del legatario que no fuere de
especie;150 y 4) la que se practica en virtud del art. 40 de la Ley Tributaria Comn.
Tambin el asiento de presentacin tiene sealado un plazo de caducidad en el
art. 75 del R. R. P.
Como una medida de limpieza de nuestro Registro, sera aconsejable establecer plazos razonables de caducidad a las anotaciones extendidas que carecen de
utilidad y valor prctico; y para resolver el problema en el futuro, sin perjuicio de
los trminos de caducidad especiales, se puede establecer un plazo general de
caducidad. Este plazo tambin debe ser razonable y admitir prrroga.
La supresin de las menciones y la caducidad de las que ya aparezcan en el
Registro, es tambin una buena medida para descargar el Registro.
Sera tambin conveniente contemplar la posibilidad de establecer la caducidad de inscripciones de garantas hipotecarias muy antiguas.
b) Conversin
La conversin es la transformacin de la anotacin preventiva en inscripcin
definitiva. De la conversin tambin puede resultar una notacin preventiva, una
cancelacin o una nota marginal, si la notacin preventiva sobre la que opera se
practic por faltas subsanables.
147. Comentarios a la Nueva Ley Hipotecaria, pp. 329 y 330.

148. Arts. 3964 inc. 4 y 3971 C.
149. Arts. 3964 inc. 6, 3971 C. y 18 del R.R.P.
150. Art. 68 del R.R.P.
196
La conversin se realiza sobre las bases y esencias de la anotacin preventiva, por lo que resulta impropio lo preceptuado en el art. 67 del R.R.P., en cuanto
ordena su cancelacin en virtud de la conversin. Lo que el Registro constata no
es su cancelacin, sino el cambio que experimenta.151
No todas las anotaciones preventivas son convertibles. Unas lo son por disposicin de la ley: a) las demandas sobre propiedades y dems derechos reales,152
cancelaciones y rectificaciones de asientos, presuncin de muerte, incapacidad
de administrar, incapacidad o indignidad del heredero o legatario y cualquiera otra
que modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disponibilidad
de los bienes.153
La conversin se har presentando en el Registro la sentencia pasada en
autoridad de cosa juzgada; b) la anotacin por faltas subsanables.154 La conversin se har presentando el documento subsanado o la resolucin dictada en el
ocurso que ordena la inscripcin; c) la anotacin del heredero que solicitare la
inscripcin a su favor de los bienes hereditarios dentro d los 6 meses siguientes
de la muerte del testador.155 Se convertir una vez que se constate la renuncia
expresa o tcita de los legatarios. Otras, por la funcin que desempean o derecho que contienen: a) la anotacin por imposibilidad del Registrador. Se proceder a la conversin una vez que desaparezca el obstculo; b) la anotacin del
legado de inmueble determinado. Se har la conversin presentando al Registro
la escritura de entrega de legado.
La conversin produce sus efectos desde la fecha de presentacin del ttulo
que dio origen a la anotacin preventiva. As se desprende de la interpretacin
armnica de los arts. 3966 C. y 53 R.R.P.
La anotacin preventiva de embargo no es convertible por cuanto la adjudicacin o venta a que da lugar contiene un derecho distinto al que garantizaba el
151, Cuando una anotacin se convierte en inscripcin, expresa Morell, lejos de cancelarse, se lo da la
fuerza de que careca: el asiento provisional se considera en definitivo. (Op. cit., Tomo III, p. 573). Roca
Sastre seala que la conversin es causa de extincin de las anotaciones preventivas, pero no de
cancelacin. (Derecho Hipotecario, Tomo III, p. 198).
152. En Espaa la doctrina se encuentra dividida. Gayoso y Daz Moreno, citados por Chico y Bonilla (Op.
cit.. Tomo II, p. 178) estiman que es convertible. Morell (Op. cit., Tomo III, p. 549) y Feced (La anotacin
preventiva de demanda, Estudio cit., p. 69), consideran que no es convertible. Roca Sastre piensa que
tcnicamente no puede hablarse de conversin en las anotaciones preventivas de demanda, sobre todo
cuando se refiere ocasos de vocacin a un derecho real o a acciones como la pauliana; pues para que
haya conversin en sentido tcnico, es preciso que tanto el asiento de anotacin como el de conversin
publique el mismo o idntico derecho a acto objeto de registro. En la anotacin preventiva de demanda,
aunque en sta se haga valer algn derecho real inmobiliario o algn acto registrable a l referente, lo
que consta anotado, no es este. derecho o acto, sino la demanda o pretensin, es decir, la instancia
judicial, Una vez inscrita la ejecutoria, se proceder a cancelar la anotacin por confusin, pues ya ha
quedado agotada en su funcin especfica de reserva de rango a la sentencia. (Derecho Hipotecario.
Torno III, pp. 199 y 200. Instituciones.., Tomo II, p. 446).
153. Arts. 3964 incs. 1, 2 y 3 y 3965 C.
154. Art, 3965 C. La anotacin preventiva, dice Roca Sastre, por faltas subsanables es el prototipo de la
convertible. (Derecho Hipotecario. Tomo III p. 201).
197
embargo. Lo procedente es inscribir la transmisin y cancelar el embargo.156 Tampoco son convertibles la anotacin de sentencia ejecutoria y la anotacin de legado de gnero o cantidad.
18. Requisitos formales
Las anotaciones preventivas comprendern las circunstancias que exigen para
las inscripciones los arts. 8, 9, 10, 11 y 12 del R.R.P. en cuanto resulten de los
ttulos o documentos presentados para exigir las mismas anotaciones. Las que
deban su origen a providencias de embargo o secuestro, expresarn la causa
que haya dado lugar a ellos y el importe de la obligacin que los hubiere originado.157 La Corte Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha
indicado la cantidad para que fue solicitado de acuerdo con el art. 55 inc. 2 del
R.R.P.158
Ramn de la Rica y Arenal critica de poco feliz la regla del art. 72 de la ley
(modelo de nuestro art. 55 del R.R.P.), por cuanto concede cierta laxitud formal al
asiento de anotacin; que puede carecer de algunas de las circunstancias requeridas para la inscripcin, si tales circunstancias no se contienen en el ttulo generador de la anotacin. Sostiene, adems, que la tolerancia legal llega a mayor
grado en las anotaciones de origen judicial.159
En Espaa, la Direccin General de los Registros ha sido tolerante en cuanto a
los requisitos de las anotaciones judiciales. Ramn de la Rica y Maritorena sostiene que a las anotaciones extrajudiciales se les debe exigir las mismas circunstancias formales que a la inscripcin, salvo a las tomadas por defectos subsanables;
en cuanto a las judiciales puede y debe haber mayor laxitud y no exigir con rigor
dichos requisitos, pues, aun teniendo en cuenta los principios hipotecarios, l
inters de las partes litigantes y el propio prestigio de los tribunales, es deber
inexcusable de todo organismo pblico o privado coadyuvar a la recta administracin de justicia, soslayando en lo posible los defectos formales que puedan afectar a los mandamientos judiciales.160
La anotacin preventiva ser nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotacin
o de la fecha de sta.161
156. Cuando el acreedor hipotecario adquiere el inmueble, dice la Suprema, bien por adjudicacin en pago,
bien por compra en subasta, se cancelar la hipoteca por confusin independiente ente de toda
voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelar como se cancela la
hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene. (Cta. del 22 de
marzo de 1934, B.J., p. 8554).
157. Art. 55 del R.R.P.
158. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.
159. Comentarios al nuevo reglamento hipotecario. Tomo lI, P. 209.
160. La anotacin preventiva en general. RCDI, 519, marzo-abril 1977, p. 405.
161. Art. 58 del R.R.P.
198
Las anotaciones por suspensin deben contener las circunstancias .del asiento definitivo al cual tienden. Como circunstancias especiales ha de hacerse constar la suspensin del asiento solicitado y el motivo de sta.
La demanda de nulidad de una anotacin preventiva por vicios formales puede
ser anotada.162
Cuando la anotacin es inexacta por la nulidad del ttulo en virtud del cual se
practic, la demanda de nulidad del acto o contrato y la consiguiente cancelacin
de la anotacin tambin es anotable.163
19: Cancelaciones
La cancelacin es un asiento que, sin admitir condicin o plazo, extingue los
efectos registrales de otro.164 Puede afectar a los asientos de inscripcin, anotaciones preventivas, notas marginales y de presentacin, Tambin sirve de medio
para hacer constar la extincin producida con anterioridad por la caducidad.
Atendiendo los dictados del Cdigo y su reglamento, formulamos la siguiente
clasificacin de las cancelaciones: 1) Segn su extensin, la cancelacin puede
ser total o parcial. 2) Segn su origen, puede ser: a) cancelacin de inscripcin y
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pblica y las practicadas
por mandamientos judiciales. 3) Atendiendo a la intervencin del interesado se
dividen en: a) cancelaciones a peticin de parte; b) cancelaciones de oficio.
De conformidad con los arts. 3968 C. y 61 del R.R.P. podr pedirse y deber
ordenarse la cancelacin total:
1) Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripcin. Los
arts. 66, 67, 69 y 70 del Reglamento espaol de 1870 desarrollaban el contenido
de los arts. 78, 79 y 80 de la Ley, modelos de nuestros arts. 60, 61 y 62 del R. R.P.
Sealaban en forma casustica los ejemplos de las cancelaciones totales o parciales. Tales artculos fueron suprimidos en los reglamentos posteriores, mas, sin
162. Art. 3964 inc. 2 C,
163. Art. 29 inc. 1 del R.R.P. y 3964 incs. 1 y 2 C.
164. Para Roca Sastre la cancelacin es un asiento accesorio y definitivo. Accesorio porque carece de
consistencia propia e independiente, ya que es una mera secuela de un asiento anterior al cual extingue.
Es definitivo, pues, a diferencia de las anotaciones, no est sujeto a plazo o condicin. En la doctrina se
ha discutido sobre la posibilidad de la cancelacin condicional. Algunos autores la admiten, fundados en
la libre contratacin. A estos autores, Roca contesta diciendo que los asientos y la mecnica del Registro
no pertenecen al campo de la autonoma registral y que los particulares no pueden crear un tipo de
cancelacin no regulado por la ley, aunque su admisin no perjudique a nadie. (Derecho Hipotecario,
Tomo III, pp. 237 y 238. Instituciones...,Tomo Il, pp. 459 y 460).
199
embargo, a ellos todava recurren los autores para citar ejemplos y explicar sus
comentarios. Por considerarlos de inters a nuestro estudio, los transcribiremos
en el lugar que les corresponde. El art. 66 deca, Art. 66. Se entender extinguido el inmueble objeto de la inscripcin para los efectos del nmero 1o. del art. 79
de la Ley, siempre que desaparezca completamente por cualquier accidente natural ordinario o extraordinario, como la fuerza de los ros, la mudanza de sus lveos,
la ruina de los edificios cuyo suelo sea de propiedad ajena u otros acontecimientos semejantes.
2) Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito. Deca el art. 67
del Reglamento espaol: Art. 67. Se considerar extinguido el derecho real inscrito, para los efectos del nmero 2o. del mismo Art. 79:
1o. Cuando el derecho real inscrito sobre un inmueble deje completamente de
existir, bien por renuncia del que lo tenga a su favor, o bien por mutuo convenio
entre los interesados, como sucedera si el dueo del predio dominante renunciara a su servidumbre, o el acreedor a su hipoteca, o si el censualista conviniera con
el censatario en libertar del censo una finca para subrogarlo en otra.
2o. Cuando deje tambin de existir completamente el derecho real inscrito,
bien por disposicin de la Ley, como sucede en la hipoteca legal luego que cesa el
motivo de ella, o bien por efecto natural del contrato que diera causa a la inscripcin, como se verifica en la hipoteca cuando el deudor paga su deuda, en el censo
cuando lo redime el censatario, en el arrendamiento cuando se cumple su trmino
y en los dems casos anlogos.
3) Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se haya hecho la
inscripcin. Los actos y contratos nulos no se convalidan con la inscripcin,165 y
sta desaparece si se declara la nulidad de aqullos, pero los terceros que adquieren algn derecho con anterioridad no pueden resultar perjudicados, siempre
que, renan los requisitos de ley.166
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 10 a.m. del 13 de noviembre
de 1936, B.J., p. 9468, sostiene, en forma general, que los asientos del Registro
pueden ser vlidos o nulos, y que la nulidad puede ser declarada por vicios en la
forma y en el fondo; y agrega, que las inscripciones pueden ser nulas: a) por vicios
de forma, al faltarles los requisitos esenciales conforme al art. 8 del R.R.P.; y b) por
contener un acto o contrato falso o nulo, ya que la falsedad o nulidad traen como
consecuencia ineludible la nulidad del asiento de inscripcin. A esta nulidad la
llama nulidad de fondo. No creo que la nulidad o falsedad del titulo produzca la
nulidad de la inscripcin o de cualquier otro asiento, con excepcin de la cancelacin, porque as lo dispone el art. 72 del R.R.P., cuyo modelo, el art. 99 de la Ley
Hipotecaria espaola de 1869, fue suprimido por la actual. Si el ttulo es falso o
165. Arts. 3949 C. y 28 del R.R.P.
166. Arts. 3796 y 3949 C.
200
nulo, lo que propiamente se produce en los libros es una inexactitud y no la nulidad del asiento.
4) Cuando se declare la nulidad de la inscripcin por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el art. 8 del R.R.P. Esta nulidad no perjudica
a los terceros que hayan adquirido algn derecho.167 Apartndose de esta orientacin general, y quiz sin mayor fundamento, el art. 70 del R.R.P. declara que la
nulidad de forma de las cancelaciones perjudica a los terceros. El art. 97 de la Ley
Hipotecaria espaola de 1869, que le sirvi de modelo, fue suprimido por la actual.
Si se declara la nulidad del asiento, el interesado puede presentar de nuevo el
ttulo para su inscripcin, pues no existe un precepto que disponga que en tal
caso el Juez ordenar se extienda en el Registro, una vez cancelada la inscripcin, un nuevo asiento que rena los requisitos de ley.
Debemos tener presente que el interesado, a tenor del art. 3947 C., siempre
conserva el derecho de pedir en cualquier tiempo la rectificacin del asiento, ya
sea por omisin de los requisitos necesarios o porque se expresen de modo distinto de como aparecen en el ttulo, pero la rectificacin no surte efecto en cuanto
a terceros, sino desde su fecha, por lo que no siempre se entabla demanda de
nulidad. La Corte Suprema, en sentencia de las 12 m. del 17 de mayo de 1945,
B.J., p. 2785, dijo: Hay que examinar la cuestin bajo otro aspecto, esto es, en
relacin con la posicin de tercera persona que ocupa la demandada adquirente
de quien apareca con derechos en el Registro. Comparando la escritura de venta
en que el seor Sacasa otorg al seor Carazo con el asiento de inscripcin de la
misma se nota cierta discrepancia, puesto que la escritura alude nicamente a las
propiedades llamadas San Bartolo y La Tigra y la inscripcin comprende a stas y
a Corralillos, que aunque es anexo a San Bartolo, no se hizo mencin especfica
de ella. Esto pudiera prestarse a discutir la nulidad de la inscripcin y podra llegarse a la rectificacin de la misma. En efecto: toda inscripcin puede ser atacada
por las nulidades de forma indicadas en el Art. 8 del Reglamento del Registro
Pblico y estas nulidades pueden someterse, bien por omisin, es decir, cuando el
asiento no tiene alguna de las circunstancias expresadas en dicho artculo o bien
cuando existe inexactitud al referirse a las mismas que puedan inducir a error y
perjuicio, esa es la doctrina de los autores y as lo prescribe el Art. 3947 C. Un
asiento, en esta situacin, puede rectificarse en cualquier tiempo: pero siempre
que el derecho de propiedad inscrito se encuentre en poder de la persona con
quien se contrat; pero cuando ya esta propiedad o derecho pasaron a personas
terceras que no intervinieron en el contrato, sino que adquirieron tomando en
cuenta el Registro, la rectificacin no podra afectarles de ninguna manera y as lo
dicen nuestras leyes; por ejemplo, el Art. 3947 C. dice: Si en alguna inscripcin
se omite expresar cualquiera de las circunstancias generales o especiales exigidas por la ley o si se expresaren de distinto modo, podr rectificarse en cualquier
167. Art. 27 del R.R.P.
201
tiempo, a solicitud del interesado; pero dicha rectificacin no perjudica a terceros,

sino desde su fecha y el Art. 27 del Reglamento del Registro Pblico prescribe que
la nulidad de la inscripcin no perjudica a un tercero que no haya sido parte en el
contrato inscrito. Confirma esta tesis el seor Morell y Terry al comentar esta cuestin en su obra citada diciendo: Si en el tiempo intermedio, desde que se extendi
la inscripcin nula hasta que esta nulidad fue declarada o conocida su posibilidad
en el Registro, adquiri algn derecho un tercero que no haba intervenido como
parte en e acto o contrato inscrito nulo, ese derecho, adquirido cuando el asiento
an se estimaba vlido, no puede ser perjudicado por la declaracin de nulidad.
Todo esto est de acuerdo con los fines del Registro que son la proteccin a
terceros y la garanta del crdito territorial. De le expuesto es fcil decir: que aunque la accin de nulidad del asiento de inscripcin a favor del seor Carazo fuera
procedente y as se declarare en nada perjudicara a la demandada por ser una
tercera persona que no intervino en la escritura a que alude dicha inscripcin y
que adquiri tomando como base el Registro. La sentencia recurrida ha violado
en consecuencia las disposiciones legales aludidas.
De conformidad con los arts. 3969 C. y 62 del R.R.P., podr, pedirse y deber
decretarse, en su caso, la cancelacin parcial:
1) Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripcin o de 17 anotacin
preventiva. El art. 69 del Reglamento espaol antes citado deca: Art. 69. Se
entender reducido el inmueble objeto de la inscripcin para los efectos del nmero 1 del art. 80 de la Ley, siempre que materialmente disminuyan su cabida o
proporciones, bien por obra de la naturaleza, como los accidentes mencionados
en el art. 66, o bien por la voluntad del propietario, como sucede cuando ste
divide su finca enajenando una parte de ella.
2) Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueo de la cosa gravada. El art. 70 del Reglamento espaol deca: Art. 70. Se considerar reducido el
derecho inscrito a favor del dueo de la finca gravada, para los efectos del nmero 2 de dicho art. 80:
1. Cuando se disminuya la cuanta del mismo derecho, por renuncia del interesado, o convenio entre las partes, como si el acreedor, hipotecario consintiere en
reducir su hipoteca a una parte del inmueble hipotecado, o si el usufructuario
renunciara a una parte del predio usufructuado, o si el censualista limitase el
censo a una parte de la finca sobre que gravita.
2, Cuando se disminuya la cuanta del derecho inscrito por efecto natural del
contrato que diera causa a la inscripcin, como sucede cuando el deudor hipotecario paga una parte de su crdito, hacindolo constar en debida forma, o cuando
el censatario redime una parte del capital del censo o cuando en el usufructo
vitalicio, constituido por dos o ms vidas, fallece uno de los usufructuarios.
202
3. Cuando se disminuya la misma cuanta del derecho por sentencia judicial,

como sucede siempre que se declare nulo, en parte solamente, el ttulo en cuya
virtud se haya hecho la inscripcin.
b) Cancelacin de inscripciones y anotaciones preventivas hechas en virtud de
escritura pblica y de las practicadas por mandamiento judicial
Se distingue entre las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pblica y las que se practican en virtud de mandamiento judicial.
Las primeras, o sea las hechas en virtud de escritura pblica, no se cancelarn
sino por providencia ejecutoria, o por otra escritura o documento autntico en el
cual exprese su consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripcin o anotacin, o sus sucesores, o representantes legales.168 Si constituida la inscripcin o anotacin por escritura pblica, procediere su
cancelacin y no consintiere en ella aquel a quien sta perjudique, podr el otro
interesado demandarlo en juicio ordinario.169 Nuestra legislacin, jurisprudencia y
prctica registral admiten algunas excepciones a las reglas expuestas; es decir,
que se puede practicar la cancelacin sin necesidad de sentencia o escritura en
que preste su consentimiento el titular registral.
El art. 18 del R.R.P. dispone que toda anotacin preventiva pedida en vista de
la negativa del Registro para inscribir el ttulo caducar a los treinta das de su
fecha y ser cancelada de oficio por el Registrador, si durante ese trmino no se
presentase el ttulo subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la
inscripcin o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel trmino, o
estarse ventilando la contienda en juicio ordinario. La anotacn de una escritura
de promesa de venta en que se pact que sta quedara sin ningn efecto por el
solo hecho de vencerse el plazo sin haberse otorgado la escritura de venta, puede cancelarse sin necesidad de escritura pblica o providencia judicial, declar la
Corte Suprema de Justicia en Consulta del 16 de enero de 1951, B.J., p. 15815.170
Por otra parte, cuando se confundan los derechos de acreedor hipotecario y dueo, por el mismo hecho queda extinguida la hipoteca, bastando que, al inscribirse
la escritura o ttulo que produce la confusin, se anote en el lugar correspondiente
la cancelacin que se ha verificado.171
168. Arts. 3970 C. y 63 del R. R.P.

169. Art. 65 inc. 3 del R.R.P. Por ejemplo, si el deudor paga a su acreedor y ste se resiste a extenderle la
cancelacin del crdito hipotecario, podr exigirla demandando al acreedor, quien se encuentra obligado
a ello.
170. El Registrador, dice la Suprema, no puede cancelar de oficio la inscripcin de una promesa de venta
en la que se pact que quedar de hecho cancelado por el incumplimiento de la entrega de una cuota o
abono, ya que es necesario la presentacin de la providencia ejecutoria que la ordene o de otra escritura
o documento autntico en el cual expresa su consentimiento la persona a cuyo favor se hubiera hecho,
o sus sucesores o representantes legales (Cta. del 31 de agosto de 1970, B.J., p. 353).
171. Arts. 3867 y 3874 C.
203
Algunos Registros cancelan el arrendamiento, una vez vencido el plazo de su

duracin, con la simple peticin del arrendador. La mayora de los Registradores
cancelan el usufructo extinguido por muerte del usufructuario, teniendo a la vista
el certificado de defuncin.
El art. 82 de la Ley Hipotecaria espaola, desarrollado por el art. 175 del Reglamento, en forma general, se refiere a los supuestos en que no es preciso el
consentimiento del perjudicado ni una sentencia que lo supla. Este tipo de cancelacin se produce cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por
declaracin de la Ley o resulte as del mismo ttulo en cuya virtud se practic la
inscripcin o anotacin preventiva.
Nuestra Corte Suprema de Justicia reconoce esta clase de cancelaciones en
sentencia dictada a las 12 m. del 27 de noviembre de 1935, B.J., p. 9129. Se
sostuvo, entre otras cosas, en un caso en que la nulidad se declar de oficio, que
la nulidad de la compraventa trae como consecuencia la ineficacia de la inscripcin y, por lo tanto, procede la cancelacin aunque no se haya pedido y tambin
aun cuando no lo ordene expresamente el fallo, sin necesidad del consentimiento
del titular registral y de iniciar un nuevo juicio. Como fundamento de sus conclusiones, acepta que a veces no es necesario el consentimiento voluntario o forzoso
(providencia ejecutoria) para que la cancelacin se practique, por resultar la extincin del derecho, ya de la misma voluntad de los interesados consignada en la
misma escritura o documento inscrito, ya de una disposicin legal.
Aunque la prctica registral y la jurisprudencia hayan suavizado las reglas de
los arts. 63 y 65 inc. 3 del R.R.P. admitiendo este tipo de cancelacin, es necesaria
una reforma que definitivamente aclare el problema.
Ejemplo de casos que podran agruparse en este tipo de cancelacin: a) la
extincin de la hipoteca por cancelacin del usufructo en virtud de hecho ajeno a
la voluntad del usufructuario;172 b) la extincin de la hipoteca como resultado de la
venta en pblica subasta a tenor del art. 3844 C.;173 c) la extincin de la hipoteca
constituida sobre bienes litigiosos, cuando hubiere sido vencido el dueo de la
finca hipotecada; c) la extincin del pacto de retroventa, Cuando no sea ejercitado
en el plazo correspondiente; e) la extincin del arriendo por vencimiento del plazo
sin que conste prrroga.
El consentimiento a que se refieren los arts. 3970 C.y 63 del R.R.P. se manifiesta generalmente en forma unilateral. Por ejemplo, para cancelar una hipoteca
172. Arts. 3807 y 3870 C.
173. Si de la orden judicial, dice la Suprema, no apareciera que los acreedores hipotecarios fueron citados
al juicio, el Registrador se abstendr de cancelar dichos gravmenes poniendo razn de su negativa;
pero si el Juez insistiere en cancelarlos, el Registrador tiene que obedecer pero en el supuesto de
gravmenes distintos a la hipoteca como el arriendo, promesa de venta, embargo y comodatos, el
Registrador deber cancelarlos si hubieran sido inscritos o anotados con posterioridad a la demanda
(Cta. del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392). Con relacin a la cancelacin de la promesa de venta, vase el
Captulo XII, pp. 180 y 181.
204
basta el consentimiento del acreedor. Los mencionados artculos solamente exigen, para que proceda la cancelacin, el consentimiento de la persona a cuyo
favor se hubiere hecho la inscripcin o sus causahabientes o representantes legales. En dichos arts. encuentra entrada el llamado consentimiento formal. En la
doctrina se discute si el consentimiento cancelatorio es causal o abstracto. Vistos
los mencionados artculos en forma aislada, dan la impresin de que basta el
consentimiento del titular registral, sin expresarse la causa que origina la cancelacin; por ejemplo, pago, enuncia del usufructo, etc. No obstante, como bien opina
Antonio Vsquez Campos,174 el consentimiento del art. 82 de la Ley (modelo de
nuestro art. 63 del R.R.P.) est condicionado por los arts. 79 y 80 de la misma
(modelos de nuestros arts. 61 y 62 del R.R.P.), en el sentido de que el consentimiento cancelatorio ha de basarse en una de las causas taxativamente establecidas en los referidos artculos 79 y 80.
Los arts. 3970 y 63 del R.R.P. contienen un caso de tracto abreviado, pues los
causahabientes pueden cancelar sin necesidad de la previa inscripcin de la transmisin hereditaria. En el asiento de cancelacin se har constar la transmisin
hereditaria y la inscripcin el testamento o declaratoria de herederos en que consta, sin la cual no puede hacerse.
En cambio las inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de mandamiento judicial, slo se cancelarn por providencia ejecutoria.175 Si los interesados
convienen en cancelarlas, comparecern por escrito ante el Juez o Tribunal competente y despus de haber ratificado sus intenciones, si no hubiere ni pudiere
haber perjuicio para tercero, se dictar la resolucin ordenando la cancelacin.
Tambin se ordenar la cancelacin si fuere procedente, aunque no consienta en
ella la persona en cuyo favor se hubiere hecho.176 Una excepcin a esta regla es la
anotacin del decreto de embargo o secuestro, ya que si no se presenta al Registro dentro de los 30 das de su duracin el embargo ya trabado, quedar cancelado sin necesidad de declaratoria ni de asiento y se puede extender certificacin
de libertad de gravmenes sin hacer constar dicha anotacin. No obstante, y para
claridad del registro, el Registrador puede extender el asiento de cancelacin de
la anotacin.177 Escapa tambin de estas reglas la cancelacin que se produce
por confusin cuando el acreedor que obtuvo la anotacin de embargo adquiere
l inmueble por adjudicacin en pago o por compra en subasta. Dicho embargo se
cancelar con independencia de la voluntad del deudor y sin necesidad de providencia judicial.178
174. La cancelacin y la tcnica hipotecaria espaola (RCDI, 69, septiembre 1930, pp. 694 a 698).
Consltanse sobre este tema a Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Tomo II, pp. 61 y sigts.), Chico y
Bonilla (Op. ct.. ,Tomo lI, pp 338 y sigts.), Diez Picazo (El negocio cancelatorio y la causa de la
cancelacin, RCDI, 462, septiembre-octubre 1967, pp. 1263 y sigts.), y Zumalacarregui Martn-Crdova
(Causa y Abstraccin Causas en el Derecho Civil Espaol. Estudios cit., p, 289 y sigts).
175. Art. 64 del R. R. P.
176. Art. 65 incs. 1 y 2 del R.R.P.
177. Art. 3964 inc. 4 C., consultas del 23 de abril de 1956, B.J., p. 18365; del 6 de abril de 1964, B.J. p. 502;
del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871, y del 23 de enero de 1969, B.J., p. 362.
178. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.
205
El art. 3971 C. dispone que la anotacin de demanda se cancelar en virtud de

sentencia ejecutoriada que absuelva de la demanda o la declarare desierta. Esta
desercin debe entenderse que se refiere a la desercin de la accin por falta de
fianza de costas, daos y perjuicios.179 Tambin procede la cancelacin cuando
los tribunales declaran que no es anotable la demanda; cuando se produce e
desistimiento o la caducidad en primera instancia; o cuando se opera la caducidad, la desercin o el desistimiento del recurso interpuesto contra la sentencia
que desestim la demanda, siempre, en todos los casos mencionados, en virtud
de resolucin firme.
Se cancelarn las anotaciones contempladas en el art. 3964 incs. 2 y 3 cuando
se desestime la demanda, en virtud de sentencia ejecutoriada. El embargo se
cancelar cuando se ordene su levantamiento, e declare nulo o improcedente
para garantizar las resultas del juicio.
Se estima que el ttulo supletorio, las ventas forzadas y las sentencias
declarativas de dominio o derechos reales, no necesitan mandamiento judicial
para su cancelacin, ya que se considera que son inscripciones en que la administracin de justicia no tiene inters directo.
Para cancelar una inscripcin basta un mandato del Juez que debe contener la
cabeza y parte resolutiva de la resolucin y los dems detalles pertinentes a la
propiedad y a los gravmenes que deben cancelarse. Tambin puede cancelarse
la inscripcin a la vista de la ejecutoria.180
Por regla general la cancelacin es a instancia de parte, ya sea que dicha
operacin se realice con el consentimiento del titular registral, o sin o contra su
consentimiento si fuere procedente.181 No obstante el Registrador puede proceder
de oficio y, por lo tanto, sin necesidad de requerir instancia de parte y providencia
judicial: a) para cancelar Ia anotacin preventiva que se practica cuando no se
accede a inscripcin por contener el ttulo faltas subsanables; 182 b) para cancelar
la anotacin a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no fuere de
especie; 183 y c) para cancelar el asiento de presentacin. 184
La cancelacin de oficio tiene su campo propicio en la caducidad de los asientos. En las anotaciones preventivas es la norma general.
179. Art. 946 Pr.

180. Cta. del 7 de julio de 1976, B.J., p. 392.
181. Arts. 3970 C, 63, 64 y 65 del R R.P.
182. Art. 18 del R.R.P.
183. Art. 68 del R.R.P.
184. Art. 75 del R.R.P.
206
Nuestro Cdigo y su Reglamento no sealan una regla general que disponga

que, en caso de caducidad, debe procederse de oficio, o bien a peticin de parte
o de oficio, por lo que debe buscarse en cada artculo la forma de hacer constar la
caducidad. Se proceder de oficio en los tres casos expresados. La anotacin del
decreto de embargo y secuestro de bienes races queda cancelada sin necesidad
de declaratoria ni asiento.185 La anotacin del art. 40 de la Ley Tributaria Comn
requiere instancia de parte interesada. El inc. 6 del art. 3964 C., al cual remite la
Ley, dice que la anotacin quedar cancelada de hecho si dentro del plazo sealado no se subsana el defecto y no agrega que no se necesite asiento como en el
caso anterior, ni autoriza al Registrador a proceder de oficio. Tampoco el art. 40 de
dicha Ley hace estas declaraciones. Por lo expuesto, creo que en este supuesto
es necesaria la peticin de la parte interesada.
De conformidad con los arts. 3967 C. y 59 del R.R.P., las inscripciones no se
extinguen en cuanto a terceros y mientras tanto siguen surtiendo todos sus efectos, sino: a) por su cancelacin; y b) por la inscripcin de la transferencia del
dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. En este segundo supuesto, propiamente no existe extincin del asiento, sino una trasmisin o cambio de
titularidades que por el juego del tracto sucesivo van formando, a medida que se
inscriben los ttulos, la historia registral del inmueble.186
Para los terceros, pues, la inscripcin contina vigente y con plena eficacia
mientras no se haya practicado la cancelacin ya sea provocada por la nulidad,
rescisin, resolucin o falsedad del ttulo, o porque no se inscriba la transferencia.
La cancelacin produce los siguientes efectos: 1) Extingue a favor de los terceros el derecho que publica el asiento cancelado; 2) Como consecuencia de la
extincin, restablece la eficacia del asiento anterior afectado por el cancelado, y el
titular del derecho que contiene recobra las facultades dispositivas que haba
perdido.187
El efecto extintivo de la cancelacin de las inscripciones o anotaciones preventivas viene condicionado por lo dispuesto en el art. 70 del R.R.P., cuyo contenido
es desarrollado por los arts. 71 y 72 siguientes. Segn dicho artculo, los derechos
185. Arts. 3964 inc. 4 y 3971 C.

186. Vase la crtica que del art. 77 de la ley (modelo de nuestro art. 59 del R.R.P.) hace Roca Sastre en
Instituciones..., Tomo II, pp. 462 y 463.
187. Para Roca Sastre la cancelacin no extingue el derecho registral sino el asiento en que el mismo se
constata y, aunque frecuentemente extingue el derecho registrado, sus efectos se producen con
independencia de si tal derecho se ha extinguido en la realidad jurdica. Este es el efecto directo o
inmediato de la cancelacin; pero el especfico consiste en reputar con relacin a terceros, extinguido el
derecho contenido en el asiento cancelado. Agrega que en ese sentido debe entenderse el art. 77 de la
Ley (modelo de nuestro art. 59 del R.R.P.) y que as como el art. 23 de la Ley (modelo de nuestro art. 3948
C.) declara inoperante frente a terceros el ttulo que no ha sido inscrito, el mencionado art. 77 establece
el mismo efecto acto del ttulo que ha dejado de estarlo. (Instituciones..., Tomo II, p. 461 y sigts.).
207
afectados por la cancelacin no se extinguen en cuanto a los terceros: a) si el

ttulo en virtud del cual se ha verificado la cancelacin es nulo o falso; b) si contiene el asiento vicio exterior de nulidad. Estas irregularidades las seala el art. 71.
El art. 72 del R.R.P. que desarrolla en parte el contenido del art. 70 del mismo
Reglamento y agrega como causa de nulidad la incompetencia del Tribunal que
est contemplada en su inc. 1o., pues la orden de cancelacin emitida bajo esas
condiciones es nula, est en roce con el art. 3973 C., pues mientras aqul establece que la cancelacin podr declararse nula con perjuicio de terceros, cuando
se declare falso, nulo o ineficaz el ttulo en cuya virtud se hubiere hecho, cuando
la haya ordenado un Tribunal incompetente o cuando se haya verificado por error
o fraude, en la parte final de ste se precepta que la nulidad de la cancelacin
slo perjudica a los terceros cuando se haya inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se declare en juicio. Opino que, ante tal contradiccin,
prima el art. 3973 C., ya que con este criterio se refuerza la fe pblica registral que
como se ha expresado en varias oportunidades es uno de los principios bsicos
en que descansa nuestro sistema. La Corte Suprema de Justicia, en un caso en
que declar la falsedad de la escritura de cancelacin de un crdito hipotecario y
mantuvo, apoyada en el art. 3973 C., en primer lugar o rango al acreedor hipotecario por haberse cancelado en el Registro en virtud de la escritura falsa, describe
cierta armona o coordinacin entre el art. 3973 C. y los arts. 70 y 72 del R.R.P.188
Volvemos a repetir que existe contradiccin, pues obedecen a distintos enfoques.
El primero (art. 3973 C.) mantiene la pureza de la fe pblica, y los segundos
(arts. 70 y 72 del R.R.P.) establecen una excepcin a la misma, pues la nulidad
afecta a los terceros aunque no conste en el Registro la causa que la provoc.
Los arts. 97 y 99 de la Ley Hipotecaria espaola de 1869 que sirvieron de modelo
de nuestros arts. Estableci en el nuevo art. 97 de la Ley, la presuncin de que
cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se
refiera. Sera aconsejable una reforma en ese sentido.
C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelacin y nulidad de sta.
La demanda por la que se pide la cancelacin de un asiento, ya sea que tenga
por causa su nulidad o falsedad, es anotable en el registro a tenor de lo dispuesto
en el art. 3964 inc. 2 C. Asimismo, se puede anotar preventivamente la demanda
de nulidad de las cancelaciones causadas por la falsedad o nulidad del ttulo o por
haberse verificado por error o fraude, a teneor del art. 3973 C. Lo que se trata de
evitar con las anteriores anotaciones es que surja en el Registro un tercero protegido de conformidad con los arts. 3976 y 3949 C. Tambin es anotable la demanda que pretende anular la cancelacin por faltarle los requisitos de forma. En este
caso la nulidad perjudica al tercero, aunque no est anotada la demanda. As se
deduce del art. 70 del R.R.P.
188. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.
208

La Ley de 17 de agosto de 1945, que aclara y adiciona el art. 19 del R.R.P.,
dispone que los terrenos baldos nacionales se considerarn inscritos a nombre
del Estado, y agrega que las inscripiciones hechas contra ttulo anteriormente
inscrito o contradiciendo el dominio del Estado en los terrenos baldos, son de
ningn valor y su cancelacin podr pedirse en cualquier tiempo ante el Juez de lo
Civil del Distrito respectivo.
Esta ley establece un procedimiento sencillo y breve para obtener las cancelaciones de las inscripciones hechas contra ttulos anteriormente inscritos. Abarca
tanto a los particulares como al Estado, a favor del que se consideran inscritos los
terrenos baldos nacionales.189
La Corte Suprema ha dicho: La demanda se funda en la ley especfica del 17
de Agosto de 1945, concretada a mantener la invulnerabilidad de los asientos
registrales, frente a la doble inscripcin en un mismo inmueble, manteniendo inclume la prelacin del registro en un ttulo anterior, contra las inscripciones de los
ttulos posteriores que se opongan al del solicitante.190
La cancelacin a que se refiere la Ley de 17 de Agosto de 1945 es procedente
cuando no existe duda de la identidad de los predios, segn los documentos que
se acompaan; pero si surge duda, no cabe la apertura a pruebas ni para mejor
proveer y el Juez debe abstenerse de ordenar la cancelacin, dejando a las partes sus derechos a salvo para que los ventilen en el juicio declarativo, dijo la Corte
Suprema de Justicia en Consulta del 22 de agosto de 1952, B.J., p. 16312. Las
limitaciones de dicha ley y la acogida de tal criterio por los tribunales de justicia,
reducen su aplicabilidad, pues basta que el que solicita ttulo supletorio u obtenga
venta forzada sin ttulo anterior inscrito cambie maliciosamente un lindero del inmueble o de cualquier forma vare la identidad, para lograr evadirla. Pero si la Ley
de 17 de Agosto de 1945 puede resultar inoperante y poco invocada por los
interesados, la doble inmatriculacin se est logrando eliminar con el Catastro.
De acuerdo con el art. 2 de la Ley de 17 de Agosto de 1945, de las resoluciones que
se dicten solamente se conceder el recurso de apelacin ante la Corte respectiva,191 y
la casacin slo podr tener lugar en los casos en que el fallo de segunda instancia
pueda afectar, con carcter definitivo, a derechos individuales.192
189. El ttulo supletorio, ha dicho la Suprema, inscrito es hbil para que el inscribiente pueda vldamente
vender, y si esa venta la considera ilegal un tercero, ste puede ejercer la llamada accin de limpieza que
establece una ley especial para cancelar en el Registro las inscripciones ilegales. (Cta. del 29 de Agosto
de 1957, BJ., p. 18816).
190. S. 10:30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590.
191. S. 9:30 a.m. del 4 de noviembre de 1952, B.J., p. 16227. S. 10.30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J.,
p. 19590. S. 11. 20 a.m. del 5 de marzo de 1958, BJ., p. 18909 S. 10 a.m. del 19 de octubre de 1975, B.J., p. 285.
192. S. de las 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. de las 10 a.m. del 1 de marzo de 1951,
B.J., p. 15509. S. de las 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970. S. de las 9:30 a.m. del 16 de
noviembre de 1953, B.J., p. 16712. S. de las 11:30 a.m del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. de las 10
209
Confirmando el criterio anterior, la Suprema en sentencia de las 9:45 a.m. del 6

de febrero de 1967, B.J., p. 16, sostuvo que en el procedimiento especial de la Ley
de 17 de Agosto de 1945, que tiende al mantenimiento de la pureza del Registro y
no a la discusin del dominio, no son admisibles las excepciones; que no existe
trmino de pruebas y la resolucin definitiva no produce cosa juzgada; y que, en
virtud de estas caractersticas, el art. 2 inc. 3 de la Ley dispone que de esas
resoluciones solamente habr apelacin, excluyendo en esa forma la procedencia del recurso de casacin, salvo que se haya desnaturalizado el procedimiento
admitindose la discusin del dominio y resolvindose sobre l.
El asiento de cancelacin debe reunir, bajo pena de nulidad, los requisitos
formales que seala el art. 71 del R.R.P. Dice as:
Art. 71. Ser nula la cancelacin:
1. Cuando no d claramente a conocer la inscripcin o anotacin cancelada.
2. Cuando no exprese el documento en cuya virtud se haga la cancelacin, los
nombres de los otorgantes, del Notario o del Tribunal, en su caso, y la fecha del
otorgamiento o expedicin.
3. Cuando no exprese el nombre de la persona a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelacin.
4. Cuando hacindose la cancelacin a nombre de persona distinta de aquello a
cuyo favor estuviere hecha la inscripcin o anotacin no resultare de la cancelacin de representacin con que haya obrado dicha persona.
5. Cuando la cancelacin parcial no se de a conocer claramente la parte del
inmueble que haya desaparecido o la parte de la obligacin que se extinga y la
que subsista.
6. Cuando no contenga la fecha de la presentacin en el Registro del ttulo en
que se haya convenido o mandado la cancelacin.
El art. 74 del R.R.P. enumera otros que estn comprendidos en los incs. 2 y 6
del 71 transcrito.
Son asientos que se practican en la columna marginal del Libro de Inscripciones o al margen del Libro de Personas o del Diario y la funcin de los mismos es:
1) Relacionar los asientos del Registro para revisar y manejar con mayor facilidad
sus libros; 2) Consignar las circunstancias que modifican o afectan el derecho
inscrito; 3) Sustituir a los asientos principales cuando as lo dispone la ley.
am. del 28 de mayo de 1960. BJ., p. 19976. S. de las 12 m. del 15 de junio de 1961, B.J.,p. 20531. S. de
las 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J.,p. 25.
210
Entre el primer grupo, podemos citar: a) la nota extendida al margen del asiento de presentacin indicando el nmero de la finca, el asiento, tomo y folio en que
se practic la inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin;193 b) la nota que se
extiende al margen de asiento de presentacin cuando se retira el ttulo para
subsanar el defecto el defecto o defectos sealados por el Registrador o por
cualquier otro motivo. La ley no contempla este caso, pero creo que es una costumbre muy sana y no prohibida; c) la nota que se extiende al margen de la inscripcin del crdito hipotecario cedido, haciendo constar dicha cesin;194 d) la que se
practica al margen del testamento o declaratorio, la de herederos, en la cual se
seala el asiento, folio y tomo en que se inscribi la cesin de los derechos hereditarios.195 Estas notas de relacin las practica el Registrador de oficio, pues son
una consecuencia inmediata de la peticin inicial de inscripcin.
Entre el segundo grupo se encuentran: a) la nota que se extiende para hacer
constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la
adquisicin del derecho. Si la resolucin o rescisin llega a verificarse, se har
constar por una nueva inscripcin a favor de quien corresponda;196 b) la prrroga
de la anotacin preventiva practicada por faltas subsanables y la circunstancia de
haber juicio pendiente.197
Entre el tercer grupo tenemos: a) las inscripciones de las servidumbres, tanto
en el predio sirviente como en el dominante;198 b) la minuta de mejoras;199 c) la
prenda agraria o industrial200 d) el endoso de los crditos de conformidad con el
art. 118 de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo. Estas
notas tienen la eficacia del asiento que sustituyen. Las notas marginales forman
parte del contenido total del folio, al cual deben someterse los terceros, por lo que
stos no pueden alegar ignorancia de las modificaciones, hechos o derechos que
publican dichas notas para fundamentar su buena fe.
Las notas de relacin o de referencia, como las denomina el Cdigo, deben
estar fechadas y firmadas con media firma. No estn sujetas a las exigencias de
los arts. 3946, 3952 C. y 8 del R.R.P. Las otras deben sujetarse, a excepcin de la
media firma, a los requisitos generales de las inscripciones.
La fecha de ingreso de los ttulos al Registro se hace constar en un asiento
denominado de presentacin que se practica en el Libro Diario.
193. Arts. 82 y 158 del R.R.P.

194. Art. 2722 C.
195. Art. 160 del R.R.P., reformado por la Ley de 30 de Julio de 1971.
196. Art. 15 del R.R.P.
198. Arts. 3953 C. y 13 del R.R.P.
199. Art. 3956 C.
200. Art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial.
211
Reviste particular importancia, ya que marca la prioridad registral, y su fecha

es la fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir. Adems, incorpora la peticin de inscripcin (rogacin) e inicia los efectos registrales
del ttulo.201
Por estas razones, y a fin de evitar que se proceda a la inscripcin de un titulo
contradictorio con el presentado antes, o que ste se inscriba con posterioridad a
aqul, si el conflicto fuere de prelacin y no exclusin, es necesario que el Registrador revise el Diario para examinar los ttulos presentados en los ltimos treinta
das.202 En sentencia de las 10 a.m. del 23 de enero de 1915, B.J., p. 659, la Corte
Suprema de Justicia dijo que, presentada en el Diario una escritura dentro de los
treinta das siguientes que seala el art. 16 inc. 2 del R.R.P., no puede inscribirse
ni anotarse otro ttulo en que se transmita o grave la misma propiedad a que se
refiere el que se inscribi o anot primero, bajo pena de nulidad por ser prohibitiva
dicha disposicin conforme el prrafo X del Ttulo Preliminar C. Los efectos de
este asiento duran treinta das, pasados los cuales, sin inscribirse ni anotarse el
ttulo, se opera la caducidad del mismo, el Registrador lo cancelar de oficio, y
desaparece el obstculo del art. 16 inc. 2 del R.R.P. De aqu que el Registrador
debe pronunciarse dentro de dicho plazo, ya sea inscribiendo el ttulo, o bien
negando o suspendiendo la inscripcin.
Perdida la prioridad por efecto de la caducidad, el interesado puede volver a
presentar el ttulo para su inscripcin, y desde entonces adquiere otra prioridad
independiente de la primera. La Ley Hipotecaria espaola y su Reglamento contemplan varios casos de prrroga y suspensin del asiento de presentacin. Causas justas aconsejan estas medidas legislativas. El Registrador est obligado a
extender el asiento de presentacin inmediatamente de recibir el ttulo; una vez
radicadas las diligencias en sede registral (solicitud, ttulo y su presentacin en el
Diario), se pronunciar negando o accediendo a la inscripcin. El Registrador,
pues, debe practicar dicho, asiento con independencia de los defectos que a primera vista observare o de los obstculos que resulten del Registro, ya que la
apreciacin de unos y otros la har al calificar los documentos ya presentados
para su inscripcin. Solamente no se extender el asiento de presentacin si resulta incompetente por razn de la materia o territorio, como por ejemplo, cuando
se le presenta para su inscripcin una aeronave o una partida de nacimiento, o
cuando la propiedad que se trasmite, hipoteque o grave estuviere inscrita en otro
Registro, pues jams podr constituirse un procedimiento eficaz. En tales casos
devolver el ttulo indicando que no es competente. Es similar al caso del cartero
que entrega la carta equivocadamente a otra persona, sta se la regresar sin
mayores trmites, manifestando que no le est dirigida. Tambin el Registrador
puede negarse a extender el asiento de presentacin si se le presenta un documento privado, salvo que la inscripcin de ste sea permitida, como por ejemplo,
202. Segn Roca Sastre, el Registrador debe tener en cuenta el contenido del Diario, ya que la inscripcin
o la anotacin que impide la inscripcin consta en la hoja registral del libro de inscripciones y no as el
asiento de presentacin, que no se extiende en estos libros. (Instituciones..., Tomo II, p. 139).
212
la minuta de mejoras. Hay quienes opinan que el documento privado. cuando la

forma para el acto o contrato es ad-probationem, puede ser presentado en el
Diario, logrndose as una reserva de prioridad, durante el plazo de su vigencia o
de la anotacin preventiva, a favor de la escritura pblica que se otorgue con
base en dicho documento.
El Registrador, pues, salvo las excepciones sealadas, en las que notoriamente es
improcedente extender el asiento, no tiene facultades para juzgar si presenta o no
presenta el ttulo. Su obligacin es presentarlo en el Diario y despus calificarlo.
Sobre los alcances del asiento de presentacin, la Corte Suprema de Justicia
dijo: Que en vista de tales antecedentes, se debe, antes de todo, para la mejor
resolucin del asunto, determinar el alcance verdadero que corresponde a los
asientos de presentacin en el Diario, ya que, como es visto, el del embargo a que
se refieren los presentes autos, no fue anotado en el libro correspondiente del
Registro. Los asientos de presentacin, solamente tienen el alcance, como su
nombre lo indica, de hacer constar el hecho de la presentacin del ttulo en el
Registro, para que despus se realicen las operaciones a que diere lugar, o se
practiquen los otros asientos que fueren procedentes. Determinan, pues, el momento del ingreso de cada ttulo en el Registro, y hacen pblico el acto y el derecho que en l se consignan, mostrando, en caso de presentarse varios ttulos
contradictorios, cul de ellos se hizo pblico con anterioridad, pero una vez practicadas las operaciones a que cada ttulo diere lugar, el asiento de presentacin
pierde toda su importancia y, deja de existir, pues por su naturaleza es transitorio
o provisional y ms bien preparatorio de otros asientos permanentes o definitivos.
El Art. 25 del Reglamento del Registro Pblico, en consonancia con el Art. 3966 C.
consigna el principio de que se considere como fecha de la inscripcin, para todos
los efectos que sta debe producir, la fecha del asiento de presentacin, que
deber constar en la inscripcin misma; pero como pueden presentarse casos en
que no haya posibilidad de extender las inscripciones principales en el mismo da
en que se haya verificado la presentacin, el legislador crey preciso, por una
parte, atribuir a esos asientos mientras aquellas se practicaban, los efectos de las
inscripciones, y por otra, limitar la duracin de sus efectos a un plazo determinado,
a fin de que, dentro de ese plazo quedasen definitivamente despachados los documentos presentados, ya sea admitiendo, o bien suspendiendo o negando su
inscripcin; y es as que en el Art. 16 inciso 2o. del Reglamento del Registro Pblico se dispone: que aunque slo se hubiere extendido el asiento de presentacin
del ttulo traslativo de dominio, tampoco podr inscribirse ni anotarse otro ttulo de
la clase antes expresada, durante el trmino de treinta das contados desde la
fecha del asiento. El Registrador, pues, para cumplir con ese precepto, deber
examinar los asientos de presentacin extendidos en los ltimos treinta das, y
pendientes de inscripcin. Transcurrido ese plazo sin haberse practicado la inscripcin o anotacin correspondiente, antes debe decirse que el asiento de presentacin ha caducado y debe presentarse de nuevo el documento en el Registro
para que pueda inscribirse o anotarse con arreglo a los Arts. 16 y 25 del Reglamento del Registro. Por consiguiente, en el caso presente debe concluirse: que
213
como el embargo de que se trata en los presentes autos no fue anotado en el

Registro respectivo, la trasferencia del inmueble a favor del tercerista se efectu
libre de gravamen, por haber transcurrido a la fecha en que se efectu, ms de
treinta das desde que se practic el asiento de presentacin, el que por esa
causa haba caducado; y si bien es cierto que el Art. 16 inc. 2o. del Reglamento
del Registro se refiere a inscripcin o anotacin de ttulos traslativos de dominio,
debe entenderse que tambin comprende a las anotaciones preventivas que, como
la de que se trata, se refiere a mandamiento de embargo, porque es necesario
atender ms al espritu que a la letra de la ley, y por fuerza de la armona que
deben guardar las disposiciones que constituyen el sistema del Registro, la cual
exige que donde imperan las mismas razones de la ley deben regir las disposiciones que en ellas se inspiran: ubicadem estratio, cadem juris dispositio esse debet.203
A. Requisitos formales.
Se extendern dichos asientos por el orden en que se presenten los ttulos, sin
dejar claros ni huecos entre ellos y expresarn:
lo.
2o.
3o.
4o.
El nombre, apellido y vecindario del que presente el ttulo.

La hora de su presentacin.
La especie del ttulo presentado, su fecha y autoridad o Notario que lo suscriba.
La especie de derecho que se constituya, trasmita, modifique o extinga por
el titulo que se pretende inscribir.
5o. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del ttulo presentado,
con expresin de su situacin, su nombre y su nmero, si lo tuviere.
6o. El nombre y apellido de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripcin.
7o. La firma del Registrador y de la persona que presente el ttulo o de un testigo, si sta no pudiere firmar.204
La presentacin de los ttulos debe hacerse en las horas hbiles de los das no
feriados, bajo pena de nulidad.205
22. Las menciones
Las menciones no son propiamente asientos registrales, sino alusiones o referencias hechas en los asientos de inscripcin o anotacin al dominio o cualquier
otro derecho real.206
203. S. 12 m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8911.

204. Art. 81 del R.R.P,
205. Arts. 83 y 84 del R. R.P.
206.. Para Roca Sastre, la mencin debe ser clara y expresa y slo puede tener lugar en un asiento de
inscripcin o anotacin, por lo que no puede considerarse como mencin la que se haga en un asiento
de cancelacin, nota marginal o asiento de presentacin. (Instituciones.... Tomo II, pp. 323 y 325).
214
Estn consagradas en el art. 26 del R.R.P. que dice: Art. 26. El dominio o
cualquier otro derecho real que se mencione expresamente en las inscripciones o
anotaciones preventivas, aunque no est consignado en el Registro por medio de
una inscripcin separada y especial, producir efecto contra tercero desde la fecha del asiento de presentacin del ttulo respectivo.
Lo dispuesto en el inciso anterior se entender sin perjuicio de la obligacin de
inscribir especialmente los referidos derechos.
De conformidad con la disposicin transcrita pueden ser objeto de mencin el
dominio o cualquier otro derecho real. Se menciona el dominio, por ejemplo, cuando es adjudicada o vendida a varias personas una finca y slo una de ellas pide la
inscripcin, o cuando uno de los copropietarios solicita titulo supletorio del inmueble que posee en comunidad. En tales casos se har la inscripcin indicando el
nombre de los otros copropetarios y el porcentaje que les corresponde. La mencin de los otros derechos se presenta con ms frecuencia. Estos derechos pueden ser constituidos en el ttulo que da origen al asiento en que se hace constar la
mencin, o bien, simplemente en dicho ttulo se reconoce la existencia anterior de
los mismos.
El derecho de hipoteca es mencionable, pues, en nuestro sistema registral,
dicho derecho existe sin necesidad de su inscripcin. Para los que consideran a la
inscripcin como constitutiva del derecho de hipoteca, sta no sera mencionable,
pues su mencin no equivale a inscripcin y mal puede mencionarse un derecho
real que no existe todava.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 11 de julio de
1913, B.J., p. 138, sostuvo que de conformidad con el art. 26 del R.R.P. si en la
escritura de venta el comprador se hubiere obligado a respetar el arriendo que
pesa sobre la finca vendida y constare tal obligacin en el Registro Pblico, los
subsiguientes adquirentes estn obligados a respetarlo, aunque el contrato de
arrendamiento conste en documento privado.
Los terceros estn obligados a respetar y a soportar las menciones.207 Sus
efectos se producen desde la fecha de presentacin del ttulo donde constan. Las
menciones establecen una reserva de rango y mientras no estn canceladas surten todos sus efectos e impiden la inscripcin de los ttulos incompatibles. Se
cancelan con el consentimiento del favorecido por ellas o en virtud de resolucin
judicial.208 Para inscribir la adquisicin del derecho mencionado es necesario que
de previo ste se inscriba especialmente.
207. Con la sola mencin, expresa Roca Sastre, queda asegurado el derecho a que se refiere, pues ella
impide el juego enervador de la fe pblica registral respecto de lo no registrado. (Instituciones..., Tomo II.
p. 335).
208 Arts. 63 y 65 del R.R.P.
215
La mencin, como ya expres, principia a producir sus efectos desde la presentacin del ttulo correspondiente y contina producindolos hasta la presentacin del ttulo en virtud del cual se convierte en inscripcin, anteponindose a los
otros derechos inscritos con posterioridad a su constatacin registral. La conversin opera, pues, con carcter retroactivo.
Roca Sastre expresa que se ha observado que al hacer arrancar los efectos
de la mencin desde la presentacin del titulo, se atenta contra el principio de
publicidad, pues el tercero no puede conocer el derecho mencionado mientras el
Registrador no proceda a la inscripcin del ttulo, ya que la mencin no se consigna en el Diario. Contra lo expuesto argumenta dicho autor diciendo que por el
asiento del Diario el tercero no slo desconoce las menciones, sino tambin muchas otras particularidades del ttulo, por lo que aconseja al tercero tomar las
precauciones adecuadas.209
Para Roca Sastre, el nico efecto que produce la mencin es el poder perjudicar a terceros y todos los efectos que no sean derivaciones de aqul no le son
reconocidos. Entre los derechos que se le niega, est su aptitud para poder ser
trasmitido registralmente. Esto no quiere decir que no pueda trasmitirse el derecho mencionado, sino que no puede inscribirse dicha adquisicin, mientras la
mencin no se convierta en inscripcin. Por contener una enajenacin potencial,
no admite el embargo sobre el derecho mencionado, pero acepta las anotaciones
de demanda. Consecuencia de lo anterior, es que no entra en juego la fe pblica
registral (art. 34 LH). En cambio, reconoce que el cierre registral del art. 17 de la
ley (modelo de nuestro art. 16 R.R.P.) se aplica a favor del derecho mencionado:
un ttulo incompatible con ste, que sea de fecha anterior, perjudicara el derecho
mencionado y por tanto deber el registrador rechazar su inscripcin o anotacin.
De lo expuesto, deduce que la mencin no produce la plenitud de efectos hipotecarios.210
Dice Cossio y Corral: Morell, por su parte, estimaba que mencionado un derecho, se hace pblico y puede ser fcilmente conocido por la persona que desee
contratar sobre una determinada finca: al acudir al Registro, tiene que enterarse
de la mencin y no puede alegar ignorancia. Este es el nico efecto de las menciones: perjudicar a tercero, favoreciendo tal vez ms de lo debido a la persona
beneficiada por la mencin. Surtir efectos contra tercero, significa perjudicar a
terceros adquirentes. Todo adquirente posterior deber soportar, tolerar o sufrir el
derecho real mencionado sobre la finca respectiva. El adquirente podr impugnar
el derecho mencionado, lo que no podr hacer es desconocerlo. Por otra parte,
tenemos que: a) los efectos de la mencin se producen desde la fecha de la
presentacin del ttulo respectivo; b) la mencin slo se extingue mediante su
cancelacin formal; c) produce el cierre del Registro, de conformidad con lo establecido en el art. 17 de la ley; d) en cambio, no legitima a su titular para la disposi209. Instituciones..., Tomo II,p. 337.
210. Instituciones.... Tomo II, pp. 339 y 340.
216
cin registral ni crea la presuncin invulnerable a favor del mismo que la fe pblica
representa.211
Las menciones fueron suprimidas en Espaa por la reforma de los aos 1944-46.
El art. 29 de la Ley dice: La fe pblica registral no se extender a la mencin de
derechos susceptibles de inscripciones separadas y especial. La exposicin de
motivos dice: Por el contrario, ninguna razn abona que continen mencionndose
en el Registro los derechos susceptibles de inscripcin separada y especial. Su
consignacin en el mismo, segn la forma actual, dificulta el comercio inmobiliario
y el crdito territorial. En otra parte dice: Los titulares de derechos que pueden
ser objeto de inscripcin especial y separada, deben cuidar directamente de su
ingreso en el Registro. Su negligencia ha de merecer especial proteccin.
A. Ideas generales
Es posible que en la redaccin de los asientos se cometan errores, cuyo caso
se produce una discordancia entre la realidad jurdica extrarregistral y la registral.
Al Estado le interesa rectificar esos errores poniendo fin a dicha discordancia,
con lo cual se evitan posibles perjuicios y fraudes. Frente los terceros, la apariencia registral prevalece sobre la extrarregistral, por lo que la ley, a fin de evitar
perjuicios y desprestigios de la institucin registral, regula los procedimientos de
rectificacin de errores.
Los errores son de dos clases: materiales y de concepto.
Existe error material cuando, sin intencin conocida, se escriban unas palabras por otras, se omita la expresin de alguna circunstancia ya falta no sea causa
de nulidad, o se equivoquen los nombres propios las cantidades al copiarlas del
ttulo, sin cambiar por eso el sentido general de la inscripcin, ni el de ninguno de
sus conceptos. 212 Se cometen errores de concepto cuando al expresar en la
inscripcin alguno de los contenidos en el ttulo, se altere o vare su sentido, sin
que esta falta produzca necesariamente la nulidad.
En cualquier tiempo que se detecten errores materiales y de concepto en los
asientos se proceder a la rectificacin.
211. Op. cit., p. 283.

212. Art. 93 del R.R.P.
217
Los errores materiales los podr rectificar por s y bajo su responsabilidad el

Registrador en los casos siguientes:
Cuando fueren cometidos en los asientos principales de inscripcin, anotacin
y cancelacin, si los respectivos ttulos se conservaren en el Registro.
Cuando fueren cometidos en los asientos de presentacin y notas, aunque no
obren en el Registro los respectivos ttulos, siempre que la inscripcin registral
respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.213
El Registrador necesitar la conformidad del interesado que posee del ttulo
inscrito o en su defecto una providencia judicial para rectificar los errores materiales cometidos:
En las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones, cuyos ttulos
no existan en el Registro.
En los asientos de presentacin y notas cuando dichos errores no pueden
comprobarse por las inscripciones principales respectivas y no existan los ttulos
en el Registro.
El Registrador llamar al interesado para que exhiba el ttulo, y en su presencia
se haga la rectificacin. En el supuesto de no concurrir oponerse el Registrador
acudir ante el Juez, quien, con la intervencin del interesado, resolver si se
procede o no a la rectificacin.
El Registrador, una vez detectado el error, debe tomar la iniciativa para proceder a su rectificacin, sin perjuicio de que el interesado tambin se la pida.
Los errores materiales no podrn salvarse con enmiendas, tachaduras ni raspaduras, ni por otro medio, sino por una nota.214 El Registrador podr bajo su
responsabilidad rectificar por s:
1.
Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones, cancelaciones, cuando resultan con toda claridad de las mismas.
2.
Los errores cometidos en asientos de presentacin y notas, cuando la

inscripcin principal respectiva basta para darlos a conocer.
En los casos no comprendidos anteriormente, el Registrador proceder a la

rectificacin con el acuerdo unnime de los interesados en su defecto por una
providencia judicial que lo ordene. El Registrador llamar a todos los interesados
y les manifestar el error. Si todos convienen en la rectificacin, se proceder a
ello. Si alguno se opusiere se decidir la cuestin en juicio ordinario.
213. Art. 88 del R.R.P.
214. Art. 95 del R.R.P.
218
En los errores de concepto, el Registrador tambin debe tomar la iniciativa de la

rectificacin, sin perjuicio de que los interesados pueda promover el procedimiento.
La rectificacin se har mediante la extensin de un nuevo asiento.
Si la rectificacin se hiciere en virtud del ttulo anteriormente inscrito, la rectificacin es gratuita, asumiendo el Registrador los gastos ocasionados. Cuando se
necesitare un nuevo ttulo por la redaccin ambigua, vaga o inexacta del antiguo,
los gastos corren a cuenta de los interesados. Si la rectificacin se decide judicialmente, el Juez tribunal decidir quin debe pagarlos.
La rectificacin surte sus efectos desde la fecha en que se practique. No le
afecta a los terceros que contrataron bajo el contenido registro anterior a la rectificacin.
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Captulo XIV
LA FINCA, SUS MODIFICACIONES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL
1. La finca
a) Desmembracin
b) Fusin
c) Divisin
d) Obra nueva
4. Su naturaleza
5. Su inscripcin
1. La finca
La base sobre la que est construido nuestro Registro y que abre folio es la
finca.1 Normalmente responde al concepto de inmueble por naturaleza; es decir,
una porcin delimitada de tierra que bien puede estar o no edificada. El Tribunal
Supremo de Espaa, en sentencia del 10 de diciembre de 1960, dice que la finca
es un trozo de la superficie terrestre cerrado por una lnea poligonal objeto de
propiedad. En el anterior concepto no caben la propiedad por pisos, las concesiones y otros tipos de fincas admitidas en legislaciones extranjeras, por lo que se
han formulado definiciones ms amplias. As, por ejemplo, se ha dicho que finca
es todo lo que abre folio.
Las fincas pueden sufrir modificaciones que afecten su descripcin, conservando su individualidad, o bien su integridad registral. En las primeras agrupamos
a la obra nueva y la rectificacin de la medida superficial. En las segundas a la
desmembracin, fusin y divisin. Nuestra legislacin en el ltimo tipo de modificaciones es corta.
De la fusin slo se ocupa el art. 157 del R. R.P. Esta disposicin se concreta a
autorizar la fusin y a indicar que se har con nmero nuevo, poniendo nota del
cambio en las inscripciones anteriores.
Con relacin a la desmembracin o segregacin se ha dudado si abre folio diferente, pues el art. 157 dispone que las fincas conservan siempre el mismo nmero de su
primera inscripcin, a menos que se renan en un solo cuerpo dos o ms.
1. Para el perfecto juego, expresa Roca Sastre, de los principios hipotecarios y principalmente para los de
especialidad, fe pblica y tracto sucesivo, es indispensable que la constatacin registral se efecte a
base del historial jurdico de cada finca, unificado en la correspondiente hoja que a cada una de ellas se
abre al inmatricularla. (Instituciones.... Tomo I, p. 122).
225
En disposiciones posteriores al Cdigo se ha venido hablando de

desmembracin de fincas2 pero callan respecto a la apertura de un nuevo folio. La
Ley Reglamentaria del Rgimen de la Propiedad Horizontal permite que para inscribir el traspaso del dominio de los pisos, departamentos, etc. se abra folio independiente.
La prctica registral y la doctrina de la Corte Suprema de Justicia han podido
ms que la restriccin del art. 157 del R.R.P. al permitir que la desmembracin
abra folio. Esta medida es muy sana, pues evita que bajo un mismo nmero aparezcan varios propietarios lo que, en primer lugar, es contrario a la tcnica del folio
real que sigue nuestro Cdigo; y, en segundo lugar, da ocasin para que se formen extensas, complicadas y confusas cadenas registrales.
De la divisin no dicen nada el Cdigo y el Reglamento.
Es la prctica registral y notarial y la jurisprudencia de la Excelentsima Corte
Suprema de Justicia las que han formulado una tcnica en este tipo de modificaciones. El Reglamento Hipotecario Espaol le dedica 7 artculos, del 44 al 50, a la
agrupacin, divisin y segregacin de fincas.
a) Desmembracin
Por la desmembracin se separa una parte de la finca matriz o inscrita. Esta
conserva su nmero original y a la parcela segregada se le asigna un nuevo folio
y nmero.
En la inscripcin de la finca matriz se tomar nota de la segregacin y en la
nueva o segregada se harn constar las cargas y gravmenes de aqulla.
Es necesario que la finca matriz tenga suficiente extensin para que se pueda
inscribir la desmembracin. Si la finca tiene una mayor cabida de la que publica el
Registro, debe procederse al deslinde o a la mensura. La Corte Suprema de Justicia ha dicho que son inscribibles las desmembraciones efectuadas en fincas a
cuerpo cierto, esto es, sin determinacin de superficie, pero determinada sta
sobre el lote desmembrado.3
b) Fusin
La fusin es la reunin de dos o ms fincas colindantes que figuran inscritas en
el Registro con nmeros diferentes para formar una sola con nmero propio.
En las fincas matrices se tomar nota de la fusin, y en la nueva se harn
constar en las columnas respectivas todas las cargas, condiciones y gravmenes
de las propiedades agrupadas.
2. Arts. 6 y 11 de la Ley de Actualizacin y Mantenimiento del Catastro.
3. Cta. Del 14 de mayo de 1963. B.J. p. 600.
226
En el nuevo folio debe describirse la finca que result de la fusin, su cabida y

linderos, y tambin se har constar el nmero, folio y tomo de las agrupadas.
La fusin debe solicitarse por medio de escritura pblica, a tenor de lo dispuesto en el art. 3941 C. y cabe aunque las fincas estn gravadas. En algunos Registros se ha admitido el documento privado, dando lugar a una prctica viciosa.
A pesar de la unificacin el gravamen de una finca agrupada no se extiende a
otra4 ni a la total que resulta de la fusin. Cada gravamen contina afectando
exclusivamente a la finca sobre la que se constituye antes de la fusin.
De aqu se deriva, expresa Rica y Arenal, que aunque existan la unidad fsica y
la unidad registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de derechos reales tal unidad, porque cada finca o porcin unificada conserva exclusivamente la responsabilidad privativa de los que sobre ella pesaban antes de la unificacin. Es decir, los derechos reales quedan como formando dentro de la finca
agrupada compartimientos estancos. El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede
dirigir la ejecucin contra la finca total, sino solamente contra la parcial objeto de la
hipoteca.5
Cuando en virtud de la ejecucin seguida por el acreedor hipotecario de una
de las fincas hipotecadas tuviere que inscribirse la venta forzada, el Registrador
proceder a la desunificacin de la finca vendida a la que har volver a formar
parte de su antiguo nmero y folio. Es decir, rehabilita el folio cancelado de la finca
matriz.6 Algunos Registradores, por el contrario, abren nmero y folio diferente al
que tena la finca matriz adjudicada.
La Excelentsima Corte Suprema de Justicia ha dicho sobre la fusin: a) que las
personas que tienen varas fincas limtrofes pueden hacer de ellas una sola finca
por medio de una simple solicitud;7 b) que para que pueda hacerse la fusin es
necesario que las fincas sean determinadas y contiguas8 c) que la fusin cabe, en
general, cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueo y estn libres de
gravmenes. En particular pueden fusionarse si sobre todos ellos pesan distintos
gravmenes y stos pertenecen a una misma persona. Si los gravmenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las fincas, no debe hacerse
la fusin;9 d) que cabe la fusin aunque sobre alguna de las propiedades
conglobadas pese hipoteca o gravamen;10 e) que no es permitida la fusin de
varias fincas si dos de ellas estn prometidas vender, porque cuando los
4. El art. 3774 C. dispone que las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para
reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca.
5. La unificacin de fincas y sus problemas (Libro Homenaje, Tomo I, p. 503).
6. Esta solucin es aconsejada por Rica y Arenal (Estudio Cit., Libro Homenaje, Tomo ll, p. 503).
7. Cta. del 18 de junio de 1942, B.J., p. 11866.
8. Cta. del 22 de mayo de 1951. B.J., p. 15820.
9. Cta. del 3 de agosto de 1957, BJ., p. 18812 y Cta. del 20 de febrero de 1959, BJ., p. 19709.
227
gravmenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas las

fincas no debe hacerse la fusin;11 y f) que no debe hacerse la fusin de una finca
hipotecada con otra libre de gravamen;12 9) que no puede haber fusin con finca
que no est inscrita legalmente.13
c) Divisin
Por la divisin la finca matriz desaparece totalmente y da lugar al nacimiento de
otras a las que se les asigna un folio y nmero diferente. En aqulla se tomar
nota de la divisin y en sta se harn constar las cargas y gravmenes que arrastran de la matriz. Esta operacin puede resultar, por ejemplo, de una particin o
cesacin de comunidad y aun por la voluntad del dueo. Esta ltima forma la usan
las empresas urbanizadoras.
d) Obra nueva
Inscrito el inmueble, tambin se entienden inscritas las nuevas edificaciones
que en l se hagan. Sin embargo, el propietario tiene la obligacin de presentar
dentro de los diez das subsiguientes a la conclusin de los edificios una minuta en
la que se expresar la naturaleza de la obra, su extensin y valor. Esta minuta
puede hacerse en documento privado o pblico. Sin la inscripcin de las mejoras
el propietario no puede enajenar la propiedad.14 En los predios rsticos es potestativo inscribir por medio de una minuta las plantaciones, cercas y dems mejoras.
Se inscribirn si el interesado lo solicita, porque la ley no lo prohibe.15
Para que puedan inscribirse las mejoras debe solicitarlo el que aparece como
dueo o titular de la propiedad en el Registro16. lo As lo exige el principio del tracto
sucesivo. No obstante, con permiso del titular registral los terceros pueden inscribir las mejoras que hicieren en el fundo ajeno.17
En sentencia de las 11:30 a.m. del 29 de abril de 1930, B.J., p. 7380, la Corte
Suprema decidi que si el comprador haba construido en el inmueble que le
trasmiti el vendedor, esta venta, y la donacin subsiguiente, contenidas en la
misma escritura, no son nulas por la falta de inscripcin de la minuta de mejoras,
porque no es aplicable al caso el art. 3956 C. que se refiere al propietario del
fundo y no al que planta o edifica en terreno ajeno. No pueden inscribirse ha dicho
la Suprema, mejoras en inmuebles que no estn inscritos.18
11. Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398.

13.Cta. del 23 de mayo de 1973, B.J, p. 301.
14. Art. 3956 C.
15. Cta. del 30 de julio de 1920, BJ., p. 2988 y Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J, p. 404.
16. Cta. del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347.
17. S. 10 a.m. del 19 de noviembre 1929, B.J., p. 7209 y Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p.338,
18. Cta. Del 12 de enero de 1943, B.J.p. 11978.
228

El inmueble inscrito puede reflejar una mayor o menor superficie de la que
tiene en la realidad extra-registral.
Si el Registro refleja una mayor medida que la real, es suficiente el consentimiento del titular registral para rectificar la discordancia.
En cambio, si la medida superficial que publica el Registro es menor que la que
tiene en la realidad el inmueble, se recurre al deslinde. Pero como este es un juicio
especial, complicado y de larga duracin, algunos interesados usan las denominadas mensuras que se tramitan sin citacin o intervencin de los colindantes. No
todos los Registradores del pas aceptan este tipo de medida. Otras personas
usan los medios de inmatriculacin para incorporar al Registro la mayor extensin
del inmueble, pero en estos casos quedarn inscritos dos inmuebles independientes. No son los medios adecuados para incorporar el exceso, pues no es un
caso de inmatriculacin, sino de rectificacin del Registro que por error publica
una superficie menor que la real o verdadera. Nuestra ley no contempla procedimientos especiales para inscribir el exceso de cabida.
No es que se pretenda hacer un anlisis histrico de la institucin, pero es
importante destacar que en la Antigedad se encuentran algunos antecedentes
de la misma. As, por ejemplo, dos mil aos antes de Cristo, en tiempos del rey
Inmeroum de Sippar, Caldea, en un acta se consigna la venta de la planta baja de
una casa para taberna, reservndose el vendedor la propiedad del piso superior.
El principio romano de que la edificacin acceda a la propiedad del suelo
(quod inaedificatur solo cedit), impeda el reconocimiento de que los pisos o locales de un edificio pudieran pertenecer a diferentes propietarios. Esta es la opinin
dominante de los autores. No obstante, otro grupo sostiene que fue admitida y
citan los textos de Papiniano y Ulpiano. Dicen:
Tena uno dos casas que tenan un mismo techo, y las leg a dos personas
diferentes; dije, porque me pareci lo ms cierto, que el techo pudiera ser de los
dos, de tal forma que ciertas partes del mismo fuesen privativas de cada uno; pero
que no tenan accin recproca para prohibir que las vigas de la una estuvieren
dentro de la otra parte. No influye para nada que las casas se legasen a ambos
puramente o a uno de los interesados bajo condicin. (Texto de Papiniano).
Pero si sobre una casa que poseo hay un cenculo en el cual otro viviere
como dueo, dice Laben, el interdicto Uti possidetis puede ser utilizado por m y
no por el que viviere en el cenculo; porque la superficie siempre cede al suelo.
Mas si el cenculo tuviere acceso por sitio pblico, dice Laben que no se reputa
que posee la casa el que posee la cripta, sino aquel cuya casa estuviere sobre tal
229
cripta; esto es verdad respecto al que tuvo la entrada por sitio pblico. Mas los
superficiarios utilizarn el interdicto propio y las acciones del Pretor; pero el dueo
del suelo ser preferente en el interdicto Uti possidetis tanto contra otros como
contra el superficiario; pero el superficiario es amparado por el Pretor, conforme a
la ley del arrendamiento, como tambin dice Pomponio. (Texto de Ulpiano).
Si alguien trasmite parte de unas casas o de un fundo, no le puede imponer
servidumbre porque sta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero si dividi el fundo en partes, y as, prodiviso, transmiti la parte, se le puede a una y otra
imponer servidumbre, porque no es la parte de un fundo, sino un fundo. Lo mismo
se puede decir de los edificios si el dueo dividiera, como hacen muchos, la casa
en dos, edificando una pared en medio; pues en este caso, se tiene por dos
casas. (Fragmento de Ulpiano).
En la Edad Media fue reconocida y reglamentada.
El Cdigo Civil francs acept la institucin y la incluy en la seccin 1ra. del
Captulo ll, ttulo IV, Libro II, dedicada a la servidumbre de medianera. De ah la
opinin que considera a la propiedad por pisos como forma de las servidumbres.
El Cdigo Civil anterior y el de Chile que le sirvi de modelo, guardan silencio. El
Cdigo Civil vigente en el Libro ll, Ttulo XXXII, Captulo V, que trata de la servidumbre de medianera, acept la propiedad por pisos y le dedic 3 artculos, del 1653
al 1655, y en el Reglamento del Registro Pblico la contempl en el inc. 2 del art.
7. La reglamentacin era deficiente y la ubicacin de la misma no es acertada.
En la actualidad, la propiedad horizontal ha tenido considerable difusin y muchos pases cuentan con una amplia reglamentacin Mediante ella, se pretende
solucionar el problema de la escasez de la Vivienda. En las grandes ciudades
concurren, entre otros, los siguientes factores que agudizan el problema de la
vivienda: a) gran concentracin de personas; b) escasez de viviendas; y c) precios altos de los terrenos para la construccin de viviendas individuales. En Nicaragua no ha tenido el desarrollo que se esperaba. De todos los Registros del pas,
slo el de Managua tiene abiertos libros de propiedad horizontal. En la actualidad
lleva apenas ocho.
El 26 de agosto de 1971 se sancion la Ley que Reglamenta el Rgimen de la
Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta, Diario Oficial No. 215 del 23 de
septiembre de 1971. Con ligeras modificaciones, reproduce la Ley sobre el Rgimen de Propiedad y Condominio de los Edificios Divididos en Pisos, Departamentos, Viviendas o Locales de Mxico, publicada el 15 de diciembre de 1954. Justo
es reconocer la importante intervencin del distinguido abogado nicaragense
Roberto Argello Hurtado. Primeramente en el ao de 1955, en su Tesis Doctoral
sobre La Propiedad Horizontal, hace ver la necesidad de una ley especial, y
posteriormente, como Diputado al Congreso Nacional, contribuy a la preparacin de la actual.
230
La ley est dividida en 8 captulos que contienen 43 artculos. En el captulo I,

que contiene las disposiciones bsicas, se formula una definicin de lo que se
entiende por propiedad horizontal, se establecen los requisitos de constitucin del
rgimen Ia forma de su inscripcin y otros puntos; en el II, se refiere a los bienes
propios y comunes; en el III, al administrador y a las asambleas de propietarios; en
el IV, al Reglamento de Condominio y Administracin; en el V, a los gastos, obligaciones fiscales y controversias entre propietarios; en el VI, a los gravmenes; en el
VII, a la destruccin, ruina y reconstruccin del edificio; y en el VIII, a las disposiciones finales, en las que se derogan los arts. 1653, 1654 y 1655 C. y se dispone
que, en lo no previsto por esta ley sobre materia de Registro Pblico, se estar a
lo dispuesto por el actual Reglamento del Registro Pblico.
No se hace un estudio completo de la Ley, porque as lo exigen los lmites de la obra.
4. Su naturaleza
Sobre la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal existe una gran discusin. Por ejemplo, se ha dicho que es una forma de servidumbre, un derecho de
superficie, una comunidad especial de enes y hasta como una forma de sociedad.
Nuestra Ley, en el art. 9, dispone que cada propietario es dueo exclusivo de su
piso, departamento, vivienda o local y a su vez condueo de los elementos o
partes comunes del edificio. Es decir, concurren en un mismo titular la propiedad
exclusiva del piso, local, etc. y la copropiedad sobre los elementos comunes. La
propiedad del piso no es tan exclusiva como expresa el art. 9, ya que la misma Ley
establece limitaciones y prohibiciones, adems de las que pueden resultar de la
escritura de constitucin del rgimen y del Reglamento de Condominio y Administracin.
La propiedad de los bienes comunes el inseparable o indivisible de propiedad
exclusiva, de tal manera que en las enajenaciones, gravmenes o embargos de
un piso, departamento, vivienda o local se entendern comprendidos los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos.19
5. Su inscripcin
En la fraccin Ira. del art. 5 se dispone que el Registrador abrir un libro especial en donde slo se inscribirn las escrituras en que se constituya el rgimen de
Propiedad Horizontal.
Tambin se dice que este libro constar de las mismas casillas de los libros
registrales corrientes. Impropiamente se habla de casillas, pues no seguimos esa
tcnica, ya que los espacios en donde se practican los asientos, nuestro Reglamento los llama columnas.20
20. Art. 153.
231
Este libro especial tendr, pues, las mismas secciones y columnas (casillas,
como las llama la Ley) que las del libro corriente. Bajo el mismo nmero que tena
la finca en los libros corrientes de propiedad, seguido de la palabra Propiedad
Horizontal y en la columna de inscripciones (casillas) se transcribir ntegramente
el asiento en que conste el dominio de los que han creado el rgimen de condominio. En los libros corrientes y en los de la Propiedad Horizontal se practicarn las
notas de los traslados. En el siguiente asiento se inscribir la escritura de constitucin del rgimen de Propiedad Horizontal. En esta escritura, que debe contener el
Reglamento sobre Derechos y Obligaciones de los propietarios, se har constar:
La situacin, dimensiones y linderos del terreno, as como la descripcin general del edificio y el nmero de pisos de que consta.
2) La descripcin de cada piso, departamento, vivienda o local, situacin, medidas, piezas y dependencias de que consta, as como los dems datos necesarios para su identificacin.
3) Los bienes de propiedad comn y su destino, con la especificacin y detalles necesarios, y, en su caso, su situacin, medidas, partes o que se compongan,
caractersticas y dems datos necesarios para su identificacin.
4) Constancia de las autoridades competentes en materia de construcciones
urbanas y de salubridad, de que el edificio construido por construirse rene los
requisitos que debe tener este tipo de construcciones.
5) El valor de los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales.
En esta misma columna (de inscripciones) se inscribirn las modificaciones de
la escritura de constitucin y los reglamentos que se refieran al rgimen.
Hasta aqu el folio que se le asigna al edificio.
Tambin a los traspasos de dominio de los pisos, departamentos, viviendas o
locales se les abrir folio aparte en los libros de la Propiedad Horizontal. En este
folio se inscribirn las enajenaciones, constituciones de derechos reales y dems
actos inscribibles referentes a los mismos Cada piso, departamento, etc. conservar el mismo nmero que le corresponde al edificio, seguido de un nmero que
principiara con el uno en numeracin sucesiva para cada propietario, conforme el
orden en que se realicen las desmembraciones. Como puede observarse, el nmero que tiene la propiedad en los libros corrientes antes de constituirse el rgimen siempre se conserva, aun en la inscripcin independiente de los pisos o locales.
La dualidad de folios, uno para el edificio y otro para los pisos departamentos,
viviendas o locales, se ajusta a la naturaleza de la institucin y evita la confusin
que resultara de inscribirlos en un mismo folio. Sin embargo, ambos folios siem232
pre guardan relacin entre s. El folio matriz o del edificio no desaparece por la
separacin en folios diferentes de algunos o todos los pisos, apartamentos, etc.
La aceptacin de la dualidad de folios como tcnica apropiada para vaciar en
el Registro la Propiedad Horizontal, afecta al juego normal de ciertos principios.
As, por ejemplo, en los actos que afectan a la totalidad del edificio, el tracto sucesivo se determina por la suma de los actuales propietarios de los diferentes pisos,
departamentos, locales, etc, ya que las titularidades de stos no constan en el
folio de la finca matriz (edificio). En el folio de los pisos, departamentos, etc. el
principio del tracto sucesivo juega normalmente. La legitimacin registral, con relacin a los actos de todo el edificio, tambin resulta de la suma de todas las
titularidades actuales de los pisos, departamentos, etc. En los folios de stos la
legitimacin juega normalmente. Con relacin a la fe pblica, para el tercero el
mbito del Registro est constituido por el folio del edificio y el de los pisos, departamentos, locales, etc.
Por otra parte, el principio de especialidad sufre una modificacin, ya que para
una misma finca se abren folios distintos, aunque, como expresamos, no existe
una independencia sino ms bien una ntima relacin entre ellos.
Si la Propiedad Horizontal, dispone la parte final del art. 5, se constituye antes
de edificarse el edificio, una vez concluido ste, ser indispensable inscribir las
mejoras a continuacin del asiento bsico con todos sus detalles previamente
aprobados por la correspondiente Oficina de Urbanismo y por todos los condueos que hayan adquirido las diferentes parcelas independientes, las cuales debern describirse con detalle, a fin de que el Registrador pueda registrarla como
mejoras en las desmembraciones inscritas antes de realizarse o terminarse la
construccin del edificio. Se presentarn al Registrador dos testimonios de la escritura de constitucin. Uno se entrega el interesado y el otro ser guardado por el
Registrador en un archivo que llevar para esos fines. A este testimonio se agregar
un plano general y los planos correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas o locales y elementos comunes de que conste el edificio.
Establecido el rgimen de condominio, slo se podr extinguir por acuerdo de
las dos terceras partes de los propietarios o en los casos previstos en el captulo
VIII de esta ley. En caso de concentracin en una sola persona de todos los pisos,
departamentos, viviendas o locales, el rgimen de condominio se extinguir solamente que el propietario haga declaracin de voluntad en escritura pblica, la
cual deber ser inscrita. En este caso, se cancelarn todas las inscripciones o
anotaciones que estn registradas en el Libro de Propiedad Horizontal. Igualmente se cancelarn las anotaciones de referencia a este ltimo Libro y en el de
Propiedad, pero si ha habido traspasos de dominio posteriores al primer asiento
inscrito en el Libro de Propiedad Horizontal, stos deben trasladarse como tales
tambin al Libro de Propiedades, junto con todas las inscripciones o anotaciones
233
que lo afecten, a fin de que se restablezca la trayectoria exacta del inmueble en

este ltimo Libro.21
La prehorizontalidad, o sea la etapa o situacin previa a la constitucin del
rgimen, es uno de los problemas que ha merecido la atencin de la doctrina y en
algunos pases se han dictado leyes que tienden a solucionarlo. En Espaa, Argentina, Francia, Italia, Blgica, Uruguay y otros pases ha sido estudiado. En
varias obras consultadas se denuncian pblicamente los abusos, daos y fraudes
que se cometen en las transacciones o trfico de pisos, locales, departamentos,
etc. proyectados o en construccin.
La P.H., dice Manuel de la Cmara Alvarez, presupone un edificio (o grupo de
edificios) que pertenece prodiviso a varias personas. A esta situacin se llega de
dos maneras distintas: o bien se trata de un edificio ya construido que pertenece
a un solo propietario o a varios en comunidad ordinaria y que por diversas causas
(venta, cesacin de comunidad, herencia, etc.) se constituye en rgimen de PH, o
bien el edificio antes de existir como tal ha sido proyectado para que pertenezca
por pisos o departamentos a DIVERSAS PERSONAS.
Cuando esto acontece, y durante la fase de construccin del inmueble, este se
halla en una situacin que con toda exactitud puede denominarse de
PREHORIZONTALIDAD. Dada la trascendencia socioeconmica de la PH y el hecho de que casi todos los edificios compuestos de varios pisos o locales se construyen hoy en funcin de la misma, se comprende la necesidad de prestar atencin preferente a esta etapa preliminar, supuesto que, mientras transcurre, se
crea toda una trama de relaciones jurdicas predestinadas a su constitucin definitiva.22 Las fuentes principales, perfectamente tipificadas, contina expresando
dicho autor, a travs de las cuales surge en nuestro trfico Jurdico la situacin de
prehorizontalidad, se reducen esencialmente a tres.
La primera de ellas tiene lugar cuando la persona, natural o jurdica, que acomete la construccin del edificio se propone venderlo par departamentos, Raro es
el caso en que el constructor espere a que el edificio est terminado para iniciar
las ventas. Lo normal es que trate de buscar durante la construccin, e incluso
antes que el edificio empiece a fabricarse, los compradores, quienes al pagar en
el momento de la celebracin del contrato y despus, es decir, en el curso de la
edificacin, una cantidad a cuenta del precio, financian con sus propios recursos
una parte, al menos, del importe de la construccin.

22. lnsuficiencia normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Curso de Conferencias sobre Propiedad
Horizontal y Urbanizaciones Privadas, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad de
Espaa, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid, 1973, p. 69.
234
La segunda fuente tiene un marcado carcter asociativo. Las personas a quienes interesa ser copropietarios de un edificio en rgimen de PH, bien para vivir,
bien para explotarlo, actan colectivamente y abordan directamente la construccin del inmueble. El vnculo asociativo puede articularse de diversas formas y los
particulares unirse espontneamente o merced a la gestin de un intermediario,
que es el promotor de comunidades; pero, en cualquier caso, la actuacin conjunta y directa de los copropietarios obedece a propsitos perfectamente, claros y
racionales: reduccin del precio de costo y afn de contar con un edificio hecho
ms o menos a la medida de las aspiraciones de cada cual. Por ltimo, es tambin
muy frecuente el impropiamente llamado (despus veremos por qu) cambio de
suelo por vuelo, El dueo del solar conviene con un constructor la cesin de aqul
a cambio de que el segundo construya sobre l un edificio, que se repartir entre
ambas por pisos o departamentos.23
El jurista argentino, Carlos Mara Suarez, en su monografa LA
PREHORIZONTALIDAD, Universidad Notarial Argentina, hace un estudio de las
diversas soluciones al problema entre las cuales citamos: a) la anotacin de los
boletos de compraventa, b) condominio; c) afectacin del inmueble al rgimen de
la propiedad horizontal; d) sociedades inmobiliarias; e) la construccin por gremios; f) sociedad accidental; g) garanta hipotecaria; h) locacin de obra; i) interdiccin voluntaria.
Cualquier solucin que se acepte debe constar con la cooperacin el Registro.
La Ley Argentina 19724 de 6 de Julio de 1972, que regula a venta de departamentos en construccin o por construir bajo el rgimen de la propiedad horizontal,
acoge el sistema de la anotacin del contrato de venta en el Registro.
En nuestra Ley, el rgimen de la propiedad por pisos puede constituirse antes
de que se construya el edificio (art. 2 inc. 2 y 5 in-fine de la Ley), y en el supuesto
de la parte final del art. 5 se aceptan la venta de los pisos, departamentos, etc. por
construirse o en construccin, y su inscripcin.
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238
Captulo XV
REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION
En el Registro se inscriben derechos, principalmente el dominio y dems derechos reales, por lo que, siendo un hecho la posesin, no debe registrarse. Su
proteccin la recibe fuera del Registro, bsicamente a travs de los interdictos
posesorios.
Nuestro sistema permite la incorporacin de la posesin al Registro por medio
del ttulo supletorio y le brinda proteccin. La reforma espaola de 1944-1946
suprimi el expediente posesorio.1
En el art. 5 se dispone que los ttulos referentes al mero o simple hecho de
poseer no sern inscribibles.
En esta introduccin no se hace un estudio general sobre la posesin y la
prescripcin adquisitiva. Slo nos referimos brevemente a la relacin de esas dos
instituciones con el Registro. Nuestro Cdigo Civil estableci dos sistemas antagnicos en cuanto a la adquisicin y prdida de la posesin. Por una parte, tom
del Cdigo Civil de Chile el sistema de la posesin inscrita, y por otra, apartndose
del anterior, en diferentes artculos no exige la inscripcin para adquirir y proteger
la posesin.2 Es por esta razn que en la solucin de algunos problemas, principalmente el relacionado con la procedencia de la prescripcin extraordinaria contra ttulo inscrito, se encuentran serios obstculos.
El mencionado Cdigo estableci el sistema de la posesin inscrita, inspirado
por Bello, y que, segn Arturo Valencia Zea, a su vez tom la institucin de la
posesin tabular o inscrita del Cdigo Civil Austriaco de 1811.3
Los arts. 1729 y 1730 C. que, con algunas modificaciones fueron tomados del
Cdigo de Chile, introducen en nuestro Cdigo la posesin inscrita. Dicen as:
1. Arts.5,7y 199 de la Ley.

2. Con relacin a su defensa, la Corte Suprema dijo que para entablar un interdicto no se necesita que el
querellante justifique que el lote de terreno a que se refiero la demanda est inscrito a su favor. (S. 11:30
a.m. del 22 de julio de 1929, B.J., p. 7075).
3. La Posesin. Editorial Temis, Bogot, 1968, p, 440.
239
Art. 1729. -La posesin de los bienes inmuebles, se adquiere por la inscripcin del ttulo, con tal que haya durado un ao tanto la inscripcin como la tenencia de la cosa.
Art. 1730. - Contra la posesin inscrita no se admitir otra prueba ms que otra
posesin igualmente inscrita; y mientras subsista la inscripcin, el que se apodera
de la cosa a que se refiere el ttulo registrado, no adquiere posesin de ella ni
pone fin a la posesin existente.
La prescripcin conforme Registro no tiene mayores problemas y es admitida
por nuestras leyes. Se realiza frente a los que no han inscrito. Si se tiene justo
ttulo inscrito y concurren los dems requisitos del art. 888 C., se puede adquirir
por la prescripcin ordinaria de diez aos. Si no hay justo ttulo, por ejemplo, un
ttulo supletorio, lo que consuma la adquisicin es la prescripcin extraordinaria.
Esta, como observaremos ms adelante, no necesita de ttulo ni de la inscripcin,
por lo que la inscripcin en nada contribuye para que se realice.
No existe ninguna disposicin que la posibilite expresamente, como lo hace el
art. 2505 del Cdigo Civil de Chile. Sin embargo, el art. 1730 C. permite adquirir la
posesin de un inmueble inscrito con tal que se inscriba dicha posesin. Si se
admite la posesin contra ttulo inscrito, que es el vehculo que conduce a la prescripcin, implcitamente se est reconociendo la posibilidad de que opere la prescripcin adquisitiva contra ttulo inscrito. Es ms, sin establecer lmite en cuanto a
posesin anteriormente inscrita y en juego armnico con otras disposiciones, el
art. 897 C., especfico para este tipo de prescripcin, permite la prescripcin extraordinaria contra ttulo inscrito, aunque el prescribiente carezca de ttulo. La
prescripcin contra ttulo inscrito (contra tabula) puede ser ordinaria o extraordinaria, segn el caso. De ello nos ocuparemos a continuacin.
La prescripcin ordinaria contra ttulo inscrito se realiza a los diez aos. Requiere la inscripcin del justo ttulo del prescribiente y la concurrencia de los dems requisitos del art. 888 C. Los diez aos se cuentan a partir de la inscripcin
del ttulo. Para que esta prescripcin se entienda perfeccionada, ha dicho la Corte
Suprema de Justicia, se necesita que el que la invoca tenga, conforme el artculo
888 C., adems de justo ttulo, posesin de buena fe, pacfica, continua y pblica;
y segn el artculo 898 del mismo Cdigo, es necesario tambin para que la posesin de inmuebles tenga valor legal contra tercero, que el ttulo respectivo se halle
inscrito en el Registro Pblico.4
4. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J. p. 254.
240
La prescripcin ordinaria, ha expresado la Corte Suprema, requiere justo ttulo

inscrito y desde la fecha de la inscripcin deben contarse los diez aos, puesto
que la posesin de inmuebles no vale para la prescripcin contra tercero, sino
desde que se inscribe el ttulo en el Registro.5
El doctor Felipe Rodrguez, Serrano, pensando en la ineficacia de la inscripcin contra ttulo anteriormente inscrito, sostiene que transcurrido el lapso en
que prescribe la accin de nulidad contra la nueva inscripcin, cabe la adquisicin
de dominio por prescripcin adquisitiva ordinaria de diez aos. En otras palabras, el lapso para la prescripcin ordinaria contra ttulo inscrito sera de catorce
aos y no de diez. Cuatro para subsanar la nulidad, que, aunque no lo dice expresamente, se deduce que se refiere a la relativa por el lapso que te asigna6 y diez
para la prescripcin adquisitva.7 Este estudio del doctor Rodrguez Serrano lo
recomendamos para profundizar sobre el tema tratado.
La prescripcin extraordinaria cabe contra ttulo inscrito. No requiere ttulo y en
caso que exista. no es necesario que est inscrito. Tal cosa se desprende del art.
897 inc. 3 C. que dice: No obstante, extraordinariamente puede adquirirse el
dominio de las cosas comerciales que no ha sido adquirido por la prescripcin
comn, en virtud del lapso de treinta aos, aunque no se tenga ttulo y cualquiera
que sea la condicin del poseedor.
No obstante, algunos opinan que de conformidad con el art. 1730 C., que no
establece distincin entre los dos tipos de prescripcin, no cabe la prescripcin
ordinaria ni la extraordinaria contra ttulo inscrito, sino en virtud de otro titulo igualmente inscrito. Sobre la ordinaria no se duda de que necesite de la inscripcin.
Pero con relacin a la extraordinaria, la mayora sostiene lo contrario, es decir,
que cabe la prescripcin extraordinaria contra ttulo inscrito, sin necesidad de ttulo inscrito a favor del prescribiente. Las razones fundamentales invocadas son las
siguientes: a) que el art. 897 inc. 3 C. es especial y priva sobre cualquiera disposicin general incluyendo el art. 1730 C.; b) que para adquirir la posesin no se
necesita de ttulo ni de la inscripcin en caso de que existiere,8
En sentencia de las 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723, la Corte
Suprema de Justicia se pronunci a favor del criterio de que cabe la prescripcin
extraordinaria contra ttulo inscrito, aunque el ttulo del prescribiente no se inscriba. Sostuvo que, segn el art. 2505 del Cdigo Civil anterior contra ttulo inscrito,
no tendr lugar la prescripcin adquisitiva de bienes races, o de derechos reales
constituidos en stos, sino en virtud de otro ttulo inscrito, ni empezar a correr
sino desde la inscripcin del segundo y que si el Cdigo Civil actual vino a decir en
5. S. 11 a.m. del 18 de agosto de 1937, B.J., p.9799; S. 10:30 am del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825.
6. Art. 2205 C.
7. La Posesin y Prescripcin de los Inmuebles segn el Cdigo Civil de Nicaragua. Managua, 1963, pp. 9 y 10.
8.Arts.897 inc.1,1715,1716 y l727 inc.4C.
241
su art. 898 que la posesin del inmueble no vale para la prescripcin contra terceros, sino desde que se inscriba el ttulo, se deduce que entre partes, esto es, entre
dueos y poseedor, tiene lugar la prescripcin extraordinaria aun contra ttulo
inscrito, sin necesidad de inscripcin de la posesin del prescribiente y sin que
sea obstculo el art. 1730 C. Igual doctrina estableci en sentencia de las 9:45
a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112, en la que dijo que la prescripcin extraordinaria no requiere de la buena fe y que los arts. 1729 y 1730 C. deben ser
entendidos en relacin a las disposiciones referentes a la prescripcin extraordinaria, llegndose a la conclusin que para que se produzca no es necesario la
inscripcin y, una vez consumada, ella prevalece contra titulo inscrito. Por otra
parte, en sentencia de las 10.35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282, se dijo
que existe una antinomia entre los arts. 1730 y 897 inc. 1 C., pues mientras el
primero establece que contra la posesin inscrita no se admite otra prueba ms
que de una posesin igualmente inscrita, el segundo, sin ninguna distincin entre
posesin inscrita o no inscrita, establece la prescripcin extraordinaria y que esa
antinomia se resuelve en el sentido de que contra la posesin inscrita corre la
prescripcin extraordinaria.
Es conveniente destacar que en sentencia de las 11 am. del 23 de febrero de
1962, B.J., p. 75, dijo que la prescripcin adquisitiva extraordinaria nicamente
exige, para que opere, la posesin de treinta aos ejercida de una manera pblica, pacfica, continua y de buena fe y que el prescribiente no necesita de justo
ttulo, porqu ste es slo indispensable para la ordinaria. No existe criterio uniforme en cuanto a las condiciones o requisitos de la posesin, como podr observarse en la sentencia del 11 de junio de 1970 ya citada, en la sentencia anterior y en
las siguientes: a) en sentencia de las 10 a.m. del 12 de marzo de 1926, B.J., p.
5521, la Suprema dijo que para la prescripcin extraordinaria no se requiere que
la posesin sea de buena fe; b) en sentencia de las 10:30 a.m. del 16 de mayo de
1955, B.J., p. 17482, la Suprema dijo que para la prescripcin extraordinaria no se
requiere que la posesin sea pacfica y de buena fe, pero si pblica y continua; c)
en sentencia de las 9 a.m. del 28 de noviembre de 1963, B.J., p. 523, la Suprema
dijo que para la prescripcin extraordinaria se requiere que la posesin sea pacfica. Lo
mismo sucede en la doctrina. La duda se presenta frente al art. 897 inc. 2 C. que
dispone que ... extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas
comerciales ...cualquiera que sea la condicin del poseedor. Este problema escapa de los alcances de nuestro estudio y queda reservado a la exposicin general de la posesin y la prescripcin. El ttulo supletorio no es justo ttulo para fundamentar la prescripcin ordinaria, pues slo acredita el hecho de la posesin, y, por
consiguiente, no tiene el carcter de traslativo de dominio; slo habilita al titular
para adquirir el dominio por prescripcin extraordinaria.9
9. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., 7413. S.12 m. del
27de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J. 10193. S. 10 a.m. del 20 de enero
de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 am. del 10 de junio de 1946, BJ., p. 13489. S. 10:30 am. del 17 de marzo
de 1947, B.J., p. 13825. S. 10 am. del 2 mayo de 1947, B.J., p. 13865. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952,
BJ., p. 16113. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 10:30 am. del 21 de agosto de 1958,
B.J., p. 9125.
242
En cambio las ventas o trasmisiones basadas en un ttulo supletorio son justos

ttulos para adquirir por prescripcin ordinaria.10
No todos piensan de acuerdo con el criterio de la Corte Suprema Justicia. El
doctor Julio Ricardo Aguilar en su magnfica tesis doctoral cita la opinin de varios
juristas nicaragenses que sostienen que dichas trasmisiones no son suficientes
para fundar una prescripcin decenal.11 Morell y Terry se pronuncia a favor de la
prescipcin decenal: En su consecuencia, sea el que fuere el ttulo o causa de
adquirir que se alegue en la informacin o en la certificacin, debe tenderse que el
inscribiente, sea el Estado, sea un particular, slo ha inscrito una posesin sin
ttulo, slo ha acreditado que posee, y, por tanto, que mientras las circunstancias
no se alteren, no cabe la inscripcin ordinaria. Esta doctrina es la aceptada por el
Tribunal Supremo,
Pero el poseedor (o dueo) A., que inscribi por informacin posesoria una
finca, la vende a un tercero B, en virtud de escritura pblica vlida, y el tercero la
inscribe a su favor puede decirse que este tercero es tambin un poseedor sin
ttulo? A nuestro juicio, no; B posee en virtud de un ttulo bastante para transferir
el dominio verdadero y vlido, y por tanto, atendiendo solo a este requisito, puede
adquirir en prescripcin ordinaria.12
Comparto el criterio de la Corte Suprema de Justicia y opino que el hecho de
contener el primer asiento un ttulo supletorio no priva de buena fe a los adquirentes,
pues si bien es cierto que la informacin posesoria no acredita el dominio, tampoco lo niega. La buena fe se presume siempre y el que se la niega al prescribiente
tendr que acreditar su mala fe con las pruebas que tuviere.13
Morell y Terry tambin se pronuncia a favor de la buena fe de los adquirentes:
As, pues, A., que inscribi una finca por expediente posesorio, la transmite a B.,
que tambin inscribe. Ya dijimos que B. deba considerarse como un poseedor
con justo ttulo; ahora aadiremos que debe presumirse en l la buena fe, sin que
pueda privarle de tal carcter la circunstancia de que A. inscribiese en virtud de
expediente posesorio y sin justificar ms que el hecho de la posesin, salvo el
caso, de que la misma inscripcin originaria revelase el origen vicioso o ilegal de la
adquisicin.14
10. S. 10 am. del 20 de enero de 1942, BJ., p. 11481. S. 11 am, del 23 de septiembre de 1943, B.J., p.
1121159. S. 11:30 am. del 10 de junio de 1946. BJ., p. 13489. S. 10:30 am. del 21 de agosto de 1958, B.J.,
p. 19125. S. 10 am. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162.
11. Ttulo Supletorio y sus Efectos Legales. Len, 1950, p. 42.
12. Op. cit., Tomo V, pp. 534 y 535.
13. Art. 891 C.
14. Op. cit. Tomo V, pp. 535 y 536.
243
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246
Captulo XVI
INMATRICULACION DE FINCAS
A. Efectos
a)
Con relacin a los verdaderos dueos
b)
Con relacin a la prueba de la posesin
c)
Con relacin a las ventas del inmueble del cual se solicita ttulo
supletorio
C. Tramitacin
a)
Solicitud
b)
Prueba
c)
Oposicin
d)
Sentencia
D. Calificacin y Registro
Los bienes inmuebles pueden estar o no inscritos. Si el inmueble nunca ha
estado inscrito, puede ingresar al Registro a travs de los medios establecidos
por la ley. Estos son: a) El ttulo supletorio; b) La venta forzada; c) La prenda
pretoria.
Es conveniente advertir que se permite abrir folio provisional con la venta de un
inmueble sobre el cual se est solicitando ttulo supletorio. Este es el criterio de la
Corte Suprema de Justicia: Los seores Magistrados de la Corte Suprema de
Justicia han estudiado su consulta de 6 de Febrero prximo pasado, y me han
dado instrucciones de contestar a usted que no obstante la opinin contenida en
la sentencia de esta Corte Suprema visible a B.J. 10951 la escritura de venta de
inmuebles, cuyo nico ttulo anterior consiste en constancia de que se estn sustanciando las diligencias de ttulo supletorio a favor del vendedor, se debe inscribir
en la seccin de inscripcin provisional del libro de la propiedad, de acuerdo con
el artculo 3964 C. nmero 6, y slo despus que se hubiere aprobado la informacin se podr verificar la inscripcin definitiva.1 Como puede observarse, en esta
Consulta la Corte se aparta de la opinin contenida en la sentencia de las 11 a.m.
del 18 de junio de 1940, B.J., p. 10951, en la cual se dijo que el inc. 6 del art. 3964
C. no cataloga a las escrituras en que se venden las propiedades de las que se
est obteniendo un ttulo supletorio como conteniendo faltas subsanables que
impiden su inscripcin definitiva, ni dice que la caducidad de la inscripcin sea la
247
pena de la no continuacin de la saca del ttulo supletorio, para cuya obtencin no

pone la ley un trmino definido.
Los Registradores tambin abren folio cuando se les presenta una ejecutoria
que declara el dominio del inmueble a favor de la persona que pide la inscripcin,
con base en dos consultas de la Corte Suprema de Justicia.2
La declaratoria de herederos, dice la Suprema, no es documento que habilite
para abrir cuenta a una finca.3
Si el propietario no tiene ttulo hbil para inscribir, puede solicitar un ttulo supletorio, para lo cual deber acreditar la posesin. La ley parte de la idea y del
supuesto de que es el propietario el que solicita la titulacin supletoria. As se
desprende del art. 137 del R.R.P., que en parte dice: El propietario que careciere
de ttulo hbil para inscribir... Pero las intenciones del legislador no fueron lo
suficientemente fuertes para desembocar en el expediente de dominio, por lo que
en la realidad han sido avasalladas, pues por medio del ttulo supletorio ingresan
al Registro tanto la posesin del propietario como la del no propietario.
El ttulo supletorio, dice la Corte Suprema, como su nombre lo indica, es el que
sirve para suplir el ttulo propio y adecuado de la adquisicin de inmuebles o
derechos reales, substituyendo el ttulo originario y verdadero, revelador de la
trasmisin o adquisicin, por otro, en que se justifica que aqul existi, como acto
o como documento, de un modo ms o menos imperfecto; de tal manera, que en
el escrito en que se pide la admisin de la informacin, es necesario que se exprese el nombre y apellido de la persona de quien se haya adquirido el inmueble o
derechos.4
La Ley Hipotecara Espaola de 1861 slo regul el expediente posesorio. La
Ley de 1869 consagr el expediente de dominio, mediante el cual el propietario
poda inscribir el dominio. Este expediente oper junto con el posesorio. En la
reforma de 1944-1946 se suprimi el expediente posesorio y se mantuvo el expediente de dominio con la triple finalidad de: inmatricular fincas, reanudar el tracto
sucesivo interrumpido e incorporar al Registro el exceso de cabida de las fincas
inscritas.
A. Efectos
Para mayor claridad se har la exposicin de los efectos en la forma siguiente:
a) con relacin a los verdaderos dueos; b) Con relacin a la prueba de la posesin; c) Con relacin a las ventas del inmueble del cual se solicita ttulo supletorio.
2. Cta. del 8 de junio de 1966,B.J., p.331 y Cta. del 8 de julio de 1973.B.J., p.306.
3. Cta. del 14 de diciembre de 1970. B.J., p. 356
4. S. 11 a.m. del 25 de septiembre de 1936, B.J, p. 9401.
248
a) Con relacin a los verdaderos dueos

De la informacin slo resulta probada la posesin y no el dominio. Esta inscripcin posesoria recibe igual trato registral que la dominical, de tal manera que,
como dice la Corte Suprema, todos los derechos que corresponden ante el Registro al dueo verdadero con ttulo inscrito, corresponden tambin al que ostenta
un ttulo supletorio inscrito, quien es dueo aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir derechos con relacin a su finca, y estos derechos se
inscriben en el Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueo, aunque
todos ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan slo relaciones de posesin. No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los verdaderos dueos,
quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones en contra del solicitante o sus
sucesores, sin que stos puedan ampararse en la fe pblica registral5 pues el
ttulo supletorio se extiende sin perjuicio de tercero de mejor derecho. Claro est
que si el que inscribe es el verdadero propietario, la titulacin permanecer firme
frente a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueo, l
y sus sucesores estn expuestos a las acciones de los verdaderos propietarios y
slo la prescripcin los inmuniza contra ellas y no pueden alegar, como se expres
anteriormente, la calidad de terceros protegidos por el Registro.6
En rigor, dice Roca Sastre, aqu radica la parte dbil de las inscripciones
posesorias; a pesar de que, en general, los otros principios registrales actan
frente al dueo. As, mientras la inscripcin de posesin subsista, funciona
provisoriamente la legitimacin registral Por ello, provoca cierre registral al ttulo
del dueo mientras dicha inscripcin no se cancele, de modo que el dueo deber
acomodarse a lo dispuesto en los arts. 82 y 83 de la Ley.7
Este autor en la misma y siguiente pgina, dice: En materia de mera posesin
inscrita conviene, pues, distinguir dos campos: el de las relaciones entre el dueo
y el poseedor o poseedores sucesivos y el de las relaciones de los poseedores
entre s, o sea, entre los sucesivos adquirentes de la posesin inscrita. En el
primer campo de relaciones la Ley Hipotecaria se inhibe a los efectos de la fe
pblica(no en cuanto a los efectos de legitimacin registral, ya que rigen los artculos 82 y 83 de la ley cuando el dueo pretenda que se cancele la inscripcin
posesoria, as como rige el art. 20 de la misma cuando quiera inscribir su ttulo); el
problema relativo a la reivindicacin, as como el referente a la usucapin, se
5. Arts. 3796 y 3949 C.
6. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R. R.P. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo
de 1930, B.J., P. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J.,
p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931. BJ., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J.,
P. 8130. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933, B.J., P. 8253. S. 11 a.m. del 25 de Septiembre de 1936, B.J.,
P, 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, BJ.,
p. 9915. S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p.
10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336. S. 10:30 am. del 20 de septiembre de 1945, BJ.,
p. 288. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13409. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J.,
P. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, BJ., p. 14717. S. 10 am. del 11 de agosto de 1952, B.J., p.
16113. S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964. B.J., p. 39.
7. Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 880
249
regula por el derecho comn. En cambio, en todo lo dems, o sea, en el campo de

las relaciones entre los sucesivos poseedores, no hay ninguna razn para que
deje de actuar la fe pblica registral, pues en ello nada tiene que ver el dueo; son
relaciones extraas e independientes de las que unen a los poseedores con el propietario.
El ttulo supletorio de un inmueble, ha dicho la Suprema, surte los efectos de
ttulo de dominio, mientras un tercero no pruebe su mejor derecho sobre el mismo
bien; y habilita al titular para ejercer todas las acciones y derechos sobre la finca a
que dicho instrumento se refiere, como lo pudiera hacer el verdadero dueo, incluyendo la accin reivindicatoria y la de tercer a de dominio.8
Es conveniente observar que, en sentencia de las 12 m. del 13 de agosto de
1946, B.J., p. 13563, dijo el Tribunal que el ttulo supletorio no tiene la virtud, por s
solo, de comprobar el dominio y, por consiguiente, es inocuo para fundar la accin
reivindicatoria, que nace del dominio que se tiene sobre cosas particulares.
b) Con relacin a la prueba de la posesin
La posesin que acreditan los ttulos supletorios comenzar a contarse desde
la fecha en que se haya fijado en la correspondiente informacin, a menos que en
juicio se pruebe lo contrario.9
Pero esa posesin que acredita el ttulo supletorio y que es el resultado de
unas diligencias de jurisdiccin voluntaria, no basta en tesis general para el juicio
contradictorio, en donde hay que probarla nuevamente con intervencin de las
partes. Este es el criterio de la Corte Suprema de Justicia que se desprende de las
sentencias siguientes: S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269; S. 11:30
a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 y otras que citar en el estudio de la
oposicin.
La misma Corte declar que la posesin anterior que se induce del ttulo supletorio tampoco es atendible.10
c) Con relacin a las ventas del inmueble del cual se solicita ttulo supletorio
El art. 2576 C. dice as: Art. 2576. - Si solicitndose de la propiedad inmueble
algn ttulo aun en calidad de supletorio, otra persona vendiere esa misma propiedad a un tercero, esta venta ser nula, como viciada de objeto ilcito, con tal que,
de la solicitud del ttulo se haya dado aviso al pblico en el Diario Oficial.
8. S. 10:35 a.m, del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.

9. Art. 142 del R.R.P.; S. 12 m. del 16 de diciembre de 1920, B.J., p. 3156; S. 12 m. del 18 de febrero de 1938,
BJ., p. 10066.
10. S. 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J, p. 19909.
250
El artculo transcrito, que establece la nulidad, por objeto ilcito, de la venta del
inmueble sobre el cual se est solicitando ttulo supletorio, ha sido objeto de duras
crticas por la doctrina. Los anotadores han hecho ver la forma absurda en que
fue redactado y los graves perjuicios que puede ocasionar a los que tienen inscrito a su favor el inmueble. Se expresan as: La prohibicin de vender, bajo pena
de nulidad, el objeto sobre que recae una solicitud de ttulo, en el caso del artculo
anotado, tal como est redactada esa disposicin, puede conducir a un verdadero
absurdo. Una persona que conserva su ttulo inscrito de un inmueble, no puede
enajenarlo, porque otra, que carece de ttulo, est pidiendo el supletorio. Es muy
fcil causar perjuicio al propietario de cualquier inmueble, con slo impedirle la
venta, por medio de una solicitud de esa clase.11
Pero la Corte Suprema de Justicia le ha dado su verdadero alcance en sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865, en donde sostuvo que el
dueo que ostenta un ttulo inscrito en el Registro puede vender la cosa sobre la
cual otro solicita ttulo supletorio, sin que la venta resulte afectada de nulidad por
lo dispuesto en el art. 2576 C., ya que esta disposicin se aplica cuando el vendedor se encuentra en iguales condiciones del solicitante del ttulo supletorio, bien
porque est pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la quiere vender
mientras se tramita, o bien que la venta se efecte cuando ya lo haya obtenido e
inscrito. Se expresa la Corte as: Respecto a esta argumentacin debe decirse
que este artculo ciertamente prescribe que, s ya se ha dado aviso al pblico de la
solicitud de ttulo supletorio de un inmueble y otra persona lo vende a un tercero,
esta venta ser nula, como viciada de objeto ilcito; pero esa otra persona no
puede ser el dueo que ostenta un ttulo inscrito en el Registro, pues si no fuera
as, aun apartando el principio adoptado por nuestro Cdigo Civil, que desconoce
el objeto ilcito en la enajenacin. tal disposicin estara opuesta a los efectos de
la publicidad del Registro que trae como consecuencia, el otro principio consignado en los artculos 3796, 3949 C., de que los actos o contratos que se ejecutan u
otorgan por personas que en el Registro aparezcan como dueos una vez inscritos, no se invalidarn en cuanto a terceros, aunque despus se anule el derecho
del otorgante, salvo que existan causas que consten en el mismo Registro; por lo
que, esa otra persona a que alude la disposicin que se comenta, debe entenderse que es aquella que se encuentre en iguales condiciones del solicitante del ttulo
supletorio, bien porque est pretendiendo obtener otro de la misma propiedad y la
quiere vender mientras se tramite, acogindose a lo dispuesto en el Art. 21 de R.
del R.P.; o bien, que la venta se efecte cuando ya lo haya obtenido e inscrito,
pues extendindose stos sin perjuicio de quien tenga mejor derecho, el comprador queda sujeto a las resultas de un reclamante que lo alegara. En otras palabras, el vendedor debe pretender o portar un titulo de igual naturaleza al que se
est obteniendo, o sea uno posesorio, porque si ste se concede porque no hay
ttulo inscrito en el Registro, vale decir, porque no aparece historia del dominio a
favor de alguna persona, entonces es solamente la posesin la que se trata de
11. Cdigo Civil, Tomo II, 3a. Edic. anotada por los doctores Carlos A. Morales, Joaqun Cuadra Zavala y
Mariano Argello Vargas, Managua. 1933. p. 588.
251
titular, y por eso es lgico deducir, que la persona que no puede vender el inmueble de que se est sacando ttulo supletorio es la que, no teniendo ttulo de dominio, pretende u ostenta otro igual que pueda competir con aqul, pues contra el
dueo y seor del dominio inscrito, el supletorio no tiene valor si no est protegido
por la prescripcin extraordinaria, segn la ley y la jurisprudencia de este Supremo Tribunal. Una tesis contraria a la expuesta, sera antijurdica y perjudicial para
terceros que han adquirido de quienes aparecen en el Registro con derecho para
enajenar el dominio.
De conformidad con el art. 137 del R.R.P. pueden ser objeto de titulacin
supletoria el dominio y los otros derechos reales. Pero esta regla general sufre
sus excepciones, as por ejemplo, no admiten titulacin supletoria: a) la hipoteca,
pues no puede ser objeto de posesin; b) las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una
posesin capaz de conducir a la prescripcin adquisitiva;12 c) la anticresis, pues
conforme el art. 3900 C. es nulo el contrato de anticresis si no se constituye por
escritura pblica inscrita.
La Corte Suprema en varias resoluciones ha mantenido el criterio de que no se
puede obtener ttulo supletorio de mejoras en terreno ajeno: a) en sentencia de
las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209, dijo que el que edifica en
terreno ajeno no tiene derecho para obtener la inscripcin de la minuta de las
edificaciones, porque, como expresa Morell y Terry, a ello se opone el principio de
la previa inscripcin que impide toda modificacin hipotecaria, no autorizada en
debida forma por la persona en cuyo favor conste inscrito el dominio (o el derecho
de que se trata) o decretada en su caso por los tribunales y que, por iguales
razones, debe rechazarse la posibilidad de obtener ttulo supletorio de las edificaciones. El constructor, agrega la Corte, puede inscribir las mejoras en virtud de
contrato celebrado con el dueo del terreno o autorizado por ste. En caso que
negare la autorizacin, el constructor podr demandarlo a fin de justificar que las
fabricaciones fueron hechas por l y a sus expensas, con lo cual los Tribunales
decretarn la inscripcin de su derecho sobre lo edificado. Una vez inscrita la
edificacin, el constructor puede hipotecaria de conformidad con el art. 3790 inc.
3 C., b) en sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358, sostuvo
que el constructor, plantador o sembrador en terreno ajeno no puede legalmente
obtener ttulo supletorio, porque aun obtenindolo no podra inscribirse en el Registro, desde luego que se opondra a ello la presuncin legal de que todas las
obras han sido ejecutadas por el propietario del suelo y a su costa, y que por lo
tanto le pertenecen, presuncin que no puede ser destruida por la declaracin de
quien en el Registro no aparece con derecho a ello. Nada ganara, agrega la
Corte, por lo tanto, el solicitante de la informacin posesoria, si la obtuviese; y en
verdad, los tribunales estn llamados a declarar tan slo derechos existentes y
12. Art. 1570 C.
252
que por esa razn deben producir efectos; c) en sentencia de las 11 a.m. del 7 de
agosto de 1936, B.J., p. 9364, sostuvo que el comunero no puede obtener ttulo
supletorio de las mejoras, ya que las obras, plantaciones o siembras pertenecen a
la comunidad. De conformidad, agrega la Corte, con el art. 137 del R.R.P. est
legitimado para solicitarlo el propietario que careciere de ttulo hbil para inscribir.
Las plantaciones y obras pertenecen a la comunidad y el comunero de buena fe,
slo tiene, fuera de su retencin y disfrute, sobre lo edificado, sembrado o plantado, una accin personal contra los participes, para obtener el reembolso en proporcin de las respectivas cuotas, y en cuanto hayan aumentado el valor de la
cosa comn, pero que en ninguna manera corresponde al comunero una accin
real de dominio exclusivo en concreto sobre las obras realizadas en la cosa comn. El que hizo obras en terreno ajeno, ro tiene derecho de obtener ttulo supletorio.
Sin embargo, en consulta del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179, declar
que conforme el art. 137 del Reglamento del Registro Pblico, no hay inconveniente legal para que solicite ttulo supletorio el dueo de una edificacin en terreno ajeno, ya que es obligacin de darle audiencia a ste, lo mismo que al Sndico
Municipal, en su caso. Posteriormente, en sentencia de las 11 a.m. del 10 de
agosto de 1946, B.J., p. 13561, volvi a mantener el primer criterio. Por nuestra
parte nos sumamos a la consulta de agosto de 1943.
C. Tramitacin
La tramitacin del ttulo supletorio pertenece a la jurisdiccin voluntaria, la cual
termina en su caso, con la oposicin, abrindose as la jurisdiccin contenciosa.
En el Libro lI, que trata de la jurisdiccin voluntaria, Ttulo XXIX del Cdigo de
Procedimiento Civil, se reglamenta el modo de proceder en la solicitud de ttulo
supletorio. Tambin existen reglas de procedimiento en el Captulo XI del Reglamento del Registro Pblico, que trata de los ttulos supletorios.
a) Solicitud
La solicitud del ttulo supletorio, debe reunir los requisitos sealados en el nmero 1 del art. 138 del R.R.P. y se presenta ante el Juzgado Local Civil o de Distrito
de lo Civil en que estuviere situado el inmueble, atendiendo a la cuanta sealada
en la Ley del 29 de Agosto de 1968.13
Con relacin al inc. 5 del No. 1 del citado artculo, la Corte Suprema de Justicia
ha dicho que para que proceda la solicitud de ttulo supletorio, es necesario que
no exista ttulo inscrito a favor de otra persona.14 En sentencia de las 10 a.m. del 2
de mayo de 1947, B.J., p. 13865, la Corte Suprema de Justicia dijo que el ttulo
supletorio slo se concede cuando no hay ttulo inscrito en el Registro, vale decir,
cuando no aparece la historia del dominio a favor de alguna persona.
13. Art. 780 Pr. y consulta del 9 de julio de 1970, BJ., pp. 348 y 349.
14. S. 11 :30 a.m. del 27 de noviembre de 1940. B.J., p. 11112. S. 12 m. del 29 de abril de 1941. S. 10 a.m.
del 4 de julio de 1950, B.J. p. 15181.
253
Para la tramitacin del ttulo supletorio no se exige la presentacin de certificacin registral en donde se haga constar si el inmueble est o no inscrito y en caso
de estarlo a nombre de quin. Por otra parte, si el solicitante sabe que el inmueble
est inscrito a su favor o a favor de otra persona, lo ms probable es que no lo
manifieste. Tampoco se exige certificacin en la que se haga constar a nombre de
quin est catastrado, para que el Juez con base en ella pueda negar la informacin. Por estas razones, el Juez, en la mayora de los casos, carece, de los medios
probatorios para declarar sin lugar la informacin por estar inscrito el inmueble a
favor del solicitante o de otra persona. Aunque el Juez apruebe la informacin, el
Registrador puede negar la inscripcin por los motivos indicados. No obstante,
podra suceder que el ttulo penetre al Registro.
Ms adelante observaremos que en el Registro se presentan casos de doble
inmatriculacin a favor de la misma o de diferentes personas, por las razones que
ah se sealan.
La informacin se tramitar con audiencia del Sndico Municipal del lugar donde se instruya, si se tratare de inscribir el dominio pleno de alguna finca, y con la
del propietario, o la de los dems partcipes en el dominio, si se pretende inscribir
otro derecho real. Si la propiedad fuere rural, tambin se debe citar al Representante del Fisco.15
Algunos juristas piensan que la ley debera exigir la citacin de los colindantes,
a fin de que el ttulo resulte ms depurado y como consecuencia tenga mayor
aceptacin.
Con relacin a la intervencin del Sndico, la Corte Suprema ha dicho: a) que el
Sndico Municipal no est autorizado para cobrar por la citacin para un ttulo
supletorio;16 b) que si en una solicitud de ttulo supletorio de mayor cuanta el Juez
de Distrito delega en el Juez Local del lugar la recepcin de la prueba testifical,
sta debe recibirla con audiencia del respectivo Sndico de la localidad;17 c) que el
Sndico a que se refiere el art. 781 Pr. es el del Municipio donde est ubicado el
bien, salvo que fuere de mayor cuanta la solicitud y por lo tanto se hiciese ante el
Juez de Distrito, pues en este caso el Sndico es el de la cabecera y l debe pedir
informe al Alcalde del lugar;18 d) de acuerdo con el art. 782 Pr. el Sndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad, puede oponerse como cualquier particular a la solicitud de ttulo supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada19
15. Art. 137 del R.R.P.

16. Cta. del 28 de abril de 1943, BJ., p. 112054.
17. Cta. del 18 de septiembre de 1948, B.J., P. 14425.
18. Cta. del 26 de junio de 1957, B.J, p. 181305.
19. Cta. del 30 de junio de 1970, B.J. p. 348.
254
Sobre la intervencin del Fisco ha dicho: a) que cuando se trate de ttulo supletorio de propiedades rurales es indispensable la Citacin del Fisco;20 b) que los
agentes fiscales pueden representar al Fisco en las solicitudes de ttulo supletorio.21
En sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, B.J., P. 11065, la
Corte Suprema de dijo que de conformidad con los arts. 137, 138 y 142 del R.R.P.,
el titulo supletorio de un inmueble slo puede solicitarlo quien se encuentra en
posesin actual de l, circunstancia esencial que ha de acreditarse en la informacin correspondiente.
En sentencia de las 8:30 a.m. del 30 de junio de 1959, B.J., P. 19523, dijo que
el ttulo supletorio debe extenderse cuando se pruebe el hecho de la posesin, sin
que el Juez pueda juzgar sobre la legalidad de la adquisicin que el solicitante
declare.
La solicitud se publicar en extracto y por carteles en el Diario Oficial La Gaceta, en tres oportunidades y con intervalos de 10 das, citando a las personas que
pretendan algn derecho sobre los bienes cuyo ttulo se pide. El ltimo ejemplar
de La Gaceta en que fue publicado se agregar al expediente. Adems, se fijar
un Cartel en la Tabla de Avisos del Juzgado y el original se agregar al expediente.
En los carteles de ttulos supletorios deben especificarse las dimensiones y linderos del terreno y si es ejidal o propio, haciendo constar en las diligencias si tuvo
intervencin el Sndico.22
b) Prueba
Presentada en forma la solicitud, el Juzgado mandar a recibir la prueba, que
consistir en la declaracin de tres testigos propietarios, vecinos del pueblo o
trmino municipal en que estuvieren situados los bienes, lo cual debe acreditarse
en forma legal.
La palabra acreditar empleada en el artculo 138 nmero III del Reglamento
del Registro Pblico, quiere decir: demostrar, probar, ha dicho la Corte Suprema
de Justicia en consulta del 9 de octubre de 1920, B.J., p. 3071.
c) Oposicin
La oposicin debe presentarse dentro del plazo de los edictos para que pueda
ser atendida23 y se tramitar en juicio ordinario, mientras tanto se suspende la
20. Cta. del 19 de noviembre de 1921, B.J, P. 350421. Cta. del 29 de septiembre de 1953, B.J, p, 16756, y su rectificacin visible en B.J, p. 17881 del ao de
1955.
22. Circular del 16 de julio de 1951, B.J., p. 15825 y Cta. del 5 de junio de 1952, BJ., p. 16308.
23. De acuerdo con el art. 782 Pr., dice la Suprema, la oposicin a la solicitud de ttulos supletorios slo es
atendible cuando se presente dentro del trmino de los edictos. (Cta. del 9 de julio de 1970, B.J., p. 349).
255
informacin hasta que se dicte sentencia definitiva. El Juzgado abrir el juicio de

oposicin una vez que haya vencido el trmino de los edictos.24
Los terceros, dice la Corte Suprema de Justicia, tienen derecho de oponerse
en las solicitudes de ttulo supletorio o declaratorias de herederos hasta el ltimo
da del trmino sealado por la ley, el cual se contar desde la fecha de la ltima
publicacin del cartel respectivo; es decir, para oponerse sirve de lmite el ltimo
da por lo que, si alguien se opone antes de la publicacin del ltimo cartel, su
oposicin est arreglada a derecho y debe tramitarse; y lo mismo ocurrira si la
oposicin fuese interpuesta con anterioridad a la publicacin del primer cartel.25
Al presentarse, pues, la oposicin se suspenden las diligencias de jurisdiccin
voluntaria y se abre el proceso ordinario de oposicin en el cual, dice la Corte
Suprema de Justicia, no es parte el Sndico Municipal, por lo que no es necesario
notificarle el auto que ordena la fianza de costas. Se dijo: Al presentarse una
persona a oponerse a la informacin de ttulo supletorio, se suspende el curso del
expediente hasta que recaiga sentencia definitiva en el juicio ordinario de oposicin (Artculos 139 R.R.P. y 782 Pr.) de lo cual se deduce que, en caso de oposicin, existen dos procesos: uno de jurisdiccin voluntaria, que es la informacin de
ttulo supletorio, que queda en suspenso, y el otro de jurisdiccin contenciosa y de
tramitacin ordinaria, en el que se ventila la oposicin. En este segundo juicio el
Representante del Ministerio Pblico no tiene participacin de ninguna clase, y su
tramitacin se sigue con el oponente, que tiene el carcter de demandante y el
solicitante del ttulo, con el carcter de demandado.26 Creo que la Corte quiso
decir Sndico Municipal, porque en ningn caso interviene el Representante del
Ministerio Pblico.
El opositor debe fundar su pretensin en algn derecho que tenga sobre los
bienes cuyo ttulo se pide o en la posesin de los mismos. Con relacin a lo expuesto en varios casos concretos, la Corte Suprema ha sostenido: a) que la promesa de venta engendra derechos personales y no derechos reales sobre la
cosa, en consecuencia al tenor del art. 138 inc. 4 del R.R.P., no es suficiente para
oponerse a la solicitud de un ttulo supletorio;27 b) que la posesin legtima es la
que se demuestra dentro del juicio de oposicin, porque es la rendida entre las
partes contendientes y no la presentada en las propias diligencias, de solicitud de
ttulo supletorio, cuyo Juicio no tiene ms carcter que el voluntario; por lo que, de
conformidad con el art. 137 del R.R.P., el solicitante que se atuvo a la testifical
rendida en las diligencias de la solicitud, y en cambio el opositor prob la posesin
del inmueble, no puede obtener ttulo supletorio.28 Este criterio lo ha mantenido en
las sentencias siguientes: S. 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B.J., p. 584. S.
9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, B.J., p. 18258. S. 12 m. del 21 de diciembre
24. Art. 139 del R.R.P.
25. Cta. del 14 de febrero de 1973, B.J., p. 296.
26, S. 11 a.m. del 16 de enero de 1964, B.J., p. 10.
27. S. l2 m. del 12 de septiembre de 1913, B.J., p. 244.
28. S. 11 : 30 a.m. del 3 de agosto de 1922, B.J., p, 3735.
256
de 1957, B.J., p. 18784; c) que no es suficiente una cesin de derechos hereditarios para oponerse a un ttulo supletorio porque no justifica dominio;29 d) que la
circunstancia de que el solicitante de un ttulo supletorio tenga con anterioridad
ttulo de dominio inscrito, no es motivo para que se le deniegue en el juicio de
oposicin, que slo debe tener por fundamento el mejor derecho del opositor, y no
la peticin sobrancera del verdadero dueo para que se le extienda ttulo del
inmueble que ya tiene inscrito como suyo;30 e) que estableciendo el art. 142 del
Registro Pblico que los ttulos supletorios acreditan la posesin de los inmuebles
a que se refieren, es legtima la oposicin que se basa no solamente sobre el
derecho a los bienes, sino sobre el hecho de poseer en nombre propio y contradictoriamente el todo o parte de la finca o derecho cuya inscripcin se trata de
obtener;31 f) que el opositor no puede alegar que los testigos de la informacin no
acreditaron su calidad de propietarios, por carecer de inters;32 g) que la oposicin a un ttulo supletorio puede fundarse en la posesin material del opositor
puesto que, en este caso, el solicitante de ttulo supletorio carece de esa posesin. Se dice que en el B.J. 7843 as se resolvi;33 h) que el depositario no puede
oponerse a la solicitud de ttulo supletorio, ya que es principio incuestionable que
el art. 781 Pr. requiere que el opositor pretenda algn derecho sobre los bienes, lo
que presupone un vnculo directo entre el demandante y el predio que el demandado hace objeto de su informacin posesoria;34 i) que no teniendo los arrendatarios de terrenos municipales el carcter de propietarios, carecen de derechos
para solicitar ttulo supletorio de las parcelas que poseen a nombre de su arrendador;35 j) que se puede presentar despus del trmino de los edictos la aclaracin
de la demanda de oposicin por haberse omitido el apellido del solicitante, pues
no es una nueva demanda, sino para los efectos de la notificacin y que puede
hacer oposicin quien esgrime otro ttulo supletorio aunque no tenga 30 aos;36 k)
que el comunero est legitimado para oponerse a la solicitud del ttulo del bien
comn;37 l) que de acuerdo con el art. 782 Pr., el Sndico Municipal, como representante legal de la Municipalidad puede oponerse como cualquier particular a
cualquier solicitud de ttulo supletorio si creyere que tal solicitud perjudica los intereses de su representada y siempre que ostentare el acuerdo del Consejo Municipal que lo faculte para ello, segn el prrafo tercero del art. 35 de la Ley Orgnica del Distrito Nacional y de Municipalidades de 4 de abril de 1967.38
Si el Estado se opusiere a la informacin alegando que se trata de terrenos
baldos nacionales, el Juez conceder a la parte el trmino de quince das para
29. S. 11 a.m. del 13 de septiembre de 1927, B.J.. p. 6097.

30. S. 11:15 a.m. del 31 de agosto de 1928, B.J. p. 6420.
31. S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931,B.J., p. 7843.
32. S. 12 m. del 7 de mayo de 1938, B.J., P.10 163.
33. S. 12 m. del 15 de noviembre de 1949, B.J., p. 14893.
34. S: 10:30 a.m. del 30 de enero de 1953, B.J., p. 16369.
35. Cta. del 29 de marzo de 1955, BJ., p. 17850.
36. S. 12 m. del 10 de febrero de 1954, B.J., p, 16796.
37. S. 12 m. del 30 de mayo de 1959, B.J., p. 19512.
38. Cta. del 30 de junio de 1970, B.J., p. 348.
257
que desvirte la aseveracin del Estado. Si pasara ese trmino sin que lo haya
efectuado, el Juez sobreseer en el procedimiento. 39
d) Sentencia
Si no se present oposicin o sta es declarada sin lugar, el Juez aprobar la
informacin si estuviere ajustada a lo dispuesto en los arts. 137 a 139 del R.R.P. y
ordenar que se extienda certificacin de la sentencia para su inscripcin en el
Registro. En esta sentencia, se insertar el plano en que se indica la medida y
descripcin de la propiedad. El plano lo debe tener a la vista el Juez antes de
dictar la sentencia.40
La Corte Suprema de Justicia dice que el art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre
de 1970, publicada en La Gaceta No. 17 del 21 de enero de 1971, que actualiz el
Catastro de Nicaragua prescribe terminantemente que los Jueces antes de dictar
sentencia aprobando la solicitud de un Ttulo Supletorio, exigirn al interesado
que presente un plano indicando las medidas de la propiedad y la descripcin de
la misma, debiendo insertarse esta medida en la sentencia. Dicha medida deber
ser realizada por un Ingeniero, Topgrafo-Agrimensor o entendido aprobado por
la Oficina del Catastro respectivo.41
Con relacin a la validez de las diligencias y del ttulo supletorio, la Corte Suprema ha dicho: a) que no se accede a la demanda de nulidad de un ttulo supletorio por falta de formalidades en su tramitacin, porque el demandante no fue
parte en la informacin;42 b) que el demandante carece de inters para pedir la
nulidad del ttulo supletorio, porque se concedi sin perjuicio de tercero de mejor
derecho y en cuyas diligencias no ha figurado, sin que ningn dao ni provecho
pueda causarle. Empero, no puede decirse igual cosa en lo relativo a la inscripcin de ese ttulo en el Registro de la Propiedad, porque teniendo por objeto dicha
inscripcin acreditar, respecto de terceros, la posesin del inmueble o derecho
real a que se refiere, con miras a una prescripcin ulterior capaz de convertir en
dominio el derecho posesorio, por el transcurso del tiempo, es indudable que no
puede menos de perjudicar a quien se pretende con mejor derecho, lo cual es
suficiente razn para justificar su inters en hacerla desaparecer, pues como ya lo
dijo este Supremo Tribunal, el primer efecto de la inscripcin de la posesin es
hacer sta pblica, ante todo tercero y revelar una situacin jurdica que ha de
servir de punto de partida para ulteriores relaciones todas basadas en la posesin. (B.J., pg. 8549). Por manera que, s bien el demandante no ha tenido
accin para reclamar la nulidad del ttulo supletorio de su contrario, s la tiene para
pedir la cancelacin de una inscripcin que le para perjuicios; 43 c) que los defec-
39. Art. 782 inc. 2 Pr., adicionado por Ley de 17 de Agosto de 1945.
40. Art. 10 de la Ley de 24 de Diciembre de 1970.
41. Cta. del 30 de octubre de 1974, B.J., p. 387.
42. S. 12 m . del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066.
43. S. 12 m. del 13 de agosto de 1946, B.J., p. 13563.
258
tos en la tramitacin deben alegarse en las diligencias y no en otro juicio y que no

puede alegarse en un juicio la incompetencia del juez que emiti un ttulo supletorio.44
D. Calificacin y Registro
El Registrador, dentro de los tres das de habrsele presentado la certificacin,
puede suspender la inscripcin, expresando al pie de la misma las razones que
tiene para no inscribirla. Recibida por el Juez la certificacin, dentro de los tres
das dictar resolucin admitiendo o rechazando las observaciones del Registrador. Esta resolucin del Juzgado es apelable ante la Sala Civil respectiva. Si las
observaciones del Registrador fueron rechazadas por sentencia ejecutoriada, deber inscribir inmediatamente despus de recibirla.45 Si las observaciones del Registrador fueren aceptadas por sentencia firme, el Juez o la Sala, en su caso, le
enviar copia para que la custodie en su archivo.46 Las certificaciones de las sentencias de os ttulos supletorios estn exentas del impuesto de timbres.47
El Registrador debe negar la inscripcin si en el ttulo supletorio consta que el
terreno es nacional, pero no puede basarse en conocimiento particular.48
La venta o adjudicacin forzada es una verdadera venta, aunque hay quienes
le niegan ese carcter porque consideran que no existe el consentimiento espontneo del deudor.
No es medio especialmente establecido para inmatricular, como ocurre con el
ttulo supletorio. La adjudicacin o venta forzada es el resultado del juicio entablado contra el deudor para el pago de lo debido y la ley permite que abra folio para
facilitar el acceso de las fincas al Registro.
La venta forzada por s sola no constituye un ttulo perfecto de dominio si no lo
tena el enajenante, pero si un justo ttulo para la prescripcin decenal. 49
Aunque el medio ms usado es el ttulo supletorio, con mucha frecuencia abren
folio en nuestros Registros las ventas forzadas.
El art. 19 del R.R.P. permite que la prenda pretoria o anticresis judicial abra
folio. No es un medio de inmatriculacin tcnicamente aceptable, pues ni el domi44. S. 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J., P. 19909.
45. Arts. 141 del R. R.P. 784, 785 y 786 Pr.
46. Art. 787 Pr.
49. Art. 889 C. y S. 11 am. del 18 de agosto de 1937, B.J., p. 9799.
259
nio ni la posesin es incorporado al Registro, ya que el acreedor anticrtico es un

mero tenedor. Es un medio que podra calificarse de provisional, pues si el deudor
paga se extingue la prenda pretoria y, como consecuencia, desaparece la inscripcin de la misma; y si el bien es subastado, la inscripcin de la adjudicacin o
venta forzada es lo que viene a constituir propiamente la inmatriculacin, y la
prenda pretoria habr servido solamente de antecedente provisional de la apertura
del folio.
La doble inmatriculacin es rechazada por nuestro sistema. El inc. 1 del art. 19
del R.R.P. prohibe expresamente que la venta o adjudicacin forzada o prenda
pretoria abran folio particular si el inmueble apareciere inscrito a favor de persona
distinta del causante o trasmitente.50 En el inc. 3 del mismo artculo se declaran sin
validez las inscripciones contra ttulo inscrito anteriormente. Este inciso no establece una prohibicin expresa sobre la doble inscripcin, pero la supone; es decir,
parte de esa base.
Ambos incisos se refieren a inscripciones anteriores, sin hacer ninguna distincin, por lo que esa inscripcin anterior puede ser de dominio, posesoria (ttulo
supletorio) o de prenda pretoria. Por otra parte, el art. 3964 C. prohibe que se inscriba
cualquier ttulo que contradiga la inscripcin de un ttulo traslativo de dominio.
De lo expuesto se concluye que, inscrito un ttulo de dominio o supletorio, no
puede inscribirse otro ttulo de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de
otra persona. Igual impedimento se produce si el ttulo inscrito con anterioridad es
una prenda pretoria; es decir, no se puede inscribir otro ttulo de dominio, supletorio o prenda pretoria a favor de otra persona sobre el mismo inmueble. No obstante el impedimento legal, en la prctica se produce la doble inmatriculacin, debido
a la ausencia de Catastro en algunas zonas del pas y a la falta de datos suficientes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir -y rechazar la nueva inscripcin. Aun en
las, zonas donde no hace mucho se estableci, el Catastro, ha quedado un buen
nmero de casos de doble inmatriculacin que en cualquier momento pueden
presentarse en los tribunales para su decisin.
Con relacin a la validez de la inscripcin contradictoria, la Corte Suprema
sostuvo que, inscrito el inmueble con anterioridad a nombre de otra persona, carece de valor legal la inscripcin posterior del ttulo supletorio por haberse hecho
en contravencin al art. 3954 C.51 Igual criterio volvi a repetir en sentencia de las
12 m. del 29 de abril de 1941, B.J., p. 11250.
50. S. de las 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J. p. 11151
Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942. B.J, p. 11871. Cta. del 30 de
agosto de 1943, B.J, p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de
1950, B.J., p. 15393. Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., P. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, BJ,
p. 19716. Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J. p. 507.
51. S. 11:30 a.m. del 27 de noviembre de 1940, B.J, p. 11112.
260
La doble inmatriculacin puede ser total o parcial. Es total cuando los dos ttulos abarcan todo el inmueble, y parcial cuando la contradiccin entre ellos es
sobre una parte de la propiedad.
Hay otras causas que pueden dar lugar no propiamente a una doble
inmatriculacin, sino a una doble inscripcin; por ejemplo, cuando en las fusiones,
extinciones y desmembraciones no se extienden en las fincas matrices las notas
correspondientes. Tambin he podido observar que con un segundo testimonio
se vuelve a desmembrar el mismo lote que se desmembr con el primer testimonio. Esto ocurre en aquellas fincas en que se han hecho muchas desmembraciones
y el Registrador no tiene el cuidado de detectar la nota de desmembracin. Mientras las dos inscripciones permanezcan a favor del mismo titular, no se produce
mayor problema. En cambio, cuando se dispone del inmueble o se principia a
hacer transacciones en las dos cadenas registrales, s se presentan serios conflictos.
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263
264
Captulo XVII
PRINCIPIO DE INSCRIPCION
1. Valor de la inscripcin
El anlisis lo concretaremos a determinar si la inscripcin, en el sistema que
sigue nuestro Registro, es constitutiva o declarativa, pues los otros efectos que
produce se estudiarn dentro del principio de publicidad.
El tema no es del todo pacfico. En sus extremos se han situado los juristas
nicaragenses: unos, que constituyen la mayora, sostienen que la inscripcin es
declarativa, ya que el Registro es una institucin para terceros y que, cuando la
ley habla de inscripcin obligatoria, se refiere al valor del acto en perjuicio de
terceros; otros, la minora, opinan que los contratos por los cuales se transfiere el
dominio o se constituyen derechos reales sobre bienes inmuebles no se perfeccionan si no constan en escritura pblica inscrita.1 Para estos, el Registro es constitutivo; sin inscripcin no hay trasmisin del dominio ni constitucin de los otros
derechos reales, ni entre las partes, ni con relacin a terceros. Apoyan su tesis en
los arts. 1479, 1686, 2534, 2722, 2735, 2749, 2768, 3541, 3627, 3772 y 3900 C.
y 1813 Pr. Slo admiten como excepcin el caso de la hipoteca contemplado en el art.
3816 C.
La doctrina de nuestra Corte Suprema de Justicia ha sido contradictoria: en
alguna ocasin se ha inclinado a favor de la primera posicin;2 en otras a favor de
la segunda.3
Las dos teoras pecan por exceso: ni el Registro es enteramente constitutivo, ni
siempre es declarativo. Es necesario, pues, situarse en la posicin intermedia
para encontrarle solucin adecuada al problema.
El Cdigo Civil vigente suprimi la teora del ttulo y el modo que estableci el
anterior; sin embargo, en el art. 3936 C., que dice que la tradicin del dominio,
naves, derechos hereditarios4 y todos los derechos reales sobre inmuebles se
realizar por la inscripcin del ttulo en el Registro, se dej un vestigio del viejo
1. El doctor Francisco Buitrago Daz es uno de los principales lderes de esta tesis. (Primer Simposio
Nacional sobre Registro Pblico de la Propiedad de Inmueble y Catastro. 1968, p. 19 y sigts.).
2. S. 12 m. del 21 de marzo de 1925, B.J., p. 4869. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11:30
a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 am. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468. S. 9
a.m. del 10 de enero de 1948, B.J., p. 14132. S. 10 am. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 12 m.
del 21 de diciembre de 1957, BJ., p. 18784.
3. S. 12 m. del 21 de noviembre de 1930, B.J., p. 7621; S. 11:30 am. del 23 de julio de 1940. B.J. p. 10975 y
S. 10 a.m. del 9 de julio de 1970, B. J. p. 131.
4. La trasmisin hereditaria se produce sin necesidad de la inscripcin. La inscripcin del testamento,
declaratoria de herederos y particin se exigen para la venta de los bienes hereditarios (art. 1255 C.).
Prez Lasala critica de desacertada la inclusin de la herencia en el art. 3936 C., pues las traslaciones
hereditarias se producen ministerio legis (Op. Cit., p. 428).
265
sistema que ha sembrado de duda y oscuridad el camino que puede conducir a

una solucin. No creemos que dicho artculo, aislado, sin reglamentacin y no
compatible con la idea general seguida, restablezca lo que fue suprimido o vare el
sistema actual. En tesis general, se puede afirmar que el Registro es declarativo;
es decir, que constata derechos reales nacidos fuera de l.
Congruente con estas ideas, nuestro Cdigo, siguiendo en esto al Cdigo Civil
francs, consagr la teora de que el dominio se trasmite por el solo consentimiento.5
En apoyo de esta tesis se pueden citar los artculos 2540, 2530, 2579, 1846,
3816, 3937 y 3948 C. Dicen as:
Art. 2540. - La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser
obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en
el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Art. 2530. - La compra y venta es un contrato por el cual una de las partes
trasfiere a otra el dominio de cosas determinadas por un precio cierto.
Art. 2579. - La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se
vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato,
aunque no se haya entregado la cosa, salvo que se venda bajo condicin
suspensiva, y que se cumpla la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente
la especie mientras pende la condicin, la prdida ser del vendedor, y la mejora
o deterioro pertenecer a comprador.
Art. 1846. - El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la
obligacin de entregarla.
Art. 3816. -- La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando
se ha hecho pblica por su inscripcin en los Registros tenidos a este efecto, Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como
el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos; la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.
Art. 3937. - Los ttulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro
de la Propiedad, no producen efecto respecto de tercero.
Art. 3948. - Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos, no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentacin en el Registro.
Se considerar como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato
a que se refiere la inscripcin.
5. Prez Lasala piensa que la trasmisin de la propiedad en Nicaragua se realiza en Ia misma forma que en
el sistema francs, (Op. cit, p. 427).
266
El principio general de que el Registro es declarativo sufre importantes excepciones, en las cuales la inscripcin es un requisito o solemnidad para la validez de
ciertos actos y contratos. Estas excepciones son:
I). La permuta de inmuebles y derechos hereditarios.6
2). Las donaciones entre vivos de bienes races.7
3). El contrato de anticresis.8
4). La constitucin del usufructo sobre bienes inmuebles por acto entre vivos o
por testamento.9
En los otros casos que la ley exige la inscripcin es para oponer los derechos
reales a los terceros. No puede derivarse del incumplimiento de aqulla la sancin
de nulidad, pues sta opera cuando no hay otra sancin (art. XI Ttulo Preliminar
C.) y para este supuesto la sancin es la inoponibilidad de lo no inscrito a los
terceros.
Con relacin a la hipoteca es conveniente insistir que, de acuerdo con el art,
3816 C., la inscripcin es declarativa. Sin embargo, algunos opinan, influenciados
por los autores espaoles, que es constitutiva. Quienes as piensan se olvidan de
que en nuestro sistema no existen preceptos, como los arts. 1875 C. espaol, 145
y 169 de la Ley Hipotecara, que establecen el carcter constitutivo de la inscripcin del derecho de hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresamente el carcter declarativo de la inscripcin hipotecaria.10
En la actualidad existe un fuerte movimiento que propugna por el establecimiento de la inscripcin constitutiva. En el Primer Simposio de Derecho Registral
celebrado en Managua en el Gran Saln de Jurados de la Corte Suprema de
Justicia el da 10 de Mayo de 1968, se recomend: Establecer la inscripcin con
efectos generalmente constitutivos en las adquisiciones del negocio jurdico sobre
inmuebles con base en la teora del ttulo y del modo; entendindose por modo la
inscripcin en el Registro.
El Seminario de Derecho Registral que se celebr en la Universidad Catlica
participa de esta misma tendencia.
Nos inclinamos a favor de la inscripcin constitutiva, pero la gran cantidad de
propiedades sin inscripcin no aconsejan, por el momento, su consagracin.
6. Art. 2749 C.
7. Arts. 2768 y 2774 C.
8. Art. 3900 C.
9. Art. 1479 C.
10. La falta de inscripcin de la hipoteca le resta eficacia procesal, pues no tendr fuerza.
267
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270
Captulo XVIII
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1.
2.
3.
4.
5.
Ideas generales
Publicidad formal
Publicidad material
Legitimacin
Fe pblica
a) Concepto
b) Determinacin del mbito de la fe pblica
6. Efectos que produce la mencin del aplazamiento del pago del precio y
otras clusulas
1. Ideas generales
El Registro Pblico es el medio ms idneo para lograr la publicidad de los
derechos reales y la seguridad de la contratacin inmobiliaria.
La inscripcin produce importantes efectos que van desde la simple
inoponibilidad, pasando por la inscripcin convalidante con relacin a los terceros
que contratan confiados en la apariencia que les ofrece el Registro, hasta la inscripcin constitutiva y convalidante, segn el sistema adoptado.1
Por el juego de este principio, que junto con el de legalidad y especialidad
constituyen los pilares en que descansa nuestro sistema, se considera que el
contenido del Registro (su pronunciamiento) es superior y preferente a la realidad
jurdica extrarregistral.
En el sistema que sigui el Cdigo Civil, entre lo que publica el Registro y la
realidad jurdica puede existir disconformidad, provocada, entre otros, por los siguientes hechos:
a) Como dejamos expuesto, los derechos reales, por regla general, nacen
fuera del Registro. Esto da lugar a que, por la falta de inscripcin, el folio registral
no refleje la realidad jurdica extrarregistral.
1. Roca Sastre comenta tres sistemas: los que mantienen la realidad jurdica sobre la apariencia registral;
los que mantienen en todo caso el contenido del Registro en contra de la realidad, fundados en el llamado
principio de la fuerza probante o eficacia jurdica formal del Registro (Legislaciones de Hamburgo,
Lbeck, Mecklemburgo y Sajonia); los que, por participar en algo de los dos anteriores, se clasifican
entre los intermedios, encontrndose desde el dbil sistema registral francs al de fuerte contextura
registral alemn y suizo. (Instituciones..., Tomo I, pp, 154 y 155).
271
b) Es posible que al Registro ingresen ttulos nulos, si se tiene en cuenta que

ciertos vicios de los contratos escapan a la apreciacin del Notario y a la calificacin del Registrador (error, fuerza, dolo, simulacin, etc.).
La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo
con la ley. As lo establecen los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P. Estos artculos rechazan el principio de la fuerza probante formal de la inscripcin, en virtud del cual el
Registro siempre debe presumirse exacto. Se sienta la regla general de que la
inscripcin no sana o convalida la nulidad del ttulo. No obstante, y esta es la
excepcin establecida en el art. 3949 C., a los terceros protegidos por la fe pblica
no les afecta esa nulidad. En otras palabras, mientras el derecho permanezca en
manos del que adquiri en virtud del ttulo nulo, la regla de que la inscripcin no
convalida la nulidad acta con toda su fuerza y sin obstculo: pero si aparece un
tercero amparado por la fe pblica, esa nulidad no le afecta. En Espaa la doctrina
se encuentra dividida con relacin a la utilidad de la declaracin del art. 33 LH
(modelo de nuestro art. 28 del R.R.P.). Unos autores la consideran til; otros, entre
ellos Roca Sastre.2 como innecesaria, por cuanto la estiman como una verdad
axiomtica que puede vivir dentro del sistema sin recurrir a una declaracin expresa.
2. Publicidad formal
Si con la inscripcin en el Registro se desea otorgar notoriedad a los derechos
reales, la ley debe permitir a los interesados que consulten los libros o pidan,
certificacin del contenido de ellos. Este tipo de publicidad, que la doctrina denomina publicidad formal, encuentra amplia acogida en nuestro Registro. En el
Captulo IX del R.R.P. se desarrolla este aspecto del principio. Los Registros son
pblicos y pueden ser consultados por cualquier persona.3 Los Registradores
pondrn de manifiesto los libros del Registro a las personas que los soliciten, sin
sacarlos de la oficina y con las seguridades convenientes para garantizar su conservacin.4
Los Registradores expedirn certificaciones a pedimento escrito del interesado5 o en virtud de mandato-judicial: 1) De los asientos de toda clase que existan
en el Registro, relativos a bienes que los interesados sealen; 2) De asientos
determinados que los mismos interesados designen, bien fijando los que sean, o
bien, refirindose a los que existan de una o ms especies sobre dichos bienes; 3)
De las inscripciones hipotecarias y cancelaciones de la misma especie, hechas a
cargo o en provecho de personas sealadas; 4) De no existir asientos de ninguna
especie, o de especie determinada, sobre bienes sealados o a cargo de ciertas
personas.6
2. Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 551 y sigts.
3. Arts. 3940 C. y 1 del R.R.P.
4. Arts. 3825 C.y 112del R.R.P.
5. La Corte Suprema, con extrema amplitud, ha manifestado que cualquier persona, sin necesidad de
demostrar su inters, puede pedir certificacin de los asientos del Registro. (Cta. del 4 de julio de 1974,
B.J., p. 373).
6. Arts. 113 y 117 del R.R.P.
272
Si el Registrador se niega a mostrar los libros o a extender las certificaciones,

podr el interesado recurrir de queja ante el Juez, quien resolver oyendo al Registrador y sin otro trmite si no fuere necesario. 7
3. Publicidad material
La notoriedad de los derechos reales y el efecto o valor que, las leyes le atribuyen a la publicidad, es el campo propio de este principio. La doctrina denomina a
esta variante de la publicidad. publicidad material. La publicidad formal brinda
los medios para lograr la material. Sin la primera, no se podran realizar los objetivos de la segunda.
En caso de disconformidad entre la realidad jurdica extrarregistral y los pronunciamientos del Registro, la ley se inclina a favor de estos ltimos a travs de
dos presunciones, legales; 1) La presuncin iuris tantum de que el contenido del
Registro es exacto mientras no se demuestre lo contrario (principio de legitimacin) y 2) La presuncin iuris et de iuris de que el Registro es exacto e ntegro. Se
establece a favor de los terceros que renen los requisitos sealados por la ley y
no admite prueba en contrario (principio de fe pblica).
4. Legitimacin
La presuncin de que los derechos existen y pertenecen al titular registral de
conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en el Registro
no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la posesin y la facultad de
disposicin del titular registral, son los principales efectos sustantivos de la legitimacin.
Pero es al contacto con el proceso cuando estas presunciones despliegan su
fuerza protectora y adquieren relevancia. El juego de ellas en la litis nos lleva al
interesante tema de la carga de la prueba. Esto no quiere decir que la legitimacin
tiene sus principales efectos dentro del juicio; antes bien, se debe reconocer que
las consecuencias sustantivas son las ms importantes. La presuncin iuris tantum
libera de la carga de la prueba al favorecido por ella y la desplaza en contra del
que la niega o contradice. Si se presume que el derecho existe y le pertenece al
titular registral, es obvio que ste aparezca procesalmente, sea como demandante, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular del derecho, con slo presentar la certificacin registral, y al que impugna esa calidad le
corresponde probar lo contrario.
Nuestro Registro no contempla el principio en sus proyecciones procesales.
Las certificaciones regstrales constituyen solamente un medio subsidiario de prueba. Solamente comprobando plenamente la prdida causal del protocolo y de la
escritura original, y no habiendo ningn testimonio legalizado, har fe para probar
273
el gravamen, obligacin o exoneracn cualquier traslado que, previa citacin contraria y decreto judicial, se compulse del Registro de Hipotecas o del Registro de la
Propiedad o de cualquier otro Registro Pblico.8
Por considerarla de importancia transcribo parte de la sentencia de la Corte
Suprema de Justicia que declar sin lugar la accin reivindicatoria intentada: Y
es que la inscripcin, segn nuestro sistema de Registro Pblico, dada su propia
naturaleza, es una base sobrado deleznable para formar sobre ella la certidumbre
absoluta del dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Si, pues,
con la certificacin de la inscripcin, no se puede, a todas luces, justificar el ejercicio de una accin de dominio, como es el caso a que las sentencias que se dejan
citadas, se refieren, es lgico deducir como legtima consecuencia, que esa misma certificacin no puede servir como justo ttulo para abonar la prescripcin ordinaria que se alega, como un modo de adquirir el dominio. La actora debi presentar el ttulo original inscrito que invoca y slo as, poda la Corte Suprema entrar en
el examen de las cuestiones discutidas por las partes en la presente controversia
judicial.9
Tampoco el aspecto sustantivo del principio aparece consagrado en forma expresa y amplia. Esto no significa que no est reconocido, pues, por una parte, vive
en los principios de fe pblica, tracto sucesivo y prioridad que acoge el sistema, y,
por otra parte, el art. 3945 dispone que pueden constituirse derechos reales
sobre un inmueble por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien
lo adquiera en el mismo instrumento.
5. Fe pblica
a) Concepto
A pesar del examen que sobre la legalidad del documento debe hacer el Registrador (funcin calificadora), es posible que se inscriban ttulos nulos, ya sea porque las irregularidades escapen al mbito de su funcin o bien por error del mismo
funcionario. La inscripcin as realizada no convalida los actos o contratos nulos.10
Tambin es posible que el primer adquirente del dominio o de cualquier otro derecho real no inscriba su ttulo en el Registro. En supuestos como esos, la ley, en
aras de la seguridad del trfico inmobiliario, convierte la presuncin iuris tantum
de exactitud del contenido del Registro en una presuncin iuris et de iuris a favor
del tercero que, confiado en la apariencia que crea el Registro, contrata con el
titular registral. Esta presuncin no admite prueba en contrario y, por consiguiente, no puede ser destruida en perjuicio del tercero.
8. Arts. 1143 Pr.,2378 y 2379 C. y S. 11 a.m del 2 de junio de 1931, BJ., p.7764. S. 11.30 a.m. del 18 de
octubre de 1934, B.J., p. 8770. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936. B.J., p. 9468. S. 10 a.m. del 13
de julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663 y S. 10:35 a.m. del 6
de julio de 1965, B.J., p. 202.
9. S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468.
10. Arts. 3949 C. y 28 del R. R.P.
274
De la fe pblica se deriva el principal efecto de nuestra inscripcin y la mxima

proteccin que brinda el Registro. La inscripcin, pues, con relacin a los terceros, purifica, convalida las irregularidades del ttulo del trasmitente.
Los arts. 3796, 3937, 3948 y 3949 C. consagran el principio de fe pblica. Dicen as:
Art. 3796 C. - Los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por
persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos no
se invalidarn en cuanto a los que con ella hubieren contratado por ttulo oneroso,
aunque despus se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de ttulo
anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo Registro.
Tampoco se invalidarn dichos actos o contratos, con respecto a las citadas personas, aun cuando despus se anule o resuelva el derecho del otorgante en
virtud de ttulo anteriormente inscrito, si la inscripcin hecha a favor de aqul se
hubiere notificado a los que en los diez aos precedentes hayan posedo, segn el
Registro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado contra ella en el trmino de
treinta das.
Art. 3937 C. - Los ttulos de dominio, herencia o de otros derechos reales sobre
bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro
de la propiedad, no producen efecto respecto de tercero.
Art. 3948. - Los ttulos sujetos a inscripcin que no estn inscritos, no perjudican a tercero, sino desde la fecha de su presentacin en el Registro.
Se considerar como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato
a que se refiere la inscripcin.
Art. 3949. - La inscripcin no convalida los actos o contratos inscritos que sean
nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se
ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para
ello, una vez inscritos no se invalidarn en cuanto a tercero, aunque despus se
anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de ttulo no inscrito o de causas implcitas, o de causas que aunque explcitas no constan en el Registro.
Quien revisa el Cdigo, de inmediato observar que para cada caso hay dos
disposiciones que lo regulan; es decir, que existe repeticin.
Tambin comprobar que el art. 3796 C. est mal ubicado en el captulo de las
disposiciones generales de la hipoteca, pues la fe pblica es un principio del Registro y como tal debe figurar en el captulo destinado a esa institucin.
Las disposiciones transcritas contemplan los principales efectos de la fe pblica y podemos resumirlas as:
275
a) El tercero adquiere el derecho de acuerdo con la extensin y contenido con

que aparece en el Registro y ser mantenido en su adquisicin, aunque se resuelva o anule el derecho del trasmitente en virtud de ttulos no inscritos o de causas
(nulidad, rescisin, resolucin, etc.) que no resulten claramente del Registro.
b) De conformidad con la parte final del art 3796 C., la eficacia protectora de la
fe pblica queda cercenada y entregada al juego de las notificaciones.
c) A los terceros no les son oponibles los ttulos no inscritos.
Existen varios arts. del Cdigo Civil que completan, desarrollan o aplican a
casos concretos el principio: 1894, 2214, 2666, 2797, 3950 C., 10 y 11 del R.R.P.
y otros.
b) Determinacin del mbito de la fe pblica.
No estn cubiertos por el manto protector de la fe pblica:
1. Los datos fsicos de la finca, como la extensin, cabida, linderos, etc. Se
extiende a la existencia, contenido y titularidad de los derechos reales.11
Asimismo, no se extiende al estado civil de las personas ni a los derechos
personales.
2. Las limitaciones o cargas impuestas por las leyes y las servidumbres aparentes, que son patentes a los sentidos. Perjudican a terceros aunque no estn
inscritos.
De conformidad con la Ley de Inquilinato, que regula el arriendo de los predios
urbanos segn cuanta sealada, el nuevo propietario est obligado a respetar el
arriendo y el arrendatario a pagarle el cnon correspondiente.12 Aunque el contrato no est inscrito, el nuevo propietario tiene que respetarlo.
3. Los actos celebrados por el heredero aparente con base en una declaratoria de herederos (sucesin intestada). Los terceros que adquieren en esas condiciones no pueden ampararse en la fe pblica, porque, de conformidad con el art.
745 Pr., la resolucin que se dicta en las diligencias de jurisdiccin voluntaria
tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien los tenga mejor o igual.13
Joaqun Cuadra Zavala confirma lo anteriormente expuesto.14
11. El legislador, expresa Roca Sastre, no puede hacer que la realidad fsica sea distinta de lo que es; puede
imponer, dando como existente en el mundo jurdico un derecho de hipoteca que nunca se ha constituido
o que se extingui, pero no puede hacer que exista una finca donde no la hay, ni que un solar sea un
edificio, etc. (Instituciones... t. II, p. 177).
12. Art. 31.
13. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498.
14. Op. cit., Tomo ll, pp. 482 y 493.
276
Es tercero protegido por el Registro el que compra al heredero instituido en

una memoria testamentaria, aunque despus se anule y se cancele dicha memoria, declar la Corte Suprema de Justicia en sentencia de las 9 a.m. del 22 de abril
de 1963, B.J., p. 156.
Si el heredero aparente, dice el destacado jurista nicaragense Dr. Joaqun
Cuadra Zavala, ha fundado su pretendido derecho en un testamento inscrito, en
el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta ms tarde que es. falso,
nulo o ha sido revocado por otro posterior, el adquirente podr legalmente ampararse en el Registro, si las causas de nulidad, de falsedad, o la revocacin del
testamento no aparecen explcita o implcitamente en el Registro.15
La opinin es correcta. Sin embargo, es conveniente hacer notar a los legisladores el peligro que representa la aplicacin del principio de fe pblica en el caso
de los testamentos revocados. El verdadero heredero puede ser despojado, si el
instituido en el testamento revocado inscribe su ttulo y las propiedades a su favor
y despus las vende a un tercero. Esto es muy probable que suceda, pues no hay
un Registro donde se tome nota del otorgamiento de los testamentos y que, al
producirse el fallecimiento del causante, certifique sobre la existencia de ellos y de
sus revocaciones. Los testamentos permanecen ocultos en los protocolos notariales y los interesados, al abrirse la sucesin, tienen que localizarlos para proceder a inscribirlos en el Libro de Personas del Registro correspondiente. En Espaa, donde existe un Registro de Actos de Ultima Voluntad, centralizado en Madrid,
la fe pblica se suspende por dos aos.16
Para este caso y para otros en que la ley despoja en circunstancias semejantes, es preciso establecer la indemnizacin por el Estado.
Es conveniente crear un Registro de Actos de Ultima Voluntad centralizado; es
decir, que rena los actos inscritos en los Registros Departamentales. En Espaa
se estableci al poco tiempo de aprobada la Ley Hipotecaria (Real Decreto de 14
de Noviembre de 1885), a la cual complementa.
No vaya a creerse que con este Registro se perdera el carcter secreto del
testamento, pues en l slo se deja constancia de los datos del hecho de su
otorgamiento y, adems, su consulta debe quedar restringida a supuestos especiales que lo ameriten. Bien podra ser llevado en tarjetas, empleando medios
mecnicos para extender en el encasillado los datos que debe contener cada
tarjeta.
Este Registro recibir los actos de ltima voluntad, sus revocaciones y modificaciones. Servir para dar seguridad a las trasmisiones hereditarias.
15. Op. cit., Tomo II. p. 482.

16. Art. 28 de la Ley Hipotecaria.
277
Son varios los pases que ya lo han establecido; por ejemplo, Argentina y Per.
La naturaleza de esta introduccin no nos permite entrar en detalle, por lo que nos
concretamos a aconsejar su implantacin.
El doctor Alejandro Montiel Argello se inclina, variando el sistema actual, a
proteger al tercero, pero recomienda rodear de mayores garantas la emisin de
la declaratoria de herederos. Con relacin a la sucesin testamentaria, en que el
tercero est protegido, sostiene que debe contemplarse la proteccin del verdadero heredero contra la inscripcin de un testamento nulo o revocado, establecindose un procedimiento mediante el cual se de oportunidad de oponerse a la
inscripcin del testamento.17
4. Los actos atacados en virtud de ttulo anteriormente inscrito, cuando no se
hizo la notificacin del inc. 2 del art. 3796 C.
El art. 3796 C. no regula el procedimiento de la notificacin como lo hace el
modelo espaol que autoriza al Registrador a hacerla. Frente a esta omisin, creo
que dicha notificacin la deben hacer los jueces.
5. Los acreedores personales, por lo que la anotacin del embargo no perjudica al comprador que adquiri con anterioridad,18 ni al crdito hipotecario de fecha anterior a la anotacin.19 Pero hecha la inscripcin, los acreedores reales o
simplemente personales cuyo crdito naciera con posterioridad a la presentacin
del embargo en el Registro, no podrn pretender derecho alguno a la cosa embargada, ni en el precio de ella, con perjuicio del inscribiente. quien podr hacerla
vender del modo que lo hara un acreedor hipotecario. Con respecto a los anteriores acreedores que hicieren tercera, el inscribiente no gozar, por el solo motivo
de serio, de preferencia alguna.20
El acreedor anotante no es tercero con ttulo inscrito para que pueda ampararse en contra de las enajenaciones anteriores.
6. Los que obtienen una venta forzada sin ttulo anterior inscrito o un ttulo
supletorio, medios de inscribir por primera vez en el Registro (Inmatriculacin), ni
sus sucesores.21
7. Las inscripciones del Libro de Personas (Libro Auxiliar) que no estn debidamente anotadas en el Libro de Propiedad. No obstante, la Corte Suprema de
17. Primer Simposio.... p.160.
18. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930. BJ., p.8354, publicada en el BJ. de 1923.
19. S 12 m. del 24 de abril de 1925, BJ., p. 4926 y S. 11.20 a.m. del 26 de mayo de 1959, BJ., p. 19490.
20. Art 1718 inc. 3 y 4 Pr. S. de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, BJ, p. 67 y S. de las 9 am. del 30 de marzo
de 1933, BJ., p. 8214.
21. S. 10 am. del 25 de mayo de 1933. BJ, p. 8253. S. 12 m. del 11 de noviembre de 1936. BJ., p. 9463. S.
11 :30 am. del 30 de octubre de 1936, BJ., p. 9447. S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939. BJ., p. 10661.
S.10.30 am. del 20 de septiembre de 1945, BJ, p. 288. S. 12 m. del 23 de junio de 1949. B.J., p. 14717 y
S. 11:15 am. del 30 de noviembre de 1956. BJ, p. 18327.
278
Justicia en sentencia de las 10:45 a.m. del 22 de junio de 1957, B.J., p. 18581,
declar que si la cesin de derechos hereditarios debidamente inscrita no se hizo
constar en el asiento de inscripcin del Libro de Propiedades, no por eso el
adquirente asumir la condicin de tercero protegido por el Registro, ya que los
terceros no podran ignorar la inscripcin anterior de la cesin de los derechos
hereditarios en el Libro de Personas. Como antecedente de esta doctrina tenemos la sentencia de las 12 m. del 14 de julio de 1939, B.J., p. 10624.22 Igual criterio
aplic en sentencia de las 11:30a.m. del 13 de diciembre de 1976, BJ., p. 276.
En otra sentencia aplic el criterio correcto al decir que la declaratoria de nulidad de un testamento, que es una accin real, aunque la respectiva demanda
haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas
efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque falt anotarla en el Libro
de Propiedades.23
Con relacin a lo anterior, no debe perderse de vista que la tcnica seguida por
el Cdigo es la del folio real y por lo tanto, lo que no aparece inscrito en la hoja
destinada al inmueble, sea porque el ttulo no ingres al Registro, sea porque se
inscribi en otra equivocadamente o en forma incompleta, como en el caso de las
dos primeras sentencias citadas, no puede perjudicar a los terceros
El Cdigo Civil en el art. 3948 inc. 2 dispone que se considera como tercero
aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripcin.
Sin pretensiones de sugerir reformas ni de formular definiciones, peligrosas de
por s, y con el nico propsito de aportar claridad a la exposicin, podemos decir
que: tercero es aquel que no ha sido parte en el acto o contrato que dio origen a
la inscripcin de su trasmitente. En la reforma a la Ley Hipotecaria Espaola de los
aos 1944-46 se suprimi la definicin de tercero que tanta confusin y polmica
provoc, y en su lugar se precisaron los requisitos que el tercero debe tener para
ser protegido.
No son terceros protegidos: 1. El heredero, por cuanto es el continuador de la
personalidad del difunto. Conforme la ley del Registro Pblico, dice Cuadra Zavala,
aun cuando esto parezca una anomala, el heredero no se reputa tercero que
pueda encontrar amparo en la inscripcin, sino que se considera como una prolongacin de la personalidad del causante.24 2. Del adjudicatario de la cosa comn. 3. La sociedad adquirente formada por los socios enajenantes, con mayor
razn cuando la personalidad jurdica ha servido de instrumento para defraudar al
22. En sentencia reciente declar, participando del criterio expuesto, que la inscripcin del testamento en
el Libro de Personas perjudica a los terceros adquierentes porque el Registro es uno solo y a l
pertenecen el Libro Diario, el Registro de Personas, el Registro de la Propiedad y el Registro de Hipotecas. (S. 12:30 pm. del 13 de agosto de 1976, B.J. p. 178).
23. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 1111370
24. Op. Cit. Tomo II, p. 15
279
verdadero propietario mediante la invocacin de la fe pblica registral. Cabe, en

este supuesto, aplicar la teora de la penetracin en el subtracto personal de la
sociedad y, como consecuencia, el Juez puede rasgar el velo de la personalidad
jurdica y dirigir su atencin y accin hacia los socios.25
El Notario, los testigos y amanuenses no son partes en el acto o contrato, sino
tercero, pero su buena fe est comprometida. Con relacin a los Notarios y testigos, el art 3816 C, terminantemente y sin condicionamientos dispone que no podrn valerse del defecto de la inscripcin y que respecto de ellos se considerar
registrada la hipoteca.
Conocida la figura del tercero, pasaremos a determinar los requisitos que debe
reunir, La configuracin del tercero ha sido obra no slo de la ley, sino tambin de
la jurisprudencia. Estos requisitos son:
1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir. Como
se expres anteriormente, el que obtiene un ttulo supletorio o una venta forzada
sin ttulo anterior inscrito no puede ser considerado como tercero, ni aun sus
sucesores, de conformidad con la sentencia citada.
El inmatriculante no cuenta con una apariencia registral en que confiar y, como
consecuencia, no puede ampararse en la fe pblica registral; y los subsiguientes
adquirentes podrn enterarse de la situacin de aqul. Este requisito, pues, est
plenamente justificado.
2. Adquirir a ttulo oneroso. Este requisito no aparece en el art. 3949 C., pero,
en cambio, se contempla en el 3796 C. Creemos que en este caso el art. 3796 C.
completa al 3949 C., por lo que debe exigirse la onerosidad. La Corte Suprema de
Justicia exige el ttulo oneroso.26
La proteccin que oper en favor del tercero se extiende a los posteriores
adquirentes a ttulo oneroso o gratuito (herencia, donacin).27 Tambin se brinda
proteccin al adquirente a ttulo oneroso que trae causa de un adquirente a ttulo
gratuito, que a su vez adquiri de una persona cuya titularidad era claudicante
(nulidad, etc.). Participan de esta opinin Cuadra Zavala28 y Morell y Terry.29
25. Sobre la aplicacin de esta teora, vase a Roca Sastre (Derecho Hipotecario, Tomo I, p. 719 y sigts.).
26. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p,
8871. S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442.
27. Esta solucin responde el principio general de que el adquirente ocupa la posicin jurdica del transferente
y es aceptada por, la generalidad de los hipotecaristas. Para Roca Sastre los herederos, legatarios,
donatarios y los adquirentes a ttulo oneroso se aprovecharn de la fe pblica registral en cuanto haya
actuado en beneficio inmediato de sus causantes o transferentes (Derecho Hipotecario, Tomo 1, p. 757).
Vanse, entre otros, a montes (El Tercero Registral en el Derecho Venezolano. Caracas. 1967, p. 98) y
Sanz (Instituciones..., Tomo 1, p. 426 y sigts.). La Ley Hipotecaria espaola, respondiendo a lo expuesto,
en el inc. 3 del art. 34 dispone que les adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral
que la que tuviere su causante o transferente.
29. Op. cit., Tomo ll, pp. 679 y 680.
280
En el conflicto entre el derecho subjetivo del titular registral sacrificado por la fe

pblica registral y el del adquirente a ttulo gratuito debe prevalecer el de aqul.
La diferencia de trato, dice Roca Sastre, entre el adquirente a ttulo oneroso y
el adquirente a ttulo gratuito es fundamental. El esfuerzo que la fe pblica significa al hacer prevalecer la apariencia registral sobre la realidad jurdica, impone
que, conjuntamente con el requisito de la buena fe, se exija el adquirir a ttulo
oneroso, pues la proteccin del adquirente a ttulo gratuito no la demandan las
necesidades del trfico jurdico.30
Para Galindo y Escosura existe una diferencia no pequea entre el que adquiere a ttulo gratuito una cosa, que nada da en compensacin, y el que adquiere
por ttulo oneroso, que paga el valor de lo adquirido. El que adquiere por donacin
un inmueble que no pertenece al donante no debe permanecer en su posesin
desde que lo reclama el verdadero dueo, porque al restituir no se le causa dao
alguno, por ms que sufra el perjuicio de no aumentar su patrimonio, pero el que
adquiere de buena fe y a ttulo oneroso no est en las mismas condiciones, ha
hecho un desembolso y se ha privado del valor equivalente para adquirir la propiedad que crea pertenecer al que la enajenaba. En este caso hay un dao. 31
3. Que la causa de nulidad, rescisin, resolucin, etc. no resulten claramente
del Registro.
4. Que s estas acciones provienen de ttulo anterior inscrito, se notifique la
inscripcin a los que en los diez aos precedentes hayan posedo, segn el Registro, los mismos bienes y no hubiesen reclamado contra ella en el trmino de 30 das.
Este requisito de la notificacin atenta contra el principio de fe pblica y, como
consecuencia, contra la seguridad del trfico, pues la nulidad del ttulo anterior
inscrito puede perjudicar al tercero aun cuando no aparezca claramente expresada en el Registro. A pesar de que en algunas sentencias se atiende al requisito de
la notificacin, 32 es conveniente sealar que nuestra jurisprudencia tiende a ignorar el juego de las notificaciones al aplicar el principio de fe pblica, o se ha apartado de ellas. Por otra parte, nuestra prctica forense no hace uso de la notificacin, por lo que, de admitirse el juego normal de la parte final del art. 3796 C., que
es lo estrictamente legal, encontraramos una gran cantidad de adquisiciones
impugnables en virtud de ttulos anteriormente inscritos.
Razones de seguridad del trfico inmobiliario aconsejan apartar el requisito de
la notificacin para la proteccin del tercero, pero esta no es una solucin legal,
por lo que debe pensarse en una reforma que suprima dicho requisito.
30. Instituciones... Tomo ll, pp. 209 y 210.

31. Op. cit., Torno II, P. 516.
32. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J, p. 254. S.12 m. del 4 de junio de 1948, BJ., p.14269.
281
5. Que inscriba su adquisicin. Si el tercero recibe la proteccin del Registro es

lgico que a l recurra y que se le estimule a inscribir.
6. Que haya adquirido de buena fe. Esto no lo contempla la ley, pero lo exige la
jurisprudencia.33 En algunas sentencias la Corte Suprema de Justicia requiere la
onerosidad y tambin la buena fe.34 La buena fe se presume,35 y, como consecuencia, la carga de la prueba de que no existe la tiene quien la niega. Tiene mala
fe quien conoce la inexactitud registral.
Cuando la adquisicin se realice por medio de representante, en principio la
buena fe debe tenerla el representado. Sin embargo, en la representacin legal la
buena fe debe tenerla el representante.
Con relacin a las personas jurdicas, la buena fe debe tenerla el rgano de
representacin competente. En relacin a las aportaciones sociales, principalmente en las sociedades de personas, todos los socios deben tener buena fe,
incluso el aportante.
Por nuestra parte creemos que es exacto el criterio jurisprudencial, pues la
apariencia creada por el Registro desaparece frente a un adquirente de mala fe;
quien conoce la verdad extrarregistral no puede ampararse con la que proclama
el Registro. La buena fe es necesaria al momento de celebrarse el acto o contrato.
Es conveniente hacer un somero anlisis de los arts. 2575, y 3937 C. en torno
a sus mbitos y requisitos de proteccin a los terceros. El primero se concreta al
supuesto de la venta de un mismo inmueble a diferentes personas y funciona
sobre la onerosidad e inscripcin del ttulo del tercero, callando con relacin a la
buena fe y a la previa inscripcin. En cambio el segundo, de contenido ms amplo, calla con relacin a tres requisitos, o sea, a la onerosidad, a la previa inscripcin y a la buena fe. Creo que todos estos requisitos se deben exigir en la aplicacin de ambos artculos, pues para que la fe pblica funcione el tercero debe
reunir dichos requisitos, ya que son presupuestos necesarios.
El doctor Cuadra Zavala, influenciado por los sistemas latinos, piensa que en el
supuesto de las ventas sucesivas el tercero no necesita de la buena fe. Dice:
Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley
dispone que la propiedad la adquiere el primero que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe; esto, aunque haya tenido conocimiento de que
se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble. 36
33. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966. BJ., p.150.
34. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J, p. 254. S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460. S.
12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948.
35. Art. 891 C.
36. Op. cit. Tomo II, p. 470.
282
Hacen referencia al tercero los siguientes artculos del Cdigo Civil: 154, 2666,
3533, 3784, 3816, 3817, 3829, 3947, 3966, 3967, 3973 y 115 del R.R.P. y otros.
6. Efectos que produce la mencin del aplazamiento del pago del precio y otras
clusulas
De conformidad a los arts. 10 y 11 del R.R.P. si en una venta, por ejemplo, se
conviene que el precio ser pagado a plazo, se dejar constancia de esa circunstancia en el Registro. Vencido el plazo, el vendedor, de conformidad con los arts.
1855 y 2662 C., puede exigir el cumplimiento del contrato mediante la entrega del
precio debido (actio venditi o la resolucin de la venta exigiendo la devolucin de la
cosa vendida (condicto causa data, causa non secuta), ms los daos y perjuicios.
Estas acciones no perjudican a los terceros adquirentes.- La accin de cobro
del precio, por cuanto es personal, para que trascienda a terceros debe estar
garantizada con hipoteca. La accin resolutoria, porque, de conformidad al art.
2666 C., si el contrato de compra y venta fuere de un inmueble, la resolucin por
no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino cuando en el instrumento pblico inscrito conste la condicin resolutoria
de que, no pagndose el precio por el comprador, quedar sin efecto la venta
(pacto comisorio). En pocas palabras, estas dos acciones para que trasciendan a
terceros deben estar garantizadas: la del cobr del precio con una hipoteca y la
resolutoria con el pacto comisorio.
No obstante, la Corte Suprema de Justicia apartndose del citado artculo 2666
C., dijo que el pacto comisorio expreso o tcito es una condici6n resolutoria y
constituye gravamen que pesa sobre el inmueble.37
Si en el Registro, sostiene la Suprema, no est inscrita la renuncia de trmites,
no puede seguirse el juicio ejecutivo singular sino el corriente contra un tercero
que adquiri la propiedad hipotecada. Es decir, si la renuncia no est inscrita, no
afecta al tercer adquirente.38
Si no se prueba, dice la Suprema, que est inscrita en el Registro la clusula de
que la propiedad hipotecada se adjudicar aun cuando la postura sea inferior al
avalo, un segundo acreedor hipotecario puede pedir que no se haga la adjudicacin.39
En el Cdigo Civil existen varios artculos que protegen a los terceros con independencia del Registro: 993, 2075, 2233, 2753, 3349, 3355 C. y otros.

38. S. 12 m. del 5 de octubre de 1935, B.J., p. 9094.
39. S. 9 a.m. del 4 de julio de 19 17, BJ., p. 1602.
283
La deficiente determinacin legal del tercero protegido, el sistema de notificaciones para protegerse de las acciones provenientes de ttulos anteriormente inscritos (art. 3796 inc. 2 C.), la ausencia de una legitimacin que se proyecte
procesalmente, etc., hacen pensar en una reforma que permita el juego normal de
la fe pblica y la legitimacin, sin que con esto se pretenda un cambio de sistema,
pues nuestro Registro es exacto y est creado fundamentalmente para proteger a
los terceros que confan en sus pronunciamientos. La reforma de la Ley Hipotecaria espaola de los aos 1944-46 en esta materia es magnfica y puede servir de
ejemplo a sistemas como el nuestro.
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288
Captulo XIX
PRINCIPIO DE ROGACION
2. Legitimacin
3. Desistimiento
La actividad registral se inicia con la peticin del interesado para que se practique la inscripcin que puede resultar del ttulo que presenta. El Registrador,
previo examen del documento, puede acceder a su inscripcin, o bien negarse a
ello. En el primer caso, concluye el procedimiento; en el segundo, es posible que
se inicie tambin a impulso de parte lo contencioso registral, que termina frente al
fallo de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones respectiva.
En el proceso civil, la actuacin del Juez necesita del impulso de las partes
(principio dispositivo). Lo mismo sucede con la actividad registral. Los asientos
solamente se extendern a peticin de parte interesada, y, por excepcin, el Registrador proceder de oficio (principio de rogacin). No basta, dice Don Jernimo
Gonzlez, con que lleguen a su conocimiento la realizacin de actos o la consumacin de hechos que alteren la situacin hipotecaria de una finca o derecho, sino
que ser precisa una manifestacin de voluntad ms o menos formal por parte de
los interesados para que el encargado del Registro proceda a practicar las operaciones correspondientes.1
Introducida la peticin, es poco o nada lo que tiene que hacer el interesado. Es
al Registrador a quien corresponde decidir: inscribir, en cuyo caso se extender el
asiento correspondiente, o no inscribir. El procedimiento registral es breve en trmites: peticin, decisin y recursos, en su caso; pero intenso y complicado en la
actividad que desarrolla el Registrador en su funcin calificadora, El principio de
rogacin est reconocido en el Cdigo Civil por los arts. 3944 C. y 5 del R. R.P.
2. Legitimacin
La inscripcin puede pedirse por quien tenga inters en asegurar el derecho
que se trate de inscribir. La solicitud puede ser escrita o verbal, y la puede formular
personalmente la parte interesada o su apoderado.
El que presente el documento se presume que tiene poder para este efecto. 2
1. Op. cit., Tomo I, p. 454.

2. Arts. 3944C. y 5 del R.R.P.
289
3. Desistimiento
A pesar de que en el Cdigo Civil vigente no se establece expresamente el
desistimiento, ello no es obstculo para admitir su procedencia, ya que la inscripcin es voluntaria y a instancia de parte.
En el reglamento se contemplan algunos casos en que el Registrador puede
actuar de oficio; a saber:
1. La anotacin preventiva por faltas subsanables, caducar a los treinta das
de su fecha y ser cancelada de oficio por el Registrador si durante ese trmino
no se presentare el ttulo subsanado en forma, providencia del Juez mandando
hacer la inscripcin o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel
trmino, o estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.3
2. La anotacin a favor del acreedor a la herencia o del legatario que no lo
fuere de especie, caducar al ao de su fecha y, en consecuencia, deber
cancelarse de oficio. Si al vencimiento del ao no fuere an exigible el legado o
crdito, se considerar subsistente la anotacin hasta dos meses despus del da
en que pueda exigirse.4
3. Transcurrido el trmino de treinta das que dura el asiento de presentacin
a que se refieren los artculos 16 y 18 del R.R.P. sin haberse inscrito o anotado el
ttulo presentado, el Registrador cancelar de oficio dicho asiento.5
4. Los errores materiales en los supuestos del art. 88 del R.R.P. puede rectificarlos por s el Registrador; lo mismo puede hacer con los errores de concepto
cometidos, a) en asientos de presentacin y notas, cuando la inscripcin principal
respectiva baste para darlos a conocer; b) en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, cuando resultan con toda claridad de las mismas.6
3. Art. 18 del R.R.P. La anotacin preventiva, dice la Corte Suprema de Justicia, del art. 17 del R.R.P., que
caduca al vencimiento de los 30 das de su fecha, no puede ser cancelada de oficio por el Registrador
por el hecho que se le presente constancia de que el interesado no ha presentado el recurso correspondiente dentro del trmino de 5 das establecidos en el art. 1641 Pr. (Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p.
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292
Captulo XX
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
1. Calificacin
2. Su naturaleza
3. Su extensin
6. Medios de impugnacin ocurso y apelacin
1. Calificacin
S nuestro Registro produce efectos convalidantes con relacin a terceros, es
preciso que el Registrador antes de la inscripcin proceda a examinar la legalidad
de los ttulos a fin de que al Registro slo ingresen los vlidos, pues de otra manera, como dice Don Jernimo Gonzlez: los asientos slo serviran para engaar
al pblico, favorecer el trfico ilcito y provocar nuevos litigios.1
No basta la garanta de una titulacin pblica, ni la intervencin del funcionario
que los elabora (el Notario, generalmente). La ley, para mayor seguridad, otorga
al Registrador la facultad de apreciar si el ttulo rene los requisitos de fondo y
forma necesarios para su inscripcin; y, por ltimo, los tribunales de justicia, con
intervencin del Notario en su caso, deciden sobre la procedencia de la inscripcin cuando el Registrador la niega.
La mayor o menor amplitud que tiene el Registrador para calificar los ttulos,
est en relacin con los efectos que cada sistema registral otorga a la inscripcin.
Privar al Registrador de toda la responsabilidad de apreciar la legalidad de los
ttulos, o bien limitar sus facultades para atribuirlas de manera exclusiva al notario
o funcionario, no creo que sea aconsejable, menos an para los pases que carecen de un notariado bien organizado y consciente de su importante funcin.2
En Nicaragua es encomiable la labor de los Registradores en la depuracin de
los ttulos.
2. La naturaleza
En la doctrina el tema ha sido muy debatido. Unos consideran que la funcin
calificadora tiene carcter judicial; otros, la contemplan como funcin administrati1. Op. cit., T. I, p. 434.
2. Galindo y Escosura seala tres sistemas de calificacin: 1) El que niega en absoluto la calificacin al
Registrador; 2) el que lo concede nicamente la calificacin de las formas extrnsecas de los documentos y la capacidad de los otorgantes, vedndole el juzgar de la validez o nulidad del contrato; 3) El que
lo concede no slo someter a su juicio la legalidad de las formas extrnsecas y la capacidad de los
otorgantes, sino tambin la validez o nulidad de la obligacin. (Op. cit., Tomo ll, p. 177). Similar clasificacin hace Morell y Terry (Op. cit., Tomo II, p. 250).
293
va, y la mayora como acto de jurisdiccin voluntaria. En Nicaragua, la ltima es la

opinin dominante, siguiendo en esto a los hipotecaristas espaoles. La Corte
Suprema sigue ese criterio,3 a pesar de que el ocurso, de conformidad con nuestro Cdigo de Procedimiento Civil, es un juicio especial.
La misma Corte, en otras consultas, encuentra cierta semejanza de esta funcin del Registrador con la del Juez, cuando dice: Como los Registradores tienen
que bastantear o juzgar sobre las escrituras que se presenten al Registrador para
su inscripcin y aun por este motivo se les prohibi cartular como Notarios y ejercer la Abogaca, es obvio que hasta cierto punto estn equiparados con los jueces
ordinarios y por lo mismo le son aplicables las disposiciones establecidas por
la ley respecto de implicancia y excusas, en lo que sea pertinente. As pues,
este es uno de los casos de impedimento a que se refiere el art. 103 del Reglamento del Registro, pues de otro modo no tendra ninguna interpretacin racional y prctica.4
3. Su extensin
El art. 17 del R.R.P. dispone: El Registrador, bajo su responsabilidad, suspender o denegar la inscripcin de los ttulos que en algn concepto sean legalmente inadmisibles en el Registro, y tomando anotacin preventiva si lo pidiere
alguno de los interesados, se los devolver para que puedan subsanar el vicio o
defecto que se haya observado u ocurrir a usar de sus derechos ante el Juez de
Distrito respectivo. Mediante el ocurso indicado, el Juez con informe del Registrador y audiencia en su caso del Cartulario. que hubiere autorizado el instrumento,
si dicho cartulario no fuere el recurrente, resolver lo que corresponda respecto
de la procedencia de la inscripcin: la resolucin solamente es apelable, pero si
hubiere contienda entre los interesados o algn tercero, sobre la validez del ttulo
o de la obligacin, la sustanciar y resolver en juicio ordinario.
De los trminos en que est redactado el artculo trascrito, se infiere que el
Registrador es absoluto en su funcin calificadora. Las amplias facultades que
aparentemente se le conceden por esa disposicin no armonizan con la estructura general del sistema, El Registrador puede examinar las formalidades externas
del documento, la capacidad de los otorgantes,5 la validez del acto o de las obligaciones; pero su anlisis e investigacin debe concretarse a lo que resulte del ttulo y del
Registro.6 Este es el criterio dominante y el que sostiene la Corte Suprema de Justicia.
3. Cta. del 13 de octubre de 1976, B.J. p. 407.
4. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 y Cta. del 26
de octubre de 1973, B.J, p. 319.
5. El Registrador aprecia tanto la capacidad de hecho como la de derecho. Tambin controla las facultades
del representante legal o voluntario. En los documentos de origen judicial el Registrador no puede
pronunciarse sobre la capacidad procesal.
6. El Registrador, dice Roca Sastre, al calificar, no puede fundarse en lo que no conste en los documentos
presentados o en el Registro. En funcin de calificacin, para l no existen en el mundo sino estos dos
elementos. (Instituciones... Tomo I, p. 78). Algo similar piensan los procesalistas cuando expresan que lo
que no est en el proceso no es de este mundo. Generalmente, el Registrador debe consultar los
294
El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distincin de los ttulos sujetos a la

calificacin registral. De donde se puede deducir que el Registrador puede calificar las escrituras pblicas, los documentos administrativos y los judiciales. Los
primeros, con amplitud y los ltimos con limitaciones, especialmente con relacin a
los judiciales. La falta de una reglamentacin adecuada con relacin a este tipo de
documento aconseja prudencia en la calificacin.
Creo que si el Juez es incompetente por razn de la materia o si el documento
encuentra obstculo en los asientos del Registro, puede negarse la inscripcin,
pero jams el Registrador puede apreciar los fundamentos y justicia del fallo, ni
modificar su sentido. El Registrador tambin puede apreciar las formalidades externas del documento.
El Registrador, pues, controla los siguientes extremos:
a) Su propia competencia. No puede calificar los actos y contratos en los cuales l, su cnyuge, parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad, estn interesados. El mismo impedimento existe con el Notario.7
Examinar si el bien o el derecho deben inscribirse en el Registro de su jurisdiccin.
Tambin comprobar si el acto o contrato se refiere a inmuebles o a derechos
constituidos sobre ellos.
b) Que las personas que solicitan la inscripcin estn legitimadas (principio de
rogacin).
c) Que el derecho inscribible conste en escritura pblica, ejecutoria o documento autntico. Por excepcin, se permite documento privado para inscribir las
mejoras de los inmuebles.8
d) Los requisitos internos y externos9 del documento,
e) Que se cumpla el tracto sucesivo.
f) Que no exista cualquier otro obstculo en el Registro para inscribir.
asientos de la hoja destinada a la finca objeto de la inscripcin, pero est facultado para proceder a
revisar otros relacionados con la misma.
7. El Registrador suplente no puede inscribir una escritura que l autoriz. (Cta. del 13 de octubre de 1976,
BJ., p. 407).
8. Arts. 3941 y 3956 C.
9. El Registrador tambin examinar si en las escrituras de actos o contratos se expresaron, por lo menos,
todas las circunstancias que, bajo pena de nulidad, debe contener la inscripcin y sean relativas a las
personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos (art. 20 del R.R.P.).
295
Nuestro Cdigo Civil no seala los plazos dentro de los cuales el Registrador
debe calificar e inscribir, lo que induce a pensar que tiene treinta das (el plazo de
vigencia del asiento de presentacin) para calificar y, como resultado, inscribir, o
bien, negarse a ello, si el defecto del ttulo es insubsanable, o suspender la inscripcin si el defecto e subsanable.
En el primer caso, es decir, si decide inscribir, el procedimiento se cierra. Contra esta decisin no hay recurso; ni el Registrador ni la partes, una vez firmado el
asiento, pueden hacer variar la calificacin.10
La Corte Suprema ha dicho:
Lo dicho en, los dos Considerandos anteriores, sera suficiente para no casar
la sentencia recurrida, mas, considera oportuno este Tribunal dejar consignado
su criterio en cuanto al fondo del asunto, en el sentido de que la facultad que
concede el artculo 17 R.R.P. al Registrador, de calificar los ttulos que se le presenten, suspendiendo o denegando su inscripcin, debe ser ejercitada antes de
la firma de asiento correspondiente, pues si se hiciera despus, equivaldra a una
cancelacin del asiento, la cual, de conformidad con el artculo, 67 R.R.P. slo
podra hacerse por providencia ejecutoria o por otra escritura o documento autntico en el cual exprese su consentimiento para la cancelacin la persona a cuyo
favor se hubiera hecho1, inscripcin o anotacin, o sus sucesores o representantes legales. No podran ser aplicables las disposiciones del Reglamento del Registre Pblico referentes a la rectificacin de los asientos del Registro (Artculos 88 y
siguientes), por referirse estos nicamente a la rectificacin de errores materiales
y de conceptos y no de errores en la calificacin cuando stos consisten en anotar, inscribir o cancelar indebidamente, ya que en este caso no existe en realidad
una rectificacin, sino una cancelacin.11
En los otros dos casos, har saber a los interesados el defecto detectado. Si el
defecto es subsanable, el interesado puede corregirlo dentro del trmino de ley, y,
mientras tanto, puede pedir la anotacin preventiva del ttulo. La falta insubsanable
impide la inscripcin definitiva del ttulo y no autoriza a pedir la anotacin preventiva. En la contradiccin que existe entre el art. 17 del R.R.P., que permite la anotacin en todo caso, incluyendo la negacin, y los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9
del R.R.P., que slo la otorgan cuando hay suspensin, prevalecen estos ltimos.
El Registrador es independiente en su funcin calificadora; ni la Corte Suprema de Justicia, ni ninguna otra autoridad pueden ordenar a dicho funcionario que
se pronuncie en un determinado sentido. Lo anterior no es obstculo para que las
partes impugnen su decisin, de conformidad con los recursos establecidos.12
10. El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un ttulo evidentemente nulo, pero, una vez
registrado, no puede calificar su invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tribunales. (Instituciones---, Tomo II, p. 341).
11. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150.
12. Vanse las consultas del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965. B.J., p. 404.
296
Es posible que un documento que tenga que ser inscrito en dos Registros, sea
rechazado en uno e inscrito en otro. Tambin puede ser inscrito por un nuevo
Registrador el ttulo que fue rechazado por el anterior. En ambos casos, la decisin de uno no obliga al otro. Factible es tambin que el Registrador desista de su
negativa y proceda a la inscripcin.13
La distincin entre faltas subsanables e insubsanables es uno de los temas
que presenta mayor dificultad. El art 3964 inc. 6 C. slo define la falta subsanable
como aquella que afecta la validez del ttulo sin producir necesariamente la nulidad de la obligacin en l constituida. A contrario sensu, se podra decir que falta
insubsanable es la que produce necesariamente la nulidad de la obligacin.
Esta definicin de falta subsanable es la misma que da el art. 65 de la L.H. En
este artculo tambin se define a la falta insubsanable como la que produce necesariamente la nulidad de la obligacin.
Sobre la interpretacin de dicho artculo se han formulado varias tesis;14 pero la
ms aceptable, incluso para nuestro sistema, es la que sigue Roca Sastre, segn
la cual tanto la falta subsanable como la insubsanable afectan a la validez del
ttulo, pero sern de una u otra clase segn no produzcan o produzcan necesariamente la nulidad de la obligacin. Ser, pues, falta subsanable la que no produce
necesariamente la nulidad de la obligacin y falta insubsanable la que produce
necesariamente la nulidad de la obligacin.15
Los dos tipos de faltas pueden surgir de la forma o del fondo del ttulo y de los
asientos del Registro.
Si el defecto que contiene el ttulo puede corregirse mediante su reforma o
nueva redaccin, estamos frente a una falta subsanable; por el contrario, si se
necesita convenir en un nuevo acto jurdico, la falta es insubsanable.
Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del ttulo, escapan a la calificacin registral. Por ejemplo, la omisin de expresar en la escritura el quinquenio para que fue autorizado el Notario. Dicha omisin no es motivo para
negar la inscripcin, sin perjuicio de las medidas disciplinarias en que puede
incurrir el Notario.16
En el mismo inc. 6 del art. 3964 C. se estima como falta subsanable el hecho de
no hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a favor de
la persona que lo transfiera o grave. Esta parte del citado inciso no debe
13. Ver Galindo y Escosura (Op. cit., Tomo II, p. 179) y Morell (Op. cit., Tomo II, p. 258).
14. Campuzano y Horma. (Op. cit., Tomo I, pp. 254,255 y 256).
15. Instituciones..., Tomo I, pp. 88 y 89,
16. Ley del 24 de septiembre de 1969.
297
interpretarse literalmente. La falta ser subsanable si en el ttulo, cuya inscripcin

se pretende, se hace referencia al ttulo del disponente que an no ha ingresado
al Registro y en virtud del cual adquiri del actual titular registral. En tal supuesto,
es decir, si se hace la referida mencin, se puede tomar anotacin preventiva en
espera del ttulo del disponente, que, una vez presentado, completar el tracto
sucesivo y el Registrador proceder a la inscripcin de ambos. Por el contrario, si
no se hace referencia al ttulo en virtud del cual adquiere el disponente del titular
registral, la falta ser insubsanable y el Registrador deber negarse a tomar anotacin preventiva. Proceder de otra manera sera permitir a los no propietarios
bloquear o gravar las fincas de los verdaderos propietarios, con violacin del principio del tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares registrales.
6. Medios de impugnacin (ocurso y apelacin)
Contra la negativa del Registrador, el interesado podr ocurrir dentro de los
cinco das de la devolucin del ttulo ms el trmino de la distancia, ante el Juez
Civil del Distrito a que corresponda el Registro, exponiendo las razones que tenga
contra el criterio de dicho funcionario. Se le dar intervencin al Notario cuando la
negativa se funde en faltas de ritualidad que debi observar en la elaboracin del
ttulo.17
El Juez puede confirmar o revocar la decisin del Registrador. Contra la sentencia del Juez solamente se admitir apelacin para ante la Sala de lo Civil respectiva, pero, si hubiere contienda entre los interesados o terceros sobre la validez del ttulo o de la obligacin, se sustanciar y resolver en juicio ordinario.
Contra la sentencia de la Sala no hay casacin, ya que no impide la decisin
posterior de las cuestiones de derecho.18
El Registrador tambin puede apelar si el Juez revoca la decisin.
En el ocurso, dice la Corte Suprema, puede el Registrador gestionar y apelar
de la resolucin que se dicte.19
Si el Juez, expresa la Suprema, en virtud de un ocurso, ordena inscribir al
Registrador una escritura de promesa de venta y la finca ya fue transferida por el
prometiente vendedor a un tercero, el Registrador debe sealar al Juez esa circunstancia, pero si ste insiste, debe inscribirse la promesa de venta.20
17. Arts. 1640 y 1641 Pr.

18. Arts. 17 del R.R.P. y 2055 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de 1912. S. 12 m. del 15 de agosto de
1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m, del 12 de mayo de 1925, B.J.. p. 4981. S. 11 am. del 5 de diciembre de
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19. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p, 1920; Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095; Cta. del 6 de junio
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301
302
Captulo XXI
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
1 . Ideas generales
2. Su extensin
1. Ideas generales
Este principio, que originalmente naci como una reaccin contra las hipotecas
generales, hoy en da impregna todo el sistema.
Ante aqulla concepcin parcial se alza Don Jernimo Gonzlez, cuando dice:
El mbito abarcado por el principio de especialidad es cada vez ms extenso,
mejor dicho, las sencillas reglas han evolucionado y ya no se concretan en la
exigencia de una mayor precisin al describir la finca hipotecada, el contenido de
la hipoteca o el rango registral, sino que trasciende al sistema entero y se infiltra
en todos sus elementos orgnicos. Sus desenvolvimientos modernos, de carcter
sustantivo o material y adjetivo o formal, penetran en la entraa de los derechos
inscritos, regulan la forma de los asientos y el modo de llevar los Registros, imponen una exacta descripcin de las fincas y la determinacin precisa del contenido,
limitaciones, condiciones y rango hipotecario de los derechos reales.1
2. Su extensin
Nuestro Cdigo Civil consagra este principio en los arts. 3952 C. y 8 del R.R.P.
y otros. Se extiende:
El Registro est organizado bajo el sistema de la foliacin real, tomando como
base la finca. A cada una que se inscribe por primera vez, se le abre en el Libro de
Inscripcin un Registro particular y se le seala con nmero diferente y correlativo.
Las inscripciones correspondientes a cada finca se sealarn tambin con numeracin correlativa y especial.2
El folio u hoja asignado a cada finca est dividido en dos planas. Cada una de
las planas se divide en tres columnas principales. La plana de la izquierda comprender los derechos reales, con excepcin de la hipoteca; su primera columna
se destinar a las anotaciones preventivas; la segunda, a las inscripciones, y la
tercera a las cancelaciones. Cada columna tendr otra accesoria a la izquierda,
1. Op.cit.,T.I. p. 428.
2. Arts. 6 y 152 del R.R.P.
303
de menos anchura, suficiente para extender las notas y referencias correspondientes a los asientos que comprenda la columna principal a que adhiera. La
plana de la derecha comprender las hipotecas constituidas sobre la misma finca
y estar tambin dividida en tres columnas principales: la primera se destinar a
anotaciones preventivas; la segunda a inscripciones hipotecarias, y la tercera a
cancelaciones de inscripciones hipotecarias. Tendr asimismo cada columna otra
accesoria, con el espacio suficiente para extender en ella las notas y referencias
correspondientes a los asientos de la columna principal a que est anexa.3
Para identificar o individualizar la finca debe hacerse constar en el Registro su
naturaleza, situacin, cabida, linderos, nombre y nmero, si constaren en el ttulo.4
Con la Ley de Actualizacin y Mantenimiento del Catastro Nacional del 24 de
Diciembre de 1970 y su Reglamento del 25 de Septiembre de 1971, que tiene por
finalidad establecer la coordinacin entre el Registro de la Propiedad Inmueble y
el Catastro, se est logrando una mejor determinacin de la finca, la eliminacin
de ttulos supletorios y ventas forzadas sin ttulo anterior inscrito sobre propiedades inexistentes, la doble inmatriculacin y, en general, mayor seguridad y confianza en el Registro. Sobre esta base firme en que descansa actualmente el
Registro, se podrn hacer en el futuro las reformas necesarias que tiendan a
darle mayores efectos a la inscripcin.
En forma progresiva se est implantando el Catastro. Por el momento se aplica
en los Departamentos de Managua, Granada, Len, Masaya y Chinandega.5
El certificado catastral es un medio de coordinacin e informacin entre el Registro y el Catastro, y se exige para la inscripcin de todo traspaso total o parcial
por acto intervivos, judicial o por causa de muerte, fusiones y rectificaciones, aclaraciones o modificaciones de los inmuebles. Los ttulos supletorios, ventas forzadas sin ttulo anterior inscrito, fusiones, y desmembraciones, deben estar respaldados de un plano que en su oportunidad examinar el Catastro.6
La determinacin de los titulares registrales se consigue consignando el nombre, apellido y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripcin. Tam-
3. Art. 153 del R.R.P. El folio real espaol consta de tres columnas: en la primera se extienden notes
marginales; en la segunda se consigna el nmero de orden y en la tercera en forma sucesiva se
inscriben ventas, hipotecas, embargos, demandas, etc. El nuestro, atendiendo principalmente a la
naturaleza de la titulacin inscribible, se divide en columnas destinadas a inscripciones, anotaciones,
cancelaciones y notas marginales. Por otra parte, establece una seccin destinada a las inscripciones
hipotecarias y la otra a los dems derechos reales. Este modelo de folio fue tomado de la legislacin
guatemalteca, que todava lo conserva (art. 3 del Reglamento para el Registro de la Propiedad e Hipotecas de Guatemala, modelo de nuestro art. 153 del R.R.P.).
5. Decreto del 23 de Marzo de 1972 y art. 9 de la Ley.
6. Arts. 2, 6, 10 y 11 de la Ley y 5, 6, 24, 25, 26, 27, 37 y 38 del Reglamento.
304
bin se har constar el nombre y apellido de la persona que transfiere o constituye el derecho.7
Para la determinacin de los mismos, se har constar la naturaleza, extensin,
condiciones y cargas de cualquier especie del derecho que se inscribe y la naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituye el
que sea objeto de la inscripcin.8 En las inscripciones hipotecarias se har constar
el monto del crdito, sus plazos y condiciones, y, si el crdito causa intereses, la
tasa de ellos y la fecha desde que debe correr.9
AGUIRRE, Agustn. Derecho Hipotecario. (Hacia la Reforma Jurdico Inmobiliaria).
_______________. Publicidad inmobiliaria La Habana, 1943; p. 161 y sigts. y
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8. Arts. 3952 inc. 2 y 3 C., 8 inc. 2 y 3 del R.R.P.
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305

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Madrid, 1977; PP. 273 y 274.
306
Captulo XXII
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
1. Concepto
2. Modalidades
1. Concepto
Para proceder a extender en el Registro la inscripcin, anotacin, cancelacin
o nota marginal1 que resulta del ttulo presentado, es necesario que. conste previamente registrada la titularidad del disponente o afectado. Por ejemplo:
1. Para inscribir o anotar la venta o hipoteca que A le otorga a B, es necesario
que de previo se encuentre inscrito el ttulo de dominio de A.2
Para anotar una demanda o embargo de A contra B, es necesario que la finca
aparezca inscrita a favor de B.3
3. Para cancelar la hipoteca a favor del acreedor A, es preciso que se encuentre previamente inscrita y que consienta en su cancelacin dicho acreedor.
4. Para inscribir (nota marginal) las mejoras que hizo A en el fundo X, es preciso la previa inscripcin del ttulo de dominio o posesin de A sobre dicho predio.4
El tracto sucesivo se aplica a los ttulos traslativos, constitutivos, declarativos,5
modificativos y extintivos. Tambin se extiende tanto a los ttulos otorgados voluntariamente, como a los librados por la autoridad judicial (embargo, demanda, etc.).
El control del cumplimiento del tracto sucesivo le corresponde al Registrador,
quien constantemente lo aplica.
Es uno de los principios ms importantes. Garantiza las titularidades inscritas y,
bajo su imperio, los asientos forman una cadena sin solucin de continuidad, re1. Al asiento del Diario no se le aplica la regla del tracto. Claro est, expresa Roca Sastre, que no se
requiere la previa inscripcin para practicar el asiento de presentacin de dichos actos, pues la presentacin el Diario es ineludible; la calificacin surge despus. (Instituciones..., Tomo I, p. 177).
2. No pueden inscribirse, dice la Corte Suprema, mejores ni ningn derecho real constituido sobre fincas
que en el Registro no aparezcan inscritas a favor de aquel que en el mismo instrumento que se trata de
inscribir figura haciendo la respectivo transferencia (Cta. del 28 de noviembre de 1958, B.J., p. 19347).
3. No podr, expresa la Suprema, inscribirse un embargo sobra finca que ya no pertenece al embargado
segn el Registro, de conformidad con el art. 16 del R.R.P. en relacin con el art. 3954 C. (Cta. del 14 de
octubre de 1955, B.J., p. 17870).
4. Solamente la persona, dice la Suprema. que aparece como dueo en el Registro de la finca o por su
permiso, puede inscribir mejoras en ella (Cta. del 6 de diciembre de 1967. BJ., p. 338).
5. Claro que, dice Roca Sastre, cuando la finca no se halla inmatriculada, el ttulo declarativo puede hacer
las veces de ttulo inmatriculador; pero si lo est, entonces es preciso que el procedimiento se haya
dirigido contra el titular inscrito. (Instituciones.... Tomo I, p, 177).
307
flejando la historia de las fincas en orden perfecto. Cada eslabn de la cadena

tiene su propio asiento; es decir, para cada acto un asiento independiente.
Para que, expresa la Corte Suprema, pueda inscribirse la dacin en pago del
inmueble hipotecado hecha por el deudor a favor de los herederos del acreedor
fallecido, es necesario que de previo se haga el traspaso del crdito hipotecario a
favor de dichos herederos.6
Si la propiedad subastada, dice la Suprema, aparece inscrita a favor de persona distinta del que figur como deudor en la ejecucin que ha dado margen a la
adjudicacin o venta forzada, el Registrador debe abstenerse de inscribir la escritura, a menos que en alguna forma conste que el ejecutado es su heredero o
causahabiente.7
Se puede inscribir, expresa la Suprema, el cumplimiento de una promesa no
inscrita, si la venta forzada fue otorgada por el juez en representacin de la persona que aparece en el Registro con derecho a ello porque la finca est registrada
a su nombre.8
Aunque el Cdigo no formula una reglamentacin tcnica y general del tracto lo
podemos ver reconocido en los arts. 3945, 3964 inc. 6 in-fine C., 16 y 155 del R. R.P.
Es preciso, pues, una formulacin tcnica del principio del tracto sucesivo. No
obstante, esto no es obstculo para que se aplique con todo rigor, pues slo as
podemos introducir orden, garanta y claridad en el Registro.
2. Modalidades
Razones prcticas han enseado a nuestros Registradores que en varios casos no es necesario extender un asiento para cada acto o contrato. En otras
palabras, en un asiento pueden vaciarse dos actos. Por ejemplo:
a) Venta Forzada
No es necesario que est inscrita la declaratoria de herederos, ni el testamento, en su caso, ni los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos en el
Libro de Propiedades, para inscribir la venta forzada que result de la ejecucin
seguida contra dichos herederos. Dicha modalidad est respaldada por la Corte
Suprema de Justicia, que dice:
6. Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249.

7. Cta. del 30 de Septiembre de 1940. B.J., p. 11151. Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467.
8. Cta. del 13 de octubre de 1970, BJ. p. 355.
308
1o. - Si el ejecutado en escritura de venta forzada no aparece haber sido

demandado como heredero del titular en el Registro Pblico, la escritura no se
puede inscribir mientras no llegue al dicho Registro el testamento, declaratoria de
herederos o sentencia ejecutoria que ponga de manifiesto el eslabn que debe
existir entre el titular en el Registro Pblico y el deudor en el juicio de donde se
origin la escritura. - 2o. Pero si en las piezas del juicio que deben de insertarse en
la ltima queda de manifiesto que el deudor fue demandado en calidad de heredero del titular y as lo consider el Juez en su sentencia definitiva, el Registrador
debe verificar la inscripcin, pues ese es un problema del juicio, que no tiene
facultad de prever el Registrador cuando ya recay el fallo, cualquiera que sea el
peligro de engao o equivocacin en que pudieren caer al sentenciar los Tribunales de Justicia. - 3o. Sin embargo, esto tiene una excepcin y es cuando en el
mismo Registro apareciere que otra persona es la heredera y no la que indica la
sentencia. En este caso se suspender tambin la inscripcin. El prrafo segundo
fue resuelto por mayora de los miembros de la Corte Suprema de Justicia.9
El heredero declarado, dice la Suprema, del prometiente vendedor puede otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin necesidad de traspasar el inmueble a su favor, pues el heredero acta en representacin del causante.10
b) Fusin y venta
Si en la escritura de venta se transfieren varias propiedades y se pide la fusin
de ellas, no es necesario extender un asiento para la fusin y otro para la venta.
Los dos actos constarn en un solo asiento. Esta prctica no es uniforme en todos
los Registros. Algunos extienden un asiento para cada acto.
c) Particin extrajudcial.
El art. 1585 Pr. dispone que cuando mayores que tengan la libre administracin de sus bienes efecten particiones extrajudiciales, debern insertar en el
documento respectivo, los legales que comprueben la defuncin de su antecesor
y el vnculo de parentesco que les da derecho a la herencia. El testimonio de la
correspondiente escritura pblica de particin extrajudicial servir de respectiva
hijuela a los interesados para todos los efectos legales. (Art. 747 Pr.).
En estos casos no es necesario hacer el traspaso a favor de los herederos
para inscribir la escritura de particin. Es ms, la Corte Suprema de Justicia, por
Consulta del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745, declar que es inscribible sin
necesidad de presentarse la declaratoria de herederos o el testamento. Los peligros de preterir herederos en esta forma de proceder se encuentran atenuados
por el art. 14 de la Ley de Impuestos sobre Herencias y Legados, que exige la
presentacin del testamento o de la declaratoria de herederos para la liquidacin
9.Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875.
309
de la herencia. Se puede hacer la particin, sin insertar estos documentos, pero

para liquidar el impuesto deben presentarse de conformidad con el art. 14 ya
citado.11
d) Para cancelar los derechos que han sido objeto de transmisin hereditaria,
no es preciso la previa inscripcin de los mismos a favor de los herederos, segn
se desprende del art. 63 del R.R.P. Por ejemplo, no es necesario hacer el traspaso
de la hipoteca o de la promesa de venta a favor de los herederos para inscribir la
cancelacin que stos otorguen. La ley considera poco til un asiento que recoge
un derecho destinado a ser cancelado. Esto no quiere decir que se rompa el
tracto sucesivo; ste existe en forma comprimida o abreviada en el asiento de
cancelacin en donde se hace constar. la transmisin hereditaria. Para proceder
a este tipo de cancelacin, es preciso que se encuentre inscrito el ttulo hereditario (declaratoria de herederos o testamento).
e) Si en el contrato de Prenda Agraria se hace referencia al contrato de arrendamiento, la anotacin de Prenda Agraria se extender en la finca, aunque no se
encuentre inscrito el arrendamiento.12 Esta modalidad tiene la particularidad de
que en la nota que se extiende en la finca no se hace referencia al arriendo, sino
en el Libro de Prenda Agraria.
Las modalidades no rompen el encadenamiento del tracto. Lo que sucede es
que, por razones prcticas, el tracto aparece en el Registro y a los ojos del pblico
ms sencillo, breve y sin el marcado nfasis que lo exterioriza (un asiento para
cada acto o contrato).
La falta del requisito de la previa inscripcin del testamento o de la declaratoria
de herederos en el Libro de Personas, en los casos de venta forzada y partici6n
extrajudicial (letras a y c), ha dado lugar, dentro de nuestro sistema, a muchos
litigios por lo fcil que resulta burlar a los verdaderos herederos o a los que tienen
iguales derechos. Pero el peligro no est en la falta de los traspasos de los bienes
en el Libro de Propiedades, sino en la falta de inscripcin de aquellos documentos
en el Libro de Personas, pues en esta forma el Registrador tendra base para
negar la inscripcin si observa que uno o varios herederos han sido preteridos.
Si la propiedad ingresa por primera vez al Registro, es lgico y claro suponer
que no se necesita ttulo anterior inscrito.
El tracto principia a funcionar una vez inmatriculada la finca. Por la
inmatriculacin, la finca principia su vida registral. Es la partida de nacimiento del
inmueble.
11. Cta. del 17 de julio de 1968, BJ., p. 422.
12. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.
310
La inmatriculacin es primero; luego, principia a operar el tracto sucesivo en el

encadenamiento de los asientos que se extiendan en la finca inmatriculada.
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_______________. La reforma del artculo 20 se debe completar con el 2 y
siguientes prrafos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. RCDI, nm. 122,
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en el Derecho Civil Espaol. (Tesis Doctoral). Centro de Estudios Hipotecarios,
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313
314
Captulo XXIII
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
1. Concepto
a) Sistema romano
b) Sistema germnico
c) Sistema mixto
1. Concepto
En el Derecho Civil la prioridad se determina por la fecha de constitucin de los
derechos reales, de conformidad con la mxima prior tempore potior iure. Por el
contrario, en el Derecho Registral la prioridad se determina por la fecha de ingreso de los ttulos inscribibles al Registro. Es por esto que cobra gran importancia el
Libro Diario. en donde se hace constar el momento del ingreso que, de acuerdo
con el art. 25 del R.R.P., se considera como fecha de la inscripcin para todos los
efectos que sta deba producir. El Registrador, a fin de que el Registro sea
expresin fiel de la prioridad, despachar los documentos por el orden en que
fueron presentados. Por supuesto que, dentro de un sistema de inscripcin constitutiva, o en los casos de excepcin a la regla general de que nuestro Registro es
declarativo, la prioridad registral se determina en la misma forma que la civil. En
virtud de la prioridad registral ganada y del juego del principio de fe pblica a
travs de los arts. 3937 y 3948 C. que disponen que los ttulos que no estn
inscritos no producen efectos respecto de terceros, puede resultar alterada la prioridad civil.
Este principio lo encontramos consagrado, entre otras disposiciones, por los
arts. 16, 24, 25, 53 del R.R.P. y 3937, 3948, 3954 y 3966 C. La prioridad registral
fija la preferencia de los derechos reales en la siguiente forma:
1. Cuando se trata de derechos reales que no puedan coexistir en igualdad de
condiciones sobre una misma finca (dominio, usufructo, etc.), el Registro impide la
inscripcin de los ttulos que se presenten con posterioridad, aunque fueren de
fecha igual o anterior al inscrito. Este efecto est consagrado en forma deficiente
en el art. 16 del R. R.P. que dice:
Art. 16.- Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo
traslativo del dominio de los inmuebles,1 no podr inscribirse ni anotarse ningn
1. Roca Sastre expresa que es lgico que al art. 17 LH (modelo de nuestro art. 16 del R.R.P.) slo se refiera
a las anotaciones por suspensin de ttulo traslativo, pues stas son las que propiamente provocan
cierre. Agrega que se comprende que estas anotaciones provocan cierre, pues es natural que no pueda
315
otro de fecha anterior,2 por el cual se trasmite o grave la propiedad del mismo
inmueble.3
Aunque slo se hubiere extendido el asiento de presentacin del titulo traslativo de
dominio, tampoco podr inscribirse ni anotarse otro ttulo de la clase antes expresada
durante el trmino de treinta das contados desde la fecha del asiento.
El alcance de dicho artculo es limitado y se contrae a dos supuestos:
a) A trasmite (venta, permuta, etc.) el inmueble X a B. Posteriormente A, trasmite a C, el mismo inmueble C, que es ms diligente, inscribe primero o slo logra
anotar preventivamente su ttulo porque no tiene las solvencias fiscales. En este
caso, el ttulo de B no puede inscribirse ni anotarse en el Registro.
b) A, grava (hipoteca, servidumbre, etc.) a favor de B, el inmueble X.
Posteriormente A, trasmite (venta, permuta, etc.) el mismo inmueble a C., que
inscribe primero. La hipoteca, o la servidumbre en su caso, a favor de B, no puede
inscribirse ni anotarse en el Registro.4 Del anlisis del artculo trascrito se desprende que para su aplicacin el ttulo puede estar inscrito, anotado o presentado
en el Diario.5 Si el ttulo se encuentra inscrito, el cierre es definitivo.6 Si est anotado o presentado, el cierre es temporal y condicionado. En el primer supuesto, si la
anotacin del ttulo traslativo se convierte en inscripcin, el cierre es definitivo; por
el contrario, si caduca la anotacin preventiva y es cancelada, habr desaparecido el obstculo y se podr inscribir en el Registro el ttulo anterior. En el segundo
supuesto, si el ttulo se anota o inscribe, se produce el cierre en los trminos
expuestos; por el contrario, si no se anota o inscribe y caduca el asiento de presentacin, habr desaparecido el obstculo y el ttulo anterior podr ser inscrito o
anotado.
Es conveniente aclarar que el ttulo rezagado tiene que ser presentado y con
posterioridad podr ser rechazado. El Registrador, dice Roca Sastre, en el asiento
enajenar el titular anteriormente inscrito que ya ha enajenado y que igual puede decirse de las anotaciones de legados de cosas especficas propias del testador y hasta de la traslacin de crdito refaccionario
(Instituciones.... Tomo ll, pp. 138 y 139).
2. Aunque el art. 16 no se refiere a los ttulos de igual fecha, debe aplicarse a ellos. Si el ttulo presentado
es de fecha posterior, su inscripcin o anotacin ser rechazada en virtud del principio de tracto
sucesivo. El art. 16 del R.R.P. se complementa con el principio de tracto sucesivo. Lo que no cubre aqul
lo abarca ste.
3. Es criticable, dice Roca Sastre, que puesto el legislador ha aceptar los actos constitutivos, no comprendiera tambin los actos declarativos y modificativos y hasta los extintivos, pues a ellos los es aplicable
perfectamente la norma del art. 17 de la ley. (Instituciones..., Tomo ll, p. 141).
4. A vende a B el inmueble X. Posteriormente A hipoteca o constituyo usufructo a favor de C sobre el mismo
inmueble. Si C inscribe primero, la adquisicin do 8 podr inscribirse, pero sin perjuicio de la hipoteca o
usufructo.
5. El Registrador siempre debe tener en cuenta el Libro Diario para despachar los ttulos por orden de
presentacin, ya que el asiento de presentacin no se extiende en los libros de inscripciones.
6. Claro est que si el titular del ttulo rezagado logra vencer en juicio al que primeramente inscribi, se
cancelar la inscripcin de ste y el ttulo de aqul podr inscribirse.
316
de presentacin acta automticamente; despus viene la calificacin. Por ello, el

art. 17 L.H. slo prohibe inscribir o anotar, pero no presentar en el Libro Diario el
segundo ttulo ingresado. Agrega que, como en rigor lo que se impide es el ingreso en los libros de inscripciones del Registro del ttulo rezagado, por ello resulta
obstaculizada no slo la inscripcin y anotacin de dicho ttulo, sino tambin la
nota marginal e incluso el asiento de cancelacin que, segn la ndole del mismo,
debiera extenderse.7
El citado artculo no regula las incompatibilidades que pueden resultar de la
constitucin de los otros derechos reales, y slo se refiere a los ttulos traslativos.
No obstante, creo que el Registrador debe negar la inscripcin de cualquier titulo
que sea incompatible con el anterior inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha, pues de otra manera el Registro se llenara de inscripciones contradictorias
que causaran graves trastornos.
Para Roca Sastre los ttulos declarativos, constitutivos, modificativos y extintivos
quedan fuera del alcance del artculo transcrito. No obstante, encuentran obstculo en el Registro, no por aplicacin del mencionado artculo sino por la de otros.
En cuanto a los ttulos declarativos, una vez inscritos impiden la inscripcin de
otros anteriores que les contradigan (arts. 20 y 82 L.H.). Respeto a los ttulos
constitutivos, distingue entre los derechos reales que pueden coexistir y, gravar
simultneamente una finca (hipotecas, etc.) de los que no pueden coexistir en pie
de igualdad (usufructo, etc.). A los primeros no es aplicable dicho artculo; a los
segundos, s. Los ttulos modificativos tambin pueden obstaculizar la inscripcin
del ttulo anterior no inscrito. Los extintivas pueden impedir la inscripcin; por ejemplo, si una persona cede el crdito hipotecario, sin notificacin al deudor, y despus es cancelado, la cesin no podr inscribirse.8 La doctrina expuesta es aplicable
en Nicaragua.
El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el perjudicado
prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente no merece la proteccin del
Registro porque no rene las condiciones que exige la ley,9 las defensas del Registro ceden, y como consecuencia, el Juez ordenar la cancelacin del asiento y
la inscripcin del ttulo del demandante o perjudicado.
2. Cuando se trata de derechos reales compatibles (hipoteca, etc.), la prioridad establece la preferencia o rango entre ellos. Todos ingresan al Registro, pero
viven dentro del orden jerrquico fijado por este principio. Aunque la ley no lo
formula expresamente, puede deducirse este efecto de la aplicacin de los arts.
3937, 3948 C., 24 y 25 del R.R.P.
7. Instituciones.... Tomo II, p. 141.

8. Instituciones..., Tomo II, pp. 136,137 y 138.
9. Arts. 3796 y 3949 C.
317
En nuestro sistema no se regula el supuesto de la presentacin simultnea de

ttulos contradictorios.10 Cuando tal cosa ocurra, los interesados determinarn a
cul de los ttulos se le otorgar preferencia. A falta de convenio, la preferencia se
establecer en el juicio correspondiente. Para que el tercero mantenga el rango
ganado con la prioridad debe tener buena fe, pues de lo contrario cedera su
posicin preferente en virtud del principio de fe pblica registral. Podemos citar
algunos casos en que no es aplicable el art. 16 del R. R. P.:
1. Los derechos mencionados pueden inscribirse, aunque el inmueble haya
sido vendido a un tercero.
2. En el caso de varias hipotecas sobre el mismo inmueble, todas pueden inscribirse, pero la prelacin estar determinada por el orden de entrada al Registro.
3. La inscripcin de una declaratoria de herederos o de un testamento, no es
obstculo para inscribir otro testamento en el Libro de Personas, pero el Registrador no podr cancelar los traspasos de los inmuebles o derechos a favor de los
herederos o las ventas que stos hagan a los terceros. Esta decisin corresponde
a los tribunales de justicia, pues a ellos toca determinar el mejor derecho.
4. Cuando se trata de inscribir la escritura de venta otorgada por el causante
a un tercero, una vez hechos los traspasos a favor de los herederos. Estos traspasos no pueden ser obstculo para la inscripcin de la venta, pero corresponde a
los tribunales decidir sobre la inscripcin.11 La Suprema ha dicho que se puede
inscribir la promesa de venta otorgada por el causante, aunque la finca ya est
inscrita a favor de los herederos.12
El rango, es una cualidad del derecho o, por el contrario, tiene sustantividad?
Si se contempla como una cualidad, existir desde que el derecho ingresa al
Registro y se extingue por su cancelacin. Si se le otorga al rango sustantividad,
puede existir antes de la inscripcin del derecho y aun despus de su extincin.
Con relacin a estos problemas se conocen tres sistemas:
a) Sistema romano. Se considera que la hipoteca recae sobre toda la cosa y
sobre todo su valor. Cancelada una hipoteca, las posteriores avanzan
antomticamente a ocupar mejores puestos.
b) Sistema germnico. Denominado tambin sistema de puestos fijos o parcelas de valor. La hipoteca recae sobre una parte o parcela de valor de la finca; en
consecuencia, cancelada una hipoteca anterior no avanzan las posteriores.
10. En Espaa se contempla en el art. 426 R.H.
11. El doctor Manuel Escobar piensa lo contrario. Opina que el Registrador puede cancelar de oficio los
traspasos a favor del heredero e inscribir la venta. (Publicaciones Jurdicas. Tomo III, pp. 49 y 50).
12. Cta. del 9 de noviembre de 1954, BJ., p. 17262.
318
c) Sistema mixto. Es el que acepta el Cdigo Civil alemn. Por una parte sigue
el principio romano del avance automtico, pero, por otra parte, impide la cancelacin de la hipoteca y el avance de las posteriores con la aceptacin de la hipoteca
del propietario en varios casos.
Nuestro Cdigo Civil no acepta el sistema de puestos fijos, ni la hipoteca del
propietario. La hipoteca recae sobre todo el inmueble y sobre todo su valor y con
la cancelacin de una hipoteca anterior avanzan las posteriores, por lo que sigue
el sistema romano de avance automtico.13
En general, se rechazan los derechos reales sobre cosa propia,14 y por excepcin, tomando en cuenta la equidad, se admiten en los supuestos de los arts.
2044 nc. 2, 3857 y 3860 C. y en la hipoteca de cdula reglamentada por los arts.
3884 a 3898 C.
Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la modificacin del rango de los derechos compatibles. Si el rango es guardado a favor de un
futuro titular, en virtud del contrato celebrado entre el dueo del bien y el titular del
derecho que ingresar al Registro con un rango inferior al que le correspondera
normalmente, estamos en presencia de la reserva de rango.
Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro
tienen asignados sus derechos. No se necesita el consentimiento del dueo del
inmueble o derecho real, pero s el de los titulares intermedios que resulten perjudicados con la permuta.
La posposicin se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en
ceder su preferencia a favor del futuro titular de un derecho o del que an no ha
inscrito su ttulo.
El Cdigo Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero creo
que son vlidos en virtud de la libre contratacin consagrada en los arts. 65 Cn. y
2437 C. Adems, la prctica notarial y registral los ha aceptado.
Nuestro sistema contempla tres casos de reservas legales:
a) En el caso de doble venta de una misma cosa a personas distintas, el Cdigo Civil, en el inc. 2 del art. 2575, le conserva al primer comprador, dentro de las
48 horas de otorgada la escritura, el privilegio de ser el primer inscribiente. Dice
13. Arts. 3774, 3776, 3831, 3867, 3874 C. y otros.
14. Arts.1529 inc.3,1579 inc.1, 3770 inc.3, 3856, 3867, 3874 C. y otros.
319
as: Si fuere inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya

inscrito en el Registro. Dentro de las cuarenta y ocho horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura de venta, ms, en su caso, el trmino de la distancia, no
podr otra persona que el primer comprador inscribir la escritura de venta, pena
de nulidad.
b) La reserva legal concedida al legatario en los trminos del art. 40 del R.R.P.
c) La ley otorga una reserva de prioridad a la obligacin hipotecaria que ingresa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura. Pasado el trmino
se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego normal del
principio,
Los arts. 3828 y 3829 C. consagran dicha reserva. Dicen as:
ART. 3828.-La hipoteca registrada tendr efecto contra terceros desde el da
del otorgamiento de la obligacin hipotecara, si el registro se hubiere hecho dentro de las cuarenta. y ocho horas designadas para tomar razn.
ART. 3229. -Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el Registro de
la hipoteca sin hacer tomar razn, sta no tendr efecto contra terceros, sino
desde el da en que se hubiere registrado. Pero podr hacerla registrar en todo
tiempo sin necesidad de autorizacin judicial.
Entre la celebracin del contrato, que lgicamente supone la consulta previa
del Registro, y la obtencin de la certificacin en que consta la situacin jurdica
de la finca (libertad de gravamen), y la inscripcin del mismo en el Registro, existe
un plazo que resulta peligroso para el adquirente. Dentro de dicho plazo, puede
aparecer un tercero que le impida la inscripcin de su ttulo o lo site en inferior
rango.
La inseguridad resulta por la falta de coordinacin entre los principios de prioridad y fe pblica. Por supuesto, si la manifestacin del consentimiento y la inscripcin se realizaran simultneamente en sede registral, no habra ningn problema.
La doctrina ha propuesto como soluciones: la consagracin de las
preanotaciones con reserva de rango y la certificacin con reserva de prioridad.
La certificacin de la situacin jurdica de la finca que expresa el Registro, que
puede ser pedida por el titular del derecho inscrito, por los dos contratantes o por
el Notario, segn el sistema que se adopte, tiene la virtud de reservarle al adquirente
del dominio o cualquier otro derecho real la prioridad registral por el tiempo que
determine la ley. Este trmino, que puede ser de 15 o 20 das, segn lo disponga
aquella, principia a correr y a proteger al tercero a partir de la fecha en que se
320
extienda la certificacin. Es decir, la prioridad se determina por esta fecha y desde

entonces las defensas del Registro cubrirn al tercero. Los ttulos que durante
ese tiempo se presenten al registro no lo podrn perjudicar, Si el ttulo del adquirente
se presenta dentro del trmino legal, los documentos que con anterioridad hayan
ingresado al Registro sern rechazados o colocados con inferior rango, segn se
trate de derechos excluyentes o concurrentes.
Adems del precedente australiano e ingls, este ltimo muy rico en materia de
reservas, merece especial mencin la certificacin con reserva de prioridad de las
legislaciones de Cuba15 y Argentina.16 Con relacin al sistema cubano, copiaremos
algunos pasajes de la obra de Carmelo Mesa Lago, titulada RESERVA DE PRIORIDAD:17
La Ley-Decreto 1542 de 27 de Julio de 1954, Captulo III: De las modificaciones a la legislacin vigente. Artculo 24, dice lo siguiente: Se adiciona al artculo
28 de la Ley Hipotecaria, el siguiente prrafo: Se excepta el caso en que interesados en el dominio u otro derecho real inscrito solicite una certificacin literal o en
relacin del dominio y gravmenes, haciendo constar que lo hace al efecto de
determinada negociacin que se propone realizar, consignando suscintamente la
otra parte o partes contratantes y dems circunstancias antes expresadas al margen del ltimo asiento relativo a la finca de que se trate; pues en este caso, si se
lleva a efecto la negociacin proyectada y si el ttulo de la misma es presentado al
Registro dentro de los 15 das hbiles siguientes a la fecha de expedicin de dicha
certificacin se considera como fecha de inscripcin para todos los efectos que
esta deba producir, la fecha de la certificacin de referencia, siempre que su expedicin se haya hecho constar por nota marginal. En la Ley-Decreto 2066 de 27
de Enero de 1955 se regular esta institucin en forma exacta, slo se ha variado el
nmero del artculo 43 en vez del 24.18
Contina el autor: Efectos. La certificacin como ha podido verse, produce
una reserva de prioridad (rango o prioridad propiamente dicha) a favor de la persona designada por el solicitante, a fin de que pueda celebrar con este ltimo, el
negocio proyectado. Y al mismo tiempo un cierre registral por el plazo de 15 das,
para todo tercero que haya realizado cualquier operacin jurdica sobre el bien,
objeto de la reserva, cuando se trata de reserva de prioridad propiamente dicha;
o de una preferencia sobre los derechos compatibles que entran al Registro durante esos 15 das (siempre que se lleve a cabo el negocio proyectado), cuando
se trate de reserva de rango.19
De la ley argentina transcribimos los siguientes artculos:
15. Ley Decreto 1542 de 27 de Julio de 1954.

16. Ley 17801 de 28 de Junio de 1968.
17. La Habana, 1959.
18. Op. cit., pp. 149 y 150.
19. Op. Cit, pp. 155 y 156.
321
ART. 22. - La plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscritos y la

libertad de disposicin, slo podr acreditarse con relacin a terceros por las
certificaciones a que se refieren los artculos siguientes.
ART. 23.- Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos
de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscrito en el Registro, as como certificacin
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de
los bienes y de las personas, segn las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha v constancias que resulten de la certificacin.
ART. 24. - El plazo de validez de la certificacin, que comenzar a contarse
desde la cero hora del da de la expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta
das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos
o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la provincia o territorio, o fuera del mbito de la provincia, territorio o
Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha
de solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirla. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejan, podr establecer plazos
ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio.
ART. 25. - Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos
anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra
sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se
refiere el art. 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores
que en dicho perodo hubiere despachado.
Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado.
En el Per, por Decreto-Ley 18278 del 19 de Mayo de 1970, se estableci el
bloqueo de las partidas registrales por 60 das, slo a favor de los actos y contratos celebrados por el Banco Hipotecario, los Bancos Estatales, las mutuales de
crdito, las cooperativas y las Cajas de Ahorro.
El bloqueo se hace por medio de un aviso que el Notario, previa verificacin de
limpieza de las partidas, enva al Registro acompaado con la minuta o documento privado firmado por los contratantes, en donde se registra en el Diario y luego
se extiende la anotacin preventiva en la partida correspondiente.
322
Las diferencias que se pueden observar rpidamente con relacin a la reserva

de prioridad argentina, son dos: 1) el bloqueo peruano solamente se establece a
favor de las instituciones mencionadas; por el contrario en Argentina la reserva se
extiende a todo contratante, y adems, es obligatorio el trmite;20 2) en el Per el
bloqueo que se hace en virtud del aviso notarial; en cambio en Argentina, por
medio de la certificacin registral.
La doctrina ha formulado a la institucin las crticas siguientes: a) que se est
protegiendo una situacin que no ha nacido y que no se sabe si nacer; b) que
con la certificacin puede el deudor evadir un embargo, secuestro o demanda y
colocarse sin mayores problemas en estado de insolvencia; c) que el propietario
del inmueble inmediatamente despus de realizada la venta, puede solicitar una
certificacin y burlarse del primer comprador por el cierre del Registro; y d) que la
peticin sucesiva de certificaciones perjudicar a los ttulos anteriores.
A los anteriores argumentos el sector partidario de la certificacin con reserva
ha contestado en el mismo orden: a) que quien puede disponer de un derecho,
puede disponer de sus defensas; b) que la publicidad que se produce con la
anotacin de la certificacin permite a los interesados requerir al tercero para que
no realice el acto, pues de otro modo perdera su buena fe y que se puede establecer la obligatoriedad del certificado o un plazo prudencial para extenderlo; y d)
que cada certificacin goza de su plazo de reserva y no puede retrotraerse ni
interferir con la anterior.
En Espaa el tema de la reserva indirecta de rango ha sido estudiado desde
hace mucho tiempo.
Morrel y Terry, en sus comentarios a los arts. 138 a 142 de la Ley Hipotecaria,
manifiesta que era preciso idear un medio que anulase los efectos naturales de la
inscripcin, quitando al dueo la facultad de disponer ms o menos transitoriamente, y como medio adecuado se encontr el del cierre del Registro por voluntad
del dueo; pero agrega, que este medio slo podra apoyarse en la buena fe del
deudor, porque cerrado el Registro por su voluntad, tambin por su voluntad podra volverse a abrir, con lo cual la garanta resultara ineficaz.21
Santiago Pelayo Hore se pronuncia a favor de la institucin que comentamos.22
Francisco Ruiz Martnez seala tres medios de solucin: la preanotacin con
reserva de rango, la certificacin con cierre registral y la solicitud con peticin de
cierre. Aparta a la primera y considera admisible a cualquiera de las otras dos, o
mejor an, a ambas, por no ser incompatibles. Despus de examinar los problemas que plantea el cierre, propone su propia solucin que bsicamente consiste
20. Art. 23 Ley 17801.

21. Op. cit., Tomo IV, p. 197 y
22. La Angustiosa Prioridad. RDP, 42, Abril 1952, p. 281 y sigts.
323
en establecer un plazo de diez das de espera para que los terceros interesados
presenten sus ttulos anteriores, embargos y demandas, y, adems, puedan notificar al futuro adquirente sobre la existencia de dichos actos. Pasados los diez
das, sin que se presenten los ttulos y se realicen las notificaciones, se producira
el cierre.23
Gimnez Arnau estima que no existe ningn inconveniente para que por voluntad unilateral del titular registral se inscriba el compromiso temporal de no inscribir
sino determinados contratos en preparacin; pero agrega que para la plena eficacia de este cierre temporal es necesario que un precepto legal de eficacia y trascendencia frente a terceros y frente al Registrador, al mandato (mejor dicho, prohibicin de
prctica de asientos) que contenga esa solicitud de reserva de rango.24
Villares Pico, observa que la fe pblica puede servir de fuente de seguridad a
favor del segundo adquirente, quien con ms diligencia puede ganar la prioridad
registral, impidiendo la inscripcin del ttulo del primer adquirente. Su idea bsica
descansa en recomendar el juego simultneo de los principios de fe pblica y
prioridad. Concretamente propone que al art. 17 de la Ley Hipotecaria se le agregue un prrafo que diga: Asimismo, presentado que sea en el diario escrito firmado por los futuros otorgantes, expresando que proyectan celebrar contrato
que tendr por objeto la transmisin, constitucin o modificacin del dominio u otro
derecho real sobre bienes inmuebles, tampoco se podr inscribir ni anotar ningn
ttulo traslativo o declarativo durante el plazo de sesenta das, cuyo asiento de
presentacin determinar la preferencia en la adquisicin, constitucin o modificacin de dichos derechos, siempre que los ttulos correspondientes sean presentados dentro del expresado plazo.25
El jurista cubano, Agustn Aguirre Torrados, en el artculo 17 de su proyecto de
Ley Uniforme de Publicidad Inmobiliaria, admite la reserva de prioridad indirecta.26
Para Roca Sastre, la implantacin de las medidas propuestas por Pelayo Hore
y Ruiz Martnez requiere profunda meditacin.27
El II Congreso Internacional de Derecho Registral recomend que se reconozca la conveniencia, utilidad y necesidad de la reserva de prioridad para obtener
seguridad en la constitucin, trasmisin o modificacin de las situaciones jurdicas
registrales, y la certificacin registral con reserva de prioridad, como uno de los
medios eficaces para alcanzarla.
23. Principios de Prioridad y Cierre Registral. Ponencias para el Congreso de Derecho Registral Espaa,
Mayo 1961.
24. El acelerado ritmo de la vida moderna y el modo de llevar los Registros. AAMN, Vol. XIV. 1965, pp. US y 639.
25. El principio de prioridad debe actuar al mismo tiempo que el principio de fe pblica registral o inmediatamente. RCDI, 302-303, Julio-Agocto 1953, p. 504 y sigts.
26. RCDI, 406-407, Marzo-Abril 1962, PP. 165 y 166.
27. Derecho Hipotecario. Tomo lI, p 168.
324
En Mxico la prioridad se asegura mediante un aviso de la celebracin del acto

que enva el Notario al Registro, en virtud del cual el Registrador extiende una
anotacin preventiva al margen de la propiedad afectada. (art. 3018 C.).
Nuestro Cdigo Civil no es extrao a las reservas; antes bien, a travs de las
reservas legales regula supuestos especficos.
En el caso de la hipoteca y de la doble venta, la ley seala el plazo corto de 48
horas, por lo que le resulta muy difcil al primer acreedor o comprador acudir al
Registro dentro de dicho plazo con sus ttulos en regla para ganar la reserva, si se
tiene presente el tiempo que se pierde en la Notara, en las oficinas fiscales y en el
catastro, si de venta se trata. Puede lograr la reserva si presenta su ttulo para su
inscripcin provisional dentro del plazo de 48 horas.
En el supuesto de que dentro del trmino legal se presenten al Registro los
ttulos contradictorios debidamente integrados o para su inscripcin provisional, el
segundo comprador ser excluido o perjudicado el posterior adquirente al acuerdo hipotecario, por una venta o una hipoteca que para ellos estaba oculta. Estamos, pues, ante una excepcin al principio de fe pblica que resulta contraria a
nuestro sistema. Es necesario, pues, establecer en Nicaragua la certificacin con
reserva de prioridad para toda trasmisin del dominio o constitucin de cualquier
derecho real sobre el mismo. Esto no ser una revolucin en nuestro derecho,
pues como hemos visto existen las reservas legales de prioridad. La reforma ser
un trabajo de ampliacin y perfeccionamiento del sistema. Se evitarn las dobles
ventas, la contratacin inmobiliaria gozar de mayor seguridad y se cumplir con
el art. 115 del R.R.P. que dice:
ART. 115. --- La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos,
reales, slo podr acreditarse en perjuicio de tercero por la certificacin de que
trata el artculo precedente.
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328
Captulo XXIV
ORGANIZACION DEL REGISTRO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Divisin de los Registros y Poder a que pertenecen

Remuneracin
Responsabilidad
Libros del Registro
Situacin actual de los Registros
La necesidad de uniformar las prcticas registrales
c) Plana o Seccin de la izquierda
d) Plana o Seccin de la derecha
e) Incomodidades de las columnas accesorias
f) Recomendaciones
1. Divisin de los registros y poder a que pertenecen
En cada cabecera departamental existe un Registro a cargo de un funcionario
llamado Registrador, y, como el pas est dividido en 16 departamentos, igual
nmero de Registros estn funcionando. El Registro pertenece al Poder Judicial.
Esta ubicacin trae las consecuencias siguientes:
1. La superintendencia ditectiva, correccional y econmica corresponde a la
Corte Suprema de Justicia.
2. Este Tribunal, de acuerdo con la Constitucin, nombra al Registrador por un
perodo de tres aos.
3. El control de la calificacin se hace por medio de los Tribunales de Justicia
(Juzgados de Distrito y Cortes de Apelaciones).
La actual Constitucin Poltica, publicada recientemente en el Diario Oficial La
Gaceta, nmero 89 del 24 de abril de 1974, dedica varios de sus artculos a la
organizacin de esta importante institucin que dicen as: ART. 280. - La justicia
se administra, en nombre de la Repblica, por medio del poder judicial, que estar
compuesto por la Corte Suprema de Justicia, las Cortes de Apelaciones, el Tribunal Superior del Trabajo, el Tribunal de lo contencioso administrativo, Jueces de
Distrito y Locales, Jueces del Trabajo, Registradores Pblicos de la Propiedad y
dems funcionarios que la Constitucin y las leyes determinen.
ART. 284. - El perodo de los Magistrados de la Corte Suprema de Justicia
comenzar el 1 de mayo, ser de seis aos y se renovar parcialmente. El perodo
de los dems funcionarios del poder judicial comenzar el 1 de mayo y ser de
seis aos para los Magistrados de las Cortes de Apelaciones, del Tribunal Supe329
rior del Trabajo y del Tribunal para lo contencioso administrativo; de tres aos
para los Jueces de Distrito y del Trabajo y los Registradores Pblicos; y de un ao
para los Jueces Locales. Todos estos funcionarios pueden ser reelectos o nuevamente nombrados para perodos sucesivos.
ART. 293. - Corresponde a la Corte Suprema de Justicia:
Inc. 2. - Ejercer la superintendencia directiva, correccional y econmica de todos los Tribunales y Juzgados de la Nacin, lo mismo que la de los Registros
Pblicos.
Inc. 14. - Conceder licenca anual a los Magistrados, Jueces, Registradores
Pblicos y Mdicos Forenses, con goce de sueldo hasta por un mes, siempre que
fuere por motivo justificado. Tambin podr conceder licencia, sin goce de sueldo,
hasta por el trmino que la ley seale.
ART. 306. - Los Jueces de Distrito, los Locales y del Trabajo, los Registradores
Pblicos y los Mdicos Forenses sern nombrados por la Corte Suprema de Justicia.
ART. 307. - Para ser Registrador Pblico de la Propiedad se requiere: ser
nicaragense natural, del estado seglar, ciudadano en ejercicio de sus derechos
y Abogado de instruccin y moralidad notorias que hubiere ejercicio con buen
crdito su profesin por ms de dos aos y no ser menor de treinta aos de edad
ni mayo, de setenta al da de la eleccin.
2. Remuneracin
El Registrador percibe honorarios de conformidad con un arancel. Los gastos
de oficina, libros y subsidios para ciertos Registros de escaso movimiento, los
proporciona la Corte Suprema de Justicia. Los empleados tienen una relacin
directa con el Registrador y reciben de l una remuneracin. En la actualidad
existe una fuerte corriente que propugna asignarle un sueldo fijo al Registrador.
Personalmente, no lo creo aconsejable. Burocratizar el Registro sera fatal para
su rpido desenvolvimiento en el despacho de los documentos.
Dividir las entradas en justos procentajes destinados a las mejoras del servicio,
pago de los empleados y honorarios del Registrador, quiz sera lo conveniente.
Es preciso hacer una revisin de los aranceles registrales y adecuarlos a la
realidad actual. Por falta de control los registradores no cumplen con el arancel.
3. Responsabilidad
Los Registradores responden civilmente de los daos y perjuicios ocasionados
por los errores, omisiones o inexactitudes sealados en el art. 130 del R. R.P.
330
El Cdigo y su Reglamento no contemplan nnguna figura delictiva especial,

por lo que se tiene que recurrir al Cdigo Penal. Pueden cometer los delitos de
falsedad, infidelidad en la custodia de documentos, cohecho, etc.
La responsabilidad civil est respaldada mediante fianza o hipoteca que otorgar el Registrador antes de entrar a ejercer el cargo, hasta por la suma de
C$75,000.00 para el Registro de Managua: C$25,000.00 para los de Chinandega,
Len, Masaya, Granada, Carazo y Matagalpa, y C$10,000.00 los restantes.1
Es conveniente crear un fondo de garanta que responda solidariamente con
el Registrador. Debemos tener en cuenta que la responsabilidad personal de este
funcionario y la caucin rendida pueden resultar insuficientes. Este fondo se puede tormar con las sumas adicionales que paguen los que usan el Registro en sus
diferentes transacciones.
4. Libros del Registro
El Registro se lleva en tres libros manuscritos, debidamente empastados,
foliados, anotados y rubricados por el Juez Civil de la respectiva jurisdiccin:
1. DIARIO
2. LIBRO DE INSCRIPCIONES
3. LIBRO DE PERSONAS
En el primero se tomar nota de la hora, da y ao en que se present el ttulo
para su inscripcin. En el segundo los ttulos referentes al dominio, usufructo,
habitacin, uso, hipoteca, anticresis, arrendamiento, promesa de venta y los otros
que seale la ley. En el tercero, que es un libro auxiliar, se inscribirn:
1.
Las ejecutorias y documentos autnticos en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas.
2.
La sentencia que declare la ausencia o la presuncin de muerte, y quienes

son los herederos puestos en posesin provisional o definitiva de los bienes.
3.
La que declare la insolvencia o quiebra y la aceptacin del nombramiento de

guardadores.
4.
La certificacin en que conste la aceptacin del albacea.
5.
Los documentos pblicos o autnticos en que se constituya una persona

moral o se le de representacin.
6.
Toda declaracin de heredero.
1. Ley de 3 de Julio de 1969.
331
7.
Las capitulaciones matrimoniales cuando, en virtud de ellas, se establezca

entre los cnyuges comunidad de bienes races, lo mismo que las escrituras
en que se modificaren dichas capitulaciones.
8.
Las escrituras pblicas en que los cnyuges voluntariamente se separen de

bienes, cuando entre ellos ha habido sociedad conyugal establecida por leyes anteriores o por la voluntad de las partes, en conformidad a las disposiciones del. Cdigo Civil.
9.
Las sentencias de divorcio, en general, las de separacin de cuerpos y las

de nulidad del matrimonio; las de disolucin del matrimonio por mutuo consentimiento.
10. Todos los otros documentos a que se refiere el Cdigo Civil en sus diferentes
tratados.2
En diferentes ocasiones los juristas nicaragenses han pedido la depuracin
del Libro de Personas. Hay, incluso, quienes piden la supresin. Creo que puede
mantenerse con las inscripciones de las sentencias que declaren la insolvencia o
quiebra, la ausencia o la presuncin de muerte y en general las que limiten la
capacidad de las personas en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes
inmuebles. Los otros actos encontrarn su lugar en el Registro del Estado Civil de
las Personas o directamente en el Libro de Inscripciones. Aunque no sea materia
propia de un Registro Inmobiliario, no es aconsejable suprimir este Libro, dada la
situacin actual de nuestro Notariado y Registro Civil. El Registro espaol mantiene el Libro de Incapacitados.3
Los Indices del Libro de Inscripciones se llevan por tarjetas y son dos: el de
fincas y el de personas. Las tarjetas del primero se colocarn en orden sucesivo
de nmeros de fincas. Las del segundo, en orden alfabtico de apellidos o razn
social de propietarios. Las tarjetas contendrn los siguientes datos: nombre o
razn social del propietario; nmero de la finca, asiento, folio y tomo; nmero
catastral; nmero de la finca, asiento, folio y tomo; nmero catastral, situacin
de la finca, su rea y si es urbana o rural.4 Las tarjetas se imprimen con mquinas de escribir corriente. Antes de esta reforma, los Indices se llevaban en
libros manuscritos.
2. Art. 3962 C..

3. Arts. 2 de la Ley, y 155 y 386 a 391 del Reglamento. La exposicin de motivos de la Ley de 1861 justifica
la inscripcin, en el Libro de Propiedades, de las resoluciones de incapacidad en la forma siguiente: Para
adquirir con seguridad bienes inmuebles o derechos reales, no basta que el vendedor o imponente sea
dueo de ellos; tampoco es suficiente que no estn los bienes afectos a otras cargas; es, adems,
necesario que el que enajena, que el que trasmite, tenga capacidad civil para hacerlo. Slo por el
concurso de estas circunstancias podr estar completamente seguro el adquirente. Si la ley no atendiera, pues, a que la capacidad de la persona constara en el Registro, su obra sera incompleta y no
producira frecuentemente el efecto apetecido.
332
El Indice del Libro de Personas se lleva en libro especial o tarjetas y contendr

los siguientes datos: Nmero de inscripcin; nombre de las personas que aparezcan en la misma; su objeto; tomo y pgina en que est asentadas.5
El Registrador, de conformidad con el art. 3976 C., deber llevar, adems de
los libros indicados, otros que permanentemente demuestren el estado de las
propiedades races con sus diferentes modificaciones. Con base a lo expuesto y
al art. 56 del R.R.P., la Corte Suprema de Justicia, en consulta del 30 de junio de
1943, B.J., p. 12058, dio instrucciones para la creacin de un Libro en donde se
anotarn los embargos de propiedades no inscritas.
Tambin se lleva un Libro para el registro de los documentos privados, ajeno al
sistema y en completo desuso.6
El Registro de Prenda Agraria o Industrial, creado y reglamentado por la Ley
de 6 de Agosto de 1937, y el Registro Mercantil,7 estn anexados al Registro de
que nos ocupamos.
Los Registradores Pblicos no son propiamente funcionarios judiciales; por
tanto, no les comprende la ley que estableci las vacaciones de los tribunales y
dems funcionarios de justicia de 13 de Diciembre de 1939 (vacaciones de Semana Santa y Navidad). Pero, como oficinas pblicas, los Registros Pblicos permanecern cerrados en los das de Fiesta Nacional, que son el primero de enero,
jueves, viernes y sbado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiembre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de julio. (Ley de 3 de
Sept. de 1951 y Ley de 17 de Junio de 1971).8
La Ley de 2 de Septiembre de 1944, reformatoria del art. 83 del R.R.P., seala
como horas de trabajo en el Registro Pblico de 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m.
Como consecuencia, este horario no puede modificarse por la Corte Suprema de
Justicia, ya que slo una ley puede hacerlo.9
5. Situacin actual de los Registros
La vigilancia del Registro es inoperante. Las Cortes de Apelaciones jams han
realizado, a travs del comisionado,10 inspecciones, para constatar si el Registro
funciona en forma correcta. Por otra parte, la Corte Suprema en rarsimas ocasiones enva un inspector.

6. Arts. 182 a 186 del R.R.P
7. Arts. 13 a 27 C.C,
8. Cta. del 7 de diciembre de 1972, BJ., p. 407.
9. Cta. del 7 de julio de 1972, BJ., p.393.
333
Los locales, mobiliario, mquinas, etc. no son los adecuados. Los Libros11 y
dems documentos se estn destruyendo. En algunos registros de mayor volumen de operaciones el despacho de los documentos es lento, debido a la falta de
una adecuada mecanizacin y organizacin. Generalmente, los Registradores son
nombrados para cumplir con compromisos polticos o bien por amistad. El Registrador administra la oficina como si fuera su propio negocio y nunca invierte dinero
para mejorar el servicio. En fin: los Registros no marchan bien.
Es necesario, pues, corregir todas estas irregularidades y establecer una mejor vigilancia y organizacin de la Institucin Registral.
Sera conveniente que en la Corte Suprema operara una oficina encargada
exclusivamente de vigilar el funcionamiento del Registro y del notariado, bases
sobre las que descansa la seguridad de los actos y contratos.
6. La necesidad de uniformarlas prcticas registrales
Los notarios, abogados y dems personas que visitan los registros a fin de
informarse sobre la situacin jurdica del inmueble que les interesa, encuentran,
por una parte, serios obstculos que muchas veces confunden hasta a los ms
expertos en la materia al revisar el folio de la finca, debido a la falta de uniformidad
de los registros del pas en cuanto a la forma de redactar los asientos, y, principalmente, en la determinacin de la columna en que debe vaciarse el contenido del
ttulo o practicarse el asiento correspondiente; y, por otra parte, algunas otras
prcticas viciosas que demoran sensiblemente la realizacin de la operacin proyectada, con serias prdidas de tiempo y de dinero.
El Registro no es un lugar de confusiones y sorpresas. Es una Institucin que
otorga seguridad a la contratacin inmobiliaria, por lo que cualquier prctica viciada que le reste claridad o se preste a sorpresas o confusiones est en contra de
su finalizar, fundamental y desprestigia a tan til y necesaria Institucin.
Entre las prcticas viciosas y discordantes que he podido observar, cito las
siguientes:
1.
Unos Registradores inscriben el arriendo en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Esta ltima es !a forma correcta, indicada por la Excelentsima Corte Suprema de Justicia.
2.
Unos Registradores inscriben la promesa de venta en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna de inscripciones. Me inclino a favor
de esta ltima forma.
11. La destruccin de los Libros se debe al mal trato, al uso continuo y a la mala calidad del papel y del
empaste. Por otra parte, no existe una ley que regule la reposicin de los asientos y libros inutilizados y
334
3.
Unos Registradores inscriben las servidumbres en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta ltima es la
forma legal.
4.
Unos Registradores inscriben el endoso de los crditos hecho de conformidad con el art. 118 de la Ley Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y
Prstamo, en la columna de anotaciones preventivas; otros, en la columna
accesoria o marginal. Esta es la forma legal.
5.
Unos Registradores hacen desmembraciones y fusiones que constan en documento privado. Lo correcto es exigir la escritura pblica, de conformidad
con el art. 3941 C.
6.
Unos Registradores hacen la fusin conservando el nmero de una de las

fincas fusionadas, al cual se agregan las otras, cuyas cuentas son canceladas; otros, cancelan las cuentas de las fincas fusionadas y abren un nuevo
folio. Esta es la forma correcta, de conformidad con el art. 157 del R.R.P. y
modelo que aparece al final del Cdigo. La figura de la agregacin no la
contempla nuestro Cdigo.12
7.
Unos extienden la nota de fusin en la columna de cancelaciones de la finca

fusionada; otros, en la columna accesoria o marginal. Me inclino a favor de la
primera forma que, en el modelo del folio real, aparece en la columna de
cancelaciones.
8.
Unos extienden las notas de la divisin en la columna de cancelaciones; otros,

en la de inscripciones. Me inclino a favor de la primera forma.
9.
Unos extienden la nota de desmembracin en la columna de inscripciones;

otros, en la columna de cancelaciones. Me inclino a favor de la ltima forma.
10. Unos Registradores inscriben ventas que constan en documento privado,

violando la disposicin del art. 3941 C. y otros.
11. Unos Registradores inscriben la minuta de mejoras en la columna de inscripciones; otros, en la columna accesoria o marginal. Esta es la forma legal, de
conformidad con el art. 3956 C.
12. Unos Registradores inscriben las desmembraciones bajo el mismo nmero y
folio de la finca matriz; otros, abren nuevo folio. Esta es la forma aconsejada
y ajustada a nuestra tcnica de la fuliacin real.
los arts. 147 y 150 del R.R.P. reformado por la Ley del 9 de octubre de 1947, se refieren a la transcripcin
a libros nuevos. Existe pues, un vaco. (Vase la exposicin y proyecto formulado por el doctor Manuel
Escobar H., Publicaciones Jurdicas, Tomo ll, pp. 57 y 58).
12. En Espaa est regulada por el art. 48 RH.
335
No existe razn para que se lleven en esta forma los Registros. El Cdigo
seala los requisitos que deben contener los asientos y nuestras leyes se dictan
para que se apliquen en todo el territorio nacional. Por otra parte, en cada prctica
viciada se vicia el ordenamiento jurdico.
El estudio lo concretar a la falta de uniformidad en cuanto a la columna en que
se deben extender las inscripciones en el Libro de Propiedad. Para ayudar a uniformar la forma de redactar los asientos, se podran preparar modelos que sirvan
de gua. Nuestro Cdigo tiene al final algunos modelos, pero no son suficientes. El
Reglamento Hipotecaro Espaol tiene XXII modelos de asientos, certificaciones y
notas. Para lograr la legalidad y uniformidad, el art. 374 del Reglamento dispone
que los Registradores se ajustarn, en lo posible, para la redaccin de los asientos, notas y certificaciones, a las instrucciones y modelos oficiales.
Sera conveniente convocar a los Registradores a un Congreso o Reunin
Nacional con la finalidad de lograr, entre otros objetivos, la uniformidad de las
prcticas registrales. En un futuro podran celebrarse cada ao. Tales encuentros
contribuiran grandemente al mejoramiento del sistema y de la tcnica registral, lo
mismo que a la capacitacin jurdica de los Registradores.
Nuestro sistema registral sigue la tcnica de la foliacin real, en virtud de la cual
se realiza una concentracin de la situacin jurdica del inmueble en la hoja o
registro que se le abre para su inscripcin.13
El folio real, cuyo modelo aparece al final del Cdigo Civil, tiene dos secciones
o planas, divididas en seis columnas: Tres principales y tres accesorias situadas a
la izquierda de las principales. La plana de la izquierda est reservada al dominio
y dems derechos reales, con excepcin de la hipoteca. Sus tres columnas principales estn destinadas: la primera a las anotaciones preventivas; la segunda a las
inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones. En las tres columnas accesorias
se extienden las notas y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. La plana de la derecha se reserva a las hipotecas y sus tres
columnas principales estn destinadas: la primera a las anotaciones preventivas;
la segunda a las inscripciones; y la tercera, a las cancelaciones de las inscripciones hipotecarias. En las tres columnas accesorias tambin se extienden las notas
y referencias correspondientes a los asientos de la columna a que adhiera. Expuesto lo anterior, es preciso determinar lo que se extiende en cada columna,
para lo cual se recurre a la ley como fuente principal que seala lo que es objeto
de anotacin, inscripcin o nota marginal, a la naturaleza del derecho, y a la jurisprudencia en algunos casos.
13. Arts. 6.152,153,154,155,156,157 del R.R.P. y otros.
336
c) Plana o seccin de la izquierda

Principiaremos por la seccin de la izquierda de nuestro folio real, destinada al
dominio y dems derechos reales.
En la columna principal de inscripciones se extendern:
1.
El ttulo supletorio.14
2.
Los ttulos constitutivos, declarativos y traslativos del dominio.
3.
Los ttulos en que se constituye, reconozcan o modifiquen los derechos de

usufructo, uso, habitacin y anticresis.15
4.
La promesa de venta de inmuebles. La Excelentsima Corte Suprema de Justicia, quiz tomando en cuenta su naturaleza, en consulta del 5 de noviembre
de 1941, B.J., p. 11471, dijo que la promesa de venta debe inscribirse en la
columna de anotaciones preventivas; pero, si nos atenemos a la literalidad
del art. 129 del R.R.P., debe ser objeto de inscripcin y no de anotacin
preventiva. La determinacin de lo que es materia de una inscripcin o anotacin preventiva, es asunto de poltica legislativa. El mencionado artculo,
frente a la clara divisin en columnas de nuestro folio real, habla de la inscripcin de la promesa de venta, y no de su anotacin. Si los legisladores deseaban establecer una anotacin preventiva, expresamente lo hubieran manifestado. Por otra parte, las anotaciones preventivas se rigen por el sistema
del numerus clausus, y en la lista que se forma de acuerdo con nuestra legislacin no aparece la promesa de venta como anotacin preventiva, Es decir,
no est comprendida ni en los supuestos de los arts. 29 del R.R.P. y 3964 C.,
ni en los otros casos a que se refiere el inc. 10 de este artculo.16
5.
El contrato de seguro relativo a inmueble.17
6.
Las trasmisiones hereditarias de los derechos inscritos en esta columna.
7.
El arrendamiento de inmuebles.18
8.
Los caminos de hierro y sus concesiones, canales, tranvas y dems obras

pblicas de igual ndole.19

15. Art. 3951, Inc. 2 C. y otros.
16. Para Roca Sastre, el arrendamiento y la opcin deben ser objeto de un asiento de anotacin. (Derecho
Hipotecario, Tomo III, p. 510).
17. Art. 3541 C.
18. Arts. 2949, 3951 C. y consulta del 12 de noviembre de 1957, B.J., p. 18824.
19. Art. 3936 inc. 2 C.
337
9. La prenda pretoria o anticresis judicial.20

10. El deslinde.
Las anotaciones preventivas se rigen por el sistema del numerus clausus, y,
por lo tanto, resulta relativamente fcil determinar los derechos y situaciones que
se incorporan en la columna principal de anotaciones preventivas. Se inscriben en
esta columna:
1.
Las anotaciones preventivas contempladas en los arts. 3964 C. y 29 del

R.R.P.
2.
La anotacin del heredero que solicita a su favor la inscripcin de los bienes

hereditarios dentro de los seis meses siguientes a la muerte del testador.21
3.
La anotacin de demanda de expropiacin.22
4.
La anotacin del crdito refaccionario.23
5.
La anotacn por falta de las solvencias fiscales.24
6.
La venta del inmueble sobre el cual se est solicitando ttulo supletorio.25
7.
Las trasmisiones de los derechos anotados en los casos admitidos. Citamos

los siguientes: a) la anotacin de legado de inmueble especfico; b) la de
crdito refaccionario; c) la de defectos subsanables o imposibilidad del Registrador, cuando lo permita la naturaleza de la relacin anotada: trasmisin
del dominio o constitucin de derechos reales, etc., pero no cabe, por ejemplo, en las de incapacidad, cancelaciones, etc.; y d) la que resulte del supuesto del art. 38 del R.R.P.
8.
La anotacin de dernanda de la cancelacin en virtud de la falsedad o nulidad del ttulo, o bien porque se haya practicado por error o fraude.26
En la columna principal de cancelaciones se extendern:
1.
Todos los ttulo en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras
columnas (principales o accesorias).

22. Art. 13 de la Ley de Expropiacin del 3 de Marzo de 1976.
23. Art. 47 y sigts. del R.R.P,
24. Art. 40 de la Ley Tributaria Comn.
26. Art. 3973 C,
338
2.
Las notas que se extiendan en los casos de desmembracin y divisin del

inmueble. Contienen cancelaciones de las cuentas registrales, parciales en
el supuesto de desmembracn y totales en la divisin.
3.
Las notas que se extienden en los inmuebles fusionados. Tambin contienen

cancelaciones de las cuentas registrales.
En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extienden:
1.
La nota que se extiende para hacer constar el cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias y rescisorias cuando se consuma la adquisicin del derecho. Si la resolucin o rescisin llega a verificarse, se har constar por nueva inscripcin a favor de quien corresponda.27
2.
Las inscripciones de las servidumbres, tanto en el predio sirviente como en el

dominante.28
3.
La minuta de mejoras.29
4.
La prenda agraria o industral.30
5.
La prrroga de la anotacin preventiva practicada por faltas subsanables y

las circunstancias de haber juicio pendiente.31 La columna en que se extiende
esta nota no aparece en el Modelo No. 1.
6.
El pago del precio de la venta a plazo.32

d) Plana o seccin de la derecha
Ahora continuaremos con la seccin de la derecha destinada a las inscripciones hipotecarias.

En la columna principal de inscripciones se extendern.
1.
Los crditos u obligaciones garantizadas con hipotecas.
2.
Las trasmisiones de los crditos hipotecarios por actos entre vivos, o por
causa de muerte.
3.
El derecho legal de retencin.33

28. Arts. 3953 C. y 13 del R.R.P.
29. Art. 3956 C.
30. Art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o industrial y 52 de la Ley Orgnica del Banco Nacional de Nicaragua.
32. Ver modelo No. 1
33. Art. 1426 Pr.
339
En la columna principal de anotaciones preventivas se extendern:

1.
Las anotaciones preventivas de demanda, embargo y demb relacionadas

con el crdito hipotecario.
2.
Las trasmisiones del crdito anotado preventivamente. En la columna principal de cancelaciones se inscribirn los ttulos en virtud de los cuales se cancelan los asientos de las otras columnas (principales y accesorias).
En las columnas accesorias o marginales correspondientes se extendern:
1.
La nota que se practica al margen de la inscripcin del crdito cedido, en la

que se hace constar la cesin.34
2.
La prrroga de la anotacin preventiva practicada por falta subsanable y la

circunstancia de haber juicio pendiente.35
3.
El endoso de los crditos hechos de conformidad con el art. 118 de la Ley

Orgnica del Sistema Nacional de Ahorro y PrstIrno.
4.
Los pagos parciales del crdito.
5.
El cumplimiento de las condiciones suspensivas cuando se consuma la adquisicin del derecho.36

e) Incomodidades de las columnas accesorias
En general, es incmodo escribir en las columnas accesorias porque no tienen

el ancho adecuado. Se acenta ms la incomodidad cuando es extenso el contenido del ttulo inscribible, razn por la cual algunos Registradores ocupan otras
columnas para extender el asiento, lo que da lugar a la discordancia. Aunque no
hay predio dominante en que hacer la inscripcin, pinsese por el momento en las
extensas servidumbres de electroducto.
Para solucionar este problema se podra: 1) ampliar estas columnas. El art.
153, inc. 4 del R.R.P. no prohibe la ampliacin, pues simplemente dice que la
anchura respectiva de cada columna de una y otra plana ser, por lo menos, la
que indica en el modelo No. 1; 2) promover una reforma para que, en los supuestos que se consideren necesarios, se extienda en la columna principal de inscripciones lo que es objeto de una nota marginal, en los casos que sta sustituya a la
inscripcin. Por ejemplo, se podra disponer: a) que las servidumbres se extiendan en la columna principal de inscripcin del predio dominante y del sirviente; b)
que la minuta de mejoras s extienda en la columna principal de inscripciones.
34. Art. 2722 C.
35. Art. 18, inc. 2 del R.R.P.
36. Art. 15 del R.R.P. y 3794 C.
340
Es conveniente destacar que en la actualidad se tiende a simplificar el procedimiento registral mediante la redaccin de asientos breves, sin sacrificar las modalidades de trascendencia real.
f) Recomendaciones
1.
Se aconseja, segn sugerimos antes, la celebracin de un Congreso o Reunin Nacional de Registradores de la Propiedad con la finalidad de lograr,
entre otros objetivos, la uniformidad de las prcticas registrales.
2.
Celebrar a partir de ese primer encuentro y como continuidad de sus alcances y propsitos, cada ao un Congreso o Reunin Nacional de Registradores de la Propiedad.
La rapidez y el aumento e la contratacin inmobiliaria, la afluencia de ttulos

en los Registros centralizados y la consecuente acumulacin, la seguridad en la
conservacin del contenido registral y otros problemas que obstaculizan el desenvolvimiento normal de las operaciones registrales, son las causas, entre otras,
que han impulsado a los hipotecaristas a buscar los medios tcnicos que, aplicados al Registro, hagan de ste una institucin gil y capaz de cumplir no slo con
su objeto de otorgar seguridad a la contratacin inmobiliaria, sino tambin con la
funcin social que le corresponde en la sociedad moderna.
Son muchos los instrumentos modernos que el Registro ha incorporado a su
tcnica operacional. Por ejemplo: a) la prioridad se determina con rapidez
cronolgica con la ayuda de relojes marcadores; b) las certificaciones que acreditan la situacin jurdica del inmueble (libertad de gravamen) se extienden por medio de una fotocopia del folio o ficha real o por reproduccin que hace el computador, que luego firma el Recistrador: c) el contenido de los Registros y los documentos que pertenecen al archivo se pueden conservar en microfilmes en lugar
seguro y distinto de la oficina principal del Registro, o bien la tarea de reconstruir
el folio o ficha perdida puede hacerla rpidamente el computador; d) en algunos
Registros la inscripcin en los libros se hace por medio de mquinas de escribir
horizontales. Tengo informes de que dichas mquinas fueron descontinuadas. En
otros, (que sustituyeron los libros encuadernados y manuscritos por folios o fichas
movibles), se escribe con mquinas de escribir corrientes o de registro directo.
En el proceso de modernizacin del Registro merece especial mencin la reforma registral de Argentina. En la dcada del 30, el Registro de la Capital Federal
sufri una crisis debida al acumulamiento de los ttulos. La inscripcin de stos era
tardada. La solucin al problema consisti en exigirle al escribano que presentara,
junto con la escritura, una minuta o, resumen del contenido de la misma. Si esta
minuta, que equivale a un proyecto de inscripcin, concuerda con la escritura, se
adopta como asiento y se encuaderna con otras, para formar los libros del Regis341
tro, La medida apuntada no fue suficinte, por lo que el Gobierno, con la colaboracin efectiva de los colegios de escribanos, reform el sistema vigente.
En el ao de 1968 se dict a nivel nacional la Ley 17801 de aplicacin para los
Registros de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y Provincias. En el contenido de sta influyeron los principios y las experiencias recogidas de la aplicacin de las leyes siguientes. a) Decreto-Ley 11683 de 2 de Octubre de 1963, de
aplicacin para la Provincia de Buenos Aires; y c) Ley 17417 de Agosto de 1967.
de aplicacin para la Capital Federal.
La Ley nacional incorpor los principios registrales; entre las innovaciones principales se pueden citar: la implantacin del folio real y la certificacin con reserva
de prioridad.
De la certificacin con reserva de prioridad nos ocupamos anteriormente, por
lo que har una breve relacin del folio real y la tcnica con que es manejado.
En la Capital Federal, que tiene un Registro muy moderno y que cuenta con el
apoyo electrnico, el folio real se lleva en fichas movibles de cartulina divididas en
8 casilleros. Dentro de las correspondientes casillas se extiende la inscripcin en
breves notas por medio de una mquina de registro directo que, al mismo tiempo
que imprime en el folio, perfora una cinta que servir para introducir definitivamente la informacin al computador, despus de un proceso de verificacin.
Los folios reales se conservan bajo estrictas medidas de seguridad en archivos electromecnicos. Cada archivo tiene capacidad para 100.000 tarjetas y una
sola persona puede controlar cuatro de ellos. En caso de prdida del folio real la
reconstruccin est asegurada: a) por las minutas que se acompaan con el ttulo
y luego, microfilmadas, se conservan en bolsas plsticas en otro edificio por motivos de seguridad; y b) por el computador electrnico que tiene en su memoria el
contenido del folio y lo puede reproducir.
El apoyo electrnico con que cuenta el Registro es muy valioso. Adems de los
otros usos que le asignan, el computador controla las oponibilidades y los plazos
de caducidad; emite las certificaciones con reserva de prioridad; confecciona ndices por fincas, propietarios, etc. y tambin estadsticas.
El Diario se lleva en hojas sueltas que luego se encuadernan.
En el Per, el aumento progresivo de la actividad registral provoc la revisin
de la tcnica usada. La modificacin se inspir en la reforma argentina. El 18 de
junio de 1970 la Corte Suprema aprob la ampliacin del Reglamento del Registro
de las Inscripciones. La principal innovacin introducida consiste en la posibilidad
de llevar el folio real en libros o en fichas mviles. Estas se dividen en seis casillas
en las cuales se hace constar en breves notas el antecedente dominical, la inscripcin del inmueble, las traslaciones del derecho de propiedad, los gravmenes,
342
las cancelaciones y las incapacidades que afectan la disposicin de los bienes. El

Registro Pblico de Lima lleva el folio real en fichas movibles. Para el supuesto de
reposicin de la finca o folio se cuenta con dos elementos: el duplicado del folio
real y la copia del ttulo original, que se empasta junto con otras.
La prioridad se controla con un reloj marcador y el Diario se lleva en hojas
sueltas escritas a mquina.
Se usa la fotocopia para extender certificaciones.
En el art. 11 de la ampliacin se establece la posibilidad de poder usar las
mquinas electrnicas para efectuar o controlar la labor de las inscripciones.
En Colombia, por decreto No. 1250 del 27 de Julio de 1970, se reform el
Registro Pblico. La centralizacin de la actividad registral de todo el pas en la
ciudad de Bogot, con base en la informacin suministrada por los Registros de
los Departamentos al Archivo Central, y la implantacin del folio movible dividido
en seis casilleros, son las principales reformas introducidas.
El programa de modernizacin es bastante ambicioso. Se espera contar con el
apoyo de la computadora electrnica y del microfilme. El art. 66 confirma esto: El
Gobierno Nacional, por medio de la Superintendencia del Notariado y Registro,
proveer a la paulatina mecanizacin del Registro y al empleo de las tcnicas y
procedimientos ms modernos, para la plena automatizacn del servicio, la conjuncin del Registro y del catastro fsico, econmico, fiscal y jurdico y el envo de
los datos necesarios al Archivo Central o Servicio Nacional de Informacin. Muchos pases estn estudiando las posibilidades de modernizar los Registros y otros
principian ya al igual que Argentina, Per y Colombia a aplicar tambin las
nuevas tcnicas. En esta tarea no debemos olvidar que el Registro espaol, en
cuanto a sistema, y el argentino, en cuanto a tcnica, son valiosos modelos de
inspiracin para las futuras reformas de los sistemas que descansan sobre bases
culturales y jurdicas semejantes a las nuestras. Por supuesto, la modernizacin
debe estar acorde con las necesidades y realidades de cada pas.
BENAVIDES DEL REY, Jos Luis. La mecanizacin del Registro. Actualizacin de
las oficinas registrales mediante la utilizacin de modernas tcnicas de operacin. Ponencias y Comunicaciones presentadas al Il Congreso Internacional
de Derecho Registral. Centro de Estudios Hipotecarios, t. I, p. 329 y sigts.
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Bases fsicas de la finca y mecanizacin del Registro. Ponencias y Comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional.
Centro de Estudios Hipotecarios; t. I, p. 373 y sigts.
___________________y GARCIA VALDECASAS DE LA CRUZ, Javier. Ciberntica, Derecho y Registro de la Propiedad. Separata, Revista de Derecho Notarial, Madrid, Enero-Marzo, 1973.
343
ESCOBAR FORNOS, Ivn y otros. informe de la Misin de Estudios de los Registros Inmobiliarios y Catastros de Algunos Paises Suramercanos. Nicaragua,
1972.
FALBO MIGUEL, Norberto. El Registro de la Propiedad Inmueble organizado por
la Leynacional 17801". Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires,
1971; p. 197 y sigts.
_________________y otros. Publicidad Inmobiliaria. Trabajo presentado al XI
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GRECO, Toms Hiplto. Mecanizacin del Registro. Aporte al II Congreso Internacional de Derecho Registral. 1974.
LOPEZ DE ZA-VALIA, Fernando. Evolucin Histrica del Derecho Registral en la
Repblica Argentina, Curso de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires,
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LUTHY, Wolfram. Mecnica de la Ley Nacional de Registros de la Propiedad No.
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SALAS MARRERO, Oscar A. La Modernizacin del Registro Inmobiliario, trabajo presentado a XI Congreso Internacional del Notariado Latino.
____________________y otros. Informe de la misin de estudios del Registro de
la Capital Federal de Argentina. San Jos, Costa Rica.
344
RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS

Esta relacin comprende todas las consultas y sentencias que la Corte Suprema
de Justicia ha publicado desde 1913 a 1976 en materia registral Algunas son
comentadas y citadas en varios temas (90 casos). Al final se incluyen las sentencias de la Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya.
1. - SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA:
1913
Sentencia de las 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 173, 174, 175, 272
Sentencia de las 11 a.m. del 11 de julio de 1913, B.J., p. 138
135,211
Sentencia de las 12 m. del 12 de septiembre de 1913, B.J., p. 244
137, 211
Sentencia de las 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254
165, 166,
236, 275,276
1915
Sentencia de las 10 a.m. del 23 de enero de 1916, B.J., p. 659
208
1916
Sentencia de las 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158
256
1917
Sentencia de las 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606
Sentencia de las 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646
277
137, 138
292
1919
Sentencia de las 10 a.m. del 2 de octubre de 1919, B.J., p. 2543
136
173
1920
Sentencia de las 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p, 2886
Sentencia de las 12 m. del 16 de diciembre de 1920, B.J., p. 3156
175
246
1921
Sentencia de las 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337
137, 138
1922
Sentencia de las 11:30 a.m. del 3 de agosto de 1922, B.J., p. 3735
252
1924
174
1925
Sentencia de las 12 m. del 21 de marzo de 1925, B.J., p. 4869
259
345
Sentencia de las 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 156, 172, 173, 272
Sentencia de las 11:15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981
292
175
238, 245,
246
Sentencia de las 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239
234
1926
Sentencia de las 11 a.m. del 20 de enero de 1926, BJ., P. 5444
204
Sentencia de las 10 a.m. del 12 de marzo de 1926, B.J., p. 552l
238
Sentencia de las 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 137, 140, 141
1927
Sentencia de las 11 a.m. del 11 de agosto de 1927
252
159
1928
Sentencia de las 11: 15 a.m. del 31 de agosto de 1928, BJ., p. 6420
Sentencia de las 12 m . del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460
Sentencia de las 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B. J. p. 6853
252
276
292
1929
137
235
224, 248
1930
Sentenca de las 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354 172,
Sentencia de las 11 a.m . del 9 de diciembre de 1930, B.J., P. 7636
Sentencia de las 11:30 a.m. del 29 de abril de 1930, B.J., p. 7380
Sentencia de las 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473
Sentencia de las 12 m. del 21 de noviembre de 1930, B.J., p. 7621
173, 272
162, 188
224
238, 245
238, 245
245
259
1931
Sentencia de las 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843
Sentencia de las 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764
245, 253
268
1932
245
1933
Sentencia de las 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. J 3214
175, 272
Sentencia de las 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253 245, 259, 272
Sentencia de las 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250
136
346
1934
Sentencia de las 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 259, 268
72, 155, 174
Sentencia de las 10 a. .m. del 4 de diciembre de 1934, B.J., P. 8829 159, 160,
162
166
Sentencia de las 10 a.m. del 11 de septiembre de 1934, B.J., p. 8741 159, 173
Sentencia de las 12 m. del 29 de noviembre de 1934
159
Sentencia de las 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871
162, 274
1935
Sentencia de las 12 m. del 27 de marzo de 1935, B.J., p. 8935
Sentencia de las 11 a.m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8908
Sentencia de las 12 m. del 21 de febrero de 1935, B.J., p. 8911
Sentencia de las 12 m. del 5 de octubre de 193s, B.J., p. 9094
159, 168
163
173, 210
200
210
277
1936
Sentencia de las 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364
248
Sentencia de las 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447 165, 272
175
Sentencia de las 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J, p. 9468 268, 196,
259
245, 272
Sentencia de las 10 a.m. del 30 de julio de 1936, BJ., p. 9358
248
Sentencia de las 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J, p. 9498
270
Sentencia de las 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, BJ., p. 9526
1937
Sentencia de las 11 a.m. del 18 de agosto de 1937, B.J., p. 9799
Sentencia de las 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J, p. 9976
Sentencia de las 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J, p. 9723
255, 237
245
175
237
1938
Sentencia de las 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131
Sentencia de las 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J, p. 10193
Sentencia de las 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J, p. 10066
175
238
245, 246, 254
253
1939
Sentencia de las 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, BJ., p. 10661
245, 272
347
Sentencia de la 12 m. del 14 de julio de 1939, B.J., p. 10624332

273
Sentencia de las 11 a.m. del 31 de marzo de 1939, B.J., p, 10528
133, 144
Sentencia de las 12 m. del 25 de enero de 1939, B.J., p, 10431 137, 140, 143
1940
Sentencia de las 11:30 a.m. del 27 de noviembre de 1940, B.J. p. 11112249, 256
Sentencia de las 11:30 a.m. del 16 de octubre de 1940, BJ., P. 11065
251
Sentencia de las 11 :30 a.m. del 23 de julio de 1940. BJ., P. 10975
259
Sentencia de las 12 m. del 11 de octubre de 1940. BJ., p. 11063
292
Sentencia de las 11 a.m. del 18 de junio de 1940, BJ., p. 10951
243
1941
Sentencia de las 12 m. del 29 de abril de 1941, B.J., p. 11250
249, 256
1942
238, 239
1943
239
1944
245
1945
197
Sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B..J., p. 288245, 272
1946
Sentencia de las 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489
Sentencia de las 12.m. del 13 de agosto de 1946, B..J, p. 13563
Sentencia de las 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J, p. 13561
Sentencia de las 9:30 a.m. del 15 de febrero de 1946, B.J, p. 584
238, 239,
245, 246
246, 254
249
252
1947
Sentencia de las 10:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J, p. 13825
Sentencia de las 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, BJ., p. 13865
Sentencia de las 12 m. del 28 de julio de 1947, BJ., p. 13946
Sentencia de las 10:30 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J, p. 13870
Sentencia de las 10:30 a.m. del 2 de junio de 1947, B.J, p. 13902
Sentencia de las 12 m. del 7 de agosto de 1947. BJ., p. 13961
168
238, 237
238, 249
276
137, 247
137
137
348
1948
Sentencia de las 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J, p. 14249
Sentencia de las 9 a.m. del 10 de enero de 1948, B.J., P. 14132
165, 166
259
275
1949
Sentencia de las 10: 30 a.m. del 11 de mayo de 1949, B.J., p. 14658
Sentencia de las 10 a.m. del 13 de julio de 1949, BJ., p. 14736
Sentencia da las 12 m. del 23 de junio de 1949, BJ., p. 14717
175
253
259, 268
245, 272
1950
Sentencia de las 10 a.m. del 4 de julio de 1950, B.J, p. 15181
165
168
249
1951
Sentencia de las 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509
205
268
Sentencia de las 9: 30 a.m. del 4 de noviembre de 1952, B.J. p.116227
205
Sentencia de las 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, BJ., p. 15970
205
Sentencia de las 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., P. 16113
238, 245
1953
Sentencia de las 9: 30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p. 16712
Sentencia de las 10.30 a.m. del 30 de enero de 1953, BJ., p. 16369
205
253
1954
168
253
1955
238
1956
Sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956. BJ., p. 18115155, 159, 165
Sentencia de las 9:45 a.m. del 17 de octubre de 1956, BJ., p. 18258
252
Sentencia de las 11: 15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J, p. 18327
272
1957
Sentencia de las 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, BJ., p. 18661
206
Sentencia de las 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J, p. 18784238, 245, 252,
259,
273
349
1958
Sentencia de las 11:20 a.m. del 5 de marzo de 1958, B.J., p. 18909
Sentencia de las 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125
205
238, 239
1959
Sentencia de las 9 a.m. del 31 de marzo de 1959, B.J., p. 19422 136, 137, 160
173, 272
Sentencia de las 10:30 a.m. del 3 de septiembre de 1959, B.J., p. 19590
205
251
253
1960
Sentencia de las 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p, 20162
Sentencia de las 10:30 a.m. del 25 de abril de 1960, B.J, p. 19909
Sentencia de las 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J, p. 19820
205
206
239
246, 254
292
1961
206
1962
Sentencia de las 11 a.m. del 23 de febrero de 1962, B.J., p. 75
238
1963
Sentencia de las 12 m. del 22 de julio de 1963, B.J, p. 295
Sentencia de las 9 a.m. del 28 de noviembre de 1963, B.J., P. 523
Sentencia de las 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J, p. 156
160, 168
238
271
276
1964
Sentencia de las 10:35 a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39
Sentencia de las 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442
238
245, 246
252
274
1965
Sentencia de las 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965. B.J., p. 202
268
137
1966
276, 290
1967
Sentencia de las 9:45 a.m. del 6 de febrero de 1967, B.J., P. 16
206
350
1970
Sentencia de las 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B J., p. 112
238
259
1975
Sentencia de las 10 a.m. del 22 de octubre de 1975, B:J, p. 285
205
1976
Sentencia de las 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25
Sentencia de las 12:30 p.m. del 13 de agosto de 1976, BI, p. 178
Sentencia de las 8:30 a.m. del 13 de diciembre de 1976, B.J p. 274
206
273
273
2. - CONSULTAS EVACUADAS POR LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

1918
Consulta del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920
Consulta del 15 de agosto de 1918, B.J. p. 2095
292
292
1920
Consulta del 30 de julio de 1920, B.J, p. 2988
Consulta del 9 de octubre de 1920, B.J., p. 3071
Consulta del 25 de mayo de 11920, BJ. p. 2926
224
251
288
1921
Consulta del 19 de noviembre de 1921, BJ. p. 3504
250
1922
Consulta del 6 de junio, de 1922, BJ, p. 1684
292
1934
Consulta del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554
Consulta del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446
Consulta del 10 de mayo de 1934
201, 194
290
173
1940
Consulta del 30 de septiembre de 1940, B.J, p. 11151
256, 301
1941
Consulta del 5 de noviembre de 1941, B.J., p. 11471
256, 301
328
1942
Consulta del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871
Consulta del 18 de junio de 1942, B.J., p. 11866
351
256
302
223
1943
Consulta del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180
Consulta del 12 de enero de 1943. B.J., p. 11978
256
250
249
224
324
1948
Consulta del 18 de septiembre de 1948. B.J. p. 14425
250
1949
256
1950
Consulta del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393
256
1951
Consulta del 22 de mayo de 1951, B.J, p. 15820
199
223
1952
Consulta del 2 de diciembre de 1952, B.J., p. 16318
Consulta del 16 de junio de 1952, B.J, p. 16308
251
288
136
205
1953
Consulta del 12 de Mayo de 1953, B.J., p. 16745
250
256
302
162
1954
292, 309
181
1955
201
253
300
1956
194
201
352
1957
Consulta del 14 de agosto de 1957. B.J., p. 18814
328
223
250
140
205
1958
224, 300
141
1959
Consulta del 20 de febrero de 1959, B.J, p. 19709
Consulta del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716
223
256
303
132
1960
Consulta del 18 de agosto de 1960, B.J. p. 20249
301
1961
Consulta del 21 de septiembre de 1961, B.J. P. 20796
Consulta del 13 de julio de 1961, B.J., P. 20781
182
277
1962
223
1963
222
1964
Consulta del 6 de abril de 1964, B.J, p. 502
201
255
256
142
141
1965
1966
353
224
224,290
243, 329
284
224
244
1967
Consulta del 6 de diciembre de 1967, B.J, p. 338
149
224, 300
1968
Consulta del 10 de febrero de 1968, B.J., p. 416
141
303
1969
Consulta del 23 de enero de 1969, B.J, p. 362
141
141
201
1970
141
301
199
244
249, 251
250, 253
251
1972
Consulta del 7 de julio de 1972, BJ., p. 393
324
324
1973
288
224
244
252
1974
Consulta del 30 de octubre de 1974, B.J, p. 387
Consulta del 19 de marzo de 1974, BJ., p, 368
Consulta del 4 de julio de 1974, BJ., p. 373
254
255
266
1975
302
1976
Consulta del 13 de octubre de 1976, BJ., p. 407
200, 202
142
288, 289
354
3. - SENTENCIAS DE LA SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE DE APELACIONES DE

MASAYA:
Sentencia de las 9:30 a.m. del 21 de diciembre de 1934
Sentencia de las 11 a.m. del 12 de junio de 1937
Sentencia de las 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942
Sentencia de las 10 a.m. del 23 de agosto de 1943
Sentencia de las 9 a.m. del 2 de septiembre de 1957
Sentencia de las 8:30 a.m. del 12 de mayo de 1961
Sentencia de las 10 a.m. del 19 de noviembre de 1961
Sentencia de las 9:30 a.m. del 19 de mayo de 1962
Sentencia de las 9:40 a.m. del 13 de septiembre de 1962
Sentencia de las 9:20 a.m. del 22 de abril de 1964
Sentencia de las 9:30 a.m. del 28 de octubre de 1964
Sentencia de las 10:30 a.m. del 10 de noviembre de 1965
Sentencia de las 10: 10 a.m. del 7 de mayo de 1975
Sentencia de las 9:30 a.m. del 10 de abril de 1934
Sentencia de las 11:20 a.m. del 29 de agosto de 1934
Sentencia de las 11:45 a.m. del 2 de octubre de 1936
Sentencia de las 11:25 a.m. del 3 de septiembre de 1965
Sentencia de las 10:55 a. m. del 13 de enero de 1969
162
162
163, 170
162, 170
163
162
163
162
162
176
163
163
163
166
170
170
170
170
170
162
190
176
INDICE DE LAS DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN

Slo se incluyen las de los cdigos y leyes vigentes en Nicaragua. A continuacin
del artculo se indica la pgina en que se cita.
CODIGO CIVIL
Art. X. Ttulo Preliminar
Art. XI. Ttulo Preliminar
Art. XIII. Ttulo Preliminar
Art. 154
Art. 251
Art. 602
Art. 888
Art. 889
Art. 891
Art. 898
Art. 993
Art. 897
Art. 1118
208
261
175
277
138
133, 143
236
255
239, 276
236
178, 179, 277
236, 237, 238
180
355
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
1255
1278
1297
1301
1432
1469
1474
1479
1529
1546
1548
1549
1554
1570
1579
1653
1655
1654
1685
1686
1692
1715
1716
1727
1729
1730
1846
1855
1894
1900
2044
2055
2075
2084
2093
2205
2214
2233
2335
2378
2379
2437
2530
2540
2565
2575
260
179
170
170
187
176
133
259, 261
310
132, 133
132
132
132
248
310
226, 227
226, 227
227
133
259
133
237
237
237
235, 238
235, 236, 237, 238
260
277
270
136
310
292
277
132
135
237
270
277
172
268
268
136, 311
259
260
138
276, 311
356
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
2576
246, 247
2579
260
2662
277
2666
270, 277
2722
207, 331, 259
2735
259
2749
259, 261
2753
277
2768
259, 261
2774
261
2785
136
2797
270
2753
277
2949
328
3178
163
3355
277
3394
136
3417
136
3532
176
3533
176, 277
3541
131, 328
3770
310
3772
259
3774
223, 310
3776
310
3784
277
3790
248
3794
331
3796
164, 165, 166, 174, 196, 245, 247, 269, 270, 272, 274, 277, 309
3799
132
3807
200
3816
259, 260, 261, 274, 277
3817
277
3819
150
3825
266
3828
311
3829
277, 311
3831
310
3844
142, 143, 200
3856
310
3857
310
3860
310
3867
199, 310
3870
200
3874
199, 310
3884 a 3898
310
357
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
Art.
3900
248, 259, 261
3936
259, 328
3937
173, 260, 269, 276, 307
3940
266
3941
131, 138, 223, 289, 326
3942
131
3944
283, 164, 165, 166, 174, 204
3945
268, 301
3946
150
3947
197, 277
3948
203, 260, 269, 273, 307, 309
3949
196, 268, 269, 309
3950
270
3951
131, 133, 143, 328
3952
150, 296, 297, 298
3953
207, 330
3954
256, 300, 307
3956
207, 224, 289, 327, 330
3957
131
3958
150, 298
3962
223
3964 132, 142, 153, 154, 157, 160, 169, 171, 172, 176, 178, 179, 182, 184,
187, 192, 193, 195, 201, 202, 203, 204, 243, 256, 290, 291, 301, 328, 329
3965
193
3966
156, 157, 186, 193, 209, 277, 307
3967
191, 203, 277
3968
195
3969
198
3970
199, 200, 201, 202
3971
192, 202, 203
3973
154, 172, 188, 204, 277, 329
3976
204, 324
REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO

Art. 1
Art. 3
Art. 5
Art. 6
Art. 7
Art. 8
Art. 9
Art. 10
Art. 11
Art. 12
166,
150, 153, 194, 196, 197, 292,
150,
153,
153, 194,
358
61, 266
131
283
296, 327
226
297, 298
153, 194
270, 277
270, 277
153, 194
Art. 13
207, 330
Art. 15
207, 330, 331
Art.16
155, 156, 173, 185, 186, 208, 209, 210,212, 284,300, 301, 306, 309
Art. 17
153, 182, 284, 288, 289, 290, 292,
Art. 18
182, 183, 192, 199, 202, 207, 284, 330, 331
Art. 19
255, 328, 329
Art. 20
289
Art. 21
247
Art. 24
307, 309
Art. 25
209, 306, 307, 309
Art. 26
211
Art. 27
197, 198
Art. 28
196, 266, 268
Art. 29132, 136, 153, 154, 157, 160, 162, 169, 170, 171, 172,176, 177, 178, 180,
182, 186, 187, 190, 195, 290, 328, 329
Art. 30
170
Art. 32
190
Art. 33
156
Art. 38
154, 155, 181, 188, 193, 329
Art. 40
180, 181, 311
Art. 41
181
Art. 43
180
Art. 44
153, 180
Art. 45
73, 180
Art. 47
153, 188, 189, 329
Art. 48
189
Art. 49
189
Art. 50
189
Art. 52
190
Art. 53
157, 186, 193, 307
Art. 54
155, 159, 163, 164, 166, 167, 173, 175
Art. 55
153, 194
Art. 56
153, 324
Art. 57
153
Art. 58
153, 194
Art. 59
191, 203
Art. 60
195
Art. 61
195, 201
Art. 62
195, 198, 201
Art. 63
199, 200, 201, 202, 211, 303
Art. 64
201, 202
Art. 65
73, 199, 200, 201, 202, 211
Art. 66
73
Art. 67
193, 290
Art. 68
192, 202, 284
Art. 70
197, 203, 204
359
Art. 71
Art.72
Art. 74
Art. 75
Art. 78
Art. 79
Art. 81
Art. 82
Art. 83
Art. 84
Art. 85
Art. 88
Art. 90
Art. 93
Art. 95
Art. 103
Art. 112
Art. 113
Art. 115
Art. 117
Art. 118
Art. 129
Art. 130
Art. 137
Art. 138
Art. 139
Art. 140
Art. 141
Art. 142
Art. 147
Art. 150
Art. 152
Art. 153
Art. 154
Art. 155
Art. 156
Art. 157
Art. 158
Art. 160
Art. 162
Art. 164
Art. 165
Art. 182 a 186
203, 206
196, 203, 204
206
184, 192, 202, 284
148
148
210
207
210, 324
210
325
214, 284, 290
284
213
214
288
266
266
277, 316
266
267
131, 136, 137,138, 139, 140, 142, 143, 158, 160, 328
322
73, 244, 245, 248, 249, 250, 251, 252, 253
249, 251, 252
251, 252, 253
245
255
251, 252
325
325
166, 296, 327
148, 166, 228, 297, 327, 331
166, 327
148, 166, 301, 327
166, 327
166, 221, 222, 326
207
207
148
324
324
324
360
CODIGO DE COMERCIO
Arts. 13 a 27
324
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Art. 169
Art. 466
Art. 510
Art. 512
Art. 745
Art. 747
Art. 780
Art. 781
Art. 782
Art. 784
Art. 785
Art. 786
Art. 787
Art. 904
Art. 906
Art. 946
Art. 1143
Art. 1426
Art. 1585
Art. 1596
Art. 1608
Art. 1640
Art. 1641
Art. 1718
Art. 1770
Art. 1813
Art. 2055
185
190
178
178
270
302
249
250, 253
250, 251, 252, 253
255
255
255
255
172, 173, 174, 175
177
202
268
131, 144
302
187
177
292
284, 292,
172, 173, 174, 175
142
259
191
CONSTITUCION NACIONAL
Art. 50
Art. 65
Art. 82
Art. 87
Art. 280
Art. 284
Art. 293
142
136, 311
142
132
74, 320
74, 321
221
361
Art. 306
Art. 307
321
74, 321
LEY DE INQUILINATO
Art. 31
135, 270
LEY TRIBUTARIA COMUN

Art. 40
74, 182, 192, 203, 329
LEY DE EXPROPIACION
Art. 13
154, 188, 329
LEY DE IMPUESTOS SOBRE BIENES INMUEBLES

Art. 4
74
LEY ORGANICA DEL SISTEMA NACIONAL DE AHORRO Y PRESTAMO

Art. 39
Art. 118
132
326, 331
LEY ORGANICA DEL PATRIMONIO FAMILIAR

Y DE LAS ASIGNACIONES FORZADAS
Art. 15
Art. 16
132
132
LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL

Art. 10
207, 330
LEY ORGANICA DEL BANCO NACIONAL DE NICARAGUA

Art. 52
330
LEY DE IMPUESTOS SOBRE HERENCIAS Y LEGADOS

Art. 14
302, 303
LEY ORGANICA DEL DISTRITO NACIONAL Y DE MUNICIPALIDADES

Art. 35
253
362
LEY DE ACTUALIZACION Y MANTENIMIENTO DEL CATASTRO

Art. 2
Art. 5
Art. 6
Art. 9
Art. 10
Art. 16
Art. 11
297
227
222, 297
297
222, 297
227
297
LEY REGLAMENTARIA DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 2
Art. 5
Art. 8
Art.9
Art. 16
231
229, 231
230
227
227
OTRAS LEYES, DECRETOS Y REGLAMENTOS:

REGLAMENTO DE LA LEY DEL CATASTRO
Art. 5
Art. 6
Art. 24
Art. 25
Art. 26
Art. 27
Art. 37
Art. 38
297
297
297
297
297
297
297
297
LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945

Art. 2
205, 206
LEY DE 2 DE SEPTIEMBRE DE 1944
324
LEY DE 9 DE OCTUBRE DE 1947

Art. 9
182, 188
LEY DE 29 DE AGOSTO DE 1968
249
LEY DE 24 DE SEPTIEMBRE DE 1969
291
363
LEY DE 3 DE JULIO DE 1969
322
LEY DE 24 DE DICIEMBRE DE 1970

Art. 10
254
DECRETO DE 23 DE MARZO DE 1972
297
INDICE ALFABETICO DE MATERIAS

ABSTRACTO:
Negocio abstracto
64, 94, 101
ACTOS:
La inscripcin no convalida los actos nulos
266
ADQUIRENTE:
Tercer adquirente
273, 274
A TITULO ONEROSO
A TITULO GRATUITO
274, 275
274, 275
ANTICRESIS:
Su naturaleza
Inscripcin
Inmatriculacin
143
131
243, 255
AERONAVES:
Su publicidad registral
30
AUTOMOTORES:
Su publicidad registral
30
ARRENDAMIENTO:
Su naturaleza
Efectos
133, 134
135
ASIENTOS:
Clases
148,149
ASIENTO DE CANCELACION:
-Concepto
-Clases
195
195
364
-Efectos
203
-Ley de Limpieza Registral

-Formalidades
205
206
ASIENTO DE INSCRIPCION:
-Concepto
-Formalidades
149
150
ASIENTO DE PRESENTACION:
-Concepto
-Efectos
-Duracin
-Formalidades
207
209
208, 209
210
APELACION:
-De la sentencia que confirma la calificacin
-De la sentencia que revoca la calificacin
-De las sentencias que admiten o niegan la anotacin190
-Oportunidad para apelar del embargo
-De la sentencia dictada en el juicio de limpieza registral
190, 191
205, 206
ANOTACION PREVENTIVA:
-Concepto
-Diferencias con la inscripcin
-Clasificacin
-Efectos
-Extincin
-Caducidad
-Conversin
-Transmisin
-De demanda
-De cancelacin y rectificacin
-De embargo
-De secuestro
-De prohibicin de enajenar
-De sentencia ejecutoriada
-De presuncin de muerte
-De incapacidad para administrar
-De modificacin de la capacidad
-De incapacidad o indignidad del heredero o legatario
-De legados
-Por imposibilidad del Registrador
-Del beneficio de separacin
-De nulidad de la cancelacin
-Del heredero
151, 153
153
153, 154
155, 156
191, 194
191, 192
192, 194
155, 156
157, 171
171, 172
172, 176
176, 177
177
177, 178
178
178
178
178
179
182
186
188
188
365
292
292
-De la expropiacin
-Del crdito refaccionario
188
187
AGREGACION:
-No est regulada
326
APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO:

-Su efecto
277
BIENES:
-Inscribibles
-Muebles
-Enajenacin de los anotados
131
30, 31
155
BUENA FE:
-Requisito del tercero
-Momento en que debe existir
-Su presuncin
274
276
276
BUQUES:
-Su inscripcin
30, 31
CABIDA DE FINCA:
-Requisito de la inscripcin
-Exceso de cabida
150
225
CADUCIDAD:
-De asiento de presentacin
-De anotaciones preventivas
208
191, 192
CALIFICACION.
-Sistemas
-Naturaleza
-Extensin
-Decisiones del Registrador
-Medios de impugnar la calificacin
287
287, 288
288
289
292
CANCELACION:
-Concepto
-Automtica
195
199, 200
CAPACIDAD:
-Su control por el Registrador
-Inscripcin y anotacin de sentencias que alteran la capacidad
288
178, 179
366
CARACTERISTICAS:
-Del asiento de inscripcin
148, 149
CARGA:
-Relacin en la inscripcin
150, 298
CASACION:
-No cabe contra la sentencia de la Sala que decide sobre la calificacin
-No cabe contra la sentencia que admite o niega la anotacin preventiva
-No cabe en juicio de limpieza registral, salvo afectacin de derechos
292
191
206
CATASTRO:
-Coordinacin con el Registro
297
CAUSAHABIENTE
163, 168
CERTIFICACION
-Clases
-Con reserva de prioridad
266
311, 316
CESION:
-De crdito
-De derechos hereditarios
-De derechos anotados
309
272
155, 156
CIERRE DEL REGISTRO:

-Provocado por la promesa de venta
-Provocado por la certificacin con reserva de prioridad
-Provocado por ttulos incompatibles
139, 143
312, 313
306, 309
COMPETENCIA:
-Su control por el Registrador
289
COMPRAVENTA:
-Doble venta
-Con precio aplazado
276
277
CONCISAS:
-Inscripciones
150, 151
CONDICIONES:
-Constatacin registral
150, 330
CONSTITUTIVAS.
-Inscripciones
259, 262
367
CONVERSION:
-De anotaciones preventivas
CREDITO REFACCIONARIO
DAOS Y PERJUICIOS:
-Responsabilidad
DECLARATIVA
-Inscripcin
DEFECTOS:
-Subsanables e insubsanables
DEMANDA:
-Anotacin preventiva
DENEGACION
DENOMINACIONES
-Diversas denominaciones
-Derecho Hipotecario
-Derecho Inmobiliario
-Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real
-Derecho Registral
-Derecho Inmobiliario Registral
DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
192, 194
187, 190
322
259, 262
291, 292
157, 171
298
33
33, 34
34
34
35
35
224
DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL:

-Concepto
-Ambito
-Fines
-Su autonoma
-Sus relaciones con el Derecho Civil
-Sus relaciones con el Derecho Administrativo
-Sus relaciones con el Derecho Mercantil
-Sus relaciones con el Derecho Procesal
-Sus relaciones con el Derecho Internacional Privado
-Sus relaciones con el Derecho Fiscal
-Sus relaciones con el Derecho Constitucional
-Sus relaciones con el Derecho Notarial
DESISTIMIENTO:
-Sistema anterior
-Sistema vigente
DESMEMBRACION
DIARIO:322
DIAS:
-De vacaciones
DIVISION.
-De fincas
DOBLE INMATRICULACION
DONACION:
368
29
29, 31
31
72
73
73
73
73
73
74
74
74
66
284
222
324
224
255, 257
-Su inscripcin, requisito de validez
261
DERECHOS:
-Inscribibles
-Personales
-Reales
-Lista cerrada de los derechos inscribibles131, 133
EMBARGO:
131
131, 133
131
Ver Anotacin
ENAJENACION:
-De bienes anotados
ERRORES:
-Ideas generales
-Clases
155, 156
213
213
-Forma de rectificacin
-Efectos
ESPECIALIDAD:
-Principio
-Regulacin legal
-Ideas generales
-Extensin
EXCESOS:
-De cabida
EXTRANJERO:
-No pueden adquirir en zona fronteriza
FALTA:
De los ttulos
FE PUBLICA:
213, 215
215
296
296
296
296, 298
225
132
291
-Principio
-Concepto
-Regulacin legal
-Ambito
-El tercero y sus requisitos
-Proteccin con independencia del Registro
-Necesidad de la reforma
FECHA DE LA INSCRIPCION
FINCA:
-Concepto
-Modificaciones
FOLIO REAL
FOLIO PERSONAL
FORMA EXTRINSECA:
267
268, 269
269
270
273, 277
277
278
306
221
221, 225
166, 296, 297
66
369
Ver Calificacin
HABITACION:
-Su inscripcin
HIPOTECA:
-No es constitutiva su inscripcin
-Su naturaleza
HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA:
-Importancia de su estudio y antecedentes
-Derecho Hebreo
-Derecho Griego
-Derecho Egipcio
-Sistema Ptolemoico
-Sistema Egipcio-Romano
-Derecho Romano
-Derecho Germnico
-Derecho Francs
-Derecho Espaol
-Derecho Nicaragense
HONORARIOS:
-Del Registrador
HORAS:
-De oficina
INCAPACIDAD:
-Anotacin
INDICE
INMATRICULACION:
-Concepto
- Medios
-Doble inmatriculacin
-Inmatriculacin y tracto
INSCRIPCION:
-Principio
-Su valor
-Constitutiva
-Declarativa
-Diferencia con la anotacin
-Requisitos
-Extensa
-Concisa
-Su fecha
-Posesoria
-Previa inscripcin
-De la propiedad horizontal
-Denegacin
-Suspensin
INSPECCION DE LOS REGISTROS:
370
131
261
143
37, 39
39
40
40, 42
40, 41
41, 42
42, 43
43, 44
44, 47
47, 57
57, 69
321, 322
324
178, 179
324
243
243
255, 257
303, 304
259
259
259
159, 262
153
150, 151
150
150
306
244
300
225, 231
289, 291
289, 291
-Falta de inspeccin
INSUBSANABLES:
-Faltas
LEGADOS:
-Anotacin
LEGALIDAD:
-Principio
LEGITIMACION:
-Principio
-Concepto
-Deficiente formulacin legal
-Para pedir la inscripcin
-Para recurrir contra la calificacin
325
291, 292
179, 182
287, 292
267, 268
267
267, 268
283
292
LIBROS:
-Clases
LINDEROS
MANIFESTACION DE LOS LIBROS
MEDIDAS:
-Rectificacin
MEJORAS
MENSURA
MENCIONES:
-Concepto
-Derechos mencionables
-Efectos
MODERNIZACION DE LOS REGISTROS
MUEBLES REGISTRABLES
MODIFICACIONES:
-De la finca
NATURALEZA:
-De la propiedad horizontal
-Del arriendo
-De la promesa de venta
-De la anticresis
-De la hipoteca
NULIDAD:
-De los actos y contratos sujetos a inscripcin
-De las inscripciones
-De las cancelaciones
265, 268
196, 199
203, 204
NUMERUS APERTUS
NUMERUS CLAUSUS
133
132, 133
NOTA MARGINAL:
-Concepto
322
150
183
225
225
225
210
211
212
332, 334
30, 31
221, 225
227
133, 135
136, 143
143
143
206
371
-Clases
-Efectos
-Formalidades
207
207
207
OBRA NUEVA
224
OCURSO
ONEROSIDAD:
-Requisito en el ttulo del tercero
OPCION:
-Similar a la promesa unilateral
ORGANIZACION DEL REGISTRO:
-Divisin departamental
-Poder a que pertenecen
-Remuneracin
-Responsabilidad
-Necesidad de uniformar las prcticas registrales
PARTICION HEREDITARIA:
-Modalidad del tracto
PERMUTA:
-Su inscripcin como requisito de validez
PLAZO:
-Para calificar
-Del diario
-Para ocurrir
292
POSESION:
-Registro y Posesin
PRESCRIPCION:
-Prescripcin conforme Registro
-Prescripcin contra Registro
-Ordinaria
-Extraordinaria
274, 276
137
320
320, 321
321, 322
322
325, 332
303
261
290
207, 208
292
235, 236
236
236
236, 237
237, 239
PRESENTACION:
-Ver Asiento
PRESUNCION:
-luris tantum
267, 268
-Iuris et de iuris
-De la buena fe
PRINCIPIOS
-Su aplicacin en el Registro Conservatorio
-Concepto
-Importancia de su estudio
-Enumeracin
372
267, 268
276
63, 64
76
76
76, 78
-Aplicacin a otros Registros

-De inscripcin
-De publicidad
-De rogacin
-De legalidad
-De especialidad
-De tracto sucesivo
-De prioridad
259,
265,
283,
287,
296,
300,
PRIORIDAD:
-Principio
-Concepto
-Regulacin legal
-Sistema sobre valor del rango
-Reservas legales de prioridad
-Certificacin con reserva de prioridad
-Convenciones sobre el rango
-Supuestos de inaplicacin del art. 16 R.R.P.
PROCEDIMIENTO:
-Registral
PROMESA:
-Contrato de promesa
-Promesa de venta
-Su naturaleza
-Su efecto
PREHORIZONTALIDAD
PROPIEDAD HORIZONTAL:
-Historia
-Naturaleza
-Inscripcin
PROPIEDAD INTELECTUAL:
-Objeto de publicidad
PROPIEDAD INDUSTRIAL:
-Objeto de publicidad
PUBLICIDAD:
-Historia
-Principio
-Formal
-Sustantivo
PRORROGA:
-De anotaciones
PROTOCOLOS:
-Su conservacin en el Registro
POSPOSICION:
-De rango
PRECIO:
373
78
262
278
284
292
298
304
306, 316
306
307
311
310
309
283
136,
136, 137,
140,
230,
136
137
139
143
231
225, 227
227
227, 230
30
30
37, 69
265, 278
266, 267
267, 278
182, 184, 192
74
311
-Aplazado
-Su constancia en el Registro
RANGO:
-Sistemas
-Permuta
-Posposicin
-Reserva
RECTIFICACION:
-Medidas
RECURSOS:
-Ver Apelacin, Casacin y Ocurso
REGISTRADOR:
-Nombramiento
-Perodo
-Remuneracin
-Responsabilidad
REGISTRO:
-Del Estado Civil
277
277
310
310
311
310
225
321
321
321, 322
322
30
-Mercantil
-Conservatorio
-Implantacin del vigente
-Su contenido
-Coordinacin con el Catastro
-El Registro y los adelantos de la tcnica
RESPONSABILIDAD:
-Del Registrador
RESERVAS:
-De rango
-Reservas legales de prioridad
-Certificacin con reserva de prioridad
ROGACION
-Principio
-Regulacin legal
-Legitimacin
-Desistimiento sistema anterior
-Desistimiento sistema vigente
-Excepciones al principio
SECUESTRO
-Ver Anotacin
SERVIDUMBRE:
-Inscripcin
SISTEMAS:
-Registrales
-Utillidad de su estudio
-Clasificacin
374
30
61, 62
130, 131
131
297
330, 334
322
310
311
311
283
283
283
66
284
284
131
81, 82
81
81
-Francs
-Alemn
-Suizo
-Australiano
-Espaol
-De calificacin
-De creacin de los derechos reales
--sobre el valor del rango
SUBSANACION
SUSPENSION:
-De la inscripcin
TECNICA:
-Del folio real
166,
-Del folio personal
TEORIA
-Del ttulo y del modo
63, 65,
-De la penetracin
TERCERO.
-Ver Fe Pblica
TESTAMENTO:
-Inscripcin
-Necesidad de establecer un Registro de actos de ltima voluntad
TITULOS:
-Inscribibles
TITULO SUPLETORIO:
-Concepto
-Efectos
-Derechos que ampara
-Tramitacin
-Calificacin
TRACTO SUCESIVO.
-Principio
-Deficiente regulacin legal
-Concepto
-Modalidades
-Inmatriculacin y tracto
USO:
-Inscripcin
USUFRUCTO:
-Inscripcin como requisito de validez
VENTA:
-Con precio aplazado
Doble venta
VENTA 0 ADQUISICION FORZADA
ZONAS:
-Catastrales
375
85, 91
94, 98
101, 104
106, 110
113, 125
287
131, 132
310
291, 292
292
296, 297
66
259, 260
273
270
271
131
244
244, 248
248, 249
249, 254
254, 255
300, 304
301
300, 303
301, 303
303, 304
131
261
277
277
255
297
INDICE ONOMASTICO
ACEDO, Jess
135
AGUILAR, Julio Ricardo
239
AGUIRRE TORRADOS, Agustn
33, 46, 82, 316
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo
ALESSANDRI RODRIGUEZ, Arturo y
SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel
62, 139
AMOROS GUARDIOLA, Manuel
35, 72, 120
ARGUELLO V., Mariano
61
ARROYO, Duilio
AYON, Toms
62
BARRACHINA Y PASTOR, Federico
134, 152
BARRIOS, Modesto
61
BENAYA, Juan Jos
35
BIERMAN
76
BONILLA ATILES, J. A.
BUITRAGO DIAZ, Francisco
133, 144, 259
CAMARA ALVAREZ, Manuel de la
CAMPUZANO Y HORMA, Fernando
35, 134, 161, 291
CAMY SANCHEZ-CAETE, Buenaventura
134
CARNELUTTI, Francesco
CLARO SOLAR, Luis
139
CARRETERO GARCIA, Tirso
120
CASSO ROMERO, Ignacio de
34, 51, 76, 134, 152, 153
CASTAN TOBEAS, Jos
52, 134
COLIN, Ambrosio y CAPITAN, H.
46, 86
CORRADO, Renato
30
COSSIO Y CORRAL, Alfonso de
212
COVIELLO, N.
30
CUADRA ZAVALA, Joaqun
61, 140, 167, 179, 270, 271, 274, 276
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara
33, 85, 103, 116, 124, 135
CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y BONILLA
ENCINA, Juan Francisco
33, 85, 103, 104, 161, 186, 193, 201
DIAZ GONZALEZ, Carmelo
134
DIAZ MORENO, Eustaquio
33, 51, 171, 186, 193
DIEGO, Clemente de
134
DIEZ PASTOR, Jos Luis y GONZALEZ
ENRIQUEZ, Manuel
158
DIEZ PICAZO, Luis
157, 201
DORTE DUQUE, Manuel
46, 48
ESCOBAR, Manuel
309, 325
EXNER
76
FECED GRESS, Ramn
168
FERNANDEZ, Jos Alonso
120
FUEYO LANERI, Fernando
63, 137, 139
376
GALINDO Y DE VERA, Len y

ESCOSURA Y ESCOSURA, Rafael
134, 151, 169, 170, 183, 275, 287, 291
GALLARDO RUEDA, Arturo
116
GARCIA GRANERA FEZ, Juan
GARCIA GOYENA, Florencio
50
GAYOSO ARIAS
180, 193
GIL, Abelardo
76
GIMENEZ ARNAU, Enrique
48, 315
GOMEZ DE LA SERNA, Pedro
33, 51, 53
GONZALEZ Y MARTINEZ, Jernimo33, 51, 76, 78, 81, 95, 107, 114, 116, 119, 287,
296
GONZALEZ PEREZ, J.
116
HEDEMAN, J. W.
150
HECK, Philip
97
HERMIDA LINARES, Mariano
122
HERNANDEZ GIL, Francisco
29, 31, 34, 35, 49, 72
HOYO, Francisco del
120
HURTADO CHAMORRO, Alejandro
61
LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO 35, 43, 49, 52, 72, 104, 114, 115, 121,
135, 152, 160, 161
REBULLIDA, Francisco de Ass
LOPEZ MENDEL, J.
116
LUZURIAGA, Claudio Antn de
49, 50, 52
MANRESA Y NAVARRO, Jos Mara
132, 134, 135
MARIN PEREZ, Pascual
35, 76
MARTIN, Eduard
86, 89
MARTINEZ, Jos Ron
167
MARTINEZ MOREDA, M.
134
MAZEAUD, Henri, MAZEAUD, Len y
MAZEAUD, Jean
86
MENCHEN BENITEZ, Bartolom
49
MESA LAGO, Carmelo
MONTIEL ARGUELLO, Alejandro
136, 272
MONTES, Angel Cristbal
34, 35, 38, 72
MORELL Y TERRY, J. 35, 72, 77, 114, 115, 134, 152, 166, 169, 171, 173, 180,
181, 183, 186, 193, 212, 239, 248, 274, 287, 314
MORALES, Carlos
61
MURILLO, Braulio
50
NUEZ LAGOS, Rafael
52, 73, 120, 122
OGAYAR AYLLON, Toms
124
OLIVER, Bienvenido
29, 34, 51
PALMA MARTINEZ, Ildefonso
176
PANTOJA, Jos M. y LLORET, Antonio M.
134, 151
PELAYO HOR E, Santiago
315, 316
PEA BERNALDO DE QUIROS, Manuel
46, 87, 88, 90
PEREZ GONZALEZ, alas y ALGUER. Jos
114, 134, 161
377
PEREZ LASALA, Jos Luis

72, 260
PLANIOL, Marcel
86
PUGLIATTI, Salvatore
30
RAMOS FOLQUES, Rafael
50, 52
REDENTI, Enrico
RICA Y ARENAL, Ramn de la
30, 49, 52, 79, 116, 149, 171, 194, 223
RICA Y MAR ITORENA, Ramn de la
119, 151, 152, 194, 221, 245, 308, 316
RICCI, Francisco
132
ROCA SASTRE, Ramn Mara29, 33, 39, 52, 72, 81, 86, 91, 94, 96, 97, 104, 109,
114, 115, 116, 119, 121, 122, 132, 134, 135, 149, 151, 152, 155, 161, 167, 168,
169, 173, 178, 180, 181, 183, 186, 188, 191, 193, 195, 201, 203, 208, 210, 211,
212, 265, 270, 274, 275, 288, 290, 291, 300, 307, 308, 316
RODRIGUEZ SERRANO, Felipe
176, 237
ROMANI PUIGDENGOLAS, Francisco
116
ROMANI CALDERON, J.
116
ROSALES, Jos Benito
RUIZ MARTINEZ, Francisco
315, 316
SANCHEZ ROMAN, Felipe
134, 152
SANZ FERNANDEZ, Angel 38, 49, 73, 76, 77, 90, 108, 109, 114, 119, 192, 274
SELVA, Buenaventura
61
SERRANO Y SERRANO, Ignacio
103
SUAREZ, Carlos Mara
231
SUREDA, Honorato
73
SCAEVOLA, Mucius
135
TUR, Vicente
103,
Torrens, Robert Richard
106
VALENCIA ZEA, Arturo
235
VALVERDE Y VALVERDE, Calixto
132, 134
VASQUEZ BOTE, Eduardo
81
VASQUEZ CAMPO, Antonio
VENTURA-TRAVESET Y GONZALEZ,Antonio
VILLARES PICO, Manuel
50, 52, 53, 315
VILLAVICENCIO, Jos R. y NUEZ DE
VILLAVICENCIO, Laura
89, 97, 103, 106, 110
WALKER, William
61
WILLENBUCHER,
WOLFF, Martn
44, 157
ZUMALACARREGUI MARTIN-CORDOVA
Toms de
201
378

Introduccion Al Derecho Inmobiliario Registral Nicaraguense - Ivan Escobar Fornos

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Introduccion Al Derecho Inmobiliario Registral Nicaraguense - Ivan Escobar Fornos

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1

CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

5. Crtica del Sistema

14. Anotacin del beneficio de separacin

2. Prescripcin conforme Registro

4. Las decisiones del Registrador

Derecho Inmobiliario Registral, cosa que tambin parece aceptar el autor de la

JOSE MARIA CHICO Y ORTIZ

Anales de la Academia Matritense del Notariado

que el rgimen de publicidad de stos no tiene que diferir sustancialmente del de

CHICO Y ORTIZ, Jos Mara y BONILLA ENCINA, Juan Francisco. Apuntes de

4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14.

CAMPUZANO Y HORMA, Fernando. Principios Generales de Derecho Inmobiliario

2. Introduccin ... , pp. 39 y 40.

grupos: sistemas de tradicin unida a la conclusin formal del contrato, sistema de

ciandestinos que se pudieran efectuar en perjuicio de los acreedores y otras

La Ley de 11 Brumario derog el sistema instaurado por las Leyes de Messidor

se de conformidad a ellos. El Registro no era pblico, pero el Registrador poda

El Proyecto de Cdigo Civil de 1836 representa el primer intento legislativo de

venio y Luzuriaga estimaba, en cambio, que la transmisin se realizaba por la

d) La Ley Hipotecaria de 1861

La Ley est inspirada en los principios:

30. Arts. 8 a 11 y otros.

Entre las reformas ms importantes tenemos:

Con el magnfico respaldo de la doctrina cientfica se realiza la tercera gran

41. Arts. 38, 41, 97 y otros.

h) Se despoja de efectos registrales al simple aplazamiento del pago del precio.44

Art. 107. Se establecer en Granada un oficio de hipotecas para que por l se

El art. 312 de la Ley de 4 de Julio de 1851 exiga la inscripcin para el ejercicio

46. Manual Alfabtico..., pp. 234,235 y 236.

fecha no sera vlido ningn traspaso de dominio o hipoteca a favor de terceros, si no

del crdito hipotecario exigan la organizacin de un Registro sobre bases ms

permuta, donacin, etc.) y, por lo tanto, la nulidad de la venta o donacin que ha

57. Art. 698 C.

testamento o por acto entre vivos sobre bienes inmuebles, 62 y la constitucin de la

62. Art. 735 C.

Dicha anotacin caduca a los tres meses, si dentro de este trmino no se

4o. La divisin, redencin, reduccin y traslacin del censo (artculos 2035 y

COSSIO Y CORRAL, Alfonso de. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch

2. Sus relaciones con otras ramas del Derecho

f) Relaciones con el Derecho Fiscal

1. La denominacin ms usual es la de principios hipotecarios, y es la que emplearemos con frecuencia.

Para Rica y Arenal los principios de publicidad, especialidad y legalidad en que

Agustn Aguirre los divide en adjetivos, sustantivos y relativos. Al primer grupo

DE LA RICA Y ARENAL, Ramn Mara. Valor efectivo de la inscripcin en la nueva

1. Op. cit., Tomo II, p. 119.

mente la jurisprudencia asimila al fraude el simple conocimiento que el tercero

el principio de tracto sucesivo. Existen excepciones al principio en la usucapin, en

12. La lista de los derechos inscribibles es cerrada.

Tambin lleva el Registro de Formalizaciones y el Repertorio de Formalizaciones.

Sin embargo, es un Registro mecanizado y gil. El despacho de los ttulos y la

DE LA FUENTE JUNCO, Angel. Significado y alcance de la Publicidad en los

ROCA SASTRE, Ramn Mara. Instituciones de Derecho Hipotecario. Editorial

1. Op. cit., 5a. Edicin, Tomo I, p. 117.

2. Op. Cit., Tomo I, p. 111.

de aqul, se establece a su favor una indemnizacin a cargo del Estado que

b) Las quiebras que sufre el principio de especialidad.

DE LA FUENTE JUNCO, Angel. Significado y alcance de la Publicidad en los

d) Debida coordinacin entre Catastro y Registro de la Propiedad.

4. Op. cit., P. 39.

Se estableci, en un principio, como voluntaria la inmatriculacin, de suerte

Tambin se extendi a varios pases africanos y a ciertas regiones del Brasil.

de 1959, p. 1 y sigts. RCDI. Nos. 370-371. Marzo-Abril de 1959, p. 145 y sigts.

1. Arts. 609 y 1095 C.