CPOS 0380/2008 pasta A 58

LAUDO TCNICO DE AVALIAO DE IMVEL

Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 Quadra 3
Vila Balneria Bairro Jardim Real
Praia Grande SP

CPI Conselho do Patrimnio Imobilirio

Coordenadas Geogrficas: W 46,551003 S 24,062631

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FICHA CADASTRAL DO IMVEL

1. VALOR TOTAL DO IMVEL (R$):
VALOR TOTAL:

R$ 429.000,00

2. CPOS PROCESSO:

CPI PROCESSO:

0380/2008 A 176

0136/2011

3. LOCALIZAO:
ENDEREO:

MUNICPIO:

Lote 23 Q 03 Av. Pres. Castelo Branco CEP 11.707-050

Lote 21 Q 03 R. Poos de Caldas CEP 11.707-480

PRAIA GRANDE

TRANSCRIO: 3.417 3 Oficial de Registro de Imveis de Santos

4. CROQUI DE LOCALIZAO:

5. FOTOGRAFIA:

L23 Q3 Av. Pres. Castelo Branco

- FORMATO DO TERRENO:
POLGONO REGULAR:
POLGONO IRREGULAR:

L21 Q3 R. Poos de Caldas, 317

6. CARACTERSTICAS DO TERRENO:
REA (m2):

L 23 500,00 m
L 21 500,00 m

FRENTE PRINCIPAL/SECUNDRIA (m):

10,00 m
10,00 m

TOPOGRAFIA:
PLANO:

ACLIVE:

DECLIVE:

MIDO:

ALAGADIO:

ACIDENTADO:

SUPERFCIE DO SOLO:
SECO:

7. BENFEITORIA EXISTENTE NO LOTE 21:

PADRO CONSTRUTIVO:
IDADE ESTIMADA:

REA (m2):

Casa Padro Proletrio

50

VOCAO DE USO:

100,00 m

PAVIMENTO:

RESIDENCIAL

ESTADO DE CONSERVAO:
BOM:

REGULAR:

RUIM:

8. SITUAO DO IMVEL:
OCUPADO:
OCUPANTE:

Lote 21

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DESOCUPADO:
CONTATO:

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NDICE
FICHA CADASTRAL DO IMVEL
1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAO
4. CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAO
4.2. LOCALIZAO
4.3. CARACTERIZAO DA REGIO
4.4. DESCRIO DO IMVEL
5. DIAGNSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAO DA AVALIAO
7. DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CLCULO DO VALOR TOTAL
7.3. CLCULO DO VALOR DE VENDA FORADA
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATRIO FOTOGRFICO
9.4. CLCULOS ESTATSTICOS
9.5. DOCUMENTAO COMPULSADA

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1. IDENTIFICAO DO SOLICITANTE
O presente Laudo de Avaliao foi elaborado por solicitao do Conselho do Patrimnio
Imobilirio - CPI.

2. FINALIDADE DO LAUDO
A finalidade do laudo subsidiar a alienao do imvel constitudo por terreno localizado
Av. Pres. Castelo Branco, Lotes 21 e 23 da Quadra 03, no municpio de Praia
Grande/SP.

3. OBJETIVO DA AVALIAO
O objetivo do Laudo de Avaliao a determinao do valor de mercado com base em
pesquisas no mercado imobilirio da regio geoeconmica do imvel avaliando,
apresentando como concluso a convico do valor de mercado aps tratamento dos
dados, para fins de alienao.

4. CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAO
Os elementos necessrios para elaborao deste trabalho, fornecidos pelo
solicitante, foram considerados por premissa, como vlidos e corretos, no tendo
sido aferidas as reas em campo pelos nossos tcnicos.
Para efeitos da avaliao, o imvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,
hipotecas, contaminao do solo ou nus de qualquer natureza.
O imvel possui uma transcrio, n 3.417, do 3 Oficial de Registro de Imveis de
Santos.
Os documentos de referncia foram apresentados pelo cliente e compem o anexo
9.5.
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4.2. LOCALIZAO
O imvel avaliando objeto de estudo da presente avaliao localiza-se Av. Pres.
Castelo Branco entre Av. Balneria e rua Arax, no municpio de Praia Grande / SP.

AVALIANDO

Figura 1: Localizao do avaliando.

4.3. CARACTERIZAO DA REGIO

O imvel est localizado na regio urbana de Praia Grande, sendo sua via principal,
a Av. Pres. Kennedy. A via contemplada por imveis residenciais, tipo casas e
edifcios. O bairro possui infraestrutura e servido pelos seguintes melhoramentos
urbanos:

Energia eltrica;

Iluminao pblica;

Redes de Telefone;

Coleta de lixo;

Rede de Abastecimento de gua;

Vias asfaltadas;

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4.4. DESCRIO DO IMVEL

Trata-se de imvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas,
por ambas as ruas. O lote 21 est ocupado por construo classificada como: casa
padro proletrio.
Os terrenos possuem rea de 500,00 m cada, conforme transcrio n 3.417, do
3 Oficial de Registro de Imveis de Santos.
O imvel assim se descreve: Os lotes 21, 23, cujas dimenses so de 10,00 m x
50,00 m cada um, sendo que o lote 23 faz frente para a Av. Castelo Branco e o lote
21, para a R. Poos de Caldas.
Os dois lotes so contnuos e contguos e perfazem 1.000,00 m
A topografia plana.

AVALIANDO

Figura 2: Vista area do avaliando e da regio de entorno, Google Maps

No foram considerados no imvel avaliando quaisquer restries no que tange a

passivos ambientais ou reas de proteo permanente (APP) e no faz parte do
escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificao quanto a
possveis contaminaes do solo.
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5. DIAGNSTICO DE MERCADO
Conforme vistoria de reconhecimento da regio, onde se insere o imvel avaliando,
verificam-se alguns imveis disponibilizados em oferta, onde os corretores locais indicam
um mercado de mdia valorizao, o assim pode-se concluir que a sua liquidez mdia.

6. ESPECIFICAO DA AVALIAO
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificao das avaliaes, apresenta a
seguinte redao:

9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes
que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do
grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do
empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de
graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende
exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por
isso, no passvel de fixao a priori.

Em funo das particularidades do imvel avaliando e do comportamento do mercado

imobilirio da regio, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 Tabela
1 e Tabela 2, item 9.2.3 Tabela 5, o presente laudo de avaliao possui Grau de

Fundamentao II e Grau de Preciso III.

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7. DETERMINAO DO VALOR DE MERCADO DO TERRENO

7.1. CLCULO DO VALOR DO TERRENO
Para o presente trabalho adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o clculo do valor do imvel.
Foram realizadas pesquisas no ms de janeiro de 2013 na regio do avaliando, e
os elementos foram devidamente homogeneizados situao do avaliando, visando
obter o melhor valor para o atual contexto de mercado.
Adotou-se o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado para o clculo
do valor do imvel, praticado na regio geo-econmica prxima da localizao da
rea a ser avaliada, cujos clculos foram elaborados com base na metodologia de
TRATAMENTO POR FATORES para a determinao do valor unitrio de terreno
(R$/m). Neste tratamento, os atributos dos imveis comparativos (exemplo: rea,
frente, profundidade, localizao, etc.) so homogeneizados para representar a
situao do imvel paradigma (referncia de uma determinada regio).

Fatores Utilizados:
Fator Transposio: Utilizado para corrigir variaes de valor em funo da
localizao do avaliando em relao aos comparativos de mercado, aplicado atravs
da seguinte equao: Ft = Ia/Ic, onde:
Ft = Fator Transposio
Ia = ndice local do avaliando

e Ic = ndice local dos comparativos

O ndice local ser estimado conforme observaes do avaliador quando da vistoria

e pesquisa no local. Para o imvel avaliando foi adotado o ndice igual a 100;
Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de
compensar a super estimativa / elasticidade da oferta;

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Construes: Para os comparativos com construes, as mesmas foram deduzidas

conforme Estudos Valores de Edificaes Imveis Urbanos 2002, considerando
classificao, estado de conservao e idade aparente.
Em levantamento de dados junto ao mercado imobilirio, obtiveram-se elementos,
cujos dados de anlise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.
Aps tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITRIO para o
terreno:
VALOR UNITRIO TERRENO = R$ 401,17/m
Para a determinao do valor total do terreno aplicaremos a frmula abaixo:
VALOR

TERRENO

= VALOR UNITRIO * REA

Sendo:
VALOR

TERRENO

Valor do terreno

VALOR UNITRIO Valor unitrio de terreno

REA rea total registrada de terreno
VALOR

LOTE 23

= R$ 432,64/m * 500,00 m2

VALOR LOTE 23 = R$ 216.320,00

VALOR

LOTE 21

= R$ 401,17/m * 500,00 m2

VALOR LOTE 21 = R$ 200.585,00

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DETERMINAO DO VALOR DA BENFEITORIA

Existe uma construo no lote 21, na rua Poos de Caldas, 317, com rea de 100 m

Valor da construo

VALOR

CONSTRUO

VALOR

LOTE 21

= R$ 11.862,76

= 200.585,00 + 11.862,76 = R$ 212.447,76

7.2 CLCULO DO VALOR TOTAL

VALOR

TOTAL

= 212.447,76 + 216.320,00 = R$ 428.767,76

Em nmeros redondos, temos

VALOR TOTAL = R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

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7.3. CLCULO DO VALOR DE VENDA FORADA

Conforme solicitao, encaminhamento n 248/2013, vamos proceder ao clculo de
liquidao forada
Para o clculo de liquidao forada, vamos considerar, para um prazo de dois anos,
Taxa CDB: 5,83%
Inflao mdia (INPC e IPC/FIPE): 4,92%

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8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de

anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.

Portanto, adotando-se at o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o

seguinte valor:

R$ 429.000,00 (Quatrocentos e vinte e nove mil reais)

Data-base janeiro/2.013

VALOR DE LIQUIDAO FORADA

R$ 422.000,00 (Quatrocentos e vinte e dois mil reais)

So partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5.

So Paulo, 02 de maro de 2013.

Nelson Srgio Penteado Ribeiro

Engenheiro Civil
CREA 0600878851
Responsvel pelo trabalho

Companhia Paulista de Obras e Servios

Larcio Paulino Simes

Engenheiro Sanitarista
CREA 0601141851
Coordenador do trabalho

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9.3 ANEXO FOTOGRFICO

FOTOGRAFIA 1: Vista do terreno, de frente para a Av. Castrelo Branco

FOTOGRAFIA 2: Vista da Av. Castelo Branco Lote 23 direita

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FOTOGRAFIA 3: Vista interna do lote 23.

FOTOGRAFIA 4:Vista oposta da Av. Castelo Branco. Lote 23 esquerda.

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FOTOGRAFIA 5: Vista do Lote 21 (R. Poos de Caldas).

FOTOGRAFIA 6: Vista da Rua Poos de Caldas. Lote 21 esquerda.

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9.4 CLCULOS ESTATSTICOS

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9.5 DOCUMENTAO COMPULSADA

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