QS AWARENESS PROGRAM

PEMAHAMAN & STUDI KASUS

KONTRAK KONSTRUKSI
Padang, 8 September 2015
Seng Hansen

3 ASPEK UTAMA
QUALITY
SLOW

COST

EXPENSIVE

LOW
QUALITY

TIME

Current demand..
Construction manager is a master of all
Construction manager must be both
technical and business oriented

Peta Proses PMBOK 5th Edition

Apa itu kontrak

KUH Perdata 1313

Suatu persetujuan
adalah suatu perbuatan
dimana satu orang atau
lebih mengikatkan diri
terhadap satu orang lain
atau lebih.

PP 54/2010

Kontrak Pengadaan
barang/jasa yang
selanjutnya disebut
kontrak adalah perjanjian
tertulis antara PPK
dengan penyedia
barang/jasa atau
pelaksana swakola.

Sebuah kesepakatan antara para pihak

yang memiliki kapasitas untuk
membuatnya, dalam bentuk dan
ketentuan yang sesuai dengan hukum
yang berlaku, dan membentuk sebuah
kewajiban di hadapan pengadilan.
PRINSIP KONTRAK
1) JELAS & KOHEREN
2) ADIL & SETARA
3) LENGKAP & FLEKSIBEL

ORIENTASI
GENERAL
CONTRACT

ENGINEERING
CONTRACT

- Aspek legal: hak & kewajiban

- Hal-hal teknis:
BIAYA
MUTU
WAKTU

CONSTRUCTION
CONTRACT

Mengapa kontrak itu menjadi penting

dalam pekerjaan konstruksi
Bisakah proyek dikerjakan tanpa
kontrak

PERANAN KONTRAK KONSTRUKSI

1) Membuat sebuah hubungan yang berkekuatan hukum
(legal relationship)
2) Mendistribusikan resiko
3) Menyatakan semua hak, kewajiban dan tanggung
jawab para pihak
4) Menyatakan semua peristiwa: kondisi-kondisi dan
prosedur berkontrak

QUESTION
Lump sum??
Lump sum fixed price??

Lump sum
(PMBOK 3rd Edition)
Fixed-price or lump-sum contracts. This category of contract involves a fixed total
price for a well-defined product. Fixed-price contracts can also include incentives for
meeting or exceeding selected project objectives, such as schedule targets. The
simplest form of a fixed-price contract is a purchase order for a specified item to be
delivered by a specified date for a specified price.

Robert D. Gilbreath dalam Managing Construction Contract, hal 43

A definitive and fixed price is agreed upon prior to contract award. This price
remains form for the life of the contract and it is not subject to adjustment except
for the changes in scope of work or performance conditions and owners ordered
extras. Under lump sum agreement, cost risk to the owner is minimal-given
adequate binding and performance controls.

Anthony Speaight dalam Architects Legal Handbook: The Law for Architects
this is subject to change only where there are variation instructed or where event
occur which are at the clients risk and which give rise to a right to additional
payment.

Characteristics
Budget lebih pasti
Resiko berada di pihak kontraktor
Manajemen proyek employer tidak besar
The price of a lump sum contract can change by:
Variations : changes in the nature of the works
Relevant events (caused by the employers faults or by neutral events)
Provisional sums: an allowance for a specific element of the works that
is not defined in enough detail for tenderers to price
Fluctuations

PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi

Perpres No. 70/2012 tentang Perubahan Kedua atas Perpres No. 54/2010,
Pasal 92 (1c)

Tipe Kontrak & Distribusi Resiko

Tipe Kontrak

Resiko
Pemilik Proyek

Design and build

Traditional Lump Sum

Traditional Measurement
Bill of approximate Quantities
Traditional Measurement
Cost plus fixed fee
Traditional Measurement
Cost plus fee
Management contract

Kontraktor

3 kategori kewajiban

HAK = KEWAJIBAN

Kewajiban Kontraktual
Kewajiban Statutory
Kewajiban berkaitan Tort

CONCEPT OF DUTY

QUESTION

Menurut anda, kepada siapakah

resiko-resiko konstruksi diberikan
- Kontraktor
- Employer/
Government

Resiko haruslah diberikan kepada pihak yang dapat menanggung atau mengatasi resiko
tersebut. Dengan demikian kita dapat meminimalkan dampak resiko dan proyek dapat
berjalan sebagaimana mestinya.
Contoh resiko yang diberikan ke Pemilik Proyek: resiko terkait desain diberikan ke pemilik
proyek karena pemilik proyek yang memiliki hubungan kontraktual dengan arsitek. Jadi
pemilik proyek memiliki lebih banyak kesempatan dan cara untuk meminimalkan resiko
terkait design error.
Contoh resiko yang diberikan ke Kontraktor: resiko terkait keselamatan pekerja diberikan
ke kontraktor karena kontraktor yang berada di lapangan dan oleh karena itu lebih dapat
meminimalkan potensi munculnya kecelakaan kerja.

TIPE PROCUREMENT /
TIPE KONTRAK

RESIKO KONSTRUKSI

Apa itu Dokumen Kontrak?

Kumpulan dokumen-dokumen tertulis
yang menjelaskan peranan, tanggung
jawab dan Pekerjaan dalam kontrak
konstruksi dan mengikat bagi para
pihak yang berkontrak

Masalah yang
mungkin timbul?
Discrepencies
Divergences

Surat
perjanjian

Addendum

Letter of
acceptance

Letter of
tender

BQ

Particular
conditions

General
conditions

Spesifikasi

Gambar

dll

Gambar for con

STUDI KASUS 1

AKSES LAPANGAN & PEMBEBASAN LAHAN

-Sebuah proyek skala besar di kota minyak, Balikpapan
-Proyek ini dikerjakan secara bertahap
-Tetapi terdapat kendala berupa pembebasan lahan yang
belum diselesaikan oleh pemilik proyek (pemerintah kota
Balikpapan)
-Kontraktor telah melaksanakan pekerjaan di lapangan dengan
seijin pemilik lahan
-Karena pembebasan lahan oleh pemkot tertunda, pemilik
lahan sering menutup akses menuju lapangan
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

STUDI KASUS 2

CUACA, FORCE MAJEURE, DLL

-Proyek dikerjakan di
sebuah lokasi yang tinggi
curah hujan
-Proyek dilaksanakan pada
musim hujan
-Kontraktor meminta
perpanjangan waktu
pelaksanaan terkait curah
hujan yang tinggi
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

-Sebuah proyek skala besar

tertunda pelaksanaannya selama 2
minggu akibat gempa bumi
-Kontraktor meminta perpanjangan
waktu dan biaya tambahan karena
beberapa item pekerjaan yang telah
dilaksanakan rusak berat akibat
gempa sehingga harus dibongkar
dan dikerjakan ulang

STUDI KASUS 3
SELEKSI KONTRAKTOR

-Proyek rehabilitasi sekolah-sekolah

dasar di kabupaten Tasikmalaya
-Pengerjaan proyek-proyek tersebut
tidak tuntas dan ditinggalkan oleh
kontraktor yang ditunjuk
-Beberapa kontraktor beralasan bahwa
mereka tidak dapat menyeimbangkan
cashflow mereka sehingga menjadi
bangkrut
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

STUDI KASUS 4

METODE PELAKSANAAN PEKERJAAN

-Sebuah proyek dinding tanggul di
Jombang dikerjakan oleh kontraktor
setempat
-Baru selang beberapa minggu, terjadi
keretakan-keretakan sampai akhirnya
dinding tersebut amblas sebagian
-Kontraktor mengatakan bahwa itu
diakibatkan pengerjaan di musim hujan
sehingga debit air merusak dinding
tanggul
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

STUDI KASUS 5
KONDISI LAPANGAN

-Sebuah proyek gedung bertingkat di kota Jakarta

-Pada saat pekerjaan pondasi timbul sengketa antara
kontraktor dengan pemilik proyek
-Berdasarkan laporan investigasi geoteknik lapangan,
kedalaman tanah keras dicapai pada -18m
-Tetapi pada pelaksanaannya di lapangan ternyata kedalaman
rata-rata hanya mencapai -15m
-Pemilik proyek tidak mau membayar pekerjaan pemancangan
sedangkan kontraktor tidak mau melanjutkan pelaksanaan
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

STUDI KASUS 6
PRODUKTIFITAS PEKERJA

-Sebuah proyek dikerjakan di Banda Aceh

-Durasi pelaksanaan pekerjaan selama 8 bulan dari bulan
Maret Oktober
-Pada bulan Agustus proyek mengalami keterlambatan karena
memasuki bulan Ramadhan selama 1 bulan. Setelah itu proyek
pun berhenti 2 minggu karena para pekerja pulang kampung
-Kontraktor meminta perpanjangan waktu pelaksanaan dari
pemilik proyek tetapi pemilik proyek tidak mengijinkan
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

STUDI KASUS 7

KESALAHAN PERHITUNGAN RAB

-Kontraktor BUMN memenangkan tender pekerjaan bangunan
hotel berbintang
-Selang beberapa minggu pelaksanaan, kontraktor menyadari
bahwa terjadi kekeliruan dalam perhitungan RAB dimana besi
beton pada pekerjaan pelat beton dan kolom sangat kurang
(tidak sesuai dengan gambar)
-Kontraktor meminta perhitungan ulang RAB terkait pekerjaan
besi beton tetapi pemilik proyek tidak menyetujui dengan
alasan proyek bersifat lump sum
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

STUDI KASUS 8
KONSULTAN MK

-Sebuah proyek konstruksi, pemilik proyek menunjuk seorang

arsitek sebagai konsultan MK
-Dalam pelaksanaannya, konsultan MK mengeluarkan
beberapa instruksi yang tidak sesuai dengan isi kontrak dan
tidak diindahkan oleh kontraktor
-Pada akhirnya konsultan MK membuat addendum dan
merubah isi kontrak yang tidak adil bagi kontraktor
-Kontraktor merasa dirugikan atas tindakan konsultan MK dan
melakukan pemutusan kontrak
RESIKO BERADA DIMANA?
APA SAJA RESIKO YANG DIHADAPI?
SOLUSI?

KESIMPULAN
BAGAIMANA RESIKO DIALOKASIKAN ATAU
DIKELOLA

RESIKO

PIHAK YANG SEBAIKNYA MENERIMA RESIKO

Akses Lapangan

Pemilik proyek

Pembebasan lahan segera diselesaikan

Cuaca, Force Majeure,

dll

Dibagi (pemilik proyek menanggung resiko

keterlambatan, kontraktor menanggung
resiko kerugian uang)

Klausul kontrak

Seleksi Kontraktor

Pemilik proyek

Procurement yang baik dan tepat

Cara dan Metode

Pelaksanaan Pekerjaan

Kontraktor

Klausul kontrak spesifik

Kondisi Lapangan

Pemilik proyek

Produktifitas Pekerja

Kontraktor

Manajemen kontraktor

Kesalahan Perhitungan
RAB

Kontraktor

Justifikasi

Konsultan MK

Pemilik proyek

Seleksi (qualification based)

Investigasi geoteknik lapangan yang cukup

dan klausul kontrak

INDIKATOR MANAJAMEN PROYEK YANG BAIK:

PROYEK SELESAI TEPAT BIAYA, MUTU, WAKTU
TIDAK ADA SENGKETA (MAJOR DISPUTES)
HUBUNGAN PEMILIK PROYEK DAN
KONTRAKTOR TERJALIN BAIK

Youre angry. So you shoot a hole

in my boat. The only trouble is, we
are in the same boat.

Thoroughly read all your contracts. I really mean thoroughly.

-Bret Michaels

end
terima kasih

Copyright acknowledgement:

Some pictures and materials are taken from other sources and therefore I do
not own them. Their usage is for educational purposes only. All rights of these
pictures and materials go to the respected owners.