You are on page 1of 268

Bases de Valuacin Inmobiliaria

BASES DE VALUACIN INMOBILIARIA


CONTENIDO
INTRODUCCIN ................................................................................................ 07

CAPITULO I.
MARCOS REFERENCIALES
I.1. Marco Histrico de la Valuacin ...........................................
I.1.1. Babilonia
I.1.2. Egipto
I.1.3. Roma
I.1.4. Grecia
I.1.5. La Edad Media
I.1.6. Escuelas del Pensamiento Econmico ...
I.1.6.1. Teora de los Mercantilistas
I.1.6.2. Teora de los Fisicratas
I.1.6.3. La Escuela Clsica
I.1.6.4. Teora de la Renta
I.1.6.5. Teora Marginal de la Renta
I.1.6.6. Teora de la Localizacin de la Renta
I.1.6.7. Teora de las mejoras a la Tierra
I.1.6.8. Teora del Costo de produccin Depreciado
I.1.6.9. Teora Social de John Stuart Mill
I.1.6.10. Teora del Trabajo de Marxs
I.1.6.11. Teora de la escuela Austriaca
I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento econmico
I.1.7. La Valuacin en el Mxico Prehispnico .
I.1.8. La Valuacin en el Mxico Colonial
.
I.1.8.1. Primera Ordenanza sobre Unidades de medida
.
I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes .
I.1.8.3. Primeros Avalos practicados en la Nueva Espaa .
I.1.8.4. La Trgica Inundacin
.
I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de Mxico .
I.1.8.6. La Primer Medicin y Valuacin de Bienes
.
I.1.8.7. Mtodo de Valuacin de la Nueva Espaa
.
I.1.9. La Valuacin en el Mxico Independiente
......................
I.1.9.1. El primer mtodo de Valuacin .
I.1.9.2. Ley de contribucin de las Fincas Urbanas .
I.1.9.3. El Perito Tercero en Discordia .
I.1.9.4. Mtodo de Tarifa de Precios a mitad de calle .
I.1.9.5. Elementos de Fijacin de precios para Valuacin
.
I.1.9.6. Adopcin del Sistema Mtrico Decimal .
I.1.9.7. La Primera Ley Catastral
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

08

11

16
18
19
19
20
20
20
21
21
22
22
22
23
23
23
23
24
24
1

I.1.9.8. Tarifa de precios de terreno por metro cuadrado

I.1.9.9. El Sistema de Nomenclatura para predios

I.1.9.10. Relaciones de proporciones geomtricas de los Predios


I.1.9.11. Valuacin de Bienes races a Compaas Aseguradoras
I.1.10. La Valuacin en el Mxico Contemporneo .....
I.1.10.1. Mtodo de Valuacin del ISSTE

I.1.10.2. Mtodo de Capitalizacin de Rentas


I.1.10.3. La Histrica escasez de Valuadores
I.1.10.4. Los cambios estructurales en los Mtodos de Valuacin
I.1.10.5. El Mtodo Residual de Valuacin

I.1.10.6. El primer Formato de Avalo Inmobiliario

I.1.10.7. La primer agrupacin Nacional de Valuadores

I.1.10.8. El primer Instructivo de Valuacin de Predios Urbanos


I.1.10.9. Requisitos para la prctica de Avalos (CNByS)
I.1.10.10. Cronologa de Normatividades, Leyes, disposiciones y
Lineamientos en torno a la prctica de la Valuacin Inmobiliaria.
I.1.10.11. La Gran transformacin de la enseanza y prctica
de la Valuacin en Mxico.
....

24
25
25
25
26
26
27
27
28
28
29
29
29
29
29
31

I.2. Marco Terico


I.2.1. Definicin de Avalo . 32
I.2.2. Propsito del Avalo . 32
I.2.3. El Precio como rector de las conductas econmicas .. 32
I.2.4. La Tasacin . 33
I.2.5. El Enfoque Teolgico-Moral de la Valuacin
.. 33
I.2.6. La Valuacin Moderna
..33
I.2.7. Elementos de Fijacin de Precios en el mercado
.. 34
I.2.8. Trminos relativos a la Valuacin Inmobiliaria .. 35
1.3. Marco Jurdico
I.3.1. Marco de Actuacin del Valuador
.
I.3.2. Legislaciones Federales y Estatales
.
I.3.3. Normatividad del Cdigo Fiscal, de la SHCyP y de la
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
.
I.3.4. Campos de accin del Valuador en Mxico
.
I.3.5. La Valuacin en el Proceso Pericial
.
I.3.6. Cdigo de Procedimientos Civiles, Estado de Tabasco

38
39
41
46
47
48

CAPITULO II
PRINCIPIOS DE LA VALUACIN
II.1. Propsitos de un Avalu ...........................................................
II.2 Niveles de la Actividad Valuatoria ...........................................
II.3 Factores que afectan el Valor ..................................................
II.4. Principios Bsicos del Valor ...................................................
II.5 De las Especialidades Valuatorias ..........................................
II.6. Peritos registrados ante la CNByS ...
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

52
52
53
55
60
62
2

CAPITULO III
BIENES MUEBLES E INMUEBLES
III.1. Clasificacin General de Bienes .................................................... 63
A. Patrimonio Nacional
B. Propiedad Privada
C. Certificados de Participacin
D. Propiedad Social
E. Propiedad Comunal
III.2. Bienes Muebles ......................................................................
64
III.3. Bienes Inmuebles ...................................................................
64

CAPITULO IV
METODOLOGA DE LA VALUACIN
IV.1. Los Cinco Puntos del Proceso Valuatorio .............................
65
IV.2. Marco Conceptual del Proceso Valuatorio.... 66
IV.3. Resumen de Mtodos de Valuacin en Mxico .. 67
IV.3.1. En la Colonia y el Mxico Independiente
.. 67
IV.3.2. En el Mxico Contemporneo .. 67
IV.4. Estndares de Valuacin Inmobiliaria (USPAP) ............. 69
IV.5. Estructura del Proceso Valuatorio ..........................................
70
IV.6. Esquematizacin del Formato de Avalo Inmobiliario
73
IV.7. Esquema del Formato de Avalo para Inmuebles Catalogados
74
IV.8. Formato de Avalo Inmobiliario ..................................... .........
75

CAPITULO V
VALUACIN DE TERRENOS
V.1. Composicin Territorial de la Repblica Mexicana
. 86
V.2. Estructura Urbana......................................................................
88
V.3. Clasificacin de Predios
.......................................................
89
A. Predios Regulares
.
B. Predios Irregulares
C. En Una Manzana Urbana
V.4. El Lote Tipo o Prototipo..................................................................... 92
V.4.1. Consideraciones para Valuacin de Predios . 92
V.5. Divisiones Virtuales para Valuacin de Predios ............................... 93
V.6. Factores de Valuacin para Terrenos .....................................
95
Factor de rea, de Irregularidad, de Fondo, de Frente,
de Pendiente, Factor de Superficie, de Topografa y Ubicacin.
V.7. Cuadrcula Universal Transversa (UTM)
97
V.8. Geoclave

97
V.9. Conclusiones al Valor del Terreno .................................................. 99
V.10. Investigacin de Terrenos en base a Homologaciones .. 100
V.11. Anlisis de Costo de Urbanizacin Bsica
............................... 101
V.12. Valor Residual Simple
...
102
V.13. Valuacin Multifactorial para Predios
103
V.14. Valuacin de Terrenos en Transicin
105
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

CAPITULO VI
VALUACIN DE LAS CONSTRUCCIONES
VI. 1. Descripcin General del Predio .............................................. 109
VI. 2. Clasificacin de Inmuebles ...................................................
110
VI. 3. Clasificacin General de las Construcciones .
111
VI. 4. Tabla de Clasificacin de las Construcciones .
112
VI. 5. Tipologa de Viviendas .........................................................
113
VI. 6. Clasificacin de Zonas Urbanas ...........................................
116
VI. 7. Clasificacin de Zonas segn la C.N.B.V................................
116
VI. 8. Coeficientes de Ocupacin y Utilizacin del Suelo.. 118
VI. 9. Valores Unitarios de Construccin

119
VI. 10. Valores Unitarios de Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias ......................................... 120
VI. 11. Depreciacin de las Construcciones............................................. 121
VI. 11. 1. Lnea Recta Ponderada
VI. 11. 2. Kenzle
VI. 11. 3. Ross
VI. 11. 4. Directa
VI. 11. 5. Ross-Heidecke
VI.11. 6. Calificacin por Estado de Conservacin .... 123
VI.11. 7. Criterio de Ross-Heidecke
.. 124
VI. 12. Indirectos Sobre el Terreno y Las Construcciones .. 125
VI. 13. Clasificacin de Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias
....................................... 126
VI. 14. Porcentaje de Partidas de una Casa Habitacin............................ 127
VI. 15. Participacin de Elementos Constructivos (USPAP).. 128
VI. 16. ndice Nacional de Precios al Consumidor............
129
VI.16.1. Clculo de Valor Actual
VI.16.2. Clculo de Valor Referido
VI.17. Valor Residual Esttico

131
VI.18 Valor Residual Dinmico
131

CAPITULO VII
AVALU POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
VII.1. Definiciones .................................................................................
VII.2. Clculo de Rentas Mensuales
VII.2.1. Mtodo Tradicional
.
VII.2.2. Mtodo de Mercado
.
VII.3. Valor de Capitalizacin de Rentas
VII.3.1. Mtodo Tradicional
.
VII.3.2. Mtodo de Sociedad Hipotecaria Federal
.
VII.3.3. Condicionantes del Mercado de Renta .

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

133
134
134
135
135
136

VII.4. Deducciones Mensuales ...........................................................


1. Porcentajes de Desocupacin
.
2. Impuesto Predial
.
3. Agua Potable y Alcantarillado
.
4. Administracin Limpieza y Vigilancia
.
5. Conservacin y Mantenimiento
.
6. Energa Elctrica de reas Comunes
.
7. Plizas de Seguros .
8. Impuesto Sobre la Renta (ISR)
.
9. Tablas de Clculo del ISR (SHCP) .
9.1. Ejemplo de Clculo ISR para Casa Habitacin
.
9.2. Ejemplo de Clculo ISR para Local Comercial
.
VII.5. Clculo de la Tasa de Capitalizacin Anual
..
VII.5.1. Mtodo Tradicional ...........................................
VII.5.2. Factores que inciden en la Capitalizacin de Rentas
VII.5.3. Mtodo CITYBank .........................................................
VII.5.4. Mtodo Cualitativo y Cuantitativo.....................................
VII.5.4.1. Tasas para Terrenos ..
VII.5.4.2. Tasas para Casas y Departamentos ..
VII.5.4.3. Tasas para Oficinas
..
VII.5.4.4. Tasas para Hoteles
..
VII.5.4.5. Tasas para Inmuebles Tipo Industrial...
VII.5.5. Mtodo de Substitucin BBVA (Bancomer) ..................
VII.5.5.1. Ejemplo de Clculo de la Tasa de Capitalizacin
Va Mtodo de Sustitucin (BBVA)
....
VII.5.5.2. Series Histricas de CETES e INPC .

137
138
138
138
138
139
139
139
140
141
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
155
156
157

CAPITULO VIII
DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO
VIII.1. Generalidades
..............
VIII.2 Valor Comparativo de Mercado (Mtodo CityBank)......................
VIII.3. Investigacin de Mercado por Homologacin............................
VIII.4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria
VIII.5. Valuacin Multifactorial para Inmuebles
VIII.6. Valor Residual Compuesto
VIII.6.1. Para Vivienda Unifamiliar

VIII.6.2. Para Vivienda Multifamiliar

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

158
159
161
162
164
166
168

CAPITULO IX
DE LAS CONCLUSIONES
IX.1. Resumen de Valores ............................................................... 171
a) Enfoque de Costos
b) Enfoque de Ingresos
c) Enfoque de Mercado
d) Valor Comercial
IX.2. Resumen de Resultados ... 173
IX.3. Consideraciones Previas a la Conclusin .................................... 173
IX.4. Conclusin de Valor .............................................................. 178
IX.5. Declaraciones y Certificacin de Valores ............... 178

CAPITULO X
AVALUOS MAESTROS
X.1.
X.2.
X.3.
X.4.
X.5.
X.6.
X.7.
X.8.

Definicin.
.......................................................................
Objetivos
......
Aplicaciones
Marco Jurdico

Consideraciones
Metodologa
Estudios Preliminares
.
Resultados del Avalo Maestro .

179
179
180
180
181
182
182
183

CAPITULO XI
CASOS PRCTICOS
XI.1.
XI.2.
XI.3.
XI.4.

Avalo de Terreno ........................................................................


Avalo de Inmueble (Terreno y Construcciones) ....
Avalo Edificio de Apartamentos en Condominio ....
Uniform Residential Appraisal Report (USA) ..

184
195
210
221

CAPITULO XII
XII.1. BIBLIOGRAFIA

........................................................................ 227

XII.2. ANEXOS
XII.2.1. Circular No. 1462a2 de la C.N.B.y V. ................................
XII.2.2. Catlogo de Avalos

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

234
253

INTRODUCCIN
La Valuacin se ha venido practicando desde hace ms de cinco mil aos como un acto
de generacin espontnea, surgido al darse los primeros intercambios de bienes y
objetos entre los habitantes de las tribus primitivas, que por su fuerza y habilidad
pudieron cazar.
Cuando el Hombre insert una piedra en un astil, cuando fijo una cuerda en una rama
flexible, se convirti entonces en propietario de un hacha y un arco, pertenecindole a
l tambin las preseas que pudo cazar por su vigor e ingenio, acciones que dan origen
al concepto original del dominio sobre el bien raz.
Por esta razn, el dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad y su
expresin en cuanta monetaria, ha intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y
economistas a travs de los siglos.
Debido a su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una disciplina tica,
encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinacin del justo valor de las cosas, disciplina ntimamente ligada
a las teoras del valor y del pensamiento econmico y a los principios bsicos de
propiedad de los bienes del dominio comn, razn por la cual las personas encargadas
de formular opiniones razonadas de valor, a travs de la historia se ha concebido como
personas serias, respetables, con alto sentido de la tica, y hoy en da como,
Valuadores Profesionales con reconocimiento acadmico de la Secretara de
Educacin Pblica.
La Valuacin Inmobiliaria es una materia de carcter interdisciplinario donde intervienen
multitud de variables. Las opiniones razonadas de Valor o Avalos, deben comprender
enfoques de costos, de ingresos y de mercado, requiriendo del conocimiento previo de
anlisis y costos de edificacin, de procesos constructivos, de materiales de
construccin y de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones.
Tambin, ser necesario contar con criterios anlisis del mercado inmobiliario y del
comportamiento de las fuerzas actuantes en dicho mercado, tales como utilidad,
escasez, demanda y poder adquisitivo.
Es intencin del autor es plantear el desarrollo de ste manual como una alternativa
didctica tendiente a mejorar el proceso de enseanza-aprendizaje de la Valuacin
Inmobiliaria en las aulas de nivel licenciatura y Posgrado en nuestro pas, y que sirva
para renovar, concentrar y difundir metodologas y procedimientos para la formulacin
de Avalos Inmobiliarios, que normen y definan el Proceso Valuatorio de manera clara,
facilitando su comprensin a las nuevas generaciones de Valuadores, de cara a los
fenmenos de globalizacin econmica, ante el inminente reto de modernizacin que
hoy ms que nunca reclama nuestra patria.

MV. Arq. Pablo Eduardo Prats Riestra


Villahermosa, Tabasco., 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

BASES DE VALUACIN INMOBILIARIA


TERRENOS Y CONSTRUCCIONES

CAPITULO I
I.1. MARCO HISTRICO
Debido a su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una disciplina tica,
encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinacin del justo valor de las cosas, disciplina ntimamente ligada
a las teoras del Valor y del pensamiento econmico, as como a los principios bsicos
de propiedad de los bienes del dominio comn, que surge de manera espontnea como
una rama de la Economa, durante el intercambio de bienes entre las primeras tribus y
clanes sujetas a actividades de comercio de las preseas u objetos que al hombre
primitivo pudo cazar por su fuerza y habilidad, convirtindose entonces en propietario
de objetos y artes de caza, pertenecindole a l tambin los animales y tierras que bajo
su cuidado acrecentaba y comerciaba.
Durante ese fenmeno de intercambio comercial, resultaba indispensable fijar un monto
equivalente a dichos bienes en funcin de su utilidad y ventajas, donde de manera
espontnea surge la figura primitiva del Valuador, concebida a travs de la historia
como una persona seria, respetable y con alto sentido de la tica, actividad que ha
intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y economistas a travs de los siglos.
I.1.1. BABILONIA.- Durante el quinto
milenio antes de nuestra Era se
formaron
los
primeros
pueblos,
ciudades y estados, en la antigua
Babilonia. En la ciudad de Teloh se
descubri una tabla de barro que
provena
de
Caldea,
con
una
antigedad de 4 mil aos A. JC., que
contiene un plano que muestra la
ciudad de Dangui, en el que las
parcelas de formas geomtricas,
contienen medidas de cada lado con las
superficies en escritura cuneiforme.
I.1.2. EGIPTO.- La primera regularizacin de la tierra se realiz en Egipto hacia en el
siglo XVI A. JC. Sesostris dividi el suelo de Egipto asignando lotes cuadrados de 100
codos por lado (52.5 cm.) y los propietarios deban pagar contribuciones anuales.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

En el Egipto de Ptolomeo (335-30 A.C.) existan 5 tipos de propiedades:


1. La propiedad del Rey.- Incluan gran parte de las parcelas
agrcolas y superficies desrticas colindantes.
2. La Tierra de regalo.- Perteneca a los funcionarios del rey, en
calidad de prstamo, mientras servan al soberano.
3. Parcelas invendibles.- Pertenecan a los soldados del rey.
4. La tierra perteneciente al Templo.
5. Tierra propiedad de Personas y Particulares.- Estaba sujeta
al pago de impuestos.
I.1.3.
ROMA.Las
reglas
de
jurisprudencia romana dictaminan que
primer ocupante de un rea de tierra,
pertenece todo lo que exista en ella, con
que se introduce el derecho Absoluto de
Propiedad.

la
el
le
lo
la

En el ao 460 A.C. la asamblea del pueblo


aprueba las doce tablas que contienen los
fundamentos del Derecho Romano. Dichas
tablas de mrmol contienen tres principios
que influyen en el Derecho Privado:
l.- La propiedad privada sobre bienes races.
.- La libertad para disponer de los bienes races mediante contratos y documentos. Dos
aos despus de adquirir el inmueble de forma justa, se abola cualquier demanda del
propietario anterior.
3.- El traslado de los bienes por herencia. A la muerte del propietario, la posesin
continuaba pacficamente por los hijos, los socios de su trabajo y de su riqueza. Esto
se anulara si la voluntad del testado as lo determinara.

I.1.4. GRECIA
Los primeros conceptos de los suelos
El historiador griego Jenofonce sostena
que, No obstante, cualquier herbaje que
haya sobre el terreno, al regresar a la
tierra, enriquece el suelo tanto como el
estircol.
Catn formul un manual prctico
recomendando el cultivo intensivo, las
rotaciones de los mismos, el empleo de
legumbres para mejoramiento de suelos y el valor del estircol en un sistema de
agricultura-ganadera. Asimismo, clasific la tierra de acuerdo al valor de sus cultivos:
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Viedos
Jardinera
Sauces
Olivos
Praderas
Maz
Maderables
Arbustos pequeos
Robles.

La aparicin de las primeras nociones del concepto del Valor son sin duda anteriores a
la Era Cristiana; lo ms importante que dej la antigua Grecia, adems de sus vestigios
culturales, fueron algunas ideas tcnicamente econmicas acerca del trabajo, la divisin
del trabajo y el cambio de moneda.
Las tendencias de los filsofos Platn y Aristteles, resultan conservadoras y socialistas
a la vez, su ideal es la economa modesta, restringida; una produccin mediocre con
poca circulacin de moneda. Miraban con malos ojos al comercio y a la navegacin,
condenando los prstamos con intereses, a los que consideraban como un favor
amistoso y por consiguiente gratuito.
Los Griegos sin embargo, llegaron a establecer la diferencia entre el Valor de Uso y
Valor de Cambio, siendo Aristteles considerado por esto el precursor del Valor
Subjetivo al afirmar que: Este existe solo en la mente del Hombre y es el Hombre
quien lo crea.
I.1.5. LA EDAD MEDIA.- Desde el ocaso de la
Edad Media hasta el siglo XVIII, sobresali la
Escuela
de
los
Mercantilistas,
quienes
reconocieron que las actividades y objetos de la
actividad econmica, proporcionan prosperidad a
los individuos y el Estado. Expresaban que las
utilidades no deben tener lmites y aseguraban que
la actividad Industrial era ms importante que la
explotacin agrcola.
La discusin del Justo Precio en la Summa
Teolgica por Santo Tomas de Aquino, define al Valor de los bienes como; el precio
corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por una persona
recta y se cuestiona: puede un hombre vender legtimamente una cosa por mas de lo
que Vale?. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Econmico,
Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought del Autor Henry William
Spiegel).
El significado del valor ha intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y economistas a
travs de los siglos, la historia de la evolucin de la teora del Valor, particularmente
desde el siglo XVII, puede ser encontrada en muchos libros de Economa.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

10

A continuacin mencionaremos someramente las escuelas ms significativas que


contribuyeron al pensamiento econmico a las que se deben los cimientos de la
Economa:

I.1.6. ESCUELAS DEL PENSAMIENTO ECONOMICO


I.1.6.1. Teora de los Mercantilistas
Desde el siglo XVI, en Inglaterra, un grupo de
comerciantes denominados Los Mercantilistas,
iniciaron discusiones relativas al Valor.
Ellos
sostenan que el bienestar econmico individual se
logra nicamente en un Estado slido. Esto
requera un control estricto de las fuentes
productivas, particularmente de la tierra y de los
medios de transporte.
Este grupo inici un anlisis viable del Valor
Subjetivo cuando consideraron el deseo como
factor en el Valor. La tierra no implicaba costo de produccin, sin embargo era valiosa
porque la gente la deseaba. No obstante, los Mercantilistas aportaron su mayor
contribucin al campo del Valor. En sus consideraciones de precio o de Valor de
cambio, estaban interesados en la competencia y su efecto sobre el Valor, y tenan un
conocimiento bsico del principio del Valor.

I.1.6.2. Teora de los Fisicratas


A mediados del siglo XVIII, un grupo de filsofos y economistas de la escuela francesa
conocida como Los Fisicratas, se preocuparon por transformar las polticas
tradicionales de los gobiernos con respecto al comercio y los impuestos, dirigiendo su
atencin hacia la estructura o modelo de las relaciones comerciales. Ellos contribuyeron
a la Teora Econmica determinando la base de lo que hoy conocemos como Renta
Econmica, postulando como punto crucial del problema, a la fuente y explicacin de un
produit net o excedente, del que a todas luces vivan cmodamente una clase ntegra
de terratenientes -en razn de tal excedente -, como un fenmeno o forma de renta de
la tierra, cuyo resultando llevaba implcito la benevolencia que la naturaleza tributaba a
la mano del Hombre.
Lo anterior resultaba la primera explicacin racional sobre la generacin de la riqueza,
sosteniendo que solamente la tierra contribua al exceso de costo de produccin y que
dicha riqueza no tena Valor ms all de la posibilidad de intercambio, enfatizando el
derecho de los individuos para poseer propiedades y sostenan la idea de que el Estado
deba garantizar la libertad de las personas para poseerlos.
Estas leyes naturales enunciadas estableceran postulados de orden econmico
autorregulador donde el precio natural de una mercanca estaba definido como igual a
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

11

la suma de las tasas naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez se
definen como las tasas promedio de los salarios, beneficios o rentas prevalecientes en
la sociedad.

I.1.6.3. La Escuela Clsica


Teora de costo de Adam Smith
Hacia fines del siglo XVII, se inicia la Escuela Clsica cuyo
mximo exponente, el Escocs Adam Smith, crea la teora
Riqueza de las Naciones, donde proyect el pensamiento de la
Economa Cientfica en un paso histrico.
Smith estaba
interesado primordialmente en el Valor de Uso, que es
bsicamente una teora de costos de produccin.
Fundamentalmente, Smith sostena que los objetos tienen dos
tipos de valor, Valor de Uso y Valor de Cambio, ejemplifica que:
El Agua tiene un gran Valor de Uso y prcticamente un Valor de Cambio nulo; y por el
contrario; que un diamante posee un gran Valor de Cambio contra un mnimo Valor de
Uso.
l introdujo el concepto de Capital. El costo del uso del capital es una funcin esencial
en la idea de Smith sobre el Valor, an cuando estuviese muy influenciado por la teora
de Valor de la mano de obra, resultando evidente el nulo inters que Smith mostraba
por las causas o principios filosficos del Valor, sino por el patrn de medida en
trminos del cual, pueden ser estimados los Valores de las mercancas y los cambios
de las mismas.

I.1.6.4. Teora de la Renta, David Ricardo.


A finales del siglo XVII, el Economista Ingls David Ricardo
contribuy an ms, al concepto de la evolucin del Valor con la
Teora sobre la Renta Econmica. Segn Ricardo, el Valor es
determinado por la escasez y la cantidad de mano de obra para
producir.
l consideraba meramente al capital como mano de obra
almacenada, afirmando que los costos del capital intervienen
como costos de produccin y por lo tanto estos deban ser
reducidos a costos de mano de obra. Ricardo emite entonces su
definicin de renta: Aquella porcin del producto de la tierra, que es pagada al dueo
del terreno para poder utilizar el original e indestructible poder del suelo
Eran entonces los postulados de David Ricardo, una teora diferente integrada de
Valor, del beneficio y de las rentas, cuyas conclusiones resultaban de sorprendente
precisin y nitidez matemtica.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

12

Posteriormente a Ricardo, varios economistas contribuyeron con teoras que han


perfilado los conceptos actuales del Valor, entre otros se encuentran: Thomas Robert
Malthus, Johan Heinrick Von Thnen, Frederic Bastiat, Henry C. Carey, John Stuart Mill,
Karl Marx y un grupo identificado como la Escuela Austriaca
I.1.6.5. Teora Marginal de la Renta, Robert Malthus
Malthus, como Ricardo, conceba la teora marginal de la renta,
sin embargo daba mayor nfasis al factor de la Oferta y la
Demanda, siendo sta su mayor contribucin a la teora de la
renta. Thomas Robert Malthus era mejor conocido por sus teoras
sobre Poblacin notando que los habitantes se incrementaba
invariablemente donde los medios de subsistencia aumentaban.
Fue Malthus quin predijo que la poblacin excedera a la
produccin de alimentos, en un futuro predecible.

I.1.6.6. Teora de la Localizacin de la Tierra, Von Thnen


As tambin el economista Alemn Von Thnen, surge como uno
de los primeros economistas De la Tierra, quin mostr profundo
inters en el efecto y cambio de Valor de la tierra en funcin de
su localizacin tanto geogrfica como estratgica.

I.1.6.7. Teora de las mejoras a la tierra, Bastiat.


Desde 1825 hasta 1850, el economista Francs Bastiat,
sostuvo que el valor total de la tierra provena de las mejoras.
Observ que la tierra no tena otro Valor que el que
representaba el esfuerzo de desmontarla y construir sobre
ella, y de las dems mejoras en general sobre ella o en la
vecindad de dicha tierra.
Aseguraba, lgicamente, que el dueo de dicha tierra, deba
recibir renta nicamente correspondiente por los servicios
producidos
por
dichas
mejoras,
asegurando
que
representaban contribuciones de la mano de obra.
Este economista fue el primero en analizar que El Valor de la tierra poda ser calculado
por una base de Valor presente, pudindose as establecer el Valor de la tierra, en
funcin de la mano de obra utilizada en las mejoras realizadas.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

13

I.1.6.8. Teora de Costo de Reposicin, Henry C. Carey


Este economista Norteamericano se considera el primer
estadunidense en declarar que: El Valor es el costo de
reposicin depreciado.
Carey identifica la tierra como Capital y establece que el capital
invertido en la tierra no difiere en algn aspecto del capital
invertido en otra maquinaria.
Coincida tambin con Bastiat en que el Valor de la tierra, est
representado por las mejoras realizadas en ella.

I.1.6.9. Teora Social John Stuart Mill


John Stuart Mill observ el Valor de la tierra desde el punto de
vista del filsofo social. No es considerado como un economista
de negocios, siendo conocido ampliamente por su Teora del
incremento no Ahorrado de la Tierra, al cual propona abolir con
impuestos.
Recomend que el gobierno Valuara peridicamente todas las
tierras urbanas y agrcolas, y tomara el exceso del Valor; sin
embargo no consider los decrementos de Valor, esperando que
la tierra aumentara su Valor indefinidamente, pudiendo
desencadenar esto una confiscacin eventual de toda la tierra,
por parte del gobierno.

I.1.6.10. Teora del Trabajo, Karl Marxs


Considerado como fundador del Socialismo Moderno, sus
declaraciones fueron escritas durante su exilio, despus de la
revolucin de 1848, y publicadas en su libro El Capital en 1867.
Durante este periodo las tendencias de los procesos filosficos
empezaron a incluir los deseos humanos, y los beneficios sociales
en la relacin Propiedad-Valor.
Marx conceba al valor como un mero congelamiento homogneo
humano de la mano de obra. Dicha contribucin - por cierto muy
controvertida , marca la evolucin de la teora del Valor de un
concepto fundamentalmente materialista, hacia uno que involucra los intereses
humanos y el bienestar social.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

14

En entonces Carlos Marx quin concluye definitivamente el binomio de la teora del


Valor-Trabajo, sosteniendo que el Valor de una mercanca est determinado por el
tiempo de trabajo humano, simple, abstracto, socialmente necesario para producirla, es
decir, la determinacin de un Valor intrnseco a cada mercanca, estable e
independiente de los precios, donde Marx sustenta su controvertida teora de la
explotacin.
I.1.6.11. Teora de la Escuela Austriaca
La teora del Precio, en su relacin con el Valor, alcanz su
desarrollo completo en los documentos de la Escuela Austriaca,
integrada por un grupo de economistas que expresaron sus
creencias a finales del siglo XIX.
Encabezaban dicho grupo: Eugen Von Bohm Bawerk,
(izquierda) Karl Menger, (abajo) Friederich Von Weiser y, donde
concluan que La utilidad era la clave de la teora de Valor, que
relegaba la teora de la explotacin de Marx.

Ellos conceban como Valor Normal el establecido bajo


condiciones equilibradas de oferta y demanda, considerando al
Precio en funcin de la utilidad marginal, donde en una operacin
comercial, el comprador no adquirira propiedad alguna en un
centavo ms y donde el ofertante del bien, no vendiera su
propiedad en un centavo menos al real, manera de cual surge la
teora concerniente a la relacin entre precio de mercado y Valor.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

15

MV. Arq. Pablo Prats Riestra


1. Propiedad sobre Bienes races, 2. Contratos sobre Bienes, 3.
Traslado de bienes por herencia.
Formul un Manual para mejoramiento de los cultivos y Sistema
Agrcola Ganadero

Derecho

Principios
Privado
1er. Clasificacin de la Tierra
segn los Cultivos

Bases de Valuacin Inmobiliaria


Escuela Mercantilista

Escuela Physiocrtica

Santo Toms de
Aquino

Teora de los
Mercantilistas

Teora de los
Physicratas

Adam Smith

David Ricardo

Robert Malthus

Italia

Inglaterra

Francia

Escocia

Inglaterra

Inglaterra

1265 D.C.

1700

1750

1776

1796

1798

Teora marginal de la Renta

Teora de la Renta

Escuela Clsica

Deja claro la actitud tica y el comportamiento del Valuador en su


obra la "Summa Teolgica" y el Concepto del "Justo Precio"

Postulados
basados
en
Consideraciones ticas y
morales.

Aristteles y Platn

Grecia

Otorg nfasis al factor de la Oferta y La Demanda, mejor conocido


por sus Teoras sobre la poblacin y predijo la escasez de alimentos
por el incremento de la poblacin.

Formula el Concepto que define a la Renta, concibe que el Valor es


determinado por la escasez y considera al Capital como; "Mano de
Obra Almacenada".

Intruduce el Concepto de "Capital" Teora de los Costos de


Produccin y privilegian el Valor de la Mano de Obra.

Determinan la base de la Renta Econmica, el Derecho a poseer


bienes, La Tierra como agente productivo y el Exceso de los costos
de produccin

Pugnaban por el Bienestar Econmico, el Control de Fuentes


productivas, "El Deseo" como factor de Valor y el Efecto de la
competencia sobre el Valor.

Estableci los conceptos de "Valor de Uso", valor de cambio y de


Valor Subjetivo.

Enfoque tico, Conservador


y Socialista

Catn

Grecia

del

1. Propiedad del Rey, 2. De regalo a Funcionarios, 3. Parcelas


invendibles de los soldados, 4. La Tierra del Templo y 5. Tierra de
los Particulares, sujeta a pago de impuestos.

Clasificacin de la Tierra en
5 tipos de propiedad.

384 A.C.

Ptolomeo

Egipto

336 A.C.

la

Dividi el suelo de Egipto en lotes cuadrados de 100 codos por lado


(52.50mts), con objeto de Tributacin anual e Intercambio de
Bienes.

de

1a. Regularizacin
Tierra

Asamblea del Pueblo


Romano

Sesstisis

Egipto

1600 A.C.

Tabla de barro proveniente de Caldea que contiene un plano con


divisiones de formas geomtricas, con medidas y superficies de
cada lote en escritura cuneiforme.

Organizacin de la Tierra en
Parcelas Geomtricas.

Roma

Ciudad de Teloh

Babilonia

4000 A.C.

CARACTERSTICAS

CORRIENTE O TEORA

460 A.C.

EXPONENTE

Regin o
Pas

POCA

I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento Econmico

16

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

17

Desplome del precio de las Acciones en la Bolsa de Valores de Nueva


York ("Juevez Negro") Control de Precios, se dictaron los cdigo NIRA
que establecan Precios y hasta la forma de vender.
"Enfoque de Productividad"

Gobierno de los
Estados Unidos de
Norteamrica

E.U.A.

1929

Consideraba al Precio en funcin de la Utilidad Marginal, donde en una


operacin comercial el ofertante no vendiera su bien en un centavo
menos al real.

Austria

1910

En su obra "El Capital" incluy los deseos humanos y los beneficios


sociales en la relacin "Propiedad-Valor" y conceptualiza la teora del
Valor desde un punto de vista materialstico.

"Aparicin del Formato de Avalo


con tres Enfoques"

Von Bawerk

Austria

1904

"Teora del Trabajo"

Observ la tierra desde el punto de vista Filsofo-Social, enarbol la


teora del "Incremento no ahorrado de la Tierra", proponiendo al estado
valuar peridicamente las fincas urbanas y agrcolas.

"Incremento no ahorrado de la
Tierra"

Karl Menger

Karl Marx

Rusia

1864

Identifica a la tierra como "Capital" y coincide con Bastiat en que el


valor de la tierra est dado por las mejoras realizadas en ella.

"Costo de Produccin
Depreciado"

Establece la Utilidad como la clave de la Teora del Valor, donde la


teora del Precio en su relacin con el Valor, alcanza su desarrollo
completo en los documentos de sta escuela.

John Stuart Mill

Inglaterra

1826

Estableci que la mejoras incrementan el valor de la tierra y Clculo


del Valor de la Tierra mediante la base de "Valor Presente".

Estableci la localizacin geogrfica de la Tierra como agente


estratgico. Concibi valores independientes al Capital y a la Tierra.

Teora de la Localizacin de la
Tierra

"Valor Presente"

Otorg nfasis al factor de la Oferta y La Demanda, mejor conocido por


sus Teoras sobre la poblacin y predijo la escasez de alimentos por el
incremento de la poblacin.

Formula el Concepto que define a la Renta, concibe que el Valor es


determinado por la escasez y considera al Capital como; "Mano de
Obra Almacenada".

CARACTERSTICAS

Teora marginal de la Renta

Teora de la Renta

CORRIENTE O TEORA

"Teora de la Escuela Austriaca"

Henry C. Carey

E.U.A.

1825

Von Thunen

Alemania

1820

Bastiat

Robert Malthus

Inglaterra

1798

Francia

David Ricardo

Inglaterra

1796

1840

EXPONENTE

Regin o
Pas

POCA

I.1.7. LA VALUACION EN EL MXICO PREHISPNICO


Divisin de las tierras en el Valle de Mxico por Netzahualcyotl
1. Tlatocallali.- Tierras del Seor,
cuyos productos se destinaban al
sostenimiento de la casa real y
algunos gastos oficiales.
2. Tecpantlalli.- Tierras dadas en
usufructo, sin ms obligacin que dar
pjaros y flores en seal de homenaje,
reparar los palacios y jardines reales y
concurrir a la corte. Estas tierras eran
transmisibles de padres a hijos, es
decir
hereditarias,
pero
extinguindose la lnea directa, volvan al rey.
3. Pillalli.- Eran tierras adquiridas por ddivas del rey, en recompensa de servicios.
Sus poseedores tenan la propiedad absoluta; la transmitan de padres a hijos y podran
venderlas pero no a los plebeyos.
4. Tecpillali.- Tierras transmitidas por herencia, desde los primeros pobladores, que las
apropiaron al establecerse el pas.
5. Yahotlalli.- Tierras de guerra, obtenidas por el derecho de conquista, repartidas entre
los reyes y seores, quienes daban a los guerreros en pago de sus hazaas, con la
obligacin de dar en pago como renta, una parte de sus productos.
6. Teopantlalli.- Tierras de los templos, cuyos productos se dedicaban al sostenimiento
del culto, de los sacerdotes y del templo.
7. Cacalomilli.- Tierras de la guerra destinadas a obtener productos necesarios de
ellas, como previsin en tiempos de guerra.
Asimismo, los pueblos circunvecinos al Valle de Mxico tenan otra especie de
propiedad comunal:
A. Altepetlalli.- Tierras del pueblo, que se labraban en comn, aplicndose sus
productos al pago del Tributo y a los gastos municipales.
B. Calpulalli.- Tierra de los barrios o calpulli, en que estaban divididos los pueblos,
administrados por un jefe quin asociado a los ms ancianos llevaban un registro
general de los vecinos. Se dividan en lotes, aplicando uno a cada familia de los
vecinos, transmisibles por herencia de padres a hijos, pero si dejaban de trabajarla por
dos aos o se extingua la familia, volva la propiedad al calpulli, para darla a otro
vecino.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

18

I.1.8. LA VALUACIN EN EL MXICO COLONIAL


Posteriormente a la Conquista por los
espaoles, el 13 de Agosto de 1521,
Don Hernn Corts decidi construir una
nueva ciudad conforme a las reglas
establecidas y consagradas por la
legislacin de aquellos tiempos, es
decir, de acuerdo a la Ley del Cdigo de
Partidas, promulgada en el ao 1263,
que dice: como debe el rey ser
guardado en sus cosas, que sean
muebles o races, porque las llama as.
I.1.8.1. Primera ordenanza Sobre Unidades de Medida.- Se atribuye al virrey Don
Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas, que rigi en la Nueva
Espaa, y que fue promulgada en la capital de la Colonia el 4 de Julio de 1536.
Conforme a sta ordenanza, la unidad de medida era el paso o vara y constaba de
cinco pies o tercias.
Una Tierra, se denominaba a un fundo de 96 varas, o pasos de cabezada, por 192
varas de largo; as como una Caballera constaba de 192 pasos de ancho por 384
varas de longitud. A esos pasos los Agrimensores llamaban Salomnicos, y se
consideraba la Legua de 3,000 pasos salomnicos, o de tras millas, de mil pasos cada
una.
La Vara Mexicana representa la unidad de
las medidas lineales, y equivale a 838
milmetros, cuya subdivisin ms comn es
en pulgadas, equivalente a 36 unidades de
pulgada; de ah entonces se deriva que una
tierra o fundo corresponde a 80.45 x 160.90
metros, es decir, un lote con superficie de
12 mil 944.21 metros cuadrados.
En la Valuacin de Agrimensura, se acostumbraba a depreciar las fracciones de vara,
as como se en la Valuacin actual, se deprecian las fracciones de metro, generalmente
en las medidas de tierras se usaba la unidad de Cordel que equivale a 50 varas
mexicanas (41.90 mts) y todas las grandes medidas se expresaban en esa unidad.
En los deslindes y medidas de terrenos no se usaba la Legua, equivalente a 4 mil 190
metros, ya que sta era una medida Itineraria y geogrfica, que corresponde a 100
cordeles o 5 mil varas.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

19

I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes


As tambin en las concesiones relativas a terrenos de grandes dimensiones se
utilizaban las siguientes unidades:
UNIDADES DE MEDIDA PARA DESLINDES
UNIDAD
SITIO DE GANADO MAYOR
SITIO DE GANADO MENOR
CRIADERO DE GANADO MENOR

FUNDO LEGAL
CABALLERIA DE TIERRA
SUERTE DE TIERRA
FANEGA DE SEMBRADURA
SOLAR

VARAS
LARGO ANCHO

VARAS
CUADRADAS

CABALLERIAS
DE TIERRA

HA

5000
3,333.33
1,666.67
1200
552
276
184
50

25,000,000.00
11,111,088.89
2,777,777.89
1,440,000.00
609,408.00
152,352.00
50,784.00
2,500.00

41.02
18.23
4.56
9.45
1.00
0.25
0.08
0.049

1,755.61
780.27
195.07
101.12
42.80
10.70
3.57
0.18

5000
3,333.33
1,666.67
1200
1104
552
276
50

m2
17,556,100.00
7,802,695.51
1,950,677.86
1,011,231.36
427,953.11
106,988.28
35,662.76
1,755.61

Fuente: Arq. Jos Lus Fernndez del Castillo.- Publicacin mensual ANIMV, -1988.

I.1.8.3. Primeros Avalos practicados en la Nueva Espaa.- Los primeros avalos en


la Nueva Espaa, fueron elaborados por peritos designados por las autoridades se
practicaron en el ao 1607, con motivo de allegarse recursos para llevar a cabo las
obras de desage de las aguas excedentes del Valle y de la Ciudad de Mxico, en que
se gravaron todas las casas de la ciudad, previo Avalo encargado al Arquitecto Andrs
de la Concha, quin declar que el valor total ascenda a la suma de 20 millones 267mil
555 pesos, cantidad que produjo una contribucin de 213 mil pesos.
I.1.8.4. La Trgica Inundacin.- En da 21 de
Septiembre del ao de 1629 sobrevino la trgica
inundacin, hacindose tristemente clebre el
aguacero de San Mateo, que dur 36 horas
continuas, calculndose que perecieron al menos
300 mil indios. El nivel de las aguas era tal que
las canoas transitaban a sus anchas desde
Tlatelolco a la Piedad. Las misas se celebraban
en la azoteas de los caseros y del Santuario de
Guadalupe parti un concuerdo numeroso de
canoas acompaando a la Virgen entre rezos y
letanas.

Fue tan terrible esta inundacin; Que fue remitida al rey y a su real Consejo de Indias
la solicitud de trasladar la ciudad a puesto a una Legua distante y ms seguro, (Santa
Fe) y la razn de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fbrica juzgaron
mediante Avalo que era menester ms de 50 millones de pesos para edificar de nuevo
la ciudad.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

20

I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de Mxico.- En el ao de 1737 se form el plano de


la Ciudad de Mxico. Los arquitectos Don Pedro de Arrieta, Don Miguel de Herrera,
Don Manuel lvarez, - a la sazn Alarife Mayor de la Ciudad de Mxico - y Don
Francisco Valenda, veedor de arquitectura, determinaron los lmites de la ciudad,
formndose un plano de la misma en perspectiva,
que se conserva en el Museo de la Ciudad de
Mxico, y el que est lleno de detalles. La catedral
aparece an sin torres, en la Plaza Mayor est el
Paran, los cajones, la horca, la acequia, los
puentes, los acueductos, el arco de San Agustn,
los edificios pblicos, los barrios y cuanto en
aquella sazn formaba efectivamente lo que se
halla poblado en la ciudad. Posteriormente en
1750, se form un nuevo plano de la ciudad, el
que sealan con gran precisin las acequias o
canales y marcaba tambin los puentes
principales.
Por real instruccin del 15 de octubre de 1754 el Rey Carlos III estableca que los
bienes realengos, estando o no poblados, cultivados o labrados, desde el ao de 1700
hasta el da de la notoriedad y publicacin de dicha orden, para que se les despache
ttulo y confirmacin, sin fraude ni colusin; debern ser medidos y Valuados para que
con atencin a todos y constando haber entrado en Caxas Reales el precio de venta o
composicin y derecho de Mediata respectivo, y haciendo de nuevo aquel servicio
pecuniario que parezca conveniente, les despachen en mi Real Nombre la confirmacin
de sus ttulos
.
En 1782, es decir, 28 aos ms tarde, Don Manuel de Villavicencio levant un plano de
la ciudad por orden del virrey Don Martn de Mayorga, donde se halla dividida la ciudad
de Mxico y sus 32 barrios, en 8 cuarteles mayores.
I.1.8.6. La primer medicin y Valuacin de Bienes.- En el ao de 1754 se inici por
primera vez en la poca Virreynal de la Nueva Espaa, la prctica de medir y Valuar las
fincas o Bienes.
A Continuacin transcribimos la conclusin del un Avalo practicado a la casa
actualmente marcada con el No. 69 de la calle Venustiano Carranza, entonces de
Capuchinas, del Centro de la Ciudad de Mxico, que por ser tan largo y extenso, hemos
omitido toda la descripcin, aunque la conclusin siguiente nos ilustra sobre la fluida y
elegante descripcin, que del inmueble se haca al formular los Avalos en la poca.
De que, habindose hecho cargo muy por menudo de cada cosa de por s, as del
terreno, segn la situacin, como de lo modernsimo y bien construido de la fabrica, y el
mucho Fierro que en verjas y pasamanos con sus florones tienen, hallamos que vale la
cantidad de ochenta y un mil y seiscientos pesos, que declaramos a nuestro leal saber
y entender, sin dolo, fraude, ni encubierta alguna. Y as lo firmamos en Mxico, a ocho
de mayo de mil setecientos ochenta y cuatro aos. Jos Eligio Delgadillo.- Jos Buitrn
y Velasco.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

21

I.1.8.7. Mtodo de Valuacin de la Nueva Espaa.- Hasta entonces e excepcin de


los Avalos practicados por Don Andrs de la Concha en 1607, los de 1629 y los de
1784 con motivo de las inundaciones, fueron practicados por profesionales, siguiendo el
sistema de Cuantificacin de Partidas, y el resto de los bienes era tasado por el
Tribunal de Propios y Arbitrios que era el encargado, entre otras cosas, de fijar las
rentas de los propios, que eran las tierras inalienables cuyas rentas tenan por objeto
que los vecinos no tuvieran gravamen alguno de los gastos pblicos.

I.1.9. LA VALUACIN EN EL MXICO INDEPENDIENTE


Al consumarse la Independencia Nacional, el entorno
general de la ciudad era realmente el aspecto de una
poblacin monarcal austera y solemne, donde la Plaza
Mayor segua siendo el centro de las actividades de la
ciudad, carente de verdaderos paseo pblicos, de
diversiones, de alumbrado suficiente y seguridad. A las
ocho de la noche, la ciudad entraba en silencio, las garitas
se cerraban, se daba el toque de queda y nadie sala ni
entraba ms a la Ciudad de Mxico hasta el da siguiente.

I.1.9.1. Primer Mtodo de Valuacin del


Mxico Independiente.
Mtodo de Cruceros en las esquinas
As en diciembre de 1830, el Sndico
Primero del Ayuntamiento de la Ciudad de
Mxico, encomend a los Arquitectos Don
Joaqun de Heredia y Don Francisco de
Paula Heredia el Avalo de los Terrenos
de la Ciudad, que fue publicado en la
Memoria Econmica de la Municipalidad
de Mxico por orden del Excelentsimo
Ayuntamiento, por una comisin de su seno en el mismo 1830, para lo cual se emple
la tcnica siguiente:
Como la diferencia de Valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad,
nace de aqu que estos se consideran puestos en los cruceros o centros de las cuatro
esquinas, los que tanto sirven para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que
ah van expresadas como las de Oriente y Poniente, pues el Valor del centro de una
calle es el trmino medio de los nmeros de las esquinas y por esa causa siendo cada
nmero comn a cuatro calles, omitimos poner las que giran de oriente a poniente y
entindase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno (.838 x .838 mts).
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

22

I.1.9.2. Ley de contribucin sobre el valor de


las Fincas urbanas.- Por primera vez, el 3 de
junio de 1836 se expidi la ley que estableci
una contribucin de dos al millar (dos pesos
cada mil) sobre el valor de las Fincas Urbanas
en la Ciudad de Mxico, establecindose una
oficina recaudadora, la que desde luego nombr
peritos que practicaran el Avalo de todas las
casas que deban pagar impuestos.
Dichos avalos se iniciaron el 1 de octubre de
1836, siendo los Peritos Don Joaqun de Heredia, Don Jos del Mazo, Don Vicente
Casarn, Don Jos Mara Domnguez, Don Manuel Corts y Don Juan Manuel Delgado,
todos ellos Arquitectos de reconocido crdito y prestigio.
I.1.9.3. Perito Tercero en Discordia.- Los Avalos se practicaban por el perito
designado por la Oficina recaudadora y los ratificaba otro perito. En caso de
inconformidad, se nombraba otro perito denominado Tercero en Discordia, no para
que prevaleciera su opinin, si no que se tomaba un promedio de las tres estimaciones
y la cantidad resultante era la tomada para efecto del pago de la contribucin.
I.1.9.4. Mtodo de Tarifa de precios a mitad de calle.
En el ao de 1869 el Seor Ingeniero Civil y Arquitecto Don Mariano Tllez Pizarro,
auxiliado por los seores ingenieros y arquitectos Don Francisco de Garay, Don Juan
Cardona, Don Jos Mara Rego, Don Lus G. Anzorena, Don Eusebio y Don Ignacio de
la Hidalga, Don Juan y Don Ramn Agea, Don Antonio Torres Torija, Don Manuel F.
lvarez y algunos otros ms, formaron una tarifa de precios de terrenos en los diversos
puntos de la ciudad, estableciendo que el sistema anterior que fijaba los precios en los
cruceros de las calles no era conveniente, exponiendo la siguiente razn: Fijar precio
en los cruceros implica dar el mismo valor a las cuatro esquinas que lo integran, cuando
precisamente por su situacin relativa deben considerarse diferentes, sino por su
importancia comercial en las calles cntricas, cuando menos en general por su
orientacin, como tambin por cualesquier otra circunstancia que favorezca o
perjudique a alguna de ellas.
I.1.9.5. Elementos de Fijacin de Precios para Valuacin.- La ubicacin y el estado
material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos fundamentales
para fijar su valor, tomando en cuenta el producto (renta), pero como elemento
secundario.
Es claro que el sistema desechado obligada al perito a adoptar tcitamente para cada
una de las cuatro esquinas el mismo precio, lo que implicaba solo poder discurrir y
discutir sobre los valores correspondientes a las fincas situadas en las cuatro calles de
las referidas esquinas o cruceros.
Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle, tomando en consideracin que
decrecen en un sentido y aumentan en el opuesto, tomando en cuenta las siguientes
circunstancias:
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

23

1.- La Situacin relativa a la orientacin de la casa.


2.- La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo un
rectngulo que el frente y el fondo estn en relacin 1 a 2; variando sta relacin, se
debern estimar de ms mrito cuando el frente o fachada aumenta relativamente al
fondo y viceversa, desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su
mayor nmero de lados.
3.- La posesin del terreno, por igual en toda la altura pues desmerece una finca, y es
por el terreno cuando alguno o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes,
pertenecientes a propiedades vecinas.
4.- Las servidumbres; si soporta el terreno la de albaales, desages, luces,
chimeneas u otra servidumbre cualquiera. Segn lo nocivo o gravoso de ellas, tiene
que disminuir su valor.
I.1.9.6. Adopcin del Sistema Mtrico Decimal.- Por decreto el 10 de diciembre de
1882, se adopt para toda la Repblica Mexicana el sistema Mtrico Decimal,

I.1.9.7. La Primera Ley Catastral.- En el ao de 1896 se public en el Diario Oficial del


da 23 de septiembre, la primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, rigiendo la
formacin de un Catastro Fiscal, geomtrico, parcelario, mixto, con sistema de Avalos
por clases y tarifas, perpetuado por medio de una conservacin constante, y con
avalos revisables peridicamente.
I.1.9.8. Tarifa de Precios de Terreno por metro cuadrado.- Hacia el ao 1902, el
Ingeniero Don Mariano Tllez Pizarro formul una nueva tarifa de precios para el metro
cuadrado de terreno en la Ciudad de Mxico, misma que se haba formulado en el ao
1862 bajo su misma direccin.
Las rentas de las casas y viviendas ocupadas por sus propietarios o parientes eran
estimadas por la Junta Calificadora de Rentas, interviniendo en el caso de que la renta
declarada no correspondiera con el Valor del predio, presumindose simulacin de
contrato o caso de subarrendamiento.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

24

I.1.9.9.- El Sistema de Nomenclatura para


Predios.- Se estableci por Ley Predial de
1933 el Sistema de Nomenclatura, quedando
definidos los predios por el conjunto de tres
cifras que son: Seccin o Regin, Manzana y
Predio, imponindose la formacin de Juntas
Regionales integradas por tres representantes
del Departamento del Distrito Federal y tres
representantes de los propietarios, en las que
se pugnaba por obtener: El Avalo general,
uniforme y justo de la propiedad raz del Distrito
Federal, que garantice a los propietarios el
reparto equitativo de la plusvalas.

I.1.9.10.- Relaciones de
geomtricas de los predios.-

las

proporciones

Posteriormente se relacionaron las proporciones de


los predios y se form el Lote Tipo, que relaciona en
Valor de la tierra en cada predio, de acuerdo con
procedimientos y tablas uniformes que determinan los
incrementos y castigos que corresponden de acuerdo
con su ubicacin, forma y dimensiones.
La
determinacin de las unidades tipo de las
construcciones se hizo clasificndolas segn sus
materiales, calidad de mano de obra y productividad
media.

33
3

22
2
11
1

44
4

El sistema anterior es el mismo que se usa hasta hoy en da, con levantamientos
individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las
construcciones que las ocupan, asignando nmeros de cuenta por divisin de predios y
fijando las bases de tributacin catastral, basndose en Avalos catastrales,
manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio.
I.1.9.11.- Valuacin de Bienes Races de Compaas Aseguradoras.- En el ao de
1935 la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico obligo a las Compaas Aseguradoras
a Justificar la Inversin de sus reservas en Bienes Races a travs de Avalos
practicados por el Banco Fiduciario, encargado por el estado para tal efecto.
Finalmente diremos que la prctica de la Valuacin comercial en nuestro pas, como
una rama de la Economa, se inici desde la poca de la Colonia, sin embargo los
primeros trabajos de Valuacin Inmobiliaria, en forma tcnica se desarrollaron en el ao
de 1933, como ya hemos visto, exclusivamente con propsitos de tributacin predial,
cuando se establecieron claramente las bases para el Catastro de la Ciudad de Mxico.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

25

I.1.10. LA VALUACIN EN EL MXICO CONTEMPORNEO


Como ya hemos visto, los estudios valuatorios
elaborados durante la poca Colonial,
correspondieron nicamente a propsitos de
tributacin fiscal, y a partir de el ao 1925,
surge un nuevo propsito en la formulacin de
Avalos: la fijacin de garantas en el
otorgamiento de crditos, para lo que se
definieron claramente los propsitos de sta
disciplina, que dan origen a los primeros
criterios en la expedicin de Avalos o
Dictmenes
Valuatorios,
como
ya
mencionamos, con propsitos meramente
impositivos
y
catastrales,
elaborados
mediante tcnicas rgidas basadas en
levantamientos topogrficos principalmente, y
otra, basada en las garantas inmobiliarias
requeridas por las Instituciones bancarias,
tanto pblicas como privadas.
En ocasiones, no era ese criterio el decisivo, sino solamente la opinin de un tcnico,
ingeniero o arquitecto, quin dictaminaba sobre el valor de la garanta, segn su leal
saber y entender.
En ese entonces operaba solo un banco hipotecario, el Banco Internacional e
Hipotecario de Mxico, que operaba prstamos sobre propiedades urbanas y rsticas.
Dicho banco hipotecario, fue liquidado por no tener penetracin en el mercado.

I.1.10.1. Mtodo de Valuacin del ISSTE.


En el ao de 1925, se cre la direccin de pensiones civiles y de retiro, hoy ISSSTE,
dentro de cuyas funciones estaba el otorgamiento de crditos con garantas
hipotecarias a sus derechohabientes (empleados federales), facilitndoles la
adquisicin de casas-habitacin. El mtodo utilizado para estimar el Valor de los
Inmuebles otorgados en Garanta, no se basaba en Avalos sino en meras opiniones
de sus inspectores. Al encontrar que dicho procedimiento no siempre arrojaba
resultados confiables, se cre el Departamento de Valuacin de Pensiones, con el fin
de establecer el Valor real de los inmuebles otorgados en garanta.
En el ao de 1933 se cre el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Pblicas,
hoy Banobras, para complementar las funciones de operacin de crditos que las
bancas descentralizada y privada no realizaba, tales como crditos a los estados y
municipios para llevar a cabo toda clase de obras pblicas, como la introduccin de
agua potable, alcantarillado, pavimentaciones y construccin de infraestructura, como
mercados, rastros, entre otros, para lo que fueron realizados los primeros Avalos
formales por el Departamento de Avalos del banco.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

26

Ya que el otorgamiento de crditos a particulares estaba limitada por la Ley Orgnica


de esa institucin, se crea la Asociacin Hipotecaria Mexicana (AHM) primera
Institucin que emiti Cdulas Hipotecarias para el otorgamiento de crdito a
particulares, con lo que por vez primera se practicaron Avalos previos al otorgamiento
de prstamos a particulares, con miras a la recuperacin del crdito otorgado.
De la misma manera al reestructurarse por primera ocasin el Sistema Bancario
Mexicano, se consolidaron y fundaron las instituciones nacionales que cooperaran en
el desarrollo econmico del pas. Para ello, en las oficinas hipotecarias de la banca
privada, se organizaron las reas especializadas en la Valuacin.
Hasta entonces, los Avalos elaborados por la banca mexicana estaban basados en las
Tcnicas Catastrales y de la Direccin de pensiones civiles y de retiro del ISSSTE,
mediante el tradicional mtodo de Valor Fsico Directo.
I.1.10.2.- Mtodo de Capitalizacin de Rentas.- La
creacin del Mtodo de Capitalizacin de Rentas, se le
atribuye al ilustre Ingeniero Don Edmundo de la Portilla,
quin sustentaba que para que los Avalos fuesen
estrictamente de carcter comercial, deba tomarse en
cuenta los aspectos relativos a la productividad del
inmueble, casa habitacin, edificio de apartamentos u
oficinas, tales como, las rentas reales o efectivas
producidas o susceptibles de producir por el bien,
deducindole de los gastos correspondientes a Impuesto
Predial, consumo de agua, gastos administrativos y de
conservacin, as como los periodos de desocupacin
del inmueble.
El producto lquido anual sera capitalizado a una tasa anual acorde con el gnero de
inmueble a Valuar, de cuya divisin resultara un indicador de valor de tipo comercial,
(Valor de Capitalizacin de Rentas) independiente al tradicional de Valor Fsico o
Directo, contra el cual sera comparado ste ltimo, promedindose y obteniendo
tambin un indicador ms; el Valor Comercial o de Mercado.
En el ao de 1935, la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico oblig a las compaas
aseguradoras a justificar la Inversin de sus reservas en bienes races a travs de
Avalos practicados por el banco fiduciario, encargado para tal efecto.
I.1.10.3.- La Histrica escasez de Valuadores.- Tal como lo refiere el legendario
decano de la Valuacin mexicana, Don Rafael Snchez Jurez, al principio de los aos
cuarenta, los Valuadores carecan de los conocimientos mas elementales de esta
materia, a pesar del curso de presupuestos que se imparta en aquellos tiempos en la
Escuela de Minera, cuyo contenido temtico resultaba incipiente para las necesidades
modernas de la disciplina.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

27

La histrica escasez de valuadores que se presenta en Mxico en esos aos, oblig a


las instituciones de crdito pblico y privadas a programar una seleccin de
profesionistas capaces de asumir tal responsabilidad, cuyos candidatos deban reunir
los siguientes requisitos:
1. Poseer conocimientos de construccin y de presupuestos de obra, para estar en
posibilidad de efectuar las supervisiones y administraciones de los fondos
respectivos.
2. Conocimientos de topografa, para levantar planos de terrenos y de
construcciones.
3. Conocimientos elementales de contabilidad, as como de criterios generales
sobre conceptos econmico-financieros.

I.1.10.4.- Los cambios estructurales en los Mtodos de Valuacin.


A partir de esa poca, la Valuacin en Mxico adquiere una importancia acorde con los
grandes cambios financieros y comerciales del pas. En el marco del desarrollo de la
Valuacin Inmobiliaria en Mxico, se gestan cambios estructurales en los
procedimientos y metodologas de su prctica.
En el ao de 1936 la Comisin Nacional Bancaria crea la Direccin de Avalos y
Supervisin de Inmuebles, con el fin de darse a la tarea de revisar los Avalos y
Dictmenes Valuatorios formulados por los bancos hipotecarios del pas.
En 1944 se crea la Secretara de Bienes Nacionales e Inspeccin Administrativa y se
publica la Ley General de Bienes Nacionales, cuyo artculo No. 41, le faculta a Valuar
los bienes propiedad de la Nacin, y en el ao de 1950 se publica el primer reglamento
de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN), y se integra un cuerpo
colegiado tripartito.
I.1.10.5.- El Mtodo Residual de Valuacin.- El
mrito del nacimiento de esta importante metodologa
Valuatoria, se le otorga sin duda alguna al seor
Ingeniero Don Rafael Snchez Jurez, a quin en el
ao de 1949, le fueron encargados los Avalos de los
patios de las dos estaciones ferroviarias de
Buenavista, la de Nonoalco, del Ferrocarril
Interocenico de San Lzaro; y la de Hidalgo.
Una
vez
formulados
dichos
Avalos,
los
procedimientos metodolgicos utilizados por el Ilustre
Ingeniero Snchez Jurez, fueron establecidos
histricamente por su contenido y tcnica como de un
alto valor metodolgico, ya que por vez primera, el
estudio de valor fue analizado desde una ptica de
corte financiero.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

28

Dicha tcnica consista en descontar al valor del solo terreno, las cuantiosas inversiones
en urbanizacin e introduccin de servicios urbanos que implicaba el negocio,
incluyendo sus cargas fiscales y desde luego la utilidad marginal, de donde resultara el
Valor del terreno en bruto, es decir sin fraccionar.
I.1.10.6. El Primer Formato de Avalo
Inmobiliario.- En el ao de 1950 la CNByS,
establece la obligatoriedad de que todas las
instituciones bancarias sin excepcin, deban
adoptar el primer Formato de Avalos que se
tiene conocimiento en el mbito de la
Valuacin del Mxico moderno, trayendo como
consecuencia la primer uniformizacin del
Avalo Bancario en nuestro pas.

Definition of the Problem


Identify The
Real State

Identify Legal
Interests

Identify any
Identify the
Consider the
Define the value
special limiting
purpose use of efective date of
Being considered
consideration
the estimate
de appraisal

Preliminary Analisis
Data Needed

Data Sources

Personnel
Needed

Time Schedule

Data Collection and Analisis


General
Physical

Economic

Especific
Social

Government
Enviromental

Site &
Improvement

Comparable
Properties

Costs Data

Income
Cap Rate Data
Expense data

Highest Best Use

Side Value Estimate

Aproaches to Value
Cost

Sales Comparition

Income

Reconciliating & Final Value Estimate

Report Proyection

I.1.10.7.- La Primer agrupacin nacional de Valuadores.- En el ao de 1958 se crea


la primera agrupacin nacional de profesionales de la Valuacin, denominada Instituto
Mexicano de Valuacin (IMV) y la Comisin Nacional Bancaria emite la circular No. 521,
que regula los Avalos practicados para garanta de Crditos hipotecarios.
C)

FORMAS DE PREDIOS REGULARES


de la Tesorera
del D.F.
C) Manual
FORMAS
DE PREDIOS
REGULARES
Manual de la Tesorera del D.F.

20
90

90

90

20
90

90

100

80

90

90

80 a 100

90

90

100

80

90

90

80

100

90

90

80 a 100
90
CALLE

90
CALLE

90

CALLE

100

100

100

80

CALLE

90

80
100
80
90
80

100

80
100

80

90

90
90

100

80

80

CALLE

90
80

100

80

CALLE

CALLE

80

100

100

100

90

90

100

80

100

100
100

80
100

80

80

80

100

80

CALLE

80

80

90
80

CALLE

90
90

90
90

80

100

90

80
100

80

80

100

80
80

100

80

90

90

100

90

90

80
100

CALLE80

CALLE

CALLE
ancn hasta 1.00 m.

20

CALLE

ancn hasta 1.00 m.

ancn hasta 1.00 m.

20 de 80 a 100

CALLE

ancn hasta 1.00 m.

de 80 a 100

con o sin pancoupe


80

80

I.1.10.8.- El primer Instructivo de Valuacin de Predios


Urbanos.- La Tesorera del Departamento del Distrito
Federal publica en el ao de 1965 lo que fuera el primer
Instructivo para Valuacin de predios urbanos, y hacia el
ao de 1974, la Comisin Nacional Bancaria, emite la
Circular No. 671, donde se formulan en por primera vez
en Mxico, metodologas y procedimientos para la
formulacin de Avalos.

con o sin pancoupe

CALLE80

80

I.1.10.9.- Requisitos para la prctica de Avalos ante


Instituciones de Crdito.-

ancn hasta 1.00 m.


ancn hasta 1.00 m.

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE
CALLE

En el ao de 1978 la Comisin Nacional Bancaria y de


Seguros, emite los requisitos que deben llenar las
personas que practiquen Avalos para las Instituciones de Crdito y Organizaciones
Auxiliares (banca de segundo piso).
CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

I.1.10.10.- Cronologa de Normatividades, leyes, disposiciones y Lineamientos


establecidos por Instituciones Pblicas y Privadas del pas, en torno a la prctica
de la Valuacin Inmobiliaria.
1980.- Se publica en la Gaceta Oficial de la Tesorera del D.F., los nuevos criterios
para la Valuacin Catastral de Predios urbanos.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

29

1981.- La Comisin Nacional Bancaria publica los requisitos para el refrendo de


credenciales de Valuador en su circular No. 843.
1981.- Se publica el nuevo reglamento de la Comisin de Avalos de Bienes
Nacionales y se crean las primeras delegaciones regionales de esa Institucin. En ese
mismo ao, la CNByS, ordena la actualizacin de los Avalos del Patrimonio
Inmobiliario de las Instituciones de Crdito para la reexpresin de sus estados
financieros.
1982.- La Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, en su artculo No. 6 de la Ley
Fiscal, autoriza a las Sociedades Nacionales de Crdito, a la Comisin de Avalos de
Bienes Nacionales y a los Corredores Pblicos para practicar Avalos para efectos
fiscales y se crea la Comisin Nacional de Valores, que regula los Avalos formulados
sobre activos fijos de sociedades inscritas en el registro nacional de Valores.
1987.- La CNByS, emite la circular No. 1002, donde emite tablas de ajuste para las
inversiones Inmobiliarias de las Instituciones de Crdito y Organizaciones Auxiliares.
1987.- La Secretara de Gobernacin publica el decreto que reforma y adiciona la Ley
General de Bienes Nacionales, facultando a las Sociedades Nacionales de Crdito (la
entonces banca nacionalizada) a la prctica de Avalos de Inmuebles para efectos de
compra y venta de propiedades de entidades de la Administracin Pblica Federal, y en
ese mismo ao, la CABIN, publica Criterios y Metodologas de Valuacin.
1988.- el Banco de Mxico emite el famoso Telex-Circular No. 33/88, que formula reglas
que habrn de sujetarse las Sociedades Nacionales de Crdito, y ese mismo ao, la
CNByS, publica la circular No. 1018 que consigna las disposiciones generales sobre la
prctica de Avalos.
1990.- La Comisin Nacional Bancaria publica la circular 14622, (vase Pg. No. 234)
relativa a las Disposiciones Generales sobre la Prctica Valuatoria, que resulta a la
fecha una de las metodologas ms completas para la prctica Valuatoria.
Como hemos visto, en nuestro pas, las instituciones pblicas que emitieron
normatividad en torno a la actividad Valuatoria, son: la Comisin Nacional Bancaria y de
Seguros (CNBNyS), la Comisin Nacional de Valores (CNV) y La Comisin de Avalos
de Bienes Nacionales (CABIN) ahora INDAABIN (Instituto de Administracin de Avalos
de Bienes Nacionales), la Tesorera del Distrito Federal y la Secretara de Hacienda,
quienes otorgaban autorizaciones de Perito Valuador para actuar ante Instituciones de
Crdito y Auxiliares, con el fin de vigilar que el ejercicio de la Valuacin fuera realizado
por personas con capacidad, honestidad y experiencia en el quehacer Valuatorio.
La ltima circular de la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (1990), estableci con
carcter obligatorio, que cada una de las Instituciones de Crdito del pas, debera
contar con un Manual en materia de Valuacin Inmobiliaria, que servir de base para la
prestacin del servicio bancario. (Circular No. 1462a2 C.N.B.V)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

30

I.1.10.11.- La Gran Transformacin de la enseanza y prctica de la Valuacin en


Mxico.
La estrepitosa debacle financiera de la ultima dcada en nuestro pas de aquel
tristemente clebre Error de Diciembre de 1994, que acarreara consigo el colapso de
la estructura Bancaria Pblica y privada de la nacin, fue sin duda el parte aguas que
gener el fenmeno de la gran Transformacin de la prctica y enseanza de la
Valuacin inmobiliaria en nuestro pas.
En medio de la confusin y el caos de una Economa sujeta a la espiral inflacionaria
desencadenada por aquel desafortunado fenmeno, la Asociacin de Banqueros de
Mxico (ABM) se ve obligada a cerrar las puertas a los Valuadores externos que
autorizaba la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros y demanda al estado revisar y
actualizar a fondo los aspectos tcnicos contenidos tanto en el Cdigo Financiero de
Distrito Federal, las Tablas de Valores del Manual de la Tesorera del DDF, as como el
Manual de Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin de la Comisin
Nacional Bancaria y de Seguros, que tenan a su cargo la regulacin y expedicin de
autorizaciones de peritos Valuadores que actuaban ante las Instituciones Financieras
de la Nacin.
A consecuencia de lo anterior, ese mismo ao, se instal el Consejo Nacional de
Valuacin (CONAVAL), con el fin de unir esfuerzos encaminados a mejorar la
enseanza y la prctica de la Valuacin, y un ao despus, la Tesorera de
Departamento del Distrito federal instal un Comit Tcnico de Valuacin, integrado por
las principales instancias reguladoras de esta disciplina.
El Comit Tcnico de Valuacin estaba integrado en primer lugar por la Tesorera del
Distrito Federal, seguidamente la Comisin Nacional de Valuacin (CONAVAL) y en
tercer lugar las universidades del pas que impartan postgrados en esa disciplina,
dndose a la tarea todos ellos, en conjunto, a revisar y actualizar los aspectos tcnicos
contenidos tanto en el Cdigo Financiero de Distrito Federal, en el Manual de
Procedimientos y Lineamientos Tcnicos de Valuacin Inmobiliaria de la Conaval y las
Tablas de Valores de Referencia del Manual de la Tesorera para los aos de 1996 y
1997.
La gran transformacin de la enseanza y prctica de la Valuacin Inmobiliaria tubo
lugar sin duda alguna, durante el fenmeno de unificacin de las principales instancias
reguladoras de la disciplina en el pas.
Con certeza, uno de los mltiples factores que agravaron la desafortunada debacle
financiera de la ultima dcada en nuestro pas, entre muchos ms, fueron los
exorbitantes quebrantos de la mayora de las instituciones financieras, cuya prctica
irresponsable de Avalos increment la, ya de por s, enorme cartera vencida existente,
orillando a las principales instituciones de crdito a cerrar las puertas a los Valuadores
externos que autorizaba la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros. A consecuencia
de ello, la Asociacin de Banqueros de Mxico (ABM), instal su comit de Avalos,
para que los responsables de estas reas en cada banco se dieran a la tarea de revisar
los diversos aspectos que afectaban a la Valuacin Bancaria pblica y privada del pas.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

31

I.2. MARCO TERICO


LA VALUACIN
Una considerable porcin de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o
pblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta
riqueza ha creado la necesidad de realizar Avalos para el soporte de decisiones
pertinentes al uso y disposicin de dichos bienes.

I.2.1. Definicin de Avalo.- Tradicionalmente la Valuacin es la cantidad justa y


probable expresada en moneda, que se puede obtener sobre un bien, mueble
inmueble, tangible o intangible, en un mercado predominante y a una fecha
determinada, mediante un estudio pormenorizado denominado Avalo", documento que
sustenta la determinacin del Valor de un bien.
I.2.2. Propsito del Avalo.- Determinar el precio o el justo valor de un bien es
fundamentalmente el objeto del Anlisis de Valor. De esta manera, establecemos que el
precio es una relacin de intercambio de bienes, vale decir; el cociente de las
cantidades que de cada quien entran en juego en un intercambio.
De este modo, en casi todo intercambio participa un bien llamado moneda, y
simplificamos tal situacin diciendo que la valoracin personal de un bien es el dinero
que se est dispuesto a dar por l para adquirir su dominio, o el dinero que se pretende
para transferirlo.
I.2.3. El Precio como rector de las conductas econmicas.- El Precio y los Bienes,
dos elementos que se integran entre s, se mueven en un conjunto que se denomina
mercado. De este modo, el rol del precio surge como rector de las conductas
econmicas, porque un comportamiento econmico racional exige que cada individuo
intercambie (cuando lo hace) no segn sus valoraciones personales, sino segn el
precio determinado por el mercado en el cual l acta. Quede claro que las
valoraciones personales determinan si alguien intercambiar o no, pero no por cuanto lo
har.
El precio, de este modo, es externo al individuo (as como es externo al bien); ste no
puede calcularlo basndose en su propia escala de valores, si no se debe pronosticar
mediante el asesoramiento que hubiese necesidad de atender y que rija el mercado
correspondiente.
Por otro lado, es tambin importante destacar que los precios son meras
manifestaciones de un componente ms ntimo, intrnseco del bien, llamado Valor.
De este modo podemos admitir que el Valor es un precio potencial, es decir, el precio
que tendra un bien en un determinado mercado.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

32

I.2.4. La Tasacin.- La predecibilidad aproximada de los precios se basa en principios


que dan a tal pronstico un fundamento cientfico. La ciencia que se dedica a la
Valuacin se denomina Tasacin.
El Proceso de Tasacin o Valuacin es concretamente una fase sucesiva de la accin
de Valuar, se logra mediante el desarrollo de un sistema de investigacin cientfica, o
mtodo para Valuar un Bien; por lo tanto, la comprensin del Proceso Valuatorio es la
columna vertebral en la formacin acadmica de un Valuador. Si este no ha
comprendido este proceso, difcilmente podr valuar con razonable y confiable
precisin.
I.2.5. El Enfoque Teolgico - Moral de la Valuacin.- El componente tico del Justo
Precio naci de la teologa moral, para deslindar los comportamientos pecaminosos de
los no pecaminosos. Este enfoque se mantiene hasta el da de hoy. De este modo,
existen diferentes precios para diferentes mercados y una predeterminacin de precio
ser justa en la medida en que responda a la probabilidad esperable de obtencin de
tal precio en una situacin de mercado sometida profesionalmente. (Federico G. Lucio
Decanini www.ifecom.cjf.gob.mx)
En razn de que tradicionalmente las opiniones de Valor estaban basadas
fundamentalmente en consideraciones de tipo morales y ticas, nos ilustra sobre la
importancia que revesta la formacin del valuador desde tiempo atrs, aunque nunca
se menciona en cuales mtodos o procedimientos se basaban estas personas para
transmitir el conocimiento que implica esta disciplina; sin embargo, dejan muy claro la
actitud tica y el comportamiento del Valuador.
La discusin del Justo Precio en la Summa Teolgica por Santo Tomas de Aquino,
define al Valor de los bienes como; el precio corriente prevaleciente en un lugar y
tiempo dado, a determinarse por una persona recta y se cuestiona: puede un hombre
vender legtimamente una cosa por mas de lo que Vale?. (Tomado de los Apuntes de
Historia del Pensamiento Econmico, Extractados del Libro "The Growth of Economic
Thought del Autor Henry William Spiegel).
I.2.6. La Valuacin Moderna- En la poca contempornea, Horst Karl Dobner Eberl
(1983. pg. 37), en su libro La Valuacin de Predios Urbanos, seala: Contar, pues,
con mtodos de enseanza de la Valuacin que analicen y faciliten la aplicacin
objetiva de las diversas tcnicas en sta materia, es de suma importancia conceptual y
prctica en el marco social de la accin pblica y participacin privada.
Segn el Glosario de Trminos de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), la
Valuacin es: El procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacin
fsica, econmica y de mercado, permite determinar el monto econmico de las
variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes.
La Valuacin de Inmuebles consiste en un conjunto de operaciones a travs de las
cuales es posible llegar a una justipreciacin en moneda de un determinado bien. Se
trata entonces de una serie de actividades que requiere la aplicacin de mtodos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

33

La Valuacin tambin puede decirse que es el arte de estimar en su justa medida


monetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes especficos para bienes
determinados, por lo que el Avalo es un estimado u opinin razonada de Valor hecha
por una persona capacitada para ello. Pero diferentes personas pueden llegar a
conclusiones distintas, la precisin y utilidad del estimado de Valor dependen de la
capacidad, experiencia y juicio de quien lleva a cabo el anlisis.
Dentro del contexto de la globalizacin de la economa, el crecimiento acelerado de las
reas urbanas y las perturbaciones econmicas acentuadas en la presente poca, este
documento denominado Avalo, debe ser, fundamentalmente, un estudio serio,
dinmico y profundo, que permita delimitar y determinar las incidencias y cambios de
Valor del suelo y de las edificaciones enclavadas en ellos.
Debido a que el propsito de la Valuacin es concretamente, expresar en trminos
monetarios el grado de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedad
del Hombre, los cuales se encuentran regidos por los principios bsicos de la economa
y de sus influencias y fuerzas generadoras de Valor, la Valuacin entonces se ve
determinada tambin por influencias de tipo social, de tipo econmico, por las leyes
polticas y gubernamentales, las Influencias fsicas, los fenmenos de oferta y
demanda, as como los conceptos de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

I.2.7. Elementos de Fijacin de Precios en el Mercado

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

34

I.2.8. TRMINOS RELATIVOS A LA VALUACIN INMOBILIARIA

A continuacin se presentan las definiciones de los conceptos ms usuales utilizados


dentro del medio de la Valuacin Inmobiliaria.
Bien:

Objeto o prestacin que satisface una necesidad humana.

Bien Inmueble = Bien Raz = Propiedad Raz:


Terreno y las construcciones permanentes en l edificadas; elementos
fsicos tangibles e intangibles (atribuidos a los deberes y derechos de
propiedad legal)
Bien Mueble: Artculos mviles o que no estn permanentemente fijos al terreno o al
edificio (mobiliario, equipo de oficina, maquinaria agrcola e industrial,
etc.)
Costo:

Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien.

Precio:

Es la cantidad de dinero que se fija a un bien, como resultado de la


negociacin entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.
Es la cantidad fijada a un bien para un mercado dado y un tiempo
determinado, incluye; costo, utilidad, publicidad, distribucin y
comercializacin.

Elementos de Fijacin de Precios:


El Coste, la demanda, la competencia, la estructura legal y el entorno
Social.
Valor:

Es el grado de utilidad de los bienes, expresado en trminos monetarios,


tomando en cuenta las cualidades que determinan su aprecio. Asimismo
es el reflejo de una estimacin practicada con base en un proceso
ordenado y objetivo equivalente a la cantidad en que puede ser
cambiado un bien por dinero en efectivo.
Significa vala, utilidad o importancia que tiene un bien para un
propsito y para cada persona.

Valuar:

Es estimar el justo Valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo


determinados.

Valuacin: Es el procedimiento tcnico y metodolgico que, mediante la investigacin


fsica, econmica y de mercado, permite determinar el monto econmico de
las variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

35

Valuador: Es el profesional que, con criterio y tica apoyados en los principios


universales de justicia y equidad, y en pleno uso de sus facultades y
conciente de las limitaciones que establece la normatividad que rige su
actuacin, investiga, analiza y estima el Valor de los bienes.
Perito:

Palabra proveniente del latn peritus, que significa sabio, experimentado,


hbil. Es la persona que poseyendo conocimientos especiales, auxilia al
juzgador sobre hechos controvertidos, relacionados con su especialidad,
saber o experiencia en alguna rama del saber, arte y oficio, que ilustra al
juzgador respecto del hecho controvertido dentro del Proceso Judicial.

Valor de Reposicin Nuevo (VRN):


Es el costo actual para reproducir un bien, con sus mismas caractersticas.
Valor Neto de Reposicin (VNR): Es el Valor actual de un bien, considerando su
depreciacin por antigedad, estado de conservacin, funcionalidad,
calidad y grado de obsolescencia.
Valor de Capitalizacin: Es el capital que se requiere para generar rendimientos
financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en
similares condiciones de tiempo y riesgo. (se calcula sobre los ingresos
netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos una a
tasa de largo plazo y bajo riesgo).
Valor de Mercado: Es el precio homologado de un bien, dentro de un mercado sano,
abierto y bien formado, donde imperan condiciones justas y equitativas
entre la oferta y la demanda.
Mayor precio estimado en trminos monetarios, que una propiedad atraer
si es puesta para su venta en el mercado libre durante un lapso de tiempo
razonable.
El valor de Mercado es creado por la gente por las siguientes fuerzas de
mercado: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo.
Valor Comercial: Reflejo de las operaciones de compraventa pactadas en una fecha
determinada y condiciones determinadas. Es tambin ponderacin
econmica entre el Valor fsico y el de capitalizacin de rentas,
considerando el comportamiento del mercado de bienes con caractersticas
similares. (La anterior es la conclusin de un Avalo, y como tal, debera
denominarse simplemente como Valor del bien, sin ningn otro calificativo
que propicie confusiones).
(El Valor de mercado no se pondera y solamente acta como un parmetro
de referencia para ajustar la ponderacin a las condiciones que presente el
mercado, de acuerdo con lo establecido en la clusula Cuarta de la Circular
Nm. 1201 de la CNBV, emitida el 14 de marzo de 1994).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

36

Valor de Oportunidad: Es el mximo valor aceptable de un bien, en unin del costobeneficio deseado en el aprovechamiento, conforme a un proyecto posible.
(Este valor puede ser superior o inferior al Valor comercial, dependiente de
las expectativas particulares del comprador y del vendedor).
Valor de Rescate:
Es el capital mximo que se espera obtener por un bien que ya no produce
rentas.
Valor de Remate: Es el capital mnimo que se espera obtener por un bien adjudicado
como garanta de crdito y que est sujeto a las almonedas judiciales.
Valor Contable: Es la inversin original asentada en los libros de contabilidad del
propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en las
normas fiscales correspondientes.
Valor Asegurable:
Es el costo neto de reposicin de un bien, menos el costo de las partes no
destructibles.
Valor Catastral: Es la base de tributacin para el Impuesto Predial de los inmuebles,
determinada en funcin del Valor total que representan el suelo y las
inversiones realizadas en cada inmueble.
Valor Fiscal: Es la base de tributacin para el impuesto Sobre la Adquisicin de
Inmuebles, determinada en funcin del Valor que resulte ms alto entre el
de adquisicin, el catastral y el que resulte del Avalo vigente, practicado
por la autoridad fiscal por personas autorizada por la misma.
Valor Objetivo: Es el costo de crear o reproducir un objeto. Se afirma que ese Valor
es intrnseco al bien valuado y depende del costo de fabricacin o de
reproduccin.
Valor Subjetivo: Es el que existe en la mente de los individuos y refleja la estimacin o
deseo de poseer un determinado bien.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

37

I.3. MARCO JURDICO


I.3.1. Marco de Actuacin del Valuador
Por su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una
disciplina tica, encargada de investigar y analizar las
variables objetivas y subjetivas que influyen en el Justo valor
de las cosas y dicha disciplina est fundamentalmente
determinada por factores de carcter tcnico-metodolgicos,
vinculados estrechamente a las teoras del Valor, del
pensamiento econmico, y regulada por las leyes que rigen
los derechos de propiedad sobre los bienes del dominio
comn.
El marco de la actuacin del Valuador est plenamente establecido en nuestra
legislacin y relacionada con las leyes que regulan los derechos de propiedad sobre los
bienes del dominio pblico y privado de la Federacin y de los particulares, por lo que
en nuestro Derecho encontramos que la Constitucin General de la Repblica, en los
artculos 27 y 42 consagra el derecho de propiedad y lo clasifican en solo dos tipos de
bienes:
A) Bienes de dominio pblico de la Federacin.
B) Bienes de dominio privado, de los particulares.
La descripcin de estos bienes se encuentra plenamente establecido en los artculos 27
y 42 de la Constitucin, en la Ley de Bienes Nacionales y en el libro segundo, ttulo
segundo, captulo del I al V, del Cdigo Civil vigente en materia Federal.
Los principales ordenamientos relacionados con la actividad Valuatoria, se encuentran
en la Legislacin Constitucional, la Legislacin Civil, Legislacin Mercantil, Legislacin
Fiscal, el cdigo Fiscal de la Federacin y en la Legislacin Urbanstica y la Ley de
Bienes Nacionales, mismas que definen y tutelan tambin los derechos de propiedad.

En el Cdigo Civil vigente en materia Federal, en su libro segundo, ttulo


segundo, captulo del I al V, se reglamentan tambin los derechos
inalienables sobre la posesin de bienes.

Respecto de la formulacin de las Pruebas Periciales, el Cdigo Fiscal de la

Federacin publicado en el ao 2002, seala textualmente que: tendrn


validez legal nicamente los Avalos formulados por la secretaria de
Hacienda, la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, las instituciones
bancarias, Corredor Pblico y Valuadores con Cedula Profesional expedida
por la Direccin General de Profesiones.

En general, la funcin especfica de los Peritos Valuadores en materia federal, se


encuentra establecida en el Reglamento de la Comisin de Avalos de Bienes
Nacionales, y en materia local por las Leyes y Reglamentos de cada uno de los estados
libres y soberanos de la Repblica.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

38

En general las leyes que constituyen el marco de la actuacin del Perito Valuador son:
a. Normas Constitucionales: Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos
b. Leyes Generales: Ley General de Profesiones y su Reglamento
c. Leyes Federales: Ley Orgnica del Poder Judicial de la federacin
Cdigo Civil Federal
Cdigo Federal de Procedimientos Civiles
Cdigo Penal Federal
Cdigo Federal de Procedimientos Penales
Cdigo de Comercio
Leyes Mercantiles
d. Normas del Fuero Comn:
Estatuto de Gobierno del Distrito Federal
Ley Orgnica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal
Cdigo civil para el Distrito Federal
Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
Cdigo Penal para el Distrito Federal
Cdigo de Procedimientos Penales para el Distrito Federal.

1.3.2. LEGISLACIONES FEDERALES Y ESTATALES


A. Legislacin Constitucional

Art. 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, 5 febrero


de 1917.
Ley de Expropiacin, 25 de noviembre de 1936.
Ley Reglamentaria del Art. 5. Constitucional. Relativa al ejercicio de las
profesiones en el DF., 26 de mayo, 1945.
Ley orgnica de la Administracin Pblica Federal y sus correlativos en los
estados y municipios. 29 de diciembre, 1976.
Reglamento de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN). 6 de
mayo de 1981.
Ley General de Bienes Nacionales, 8 de enero al 24 marzo, 1982.
B. Legislacin Civil

Cdigo Civil del Estado de Tabasco


Ley sobre el Rgimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el
Distrito Federal. 28 de diciembre, 1972
Ley de Mercado de Valores. 2 de enero, 1975.
Ley del Registro Pblico de la Propiedad del Estado de Tabasco.
Ley General de Instituciones de Crdito. 6 de Julio, 1990.
Ley General de Instituciones de Seguros y Fianzas
Reglamentos de la Comisin Nacional Bancaria y de Valores

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

39

C. Legislacin Mercantil

Ley General de Sociedades Mercantiles del Estado de Tabasco y sus


Reglamentos. 4 de Agosto, 1934.
Leyes comprendidas en el TLC y todos dems tratados.

D. Legislacin Fiscal

Ley de Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.), y su reglamento. 28 de diciembre, de


1980.
Ley de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), y su reglamento. 1 de enero, 1982.
Leyes de Hacienda municipales
Ley de Catastro del Estado de Tabasco

E. Legislacin Penal

Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estado de Tabasco.


Ley Orgnica de los Tribunales de Justicia. 29 de enero, 1969.

F. Legislacin Urbanstica

Ley General de Asentamientos Humanos, 2 Mayo 1976.


Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, y sus respectivas en los estados
(actualizada el 7 de febrero de 1996). 7 de enero, 1976.
Reglamentos de las Leyes de Desarrollo Urbanos
Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano y sus respectivos en los
municipios.
Reglamento de Construcciones del Municipio de Centro, estado de Tabasco.

G. Leyes Ambientales

Ley de Equilibrio Ecolgico y Proteccin Ambiental


Ley de Proteccin Ambiental del Estado de Tabasco

(Las fechas corresponden a la publicacin en el Diario Oficial de la Federacin y


Peridico Oficial del Estado)
En cuanto a la reglamentacin de la actividad profesional de los peritos valuadores, nos
encontramos que nuestra Constitucin, en su artculo quinto, segundo prrafo,
establece que la ley determina en cada estado, cuales son las profesiones que
necesitan ttulo para su ejercicio. As es como hoy en da la Valuacin se sita como
una profesin a nivel licenciatura, con el reconocimiento acadmico de la Secretara de
Educacin Pblica, quin otorga patente o cdula profesional de Valuador, a travs de
la Direccin General de Profesiones, a aquellas personas que cumplan los requisitos
exigidos por la Ley Reglamentaria del artculo 5 Constitucional, relativo al ejercicio de
las profesiones.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

40

Debido a lo anterior, el Cdigo Fiscal de la Federacin, a travs del Diario Oficial de


fecha martes 21 de mayo de 2002, pgina 2, primera seccin, public el decreto por el
que se modifica el Reglamento del Cdigo Fiscal de la Federacin, dando
reconocimiento a los Valuadores que posean Cdula Profesional en materia de
Valuacin, situndolos al mismo nivel que las instituciones de los sectores Pblico y
Privado, mediante el siguiente decreto:
Artculo 4: Los Avalos que se practiquen, para efectos fiscales tendrn vigencia
durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efecten, y debern
llevarse a cabo por las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crdito, la Comisin de
Avalos de Bienes Nacionales, por Corredor Pblico o personas que cuenten con
cdula profesional de Valuadores, expedida por la Secretaria de Educacin Pblica.
De esta manera tenemos que la actividad del Valuador ha quedado establecida
mediante la ley, y no en reglamentos dispersos de nuestra legislacin.
Por otra parte, sta actividad pericial igualmente tiene relacin directa con la actividad
fiscal, razn por la cual esta funcin, es utilizada tanto por el Cdigo Fiscal, como por el
Cdigo Aduanero, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Ley del Impuesto a los Activos
Fijos, Ley de Seguros y de Fianzas, entre otros.

I.3.3. Normatividad del Cdigo Fiscal de la Federacin, La Secretaria de Hacienda


y Crdito Pblico (SHCP) y La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
El siguiente cuadro concentra en orden cronolgico las disposiciones ms recientes en
materia de Valuacin Inmobiliaria, indicando; la entidad responsable, el contenido del
decreto y su fecha de publicacin en el Diario Oficial de la Federacin (DOF):
FECHA DE
PUBLICACION EN
EL D.O.F.

ENTIDAD

DECRETO / ARTICULO

Cdigo Fiscal de la
Federacin

Modificacin al artculo 4, publicado en el


Diario Oficial, pgina 2, primera seccin,
respecto de la formulacin de avalos para
efectos fiscales en general.

21 de mayo 2002

Secretaria de
Hacienda y Crdito
Pblico (SHCP).

Decreto que reforma y adiciona diversas


disposiciones de la Ley de Transparencia y
Fomento a la Competencia en el Crdito
Garantizado de Vivienda.

7 de febrero de
2005

Sociedad
Hipotecaria Federal
(SHF)

Decreto que modifica las reglas de carcter


general relativas, a la autorizacin de Perito
Valuador de Inmuebles Objeto de Crditos
Garantizados de Vivienda.

14 de abril de
2005,

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

41

A.- CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION.MODIFICACIN AL ARTCULO 4, PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL EL 21 DE


MAYO 2002, PGINA 2, PRIMERA SECCIN, RESPECTO DE LA FORMULACIN DE
AVALOS PARA EFECTOS FISCALES EN GENERAL:
Artculo 4.: Los Avalos que se practiquen, para efectos fiscales tendrn vigencia
durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efecten, y debern
llevarse a cabo por las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crdito, la Comisin de
Avalos de Bienes Nacionales, por Corredor Pblico o personas que cuenten con
cdula profesional de Valuadores, expedida por la Secretaria de Educacin Pblica.

Este decreto reviste gran importancia, ya que otorga reconocimiento a los


Valuadores que posean Cdula Profesional en materia de Valuacin.

Sita al Valuador en la prctica Valuatoria, al mismo nivel que las Autoridades


Fiscales, Instituciones de Crdito, Comisin de Avalos de Bienes Nacionales
(CABIN, Ahora INDAABIN) y de los Corredores Pblicos, otorgando fe y
reconocimiento al valuador profesional.

B.- SECRETARIA DE HACIENDA Y CREDITO PBLICO (SHCP).


DECRETO QUE REFORMA Y ADICIONA DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE
TRANSPARENCIA Y FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRDITO
GARANTIZADO DE VIVIENDA.
Artculo nico.
Se Reforma el Artculo 1. Se Adiciona el artculo 3, con las
fracciones IX, X, XI; 7 bis y tercera de la Ley de Transparencia y Fomento a la
competencia en el Crdito Garantizado, para quedar como sigue:
Artculo 1.- La presente Ley es de orden pblico y tiene por objeto regular las
actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crdito Garantizado, para la
adquisicin, construccin, remodelacin o refinanciamiento destinado a la vivienda con
la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia.
Artculo 3.- I. al VIII
Fraccin IX. Valuador profesional es la persona que cuenta con cdula profesional de
posgrado en valuacin expedido por la Secretara de Educacin Pblica y
que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria
Federal, S.N.C.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

42

C.- SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF), S.N.C.


DECRETO QUE MODIFICA LAS REGLAS DE CARCTER GENERAL RELATIVAS, A
LA AUTORIZACIN DE PERITO VALUADOR DE INMUEBLES OBJETO DE
CRDITOS GARANTIZADOS DE VIVIENDA.
La Sociedad Hipotecaria Federal, SNC, Sociedad Nacional de Crdito, Institucin de
Banca de desarrollo, public en el Diario oficial de la Federacin el jueves 14 de abril de
2005, public las Modificaciones a las reglas de carcter general relativas
exclusivamente a la autorizacin de Perito Valuador de inmuebles Objeto de Crditos
garantizados de vivienda, que a la letra dice:
Artculo nico. En el ttulo y en las reglas respectivas, se sustituyen las palabras perito
valuador por valuador profesional. Asimismo, se modifican la regla tercera fracciones
X y XVII, regla decimoctava fraccin V, regla decimanovena fraccin VII, regla vigsima
fracciones VI y XIII y la regla vigsima primera fracciones III y IX.
Capitulo I.- Disposiciones Generales
Tercera.- De la autorizacin a persona fsica como Valuador profesional:
Fraccin X. Valuador profesional. Es la persona que cuenta con cdula
profesional de postgrado en valuacin expedida por la Secretara
de Educacin Pblica y que se encuentra autorizada para tal
efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.;
Fraccin XVII. Unidad de Valuacin. Es la persona moral que se encuentra
inscrita como tal en la Sociedad, de acuerdo a las disposiciones que
sta emita.
Captulo Seis.- De las obligaciones y prohibiciones de los valuadores profesionales y de
las Unidades de Valuacin
Decimoctava,
Decimonovena,

Vigsima,

Fraccin V.- Las dems que establezcan estas reglas de carcter


general, as como las que al efecto determine la Sociedad,
siempre y cuando no contrare lo establecido en la Ley.
Fraccin VII.- Las dems que establezcan estas reglas de
carcter general, as como las que al efecto determine la
Sociedad, siempre y cuando no contrare lo establecido en la Ley.
Fraccin VI.- Permitir a la Sociedad realizar la supervisin y las
auditorias relacionadas en materia de avalos; as como los
aspectos
tcnicos,
contables,
corporativos,
formativos,
metodolgicos, informticos y operativos de dichas unidades de
valuacin.
Fraccin XII.- Las dems contenidas en estas reglas de carcter
general, as como las que al efecto determine la Sociedad,
siempre y cuando no contrare lo establecido en la Ley.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

43

Vigsima primera,

Fraccin III.- Certificar dictmenes de valuacin al amparo de la


inscripcin que les otorgue la Sociedad siempre y cuando no
contrare lo establecido en la Ley;
Fraccin IX.- Las dems que establezcan estas reglas de carcter
general, as como las que al efecto determine la Sociedad,
siempre y cuando no contrare lo establecido en la Ley.

Transitorios
Artculo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorizacin de
valuador profesional ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.,
contarn hasta el 8 de febrero de 2008, para obtener la cdula
profesional a que se refiere la disposicin tercera fraccin X de
estas Reglas, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como
valuadores profesionales.
Si concluido el plazo antes sealado, no obtuvieran la cdula profesional en cuestin,
la autorizacin como valuador profesional les ser cancelada.
Mxico, D.F., a 1 de abril de 2005, El Director General de SHIF, Dr. Guillermo E. Babatz
Torres, Rbrica. (R.- 210668)

En resumen,
1.- Decreto del 21 de mayo de 2002 del Cdigo Fiscal de la Federacin que modifica el
Artculo 4 del, respecto de la formulacin de Avalos para efectos fiscales en general,

Reconoce a la disciplina Valuatoria como una profesin a nivel licenciatura, con


el reconocimiento acadmico de la Secretara de Educacin Pblica.

Sita al Valuador profesional al mismo nivel que las Autoridades Fiscales,


Instituciones de Crdito, Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN,
Ahora INDAABIN) y de los Corredores Pblicos, otorgando fe y reconocimiento al
valuador profesional.

2.- Decreto del 7 de febrero de 2005 de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico


(SHCP) que reforma y adiciona diversas disposiciones de la ley de transparencia y
fomento a la competencia en el crdito garantizado de vivienda;

Define al Valuador profesional como la persona que cuenta con cdula


profesional de posgrado en materia de Valuacin expedido por la Secretara de
Educacin Pblica y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad
Hipotecaria Federal, S.N.C.

Autoriza al Valuador para que formule Avalos para la adquisicin, construccin,


remodelacin o refinanciamiento destinado a la vivienda.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

44

3.- Decreto del 14 de abril de 2005, de la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, que
Modifica las reglas de carcter general relativas a la autorizacin de Perito Valuador de
inmuebles Objeto de Crditos garantizados de vivienda;

De la misma manera que el decreto inmediato anterior, define al Valuador


profesional como la persona que cuenta con cdula profesional de posgrado en
valuacin expedido por la Secretara de Educacin Pblica.

Define a las Unidades de Valuacin, como la Persona Moral que se encuentra


inscrita como tal en la Sociedad, facultada para Certificar dictmenes de
Valuacin al amparo de la inscripcin que les otorgue la Sociedad, y finalmente;

Establece un plazo lmite para la obtencin de la cdula profesional en materia


de Valuacin Inmobiliaria, a todas aquellas personas fsicas que pretendan
actuar como Valuadores Profesionales ante la SHIF en la formulacin de Avalos
exclusivamente para Crditos garantizados de vivienda, hasta el 8 de febrero
de 2008.

Independientemente de lo manifestado en las disposiciones anteriores, los Peritos,


estn obligados a cumplir y prestar una funcin social en lo que se refiere a la
imparticin de justicia, que se realiza a travs de las autoridades judiciales
competentes, actividades que se encuentran reglamentadas en los diversos cdigos de
procedimientos judiciales existentes en la Federacin y en los estados que lo integran,
as como en las leyes orgnicas de los poderes judiciales de los estados, en las que
elaboran listas, a propuestas de los diversos colegios, institutos asociaciones de
profesionales o tcnicos, que estn en posibilidad de emitir peritajes judiciales.
En conclusin, la funcin de los peritos valuadores como auxiliar en el control y la
administracin de los bienes propiedad del gobiernos federal y estatales, as como de
las haciendas municipales, est expresamente prevista en el Cdigo Fiscal de la
Federacin, y la Valuacin hoy en da se sita como una profesin a nivel licenciatura
con el reconocimiento acadmico de la Secretara de Educacin Pblica. Sin embargo,
es necesario que se establezcan lmites que impidan o veden el ejercicio de la libertad
de profesin, que protege el primer prrafo del artculo constitucional antes citado.
Es pues tambin el Valuador, un Fedatario del Valor de los bienes del dominio comn,
quien da fe, de la veracidad y legalidad de los datos y la existencia del bien valuado,
informando al pblico, y en determinados casos especiales, bajo juramento al juzgador,
sobre cuestiones o puntos que se relacionan con su especial saber o experiencia.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

45

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

REQUISITOS

REQUISITOS
1. TITULO
ESPECIALIDAD
3. CURRICULUM
4. CARTA COLEGIOS
5. AVALUOS QUE ACREDITEN
PRACTICA PROFESIONAL

EVALUACION INTERNA A CURRICULUMS


(REVALID. ANUAL)

EXAMEN REGISTRO DEFINITIVO


(REVALIDACION ANUAL)

EXAMEN REGISTRO x BANCO

1. TITULO
2. REG. COLEGIOS
3. PRACTICA 3 AOS
4. AVALUOS BANCARIOS
5. PRACTICA

REGISTRO DE PERITOS

REGISTRO CNByV (VALORES)

REGISTRO BANCARIO

1. TITULO
2. REG. VALUADOR DE ESPECIALIDAD
3. CURRICULUM
4. AVALUOS QUE ACREDITEN PRACTICA
PROFESIONAL

REQUISITOS

FUNDAMENTOS EN LA LEY GENERAL DE


BIENES NACIONALES

REGLAMENTOS, NORMAS Y
CIRCULAR 1118

REGLAMENTACION, NORMAS Y
CIRCULAR 1462

DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE GOBIERNO

VALUACION ADMINISTRATIVA

CASAS DE BOLSA

VALUACION BURSATIL

INSTITUTO DE ADMINISTRACION
DE AVALUOS DE BIENES
NACIONALES

ASOCIACION MEXICANA DE BANCOS

VALUACION BANCARIA CREDITICIA

COMISION NACIONAL BANCARIA Y DE


VALORES (CNByV)

1. REGISTRO CNB
2. REGISTRO CABIN
3. CERTIFICACION COLEGIO
4. TITULO
5. CURRICULUM
6. AVALUOS PARA EFECTOS
IMPOSITIVOS

REQUISITOS

EXAMEN PARA ASPIRANTES (REVALID.


ANUAL)

REGISTRO DE PERITOS

REGLAMENTOS, INSTRUCTIVOS Y
CIRCULARES

USUARIOS Y CAUSANTES

VALUACION IMPOSITIVA

TESORERIAS

I.3.4. CAMPOS DE ACCION DEL VALUADOR EN MEXICO

46

I.3.5. LA VALUACIN EN EL PROCESO PERICIAL


La actuacin del Valuador est plenamente establecida y
reglamentada en los diversos cdigos de procedimientos
judiciales de la Federacin y sus correlativos en los estados de
la Repblica. Su funcin primordial es la de actuar como
Fedatarios del Valor de los Bienes del Dominio Comn, dando
fe de la veracidad y legalidad de los datos y existencia de los
bienes Valuados, y particularmente, prestar una funcin social
en lo que se refiere a la imparticin de justicia a travs de las
autoridades judiciales competentes.
Desde el punto de vista doctrinal, el Perito es aquella persona que auxilia al juez con
sus conocimientos cientficos, artsticos o tcnicos en la investigacin de los hechos
controvertidos. (BECERRA BAUTISTA Jos.- El Proceso Civil en Mxico.- Editorial
Porra, Mxico 1977, 6 Edicin, pg. 123).
El proceso pericial de la Valuacin ya visto en la prctica, es la investigacin que
conduce al cumplimiento del cargo pericial. Consiste en la indagatoria que inicia con el
planteamiento de una cuestin y concluye con el esclarecimiento de la misma.
De este modo, el procedimiento pericial deber sujetarse a tres lineamientos
generales:
PRIMERO.- Deber ser objetivo y racional.
SEGUNDO.- Tcnico y metdico.
TERCERO.- Realista.
Cuando el procedimiento se ha desarrollado con estricto apego a los anteriores
lineamientos, se reflejar en el resultado del dictamen por tres elementos
caracterizantes:
PRIMERO.- Ser especfico.
SEGUNDO.- Reproducible.
TERCERO.- Confiable.
El mtodo aplicado se sita en la prctica pericial como la piedra angular que le da
cimiento a una buena investigacin, ya que ello permite desarrollar un proceso
entendible y con grandes posibilidades de xito.
Al realizar con orden el estudio de Valuacin, el resultado se presenta de tal manera
que facilita y posibilita una adecuada valoracin, aspectos que evitan, dada su claridad
(el orden da claridad), caer en entredicho o confusin del dictamen.
La investigacin pericial es todo un proceso que involucra mtodo, ciencia, tcnica,
experiencia, etctera, el cual se centra en el perito y le reclama poner en juego su
experiencia y madurez profesional a efecto de que su intervencin satisfaga la
ilustracin del juzgador, lo que explica y destaca en forma relevante la necesidad de
ceirnos estrictamente a los cnones de la metodologa que rige la especialidad.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

47

I.3.6. CDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE TABASCO


En el estado de Tabasco la actividad del Valuador est contemplada en los siguientes
Artculos del Cdigo de Procedimientos Civiles:

CAPITULO VIII
De la Prueba Pericial
Artculo 278.- Requisitos de los Peritos
Los peritos deben tener Ttulo en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el
que ha de orse su parecer, si la profesin o el arte estuvieren legalmente
reglamentados.
Si la profesin o arte no estuvieren legalmente reglamentados, o estndolo no hubiere
Peritos titulados en el lugar, podrn ser nombradas personas entendidas, an cuando
no tengan ttulo.
Artculo 279.- Perito de la Contraparte
En el mismo auto en que se admita la prueba, el juzgador otorgar a la contraparte del
que ofrezca la prueba, un plazo de tres das para que adicione el cuestionario con las
preguntas que le interese, que necesariamente debern referirse a la prueba ofrecida, y
la prevendrn para que, en el mismo plazo, designe Perito con el apercibimiento que,
de no hacerlo, perder su derecho.
Artculo 280.- Aceptacin y protesta de cargo de perito.
Los peritos nombrados por las partes debern manifestar por escrito si aceptan o
protestan desempear el cargo, dentro de los tres das siguientes a la notificacin del
auto que los tuvo por designados.
Artculo 281.- Prdida del derecho para designar Perito.
Las partes perdern derecho para designar perito, en los siguientes casos:
I.- Si dejaren de hacer el Nombramiento dentro del plazo sealado en el Artculo 279.
II.- Cuando el designado por ellas acepte el cargo dentro de los tres das siguientes, a
la notificacin de auto que tenga por hecha la designacin del perito.
III.-Cuando habiendo aceptado, no rinda su dictamen en la audiencia o dentro del plazo
sealado por el juzgador para tal fin; y
IV.-Cuando el que sea nombrado y acept el cargo, renuncie despus de ste.
Artculo 282.- Facultades de los peritos
Los peritos podrn solicitar aclaraciones a las partes, requerir informes de terceros y
ejecutar calcas, planos, relieves y toda clase de actividades indispensables para rendir
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

48

su dictamen. Igualmente estarn facultados para inspeccionar lugares, bienes muebles


o inmuebles, documentos y libros y obtener muestras para motivar sus dictmenes.
Las partes y terceros estarn obligados a darles facilidades para el cumplimiento de su
misin y el juzgador les prestar, para este fin, el auxilio necesario.
Artculo 283.- Repeticin o ampliacin del peritaje
El juzgador podr ordenar que se repita o ampli la prueba ofrecida por las partes, y
que los Peritos practiquen las investigaciones adicionales que les encomienden y
suministren los informes u opiniones que les pidan.
Artculo 284.- Dictamen
Los Peritos formularn su dictamen fundamentando adecuadamente sus conclusiones y
podrn acompaarlo con dibujos, planos, muestras u otros anexos que sirvan para
ilustrarlo. Debern firmar el dictamen y protestar haber cumplido con su misin de
acuerdo con sus conocimientos.
En la audiencia, las partes podrn formular a los Peritos las preguntas que estimen
pertinentes.
En este caso se observarn las siguientes prevenciones:
I.-

El perito que dejare de concurrir sin justa causa a la audiencia se har acreedor
a una multa hasta de ciento veinte veces el salario mnimo general y ser
responsable de los daos causados por su culpa, sin perjuicio de que pueda ser
removido por el juzgador;

II.-

Los Peritos emitirn su dictamen en la misma audiencia, siempre que lo permita


la naturaleza de asunto; de lo contrario, el juzgador les sealar un plazo
prudente para que lo rinda.

Artculo 285.- Perito designado por el Juez


Cuando los dictmenes de los peritos nombrados por las partes discordaren
substancialmente, o cuando el juzgador lo estime necesario, designar un Perito para
que rinda su propio dictamen sobre las cuestiones que hayan sido sometidas a los
peritos de las partes, dentro del plazo que se sealar en el mismo auto que lo nombre,
el cual no podr exceder de 15 das.
Los Peritos no sern recusables, pero el nombrado por el juzgador deber excusarse
cuando l concurra alguna de las siguientes circunstancias:
I.II.III.-

Parentesco por consanguinidad dentro del cuarto grado con alguna de las partes;
Inters directo o indirecto en el pleito; y
Ser socio, inquilino, arrendador o amigo intimo de alguna de las partes.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

49

Para tal fin, al expresar por escrito su aceptacin al nombramiento dentro de los tres
das siguientes a la notificacin de aquel, el Perito designado por el juez manifestar,
bajo protesta de decir verdad, que no tiene ninguno de los impedimentos legales.
Artculo 286.- Honorarios de los Peritos
Los Honorarios de cada Perito sern pagados por la parte que lo nombr. Los del Perito
designado por el juez sern pagados por la parte que solicit la prueba y para este fin el
juzgador podr requerirla, para que depositen una suma suficiente, que fijar
razonablemente bajo la pena de que si no hace el depsito, se le tendr por desistida
de la prueba. Lo dispuesto en ste artculo ser independiente de lo que decida la
sentencia definitiva sobre las costas procesales.
En conclusin tenemos que el Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estado de
Tabasco establece las funciones de los Peritos y estn plenamente enunciadas en el
captulo II, artculo No. 283, en el que menciona claramente cuales son los medios de
prueba reconocidos por la Ley. Entre otros menciona al inciso IV, Dictmenes
Periciales, que es donde interviene el Perito Valuador para dirimir e ilustrar al Juzgador
sobre alguna cuestin tcnica controversia judicial sobre bienes muebles o
Inmuebles.
En el captulo VIII, relativo a la Prueba Pericial, incluye los Artculos 278 al 286, donde
define claramente los requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y
honorarios a los que debern sujetarse las partes, los Peritos y el mismo juzgador.
Sin embargo cabe mencionar que an quedan lagunas en la interpretacin de la ley,
especficamente en la parte relativa a los requisitos para poder actuar como Perito, ya
que sigue vigente el artculo 278, que seala textualmente que deben tener Ttulo en la
ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de orse su parecer, y deja
abierto cuando seguidamente menciona Si la profesin o arte no estuvieren legalmente
reglamentados, o estndolo no hubiere Peritos titulados en el lugar, podrn ser
nombradas personas entendidas, an cuando no tengan ttulo, lo que a nuestro juicio
contraviene el postulado del mismo artculo ya que entonces cualquier persona sin ttulo
podr actuar como tal, sin demostrarlo.
Sera conveniente modificar dicho artculo, agregando que los peritos debern
demostrar que posen ttulo en la ciencia o arte, de conformidad con lo estipulado por el
Cdigo Fiscal de la Federacin publicado en el ao 2002, donde otorga validez legal
para formular avalos o dictmenes periciales a; la Secretaria de Hacienda, a la
Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, las instituciones bancarias, a los
Corredores Pblicos y a los Valuadores con Cdula Profesional expedida por la
Direccin General de Profesiones.
Tal como mencionamos con anterioridad, la Actividad Valuatoria no est contemplada
en forma sistemtica en nuestras leyes, pero si se contempla regulada por los diversos
ordenamientos que inciden en su validacin jurdica, ntimamente ligados al concepto
de propiedad.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

50

En resumen diramos que en materia de administracin de justicia en el estado de


Tabasco, la actuacin del Valuador est plenamente establecida y reglamentada del
Cdigo de Procedimientos Civiles del estado, concretamente en el Artculo Nmero 278,
Capitulo VIII, relativo a la Prueba Pericial, donde son definidos claramente los
requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y honorarios a los que debern
sujetarse las partes en controversia judicial, a los que deber ajustarse tanto los
Peritos, as como el mismo Juzgador.
El citado Artculo 278 seala textualmente; Los peritos deben poseer Ttulo en la
Ciencia o Arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de orse su parecer, dejando
muy claro que el valuador tendr que acreditar fehacientemente la profesin que
ostenta mediante la exhibicin de la cdula profesional en materia de Valuacin,
expedida por la Secretaria de Educacin Pblica.
No obstante que dicho Cdigo Civil, no contempla ni define la actuacin del Valuador
Inmobiliario de manera especfica, ya que adolece de una Ley o Reglamento estatal de
Valuacin que garantice la prctica profesional de la disciplina, tal como existe en
diversos estados de la Repblica Mexicana (Quertaro, Jalisco, Zacatecas, Chiapas,
entre otros),.
Sin embargo, El Tribunal Superior de Justicia del Estado de Tabasco, publica Listas de
Peritos autorizados por especialidades que son remitidas a los Juzgados Civiles,
Familiares y Penales del Estado, dentro de las cuales, ambas partes y el mismo
Juzgador deber designar al profesional idneo para la formulacin de su Avalo o
dictamen Valuatorio.
Debido a lo anterior el Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C., rgano colegiado
que agrupa 35 profesionales de la Valuacin con grado acadmico de posgrado,
conciente de la gran importancia social y jurdica que reviste la prctica profesional de
esta disciplina en la entidad, ha tenido a bien formular un Anteproyecto de Ley de
Valuacin para el estado de Tabasco, cuyo objetivo fundamental es el de garantizar a
la sociedad, el ejercicio profesional de la Valuacin, mismo que fue entregado al
Honorable Congreso del Estado en el pasado mes de julio del presente ao,
solicitndole respetuosamente la revisin y estudio de dicha iniciativa, y en caso de ser
procedente sea elevado a rango de ley.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

51

CAPITULO II
PRINCIPIOS DE LA VALUACIN
II. 1 PROPSITOS DE UN AVALO
El propsito fundamental del Avalo es, en primer lugar;
Comunicar y documentar toda la informacin requerida e investigada
En segundo lugar:
El anlisis de dicha informacin y por ltimo, su conclusin.
Fundamentalmente, lo que se busca a travs de un Avalo es estimar el Valor de
Mercado de un bien. Esta informacin puede ser utilizada para un sinnmero de
propsitos, como compra, venta, garanta de crdito, determinacin de impuestos,
seguros, estudios de factibilidad, reevaluacin de activos, etc.
En todos los casos, el Valuador deber pugnar por el Valor
independientemente de los fines para los cuales sea formulado el Avalo.

nico,

II. 2. NIVELES DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA:


De manera general, existen tres niveles de prctica de la Actividad Valuatoria;
1er. Nivel.- Se refiere en el sentido amplio al pblico en general, quien tiene el
conocimiento comn o casual sobre el Valor de los bienes inmuebles ofertados en el
mercado inmobiliario informal, y se basa en lo que escuchan, lee, o por comentarios de
personas que han realizado operaciones de compraventa, entre otros.
Un ejemplo clsico de este nivel de Actividad Valuatoria son los corredores informales o
mediadores, que acuden a los centros de reunin o cafs de moda, donde se renen
grupos de personas de poder econmico a departir con sus amistades, hacindose
presentes y esperando la oportunidad de intervenir ofertando tal o cual bien.
2. Nivel. Este nivel, un tanto profesionalizado, se refiere a los
grupos de arquitectos, ingenieros, vendedores de empresas
dedicadas
al
corretaje
inmobiliario,
inversionistas,
constructores, fraccionadores, administradores de propiedades,
notarios pblicos y prestamistas, etctera. Este grupo tiene un
mayor contacto con los Valores de los bienes inmuebles por su
actuacin dentro del mercado inmobiliario; sin embargo, en la
mayora de los casos no realizan ni practican procedimientos o
metodologas para determinar el Valor de los bienes.
3er. Nivel. Se considera el nivel de personas ms capacitadas en la materia, y se
refiere concretamente a los Valuadores profesionales, con preparacin acadmica, que
determinan el valor de los inmuebles basados en metodologas y procedimientos de
rigor cientfico.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

52

II. 3. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR


El Valor de la propiedad Raz es creado, mantenido, modificado o destruido por la
Interaccin de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres
humanos.

Los ideales y estndares sociales


Los ajustes y cambios econmicos
Las leyes polticas y gubernamentales, y
Las fuerzas fsicas o naturales

Dichas influencias crean el patrn de las variables para los Valores de los bienes
inmuebles. Cada influencia es dinmica de manera individual, aunque combinadas con
la esencia de la causa y el efecto, es decir, entrelazadas se convierten en una vasta y
siempre cambiante accin que rodea e influencia todo bien raz.

Conceptos generales que influyen en el Valor de los Inmuebles


PRODUCTOS A LA VENTA
ASPECTOS
FISICOS

DIAGNOSTICO
DE LA
ECONOMIA
URBANA

TERRENOS HABILITADOS O
URBANIZADOS

ASPECTOS
JURIDICOS

VIVIENDA TERMINADA.
UNIDADES DE SERVICIOS.
NAVES INDUSTRIALES.

ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACION Y
PRECIOS DE VENTA
COSTOS DE INVERSIN.
ASPECTOS
POLTICOS Y
SOCIALES

PROYECTOS
POSIBLES

ESTUDIOS, PROYECTOS,
LICENCIAS Y PERMISOS.
INFRAESTRUCTURA URBANA.
CONSTRUCCIONES.

GASTOS DE PROMOCION
ASPECTOS
ECONOMICOS

VALORES DE
OPORTUNIDAD

ADMINISTRACIN.
PUBLICIDAD Y COMISION DE
VENTAS.
FINANCIEROS.

TIEMPOS

DE INFRAESTRUCTURA.
DE CONSTRUCCIN
DE VENTAS.

FLUJOS DE EFECTIVO
CONFIABILIDAD
SENSIBILIDAD
ESTABILIDAD
INFORMACIN
ANALISIS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

INGRESOS.
EGRESOS.

UTILIDAD DEL PROYECTO

Bases de Valuacin Inmobiliaria

53

A. Influencias Sociales:
A1. Crecimiento o decrecimiento de poblaciones
A.2. Cambios en la densidad de la poblacin
A.3. Distribucin geogrfica del nivel social
A.4. Actitudes hacia las actividades educacionales y
sociales, deseos e instintos de
la sociedad, tales
como; nivel social, nivel cultural, etctera.
A.5. Actitudes hacia los cambio arquitectnicos de
diseo y utilidad
A.6. Factores derivados de los deseos e Instintos de la propiedad, como la moda.
B. Fuerzas Econmicas:
B.1.
Recursos naturales, su cantidad, calidad,
localizacin y grado de uso.
B.2. Tendencias comerciales e industriales
B.3. Disponibilidad de dinero y crditos,
B.4. Niveles y precios, tasas de inters y cargas de
impuestos
B.5. Tendencias de empleos y niveles de salarios
B.6. Disponibilidad de crdito hipotecario
B.7. Depreciacin monetaria, Inflacin, deflacin, etctera
C. Leyes Polticas y Gubernamentales:
C.1. Reglamentos de construccin
C.2. Leyes de zonificacin
C.3. Planes y programas de desarrollo urbano, etctera.
C.4. Reglamentos de Polica, Trnsito y Bomberos
C.5. Control de Rentas, disposiciones de la Secretara
de la Defensa Nacional
C.6. Prstamos Hipotecarios del estado
C.7. Polticas monetarias
C.8. Polticas ambientales
D. Influencias Fsicas: Naturales o humanas
D.1. Clima y Topografa
D.2. Fertilidad de la tierra
D.3. Recursos minerales
D.4. Equipamiento urbano
D.5. Usos del suelo, contaminacin y conservacin del suelo

E. Oferta y demanda

F. Utilidad, Escasez y Poder Adquisitivo

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

54

II.4 PRINCIPIOS BSICOS DEL VALOR


La riqueza est integrada por todas las cosas que pueden estar sujetas a la propiedad
del Hombre, y pueden ser objetos o ser representativos de objetos, tales como los
ttulos de propiedad, bonos de la Tesorera de la Federacin, entre otros, por lo tanto el
trmino de propiedad es sinnimo de: derechos de uso de un objeto.
Los principios de utilizacin de la tierra estn fundados en la economa, y debido a que
la Valuacin es una estimacin del Valor de los derechos de uso de la propiedad raz,
los principios bsicos de la economa, tambin rigen a los principios Valuatorios; por lo
tanto, el conocimiento de estos principios son esenciales en la comprensin de los
propsitos, procesos y mtodos de Valuacin Inmobiliaria.
El grado de Valor de una propiedad est gobernado por el equilibrio o la proporcin de
los cuatro siguientes factores de la produccin:
1.
2.
3.
4.

Mano de Obra (nivel de los salarios)


Administracin (Coordinacin o manejo empresarial)
El Capital (inversiones en edificaciones y equipos)
La Tierra

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

55

A. DE OFERTA Y DEMANDA:
Entre los factores que afectan a la oferta y la demanda estn crecimiento poblacional, el
poder adquisitivo, el nivel de precios, el nivel de salarios, los impuestos y las
disposiciones gubernamentales.
Por estar la demanda influenciada por el deseo, las influencias que provocan,
intensifican o crean deseo, tambin afectan a la demanda. Dos grandes influencias que
crean deseo son la educacional y la promocional.
1. La escasez influencia la demanda
2. La deseabilidad influencia la demanda
3. La deseabilidad para ser efectiva, debe estar apoyada en el poder de compra.
En relacin con el Precio:
Si el precio sube, la demanda disminuye y aumenta la oferta
Si el precio baja, la demanda aumenta y la oferta disminuye
Con relacin a la Demanda:
Si la demanda sube, el precio sube y aumenta la oferta
Si la demanda disminuye, el precio baja y aumenta la oferta
Con relacin a la Oferta:
Si la oferta sube, el precio disminuye y aumenta la demanda
Si la oferta baja, el precio sube y disminuye la demanda
GRAFICA DE OFERTA Y DEMANDA

PRECIO

Demanda

Oferta
Aumenta

Disminuye
Aumenta
Disminuye

B. DE CAMBIO
Est basado en los cambios de tipo social, econmicos o fsicos que afecten el Valor
del bien inmueble.
1. El cambio esta siempre presente
2. El cambio es, fundamentalmente, la ley de causa y efecto
3. Las ciudades, vecindarios y las propiedades sufren el proceso de cambio
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

56

C. PROGRESIN Y REGRESIN.
Principios de progresin y regresin principios de integracin (desarrollo), equilibrio
(estado esttico) y transformacin (cambios de uso).
De Progresin:

De Regresin:

Una casa media econmica, aumenta su valor en una zona


residencial de lujo, por ser asociada a esta zona como de
mejor calidad.
Una finca de lujo en una zona media o econmica disminuir
su valor, por estar asociada a una zona de menor calidad.

D. DE SUSTITUCIN:
Cuando dos o mas fincas en igualdad de uso y servicio estn disponibles, el que tiene
el menor precio recibe la mayor demanda (renta o venta).

E. DEL MAYOR Y MEJOR USO.


Es aquel que al momento de efectuar el Avalo, producir el ms alto ingreso al terreno
y/o construcciones por un periodo determinado.

F. DE EQUILIBRIO.
Ley fundamental de la economa y de la naturaleza. Se obtiene el mximo Valor
cuando los siguientes agentes se encuentran en estabilidad: mano de obra, materiales,
herramienta y equipo, el capital, la administracin de la construccin y el terreno.
Tericamente se dice que un inmueble debe guardar las siguientes proporciones en su
composicin, para que garanticen su ptima inversin:
Terreno

20.0%

Edificaciones

65.0%

Instalaciones Especiales,
Accesorias y Complementarias

15.0%

TOTALES

100.0%

G. PRINCIPIO DE PERIODOS ASCENDENTES Y DESCENDENTES.


Todo inmueble pasa por tres etapas:

1. Etapa: Ascendente o de crecimiento


2. Etapa: es el punto de estabilidad
3. Etapa: Descendente o declinante

Esta ltima puede deberse a la falta de mantenimiento adecuado, edad de la finca o


cambio de uso de la zona.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

57

H. DE CONTRIBUCIN.
El valor del inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras,
mantenimiento o adaptaciones que se le haga. La contribucin genera un ingreso
mximo hasta cierto lmite.

I. DE CONFORMIDAD.
El Valor mximo de una operacin inmobiliaria, esta comprendida por un razonable
grado homogneo, social y econmico, va acorde con el uso esencial y permitido de la
tierra.
El valor ptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona e presenta una
calidad similar en las construcciones as como un mismo nivel social, cultural y
econmico, entre sus habitantes, por tal razn, es necesario promover estas
uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger la
homogeneidad de dichas zonas.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

58

CONCEPTOS SOBRE PRINCIPIOS BSICOS DEL VALOR

DEFINICION

CONDICIONANTES

AGENTES

REFLEJO DE LAS OPERACIONES DE COMPRA-VENTA


PACTADAS EN UNA FECHA DADA DE TERRENOS
SIMILARES Y EN CONDICIONES DETERMINADAS.

-LOS
TERRENOS
URBANOS
BALDIOS
NO
SON
REPRODUCIBLES CON CARACTERSTICAS EXACTAS.
- EXISTENCIA DE OFERTA Y ORIGEN DE LA MISMA.
- EXISTENCIA DE LA DEMANDA Y SU MOTIVACIN.
-OPERACIONES PACTADAS E INFORMACIN DE ACCESIBLE
FIDEDIGNA.

-FAMILIAS QUES BUSCAN SATISFACER NECESIDADES DE


VIVIENDA.
-EMPRESAS O INDIVIDUOS EN BUSCA DE LUCRO.
-SERVICIOS PUBLICOS ORIENTADOS A OBJETIVOS

MOTIVACIONES
DE LA OFERTA
EN EL VALOR

-MAXIMIZAR BENEFICIOS MERCANTILES.


-ESPECULACION PARA ELEVAR EL VALOR DE LA TIERRA.
-COMBATIR LA ESPECULACIN Y SOLUCIONAR
CONFLICTOS SOCIALES.

MOTIVACIONES
DE LA
DEMANDA EN
EL VALOR

-CAPACIDAD DE PAGO DE LAS FAMILIAS.


-FACTIBILIDAD FINANCIERA DE LOS PROYECTOS.
-CAPACIDAD DE AHORRO DE EMPRESAS O INDIVIDUOS
QUE ESPECULAN.
-CAPACIDAD DE AHORRO PUBLICO DE LOS GOBIERNOS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

59

II. 5. DE LAS ESPECIALIDADES VALUATORIAS


La disciplina de la Valuacin comprende diversas especialidades que estn dadas en
funcin de la clasificacin del tipo de bien que se pretende Valuar, y para cada
especialidad el Valuador deber utilizar la metodologa adecuada;
A. De los Inmuebles
Aquellos Peritos que cuenten con la sta
especialidad, podrn Valuar toda clase de terrenos
urbanos y rsticos, que dispongan de edificaciones
mejoras enclavadas en ellos. Entonces, en Avalo
de Inmuebles se divide en:
A. Avalos de terrenos
B. Avalos de construcciones
C. Avalos de equipos, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias.
D. Avalo de capitalizacin de rentas (justipreciaciones sobre productos)

B. De los Bienes Agropecuarios


Esta especialidad se refiere a la Valuacin de predios rsticos en general, y se
clasifican en:
1. Agrcolas
2. Pecuarios
3. Forestales
4. Frutcolas
5. Acucola
6. Expansin y transicin
7. Agroindustriales
Los mtodos para Valuacin Agropecuaria son los
siguientes:
A. Valor de la tierra
B. De los bienes distintos a la tierra (cultivos e inversiones)
C. Valor de productividad
D. Valor comercial o de mercado
C. De la Maquinaria y Equipo:
Esta especialidad, consiste en determinar el Valor de
los activos fijos de las empresas e industrias, tales
como:
A. Maquinaria y equipo
B. Mobiliario y equipo de oficina
C. Equipo de laboratorio
D. Equipo de cmputo
E. Moldes, dados y troqueles
E. Equipo de transporte
G. Herramientas, etc.
H. Otros
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

60

D. De los Bienes Industriales


Se refiere a aquellos bienes dedicados a la actividad industrial, y se dividen en:
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
H.
I.
J.

Terrenos
Edificaciones
Maquinaria y equipo
Mobiliario y equipo de oficina
Equipo de laboratorio
Equipo de cmputo
Moldes, troqueles y dados
Equipo de transporte
Herramientas
Otros

De acuerdo a la circular 11-18 de la CNBV el Avalo Industrial se entiende como La


estimacin del Valor Fsico en uso de una industria, en condiciones de operacin.
El Avalo Industrial deber expresar los siguientes ndices: Valores de reposicin
nuevo, Valores Netos de reposicin, Depreciacin anual, Depreciacin acumulada,
Valores asegurables, Vidas remanentes, Valores de liquidacin y Valor de la empresa
en marcha, entre otros.

E. De los Bienes Intangibles:


Se denominan Bienes Intangibles aquellos que, como su mismo trmino indica, No son
tangibles en algunos casos, es decir, que no se pueden observar a simple vista tocar.
No obstante lo anterior, representan un alto valor monetario de mercado, entre ellos
estn:
A. Patentes
B. Franquicias
C. Marcas
D. Obras de Arte
E. Objetos
F. Antigedades
G. Joyas
H. Otros
Como ejemplo de un Bien Intangible, podemos citar a la empresa internacional CocaCola, la cual independientemente de sus activos, tales como terrenos, plantas
Industriales, procesos industriales, maquinaria y equipo, equipos de transporte e
inventarios, etcLa Patente o Frmula de su producto, representa un altsimo Valor
monetario, Es factible Valuar en trminos monetarios la sola Marca del producto que
es representativa a nivel Internacional.
La valuacin de estos bienes est limitada nicamente a Peritos Autorizados por la
Comisin Nacional de Valores (C.N.V.) en la tarea de formular Avalos sobre activos
fijos de sociedades inscritas en el Registro Nacional de Valores (Empresas que cotizan
en la Bolsa de Valores).
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

61

II. 6. PERITOS REGISTRADOS ANTE LA CNByS (1994)


En el ao de 1994, la Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), registr un
total de 2,375 Peritos en las 5 (cinco) Especialidades Valuatorias bsicas, de acuerdo a
la siguiente tabla:

ESPECIALIDAD

No. De Peritos

Porcentaje

Bienes Inmuebles

2066

87.0 %

Agropecuarios

107

4.5 %

Maquinaria y Equipo

83

3.5 %

Bienes Industriales

24

1.0 %

Otras Especialidades

95

4.0 %

Total peritos registrados en la CNByS en 1994

2,375

100.0 %

La siguiente grfica ilustra sobre el porcentaje de peritos por Especialidades:


.

PORCENTAJE
PORCENTAJEDE
DEPERITOS
PERITOSREGISTRADOS
REGISTRADOS

DEPERITOS
PERITOSREGISTRADOS
REGISTRADOS
%%DE

COMISION
COMISIONNACIONAL
NACIONALBANCARIA
BANCARIAYYDE
DEVALORES
VALORES 1994
1994

90.0%
90.0%
80.0%
80.0%

87.0%
87.0%
INMUEBLES
INMUEBLES

70.0%
70.0%
60.0%
60.0%
50.0%
50.0%
40.0%
40.0%
30.0%
30.0%
20.0%
20.0%
10.0%
10.0%
0.0%
0.0%

MAQ.
MAQ.YYEQUIPO
EQUIPO
AGROPECUARIO
AGROPECUARIO
4.5%
4.5%

INDUSTRIALES
INDUSTRIALES
3.5%
3.5%

1.0%
1.0%

OTROS
OTROS
4.0%
4.0%

EESSPPEECCI IAALLI IDDAADDEESS


MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

62

CAPITULO III
BIENES MUEBLES E INMUEBLES

III.1. CLASIFICACION GENERAL DE BIENES


A. Patrimonio Nacional: Es la totalidad de bienes, derechos y obligaciones de los que
el estado es propietario, y que sirven para el cumplimiento de sus atribuciones.
De acuerdo al artculo 1 de la Ley General de Bienes Nacionales, el patrimonio
general esta compuesto de:
1) Bienes de Dominio Pblico de la Federacin: Es la propiedad que tiene el
Estado sobre bienes muebles e inmuebles, sujeta a un rgimen de derecho pblico.
Son bienes inalienables (no se puede transmitir la propiedad), inembargables e
imprescriptibles con las excepciones y modalidades que marca la ley.
Comprende el dominio pblico, los bienes que por su naturaleza son del uso de
todos, los bienes que estn afectos al servicio de las dependencias del poder
pblico, los bienes destinados a un servicio pblico y los que en general estn
afectos o destinados a una causa de utilidad pblica.
2) Bienes del Dominio Privado de la Federacin: Son bienes muebles e
inmuebles, que forman parte de la propiedad del Estado, sujetos fundamentalmente
a un rgimen de derecho privado, pero destinados a fines pblicos.
Estos pueden ser tierras y aguas que sean susceptibles de ser enajenadas a
particulares, los nacionalizados que no se hubieren destinado a la administracin,
propaganda o enseanza de un culto religioso, que hayan formado parte de una
entidad de la Administracin Pblica paraestatal; que se extingan en la proporcin
que corresponda a la Federacin, dems bienes muebles e inmuebles que por
cualquier ttulo jurdico adquiera la federacin as como los que se adquieran en el
extranjero.
B. Propiedad Privada : Es el derecho que tiene un particular, persona fsica o moral
de derecho privado, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones
establecida en la ley, de acuerdo con las modalidades que dicte el inters pblico de
modo que no se perjudique a la colectividad.
C. Certificados de Participacin: Son ttulos de Valor emitidos en serie por
instituciones de crdito autorizadas para realizar operaciones fiduciarias. Estos ttulos
confieren a su tenedor el derecho a los rendimientos, a una cuota de propiedad
titularidad a los rendimientos y a una cuota del importe de venta: Estos se emiten
previa constitucin de un fideicomiso.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

63

D. Propiedad Social o Ejidal:


Ejido:

Es el formado por las tierras, bosques y aguas objeto de la dotacin para


el ejido. Estos se desglosan en unidades de dotacin, o parcelas
individuales, con una extensin mnima de 10 hectreas, destinadas a la
explotacin agrcola, ganadera o forestal. Cuenta con personalidad
jurdica.

Comuna: Las tierras comunales son aquellas que eran dedicadas al uso de toda la
colectividad, y su titular, poseedor o usufructuario, era el pueblo, teniendo
como objetivo el beneficio colectivo. La diferencia con el ejido es que la
propiedad comunal no tiene personalidad jurdica.

De acuerdo al Cdigo Civil para el estado de Tabasco, en el Libro Segundo, Ttulo


Segundo, Clasificacin de los Bienes, Captulos I y II, menciona que son :

III. 2 BIENES MUEBLES


Aquellos cuerpos que por su naturaleza pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se
muevan por s mismos, ya por efecto de una fuerza exterior.

III. 3 BIENES INMUEBLES


El suelo y las construcciones adheridas a l, considerando stas ltimas las
mencionadas en el Artculo No. 750, del referido cdigo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

64

CAPITULO IV
METODOLOGA DE LA VALUACIN
IV. 1 LOS CINCO PUNTOS DEL PROCESO VALUATORIO
Tradicionalmente el desarrollo del documento denominado comnmente Avalo que
sustenta la determinacin de Valor de un Bien; mueble, inmueble, tangible o Intangible,
consiste en el desarrollo de los siguientes cinco puntos Bsicos:

Identificacin
Identificacindel
delBien
BienaaValuar
Valuar
Especificar los Derechos Inherentes

Establecer
Establecerlos
lospropsitos
propsitosdel
deldictamen
dictamen
Determinar la fecha de formulacin

Conclusin
Conclusindel
delValor
Valoraaestimar
estimar

IV.2. MARCO CONCEPTUAL DEL PROCESO VALUATORIO


Etapas Conceptuales
Tomando como base los cinco puntos bsicos del proceso Valuatorio, el autor
desarroll un nuevo Marco Conceptual de dichos pasos, tomando en cuenta al Proceso
como una Fase sucesiva de la accin de Valuar, o bien un Sistema metodolgico de
pasos para Valuar determinado Bien, estableciendo las fases del proceso de acuerdo al
gnero de acciones y actividades especficas que implican su desarrollo,
denominndolas de la siguiente manera:
A.
B.
C.
D.
E.

Conceptual
Analtica
Descriptiva
Argumentativa
Metodolgica

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

65

1
5

VALUACIN INMOBILIARIA

CONCEPTUAL

Comprensin de Marcos referenciales, Histricos,


Tericos y Jurdicos, definiciones, conceptos generales
y significados.

ANALITICA

Proceso de Anlisis y Recoleccin de datos de campo,


identificacin del bien y sus derechos inherentes.

DESCRIPTIVA

Proceso de consignacin de datos al Formato de


Avalo: Antecedentes, Caratersticas Urbanas, el
Terreno, Descripcin General del Predio y Descripcin
de Elementos de Construccin.

ARGUMENTATIVA

Objetivos del Dictmen, metodologa, trminos,


declaraciones y documentacin que fundamentan el
estudio de valor

METODOLOGICA

Desarrollo de los Mtodos Valuatorios: Enfoque de


Costos, de Mercado y de Ingresos, cuya comparativa y
ponderacin resultar la conclusin de valor.

Marco conceptual del Proceso Valuatorio

Fuente: Mtodo de enseanza de la Valuacin.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Pablo E. Prats Riestra 2005
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

66

IV.3. RESUMEN DE METODOS DE VALUACION EN MEXICO


IV.3.1. En la Colonia y el Mxico Independiente
Mtodo de
Cuantificacin
De Partidas
1607

Mtodo
Mtodode
de
Cruceros
Cruceros
de
deesquinas
esquinas
(1830):
(1830):

Mtodo de
Tarifa de
Precios a
Mitad de
calle (1869):

Presupuesto de Obra detallado


Obteniendo de Precios Unitarios de cada Partida
Unidad de medicin Vara (.838mm)
Se depreciaban las Fracciones de Vara

Valores segn su mayor o menor distancia a la


ciudad
Segn el estado material del edificio
La oferta y demanda
La Renta como elemento secundario
Unidad de medicin: Vara cuadrada (.838x.838mm)

Desechaba el mtodo de Cruceros de Esquina


La situacin relativa a la orientacin de la casa
La figura del terreno y su relacin frente / fondo
Desmerecan los lotes con mayor nmero de lados
Las Servidumbres disminuan el Valor

IV.3.2. En el Mxico Contemporneo


Mtodo del
Avalo
Catastral
(1933):

1.- Se establecerse la Ley Predial en ese ao y el sistema de nomenclatura de


Regin, Manzana y Predio. 2.- Surge la relacin de proporciones de predios y
el parmetro del Lote Tipo y 3.- Se clasifican las edificaciones por tipos
segn sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

Mtodo de
Capitalizacin
de Rentas
(1934):

Se
Se tomaron
tomaron aspectos
aspectos relativos
relativos aa lala Productividad
Productividad del
del inmueble,
inmueble, se
se
consideran
consideranlas
lasrentas
rentasreales
realesproducidas,
producidas,se
sededucen
deducenlos
losgastos
gastosPredial,
Predial,agua,
agua,
administrativos,
administrativos, de
de conservacin
conservacin yy los
los periodos
periodos de
de desocupacin
desocupacin yy elel
producto
productosera
seracapitalizado
capitalizadoaauna
unatasa
tasaanual.
anual.
Se
Seleleatribuye
atribuyealalilustre
ilustreIngeniero
IngenieroDon
DonEdmundo
Edmundode
delalaPortilla
Portilla

Mtodo
Residual
para Terrenos
(1949):

Se establece el anlisis Financiero del avalo, descontando:


1. Las inversiones en Urbanizacin, 2. Las cargas Fiscales y 3. La utilidad
Marginal, resultando el valor del terreno en bruto, sin fraccionar. (Ingeniero
Rafael Snchez Jurez

Mtodo de
divisiones
Virtuales
para
Terrenos
(1965):

Surge el primer Instructivo para Valuacin de predios y las tablas de


Incrementos y castigos a los predios y se establece el Valor de Calle por
m2, mediante el siguiente Procedimiento:
1. Determinar en valor de la tierra y Construcciones
2. Relacionar las proporciones de los lotes
3. Estudio del lote prototipo
4. Se establecen las Divisiones virtuales o imaginarias

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

67

Mtodo de la
CNByS
(1974):
Mtodo
de la
CABIN
(1981):

Mtodo o
Enfoque
de
Mercado
(1994):

La Comisin Nacional Bancaria y de Seguros, establece 2 Mtodos:


a) De Valor Fsico o Enfoque tradicional de costos
b) Capitalizacin de Rentas reales o estimadas
Los resultados seran promediados obteniendo el Valor Comercial

Considera aspectos relativos a la Productividad del inmueble, como las rentas


reales o susceptibles de producir y se deducen los gastos: Prediales, agua,
administrativos, de conservacin y los periodos de desocupacin del inmueble,
capitalizando el producto a una tasa anual ( Ingeniero Edmundo de la Portilla )
Ahora INDAABIN (Instituto de administracin de avalos de Bienes Nacionales.

La Gran Transformacin de la enseanza de la valuacin nace posteriormente


al colapso de la estructura Bancaria del Pas, donde surgen fenmenos que
modifican los procesos valuatorios.
Se crea el Consejo Nacional de Valuacin (CONAVAL), integrado por:
a) La Estructura Bancaria y Financiera del pas
b) El Comit Tcnico de Valuacin de la Tesorera del DF
c) Las instituciones de enseanza superior
Desarrollo de una investigacin de mercado inmobiliario de corte estadstico,
mediante operaciones matemticas que determinan indicadores confiables, que
son comparados contra los datos de la oferta y demanda de inmuebles en un
mercado real, sano y abierto.

Mtodo
Mtodo de
de
Valor
Valor
Comercial
Comercial
(1994):
(1994):

A partir transformacin de la enseanza de la valuacin en Mxico (1994)


establecida como Metodologa de Valuacin Inmobiliaria dentro del marco de la
valuacin Bancaria Pblica y privada.
Es resultado de la obtencin del promedio ponderado (no aritmtico) de los
tres enfoques analticos desarrollados en el estudio de valor;
A. El mtodo Fsico o directo
B. El Mtodo de Capitalizacin de Rentas
C. El enfoque o Mtodo de Valor de Mercado

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

68

IV.4. ESTNDARES DE VALUACIN INMOBILIARIA (USPAP)


Para ilustrar al Valuador sobre los mtodos de Valuacin, a continuacin se desglosa la
metodologa de la USPAP (Uniform Standard of Professional Appraisal) para Valuacin
Inmobiliaria, comnmente utilizada en los Estados Unidos de Norteamrica.

Estndares de Valuacin Inmobiliaria


Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
22 / USPAP

Definicin del Problema


Identificacin Identificar los
derechos
del Bin
inherentes
Inmueble

Identificar las
limitantes
particulares

Identificacin de Definir el tipo


Definir el
de Valor a
la fecha del
propsito del
considerar
avalo
avalo

Analisis Preliminar
Datos
necesarios

Fuente de
Datos

Personal
Requerido

Cronograma

Recoleccin y Anlisis de Datos


General
Fsicos

Econmicos

Sociales

Particular
Gubernamentales

Sitio y Entorno
Urbano

Propiedades
Deducciones
Tasa de
Datos de costos
Comparables
y gastos
Capitalizacin

Mejor y Mayor Uso

Estimacin de Valores adicionales

Aproximaciones de valor
Costos

Comparativa de ventas

Ingresos

Conclusiones y consideraciones previas a la conclusin

Impresin del Reporte

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

69

IV. 5. ESTRUCTURA DEL PROCESO VALUATORIO


A. Identificacin del Bien
A.1. Solicitante
A.2. Propietario
A.3. Calle y nmero, carretera, Km. y margen
A.4. Colonia, fraccionamiento, ranchera o poblado
A.5. Municipio
A.6. Entidad federativa
A.7. Datos catastrales; regin, manzana y lote
A.8. Datos de Inscripcin en el Registro Publico de la Propiedad
A.9. Distancia del predio a la calle o esquina ms cercana
A.10. Orientacin y vientos dominantes
A.11. Verificacin de linderos
A.12. Macro localizacin
A.13. Micro localizacin
A.14. Aerofotogrametra
A.15. Sistemas Geodsicos; cartas geogrficas o Sistemas de Posicionamiento
Global (GPS) mediante la obtencin de; latitud-longitud-altitud, geoclave y
cota de Nivel de Aguas Mximo Extraordinario (NAME), determinado por la CNA
(Comisin Nacional del Agua).

B. Derechos y Obligaciones Inherentes


B.1. Valorizar los derechos de posesin
B.2. Determinar el tipo de Rgimen de Propiedad a que se encuentra sujeto el
bien en estudio:
B.2.1. Patrimonio Nacional
B.2.2. Dominio Pblico de la Federacin
B.2.3. Dominio Privado de la Federacin
B.2.4. Propiedad Privada
B.2.5. Condominio
B.2.6. Copropiedad
B.2.7. Certificados de Participacin Inmobiliaria o Certificados de Vivienda
B.2.8. Propiedad Social
B.2.8.1. Rgimen Ejidal
B.2.8.2. Rgimen Comunal
B.3. Restricciones y afectaciones; viales, ambientales, de contexto urbano.
B.4. Servidumbres
B.5. Demasas y faltantes
B.6. Derechos del subsuelo o espacio areo
B.7. Ingresos por rentas
B.8. Contratos
B.9. Gravmenes y derechos de dominio
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

70

C. Propsitos del Avalu:


En general existen mltiples propsitos u objetos de formulacin de Avalos, de los
cuales mencionaremos los siguientes, entre otros, por ser los ms recurridos:
C.1. Traslacin de Dominio:

Compraventa, enajenacin
Sucesin hereditaria
Donacin
Permutas
Fusin o segregacin.
Divisin o fusin de empresas
Plusvala en modificaciones de vas pblicas o nodos
Viales
Otros

C.2. Arrendamiento;

Justipreciacin
Renta referida
Renta econmica
Contratada
Excesiva
A Porcentaje
En comodato
Congelada
Largo plazo
Opcin a Venta.

C.3. Obtencin de crditos; hipotecarios, prendarios, de habilitacin o avio,


quirografarios, etc.
C.4. Fianzas: de cumplimiento, de anticipo, de vicios ocultos, de garanta tributaria
C.5. Seguros
C.6. Indemnizaciones o Afectaciones
C.7. Propsitos contables; reexpresin de estados financieros, evaluacin de proyectos
de Inversin y Valuacin de negocios en marcha.
C.8. Tributacin fiscal o predial
C.9. Controversias judiciales: civiles, mercantiles, penales, familiares, constitucionales,
reivindicatorios, peritajes de daos, de construccin, de obra ejecutada o faltante,
topogrficas o deslindes, etctera.

D. Fecha de Estimacin del Valor:


D.4. Valor Actual
D.5. Referido D.5.1. Ajustado
D.5.2. En moneda extranjera
D.5.3. Fluctuaciones monetarias

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

71

E. Determinacin del Valor


En general el estudio pormenorizado que sustenta la determinacin del valor de un
bien, es el documento pormenorizado denominado Avalo, y debe necesariamente
contener los siguientes conceptos:
E.1.

Antecedentes: entorno urbano, caractersticas fsicas, forma,


dimensiones, topografa, descripcin del Inmueble, de sus elementos
constructivos e Instalaciones especiales, accesorias y complementarias.

E.2.

Consideraciones Previas al Avalu; objeto, metodologa, trminos,


declaraciones, documentacin recabada y proporcionada.

E.3.

Determinacin y clculo de enfoques de Valor; de costos, de ingresos y


de mercado.

E.4.

Resumen de resultados, fundamentacin del mtodo seleccionado,


conclusin de Valor, Referencias de valor (en su caso), indicadores
paramtricos y notas.

E.5. Anexos: documentacin tcnica y legal:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Uso del suelo autorizado (factor decisivo en Valor del inmueble)


Alineamiento y nmero oficial
Contratos de arrendamiento (en su caso)
Facturas de maquinaria y/o pedimentos aduanales de equipos e
instalaciones especiales, accesorias o complementarias.
Bitcoras y recibos o facturas de mantenimiento (en su caso)
Planos y reportes fotogrficos
Archivo y/o base de datos de avalos similares realizados
Especificaciones y precios unitarios (urbanizacin, construccin,
maquinaria y equipo, instalaciones especiales, etc.)
Informacin del mercado inmobiliario (base de datos, peridicos y
revistas especializadas, fuentes de la red mundial (www).

Bases de Valuacin Inmobiliaria

72

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

a) Obra Negra: Cimentacin,


Estructura, Muros, Entrepisos,
Techos, Azotea y Bardas

Bases de Valuacin Inmobiliaria

Calidad y Clasificacin

Econmicas

a) Del Terreno
b) De las Construcciones
c) Instalaciones Especiales
d) Elementos Accesorios
e) Obras Complementarias
f) De los Indirectos
Valor Fsico

VII.- Costos

a) Objetivo del Avalo

Sociales

Indice de
Saturacin

Fecha
Gnero

Objeto
Ubicacin

I.- Antecedentes
Rgimen de
Propiedad

Contaminacin
Ambiental
Vias de Acceso

Densidad
Habitacional

Vigilancia

Cuenta Predial

Edad

Vida Util

d) Instalaciones HidroSanitarias, muebles de bao,


muebles de cocina
e) Instalacin
Elctrica

c) Definicion de Trminos

d) Declaraciones

Comparativo de Mercado

Ingresos

Referencia de
Valores

Polticas

Fecha de
formulacin

XII.- Anexos

XI.- Reporte Fotogrfico

Certificacin
de Valor

Notas

Oferta y Demanda

X.- Conclusin

Fsicas

XI.- Consideraciones Previas a la Conclusin

Costos

X.- Resmen de los Mtodos Aplicados

a) Terrenos en Venta
b) Inmuebles en Renta
c) Inmuebles en Venta
d) Homologacin
e) Bolsa Inmobiliaria
Valor de Mercado

VIII.- De Mercado

Desarrollo de los Enfoques de Valuacin

b) Metodologa

Intensidad de
Construccin

Servicios

Clave
Catastral
Datos del

Unidades
Rentables

g) Vidriera y Plsticos, h)
Cerrajera, i) Fachadas

Calidad de
Proyecto

Servidumbres
y/o
Restricciones

Equipamiento

Utilidad, escases y poder


Adquisitivo

Valor de Capitalizacin

Renta Bruta Mensual


Deducciones
Renta Neta Mensual
Renta Neta Anual
Tasa de Capitalizacin Anual

IX.- Ingresos

e) Documentos

f) Puertas y
Ventaneras
Metlicas

Estado de Conservacin

VI.- Consideraciones Previas al Avalo

c) Carpintera

V.- Elementos de Construccin

No. de Niveles

IV. Descripcin General del Inmueble

Superficie, Topografa y
Panorama

III.- El Terreno

Uso de Suelo
Poblacin

II.- Caractersticas Urbanas

Orientacin
Macro y
Colindancias Microlocalizacin

b) Revestimientos y Acabados: Aplanados


Interiores y ext, plafones, lambrines, pisos,
zoclos, escaleras, pintura.

Uso actual y
Distribucin

Tramos de
Calle

Clasificacin Construccin
de Zona
dominate

Solicitante y
propietario

j) Instalaciones Especiales,
Accesorias y
Complementarias.

IV. 6. ESQUEMATIZACION DE FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO


Esquematizacin

IV. 6 FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO

73

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Plstica

Bases de Valuacin Inmobiliaria


Elementos
Tipolgicos

Armona
(Trazo)

Emblemtica

Densidad
Habitacional

Intensidad de
Construccin

Ornamentales
Vida til

Arquitectnicos
Constructivos

Datacin
No. de Niveles

Tipologa de Elementos

Funcionalidad

De Tcnica
Constructiva

VI.- Elementos de Construccin

Uso Utilidad

Histrico

V.- Valores del Objeto Arquitectnico

Simblica

Funeraria

IV. Descripcin General del Inmueble

Superficie,
Topografa y
Panorama

Contaminacin
Ambiental
Vas
de Acceso

d) Anlisis
Tipolgico

e) Metodologa

VII.- Consideraciones Previas al Avalo


c) Anlisis de Valores Subjetivos

f) Definicin de
Trminos

f) Instalacin
Elctrica

Artstico

Aparente

Cronolgica y

Edad

Servidumbres
y/o
Restricciones

Vigilancia
Servicios y
Equipamiento

Clave Catastral
Cuenta Predial

Social

h) Vidriera y Plsticos, i)
Cerrajera, e j) Fachadas

De Autora

Va Estudio de Mercado

Sociales

Polticas

Referencia de Valores

Econmicas

Ingresos

Subjetivos

XVI.- Anexos

XV.- Reporte Fotogrfico

Notas

Utilidad, escasez y poder Adquisitivo

Fecha de Formulacin

XIV.- Conclusin

Oferta y Demanda

Certificacin de Valor

Fsicas

XIII.- Consideraciones Previas a la Conclusin

Comparativo de Mercado

XII.- Resumen de los Mtodos Aplicados

Valores Subjetivos

Uso Actual
No. De Niveles

Edificacin NO Armnica

Nivel de Intervencin

Edificacin Actual Armnica

Va Mtodos Estimativos

g) Anlisis de P.U.

Va Valor de reproduccin

Datacin

Corriente Estilstica

Alteraciones

Estado Fsico

Caractersticas

Uso Original

Deteriorado

Inmueble de Valor Artstico relevante

Categoras

Inmueble de Valor Artstico Ambiental

Valor de Capitalizacin

f) Valor de Mercado

f) De los Indirectos

Inmueble de Valor Histrico Ambiental


Reconstruido

Restaurado

Renta Neta Anual


Tasa de Capitalizacin Anual

d) Homologacin

Original

Renta Neta Mensual

c) Inmuebles en Venta

c) Instalaciones Especiales
e) Bolsa Inmobiliaria

Datacin

Deducciones

b) Inmuebles en Renta

b) De las Construcciones

d) Elementos Accesorios

Museos Histricos Relevantes x ley

Variables

Conceptos

Va Matriz de Coeficientes
Monumento Histrico x Ley

Va Tabla Angelpolis

X.- Ingresos
Renta Bruta Mensual

IX.- Mercado

e) Obras Complementarias

Simblico

k) Instalaciones Especiales,
l) Accesorias y
m) Complementarias.

Espiritual

a) Terrenos en Venta

XI.-Mtodos Subjetivos

g) Declaraciones h) Documentos

g) Puertas y
Ventaneras
Metlicas

Autenticidad

Unidades
Rentables

Extraccin de Muestras

Costos

Proyecto

del

Calidad

S u b j e t i v o s

Conservacin

de

Estado

Restricciones
INAH e INBA

Datos del RPP

METODOLOGA PARA VALUACIN DE INMUEBLES CATALOGADOS

b) Anlisis de Valores Objetivos

d) Carpintera e) Instalaciones Hidroc) Revestimientos y Acabados: Aplanados Int. y Ext.,


Sanitarias, muebles de bao y muebles
plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras, pintura.
de cocina.

Integracin

Uso de Suelo
Poblacin

III.- El Terreno

ndice de
Saturacin

II.- Caractersticas Urbanas

Rgimen de
Propiedad, Objeto
Ubicacin

Partidas

a) Objetivo del
Dictamen

b) Descripcin y Clasificacin de Elementos


Arquitectnicos Relevantes, Ornamentacin en
Fachadas e Interiores.

Ornamentacin

Construccin

Distribucin

Religiosa

Clasificacin

Macro y Micro
localizacin

Construccin
dominante

Fecha
Gnero

I.- Antecedentes
Solicitante y
propietario

a) Del Terreno

VIII.- Costos

a) Obra Negra: Cimentacin,


Estructura, Muros, Entrepisos,
Techos, Azotea y Bardas

Expresin
Formal

Militar

de la

Orientacin
Colindancias

Clasificacin y/o
Declaratoria de
Zona

Ficha de levantamiento de Bienes


Catalogados

O b j e t i v o s

Civil

Calidad

Uso actual

Tramos de
Calle

Histricos

IV. 7. ESQUEMA DEL FORMATO DE AVALUO DE INMUEBLES CATALOGADOS

Fuente: Valuacin de Inmuebles Catalogados.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Margarita Arechederra Sauvag.- 2006

74

IV. 8. FORMATO DEAVALUO INMOBILIARIO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

75

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

76

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

77

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

78

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

79

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

80

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

81

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

82

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

83

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

84

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

85

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2001/P

CASAS EN VENTA

PRECIO
$650,000.00
$1,250,000.00
$1,280,000.00
$1,300,000.00
$1,400,000.00
$1,600,000.00
$1,650,000.00
$1,650,000.00
$2,000,000.00
$2,200,000.00
$2,400,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,800,000.00
$2,800,000.00
$3,000,000.00
$3,000,000.00
$3,200,000.00
$3,200,000.00
$3,500,000.00
$3,500,000.00
$4,250,000.00
$4,250,000.00

Hoja 14

P.U.
$5,000.00
$5,000.00
$7,111.11
$3,250.00
$5,223.88
$6,400.00
$6,600.00
$3,666.67
$6,666.67
$6,470.59
$9,564.80
$10,869.57
$6,410.26
$5,952.38
$6,222.22
$7,000.00
$8,571.43
$7,772.02
$8,290.16
$8,000.00
$4,729.73
$3,888.89
$6,343.28
$3,541.67

UBICACIN
BOSQUES DE VHSA.
PLAZA KRISTALL
FRACC. GALAXIAS T2000
FRACC. OROPEZA
CAMPESTRE TAB 2000
TAB. 2000
TABASCO 2000
COL. GARCIA
FRAMBOYANES
PRADOS DE VHSA.
COL. JESUS GARCIA
LAS FLORES
FRACC. LOMA LINDA
BONANZA PREMIER
CAMPESTRE TAB 2000
PRADOS DE VHSA.
PRADOS DE VHSA.
PRADOS DE VHSA.
PRADOS
LOMA LINDA
FRAMBOYANES
JARDINES DE VHSA.
PLAZA CRISTAL
LOMA LINDA, C. SAGITARIO
SINDICATO AGRARIO 201

$
$
$
$
$
$
$

6,356.05
6,405.13
5,000.00
2,247.79
8,603.84
4,108.27
5,681.09

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
Tendencia

TERR.

CONS. REC B EST

ED

160.00
300.00
160.00
350.00
300.00
230.00
200.00
710.00
360.00
400.00
367.38
270.00
360.00
670.00
600.00
600.00
400.00
900.00
640.00
750.00
1,000.00
1,000.00
800.00
200.00

130.00
250.00
180.00
400.00
268.00
250.00
250.00
450.00
300.00
340.00
250.92
230.00
390.00
420.00
450.00
400.00
350.00
386.00
386.00
400.00
740.00
900.00
670.00
1,200.00

3.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
6.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
4.0

2.0
3.0
2.5
2.5
2.5
3.0
2.5
4.0
3.5
3.0
4.5
3.0
2.5
5.0
3.0
3.0
2.5
3.0
3.0
6.0
5.0
3.5
2.0
5.5

2.0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
4.0
3.0

7.0
2.0
16.0
12.0
8.0
14.0
11.0
13.0
8.0
3.0
9.0
15.0
12.0
8.0
6.0
2.0
8.0
8.0
6.0
5.0
4.0
9.0
7.0
14.0

360.00

538.00

4.00

5.00

2.00

10.00

CONTACTO
04493-70-40-46
213-57-25
044 (93) 76 33 28
3 15-19 37
044 (93) 70 16 36
04493-20-43-78
3 15-19 37
04493-05-40-73
CENTURY XXI 312-0628
04493-20-66-24
CENTURY XXI 312-0628
04493-91-13-41
354-1291
04493-11-44-34
315-1937
04493-92-48-70
314-1157
04493-92-48-70
04493-92-48-70
354-45-20 312-08-86
316-19-23
CENTURY XXI 312-0628
354-1291
CENTURY XXI 312-0628

Lm Sup. = PROM + DESV STD


Lm Inf. = PROM - DESV STD

Bases de Valuacin Inmobiliaria

86

CAPITULO V
VALUACIN DE TERRENOS
V. 1 COMPOSICION TERRITORIAL DE LA REPUBLICA MEXICANA
El extensin Territorial de la Repblica Mexicana, dispone de una superficie de Un
milln 960 mil Kilmetros cuadrados, de los cuales; Un milln 953 mil 100 Km2,
corresponden a la Superficie Continental y el resto, es decir; Cinco mil kilmetros
cuadrados a la Superficie Insular (Islas). La Plataforma continental est compuesta
de; Zonas Forestales, Praderas y Tierras arables por su clasificacin del tipo de suelos.
GRAFICA DE SUPERFICIE CONTINENTAL E INSULAR
REPUBLICA MEXICANA

REPUBLICA
REPUBLICA MEXICANA
MEXICANA

EXTENSION EN Km 2

Superficie Total
Superficie Continen
2,000,000
Superficie Insular

19600001,953,100 km2
1953100
5000

1,500,000
1,000,000
5,000 km2

500,000
0

Superficie Continental

Superficie Insular

CLASIFICACION

% DE DISTRIBUCION DE LA TIERRA
Zonas
Forestales
33%

Tierras
Arables
16%

Superficie:
Superficie:1960,000
1960,000Km2.
Km2.

Praderas
51%

V.1.1. COMPOSICION DEL USO DE


SUELO EN EL DISTRITO FEDERAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

87

V. 2. ESTRUCTURA URBANA
Es indispensable que el Valuador Inmobiliario posea informacin precisa y actualizada
de la Estructura Urbana de la ciudad donde est emplazado el inmueble a Valuar. Con
este propsito haremos referencia de sus principios bsicos:
La ciudad como elemento concentrador de asentamientos humanos, parte inicialmente
de un esquema denominado Distrito Urbano que aloja una poblacin entre 75 y 100
mil habitantes, dicho esquema que describe un esquema geomtrico de forma
rectangular, inicialmente limitado por una vialidad perifrica, o de acceso controlado.
Dicho esquema urbano se divide virtualmente en cuatro secciones idnticas
denominadas Unidades Barriales, que a su vez, se subdividen en cuatro secciones
tambin idnticas denominadas Unidades Vecinales.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

88

V. 3. CLASIFICACIN DE PREDIOS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

89

FORMAS DE PREDIOS REGULARES


Manual de la Tesorera del D.F.

20
90

90

90

100

80

80 a 100
90

90

90

CALLE

100

CALLE

80

100

100

80

100

90

90

100

90

90

CALLE

80

90

80

80

90

100

80

100

100

80

80

100

80

CALLE

80

80

100

80

90
100

80

80

90

90

90

90

CALLE

80

CALLE

ancn hasta 1.00 m.

20

CALLE

ancn hasta 1.00 m.

de 80 a 100

con o sin pancoupe


80

100

80

ancn hasta 1.00 m.

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

CALLE

Bases de Valuacin Inmobiliaria

90

De acuerdo a su posicin se clasifican en 7 tipos:


Estos pueden ser: 0) Intermedio, 1) Esquina, 2) Intermedio Dos Frentes, 3) Intermedio
Dos o ms Frentes, 4) Cabecero, 5) Manzanero cuatro ms Frentes, 6) Manzanero
Tres Frentes, 7) Interior.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

91

V. 4. EL LOTE TIPO O PROTOTIPO


Se denomina Lote Tipo a la dimensin estndar de un predio enclavado en una
manzana urbana. Generalmente el fondo del lote prototipo se da en funcin del ancho
de la manzana urbana, y la dimensin de su frente, depender del tipo de urbanizacin
de la zona colonia donde se encuentre situado. Esto implica que las proporciones de
los lotes prototipo estn regidas en primer lugar, por los diversos tipos de urbanizacin
existentes y, en segundo trmino por los usos y destinos del suelo urbano existentes en
la ciudad, tal como se indica a continuacin:
DIMENSIONES DE LOTES ESTNDAR O PROTOTIPO
LOTE TIPO
TIPO DE ZONA
Frente / Fondo
REA EN m2
Habitacional de Inters social
Habitacional tipo medio
Residencial medio
Residencial de lujo
Industrial
Rstico

7.00 x 15.00
8.00 x 20.00
12.00 x 30.00
20.00 x 30.00
50.00 x 100.00
100.00 x 100.00

105.00
160.00
360.00
600.00
5,000.00
10,000.00

La tabla anterior, ilustra las dimensiones ms comunes de los lotes tipo o prototipo
de cada zona o fraccionamiento, que integran un determinado distrito urbano, formado
por lotes o predios cuya relacin Frente-Fondo, est dada por las dimensiones propias
de una manzana urbana de un centro de poblacin o ciudad comn en el territorio de la
Repblica Mexicana en general. Dichas dimensiones pueden presentar variaciones en
funcin del tipo de urbanizacin, bien encontraremos tambin lotes con dimensiones
menores a siete metros de frente, asentados generalmente en el centro de la ciudades,
donde los propietarios o moradores a travs del tiempo, han realizado sub-divisiones
segregaciones para traslado de dominio, donaciones, etctera, no siempre con
anuencia de las autoridades correspondientes.

V. 4.1.

Consideraciones para Valuacin de Predios

Esta prctica de subdividir lotes, en la actualidad en sancionada por la ley General de


Asentamientos Humanos, y queda a juicio de la Secretara de Desarrollo Urbano y
Proteccin Ambiental, (SEDESPA), o del propio Ayuntamiento de cada localidad en
particular, el otorgamiento de autorizaciones relativas a fusiones o subdivisiones de
predios, a travs de la Direccin de Obras Pblicas local, o de la autoridad en el mbito
de sus respectivas competencias.
Para el caso particular de que el predio en estudio disponga de un frente menor a siete
metros, ser necesario aplicarle un factor de demrito denominado: Frente Menor al
del Lote Tipo, en funcin de que independientemente de que no cumple con la norma
del frente mnimo prototipo, dificulta en gran medida la elaboracin del Proyecto
Arquitectnico, aspecto que afectar desde luego el Valor del lote, debiendo hacer las
consideraciones pertinentes al caso durante el procedimiento valuatorio.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

92

V. 5. DIVISIONES VIRTUALES PARA VALUACION DE PREDIOS


Una vez que hayamos determinado la forma y la posicin del lote en la manzana de su
localizacin, procederemos a Seccionarlo en Fracciones que denominaremos
Divisiones Virtuales, de la siguiente manera:
A) Inscribiremos un rectngulo con la mayor rea
posible con proyeccin al frente de la calle. A
esta fraccin la denominaremos como reas
Regulares (Ar).
B) Las superficies remanentes de la inscripcin del
rectngulo mayor, se limitarn con lneas
punteadas, con direccin hacia el frente de la
calle y en relacin con el rectngulo mayor
Inscrito, y con prolongaciones hacia los linderos
del Fondo y Frente del lote.
C) A cada una de la fracciones polgonos que
resulten de la Divisin Virtual efectuada, ya sean de fondo, laterales con frente
a la calle, se proceder a asignarle nomenclatura y a determinar el rea grfica
de que dispongan, con relacin a la superficie total del lote valuado.
De sta manera habremos concluido con el primer paso para la Valuacin del predio en
cuestin, denominada: Divisin Virtual del Lote para la Valuacin
Cabe mencionar que es indispensable contar con un plano del predio a Valuar, a
rigurosa escala, el cual deber ser proporcionado por el solicitante del Avalo, en el que
se proceder a realizar la divisin de las Fracciones Virtuales requeridas.
La superficie total del lote Valuado, deber coincidir con lo expresado en la escritura de
propiedad, tanto en rea como en las dimensiones de sus linderos y en sus propietarios
o tenedores. Asimismo, deber concordar con la posicin del Norte magntico o
astronmico de la carta urbana de la ciudad, En el caso de no ser as, ser necesario
realizar un levantamiento fsico del lote, con el objeto de verificar la superficie, los
linderos y la posicin del Norte.
Deber observarse tambin que no exista un rea excedente menor a la expresada
en la escritura, planos, boletas prediales cualquier otro documento que compruebe
demuestre la posesin legal de dicho inmueble.
Demasas o Excedentes: Para el caso de que existan demasas reas excedentes
del lote, sta no podr ser incluida en el cmputo del rea total, debido a que no se
encuentra legalmente asentada en la escritura. De igual manera, no se encuentra
catastrada ni mucho menos del Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio de la
localidad, razn por la cual no se le asignar valor alguno en el avalo.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

93

Ejemplo de Divisin Virtual de un Predio Urbano


Factor de Forma

*** FACTOR DE FORMA ***

Anexo "B"

D A T O S
SL
Sr
AR
Sf
Sr
Sm

=
=
=
=
=
=

8,768.50
6,294.61
2,473.90
2,245.62
222.30
4,372.32

SL
SR
AR
Sf
Sr
Sm

m2
m2
m2
m2
m2
m2

ARf =
ARf =

2,245.62

2,473.90 =

ARr =
=
Pr

Ar / Sr

222.30

Fondo/ Frente

114.00

=
=
=
=
=
=

SUPERFICIE DEL LOTE


SUPERFICIE REGULAR
AREA RESTANTE
AREA IRREGULAR CON FRENTE
AREA IRREGULAR SIN FRENTE
SUPERFICIE MEDIA (LOTE TIPO)

Sr / Ar

AV. VIVEROS

0.9077

6,294.61
38.38

0.0353

2.9703

Sf

*** EFICIENCIA DEL RECTANGULO MAYOR ***


eR

(A)

SR / SL

* SR =

Sf
SR

Sr

Sr

(SR + SF)

SR
Sf

(A) =

1.21

(0.07 PR)

eR

1.21

0.07 x

eR
eR

=
=

1.21
1.21

0.219 x
0.213 =

POR LA COND. 3 MENOR 4 MENOR 9

Sf
AV. NUEVA IMAGEN

8,540.23
3.13

X
8,768.50

0.974
0.997

*** EFICIENCIA DEL AREA RESTANTE ***

CROQUIS

SR
eAr

0.5

0.2

ARf

0.8

0.2 ARr

x
8768.50
0.6815 x

0.5

0.2

0.9077

0.8

0.2 0.0353

1.152

0.7179

0.8473

0.0501

0.9999

SL
6294.61

eAr

eAr
eAr

=
=

0.2821
0.1552

0.8071

*** FACTOR DE FORMA ***


Ff

eR + eAr

0.997 +

0.1552

*** FACTOR DE IRREGULARIDAD ***


= A Reg. / A Tot =
6,294.61 8,768.50

F.I.

*** FACTOR DE SUPERFICE ***


Sl / Sm
=
F.s. =
PARA Fs menor a 2; Fs =

8,768.50
1.05

4,372.32 =
- 0.025 Ps =

2.0055
1.05

*** FACTOR RESULTANTE FINAL ***


F.R.
F.R.
F.R.
F.R.

= ( Fm1 x FM1) (Fm2 x FM2)


=
0.8473
x
1.152 x
=
0.9759
x
0.999864
0.9757
x
0.9999 =
=

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0.9999
0.9999
0.9757

1.00

Bases de Valuacin Inmobiliaria

94

V. 6. FACTORES DE VALUACIN PARA TERRENOS


Una vez efectuadas las Divisiones Virtuales de lote a valuar, procederemos a analizar
de manera independiente cada una de las Fracciones encontradas, procediendo a
calcular los correspondientes Factores de Demrito Premio a que se haga acreedora
cada fraccin, con la aplicacin de las siguientes frmulas:
FACTOR DE REA:
Este factor determina la relacin existente entre el rea del Lote Tipo y el rea total
Valuada, mediante la siguiente Frmula:
F.A. = Factor de rea =

0.25 ( rea del Lote Tipo ) + 0.75


rea Total Valuada

Este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie es menor mayor a la del Lote
Tipo o prototipo. Al aplicarse sta frmula encontraremos dos variantes:
A) Cuando se aplique a un lote mayor al del lote Tipo Valuado, resultar un Factor
de Demrito.
B) Cuando se aplique a un lote menor que el Lote Tipo Valuado, resultar un Factor
de Incremento Premio.

FACTOR DE IRREGULARIDAD:
F.I. = Factor de Irregularidad

rea Regular
rea total

De sta Formula resultar un factor de Demrito aplicable a la reas Irregulares


resultantes de la Divisin Virtual Efectuada al lote Valuado.
FACTOR DE FONDO:
De esta manera calcularemos los demritos castigos aplicables a las Fracciones que
presenten Fondo mayor al del Lote Tipo predominante en la manzana zona.
F.F. = Factor de Fondo = 0.70, 0.49, 0.34, 0.24
La primera Fraccin que sobrepase en Fondo del Lote Tipo ser demeritada con un 30
por ciento, es decir, se aplicara la constante de 0.70. A la segunda fraccin que
sobrepase el doble del fondo del Lote Tipo se le aplicar una constante de 0.49, y as
sucesivamente, de acuerdo a las constantes referidas.
FACTOR DE FRENTE:
Se aplicar la siguiente frmula cuando el predio a Valuar disponga de un frente menor
a siete (7.00) metros.
F.Fr = Frente / 7
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

(Frente del lote valuado entre el frente mnimo)


Bases de Valuacin Inmobiliaria

95

Existe otra variante para calcular el Factor del Frente menor al del Lote Tipo:
F.Fr es = a 1.00, S el Frente del lote es igual a siete metros
F.Fr es = a 0.72, S el Frente del lote es menor a siete metros
F.Fr es = a 0.65, S el Frente del lote es menor a cuatro metros

FACTOR DE PENDIENTE:
A los Predios que por su topografa, presenten Irregularidades verticales, es decir,
pendientes ascendentes descendentes con respecto al nivel de calle, se les aplicarn
las siguientes frmulas:
F.S. = Factor de Pendiente
Ascendente para S < a 1.00,
Ascendente para S < a 1.00,
Para S mayor a 1.00 m

F.S. = 1 - (S / 7)
F.S. = 1 - (2S / 10)
F.S. = 0.800

Cabe mencionar que otros manuales de Valuacin consideran el anterior factor como
Factor de Topografa, aplicando la siguiente Frmula:
Factor de Topografa = 1 - (0.350 t)
Donde t = Talud Equivalente
Cualquiera de las Frmulas anteriores (Factor de Pendiente de Topografa) es vlida
en el procedimiento Valuatorio de terrenos.

FACTOR DE UBICACIN:
Dependiendo de la zona en que se localice el lote valuado y de acuerdo a la posicin de
ste en la manzana de referencia, se har acreedor a la aplicacin de los siguientes
Factores de Ubicacin:
TABLA DE FACTORES DE INCREMENTO O DEMERITO APLICABLE A LOTES
URBANOS, DE ACUERDO A SU POSICION EN UNA MANZANA
REFERENCIA
Grfico V.3.

0
1
2
3
4
5
6
7
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

POSICION DEL LOTE EN LA


MANZANA

Intermedio
Esquina
2 Frentes
3 o ms Frentes
Cabecero
Manzanero o ms frentes
Manzanero 3 Frentes
Interior
Bases de Valuacin Inmobiliaria

TIPO DE ZONA
RESIDENCIAL

COMERCIAL

1.00
1.15
1.10
1.15
1.25
1.30
1.25
0.70

1.00
1.20
1.15
1.20
1.35
1.40
1.35
0.75
96

V. 7. CUADRICULA UNIVERSAL TRANSVERSA (UTM)

V. 8. GEOCLAVE
En general la localizacin de Predios se realiza mediante el uso de Cartas Urbanas o
Planos Catastrales, que refieren la ubicacin precisa del lote dentro de una manzana,
zona o sector de la ciudad, a continuacin se detallan los mtodos de localizacin ms
recurridos:

La ubicacin de Predios Rsticos alejados de las manchas Urbanas, representa una


problemtica para el Valuador en cuanto a la certeza de su ubicacin, a la falta de
Catastros Rurales precisos.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

97

La localizacin de este tipo de bienes se realiza mediante el Uso de Navegadores


Satelitales (GPS), posicionando dicho instrumento en alguno de los vrtices del
polgono, donde se tomar la lectura de las coordenadas geogrficas (Latitud y
Longitud).
Clave de Identificacin Numrica Georeferenciada (Geoclave)
En la actualidad por disposicin de la Secretara de la Reforma Agraria, todos los
planos de predios rsticos sin excepcin, debern consignar el Cdigo de Identificacin
numrico o Geoclave, compuesta de trece cifras.
La Geoclave define un punto en el espacio dado por los datos numricos de Latitud y
Longitud expresados en Grados, Minutos y Segundos, que se denominan
Guarismos, y de la consecucin de dichos datos, resultan trece cifras que forman la
Clave de Identificacin numrica o Geoclave del lote en estudio.
A continuacin se muestra un ejemplo de Clculo de la Geoclave de la Ciudad de
Villahermosa, Tabasco.

Si los grados de Longitud obtenidos son mayores a 100; se elimina el primer nmero.
El Nmero de Control es igual a la suma de los guarismos, para el caso de que dicha
sumatoria resulte una cifra mayor a 9, se vuelven a sumar los guarismos hasta que
resulte un nmero con un solo guarismo.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

98

V. 9. CONCLUSINES AL VALOR DEL TERRENO


Una vez concluido el clculo de los factores de demrito e incremento correspondientes
a las Divisiones Virtuales aplicadas al lote en estudio, se proceder al vaciado de los
datos al Inciso a de la hoja de Avalo Fsico o Enfoque de Costos del formato
correspondiente. (Vase pg. 82, inciso a Del terreno), de la manera siguiente:
Fraccin.- Se consignar verticalmente el nmero de fracciones encontradas, en orden
numrico progresivo, es decir, Fraccin 1,2,3,4, etctera.
Localizacin.- En sta casilla se describir la posicin de cada fraccin en el lote; ya
sea, frente, fondo, lateral, etctera. Para el caso de que el lote en estudio, no requiera
de divisiones virtuales o imaginarias por tratarse de un lote estndar o prototipo, el rea
total valuada ser considerada como una sola fraccin a la que denominaremos como:
Integra, nica o total.
rea en m2.- Se expresar el rea total de cada fraccin en metros cuadrados. La
sumatoria total de las fracciones en todos los casos - ser igual a la superficie que
consigna la escritura de propiedad.
Valor Unitario ($/m2).- Corresponder al Valor de Calle o calles que limitan al terreno,
resultantes del estudio de mercado correspondiente, cuyas cantidades se expresarn
en Valores llenos o promediados - segn el caso.
Factor.- En sta posicin, se asignarn el Factor o Factores resultantes aplicables a
cada fraccin y, en la siguiente casilla el motivo de su aplicacin.
Valor Unitario resultante ($/m2).- Esta casilla contendr la expresin en moneda que
resulte de multiplicar cada Factor, por su Valor de calle correspondiente.
Importe.- Corresponder al Valor Parcial de cada Fraccin. La sumatoria total de
Valores Parciales se asignar en la casilla denominada Valor Unitario Resultante
como conclusin final de Valor del Terreno estudiado. Asimismo, se deber anexar
tambin los siguientes ndices:
1.
2.

rea total de la Fraccin o Fracciones Valuadas


Valor promedio predominante del terreno valuado, expresado $ / m2, como
resultado de la divisin del Valor total de terreno entre el rea total Valuada.

Para el caso de los factores de Incremento por Esquina expresados en la tabla de la


pgina anterior, independientemente de que la zona sea Residencial Comercial, el
incremento premio correspondiente se har en todos los casos sin excepcin, a una
sola Fraccin de 400 m2, es decir, se tomar una distancia de 20 mts a lo largo del
paramento horizontal de la banqueta, hacia ambos lados de la esquina Valuada.
Sin embargo, no omitiremos mencionar que en relacin a la aplicacin de los factores
mencionados con anterioridad, en todos los casos, es conveniente aplicar aquellos
ndices que demeriten en menor cuanta al lote Valuado, en virtud de que no veamos
lesionado excesivamente el Valor final del predio estudiado.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

99

V. 10. INVESTIGACIN DE TERRENOS EN BASE A HOMOLOGACIONES


Mercadeo de Terrenos
El mercadeo de Terrenos en base a Homologaciones, es un desarrollo analtico del cual
se obtiene un Valor que resulta de comparar el Bien que se vala (sujeto) con el precio
ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables) y consiste en una
investigacin de Tipo estadstico y de corte Paramtrico, que el Valuador realizar
mediante la extraccin de muestras de inmuebles similares al sujeto estudiado, en las
mismas condiciones de riesgo de la inversin, en un Mercado inmobiliario sano y
abierto.
Una vez obtenidas las muestras de Inmuebles similares al sujeto a valuar, se proceder
a aplicarles los principales factores de Valuacin para terreno pertinentes al caso,
ajustando dichos factores diferenciales (Homologacin).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

100

V. 11. ANLISIS DE COSTO DE URBANIZACIN BSICA


A continuacin presentamos anlisis de costo de Urbanizacin de Infraestructura
Urbana Bsica, servicios de electrificacin y alumbrado pblico areos, equipamiento
urbano bsico, pavimento asfltico en calles, concreto en banquetas, lotes tipo de
105.00m2 (7x15m), cuyos conceptos se desglosan por partidas y estn expresados en
valores unitarios por metro cuadrado:

DESGLOCE DE PARTIDAS DE URBANIZACION


No.

C O N C E PT O

TERRACERIAS

PAVIMENTOS Y
BANQUETAS

AGUA POTABLE

ALCANTARILLADO

DRENAJE PLUVIAL

ELECTRIFICACION
ALUMBRADO
PUBLICO

TELEFONIA

JARDINES Y
EQUIPAMIENTO

GENERALES

DESCRIPCION

$ / m2

Desmonte, Excavacin, Acarreo ( 5 Km )


terraplenes y Despalmes.
Bases Compactadas, inc. Material, riego
de liga, carpeta asfltica, sello, guarnicin.
de conc. y banquetas de conc. de 10 cm.
Excavacin en zanjas y acarreo, cama de
arena, tubera, cajas de vlvulas, tomas
valvulas de compuerta, relleno compactado.
Excavacin en zanjas y acarreo, cama de
arena, tubera reforzada de conc. Pozos
de visita, brocales, zapatas, tapas, escaleras
conexiones, rellenos compactacin, etc...
Excavacin en zanjas y acarreo, cama de
arena, Pozos de visita, brocales, tubera de
concreto simple, rellenos compactados, etc
Excavacin en zanjas y acarreo, cama de
arena, banco de ductos de 4x102 de PVC
concreto, registros, cable, postes de alumbrado
con luminaria de 250 w vapor de sodio.
Excavacin en zanjas y acarreo, cama de
arena, banco de ductos de dos vas ,
registros, etc.
Tierra vegetal, pasto, rboles de 5 a 7 cms.
de diametro x 4m. De altura, sealizacin
anuncios, etc.
Proyecto, ingenieras, pruebas de control de
calidad, licencias, imprevistos, etc.

TOTALES

*
*

48.00

17.03

53.00

18.80

9.60

3.41

13.10

4.65

10.00

3.55

57.00

20.22

14.00

4.97

19.20

6.81

58.00

20.57

281.90

100.00

No incluye Obras cabeceras ni material de rellenos.


Precio unitario directo por metro cuadrado de Urbanizacin

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueos, .A.C. 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

101

V. 12. VALOR RESIDUAL SIMPLE


Valuacin de Terrenos para Desarrollos Habitacionales
Para efectos de calcular el valor de un terreno en "brea" o sin servicios, donde se
pretende desarrollar un fraccionamiento de tipo habitacional, el estudio de Valor deber
analizarse desde una ptica distinta a la de un predio urbanizado, en virtud de las
cuantiosas inversiones requeridas para la introduccin de los servicios urbanos, las
cuales debern descontarse del precio de venta final del Terreno, garantizando la
viabilidad financiera de la inversin planteada.

Clculo del Valor Residual Simple

Anexo "A"

Para Terreno de Vivienda Unifamiliar

YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS INDUCIDAS,
PROPIAS PARA LA GANADERA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN "MEGAPROYECTO" DE
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SUPERMANZANAS DE 10 Has, QUE
CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES.

Vtb

(1- Pvd)

Vtb = Valor de
Brea

[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ]

Datos para la Aplicacin de la Frmula:


Pv =
Pd =
Vv =
T =
i =
u =
Cu =
Cr =

Terreno

Cantidad o %

en

Decimal

Porcentaje del Terreno en Vialidades:

25%

0.25

Porcentaje del Terreno en Donaciones

15%

0.15

Precio de Venta del Terreno x $ / m2

$800.00

el / m2

Porcentaje de Comisiones de Venta

2%

0.02

Porcentaje de Gastos Financieros

6%

0.06

Porcentaje de Utilidad del Negocio

20%

0.20

Costo de Urbanizacin x m2

$300.00

Pesos M.N.

Costo de Rellenos y Obras Cabeceras $ / m2

$100.00

Pesos M.N.

Datos Adicionales

Datos a Sustituir

Superficie Total del Terreno en m2:


Superficie Total del Terreno en Ha.
rea Vendible:

100,000.00
100.0
75,000.00

m2
Ha.
m2

rea de Vialidades

25,000.00

m2

P
Vv
T
i
u

rea de Donacin:

15,000.00

m2

Cur

=
=
=
=
=
=

40,000.00
800.00
0.02
0.06
0.20

m2
el m2
%
%
%

400.00

el m2

300.00

Sustituyendo:
Vtb
Vtb =
Vtb =
Vtb =
Vtb =

=
1

0.4

x
1

0.6

[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ]
1 + i + u

(1- Pvd)

0.98

0.02

0.06

800.00

800.00

100.00

0.20
$

400.00

1.26
0.6

0.98

$400.00

1.26
$ 235.20

1.26

$186.67

Valor del Terreno en Brea $ / m2

$187.00

CIENTO OCHENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.


( Cantidad con Letra )

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

102

V. 13. VALUACION MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS


Este mtodo analtico consiste en calcular un factor de eficiencia para terrenos, en base
en el anlisis de variables y porcentajes relativos a las caractersticas morfolgicas y
fsicas del bien, as como de las ventajas y desventajas competitivas del inmueble en
estudio, dentro del mercado inmobiliario prevaleciente.

Valuacin Multifactorial para Predios


Segun sus Obras Complementarias y variables; Legales, Economicas y de Mercado
Localizacin

Vias de Acceso

Posicin del Lote

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

10

Periferico

Principales

Colectoras

Sub-Colec

Local

Privada

Camellon

Vecinal

Brecha

10

Manzanero

Cabecera

Esquina

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Comercial

Residencial

Residencial

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

0.5

0.25

en la Manzana

Nulo

No se Observa

Aceptable

Minimo

Mediano

Alto

Muy Alto

Peligroso

Total

Ambiental

Geometra

Optima

Regular

Rectangular

Lig. Irreg.

Irregular

Muy Irreg.

Frente Menor

Fondo Exces.

Angulado

4.75

4.5

4.25

3.75

3.5

2.5

A Nivel

Ligeram Bajo

Bajo

Muy Bajo

Contamin

Accidentes

Otros

4.75

4.5

4.25

3.75

3.5

2.5

Optima

Excelente

Muy buena

Buena

Normal

Regular

Bajo

Muy bajo

Nula

10

Optimo

Productivo

Muy Bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Malo

Obsoeto

Sin

0.5

0.25

Bardas

Cercas

Rellenos

Taludes

Mejoramient

Patios

Caseta

Energia

Otros

Vigente

Por renovar

No. Oficial

Sin Restricc

Sin Afecta

Restriccion

Afectacion

Derecho de Via

Servidumbre

4.75

4.5

4.25

3.75

3.5

2.5

Comercial 1a

Comercial 2a

Resid 1a

Resid 2a

Mixto

I. Social

Servicios

Industrial

Reserva

4.75

4.5

4.25

3.75

3.5

2.5

Vigente

Comercial

Residencial

Mixto

Servicios

I. Social

Industrial

Reserva

Otro

0.5

0.25

Avalo

Optimo

Adecuado

Excesivo

Alto

Bajo

Minimo

Fuera de Rango

No sabe

2.5

1.5

0.5

0.25

0.1

Status

Privada

Condominio

Coo-Propied

Comunal

Ejido

Minoria

Hipotecada

No escriturada

En Litigio

Legal

0.5

0.25

Sin

Restriccion

Afectacion

Arroyo

Drenaje

Torres CFE

Der. Via

Oleoductos

Otros

2.5

1.5

0.5

0.25

0.1

Riesgo

Topografa

Productividad
Renta
Proyecto
a Desarrollar
Obras
Complementarias
Alineamiento

Uso Suelo

Licencia de
Construccin
Precio de Venta
Ofertado

Restricciones
y/o Afectaciones

Resistencia Permeabilidad

Puntaje

7.00

8.00

1.00

6.00

4.75

5.00

5.00

3.00

9.00

4.75

4.25

5.00

1.00

6.00

3.00

Formulo:

Factor de Eficiencia

0.728

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Porcentaje Maximo

100.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

103

V. 13. VALUACION MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS

GRAFICA DE VALUACIN MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS

Topografia

Productividad

Proyecto

Obras Complem

10

Alineamiento

11

Uso de Suelo

12

Licencia Const.

13

Precio de Venta

14

15 Restricc y/o A
14 Status Legal
13 Precio de Ve
12 Licencia Con
11 Uso de Suelo
Localizacion
10 Alineamiento
9 Obras Comp
Vias
de Acceso
8 Proyecto
7 Productivida
Posicion
del Lote
6 Topografia
5 Geometria
4 Zona
Zona
3 Posicion del
2 Vias
de Acce
Geometria
1 Localizacion

Status Legal

15

VARIABLES

% DE EFICIENCIA SEGUN SUS OBRAS COMPLEMENTARIAS, Y VARIABLES;


LEGALES, ECONOMICAS Y DE MERCADO

Restricc y/o Afect

TERRENOS

3.000
6.000
1.000
5.000
4.250
4.750
9.000
3.000
5.000
5.000
4.750
6.000
1.000
8.000
7.000

0.000

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

% DE PARTICIPACION

Conclusiones:

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Muy buena Localizacion


Excelentes Vias de Acceso
Buena Zona
Geometria aceptable
Topografia plana y regular
Dispone de un Proyecto productivo
Uso de Suelo adecuado
Licencia de tipo habitacional
Buen estatus legal (propiedad privada)
Sin afectaciones

Bases de Valuacin Inmobiliaria

104

V. 14. VALUACION DE TERRENOS EN TRANSICION

A
A

9No

todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben


considerarse en transicin, existe una clasificacin intermedia que
refleja a los predios que en el mayor de los casos est prohibido un
cambio en el uso del suelo, sin embargo la cercana a la mancha urbana
provoca una presin sobre los valores de la tierra y a esto se le conoce
como influencia urbana, sin embargo los valores de stos no podrn
equipararse con los terrenos de transicin.

B
B

9Un

C
C

9La diferencia entre ambas es que un predio de transicin campestre es

terreno en transicin habitacional


campestre y/o turstico debe contar con una
caracterstica bsica, el entorno, que es el
valor adicional (Plus) ya sea una playa, un
ro, un lago, una presa, un bosque, unas
ruinas arqueolgicas, etc.

ms local, y el aprovechamiento del suelo es mucho ms limitado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

105

CLASIFICACION
CLASIFICACIONDE
DETERRENOS
TERRENOS
EN
TRANSICION
EN TRANSICION

HABITACIONAL
HABITACIONAL

INDUSTRIAL
INDUSTRIAL

TURISTICO
TURISTICO

DE
DE
SERVICIOS
SERVICIOS

VALOR
FISICO
FACTOR DE

VALOR DE

EFICIENCIA

MERCADO

RESIDUAL

CAPITA -

COMPUESTO

LIZACION
VALOR
RESIDUAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

106

TERRENOS
TERRENOS EN
EN TRANSICION
TRANSICION

Factores de Ajuste
ACCESO

Premia o demerita a una propiedad por la calidad de los


caminos que permiten llegar hasta ste, estos pueden ser
asfaltados, conformados, terraceras, brechas o caminos de
herradura y normalmente el valor disminuir conforme la
calidad del camino as lo haga.
En los predios enclavados en zona de transicin industrial,
este factor suele ser determinante, no as en terrenos
tursticos o campestres, a los cuales no se les asignar
demrito alguno, siempre y cuando el trayecto a recorrer no
sea muy largo o bien se trate de un sitio de alta demanda.

PENDIENTE

SUPERFICIE
SUPERFICIE
3
3

2
2
1
1

Premia o demerita una propiedad por la orografa, en


trminos generales; a mayor pendiente Disminuye el Valor,
con excepcin de predios que disponen de mejores vistas
(Tursticos y/o Campestres) a los que debe asignrsele
incrementos importantes por su mejor vocacin.

9Premia o demerita a una propiedad por el Tamao de la


misma, sin embargo, predios pequeos no son susceptibles
de desarrollar proyectos urbanos y en todos los casos, el valor
de la propiedad disminuye en proporcin a su incremento de
superficie.

9Debe
4
4

UBICACION

hacerse notar que los vendedores o promotores,


comnmente pretender colgar toda una porcin de la tierra a
la fraccin que presenta caractersticas transitorias.

9Este factor es preponderante dado el incremento de valor


de la tierra, conforme su cercana a la mancha urbana o la
vocacin y uso que influye el en Valor de la Tierra.

ESQUINA
ESQUINA

11

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Sin embargo, este factor es el mas difcil de analizar, ya que en


ocasiones el incremento de valor se acerca un punto y puede
revertirse disminuyendo su valor.
Bases de Valuacin Inmobiliaria

107

Incidencia de los Servicios Municipales, Permisos y Derechos:

9
9Agua
AguaPotable
Potable
9
9Alcantarillado
Alcantarillado
9
9Energa
EnergaElctrica
Elctrica
9
9Proximidad
Proximidadaacarretera
carreteraoo
Autopista
Autopista

9
9Carencia
Carenciade
dePermisos
Permisos
9
9Afectaciones
Afectaciones
9
9Restricciones
Restricciones
9
9Derechos
Derechosde
dePaso
Paso
AFECTACIONES
AUTOPISTAS,
AUTOPISTAS,
CARRETERAS
CARRETERAS
YYCAMINOS
CAMINOS

PEMEX
PEMEX

C.F.E.
C.F.E.

9DeDe 2020 aa 6060 mts,


mts, tomando
tomando como
como Punto
Punto
el centro de la carretera derecho de Va.
el centro de la carretera derecho de Va.

9
9Instalaciones:
Instalaciones:Derecho
Derechode
deVa;
Va;
de
de13
13aa17
17mts.
mts.
9
9Ductos:
Ductos:Hasta
Hasta150
150mts.
mts.del
delderecho
derechode
deVa.
Va.
9Zona
Zona Rural:
Rural: de
de 99 aa 50
50 mts,
mts,
9Zona
Zona Urbana:
Urbana: de
de 15
15 aa 50
50 mts,
mts,
En
En ambos
ambos caso
caso desde
desde elel Derecho
Derecho de
de Va.
Va.

Para
Paralas
lasentidades
entidadesPEMEX
PEMEXYYC.F.E.,
C.F.E.,existe
existecontrato
contratode
deocupacin
ocupacinsuperficial
superficial
por
tiempo
indefinido.
por tiempo indefinido.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

108

CAPITULO VI
VALUACIN DE CONSTRUCCIONES

VI. 1. DESCRIPCIN GENERAL DEL PREDIO


Una parte fundamental del estudio de Valor comprende la adecuada descripcin del
bien estudiado, en funcin de sus caractersticas tcnico-arquitectnico-constructivas,
expresadas de manera breve, clara y concisa, que permitan al lector del estudio de
Valor, comprender los atributos, morfologa y caractersticas del bien analizado.
Para efectos de describir adecuadamente las construcciones enclavadas en un predio,
primeramente ser necesario observar detenidamente las caractersticas cuantitativas
de la edificacin en estudio, iniciando con la clasificacin del gnero o tipo de inmueble
que se trate, ya sea; casa-habitacin, local de comercio, etctera, de acuerdo a la
clasificacin de inmuebles correspondiente (Pg.110).
Seguidamente consignaremos la clasificacin de las edificaciones de acuerdo con la
descripcin de caractersticas que seale la Direccin de Catastro e Impuesto Predial
de la entidad correspondiente, o del Colegio local de Valuadores - si lo hubiere - donde
se ubique el inmueble en estudio, de acuerdo a su Naturaleza, Tipologa y Categora.
(Pg. 111)
A continuacin se describir la manera en que las construcciones se encuentran
emplazadas dentro del lote, sus caracterstica morfolgicas, el numero de niveles que
dispone; si son no funcionales, expresando especficamente la calidad de la
edificacin, y todas las caractersticas a que se refiere el captulo relativo a la
Descripcin general del predio, del formato de Avalo correspondiente.
Dentro de ste concepto deber mencionarse, independientemente
caractersticas del terreno, las siguientes apreciaciones:

de

las

1. Gnero del Inmueble de acuerdo a la clasificacin que precede del Inciso VI. 2,
indicando si se trata de una casa-habitacin, de una vivienda, de un local
comercial, etctera.
2. Seguidamente mencionaremos de cuantos niveles consta dicho inmueble,
incluyendo la planta baja.
3. Se indicar Tambin la Tipologa del Bien Descrito, de acuerdo a su naturaleza,
tipologa y categora, de acuerdo a la clasificacin VI.3. de ste capitulo.
4. Se sealar si cuenta con patios, vacos y cajones de estacionamiento al frente
al fondo del lote.
5. Independientemente de la clasificacin del Inmueble a que se refiere en prrafo
segundo, mencionaremos si el uso de la construccin corresponde al mismo
clasificado si cuenta actualmente con otro uso. (especificando en su caso el
uso original del inmueble)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

109

VI. 2 CLASIFICACIN DE INMUEBLES


01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45

Vivienda
Casa-habitacin unifamiliar
Casa habitacin dplex
Casa-habitacin trplex
Casa-habitacin cudruplex
Casa-habitacin en condominio horizontal
Residencia
Residencia especializada
Departamento
Departamento en condominio
Departamento de inters social
Edificio de departamentos
Edificio de oficinas
Edificio de comercios y oficinas
Edificios de comercios y oficinas en condominio
Local comercial
Local comercial en condominio
Plaza Comercial
Centro Comercial
Centro comercial en condominio
Salones de reunin o clubes sociales
Restaurante
Bar
Discoteca
Mercado
Central de Abasto
Estacionamiento
Hotel de (***...*), gran turismo y clase especial
Sucursal bancaria
Tienda departamental
Tienda de autoservicio
Hospital
Clnica
Sanatorio
Bodega
Nave Industrial
Nave Industrial y Oficinas
Nave Industrial y Bodegas
Industria Ligera, semipesada, pesada o artesanal.
Parque industrial
Estaciones de Servicio (gasolinera, carbugas, etc.)
Estacin de bomberos
Taller
Planteles Escolares: maternal, primaria, secundaria, preparatoria o universitario
Edificios administrativos de gobierno

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

110

VI. 3 CLASIFICACION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

En general existen diversas clasificaciones de los tipos de construcciones de acuerdo a


sus atributos y estos estn determinados por categoras, segn los elementos de
construccin con los que estn edificados.
Pare este efecto tomaremos la clasificacin general de las construcciones establecida
por el Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C:
Las Construcciones de acuerdo a su naturaleza, en general se dividen en:
I.
II.

Construcciones habitacionales
Construcciones especiales

Las construcciones Habitacionales, de acuerdo a su Tipologa pueden ser:


A. Antiguas
B. Modernas
C. Edificios
D. Especiales
De acuerdo a sus categora pueden ser:

Antiguas:

01 Econmicas
02 Medio
03 Superior

Modernas: 04 Inters social


05 Popular
06 Medio
07 Bueno
08 Superior
Edificios:

09 Inters social
10 Medio
11 Superior

Las construcciones Especiales de acuerdo a su categora pueden ser:


12 Corriente
13 Medio
14 Bueno
15 Muy Bueno
16 Superior
A continuacin presentamos la Tabla de Clasificacin de las Construcciones, emitida
por el Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C., (2004) que describe los tipos de
construcciones de acuerdo a su naturaleza, tipologa y categora.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

111

VI. 4 TABLA DE CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES


Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C.

C O N T R U C C I O N E S

H A B I T A C I O N A L E S

CONSTRUCCIONES ESPECIALES

TIPOS
ANTIGUAS
CATEGORIA

ALBAILERIA
INSTALACIONES

ESTRUCTURAS

TECHOS Y
ENTREPISOS

MUROS

HIDRAULICA

SANITARIA

HERRERIA

CARPINTERIA

RECUBRIMIENTOS Y
ACABADOS
COMPLEMENTOS

CIMENTACION

MEDIO

SUPERIOR

INTERES SOCIAL

POPULAR

MEDIO

BUENO

SUPERIOR

INTERES SOCIAL

MEDIO

SUPERIOR

CORRIENTE

MEDIO

BUENO

MEDIO

BUENO

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O CONCRETO
MARMACO SENCILLO

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O CONCRETO ARMADO

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O CIMENTACION DE
CONCRETO ARMADO

MAMPOSTERIA CON
REFUERZOS DE CONCRETO
ARMADO O ZAPATAS
AISLADAS

MAMPOSTERIA CON
REFUERZO DE CONCRETO
ARMADO

LOSA DE CIMENTACION CON


CONTRATABES

ZAPATAS AISLADAS
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTICOS,LOSA DE
CIMENTACION
CONTRATRABES

ZAPATAS AISLADAS
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS ,PILOTES LOSA DE
CIMENTACION CASCARONES
DE CONCRETO ARMADO O
CONTRATRABES

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O DADOS DE
CONCRETO SIMPLE

MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O DADOS DE
CONCRETO ARMADO

ZAPATAS DE CONCRETO
ARMADO ,AISLADAS O
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS
CONTRATRABES,LOSAS O
PILOTES

ZAPATAS DE CONCRETO
ARMADO ,AISLADAS O
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS
CONTRATRABES,LOSAS O
PILOTES

ZAPATAS DE CONCRETO
ARMADO ,AISLADAS O
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS
CONTRATRABES,LOSAS O
PILOTES

CASTILLOS Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO CON
ARMEX

CASTILLO Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO CON
ARMEX O VARILLA

CASTILLOS Y CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO

CASTILLOS Y CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO

CASTILLOS Y CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO

CASTILLO CADENAS DE
CONCRETO ARMADO CON
ARMEX O VARILLA

CASTILLO ,CADENAS TRABES


O COLUMNAS DE CONCRETO
ARMADO

CASTILLOS,CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO O
METALICAS

CASTILLOS Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO O
ESTRUCTURAL LOSETA DE
MADERA O METALICA

CASTILLOS Y CADENAS
TRABES YCOLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO

COLUMNAS O TRABES DE
ACERO COLUMNAS CADENAS
Y CASTILLOS DE CONCRETO
ARMADO

COLUMNAS,TRABES
CASTILLOS Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURAS PESADAS DE
ACERO COLUMNAS Y TRABES
DE CONCRETO ARMADO

LOSA DE CONCRETO
ARMADO O VIGUETA Y
BOVEDILLA

LOSA DE CONCRETO
ARMADA RETICULAR O
ALGERADA

LOSA DE CONCRETO
ARMADA RETICULAR O
ALGERADA

LOSA DE CONCRETO
ARMADO CON MALLA
ELECTROSOLDADA O
VARILLA O VIGUETA Y
BOVEDILLA

LOSA DE CONCRETO
ARMADO RETICULAR
ALIGERADA O VIGUETA Y
BOVEDILLA

LOSA DE CONCRETO
ARMADO RETICULAR O
ALIGERADA

ARMADURAS METALICAS
CUBIERTAS CON LA LAMINA
ACRILICA GALVANIZADA
ASBESTO CEMENTO
CABELLETES O CANALONES

LOSA DE CONCRETO
ARMADO

LOSA RETICULAR
PREESFORZADOS

MUROS DE MAMPOSTERIA DE MUROS DE MAMPOSTERIA DE MUROS DE MAMPOSTERIA DE


PIEDRA BRAZA
PIEDRA BARAZA
PIEDRA BRAZA
BOVEDA CATALANA A BASE
BOVEDA CATALANA A BASE
DE VIGAS DE MADERA
DE VIGAS DE MADERA
CUBIERTA DE TEJA O TARMA CUBIERTA DE TEJA O TARMA
SOBRE VIGAS
SOBRE VIGAS
IMPERMIALIZADA
IMPERMIALIZADA

ESPECIALES

PUERTAS Y
VENTANAS

BOVEDA CATALANA A BASE


DE VIGAS DE MADERA O
RIFLES DE ACERO Y
LADRILLO
IMPERMEABILIZADO

LOSA DE CONCRETO ARMADO


LAMINA DE ASBESTO-CEMENTO
CON MALLA
GALVANIZADA CARTON,TEJA O
ELECTROSOLDADA O VARILLA
PARCIALMENTE DE LOSA DE
VIGUETA Y BOBEDILLA O
CONCRETO
LAMINA DE ASBESTO

LAMINA
LAMINA DE ASBESTO
GALVANIZADAASBESTO
CEMENTO GALVANIZADO
CEMENTO CARTON ACRILICO ACRILICO SOBRE MOLDURAS
METALICAS DE MADERA
SOBREVIGAS

LAMINA CARTON O MATERIAL MAMPOSTERIA DE LADRILLO MAMPOSTERIA DE LADRILLO


ENDEBLE
O DE BLOCK
O DE BLOCK

LAMINA O BLOCK

LADRILLO O BLOCK

LADRILLO O BLOCK

LADRILLO,BLOCK PIEDRA
LABRADA BLOCK DE BARRO
COMPRIMIDO

LADRILLO,CONCRETO
ARMADO,PIEDRA LABRADA
CANTERA O BLOCK DE
BARRO COMPRIMIDO

BLOCK CONCRETO ARMADO

LADRILLO,CONCRETO
ARMADO RETICULAR
ALIGERADO O VIGUETA Y
BOVEDILLA

LADRILLO,CONCRETO
ARMADO RETICULAR O
ALIGERADA

LAMINA DE MADERA O
ALAMBRADO

TUBERIA DE POLIDUCTO EN
TINACO

TUBERIA DE FIERRO Y
GALVANIZADO Y
POLIDUCTOCON TINACO DE
MAMPOSTERIA

TUBERIA DE FIERRO
GALVANIZADO O COBRE Y
TINACIO DE CEMENTO Y
ASBESTO

VISIBLE CON TUBERIA DE


FIERRO GALVANIZADO O
COBRE Y TINACO DE
MAMPOSTERIA

OCULTA CON TUBERIA DE


COBRRE Y TINACO DE
ASBESTO-CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE


FIERRO GALVANIZADA O DE
COBRE TINACO DE ASBESTOCEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE


COBRE Y DOS O MAS
TINACOS DE ASBESTO CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE


COBRE Y DOS O MAS
TINACOS DE ASBESTO CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE


COBRE TINACOS DE
ASBESTO-CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE


COBRE TINACOS DE
ASBESTO-CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE


COBRE, TANQUES DE
CONCRETO ARMADO O
TINACO DE ASBESTO
CEMENTO

VISIBLE CON TUBERIA DE


FIERRO GALVANIZADO

WC Y LAVABO SIN SERVICIO


DE AGUA

WC Y LAVADO COLOR
BLANCO

DOS O MAS BAOS DE


CALIDAD

UN BAO COMPLETO TIPO


ECONOMICO

UN BAO COMPLETO TIPO


ECONOMICO (BLANCO)

UN BALO COMPLETO DE
COLOR TIPO ECONOMICO

DOS O MAS BAOS


COMPLETOS DE CALIDAD

DOS O MAS BAOS


COMPLETOS CON MUEBLES
DE LUJO

UN BAO COMPLETO Y
MUEBLES ECONOMICOS

DOS O MAS BAOS


COMPLETOS Y MUEBLES DE
COLOR ECONOMICOS

DOS O MAS BAOS


COMPLETOS Y MUEBLES DE
LUJO

WC Y LAVADO TIPO
ECONOMICO

OCULTA PORTERO
ELECTRICO

VISIBLE

VISIBLE

ELECTRICA

E D I F I C I O S

ECONOMICA

ELEMENTOS

MODERNAS

VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)

OCULTA

VISIBLE

OCULTA

OCULTA ILUNMINACION
DIRECTA O INDIRECTA

OCULTA O ILUMINACION
DIRECTA IOM INDIRECTA O
SALIDAS MULTIPLES

VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)

OCULTA ILUMINACION
DIRECTA O INDIRECTA O
VISIBLE CON TUBERIA
CONDUT

MOTOBOMBA Y ALJIBE

MOTOBOMBA ALJIBE GAS


INTERPHONE TV O SONIDO
AMBIENTAL

MOTOBOMBA ALJIBE GAS


SONIDO AMBIENTAL
INTERCOMUNICACION
PORTONES ELECTRICOS
TV.CLIMA O CIRCUITO
CERRADO

MOTOBOMBA ALJIBE GAS

MOTOBOMBA ALJIBE GAS


EQUIPO CONTRA INCENDIO

EQUIPO CONTRA INCENDIO,


GAS MOTOBOMBA , DUCTOS
O ELEVADORES

TRIFASICA

TIPO TAMBOR DE PINO

TIPO TAMBOR
ENTABLERADAS SENCILLAS
CON MOLDURAS O
PERCIANAS DE PINO O
CEDRO

TIPO TAMBOR
ENTABLERADAS SENCILLAS
CON MOLDURAS O
PERCIANAS DE CEDRO
CAOBA

VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)

MOTABOMBA Y ALJIBE

TIPO TAMBOR
ENTABLERADAS CON
EMTABLERADAS CON
MOLDURAS PERSIANAS O
MOLDURAS O PERSIANAS DE
MIXTA DE METAL Y DE
PINO O CEDRO
MADERA DE CEDRO O CAOBA

LADRILLO BLOCK CELOSIA


DE BARRO O CEMENTO

LADRILLO BLOCK CONCRETO LADRILLO BLOCK CONCRETO


ARMADO O CELOSIA DE
ARMADO O CELOSIA DE
BARRO O CEMENTO
BARRO O CEMENTO

DE LADRILLO O CONCRETO
ARMADO

OCULTA O VISIBLE DE
OCULTA O VISIBLE DE
OCULTA DE COBRE TINACOS OCULTA DE COBRE TINACOS
FIERRO GALVANIZADO O
FIERRO GALVANIZADO O
DE ASBESTO CEMENTO O
DE ASBESTO CEMENTO O
COBRE TINACO DE ASBESTO COBRE TINACO DE ASBESTO
TANQUE DE CONCRETO
TANQUE DE CONCRETO
CEMENTO O TANQUE DE
CEMENTO O TANQUE DE
ARMADO
ARMADO
CONCRETO
CONCRETO
WC LAVABOS MINGITORIOS
WC LAVADOS MINGITORIOS
WC LAVADO Y MUEBLES DE
WC LAVABOS Y ACCESORIOS
TIPO ECONOMICO Y
LAVADOS BAOS DE TIPO
COLOR TIPO ECONOMICO
DE TIPO ECONOMICO
ACCSESORIOS DE ACERO
INDUSTRIAL
INOXIDABLE
OCULTA O VISIBLE CON
VISIBLE A BASE DE DUCTOS
TUBO CONDUT O POLIDUCTO
ESPECIALES

OCULTO VISIBLE CON TUBO


CONDUT

OCULTA DUCTOS
ILUMINACION DIRECTA O
INDIRECTA

TRIFASICA

INSTALACION TRIFASICA
EQUIPO CONTRA INCENDIO

MOTOBOMBA O ALJIBE GAS

CLIMA INTERCOMUNICACION
EQUIPO CONTRA INCENDIO
MOTOBOMBA ALJIBE SONIDO
AMBIENTAL CTO. CERRADO
ELEVADORES O PLANTA DE
LUZ

MADERA ECONOMICA

TIPO TAMBOR O
ENTABLERADAS SENCILLAS
DE CEDRO O CAOBA

TIPO TAMBOR O
ENTABLERADAS SENCILLAS
DE CEDRO O CAOBA

TIPO TAMBOR O
ENTABLERADAS SENCILLAS
DE PINO O CEDRO

TIPO TAMBOR DE CEDRO O


PINO FORRADAS CON
FORMAICA

ENTABLERADAS
ECONOMICAS

ENTABLERADAS CON
MONTURAS

DE MADERA RUSTICA

TIPO TAMBOR DE PINO

TIPO TAMBOR DE PINO O


CEDRO

PISOS LAMBRINES
Y VARIOS

MADERA RUSTICA

DUELA O LAMBRINES DE
PINO SIMILAR

MADERA RUSTICA

MADERA RUSTICA

MADERA BARNIZADA

DUELA DE CAOBA O CLOSET

DUELA PARQUETO O
ENDUELADO EN MUROS
PLAFONES CLOSET DE
CAOBA

MADERA RUSTICA

DUELA O PARQUET
LAMBRINES O CLOSET DE
CEDRO O PINO

DUELA O PARQUET
ESTANTERIA O CLOSETS DE
CEDRO O CAOBA

MADERA RUSTICA

CEDRO O PINO BARNIZADO

CEDRO CAOBA BARNIZADO

CEDRO O PINO BARNIZADO

DUELA O LAMBRINES DE
PARQUET DE CEDRO O
CAOBA

BARANDALES
ESCALERAS Y
PORTONES

MADERA DE PINO

TORNEADOS
YENTABLERADOS

MADERA RUSTICA

MADERA TRATADA

DE CEDRO O PINO

TORNEADOS Y
ENTABLERADOS DE CAOBA

MADEA RUSTICA

BALASTRADAS O
PASAMANOS DE PINO

BALASTRADAS O
PASAMANOS DE CEDRO

MADERA RUSTICA

CEDRO O PINO BARNIZADO

CEDRO CAOBA BARNIZADO

CEDRO O PINO BARNIZADO

ESCALERAS PASAMANOS DE
CEDRO O CAOBA

PUERTAS Y
VENTANAS

ESTRUCTURALES SIN
ANTICORROSIVO

ESTRUCTURALES DE FIERO
CON ANTICORROSIVO

ESTRUCTURALES CON
ORNATO

ESTRUCTURALES O
TUBULARES

ESTRUCTURALES O
TUBULARES

ESTRUCTURALES O
TUBULARES,ALUMINIO

ESTRUCTURALES
TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

ESTRUCTURALES O
TUBULARES

ESTRUCTURALSE
TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

ESTRUCTURALES O
TUBULARES

ESTRUCTURALES
TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

BARANDALES
ESCALERAS Y
PORTONES

ESTRUCTURALES SIN
ANTICORROSIVO

FIERRO TROPICAL

ESTRUCTURALE O
TUBULARES

ESTRUCTURALE O
TUBULARES

ESTRUCTURALE O
TUBULARES,ALUMINIO

ALUMINIO TUBULARES O
ESTRUCTURALES BRONCE

ESTRUCTURALES O
TUBULARES

ESTRUCTURALES,TUBULARE
S O ALUMINIO

ESTRUCTURALES O
ALUMINIO

ESTRUCTURALES O
TUBULARES

ESTRUCTURALES
TUBULARES ASBESTO
METALICO

ESTRUCTURALES O
ALUMINIO

TUBULARES O ALUMINIO

TUBULARES O ALUMINIO

MUROS APLANADOS O
APARENTES

MUROS APLANADOS O
APARENTES

MUROS APLANADOS
MARTELINADOS PIEDRA
LABRADA PASTA CANTERA
MARUGA PISOS O
CONCRETO APARENTE

LAMINA MADERA O
ALAMBRADO

LAMINA APLANADO O
ASBESTO

MADERA RUSTICA

ESTRUCTURALES CON
ESTRUCTURALES DE FIERRO ORNATOS Y ELEMENTOS DE
ORCACE

FRONTONES,PLASTRAS,MOL
USAS CON PLASTRAS O CON
DURAS,CANTERAS,MARMOL,
MOLDURAS
O PIEDRA LABRADA

MUROS APLANADOS O
APARENTES

MUROS APLANADOS O
APARENTES

MUROS APLANADOS O
APARENTES

MORTERO CAL-ARENA

MORTERO CEMENTO-ARENA

MORTERO CEMENTO- CAL


ARENA YESO O TROL EN
PLAFONES

MORTERO CEMENTO CALARENA

MORTERO CEMENTO CALARENA

MORTERO CEMENTO CALARENA TIROL RUSTICO


PLANCHADO

MONTERO CEMENTO CAL ARENA

MONTERO CEMENTO CAL ARENA TIROL EN PLAFONES

MONTERO CEMENTO CAL ARENA TIROL

DE 3 MM OPACO

MUROS APLANADOS
MARTELINADOS CARTERA
PASTA MARMOL O PIEDRA

CEMENTO RUSTICO

CEMENTO PULIDO O AZULEJO

CERAMICA O AZULEJO

PASTAS AZULEJO MARMOL


CERAMICA TIROL O MADERA

AZULEJO MARMOL PASTAS


TIROL Y MADERA FINA

PASTA O TIROL

AZULEJO MARMOL PASTA

AZULEJO CORCHOS
CERAMICA MARMOL O
PASTAS

CEMENTO RUSTICO

CEMENTO PULIDO MOSAICO


DE PASTA O MADERA
RUSTICA

PIEDRA LABRADA MOSAICO


DE PASTA Y GRANITO
MARMOL CERAMICA O
AZULEJO

CEMENTO PULIDO O RUSTICO

CEMENTO PULIDO O MOSAICO


DE PASTA

MOSAICO DE PASTA
GRANITO TERRAZO O
CERAMICO

TERRAZO DE GRANITO
LOSETAS DE CERAMICA Y MARMOL AZULEJO CERAMICA
SINTETICAS AZULEJOS
PIEDRA LABRADA CONCRETO
PIEDRA LABRADA MARMOL O
MARTELINADO O ADQUIN
ADOGUIN

MOSAICO DE PASTA O
GRANITO

MOSAICO GRANITO ADOQUIN


O MARTELINADO

TERRAZO CERAMICA
MARMOL O LOSETA
SINTETICA DUELA

EMPLOMADOS,ESMERILLADO
S,O BISELADOS

SENCILLLOO DE 3 MM

SENCILLO 1MM

SENCILLO DE 3MM

5 Y 6 MM DE ESPESOR

5Y 6 MM DE ESPESOR
ESMERILADOS BISELADOS
POLARIZADOS COBRIZADOS
REFLECTA FILTRASOL O
EMPLOMADOS

SENCILLO DE 5MM

5 Y 6 MM DE ESPESOR

5Y6 MM DSE ESPESOR


ESMERILADOS BISELADOS
PORALIZADOS COBRIZADOS
REFLECTA FILTRASOL O
EMPLOMADOS

VINILICA O ESMALTE Y BARNIZ


ECONOMICA

VINILICA O ESMALTE O
BARNIZ

VINILICA ESMALTES LACAS


BARNIZ O PASTAS

VINILICA ESMALTES LACAS


BARNIZ PASTAS PLASTICAS

VINILICA O ESMALTE
ECONOMICO

VINILICA ESMALTE LACA O


BARNIZ

VINI,LICA LACAS ESMALTE


BARNIZ DE CALIDAD

ASFALTO

ASFALTO CON TELA DE


REFUERZO

CUBIERTAS A BASE DE
IMPERMIABILIZANTE

CUBIERTAS A BASE DE
IMPERMIABILIZANTE CON
ACABADO DE PINTURA

ASFALTO CON FIBRA DE


VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR

ASFALTO CON FIBRA DE


VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR

ASFALTO CON FIBRA DE


VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR
CON CUBIERTA DE TEJA O
SIMILAR

FACHADAS

USAS CON PLASTRAS

APLANADOS
INTERIORES

SIN APLANAR

MORTERO CAL-ARENA

LAMBRINES

CEMENTO RUSTICO

PISOS

VIDRIOS

SENCILLO DE 3MM.

SENCILLO 3 MM OPACO

PINTURA

A LA CAL Y CEMENTO
BLANCO

VINILICA ESMALTE O BARNIZ


ECONOMICO

IMPERMEABILIZANTES

ESTADO DE CONSERVACION
VALOR POR M2 EN N $

MUROS APLANADOS PASTAS


LACAS CERAMICAS
CHILUCA CANTERA CON
AZULEJOS MOSAICO
MOLDURAS MAR,MOL
VENECIANO MARTELNADOS
AZULEJOS MADERA PIEDRIN
DOS LADRILLOS O
MARTE,INADO
CONCRETO ARMADO
APARENTE

VINILICA ESMALTE O BARNIZ A LA CAL Y CEMENTO BLANCO

BASE DE AGUA

1
150

2
125

3
100

1
250

2
225

ASFALTO

3
200

1
400

2
350

3
300

1
400

370

350

450

2
420

3
400

100

650

600

850

800

750

1000

950

Bases de Valuacin Inmobiliaria

3
800

1
600

550 500

1
800

750

700

1
1000

950 900

MORTERO CEMENTO ARENA

CAL

MUROS APLANADOS DE
TABIQUE O CONCRETO
APARENTE MARMOL
MARTELINADOS O PASTAS

MORTERO CEMENTO -CAL


ARENA O CEMENTO CAL O
ARENA

MORTERO CEMENTO ARENA

CAL

MORTERO CEMENTO ARENA

CAL

AZULEJO PARQUET O
PLACAS DE MARMOL PASTA
ACRILICA O TIROL
PLANCHADO
PISOSO DE CONCRETO O
MOSAICO DE PASTA

CEMENTO PULIDO MOSAICO


DE PASTA O GRANITO

TERRAZO MARMOL
CERAMICA O DUELA

GRANITO TERRAZO O
VITROPISO

GRANITO TERRAZO
PARQUET O PLACA DE
MARMOL VITROPISO O
LOSETA VINILICA

5 Y 6 DE ESPESOR

5 Y 6 MM DE ESPESOR
COBRIZADO FILTRASOL
REFLECTA O PORALIZADO

SENCILLO 5MM

VINILICA O ESMALTE
ECONOMICO

1
600

A LA CAL VINILICA O
ESMALTE

VINILICA ACRILICA ESMALTE

ASFALTO CON TELA DE


REFUERZO

CUBIERTAS A BASE
IMPER.PRIMER CON
EMULSION ASFALTICA Y
FIELTRO O SIMILAR

550 500

850

112

800 750

1
1000

900

850

VINILICA ACRILICA ESMALTE VINILICA ACRILICA ESMALTE


O PASTA
SILICOM O LACA DE CALIDAD
CUBIERTAS A BASE
IMPER.PRIMER CON
EMULSION ASFALTICA Y
FIELTRO O SIMILAR

1
850

2
800

3
750

CUBIERTAS A BASE
IMPER.PRIMER CON
EMULSION ASFALTICA Y
FIELTRO O SIMILAR

1
1000

2
900

3
850

VI. 5 TIPOLOGA DE VIVIENDAS


A) DE TRANSICIN
Se han denominado de esta manera a las
construcciones
que,
dadas
sus
caractersticas fsicas revelan una duracin
temporal difcilmente recuperable y
generalmente presentan las siguientes
caractersticas constructivas:
Techos
:
Guano o paja
Muros
:
Jaguacte, caa o tablas
Estructura :
Horcones de madera
rstica
B) PROVISIONALES
Son
aquellas
viviendas
de
aprovechamiento transitorio, y son
edificadas con elementos recuperables
que en su mayora, pueden ser
desmanteladas e instaladas en otro sitio, y
presentan en general los siguientes
elementos:
Techos
:
Lminas
de
zinc,
asbesto o cartn asfltico.
Muros
:
Lminas
de
zinc,
cartn, asbesto, etctera.
Estructura :
Con postes tubulares y de madera rstica.
Acabados :
Piso de tierra o cemento
C) SEMI-PROVISIONALES
Se refieren las viviendas formadas por
elementos permanentes y provisionales;
algunas veces tambin con materiales de
transicin, como los siguientes:
Techos
:
Lminas de zinc,
asbesto, guano o cartn.
Muros
Blocks de cemento o
tabique
Estructura :
Elementos
de
concreto armado
Acabados :
Pisos de cemento
Bases de Valuacin Inmobiliaria

D. CORRIENTES
Aquellas que estn construidas con
materiales permanentes y se observe la
intervencin de un obrero o albail,
aunque no necesariamente calificado.
Techos
:
Tejas de asbesto o
zinc, onduladas de canaln.
Muros
Blocks tabique
Estructuras :
Refuerzos
de
concreto armado
Acabados :
Pisos de Cemento y
algunos aplanados
Ventanas:
De fierro angular tipo
persiana tropical
E) ECONMICAS
Construidas
con
elementos
permanentes, tanto en muros como en
cubiertas, y revelen una mano de obra
semi-calificada.
Techos
:
Losas de concreto
Muros
Block o tabiques con
refuerzos de concreto
Estructura :
Elementos
de
concreto armado
Acabados :
Aplanados y pisos
de cemento con color
Ventanas:
De fierro angular
tipo persiana tropical
F) MEDIANAS
Aquellas en las que se aprecia una mano
de obra calificada, tanto en la calidad de
construccin como en los materiales, y
dispone de una distribucin funcional.
Techos
:
Losas de concreto
Muros
Block o tabique con
refuerzo de concreto
Estructura :
De concreto armado
Acabados :
Aplanados,
empastados, pisos de
materiales
ptreos
como mosaicos o
azulejos.
Ventanas:
De aluminio natural o anodizado
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

114

G) BUENAS
Que revelen una mano de obra calificada,
buenos materiales y un buen proyecto
arquitectnico.
Techos
:
Losas aligeradas
Muros
Block o tabique
Estructura :
Concreto armado
Acabados :
Aplanados,
empastados, losetas de cermica,
mosaicos azulejos de muy buena
calidad.
Ventanas:
De
aluminio
Duranodik y cristales polarizados
Puertas:
De maderas finas; cedro, caoba, roble, etc.
H) DE LUJO
Donde se aprecie una mano de obra
altamente calificada, materiales de lujo y
un acucioso proyecto Arquitectnico.
Techos
:
Losas de concreto
reforzado aligerado
Muros
Block o tabique
Estructura :
Elementos
de
concreto
Acabados :
Aplanados,
texturizados, mrmoles, granitos y losetas
de cermica importadas.
Puertas:
De maderas finas;
cedro, caoba, roble, etc.
Instalaciones:
Piscinas, equipos de filtrado de agua, aire Acondicionado tipo
paquete de ventana Mini-split.
I) ESPECIALIZADAS
Aquellas con una mano de obra
altamente calificada, materiales de lujo, y
un
proyecto
Arquitectnico
minuciosamente elaborado.
Techos
:
Losas de concreto
reforzado, aligerado policarbonatos.
Muros
Block o tabique
Estructura :
Elementos
de
concreto
Acabados :
Aplanados,
empastados, texturizados, mrmoles,
granitos y losetas importadas.
Puertas:
De maderas finas;
cedro, caoba, roble, etc. Instalaciones:
Piscinas, saunas, equipos de filtrado de
agua, Sub-estaciones Elctricas, aire Acondicionado Integral, etc.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

115

VI. 6. CLASIFICACIN DE ZONAS URBANAS

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

Residencial de lujo
Residencial de primera
Residencial de segunda
Residencial de Inters social
Residencial antigua
Residencial de tercera
Residencial popular
Residencial campestre
Departamental de lujo
Departamental de primera
Departamental de segunda
Departamental de Inters social
Comercial de primera
Comercial de segunda
Comercial de tercera
Comercial y de servicios
Mixta: departamental y comercial
Mixta: residencial y comercial
Industrial ligera
Industrial semi-pesada
Industrial pesada
Mixta: industrial y comercial
Mixta: industrial y de servicios
Almacenes y bodegas
Comercial de mercados
Urbana en formacin
Rstica

VI. 7 CLASIFICACIN DE ZONAS SEGN LA COMISIN NACIONAL BANCARIA

HABITACIONALES
DE LUJO: Infraestructura urbana bsica, lneas de telfono y electricidad ocultas,
equipamiento urbano bsico mobiliario urbano lotes tipo de mas de 300 m2., habitantes
de clase social alta, servidumbres frontal, lateral y posterior. reas de construccin y
alturas reglamentadas.
DE PRIMER ORDEN (Bueno Y Semi-lujo): Infraestructura urbana bsica con
caractersticas similares al anterior, pero con menores condiciones, lneas de telfono y
electricidad areas, equipamiento urbano bsico, mobiliario urbano, lotes tipo de 300
m2. Habitantes de clase media alta.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

116

DE SEGUNDO ORDEN (Medio): Infraestructura urbana bsica con caractersticas


similares a la anterior, pavimentos de asfalto o concreto, lneas de telfono y
electricidad areas, equipamiento urbano bsico, lotes tipo de 200 a 300 m2. Habitantes
de clase media, servidumbre frontal.
DE TERCER ORDEN (Medio-econmico): Infraestructura urbana bsica con
caractersticas similares a la anterior, pavimentos de asfalto, lneas de telfono y
electricidad areas, equipamiento urbano bsico, lotes tipo 105 a 200 m2. Habitantes de
clase media-baja, servidumbre frontal.
DE INTERS SOCIAL: Lotes tipo de no menos de 105 m2., conjuntos habitaciones en
serie, unifamiliares o multifamiliares. Densidad habitacional alta.
POPULAR: Idntico al anterior, con pavimentos de asfalto o empedrado, servicios
bsicos, equipamiento urbano deficiente.
ANTIGUA: Zonas antiguas con diferentes clases sociales. Combinadas con reas
mixtas.
CAMPESTRE: Localizada fuera de los lmites urbanos de la poblacin. Podr tener
utilizacin agropecuaria si no constituye motivo de lucro comercial. Lotes de mil 500 m2,
de frentes no menores a 20 mts. Y construccin remetida al menos diez metros del
alineamiento, y que destinan a espacios libres un 75 por ciento, como mnimo de su
superficie, con vialidades pavimentas o empedradas.
DE TRANSFORMACIN: Todas aquellas zonas que han sido sujetas a una total e
inminente cambio de uso de suelo.

INDUSTRIAL

COMERCIALES Y DE
OFICINAS

O T R O S

INDUSTRIAL LIGERO
INDUSTRIAL SEMIPESADO
INDUSTRIAL PESADA
INDUSTRIAL ARTESANAL
PARQUES INDUSTRIALES

DE LUJO
DE PRIMERA
DE SEGUNDA
DE TERCERA

DE MERCADOS
CENTRALES DE ABASTO
PLAZAS COMERCIALES

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

117

VI. 8. COEFICIENTE DE OCUPACIN Y UTILIZACIN DEL SUELO

(C.O.S.)

COEFICIENTE DE OCUPACIN SUPERFICIAL

Es el rea susceptible de desplante:

Datos:

ADC =
S.T. =

C.O.S.=

(C.U.S.)

S. T. =
A.D.C.=

Superficie del terreno.


rea de Desplante Construida.

55.00 m
-----------105.00 m

55.00 m
105.00m

ADC
--------ST

0.524

COEFICIENTE DE UTILIZACIN SUPERFICIAL

Es el nmero de niveles susceptibles a ser construidos sobre la superficie de desplante


ya terminada.
S.T. = Superficie del Terrero.
S.C. = Superficie total de Construccin.
A.D.C.= rea de Desplante Construida
Datos:

SC = 55.00 m
ST = 105.00 m
SC
C.U.S. = ------ST

No. De Niveles =

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

CUS x ST
-------------------ADC

55.00 m
-------------- =
105.00 m

0.524

0.524 x 105
---------------- =
55.00 m

Bases de Valuacin Inmobiliaria

1.001

118

VI. 9. VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION


Segn su Gnero de Edificacin

VALORES DE EDIFICACIN x m2
No.
1.

2.

3.

4.

5.

6.

TIPOLOGIA

Vida Util

Costo
Directo

Indirectos
28%

CASA HABITACION
MODERNA ESPECIALIZADA
MODERNA DE LUJO
MODERNA DE CALIDAD
MODERNA MEDIANA
INTERES SOCIAL

70
70
70
60
50

7,000.00
5,500.00
4,000.00
3,500.00
2,500.00

8,960.00
7,040.00
5,120.00
4,480.00
3,200.00

EDIFICIOS DE DEPARTAMENTO
DE LUJO
DE CALIDAD
DE CALIDAD MEDIANA
INTERES SOCIAL

70
70
60
50

7,500.00
6,000.00
5,000.00
2,800.00

9,600.00
7,680.00
6,400.00
3,584.00

EDIFICIOS DE OFICINA
DE LUJO
DE CALIDAD
DE CALIDAD MEDIANA
TIPO ECONOMICO

70
70
60
50

6,000.00
5,000.00
4,000.00
3,000.00

7,680.00
6,400.00
5,120.00
3,840.00

LOCALES COMERCIALES
DE LUJO
DE CALIDAD
DE CALIDAD MEDIANA
TIPO ECONOMICO

70
70
60
50

8,000.00
6,500.00
5,000.00
3,000.00

10,240.00
8,320.00
6,400.00
3,840.00

BODEGAS
DE CONCRETO TIPO MEDIANA
DE CONCRETO TIPO ECONOMICO
DE TECHO DE LAMINA TIPO MEDIANA
DE TECHO DE LAMINA TIPO ECONOMICA

50
50
30
30

4,000.00
3,500.00
3,000.00
2,000.00

5,120.00
4,480.00
3,840.00
2,560.00

30

2,000.00

2,560.00

30
30

2,750.00
3,000.00

3,520.00
3,840.00

30
30
30

3,250.00
3,500.00
4,000.00

4,160.00
4,480.00
5,120.00

NAVES INDUSTRIALES
INCLUYE: PISO ARMADO DE 15cm y TECHO
PERFILES MON-TEN 14 KG/m2 Y
COLUMNA METALICA
ARMADURA DE FIERRO ANGULAR Y
COLUMNA METALICA
MARCO RIGIDO 3 PLACAS SOLDADAS
ARMADURA DE FIERRO ANGULAR PARA
CENTRO COMERCIAL
CUBIERTA DE AISLANTE DE POLIESTIRENO
TRIDIMENSIONAL PERFILES

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C. (2007)


MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

119

VI. 10. VALORES UNITARIOS DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS


ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

COSTO UNITARIO DE INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIOS Y OBRAS


COMPLEMENTARIAS
No.

CONCEPTOS

Costo Directo

Indirectos
al 28%

Vida
Util

U.D.

Tipo
H=1.20
H=2.00
H=3.00
H=3.00
H=1.20
H=2.00
H=2.40
H=3.00
H=2.00
H=2.40
H=3.00
DE 6 CM
DE 8 CM
DE 10 CM
20.00
40.00
60.00

400.00
560.00
580.00
610.00
330.00
420.00
460.00
495.00
750.00
790.00
900.00
180.00
210.00
260.00
4,800.00
5,100.00
5,500.00

512.00
716.80
742.40
780.80
422.40
537.60
588.80
633.60
960.00
1,011.20
1,152.00
230.40
268.80
332.80
96,000.00
204,000.00
330,000.00

1.00
8.00
12.00
15.00
DE CEDRO

3,500.00
4,500.00
5,000.00
6,000.00
9,800.00

4,480.00
5,760.00
6,400.00
7,680.00
12,544.00

6,500.00
9,800.00
11,000.00
13,500.00
23,900.00
1,232,000.00
1,700,000.00

8,320.00
12,544.00
14,080.00
17,280.00
30,592.00
1,576,960.00
2,176,000.00

01

BARDA DE TABIQUE COMUN


INCLUYE: CIMENTACION, DALAS,
CASTILLOS, APLANADOS Y PINTURA

50

ML

02

BARDA DE BLOCK APARENTE


INCLUYE:
CIMENTACION, DALA Y CASTILLOS

50

ML

03

BARDA DE PIEDRA TIPO


MAMPOSTERIA.

60

ML

04

PISOS DE CONCRETO

40

M2

05

ALBERCA:
INCLUYE EQUIPO DE FILTRADO

40

M3

06

CISTERNA DE CONCRETO INC:


APLANADO E IPERMEABILIZADO,
EQUIPO DE BOMBEO
PORTON DE ALUMINIO ANODIANODIZADO, INCLUYE: MOTOR Y
HERRAJES
COCINAS INTEGRAL INCLUYEN:
FREGADERO, HORNO, MUEBLE BAJO
Y ALTO
AIRE ACONDICIONADO TIPO
MINI SPLIT, INCLUYE: INSTALACION

60
30

M3
M2

20

ML

20

TON

25

PZA.
PZA.

DE PINO
1
2
3
5
NORMAL
NORMAL

25

M3

3/4"

386.00

494.08

25

M3

TIERRA

180.00

230.40

07

08

09

10
11
12

ELEVADORES DE 13 PASAJEROS
Y 10 PARADAS
SUMINISTRO, TENDIDO Y
COMPACTADO DE GRAVA DE 1 1/2"
SUM. TENDIDO Y COMPACTADO
DE RELLENO (MATERIAL DE BANCO)

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C. (2007)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

120

VI. 11. DEPRECIACIN DE LAS CONSTRUCCIONES


Definicin: La depreciacin es la prdida del Limite de mximo valor de las
Edificaciones o Instalaciones, por causas de deterioro y obsolescencia funcional o
econmica, y es la relacin entre la Edad Cronolgica y la Vida til Remanente de una
construccin y se calcula mediante la siguiente formula general:
Depreciacin Anual

Edad
_______________
Vida til Remanente

Edad Cronolgica.- Es aquella que puede ser comprobada mediante fuentes veraces,
tales como: Licencia de Obra, Aviso de Terminacin de Obra, Manifestacin de Obra en
Escritura de Propiedad.
Edad Aparente.- (Ad Corpus) Es aquella estimada por el Perito cuando no se tenga
documento de referencia y se consignar de acuerdo con el estado de conservacin de
la construccin, segn la experiencia del Valuador.
Son Causas de Deterioro: El uso, abuso, abandono, fisuras, cuarteaduras, fallas
estructurales o vicios ocultos de las construcciones.
Las Depreciacin por Obsolescencia se divide en causas propias y externas, de la
manera siguiente:
Obsolescencia Funcional

(Propias):
Proyecto e Instalaciones no adecuadas
Que contravienen normatividades o reglamentos
A causa de la edad de los edificios
Debidos al estilo arquitectnico del bien

Obsolescencia Econmica

(Externas):
Nivel social, econmico y cultural de los vecinos
Cambios de uso de suelo
Planes de Desarrollo Urbano
Reglamentos y Normatividades
Gubernamentales

El monto de depreciacin anual de las construcciones, estimado mediante la frmula


general enunciada, se compone de la proporcin siguiente:
Depreciacin por Deterioro
= 37.50%
Depreciacin por Obsolescencia Funcional
= 25.00%
Depreciacin por Obsolescencia Econmica
= 37.50%
-------------------------------------------------------------------------------------Depreciacin Total Estimada
= 100.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

121

% de INCIDENCIA DE DEPRECIACION ANUAL DE LAS


CONSTRUCCIONES
50.0%
37.5%

50.0%
40.0%
PORCENTAJE

37.5%

30.0%
Obsolescencia
Econmica

20.0%

Obsolescencia
Funcional

10.0%
0.0%

Deterioro

CAUSAS

Las Acciones que prolongan la Vida Econmica de las construcciones son las
inversiones de mejoramiento de la imagen urbana al edificio, la restitucin de sus partes
o equipos en desuso, y los cambios de distribucin arquitectnica, entendindose como
estas:
Rehabilitaciones: Adaptaciones al entorno urbano (imagen exterior)
Modernizaciones: Reposicin de instalaciones, partes o equipos obsoletos
Remodelaciones: Cambios de distribucin arquitectnica

FORMULAS DE DEPRECIACIN DE LAS CONSTRUCCIONES

VI. 11. 1. LNEA RECTA

E
D = ---VT

VI. 11 2. KENZLE
E
2
D = ( ---- )
VT
VI. 11. 3. ROSS
E
D = 0.50 [ ( ----- )
VT

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

E
2
( ----- ) ]
VT

Bases de Valuacin Inmobiliaria

122

VI. 11. 4. D I R E C T A

E 1/4
( ---- )
]
VT

D =[

VI. 11. 5. ROSS-HEIDECKE


E
D = [ 1 - ( 0.50 [ ( ----- )
VT

E
2
( ----- ) ] ) ] x C
VT

De donde C = Calificacin X Estado de Conservacin

VI. 11. 6. CALIFICACIN x ESTADO DE CONSERVACIN


ESTADO DE CONSERVACIN

FACTOR
1.0000
0.9748
0.9068
0.9191
0.8199
0.6680
0.4740
0.2480
0.0010

NUEVO
MUY BUENO
NORMAL
REGULAR
REPARACIONES SENCILLAS
REPARACIONES IMPORTANTES
REHABILITACIN TOTAL
RUINOSO
INUTILIZABLE
CRITERIO ROSS - HEIDECKE
EDAD DEL
INMUEBLE

NUEVO

MUY BUENO

CONSERVACION
NORMAL

REGULAR

REPARACIONES
SENCILLAS

REPARACIONES
IMPORTANTES

REHABILITACION
COMPLETA

RUINOSO

RUINOSO
INUTILIZABLE

15

0.8438

0.8435

0.8225

0.7755

0.6918

0.5636

0.3999

0.2093

0.0844

ROSS-HEIDECKE

EDAD

1.0000
0.5000
0.0000
Serie1

0.8438

0.8435

0.8225

0.7755

0.6918

0.5636

0.3999

0.2093

0.0844

CONSERVACION
Serie1

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

123

CRITERIO ROSS - HEIDECKE


EDAD DEL
INMUEBLE

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60

NUEVO

MUY BUENO

1.0000
0.9915
0.9828
0.9738
0.9644
0.9549
0.9450
0.9349
0.9244
0.9138
0.9028
0.8915
0.8800
0.8682
0.8561
0.8438
0.8311
0.8182
0.8050
0.7915
0.7778
0.7638
0.7494
0.7349
0.7200
0.7049
0.6894
0.6738
0.6578
0.6415
0.6250
0.6082
0.5911
0.5738
0.5561
0.5382
0.5200
0.5015
0.4828
0.4638
0.4444
0.4249
0.4050
0.3849
0.3644
0.3438
0.3228
0.3015
0.2800
0.2582
0.2361
0.2138
0.1911
0.1682
0.1450
0.1215
0.0978
0.0738
0.0494
0.0249
0.0000

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0.9997
0.9912
0.9825
0.9734
0.9641
0.9546
0.9447
0.9346
0.9241
0.9135
0.9025
0.8912
0.8797
0.8679
0.8558
0.8435
0.8308
0.8179
0.8047
0.7913
0.7775
0.7635
0.7492
0.7346
0.7198
0.7046
0.6892
0.6735
0.6576
0.6413
0.6248
0.6080
0.5909
0.5736
0.5559
0.5380
0.5198
0.5014
0.4826
0.4636
0.4443
0.4247
0.4049
0.3847
0.3643
0.3436
0.3227
0.3014
0.2799
0.2581
0.2360
0.2137
0.1910
0.1681
0.1450
0.1215
0.0977
0.0737
0.0494
0.0249
0.0000

CONSERVACION
NORMAL

0.9748
0.9665
0.9580
0.9492
0.9401
0.9308
0.9212
0.9113
0.9011
0.8907
0.8800
0.8691
0.8578
0.8463
0.8345
0.8225
0.8102
0.7976
0.7847
0.7716
0.7582
0.7445
0.7306
0.7163
0.7019
0.6871
0.6721
0.6568
0.6412
0.6254
0.6093
0.5929
0.5762
0.5593
0.5421
0.5246
0.5069
0.4889
0.4706
0.4521
0.4332
0.4142
0.3948
0.3752
0.3553
0.3351
0.3146
0.2939
0.2729
0.2517
0.2302
0.2084
0.1863
0.1640
0.1413
0.1185
0.0953
0.0719
0.0482
0.0242
0.0000

REGULAR

0.9191
0.9113
0.9033
0.8950
0.8864
0.8776
0.8685
0.8592
0.8497
0.8398
0.8297
0.8194
0.8088
0.7980
0.7869
0.7755
0.7639
0.7520
0.7399
0.7275
0.7149
0.7020
0.6888
0.6754
0.6618
0.6478
0.6337
0.6192
0.6046
0.5896
0.5744
0.5590
0.5433
0.5273
0.5111
0.4947
0.4779
0.4610
0.4437
0.4262
0.4085
0.3905
0.3722
0.3537
0.3350
0.3159
0.2967
0.2771
0.2573
0.2373
0.2170
0.1965
0.1757
0.1546
0.1333
0.1117
0.0899
0.0678
0.0454
0.0228
0.0000

REPARACIONES
SENCILLAS

REPARACIONES
IMPORTANTES

0.8199
0.8130
0.8058
0.7984
0.7907
0.7829
0.7748
0.7665
0.7580
0.7492
0.7402
0.7310
0.7215
0.7118
0.7019
0.6918
0.6814
0.6708
0.6600
0.6490
0.6377
0.6262
0.6145
0.6025
0.5903
0.5779
0.5653
0.5524
0.5393
0.5260
0.5124
0.4987
0.4847
0.4704
0.4560
0.4413
0.4263
0.4112
0.3958
0.3802
0.3644
0.3483
0.3321
0.3155
0.2988
0.2818
0.2646
0.2472
0.2296
0.2117
0.1936
0.1753
0.1567
0.1379
0.1189
0.0996
0.0802
0.0605
0.0405
0.0204
0.0000

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.6680
0.6623
0.6565
0.6505
0.6442
0.6378
0.6313
0.6245
0.6175
0.6104
0.6031
0.5955
0.5878
0.5800
0.5719
0.5636
0.5552
0.5466
0.5377
0.5287
0.5196
0.5102
0.5006
0.4909
0.4810
0.4708
0.4605
0.4501
0.4394
0.4285
0.4175
0.4063
0.3949
0.3833
0.3715
0.3595
0.3474
0.3350
0.3225
0.3098
0.2969
0.2838
0.2705
0.2571
0.2434
0.2296
0.2156
0.2014
0.1870
0.1725
0.1577
0.1428
0.1277
0.1124
0.0969
0.0812
0.0653
0.0493
0.0330
0.0166
0.0000

REHABILITACION
COMPLETA

0.4740
0.4700
0.4658
0.4616
0.4571
0.4526
0.4479
0.4431
0.4382
0.4331
0.4279
0.4226
0.4171
0.4115
0.4058
0.3999
0.3939
0.3878
0.3816
0.3752
0.3687
0.3620
0.3552
0.3483
0.3413
0.3341
0.3268
0.3194
0.3118
0.3041
0.2963
0.2883
0.2802
0.2720
0.2636
0.2551
0.2465
0.2377
0.2288
0.2198
0.2107
0.2014
0.1920
0.1824
0.1727
0.1629
0.1530
0.1429
0.1327
0.1224
0.1119
0.1013
0.0906
0.0797
0.0687
0.0576
0.0463
0.0350
0.0234
0.0118
0.0000

RUINOSO

0.2480
0.2459
0.2437
0.2415
0.2392
0.2368
0.2344
0.2318
0.2293
0.2266
0.2239
0.2211
0.2182
0.2153
0.2123
0.2093
0.2061
0.2029
0.1996
0.1963
0.1929
0.1894
0.1859
0.1822
0.1786
0.1748
0.1710
0.1671
0.1631
0.1591
0.1550
0.1508
0.1466
0.1423
0.1379
0.1335
0.1290
0.1244
0.1197
0.1150
0.1102
0.1054
0.1004
0.0954
0.0904
0.0853
0.0800
0.0748
0.0694
0.0640
0.0586
0.0530
0.0474
0.0417
0.0360
0.0301
0.0242
0.0183
0.0123
0.0062
0.0000

RUINOSO
INUTILIZABLE

0.1000
0.0992
0.0983
0.0974
0.0964
0.0955
0.0945
0.0935
0.0924
0.0914
0.0903
0.0892
0.0880
0.0868
0.0856
0.0844
0.0831
0.0818
0.0805
0.0792
0.0778
0.0764
0.0749
0.0735
0.0720
0.0705
0.0689
0.0674
0.0658
0.0642
0.0625
0.0608
0.0591
0.0574
0.0556
0.0538
0.0520
0.0502
0.0483
0.0464
0.0444
0.0425
0.0405
0.0385
0.0364
0.0344
0.0323
0.0302
0.0280
0.0258
0.0236
0.0214
0.0191
0.0168
0.0145
0.0122
0.0098
0.0074
0.0049
0.0025
0.0000

124

VI. 12. INDIRECTOS SOBRE EL TERRENO Y LAS CONSTRUCCINES


Se denomina en Valuacin Indirectos aquellos gastos que inciden indirectamente
sobre el Valor tanto del terreno, como sobre los costos de edificacin, los cuales se
vern incrementados de acuerdo a la siguiente tabla, donde indica claramente el
porcentaje de incidencia de cada concepto sobre el indicador paramtrico
correspondiente.

CONCEPTO
Gastos a terreno
Estudios y proyectos
Licencias, permisos y derechos
Costos financieros
Promocin y venta
Conservacin y mantenimiento

%
5.00
1.50
1.00
5.00
2.00
1.00

INDICADOR PARAMTRICO
S / Valor del terreno
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin

Estos costos indirectos debern agregarse al total del valor de las edificaciones a que
se refiere el inciso B de las construcciones en la hoja de Avalu Fsico del formato
correspondiente.

PORCENTAJE DE INDIRECTOS AL INMUEBLE

0.01

Construccin y Mantenimiento

0.02

Promocin y Venta

0.05

Costos Financieros

0.01

Licencias Permisos y Derechos

0.02

Inversion en Estudios y Proyectos

0.05

Gastos al Terreno

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0.01

0.02

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.03

0.04

0.05

125

VI. 13.

CLASIFICACION DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES,


ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

La Comisin Nacional Bancaria y de Valores indica claramente en la circular nmero


1462 a 2, (pgina 234) cuales son los elementos considerados como Instalaciones
Especiales, Elementos Accesorios y Obras complementarias, como a continuacin se
detallan:

6.3.4.10.1.

Instalaciones Especiales: Son aquellas adheridas al inmueble e


indispensables para su funcionamiento operacional, entre otros:

6.3.1.1.1.1.
6.3.1.1.1.2.
6.3.1.1.1.3.
6.3.1.1.1.4.
6.3.1.1.1.5.
6.3.1.1.1.6.
6.3.1.1.1.7.
6.3.1.1.1.8.
6.3.1.1.1.9.
6.3.1.1.1.10.

Elevadores y montacargas.
Escaleras electromecnicas.
Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
Sistema hidroneumtico.
Calefaccin.
Subestacin elctrica
Pararrayos.
Equipo contra incendio
Cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin, plantas de tratamiento.
Pozos artesianos, aljibes y equipo de bombeo.

6.3.1.1.2.

Elementos Accesorios: Son aquellos necesarios para el funcionamiento


de un inmueble de uso especializado, entre otros tenemos:

6.3.1.1.2.1.
6.3.1.1.2.2.
6.3.1.1.2.3.
6.3.1.1.2.4.
6.3.1.1.2.5.
6.3.1.1.2.6.
6.3.1.1.2.7.
6.3.1.1.2.8.
6.3.1.1.2.9.
6.3.1.1.2.10.

Caldera
Depsito de combustible
Espuela de ferrocarril
Pantalla de proyeccin
Planta de emergencia
Butacas
Sistema de aspiracin central
Bveda de seguridad
Sistema de intercomunicacin
Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisin

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

126

6.3.1.1.3.

Obras Complementarias: Son aqullas que proporcionan amenidades o


beneficios al inmueble, entre otras tenemos:

6.3.1.1.3.1.
6.3.1.1.3.2.
6.3.1.1.3.3.
6.3.1.1.3.4.
6.3.1.1.3.5.
6.3.1.1.3.6.
6.3.1.1.3.7.
6.3.1.1.3.8.
6.3.1.1.3.9.
6.3.1.1.3.10.
6.3.1.1.3.11.
6.3.1.1.3.12.

Bardas, celosas
Rejas
Patios y andadores
Marquesinas
Prgolas
Jardines
Fuentes y espejos de agua
Terrazas y balcones
Cocinas integrales
Riego por aspersin
Albercas y chapoteaderos
Sistemas de sonido ambiental

Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se debern describir por


separado de las construcciones para obtener Valores unitarios independientes.

VI. 14. PORCENTAJE DE PARTIDAS DE UNA CASA-HABITACIN


Con el propsito de que el Valuador profesional tenga una idea general de la incidencia
de los porcentajes de partidas de una construccin tipo residencial, a continuacin se
desglosan las partidas correspondientes, asignndoles porcentaje numricos.
Esta tabla puede ser de gran utilidad cuando se requiera determinar porcentajes de
Avance de Obra de un inmueble en proceso de construccin:

IN C ID E N C IA D E C O S T O S D E C O N S T R U C C I N
P O R P A R T ID A S
No.

C O N C E P T O

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

G AS T O S G EN ER A LES
C IM E N T A C IO N
ESTRUCTURA DE CONCRETO
A L B A IL E R A O B R A G R U E S A
ACABADOS
IN S T A L A C I N H ID R O -S A N IT A R IA
IN S T A L A C I N E L C T R IC A
H E R R E R A
C A R P IN T E R A
M U E B L E S S A N IT A R IO S
V ID R IE R A
P IN T U R A
S U M AS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

%
In c id e n c ia
3 .5 0
1 2 .0 0
1 7 .0 0
1 5 .9 0
1 8 .4 0
3 .0 0
4 .5 0
7 .0 0
1 2 .7 0
3 .2 0
0 .9 0
1 .9 0
1 0 0 .0 0

C O S T O
$ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0
2 6 ,2 5 0 .0 0
9 0 ,0 0 0 .0 0
1 2 7 ,5 0 0 .0 0
1 1 9 ,2 5 0 .0 0
1 3 8 ,0 0 0 .0 0
2 2 ,5 0 0 .0 0
3 3 ,7 5 0 .0 0
5 2 ,5 0 0 .0 0
9 5 ,2 5 0 .0 0
2 4 ,0 0 0 .0 0
6 ,7 5 0 .0 0
1 4 ,2 5 0 .0 0
$ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0

127

VI. 15. Participacin de Elementos Constructivos en el Valor Comercial de una


Vivienda (USPAP) Uniform Standards of Professional Aprraisal Practice
Con propsito de que el Valuador observe desde una ptica globalizada los criterios
utilizados en otros pases (EUA) relativos a la participacin de los elementos
constructivos en el Valor de una vivienda o casa-habitacin, al calce mostramos la
grfica de criterios aplicados por la USPAP, (Uniform Standards of Professional
Aprraisal practice), por sus siglas Estndares Uniformizados de Valuacin Profesional.
Concesiones
Financieras
1%

Chimeneas
2%

Eficiencia de Energa
2%

recmaras
1%
Funcionalidad
1%

Diseo e Imagen
Exterior
2%

Area Construida
12%

Emplazamiento y Vista
3%

Cochera
11%

Edad
4%
Otros
4%

Edo. Conservacin
9%

Calidad de
Construccin
5%
Porticos, Piscina
9%

Localizacin
6%
Mantenimiento
Preventivo
6%

Sotanos, Mquinas
6%

A/C, Calefaccin
8%

Baos
7%

Participacion de Elementos Constructivos de una Vivienda


en el Valor Comercial (USPAP)
Funcionalidad
Recmaras
Concesiones Financieras
Chimeneas

1.10%
1.10%
1.30%
1.70%
2.30%

Ef iciencia de Energa

2.30%

Diseo e Imagen Exterior

3.30%

Emplazamiento y Vista

4.00%

Edad

4.10%

Otros

4.60%

Calidad de Construccin
Localizacin

5.80%

Mantenimiento preventivo

5.80%
6.30%

Sotanos, Mquinas

7.40%

Baos

8.30%

A/C, Calef accin

9.00%

Porticos, Piscina

9.30%

Edo. Conservacin

10.50%
11.80%

Cochera
Area Construida

0.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

2.00%

4.00%

6.00%

Bases de Valuacin Inmobiliaria

8.00%

10.00%

12.00%

128

VI. 16. NDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

El Banco de Mxico emiti el ndice Nacional de Precios al Consumidor con el objeto de


controlar los precios de mercado de los alimentos y de productos de primera necesidad,
basndose en los costos de los productos de la Canasta Bsica.
Resulta importante sealar que dichos ndices son de gran utilidad en el mbito de la
Valuacin, ya que con ellos es posible determinar el valor actual aproximado de un bien
que fue adquirido con fecha anterior (hasta el ao de 1950) as como tambin, de
manera inversa, es posible conocer el valor que tenia un determinado bien, partiendo
del Valor actual del mismo y refirindolo una fecha determinada, encontrando un factor
de ajuste con la aplicacin de la referida tabla.
Direccin Electrnica: http://dgcnesyp.inegi.gob.mx.pubcoy.coyunt.precios.inpc.html

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

129

VI. 16.1. CALCULO DEL VALOR ACTUAL


ndice nacional de Precios al Consumidor

VALOR ACTUAL (Ejemplo):


Calcular el Valor Actual de un bien inmueble que en el mes de agosto de 1998 tena un
valor de $ 1722,000.00
Frmula del Factor de Ajuste = ndice Actual / ndice Anterior
FUENTE
FECHA
FACTOR
I.N.P.C. AGOSTO 1998 70.903
I.N.P.C. JUNIO 2007
Factor de Ajuste

121.721

= 121.721 / 70.903 = 1.716

Valor Actual = 1722,000.00 x 1.61

= $ 2954,952.00

VI. 16.2. CALCULO DEL VALOR REFERIDO DE INMUEBLES


ndice nacional de Precios al Consumidor

VALOR REFERIDO (Ejemplo):


Calcular el Valor Referido de un bien inmueble al mes de enero de 1993, si el Valor
Actual en Junio de 2007 es de $ 7500,000.00;
FUENTE

FECHA

FACTOR

I.N.P.C. ENERO 1993

25.05

I.N.P.C. JUNIO 2007

121.721

Factor de Ajuste

= 121.721 / 25.05 = 4.859

Valor Referido

= $ 7500,000.00 / 4.859

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

= $ 1543,527.47

Bases de Valuacin Inmobiliaria

130

VI. 17. VALOR RESIDUAL ESTTICO


Para Crditos garantizados de Vivienda (SHF)
Con fundamento en lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 7 de la Ley de
Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado, la cual tiene
por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crdito
Garantizado destinado a la adquisicin, construccin, remodelacin, o refinanciamiento
de vivienda, con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar
la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crdito,
Institucin de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carcter
general, la metodologa para la valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados
a la vivienda.
Decimonovena. Frmula de clculo del valor residual esttico. Se calcular aplicando
la siguiente frmula:
De donde:

F = VI x (1 - b) Pn
F
VI

=
=

b
Pn

=
=

Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.


Es el valor del inmueble terminado o bajo la hiptesis de edificio
habitacional terminado.
Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Son los pagos necesarios considerados.

Ejemplo:

F
VI
B
Pn

=
=
=
=

Valor Residual Esttico


$ 1500,000.00
10%
360 amortizaciones (30 aos)

Sustituyendo:

$1500,000.00 (1-.10) - 360

$1349,360.00

V. 18. VALOR RESIDUAL DINAMICO


Para Crditos garantizados de Vivienda (SHF)
Vigsima. Para el clculo del valor residual Dinmico, se deber:
I. Estimar los flujos de caja con base en los ingresos y, en su caso, los enganches de
crdito que se espere obtener por la venta del inmueble a promover, as como los
egresos que se estime realizar por los diversos costos y gastos durante la construccin
o remodelacin, incluso los egresos por los crditos concedidos. Dichos ingresos y
egresos se aplicarn en las fechas previstas para la comercializacin y/o construccin
del inmueble, bajo calendarizacin mensual.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

131

Para estimar los ingresos a obtener bajo la hiptesis de vivienda terminada, se utilizarn
los valores obtenidos por los enfoques de comparacin y/o por capitalizacin de rentas
en la fecha de Valuacin.
Para estimar los egresos a realizar, se tendrn en cuenta los costos de construccin,
los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercializacin y, en su
caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio.
Para inmuebles en remodelacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de
obra nueva, se tendrn en cuenta los costos de construccin presupuestados en el
proyecto correspondiente.
II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual del
proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendra un promotor medio
en una promocin con las caractersticas de la analizada.
Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta el financiamiento
ajeno, la tasa de descuento deber ser incrementada en funcin del porcentaje de dicho
financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de inters habituales del mercado
hipotecario. Dicho incremento deber ser, en todo caso, debidamente justificado.
Vigsimo primera. Frmula de clculo del valor residual por el Procedimiento
Dinmico.
El valor residual Dinmico, ser la diferencia entre el Valor actual de los ingresos
obtenidos por la venta del inmueble terminado y el Valor actual de los egresos
realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de capitalizacin fijado,
utilizando la siguiente frmula:
F = [ Lj / (1 + i) j ] - [ Ek / (1 + i) k ]
F
Lj
j
Ek
k
I

De donde:

= Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.


= Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j
= Es el nmero del periodo previsto desde el momento de la Valuacin hasta que
se produce cada uno de los ingresos.
=Es el importe de cada egreso previsto en el momento k
= Es el nmero del periodo previsto desde el momento de la Valuacin hasta que
se produce cada uno de los egresos.
= Es la tasa de descuento correspondiente a la duracin de cada uno de los
periodos de tiempo considerados.

Ejemplo:
Lj
I
J
Ek
K

=
=
=
=
=

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

$ 1500,000.00
10.00%
2 aos
L j x tasa de egresos = $1500,000.00 x 6.0%
3 aos
Bases de Valuacin Inmobiliaria

132

F= [1500,000.00 / (1-10.00%)2] - [90,000.00 / (1+10.00%)3] = $ 1172,051.09

CAPITULO VII
AVALU POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
VII. 1. DEFINICIONES
El Valor de Capitalizacin es el capital requerido para generar rendimientos financieros
iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de
tiempo y riesgo.
La estimacin del Valor de Capitalizacin anual se calcula sobre los ingresos netos
anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo
plazo y bajo riesgo, es decir, la cantidad de ingresos mensuales, producidos o
susceptibles de producir por un bien inmueble se denominan Rentas y se clasifican de
la manera siguiente:
Renta Econmica: Es el promedio comparativo de ingresos mensuales producidos por
bienes con caractersticas similares al estudiado, ofertantes en el mercado Inmobiliario
actuante.
Renta Contratada: Es el monto mensual de ingresos establecida en contratos de
arrendamiento.
Renta Excesiva: Es el ingreso mensual contratado, muy superior a la renta Econmica
o de mercado.
Renta a Porcentaje: Es el monto porcentual establecido previamente en contratos
sobre la totalidad de los ingresos producidos por el bien.
Renta Congelada: Aquella establecida por decreto gubernamental como medida de
control de precios por arrendamientos.
Renta a largo Plazo: Monto fijado a plazo mayor de dos aos, de comn acuerdo por
las partes contratantes.
Renta con Opcin de Venta: Promesa de venta opcional establecida, cuyas rentas
pagadas se descontaran al precio final fijado en la operacin de compraventa.
La rentabilidad o ingresos por productos mensuales de un bien inmueble esta
determinado por diversas fuerzas econmicas que inciden directa o indirectamente en
el mercado inmobiliario prevaleciente y son entre otras;

Un mercado sano, abierto y competitivo, donde acta un apreciable numero


de compradores y vendedores.
Un mercado oligoplico, en el que prevalece un nmero reducido de
vendedores, organizados formal e informalmente.
Un mercado monoplico donde existe un solo vendedor.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

133

Un mercado oligopsonio, en el que acta un nmero reducido de


compradores formal o no formalmente organizados.
Un mercado monopsnico, donde existe un solo comprador.

VII. 2. CALCULO DE RENTAS MENSUALES


VII. 2. 1. MTODO TRADICIONAL
Se obtendr la renta neta mensual, de acuerdo a la siguiente definicin:
Renta Real o Estimada: se denomina as al Importe de Rentas expresado en contratos
de arrendamiento, recibos cualquier otro documento fiel que refleje claramente la
cantidad obtenida por el arrendamiento del inmueble a la cual se le descontar el
importe de las deducciones mensuales autorizadas, y se calcula mediante la siguiente
frmula general:
de donde:

Vf = Valor Fsico
Ti = Tasa de Inters Anual
d = % Deducciones mensuales

Renta Neta Mensual =

Vf x Ti
12 (1 - d)

Renta Neta Mensual

= $ 1500,000.00 x .08 / 12 (1-.25) = $13,333.33 pesos.

VII. 2. 2. MTODO DE MERCADO:


Renta de Mercado: Los fundamentos del mtodo de rentas, tradicionalmente se
basaban en Valores subjetivos asignados a los objetos o bienes susceptibles de
producir rentas, sin embargo en la actualidad se recomienda aplicar el Mtodo
Comparativo de Mercado, derivado de una investigacin de mercado real y objetiva de
la oferta existente del tipo de bienes similares a bien que ese pretende Valuar, de donde
obtendremos mediante operaciones matemticas un ndice o Media Ponderada (Pg.
No. 160, inciso b) que nos dar luz sobre la cantidad por metro cuadrado de renta
unitaria para el gnero de inmueble a Valuar, para lo cual tenemos las siguientes
definiciones:
Renta Bruta Mensual (RBM): Es la cantidad mensual en moneda, producida por un
Inmueble, resultado de una investigacin de mercado.
Renta Neta Mensual: Es el importe remanente de la renta mensual despus de restarle
las deducciones mensuales a que se haga acreedor dicho inmueble, de acuerdo su uso.
Este mtodo corresponde al resultado arrojado por la investigacin de Mercado
Inmobiliario realizada por el Perito Valuador, de acuerdo a un mercadeo realizado en la
zona de cuando menos, tres inmuebles con caractersticas semejantes al predio
Valuado y con el mismo giro uso, ya sea: habitacional, comercial, industrial, etctera,
apoyado en diversas fuentes de Informacin, tales como: peridicos, revistas
inmobiliarias, corredores inmobiliarios o fuentes de la red mundial (www).
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

134

VII. 3. VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

Definicin:

El Valor de Capitalizacin de rentas es; el capital que se requiere para


generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las
rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo. (Se calcula
sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o
estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo).

VII. 3. 1. METODO TRADICIONAL


Vcap (Valor de Capitalizacin)
Rbm
D
M
Ti

=
=
=
=

Renta bruta mensual


Deducciones mensuales
Periodo en meses
Tasa de inters

de donde:

( Rbm D x M ) / Ti

$ 12,000.00
$ 3,000.00
$ 36,000.00
0.08

- deducciones 25%
Rnm por 12 meses
entre Ti al 8%
Valor de Capitalizacin =

$ 450,000.00

VII. 3. 2. MTODO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF)


Segn Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)
Con fundamento en lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 7 de la Ley de
Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crdito Garantizado, destinado
para la adquisicin, construccin, remodelacin, o refinanciamiento de la vivienda,
puede establecer, mediante reglas de carcter general, la metodologa para la
Valuacin de inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda.
Vigsimo cuarta.- Frmula de clculo del valor de capitalizacin del inmueble:
-n

PMT [1 - (1+i) ]
VC = _____________
I
VC
PMT
i
n

=
=
=
=

de donde:

Valor de Capitalizacin
Pago total (ingresos menos egresos) Renta neta anual (Rna)
Es la tasa de capitalizacin aplicable
Es el nmero de periodos (Vida til remanente)

Los pagos y la tasa de capitalizacin a utilizar se expresarn en las unidades de tiempo


correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos considerados.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

135

Ejemplo: Clculo del Valor de Capitalizacin (SHF):


-n

PMT [1 - ( 1+I ) ]
VCap = -------------------------i

Datos:

Rbm
=
% deducc. =
VCap = (108,000.00 (1-(1+.08) ^ (- 60)))/.08
Deducciones =
Renta neta =
PMT Renta anual =
VCap = $ 1336,667.60
i
Tasa
=
n
(Vida til rem)

12,000.00
25%
3,000.00
9,000.00
108,000.00
0.08
= 60 aos

VII.3.3. CONDICIONANTES DEL MERCADO DE RENTAS

TIPO DE
TERRENO

AMBITO DE
ANALISIS

TIPO DE
MERCADO

FACTORES
ECONOMICOS

OPERACIONES
CON
INFORMACION

POCAS OPERACIONES
Y/O SIN INFORMACION

VALOR COMERCIAL
PRECISO

VALOR COMERCIAL
POCO PRECISO

VALOR COMERCIAL
PRECISO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

136

VII. 4. DEDUCCIONES MENSUALES


Es el importe de gastos generados por un inmueble - expresados en porcentaje - que
debern descontarse a la Renta Bruta producida, para Obtener la Renta Neta del
inmueble. Se consideran deducciones las siguientes:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Porcentaje de desocupacin
Impuesto Predial
Agua Potable y alcantarillado
Administracin, limpieza y vigilancia
Conservacin y mantenimiento
Energa elctrica de las reas comunes
Plizas de seguros
Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.)

En la siguiente grfica se aprecian de manera general los porcentajes aplicables por


concepto de las deducciones mensuales, para distintos gneros de Inmueble:

% MAXIMOS Y MINIMOS DE DEDUCCIONES


MENSUALES
Estacionamientos
Bodegas
Hoteles
Edif. C / Elevador
Comercios
Casas
0

10

15

20

25

30

35

RANGO PORCENTUAL

% Mximo
% Mnimo

No obstante que la anterior grfica muestra de manera global los porcentajes de


deducciones aplicables a diversos tipos de bienes inmuebles, el porcentaje de
deducciones deber calcularse de manera independiente para cada caso en particular,
de acuerdo al siguiente procedimiento:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

137

1. Porcentajes de Desocupacin (vacos) : Se denomina as a los periodos que


permanece vaco desocupado un inmueble o localidad, dichos porcentajes se
determinan de acuerdo a la siguiente tabla:

PORCENTAJES DE OCUPACIN
PERIODO
DE OCUPACIN
(No. DE AOS)

UN MES
DESOCUPADO %

1
2
3
4
5
6
7
8

8.30
4.20
2.80
2.10
1.60
1.40
1.20
1.00

DOS MESES
TRES MESES
DESOCUPADO % DESOCUPADO %

16.60
8.30
5.50
4.20
3.30
2.80
2.40
2.10

25.00
12.50
8.30
6.20
5.00
4.20
3.60
3.10

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C.


2. Impuesto Predial:
Es el importe de la tributacin por concepto de Impuesto Predial del Inmueble,
consignado en la boleta predial correspondiente, documento que deber ser
proporcionado por el solicitante del Avalo. Este importe generalmente se refiere a un
periodo anual, debiendo entonces, dividir dicho importe entre doce meses, para obtener
el importe mensual, expresndolo en ste rengln de las deducciones.
3. Agua Potable y Alcantarillado: Se asentar el importe del pago por estos
servicios, de acuerdo al recibo correspondiente, consignando el importe
proporcional mensual.

4. Administracin, Limpieza y Vigilancia:


Se consideran gastos generales los siguientes;
Administracin; gastos de oficina, luz, etctera.
Limpieza: afanador, artculos de limpieza, etctera.
Vigilancia: portero y velador.
Mediante investigacin directa a personas fsicas y morales cuya actividad es la de
administrar inmuebles en arrendamiento, se ha encontrado que el costo indirecto de
operacin de stas empresas flucta desde un 5 y un 7 % sobre los Ingresos Brutos
Mensuales generados por el inmueble.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

138

5. Conservacin y Mantenimiento:
El contrato de arrendamiento especifica en la mayora de los casos, quien absorbe los
gastos de conservacin y mantenimiento del inmueble, siendo generalmente el inquilino
arrendatario, dado que es l quien ocupa y disfruta el Inmueble. Sin embargo, en
algunas ocasiones es el mismo propietario quin se hace cargo de dichos gastos.
De manera general se considera que aproximadamente un 5% sobre el valor de las
construcciones de un inmueble, requieren conservacin anual, por lo tanto:
% de Conservacin Anual
=
% de Ingreso bruto s/construccin=
% de Conservacin Anual
=
% de Conservacin mensual =

5.0% entre 12 meses es = a 0.42 % mensual


0.8% (dato fijo)
0.42 / .008 =
52.5% s/Rbm
52.5 / 12
=
4.375% mensual Aprox.

Los gastos de conservacin y mantenimiento del inmueble se calculan de acuerdo con


el periodo de conservacin y su incidencia en los conceptos constructivos a conservar,
de conformidad con la siguiente tabla:

PERIODO
DE
CONSERVACIN

Cada ao
Cada 2 aos
Cada 3 aos
Cada 4 aos
Cada 5 aos
Cada 6 aos
Cada 7 aos
Cada 8 aos

PORCENTAJE DE CONCEPTOS A CONSERVAR

1%
10.4
5.2
3.4
2.6
2.1
1.7
1.5
1.3

2%
20.8
10.4
6.9
5.2
4.2
3.5
2.9
2.6

3%
31.2
15.6
10.4
7.8
6.2
5.2
4.5
3.9

4%
41.7
20.8
8.9
10.4
8.3
6.9
5.9
5.2

5%
52.1
26.1
17.4
13.0
10.4
8.7
7.4
6.5

6%
52.5
31.2
20.8
15.6
12.5
10.4
8.9
7.8

7%
72.9
36.4
24.3
12.2
14.6
12.1
10.4
9.1

8%
83.3
41.7
27.8
20.8
16.7
13.9
11.9
10.4

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueos, A.C.

6. Energa Elctrica de reas Comunes


Este concepto aplica exclusivamente para inmuebles en condominio o copropiedad,
donde existan servicios comunes que cubrir, mismos que sern de manera proporcional
al porcentaje de Indiviso del bien en estudio.
7. Plizas de Seguros:
Se indicar el importe del pago de la(s) pliza(s) de seguro (s) por riesgos, daos a
terceros, fianzas por arrendamiento, entre otras, que hayan sido contratadas para el
Inmueble, expresndolas en mensualidades.
Se considera que el costo promedio del seguro de riesgos para un inmueble, representa
aproximadamente el 3 % sobre la Renta bruta mensual (Rbm);
Importe del seguro
=
Rbm X 0.03
Importe del seguro
=
$12,000.00 x .03 = $ 360.00 pesos mensuales
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

139

8.

Impuesto sobre la Renta ( I.S.R. )

Se refiere al importe a pagar, sobre ingresos por arrendamientos de bienes muebles e


inmuebles que perciban los contribuyentes, y se determinar de acuerdo a la Tarifa
para el pago provisional del mes en curso calculado, publicada en el Diario Oficial de la
Federacin, segunda seccin y se determina mediante el siguiente procedimiento:
DETERMINACION DE LA BASE DEL ( ISR )
Base de Impuestos:
Es el importe de la Renta bruta mensual (Rbm) que produce el inmueble, menos las
Deducciones Fiscales autorizadas, es decir:
Base de Impuesto =

Renta Bruta Mensual Deducciones Fiscales

Las deducciones se refiere a porcentajes de descuentos segn el genero de inmueble


que se trate, y estas se denominan Deducciones Ciegas.
Deduccin para Inmuebles con uso Habitacional
Deduccin para Inmuebles con uso Comercial

=
=

50 %
35 %

Por lo tanto se proceder a descontar la deduccin correspondiente a la Renta Bruta


Mensual (Rbm) del inmueble, que denominaremos Base de ISR, cuyo resultado se
aplicara de la siguiente manera:

Procedimiento de Clculo del I.S.R.


1. Base de ISR = Renta mensual del Inmueble menos deduccin ciega
2. Tomaremos la cantidad de la 1er columna de la tabla correspondiente a Limite
Inferior
3. Diferencia: ser el resultado de la base de ISR, menos el Limite Inferior
4. Para el Excedente. Se tomarn de la tabla los siguientes datos: Limite Inferior, Lmite
superior, % de Excedente y Cuota Fija.
5 Excedente
6 Base del ISR
7 IRS Total

= Diferencia - % del Excedente


= Excedente + la Cuota Fija
= ISR Base Subsidio Crdito (solo Inters social)

La cantidad obtenida de ISR Mensual se dividir entre la Renta Neta y se multiplicara


por 100 para expresar el impuesto en porcentaje, es decir:
% de ISR Mensual =

(ISR mensual / Renta Neta) x 100

Este resultado final se consignara en el punto Nmero 8 de las Deducciones


Mensuales, procediendo a la sumatoria total de las deducciones, de donde resultara el
porcentaje de las deducciones que descontaremos a la Renta Bruta Mensual, para
obtener as, la Renta neta mensual (Rnm) final del Inmueble.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

140

9.

Tablas de Clculo del Impuesto Sobre la Renta ( I.S.R. )

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

141

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

142

9.1. Ejemplo de Clculo del ISR para Casa Habitacin

EJEMPLO 1:

Calcular el Importe mensual de ISR para una casa-habitacin que


produce un ingreso mensual de $ 5,833.33 pesos, con un Valor
Fsico de $700,000.00.

Clculo del Impuesto Sobre la Renta ISR


Casa-Habitacin
Datos:
Valor Fsico
Valor de las Construcciones e Instal. Esp.
Ingreso mensual

Vf =
Vf x .80
Vf x .1/12

$
$
$

700,000.00
560,000.00
5,833.33

2,333.33

0.00008

22.40

Ingresos Brutos mens.


Ingresos Brutos mens.
V de Construcc. / 12

$
$
$

291.67
253.17
466.67

3,367.23

2,466.10

10%

246.61

306.13

Deducciones Fiscales Autorizadas


Depreciacin Fiscal Anual

Valor Const.
$

Impuesto Predial

Gastos de Administracin
Gastos de Mantenimiento
Suma de Seguro Anual

560,000.00

x Dep. Aut.

Mensual

0.05

/ 12 meses

V. Fsico

x .4

$700,000.00

$280,000.00

0.05
0.0434
0.01

Sobre
Sobre
Sobre

.08 al millar
x

Suman las Deducciones Fiscales Autorizadas =

Clculo del ISR


RBM
$5,833.33

Base Gravable IBM - Deducciones


Base Grav.
Clculo del ISR

Total ISR

Lim. Inferior

2,466.10

$0.01

Base Grav.
246.61

Cuota Fija
$59.52

Deducc.
$ 3,367.23
% Exced.

Total de ISR
Porcentaje Total del ISR

0.0525

5.25

Tabla de Clculo para el ISR 2007 (Agosto)


Casa-Habitacin
LIMITE
INFERIOR

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

LIMITE SUPERIOR

CUOTA FIJA

%
EXCEDENTE
LIM. INF.

$0.01

$3,968.56

$0.00

1.50%

$3,968.57

$33,683.29

$59.52

5.00%

$33,683.29

$59,195.37

$1,545.12

8.50%

$59,195.37

$68,812.01

$3,714.16

12.50%

$68,812.01

$82,386.81

$4,915.92

14.00%

$82,386.81

$166,162.33

$6,816.40

16.80%

$166,162.33

$261,894.65

$20,890.64

19.60%

$261,894.65

EN ADELANTE

$39,654.16

28.00%

Bases de Valuacin Inmobiliaria

143

9.2. Ejemplo de Clculo del ISR para Local Comercial

EJEMPLO 2:

Calcular el Importe mensual de ISR para un Local Comercial que


produce un ingreso de $ 8,750.00 pesos mensuales, con un Valor
Fsico de $ 700,000.00.

Clculo del Impuesto Sobre la Renta ISR


Local Comercial
Datos:
Valor Fsico
Valor de las Construcciones e Instal. Esp.
Ingreso mensual

Vf =
Vf x .80
Vf x .15/12

$
$
$

700,000.00
560,000.00
8,750.00

2,333.33

0.00008

22.40

Ingresos Brutos mens.


Ingresos Brutos mens.
V de Construcc. / 12

$
$
$

350.00
437.50
466.67

3,609.90

5,140.10

17.0%

158.05

544.36

Deducciones Fiscales Autorizadas


Depreciacin Fiscal Anual

Valor Const.
$

Impuesto Predial

Gastos de Administracin
Gastos de Mantenimiento
Suma de Seguro Anual

560,000.00

x Dep. Aut.

Mensual

0.05

/ 12 meses

V. Fsico

x .4

$700,000.00

$280,000.00

0.04
0.05
0.015

Sobre
Sobre
Sobre

.08 al millar
x

Suman las Deducciones Fiscales Autorizadas =

Clculo del ISR


RBM
$8,750.00

Base Gravable IBM - Deducciones


Base Grav.
Clculo del ISR

Total ISR

Lim. Inferior

5,140.10

$4,210.42

Base Grav.
158.05

Cuota Fija
$386.31

Deducc.
$ 3,609.90
% Exced.

Total de ISR
Porcentaje Total del ISR

0.0622

6.22

Tabla de Clculo para el ISR 2007


Local comercial
LIMITE
INFERIOR

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

LIMITE SUPERIOR

CUOTA FIJA

%
EXCEDENTE
LIM. INF.

$0.01

$496.07

$0.00

3.00%

$496.08

$4,210.41

$14.88

10.00%

$4,210.42

$7,399.42

$386.31

17.00%

$7,399.43

$8,601.50

$928.46

25.00%

$8,601.51

en Adelante

$1,228.98

28.00%

Bases de Valuacin Inmobiliaria

144

VII. 5. CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN ANUAL


La Tasa de Capitalizacin Inmobiliaria es el porcentaje de inters anual del capital
requerido para generar rendimientos financieros equivalentes a las utilidades que
producen las rentas de un bien en condiciones similares de tiempo y riesgo, y se calcula
sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos
a una tasa de largo plazo y bajo riesgo.
La siguiente grfica muestra los Rangos de Valor expresados en Porcentajes anuales
de Tasas de Capitalizacin de distintos gneros o tipo de Inmueble segn su uso:

RANGO DE TASAS DE CAPITALIZACION ANUAL


15.0
16

11.0

% DE TASA ANUAL

14

10.0

12

8.0

10
8
6

Hoteles
Comercios

3.5

Naves Industriales
Casas y Deptos.

TIPO DE
INMUEBLE

Terrenos

Una vez obtenido el porcentaje o Tasa de rendimiento anual para Inmuebles, se


proceder a determinar el Valor de Capitalizacin del mismo, y ser el resultado de
dividir el producto de la Renta Neta Anual (RNA), sin deducciones, entre la Tasa de
Capitalizacin obtenida:
Valor de Capitalizacin

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Renta Neta Anual / Tasa

Bases de Valuacin Inmobiliaria

145

VII. 5.1. Mtodo Tradicional


La tasa de inters aplicable a la Capitalizacin Anual de Rentas de un Inmueble se
calcula mediante la siguiente Frmula:
I =

D a t o s:
I
=
R
=
C
=
r
=
T
=

(C x r )
T+C

r = 1 / Vida Econmica Restante (Ver)

Tasa de capitalizacin
Renta Neta Mensual
Valor de las construcciones
Tasa de Amortizacin de las Construcciones (1/Ver)
Valor del terreno

Ejemplo: Calcular la Tasa de Capitalizacin de una casa-habitacin con los siguientes


datos:
Valor Fsico (Vf)
= $ 1500,000.00
Valor del terreno (T) 20% de Vf
= $ 300,000.00
Valor de las Construcciones (80% de Vf)
= $ 1200,000.00
___________________________________________________
Renta Neta Mensual
Valor de construcciones
Vida Econmica Restante
Valor del terreno

= $
12,500.00
= $ 1200,000.00
=
50 aos
= $ 300,000.00

Aplicando la frmula:
I = Tasa de Capitalizacin =

R (C x r )
T+C

r = Tasa de Amortizacin de las Construcciones = 1 /Ver = 1 / 50 = 2.0 %


Sustituyendo:
I

R (C x r )
T+C
150,000.00 ( 1200,000.00 x .02) =
300,000.00 + 1200,000.00
126,000.00
1500,000.00

150,000.00 24,000.00
1500,000.00

0.0084x1000 =

8.40%

Se estima una Tasa de Capitalizacin de un 8.4 por ciento anual

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

146

II.5.2. Factores que inciden en la Capitalizacin de Rentas

Inmueble
Valuado

Propiedades
Comparables en el
mercado

Renta (operacin y
Mercado normales)

Renta de Mercado
(RN)
Gastos de Operacin

Gastos de operacin

Renta Neta (RN) bajo


condiciones de
Mercado normales

Renta Neta
(RN mercado)
Valor de Mercado
(V mercado)

Similares en:

Antigedad
Ubicacin
Condiciones
Financieras.
Operacin
Forma de
Propiedad

Im= RN mercado
V mercado

Valor Cap. Inm, =

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

RN
i

i = Ponderacin de las im

Bases de Valuacin Inmobiliaria

147

VII.5.3.

METODO CITY BANK (Banamex)


Clculo de Tasas de Capitalizacin

El porcentaje de inters anual aplicable a una inversin inmobiliaria se denomina Tasa


de Capitalizacin y en principio esta formada por los siguientes indicadores:
Tasa 1.- Indicador o tasa base, libre de riesgo.- Aplicable a inmuebles del mismo gnero
del que se Vala, esto es, en igualdad de liquidez y plazo de retorno de la inversin.
Por tanto, dado que el plazo de una inversin inmobiliaria es largo - cuando menos 30
aos -, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de
inversin (largo), la cual denominaremos Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable
a cualquier tipo de inversin en Mxico = 4.0%.
Tasa 2.- Tasa adicional, o prima, de acuerdo con el gnero o tipo de inmueble que en
razn de su uso y grado de liquidez resultare para el bien que se Vala. El gnero se
clasifica en: Terreno, Casa unifamiliar, Departamento en condominio, Oficina o local en
condominio, Local comercial o Inmueble especializado:
La siguiente tabla muestra la hoja electrnica de Excel - Formato de Avalo CITYBank
- que calcula la Tasa adicional, o prima, de acuerdo al tipo de inmueble:

CONCEPTO

TASAS DE REFERENCIA
5%

8%

9%

10%

11%

12%

TIPO de INMUEBLE

Terreno

Casa

Depto/Casa

Ofic./L. Com.

(segn su USO)

sin constr.

Unifamiliar

en condominio

en condominio

Local
Comercial

Especializado

Terr > Constr.


Hasta 2:1

Terr Constr.
11

Terr < Constr.


Hasta 1:3

Terr < Constr.


Mayor a 1:3

0
1.57143
0.00000

0
1.71429
0.00000

Elija la opcin con una "X" =>


REL. AREA (TERR-CONST.)
(Slo aplica c/construccin util)

X
Terr > Constr.
Mayor a 3:1

Terr > Constr.


Hasta 3:1

Elija la opcin con una "X" =>


SUMA CALIFICACIN
CAPITALIZACIN
TASAS PARCIALES

0
0.71429
0.00000

1.33
1.14286
1.52000

0
1.28571
0.00000

1.7
1.42857
2.42857

TASA 2:

3.95%

La sumatoria de los dos indicadores referidos, es decir, la Tasa Libre de Riesgo + la


Tasa Adicional, resultar la Tasa de Capitalizacin Anual del Inmueble:
Tasa 1: Tasa Libre de Riesgo aplicable a Inversiones en Mxico
Tasa 2: Tasa Adicional de acuerdo con el gnero o tipo de Inmueble

=
=

Tasa de capitalizacin Anual

7.95%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

4.00%
3.95%

148

VII. 5. 4.

MTODO DE ANALISIS CUANTITATIVO Y CUALITATIVO


Clculo de Tasas de Capitalizacin

Este mtodo consiste en calcular la Tasa de Capitalizacin Anual de un inmueble, en


base en el anlisis de variables y porcentajes relativos a las caractersticas morfolgicas
y fsicas, as como de las ventajas y desventajas competitivas del inmueble en estudio,
dentro del mercado inmobiliario prevaleciente.
Concretamente se extraern datos referentes al entorno urbano donde se emplaza el
inmueble, como tipo, ubicacin, accesos, vialidades, zona, servicios municipales,
infraestructura, as como datos sobre los equipos, reas comunes y publicas,
conservacin, uso general, proyecto y vida til remanente del bien analizado,
asignndole valores expresados en porcentajes numricos, segn el rango de riesgo
que represente el gnero de edificacin, y de acuerdo a la inversin realizada.
Como explicamos anteriormente, la calificacin de dichos porcentajes, relativa al nivel
de riesgo de la inversin realizada, se consignar entre los siguientes parmetros;

Sin riesgo
Riesgo mnimo
Riesgo muy bajo
Riesgo moderado
Riesgo normal
Riesgo presente
Riesgo alto
Riesgo considerable
Riesgo sustancial

Seguidamente, se vaciarn los datos referentes al tipo de riesgo de la inversin en


formas tabulares, de manera horizontal; y de manera vertical se cruzarn los datos
sobre el entrono urbano circundante del inmueble en estudio.
Una vez consignados los datos del rango de riesgo de inversin y del entorno urbano y
morfolgico del bien, se proceder a calcular un parmetro o factor de calidad, que
relaciona la suma de variables obtenidas y sus porcentajes, que resultar en la
expresin de la Tasa de Capitalizacin Anual del inmueble, expresada en porcentaje.
A continuacin se incluyen las formas tabulares para clculo de la Tasa de
Capitalizacin de diversos gneros de inmuebles, del Arq. Juan Manuel Bravo A., en las
que relacionan las caractersticas generales y particulares del inmueble que sern
acreedoras a la aplicacin de los factores referidos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

149

VII. 5. 4. 1. Tasas para Terrenos

TASAS PARA TERRENOS


6.0%
1 Tipo de
Inversin

Sin riesgo

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

10.0%
Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Buena

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malas

Psimas

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Psimas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Psimos

Pend.+35%

Pend.+40%

Muy malo

Psimo

2 Ventajas
Excelentes Muy Buenas
Competitivas
1
3 Accesos

Excelentes

Muy buenos
1

4 Vialidades

Excelentes

Muy Buenas
1

5 Servicios

Excelentes

Muy buenos
1

6 Topografa

Plana

Pend.+5%

Pend.+10% Pend.+15% Pend.+20% Pend.+25% Pend.+30%

7 Uso del Suelo 7.5 veces

3.5 veces

1.5 veces
1

8 Aprovecham. Excelente

Muy bueno

Buenos

Regular

Aceptable

Deficiente

Malo

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

Media Baja

Baja

Proletaria

Suburbana

9 Ubicacin

Manzanero

Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial

Residencial Residencial

10 Zona

Exclusiva

Residencial

Muy buena

Buena

Media

FACTOR 1/10
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var

0.100
2.000
0.200
0.400

0.100
7.000
0.700
4.900

0.100
0.000
0.000
0.000

0.100
0.000
0.000
0.000

0.100
0.000
0.000
0.000

0.100
0.000
0.000
0.000

0.100
1.000
0.100
0.100

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.100
0.000
0.000
0.000

0.100
0.000
0.000
0.000
5.400

150

VII. 5. 4. 2. Tasas para Casas y Departamentos

TASAS PARA CASAS Y DEPARTAMENTOS


1 Tipo de
Inversin

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

10.0%

10.5%

11.0%

11.5%

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

12.0%
Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Buena

Regular

Deficiente

Mala

Muy mala

Deplorable

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

1
Importacin
2 Tipo de
construccin

Excelente

Muy buena
1

3 Ventajas
Competitivas

Excelentes Muy Buenas

4 Edad

0 a 5 aos

Buenas
1

5 a 10 aos 10 a 15 aos 15 a 20 aos 20 a 25 aos 25 a 30 aos 30 a 35 aos 35 a 40 aos

40 a 45 aos

5 Acabados

Importacin Excelentes

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy malos

Deplorables

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Psimos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Psimas

6 Accesos

Excelentes Muy buenos

7 Vialidades

Excelentes Muy Buenas

Buenas
1

8 Servicios

Excelentes Muy buenos

Buenos
1

9 Equipos

Excelentes Muy buenos

Buenos

Areas
10 comunes
11 Conservacin

Excelentes Muy buenas

Buenas
1

Nuevo

Excelente

Muy Bueno

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruidoso

Excelente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Psimo

12 Uso General

Optimo

13 Proyecto

Optimo

Muy bueno

Bueno

Adecuado
1

14 Vida til
remanente

ms de 50

15 Ubicacin

Manzanero

45 a 50 aos 40 a 45 aos 35 a 40 aos 30 a 35 aos 25 a 30 aos 20 a 25 aos 15 a 20 aos

menos de 15

1
Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial

Cabecera

Esquina

Residencial Residencial

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

Muy malas

Psimas

16 Zona

Exclusiva

Residencial

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Malas

FACTOR 1/16
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var

0.063
3.000
0.005
0.015

0.063
1.000
0.005
0.005

0.063
8.000
0.006
0.045

0.063
3.000
0.006
0.018

0.063
0.000
0.006
0.000

0.063
0.000
0.007
0.000

0.063
1.000
0.007
0.007

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.063
0.000
0.007
0.000

0.063
0.000
0.008
0.000
0.090

151

VII. 5. 4. 3. Tasas para Oficinas

TASAS PARA OFICINAS


1 Tipo de
Inversin

10.0%

10.5%

11.0%

11.5%

12.0%

12.5%

13.0%

13.5%

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

14.0%
Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Buena

Regular

Deficiente

Malas

Muy malas

Deplorables

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

35 a 40 aos

40 a 45 aos

2 Tipo de
Importacin
construccin
3 Ventajas
Competitivas

Excelentes

4 Edad

0 a 5 aos

Excelente

Muy buena
1

Muy Buenas

Buenas
1

5 a 10 aos

10 a 15 aos 15 a 20 aos 20 a 25 aos 25 a 30 aos 30 a 35 aos

5 Acabados

Importacin

Excelente

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy malos

Deplorables

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Psimas

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Psimas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Psimas

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruinoso

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Adecuado

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Psimo

20 a 25 aos

menos de 20

6 Accesos

Excelentes

Muy buenos

Buenos
1

7 Vialidades

Excelentes

Muy Buenas

Buenas
1

8 Servicios

Excelentes

Muy buenos
1

9 Equipos

Excelentes

Muy buenos
1

10
11

Areas
comunes

Excelentes

Areas
pblicas

Excelentes

12 Conservacin

Muy buenas

1
Muy buenas

Buenas
1

Nuevo

Excelente

Muy bueno
1

13 Uso General

Optimo

Excelente

Muy bueno
1

14 Proyecto

Optimo

Muy bueno

Bueno
1

15 Vida til
remanente

ms de 70

Ubicacin

Manzanero

Zona

50 a 55 aos 45 a 50 aos 35 a 40 aos 30 a 35 aos 25 a 30 aos

16

17

60 a 65 aos

Exclusiva

FACTOR 1/17
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var

Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial
1

Residencial

Muy buena

Cabecera

Esquina

Residencial Residencial

Buena

Media

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

Media Baja

Baja

Proletara

Suburbana

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
3.000
0.176
0.529

0.059
14.000
0.824
11.529

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000
12.059

152

VII. 5. 4. 4. Tasas para Hoteles


TASAS PARA CONSTRUCCION DE HOTELES
13.0%
1 Tipo de
Inversin

Sin riesgo

13.5%

14.0%

14.5%

15.0%

15.5%

16.0%

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Excelente

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Mala

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

5 a 10 aos

10 a 15 aos

15 a 20 aos

20 a 25 aos

25 a 30 aos

30 a 35 aos

Excelentes

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy buenos

Bueno

Regular

Aceptable

Deficiente

Malo

Muy buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Excelente

Muy bueno

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Excelente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Inadecuado

60 aos

50 aos

60 aos

50 aos

40 aos

30 aos

Cabecera

Esquina

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

2 Tipo de
construccin

Importacin

3 Ventajas
Competitivas

Excelentes

4 Edad

0 a 5 aos

5 Acabados

Importacin
1

6 Accesos

Excelentes
1

7 Vialidades

Excelentes
1

8 Servicios

Excelentes
1

9 Mobiliario y
Decoracin

Excelentes
1

10 Equipo de
Operacin

Excelentes

11 Areas
Comunes

Excelentes

12 Areas
Pblicas

Excelentes

13 Conservacin

1
Nuevo

14 Uso General

Optimo
1

15 Proyecto

Optimo
1

16 Vida til
remanente

ms de 70

17

Ubicacin

Manzanero

FACTOR 1/17
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var

0.059
15.000
0.882
13.235

0.059
2.000
0.118
0.235

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.059
0.000
0.000
0.000

0.059
0.000
0.000
0.000
13.471

153

VII. 5. 4. 5. Tasas para Inmuebles de Tipo Industrial


TASAS PARA CONSTRUCCION DE TIPO INDUSTRIAL
1 Tipo de
Inversin

9.0%

9.5%

10.0%

10.5%

11.0%

11.5%

12.0%

12.5%

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

13.0%
Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Excelente

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Mala

Muy mala

Deplorable

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

2 Tipo de
Importacin
construccin
1
3 Ventajas
Competitivas

Excelentes

4 Edad

0 a 5 aos

1
5 a 10 aos

10 a 15 aos 15 a 20 aos 20 a 25 aos 25 a 30 aos 30 a 35 aos 35 a 40 aos

40 a 45 aos

Excelentes

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy malos

Deplorables

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Psimos

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Psimos

Muy buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Psimas

Excelente

Muy Bueno

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruidoso

Excelente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Psimo

20 a 25 aos

menos de 20

5 Acabados

Importacin
1

6 Accesos

Excelentes
1

7 Vialidades

Excelentes
1

8 Servicios

Excelentes
1

9 Equipos

Excelentes
1

10 Areas
comunes
11 Conservacin

Excelentes
1
Nuevo
1

12 Uso General

Optimo
1

13 Proyecto

Optimo
1

14 Vida til
remanente

ms de 70

60 a 65 aos

50 a 55 aos 45 a 50 aos 35 a 40 aos

30 a 35 aos 25 a 30 aos

15 Ubicacin

Manzanero

Cabecera

Esquina

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Malas

Muy malas

Psimas

16 Zona

Exclusiva

FACTOR 1/16
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var

0.063
12.000
0.750
9.000

0.063
4.000
0.250
1.000

0.063
0.000
0.000
0.000

0.063
0.000
0.000
0.000

0.063
0.000
0.000
0.000

0.063
0.000
0.000
0.000

0.063
0.000
0.000
0.000

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.063
0.000
0.000
0.000

0.063
0.000
0.000
0.000
10.000

154

VII. 5. 5.

MTODO DE SUBSTITUCION
BBVA (Bancomer)

Este mtodo est sustentado en el principio econmico de substitucin y consiste en


determinar el porcentaje de inters anual producido por inversiones financieras,
equivalentes a las utilidades producidas por un inmueble en condiciones similares de
tiempo y riesgo, ms los rendimientos financieros adicionales derivados del riesgo en
inversiones inmobiliarias, que se calcularn mediante los siguientes indicadores:
1. Cetes Real Total = Tasa real + Tasa Inflacionaria:
Tasa real (Tr).- Promedio de los ndices histricos de rendimiento anual de Instrumentos
financieros, - Certificados de la Tesorera de la Federacin (CETES) -, por un periodo
de 6 aos a un plazo de inversin de 28 das calendario.
Tasa de Inflacin (Ti).- Porcentaje de Inflacin anual promedio sealado por el ndice
Nacional de Precios al Consumidor (INPC), correspondientes al ltimo periodo anual
que comprenda el estudio formulado.
Cetes Real Total .- Aplicando la siguiente frmula: CRT = (1+Tr)-(1 x In) / (1 x In)

2. Rendimiento adicional con amortizacin de las Construcciones


Vida til Remanente (VUR) de cada tipo de edificacin clasificada, mediante la
siguiente Frmula: VNR x VUR / VUR total
Clculo de Sobre Puntos:

1 / VUR promedio ponderada

Tasa de descuento ( r ) = Cetes Real total + recaptura por rendimiento adicional + tasa
de riesgo del propio bien.

5.

Tasa de Capitalizacin anual: se har determinando los siguientes indicadores:

(N)
(r)
VPN
VF
VP

=
=
=
=
=

Tiempo (Vida til remanente expresada en aos)


Tasa de descuento
Valor Presente Neto de un Flujo con pago constante igual a 1
Valor Futuro: en este caso ser igual a cero
Valor Presente

Y finalmente calcular:
TCap =

Tasa de Capitalizacin anual mediante la frmula: TCap = 1 / VP x 100

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

155

CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN


Mtodo de Substitucin de BBV (Bancomer)
Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en un instrumento financiero libre de riesgo del mercado
nacional o la de adquirir un bien inmueble que substituya al instrumento financiero, pero que ste bien inmueble sea capaz de
generar el mismo rendimiento sobre la inversin que se obtiene del instrumento financiero, mas un rendimiento adicional, mas el
correspondiente por el riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

Clculo de la Tasa de Capitalizacin ( i ):

Calcularemos una Tasa de descuento ( r ) que es igual a:


r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + la recaptura por el rendimiento adicional y el riesgo del propio bien.

Para definir la tasa de capitalizacin del inmueble, con la tasa de descuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago
anual igual a uno, en un tiempo igual a la vida til remante (VUR) del inmueble valuado. El inverso del valor presente neto ser
igual a la tasa de capitalizacin ( i ) del inmueble valuado.
Tr
Ti
In
CRT
CRT =

Tasa Real
Tasa de Inters
Inflacin
Cetes Real Total

((1+Ti)-(1 + In)) / (1 + In)

7.35%
4.22%

Tasa Real
Cetes Real Total

3.00%
3.00%

El Rendimiento Adicional lo definiremos con la Amortizacin de las Construcciones:


Clculo de Vida Util Remanante Promedio (VUR) ponderada con los Valores Netos de Reposicin (VNR)

TIPO

AREA

SUPERFICIE

1
2
3

Casa
Cochera
servicio

300.00
60.00
30.00

VNR

Totales:

Cetes Promedio en los Ultimos 6 aos


Inflacin del Periodo

$
$
$

5,000
4,000
3,000

12,000

VUR

40
40
40

VNR

$
$
$

1,500,000.00
240,000.00
90,000.00

VUR X VNR

VUR Ponderada
VNR / (VURxVNR)

200,000.00
160,000.00
120,000.00

$
1,830,000
VUR=
Sobre Puntos =
1 / VUR Prom.
En % =

16.67
13.33
10.00
40.00
0.025
2.50

Tasa de Descuento ( r ) = Cetes Real Total + Recaptura por rendimiento adicional + el riesgo del propio Bien
CRT

Rra
Rrb

Cetes Real Total


Recaptura por Rendimiento Adicional
Recaptura por Riesgo del Bien

(r)=

3.00
2.500
2.500
8.00

Tasa de Capitalizacin:
Ponderando las siguientes variables:

Para el Riesgo Propio del Bien, calcularemos el VPN de un flujo con un pago constante = a 1
Con un Tiempo N = a la Vida Util Remanente Promedio (VUR)
A una Tasa = ( r )
Al Inverso del VPN = A la ( i ) Tasa de Capitalizacin justa para el tipo de Inmueble
TCap =
VP =

Tasa de Cap.
Valor Presente

Tcap =
Valor
Presente =

1 / Vp x 100

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

N
(r)
VPN = 1
VF
VP

Tiempo en aos
Tasa de Descuento ( r )
Pago Constante igual a 1
Valor Futuro
Valor Presente
Tasa de Capitalizacin ( i ) =

Bases de Valuacin Inmobiliaria

40
799.78%
-1
0
0.13
8.00

156

SERIES HISTRICAS DE CETES E INPC

MES

2001-2002

2002-2003

JUL
AGO
SEP
OCT
NOV
DIC
ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN

9.39
7.51
9.32
8.36
7.43
6.29
6.97
7.91
7.23
5.76
6.61
7.3

PROM

7.51

7.38
6.68
7.34
7.66
7.3
6.88
8.27
9.04
9.17
7.86
5.25
5.2

CETES 28 DIAS
2003-2004
2004-2005 2005-2006

2006-2007

4.57
4.45
4.73
5.11
4.99
6.22
4.95
5.57
6.28
5.97
6.63
6.57

6.81
7.21
7.36
7.76
8.20
8.37
8.60
9.15
9.41
9.63
9.75
9.63

9.61
9.59
9.21
8.91
8.71
8.09
7.88
7.61
7.37
7.17
7.02
7.02

7.03
7.04
7.06
7.05
7.04
7.04
7.04
7.04
7.04
7.01
7.24
7.20

7.34
5.50
Promedio de los periodos

8.49

8.18

7.07
7.35%

Elaboracion Propia apartir de la informaci publicada por el BANCO DE MEXICO

MES

2001-2002

JUL
AGO
SEP
OCT
NOV
DIC
ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN

2002-2003

94.97
95.53
96.42
96.86
97.22
97.35
98.25
98.19
98.69
99.23
99.43
99.92

100.20
100.59
101.19
101.64
102.46
102.90
103.32
103.61
104.26
104.44
104.10
104.19

INPC 28 DIAS
2003-2004 2004-2005
104.34
104.65
105.28
105.66
106.54
107.00
107.66
108.31
108.67
108.84
108.56
108.74

2005-2006

109.02
109.70
110.60
111.37
112.32
112.55
112.55
112.93
113.44
113.84
113.56
113.45

Periodo Geometrico del periodo

113.89
114.03
114.48
114.77
115.59
116.30
116.98
117.16
117.31
117.48
116.96
117.06

2006-2007
117.38
117.98
119.17
119.69
120.32
121.02
121.64
121.98
122.24
122.17
121.58
121.72
4.22%

Elaboracion Propia apartir de la informaci publicada por el BANCO DE MEXICO

Fuente: Estudios Econmicos de Banco de Mxico.- 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

157

CAPITULO VIII
DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

VIII. 1. Generalidades
Uno de los problemas ms comunes que enfrenta el Valuador Inmobiliario y en general
el investigador, es decidir cul es el procedimiento ms adecuado para analizar un
conjunto de datos de mercado Inmobiliario.
Los procedimientos de anlisis de datos de mercado ms recurridos por el Valuador son
en general de tipo estadstico, esencialmente paramtricos, aplicables principalmente a
datos de tipo cuantitativo, donde se manejan datos que provienen de la medicin de
una variable o variables seleccionadas en el estudio.
Existen en general 4 escalas con las que se pueden medir las variables de los objetos
muestreados y son: La Escala Nominal, la Escala Ordinal, la Escala de Intervalo y la
Escala de Razn Proporcional.
Cada una de ellas posee caractersticas especiales dependiendo de los resultados que
se desea obtener y en funcin de las variables que se desea medir, sin embargo, para
el caso que nos ocupa, nos inclinaremos por la escala de tipo Nominal o paramtrico,
aplicables principalmente a datos de tipo cuantitativo.
Las variables son las caractersticas que interesan en los sujetos u objetos que se
estudian. En este caso de la investigacin de mercado inmobiliario, generalmente se
referir a la cantidad de bienes muebles o inmuebles ofertados, en venta o renta, en un
mercado actuante, que posean caractersticas similares al bien estudiado, es decir, que
puedan ser comparados en igual de circunstancias, por ejemplo;
Si hablamos de un inmueble con uso de casa habitacin tipo medio residencial,
requeriremos que los objetos a muestrear posean caractersticas de tipo cuantitativo
Dichas caractersticas cuantitativas del objeto de estudio sern, por ejemplo, todo tipo
de construcciones habitacionales de la misma categora del objeto de estudio (tipo
medio), con similar superficie tanto de terreno como rea construida; edificada con los
mismos materiales y calidad construccin, y desde luego enclavadas en un entorno
urbano, colonia o fraccionamiento, del mismo rango o categora del inmueble analizado.
Es decir que la normalidad de la poblacin de la cual ser extrada la muestra, deber
cumplir con los supuestos requeridos por el sujeto en su mayor parte. De lo contrario la
conclusin del anlisis podra estar equivocada, sobre todo en un tamao menor a 30
objetos comparados.
La investigacin de mercado no es un censo, sino una muestra representativa del
mercado inmobiliario actuante en un momento determinado, sujeto a las influencias;
fsicas, econmicas, polticas, sociales, de oferta, de demanda, de utilidad, escasez y
poder adquisitivo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

158

VIII. 2. Valor Comparativo de Mercado


Mtodo City Bank
Esta investigacin consiste en realizar visitas fsicas a los inmuebles de la zona de
inters, apoyndose en inventarios de peridicos (avisos de ocasin), pginas de la red
mundial (www), empresas dedicadas al corretaje inmobiliario, y en general personas o
empresas dedicadas a la comercializacin y venta de inmuebles, de donde el Valuador
extraer inmuebles ofertados en venta o renta con caractersticas similares a objeto de
estudio, comparando y ponderando las ventajas y desventajas contra los inmuebles
ofertados en dicho mercado.
El mtodo Comparativo de Mercado para efectos del Avalo Inmobiliario, consistir en
los siguientes cuatro puntos bsicos:
a)
b)
c)
d)

Comparables de Terrenos en venta


Comparables de inmuebles en renta
Comparables de Inmuebles en venta
Valor comparativo de mercado

En la tabla de la pgina siguiente se observara la imagen de una hoja electrnica en


formato Excel que corresponde al inciso VII del Formato de Avalo, denominada
Mtodo de Valor Comparativo de Mercado, formada en general de cuatro bloques
horizontales con celdas de datos.
Cada uno de ellos corresponde a los cuatro puntos bsicos de la investigacin de
mercado que hemos referido, en los que debern consignarse los datos extrados en
dicho mercadeo:
a) Comparables de terrenos en venta.- Se refiere a la extraccin de tres muestras
representativas de terrenos en venta en la zona de estudio, con caractersticas similares
al bien estudiado. Los datos de la ubicacin de la oferta, el uso de suelo, la forma,
fecha de la consulta, el telfono y nombre del informante se consignar en la primera
parte del bloque.
En la parte baja del primer bloque se llenarn los datos relativos al precio total de venta,
rea del lote y precio unitario por m2, a los cuales se les aplicar los factores de
homologacin correspondientes resultantes de las divisiones virtuales o, en su caso, las
apreciaciones y consideraciones del perito, cuyos clculos determinarn el Valor
unitario homologado de la muestra de terreno mercadeado.
b) Comparables de inmuebles en renta.- Con el mismo procedimiento anterior se
llenarn los datos obtenidos de tres inmuebles ofertados en renta, obteniendo el valor
unitario homologado del metro cuadrado de rentas.
c) Comparables de inmuebles en venta.- Se consignar de idntica manera los datos
extrados sobre tres inmuebles en venta y se obtendr el valor unitario final de venta
resultante.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

159

d) Valor comparativo de mercado.- El ltimo bloque del formato corresponder al


resultado del Mtodo Comparativo de Mercado, y consiste en multiplicar el rea total
construida del bien en estudio, por el valor unitario final de venta resultante del inciso
anterior.
Este resultado, o Valor Comparativo de Mercado del bien estudiado, se eslabonar a la
hoja de resumen de Valores del Avalo en su inciso IX, y se promediar con los dos
Valores restantes - Fsico y de Capitalizacin -, cuyo resultado corresponder al Valor
comercial o de mercado del inmueble estudiado, como conclusin final de Valor del
inmueble Valuado.
VII. M TOD O CO M PARATIVO de M ERCAD O
a) COM PARABLES de TERRENOS en VENTA
N

U bicacin de la O ferta (com parables)

U so de Suelo

U bic.

Precio Unit.
$/m

Uso

Form .

Fecha

Telfono

Fuente/Antecedente

1
2
3
4
5
Oferta

P recio de VE NTA

Area
m

Terrenos

1
2
3
4
5
Area de Lote Tipo o Moda:
Area Terreno Sujeto:

Factores de HO MOLOG ACI N


Ubic.
S up.
Form . Topog. Servs.

m
m

F.d. *

Valor Unitario Prom edio Ponderado:


Valor Unitario hom ologado, en n.r. :

R.res.
F.r.

$/m
$/m

Valor Unit. resultante ($/m )

b) COM PARABLES DE INM UEBLES EN RENTA


N

U bicacin de la O ferta (com parables)

U so de Suelo

Edad

E.c.

Fecha

U bic.

C.U.S.

Telfono

Fuente/Antecedente

1
2
3

Oferta

Precio de REN TA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inm uebles

$/m

Factores de HO MOLOG ACI N

R.res.

Valor Unit. resul-

F.d. *

F.r.

tante ($/m )

Valor Unitario Prom edio Ponderado:

$/m
$/m

Edad

E.c.*

Acab.

Area

1
2
3
4
5
Areas del sujeto:

Valor Unitario aplicable, en nm eros redondos:

c) COM PARABLES DE INM UEBLES EN VENTA


N

U bicacin de la O ferta (com parables)

U so de Suelo

Pisos

Edad

E.c.*

Fecha

Telfono

Precio Unit.
$/m

U bic.

Factores de HO MOLOG ACI N


C.U.S.
Edad
E.c.*
Acab.
Area

Fuente/Inform ante

1
2
3

Oferta

P recio de VE NTA
Inm uebles

Terreno
m

Constr.
m

F.d. *

R.res.
F.r.

Valor Unit. H om ologado ($/m )

1
2
3
4
5
Valor Unitario P rom edio Ponderado:

Areas del sujeto:

360.00

538.00 m

Valor Unitario aplicable, en nm eros redondos:

Por tanto, el Valor de Mercado del inm ueble que se vala resulta de _____:

VALO R CO M PARATIVO (M ERCADO)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

538.00 m

$/m
$/m

/m , en la cantidad de:

$ 2,900,000.00

Bases de Valuacin Inmobiliaria

160

VIII.3. Investigacin de Mercado por Homologacin

Este tipo de investigacin de mercado inmobiliario resulta similar a la del inciso anterior
Valor Comparativo de Mercado , sin embargo, esta compete exclusivamente a
Inmuebles ofertados en venta. Con l, cada uno de ellos ser analizado de manera
especfica, aplicndole otros factores, tales como: de comercializacin, de rea, de
zona, de calidad y la depreciacin correspondiente de acuerdo a la edad y vida til
remanente del bien estudiado.
Este mtodo resulta sin duda ms preciso que el anterior, ya que se profundizar en el
anlisis de las caractersticas de las muestras de mercado extradas.

INVESTIGACION DE MERCADO POR HOMOLOGACIN


Plazas Comerciales Villahermosa

A. DE LOS TERRENOS
No.

1
2
3
4
5
6
7
8

PLAZA

Factor de

FRACC./COL.

D'ATOCHA MALL
TAB 2000
OLMECA
TAB 2000
PASTRANA
ATASTA
CATEDRAL
EL AGUILA
TABASCO
TAB 2000
USUMACINTA
TAB 2000
PERIPLAZA
PERIFERICO
LAS AMERICAS T. COLORADA

AREA

VALOR

PRECIO/m2

POSICIN

FUENTE

80.00
38.00
250.00
120.00
38.00
68.00
40.00
55.00

1,200,000.00
800,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
1,100,000.00
1,300,000.00
750,000.00
2,025,000.00

3,000.00
4,210.53
1,500.00
3,666.67
5,789.47
3,823.53
3,750.00
7,363.64

INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.

12-06-28
15-30-03
14-11-44
15-55-65
15-30-03
59-12-74
351-9347
351-9348

Comercializacin =

----------------------------------

n
(1 + i )
i =
n =
g =

1-g

INFLACION ANUAL
NUMERO DE MESES PARA VENTA
% DE GASTOS DE VENTA

B. DE LAS CONSTRUCCIONES
No.

1
2
3
4
5
6
7
8

PLAZA

FRACC./COL.

D'ATOCHA MALL
TAB 2000
OLMECA
TAB 2000
PASTRANA
ATASTA
CATEDRAL
EL AGUILA
TABASCO
TAB 2000
USUMACINTA
TAB 2000
PERIPLAZA
PERIFERICO
LAS AMERICAS T. COLORADA

EDAD

AREA

VALOR

12
11
15
11
4
4
1
1

80.00
38.00
250.00
120.00
38.00
68.00
40.00
55.00

1,200,000.00
800,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
1,100,000.00
1,300,000.00
750,000.00
2,025,000.00

VALOR

PRECIO/m2

FACTOR DE CALIDAD

PRECIO/m2 OBSERV FUENTE

15,000.00
21,052.63
10,000.00
18,333.33
28,947.37
19,117.65
18,750.00
36,818.18

INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.

12-06-28
15-30-03
14-11-44
15-55-65
15-30-03
59-12-74
351-9347
351-9348

EXCELENTE
MUY BUENA
BUENAS
REGULAR
ACEPTABLES
DEFICIENTES
MALAS

1.00
0.92
0.85
0.78
0.70
0.63
0.58

C. DE LA HOMOLOGACION :
No.

PLAZA

AREA

COMERC.

1
2
3
4
5
6
7
8

D'ATOCHA MALL
OLMECA
PASTRANA
CATEDRAL
TABASCO
USUMACINTA
PERIPLAZA
LAS AMERICAS

80.00
38.00
250.00
120.00
38.00
68.00
40.00
55.00

1,200,000.00
800,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
1,100,000.00
1,300,000.00
750,000.00
2,025,000.00

15,000.00
21,052.63
10,000.00
18,333.33
28,947.37
19,117.65
18,750.00
36,818.18

0.896
0.914
0.905
0.914
0.914
0.951
0.961
0.942

F A C T O R E S
AREA
ZONA

CAL.

EDAD

TOTALES
HOMO
PROM.

1.0441
0.8897
1.6691
1.1912
0.8897
1.1750
1.0000
1.0227

0.85
0.85
0.85
0.85
0.85
0.85
0.78
0.85

0.915
0.923
0.889
0.923
0.963
0.963
0.994
0.994

0.713
0.625
1.256
0.897
0.653
0.915
0.745
0.814

0.980
0.980
1.100
1.050
0.980
1.000
1.000
1.000

D. DE LA COMPARACIN DE RENTAS:
No.

PLAZA

AREA

RENTA
MENSUAL

1
2
3
4
5
6
7
8

D'ATOCHA MALL
OLMECA
PASTRANA
CATEDRAL
TABASCO
USUMACINTA
PERIPLAZA
LAS AMERICAS

80.00
68.00
38.00
120.00
40.00
68.00
40.00
55.00

12,000.00
13,600.00
6,840.00
19,200.00
8,000.00
11,900.00
7,500.00
11,500.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

PRECIO/m2

FUENTE

150.00
200.00
180.00
160.00
200.00
175.00
187.50
209.09

12-06-28
15-30-03
14-11-44
15-55-65
15-30-03
59-12-74
351-9347
351-9348

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.937
0.911
1.083
0.986
0.919
0.988
0.947
0.962

VALORES / M2
HOMOLOG.
PROMEDIO

10,692.41
13,159.64
12,561.96
16,438.87
18,889.90
17,494.67
13,963.57
29,957.04

14,054.47
19,185.22
10,827.09
18,069.19
26,614.50
18,886.16
17,754.49
35,406.79

PROMEDIO

16,644.76

20,099.74

VALOR CERCANO A 1

18,372.25
18,000.00

18,372.25

VALOR PROM. DE LAS CONSTRUCCIONES

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA


MMIII

161

VIII. 4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria

El mtodo de mercadeo, en su modalidad de Bolsa Inmobiliaria, se posiciona como un


indicador paramtrico ms de Valor del bien estudiado, que complementa y refuerza
con razonable precisin la conclusin del dictamen de Valor, ya que mediante el
desarrollo de operaciones matemticas de tipo estadstico, arroja indicadores
confiables, relacionando y comparando los datos previamente recabados sobre la oferta
de inmuebles en un mercado real, sano y abierto, obteniendo as, ndices estadsticos
como lmites mnimo y mximo, promedio ponderado, mediana, moda y desviacin
estndar, expresados en precios unitarios de construccin por metro cuadrado de
inmuebles similares al bien analizado, proceso que concluye la determinacin del Valor
de Mercado del inmueble mediante indicadores paramtricos de gran precisin.
A continuacin presentamos un ejemplo de Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria de casas habitacin ofertadas en venta:

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2001/P

CASAS EN VENTA

PRECIO

Hoja 14

P.U.

UBICACIN

$650,000.00 $5,000.00 BOSQUES DE VHSA.


$1,250,000.00 $5,000.00 PLAZA KRISTALL
$1,280,000.00 $7,111.11 FRACC. GALAXIAS T2000
$1,300,000.00 $3,250.00 FRACC. OROPEZA
$1,400,000.00 $5,223.88 CAMPESTRE TAB 2000
$1,600,000.00 $6,400.00 TAB. 2000
$1,650,000.00 $6,600.00 TABASCO 2000
$1,650,000.00 $3,666.67 COL. GARCIA
$2,000,000.00 $6,666.67 FRAMBOYANES
$2,200,000.00 $6,470.59 PRADOS DE VHSA.
$2,400,000.00 $9,564.80 COL. JESUS GARCIA
$2,500,000.00 $10,869.57 LAS FLORES
$2,500,000.00 $6,410.26 FRACC. LOMA LINDA
$2,500,000.00 $5,952.38 BONANZA PREMIER
$2,800,000.00 $6,222.22 CAMPESTRE TAB 2000
$2,800,000.00 $7,000.00 PRADOS DE VHSA.
$3,000,000.00 $8,571.43 PRADOS DE VHSA.
$3,000,000.00 $7,772.02 PRADOS DE VHSA.
$3,200,000.00 $8,290.16 PRADOS
$3,200,000.00 $8,000.00 LOMA LINDA
$3,500,000.00 $4,729.73 FRAMBOYANES
$3,500,000.00 $3,888.89 JARDINES DE VHSA.
$4,250,000.00 $6,343.28 PLAZA CRISTAL
$4,250,000.00 $3,541.67 LOMA LINDA, C. SAGITARIO
SINDICATO AGRARIO 201

$
$
$
$
$
$
$

6,356.05
6,405.13
5,000.00
2,247.79
8,603.84
4,108.27
5,681.09

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
Tendencia

TERR.

CONS. REC B EST

ED

160.00
300.00
160.00
350.00
300.00
230.00
200.00
710.00
360.00
400.00
367.38
270.00
360.00
670.00
600.00
600.00
400.00
900.00
640.00
750.00
1,000.00
1,000.00
800.00
200.00

130.00
250.00
180.00
400.00
268.00
250.00
250.00
450.00
300.00
340.00
250.92
230.00
390.00
420.00
450.00
400.00
350.00
386.00
386.00
400.00
740.00
900.00
670.00
1,200.00

3.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
6.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
4.0

2.0
3.0
2.5
2.5
2.5
3.0
2.5
4.0
3.5
3.0
4.5
3.0
2.5
5.0
3.0
3.0
2.5
3.0
3.0
6.0
5.0
3.5
2.0
5.5

2.0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
4.0
3.0

7.0
2.0
16.0
12.0
8.0
14.0
11.0
13.0
8.0
3.0
9.0
15.0
12.0
8.0
6.0
2.0
8.0
8.0
6.0
5.0
4.0
9.0
7.0
14.0

360.00

538.00

4.00

5.00

2.00

10.00

CONTACTO
04493-70-40-46
213-57-25
044 (93) 76 33 28
3 15-19 37
044 (93) 70 16 36
04493-20-43-78
3 15-19 37
04493-05-40-73
CENTURY XXI 312-0628
04493-20-66-24
CENTURY XXI 312-0628
04493-91-13-41
354-1291
04493-11-44-34
315-1937
04493-92-48-70
314-1157
04493-92-48-70
04493-92-48-70
354-45-20 312-08-86
316-19-23
CENTURY XXI 312-0628
354-1291
CENTURY XXI 312-0628

Lm Sup. = PROM + DESV STD


Lm Inf. = PROM - DESV STD

Bases de Valuacin Inmobiliaria

162

A continuacin presentamos un ejemplo de Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria de


Terrenos ofertados en venta:

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2001/P

TERRENOS EN VENTA
VALOR DE VENTA

Hoja 15

VALOR UNITARIO

$250,000.00
$320,000.00
$310,000.00
$350,000.00
$411,225.00
$455,940.00
$550,000.00
$550,800.00
$553,500.00
$582,000.00
$612,000.00
$670,000.00
$740,000.00
$800,000.00
$1,134,000.00
$1,134,000.00
$1,141,200.00
$1,200,000.00
$1,408,000.00
$2,000,000.00
$3,200,000.00
$2,100,000.00
$2,200,000.00
$3,450,000.00
$4,800,000.00
$8,250,000.00
$2,500,000.00
$1,408,000.00

UBICACIN

$1,953.13
$2,000.00 REAL DEL ANGEL
$1,000.00 TAMULTE
$1,521.74 CENTRO
$1,161.65 PASEO DE LAS PALMAS
$1,519.80 ATASTA
$1,729.56
$2,700.00 TABASCO 2000
$2,700.00 TABASCO 2000
$1,500.00 COL. DEL BOSQUE
$1,974.19 CAMPESTRE TAB. 2000
$1,650.25 JARDINES DE VILLAHERMOSA
$2,466.67 ATASTA
$2,000.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00 PLAZA KRISTALL
$3,174.60 ROVIROSA
$2,000.00 CAMPESTRE TAB. 2000
$1,000.00
$800.00
$3,500.00 CAMPESTRE TAB. 2000
$2,200.00 PRADOS DE VILLAHERMOSA
$1,150.00
$1,200.00
$2,500.00
$1,000.00 PROLONG. DE USUMACINTA
$2,000.00

$
$
-$

$1,850.06 Promedio
$1,800.00 Mediana
2,000.00 Moda
2,247.79 Desviacin tpica
$4,097.84 Lmite superior
397.73 Lmite inferior

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

DATOS ADICIONALES

AREA m2

FTE. A BITAL DE AV. UNIV.

128.00
160.00
310.00
230.00
354.00
300.00
318.00
204.00
205.00
388.00
310.00
406.00
300.00
400.00
630.00
630.00
634.00
378.00
704.00
2,000.00
4,000.00
600.00
1,000.00
3,000.00
4,000.00
3,300.00
2,500.00
704.00

X HOSP. DEL SURESTE


AV. LOS RIOS
X AVENIDA MEXICO

SOBRE 27 DE FEB.
X FUENTE DE LOS NIOS T.
X HOSPITAL ISSET
CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3
X GIGANTE
X SEGURIDAD PUBLICA

X GIGANTE
PERIFERICO
USUMACINTA
TABASCO 2000
CAMPESTRE

CONTACTO

04493-59-05-58
315-88-50
314-11-57
314-11-57
315-65-27
04493-70-40-46
04493-70-40-46
314-11-57
04493-92-48-70
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
355-27-99
354-12-91
04493-97-12-20
354-12-91
315-65-27
04493-92-48-70
316-01-94
315-79-10
04493-98-91-26
352-02-18
04493-01-95-32
354-12-91
352-02-18
354-12-91
3541291

( PROMEDIO + LMITE SUP.)


(PROMEDIO - DESV. TPICA)

Bases de Valuacin Inmobiliaria

163

VIII. 5. Valuacin Multifactorial para Inmuebles

VALUACION MULTIFACTORIAL PARA INMUEBLES


Segun sus Elementos Constructivos y variables; Legales, Economicas y de Mercado
Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

Riesgo

mnimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

0.5

7.0

2 Vias de Acceso

Excelentes
4

Muy Buenas
3.9

Buenas
3.8

Aceptables
3.7

Regulares
3.6

Deficiente
3.5

Malas
3.4

Muy malas
3.3

Psimas
1

3.9

3 Posicin del Lote


en la Manzana

Manzanero

Cabecera
Comercial

Esquina
Comercial

Cabecera
Residencial

Esquina
Residencial

Intermedio
Comercial

Intermedio
Residencial

Interior
Comercial

Interior
Residencial

2.9

2.8

2.7

2.6

2.5

2.4

2.3

2.2

Comer 1a
3

Comer 2a
2.75

Resid 1a
2.5

Resid 2a
2.25

Buena
2

Med-Buena
1.75

Mediana
1.5

I. Social
1.25

Popular
1

2.8

5 Diseo e Imagen
Exterior

Optimo
2

Excelente
1.75

Muy bueno
1.5

Bueno
1.25

Adecuado
1

Regular
0.75

Deficiente
0.5

Malo
0.25

Obsoleto
0

1.75

6 Estado de
Conservacin

Nuevo
8

Excelente
7

Muy Bueno
6

Bueno
5

Regular
4

Aceptable
3

Deficiente
2

Malo
1

Ruinoso
0

8.0

0 a 5 aos
4

5 a 10 aos
3.5

35 a 40 aos
0.5

40 a 45 aos
0

4.0

8 Calidad de
Construccin

Especial
8

De Lujo
7.75

Bueno
7.5

Med-Bueno
7

Mediano
6.75

Economico
6.5

Semi-Provis
6

Provisional
5.5

Transicion
5

7.5

9 Funcionalidad

Optimo
2

Excelente
1.75

Muy buena
1.5

Buena
1.25

Adecuada
1

Regular
0.75

Deficiente
0.5

Malo
0.25

Obsoleto
0

2.0

Nulo
9

No se Observa
9.75

Aceptable
9.5

Minimo
9

Mediano
8.75

Alto
8.5

Muy Alto
8.25

Peligroso
8

Total
5

9.0

11 Productividad
Renta

Optima
9

Excelente
9.75

Muy buena
9.5

Buena
9

Normal
8.75

Regular
8.5

Bajo
8.25

Muy bajo
8

Nula
5

9.5

12 Recamaras y
Areas de Serv.

Mas de 4
1

3 Rec
0.95

2 Rec
0.9

1 Rec
0.85

Lavado
0.8

Planchado
0.75

Bodega
0.7

2 Rec Serv
0.65

1 Rec Serv
0.6

1.0

Mas de 3.5
6

3.5
5.75

2.5
5.5

2
5.25

1.5
5

1
4.25

0.5
4

Letrina
3.75

Nulo
0

5.5

1 Auto

4 Autos

1 Auto

Sin

4.25

3.25

1 Localizacin

4 Zona

7 Edad

Sin riesgo

10 Riesgo
Ambiental

13 Baos

4 Autos

14 Cocheras

10 a 15 aos 15 a 20 aos 20 a 25 aos 25 a 30 aos 30 a 35 aos


3
2.5
2
1.5
1

3 Autos
2 Autos
A Cubierto
4.75
4.5

3 Autos
2 Autos
A Descubierto
3.75
3.5

Puntaje

2.4

4.5

Optima
2

Excelente
1.75

Muy buena
1.5

Buena
1.25

Normal
1

Regular
0.75

Bajo
0.5

Muy bajo
0.25

Nula
0

1.0

Torre Enf
3

Integral
2.75

Mini-Split
2.5

Multi-Split
2.25

Ventana AE
2

Ventana BE
1.75

Ventilador
1.5

Aereador
1.25

Nulo
1

2.0

17 Proyecto

Optimo
4

Muy bueno
3.5

Bueno
3

Mediano
2.5

Adecuado
2

Regular
1.5

Malo
1

Psimo
0.5

Obsoleto
0

3.0

18 Obras
Complementarias

Piscina
6

Cisterna
5

T Elevado
4

Hidroneum
3

Filtros
2

Terrazas
1

Bardas
0.5

Jardines
0.25

Otros
0.1

1.0

19 Mantenimiento
Preventivo

Optimo
3

Muy bueno
2.75

Bueno
2.5

Adecuado
2.25

Regular
2

Deficiente
1.75

Inadecuado
1.5

Malo
1.25

Nulo
1

2.3

20 Seguridad

Privada
3

Sofisticada
2.75

Optima
2.5

Muy buena
2.25

Buena
2

Adecuada
1.75

Regular
1.5

Malo
1.25

Nulo
1

2.0

21 Comunicaciones

Conmutad
2

Interphone
1.75

Telefono
1.5

Internet
1.25

Sky
1

TV Cable
0.75

Mas TV
0.5

Otros
0.25

Nulo
0

22 Sistema Contra
Incendio

Sprinklers
1

Hidrante
0.7

Extinguidor
0.6

Sensores
0.5

Regular
0.4

Deficiente
0.3

Inadecuado
0.2

Pesimo
0.1

Nulo
0

0.6

Total
1

Parcial
0.7

Robo
0.6

Sismo
0.5

Inundacion
0.4

Incendio
0.3

Vicios Ocu
0.2

Limitado
0.1

Nulo
0

0.7

24 Precio de Venta
Ofertado

Avaluo
1

Optimo
0.95

Adecuado
0.9

Excesivo
0.85

Alto
0.8

Bajo
0.75

Minimo
0.7

Fuera de Rango
0.65

No sabe
0.6

1.0

25 Status
Legal

Privada
3

Comun
2.75

Comunal
2

Ejido
1.75

Hipotecada
1.5

No escriturada
1.25

En Litigio
1

3.0

15 Eficiencia
de energa
16 Aire
Acondicionado

23 Seguros de
Daos

Coo-Propied Condominio
2.5
2.25

Formulo:

Factor de Eficiencia

0.863

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Porcentaje Mximo

100.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

164

GRAFICA DE VALUACION MULTIFACTORIAL PARA INMUEBLES

Localizacion

Vias de Acceso

Posicion del Lote

Zona

Diseno e Imagen

Estado Conserv

Edad

Calidad de Const

Funcionalidad

25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10

V A RIA B LE S

% DE PARTICIPACION DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y


VARIABLES LEGALES, ECONOMICAS Y DE MERCADO

Riesgo Amb
Productividad
Recam y Servs
Banos
Cocheras
Eficiencia Energ
Aire Acond
Proyecto
Obras Complem
Mantenimiento
Seguridad
Comunicaciones
Contra Incendio
Seguros de
Precio de Venta
Status Legal
0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

% DE PARTICIPACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

165

IX. 6. VALOR RESIDUAL COMPUESTO


IX.6.1. PARA DESARROLLO DE VIVIENDA UNIIFAMILIAR

Valor Residual Compuesto

(1)

Vivienda Unifamiliar
Determinar el valor potencial de un Bien Raz suceptible de utilizarse como Fraccionamiento Habitacional de Inters
Social, con una densidad habitacional permitida de 60 Viviendas x Ha., acorde a la vocacin y uso de suelo autorizado y
con el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de financiamiento vigentes a la fecha del anlisis.

1. Datos Generales
Superficie del Terreno

St
Usa

Uso de Suelo Autorizado

Dhp

Densidad Habitacional Permitida

rea Terreno m2

rea Terreno Ha.

60,000.00

6.000000

Habitacional de Inters Social


60.00

Viv / Ha

2. Datos del proyecto


Tipo de Proyecto:

Fracc. Habitacional de I.S.

Dimensiones del Lote Prototipo:

7.00 x 15.00

mts

105.00

m2

55.00

m2

rea del Lote Tipo:

Lt

Superficie de Construccin por Vivienda


Valor de Venta de cada Unidad

Vv

$270,000.00

Pesos

3. Desgloce de Superficies del Terreno


rea Total

rea en m2

Sa

Superficie Vendible (60% de St.)

60,000.00

0.60

36,000.00

Sd

rea de Donacin (15% de St.)

60,000.00

0.15

9,000.00

Sv

Superficie de Vialidad (25% de St)

60,000.00

0.25

15,000.00

Otros (Especificar)
% de

Sa+Sd+Sv+O =

100.00

s/m2

$270.00

% de Influencia del Valor de la Tierra en el


Valor del Inmueble.

30.0

Para Vivienda de I.S.

% de Indirectos del Promotor

20.0

Para Vivienda de I.S.

4. Costos
Cu
It
Ip

Costo de Urbanizacin

Para el rea total del Terreno

5. Anlisis:
a) Clculo del nmero de lotes (o Viviendas) estimadas del Proyecto
NL =
NL =

Sa
SL
36,000.00
105.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

=
=

Superficie Vendible
Superficie Total
342.86

Bases de Valuacin Inmobiliaria

=
No. De Lotes

36,000.00

m2

105.00

m2

342.86

166

Valor Residual Compuesto

(2)

Vivienda Unifamiliar
b) Verificacin de la Densidad Habitacional Permitida
Dens. =

NL
St

Dens. =

NL
St

No. De lotes o Viviendas estimadas


Superficie Total del Terreno en Has.
342.86
6.000000

Ha.

57.14285714

Viviendas
x Hectrea

En caso de que la densidad calculada resulte meyor que la autorizada, se incrementar la Superficie del "Lote
Tipo" de manera proporcional.

Nota:

c) Ajuste:

Ya que;

57.14285714

<

60

Viv / Ha
(Requiere Ajuste)

d) Clculo del Valor de Venta (precio mximo) del proyecto propuesto


Vvp =

NL x Vv

Vvp =

NL x Vv

NL =
Vv =
=

Nmero de lotes o viviendas estimadas


Valor de Venta de cada Unidad

342.86

$270,000.00

$92,571,428.57

$23,142,857.14

$16,200,000.00

$6,942,857.14

$115.71

e) Clculo del Valor del Terreno Urbanizado:


* En funcin de la influencia del Valor de la Tierra, segn el proyecto propuesto:
It ( Vvp )
1 + Ip

Viu =

0.3
1

$92,571,428.57
+

0.2

f ) Clculo del Costo de Introduccin de Servicios


Costo de Urb.

Cs =

Cu x St

$270.00

Superficie de Terr.

60,000.00

$16,200,000.00

g ) Clculo del Costo del Terreno en Brea


Terreno Urbaniz.

Ctb =

Vtu - Cs

$23,142,857.14

Costo Servicios

h ) Clculo del Costo Unitario del Terreno en Brea $/m2


Cutb =

Ctb
St

$6,942,857.14
60,000.00

Conclusin:
El Valor Residual Compuesto del Terreno al da:
.
Importa la Suma de:

29/03/2006

$6,942,857.14

SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 14/100 M.N.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

167

IX. 6. VALOR RESIDUAL COMPUESTO


IX.6.2. PARA DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Clculo de Valor Residual Compuesto

-1-

Para Condominio Vertical de Inters Social


Permite determinar el valor potencial de un Bien Raz basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o
hipotticos, acordes con la vocacin y uso de suelo autorizado, el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de
financiamiento vigentes

1. Datos Generales

A
Usa

Superficie Total de Terreno


Uso de Suelo Autorizado

rea Terreno Ha.

56,352.78

5.635278

Vivienda Multifamiliar Vertical

Dhp Densidad Habitacional Permitida


Ic

rea Total en m2

Intensidad de Construccin

800

Hab. / Ha

7.5

Veces rea de
Terreno

2. Datos del Proyecto Propuesto


Conjunto Habitacional de
Vertical de Inters Social.

Vivienda

TP

Tipo de Proyecto:

Sd

Superficie estimada por Unidad

60.00

m2

Superficie de contacto del Edificio

274.00

m2

Nmero de Niveles

5.0

Niveles

Nmero de Unidades x Planta

4.0

Deptos.

Multifamiliar

Vd

Valor de Venta x Departamento

$270,000.00 Pesos

Hd

Habitantes x Unidad

5.5

Hab.

Cajn de Estacionamiento

25.0

m2 (incluye
circulaciones)

rea Jardinada x Unidad departamental

15.0

m2

3. Costos
Cu

Costo de Urbanizacin estimado

$270.00

s/m2

Pt
Ip

% de Participacin de la Tierra en el Valor de


un Edificio

12.0

Para Edificio Tipo FOVI

% de Indirectos del Promotor

45.0

Para Edificio Tipo FOVI

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

Para el rea total de Terreno "A"

168

Clculo de Valor Residual Compuesto

-2-

Para Condominio Vertical de Inters Social


4. Anlisis:
a) Clculo del nmero de Edificios estimados del Proyecto
N = Nmero de Edificios

Frmula general para clculo del No. de Edificios

A = rea Total de Terreno


H = rea de desplante x Edificio
a = Unidades x Planta

A
H (a x b ) (c + d)

b = Nmero de Niveles
c = rea de Estacionamiento
d = rea Jardinada x Unidad

A
H + (a x b ) (c + d)

Ne =

Ne =

Ne =

Ne =

b)

56,352.78
274.00

4.0

5.0

rea de Contacto

Uds x Planta

No. de Niveles

rea Total de Terreno

25.0

56,352.78
274.00

52.47

Edificios

20

rea Jardinada

56,352.78
1,074.00
52

Verificacin de la Densidad Habitacional Permitida

N x a x b x Hd

Dens =

40.0

No. Total de Edificios

Dens. =

Dens. =

15.0

Cajn de Estacionam.

Edificios

Uds x Planta

52

4.0

Nmero de habitantes estimados


Superficie Total del Terreno

No. de Niveles

Hab x Ud

5.5

56,352.78
1,015.03
Nota:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Hab. / Ha.

Total Hab. x Hectrea

5,720.00
5.635278
1,015

En caso de que la densidad calculada resulte menor que la autorizada, se tomar para el ajuste
la Densidad Autorizada.

Bases de Valuacin Inmobiliaria

169

Clculo de Valor Residual Compuesto

-3-

Para Condominio Vertical de Inters Social


c)

Ajuste por Densidad Poblacional Permitida:


c) Ajuste:

Ya que

Dens. Autoriz.

Adp =

Dhp

1,015

<

800

Hab / Ha (Requiere Ajuste)

rea Total

No. de Habitantes x Vivienda

Adp =

819.68

Unidades

Ne =

Nmero de
Edificios

4,508.22

5.5

Total de Unidades:

Adp

819.00

20 deptos

20.0

819.00

40.95

Edificios

d) Clculo del Valor de Venta (precio mximo) del proyecto propuesto


No. de Uds.

Vvp =

Nd x Vd

Costo x Unidad

819.00

$270,000.00

Valor Total de Venta del Conjunto

e)

$221,130,000.00

$221,130,000.00

$18,300,413.79

$15,215,250.60

$3,085,163.19

Clculo del Valor del Terreno Urbanizado:


* En funcin de la influencia del Valor de la Tierra, segn el proyecto propuesto:

Viu =

f)

Pt ( Vvp )
1 + Ip

0.12

$221,130,000.00

Clculo del Costo de Introduccin de Servicios


Costo de Urb.

Cs =

g)

Cu x A

rea Total Terr.

$270.00

56,352.78

menos

$15,215,250.60

$54.75

Clculo del Costo del Terreno en Brea


Terreno Urbaniz.

Ctb =

h)
Cutb =

0.45

Vtu - Cs

$18,300,413.79

Costo Servicios

Costo Unitario del Terreno en Brea


Ctb
A

$3,085,163.19
56,352.78

Valor Unitario del Terreno en Brea $ / m2

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

el m2

55.00

170

CAPITULO IX
DE LAS CONCLUSIONES
IX. 1. RESUMEN DE VALORES
Los Valores obtenidos en el Dictamen Avalo practicado, independientemente de los
mtodos empleados, debern expresarse de acuerdo con el siguiente resumen:
a) Valor Fsico (Enfoque de Costos)
Este enfoque establece que el Valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante a aqul que se Vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:
Terreno.- Se deber Valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas,
de uso y de servicios.
Construcciones.- Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las
construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas, calidad y estado de
conservacin.
Equipos.- Las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:
Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que formen
parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas particulares.
b) Valor de Capitalizacin de Rentas (Ingresos)
Este enfoque estima Valores con relacin al Valor presente de los beneficios futuros
derivados del bien, y es generalmente medio a travs de la capitalizacin de un nivel
especfico de ingresos.
Se debern considerar debidamente fundamentados y
soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, renta real, renta estimada, deduccin por
vacos, impuestos, servicios y gastos generales, entre otros.
La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de
construccin apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado
en una investigacin de rentas de mercado de bienes comparables.
b) Valor de Mercado (Comparativo)
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del
precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que
presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien Valuado, en
la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar, y se especificarn claramente
los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos
como para construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir
dentro del Avalo.
c) Valor Comercial.- Ser la conclusin final de Valor del estudio formulado, resultante
de la ponderacin econmica de los tres mtodos desarrollados; Costos, Ingresos y
Mercado.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

171

1.
1.Valor
Valordel
delTerreno
Terreno
2.
2.Las
Lasconstrucciones
construcciones
3.
3.Las
Lasinstalaciones
instalacionesespeciales,
especiales,Elementos
Elementos
accesorios
y
Obras
complementarias
accesorios y Obras complementarias
4.
4.de
delos
losindirectos
indirectos
5.
Conclusi
n del
Conclusi
5. Conclusin
delValor
ValoraaEstimar
Estimar
1.
1.Terrenos
Terrenosen
enVenta
Venta
2.
Inmuebles
2. Inmueblesen
enRenta
Renta
3.
3.Inmuebles
Inmueblesen
enVenta
Venta
4.
4.Valor
Valorde
deMercado
Mercado
1.
1.Renta
RentaBruta
BrutaMensual
Mensual
2.
Clculo
2. Clculode
dededucciones
deducciones/mes
/mes
3.
3.Clculo
Clculode
detasa
tasade
decapitalizacin
capitalizacin
4.
4.Valor
Valorde
deCapitalizacin
Capitalizacin

Rbm
Rbm
D
D
Tcap
Tcap
Vcap
Vcap

Ponderacin
Ponderacinde
deCostos
Costos++Mercado
Mercado++Ingresos
Ingresos

RENTAS
COMPARATIVO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

COSTOS

172

La ponderacin econmica de los ndices resultantes de los tres mtodos desarrollados,


es decir, el promedio ponderado, ms no aritmtico, se denominar como Valor
Comercial del inmueble o conclusin final del estudio Valor formulado, a menos que, el
Perito Valuador opte por concluir que el Valor final del bien sea el Valor de
Comparatividad, en su caso, dicha conclusin deber estar solidamente sustentada en
el estudio correspondiente.

IX. 2. RESUMEN DE RESULTADOS


Se consignar en la hoja del resumen del Estudio de Valor, una grfica tipo barra que
exprese los resultados extrados del proceso metodolgico utilizado para la conclusin
de valor;
RESULTADOS
$270,000
$268,000
$266,000
$264,000
$262,000
$260,000
$258,000
$256,000
a) M. Fsico (COSTOS)
b) M. de Capitalizacin (INGRESOS)
c) M. comparativo (MERCADO)

IX. 3. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN


El tipo de valor que ser concluido, se obtendr en funcin al Propsito del Avalo,
sealndose en su caso, aquellos factores condiciones particulares que hubieren
influido significativamente en su determinacin.
Ser indispensable fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin
del tipo de valor concluido, independientemente del destino del dictamen emitido.
Dentro del marco conceptual del Avalo, este apartado corresponde a la fase
Argumentativa o etapa donde el valuador Fundamentar cientficamente el Tipo y
Mtodo de Valor Concluido, consignando aquellos factores o condiciones que hubieran
influido directa o indirectamente en su determinacin, tales como:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

173

La conclusin estimada de valor, en relacin a su Mayor o Menor Uso.


Su Localizacin, Vas de acceso, Infraestructura, Servicios y Entorno Urbano
Sus Caractersticas, Fsicas de forma, dimensiones, Topografa,
irregularidades, reas faltantes y demasas.
Fuentes de obtencin de los Costos de reproduccin, tipo y clasificacin de
sus edificios, equipos fijos, obras accesorias, complementarias e Indirectos.
Su Estado de conservacin, Fallas estructurales, Vicios ocultos, Bitcoras de
mantenimiento; correctivo, preventivo y predictivo, Edad Cronolgica y
Aparente
La existencia de Rehabilitaciones, Modernizaciones o Remodelaciones.
Criterios sobre Depreciaciones aplicadas por deterioro, obsolescencia
Funcional o Econmica.
Restricciones, Afectaciones, limitaciones Ambientales, de Riesgo, de
Vialidades, Normativas y de Entorno Urbano.
Condiciones prevalecientes del Mercado Inmobiliario (Oferta-Demanda)
Los Ingresos producidos por rentas
Relaciones Espaciales terreno-construccin (COS y CUS), Indicadores
Paramtricos y Valores promedios.
Las Factibilidades de Uso y aprovechamiento a corto plazo.

A continuacin se detalla de manera ntegra la secuencia que deber contener el


Captulo VII del documento denominado Avalo, relativo a las Consideraciones Previas
al Avalo;

Captulo VII del Avalo


CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO

A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALO


1. En todos los casos se entender que el objetivo del Avalo ser el de estimar el
Valor Comercial de un determinado bien o propiedad, a menos que se indique otro.
Para ello, se incluirn y desarrollarn sin excepcin los tres mtodos o enfoques de
Valuacin exigidos por la C. N. B. y V. a saber: 1). El Mtodo Fsico, Directo o
tambin llamado de costos, 2). El de Capitalizacin de Rentas o de los INGRESOS,
y 3). El Comparativo o de MERCADO, como se definen a continuacin.
Ser necesario indicar el propsito o utilizacin especfica del Avalo en el mismo
documento, por ej.: Otorgamiento o liquidacin de crdito, Escrituracin, Pago de
impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable entre otros.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

174

B. METODOLOGA DE VALUACIN
2. Mtodo Fsico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso tcnico necesario para
estimar el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al que se vala,
afectado por la Depreciacin atribuible a los factores de Edad y Estado de
Conservacin observados.
3. Mtodo de Capitalizacin de Renta o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento
mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por
rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del
Avalo durante un largo plazo (mayor a 50 aos) de modo constante (a
perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalizacin (porcentaje)
aplicable al caso en estudio.
La tasa de capitalizacin proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (pas y
sector) de una inversin a largo plazo (mayor a 30 aos) en Mxico y la Tasa prima
correspondiente al gnero del inmueble que se vala, donde se combinan los
factores de grado de iliquidez y relacin de rea de terreno a construccin (C. U.
S.), como puede verse en el procedimiento aplicado en el captulo IX.
4. Mtodo Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analtico a travs del cual se
obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se vala (sujeto) con el precio
ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales (homologacin).

C. DEFINICIN DE TRMINOS Y CONCEPTOS BSICOS


5. Valor de Reposicin Nuevo, (V. R. N.); Es el costo directo actual de reproducir de
modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razn de
estructura y acabados, incluyendo nicamente los costos indirectos propios del
constructor o contratista.
6. Valor Neto de Reposicin, (V. N. R.); Es el que resulta de descontar al Valor de
Reposicin Nuevo (V. R. N.) los demritos atribuibles a la depreciacin por Edad y
Estado de Conservacin o su equivalente en costos directos a incurrir para devolver
a la construccin su estado original o Nuevo para el caso de los inmuebles.
7. Renta Bruta Mensual, (R. B. M.); Es la suma total de dinero que produce o es
susceptible de producir el inmueble que se vala durante un mes natural, a la fecha
del Avalo.
8. Deducciones a la Renta Bruta Mensual; Son los gastos en los que incurre el
propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciacin de la construccin,
vacos nter contractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I. S. R.,
Predial, Drenaje, etc.), pliza de seguros contra daos, mantenimiento de reas
pblicas o comunes, as como por administracin.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

175

9. Tasa de Capitalizacin (%). Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de


descuento real equivalente a instrumentos financieros que le sera exigible a un
determinado gnero de inmuebles clasificados en razn de su Uso, esto es, a su nivel
de Riesgo (plazo de retorno de la inversin) y grado de Liquidez.
10. Valor Comercial: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual
el vendedor y el comprador del bien que se vala, estando bien informados y sin
ningn tipo de presin o apremio, estaran dispuestos a aceptar en efectivo por su
enajenacin al trmino de 20 das contados a partir de la fecha del Avalo,
asumiendo una promocin suficiente y adecuada a su mercado.

D. CONDICIONES Y SALVEDADES AL AVALO


11. La informacin y antecedentes de propiedad aceptados en el presente Avalo es la
contenida en la documentacin proporcionada por el solicitante del propio Avalo y/o
propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre la cual
podemos mencionar la siguiente:
o
o
o
o
o
o

Escritura de Propiedad
Planos Arquitectnicos
Boleta Predial
Avalo antecedente del Banco
Otra (Indquela por favor)
Levantamiento Topogrfico del perito.

12. No es objeto del presente Avalo verificar la probable existencia de gravmenes,


reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar
el bien que se vala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante
y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por
informacin omitida en la solicitud del Avalo.
13. En la inspeccin ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los
vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que slo se consideran los
aqu expresados como resultado de la observacin o por informe expreso del
solicitante o propietario del mismo bien.
14. Toda vez que al objetivo del presente Avalo NO es constatar o verificar deslindes
de propiedad, ni de ocupacin irregular, o cualquier otra restriccin legal, el Valor
Comercial estimado al que se concluye en el presente solo considera las
expresadas en el propio Avalo, por que se observan durante la inspeccin ocular al
bien o por que fueron incluidas en la documentacin proporcionada al efecto.
15. Los croquis de localizacin o de distribucin dibujados en el presente son
aproximados, por lo que no deben considerarse como planos a escala, esto es, no
reflejan de modo exacto la realidad morfolgica del bien inmueble que se vala.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

176

16. El presente Avalo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o


propsito expresado en la hoja 1, cap. I, inciso 07 y 08, por lo que no podr ser
utilizados para fines distintos.
17. La edad considerada en el presente Avalo corresponde a la aparente o
estimada por el perito valuador para el inmueble que se vala, en razn de la
observacin directa de su estado de conservacin y condiciones de mantenimiento,
por lo que no es necesariamente la edad cronolgica precisa del inmueble.

E. DECLARACIONES Y CERTIFICACION
18. La VIGENCIA del presente documento ser de 6 (seis) meses, contados a partir
del da siguiente de la emisin del presente dictamen. Para el caso de factores
externos que influyan en el Valor Comercial, tales como los cambios de paridad
monetaria, quedar a juicio del valuador el ajuste correspondiente.
19. Manifestamos bajo protesta de decir verdad, que nos constituimos con nuestro
recurrente (solicitante) en el predio a valuar, cerciorndonos con acuciosidad de
estar en el domicilio correcto, en el cual estuvimos en su interior y exterior,
identificado plenamente el inmueble, en base a la documentacin tcnica y legal de
la propiedad proporcionada por el solicitante y/o el propietario, as como por la
inspeccin ocular al mismo con apoyo de la verificacin instrumental necesaria al
caso.
20. Quienes intervenimos en el presente Avalo declaramos bajo protesta de decir
verdad, que no guardamos ningn tipo de relacin de negocios con el cliente o
propietario del bien que se vala, as como que no nos une parentesco por afinidad ni
colateral hasta quinto grado.
21. Certificamos que la edificacin o construccin del inmueble, se valu en las
condiciones en que se encontr al da de la inspeccin.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

177

IX. 4. CONCLUSIN DE VALOR:


El tipo de valor concluido se deber indicar en nmeros redondos, anotando la cantidad
con letra y la fecha de su estimacin.
El importe del Valor concluido, se expresar nicamente en moneda nacional.
En el caso de Inmuebles ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber
incluir si fuese el caso - a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de
cambio paridad monetaria la fecha y la fuente de consulta.

IX. 5. DECLARACIONES Y CERTIFICACIN DE VALORES


El perito, deber rubricar todas y cada una de las hojas del Avalo, as como cuando
menos una de las fotografas de cada anexo fotogrfico. Manifestar tambin bajo
protesta de decir verdad que estuvo en el interior y exterior del inmueble, cerciorndose
con acuciosidad de encontrarse en el domicilio correcto, cotejando la ubicacin del
inmueble contra la documentacin bsica proporcionada por el solicitante del avalo,
aclarando expresamente que no le priva inters oculto alguno, ni presente ni futuro en la
formulacin de su dictamen, as como de que no le une amistad o compadrazgo por
afinidad, ni parentesco colateral hasta quinto grado con el solicitante y/o propietario del
Bien valuado. .
Para el caso de que se trate de un Avalo o Dictamen para Institucin de Crdito, ste
deber contar con el sello de la Institucin, firma y clave del funcionario Bancario y
cuando se trate de una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL), el avalo
deber consignar el sello de la Institucin, firma y registro del controlador de la Unidad
de Valuacin correspondiente, as como firma y clave del valuador autorizado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

178

CAPITULO X
AVALUOS MAESTROS
X.1. DEFINICION
El Avalo Maestro es un estudio Valuatorio cuyo propsito es establecer bases de negociacin
para Compra, Adquisicin o Indemnizacin de una serie de conjuntos de terrenos y
construcciones tipificados, que conforman un megaproyecto determinado.
El propsito fundamental de este estudio Valuatorio es el de obtener los siguientes parmetros;

VALORES MAXIMOS Y
MINIMOS DE TERRENO

Extraccin de Muestras de valores de terrenos, mediante un


estudio de mercado de bienes con caractersticas similares,
clasificados por grupos, estudiados de acuerdo a sus
caractersticas Agrolgicas, uso de Suelo, Clima,
Topografa, Morfologa, Dimensiones, Hidrologa, etc...

VALORES DE
REPOSICION NUEVO DE
LAS CONSTRUCCIONES
(VRN)

Levantamiento e Inventario de las Construcciones


enclavadas en los Predios, Clasificadas en funcin de su
calidad de edificacin y caractersticas Constructivas de:
Materiales, mano de Obra, equipo, proyecto y distribucin
arquitectnica, permisos, licencias y derechos.

FACTORES DE
DEPRECIACION DE LAS
CONSTRUCCIONES (FD)

Que reflejen la Vida til Consumida o prdida del Lmite de


Valor y el estado actual de las edificaciones, desde su
desplante original, o desde la ltima rehabilitacin a la que
hayan sido sujetos, en funcin de su edad, mantenimiento y
obsolescencia fsica o econmica.

FACTORES
RESULTANTES (FR)

Productos de restar a la Unidad el Factor de demrito; (Fr =


1 - FD), Aplicado al Valor de Reposicin Nuevo (VRN), de
donde resultar el Valor Neto de reposicin (VRN).

X.2. OBJETIVOS
Establecer
Establecerun
unespacio
espaciode
denegociacin
negociacinpara
paracompra
compraooindemnizacin
indemnizacin
Determinacin
Determinacin de
de Valores
Valores Mnimos
Mnimos yy Mximos
Mximos de
de Terreno,
Terreno, aplicando
aplicando
principalmente
el
enfoque
de
mercado,
para
cada
uno
principalmente el enfoque de mercado, para cada uno de
de los
los tramos
tramos de
de
Predios
Prediosoozonas
zonasidentificados,
identificados,partiendo
partiendodel
delanlisis
anlisisde
desus
suscaractersticas
caractersticas
como
comoson:
son:tipo,
tipo,clase,
clase,topografa
topografayypotencial
potencial

Establecer
Establecerun
unTabulador
Tabuladorde
deprecios
preciosde
delos
loscultivos
cultivosenclavados
enclavadosen
enlos
los
terrenos.
terrenos.
Determinar
DeterminarelelValor
Valorde
deReposicin
Reposicinnuevo
nuevoyyfactores
factoresde
dedemrito
demritopara
paracada
cada
grupo
de
construcciones
con
caractersticas
semejantes.
grupo de construcciones con caractersticas semejantes.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

179

X.3. APLICACIONES

CARRETERAS

LINEAS DE TRANSMISIN
PUERTOS

INSTALACIONES PETROLERAS
PRESAS

AEROPUERTOS

X.4. MARCO JURIDICO

MARCO
MARCOJURDICO
JURDICO
LEY
LEYGENERAL
GENERAL
DE
DEBIENES
BIENES
NACIONALES
NACIONALES

ART.
ART.63
63

MONTO
MONTODE
DE
INDEMNIZACIN
INDEMNIZACIN

LEY
LEY
DE
DE
EXPROPIACIONES
EXPROPIACIONES

ART.
ART.10
10

VALOR
VALOR
COMERCIAL
COMERCIAL

LEY
LEYAGRARIA
AGRARIA

ART.
ART.94
94

VALOR
VALOR
COMERCIAL
COMERCIAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

180

X.5. CONSIDERACIONES

Toda vez que este estudio Valuatorio no comprende Valores individuales, el valor

de cada predio ser determinado por la dependencia o entidad que lo requiri, de


conformidad con los valores consignados en el dictamen practicado.

Los Predios cuyas caractersticas no correspondan a los consignados en el

Avalo Maestro, sern considerados como Casos Atpicos susceptibles de un


avalo especial.

El valor de los terrenos de propiedad Ejidal, debern considerarse nicamente


como Valor Referencial.

Los Valores Unitarios de Reposicin promedio (VUR) de los distintos tipos de

edificaciones, sern comparados contra la Tabla de Demritos correspondiente,


con el propsito de establecer los Rangos de Negociacin entre el VRN y el
VNR.

nicamente

las edificaciones, instalaciones especiales, accesorias o


complementarias, sern consideradas como Bienes Distintos a la Tierra, por lo
que a los Cultivos (cclicos y perennes), praderas, rboles frutales y maderables,
cercas o lienzos, no se les asignar valor alguno en el dictamen. En todo caso, a
estos bienes, solo se les asignar Valor de conformidad con el Tabulador que
emite semestralmente el Instituto de Administracin de Avalos de Bienes
Nacionales (INDAABIN) antes CABIN.

Respecto del Rgimen de propiedad, el valor de los terrenos ser considerado

exclusivamente como un Valor de Referencia no diferenciado,


independientemente de su clasificacin o derechos inherentes, ya sea privada,
ejidal o comunal.

No es objeto del Avalo Maestro investigar la situacin Jurdica o Fiscal de los

predios valuados, tales como; Gravmenes, crditos fiscales o reservas de


dominio, en razn de que solo se determinarn Valores de Referencia no
diferenciados.

En general, durante el proceso de formulacin del Avalo Maestro el perito se

ver enfrentado a exigencias y presiones de los propietarios afectados,


pudindose dar toda clase de fenmenos de tipo especulativo al afectar intereses
de grupo y particulares, por lo que el Valuador deber abstenerse de
proporcionar informacin alguna a los afectados sobre el avance del estudio y en
todo caso a la Autoridad correspondiente, hasta la conclusin de su dictamen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

181

X.6. METODOLOGIA

METODOLOGA
METODOLOGA
AVALOS MAESTROS

TRABAJOS PREVIOS

ANLISIS
ANLISISDE
DECARTAS
CARTAS
TOPOGRFICAS,
TOPOGRFICAS,
EDAFOLGICAS,
EDAFOLGICAS,USO
USODE
DE
SUELO
Y
POTENCIAL
SUELO Y POTENCIAL

ANLISIS
ANLISISDE
DE
FOTOGRAFAS
FOTOGRAFASAREAS
AREAS

CADENAMIENTO
CADENAMIENTODE
DELOS
LOS
TRAMOS
TRAMOS

CARACTERSTICAS
CARACTERSTICASGENERALES
GENERALESDE
DELA
LA
ZONA:
CLIMA,
ALTITUD,
CULTIVOS,
ZONA: CLIMA, ALTITUD, CULTIVOS,VAS
VAS
DE
DECOMUNICACIN,
COMUNICACIN,ETC.
ETC.

X.7. ESTUDIOS PRELIMINARES


USO
USODE
DESUELO
SUELO
CALIDAD
CALIDADDE
DELA
LATIERRA
TIERRA
CAPACIDAD
CAPACIDADDE
DEUSO
USO

CLASIFICACIN
CLASIFICACIN

CLIMA
CLIMA
INUNDACIN
INUNDACIN
EROSIN
EROSIN
TOPOGRAFA
TOPOGRAFA
SUELO
SUELO
TEXTURA
TEXTURA
PROFUNDIDAD DEL SUELO
PROFUNDIDAD DEL SUELO
PEDREGOCIDAD
PEDREGOCIDADSUPERFICIAL
SUPERFICIAL
DRENAJE
DRENAJE
SUPERFICIAL
SUPERFICIAL
PROFUNDIDAD DEL MANTO FRETICO
PROFUNDIDAD DEL MANTO FRETICO

INFRAESTRUCTURA
INFRAESTRUCTURA

VAS
VASDE
DECOMUNICACIN
COMUNICACIN

CERCANA
CERCANAAADESARROLLOS
DESARROLLOSURBANOS,
URBANOS,INDUSTRIALES,
INDUSTRIALES,TURSTICOS,
TURSTICOS,ETC..
ETC..
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

182

X.8. RESULTADOS DEL AVALUO MAESTRO


CADENAMIENTOS
Kilometros

RESUMEN DE
VALORES UNITARIOS
DE TERRENO

USO DE SUELO OBSERVADO SUPERFICIE PRECIO MNIMO PRECIO MXIMO IMPORTE MINIMO IMPORTE MXIMO
Directamente en campo
( M )
( $/M )
( $/M )
( Pesos )
( Pesos )

104+645.00

Temporal

6,135.63

20.40

33.45

125,166.85

104+836 AL 104+867

Temporal

269.99

20.40

33.45

5,507.80

205,236.82
9,031.17

105+290 AL 105+680

Temporal

3,331.17

20.40

33.45

67,955.87

111,427.64

105+794 AL 105+930

Temporal

564.73

20.40

33.45

11,520.49

18,890.22

105+051.00

Temporal

6,800.00

20.40

33.45

138,720.00

227,460.00

105+790.00

Temporal

8,269.72

20.40

33.45

168,702.00

276,622.13

105+460.00

Temporal
Sub Urbano II y Agrcola de
Temporal

15,463.37

20.40

33.45

315,452.75

517.249.73

107+300.00

15,000.00

30.40

62.20

456,000.00

933,000.00

107+373.45 AL 107+461.20

Temporal

1,291.08

20.40

33.45

26,338.03

43,186.83

107+360.45 AL 107+445.58

Temporal

476.79

20.40

33.45

9,726.52

15,948.63

107+676.36 AL 107+826.02

Temporal

1,368.91

20.40

33.45

27,925.76

45,790.04

108+397.91 AL 108+590.00

Temporal

2,246.44

5.20

9.44

11,681.49

21,206.39

108+350.00

Temporal

13,366.78

5.20

9.44

69,507.26

126,182.40

108+680 AL 109+120

Bosque

9,060.71

3.56

6.81

32,256.13

61,703.44

RESUMEN DE TIPIFICACIN DE LAS


CONSTRUCCIONES
CARACTERISTICAS DE
LOS TIPOS DE
CONSTRUCCIONES

USO PROYECTADO

CASA HABITACIN

CASA HABITACIN

CASA HABITACIN

BODEGA

No. de Niveles, altura por


nivel promedio

1 nivel 2.1 mts. a 2.30


mts.

1 nivel 2.1 mts. a 2.30


mts.

1 nivel 2.1 mts. a 2.30


mts.

1 nivel 4.3 mts (Doble


altura)

TIPO DE CONSTRUCCIN

Provisional

En obra negra

En obra negra

En obra negra

CLASIFICACIN

Corriente

Econmica

Econmica

Econmica

Piedra braza y dalas de Piedra braza y dalas de Piedra braza y dalas de


concreto para desplante concreto para desplante concreto para desplante
de muros
de muros
de muros
Muros de carga con
Muros de carga con
Muros de carga con
castillos y cerramientos castillos y cerramientos castillos y cerramientos
de concreto
de concreto
de concreto
Tabique de barro rojo
Tabicn
Tabicn
recocido

CIMENTACIN

Desplante en plantilla
apisonada

ESTRUCTURA

ADOBE

MUROS

BLOCK DE ADOBE

ENTREPISOS

No tiene

No tiene

TECHOS

Vigas de madera con


teja

Losa de concreto de 8
cm de espesor
prefabricada

PISOS

De tierra

No tiene

No tiene

Losa de concreto de 10
cm de espesor

Techo de lmina de
asbesto con estructura
ligera

CULTIVO

AGUACATE CRIOLLO

AGUACATE INJERTO
GRAVEDAD GMF

Empedrado y/o cemento Empedrado y/o cemento Empedrado y/o cemento

FACHADAS

No tiene

ACABADOS

Puertas, ventanas sin


acabados probables

Puertas, ventanas

Puertas, ventanas

EQUIPOS E INSTALACIONES

No tiene

Instalacin elctrica
visible (probable)

Instalacin elctrica
visible
Probable instalacin
sanitaria rural

Pintura en estructura
puertas, ventanas
Instalacin elctrica
visible
Probable instalacin
sanitaria rural

Sin aplanado

800

1,400

1,700

1,900

OBSERVACIONES
VRN/M

TABULADOR PARA PAGO DE DAOS


EN CULTIVOS PERENNES

TIPOS DE CONSTRUCCIN
A

Sin aplanado

Sin aplanado

CAF TEMPORAL

CAA DE AZCAR
TEMPORAL TMF

Dependiendo de la localizacin de la construccin (cercano distante de la fuente de abastecimiento de los materiales) el flete
sera factor importante del precio

AOS

UNIDAD

VALOR
MXIMO $

MNIMO $

UNIDAD

VALOR
MXIMO $

MNIMO $

19 A 21

MATA

551.94

504.75 HECTREA

88,310.45

80,760.59

34 A 36

MATA

485.55

444.17 HECTREA

77,687.27

71,067.56

49 A 51

MATA

260.14

238.46 HECTREA

41,622.70

38,154.00

19 A 21

MATA

1,289.55

1,111.55 HECTREA

161,193.58

138,944.27

34 A 36

MATA

1,075.90

929.63 HECTREA

134,487.15

116,203.70

49 A 51

MATA

474.83

415.19 HECTREA

59,354.05

51,899.03

5A6

MATA

33.48

29.59 HECTREA

96,651.54

85,425.59

19 A 21

MATA

28.37

24.82 HECTREA

81,891.54

71,648.97

31 Y MAS

MATA

1.95

1.71 HECTREA

5,635.74

4,933.85

PLANTILLA

HECTREA

24,188.30

20,280.55

SOCA

HECTREA

18,141.22

15,210.41

RESOCA 1

HECTREA

11,462.16

9,528.72

RESOCA 2

HECTREA

5,006.04

4,047.19

Croquis del Tramo que comprende la Formulacin de un Avalu Maestro.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

183

XI. CASOS PRCTICOS


XI.1. Avalo de Terreno

AVALO No. 004-2003P

AVALO DE TERRENO

Inmueble que se Vala:


Solicitante del Avalo:

PREDIO RUSTICO
MARIO MENNDEZ MIER Y CONCHA

Valuador:

Propietario del Inmueble::

Arq. Pablo E. Prats Riestra


Especialidad en Valuacin
Cd. Prof. 3 815 210 UdeG

MARIO MENNDEZ MIER Y CONCHA

Ubicacin del Inmueble:


Calle y N
Colonia/Fraccionamiento
Municipio/Delegacin
Ciudad (rea Metropolitana) y Entidad Federativa

CARRETERA VILLAHERMOSA - COMALCALCO


VA CORTA KM 7+000 MARGEN IZQUIERDA
R/A SALOYA 2DA Y 3RA SECCIN
NACAJUCA
TABASCO

VALOR COMERCIAL
Fecha del Avalo:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

3,205,000.00
MAYO / 26 / 2003

184

Hoja 1
AVALO No. 004-2003P

I. ANTECEDENTES
SOLICITANTE:

MARIO MENNDEZ MIER Y CONCHA

PERITO VALUADOR:
ARQ. PABLO PRATS RIESTRA
Especialidad(es): Especialidad en Valuacin por la U. de G.
FECHA DEL AVALO:

MAYO / 26 / 2003

INMUEBLE QUE SE VALA:

PREDIO RUSTICO

RGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIEDAD PRIVADA INDIVIDUAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:


MARIO MENNDEZ MIER Y CONCHA
Domicilio:
PROPSITO DEL AVALO:
DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

CARRETERA VILLAHERMOSA - COMALCALCO


VA CORTA KM 7+000 MARGEN IZQUIERDA
Col./fraccionamiento: R/A SALOYA 2DA Y 3RA SECCIN
Delegacin/Municipio: NACAJUCA
Ciudad/Z.M. y Edo.: TABASCO

UBICACIN DEL INMUEBLE:

No. DE CUENTA PREDIAL:


CLAVE CATASTRAL:
DATOS DEL R.P.P.

II. CARACTERSTICAS URBANAS


SUB-URBANA EN FORMACIN
CLASIFICACIN DE ZONA:
CONSTRUCCIN DOMINANTE:
GENERO: VIVIENDAS
CLASIFICACIN POR EDAD: MODERNAS
ESQUEMA DE AGRUPACIN: HORIZONTAL EN UN NIVEL
ARRAIGO: SEMI-PROVISIONAL
TCNICAS DE CONSTRUC. TECNOLOGA COMN
ATRIBUTOS: DE CALIDAD CORRIENTE
NDICE DE SATURACIN
DE LA ZONA: 20.00%
USO DEL SUELO: AGRCOLA Y GANADERO
POBLACIN: ESCASA DE 1 A 50 Hab/Ha
CONTAMINACIN AMB.: NO SE OBSERVA

VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

ACCESO POR CARRETERA VILLAHERMOSA- COMALCALCO VA CORTA, CARRETERA


ESTATAL SIN CAMELLN CENTRAL, DOBLE CIRCULACIN, PRESENTA ALTA INTENSIDAD
VEHICULAR Y CON TRANSPORTE COLECTIVO CONTINUO.

RIESGOS: TERRENO SUSCEPTIBLE DE INUNDACIN, A 1.00 m BAJO EL NIVEL DE CARRETERA.


VIGILANCIA: BAJO, EN GENERAL.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

185

Hoja 2

SERVICIOS PBLICOS: INCOMPLETOS: AGUA MEDIANTE POSOS ARTESIANOS, DRENAJE A FOSA SPTICA, REDES

AREAS DE ELECTRIFICACIN, TRANSFORMADORES TIPO POSTE, TELEFONA RURAL, SIN


BANQUETAS NI GUARNICIONES Y PAVIMENTO DE CARPETA ASFLTICA POR CARRETERA.

EQUIPAMIENTO URBANO: ESCUELA PRIMARIA A 1500m, TRANSPORTE COLECTIVO, ESTACIN DE SERVICIO A 2,500 m,

CENTRO DE CONSUMO MAS PRXIMO (CIUDAD DE VILLAHERMOSA) A 7 Km.

III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMI- CARRETERA VILLAHERMOSA-COMALCALCO VA CORTA, ACCESO AL MARGEN
TROFES Y ORIENTACIN: IZQUIERDO A LA ALTURA DEL Km. 7+000
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE
NORTE: 334.61 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MNDEZ
SUR: 411.62 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MNDEZ
ESTE EN SIETE MEDIDAS: 22.35 ML, 36.43 ML, 29.61 ML, 41.87 ML, 19.97 ML, 57.14 ML Y 69.32 ML

CON DERECHO DE VA DE LA CARRETERA ESTATAL VILLAHERMOSA - COMALCALCO


OESTE 250.64 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MNDEZ

CROQUIS DEL TERRENO

MACRO-CROQUIS (en relacin al Plano de la Ciudad)


Location Map (rea Map)

3 34.61

250.64 M

PREDIO

4 11.62

REA TOTAL: 100,000.00 M


REA SEGN: ESCRITURA: 100-00-00 Ha

TOPOG. Y CONFIGURACIN: POLGONO DE FORMA IRREGULAR , 10 VRTICES, PRESENTA TOPOGRAFA PLANA

Y BAJO EL NIVEL DE CARRETERA , DE UN SOLO FRENTE Y DE POSICIN INTERMEDIO.


CARAC. PANORMICAS: INEXISTENTES
DENSIDAD HABITACIONAL: BAJA, 50 HAB/Ha, 10 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACIN SUPERFICIAL = 0.5
INTENSIDAD DE CONSTRUCC. BAJA, COEFICIENTE DE UTILIZACIN SUPERFICIAL 1.00
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.: LADOS DE LA CINTA ASFLTICA

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

186

Hoja 3

IV. DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE


USO ACTUAL:

PREDIO RUSTICO DE FORMA LIGERAMENTE IRREGULAR, DE 10 VRTICES, PRESENTA


TOPOGRAFA SENSIBLEMENTE PLANA, APROXIMADAMENTE A 1.00 mt BAJO EL NIVEL
DE LA CARRETERA DE SU UBICACIN.
ACTUALMENTE CUENTA CON PASTURAS INDUCIDAS PROPIAS PARA LA GANADERA Y
AGRICULTURA DE TEMPORAL.
ACTUALMENTE SI EDIFICACIN ALGUNA.

CALIDAD Y CLASIF. DE
LA(S) CONSTRUCCIONES: INEXISTENTE
NUMERO DE NIVELES: INEXISTENTE
EDAD APROX. DE LA(S)
CONSTRUCCION(ES): INEXISTENTES
VIDA TIL REMANENTE: INEXISTENTE
ESTADO DE CONSERVACIN: INEXISTENTE
CALIDAD DEL PROYECTO: INEXISTENTES
UNIDADES RENTABLES: INEXISTENTES

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN
INEXISTENTES

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

187

Hoja 4

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO


A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALO:
EN TODOS LOS CASOS, EL OBJETIVO DEL PRESENTE DICTAMEN SER EL DE ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DE UN DETERMINADO BIEN O
PROPIEDAD, A MENOS QUE SE INDIQUE OTRO FIN. SE HACE LA ACLARACIN QUE EL PREDIO MOTIVO DE ESTE DICTAMEN ES UNA FRACCIN
DE 10 Has DE LA TOTALIDAD DE UNA EXTENSIN DE 211-45-14 Ha DE SUPERFICIE.

B. METODOLOGA DE VALUACIN:
EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL MTODO FSICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE
REPRODUCCIN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALA, APLICNDOLE LA DEPRECIACIN CORRESPONDIENTE A LOS
FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.
SEGUIDAMENTE SE RALIZARA UN ESTUDIO DE MERCADO, ANALIZANDO PREDIOS RUSTICOS EN VENTA EN LA ZONA MISMOS QUE SERAN
COMPARADOS CON EL PREDIO QUE NOS OCUPA, DE AH SE OBTENDRA UN VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
POSTERIORMENTE SE ANALIZARA EL PREDIO DE REFERENCIAS MEDIANTE EL METODO DE VALOR RESIDUAL O TERRENO EN BREA, DONDE
SE DETERMINAR UN INDICE PONDERADO DE VALOR RESULTANTE DE TERRENO DESPUS DE APLICARLE LOS GASTOS DE URBANIZACIN.

C. DEFINICIN DE TRMINOS:
VALOR UNITARIO : CORRESPONDE AL VALOR UNITARIO DE TERRENO DETERMINADO POR EL ESTUDIO COMPARATIVO DE MERCADO
REALIZADO EN LA ZONA POR EL PERITO, DE ACUERDO A LA INVESTIGACIN DE VALORES PREDIOS EN VENTA Y RENTA SIMILARES AL
PREDIO VALUADO. (VASE HOJA NUMERO 5 )
VALOR RESIDUAL (Vg): SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO EN BREA, RESULTANTE DESPUS
DE APLICAR AL MISMO, LOS GASTOS DE URBANIZACIN TALES COMO: INTRODUCCIN DE SERVICIOS, VIALIDADES, REAS VERDES Y DE
DONACIN, GASTOS FINANCIEROS, COMISIONES DE VENTAS Y UTILIDAD DEL NEGOCIO. ESTE VALOR ES EL COSTO MXIMO EN QUE EL
PROMOTOR, DEBE ADQUIRIR UN PREDIO PARA QUE LA INVERSIN REALIZADA SEA JUSTA Y EQUILIBRADA.

TERRENO EN BREA: ES AQUELLA PROPIEDAD QUE GENERALMENTE ES DE UNA EXTENSIN CONSIDERABLE, SUSCEPTIBLE DE SER
FRACCIONADA CON LA FINALIDAD DE REALIZAR UN DESARROLLO VIVIENDISTICO O DE SERVICIOS, PERO CARECE DE LA INFRAESTRUCTURA
NECESARIA PARA ESTE FIN, TALES COMO; SERVICIOS, VIALIDADES, REAS VERDES, DONACIONES Y TODAS LOS DEMS REQUISITOS QUE
IMPONEN LAS REGLAMENTACIONES LEGALES VIGENTES EN LA ZONA.
REA VENDIBLE: ES LA EXTENSIN DE TERRENO SUSCEPTIBLE DE COMERCIALIZARSE EN FORMA DE LOTES, DESPUS DE DESCONTARLE
AL PREDIO, TODAS LAS REAS NECESARIAS PARA VIALIDADES, SERVICIOS, REAS VERDES Y DONACIONES.
VALOR COMERCIAL: ES LA CANTIDAD JUSTA Y PROBABLE, EXPRESADA EN MONEDA QUE SE PUEDE OBTENER A CAMBIO DEL BIEN
VALUADO EN UN MERCADO INMOBILIARIO Y A UNA FECHA DETERMINADA.

D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACIN:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CRDITOS
FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA
DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, AS COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCIN,
OCUPACIONES IRREGULARES O CUALQUIER OTRA RESTRICCIN LEGAL.
MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR,
CERCIORNDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR
DEL INMUEBLE, AS COMO QUE NO TENEMOS NINGN INTERS PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACIN DEL PRESENTE DICTAMEN DE
VALOR, AS COMO TAMBIN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO
Y/O SOLICITANTES DEL AVALO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACIN O DE DISTRIBUCIN ANEXOS AL AVALO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN
CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO,
SI LOS HUBIERE, SE ANEXARA COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCIN PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.

EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACIN TCNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL
SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACIN:
ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTNICOS
BOLETA PREDIAL
PLANO DEL TERRENO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

188

Hoja 5

VII. MTODO COMPARATIVO DE MERCADO


A) COMPARATIVO DE TERRENOS EN VENTA
N

Ubicacin de la Oferta (comparables)

Ubic.

Form.

Fecha

KM 6+500 CARR. VHSA-COMALCALCO

Hab., CUS 0.5

Intr.

22-May-03

391 28 96 CEL. SR. ELAS DOMNGUEZ

2
3
4
5

KM 19+000 CARR. VHSA-COMALCALCO


AL COSTADO DEL PLANTEL 27, NACAJUCA
FRENTE IGLESIA CATLICA, SALOYA
EL CEDRO SALOYA

Hab., CUS 0.5


Hab., CUS 0.5
Hab., CUS 0.5
Hab., CUS 0.5

Intr.
Intr.
Intr.
Intr.

R
R
R
R

22-May-03
22-May-03
22-May-03
22-May-03

399 97 34 CEL. SR. JORGE CABALLERO


357 25 86
SRA. APOLINAR BETANCOURT
302 40 29 CEL. SR. ISABELINO OLN DE DIOS
314 69 63

Uso

Ubic.

Sup.

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

0.95
0.90
1.00
0.90
1.00

0.97
0.99
0.93
0.93
0.93

Oferta

1
2
3
4
5

Uso de Suelo

Precio de VENTA

rea

Precio Unit.

Terrenos

$/m

$
$
$
$
$

14,000.00
65,000.00
300.00
600.00
525.48

980,000.00
1,700,000.00
38,000.00
15,000.00
70,000.00

rea de Lote Tipo o Moda:


rea Terreno Sujeto:

$
$
$
$
$

70.00
26.15
126.67
25.00
133.21

Telfono

Fuente/Antecedente

Factores de HOMOLOGACIN

10,000.00 m
100,000.00 m

Form. Topog. Servs.

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

R.res.
F.d. *

F.r.

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

0.92
0.89
0.93
0.84
0.93

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m


Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m

Valor Unit. resultante ($/m)

$
$
$
$
$

64.40
23.27
117.80
21.00
123.89

$
$

31.00
31.00

B) COMPARATIVO DE TERRENOS EN RENTA:


N

Oferta

Ubicacin de la Oferta (comparables)

Precio de RENTA
Inmuebles

Terreno
m

reas del sujeto:

Constr.
m

Uso de Suelo

Edad

Precio Unit.
$/m

Ubic.

100,000.00 m

El Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de:

E.c.

Fecha

Telfono

Factores de HOMOLOGACIN
C.U.S. Edad E.c.* Acab. rea

Fuente/Antecedente

F.d. *

R.res.
F.r.

Valor Unit. resultante ($/m)

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m


$/m

Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:

100,000.00 m x

31.00 /m, en la cantidad de:

VALOR COMPARATIVO (MERCADO)

$ 3,100,000.00

Notas: 1. Si el Factor de Homologacin es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se est valuando. Estos factores no deben exceder a 2.
2. Factor de nivel de demanda efectiva [F.d.*] segn CUADRO:
Operacin (real)
1.00
Muy Baja (estimada)
0.80
Baja (estimada)
0.95
Nula (estimada)
0.70

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

NOTA IMPORTANTE:
Los Valores Unitarios Homologados resultantes no deben
tener una variacin mayor de 50%.

Bases de Valuacin Inmobiliaria

189

Hoja 6

VIII. AVALO FSICO


Lote Tipo o Moda:

rea (m)

Fte. x Fdo.

10,000.00

(100 x 100)

Valor Unit. de Calle o Zona: $

31.00
/m

a) DEL TERRENO.
FRACC.

LOCALIZACIN

NICA

VALOR UNIT.
($/M)

REA (m)

Factor

31.00 0.980

100,000.00 $
100,000.00 m

MOTIVO

IRREGULARIDAD

IMPORTA TERRENO

VALOR UNIT. result.


($/M)

IMPORTE

30.38 $

3,038,000.00

30.38 $

3,038,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES.
TIPO

USO

REA (m)

V.R.N. UNIT.
($/m)

1
2
3

$
$

FACTORES DE DEMRITO
edad

e.c.

Otro

F.r.

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

V.N.R. UNIT.

IMPORTE

result. ($/m)

$
$
$

IMPORTA CONSTRUCCIN

$
$
$

c) DE LAS INSTALACIONES ESP., ELEM. ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.


CLAVE

1
2
3
4

EDAD
(Aos)

0
0
0

DESCRIPCIN

CANT.

0
0
0

U.
(Unidad)

V.R.N.

FACTORES DE DEMRITO

($/U)

0
0
0

V.N.R.

IMPORTE

edad

e.c.

Otro

F.r.

1.00
1.00
1

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

1
1.00
1

0
0.00
0

0.00
0.00
0.00

0.00
0.00
0.00

0
0.00
0

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

1
2
3

O
O
O

0
0
0

LOTE
PZA
LOTE

c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1
2
3
4
3

0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

$
$
$

$
$
$
$
$

IMPORTAN LAS INSTAL. ESP, ELEM, Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

$30.38 /m2

VALOR UNITARIO

VALOR FSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ]


VALOR FSICO EN N.R.

% PARTICIPACIN

$
$
$
$
$

$
$

3,038,000.00
3,038,000.00

OBSERVACIONES:

100%

Terreno
2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL
FONDO
0%
Construccin
Inst. Especiales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

190

Hoja 7

IX. VALOR RESIDUAL


YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS
INDUCIDAS, PROPIAS PARA LA GANADERA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN
"MEGAPROYECTO" DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SPER
MANZANAS DE 10 Has, QUE CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES.
ENTONCES PROCEDEREMOS A CALCULAR EL VALOR DEL TERRENO EN "BREA" PARA UNA SOLA SPER MANZANA MEDIANTE EL
SIGUIENTE PROCEDIMIENTO DENOMINADO "VALOR RESIDUAL", QUE TIENE COMO FINALIDAD EL DE OBTENER EL NDICE O VALOR
UNITARIO DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO, RESULTANTE DESPUS DE APLICAR AL LOTE LOS GASTOS DE URBANIZACIN
TALES COMO: PORCENTAJE DE GASTOS FINANCIEROS, DE COMISIONES DE VENTA, DE UTILIDAD DEL NEGOCIO Y FINALMENTE DE
URBANIZACIN POR m2 DE REA VENDIBLE. ES DECIR, OBTENER EL VALOR RESULTANTE O RESIDUO EN QUE DEBER EL
PROMOTOR ADQUIRIR EL PREDIO VALUADO PARA QUE LA INVERSIN A REALIZAR SEA EQUILIBRADA CONTRA EL COSTO DE
URBANIZACIN A EROGAR PARA EL DESARROLLO URBANSTICO EN CUESTIN.

Frmula:
Vg =

( 1 - P)

( 1 - T x Vv - c )
------------------------1 + i + u

DATOS PARA LA APLICACIN DE LA FORMULA:


Vg
P
Vv
T
i
u
c

=
=
=
=
=
=
=

VALOR DEL TERRENO EN BREA POR m2


PORCENTAJE DEL TERRENO EN CALLES Y DONACIONES
PRECIO DE VENTA DEL TERRENO POR METRO CUADRADO
PORCENTAJE DE COMISIONES DE VENTA
PORCENTAJE DE GASTOS FINANCIEROS
PORCENTAJE DE UTILIDAD DEL NEGOCIO
COSTO DE URBANIZACIN POR m2 DE SUPERFICIE VENDIBLE

DATOS ADICIONALES:
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:

DATOS A SUSTITUIR
100,000.00 m2

REA VENDIBLE:

53,000.00 m2

REA DE CALLES Y DONACIONES:

47,000.00 m2

P
Vv
T
i
u
c

=
=
=
=
=
=

APLICANDO LA FORMULA PARA VALOR DEL TERRENO

VALOR RESIDUAL TOTAL $


VALOR RESIDUAL EN N.R. $

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.47
550.00
0.02
0.02
0.10
475.00

34.78

%
el m2
%
%
%
el m2

$/m2

3,478,000.00
3,478,000.00

191

Hoja 8

AVALO No. 004-2003P

X. RESUMEN DE RESULTADOS
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Mtodos, no reflejan
necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se vala, por lo que una vez
hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la
estimacin de dicho valor.

RESULTADOS
$3,600,000
$3,400,000
$3,200,000

RESUMEN DE DE MTODOS DE VALUACIN APLICADOS

$3,000,000

VALOR FSICO: $

3,038,000.00

VALOR RESIDUAL: $

3,478,000.00

VALOR DE MERCADO: $

3,100,000.00

$2,800,000
a) VALOR FSICO (ENFOQUE DE COSTOS)
b) VALOR RESIDUAL
c) VALOR DE MERCADO

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN:


1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercializacin del inmueble al trmino de 90 das hbiles, dicho valor, se estimar
ponderando los tres Mtodos calculados; Comparativo de Mercado, Fsico Directo y el de valor Residual.
2. Vase "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO", Hoja 6.

XII. C O N C L U S I O N
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALO es el
promedio de los ndices; Fsico, residual y de Mercado, e importa la suma de:

3,205,000.00

TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.


(cantidad con letra)
ESTE VALOR EST REFERIDO AL DA:

MAYO / 26 / 2003

QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA CARTULA DE ESTE AVALO.


Valor Unitario Vendible resultante:

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):


Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a:

importa la suma de

$32.05 /m

Formul: Perito Valuador


DATOS PARA GRAFICA:
a) VALOR FSICO (ENFOQUE DE COSTOS)

3,038,000.00

b) VALOR RESIDUAL
c) VALOR DE MERCADO

$
$

3,478,000.00
3,100,000.00

INDICADORES:

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA


Especialidad en Valuacin por la U. de G.
Ced. Prof. 3815210 U de G
NOTAS:

1. Valor Comercial / rea Vendible


2. Renta Bruta Mensual / rea Rentable

1. El presente Avalo no tendr validez oficial si no cuenta con la FIRMA y sello del Perito Valuador que formul el dictamen.
2. Este documento no podr ser utilizado para fines distintos al indicado en su Hoja 1, del presente dictamen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

192

AVALO No. 004-2003P


Hoja 9

XIII. ANEXO FOTOGRFICO

GRAFICA DEL ACCESO AL PREDIO

VISTA GENERAL DEL PREDIO

CARRETERA DE UBICACIN
DEL PREDIO (KM 7+000)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

193

Bolsa Inmobiliaria
Terrenos en Venta

Fecha:

22/05/2003

Ubicacin

Localidad

Superficie

Precio

Precio Total

Contacto
Nombre

Telfono

Frente a la Iglesia Catolica

Ra. Saloya, Nacajuca

600.00 M

$ 25.00 / M

$ 15,000.00

Sr. Isabelino Oln de Dios

044 993 302 40 29 - 044 993 250 58 49

Km 6+500 Carretera Vhsa-Comalcalco

Ra. Saloya, Nacajuca

14,000.00 M

$ 70.00 / M

$ 980,000.00

Sr. Elas Domnguez

044 993 391 28 96

Km 19+000 Carretera Vhsa-Comalcalco

Ra. Saloya, Nacajuca

65,000.00 M

$ 26.15 / M

$ 1,700,000.00 Sr. Jorge Caballero

Aun costado del Plantel 27

Nacajuca

300.00 M

$ 126.67 / M

$ 38,000.00

El Cedro

Poblado Saloya

525.48 M

$ 133.21 / M

$ 70,000.00

10,000.00 M

$ 74.41 / M

$ 744,100.00

Sujeto

Promedio:
Mediana:
Desviacin Estndar:
Limite Superior:
Limite Inferior:
Tendencia:
Factor de Comercializacion:
Valor Comercial:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Sra. Apolinar Betancourt

044 993 399 97 34


357 25 86
314 69 63 - 314 36 43

$ 76.21 / M
$ 70.00 / M
$ 52.35 / M
$ 128.56 / M
$ 23.86 / M
$ 82.68 / M
90.00%
$ 74.41 / M

Bases de Valuacin Inmobiliaria

194

XI.2. Avalo de Inmueble (Terreno y Construcciones)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

195

AVALUO No. 010/2002/P


Hoja 1

I. ANTECEDENTES
SOLICITANTE:

ENA ELENA RABELO RUIZ DE LA PEA

PERITO VALUADOR:
Especialidad(es):

ARQ. PABLO PRATS RIESTRA


Maestra de Valuacin por la U. De G.

FECHA DEL AVALUO:

OCTUBRE 17 DE 2002

INMUEBLE QUE SE VALUA:

*** RESIDENCIA ***

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA INDIVIDUAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

ENA ELENA RABELO RUIZ DE LA PEA

Domicilio:
PROPOSITO DEL AVALUO:

DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

UBIBACION DEL INMUEBLE:

CALLE "SINDICATO AGRARIO " No. 201 ESQ. CON SINDICATO DE AGRICULTURA.

Col./fraccionamiento:

COL. ADOLFO LOPEZ MATEOS


CENTRO
Ciudad/Z.M. y Edo.: VILLAHERMOSA, TABASCO

Delegacin/Municipio:

No. DE CUENTA PREDIAL:

7,198
01-498-11

CLAVE CATASTRAL:
DATOS DEL R.P.P.

ESCRITURA No. 1382, VOLUMEN XII, INSCRITO EL DIA 8 DE ABRIL DE 1996, No. DE
INCRIPCION 3559 DEL LIBRO GRAL DE ENTRADAS A FOLIOS 19226 AL 19269, DEL
LIBRO DE DUPLICADOS VOL. 120, AFECTANDO AL PREDIO 22248 FOLIO 14 DEL
LIBRO MAYOR, VOLUMEN 87.

II. CARACTERISTICAS URBANAS


CLASIFICACION DE ZONA:
RESIDENCIAL DE SEGUNDA
CONSTRUCCION DOMINANTE:
GENERO:
CLASIFICACION POR EDAD:
ESQUEMA DE AGRUPACION:
ARRAIGO:
TECNICAS DE CONSTRUC.
ATRIBUTOS:

RESIDENCIAS
MODERNAS
HORIZONTAL DE 1 a 3 NIVELES
PERMANENTE
TECNOLOGIA COMUN
DE CALIDAD BUENA

INDICE DE SATURACION
DE LA ZONA: 80.00%
USO DEL SUELO:
POBLACION:
CONTAMINACION AMB.:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

HABITACIONAL DE PRIMERA
BAJA DE 251 A 400 Hab/Ha

BAJO, ACEPTABLE

Bases de Valuacin Inmobiliaria

196

Hoja 2

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: ACCESO PRINCIPAL POR LA BOULEVARD ADOLFO RUIZ CORTINEZ, AVENIDA

PRINCIPAL DE VIALIDAD, CON CAMELLON CENTRAL, DOBLE CIRCULACION,


PRESENTA ALTA INTENSIDAD VEHICULAR, CON TRANSPORTE COLECTIVO.
VIGILANCIA:

CONTINUA, ALTO EN GENERAL.

SERVICIOS PUBLICOS:

AGUA POTABLE CON TOMAS DOMICILIARIAS, ALCANTARILLADO MIXTO, REDES


AEREAS DE ELECTRIFICACION, TRANSFORMADORES TIPO POSTE, ALUMBRADO
PUBLICO DE GAS MERCURIAL CON POSTES DE CONCRETO, TELEFONOS,
RECOLECCION DE BASURA, SUMINISTRO DE GAS, VIGILANCIA Y CALLES CON
PAVIMENTO DE CONCRETO ALFFALTICO.

EQUIPAMIENTO URBANO:

ESCUELA PRESCOLAR A 30 m, PRIMARIA A 800m, ZONA BANCARIA A 600m,


TRANSPORTE PUBLICO A 150m, LAGUNA, REA DE RECREACION Y ESTACION DE
SERVICIO A 3500m, HOSPITAL A 3000 M.

III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMI-

ENTRE LA CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA.

TROFES Y ORIENTACION:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:

ESCRITURA
EN 15.00 ML CON CALLE SINDICATO AGRARIO
SUR EN 15.00 ML CON LOTE No. 240
ESTE EN 24.00 ML CON CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA
OESTE EN 24.00 ML CON LOTE No. 213.

NORTE

CROQUIS DEL TERRENO

MACRO-CROQUIS (en relacin al Plano de la Ciudad)


Location Map (Area Map)

Sind. Agricultura

25.00

Sindicato
Hidrulico

PREDIO

16.00

AREA TOTAL:
AREA SEGUN:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

360.00 m2
ESCRITURA: 360.00 m2

Bases de Valuacin Inmobiliaria

197

Hoja 3

TOPOG. Y CONFIGURACION:

CARAC. PANORAMICAS:

POLIGONO DE FORMA REGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA


PLANA Y A NIVEL DE CALLE, PRESENTA DOS FRENTES EN LA ESQUINA.
INEXISTENTES

DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACION SUPERFICIAL = 0.6
INTENSIDAD DE CONSTRUCC.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.:

MEDIA, COEFICIENTE DE UTILIZACION SUPERFICIAL 1.00


INEXISTENTES

IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE


USO ACTUAL:

DISPONE DE UNA RESIDENCIA RESUELTA EN DOS NIVELES, CON LA


SIGUIENTE DISTRIBUCION Y TIPOS DE CALIDAD APRECIADOS:
TIPO 1. DE CALIDAD MODERNA BUENA EN LAS DOS PLANTAS, CONSTA DE:
PLANTA BAJA: ESTANCIA, VESTIBULO, TOILET, ESCALERA, 1/2 BAO,
Y BODEGA, SALA COMEDOR, ESTANCIA - BAR, ANTECOMEDOR, COCINA Y DESPENSA.
PLANTA ALTA: VESTIBULO, ESTANCIA T.V., ESTUDIO CON BAO PRIVADO,
TRES RECAMARAS CON BAOS VESTIDORES INTEGRADOS
Y UNA DE ELLAS CON GIMNASIO.

TIPO 2. DE CALIDAD MEDIANA EN: HABITACION DE SERVICIO CON BAO


REA DE LAVADERO Y SANITARIO DE PISCINA.
DISPONE DE PISCINA DE 36.0 m3 AL FONDO DEL LOTE
CALIDAD Y CLASIF. DE
LA(S) CONSTRUCCIONES:
NUMERO DE NIVELES:

T-1 MODERNA BUENA EN LA RESIDENCIA. T-2 SERVICIOS.


DOS EN GENERAL

EDAD APROX. DE LA(S)


CONSTRUCCION(ES):
VIDA UTIL REMANENTE:
ESTADO DE CONSERVACION:
CALIDAD DEL PROYECTO:
UNIDADES RENTABLES:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

APARENTE: 10 AOS

CRONOLOGICA: 30 AOS

APROXIMADAMENTE 60 AOS, CON MANTENIMIENTO ADECUADO


BUENO
BUENO
UNA SOLA, LA RESIDENCIA

Bases de Valuacin Inmobiliaria

198

Hoja 4

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.
ESTRUCTURA:
MUROS:

MIXTA; MUROS DE CARGA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.


MUROS DE TABIQUE ROJO DE 7x14x28 cms.

ENTREPISOS: LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE EN CLAROS CORTOS


TECHOS:

LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE, CLAROS CORTOS.

AZOTEA:

CON ENTORTADO E IMPERMEABILIZANTE

BARDAS:

TABIQUE ROJO DE 7X14X28 CMS., APLANADA H = 2.50 mts

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
APLANADOS INTERIORES:

DE MEZCLA COMUN, ACABADO CON PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

APLANADOS EXTERIORES:

DE MEZCLA COMUN, ACABADO CON PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

PLAFONES:
LAMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS:
ESCALERAS:

PINTURA:
C) CARPINTERIA:

MEZCLA COMUN ACABADO A CEPILLOY TIROL RUSTICO


LOSETA DE CERAMICA DECORADA 20x30 Cm, LOSETA 20 x 20 cm, AZULEJO DE
COLOR 11x11 cms Y MADERA DE CEDRO DESFLEMADA.
LOSETA INTERCERAMIC DE 30x30 cms EN GENERAL
CANTERA RUSTICA EN TERRAZA Y ACCESO
DE MADERA DE CEDRO DE 7 cms DE ANCHO
RAMPA DE CONCRETO ARMADO, ESCALONES REVESTIDOS DE PARQUET DE
MADERA DE MACUILIS Y BARANDAL DE MADERA Y PETATILLO.
VINILICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE ANTICORROSIVO EN HERRERIA
PUERTAS DE COMUNICACION DE MADERA DE CEDRO ENTABLERADAS DESFLEMADAS DE MUY BUENA CALIDAD, PORTON DE ACCESO ENTABLERADO
DE CEDRO, CLOSETS CON PUERTAS TIPO PETATILLO DE MUY BUENA
CALIDAD, CAJONERAS Y ENTREPAOS DE CEDRO.

D) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:

HIDRAULICA CON TUBERIA DE COBRE TIPO "M"


SANITARIA CON TUBERIA P.V.C. SANITARIO
ALBAAL CON TUBERIA DE CONCRETO SIMPLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

199

Hoja 5

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
CONTINA:

MUEBLES DE BAO :

MUEBLES DE COCINA:

E) INSTALACION ELECTRICA:

MUEBLES DE BAO DE PORCELANA DE COLOR, LINEA DE LUJO


PLACAS DE MARMOL O GRANITO CON OVALIN INTEGRADO
LLAVES MEZCLADORAS DE LUJO, ACCESORIOS CROMADOS HELVEX
MAMPARAS DIVIDORIAS DE ACRILICO EN REGADERAS
COCINA INTEGRAL CON CUBIERTA DE LOSETA DE CERAMICA 20x20 Cm,
CON REMATES DE MADERA DE CEDRO, PARRILA ELECTRICA, HORNO VERTICAL
FREGADERO DOBLE TARJA DE ACERO INOXODABLE.
GABINETES CON PUERTAS Y CAJONERAS DE MADERA DE CEDRO ACABADO
A DESFLEMADO.
OCULTA CON SALIDAS DE PLAFOND TIPO SOQUETS, ALAMBRADO CON
CABLES T.W 10,12 Y 14, ACCS. ELECTRICOS MARCA IUSA, CENTROS DE
CARGA QO-30, INTERRUPTOR GENERAL DE 3x100 AMPS, BASE TRIFASICA
PARA MEDIDOR DE C.F.E.

F) PUERTAS Y VENTANERIAS METALICAS:

VENTANERIA DE ALUMINIO DURANODIK DE 3.5 EN PAOS FIJOS Y CORREDIZOS. CELOSA DE PERSIANA EN BAOS.
REJA FRONTAL DE FIERRO CUADRADO DE 3/4" Y LANCERA, PROTECCIONES
DE FIERRO PREFABRICADO EN VENTANAS.
PORTON DE DUELA DE ALUMINIO LEVADIZO EN COCHERA.

G) VIDRIERIA Y PLASTICOS:

FILTRASOL OBSCURO DE 5 mms. DE ESPESOR


DOMOS DE PLASTICO TRANSLUCIDO
DIVISIONES DE VITROBLOCK EN BAOS VESTIDORES.
VITRALES EMPLOMADOS

H) CERRAJERIA: MARCA SCHLAGUE EN PUERTAS DE COMUNICACION Y PHILLIPS EN HERRERIA


I) FACHADAS:

TIPO MODERNO, DOS NIVELES, CON PAOS DE APLANADO Y PINTURA


VINILICA Y TABIQUE APARENTE.

J) INSTALACIONES ESPECIALES:

1. CISTERNA DE 4.0 m3
2. EQUIPOS DE A.C.
3. TANQUE ESTAC. 300 Kg

K) ELEMENTOS ACCESORIOS:

INEXISTENTES

L) OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1. BARDAS A 2.50 M DE H.
2. PISCINA DE 36 m3
3. PORTON AUTOMATICO
4. EQUIPO DE FILTROS DE PISCINA
5. COCINA INTEGRAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

200

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

201

Hoja 7

EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL
PERITO DE ACUERDO CON EL ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO
TAMBIEN LA EDAD "CRONOLOGICA" DE BIEN SI HUBIERE DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE.
D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACION:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE
DOMINIO, CREDITOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE
VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN,
ASI COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION, OCUPACIONES IRREGUALRES O
CUALQUIER OTRA RESTRICCION LEGAL.
MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE
EN EL PREDIO A VALUAR, CERCIORANDONOS CON ACUCIOCIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y
DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL INMUEBLE, ASI COMO QUE NO TENEMOS
NINGUN INTERES PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACION DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR, ASI COMO
TAMBIEN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTEZCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS
PROPIETARIO Y/O SOLICITANTES DEL AVALUO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACION O DE DISTRIBUCION ANEXOS AL AVALUO, FUERON REALIZADOS POR EL
PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA
MORFOLOGIA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SE ANEXARA, SI LOS HUBIERE, COPIA DEL PLANO DE
DISTRIBUCION PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.
EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL
PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACION:
ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTONICOS
BOLETA PREDIAL
OTROS, (INDICAR):

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

202

Hoja 8

VII. MTODO COMPARATIVO de MERCADO


a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA
N

Ubicacin de la Oferta (comparables)


1 PAGES LLERGO
2 NUEVA VILLAHERMOSA
3 RETORNO VIA 5

Uso de Suelo
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0

Ubic.

Form.

Fecha

Intr.
Intr.
Intr.

R
R
R

18-Oct-02
19-Oct-02
20-Oct-02

Telfono

Fuente/Antecedente

044(93)04-0873 SR. CASTILLO


044(93)704046 SIN
312-1580
VERONICA HERNANDEZ

4
5
Oferta

Precio de VENTA

Area

Precio Unit.

Terrenos

$/m

Uso

Ubic.

1,500.00
1,884.06
2,500.00
-

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

Edad

E.c.

Fecha

Telfono

Fuente/Antecedente

10
6
16

B
B
B

18-Oct-02
19-Oct-02
20-Oct-02

312-06-28
351-05-68
315-24-85

CENTURY XXI TERRANOVA


SRA. ERIKA SALAS.
SRA. JIMENEZ

Ubic.

C.U.S.

50.00
40.00
28.57

1.20
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

Uso de Suelo

Pisos

Edad

E.c.*

Fecha

Telfono

Fuente/Informante

2
2
2

7
15
20

B
B
R

18-Oct-02
19-Oct-02
20-Oct-02

373-42-22
370-15-57
315-5692

CENTUTY XXI TERRANOVA


REMAX PROMOTAB
SR. PACHECO

Ubic.

C.U.S.

Edad

E.c.*

Acab.

Area

F.d. *

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.11

1.00
1.00
1.00

0.90
0.90
0.90

0.95
0.90
0.95

1 $ 6,000,000.00
2 $
260,000.00
3 $
300,000.00
4 $
5 $
Area de Lote Tipo o Moda:
Area Terreno Sujeto:

4,000.00
138.00
120.00
360.00
360.00

$
$
$
$
$
m
m

Factores de HOMOLOGACIN
Sup.

R.res.

Form. Topog. Servs.

F.d. *

Valor Unit. resul-

F.r.

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00


1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m
Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m

tante ($/m)

$
$
$
$
$
$
$

1,500.00
1,884.06
2,500.00
1,541.00
1,540.00

b) COMPARABLES DE INMUEBLES EN RENTA


N

Ubicacin de la Oferta (comparables)


1 SINDICATO AGRARIO
2 SINDICATO DE AGRICULTURA
3 JAINA 100

Oferta

1
2
3
4
5

Uso de Suelo
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0

Precio de RENTA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inmuebles

$/m

$
$
$
$
$

25,000.00
10,000.00
15,000.00
-

Areas del sujeto:

550.00
400.00
500.00
360.00

500.00 $
250.00 $
525.00 $
-

Factores de HOMOLOGACIN
Edad

E.c.*

Acab.

R.res.

Area

F.d. *

1.00
1.10 1.00 0.99 0.95 1.24
0.95
1.20 1.00 0.90 1.00 1.02
1.08
1.00 1.00 1.00 0.90 0.97
0.89
1.00 1.00 1.00 1.00 0.89
0.89
1.00 1.00 1.00 1.00 0.89
Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m
Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos: $/m

538.00 m

Valor Unit. resul-

F.r.

tante ($/m)

$
$
$
$
$
$
$

62.05
40.70
27.77
43.70
44.00

c) COMPARABLES DE INMUEBLES EN VENTA


N

Ubicacin de la Oferta (comparables)


1 JESUS GARCIA
2 FRACC. LOMA LINDA
3 ARBOLEDAS

Oferta

Hab., CUS 1.0


Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0

Precio de VENTA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inmuebles

$/m

1 $
2 $
3 $
4
5

2,000,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00

Areas del sujeto:

367.38
360.00
190.00

360.00

250.92 $
390.00 $
425.00 $

7,970.67
6,410.26
5,176.47

Factores de HOMOLOGACIN

538.00 m

Valor Unitario Promedio Ponderado:


Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos:

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de _____:

VALOR COMPARATIVO (MERCADO)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

538.00 m x

R.res.

Valor Unit. Homo-

F.r.

logado ($/m)

0.86 $
0.81 $
0.95 $

$/m
$/m

$
$

6,814.92
5,192.31
4,912.73

5,462.80
5,460.00

5,460.00 /m, en la cantidad de:

$ 2,937,000.00

Bases de Valuacin Inmobiliaria

203

Hoja 9

VIII. MTODO FSICO DIRECTO (Enfoque de COSTOS)


a) DEL TERRENO.

area (m)

Fte. x Fdo.

Lote Tipo o Moda:

360.00

(12 x 30m)

AREA (m)

VALOR UNIT.
($/M)

Valor Unit. de Calle o Zona: $

1,540.00
/m

CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO:


FRACC.

LOCALIZACIN

Unica

AREA TOTAL

360.00 $

1,540.00

360.00 m

IMPORTA TERRENO

VALOR UNIT. result.


($/M)

Factor

MOTIVO

1.10

INCREMENTO
ESQUINA

IMPORTE

1,694.00 $

609,840.00

Valor Unitario Resultante: $

1,694.00 $

609,840.00

b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO

1
2
3
4
5

USO

AREA (m)

RESIDENCIA
SERVICIOS

V.R.N. UNIT.

512.24 $
25.76 $
$

edad

e.c.

Otro

F.r.

4,500.00
3,500.00
-

0.85
0.85
0.00

1.00
1.00
0.00

1.00
1.00
0.00

0.85
0.85
0.00

538.00 m

IMPORTA CONSTRUCCION

FACTORES DE DEMRITO

($/m)

V.N.R. UNIT.

IMPORTE

result. ($/m)

$
$
$

3,825.00 $
2,975.00 $
$

1,959,318.00
76,636.00
-

Valor Unitario Resultante: $

3,784.30 $

2,035,954.00

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.


c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos):
CLAVE

1
2
3

EDAD
(Aos)

DESCRIPCIN

10
10
10

CISTERNA DE 4.0m3
EQUIPOS DE A.C.
TANQUE ESTAC. GAS
L.P. DE 300 Kg

CANT.

U.
(Unidad)

4
8
1

V.R.N.

FACTORES DE DEMRITO

($/U)

Eq.
Eq.
Eq.

4,500.00
5,500.00
19,000.00

edad

e.c.

Otro

F.r.

0.64
0.55
0.64

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

0.64
0.55
0.64

0.85
0.85
0.85
0.85
0.96

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00
1.00
1.00

0.85
0.85
0.85
0.85
0.96

V.N.R.

IMPORTE

11,520.00
24,200.00
12,160.00

7,372.80
24,200.00
7,782.40

c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

1
2
3
c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1
2
3
4
3

10
10
10
10
10

BARDAS DE 2.5m H
PISCINA 36.0m3
PORTON AUTOMAT.
FILTROS PISCINA
COCINA INTEGRAL

27.10
36.00
15.26
1.00
1.00

ml
m3
m2
LOTE
LOTE

$
650.00
$ 4,000.00
$ 1,800.00
$ 27,600.00
$ 65,000.00

$
$
$
$
$

14,972.75
122,400.00
23,347.80
23,460.00
62,075.00

IMPORTAN LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACC. Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR FSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ]


VALOR FSICO EN N.R.
% PARTICIPACION
70%

$
$

$
$
$
$
$

12,726.84
104,040.00
19,845.63
19,941.00
59,281.63

255,190.29

2,900,984.29
2,901,000.00

OBSERVACIONES:

21%

2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO


Terreno

9%

Construccin
Inst. Especiales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

204

Hoja 10

IX. MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)


a) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.
1. Vacos contractuales
8.00%
5. Administracin
2. Impuesto Predial
0.50%
6. Energa (a. comunes)
3. Agua y drenaje
1.00%
7. Seguros (daos)
4. Conserv./mantenimiento
9.00%
8. Otros:
SUMAN DEDUCCIONES:

7.00%
0.00%
0.35%
0.00%
25.85%

b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN.


En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo gnero del que se vala, esto es, en igual dad de liquidez y plazo de retorno de la inversin. Por tanto, dado que el plazo de una inversin inmobiliaria es largo, cuando menos
30 aos, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversin (largo), como son:
Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversin en Mxico =>

TASA 1:

4.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro pas (Mxico), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de
acuerdo al gnero o tipo de inmueble que en razn de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se vala, como sigue:

CONCEPTO

TASAS DE REFERENCIA
5%

8%

9%

10%

11%

12%

TIPO de INMUEBLE

Terreno

Casa

Depto/Casa

Ofic./L. Com.

(segn su USO)

sin constr.

Unifamiliar

en condominio

en condominio

Local
Comercial

Especializado

Terr > Constr.


Hasta 2:1

Terr Constr.
1 1

Terr < Constr.


Hasta 1:3

Terr < Constr.


Mayor a 1:3

0
1.57143
0.00000

0
1.71429
0.00000

Elija la opcin con una "X" =>


REL. AREA (TERR-CONST.)
(Slo aplica c/construccin util)
Elija la opcin con una "X" =>
SUMA CALIFICACIN
CAPITALIZACIN
TASAS PARCIALES

Terr > Constr.


Mayor a 3:1

Terr > Constr.


Hasta 3:1

X
0
0.71429
0.00000

1.33
1.14286
1.52000

0
1.28571
0.00000

1.7
1.42857
2.42857

TASA 2:

3.95%

Finalmente, procedemos a la obtencin de la Tasa de Capitalizacin que est compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
4.00%
3.95%
8.00%
Suman Tasa 1 + Tasa 2 =
+ Tasa Prima x menor grado de liquidez _
Tasa result.=
DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
TIPO
USO o destino del Area (tipo)
1
2
3
4
5
6

Area (m)

RESIDENCIA

V.U. ($/m)

Renta Bruta Mensual

538.00 $

44.00

$
$
$
$
$
$

23,672.00
-

538.00 $

44.00

23,672.00

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos: $

23,700.00

6,162.00

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:

17,538.00

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:

210,456.00

2,630,700.00

VALOR DE CAPITALIZACION EN N.R. $

2,631,000.00

TOTAL

SUMAN DEDUCCIONES (D):

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al

8.00%

26.00%

resulta un Valor por CAPITALIZACIN de Rentas de:

Indice de Rentabilidad = R.B.M./Valor Comercial:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.82%

205

Hoja 11

X. RESUMEN DE RESULTADOS
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Mtodos, no reflejan
necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se vala, por lo que una vez
hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la
estimacin de dicho valor.

RESULTADOS
$3,000,000
$2,900,000
$2,800,000
$2,700,000
$2,600,000
$2,500,000
$2,400,000

RESULTADOS DE LOS MTODOS DE VALUACIN APLICADOS

a) M. Fsico (COSTOS)
b) M. de Capitalizacin (INGRESOS)
c) M. comparativo (MERCADO)

VALOR FISICO: $

2,901,000.00

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: $

2,631,000.00

VALOR DE MERCADO: $

2,937,000.00

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN:


1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercializacin del lnmueble al trmino de 90 das hbiles, dicho valor, se estimar
2. Vase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalo del Captulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO",
AVALUO", Hoja7.

XII. C O N C L U S I O N
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALO es el
promedio de los Indices; Fsico, de Capitalizacin de Rentas y de Mercado, e importa la suma de:

2,903,000.00

DOS MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N.


(cantidad con letra)

ESTE VALOR EST REFERIDO AL DA:

OCTUBRE 17 DE 2002 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALO.

Valor Unitario Vendible resultante:

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso):


Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a:

importa la suma de

$5,395.91

0.00
(Vease Pi de Pgina)

Formul: Perito Valuador

Nombre:
Grado:
Cd. Prof.

NOTAS:

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA


Especialidad en Valuacion
3815210 U de G

1. El presente Avalo no tendr validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador autorizado y el sello del mismo.
2. Este documento no podr ser utilizado para fines o propsito del Avalo indicado en la Hoja No. 1.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

206

AVALUO No. 010/2002/P


Hoja 12

XIII. ANEXO FOTOGRAFICO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

207

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2002/P

CASAS EN VENTA
Hoja 14

PRECIO

$650,000.00
$1,250,000.00
$1,280,000.00
$1,300,000.00
$1,400,000.00
$1,600,000.00
$1,650,000.00
$1,650,000.00
$2,000,000.00
$2,200,000.00
$2,400,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,800,000.00
$2,800,000.00
$3,000,000.00
$3,000,000.00
$3,200,000.00
$3,200,000.00
$3,500,000.00
$3,500,000.00
$4,250,000.00
$4,250,000.00

COLONIA

P.U.

$5,000.00
$5,000.00
$7,111.11
$3,250.00
$5,223.88
$6,400.00
$6,600.00
$3,666.67
$6,666.67
$6,470.59
$9,564.80
$10,869.57
$6,410.26
$5,952.38
$6,222.22
$7,000.00
$8,571.43
$7,772.02
$8,290.16
$8,000.00
$4,729.73
$3,888.89
$6,343.28
$3,541.67

BOSQUES DE VHSA.
PLAZA KRISTALL
FRACC. GALAXIAS T2000
FRACC. OROPEZA
CAMPESTRE TAB 2000
TAB. 2000
TABASCO 2000
COL. GARCIA
FRAMBOYANES
PRADOS DE VHSA.
COL. JESUS GARCIA
LAS FLORES
FRACC. LOMA LINDA
BONANZA PREMIER
CAMPESTRE TAB 2000
PRADOS DE VHSA.
PRADOS DE VILLAHERMOSA
PRADOS DE VHSA.
PRADOS
LOMA LINDA
FRAMBOYANES
JARDINES DE VHSA.
PLAZA CRISTAL
LOMA LINDA CALLE SAGITARIO
SINDICATO AGRARIO 201

$
$
$
$
$
$
$

6,356.05
6,405.13
5,000.00
2,247.79
8,603.84
4,108.27
5,681.09

Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
Tendencia

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

TERRENO

CONS.

REC

EST

ED

CONTACTO

160.00
300.00
160.00
350.00
300.00
230.00
200.00
710.00
360.00
400.00
367.38
270.00
360.00
670.00
600.00
600.00
400.00
900.00
640.00
750.00
1,000.00
1,000.00
800.00
200.00

130.00
250.00
180.00
400.00
268.00
250.00
250.00
450.00
300.00
340.00
250.92
230.00
390.00
420.00
450.00
400.00
350.00
386.00
386.00
400.00
740.00
900.00
670.00
1,200.00

3.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
6.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
4.0

2.0
3.0
2.5
2.5
2.5
3.0
2.5
4.0
3.5
3.0
4.5
3.0
2.5
5.0
3.0
3.0
2.5
3.0
3.0
6.0
5.0
3.5
2.0
5.5

2.0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
4.0
3.0

7.0
2.0
16.0
12.0
8.0
14.0
11.0
13.0
8.0
3.0
9.0
15.0
12.0
8.0
6.0
2.0
8.0
8.0
6.0
5.0
4.0
9.0
7.0
14.0

04493-70-40-46
213-57-25
044 (93) 76 33 28
3 15-19 37
044 (93) 70 16 36
04493-20-43-78
3 15-19 37
04493-05-40-73
CENTURY XXI 312-0628
314-11-57 04493-20-66-24
CENTURY XXI 312-0628
04493-91-13-41
354-1291
04493-11-44-34
315-1937
04493-92-48-70
314-1157
04493-92-48-70
04493-92-48-70
354-45-20 312-08-86
316-19-23
CENTURY XXI 312-0628
354-1291
CENTURY XXI 312-0628

360.00

538.00

4.00

5.00

2.00

10.00

Lm Sup. = PROM + DESV STD


Lm Inf. = PROM - DESV STD

Bases de Valuacin Inmobiliaria

208

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2002/P

TERRENOS EN VENTA
VALOR DE VENTA

Hoja 15

VALOR UNITARIO

$250,000.00
$270,000.00
$310,000.00
$350,000.00
$411,225.00
$455,940.00
$550,000.00
$550,800.00
$553,500.00
$582,000.00
$612,000.00
$670,000.00
$740,000.00
$800,000.00
$1,134,000.00
$1,134,000.00
$1,141,200.00
$1,200,000.00
$1,408,000.00
$2,000,000.00
$3,200,000.00
$2,100,000.00
$2,200,000.00
$3,450,000.00
$4,800,000.00
$8,250,000.00
$2,500,000.00
$1,408,000.00

$1,953.13
$1,687.50
$1,000.00
$1,521.74
$1,161.65
$1,519.80
$1,729.56
$2,700.00
$2,700.00
$1,500.00
$1,974.19
$1,650.25
$2,466.67
$2,000.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$3,174.60
$2,000.00
$1,000.00
$800.00
$3,500.00
$2,200.00
$1,150.00
$1,200.00
$2,500.00
$1,000.00
$2,000.00

$
$

$1,838.90
$1,800.00
1,000.00
667.26
$2,506.16
$1,171.64

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

UBICACIN

DATOS ADICIONALES

FTE. A BITAL DE AV. UNIV.


REAL DEL ANGEL
TAMULTE
CENTRO
PASEO DE LAS PALMAS
ATASTA
TABASCO 2000
TABASCO 2000
COL. DEL BOSQUE
CAMPESTRE TAB. 2000
JARDINES DE VILLAHERMOSA
ATASTA

X HOSP. DEL SURESTE


AV. LOS RIOS
X AVENIDA MEXICO

SOBRE 27 DE FEB.
X FUENTE DE LOS NIOS T.
X HOSPITAL ISSET
PLAZA KRISTALL
ROVIROSA
CAMPESTRE TAB. 2000

CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3


X GIGANTE
X SEGURIDAD PUBLICA

CAMPESTRE TAB. 2000


PRADOS DE VILLAHERMOSA

PROLONG. DE USUMACINTA

X GIGANTE
PERIFERICO
USUMACINTA
TABASCO 2000
CAMPESTRE

Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior

Bases de Valuacin Inmobiliaria

AREA m2

128.00
160.00
310.00
230.00
354.00
300.00
318.00
204.00
205.00
388.00
310.00
406.00
300.00
400.00
630.00
630.00
634.00
378.00
704.00
2,000.00
4,000.00
600.00
1,000.00
3,000.00
4,000.00
3,300.00
2,500.00
704.00

CONTACTO

04493-59-05-58
315-88-50
314-11-57
314-11-57
315-65-27
04493-70-40-46
04493-70-40-46
314-11-57
04493-92-48-70
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
355-27-99
354-12-91
04493-97-12-20
354-12-91
315-65-27
04493-92-48-70
316-01-94
315-79-10
04493-98-91-26
352-02-18
04493-01-95-32
354-12-91
352-02-18
354-12-91
3541291

Lm Sup. = PROM + DESV STD


Lm Inf. = PROM - DESV STD

209

XI.3. Avalo Edificio de Apartamentos en Condominio

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

AVALUO

DE

INMUEBLE

FACHADA PRINCIPAL

Calle:

FLORIDA

N: Exterior

101

Nombre del Conjunto:

FRACC. FLORIDA

Colonia:

JESUS GARCIA

Poblacin o Ciudad:

VILLAHERMOSA

Delegacin o Municipio:

CENTRO

Entidad Federativa:

TABASCO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

No. Interior: 0

Bases de Valuacin Inmobiliaria

Cdigo Postal:

86040

210

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

SNTESIS S. H. F.
CLAVE DEL AVALO:

12345678901234567

FECHA DEL AVALO:

15/02/2005

CLAVE NICA DE VIVIENDA ( CUVI ):

123456789

NMERO DE REGISTRO DE INFONAVIT:

91000001

NMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT:

1900231805482544

CLAVE DEL CONTROLADOR QUE CERTIFICO EL AVALUO:

0302778

CLAVE DEL PERITO VALUADOR QUE REALIZO EL AVALUO:

2502509

CLAVE DEL INTERMEDIARIO FINANCIERO QUE OTORGA EL CREDITO:

AAAAA

NOMBRE DEL CONSTRUCTOR ( VIVIENDA NUEVA ):

DISEO ARQUITECTONICO

PROPOSITO:

ORIGINACION

TIPO DE INMUEBLE:

OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)

CALLE Y No. EXTERIOR / INTERIOR

FLORIDA No.101 / 0

NOMBRE DEL CONJUNTO

FRACC. FLORIDA

COLONIA

JESUS GARCIA

CODIGO POSTAL

86040

DELEGACION O MUNICIPIO

CENTRO

ENTIDAD FEDERATIVA

TABASCO

NUMERO DE CUENTA PREDIAL

NO PROP.

REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA

00-Ene-00

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA

COMPLETA

CLASE DEL INMUEBLE

SEMILUJO

VIDA UTIL REMANENTE

696 meses

AO DE TERMINACION O REMODELACION DE LA OBRA

1993

UNIDADES RENTABLES GENERALES

UNIDADES RENTABLES

SUPERFICIE DE TERRENO

99.19 m

SUPERFICIE CONSTRUIDA

677.98 m

SUPERFICIE ACCESORIA

0.00 m

SUPERFICIE ASENTADA O INSCRITA EN ESCRITURA PUBLICA

99.19 m

SUPERFICIE VENDIBLE

677.98 m

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

$ 3,559,395.00

VALOR FISICO DEL TERRENO

$ 65,277.14

VALOR FISICO DE LAS CONSTRUCCIONES

$ 3,107,182.96

VALOR FISICO DE LAS INSTALACIONES Y ELEMENTOS COMUNES

$ 196,350.00

OTROS VALORES ESTUDIADOS

$ 4,531,359.53

IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO

$ 3,820,000.00

VALUADOR

BBVA Bancomer Servicios, S.A.


Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA

ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA

Especialidad en Inmuebles

CONTROLADOR

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Registro

Registro

2502509

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0302778

211

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

I. ASPECTOS GENERALES

UAST200

1. A N T E C E D E N T E S
CLAVE DEL AVALO:

12345678901234567

FECHA DEL AVALO:

15/02/2005

FECHA DE ULTIMA INSPECCIN:

24/01/2005

UNIDAD DE VALUACIN:

BBVA BANCOMER SERVICIOS, S.A.

CLAVE SHF: 09005

CONTROLADOR:

ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA

CLAVE SHF: 0302778


CLAVE SHF: 2502509

NMERO DE REGISTRO DE INFONAVIT: 91000001


NMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT: 1900231805482544
CLAVE NICA DE VIVIENDA ( CUVI ): 123456789

PERITO VALUADOR:

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA

NOMBRE DEL SOLICITANTE:

SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO

REPRESENTANTE LEGAL:

SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO

CLAVE DE LA ENTIDAD OTORGANTE:

AAAAA

CONSTRUCTOR:

DISEO ARQUITECTONICO

PROPSITO DEL AVALO:

ORIGINACION

2. I N F O R M A C I N

GENERAL

DEL

INMUEBLE

OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)

TIPO DE INMUEBLE A VALUAR:


UBICACIN DEL INMUEBLE:
Calle:

FLORIDA

N: Exterior

101

Nombre del Conjunto:

FRACC. FLORIDA

Manzana:
No. Int.:

Lote:

Poblacin o Ciudad:

VILLAHERMOSA

Colonia:

JESUS GARCIA

Delegacin / Municipio:

CENTRO

Cdigo Postal:

86040

Entidad Federativa:

TABASCO

N CUENTA PREDIAL:

NO PROP.

N CUENTA AGUA:

NO PROPORCIONADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA INDIVIDUAL

3. D E C L A R A C I O N E S

ADVERTENCIAS

EL VALUADOR DEBER DE ATENDER A LOS SIGUIENTES PUNTOS DE LA NORMATIVIDAD DE LA SHF: Dcima. Declaraciones y advertencias. El
i
l d d b d l
l
l
l
di d
l
l
li i
d l
b i
l d
l
l
i
S
id

PROPSITO DEL AVALO:

TIPO DE INMUEBLE A VALUAR:

ORIGINACION

Terreno

RECUPERACION

Casa Habitacin

REESTRUCTURA

Casa en Condominio

ADJUDICACION

Departamento en Condominio

DACION EN PAGO

Otro

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

(Se deber anotar)

Bases de Valuacin Inmobiliaria

212

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

I. ASPECTOS GENERALES
3. D E C L A R A C I O N E S

ADVERTENCIAS

1. EL PRESENTE AVALO SE HA REALIZADO EN BASE A UNA INSPECCIN OCULAR LIMITADA DEL O DE LOS INMUEBLES A VALUAR, SIN LLEVAR A CABO ENSAYOS
ESPECFICOS PARA DETERMINAR EL ESTADO DE CONSERVACIN DE LA ESTRUCTURA, ELEMENTOS OCULTOS O INSTALACIONES DE LOS MISMOS, QUE A EFECTOS
DEL PRESENTE AVALO SE PRESUMEN EN ESTADO DE USO NORMAL, SIN LA EXISTENCIA DE DEFECTOS OCULTOS.
2. EL INMUEBLE SE VALA BAJO EL SUPUESTO DE QUE EL MISMO SE ENCUENTRA LIBRE DE CARGAS, GRAVMENES Y LIMITACIONES, AS COMO AL CORRIENTE DE
IMPUESTOS Y PAGOS DEBIDOS.
3. LA DOCUMENTACIN E INFORMACIN UTILIZADA PARA EL TRABAJO DE VALUACIN, SUMINISTRADA POR LA PERSONA QUE ENCARGA EL AVALO O POR
TERCEROS, SE CONSIDERA FIDEDIGNA Y COMPLETA. BBVA BANCOMER SERVICIOS S. A., NO ASUME RESPONSABILIDAD SOBRE SU VERACIDAD Y LAS
CONSECUENCIAS QUE LA FALTA DE STA, PUDIERAN TENER SOBRE EL VALOR.
4. SALVO QUE SE INDIQUE LO CONTRARIO EN EL INFORME DEL AVALO SE PRESUME QUE:
A. EL INMUEBLE VALUADO CORRESPONDE FSICAMENTE CON LA FINCA REGISTRAL RESEADA EN EL DOCUMENTO ESTUDIADO E INDICADO EN EL INFORME DE
AVALO.
B. EL INMUEBLE SE ADECUA A LOS PARMETROS FUNDAMENTALES DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO VIGENTE EN LA FECHA DE LA VALUACIN.
C. EL ESTADO DE OCUPACIN Y DESTINO DEL INMUEBLE EN LA FECHA DE SU VISITA, ES EL QUE SE EXPONE EN EL INFORME DE AVALO, COMPROBADO EN LA
FORMA EN QUE SE INDICA.
D. EN LOS INMUEBLES EN CONSTRUCCIN, EL PROYECTO DE EDIFICACIN AUTORIZADO POR LAS AUTORIDAD COMPETENTE, ES EJECUTABLE TCNICA Y
LEGALMENTE.
5. LAS INSTALACIONES Y CALIDADES DE MATERIALES QUE SE MENCIONAN EN EL INFORME DE AVALO, SE PONEN DE MANIFIESTO SLO PARA QUE EL LECTOR
PUEDA VISUALIZAR MEJOR EL INMUEBLE, YA QUE LOS VALORES QUE SE INDICAN EN EL PRESENTE AVALO SE REFIEREN A ESTE EN SU CONJUNTO, Y NO A PARTES
AISLADAS DEL MISMO; DE LA MISMA MANERA, EL DESGLOSE DE VALOR ENTRE CONSTRUCCIN Y TERRENO SE MANIFIESTAN TAMBIN EN SU CASO, A EFECTOS
MERAMENTE INFORMATIVOS, Y NO PUEDEN UTILIZARSE LOS VALORES PARCIALES, DE MANERA INDISTINTA Y SEPARADA, SALVO QUE SE INDIQUE EXPRESAMENTE
OTRO CRITERIO EN EL INFORME.
6. LOS VALORES SE ESTIMAN EN BASE A LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LOS INMUEBLES, CON INCLUSIN, EN SU CASO, DE LA PARTE PROPORCIONAL DE
ELEMENTOS COMUNES.
7. LA COMPROBACIN DE SUPERFICIES DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE AVALO, SE REALIZA EN BASE A LOS PLANOS Y/O DOCUMENTACIN REGISTRAL O
CATASTRAL APORTADAS Y EN SU AUSENCIA MEDIANTE CROQUIS REALIZADO DURANTE LA VISITA AL INMUEBLE, SIN QUE SE REALICE POR TANTO UN
LEVANTAMIENTO TOPOGRFICO POR PARTE DEL VALUADOR, SALVO QUE SE INDIQUE OTRA COSA. EN CONSECUENCIA NO SE ASUMEN LAS ALTERACIONES DEL
VALOR MOTIVADAS POR DISCREPANCIAS ENTRE LAS SUPERFICIES INDICADAS Y LA REAL, QUE NO PUEDAN SER CONSTATADAS POR UNA MERA INSPECCIN OCULAR.

8. SE PRESUME QUE TODAS LAS LICENCIAS, CERTIFICADOS DE OCUPACIN U OTRAS AUTORIZACIONES DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS LOCALES,
ESTATALES O FEDERALES, O DE CUALQUIER ENTIDAD PRIVADA, HAN SIDO, O PUEDEN SER, OBTENIDOS Y PUEDEN RENOVARSE PARA EL USO QUE SE CONSIDERA EN
LA ESTIMACIN DE LOS VALORES CONTENIDOS EN EL PRESENTE AVALO.
9. EN EL ANLISIS FSICO, PARA EL CALCULO DEL DEMRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIN (FEC) DE LAS CONSTRUCCIONES, SE EMPLEA EL CRITERIO DE
ROOS HEIDECKE EL CUAL CONSISTE EN LA SIGUIENTE FORMULA: FEC = (1-(EE/VUT)^1.4)(FC) DONDE: EE= EDAD, VUT= VIDA TIL TOTAL, FC= FACTOR DE
CONSERVACIN. EL FACTOR DE CONSERVACIN ESTA LIGADO AL ESTADO DE CONSERVACIN DE LA SIGUIENTE MANERA: NUEVO = 1.000, MUY BUENO = 0.975,
BUENO = 0.919, REGULAR = 0.819, MALO = 0.668, RUINOSO = 0.474, RECIENTEMENTE REMODELADO = 0.919, EN PROCESO DE CONSTRUCCIN = 1.000, SIN TERMINAR =
1.000
EL CALCULO DEL DEMRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIN DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS,
SE REALIZA MEDIANTE EL MTODO DE LA LNEA RECTA.
10. EN EL ANLISIS FSICO, PARA LA INTEGRACIN DEL VALOR DE REPOSICIN NUEVO SE PROCEDIO DE LA SIGUIENTE MANERA: LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCIN
O DE LAS OBRAS DE REMODELACIN SON LOS COSTOS OBTENIDOS DE MANUALES DE COSTOS PARA LA ZONA, INCLUYENDO LOS COSTOS INDIRECTOS. LOS COSTOS
INDIRECTOS, PARA REALIZAR LA REPOSICIN, SON LOS COSTOS PROMEDIO DEL MERCADO SEGN LAS CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE, CON INDEPENDENCIA DE
QUIEN PUEDA REALIZAR LA REPOSICIN. DICHOS COSTOS SE CALCULAN CON LOS PRECIOS EXISTENTES EN LA FECHA DEL AVALO Y SON INTEGRADOS DENTRO
DEL VALOR DE REPOSICIN CONSIDERADO COMO NUEVO. DE MANERA ENUNCIATIVA MAS NO LIMITATIVA SE INYCLUYEN ENTRE OTROS LOS SIGUIENTES: 1.
IMPUESTOS NO RECUPERABLES Y LOS ARANCELES NECESARIOS PARA LA FORMALIZACIN DE OBRA REALIZADA AL INMUEBLE. 2. LOS HONORARIOS TCNICOS POR
PROYECTO Y POR DIRECCIN DE OBRA. 3. LOS COSTOS DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIN. 4. EL IMPORTE DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS DE LA
CONSTRUCCIN. 5. GASTOS POR ADMINISTRACIN. 6. OTROS ESTUDIOS NECESARIOS. 7. NO SE CONSIDERARN COMO GASTOS NECESARIOS LA UTILIDAD DEL
PROMOTOR, NI CUALQUIER CLASE DE GASTOS FINANCIEROS O DE COMERCIALIZACIN.
11. PARA EL CASO CUANDO SE REALICE EL ANLISIS POR CAPITALIZACIN DE RENTAS, PARA EL CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN EMPLEAREMOS EL
PRINCIPIO ECONMICO DE SUBSTITUCIN, CON EL QUE SE PLANTEA QUE: UN INVERSIONISTA O COMPRADOR, TIENE LA ALTERNATIVA DE INVERTIR SU DINERO EN
UN INSTRUMENTO FINANCIERO LIBRE DE RIESGO DEL MERCADO NACIONAL O LA DE ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE QUE SUBSTITUYA AL INSTRUMENTO FINANCIERO,
PERO QUE STE BIEN INMUEBLE SEA CAPAZ DE GENERAR EL MISMO RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIN QUE SE OBTIENE DEL INSTRUMENTO FINANCIERO, MAS UN
RENDIMIENTO ADICIONAL. A LOS DOS RENDIMIENTOS ANTERIORES SUMAREMOS EL CORRESPONDIENTE POR EL RIESGO QUE SIGNIFICA EL INVERTIR EN EL TIPO DE
INMUEBLE QUE SE TRATE.
TOMAREMOS EL PROMEDIO DE LOS LTIMOS 60 MESES DE LA TASA REAL DE CETES A 28 DAS COMO EL INSTRUMENTO FINANCIERO, AL QUE LE SUMAREMOS COMO
RIESGO ADICIONAL EL INVERSO DE LA VIDA TIL REMANENTE DE LAS CONSTRUCCIONES. CON ESTA TASA DE DESCUENTO CALCULAREMOS EL VALOR PRESENTE
NETO DEL UN PAGO IGUAL A 1 EN UN PERIODO IGUAL A LA VIDA UTIL REMANENTE DEL INMUEBLE. EL INVERSO DEL VALOR PRESENTE NETO SER IGUAL A LA TASA
DE CAPITALIZACIN DEL INMUEBLE.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

213

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

I. ASPECTOS GENERALES
4. E N T O R N O
CLASIFICACIN DE LA ZONA DE ACUERDO CON LO
DISPUESTO AL EFECTO POR LA AUTORIDAD LOCAL:

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA SHF:

CNTRICA

TIPO DE CONSTRUCCIN PREDOMINANTE EN


CALLES CIRCUNDANTES:

CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD EN PRIVADAS

NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

85%

DENSIDAD DE POBLACIN:

NORMAL

VAS DE ACCESO:

MEDIO-ALTO
NIVEL SOCIOECONMICO:
ACCESO POR LA AV. GREGORIO MENDEZ HACIA LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES; CONTINUAR DEFRENTE HASTA
LA CALLE FLORIDA, GIRAR HACIA LA DERECHA A 10 MTS. AL INMUEBLE

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA:

COMPLETA

Agua potable:

CON TOMAS DOMICILIARIA MEDIANTE TANQUE ELEVADO

Drenaje:

ALCANTARILLADO MIXTO

Electrificacin.

REDES AEREAS DE ELECTRIFICACION, TRANSFORMADORES TIPO POSTE

Alumbrado pblico:

DE GAS MERCURIAL CON POSTES DE CONCRETOA

Vialidades, banquetas y guarniciones:

VIALIDADES CON PAVIMENTO DE CARPETA ASFALTICA Y BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO


100%

Nivel de infraestructura (%):


Gas natural:

CON SUMINISTRO DE MEDIANTES TANQUES

Telfonos:

CON REDES AEREAS

Sealizacin y nomenclatura:

SI CUENTA

Transporte:

SOBRE LA AV. GREGORIO MENDEZ A 250 MTS.

Vigilancia:

SE OBSERVA PATRULLAJE EVENTUAL DE POLICIA MUNICIPAL.


CON RECOLECCION DE BASUARA DIARIA.

Recoleccin de desechos slidos:


Equipamiento Urbano:
(Radio Aproximado)

IGLESIA

MERCADO

PLAZA PBLICA

PARQUES

ESCUELA

HOSPITAL

BANCO

ESTACIN DE TRANSPORTE

r = 1000 mts

r = 2000 mts

r = 1000 mts

r = 500 mts

r = 500 mts

r = 450 mts

r = 450 mts

r = 1500 mts

II. CARACTERSTICAS PARTICULARES


NORTE
1. T E R R E N O

Ca
2
lle
4

O.
MACROLOCALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

ial
nd
u
M

rid
a
Flo

Ca
lle
s

PREDIO

La

El
a
s

10
.00

P.

COL.
JESS
GARCA

MICROLOCALIZACION

Bases de Valuacin Inmobiliaria

214

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

II. CARACTERSTICAS PARTICULARES


TRAMO DE CALLE,CALLES TRANSVERSALES
LIMTROFES Y ORIENTACIN:

ENTRE LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES Y CALLE 24 CON FRENTE AL ESTE SOBRE LA CALLE DE SU
UBICACIN .
POLIGONO DE FORMA IREGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA PLANA Y A 30 CMS. SOBRE EL NIVEL DE
CALLE

CONFIGURACIN Y TOPOGRAFA:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:

INEXISTENTES

USO DEL SUELO:

HABITACIONAL

COEFICIENTE DE UTILIZACIN DEL SUELO (CUS):

0.60

SERVIDUMBRES:

LAS PROPIAS DE UN CONDOMINIO

RESTRICCIONES:

NO DETECTADAS
Distancia

COLINDANCIAS:

DENSIDAD HABITACIONAL:

200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha.

Colindancia

Colindancia notable

NORTE

5.10 m

MIGUEL CORZO JUAREZ.

ESTE

18.00 m

CALLE FLORIDA

NINGUNA

SUR

7.52 m

FERNANDO SANCHEZ

NINGUNA

OESTE

23.4200%

NINGUNA

CARMEN CORZO JUAREZ.

18.00 m

INDIVISO TERRENO:

NINGUNA

SUPERFICIE TERRENO:

99.19 m

FRENTE LOTE: 18.00 ml

FRENTE TIPO: 8.00 ml

FUENTE:

ESCRITURA PUBLICA No. 4,599, VOLUMEN 16, FECHA DE INSCRICION 21 DE JULIO DE 1997, BAJO EL No. 3819 DEL LIBRO GRAL. DE ENTRADAS A
FOLIOS DEL 21,862 AL 21,865, DEL LIBRO DE DUPLICADOS, VOL. 121 QUE DANDO AFECTADO POR DICHO ACTO Y CONTRATO EL PREDIO No.
65849, A FOLIO 199 DEL LIBRO MAYOR VOL. 257.

OBSERVACIONES:

NINGUNA

2. D E S C R I P C I N G E N E R A L D E L A S C O N S T R U C C I O N E S
USO ACTUAL:

DISPONE DE UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS, RESUELTOS EN PLANTA BAJA, 4 NIVELES Y AZOTEA; EN PLANTA BAJA CON SERVICIO DE ESTACIONAMIENTO PARA
4 AUTOS, VESTIBULO Y BAO COMUNAL, EN CADA NIVEL UN DEPARTAMENTO SEMILUJO, Y EN AZOTEA CUARTOS DE DE SERVICIO Y AREA DE TENDIDO. CADA
DEPARTAMENTO CONTIENE: VESTIBULO, SALA, COMEDOR, COCINA, 1/2 BAO, DESPENSA, DOS RECAMARAS CON UN BAO COMPARTIDO Y RECAMARA PRINCIPAL
CON BAO PRIVADO.

Recamaras:

Baos Completos:

FUNCIONAL

CALIDAD DEL PROYECTO:

Espacios de Estacionamiento:

CLASE GENERAL DEL INMUEBLE: SEMILUJO

CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES:


TIPO

CLASIF. CONSTRUCCIN

CALIDAD CONSTRUCCIN

No. NIVELES

GRADO TERMINACION

T1

EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

BUENA

100%

TIPO

EDAD APROX.*

T1

12

VUT*

VUR*

EDO. DE CONSERVACIN

EN FACTOR

840

696

BUENO

0.919

*Nota.- La Edad, Vida til Total y Vida til Remanente, estan expresadas en meses.
UNIDADES RENTABLES GENERALES:

GRADO Y AVANCE DE LAS REAS COMUNES:

100%

UNIDADES RENTABLES:

AO DE TERMINACION O REMODELACION:

1993

3. S U P E R F I C I E S
SUPERFICIES (m)

TIPO

DESCRIPCIN

NA

TERRENO

T1

EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

CONSTRUIDA

INSCRITA
99.19

TOTALES CONSTRUCCION:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

ACCESORIA

PLANO

677.98

677.98

FUENTE
ESCRITURAS

0.00

Bases de Valuacin Inmobiliaria

0.00

SUPERFICIE VENDIBLE

677.98 m

215

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

II. CARACTERSTICAS PARTICULARES


4. E L E M E N T O S D E L A C O N S T R U C C I N
ESTRUCTURA:
CIMENTACIN: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.
TRABES: DE CONCRETO ARMADO CON ACERO DE REFUERZO Y CONCRETO F'C = 200 Kgs/cm
COLUMNAS: DE CONCRETO ARMADO CON ACERO DE REFUERZO Y CONCRETO F'C = 200 Kgs/cm
MUROS: BLOCK DE CONCRETO DE 12 X 20 X 40 cms.
ENTREPISOS: LOSA RETICULAR DE 20 cms DE PERALTE Y CASETONES, CLAROS MEDIANOS.
TECHOS: LOSA RETICULAR DE 20 cms DE PERALTE Y CASETONES, CLAROS MEDIANOS.
AZOTEAS: CON ENTORTADO PARA DAR PENDIENTES PLUVIALES E IMPERMEABILIZANTE
BARDAS: INEXISTENTES
ESCALERAS: RAMPA DE CONC. ARMADO Y ESCALONES FORJADOS DE CONCRETO SIMPLE REVESTIDA DE MARMOL GRIS DE 30x30 CMS

ACABADOS:
Pisos

Muros

Plafones

Recmaras

Espacio arquitectnico

MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

Bao

MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms

LOSETA DE CERAMICA 15x25 cm

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

Cocina

MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms

CERAMICA 15x25 cm Y PASTA TIPO "COREV"

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

Patio de servicio

FIRMES DE CONCRETO

APLANADOS CEMENTO-ARENA

APLANADOS CEMENTO-ARENA

Estacionamiento

FIRMES DE CONCRETO CON MALLA

APLANADOS CEMENTO-ARENA

APLANADOS CEMENTO-ARENA

CON ACABADADO DE PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV" Y PINTURA VINILICA

Fachada

INSTALACIONES:
HIDRULICO SANITARIAS:
DESCRIPCION: ENTUBADAS Y CONECTADAS A LA RED GENERAL DE DISTRIBUCION DE PVC EN DRENAJE, COBRE EN ALIMENTACION
TINACO: CON PILETA DE CONCRETO DE 6.30 M3. DE USO COMUN
MUEBLES DE BAO: DE COLOR, CALIDAD MEDIANA-BUENA
ELCTRICAS:
DESCRIPCION: OCULTA CON SALIDAS DE PLAFON TIPO SOQUET, ALAMBRADO CON CABLES THW Nos. 8,10,12 Y 14
SALIDAS: DE VARIOS CONTACTOS
ACCESORIOS: DE PLASTICO, CALIDAD MEDIANA
TABLEROS: CENTRO DE CARGA MARCA SD CAP. QO-20 CON 12 PASTILLAS TERMOMAGNETICAS

CANCELERA Y COMUNICACIONES:
CARPINTERA:
PUERTAS: PUERTAS DE COMUNICACIN DE TABLERO DE CEDRO, PUERTA DE ACCESO PRINCIPAL DE TABLERO DE CEDRO DE BUENA CALIDAD ACABADOS CON BARNIZ.
CLOSETS: DE MADERA ENTABLERADA DE CEDRO Y ACABADO A BARNIZ.
PISOS: NO TIENE
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE
HERRERA:
PUERTAS: PORTONES DE ACCESO CON ALUMINIO DURANODIK Y CRISTALES REFLEXTASOL DE 6mm.
VENTANAS: VENTANERIAS DE DE ALUMINIO DURANODICK DE 4", EMPAOS FIJOS Y CORREDIZO.
OTROS: PASA MANO DE DE FIERROS A BASE DE VAR.CUADRADA DE 3/4.

OBRAS COMPLEMENTARIAS (OC), ELEMENTOS ACCESORIOS (EA) E INSTALACIONES ESPECIALES (IE):


TIPO

GDO. TERM.

UNIDAD

CANTIDAD

EDAD**

VUT**

VUR**

INDIVISO

100%

m2

90.00

60

58

100%

OC

100%

M3

9.00

12

60

48

100%

CISTERNA DE 9 m3 (9,000 Lts)

IE

100%

PZA

4.00

10

20

10

100%

TRITUTADOR DE BASUR

IE

100%

PZA

4.00

10

20

10

100%

FILTRO DE AGUA DE PLATA CLORADA

IE

100%

PZA

4.00

12

30

18

100%

COCINA INTEGRAL DE ENTABLERADO DE CEDRO

IE

100%

PZA

1.00

10

100%

PORTON AUTOMATICO CON TRASMISOR PORTATIL

IE

100%

LOTE

4.00

12

30

18

100%

TANQUE DE GAS ESTACIONARIO CAP 300 LTS.

OC

DESCRIPCIN

PATIO DE SERVICIO.

**Nota.- La Edad, Vida til Total y Vida til Remanente, estan expresadas en aos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

216

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

III. ENFOQUE DE MERCADO


1. INFORMACIN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIN DE TERRENOS
SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

FECHA

-----

01/02/2005

01/02/2005

01/02/2005

FUENTE

-----

SRA. PETRONA

SR. MANUEL

RE/MAX

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

JESUS GARCIA

JOSE MARIA PINO SUAREZ

ESPEJO II

1ro. DE MAYO

FLORIDA

RAMON MENDOZA

EL COCO

P. DE LA SIERRA

101 / 0

S/N. / 0

S/N. / 0

S/N. / 0

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

18.00 ml

8.00 ml

7.00 ml

12.00 ml

REGULAR

REGULAR

REGULAR

REGULAR

SUPERFICIE

99.19 m

154.00 m

122.50 m

326.00 m

TOPOGRAFA

PLANA

PLANO

PLANO

PLANO

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

NEGOCIACIN

-----

OFERTA

OFERTA

OFERTA

OTRO

N/A

N/A

N/A

IMPORTE UNITARIO

-----

CARACT.

MUNICIPIO
COLONIA
CALLE
N EXT. / INT.
ZONA
UBICACIN
FRENTE (ML)
FORMA

USO

1,623

N/A
2,449

1,534

HOMOLOGACIN DE TERRENOS
HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

SIMILAR

SIMILAR

MEDIANERO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

FRENTE / TIPO

18ml / 8ml

INFERIOR

INFERIOR

INFERIOR

FORMA

REGULAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

99.19 m

SUPERIOR

SUPERIOR

SUPERIOR

ZONA
UBICACIN

SUPERFICIE

SIMILAR

PLANA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

HABITACIONAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

NEGOCIACIN

-----

MEJOR

MEJOR

MEJOR

OTRO

N/A

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

TOPOGRAFA
USO

1.70 $

FACTOR HOMOLOGACION / VALOR UNIT HOMOLOGADO

2,760

PONDERACION

30%

1.70 $
PONDERACION

4,163

1.20
PONDERACION

30%

VALOR A APLICA

1,840

40%

2,810.00 / m2

2. INFORMACIN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIN DE RENTAS


SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

FECHA

-----

24/01/2005

00/01/1900

00/01/1900

FUENTE

-----

SRA. HILDA GUZMAN

LIC. PEREZ

LIC. ANIBAL PEDRERO

CARACT.

MUNICIPIO
COLONIA
CALLE
N EXT. / INT.
ZONA

COMPARABLE 3

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

JESUS GARCIA

LA CEIBA

TABASCO 2000

JARDINES DE VHSA.

FLORIDA

BCAS. MARIPOSAS

MULTI 80

P. FLORES

101 / 0

0/0

0/0

0/0

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

99.19m2 - 677.98m2

0m2 - 65m2

0m2 - 61.37m2

0m2 - 90m2

FUNCIONAL

BUENO

BUENO

BUENO

EDO. DE CONSER.

BUENA

BUENO

BUENO

BUENO

EDAD

5 AOS

UBICACIN
SUP TNO - CONSTR.
PROYECTO

12 AOS

8 AOS

10 AOS

RELACIN T/C

0.1463

0.0000

0.0000

0.0000

CALIDAD

BUENA

MEDIA

MEDIA

MEDIA

NEGOCIACIN
OTRO
IMPORTE UNITARIO

-----

REAL

REAL

REAL

EQUIPADA

SIN EQUIPO

EQUIPADA

SEMI EQUIPADA

-----

46

57

56

HOMOLOGACIN DE RENTAS
SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

MEDIANERO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

677.98 m

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

FUNCIONAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDO. DE CONSER.

BUENA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDAD

2 AOS

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

RELACIN T/C

0.1463

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

CALIDAD

BUENA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

-----

MEJOR

MEJOR

MEJOR

EQUIPADA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

CARACT.
ZONA
UBICACIN
SUP. CONSTRUIDA
PROYECTO

NEGOCIACIN
OTRO

0.95 $

FACTOR HOMOLOGACION / VALOR UNIT HOMOLOGADO

PONDERACION

44
40%

0.95 $
PONDERACION

54
20%

0.95 $
PONDERACION

VALOR A APLICA $

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

53
40%

50.00 / m2

217

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

III. ENFOQUE DE MERCADO


3. INFORMACIN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIN DE OFERTAS Y/O VENTAS
COMPARABLE 6

SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

COMPARABLE 4

COMPARABLE 5

FECHA

-----

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

FUENTE

-----

SRA. HILDA GUZMAN

ESMERALDA REYES

SRA. BOCANEGRA

SRA MARTHA E. PEREZ

SRA. SARA RAMON RAMON

SRITA SAMANTHA RAMIREZ

CARACT.

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

JESUS GARCIA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

FLORIDA

TAMULTE

VILLA LAS FUENTES

TABASCO 2000

ESTAINUJAT

FRACC. CARRIZAL

JOSE MARIA PINO SUAREZ

101 / 0

716 / 19

ED. 111 / 302

EDIF. 5 / 104

EDIF. 2 / 11

EDIF. 9-A / 402

EDIF. T-4 / 101

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

MUNICIPIO
COLONIA
NOMBRE CALLE
N EXT. / INT.
ZONA
UBICACIN
SUP TNO -CONSTR.

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

99.19m2 -677.98m2

0m2 - 95m2

0m2 - 55m2

0m2 - 59.86m2

0m2 - 66.05m2

0m2 - 63.8m2

0m2 - 89.55m2
BUENO

FUNCIONAL

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

EDO. DE CONSER.

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

EDAD

2 AOS

5 AOS

14 AOS

10 AOS

NUEVO

15 AOS

13 AOS

PROYECTO

RELACIN T/C

0.1463

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

CALIDAD

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

NEGOCIACIN
OTRO
IMPORTE UNITARIO

-----

VENTA

VENTA

VENTA

VENTA

VENTA

VENTA

EQUIPADA

EQUIPADA

SEMIEQUIPADA

SIN EQUIPO

SEMIEQUIPADA

SEMIEQUIPADA

EQUIPADA

-----

5,263

5,455

7,016

5,299

5,047

5,025

HOMOLOGACIN DE OFERTAS Y/O V E N T A S


HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

MEDIANERO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

677.98 m

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

FUNCIONAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDO. DE CONSER.

BUENO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDAD

2 AOS

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

ZONA
UBICACIN
SUP. CONSTRUIDA
PROYECTO

RELACIN T/C

0.1463

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

CALIDAD

BUENA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

-----

MEJOR

MEJOR

MEJOR

MEJOR

MEJOR

MEJOR

EQUIPADA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

NEGOCIACIN
OTRO

FACTOR HOMOLOGA CION / VALOR UNIT HOMOLOGADO

0.95

5,000

POND

17%

0.95

5,182

POND

17%

0.95
POND

6,666

0.95

17%

5,034

POND

17%

0.95

4,795

POND

VALOR A APLICA $
Concepto

Cantidad

SUPERFICIE VENDIBLE
VALOR EXCEDENTE (EN SU CASO)

Valor

Unidad

677.98 m
0.00

VALOR UNITARIO A APLICAR

VALOR UNITARIO A APLICAR

POND

4,774
16%

5,250.00 / m
Sub total

Unidad

5,250.00 / m
-

0.95

16%

3,559,395.00

JUSTIFICACIN DEL VALOR EXCEDENTE:

LA SUMA DE LAS PONDERACIONES DEBE SER IGUAL A 100%

RESULTADO DE LA APLICACIN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR DE MERCADO

3,559,395.00

DEFINICIN DE LOS FACTORES QUE SE EMPLEARON PARA HOMOLOGAR LOS COMPARABLES VS. EL SUJETO EN: TERRENO, RENTAS Y VENTAS:
ZONA. DIFERENCIAS REFRENTES AL ENTORNO DE LOS INMUEBLE (SERVICIOS, EQUIPAMIENTO URBANO, VIALIDADES, ETC.)
UBICACIN. DIFERENCIA POR LA POSICIN QUE GUARDA EN LA MANZANA 1, 2, 3, 4 FRENTES O SIN FRENTE
FRENTE. DIFERENCIA POR SI SE TIENE UN FRENTE MENOR AL FRENTE TIPO DE LA ZONA.
FORMA. DIFERENCIA POR SI ES DE FORMA REGULAR O IRREGULAR
SUPERFICIE. DIFERENCIA EN LA CANTIDAD DE M2.
TOPOGRAFA. DIFERENCIA EN LA CONFIGURACIN TOPOGRFICA.
USO DE SUELO. DIFERENCIA POR EL USO DEL SUELO OFICIAL.
NEGOCIACIN. PORCENTAJE EN QUE SE PUEDE LLEGAR A DISMINUIR UNA OFERTA VS. EL CIERRE DE LA OPERACIN.
PROYECTO. DIFERENCIA EN LA CALIDAD EL PROYECTO ARQUITECTNICO Y LA FUNCIONALIDAD DE LOS ESPACIOS.
EDAD. DIFERENCIAS EN LA EDAD DE LOS INMUEBLES
ESTADO DE CONSERVACIN. DIFERENCIA POR EL ESTADO FSICO QUE APARENTAN LAS CONSTRUCCIONES.
RELACIN TERRENO CONSTRUCCIN. DIFERENCIAS POR LA CANTIDAD DE M2 CONSTRUIDOS VS. M2 DE TERRENO.
CALIDAD. DIFERENCIAS EN LA CALIDAD DE LOS ACABADOS DE LA CONSTRUCCIN.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

218

AA00000001

N DE SERVICIO

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

IV. ENFOQUES ADICIONALES EMPLEADOS


1. A N L I S I S F S I C O
TERRENO
FRACCIN

REA

UNICA

99.19 m

$/M2
$

2,810.00

FACTOR

MOTIVO DEL FACTOR

INDIVISO

1.00

Integro

23.42000%

VALOR TOTAL

658.10 $

65,277.14

658.10 $

65,277.14

VALOR DEL TERRENO $

65,277.14

99.19 m

TOTAL

VALOR UNITARIO
$

CONSTRUCCIONES
TIPOS DE CONSTRUCCION

VALOR DE REPOSICIN NUEVO

REA

UNITARIO

T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

677.98 m

TOTAL

677.98 m

GRADO DE
TERMINACION

TOTAL

5,000.00 $

3,389,900.00

3,389,900.00

VALOR NETO DE REPOSICIN

FACTOR
EDAD/ CONSERV.

100%

0.9166

VALOR UNITARIO
$

VALOR TOTAL

4,583.00 $

3,107,182.96

SUBTOTAL $

3,107,182.96

COSTO DE CURA OBSOLESCENCIA FUNCIONAL $

VALOR NETO DE REPOSICIN DE LAS CONSTRUCCIONES $

3,107,182.96

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ADICIONALES


GRADO DE
TERMINACION

FACTOR DE
DEMRITO E
INDIVISO

36,000.00

100%

0.97

386.67 $

34,800.00

5,000.00 $

45,000.00

100%

0.80

4,000.00 $

36,000.00

VALOR DE REPOSICIN NUEVO

TIPO

UNIDAD

CANTIDAD

OC1

m2

90.00

400.00 $

OC2

M3

9.00

UNITARIO

TOTAL

VALOR NETO DE REPOSICIN


VALOR UNITARIO

VALOR TOTAL

IE3

PZA

4.00

1,050.00 $

4,200.00

100%

0.50

525.00 $

2,100.00

IE4

PZA

4.00

600.00 $

2,400.00

100%

0.50

300.00 $

1,200.00
108,000.00

IE5

PZA

4.00

45,000.00 $

180,000.00

100%

0.60

27,000.00 $

IE6

PZA

1.00

4,500.00 $

4,500.00

100%

0.50

2,250.00 $

2,250.00

IE7

LOTE

4.00

5,000.00 $

20,000.00

100%

0.60

3,000.00 $

12,000.00

TOTAL $

292,100.00

SUBTOTAL $

196,350.00

VNR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, ELEMENTOS ACCESORIOS E INSTALACIONES ESPECIALES $

196,350.00

RESULTADO DE LA APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FSICO O DIRECTO):

3,368,810.10

2. A N L I S I S D E C A P I T A L I Z A C I N D E R E N T A S
RENTAS ESTIMADAS O DE MERCADO

IMPORTES Y PORCENTAJES DE DEDUCCIONES

TIPO

AREA

T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

677.98 m

RENTA UNIT.
$

RENTA TOTAL

50.00 $

33,899.00

IMPORTE

2.00%

621.50

MANTENIMIENTO Y CONSERVACION

4.00%

1,243.01
310.75

50.00

SEGUROS

1.00%

50.00

IMPUESTO PREDIAL

1.50%

466.13

50.00

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

10.00%

3,107.52

18.50%

5,748.91

RENTA NETA MENSUAL $

25,326.30

50.00

50.00 $

33,899.00

RENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO $

33,899.00

-$

2,823.79

RENTA BRUTA POTENCIAL EFECTIVA $

31,075.21

677.98 m

ADMINISTRACIN

$
$
TOTAL

CONCEPTO

DEDUCCIONES POR VACOS

8.33%

TOTAL DEDUCCIONES

RENTA NETA ANUAL $


TASA DE CAPITALIZACIN:

RESULTADO DE LA APLICACIN DEL ANLISIS DE CAPITALIZACIN DE RENTAS:

303,915.59
6.54%

4,531,359.53

CLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIN


TIPO EDIF.

VUR (aos)

PROP.VNR

VUR*P/VNR

T1

58

100.00%

58.00

T2

0.00%

0.00

T3

0.00%

0.00

TASA DE DESCUENTO (BASE)

6.35%

T4

0.00%

0.00

FACTOR DE CAPITALIZACIN

15.30

T5

0.00%

0.00

100.00%

58.00

TASA DE CAPITALIZACIN

6.54%

VUR PONDERADA (AOS)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

CETES

8.50%

INFLACIN

TASA REAL

SOBRE PTOS.

3.70%

4.63%

1.72%

I N T E G R A C I N

219

N DE SERVICIO

AA00000001

Avalo Inmobiliario

Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION


1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercializacin del lnmueble al trmino de 90 das hbiles, dicho valor, se estimar ponderando los tres
Mtodos calculados; Comparativo de Mercado, Fsico Directo y Capitalizacin de Rentas o Enfoque de Ingresos.

V. CONCLUSIONES
1. R E S U M E N D E V A L O R E S
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
VALOR FSICO
VALOR RESIDUAL
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS

$3,559,395.00
$3,368,810.10
NA
$4,531,359.53

2. C O N C L U S I O N

$3,820,000.00

VALOR COMERCIAL
TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.
CENTRO TABASCO A 15 de Febrero de 2005
VALUADOR

Clave de avalo:

12345678901234567

BBVA Bancomer Servicios, S.A.


Unidad de Avalos y Servicios Tcnicos

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA

ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA

Especialidad en Inmuebles

CONTROLADOR

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Registro

Registro

2502509

Otros Registros:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0302778

No Aplica

Bases de Valuacin Inmobiliaria

220

XI.4. Uniform Residential Appraisal Report


Reporte de Avalo Residencial (USA)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

221

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

222

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

223

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

224

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

225

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

226

CAPITULO XII
XII.1. BIBLIOGRAFA
ARCHOUR DOMINIQUE, CASTAEDA GONZALO.- Inversin en bienes races,
anlisis y Valuacin de bienes races en el contexto mexicano, LIMUSA Noriega
Editores, 2da. Edicin 1993.
ARREDONDO, M. Notas para un modelo de docencia: Formacin pedaggica de
profesores universitarios. Teora y experiencias en Mxico. Mxico: ANUIESUNAM. CESU. 1989
CAREGHSA GARZA Ral.- El Avalo de capitalizacin de rentas de inmuebles
urbanos, Ponencia en la 2 Convencin de Valuacin. Santiago de Chile. 1952.
COZZI Guy.- Real State Appraising from A to Z, 4TH Edition, Nemmar Real State
Training, U.S.A. 2003.
DOBNER EBERL Horst Karl.- La Valuacin de predios urbanos, 1 Ed. Concepto,
Mxico. 1983.
DOBNER EBERL Horst Karl.- La Valuacin de predios agrcolas, 1 Ed. Concepto,
Mxico. 1983.
ECKERT Joseph, PH. D; GLOUDEMANS Robert J; & ALMY, Richard R.- Property
Appraisal and Assessment Administration. International Association of Assessing
Officers. 1990. Chicago Illinois, USA. pp. 540-545
GADOTTI, M. Una filosofa dialctica de la Educacin, Nueva York; Prensa de
SUNY. Pg. 216 en Pedagogy ,1996.
GARCIA MARTINEZ, Rosendo G. Lic.- Gua prctica para elaborar trabajos de
investigacin documental, Ed. Universidad Jurez Autnoma de Tabasco,
Villahermosa, Tabasco. 1995.
HERNNDEZ G. R.- Bienes races Valuacin y explotacin. Instituto Mexicano de
Valuacin de Sinaloa, A.C. Culiacn, Sinaloa, Mxico. 1996. p. 9.
HERNNDEZ SAMPIERI, Roberto; FERNNDEZ COLLADO Carlos; y BAPTISTA
LUCIO Pilar.- Metodologa de la investigacin, 1 Ed. Ed. McGraw-Hill, Mxico, DF.
1994.
KAZMIER Leonard Y DIAZ MATA Alfredo.- Estadstica aplicada a la administracin
y economa, Ed. MacGraw-Hill, 2 Edicin, Mxico. 1990. pp. 178 a 229.
LARROUSE, Diccionario de la Lengua Espaola, 1 Ed. 16 Reimpresin, Ed.
Larrouse Planeta, S.A., Mxico. 1994.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

227

L. VENTOLO, William, Jr, The Art of Real State Appraisal, Dearbon Financial
Publishing, Inc., Real State Education, U.S.A. 1992.
L. VENTOLO, William, Jr, Fundamentals of Real State Appraisal, 8th edition,
Dearbon Financial Publishing, Inc., Real State Education, U.S.A. 1992.
LARIOS GONZLEZ, Carlos.- Manual de matemticas financieras para
valuadores. Guadalajara, Jalisco. 1993.
LOPEZ CANO, Jos Lus, Mtodo e hiptesis cientficos, 5 Ed, Ed. Trillas, S.A.,
Mxico, DF. 1982.
NAHAGI NAMAKFOROOSH, Mohammad, Metodologa de la Investigacin, 8va.
Ed., Ed. Limusa Noriega, Mxico, 1995, 530 pginas.
RODRGUEZ MOGUEL, Ernesto Alonso, Metodologa de la investigacin, 3a Ed.,
Ed. Universidad Jurez Autnoma de Tabasco, Unidad Chontalpa, Cunduacn
Tabasco, 1999.
SNCHEZ JUREZ, Rafael.- Historia moderna de la Valuacin en la Repblica
Mexicana, Apuntes, Ed. nica, Mxico, DF. 1986.
SNCHEZ JUREZ Rafael.- Compendio de procedimientos, criterios tcnicos y
metodologa para Valuacin, Apuntes, Ed. nica, Mxico, DF. 1986.
SPIEGEL R. Murray.- Probabilidad y estadstica Ed. Mac-Graw Hill, 1 Edicin,
Mxico. 1975. pp. 211 A 257.
SPIEGEL, R. Murray.- Theory and Problems of Probability and Statistics, Ed.
Mac-Graw-Hill, New York. 1992. pp. 116-117.
SUAREZ SALAZAR Carlos Ing.- Costo y tiempo de edificacin, 3 Ed. Ed Noriega
Editores, Mxico. 1977.
SUAREZ SALAZAR, Carlos Ing.- Costos 1990-93, Ed. LIMUSA, Mxico. 1993.
WILLIAM SPIEGEL Henry.- Apuntes de historia del pensamiento econmico,
Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

228

Legislaciones
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, Artculos 27 y 42, que
consagran los derechos de propiedad.- Publicada en el Peridico Oficial el 5 de febrero
de 1917.
Ley de Bienes Nacionales.- Libro segundo, ttulo segundo, captulo del I al V del
Cdigo Civil vigente en materia Federal.
Ley General de Bienes Nacionales, Congreso General de los Estados Unidos
Mexicanos. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 20 de mayo de
2004.
Ley Estatal de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del estado de
Tabasco, Publicada en el Peridico Oficial No. 4371 del 1 de agosto de 1984.
Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del estado de Tabasco,
1998, Ed. Gobierno del Estado de Tabasco.
Ley del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores
(INFONAVIT). Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.cddhcu.gob.mx
Cdigo de Procedimientos Civiles para el estado de Tabasco, Ed. Cajica,
Mxico. 1999.
Zonificacin y Uso de Suelo, Programa de Desarrollo Urbano Municipal. Municipio
de Centro, Villahermosa, Tabasco. .
Ley de Catastro del estado de Tabasco, Publicada en el Peridico Oficial el 28 de
abril de 1993. (sup. 5283)
Ley que crea el Registro de Peritos Valuadores en el estado de Colima.
Publicada en el Peridico Oficial, "El estado de Colima", del 28 de noviembre de 1992.
Cdigo Fiscal de la Federacin, Decreto que modifica el artculo 4 de la Ley Fiscal,
Publicado en diario Oficial de la Federacin el 27 de junio de 2002.
Ley de Valuacin del estado de Jalisco, Decretada por el H. Congreso del Estado y
publicada en diario oficial del estado el 5 de febrero de 1998, bajo el decreto nmero
17160, seccin II.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

229

Reglamentos y Normatividades
International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee
(IVSC). 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD Copyright @
1997. Traduccin autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C.
Reglas de carcter general que establecen la metodologa para la Valuacin de
inmuebles objeto de crditos garantizados a la vivienda, Sociedad Hipotecaria
Federal, SNC. Diario Oficial de la Federacin. Lunes 27 de septiembre de 2004, p.107.
Reglamento de la Asociacin Mexicana de Valuadores Bancarios de Bienes
Inmuebles, A.C., 1955. nica Ed.
Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro, Villahermosa, Tab. Ed.
Asociacin de Arquitectos Revolucionarios de Mxico, AC. (ARMAC). 1995,
Arq. Rubn Lus Susunaga Lpez.
Reglamento del Registro de Peritos Valuadores para el estado de Sonora,
Publicado en el Boletn Oficial del estado. Hermosillo, Sonora, 6 de enero de 2000.
Reglamento de la ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado
de Tabasco. Publicado en el Peridico Oficial No. 4837, del 18 de enero de 1989.
Reglamento" de la Ley de Catastro del estado de Tabasco, publicado en el
Peridico Oficial el 28 de abril de 1993. (sup. 5283).
Reglamento de la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, (CABIN),
Obtenido en la red mundial el 22 de abril de 2003. www.cabin.gob.mx
Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales
(INDAABIN antes CABIN). Publicado en el Diario Oficial de la Federacin el 2 de
septiembre de 2004.
Reglas relativas a la autorizacin de Perito Valuador de Inmuebles objeto de
crditos. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Obtenido en la red mundial el 05 de
marzo de 2004. www.shf.gob.mx
Normas Profesionales de Valuacin. Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos
de Valuacin (ANIMV). 1996. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004.
www.valuador.org./normas.htm
Circular 2019/95 M.33. Banco de Mxico, Obtenido en la red mundial el 5 de marzo
de 2004. www.banxico.org.mx

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

230

Circular 1462 a 2. Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), Apartado


B de Inmuebles, Estructura y contenido del Avalo de Inmuebles. Mxico, 1995.
Circular 1462 a 2. Comisin Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), Apartado
C Maquinaria y Equipo, Estructura y contenido del Avalo de Maquinaria y Equipo,
Mxico, 1995.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

231

Instructivos y Manuales
Manual de Valuacin Inmobiliaria, Asociacin de Valuadores de Tabasco, A.C. 1
Ed. Ed. A.V.T., AC. 1995.
Instructivo de Valuacin Inmobiliaria, Bancomer (BBVA). 1 Ed. Ed. Bancomer,
1989.
Gerencia C rea Fiduciaria y de Avalos; Instructivo de trmites, requisitos y
formatos. Banco Rural, SNC. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004.
www.banrural.gob.mx
Gua de Valuacin de Banamex. Banamex (ahora CityBank). Ed. Banamex, 2
Edicin. 1968.
Manual Operativo Avalos-Bital. Bital (ahora HSBC) Grupo Financiero. Junio de
2000.
Instructivo de Valuacin del Terreno, Gobierno del Estado de Sinaloa, Culiacn,
Sin. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.catastro.culiacan.gob.mx.

Instructivo de valuacin catastral de predios urbanos del


Aguascalientes. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004.
www.aguascalientes.gob.mx/finanzas/leyes/instructivo

estado

de

Manual de Valuacin Inmobiliaria. PRATS RIESTRA Pablo E.- 1 Ed.,


Villahermosa, Tabasco. 2001.
Glosario de Trminos de Valuacin, Comisin de Avalos de Bienes Nacionales
(CABIN). Obtenido en la red mundial el 17 de mayo de 2004.
www.cabin.gob.mx
Manual de Valuacin de Predios Urbanos, Tesorera del DDF. 1 Ed. Ed. D.D.F.
1996.
Manual del Perito Valuador, Comisin de Avalos de Bienes Nacionales (CABIN).
Obtenido en la red mundial el 15 de enero de 2005. www.cabin.gob.mx
Manual de procedimientos y lineamientos tcnicos de Valuacin Inmobiliaria, as
como de autorizacin y registro de personas para practicar Avalos, Gobierno del
Distrito Federal. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 30 de mayo de
2005.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

232

Memorias de Convenciones, folletos, apuntes y fuentes de la Red


Mundial (www)
Memorias de la XVI Convencin Nacional de Valuacin, Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin (ANIMVAC), Puebla, Pue., 4 de noviembre de 1979.
Foro de la XXXVI Convencin Anual de Valuacin, Asociacin Nacional de
Institutos Mexicanos de Valuacin (ANIMVAC), Puebla, Pue., 29 de septiembre de
2000. Obtenido en la red mundial el 4 de Mayo de 2001. http://www.animvac.com.
Rentabilidad de activos fijos, ANGULO VALENZUELA, Leoncio, y PEIRO G. Juan
Carlos.- Folleto, Ed. Instituto de Valuacin de Sinaloa, Mxico. 1988.
Apuntes del Mdulo de Cartografa y Topografa, MACIEL Roberto.- Maestra en
Valuacin, Universidad de Guadalajara, 2005.
Protocolos de Postgrado. PAREDES AGUIRRE Alfonso, Mg.- Ed. Universidad
Peruana Unin, Facultad de Educacin y Ciencias. Obtenido en la red mundial el 30 de
abril de 2001. http://www3.gratisweb.com.alfonsoparedes/tesis1.htm
La Valuacin Bancaria, Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC). Boletn.
Obtenido en la red mundial el 2 de mayo de 2001.
http://www.arquired.com.mx/savac/boletin/val_bint.Html
Planificacin del Avalo, recoleccin y anlisis de datos.- Metodologa de
Valuacin. Obtenido en la red mundial el 29 de septiembre de 2004. Mxico.
geocities.com/vicosa_2000/04.html

XII.2. ANEXOS:
XII.2.1. Circular 14622 de la CNBV.
XII.2.2. Catlogo de Avalos y Elementos constructivos

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

233

XII.2.1. CIRCULAR No. 1462a2 DE LA C.N.B.V.

Apartado B.
INMUEBLES

NDICE
1. Antecedentes
2. Objetivos del Manual de Valuacin Inmobiliaria
3. Marco Jurdico de la Valuacin Inmobiliaria
4. Enfoques de Valuacin
4.1.
4.2.
4.3.

Enfoque de costo
Enfoque de ingresos
Enfoque de mercado

5. Criterios generales
6. Estructura y contenido del Avalu de Inmuebles
6.1.
6.2.
6.3.
6.4 .

Datos del Avalu


Terreno
Terreno y construcciones
Soporte tcnico y memoria de clculo

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

234

1.

ANTECEDENTES

Se Deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios


tcnicos en materia de Valuacin Inmobiliaria, que servir de base a la institucin de
crdito cuando preste este servicio.

2.

OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

Se debern considerar, cuando menos, los objetivos siguientes:


2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter
general establecidas por la CNBV, as como los criterios propios de la institucin de
crdito de que se trate.
2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la
informacin mnima indispensable que debe contener el Avalo Inmobiliario,
atendiendo a la normatividad vigente en la materia.
2.3.

3.

Los sealados en el numeral 2 del Apartado A, Prcticas y Procedimientos.

MARCO JURDICO DE LA VALUACIN INMOBILIARIA


Se deber mencionar, segn corresponda, el marco jurdico que incide en la
valuacin inmobiliaria. De manera enunciativa ms no limitativa, podran ser:

3.1.

Directamente:

3.1.1. Legislacin Federal: Ley de Instituciones de Crdito, Ley del Mercado de


Valores, Ley General de Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico
y la Proteccin al Ambiente, Ley Federal de Corredura Pblica, Ley Agraria,
entre otras.
3.1.2. Legislacin Local: Cdigo Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de
las diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito
Federal, Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otras.
3.2.

Indirectamente:

3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo


Urbano, Declaratoria de Usos Destinos, Reservas y Lmites, entre otros.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

235

4.

ENFOQUES DE VALUACIN

El inmueble deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de


mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares
que influyan o puedan influir significativamente en los Valores, razonando y
ponderando los resultados de la Valuacin por los enfoques utilizados en funcin de
las caractersticas, condicin y vocacin del inmueble.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque
de Valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el Avalo, ya sea
en las limitaciones al propio Avalo o bien, en el apartado correspondiente a las
Consideraciones Previas al Avalo.

4.1.

Enfoque de costos
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de
reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aqul que se Vala. Se deber tomar en
consideracin lo siguiente:

4.1.1. Terreno: Se deber Valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios.
4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de
las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.
4.1.3. Equipos,
instalaciones
especiales,
elementos
accesorios
y
obras
complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo,
siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
caractersticas particulares.

4.2.

Enfoque de ingresos
Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios
futuros derivados del bien, y es generalmente medio a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos, Se debern considerar debidamente
fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre
otros: renta real, renta estimada, deduccin por vacos, impuestos, servicios,
gastos generales.
La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de
construccin apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar
sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

236

4.3.

Enfoque de mercado
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien
ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos
tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las
del bien Valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se
especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se
vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se
deber justificar y el mtodo se describir dentro del Avalo.

5.

Criterios generales

5.1.

El Avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito.

5.2.

El Valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se
requiere el Avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el
Manual de Valuacin Bancaria.

5.3.

En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, para


el terreno y construccin, el Valor del bien individual deber estimarse en funcin
del indiviso. Tanto las reas comunes, las instalaciones generales de la
edificacin, como las reas privadas e instalaciones propias debern ser
Valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.

5.4.

Se deber obtener de la escritura la constitucin de rgimen en condominio, el


indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el Valor total.

5.5.

An cuando el Avalo se refiera a una unidad privativa dentro del conjunto, se


debern describir en forma general las caractersticas del conjunto.

5.6.

La interpretacin de los conceptos que intervienen en la Valuacin de estos


bienes, deber atender a lo dispuesto en la normatividad vigente, que emita la
autoridad competente.

5.6.

En el avalo de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario


(fraccionamiento, plaza comercial u otro), as como del que no se hayan
encontrado referencias de ofertas de inmuebles similares, se podr usar el
mtodo residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos.
5.6.1.
5.6.2.
5.6.3.
5.6.4.

Ser jurdicamente permisible.


Ser tcnicamente factible.
Ser econmicamente viable.
Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente que se
puede esperar para que el mercado absorba el proyecto.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

237

5.7.

Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido por no
estar considerado dentro de la reglamentacin urbana de la localidad, se deber
realizar un anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios
del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimacin
de Valor confiable.

5.8.

En la elaboracin del Avalo de inmuebles que forman parte de una planta


industrial, para analizar, en su caso, la depreciacin aplicable en la estimacin de
Valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica
entre inmueble y maquinaria.

5.9.

En el Avalo de hotel, en anlisis de Valor bajo el enfoque de ingresos, se


deber basar en parmetros de mercado, tomando en consideracin el tipo y
categora del hotel as como la zona geogrfica especfica y la zona
geogrfica general de ubicacin.

5.10. La obra en proceso no se deber incluir en el Avalo, a menos que la etapa de


avance de obra sea identificable y delimitable.
5.11. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan
sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro
uso diferente, as como la justificacin del Valor que se concluya en el Avalo.
Las caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que
supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente.
Se sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del equipamiento
urbano de la zona, clasificacin de la zona, uso actual del suelo, tendencia del
crecimiento urbano y densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel
socioeconmico, tamao promedio apreciado de los lotes circundantes y
restricciones o afectaciones para la zona.
5.12. El Avalo se deber acompaar de un croquis de localizacin, fotocopia de
planos o, en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la
determinacin de la superficie, as como en su caso, de fotografas interiores y
exteriores de las partes ms representativas del bien.

6. Estructura y contenido del Avalo de Inmuebles


El modelo de formato a utilizar en la elaboracin de Avalos de Inmuebles, deber
corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la
institucin de crdito en el Manual de Valuacin Bancaria.
6.1. Datos del avalo
6.1.1 Solicitante.- Tratndose de un Avalo solicitado por el pblico en general, se
deber indicar el nombre de la persona fsica o moral (empresa, organismo,
entidad paraestatal u otro), que requiera el servicio.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

238

En el caso de persona moral, adems de indicar su denominacin o razn social,


se deber sealar el nombre de la persona fsica que la representa.
6.1.2 Valuador.- Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del Valuador
acreditado por la propia institucin de crdito, que de acuerdo a la especialidad
requerida, realiza el Avalo.
6.1.3 Fecha del Avalo.- Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita
de inspeccin al inmueble. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide
con la de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante,
este hecho se deber sealar en el avalo.
6.1.4 Inmueble que se Vala.- Se deber indicar el tipo de inmueble Valuado, si se
trata, entre otros, de terreno baldo o habilitado para un uso especfico. En el
caso de construcciones, si se trata, entre otros, de habitacin unifamiliar o
multifamiliar, oficina de productos, nave industrial, bodega, local comercial, hotel.
6.1.5 Rgimen de propiedad.- Se deber indicar si es privada (individual o colectiva),
pblica o de cualquier otra naturaleza.
Slo sern motivo de Avalo los bienes sujetos a rgimen comunal o ejidal en
aquellos casos que por disposicin expresa puedan ser realizados por institucin
de crdito.
6.1.6 Propietario del inmueble.- Deber asentarse el nombre de la persona fsica o
moral que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por
autoridad competente, o bien, aquella que expresamente seale el solicitante.
Se deber indicar en el avalo cual fue la referencia en cada caso.
Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del inmueble
analizado, se consignar en el Avalo.
6.1.7 Objeto del Avalo.- Es el tipo de Valor que ser concluido (entre otros, Valor
justo de mercado, Valor de liquidacin, Valor de recate y Valor de desecho).
Este tipo de Valor deber estar en funcin de los bienes a Valuar, de la
especialidad Valuatoria y del propsito del Avalo.
6.1.8 Propsito del Avalo.- Es el fin para el cul se solicit el servicio de Avalo. Es
decir, el uso que se le dar al reporte del Avalo. Entre otros, otorgamiento de
crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin.
El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual
se requiere el Avalo.
6.1.9. Definiciones.- Se debern incluir en el Avalo las definiciones de Valor que vayan
a emplearse, de conformidad con el glosario de trminos, acordes con su objeto
y propsito.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

239

6.1.10 Nmeros de cuenta predial y de agua.- Se debern citar los nmeros de las
cuentas predial y del agua y, en su caso, indicar si stas son globales.

6.2 Terreno
6.2.1 Caractersticas urbanas.
6.2.1.1

Clasificacin de la zona.- Se deber indicar la clasificacin de acuerdo a la


reglamentacin urbana en la localidad. Si no se contara con un programa
o Plan de Desarrollo Urbano, se sealar la clasificacin y la categora de
acuerdo a la apreciacin observada. Asimismo, se deber especificar,
entre otras, si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en
desarrollo, en proceso de consolidacin, en declinacin o en renovacin.

6.2.1.2

Tipo de construccin predominante.- Se deber mencionar el tipo o tipos


de construccin predominante en la calle o en la zona donde se ubica el
inmueble; la calidad, el nmero de niveles y el uso de las construcciones,
as como las clasificaciones existentes.

6.2.1.2

ndice de saturacin en la zona.- Se deber sealar el porcentaje


aproximado de lotes con construccin, con relacin al nmero de lotes
baldos en la zona o sector.

6.2.1.3

Poblacin.- Se deber indicar si en la zona la poblacin es, entre otras,


nula, escasa, normal, media, semi-densa, densa, flotante. Asimismo, se
sealar su nivel socioeconmico.

6.2.1.4

Contaminacin ambiental.- Se deber mencionar si existe; si se tiene un


registro, describir su grado y en que consiste.

6.2.1.5

Uso del suelo.- Deber corresponder a la normatividad emitida por la


autoridad respectiva, si este corresponde a un uso de la zona, de la calle o
del lote, as como al uso del inmueble a Valuar. Cuando no existe una
reglamentacin al respecto, o bien no se tenga definido el uso, se deber
indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso
predominante.

Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad


de construccin, y con los Coeficientes de Ocupacin y Uso del Suelo (COS. y CUS.).
6.2.1.6

Vas de acceso.- Se deber describir, entre otros, tipo de comunicacin


vial, importancia de las vas, as como la intensidad del flujo vehicular.

6.2.1.7

Servicios pblicos y equipamiento urbano.- Se deber hacer una


diferencia entre los servicios pblicos y el equipamiento urbano; indicar en
los servicios si corresponden a la zona, a la calle o al interior del terreno,

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

240

especificando con detalle la naturaleza y las caractersticas de cada uno


de ellos. Para el caso del equipamiento urbano, ste se deber describir y
se sealar su distancia aproximada al inmueble Valuado.
6.2.2 Descripcin del terreno
6.2.2.1

Ubicacin.- Se deber indicar con el mayor grado de precisin la


localizacin del inmueble a Valuar.

6.2.2.2

Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin.- Se deber


sealar el nombre de la calle, orientacin en la acera y entre qu calles se
ubica el predio. Si es posible, se mencionar la distancia a la esquina ms
prxima. Si el predio est en esquina, es cabecera de manzana o
manzana completa, se mencionarn los nombres de todas las calles y sus
orientaciones.

6.2.2.3

Colindancias.- Se debern mencionar las colindancias y medidas referidas


en la escritura pblica o en la resolucin emitida por autoridad
competente, que permitan su plena identificacin. Si el inmueble en
estudio tuviera una colindancia notable que pudiera ameritar demeritar el
Valor, sta se deber indicar.

6.2.2.4

rea total.- Al igual que las colindancias, se deber sealar la fuente de


procedencia de esta informacin.
En caso de que se disponga de informacin que refleje diferencias
apreciables entre medidas o reas de escrituras respecto a las
determinadas por medicin directa, fotocopia de los planos presentados o
algn documento expedido por autoridad competente, se consignar la
informacin de las distintas fuentes, sealando en el numeral 6.3.6 del
presente Apartado, la forma en que sern interpretadas dichas diferencias
para el anlisis de Valor.

6.2.2.5

Configuracin y topografa.- Se deber sealar la configuracin del


terreno, as como sus accidentes topogrficos, que podrn ser, entre
otras, pendientes, depresiones, promontorios, etctera..

6.2.2.6

Caractersticas que ameriten o desmeriten el Valor del predio.- Entre otras:


frente de playa, vista al mar, zonas jardinadas arboladas, paisaje
urbano, cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia
de desechos slidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y
basureros.

6.2.2.7

Densidad habitacional permitida.- Se deber obtener de la reglamentacin


urbana que expida la autoridad competente o, en su caso, de la
observacin.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

241

6.2.2.8

Intensidad de construccin permitida.- Se deber obtener de la


reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en su caso
de la observacin.

6.2.2.9

Servidumbres o restricciones.- Se debern sealar aquellas que


provengan de alguna fuente documental, entre otras, ttulo de propiedad,
alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento. Entre algunas
de las restricciones a considerar, estn las pblicas, las privadas y las de
mercado.

6.2.2.10

Consideraciones adicionales.- En la elaboracin de algunos Avalos, se


debern tomar en cuenta otros factores que pudieran incidir en forma
importante en la estimacin del Valor de un predio, tales como la calidad
del subsuelo y su relacin con el uso del suelo autorizado, afectaciones,
invasiones, reglamentos de construccin, nivel de aguas freticas y otros.

6.2.2.11

Uso actual.- Se deber describir detalladamente el uso que tiene el predio


en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la condicin
apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso,
se indicar en que consisten y cmo estn cuantificadas.

6.2.3 Consideraciones previa al Avalo:


Se deber justificar la aplicacin de Valores unitarios, fuentes de consulta,
investigaciones de mercado, criterios de Valuacin y todos aquellos conceptos que
indican en el Valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin del inmueble,
haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.
Se presentarn, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la estimacin
del Valor unitario de terreno con su correspondiente tabla de homologacin, y se
indicar el procedimiento de ajuste a seguir para hacer comparables las
investigaciones.
6.2.3.1

Los criterios que se debern observar en el desarrollo del procedimiento


de homologacin podrn ser, de manera enunciativa, mas no limitativa,
entre otros:

6.2.3.1.1

Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los pertinentes y


contemplen todos los aspectos relevantes del sujeto.

6.2.3.1.2

Los ajustes debern ser consistentes, entre los comparables y el sujeto.

6.2.3.1.3

Los ajustes debern derivarse de observaciones del mercado.

6.2.3.1.4

Dar un mayor peso al comparable que menos ajustes requiera.

6.2.3.1.5

Favorecer la aplicacin de factores de ajuste que menores suposiciones


impliquen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

242

6.2.3.1.6

Observar el rango de amplitud entre los Valores obtenidos para cada


comparable, despus de los ajustes.

6.2.3.1.7

Analizar la racionabilidad de los resultados obtenidos en el proceso e


homologacin.

Los factores de ajuste a considerar podrn ser, entre otros, superficie, uso, zona,
ubicacin, forma, topografa y comercializacin.
6.2.4 Obtencin de Valores:
6.2.4.1

Valor fsico o directo

6.2.4.1.1

Lote tipo o predominante.- Se deber adoptar el lote tipo que seale la


autoridad competente, en su caso, el predominante en la zona, o bien, en
la calle.

6.2.4.1.2

Valores de calle o zona.- Se deber asentar el Valor o Valores por metro


cuadrado, que sern resultado del anlisis proveniente de una
investigacin del mercado inmobiliario, ponderndolos con los datos
estadsticos comparables. Como resultado de dicha investigacin se
debern aplicar los factores que conduzcan al Valor unitario que ser
aplicado al lote en estudio.

El procedimiento utilizado para la estimacin del Valor fsico de un inmueble ser el


mismo que se aplique para la estimacin del Valor de mercado a que se refiere el
numeral 6.2.4.3. del presente Apartado.
6.2.4.1.3

Valor de capitalizacin de rentas

6.2.4.1.4

Mtodo tradicional.- Se debern obtener los ingresos netos anuales que


produce o puede producir un predio y una tasa de capitalizacin acorde
con el riesgo de la inversin inmobiliaria.

Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:


6.2.4.1.4.1

Porcentaje de desocupacin (vacos).

6.2.4.1.4.2

Impuesto predial.

6.2.4.1.4.3

Derechos por servicios de agua.

6.2.4.1.4.4

Gastos Generales (administracin, limpieza, vigilancia).

6.2.4.1.4.5

Gastos de conservacin y mantenimiento.

6.2.4.1.4.6

Impuestos sobre la renta.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

243

6.2.4.1.4.7

Seguros.

Se aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo al uso o destino del


predio, el estado de conservacin, la zona de ubicacin, la oferta y la demanda, entre
otros. Se deber justificar el procedimiento empleado en el Avalo.
En el caso de que se aplique cualquier mtodo distinto al de capitalizacin de rentas
para la estimacin del Valor de un inmueble a travs del enfoque de ingresos, su
utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del Avalo.
6.2.4.1.5 Valor de mercado
Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados
recientemente y que sean iguales o similares al predio Valuado. Se debern, en su
caso, distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre si al predio Valuado de los
comprables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimacin del Valor de un terreno baldo, a travs del
enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del
Avalo.
Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote tipo, se debern
aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales podrn ser de ubicacin, de zona,
de superficie, de frente y de forma, entre otros.
6.2.5 Conclusiones
Previo a la indicacin del Valor concluido se deber razonar y explicar la conclusin.
El Valor concluido se deber expresar en nmeros redondos, anotando la cantidad con
letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3. del
presente Apartado.
El importe del Valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose de
bienes que sean ofertados en moneda extranjera, ste se deber incluir a manera de
referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio a la fecha del Avalo, y la fuente
de consulta.
6.2.6 Declaraciones y certificacin del Avalo
Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una
certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6., ambos del Apartado A,
Prcticas y Procedimientos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

244

6.3

Terreno y Construcciones

6.3.1 Datos del Avalo


Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.1. del presente Apartado.
6.3.2 Terreno
Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.2. del presente Apartado
6.3.3 Descripcin general de la construccin.
6.3.3.1

Uso actual.- Se deber describir el inmueble iniciando con el terreno, el


uso actual de la construccin y, en su caso, sus diferentes niveles. La
descripcin deber seguir un orden adecuado que permita identificar la
distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la propiedad.

6.3.3.2

Tipo de construccin.En funcin de los tipos y calidades de


construccin, se debern agrupar las distintas reas o los niveles.

6.3.3.3

Clasificacin y calidad de la construccin.- Se deber sealar, entre


otras, si es antigua, moderna o mixta, as como sus distintas calidades
observadas.

6.3.3.4

Nmero de niveles.- Se deber indicar el nmero de plantas o niveles de


que se compone el inmueble, as como la altura libre del entrepiso.

Cuando se Vale una unidad aislada de un edificio, se deber mencionar el total de


niveles del mismo y los correspondientes a la unidad Valuada.
6.3.3.5

Edad aproximada de la construccin.- Se deber mencionar la edad


cronolgica con base en la fuente documental presentada.

A falta de esta informacin, se indicar la edad aparente debidamente fundamentada.


6.3.3.6

Vida til remanente.- Se deber establecer con base en la vida til


probable asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada
del mismo.

6.3.3.7

Estado de conservacin.- Se debern hacer las clasificaciones siguientes,


entre otras: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo,
recientemente remodelado, reconstruido. Asimismo, se sealarn las
deficiencias relevantes, tales como humedades, salitre, cuarteaduras,
fallas constructivas y asentamientos.

6.3.3.8

Calidad del Proyecto.- Se debern indicar las cualidades o defectos con


base en la funcionalidad del inmueble, clasificndolo, entre otras, en:
obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuado, adecuado,
funcional, bueno o excelente.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

245

6.3.3.9

Unidades rentables o susceptibles de rentarse.- Se debern mencionar el


total de ellas, agrupndolas segn su uso.

6.3.4

Elementos de la construccin.- Se debern describir en forma similar a los


conceptos o partidas de especificaciones de construccin.

6.3.4.1

Obra negra

6.3.4.1.1

Cimentacin.- Se debern consultar fotocopias de los planos estructurales


y de no haberlos, se deber suponer - de acuerdo con el tipo de
construccin -, la calidad y capacidad de carga del suelo en la zona.

6.3.4.1.2

Estructura.- Se deber describir el tipo, mencionando materiales en muros


claros, las alturas y las secciones, cuando lo justifique la magnitud de la
construccin.

6.3.4.1.3

Muros.- Se deber indicar material, espesor, refuerzos, altura - cuando


sea distinta de la comn -, as como si tienen acabados aparentes.

6.3.4.1.4

Entrepisos.- Se deber mencionar material, seccin, sistema constructivo,


tamao de sus claros.

6.3.4.1.5

Techos.- Se deber mencionar material, seccin, sistema constructivo,


tamao de sus claros, as como si son inclinados y a cuntas aguas.

6.3.4.1.6

Azoteas.- Se deber indicar si estn impermeabilizadas, enladrilladas o


mixtas, as como los pretiles, indicando material, espesor, refuerzos y
altura.

6.3.4.1.7

Bardas.- Se deber indicar material, espesor, refuerzos, altura, remates y


acabados, si son medianeras o de uso comn.

6.3.4.2

Revestimientos y acabados interiores

6.3.4.3

Aplanados.- Se debern indicar material y calidad.

6.3.4.3.1

Plafones.- Se indicar material y calidad, los falsos plafones se debern


describir detalladamente por material, en su caso, por marca y medida.

6.3.4.3.2

Lambrines.- Se debern indicar material, calidad colocacin y ubicacin,


en su caso, altura.

6.3.4.3.3

Pisos.- Se debern indicar material, calidad, colocacin, medida y


ubicacin.

6.3.4.3.4

Zoclos.- Se debern indicar material, calidad y medida.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

246

6.3.4.3.5

Escaleras.- Se estipular material, sistema constructivo, uso y si son


interiores o exteriores. Cuando sea procedente, se deber describir el
barandal y el pasamanos, as como si existen deficiencias de diseo o de
construccin.

6.3.4.3.6

Pintura.- Se deber indicar el tipo y de ser posible la calidad.

6.3.4.3.7

Recubrimientos especiales.- Se debern indicar, entre otros, calidad y


ubicacin de las alfombras fijas al piso, de los materiales ahulados o
plsticos, de los tapices y de las telas en muros o plafones, de los corchos
y de la micromadera o aglomerados.

6.3.4.4

Carpintera

6.3.4.4.1

Puertas.- Se sealar, material, calidad, clase, dimensiones, espesores y


su ubicacin dentro del inmueble.

6.3.4.4.2

Guardarropa.- Se debern indicar material, calidad, clase, dimensiones,


espesores y su ubicacin dentro del inmueble.

6.3.4.4.3

Lambrines o plafones: Se especificar material, calidad,


dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del inmueble.

6.3.4.4.4

Pisos.- Se estipular material, calidad, clase, superficie y su ubicacin


dentro del inmueble.

clase,

Se debern mencionar tambin aquellos elementos que sean significativos, entro otros,
ventanas, tapancos, vigas decorativas. Cuando la carpintera est barnizada o
laqueada se deber especificar la calidad. En su caso, se deber detallar el diseo.
6.3.4.5

Instalaciones hidrulicas y sanitarias

Se indicar si son ocultas o aparentes, as como la clase y calidad de los materiales que
las componen. Se sealar el material y la capacidad de los tinacos, tanques elevados
o cisternas.
6.3.4.6

Instalaciones elctricas

Se debern indicar si son ocultas o aparentes, as como la clase y calidad de los


materiales que las componen. Sus interruptores generales, acometidas y sus tableros
de fuerza e iluminacin.
6.3.4.7

Herrera

Se estipular material, calidad y, en su caso, calibre, si es del tipo estructural y la clase


de perfiles. Si son especiales se deber mencionar junto con la dimensin de los claros
que abarquen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

247

6.3.4.8

Vidriera

Deber sealar material, tipo, espesor y medidas. Se describirn, entre otros, los
espejos, marcos, domos, canceles, emplomados y tragaluces.
6.3.4.9

Cerrajera

Se debern indicar el tipo, calidad y marcas dominantes.


6.3.4.10
Fachadas
Se debern sealar el nmero de fachadas, los materiales predominantes; si son
aparentes y si hay revestimientos, indicndose medidas y profusin. Se debern
diferenciar, cuando proceda, los materiales de fachadas principalmente interiores.
6.3.4.11

Instalaciones
especiales,
complementarias.

elementos

accesorios

obras

6.3.4.10.1.

Instalaciones especiales: Son aquellas adheridas al inmueble e


indispensables para el funcionamiento operacional de ste. Entre otras:

6.3.4.11.1.1 Elevadores y montacargas.


6.3.4.11.1.2 Escaleras electromecnicas.
6.3.4.11.1.3 Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
6.3.4.11.1.4 Sistema hidroneumtico.
6.3.4.11.1.5 Calefaccin
6.3.4.11.1.6 Subestacin elctrica
6.3.4.11.1.7 Pararrayos
6.3.4.11.1.8 Equipo contra incendio
6.3.4.11.1.9 Cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin, plantas de tratamiento
6.3.4.11.1.10 Pozos artesianos, aljibes, equipo de bombeo
6.3.4.11.2

Elementos accesorios: Son aquellos necesarios para el funcionamiento


de un inmueble de uso especializado. Entre otros:

6.3.4.11.2.1 Caldera
6.3.4.11.2.2 Depsito de combustible
6.3.4.11.2.3 Espuela de ferrocarril.
6.3.4.11.2.4 Pantalla de proyeccin
6.3.4.11.2.5 Planta de emergencia
6.3.4.11.2.6 Butacas
6.3.4.11.2.7 Sistema de aspiracin central
6.3.4.11.2.8 Bveda de seguridad
6.3.4.11.2.9 Sistema de intercomunicacin
6.3.4.11.2.10 Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisin

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

248

6.3.4.11.3

Obras complementarias: Son aqullas que proporcionan amenidades o


beneficios al inmueble. Entre otras:

6.3.4.11.3.1 Bardas, celosas


6.3.4.11.3.2 Rejas
6.3.4.11.3.3 Patios y andadores
6.3.4.11.3.4 Marquesinas
6.3.4.11.3.5 Prgolas
6.3.4.11.3.6 Jardines
6.3.4.11.3.7 Fuentes y espejos de agua
6.3.4.11.3.8 Terrazas y balcones
6.3.4.11.3.9 Cocinas integrales
6.3.4.11.3.10 Riego por aspersin
6.3.4.11.3.11 Albercas y chapoteaderos
6.3.4.11.3.12 Sistemas de sonido ambiental
Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se debern describir por
separado de las construcciones para obtener Valores unitarios independientes.
6.3.5

Inspeccin fsica.

Se deber identificar el inmueble clara y precisamente, analizando cada una de las


partes que le agregan o reducen Valor.
Se deber contar con modelos de formatos que permitan concentrar la informacin
necesaria y suficiente del inmueble. La informacin a levantar y posteriormente a
reportar deber ser, en lo conducente, la sealada en los numerales 6.2.1, 6.6.3.3. y
6.3.4., del presente Apartado.
Se deber realizar una inspeccin detallada, con el objeto de estimar su estado de
conservacin, para as determinar los factores de demrito.
Se debern revisar, junto con el responsable asignado, en su caso, los programas o
mtodos de mantenimiento del inmueble, identificando si existen bitcoras de
mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo.
Se incorporarn fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del
inmueble, tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern referenciarse.
Asimismo, se deber incluir una toma representativa de su localizacin dentro del
conjunto.
6.3.6

Consideraciones previas al Avalo

Se debern indicar los criterios, procedimientos y enfoques de Valuacin a utilizarse, de


acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando
excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, este
evento se deber justificar y detallar en el Avalo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

249

6.3.7 Fuentes de informacin para obtener Valores


Se debern utilizar fuentes de informacin actualizadas internas o externas que
permitan opiniones de Valor confiables y soportadas. Entre las fuentes estn, los
catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas de
precios, investigaciones de mercado, criterios de Valuacin, o todos aquellos conceptos
que incidan en el Valor del bien.
6.3.8

Obtencin de Valores

6.3.8.1

Terreno

Para la obtencin del Valor del terreno, deber aplicarse lo sealado en el numeral
6.2.4. del presente Apartado.
6.3.8.2.

Construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras


complementarias.

6.3.8.3.

Valor fsico.

6.3.8.3.1.1. Valor de reposicin nuevo, de reproduccin nuevo.- Se debern obtener


los Valores unitarios de reposicin nuevo o, en su caso, de reproduccin
nuevo, para cada tipo de construccin observada. Se debern justificar la
aplicacin de estos Valores, las fuentes de consulta y la metodologa
aplicada.
6.3.8.3.1.2. Valor neto de reposicin o neto de reproduccin.- Se debern obtener los
valores netos de reposicin o de reproduccin para cada tipo de
construccin observada. Los demritos se debern aplicar, en su caso,
por edad y estado de conservacin.
En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito por obsolescencia
funcional o econmica, stos afectarn al Valor fsico, incluyendo, en su caso, al
terreno. Se debern justificar en el Avalo la aplicacin de estos factores, las fuentes
de consulta y la metodologa aplicada.
6.3.8.3.2. Valor de capitalizacin de rentas
Para la estimacin del Valor de capitalizacin de rentas existentes, se recurrir entre
otros, a los siguientes mtodos:
6.3.8.3.2.1. Mtodo tradicional.- Se debern obtener los ingresos netos anuales que
produce o puede producir un inmueble, y una tasa de capitalizacin
acorde con el riesgo proyecto.
Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:
6.3.8.3.2.1.1. Porcentaje de desocupacin (vacos).
6.3.8.3.2.1.2. Impuesto predial.
6.3.8.3.2.1.3. Derechos por servicios de agua.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

250

6.3.8.3.2.1.4. Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia).


6.3.8.3.2.1.5. Gastos de conservacin y mantenimiento.
6.3.8.3.2.1.6. Consumo de energa elctrica comn (la correspondiente a elevadores,
iluminacin artificial de pasillos, vestbulos, escaleras).
6.3.8.3.2.1.7. Impuestos sobre la renta.
6.3.8.3.2.1.8. Seguros.
Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda, entre otros, de acuerdo a
la edad y la vida remanente del inmueble, el uso o destino del mismo, el estado de
conservacin, la calidad del proyecto, la zona de ubicacin, la oferta y la demanda y la
calidad de la construccin. Se justificar en el Avalo y se documentar el
procedimiento empleado.
6.3.8.3.2.2. Otros mtodos.- Existen otros procedimientos que basados en el mismo
principio de capitalizacin de rentas proponen:
6.3.8.3.2.2.1. Estimar la rentabilidad de activos fijos considerando el efecto inflacionario,
la situacin jurdica relativa al tipo de contrato de arrendamiento, el
demrito anual de las construcciones e impuestos. La tasa de
capitalizacin que se aplica, es la correspondiente a una inversin, la cual
deber estar en funcin del riesgo de dicha inversin y referida a las tasas
de rendimiento que imperan en los mercados de Valores nacional o
internacional. Para este ltimo caso, de deber indicar la equivalencia a la
tasa nacional debidamente fundamentada.
6.3.8.3.2.2.2. Considerar las rentas brutas anuales (Rba) y las tasas de capitalizacin
aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo.
En el caso de la aplicacin de cualquier otro mtodo distinto al de capitalizacin de
rentas para la estimacin del Valor de un inmueble a travs del enfoque de ingresos, su
utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber describir dentro del Avalo.
6.3.8.3.3.
Valor de mercado.
Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados
recientemente y que sean iguales o similares al inmueble Valuado. Se debern, en su
caso, distinguir las caractersticas que hagan entre si al inmueble Valuado de los
comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un inmueble a travs del
enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara dentro del
Avalo.
6.3.9.
Resumen de valores
Los Valores obtenidos, mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern
presentar invariablemente en el siguiente orden:
6.3.9.2.
Valor fsico
6.3.9.3.
Valor de capitalizacin de rentas
6.3.9.4.
Valor de mercado
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

251

6.3.10

Consideraciones previas a la conclusin.

El tipo de Valor que ser concluido, se obtendr en funcin al propsito del Avalo,
sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran
influido significativamente en su determinacin.
Se debern fundamentar ampliamente las razones que sustenten la razonable precisin
del Valor concluido.
6.3.11

Conclusin

El tipo de Valor concluido, se expresar en nmeros redondos, anotando la cantidad


con letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3. del
presente Apartado.
El importe del Valor concluido se expresar en moneda nacional. Tratndose de bienes
que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir a manera de
referencia en el reporte, sealando el tipo e cambio o paridad de moneda, la fecha y la
fuente de consulta.
6.3.11.1

Declaraciones y certificacin del Avalo

Se deber incluir una declaracin en los trminos que refiere en numeral 4.13., as
como la certificacin del estudio de Valor formulado en los trminos del numeral 5.6.,
ambos del Apartado A. Prcticas y Procedimientos.

6.4

Soporte Tcnico y Memoria de Clculo

La institucin de crdito deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin


relativa al reporte del Avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinetes, y las
consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y
supuestos para la obtencin de la estimacin de Valor de los bienes.
Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos
que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o
electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin
y consulta.
Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores,
catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya
utilizado.
La informacin referida, as como los resultados del Avalo debern ser manejados
estrictamente de manera confidencial.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

252

XII.2.2.

CATLOGOS DE AVALOS
Avalwin 1.0

01
02
03
04
05
06
07

INSTITUCIN QUE LO PRACTICA


BBV Bancomer
Scotia Bank
City Bank Banamex
S.H.B.C. Bital
Crdito inmobiliario, Terras
Infonavit
Crdito y Casa

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32

INMUEBLE QUE SE VALUA


Vivienda
Casa-habitacin Unifamiliar
Casa habitacin Dplex
Casa-habitacin Trplex
Casa-habitacin cudruples
Casa-habitacin en condominio horizontal
Residencia
Residencia especializada
Departamento
Departamento en condominio
Departamento de inters social
Edificio de departamentos
Edificio de oficinas
Edificio de comercios y oficinas
Edificios de comercios y oficinas en condominio
Local comercial
Local comercial en condominio
Plaza Comercial
Centro Comercial
Centro comercial en condominio
Salones de reunin o clubes sociales
Restaurante
Bar
Discoteca
Mercado
Central de abasto
Estacionamiento
Hotel de (***...*), gran turismo y clase especial
Sucursal bancaria
Tienda departamental
Tienda de autoservicio
Hospital

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

253

33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45

Clnica
Sanatorio
Bodega
Nave industrial
Nave industrial y oficinas
Nave industrial y bodegas
Industria ligera, semipesada, pesada, artesanal
Parque industrial
Estaciones de servicio (gasolinera, carbugas, etc.. )
Estacin de bomberos
Taller
Planteles escolares: maternal, preescolar, primaria, secundaria, preparatoria,
universitario, extensin universitaria o posgrado.
Edificios administrativos de gobierno

01
02
03
04
05

REGIMEN DE PROPIEDAD
Propiedad privada individual
Propiedad privada en condominio
Propiedad privada en copropiedad
Propiedad pblica
Ejido

01
02
04
05
06
07
08

PROPSITO DEL AVALO


Determinar el valor comercial del inmueble
Determinar el valor comercial del inmueble para crdito quirografario
Determinar el valor comercial del inmueble para crdito hipotecario
Determinar el valor del inmueble para juicio ejecutivo mercantil
Determinar el valor del seguro
Determinar el valor del inmueble para juicio sucesorio intestamentario.
Determinar el valor comercial del inmueble para crdito bancario.

01
02
03
04
05
06

UBICACION DEL PREDIO


Calle no. 123, colonia Gaviotas, en el municipio del Centro, ciudad de
Villahermosa, estado de Tabasco.
Camino vecinal que conduce a la Ranchera Anacleto Canabal, Km. 15+000,
Margen Derecha, de la Ranchera "Lagunas", 2 seccin, municipio de centro,
Villahermosa, Tabasco.
Departamento No. 202, modulo "F", edificio 4, 2 nivel, conjunto habitacional
"Nueva Imagen", desarrollo urbano Tabasco 2000, Villahermosa, Tabasco.
Departamento No. 202, entrada "A", del conjunto habitacional "Los Ros",
desarrollo urbano Tabasco 2000, ciudad de Villahermosa, estado de Tabasco.
Local comercial No. 123, zona "a", plaza "3", del centro comercial Galeras
Tabasco 2000, ciudad de Villahermosa, Tabasco.
Esquina que forman la calle de Alijadores y la calle Camarn, colonia centro,
ciudad de Villahermosa, Tabasco.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

254

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

CLASIFICACION DE LA ZONA
Residencial de lujo
Residencial de primera
Residencial de segunda
Residencial de inters social
Residencial antigua
Residencial de tercera
Residencial campestre
Departamental de lujo
Departamental de primera
Departamental de segunda
Departamental de inters social
Comercial de primera
Comercial de segunda
Comercial de tercera
Comercial de servicios
Mixta: departamental y comercial
Mixta: residencial y comercial de
Residencial y comercial
Industrias ligeras
Industrias semi-pesadas
Industrias pesadas
Mixta: industrial y comercial
Mixta: industrial y de servicios
Almacenes y bodegas
Comercial de mercados
Urbana en formacin
Rustica

CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE Y/O ZONA


Gnero:
Viviendas
Clasificacin por edad:
Modernas
Esquema de agrupacin:
horizontal en un solo nivel
Arraigo:
permanente
Atributos:
De calidad corriente
Tcnicas de construccin:
Tecnologa comn

01

NDICE DE SATURACION DE LA ZONA:


100.00%

01
02
03

USO DE SUELO
Habitacional de primera
Habitacional de segunda
Habitacional de tercera

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

255

04
05
06
06
07

Comercial de primera
Comercial de segunda
Mixto: habitacional y comercial
Mixto: comercial y de servicios
Industrial

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18

POBLACION
Normal, nivel socioeconmico bajo
Normal, nivel socioeconmico medio
Normal, nivel socioeconmico alto
Media, nivel socioeconmico bajo
Media, nivel socioeconmico medio
Media, nivel socioeconmico alto
Densa, nivel socioeconmico bajo
Densa, nivel socioeconmico medio
Densa, nivel socioeconmico alto
Baja, nivel socioeconmico bajo
Baja, nivel socioeconmico medio
Baja, nivel socioeconmico alto
Escasa, nivel socioeconmico bajo
Escasa, nivel socioeconmico medio
Escasa, nivel socioeconmico alto
Dispersa, nivel socioeconmico bajo
Dispersa, nivel socioeconmico medio
Dispersa, nivel socioeconmico alto

01
02
03

CONTAMINACIN AMBIENTAL
No se observa
Satisfactorio
No satisfactorio

01
02
03

01

VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS


Acceso por calle Calandrias, calle secundaria de vialidad, sin camelln central,
doble circulacin, presenta mediana intensidad vehicular y transporte colectivo
continuo.
Acceso por avenida Mndez, avenida principal de vialidad con camelln central,
doble circulacin, alta intensidad vehicular y transporte pblico continuo.
Acceso por la carretera Villahermosa - Reforma, va federal de alta intensidad
vehicular, sin camelln central, doble sentido, y con transporte colectivo rural.

SERVICIOS PBLICOS
Agua potable con tomas domiciliarias, alcantarillado mixto, redes subterrneas
de electrificacin, transformadores de piso, alumbrado publico de vapor de sodio
con postes metlicos, ductos para telfonos, guarniciones, banquetas y
pavimento de concreto asfltico.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

256

02
03
04

01

02

03

01
02

01
02
03

01
02
03
04
05
06

Agua potable con tomas domiciliarias, alcantarillado mixto, redes areas de


electrificacin con postes de concreto, luminarias de gas mercurial, telfono,
TV-cable, guarniciones, banquetas y pavimento de concreto hidrulico.
Incompletos: drenajes a fosa sptica, agua potable con pozo artesiano, redes
areas de electrificacin con postes de concreto, redes de telefona rural y
carpeta asfltica en carretera federal.
Inexistentes

EQUIPAMIENTO URBANO
Escuelas a mil 500 mts, Tienda de autoservicio a mil 200 mts, supermercado a
dos mil mts, caseta de vigilancia a 300 mts, iglesia a 500 mts, banco a mil 500
mts, parque pblico a 200 mts, gasolinera a dos mil mts., oficina de correos y
telgrafos a tres mil mts, sealizacin y nomenclatura de calles.
Escuelas a 500 mts, palacio municipal a mil mts, centro comercial de 1. a
mil 500 mts, caseta de vigilancia a 300 mts, iglesia a 500 mts, zona bancaria a
mil 500 mts, parque publico a 200 mts, estacin de servicio a dos mil mts,
oficina de correos y telgrafos a tres mil mts, sealizacin y nomenclatura de
calles.
Escuelas a 500 mts, Iglesia a 500 mts, centro de consumo ms prximo a cinco
mil mts, redes de electrificacin y telefona rural, sealizacin en carretera
federal.
DATOS DEL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD
Escritura No. 4787, volumen 137, inscrito el 25 de junio de 1996, bajo el numero
2958, del libro general de entradas, a folios del 7,777 al 7,778, del libro de
duplicados vol. 138, afectando el folio 93 del libro mayor volumen 146.
Escritura No. 3264, volumen 22, inscrito el 6 de agosto de 2005, bajo el numero
1958, del libro general de entradas, a folios del 1234 al 1237, del libro de
duplicados vol. 513, a folios Nos. 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 58, 60 y
65 del libro de condominios volumen 50.
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES
Entre la calle Jos Mart y la calle Las Americas, acera que mira al "noroeste",
por la calle de su ubicacin.
Entre la avenida Gregorio Mndez Magaa y la calle Abasolo, acera que mira al
"noroeste", por la calle de su ubicacin.
Esquina que forman las calles de Fidencia y Sarlat, con frentes al noroeste y
sureste respectivamente, por las calles de su ubicacin.
COLINDANCIAS SEGN:
Escritura
Planos
Levantamiento topogrfico
Documentos proporcionados por el solicitante
Acta notarial
Acta de embargo

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

257

01
02
03
04
05
06
01
02
03
04
05

AREA TOTAL SEGN:


Escritura
Plano
Levantamiento topogrfico
Documentos proporcionados por el solicitante
Constancia Notarial
Acta de embargo
TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN
Polgono de forma regular, 4 vrtices, presenta topografa plana horizontal, de un
solo frente e intermedio.
Polgono de forma irregular, 5 vrtices, presenta topografa plana horizontal, de
un solo frente e intermedio.
Polgono de forma regular, 4 vrtices, presenta topografa plana horizontal, de
frente escaso e interior
Polgono de forma regular, intermedio, 4 vrtices y a un metro bajo el nivel de
calle, presenta un solo frente
Polgono de forma regular, 4 vrtices, presenta topografa plana horizontal y dos
frentes en esquina.

01
02

CARACTERISTICAS PANORAMICAS
No existen
Vista panormica a la laguna de las ilusiones

01
02
03
04

DENSIDAD HABITACIONAL
Baja,
50 hab/ha, 10 viv/ha. Coeficiente de ocupacin superficial = 0.5
Media,
200 hab/ha, 40 viv/ha. Coeficiente de ocupacin superficial = 0.6
Alta,
400 hab/ha, 80 viv/ha. Coeficiente de ocupacin superficial = 0.7
Muy alta,
800 hab/ha, 160 viv/ha. Coeficiente de ocup. superficial
= 0.8

01
02
03
04

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN
Baja. Coeficiente de utilizacin superficial
Media. Coeficiente de utilizacin superficial
Alta. Coeficiente de utilizacin superficial
Muy alta. Coeficiente de utilizacin superficial

01
02
03
04
05

1.00
1.00
1.40
1.60

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES


Inexistentes
Las propias de un condominio
Derecho de va de la carretera federal: 20 mts, hacia ambos lados de la cinta
asfltica
Afectacin de 3 mts. por la calle Florencia, segn alineamiento
Restriccin de 3 mts. por la calle Florencia, segn alineamiento

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

258

01

02

03
04

USO ACTUAL
Dispone de una vivienda resuelta en un solo nivel, con la siguiente distribucin y
tipos apreciados de calidad: Un solo tipo.- De calidad moderna corriente en la
vivienda consta de: sala, comedor, cocina, dos recamaras y un bao intermedio
de uso comn.
Dispone de una casa habitacin resuelta en dos niveles con la siguiente
distribucin y tipos apreciados de calidad: Tipo 1.- De calidad moderna mediana
en la casa habitacin, consta de:
Planta baja.- acceso, sala, comedor, medio bao y escalera
Planta alta.- vestbulo y tres recamaras, dos de ellas con un bao de uso comn
y la principal con bao vestidor
Dispone de estacionamiento para un vehiculo automotor al frente del lote y patio
al fondo del predio
Dispone de un local comercial resuelto en un solo nivel con la siguiente
distribucin: acceso, mostrador, rea de exhibicin de productos, un sanitario y
rea de bodega.
Modulo habitacional dispuesto en 6 edificios, cada edificio en 4 niveles, cada
nivel con cubo de escaleras y cuatro unidades departamentales:
Cada departamento contiene:
Tipo nico.- De calidad moderna mediana, compuesto de acceso, sala, comedor,
cocina, patio de servicio integrado, alcoba, dos recamaras y un bao completo de
uso comn.
Dispone de un espacio para estacionamiento en el rea comn de planta baja.

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14

CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES


Moderna-corriente
Moderna-econmica
Moderna-mediana
Moderna mediana-buena
Moderna buena
Moderna-de lujo
Antigua-corriente
Antigua-econmica
Antigua-mediana
Antigua-buena
Semi-provisional
Provisional
De transicin
Catalogado INAH

01
02
03

CALIDAD DEL PROYECTO


Funcional, adecuado a su uso
Muy bueno
Bueno

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

259

04
05
06
07

Regular
Deficiente
Malo
Obsoleto

01
02
03
04

NMERO DE NIVELES
un solo nivel
Dos niveles
Tres niveles
(5) cuatro niveles y planta stano

01
02
03
04

EDAD APROXIMADA
Un ao, aproximadamente
Dos aos, aproximadamente
Siete aos, aproximadamente
Doce aos, aproximadamente
VIDA TIL REMANENTE

01
02
03

Aproximadamente 40 aos, con mantenimiento adecuado


Tipo uno.- 45 aos
Tipo dos.- 25 aos
Cronolgica: 45 aos, aparente: 20 aos

01
02
03
04
05
06

ESTADO DE CONSERVACIN
Bueno
Muy bueno
Regular
Malo
Obsoleto
Ruinoso

01
02
03
04
05
06
07

UNIDADES RENTABLES
Una sola, la vivienda
Una sola, la casa-habitacin
Una sola, la residencia
Una sola, el departamento en condominio
Una sola, el local comercial
Una sola, oficinas bancarias en dos niveles
No procede rentabilidad por encontrarse actualmente en proceso de construccin
al 30 %, aproximadamente

01
02
03

CIMIENTOS
Adecuados, en general no se observaron asentamientos diferenciales ni grietas
aparentes
Mampostera de piedra bola con refuerzos de concreto
Zapatas aisladas y cadenas de liga de concreto armado en claros cortos y
medianos

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

260

04
05
06
07

01
02
03
04
05
06
07
08
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
01
02
03
04

Zapatas aisladas y cadenas de liga de concreto armado en claros medianos y


grandes
Zapatas corridas y dalas de cimentacin de concreto reforzado en claros
grandes
Losa corrida de cimentacin y contratrabes de concreto reforzado en claros
grandes
Pilotes de punta o de friccin con capiteles y contratrabes de concreto reforzado

ESTRUCTURA
Mixta; muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto
reforzado
Mixta; muros de carga, trabes y columnas de concreto reforzado
De columnas y trabes de concreto reforzado
Estructura de fierro angular de gran claro, sobre muros laterales con refuerzos de
concreto armado.
Estructura de fierro tipo Mon-ten y columnas de concreto con placas de acero y
tensores intermedios para reforzar.
Estructura de arco de flecha de gran claro (20 mts), sobre muros laterales con
refuerzos de concreto armado.
Estructura de vigas de madera cepilladas y cintas de madera de cedro
Estructura de madera rolliza y artesn con horcones de madera dura de la regin
MUROS
Muros de block de 10x20x40 cms.
Muros de block de 12x20x40 cms.
Muros de block de 15x20x40 cms.
Muros de tabique rojo de 7x14x28 cms.
Muros de tabique de barro comprimido hueco, tipo Poluca
Muros de tabique de barro comprimido hueco, aparente a 2 caras
Muros a base de multipanel
Muros de tabla-roca con chapa a dos caras
Muros divisorios de canceles de aluminio blanco comercial y ante pecho de
placas de Panel-Art
Muros divisorios de canceles de aluminio duranodik y ante pecho de placas de
Panel-Art
Muros de panel "w"
ENTREPISOS
Losa maciza de concreto armado de 10 cms de peralte en claros cortos y
medianos.
Losa reticular y nervaduras de concreto armado de 20 cms de peralte y
casetones, claros medianos.
Losa de vigueta y bovedilla de 20 cms de peralte, resuelta en claros cortos y
medianos.
Trabe-losa tipo "t" doble "t" de concreto pre-tensado, resuelta en claros grandes

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

261

05
06

Tridilosa de concreto armado y estructura de fierro angular y varilla redonda,


resuelta en claros grandes.
Inexistente

05
06
07
08
09
10
11
12

TECHOS
Losa maciza de concreto armado de 10 cms de peralte en claros cortos y
medianos.
Losa maciza a dos aguas de concreto reforzado de 10 cms
Losa plana reticular de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones,
claros medianos y grandes.
Losa reticular inclinada de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones,
en claros medianos y grandes.
Lamina ondulada de zinc, en claros cortos y medianos.
Lamina estructural de zinc, en claros cortos y medianos.
Inexistentes
Lamina Pintro, claros cortos y medianos.
Lamina ondulada de asbesto-cemento, en claros cortos.
Lamina estructural de asbesto-cemento, en claros cortos y medianos.
Teja criolla de barro, sobre artesn de madera de la regin
Teja francesa sobre vigas y cintas de madera de cedro

01
02
03
04
05

AZOTEAS
Con entortado e impermeabilizante
Exclusivamente con impermeabilizante
Con impermeabilizante y recubrimiento de ()
Exclusivamente con entortado
Inexistentes

01
02
03
04

06
07

BARDAS
Tabique rojo de 14 cms y altura promedio de () mts, aparente.
Tabique rojo recocido de 14 cms. y altura prom. de () mts aplanada.
Block de cemento hueco, 12x20x40 cms, aparente h = () mts
Block de cemento hueco, 15x20x40 cms, aplanado h = () mts
Muretes de block de cemento-arena y malla cicln, con castillos de refuerzo de
concreto armado.
Murete de tabique de barro comprimido h = () mts
Inexistentes

01
02
03
04
05
06

APLANADOS INTERIORES
Mezcla comn, acabado a cepillo
Mezcla comn, acabado a cepillo y tirol rstico
Mezcla comn, y acabado empastado liso
De mezcla comn, acabado con pasta texturizada tipo "Corev"
Aplanado de concreto aparente rugoso y sello
Tabique de barro comprimido aparente a dos caras

01

APLANADOS INTERIORES
Mezcla comn, acabado a cepillo

01
02
03
04
05

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

262

02
03
04
05
06
07
01
02
03
04
05
06
07

Mezcla comn, acabado a cepillo y tirol rustico


Mezcla comn, y acabado empastado liso
De mezcla comn, acabado con pasta texturizada tipo "Corev"
Aplanado de concreto aparente rugoso y sello
Tabique de barro comprimido aparente a dos caras
Inexistentes
PLAFONES
Mezcla comn acabado a cepillo
Mezcla comn acabado a cepillo y tirol rstico
Mezcla comn y acabado empastado liso
De mezcla comn, acabado con pasta texturizada tipo "Corev"
A base de stirolyt modulado de 60x1.20 mts, tipo suspendido con "tees" de
aluminio comercial.
A base de placas de tabla-roca, tipo suspendido con canales galvanizados.
inexistentes

07

LAMBRINES
De azulejo liso de 11x11 cms de piso a techo en bao (s) y cocina
Azulejo de color de 11x11 cms de piso a techo en bao (s) y cocina
Azulejo blanco de 11x11 cms a media altura en bao(s) y cocina
Azulejo decorado de 11x11 cms de piso a techo en bao (s) y cocina
Loseta de barro porcelanizado de 15x15 cms de piso a techo en bao (s) y
cocina.
Loseta de barro porcelanizado de 10x25 cms de piso a techo en bao (s) y
cocina.
Inexistentes

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18

PISOS
Cemento pulido en general
Cemento pulido con colorante en general
Mosaicos de pasta de 20x20 cms en general
Mosaicos de granito de 20x20 cms en general
Piso de terrazo vaciado en obra con junta de vidrio
Losetas de mrmol de 10x30 cms
Inexistentes
Losetas de mrmol de 30x30 cms en general
Losetas de mrmol de 40x60 cms en general
Losetas interceramic de 15x15 cms en general
Losetas interceramic de 20x20 cms en general
Losetas interceramic de 30x30 cms en general
Losetas vinlica de 20x20 cms en general
Losetas vinlica de 30x30 cms en general
Congoleum importado antiderrapante
Azulejo antiderrapante en baos
Losetas de barro rojo de 20x20 cms de general
Losetas de barro rojo de 30x30 cms de general

01
02
03
04
05
06

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

263

01
02
03
04
05
06
07
08

ZOCLOS
Loseta de barro porcelanizado de 6x21 cms
Mosaicos de pasta de 6x30 cms
Mosaicos de granito de 6x30 cms
Loseta de ()
De madera de cedro de 7 cms de ancho
De vinil
Inexistentes
Aparente con pintura esmalte

01
02
03
04
05
06
07

PINTURAS
Vinlica en muros y plafones
Vinlica en muros y plafones, esmalte anticorrosivo en herrera
Vinlica plstica en muros y plafones
Vinlica plstica en fachada
Reflejante
Esmalte
Inexistentes

01
02
03
04
05
06
07

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
Papel tapiz plstico en muros
Alfombra acrlica en recamaras
Lambrn enduelado de madera de cedro en
Lambrn enduelado de madera de caoba en
Muro de piedra bola, altura promedio de () mts
Muro de piedra laja altura promedio de () mts
Inexistentes

01
02
03
04
05
06
07
01

ESCALERAS
Rampa de concreto armado de 10 cm de espesor con huellas y peraltes de
concreto armado.
Rampa de concreto armado de 10 cm de espesor con huellas y peraltes de
concreto armado, acabado pulido
Rampa de concreto armado de 10 cms de espesor, con huellas y peraltes
revestidos de ()
Con escalones empotrados colados en sitio
De fierro angular, con escalones de marco de ngulo de 3/4" y solera plana
Tipo caracol de fierro angular con escalones de marco de ngulo de 3/4" y
solera plana
Inexistentes
CARPINTERIA
Puerta de acceso entablerada de madera de pino, acabado a barniz natural,
puertas de comunicacin de tambor de triplay de pino de 3 mm, closets con
puertas de tambor de triplay de pino.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

264

02
03
04
05
06
07
01

02
03

04
05
01
02
03
04
05
06
07

Puertas de comunicacin de tambor con doble forro de triplay de pino de 3 mm,


de espesor, closets con puertas de tambor de triplay de pino de 3 mm, de
espesor
Puertas de comunicacin de lmina lisa y lmina de espuma de plstico acabado
a laca automotiva.
Puertas de tambor de triplay de pino de 3 mm, con acabado a pintura vinlica
Puertas de comunicacin de tablero de cedro de muy buena calidad, puerta de
acceso de tablero de cedro con fijos y cristales emplomados, closets con puertas
de tablero de cedro y persiana veneciana.
Puertas entableradas de madera rstica
Inexistentes
INSTALACIONES SANITARIAS
Hidrulicas.- Con tubera de cobre tipo "m", sanitaria: con tubera de pvc.
Albaales.- Con tubera de concreto simple, muebles de bao de porcelana
blanca lnea econmica, llaves y regaderas cromadas, accesorios de porcelana
blanca.
Hidrulicas.- Con tubera de cobre tipo "m", sanitaria: con tubera de pvc.
Albaales.- Con tubera de concreto simple, muebles de bao de porcelana de
color, llaves y regaderas cromadas, accesorios en porcelana de color.
Hidrulicas.- Con tubera de cobre tipo "m", sanitaria: con tubera de pvc.
Albaales.- Con tubera de concreto simple, muebles de bao de porcelana de
color, lnea de lujo, llaves mezcladoras placas de mrmol y ovalines sobre
gabinetes con puertas abatibles.
Hidrulica con tubera galvanizada, sanitaria con tubera de pvc.
Albaales con tubera de concreto simple, muebles de bao, exclusivamente w.c,
de porcelana blanca, lnea econmica.
Inexistentes
INSTALACIONES ELCTRICAS
Visible con cable dplex, tw-12 y 14, accesorios de sobreponer, marca Quinzio,
switch de navajas y base monofsica para medidor de CFE.
Ocultas con salidas de plafond tipo soquet, alambrado con cable tw-12 y 14,
accesorios elctricos mca. Quinzio, centro de carga QO-012, switch de 2x60
ampres y base monofsica para medidor de CFE.
Ocultas con salidas de plafn tipo soquet, alambrado con cables tw-10, 12 y
14, accesorios elctricos marca Quinzio, centro de carga QO-20, switch de 2x60
amperes base bifsica para medidor CFE.
Oculta con salidas tipo spot, alambrado con cables tw-10, 12 y 14, accs.
elctricos marca Roger, centro de carga QO-20, switch de 2x60 amps. Base
bifsica para medidor de CFE.
Oculta con salidas tipo slim-line, alambrado con cables tw-10, 12 y 14, accs.
elctricos marca Roger, centro de carga QO-20, interrup. gral. 60 amp. Base
bifsica para medidor de CFE.
Visible con tubera de pvc. rgido, gabinetes de lamina de 1x74 w, alambrado
con cable tw-10, 12 y 14, accesorios elctricos marca Roger, centro de carga
QO-20, switch de 3x100 amp. Base trifsica para medidor de CFE.
Inexistentes

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

265

01
02
03
04
05
06

MUEBLES DE COCINA
Tabla de preparacin de alimentos de concreto armado y pileta integrada,
acabado aparente
Tabla de preparacin de alimentos de concreto armado y pileta revestida de
azulejo blanco de 11x11 cms.
Tabla de preparacin de alimentos de concreto armado, revestida de loseta de
20x20 cms, fregadero de acero inoxidable con escurridor, horno-parrilla y
gabinetes de madera de cedro
Cocina integral con cubierta de formica y fregadero de acero inoxidable con
escurridor, horno parrilla y gabinetes de madera aglutinada con puertas
abatibles.
Cocina integral con cubierta de acero inoxidable y fregadero integrado, parrilla
elctrica, horno rosticero vertical y gabinetes de madera de cedro con puertas
abatibles.
Fregadero de acero porcelanizado

16
17
18

HERRERA
Ventanera de fierro angular de 3/4" y persianas tipo tropical
Ventanera de fierro angular de 3/4" y persianas tipo tropical; puerta con marco
de Angulo de 3/4" y antepecho de lamina troquelada; protecciones de fierro
cuadrado
Ventanera de perfiles tubulares de 1 1/2" x 2 " en paos fijos y corredizos.
Ventaneara de aluminio blanco prefabricado en perfiles de 1 1/2" x 2", en paos
fijos y corredizos.
Ventanera de aluminio blanco anodizado de 1 1/2" x 2" en paos fijos,
corredizos y celosa de persiana en baos.
Ventaneria de aluminio duranodik de 2" x 3" en paos fijos y corredizos y celosa
de persiana en baos.
Inexistente
Puertas de fierro con marco angular de 3/4" y antepecho de lmina lisa
Cancelara de aluminio anodizado y acrlico en baos
Puertas prefabricadas de aglomerado con chapa de lamina lisa y pintura esmalte
Ventaneria de aluminio dorado de 2 x 3", en paos fijos y corredizos, celosa de
persiana en baos.
Pasamanos de fierro con perfiles cuadrados de 1/2" pulgada y solera formando
dibujos decorativos
Puertas de Angulo de fierro de 3/4", tipo persiana y lmina troquelada
Puertas de lmina de lmina de aluminio troquelado y perfiles de alum. de 1x2"
Puertas de perfil de aluminio de 2x3" formando marco con cristal claro de 5 mm.
de espesor.
Puertas de perfiles de aluminio de 2x3" con panel-art a dos vistas
Puertas de aluminio en perfil de 2x3" y antepecho de panel-art
Puertas prefabricados de conglomerado y chapa de lmina galvanizada.

01
02
03

VIDRIERA
Claros de 3 mm de espesor en general
Claros y opacos de 3 mm de espesor en general
Filtrasol claro de 5 mm de espesor

01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

266

04
05
06
07

Filtrasol oscuro de 5 mm de espesor


Cristales "solar-brown" de 5 mm de espesor
Domo de plstico translcido
Inexistentes

01
02
03
04
06
05
06

CERRAJERA
Marca Eslamex en carpintera, y Phillips en herrera
Marca Schlague en puertas de comunicacin, y Phillips en herrera
Marca Lock comercial en carpintera
Marca Yale comercial
Phillips en general
Aldabas y candados econmicos
Inexistentes

01
02
03
04
05
06
07
08
09

01
02
03
04
06
07
08
09

FACHADAS
Tipo moderno, un solo nivel aplanada y pintada
Tipo moderno, dos niveles
Tipo moderno, un solo nivel con aplanado de concreto simple
Tipo moderno, dos niveles con aplanado de concreto rugoso
Lneas modernas, predomina el macizo sobre el vano
Lneas modernas, predomina el vano sobre el macizo
Tipo moderno un solo nivel, con pasta texturizada tipo "corev"
Tipo moderno dos niveles, con aplanado de mezcla comn y recubrimiento
texturizado tipo "corev"
Tipo moderno, cinco niveles, con acabado de tabique de barro comprimido
aparente a dos caras
INSTALACIONES ESPECIALES
Bardas
Bardas y patio
Barda, patio y tanque estacionario de gas de 300 kg.
Barda, patio, portn automtico de aluminio, tanque estacionario de gas de 300
kg., piscina de 60,000 lts.
Cortinas metlicas enrollables
Rejas
Inexistentes
1.- Estacionamiento
2.- Cisterna y bombas
3.- Pavimentos exteriores
4.- Jardinera
5.- Luminarias exteriores

Avalwin 1.0
COPYRIGHT, DERECHOS RESERVADOS
Prohibida su Reproduccin Total o Parcial
Autor:

Arq. Pablo E. Prats Riestra


Villahermosa, Tabasco, MMVII
MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuacin Inmobiliaria

267