g EY APELANTE, y ESSE TRIBUNAL F.EGISTRAL ESOLUC ON No. -//37- 200°) — SUNARP-TR-L Lima, — 14g set. og J. ANTO \IO VEGA ERAUSQUIN. TITULO N? 9351 tel 13/5/2000, RECURSO HIDN° £2121 det 4/€/2009. REGISTRO Pridios ¢ el Callao. ACTO (s) 2 Cesién d derechos sobre inmu 2ble. ‘SUMILLA INTERPRET ACION DEL ARTICUL 9 156° DEL CODICiO CIVIL. ‘El articulo 66 del Cédigo Civil n> exigy que de menera litere! 0 es,recifica se seffalen los ictos para los que se @ ha {3cultado al z poderado, sino « nicamente que no exist in dudas respecto al e:1cargo conferido”. “Cuando el roder es conferido pa’a que el representante ejec ste de erminados actos sobre in bien, deberé verific wse la correspondencia entre aquel'os actos y @1 bien sobre el que se pretende in: cripcit n en ejercicin de dicho poder’ ACTC CUYA INSCRIPCISN SE SOLICITA Y DOCUMINTACION PRES ENTADA Medic ate el titulo venido en grado se solicita la inscripcié 1 de le cesién de derec 1os' respecto del inmteble iniscrito en la partida N° P52(06917 del Regis ro de Predios del Czllao, cue celebran de una jarte ki sociedad conyy jal conformada por Cement Mario Ver: Castafecla y Rosa Amalia Novo: de Vera, y de la otr:, Emasto Vera Novoa y su cényuje Emery Alicia Ramirez Larocca. Ccn la {nalidad de sustentar la ins-ripcién se adjun a el parte notarial de li escri'ura publica «lel 11-6-2( 09 otcrgada ante el not irio del Callao, J, Antonio Veria Erausquin. DECIION IMPUGNADA La Rigistradora Publica del Registro de Predios, Jess’ Isabil Martinez Calde “én, observé el titulo e'1 los siguientes térr vinos: En vitud del articulo 2011 del Codigo Civil que consagra el zrincipio de legalitad en concordancia con wl articulo \' del Titu'o Preiminar del Regle nento General de los Registros Publicos, y de ecnformi tad con lo estab ecido por los articulos 31 ys. y articulo 40 del Re jlamer to General de lo: Registros Piblicos, se re tera en parte la obsirvaciéy sobre ef prese ite titulo por Io siguien e:Visto el escrito de fecha 9/7/2009, se reitera la observacién respecto de las facultades del representante de la parte vendedora, por lo que se transcribe a continuacién la observacién anterior: Respecto_de la _identificacién plena del inmueble sobre e cual recae a facultad de enajenar: Visto el escrito presentado en subsanacién, debemos indicar que no ‘subsana la observaci6n anterior que se transcribe a continuacién: Realizado nuevo estudio de las partidas respectivas, debemos indicar que las secciones creadas cuentan con areas en el ter, 2do y 3er piso, teniendo ademés la unidad inmobiliaria 2, un cuarto piso 0 nivel. Asimismo, revisado nuevamente el poder inscrito en la P.E. N° 11866896 de! Registro de Mandatos y Poderes, se adviorte que en el segundo acépite se indica {que los poderdantes cedieron a favor de! apoderado y esposa. .. “la planta del segundo piso, con sus aires respectivos...", teniendo don Emesto Vera Novoa con el propésito de disponer de sus acciones y derechos la facultad de darlo en calidad de "... cesién a favor de si mismo..." ‘Como se expresa en esquela anterior, sobre la partida P01181888 (lote 31A de la Manzana |) se inscribié la independizacién de unidades inmobiliarias bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comiin, generandose 2 unidades inmobitierias: “Unidad Inmobiliaria 1 ubicada en la Calle Germania N° 127A inscrita en la partida P52006916: ter, 2do y 3er piso. * Unidad Inmobiliaria 2 ubicada en la Calle Germania N° 127A inscrita en la partida P52006917: ter, 2do, 3er piso y 4to piso. Dado que el poder dice textualmente: “..Que por documento privado de fecha 26 de julio del afio 1986, los poderdantes cedieron a favor del apoderado y de su esposa, dofia Emery Alicia Ramirez de Vera, la planta del segundo piso, con sus respectivos aires...” y la facultad establece de manera indeterminada, que... ‘con el propésito de disponer de sus derechos y acciones. . . sobre el area del bien inmueble descrito en la cléusula anterior, déndolo en calidad de cesién a favor de si mismo. . ." no es posible identificar el inmueble sobre el cual recae la facultad de disposicién, pues a la fecha existen 2 unidades inmobiliarias, una que va desde el ter piso hasta el tercero (UI1) P52006916 y la otra que va desde @! fer piso hasta e! 4to piso (UI2) P52006917. Dado que el representante carece de facultad expresa para realizar actos de disposicién respecto de la partida que sefiala la escritura publica de cesién de derechos de fecha 11/6/2009, que indica la partida P62006917, sirvase inscribir el poder expreso para enajenar bienes de sus representados (donar, dar en anticipo de herencia, etc.) incluso a favor de si mismo, y ratificar el acto. FUNDAMENTOS DE LA APELACION EI apelante sustenta su recurso de apelacién con los siguientes fundamentos:RE SOLUCION No. -//37- 2009 - SUNARP-TR-L = S| bian existen dos unidaces inr obilarias, €1 poder @3 perf: otamente atone ble, pese a que los pcderdantes deseriben la seccin que os objeto Ge poc er como la planta de regunco piso, dade que ta ur idad i mobiliaria $e BS tne ene! primer iso ua escalera cle acceso mient as que ia vr idee Inmobiliaria N21 tient en el primer piso casi toda a distr bucién de la vivienda, re Rost Ita evidente que cuanc o los )oderdantes otorgaron los porleres para ‘que © apoderado ceda el irmuobl2 de la segunda plants, se 12er® 4 la sees: Inmobiliaria N° 2, un la medida que los prorios prderdantos seat an‘en las partes de’a teced antes de dicno poder, que cudieron los cect cogundo piso al ap derad> y su cony.ge. De nir gin mado podria Ser la unidad inmobiliatia N° 1, con acceso direcio a la call. seria fecha del apoderamie to, nx se habia e’ectuado I: inderendizacion jor lo que los términos del yoder 1 0 podian se mas es acifice: de to ate por ido. sin embargo co isider: mos que han_skdo rks, sufic entemente Gescr ptivos como para ocnclulr con claridad que la voluniad de fos poderdantes es la de cede la segunda planta, es deci la ac ual unidad inmol tiaria N° 2. nftet aecto a que el poder ¢ stable 20 que se cedié la sogunda Fanta y Sus ‘aires respectivos, ello tamp 2co debe inducir a la conclusion de que no S6 sued } determinar si era la UI N' 1.0 la UIT 2, por suanto la UI NY 2 Pump on abarca parte del citaro iso, ya que «il hecho d2 que 1 momento Ue ctorger los poderes no s2 habia independizaso lar\ unidades inmosarias, debe agrevarse que los ctorgantes del poder (los pode dantes y el cénsul 0 organte) no son varsados @ » dere :ho, por tal Fazéi1 desconocen la legislecion suibre propiedad horizor tal. Thal, suando los poderdante3 y el cénsul consicnan la expresién "la segunda plana y sus respectivos airas", nc debe enter ierse com> “y el tercer piso’, Fa q ie para una mente cor vencic nal no juridta, los aires sobr» una planta ton a proyeccion hacia arrba y @ infinito, Las personas que nc manejan la ley 274157 cuando pactan comprer aires, cree que estin comprando togo le’ Cue esta por encime de la primera tanta, er una apreciacion equi cada, Por ello no es de ext afiar que la UI N° 2 feriga un x seccion en el ct arto piso. S'Respecto a que el poder no zIcanza para transferir a favcr del propio apo lerado y a favor de :u esp2sa, sefiala que ello esponie al ongen Gm rico del poder. La estritura 2onsular ha sido otorgida sin minuta. Los ofor yantes no son abogades y el 26nsul no es notario pcr tanto no es caPaz Ge entender lo que si es ol ramerite apreciabl de lo ext uesto 2n ol poder oS "tal como lo aceptan los piopios poderiantes, madianti: documento priv ido del 26 de julio de 1986, cedieron al apoderade y a s 4 conyuge la Rog anda planta y sus respectisos aires, ki construccién co la unidad ie bilaria NP 2 se presume hecha pot el cesicnario, ya que los pocerdantes s6lo cedierin los aires. Si es asi, es seccion una vee eorstruida no puede se’ sino un bien d2 la socizdad «onyugal por wosicion del articulo 310 ciel Cédigo Civil, tercer pé rafo. Ast lo fee snocen los propios Foderd.ntes cuando hacen la me rcion de los wee aeedentes y mencionin et «ontrato privado del 23 de julio de 1986, fec a en la que los cesior arios ya estaban ce sados. ‘8 Malmente, sefala que a calif cacion regisiral debe rparar 2n que con et iismo poder, el apoderaco ha ll svado a cabo la independizac on. AN TECEDENTE REGISTRAL - Ela partida clectrénice N° P52006017 del Registro ce Precios del Callao core insorita la unidad inmoliliaria N° 2 ubicada en la Urbanizacién Je -apaca, Callo Germania N° 127A, distito Jel Callao provircia del Callaoy departamento de Lima, Dicha unidad inmobiliaria tiene como titulares registrales a la sociedad conyugal conformada por Clemente Mario Vera Castafieda y Rosa Amalia Novoa Rodriguez, En la partida electronica N° 11866896 del Registro de Personas Naturales de Lima, consta inscrito el poder otorgado por Clemente Mario Vera Castafteda y Rosa Amalia Novoa de Vera a favor de Emesto Vera Novoa PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal suplente Carlos Alfredo Gémez Anaya. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente: ~ Si las facultades para transferir el bien objeto del presente titulo constan de manera indubitable en el poder otorgado. Vi. ANALISIS ® 1. Sefiala el articulo 145 del Cédigo Civil que el acto juridico puede ser realizado mediante representante, salvo disposicién coniraria de la ley’. La misma norma precisa que la representacién puede ser otorgada + directamente por el interesado, en cuyo caso nos encontramos ante la se menc ona et: la clasula segunda del instrumento er el qLe consta el acto de epoder: miento, el poder otorgado a favor de Einesto /era Novoa, tiene su causa ela cesién que ¢ ectuaron los poderda tes a favor del apoderado 1 de sv cényuge, respe ‘to de un drea de 4£ m2 ce la planta del segurdo piso con sus respe stivos aires, del predio ubicaco en la Calle Germaniz N° 129, y en tal sentic facultan de manera 2xpresa e indubitat le a realizar todcs los actos para a inscripcién de la rgulart-acién de la edificack'n sobre el area ‘cedida, asi como los condi centes a insoribir cicha sec 6n a favor de los pods rados. Ge, & wad Eso ¢\gnifica que al calificar el act » solicitado, :enga que verific rse que el [2[ 2G S¥e}Z} ejerci:io del poder debe ci cunsc ibirse a dichos actos, lo-qui a su vez rad 7) implica corroborar la correst onder cia entre el hien que constituve la causa STS del poder y el bien sobre el qu3 finalmente se ejerc in las facultades conte das, para lo cual es niecese rio confronter los elem antos «lescriptivos de la finca, Pues en el presante c3s0, dado la3 peculiar jades Jel acto de € pod sramiento, no bastaré con verificar que no exista1 dud:s sobre el encaigo conferido, sino que adeinds, éste sv ejercite -espec.o del bien sobre el que efectivamente ie dio acultades de disposick n. 8. Er el acto submateria, xi bier existe certeza del otorgamisnto de las facul ades de disposicién, es el caso que ro puede deteminarse con exac'tud que el predio denoniinado UNIDAD INMBILIARIA N° 2 indey endizado en la partida regist al N° P520015917 del Fegistrc de Predios del Callao, signado con el N 1274 de la Calle Sermania con la descripcion mencionada en el numeral 8), cotresponda a a misma \inidad inmobiliaria sobrt. el cual deben ejercerse la facultades conferidas (segundo piso y aires con un 4rea de 45 m? ubiciida en la Celle Germania 12), toda vez que 10 existe coincidencia en los elementos «lescriptivo s (denminacion y 4rea:,) del predio descrito en el poder, con respecto a la «lenominada UNIL AD INMOBILIARIA N° 2. Si tien resulta razonable q 1¢ por efecto de la inde} endizacién la numerai6n dul predio haya variado, el area objeto de trans ‘erencia si debiera colt cidir can la facultac! de dispo: icién concedida. En 13s casos de apoderemient« los limites de! poder pue jen quedar estallecidos por medio Je pauitas muy pracisas qu? puetlen dar los e pode dantes, las cuales peden eferirse a tiempo, motlo y cuntenido de! poder, y en algunos casos estaslecer limites mediant> el s sfialamiento prec 30 del objeto sobre el que dibe recaer e poder, ocmo en el presente ‘caso en donde el poder im lica cnlebrar la traissferencia de dor inio a favor del como ke que se pretende insci bir con el presente ti ulo, esto es, la unidad inmciliarie N° 2 de la Call Germania N’ 127A con 3.76 m2 en el primer nival, 52.4 m2 en el segt ndo nivel, 52.04 m2 er el tener nivel y 52.04 en el cuarto rivel. 9. Por lo que, al no haberse establecido fehacientemsnte qie el predio sobr2 el que se pretende Ia insciipcién, corresponda a aquel sobre el que deb« recaer el ejercicio del poder. corresponde: confirmé r la ob servacién. 410. or ditimo, de conforrnidad con lo previsto por «| articulo 156 del Reg amento General de los Regis ros Publicos, cuando ¢| Tribu ral Registral confrma revoca una observaciin, debura pronurciarse sobre losderechos registrales. En el presente caso, los derechos registrales se encuentran pagados. Interviene el Vocal suplente Carlos Alfredo Gémez Anaya, autorizado por Resolucin N° 149-2009-SUNARPYPT del 20 de agosto de 2009. Estando a lo acordado por unanimidad; Vil. RESOLUCION CONFIRMAR la observacién formulada por la Registradora al_ titulo sefialado en el encabezamiento conforme a los fundamentos expuestos en el andlisis de la presente resolucién, Registrese y comuniques ELEN EZ TORRES CARLOS ALFREDO GOMEZ ANAYA, ‘del Tribunal Registral Vocal (5) del Tribuna) Registral