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CAPITULO I.
MARCOS REFERENCIALES
I.1. Marco Histrico de la Valuacin ...........................................
I.1.1. Babilonia
I.1.2. Egipto
I.1.3. Roma
I.1.4. Grecia
I.1.5. La Edad Media
I.1.6. Escuelas del Pensamiento Econmico ...
I.1.6.1. Teora de los Mercantilistas
I.1.6.2. Teora de los Fisicratas
I.1.6.3. La Escuela Clsica
I.1.6.4. Teora de la Renta
I.1.6.5. Teora Marginal de la Renta
I.1.6.6. Teora de la Localizacin de la Renta
I.1.6.7. Teora de las mejoras a la Tierra
I.1.6.8. Teora del Costo de produccin Depreciado
I.1.6.9. Teora Social de John Stuart Mill
I.1.6.10. Teora del Trabajo de Marxs
I.1.6.11. Teora de la escuela Austriaca
I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento econmico
I.1.7. La Valuacin en el Mxico Prehispnico .
I.1.8. La Valuacin en el Mxico Colonial
.
I.1.8.1. Primera Ordenanza sobre Unidades de medida
.
I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes .
I.1.8.3. Primeros Avalos practicados en la Nueva Espaa .
I.1.8.4. La Trgica Inundacin
.
I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de Mxico .
I.1.8.6. La Primer Medicin y Valuacin de Bienes
.
I.1.8.7. Mtodo de Valuacin de la Nueva Espaa
.
I.1.9. La Valuacin en el Mxico Independiente
......................
I.1.9.1. El primer mtodo de Valuacin .
I.1.9.2. Ley de contribucin de las Fincas Urbanas .
I.1.9.3. El Perito Tercero en Discordia .
I.1.9.4. Mtodo de Tarifa de Precios a mitad de calle .
I.1.9.5. Elementos de Fijacin de precios para Valuacin
.
I.1.9.6. Adopcin del Sistema Mtrico Decimal .
I.1.9.7. La Primera Ley Catastral
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
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CAPITULO II
PRINCIPIOS DE LA VALUACIN
II.1. Propsitos de un Avalu ...........................................................
II.2 Niveles de la Actividad Valuatoria ...........................................
II.3 Factores que afectan el Valor ..................................................
II.4. Principios Bsicos del Valor ...................................................
II.5 De las Especialidades Valuatorias ..........................................
II.6. Peritos registrados ante la CNByS ...
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
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CAPITULO III
BIENES MUEBLES E INMUEBLES
III.1. Clasificacin General de Bienes .................................................... 63
A. Patrimonio Nacional
B. Propiedad Privada
C. Certificados de Participacin
D. Propiedad Social
E. Propiedad Comunal
III.2. Bienes Muebles ......................................................................
64
III.3. Bienes Inmuebles ...................................................................
64
CAPITULO IV
METODOLOGA DE LA VALUACIN
IV.1. Los Cinco Puntos del Proceso Valuatorio .............................
65
IV.2. Marco Conceptual del Proceso Valuatorio.... 66
IV.3. Resumen de Mtodos de Valuacin en Mxico .. 67
IV.3.1. En la Colonia y el Mxico Independiente
.. 67
IV.3.2. En el Mxico Contemporneo .. 67
IV.4. Estndares de Valuacin Inmobiliaria (USPAP) ............. 69
IV.5. Estructura del Proceso Valuatorio ..........................................
70
IV.6. Esquematizacin del Formato de Avalo Inmobiliario
73
IV.7. Esquema del Formato de Avalo para Inmuebles Catalogados
74
IV.8. Formato de Avalo Inmobiliario ..................................... .........
75
CAPITULO V
VALUACIN DE TERRENOS
V.1. Composicin Territorial de la Repblica Mexicana
. 86
V.2. Estructura Urbana......................................................................
88
V.3. Clasificacin de Predios
.......................................................
89
A. Predios Regulares
.
B. Predios Irregulares
C. En Una Manzana Urbana
V.4. El Lote Tipo o Prototipo..................................................................... 92
V.4.1. Consideraciones para Valuacin de Predios . 92
V.5. Divisiones Virtuales para Valuacin de Predios ............................... 93
V.6. Factores de Valuacin para Terrenos .....................................
95
Factor de rea, de Irregularidad, de Fondo, de Frente,
de Pendiente, Factor de Superficie, de Topografa y Ubicacin.
V.7. Cuadrcula Universal Transversa (UTM)
97
V.8. Geoclave
97
V.9. Conclusiones al Valor del Terreno .................................................. 99
V.10. Investigacin de Terrenos en base a Homologaciones .. 100
V.11. Anlisis de Costo de Urbanizacin Bsica
............................... 101
V.12. Valor Residual Simple
...
102
V.13. Valuacin Multifactorial para Predios
103
V.14. Valuacin de Terrenos en Transicin
105
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
CAPITULO VI
VALUACIN DE LAS CONSTRUCCIONES
VI. 1. Descripcin General del Predio .............................................. 109
VI. 2. Clasificacin de Inmuebles ...................................................
110
VI. 3. Clasificacin General de las Construcciones .
111
VI. 4. Tabla de Clasificacin de las Construcciones .
112
VI. 5. Tipologa de Viviendas .........................................................
113
VI. 6. Clasificacin de Zonas Urbanas ...........................................
116
VI. 7. Clasificacin de Zonas segn la C.N.B.V................................
116
VI. 8. Coeficientes de Ocupacin y Utilizacin del Suelo.. 118
VI. 9. Valores Unitarios de Construccin
119
VI. 10. Valores Unitarios de Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias ......................................... 120
VI. 11. Depreciacin de las Construcciones............................................. 121
VI. 11. 1. Lnea Recta Ponderada
VI. 11. 2. Kenzle
VI. 11. 3. Ross
VI. 11. 4. Directa
VI. 11. 5. Ross-Heidecke
VI.11. 6. Calificacin por Estado de Conservacin .... 123
VI.11. 7. Criterio de Ross-Heidecke
.. 124
VI. 12. Indirectos Sobre el Terreno y Las Construcciones .. 125
VI. 13. Clasificacin de Instalaciones Especiales, Elementos
Accesorios y Obras Complementarias
....................................... 126
VI. 14. Porcentaje de Partidas de una Casa Habitacin............................ 127
VI. 15. Participacin de Elementos Constructivos (USPAP).. 128
VI. 16. ndice Nacional de Precios al Consumidor............
129
VI.16.1. Clculo de Valor Actual
VI.16.2. Clculo de Valor Referido
VI.17. Valor Residual Esttico
131
VI.18 Valor Residual Dinmico
131
CAPITULO VII
AVALU POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
VII.1. Definiciones .................................................................................
VII.2. Clculo de Rentas Mensuales
VII.2.1. Mtodo Tradicional
.
VII.2.2. Mtodo de Mercado
.
VII.3. Valor de Capitalizacin de Rentas
VII.3.1. Mtodo Tradicional
.
VII.3.2. Mtodo de Sociedad Hipotecaria Federal
.
VII.3.3. Condicionantes del Mercado de Renta .
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CAPITULO VIII
DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO
VIII.1. Generalidades
..............
VIII.2 Valor Comparativo de Mercado (Mtodo CityBank)......................
VIII.3. Investigacin de Mercado por Homologacin............................
VIII.4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria
VIII.5. Valuacin Multifactorial para Inmuebles
VIII.6. Valor Residual Compuesto
VIII.6.1. Para Vivienda Unifamiliar
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CAPITULO IX
DE LAS CONCLUSIONES
IX.1. Resumen de Valores ............................................................... 171
a) Enfoque de Costos
b) Enfoque de Ingresos
c) Enfoque de Mercado
d) Valor Comercial
IX.2. Resumen de Resultados ... 173
IX.3. Consideraciones Previas a la Conclusin .................................... 173
IX.4. Conclusin de Valor .............................................................. 178
IX.5. Declaraciones y Certificacin de Valores ............... 178
CAPITULO X
AVALUOS MAESTROS
X.1.
X.2.
X.3.
X.4.
X.5.
X.6.
X.7.
X.8.
Definicin.
.......................................................................
Objetivos
......
Aplicaciones
Marco Jurdico
Consideraciones
Metodologa
Estudios Preliminares
.
Resultados del Avalo Maestro .
179
179
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182
182
183
CAPITULO XI
CASOS PRCTICOS
XI.1.
XI.2.
XI.3.
XI.4.
184
195
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221
CAPITULO XII
XII.1. BIBLIOGRAFIA
........................................................................ 227
XII.2. ANEXOS
XII.2.1. Circular No. 1462a2 de la C.N.B.y V. ................................
XII.2.2. Catlogo de Avalos
234
253
INTRODUCCIN
La Valuacin se ha venido practicando desde hace ms de cinco mil aos como un acto
de generacin espontnea, surgido al darse los primeros intercambios de bienes y
objetos entre los habitantes de las tribus primitivas, que por su fuerza y habilidad
pudieron cazar.
Cuando el Hombre insert una piedra en un astil, cuando fijo una cuerda en una rama
flexible, se convirti entonces en propietario de un hacha y un arco, pertenecindole a
l tambin las preseas que pudo cazar por su vigor e ingenio, acciones que dan origen
al concepto original del dominio sobre el bien raz.
Por esta razn, el dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad y su
expresin en cuanta monetaria, ha intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y
economistas a travs de los siglos.
Debido a su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una disciplina tica,
encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinacin del justo valor de las cosas, disciplina ntimamente ligada
a las teoras del valor y del pensamiento econmico y a los principios bsicos de
propiedad de los bienes del dominio comn, razn por la cual las personas encargadas
de formular opiniones razonadas de valor, a travs de la historia se ha concebido como
personas serias, respetables, con alto sentido de la tica, y hoy en da como,
Valuadores Profesionales con reconocimiento acadmico de la Secretara de
Educacin Pblica.
La Valuacin Inmobiliaria es una materia de carcter interdisciplinario donde intervienen
multitud de variables. Las opiniones razonadas de Valor o Avalos, deben comprender
enfoques de costos, de ingresos y de mercado, requiriendo del conocimiento previo de
anlisis y costos de edificacin, de procesos constructivos, de materiales de
construccin y de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones.
Tambin, ser necesario contar con criterios anlisis del mercado inmobiliario y del
comportamiento de las fuerzas actuantes en dicho mercado, tales como utilidad,
escasez, demanda y poder adquisitivo.
Es intencin del autor es plantear el desarrollo de ste manual como una alternativa
didctica tendiente a mejorar el proceso de enseanza-aprendizaje de la Valuacin
Inmobiliaria en las aulas de nivel licenciatura y Posgrado en nuestro pas, y que sirva
para renovar, concentrar y difundir metodologas y procedimientos para la formulacin
de Avalos Inmobiliarios, que normen y definan el Proceso Valuatorio de manera clara,
facilitando su comprensin a las nuevas generaciones de Valuadores, de cara a los
fenmenos de globalizacin econmica, ante el inminente reto de modernizacin que
hoy ms que nunca reclama nuestra patria.
CAPITULO I
I.1. MARCO HISTRICO
Debido a su naturaleza social y econmica, la Valuacin es una disciplina tica,
encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinacin del justo valor de las cosas, disciplina ntimamente ligada
a las teoras del Valor y del pensamiento econmico, as como a los principios bsicos
de propiedad de los bienes del dominio comn, que surge de manera espontnea como
una rama de la Economa, durante el intercambio de bienes entre las primeras tribus y
clanes sujetas a actividades de comercio de las preseas u objetos que al hombre
primitivo pudo cazar por su fuerza y habilidad, convirtindose entonces en propietario
de objetos y artes de caza, pertenecindole a l tambin los animales y tierras que bajo
su cuidado acrecentaba y comerciaba.
Durante ese fenmeno de intercambio comercial, resultaba indispensable fijar un monto
equivalente a dichos bienes en funcin de su utilidad y ventajas, donde de manera
espontnea surge la figura primitiva del Valuador, concebida a travs de la historia
como una persona seria, respetable y con alto sentido de la tica, actividad que ha
intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y economistas a travs de los siglos.
I.1.1. BABILONIA.- Durante el quinto
milenio antes de nuestra Era se
formaron
los
primeros
pueblos,
ciudades y estados, en la antigua
Babilonia. En la ciudad de Teloh se
descubri una tabla de barro que
provena
de
Caldea,
con
una
antigedad de 4 mil aos A. JC., que
contiene un plano que muestra la
ciudad de Dangui, en el que las
parcelas de formas geomtricas,
contienen medidas de cada lado con las
superficies en escritura cuneiforme.
I.1.2. EGIPTO.- La primera regularizacin de la tierra se realiz en Egipto hacia en el
siglo XVI A. JC. Sesostris dividi el suelo de Egipto asignando lotes cuadrados de 100
codos por lado (52.5 cm.) y los propietarios deban pagar contribuciones anuales.
la
el
le
lo
la
I.1.4. GRECIA
Los primeros conceptos de los suelos
El historiador griego Jenofonce sostena
que, No obstante, cualquier herbaje que
haya sobre el terreno, al regresar a la
tierra, enriquece el suelo tanto como el
estircol.
Catn formul un manual prctico
recomendando el cultivo intensivo, las
rotaciones de los mismos, el empleo de
legumbres para mejoramiento de suelos y el valor del estircol en un sistema de
agricultura-ganadera. Asimismo, clasific la tierra de acuerdo al valor de sus cultivos:
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Viedos
Jardinera
Sauces
Olivos
Praderas
Maz
Maderables
Arbustos pequeos
Robles.
La aparicin de las primeras nociones del concepto del Valor son sin duda anteriores a
la Era Cristiana; lo ms importante que dej la antigua Grecia, adems de sus vestigios
culturales, fueron algunas ideas tcnicamente econmicas acerca del trabajo, la divisin
del trabajo y el cambio de moneda.
Las tendencias de los filsofos Platn y Aristteles, resultan conservadoras y socialistas
a la vez, su ideal es la economa modesta, restringida; una produccin mediocre con
poca circulacin de moneda. Miraban con malos ojos al comercio y a la navegacin,
condenando los prstamos con intereses, a los que consideraban como un favor
amistoso y por consiguiente gratuito.
Los Griegos sin embargo, llegaron a establecer la diferencia entre el Valor de Uso y
Valor de Cambio, siendo Aristteles considerado por esto el precursor del Valor
Subjetivo al afirmar que: Este existe solo en la mente del Hombre y es el Hombre
quien lo crea.
I.1.5. LA EDAD MEDIA.- Desde el ocaso de la
Edad Media hasta el siglo XVIII, sobresali la
Escuela
de
los
Mercantilistas,
quienes
reconocieron que las actividades y objetos de la
actividad econmica, proporcionan prosperidad a
los individuos y el Estado. Expresaban que las
utilidades no deben tener lmites y aseguraban que
la actividad Industrial era ms importante que la
explotacin agrcola.
La discusin del Justo Precio en la Summa
Teolgica por Santo Tomas de Aquino, define al Valor de los bienes como; el precio
corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por una persona
recta y se cuestiona: puede un hombre vender legtimamente una cosa por mas de lo
que Vale?. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Econmico,
Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought del Autor Henry William
Spiegel).
El significado del valor ha intrigado a estudiosos, escritores, filsofos y economistas a
travs de los siglos, la historia de la evolucin de la teora del Valor, particularmente
desde el siglo XVII, puede ser encontrada en muchos libros de Economa.
10
11
la suma de las tasas naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez se
definen como las tasas promedio de los salarios, beneficios o rentas prevalecientes en
la sociedad.
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Derecho
Principios
Privado
1er. Clasificacin de la Tierra
segn los Cultivos
Escuela Physiocrtica
Santo Toms de
Aquino
Teora de los
Mercantilistas
Teora de los
Physicratas
Adam Smith
David Ricardo
Robert Malthus
Italia
Inglaterra
Francia
Escocia
Inglaterra
Inglaterra
1265 D.C.
1700
1750
1776
1796
1798
Teora de la Renta
Escuela Clsica
Postulados
basados
en
Consideraciones ticas y
morales.
Aristteles y Platn
Grecia
Catn
Grecia
del
Clasificacin de la Tierra en
5 tipos de propiedad.
384 A.C.
Ptolomeo
Egipto
336 A.C.
la
de
1a. Regularizacin
Tierra
Sesstisis
Egipto
1600 A.C.
Organizacin de la Tierra en
Parcelas Geomtricas.
Roma
Ciudad de Teloh
Babilonia
4000 A.C.
CARACTERSTICAS
CORRIENTE O TEORA
460 A.C.
EXPONENTE
Regin o
Pas
POCA
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17
Gobierno de los
Estados Unidos de
Norteamrica
E.U.A.
1929
Austria
1910
Von Bawerk
Austria
1904
"Incremento no ahorrado de la
Tierra"
Karl Menger
Karl Marx
Rusia
1864
"Costo de Produccin
Depreciado"
Inglaterra
1826
Teora de la Localizacin de la
Tierra
"Valor Presente"
CARACTERSTICAS
Teora de la Renta
CORRIENTE O TEORA
Henry C. Carey
E.U.A.
1825
Von Thunen
Alemania
1820
Bastiat
Robert Malthus
Inglaterra
1798
Francia
David Ricardo
Inglaterra
1796
1840
EXPONENTE
Regin o
Pas
POCA
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FUNDO LEGAL
CABALLERIA DE TIERRA
SUERTE DE TIERRA
FANEGA DE SEMBRADURA
SOLAR
VARAS
LARGO ANCHO
VARAS
CUADRADAS
CABALLERIAS
DE TIERRA
HA
5000
3,333.33
1,666.67
1200
552
276
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25,000,000.00
11,111,088.89
2,777,777.89
1,440,000.00
609,408.00
152,352.00
50,784.00
2,500.00
41.02
18.23
4.56
9.45
1.00
0.25
0.08
0.049
1,755.61
780.27
195.07
101.12
42.80
10.70
3.57
0.18
5000
3,333.33
1,666.67
1200
1104
552
276
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m2
17,556,100.00
7,802,695.51
1,950,677.86
1,011,231.36
427,953.11
106,988.28
35,662.76
1,755.61
Fuente: Arq. Jos Lus Fernndez del Castillo.- Publicacin mensual ANIMV, -1988.
Fue tan terrible esta inundacin; Que fue remitida al rey y a su real Consejo de Indias
la solicitud de trasladar la ciudad a puesto a una Legua distante y ms seguro, (Santa
Fe) y la razn de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fbrica juzgaron
mediante Avalo que era menester ms de 50 millones de pesos para edificar de nuevo
la ciudad.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
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I.1.9.10.- Relaciones de
geomtricas de los predios.-
las
proporciones
33
3
22
2
11
1
44
4
El sistema anterior es el mismo que se usa hasta hoy en da, con levantamientos
individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las
construcciones que las ocupan, asignando nmeros de cuenta por divisin de predios y
fijando las bases de tributacin catastral, basndose en Avalos catastrales,
manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio.
I.1.9.11.- Valuacin de Bienes Races de Compaas Aseguradoras.- En el ao de
1935 la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico obligo a las Compaas Aseguradoras
a Justificar la Inversin de sus reservas en Bienes Races a travs de Avalos
practicados por el Banco Fiduciario, encargado por el estado para tal efecto.
Finalmente diremos que la prctica de la Valuacin comercial en nuestro pas, como
una rama de la Economa, se inici desde la poca de la Colonia, sin embargo los
primeros trabajos de Valuacin Inmobiliaria, en forma tcnica se desarrollaron en el ao
de 1933, como ya hemos visto, exclusivamente con propsitos de tributacin predial,
cuando se establecieron claramente las bases para el Catastro de la Ciudad de Mxico.
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Dicha tcnica consista en descontar al valor del solo terreno, las cuantiosas inversiones
en urbanizacin e introduccin de servicios urbanos que implicaba el negocio,
incluyendo sus cargas fiscales y desde luego la utilidad marginal, de donde resultara el
Valor del terreno en bruto, es decir sin fraccionar.
I.1.10.6. El Primer Formato de Avalo
Inmobiliario.- En el ao de 1950 la CNByS,
establece la obligatoriedad de que todas las
instituciones bancarias sin excepcin, deban
adoptar el primer Formato de Avalos que se
tiene conocimiento en el mbito de la
Valuacin del Mxico moderno, trayendo como
consecuencia la primer uniformizacin del
Avalo Bancario en nuestro pas.
Identify Legal
Interests
Identify any
Identify the
Consider the
Define the value
special limiting
purpose use of efective date of
Being considered
consideration
the estimate
de appraisal
Preliminary Analisis
Data Needed
Data Sources
Personnel
Needed
Time Schedule
Economic
Especific
Social
Government
Enviromental
Site &
Improvement
Comparable
Properties
Costs Data
Income
Cap Rate Data
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Cost
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Income
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CALLE80
CALLE
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ancn hasta 1.00 m.
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Precio:
Valuar:
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Valor de Oportunidad: Es el mximo valor aceptable de un bien, en unin del costobeneficio deseado en el aprovechamiento, conforme a un proyecto posible.
(Este valor puede ser superior o inferior al Valor comercial, dependiente de
las expectativas particulares del comprador y del vendedor).
Valor de Rescate:
Es el capital mximo que se espera obtener por un bien que ya no produce
rentas.
Valor de Remate: Es el capital mnimo que se espera obtener por un bien adjudicado
como garanta de crdito y que est sujeto a las almonedas judiciales.
Valor Contable: Es la inversin original asentada en los libros de contabilidad del
propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en las
normas fiscales correspondientes.
Valor Asegurable:
Es el costo neto de reposicin de un bien, menos el costo de las partes no
destructibles.
Valor Catastral: Es la base de tributacin para el Impuesto Predial de los inmuebles,
determinada en funcin del Valor total que representan el suelo y las
inversiones realizadas en cada inmueble.
Valor Fiscal: Es la base de tributacin para el impuesto Sobre la Adquisicin de
Inmuebles, determinada en funcin del Valor que resulte ms alto entre el
de adquisicin, el catastral y el que resulte del Avalo vigente, practicado
por la autoridad fiscal por personas autorizada por la misma.
Valor Objetivo: Es el costo de crear o reproducir un objeto. Se afirma que ese Valor
es intrnseco al bien valuado y depende del costo de fabricacin o de
reproduccin.
Valor Subjetivo: Es el que existe en la mente de los individuos y refleja la estimacin o
deseo de poseer un determinado bien.
37
38
En general las leyes que constituyen el marco de la actuacin del Perito Valuador son:
a. Normas Constitucionales: Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos
b. Leyes Generales: Ley General de Profesiones y su Reglamento
c. Leyes Federales: Ley Orgnica del Poder Judicial de la federacin
Cdigo Civil Federal
Cdigo Federal de Procedimientos Civiles
Cdigo Penal Federal
Cdigo Federal de Procedimientos Penales
Cdigo de Comercio
Leyes Mercantiles
d. Normas del Fuero Comn:
Estatuto de Gobierno del Distrito Federal
Ley Orgnica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal
Cdigo civil para el Distrito Federal
Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal
Cdigo Penal para el Distrito Federal
Cdigo de Procedimientos Penales para el Distrito Federal.
39
C. Legislacin Mercantil
D. Legislacin Fiscal
E. Legislacin Penal
F. Legislacin Urbanstica
G. Leyes Ambientales
40
ENTIDAD
DECRETO / ARTICULO
Cdigo Fiscal de la
Federacin
21 de mayo 2002
Secretaria de
Hacienda y Crdito
Pblico (SHCP).
7 de febrero de
2005
Sociedad
Hipotecaria Federal
(SHF)
14 de abril de
2005,
41
42
Vigsima,
43
Vigsima primera,
Transitorios
Artculo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorizacin de
valuador profesional ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.,
contarn hasta el 8 de febrero de 2008, para obtener la cdula
profesional a que se refiere la disposicin tercera fraccin X de
estas Reglas, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como
valuadores profesionales.
Si concluido el plazo antes sealado, no obtuvieran la cdula profesional en cuestin,
la autorizacin como valuador profesional les ser cancelada.
Mxico, D.F., a 1 de abril de 2005, El Director General de SHIF, Dr. Guillermo E. Babatz
Torres, Rbrica. (R.- 210668)
En resumen,
1.- Decreto del 21 de mayo de 2002 del Cdigo Fiscal de la Federacin que modifica el
Artculo 4 del, respecto de la formulacin de Avalos para efectos fiscales en general,
44
3.- Decreto del 14 de abril de 2005, de la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, que
Modifica las reglas de carcter general relativas a la autorizacin de Perito Valuador de
inmuebles Objeto de Crditos garantizados de vivienda;
45
REQUISITOS
REQUISITOS
1. TITULO
ESPECIALIDAD
3. CURRICULUM
4. CARTA COLEGIOS
5. AVALUOS QUE ACREDITEN
PRACTICA PROFESIONAL
1. TITULO
2. REG. COLEGIOS
3. PRACTICA 3 AOS
4. AVALUOS BANCARIOS
5. PRACTICA
REGISTRO DE PERITOS
REGISTRO BANCARIO
1. TITULO
2. REG. VALUADOR DE ESPECIALIDAD
3. CURRICULUM
4. AVALUOS QUE ACREDITEN PRACTICA
PROFESIONAL
REQUISITOS
REGLAMENTOS, NORMAS Y
CIRCULAR 1118
REGLAMENTACION, NORMAS Y
CIRCULAR 1462
VALUACION ADMINISTRATIVA
CASAS DE BOLSA
VALUACION BURSATIL
INSTITUTO DE ADMINISTRACION
DE AVALUOS DE BIENES
NACIONALES
1. REGISTRO CNB
2. REGISTRO CABIN
3. CERTIFICACION COLEGIO
4. TITULO
5. CURRICULUM
6. AVALUOS PARA EFECTOS
IMPOSITIVOS
REQUISITOS
REGISTRO DE PERITOS
REGLAMENTOS, INSTRUCTIVOS Y
CIRCULARES
USUARIOS Y CAUSANTES
VALUACION IMPOSITIVA
TESORERIAS
46
47
CAPITULO VIII
De la Prueba Pericial
Artculo 278.- Requisitos de los Peritos
Los peritos deben tener Ttulo en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el
que ha de orse su parecer, si la profesin o el arte estuvieren legalmente
reglamentados.
Si la profesin o arte no estuvieren legalmente reglamentados, o estndolo no hubiere
Peritos titulados en el lugar, podrn ser nombradas personas entendidas, an cuando
no tengan ttulo.
Artculo 279.- Perito de la Contraparte
En el mismo auto en que se admita la prueba, el juzgador otorgar a la contraparte del
que ofrezca la prueba, un plazo de tres das para que adicione el cuestionario con las
preguntas que le interese, que necesariamente debern referirse a la prueba ofrecida, y
la prevendrn para que, en el mismo plazo, designe Perito con el apercibimiento que,
de no hacerlo, perder su derecho.
Artculo 280.- Aceptacin y protesta de cargo de perito.
Los peritos nombrados por las partes debern manifestar por escrito si aceptan o
protestan desempear el cargo, dentro de los tres das siguientes a la notificacin del
auto que los tuvo por designados.
Artculo 281.- Prdida del derecho para designar Perito.
Las partes perdern derecho para designar perito, en los siguientes casos:
I.- Si dejaren de hacer el Nombramiento dentro del plazo sealado en el Artculo 279.
II.- Cuando el designado por ellas acepte el cargo dentro de los tres das siguientes, a
la notificacin de auto que tenga por hecha la designacin del perito.
III.-Cuando habiendo aceptado, no rinda su dictamen en la audiencia o dentro del plazo
sealado por el juzgador para tal fin; y
IV.-Cuando el que sea nombrado y acept el cargo, renuncie despus de ste.
Artculo 282.- Facultades de los peritos
Los peritos podrn solicitar aclaraciones a las partes, requerir informes de terceros y
ejecutar calcas, planos, relieves y toda clase de actividades indispensables para rendir
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
48
El perito que dejare de concurrir sin justa causa a la audiencia se har acreedor
a una multa hasta de ciento veinte veces el salario mnimo general y ser
responsable de los daos causados por su culpa, sin perjuicio de que pueda ser
removido por el juzgador;
II.-
Parentesco por consanguinidad dentro del cuarto grado con alguna de las partes;
Inters directo o indirecto en el pleito; y
Ser socio, inquilino, arrendador o amigo intimo de alguna de las partes.
49
Para tal fin, al expresar por escrito su aceptacin al nombramiento dentro de los tres
das siguientes a la notificacin de aquel, el Perito designado por el juez manifestar,
bajo protesta de decir verdad, que no tiene ninguno de los impedimentos legales.
Artculo 286.- Honorarios de los Peritos
Los Honorarios de cada Perito sern pagados por la parte que lo nombr. Los del Perito
designado por el juez sern pagados por la parte que solicit la prueba y para este fin el
juzgador podr requerirla, para que depositen una suma suficiente, que fijar
razonablemente bajo la pena de que si no hace el depsito, se le tendr por desistida
de la prueba. Lo dispuesto en ste artculo ser independiente de lo que decida la
sentencia definitiva sobre las costas procesales.
En conclusin tenemos que el Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estado de
Tabasco establece las funciones de los Peritos y estn plenamente enunciadas en el
captulo II, artculo No. 283, en el que menciona claramente cuales son los medios de
prueba reconocidos por la Ley. Entre otros menciona al inciso IV, Dictmenes
Periciales, que es donde interviene el Perito Valuador para dirimir e ilustrar al Juzgador
sobre alguna cuestin tcnica controversia judicial sobre bienes muebles o
Inmuebles.
En el captulo VIII, relativo a la Prueba Pericial, incluye los Artculos 278 al 286, donde
define claramente los requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y
honorarios a los que debern sujetarse las partes, los Peritos y el mismo juzgador.
Sin embargo cabe mencionar que an quedan lagunas en la interpretacin de la ley,
especficamente en la parte relativa a los requisitos para poder actuar como Perito, ya
que sigue vigente el artculo 278, que seala textualmente que deben tener Ttulo en la
ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de orse su parecer, y deja
abierto cuando seguidamente menciona Si la profesin o arte no estuvieren legalmente
reglamentados, o estndolo no hubiere Peritos titulados en el lugar, podrn ser
nombradas personas entendidas, an cuando no tengan ttulo, lo que a nuestro juicio
contraviene el postulado del mismo artculo ya que entonces cualquier persona sin ttulo
podr actuar como tal, sin demostrarlo.
Sera conveniente modificar dicho artculo, agregando que los peritos debern
demostrar que posen ttulo en la ciencia o arte, de conformidad con lo estipulado por el
Cdigo Fiscal de la Federacin publicado en el ao 2002, donde otorga validez legal
para formular avalos o dictmenes periciales a; la Secretaria de Hacienda, a la
Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, las instituciones bancarias, a los
Corredores Pblicos y a los Valuadores con Cdula Profesional expedida por la
Direccin General de Profesiones.
Tal como mencionamos con anterioridad, la Actividad Valuatoria no est contemplada
en forma sistemtica en nuestras leyes, pero si se contempla regulada por los diversos
ordenamientos que inciden en su validacin jurdica, ntimamente ligados al concepto
de propiedad.
50
51
CAPITULO II
PRINCIPIOS DE LA VALUACIN
II. 1 PROPSITOS DE UN AVALO
El propsito fundamental del Avalo es, en primer lugar;
Comunicar y documentar toda la informacin requerida e investigada
En segundo lugar:
El anlisis de dicha informacin y por ltimo, su conclusin.
Fundamentalmente, lo que se busca a travs de un Avalo es estimar el Valor de
Mercado de un bien. Esta informacin puede ser utilizada para un sinnmero de
propsitos, como compra, venta, garanta de crdito, determinacin de impuestos,
seguros, estudios de factibilidad, reevaluacin de activos, etc.
En todos los casos, el Valuador deber pugnar por el Valor
independientemente de los fines para los cuales sea formulado el Avalo.
nico,
52
Dichas influencias crean el patrn de las variables para los Valores de los bienes
inmuebles. Cada influencia es dinmica de manera individual, aunque combinadas con
la esencia de la causa y el efecto, es decir, entrelazadas se convierten en una vasta y
siempre cambiante accin que rodea e influencia todo bien raz.
DIAGNOSTICO
DE LA
ECONOMIA
URBANA
TERRENOS HABILITADOS O
URBANIZADOS
ASPECTOS
JURIDICOS
VIVIENDA TERMINADA.
UNIDADES DE SERVICIOS.
NAVES INDUSTRIALES.
ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACION Y
PRECIOS DE VENTA
COSTOS DE INVERSIN.
ASPECTOS
POLTICOS Y
SOCIALES
PROYECTOS
POSIBLES
ESTUDIOS, PROYECTOS,
LICENCIAS Y PERMISOS.
INFRAESTRUCTURA URBANA.
CONSTRUCCIONES.
GASTOS DE PROMOCION
ASPECTOS
ECONOMICOS
VALORES DE
OPORTUNIDAD
ADMINISTRACIN.
PUBLICIDAD Y COMISION DE
VENTAS.
FINANCIEROS.
TIEMPOS
DE INFRAESTRUCTURA.
DE CONSTRUCCIN
DE VENTAS.
FLUJOS DE EFECTIVO
CONFIABILIDAD
SENSIBILIDAD
ESTABILIDAD
INFORMACIN
ANALISIS
INGRESOS.
EGRESOS.
53
A. Influencias Sociales:
A1. Crecimiento o decrecimiento de poblaciones
A.2. Cambios en la densidad de la poblacin
A.3. Distribucin geogrfica del nivel social
A.4. Actitudes hacia las actividades educacionales y
sociales, deseos e instintos de
la sociedad, tales
como; nivel social, nivel cultural, etctera.
A.5. Actitudes hacia los cambio arquitectnicos de
diseo y utilidad
A.6. Factores derivados de los deseos e Instintos de la propiedad, como la moda.
B. Fuerzas Econmicas:
B.1.
Recursos naturales, su cantidad, calidad,
localizacin y grado de uso.
B.2. Tendencias comerciales e industriales
B.3. Disponibilidad de dinero y crditos,
B.4. Niveles y precios, tasas de inters y cargas de
impuestos
B.5. Tendencias de empleos y niveles de salarios
B.6. Disponibilidad de crdito hipotecario
B.7. Depreciacin monetaria, Inflacin, deflacin, etctera
C. Leyes Polticas y Gubernamentales:
C.1. Reglamentos de construccin
C.2. Leyes de zonificacin
C.3. Planes y programas de desarrollo urbano, etctera.
C.4. Reglamentos de Polica, Trnsito y Bomberos
C.5. Control de Rentas, disposiciones de la Secretara
de la Defensa Nacional
C.6. Prstamos Hipotecarios del estado
C.7. Polticas monetarias
C.8. Polticas ambientales
D. Influencias Fsicas: Naturales o humanas
D.1. Clima y Topografa
D.2. Fertilidad de la tierra
D.3. Recursos minerales
D.4. Equipamiento urbano
D.5. Usos del suelo, contaminacin y conservacin del suelo
E. Oferta y demanda
54
55
A. DE OFERTA Y DEMANDA:
Entre los factores que afectan a la oferta y la demanda estn crecimiento poblacional, el
poder adquisitivo, el nivel de precios, el nivel de salarios, los impuestos y las
disposiciones gubernamentales.
Por estar la demanda influenciada por el deseo, las influencias que provocan,
intensifican o crean deseo, tambin afectan a la demanda. Dos grandes influencias que
crean deseo son la educacional y la promocional.
1. La escasez influencia la demanda
2. La deseabilidad influencia la demanda
3. La deseabilidad para ser efectiva, debe estar apoyada en el poder de compra.
En relacin con el Precio:
Si el precio sube, la demanda disminuye y aumenta la oferta
Si el precio baja, la demanda aumenta y la oferta disminuye
Con relacin a la Demanda:
Si la demanda sube, el precio sube y aumenta la oferta
Si la demanda disminuye, el precio baja y aumenta la oferta
Con relacin a la Oferta:
Si la oferta sube, el precio disminuye y aumenta la demanda
Si la oferta baja, el precio sube y disminuye la demanda
GRAFICA DE OFERTA Y DEMANDA
PRECIO
Demanda
Oferta
Aumenta
Disminuye
Aumenta
Disminuye
B. DE CAMBIO
Est basado en los cambios de tipo social, econmicos o fsicos que afecten el Valor
del bien inmueble.
1. El cambio esta siempre presente
2. El cambio es, fundamentalmente, la ley de causa y efecto
3. Las ciudades, vecindarios y las propiedades sufren el proceso de cambio
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
56
C. PROGRESIN Y REGRESIN.
Principios de progresin y regresin principios de integracin (desarrollo), equilibrio
(estado esttico) y transformacin (cambios de uso).
De Progresin:
De Regresin:
D. DE SUSTITUCIN:
Cuando dos o mas fincas en igualdad de uso y servicio estn disponibles, el que tiene
el menor precio recibe la mayor demanda (renta o venta).
F. DE EQUILIBRIO.
Ley fundamental de la economa y de la naturaleza. Se obtiene el mximo Valor
cuando los siguientes agentes se encuentran en estabilidad: mano de obra, materiales,
herramienta y equipo, el capital, la administracin de la construccin y el terreno.
Tericamente se dice que un inmueble debe guardar las siguientes proporciones en su
composicin, para que garanticen su ptima inversin:
Terreno
20.0%
Edificaciones
65.0%
Instalaciones Especiales,
Accesorias y Complementarias
15.0%
TOTALES
100.0%
57
H. DE CONTRIBUCIN.
El valor del inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras,
mantenimiento o adaptaciones que se le haga. La contribucin genera un ingreso
mximo hasta cierto lmite.
I. DE CONFORMIDAD.
El Valor mximo de una operacin inmobiliaria, esta comprendida por un razonable
grado homogneo, social y econmico, va acorde con el uso esencial y permitido de la
tierra.
El valor ptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona e presenta una
calidad similar en las construcciones as como un mismo nivel social, cultural y
econmico, entre sus habitantes, por tal razn, es necesario promover estas
uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger la
homogeneidad de dichas zonas.
58
DEFINICION
CONDICIONANTES
AGENTES
-LOS
TERRENOS
URBANOS
BALDIOS
NO
SON
REPRODUCIBLES CON CARACTERSTICAS EXACTAS.
- EXISTENCIA DE OFERTA Y ORIGEN DE LA MISMA.
- EXISTENCIA DE LA DEMANDA Y SU MOTIVACIN.
-OPERACIONES PACTADAS E INFORMACIN DE ACCESIBLE
FIDEDIGNA.
MOTIVACIONES
DE LA OFERTA
EN EL VALOR
MOTIVACIONES
DE LA
DEMANDA EN
EL VALOR
59
60
Terrenos
Edificaciones
Maquinaria y equipo
Mobiliario y equipo de oficina
Equipo de laboratorio
Equipo de cmputo
Moldes, troqueles y dados
Equipo de transporte
Herramientas
Otros
61
ESPECIALIDAD
No. De Peritos
Porcentaje
Bienes Inmuebles
2066
87.0 %
Agropecuarios
107
4.5 %
Maquinaria y Equipo
83
3.5 %
Bienes Industriales
24
1.0 %
Otras Especialidades
95
4.0 %
2,375
100.0 %
PORCENTAJE
PORCENTAJEDE
DEPERITOS
PERITOSREGISTRADOS
REGISTRADOS
DEPERITOS
PERITOSREGISTRADOS
REGISTRADOS
%%DE
COMISION
COMISIONNACIONAL
NACIONALBANCARIA
BANCARIAYYDE
DEVALORES
VALORES 1994
1994
90.0%
90.0%
80.0%
80.0%
87.0%
87.0%
INMUEBLES
INMUEBLES
70.0%
70.0%
60.0%
60.0%
50.0%
50.0%
40.0%
40.0%
30.0%
30.0%
20.0%
20.0%
10.0%
10.0%
0.0%
0.0%
MAQ.
MAQ.YYEQUIPO
EQUIPO
AGROPECUARIO
AGROPECUARIO
4.5%
4.5%
INDUSTRIALES
INDUSTRIALES
3.5%
3.5%
1.0%
1.0%
OTROS
OTROS
4.0%
4.0%
62
CAPITULO III
BIENES MUEBLES E INMUEBLES
63
Comuna: Las tierras comunales son aquellas que eran dedicadas al uso de toda la
colectividad, y su titular, poseedor o usufructuario, era el pueblo, teniendo
como objetivo el beneficio colectivo. La diferencia con el ejido es que la
propiedad comunal no tiene personalidad jurdica.
64
CAPITULO IV
METODOLOGA DE LA VALUACIN
IV. 1 LOS CINCO PUNTOS DEL PROCESO VALUATORIO
Tradicionalmente el desarrollo del documento denominado comnmente Avalo que
sustenta la determinacin de Valor de un Bien; mueble, inmueble, tangible o Intangible,
consiste en el desarrollo de los siguientes cinco puntos Bsicos:
Identificacin
Identificacindel
delBien
BienaaValuar
Valuar
Especificar los Derechos Inherentes
Establecer
Establecerlos
lospropsitos
propsitosdel
deldictamen
dictamen
Determinar la fecha de formulacin
Conclusin
Conclusindel
delValor
Valoraaestimar
estimar
Conceptual
Analtica
Descriptiva
Argumentativa
Metodolgica
65
1
5
VALUACIN INMOBILIARIA
CONCEPTUAL
ANALITICA
DESCRIPTIVA
ARGUMENTATIVA
METODOLOGICA
Fuente: Mtodo de enseanza de la Valuacin.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Pablo E. Prats Riestra 2005
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
66
Mtodo
Mtodode
de
Cruceros
Cruceros
de
deesquinas
esquinas
(1830):
(1830):
Mtodo de
Tarifa de
Precios a
Mitad de
calle (1869):
Mtodo de
Capitalizacin
de Rentas
(1934):
Se
Se tomaron
tomaron aspectos
aspectos relativos
relativos aa lala Productividad
Productividad del
del inmueble,
inmueble, se
se
consideran
consideranlas
lasrentas
rentasreales
realesproducidas,
producidas,se
sededucen
deducenlos
losgastos
gastosPredial,
Predial,agua,
agua,
administrativos,
administrativos, de
de conservacin
conservacin yy los
los periodos
periodos de
de desocupacin
desocupacin yy elel
producto
productosera
seracapitalizado
capitalizadoaauna
unatasa
tasaanual.
anual.
Se
Seleleatribuye
atribuyealalilustre
ilustreIngeniero
IngenieroDon
DonEdmundo
Edmundode
delalaPortilla
Portilla
Mtodo
Residual
para Terrenos
(1949):
Mtodo de
divisiones
Virtuales
para
Terrenos
(1965):
67
Mtodo de la
CNByS
(1974):
Mtodo
de la
CABIN
(1981):
Mtodo o
Enfoque
de
Mercado
(1994):
Mtodo
Mtodo de
de
Valor
Valor
Comercial
Comercial
(1994):
(1994):
68
Identificar las
limitantes
particulares
Analisis Preliminar
Datos
necesarios
Fuente de
Datos
Personal
Requerido
Cronograma
Econmicos
Sociales
Particular
Gubernamentales
Sitio y Entorno
Urbano
Propiedades
Deducciones
Tasa de
Datos de costos
Comparables
y gastos
Capitalizacin
Aproximaciones de valor
Costos
Comparativa de ventas
Ingresos
69
70
Compraventa, enajenacin
Sucesin hereditaria
Donacin
Permutas
Fusin o segregacin.
Divisin o fusin de empresas
Plusvala en modificaciones de vas pblicas o nodos
Viales
Otros
C.2. Arrendamiento;
Justipreciacin
Renta referida
Renta econmica
Contratada
Excesiva
A Porcentaje
En comodato
Congelada
Largo plazo
Opcin a Venta.
71
E.2.
E.3.
E.4.
72
Calidad y Clasificacin
Econmicas
a) Del Terreno
b) De las Construcciones
c) Instalaciones Especiales
d) Elementos Accesorios
e) Obras Complementarias
f) De los Indirectos
Valor Fsico
VII.- Costos
Sociales
Indice de
Saturacin
Fecha
Gnero
Objeto
Ubicacin
I.- Antecedentes
Rgimen de
Propiedad
Contaminacin
Ambiental
Vias de Acceso
Densidad
Habitacional
Vigilancia
Cuenta Predial
Edad
Vida Util
c) Definicion de Trminos
d) Declaraciones
Comparativo de Mercado
Ingresos
Referencia de
Valores
Polticas
Fecha de
formulacin
XII.- Anexos
Certificacin
de Valor
Notas
Oferta y Demanda
X.- Conclusin
Fsicas
Costos
a) Terrenos en Venta
b) Inmuebles en Renta
c) Inmuebles en Venta
d) Homologacin
e) Bolsa Inmobiliaria
Valor de Mercado
VIII.- De Mercado
b) Metodologa
Intensidad de
Construccin
Servicios
Clave
Catastral
Datos del
Unidades
Rentables
g) Vidriera y Plsticos, h)
Cerrajera, i) Fachadas
Calidad de
Proyecto
Servidumbres
y/o
Restricciones
Equipamiento
Valor de Capitalizacin
IX.- Ingresos
e) Documentos
f) Puertas y
Ventaneras
Metlicas
Estado de Conservacin
c) Carpintera
No. de Niveles
Superficie, Topografa y
Panorama
III.- El Terreno
Uso de Suelo
Poblacin
Orientacin
Macro y
Colindancias Microlocalizacin
Uso actual y
Distribucin
Tramos de
Calle
Clasificacin Construccin
de Zona
dominate
Solicitante y
propietario
j) Instalaciones Especiales,
Accesorias y
Complementarias.
73
Plstica
Armona
(Trazo)
Emblemtica
Densidad
Habitacional
Intensidad de
Construccin
Ornamentales
Vida til
Arquitectnicos
Constructivos
Datacin
No. de Niveles
Tipologa de Elementos
Funcionalidad
De Tcnica
Constructiva
Uso Utilidad
Histrico
Simblica
Funeraria
Superficie,
Topografa y
Panorama
Contaminacin
Ambiental
Vas
de Acceso
d) Anlisis
Tipolgico
e) Metodologa
f) Definicin de
Trminos
f) Instalacin
Elctrica
Artstico
Aparente
Cronolgica y
Edad
Servidumbres
y/o
Restricciones
Vigilancia
Servicios y
Equipamiento
Clave Catastral
Cuenta Predial
Social
h) Vidriera y Plsticos, i)
Cerrajera, e j) Fachadas
De Autora
Va Estudio de Mercado
Sociales
Polticas
Referencia de Valores
Econmicas
Ingresos
Subjetivos
XVI.- Anexos
Notas
Fecha de Formulacin
XIV.- Conclusin
Oferta y Demanda
Certificacin de Valor
Fsicas
Comparativo de Mercado
Valores Subjetivos
Uso Actual
No. De Niveles
Edificacin NO Armnica
Nivel de Intervencin
Va Mtodos Estimativos
g) Anlisis de P.U.
Va Valor de reproduccin
Datacin
Corriente Estilstica
Alteraciones
Estado Fsico
Caractersticas
Uso Original
Deteriorado
Categoras
Valor de Capitalizacin
f) Valor de Mercado
f) De los Indirectos
Restaurado
d) Homologacin
Original
c) Inmuebles en Venta
c) Instalaciones Especiales
e) Bolsa Inmobiliaria
Datacin
Deducciones
b) Inmuebles en Renta
b) De las Construcciones
d) Elementos Accesorios
Variables
Conceptos
Va Matriz de Coeficientes
Monumento Histrico x Ley
Va Tabla Angelpolis
X.- Ingresos
Renta Bruta Mensual
IX.- Mercado
e) Obras Complementarias
Simblico
k) Instalaciones Especiales,
l) Accesorias y
m) Complementarias.
Espiritual
a) Terrenos en Venta
XI.-Mtodos Subjetivos
g) Declaraciones h) Documentos
g) Puertas y
Ventaneras
Metlicas
Autenticidad
Unidades
Rentables
Extraccin de Muestras
Costos
Proyecto
del
Calidad
S u b j e t i v o s
Conservacin
de
Estado
Restricciones
INAH e INBA
Integracin
Uso de Suelo
Poblacin
III.- El Terreno
ndice de
Saturacin
Rgimen de
Propiedad, Objeto
Ubicacin
Partidas
a) Objetivo del
Dictamen
Ornamentacin
Construccin
Distribucin
Religiosa
Clasificacin
Macro y Micro
localizacin
Construccin
dominante
Fecha
Gnero
I.- Antecedentes
Solicitante y
propietario
a) Del Terreno
VIII.- Costos
Expresin
Formal
Militar
de la
Orientacin
Colindancias
Clasificacin y/o
Declaratoria de
Zona
O b j e t i v o s
Civil
Calidad
Uso actual
Tramos de
Calle
Histricos
Fuente: Valuacin de Inmuebles Catalogados.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Margarita Arechederra Sauvag.- 2006
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
BOLSA INMOBILIARIA
CASAS EN VENTA
PRECIO
$650,000.00
$1,250,000.00
$1,280,000.00
$1,300,000.00
$1,400,000.00
$1,600,000.00
$1,650,000.00
$1,650,000.00
$2,000,000.00
$2,200,000.00
$2,400,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,800,000.00
$2,800,000.00
$3,000,000.00
$3,000,000.00
$3,200,000.00
$3,200,000.00
$3,500,000.00
$3,500,000.00
$4,250,000.00
$4,250,000.00
Hoja 14
P.U.
$5,000.00
$5,000.00
$7,111.11
$3,250.00
$5,223.88
$6,400.00
$6,600.00
$3,666.67
$6,666.67
$6,470.59
$9,564.80
$10,869.57
$6,410.26
$5,952.38
$6,222.22
$7,000.00
$8,571.43
$7,772.02
$8,290.16
$8,000.00
$4,729.73
$3,888.89
$6,343.28
$3,541.67
UBICACIN
BOSQUES DE VHSA.
PLAZA KRISTALL
FRACC. GALAXIAS T2000
FRACC. OROPEZA
CAMPESTRE TAB 2000
TAB. 2000
TABASCO 2000
COL. GARCIA
FRAMBOYANES
PRADOS DE VHSA.
COL. JESUS GARCIA
LAS FLORES
FRACC. LOMA LINDA
BONANZA PREMIER
CAMPESTRE TAB 2000
PRADOS DE VHSA.
PRADOS DE VHSA.
PRADOS DE VHSA.
PRADOS
LOMA LINDA
FRAMBOYANES
JARDINES DE VHSA.
PLAZA CRISTAL
LOMA LINDA, C. SAGITARIO
SINDICATO AGRARIO 201
$
$
$
$
$
$
$
6,356.05
6,405.13
5,000.00
2,247.79
8,603.84
4,108.27
5,681.09
Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
Tendencia
TERR.
ED
160.00
300.00
160.00
350.00
300.00
230.00
200.00
710.00
360.00
400.00
367.38
270.00
360.00
670.00
600.00
600.00
400.00
900.00
640.00
750.00
1,000.00
1,000.00
800.00
200.00
130.00
250.00
180.00
400.00
268.00
250.00
250.00
450.00
300.00
340.00
250.92
230.00
390.00
420.00
450.00
400.00
350.00
386.00
386.00
400.00
740.00
900.00
670.00
1,200.00
3.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
6.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
4.0
2.0
3.0
2.5
2.5
2.5
3.0
2.5
4.0
3.5
3.0
4.5
3.0
2.5
5.0
3.0
3.0
2.5
3.0
3.0
6.0
5.0
3.5
2.0
5.5
2.0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
4.0
3.0
7.0
2.0
16.0
12.0
8.0
14.0
11.0
13.0
8.0
3.0
9.0
15.0
12.0
8.0
6.0
2.0
8.0
8.0
6.0
5.0
4.0
9.0
7.0
14.0
360.00
538.00
4.00
5.00
2.00
10.00
CONTACTO
04493-70-40-46
213-57-25
044 (93) 76 33 28
3 15-19 37
044 (93) 70 16 36
04493-20-43-78
3 15-19 37
04493-05-40-73
CENTURY XXI 312-0628
04493-20-66-24
CENTURY XXI 312-0628
04493-91-13-41
354-1291
04493-11-44-34
315-1937
04493-92-48-70
314-1157
04493-92-48-70
04493-92-48-70
354-45-20 312-08-86
316-19-23
CENTURY XXI 312-0628
354-1291
CENTURY XXI 312-0628
86
CAPITULO V
VALUACIN DE TERRENOS
V. 1 COMPOSICION TERRITORIAL DE LA REPUBLICA MEXICANA
El extensin Territorial de la Repblica Mexicana, dispone de una superficie de Un
milln 960 mil Kilmetros cuadrados, de los cuales; Un milln 953 mil 100 Km2,
corresponden a la Superficie Continental y el resto, es decir; Cinco mil kilmetros
cuadrados a la Superficie Insular (Islas). La Plataforma continental est compuesta
de; Zonas Forestales, Praderas y Tierras arables por su clasificacin del tipo de suelos.
GRAFICA DE SUPERFICIE CONTINENTAL E INSULAR
REPUBLICA MEXICANA
REPUBLICA
REPUBLICA MEXICANA
MEXICANA
EXTENSION EN Km 2
Superficie Total
Superficie Continen
2,000,000
Superficie Insular
19600001,953,100 km2
1953100
5000
1,500,000
1,000,000
5,000 km2
500,000
0
Superficie Continental
Superficie Insular
CLASIFICACION
% DE DISTRIBUCION DE LA TIERRA
Zonas
Forestales
33%
Tierras
Arables
16%
Superficie:
Superficie:1960,000
1960,000Km2.
Km2.
Praderas
51%
87
V. 2. ESTRUCTURA URBANA
Es indispensable que el Valuador Inmobiliario posea informacin precisa y actualizada
de la Estructura Urbana de la ciudad donde est emplazado el inmueble a Valuar. Con
este propsito haremos referencia de sus principios bsicos:
La ciudad como elemento concentrador de asentamientos humanos, parte inicialmente
de un esquema denominado Distrito Urbano que aloja una poblacin entre 75 y 100
mil habitantes, dicho esquema que describe un esquema geomtrico de forma
rectangular, inicialmente limitado por una vialidad perifrica, o de acceso controlado.
Dicho esquema urbano se divide virtualmente en cuatro secciones idnticas
denominadas Unidades Barriales, que a su vez, se subdividen en cuatro secciones
tambin idnticas denominadas Unidades Vecinales.
88
V. 3. CLASIFICACIN DE PREDIOS
89
20
90
90
90
100
80
80 a 100
90
90
90
CALLE
100
CALLE
80
100
100
80
100
90
90
100
90
90
CALLE
80
90
80
80
90
100
80
100
100
80
80
100
80
CALLE
80
80
100
80
90
100
80
80
90
90
90
90
CALLE
80
CALLE
20
CALLE
de 80 a 100
100
80
CALLE
CALLE
CALLE
CALLE
CALLE
CALLE
CALLE
90
91
7.00 x 15.00
8.00 x 20.00
12.00 x 30.00
20.00 x 30.00
50.00 x 100.00
100.00 x 100.00
105.00
160.00
360.00
600.00
5,000.00
10,000.00
La tabla anterior, ilustra las dimensiones ms comunes de los lotes tipo o prototipo
de cada zona o fraccionamiento, que integran un determinado distrito urbano, formado
por lotes o predios cuya relacin Frente-Fondo, est dada por las dimensiones propias
de una manzana urbana de un centro de poblacin o ciudad comn en el territorio de la
Repblica Mexicana en general. Dichas dimensiones pueden presentar variaciones en
funcin del tipo de urbanizacin, bien encontraremos tambin lotes con dimensiones
menores a siete metros de frente, asentados generalmente en el centro de la ciudades,
donde los propietarios o moradores a travs del tiempo, han realizado sub-divisiones
segregaciones para traslado de dominio, donaciones, etctera, no siempre con
anuencia de las autoridades correspondientes.
V. 4.1.
92
93
Anexo "B"
D A T O S
SL
Sr
AR
Sf
Sr
Sm
=
=
=
=
=
=
8,768.50
6,294.61
2,473.90
2,245.62
222.30
4,372.32
SL
SR
AR
Sf
Sr
Sm
m2
m2
m2
m2
m2
m2
ARf =
ARf =
2,245.62
2,473.90 =
ARr =
=
Pr
Ar / Sr
222.30
Fondo/ Frente
114.00
=
=
=
=
=
=
Sr / Ar
AV. VIVEROS
0.9077
6,294.61
38.38
0.0353
2.9703
Sf
(A)
SR / SL
* SR =
Sf
SR
Sr
Sr
(SR + SF)
SR
Sf
(A) =
1.21
(0.07 PR)
eR
1.21
0.07 x
eR
eR
=
=
1.21
1.21
0.219 x
0.213 =
Sf
AV. NUEVA IMAGEN
8,540.23
3.13
X
8,768.50
0.974
0.997
CROQUIS
SR
eAr
0.5
0.2
ARf
0.8
0.2 ARr
x
8768.50
0.6815 x
0.5
0.2
0.9077
0.8
0.2 0.0353
1.152
0.7179
0.8473
0.0501
0.9999
SL
6294.61
eAr
eAr
eAr
=
=
0.2821
0.1552
0.8071
eR + eAr
0.997 +
0.1552
F.I.
8,768.50
1.05
4,372.32 =
- 0.025 Ps =
2.0055
1.05
0.9999
0.9999
0.9757
1.00
94
Este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie es menor mayor a la del Lote
Tipo o prototipo. Al aplicarse sta frmula encontraremos dos variantes:
A) Cuando se aplique a un lote mayor al del lote Tipo Valuado, resultar un Factor
de Demrito.
B) Cuando se aplique a un lote menor que el Lote Tipo Valuado, resultar un Factor
de Incremento Premio.
FACTOR DE IRREGULARIDAD:
F.I. = Factor de Irregularidad
rea Regular
rea total
95
Existe otra variante para calcular el Factor del Frente menor al del Lote Tipo:
F.Fr es = a 1.00, S el Frente del lote es igual a siete metros
F.Fr es = a 0.72, S el Frente del lote es menor a siete metros
F.Fr es = a 0.65, S el Frente del lote es menor a cuatro metros
FACTOR DE PENDIENTE:
A los Predios que por su topografa, presenten Irregularidades verticales, es decir,
pendientes ascendentes descendentes con respecto al nivel de calle, se les aplicarn
las siguientes frmulas:
F.S. = Factor de Pendiente
Ascendente para S < a 1.00,
Ascendente para S < a 1.00,
Para S mayor a 1.00 m
F.S. = 1 - (S / 7)
F.S. = 1 - (2S / 10)
F.S. = 0.800
Cabe mencionar que otros manuales de Valuacin consideran el anterior factor como
Factor de Topografa, aplicando la siguiente Frmula:
Factor de Topografa = 1 - (0.350 t)
Donde t = Talud Equivalente
Cualquiera de las Frmulas anteriores (Factor de Pendiente de Topografa) es vlida
en el procedimiento Valuatorio de terrenos.
FACTOR DE UBICACIN:
Dependiendo de la zona en que se localice el lote valuado y de acuerdo a la posicin de
ste en la manzana de referencia, se har acreedor a la aplicacin de los siguientes
Factores de Ubicacin:
TABLA DE FACTORES DE INCREMENTO O DEMERITO APLICABLE A LOTES
URBANOS, DE ACUERDO A SU POSICION EN UNA MANZANA
REFERENCIA
Grfico V.3.
0
1
2
3
4
5
6
7
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
Intermedio
Esquina
2 Frentes
3 o ms Frentes
Cabecero
Manzanero o ms frentes
Manzanero 3 Frentes
Interior
Bases de Valuacin Inmobiliaria
TIPO DE ZONA
RESIDENCIAL
COMERCIAL
1.00
1.15
1.10
1.15
1.25
1.30
1.25
0.70
1.00
1.20
1.15
1.20
1.35
1.40
1.35
0.75
96
V. 8. GEOCLAVE
En general la localizacin de Predios se realiza mediante el uso de Cartas Urbanas o
Planos Catastrales, que refieren la ubicacin precisa del lote dentro de una manzana,
zona o sector de la ciudad, a continuacin se detallan los mtodos de localizacin ms
recurridos:
97
Si los grados de Longitud obtenidos son mayores a 100; se elimina el primer nmero.
El Nmero de Control es igual a la suma de los guarismos, para el caso de que dicha
sumatoria resulte una cifra mayor a 9, se vuelven a sumar los guarismos hasta que
resulte un nmero con un solo guarismo.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
98
99
100
C O N C E PT O
TERRACERIAS
PAVIMENTOS Y
BANQUETAS
AGUA POTABLE
ALCANTARILLADO
DRENAJE PLUVIAL
ELECTRIFICACION
ALUMBRADO
PUBLICO
TELEFONIA
JARDINES Y
EQUIPAMIENTO
GENERALES
DESCRIPCION
$ / m2
TOTALES
*
*
48.00
17.03
53.00
18.80
9.60
3.41
13.10
4.65
10.00
3.55
57.00
20.22
14.00
4.97
19.20
6.81
58.00
20.57
281.90
100.00
101
Anexo "A"
YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS INDUCIDAS,
PROPIAS PARA LA GANADERA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN "MEGAPROYECTO" DE
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SUPERMANZANAS DE 10 Has, QUE
CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES.
Vtb
(1- Pvd)
Vtb = Valor de
Brea
[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ]
Terreno
Cantidad o %
en
Decimal
25%
0.25
15%
0.15
$800.00
el / m2
2%
0.02
6%
0.06
20%
0.20
Costo de Urbanizacin x m2
$300.00
Pesos M.N.
$100.00
Pesos M.N.
Datos Adicionales
Datos a Sustituir
100,000.00
100.0
75,000.00
m2
Ha.
m2
rea de Vialidades
25,000.00
m2
P
Vv
T
i
u
rea de Donacin:
15,000.00
m2
Cur
=
=
=
=
=
=
40,000.00
800.00
0.02
0.06
0.20
m2
el m2
%
%
%
400.00
el m2
300.00
Sustituyendo:
Vtb
Vtb =
Vtb =
Vtb =
Vtb =
=
1
0.4
x
1
0.6
[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ]
1 + i + u
(1- Pvd)
0.98
0.02
0.06
800.00
800.00
100.00
0.20
$
400.00
1.26
0.6
0.98
$400.00
1.26
$ 235.20
1.26
$186.67
$187.00
102
Vias de Acceso
Sin riesgo
Riesgo
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesto
Riesgo
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Considerable
Sustancial
10
Periferico
Principales
Colectoras
Sub-Colec
Local
Privada
Camellon
Vecinal
Brecha
10
Manzanero
Cabecera
Esquina
Cabecera
Esquina
Intermedio
Intermedio
Interior
Interior
Comercial
Comercial
Residencial
Residencial
Comercial
Residencial
Comercial
Residencial
0.5
0.25
en la Manzana
Nulo
No se Observa
Aceptable
Minimo
Mediano
Alto
Muy Alto
Peligroso
Total
Ambiental
Geometra
Optima
Regular
Rectangular
Lig. Irreg.
Irregular
Muy Irreg.
Frente Menor
Fondo Exces.
Angulado
4.75
4.5
4.25
3.75
3.5
2.5
A Nivel
Ligeram Bajo
Bajo
Muy Bajo
Contamin
Accidentes
Otros
4.75
4.5
4.25
3.75
3.5
2.5
Optima
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Bajo
Muy bajo
Nula
10
Optimo
Productivo
Muy Bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Malo
Obsoeto
Sin
0.5
0.25
Bardas
Cercas
Rellenos
Taludes
Mejoramient
Patios
Caseta
Energia
Otros
Vigente
Por renovar
No. Oficial
Sin Restricc
Sin Afecta
Restriccion
Afectacion
Derecho de Via
Servidumbre
4.75
4.5
4.25
3.75
3.5
2.5
Comercial 1a
Comercial 2a
Resid 1a
Resid 2a
Mixto
I. Social
Servicios
Industrial
Reserva
4.75
4.5
4.25
3.75
3.5
2.5
Vigente
Comercial
Residencial
Mixto
Servicios
I. Social
Industrial
Reserva
Otro
0.5
0.25
Avalo
Optimo
Adecuado
Excesivo
Alto
Bajo
Minimo
Fuera de Rango
No sabe
2.5
1.5
0.5
0.25
0.1
Status
Privada
Condominio
Coo-Propied
Comunal
Ejido
Minoria
Hipotecada
No escriturada
En Litigio
Legal
0.5
0.25
Sin
Restriccion
Afectacion
Arroyo
Drenaje
Torres CFE
Der. Via
Oleoductos
Otros
2.5
1.5
0.5
0.25
0.1
Riesgo
Topografa
Productividad
Renta
Proyecto
a Desarrollar
Obras
Complementarias
Alineamiento
Uso Suelo
Licencia de
Construccin
Precio de Venta
Ofertado
Restricciones
y/o Afectaciones
Resistencia Permeabilidad
Puntaje
7.00
8.00
1.00
6.00
4.75
5.00
5.00
3.00
9.00
4.75
4.25
5.00
1.00
6.00
3.00
Formulo:
Factor de Eficiencia
0.728
Porcentaje Maximo
100.00
103
Topografia
Productividad
Proyecto
Obras Complem
10
Alineamiento
11
Uso de Suelo
12
Licencia Const.
13
Precio de Venta
14
15 Restricc y/o A
14 Status Legal
13 Precio de Ve
12 Licencia Con
11 Uso de Suelo
Localizacion
10 Alineamiento
9 Obras Comp
Vias
de Acceso
8 Proyecto
7 Productivida
Posicion
del Lote
6 Topografia
5 Geometria
4 Zona
Zona
3 Posicion del
2 Vias
de Acce
Geometria
1 Localizacion
Status Legal
15
VARIABLES
TERRENOS
3.000
6.000
1.000
5.000
4.250
4.750
9.000
3.000
5.000
5.000
4.750
6.000
1.000
8.000
7.000
0.000
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
% DE PARTICIPACION
Conclusiones:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
104
A
A
9No
B
B
9Un
C
C
105
CLASIFICACION
CLASIFICACIONDE
DETERRENOS
TERRENOS
EN
TRANSICION
EN TRANSICION
HABITACIONAL
HABITACIONAL
INDUSTRIAL
INDUSTRIAL
TURISTICO
TURISTICO
DE
DE
SERVICIOS
SERVICIOS
VALOR
FISICO
FACTOR DE
VALOR DE
EFICIENCIA
MERCADO
RESIDUAL
CAPITA -
COMPUESTO
LIZACION
VALOR
RESIDUAL
106
TERRENOS
TERRENOS EN
EN TRANSICION
TRANSICION
Factores de Ajuste
ACCESO
PENDIENTE
SUPERFICIE
SUPERFICIE
3
3
2
2
1
1
9Debe
4
4
UBICACION
ESQUINA
ESQUINA
11
107
9
9Agua
AguaPotable
Potable
9
9Alcantarillado
Alcantarillado
9
9Energa
EnergaElctrica
Elctrica
9
9Proximidad
Proximidadaacarretera
carreteraoo
Autopista
Autopista
9
9Carencia
Carenciade
dePermisos
Permisos
9
9Afectaciones
Afectaciones
9
9Restricciones
Restricciones
9
9Derechos
Derechosde
dePaso
Paso
AFECTACIONES
AUTOPISTAS,
AUTOPISTAS,
CARRETERAS
CARRETERAS
YYCAMINOS
CAMINOS
PEMEX
PEMEX
C.F.E.
C.F.E.
9
9Instalaciones:
Instalaciones:Derecho
Derechode
deVa;
Va;
de
de13
13aa17
17mts.
mts.
9
9Ductos:
Ductos:Hasta
Hasta150
150mts.
mts.del
delderecho
derechode
deVa.
Va.
9Zona
Zona Rural:
Rural: de
de 99 aa 50
50 mts,
mts,
9Zona
Zona Urbana:
Urbana: de
de 15
15 aa 50
50 mts,
mts,
En
En ambos
ambos caso
caso desde
desde elel Derecho
Derecho de
de Va.
Va.
Para
Paralas
lasentidades
entidadesPEMEX
PEMEXYYC.F.E.,
C.F.E.,existe
existecontrato
contratode
deocupacin
ocupacinsuperficial
superficial
por
tiempo
indefinido.
por tiempo indefinido.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
108
CAPITULO VI
VALUACIN DE CONSTRUCCIONES
de
las
1. Gnero del Inmueble de acuerdo a la clasificacin que precede del Inciso VI. 2,
indicando si se trata de una casa-habitacin, de una vivienda, de un local
comercial, etctera.
2. Seguidamente mencionaremos de cuantos niveles consta dicho inmueble,
incluyendo la planta baja.
3. Se indicar Tambin la Tipologa del Bien Descrito, de acuerdo a su naturaleza,
tipologa y categora, de acuerdo a la clasificacin VI.3. de ste capitulo.
4. Se sealar si cuenta con patios, vacos y cajones de estacionamiento al frente
al fondo del lote.
5. Independientemente de la clasificacin del Inmueble a que se refiere en prrafo
segundo, mencionaremos si el uso de la construccin corresponde al mismo
clasificado si cuenta actualmente con otro uso. (especificando en su caso el
uso original del inmueble)
109
Vivienda
Casa-habitacin unifamiliar
Casa habitacin dplex
Casa-habitacin trplex
Casa-habitacin cudruplex
Casa-habitacin en condominio horizontal
Residencia
Residencia especializada
Departamento
Departamento en condominio
Departamento de inters social
Edificio de departamentos
Edificio de oficinas
Edificio de comercios y oficinas
Edificios de comercios y oficinas en condominio
Local comercial
Local comercial en condominio
Plaza Comercial
Centro Comercial
Centro comercial en condominio
Salones de reunin o clubes sociales
Restaurante
Bar
Discoteca
Mercado
Central de Abasto
Estacionamiento
Hotel de (***...*), gran turismo y clase especial
Sucursal bancaria
Tienda departamental
Tienda de autoservicio
Hospital
Clnica
Sanatorio
Bodega
Nave Industrial
Nave Industrial y Oficinas
Nave Industrial y Bodegas
Industria Ligera, semipesada, pesada o artesanal.
Parque industrial
Estaciones de Servicio (gasolinera, carbugas, etc.)
Estacin de bomberos
Taller
Planteles Escolares: maternal, primaria, secundaria, preparatoria o universitario
Edificios administrativos de gobierno
110
Construcciones habitacionales
Construcciones especiales
Antiguas:
01 Econmicas
02 Medio
03 Superior
09 Inters social
10 Medio
11 Superior
111
C O N T R U C C I O N E S
H A B I T A C I O N A L E S
CONSTRUCCIONES ESPECIALES
TIPOS
ANTIGUAS
CATEGORIA
ALBAILERIA
INSTALACIONES
ESTRUCTURAS
TECHOS Y
ENTREPISOS
MUROS
HIDRAULICA
SANITARIA
HERRERIA
CARPINTERIA
RECUBRIMIENTOS Y
ACABADOS
COMPLEMENTOS
CIMENTACION
MEDIO
SUPERIOR
INTERES SOCIAL
POPULAR
MEDIO
BUENO
SUPERIOR
INTERES SOCIAL
MEDIO
SUPERIOR
CORRIENTE
MEDIO
BUENO
MEDIO
BUENO
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O CONCRETO
MARMACO SENCILLO
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O CONCRETO ARMADO
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O CIMENTACION DE
CONCRETO ARMADO
MAMPOSTERIA CON
REFUERZOS DE CONCRETO
ARMADO O ZAPATAS
AISLADAS
MAMPOSTERIA CON
REFUERZO DE CONCRETO
ARMADO
ZAPATAS AISLADAS
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTICOS,LOSA DE
CIMENTACION
CONTRATRABES
ZAPATAS AISLADAS
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS ,PILOTES LOSA DE
CIMENTACION CASCARONES
DE CONCRETO ARMADO O
CONTRATRABES
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O DADOS DE
CONCRETO SIMPLE
MAMPOSTERIA DE PIEDRA
BRAZA O DADOS DE
CONCRETO ARMADO
ZAPATAS DE CONCRETO
ARMADO ,AISLADAS O
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS
CONTRATRABES,LOSAS O
PILOTES
ZAPATAS DE CONCRETO
ARMADO ,AISLADAS O
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS
CONTRATRABES,LOSAS O
PILOTES
ZAPATAS DE CONCRETO
ARMADO ,AISLADAS O
CORRIDAS EN UNO O DOS
SENTIDOS
CONTRATRABES,LOSAS O
PILOTES
CASTILLOS Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO CON
ARMEX
CASTILLO Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO CON
ARMEX O VARILLA
CASTILLOS Y CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO
CASTILLOS Y CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO
CASTILLOS Y CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO
CASTILLO CADENAS DE
CONCRETO ARMADO CON
ARMEX O VARILLA
CASTILLOS,CADENAS
TRABES O COLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO O
METALICAS
CASTILLOS Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO O
ESTRUCTURAL LOSETA DE
MADERA O METALICA
CASTILLOS Y CADENAS
TRABES YCOLUMNAS DE
CONCRETO ARMADO
COLUMNAS O TRABES DE
ACERO COLUMNAS CADENAS
Y CASTILLOS DE CONCRETO
ARMADO
COLUMNAS,TRABES
CASTILLOS Y CADENAS DE
CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURAS PESADAS DE
ACERO COLUMNAS Y TRABES
DE CONCRETO ARMADO
LOSA DE CONCRETO
ARMADO O VIGUETA Y
BOVEDILLA
LOSA DE CONCRETO
ARMADA RETICULAR O
ALGERADA
LOSA DE CONCRETO
ARMADA RETICULAR O
ALGERADA
LOSA DE CONCRETO
ARMADO CON MALLA
ELECTROSOLDADA O
VARILLA O VIGUETA Y
BOVEDILLA
LOSA DE CONCRETO
ARMADO RETICULAR
ALIGERADA O VIGUETA Y
BOVEDILLA
LOSA DE CONCRETO
ARMADO RETICULAR O
ALIGERADA
ARMADURAS METALICAS
CUBIERTAS CON LA LAMINA
ACRILICA GALVANIZADA
ASBESTO CEMENTO
CABELLETES O CANALONES
LOSA DE CONCRETO
ARMADO
LOSA RETICULAR
PREESFORZADOS
ESPECIALES
PUERTAS Y
VENTANAS
LAMINA
LAMINA DE ASBESTO
GALVANIZADAASBESTO
CEMENTO GALVANIZADO
CEMENTO CARTON ACRILICO ACRILICO SOBRE MOLDURAS
METALICAS DE MADERA
SOBREVIGAS
LAMINA O BLOCK
LADRILLO O BLOCK
LADRILLO O BLOCK
LADRILLO,BLOCK PIEDRA
LABRADA BLOCK DE BARRO
COMPRIMIDO
LADRILLO,CONCRETO
ARMADO,PIEDRA LABRADA
CANTERA O BLOCK DE
BARRO COMPRIMIDO
LADRILLO,CONCRETO
ARMADO RETICULAR
ALIGERADO O VIGUETA Y
BOVEDILLA
LADRILLO,CONCRETO
ARMADO RETICULAR O
ALIGERADA
LAMINA DE MADERA O
ALAMBRADO
TUBERIA DE POLIDUCTO EN
TINACO
TUBERIA DE FIERRO Y
GALVANIZADO Y
POLIDUCTOCON TINACO DE
MAMPOSTERIA
TUBERIA DE FIERRO
GALVANIZADO O COBRE Y
TINACIO DE CEMENTO Y
ASBESTO
WC Y LAVADO COLOR
BLANCO
UN BALO COMPLETO DE
COLOR TIPO ECONOMICO
UN BAO COMPLETO Y
MUEBLES ECONOMICOS
WC Y LAVADO TIPO
ECONOMICO
OCULTA PORTERO
ELECTRICO
VISIBLE
VISIBLE
ELECTRICA
E D I F I C I O S
ECONOMICA
ELEMENTOS
MODERNAS
OCULTA
VISIBLE
OCULTA
OCULTA ILUNMINACION
DIRECTA O INDIRECTA
OCULTA O ILUMINACION
DIRECTA IOM INDIRECTA O
SALIDAS MULTIPLES
OCULTA ILUMINACION
DIRECTA O INDIRECTA O
VISIBLE CON TUBERIA
CONDUT
MOTOBOMBA Y ALJIBE
TRIFASICA
TIPO TAMBOR
ENTABLERADAS SENCILLAS
CON MOLDURAS O
PERCIANAS DE PINO O
CEDRO
TIPO TAMBOR
ENTABLERADAS SENCILLAS
CON MOLDURAS O
PERCIANAS DE CEDRO
CAOBA
MOTABOMBA Y ALJIBE
TIPO TAMBOR
ENTABLERADAS CON
EMTABLERADAS CON
MOLDURAS PERSIANAS O
MOLDURAS O PERSIANAS DE
MIXTA DE METAL Y DE
PINO O CEDRO
MADERA DE CEDRO O CAOBA
DE LADRILLO O CONCRETO
ARMADO
OCULTA O VISIBLE DE
OCULTA O VISIBLE DE
OCULTA DE COBRE TINACOS OCULTA DE COBRE TINACOS
FIERRO GALVANIZADO O
FIERRO GALVANIZADO O
DE ASBESTO CEMENTO O
DE ASBESTO CEMENTO O
COBRE TINACO DE ASBESTO COBRE TINACO DE ASBESTO
TANQUE DE CONCRETO
TANQUE DE CONCRETO
CEMENTO O TANQUE DE
CEMENTO O TANQUE DE
ARMADO
ARMADO
CONCRETO
CONCRETO
WC LAVABOS MINGITORIOS
WC LAVADOS MINGITORIOS
WC LAVADO Y MUEBLES DE
WC LAVABOS Y ACCESORIOS
TIPO ECONOMICO Y
LAVADOS BAOS DE TIPO
COLOR TIPO ECONOMICO
DE TIPO ECONOMICO
ACCSESORIOS DE ACERO
INDUSTRIAL
INOXIDABLE
OCULTA O VISIBLE CON
VISIBLE A BASE DE DUCTOS
TUBO CONDUT O POLIDUCTO
ESPECIALES
OCULTA DUCTOS
ILUMINACION DIRECTA O
INDIRECTA
TRIFASICA
INSTALACION TRIFASICA
EQUIPO CONTRA INCENDIO
CLIMA INTERCOMUNICACION
EQUIPO CONTRA INCENDIO
MOTOBOMBA ALJIBE SONIDO
AMBIENTAL CTO. CERRADO
ELEVADORES O PLANTA DE
LUZ
MADERA ECONOMICA
TIPO TAMBOR O
ENTABLERADAS SENCILLAS
DE CEDRO O CAOBA
TIPO TAMBOR O
ENTABLERADAS SENCILLAS
DE CEDRO O CAOBA
TIPO TAMBOR O
ENTABLERADAS SENCILLAS
DE PINO O CEDRO
ENTABLERADAS
ECONOMICAS
ENTABLERADAS CON
MONTURAS
DE MADERA RUSTICA
PISOS LAMBRINES
Y VARIOS
MADERA RUSTICA
DUELA O LAMBRINES DE
PINO SIMILAR
MADERA RUSTICA
MADERA RUSTICA
MADERA BARNIZADA
DUELA PARQUETO O
ENDUELADO EN MUROS
PLAFONES CLOSET DE
CAOBA
MADERA RUSTICA
DUELA O PARQUET
LAMBRINES O CLOSET DE
CEDRO O PINO
DUELA O PARQUET
ESTANTERIA O CLOSETS DE
CEDRO O CAOBA
MADERA RUSTICA
DUELA O LAMBRINES DE
PARQUET DE CEDRO O
CAOBA
BARANDALES
ESCALERAS Y
PORTONES
MADERA DE PINO
TORNEADOS
YENTABLERADOS
MADERA RUSTICA
MADERA TRATADA
DE CEDRO O PINO
TORNEADOS Y
ENTABLERADOS DE CAOBA
MADEA RUSTICA
BALASTRADAS O
PASAMANOS DE PINO
BALASTRADAS O
PASAMANOS DE CEDRO
MADERA RUSTICA
ESCALERAS PASAMANOS DE
CEDRO O CAOBA
PUERTAS Y
VENTANAS
ESTRUCTURALES SIN
ANTICORROSIVO
ESTRUCTURALES DE FIERO
CON ANTICORROSIVO
ESTRUCTURALES CON
ORNATO
ESTRUCTURALES O
TUBULARES
ESTRUCTURALES O
TUBULARES
ESTRUCTURALES O
TUBULARES,ALUMINIO
ESTRUCTURALES
TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO
ESTRUCTURALES O
TUBULARES
ESTRUCTURALSE
TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO
ESTRUCTURALES O
TUBULARES
ESTRUCTURALES
TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO
TUBULARES O ALUMINIO
ALUMINIO
BARANDALES
ESCALERAS Y
PORTONES
ESTRUCTURALES SIN
ANTICORROSIVO
FIERRO TROPICAL
ESTRUCTURALE O
TUBULARES
ESTRUCTURALE O
TUBULARES
ESTRUCTURALE O
TUBULARES,ALUMINIO
ALUMINIO TUBULARES O
ESTRUCTURALES BRONCE
ESTRUCTURALES O
TUBULARES
ESTRUCTURALES,TUBULARE
S O ALUMINIO
ESTRUCTURALES O
ALUMINIO
ESTRUCTURALES O
TUBULARES
ESTRUCTURALES
TUBULARES ASBESTO
METALICO
ESTRUCTURALES O
ALUMINIO
TUBULARES O ALUMINIO
TUBULARES O ALUMINIO
MUROS APLANADOS O
APARENTES
MUROS APLANADOS O
APARENTES
MUROS APLANADOS
MARTELINADOS PIEDRA
LABRADA PASTA CANTERA
MARUGA PISOS O
CONCRETO APARENTE
LAMINA MADERA O
ALAMBRADO
LAMINA APLANADO O
ASBESTO
MADERA RUSTICA
ESTRUCTURALES CON
ESTRUCTURALES DE FIERRO ORNATOS Y ELEMENTOS DE
ORCACE
FRONTONES,PLASTRAS,MOL
USAS CON PLASTRAS O CON
DURAS,CANTERAS,MARMOL,
MOLDURAS
O PIEDRA LABRADA
MUROS APLANADOS O
APARENTES
MUROS APLANADOS O
APARENTES
MUROS APLANADOS O
APARENTES
MORTERO CAL-ARENA
MORTERO CEMENTO-ARENA
DE 3 MM OPACO
MUROS APLANADOS
MARTELINADOS CARTERA
PASTA MARMOL O PIEDRA
CEMENTO RUSTICO
CERAMICA O AZULEJO
PASTA O TIROL
AZULEJO CORCHOS
CERAMICA MARMOL O
PASTAS
CEMENTO RUSTICO
MOSAICO DE PASTA
GRANITO TERRAZO O
CERAMICO
TERRAZO DE GRANITO
LOSETAS DE CERAMICA Y MARMOL AZULEJO CERAMICA
SINTETICAS AZULEJOS
PIEDRA LABRADA CONCRETO
PIEDRA LABRADA MARMOL O
MARTELINADO O ADQUIN
ADOGUIN
MOSAICO DE PASTA O
GRANITO
TERRAZO CERAMICA
MARMOL O LOSETA
SINTETICA DUELA
EMPLOMADOS,ESMERILLADO
S,O BISELADOS
SENCILLLOO DE 3 MM
SENCILLO 1MM
SENCILLO DE 3MM
5 Y 6 MM DE ESPESOR
5Y 6 MM DE ESPESOR
ESMERILADOS BISELADOS
POLARIZADOS COBRIZADOS
REFLECTA FILTRASOL O
EMPLOMADOS
SENCILLO DE 5MM
5 Y 6 MM DE ESPESOR
VINILICA O ESMALTE O
BARNIZ
VINILICA O ESMALTE
ECONOMICO
ASFALTO
CUBIERTAS A BASE DE
IMPERMIABILIZANTE
CUBIERTAS A BASE DE
IMPERMIABILIZANTE CON
ACABADO DE PINTURA
FACHADAS
APLANADOS
INTERIORES
SIN APLANAR
MORTERO CAL-ARENA
LAMBRINES
CEMENTO RUSTICO
PISOS
VIDRIOS
SENCILLO DE 3MM.
SENCILLO 3 MM OPACO
PINTURA
A LA CAL Y CEMENTO
BLANCO
IMPERMEABILIZANTES
ESTADO DE CONSERVACION
VALOR POR M2 EN N $
BASE DE AGUA
1
150
2
125
3
100
1
250
2
225
ASFALTO
3
200
1
400
2
350
3
300
1
400
370
350
450
2
420
3
400
100
650
600
850
800
750
1000
950
3
800
1
600
550 500
1
800
750
700
1
1000
950 900
CAL
MUROS APLANADOS DE
TABIQUE O CONCRETO
APARENTE MARMOL
MARTELINADOS O PASTAS
CAL
CAL
AZULEJO PARQUET O
PLACAS DE MARMOL PASTA
ACRILICA O TIROL
PLANCHADO
PISOSO DE CONCRETO O
MOSAICO DE PASTA
TERRAZO MARMOL
CERAMICA O DUELA
GRANITO TERRAZO O
VITROPISO
GRANITO TERRAZO
PARQUET O PLACA DE
MARMOL VITROPISO O
LOSETA VINILICA
5 Y 6 DE ESPESOR
5 Y 6 MM DE ESPESOR
COBRIZADO FILTRASOL
REFLECTA O PORALIZADO
SENCILLO 5MM
VINILICA O ESMALTE
ECONOMICO
1
600
A LA CAL VINILICA O
ESMALTE
CUBIERTAS A BASE
IMPER.PRIMER CON
EMULSION ASFALTICA Y
FIELTRO O SIMILAR
550 500
850
112
800 750
1
1000
900
850
1
850
2
800
3
750
CUBIERTAS A BASE
IMPER.PRIMER CON
EMULSION ASFALTICA Y
FIELTRO O SIMILAR
1
1000
2
900
3
850
D. CORRIENTES
Aquellas que estn construidas con
materiales permanentes y se observe la
intervencin de un obrero o albail,
aunque no necesariamente calificado.
Techos
:
Tejas de asbesto o
zinc, onduladas de canaln.
Muros
Blocks tabique
Estructuras :
Refuerzos
de
concreto armado
Acabados :
Pisos de Cemento y
algunos aplanados
Ventanas:
De fierro angular tipo
persiana tropical
E) ECONMICAS
Construidas
con
elementos
permanentes, tanto en muros como en
cubiertas, y revelen una mano de obra
semi-calificada.
Techos
:
Losas de concreto
Muros
Block o tabiques con
refuerzos de concreto
Estructura :
Elementos
de
concreto armado
Acabados :
Aplanados y pisos
de cemento con color
Ventanas:
De fierro angular
tipo persiana tropical
F) MEDIANAS
Aquellas en las que se aprecia una mano
de obra calificada, tanto en la calidad de
construccin como en los materiales, y
dispone de una distribucin funcional.
Techos
:
Losas de concreto
Muros
Block o tabique con
refuerzo de concreto
Estructura :
De concreto armado
Acabados :
Aplanados,
empastados, pisos de
materiales
ptreos
como mosaicos o
azulejos.
Ventanas:
De aluminio natural o anodizado
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
114
G) BUENAS
Que revelen una mano de obra calificada,
buenos materiales y un buen proyecto
arquitectnico.
Techos
:
Losas aligeradas
Muros
Block o tabique
Estructura :
Concreto armado
Acabados :
Aplanados,
empastados, losetas de cermica,
mosaicos azulejos de muy buena
calidad.
Ventanas:
De
aluminio
Duranodik y cristales polarizados
Puertas:
De maderas finas; cedro, caoba, roble, etc.
H) DE LUJO
Donde se aprecie una mano de obra
altamente calificada, materiales de lujo y
un acucioso proyecto Arquitectnico.
Techos
:
Losas de concreto
reforzado aligerado
Muros
Block o tabique
Estructura :
Elementos
de
concreto
Acabados :
Aplanados,
texturizados, mrmoles, granitos y losetas
de cermica importadas.
Puertas:
De maderas finas;
cedro, caoba, roble, etc.
Instalaciones:
Piscinas, equipos de filtrado de agua, aire Acondicionado tipo
paquete de ventana Mini-split.
I) ESPECIALIZADAS
Aquellas con una mano de obra
altamente calificada, materiales de lujo, y
un
proyecto
Arquitectnico
minuciosamente elaborado.
Techos
:
Losas de concreto
reforzado, aligerado policarbonatos.
Muros
Block o tabique
Estructura :
Elementos
de
concreto
Acabados :
Aplanados,
empastados, texturizados, mrmoles,
granitos y losetas importadas.
Puertas:
De maderas finas;
cedro, caoba, roble, etc. Instalaciones:
Piscinas, saunas, equipos de filtrado de
agua, Sub-estaciones Elctricas, aire Acondicionado Integral, etc.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
115
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Residencial de lujo
Residencial de primera
Residencial de segunda
Residencial de Inters social
Residencial antigua
Residencial de tercera
Residencial popular
Residencial campestre
Departamental de lujo
Departamental de primera
Departamental de segunda
Departamental de Inters social
Comercial de primera
Comercial de segunda
Comercial de tercera
Comercial y de servicios
Mixta: departamental y comercial
Mixta: residencial y comercial
Industrial ligera
Industrial semi-pesada
Industrial pesada
Mixta: industrial y comercial
Mixta: industrial y de servicios
Almacenes y bodegas
Comercial de mercados
Urbana en formacin
Rstica
HABITACIONALES
DE LUJO: Infraestructura urbana bsica, lneas de telfono y electricidad ocultas,
equipamiento urbano bsico mobiliario urbano lotes tipo de mas de 300 m2., habitantes
de clase social alta, servidumbres frontal, lateral y posterior. reas de construccin y
alturas reglamentadas.
DE PRIMER ORDEN (Bueno Y Semi-lujo): Infraestructura urbana bsica con
caractersticas similares al anterior, pero con menores condiciones, lneas de telfono y
electricidad areas, equipamiento urbano bsico, mobiliario urbano, lotes tipo de 300
m2. Habitantes de clase media alta.
116
INDUSTRIAL
COMERCIALES Y DE
OFICINAS
O T R O S
INDUSTRIAL LIGERO
INDUSTRIAL SEMIPESADO
INDUSTRIAL PESADA
INDUSTRIAL ARTESANAL
PARQUES INDUSTRIALES
DE LUJO
DE PRIMERA
DE SEGUNDA
DE TERCERA
DE MERCADOS
CENTRALES DE ABASTO
PLAZAS COMERCIALES
117
(C.O.S.)
Datos:
ADC =
S.T. =
C.O.S.=
(C.U.S.)
S. T. =
A.D.C.=
55.00 m
-----------105.00 m
55.00 m
105.00m
ADC
--------ST
0.524
SC = 55.00 m
ST = 105.00 m
SC
C.U.S. = ------ST
No. De Niveles =
CUS x ST
-------------------ADC
55.00 m
-------------- =
105.00 m
0.524
0.524 x 105
---------------- =
55.00 m
1.001
118
VALORES DE EDIFICACIN x m2
No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
TIPOLOGIA
Vida Util
Costo
Directo
Indirectos
28%
CASA HABITACION
MODERNA ESPECIALIZADA
MODERNA DE LUJO
MODERNA DE CALIDAD
MODERNA MEDIANA
INTERES SOCIAL
70
70
70
60
50
7,000.00
5,500.00
4,000.00
3,500.00
2,500.00
8,960.00
7,040.00
5,120.00
4,480.00
3,200.00
EDIFICIOS DE DEPARTAMENTO
DE LUJO
DE CALIDAD
DE CALIDAD MEDIANA
INTERES SOCIAL
70
70
60
50
7,500.00
6,000.00
5,000.00
2,800.00
9,600.00
7,680.00
6,400.00
3,584.00
EDIFICIOS DE OFICINA
DE LUJO
DE CALIDAD
DE CALIDAD MEDIANA
TIPO ECONOMICO
70
70
60
50
6,000.00
5,000.00
4,000.00
3,000.00
7,680.00
6,400.00
5,120.00
3,840.00
LOCALES COMERCIALES
DE LUJO
DE CALIDAD
DE CALIDAD MEDIANA
TIPO ECONOMICO
70
70
60
50
8,000.00
6,500.00
5,000.00
3,000.00
10,240.00
8,320.00
6,400.00
3,840.00
BODEGAS
DE CONCRETO TIPO MEDIANA
DE CONCRETO TIPO ECONOMICO
DE TECHO DE LAMINA TIPO MEDIANA
DE TECHO DE LAMINA TIPO ECONOMICA
50
50
30
30
4,000.00
3,500.00
3,000.00
2,000.00
5,120.00
4,480.00
3,840.00
2,560.00
30
2,000.00
2,560.00
30
30
2,750.00
3,000.00
3,520.00
3,840.00
30
30
30
3,250.00
3,500.00
4,000.00
4,160.00
4,480.00
5,120.00
NAVES INDUSTRIALES
INCLUYE: PISO ARMADO DE 15cm y TECHO
PERFILES MON-TEN 14 KG/m2 Y
COLUMNA METALICA
ARMADURA DE FIERRO ANGULAR Y
COLUMNA METALICA
MARCO RIGIDO 3 PLACAS SOLDADAS
ARMADURA DE FIERRO ANGULAR PARA
CENTRO COMERCIAL
CUBIERTA DE AISLANTE DE POLIESTIRENO
TRIDIMENSIONAL PERFILES
119
CONCEPTOS
Costo Directo
Indirectos
al 28%
Vida
Util
U.D.
Tipo
H=1.20
H=2.00
H=3.00
H=3.00
H=1.20
H=2.00
H=2.40
H=3.00
H=2.00
H=2.40
H=3.00
DE 6 CM
DE 8 CM
DE 10 CM
20.00
40.00
60.00
400.00
560.00
580.00
610.00
330.00
420.00
460.00
495.00
750.00
790.00
900.00
180.00
210.00
260.00
4,800.00
5,100.00
5,500.00
512.00
716.80
742.40
780.80
422.40
537.60
588.80
633.60
960.00
1,011.20
1,152.00
230.40
268.80
332.80
96,000.00
204,000.00
330,000.00
1.00
8.00
12.00
15.00
DE CEDRO
3,500.00
4,500.00
5,000.00
6,000.00
9,800.00
4,480.00
5,760.00
6,400.00
7,680.00
12,544.00
6,500.00
9,800.00
11,000.00
13,500.00
23,900.00
1,232,000.00
1,700,000.00
8,320.00
12,544.00
14,080.00
17,280.00
30,592.00
1,576,960.00
2,176,000.00
01
50
ML
02
50
ML
03
60
ML
04
PISOS DE CONCRETO
40
M2
05
ALBERCA:
INCLUYE EQUIPO DE FILTRADO
40
M3
06
60
30
M3
M2
20
ML
20
TON
25
PZA.
PZA.
DE PINO
1
2
3
5
NORMAL
NORMAL
25
M3
3/4"
386.00
494.08
25
M3
TIERRA
180.00
230.40
07
08
09
10
11
12
ELEVADORES DE 13 PASAJEROS
Y 10 PARADAS
SUMINISTRO, TENDIDO Y
COMPACTADO DE GRAVA DE 1 1/2"
SUM. TENDIDO Y COMPACTADO
DE RELLENO (MATERIAL DE BANCO)
120
Edad
_______________
Vida til Remanente
Edad Cronolgica.- Es aquella que puede ser comprobada mediante fuentes veraces,
tales como: Licencia de Obra, Aviso de Terminacin de Obra, Manifestacin de Obra en
Escritura de Propiedad.
Edad Aparente.- (Ad Corpus) Es aquella estimada por el Perito cuando no se tenga
documento de referencia y se consignar de acuerdo con el estado de conservacin de
la construccin, segn la experiencia del Valuador.
Son Causas de Deterioro: El uso, abuso, abandono, fisuras, cuarteaduras, fallas
estructurales o vicios ocultos de las construcciones.
Las Depreciacin por Obsolescencia se divide en causas propias y externas, de la
manera siguiente:
Obsolescencia Funcional
(Propias):
Proyecto e Instalaciones no adecuadas
Que contravienen normatividades o reglamentos
A causa de la edad de los edificios
Debidos al estilo arquitectnico del bien
Obsolescencia Econmica
(Externas):
Nivel social, econmico y cultural de los vecinos
Cambios de uso de suelo
Planes de Desarrollo Urbano
Reglamentos y Normatividades
Gubernamentales
121
50.0%
40.0%
PORCENTAJE
37.5%
30.0%
Obsolescencia
Econmica
20.0%
Obsolescencia
Funcional
10.0%
0.0%
Deterioro
CAUSAS
Las Acciones que prolongan la Vida Econmica de las construcciones son las
inversiones de mejoramiento de la imagen urbana al edificio, la restitucin de sus partes
o equipos en desuso, y los cambios de distribucin arquitectnica, entendindose como
estas:
Rehabilitaciones: Adaptaciones al entorno urbano (imagen exterior)
Modernizaciones: Reposicin de instalaciones, partes o equipos obsoletos
Remodelaciones: Cambios de distribucin arquitectnica
E
D = ---VT
VI. 11 2. KENZLE
E
2
D = ( ---- )
VT
VI. 11. 3. ROSS
E
D = 0.50 [ ( ----- )
VT
E
2
( ----- ) ]
VT
122
VI. 11. 4. D I R E C T A
E 1/4
( ---- )
]
VT
D =[
E
2
( ----- ) ] ) ] x C
VT
FACTOR
1.0000
0.9748
0.9068
0.9191
0.8199
0.6680
0.4740
0.2480
0.0010
NUEVO
MUY BUENO
NORMAL
REGULAR
REPARACIONES SENCILLAS
REPARACIONES IMPORTANTES
REHABILITACIN TOTAL
RUINOSO
INUTILIZABLE
CRITERIO ROSS - HEIDECKE
EDAD DEL
INMUEBLE
NUEVO
MUY BUENO
CONSERVACION
NORMAL
REGULAR
REPARACIONES
SENCILLAS
REPARACIONES
IMPORTANTES
REHABILITACION
COMPLETA
RUINOSO
RUINOSO
INUTILIZABLE
15
0.8438
0.8435
0.8225
0.7755
0.6918
0.5636
0.3999
0.2093
0.0844
ROSS-HEIDECKE
EDAD
1.0000
0.5000
0.0000
Serie1
0.8438
0.8435
0.8225
0.7755
0.6918
0.5636
0.3999
0.2093
0.0844
CONSERVACION
Serie1
123
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
NUEVO
MUY BUENO
1.0000
0.9915
0.9828
0.9738
0.9644
0.9549
0.9450
0.9349
0.9244
0.9138
0.9028
0.8915
0.8800
0.8682
0.8561
0.8438
0.8311
0.8182
0.8050
0.7915
0.7778
0.7638
0.7494
0.7349
0.7200
0.7049
0.6894
0.6738
0.6578
0.6415
0.6250
0.6082
0.5911
0.5738
0.5561
0.5382
0.5200
0.5015
0.4828
0.4638
0.4444
0.4249
0.4050
0.3849
0.3644
0.3438
0.3228
0.3015
0.2800
0.2582
0.2361
0.2138
0.1911
0.1682
0.1450
0.1215
0.0978
0.0738
0.0494
0.0249
0.0000
0.9997
0.9912
0.9825
0.9734
0.9641
0.9546
0.9447
0.9346
0.9241
0.9135
0.9025
0.8912
0.8797
0.8679
0.8558
0.8435
0.8308
0.8179
0.8047
0.7913
0.7775
0.7635
0.7492
0.7346
0.7198
0.7046
0.6892
0.6735
0.6576
0.6413
0.6248
0.6080
0.5909
0.5736
0.5559
0.5380
0.5198
0.5014
0.4826
0.4636
0.4443
0.4247
0.4049
0.3847
0.3643
0.3436
0.3227
0.3014
0.2799
0.2581
0.2360
0.2137
0.1910
0.1681
0.1450
0.1215
0.0977
0.0737
0.0494
0.0249
0.0000
CONSERVACION
NORMAL
0.9748
0.9665
0.9580
0.9492
0.9401
0.9308
0.9212
0.9113
0.9011
0.8907
0.8800
0.8691
0.8578
0.8463
0.8345
0.8225
0.8102
0.7976
0.7847
0.7716
0.7582
0.7445
0.7306
0.7163
0.7019
0.6871
0.6721
0.6568
0.6412
0.6254
0.6093
0.5929
0.5762
0.5593
0.5421
0.5246
0.5069
0.4889
0.4706
0.4521
0.4332
0.4142
0.3948
0.3752
0.3553
0.3351
0.3146
0.2939
0.2729
0.2517
0.2302
0.2084
0.1863
0.1640
0.1413
0.1185
0.0953
0.0719
0.0482
0.0242
0.0000
REGULAR
0.9191
0.9113
0.9033
0.8950
0.8864
0.8776
0.8685
0.8592
0.8497
0.8398
0.8297
0.8194
0.8088
0.7980
0.7869
0.7755
0.7639
0.7520
0.7399
0.7275
0.7149
0.7020
0.6888
0.6754
0.6618
0.6478
0.6337
0.6192
0.6046
0.5896
0.5744
0.5590
0.5433
0.5273
0.5111
0.4947
0.4779
0.4610
0.4437
0.4262
0.4085
0.3905
0.3722
0.3537
0.3350
0.3159
0.2967
0.2771
0.2573
0.2373
0.2170
0.1965
0.1757
0.1546
0.1333
0.1117
0.0899
0.0678
0.0454
0.0228
0.0000
REPARACIONES
SENCILLAS
REPARACIONES
IMPORTANTES
0.8199
0.8130
0.8058
0.7984
0.7907
0.7829
0.7748
0.7665
0.7580
0.7492
0.7402
0.7310
0.7215
0.7118
0.7019
0.6918
0.6814
0.6708
0.6600
0.6490
0.6377
0.6262
0.6145
0.6025
0.5903
0.5779
0.5653
0.5524
0.5393
0.5260
0.5124
0.4987
0.4847
0.4704
0.4560
0.4413
0.4263
0.4112
0.3958
0.3802
0.3644
0.3483
0.3321
0.3155
0.2988
0.2818
0.2646
0.2472
0.2296
0.2117
0.1936
0.1753
0.1567
0.1379
0.1189
0.0996
0.0802
0.0605
0.0405
0.0204
0.0000
0.6680
0.6623
0.6565
0.6505
0.6442
0.6378
0.6313
0.6245
0.6175
0.6104
0.6031
0.5955
0.5878
0.5800
0.5719
0.5636
0.5552
0.5466
0.5377
0.5287
0.5196
0.5102
0.5006
0.4909
0.4810
0.4708
0.4605
0.4501
0.4394
0.4285
0.4175
0.4063
0.3949
0.3833
0.3715
0.3595
0.3474
0.3350
0.3225
0.3098
0.2969
0.2838
0.2705
0.2571
0.2434
0.2296
0.2156
0.2014
0.1870
0.1725
0.1577
0.1428
0.1277
0.1124
0.0969
0.0812
0.0653
0.0493
0.0330
0.0166
0.0000
REHABILITACION
COMPLETA
0.4740
0.4700
0.4658
0.4616
0.4571
0.4526
0.4479
0.4431
0.4382
0.4331
0.4279
0.4226
0.4171
0.4115
0.4058
0.3999
0.3939
0.3878
0.3816
0.3752
0.3687
0.3620
0.3552
0.3483
0.3413
0.3341
0.3268
0.3194
0.3118
0.3041
0.2963
0.2883
0.2802
0.2720
0.2636
0.2551
0.2465
0.2377
0.2288
0.2198
0.2107
0.2014
0.1920
0.1824
0.1727
0.1629
0.1530
0.1429
0.1327
0.1224
0.1119
0.1013
0.0906
0.0797
0.0687
0.0576
0.0463
0.0350
0.0234
0.0118
0.0000
RUINOSO
0.2480
0.2459
0.2437
0.2415
0.2392
0.2368
0.2344
0.2318
0.2293
0.2266
0.2239
0.2211
0.2182
0.2153
0.2123
0.2093
0.2061
0.2029
0.1996
0.1963
0.1929
0.1894
0.1859
0.1822
0.1786
0.1748
0.1710
0.1671
0.1631
0.1591
0.1550
0.1508
0.1466
0.1423
0.1379
0.1335
0.1290
0.1244
0.1197
0.1150
0.1102
0.1054
0.1004
0.0954
0.0904
0.0853
0.0800
0.0748
0.0694
0.0640
0.0586
0.0530
0.0474
0.0417
0.0360
0.0301
0.0242
0.0183
0.0123
0.0062
0.0000
RUINOSO
INUTILIZABLE
0.1000
0.0992
0.0983
0.0974
0.0964
0.0955
0.0945
0.0935
0.0924
0.0914
0.0903
0.0892
0.0880
0.0868
0.0856
0.0844
0.0831
0.0818
0.0805
0.0792
0.0778
0.0764
0.0749
0.0735
0.0720
0.0705
0.0689
0.0674
0.0658
0.0642
0.0625
0.0608
0.0591
0.0574
0.0556
0.0538
0.0520
0.0502
0.0483
0.0464
0.0444
0.0425
0.0405
0.0385
0.0364
0.0344
0.0323
0.0302
0.0280
0.0258
0.0236
0.0214
0.0191
0.0168
0.0145
0.0122
0.0098
0.0074
0.0049
0.0025
0.0000
124
CONCEPTO
Gastos a terreno
Estudios y proyectos
Licencias, permisos y derechos
Costos financieros
Promocin y venta
Conservacin y mantenimiento
%
5.00
1.50
1.00
5.00
2.00
1.00
INDICADOR PARAMTRICO
S / Valor del terreno
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
S / Costo de edificacin
Estos costos indirectos debern agregarse al total del valor de las edificaciones a que
se refiere el inciso B de las construcciones en la hoja de Avalu Fsico del formato
correspondiente.
0.01
Construccin y Mantenimiento
0.02
Promocin y Venta
0.05
Costos Financieros
0.01
0.02
0.05
Gastos al Terreno
0.01
0.02
0.03
0.04
0.05
125
VI. 13.
6.3.4.10.1.
6.3.1.1.1.1.
6.3.1.1.1.2.
6.3.1.1.1.3.
6.3.1.1.1.4.
6.3.1.1.1.5.
6.3.1.1.1.6.
6.3.1.1.1.7.
6.3.1.1.1.8.
6.3.1.1.1.9.
6.3.1.1.1.10.
Elevadores y montacargas.
Escaleras electromecnicas.
Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
Sistema hidroneumtico.
Calefaccin.
Subestacin elctrica
Pararrayos.
Equipo contra incendio
Cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin, plantas de tratamiento.
Pozos artesianos, aljibes y equipo de bombeo.
6.3.1.1.2.
6.3.1.1.2.1.
6.3.1.1.2.2.
6.3.1.1.2.3.
6.3.1.1.2.4.
6.3.1.1.2.5.
6.3.1.1.2.6.
6.3.1.1.2.7.
6.3.1.1.2.8.
6.3.1.1.2.9.
6.3.1.1.2.10.
Caldera
Depsito de combustible
Espuela de ferrocarril
Pantalla de proyeccin
Planta de emergencia
Butacas
Sistema de aspiracin central
Bveda de seguridad
Sistema de intercomunicacin
Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisin
126
6.3.1.1.3.
6.3.1.1.3.1.
6.3.1.1.3.2.
6.3.1.1.3.3.
6.3.1.1.3.4.
6.3.1.1.3.5.
6.3.1.1.3.6.
6.3.1.1.3.7.
6.3.1.1.3.8.
6.3.1.1.3.9.
6.3.1.1.3.10.
6.3.1.1.3.11.
6.3.1.1.3.12.
Bardas, celosas
Rejas
Patios y andadores
Marquesinas
Prgolas
Jardines
Fuentes y espejos de agua
Terrazas y balcones
Cocinas integrales
Riego por aspersin
Albercas y chapoteaderos
Sistemas de sonido ambiental
IN C ID E N C IA D E C O S T O S D E C O N S T R U C C I N
P O R P A R T ID A S
No.
C O N C E P T O
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
G AS T O S G EN ER A LES
C IM E N T A C IO N
ESTRUCTURA DE CONCRETO
A L B A IL E R A O B R A G R U E S A
ACABADOS
IN S T A L A C I N H ID R O -S A N IT A R IA
IN S T A L A C I N E L C T R IC A
H E R R E R A
C A R P IN T E R A
M U E B L E S S A N IT A R IO S
V ID R IE R A
P IN T U R A
S U M AS
%
In c id e n c ia
3 .5 0
1 2 .0 0
1 7 .0 0
1 5 .9 0
1 8 .4 0
3 .0 0
4 .5 0
7 .0 0
1 2 .7 0
3 .2 0
0 .9 0
1 .9 0
1 0 0 .0 0
C O S T O
$ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0
2 6 ,2 5 0 .0 0
9 0 ,0 0 0 .0 0
1 2 7 ,5 0 0 .0 0
1 1 9 ,2 5 0 .0 0
1 3 8 ,0 0 0 .0 0
2 2 ,5 0 0 .0 0
3 3 ,7 5 0 .0 0
5 2 ,5 0 0 .0 0
9 5 ,2 5 0 .0 0
2 4 ,0 0 0 .0 0
6 ,7 5 0 .0 0
1 4 ,2 5 0 .0 0
$ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0
127
Chimeneas
2%
Eficiencia de Energa
2%
recmaras
1%
Funcionalidad
1%
Diseo e Imagen
Exterior
2%
Area Construida
12%
Emplazamiento y Vista
3%
Cochera
11%
Edad
4%
Otros
4%
Edo. Conservacin
9%
Calidad de
Construccin
5%
Porticos, Piscina
9%
Localizacin
6%
Mantenimiento
Preventivo
6%
Sotanos, Mquinas
6%
A/C, Calefaccin
8%
Baos
7%
1.10%
1.10%
1.30%
1.70%
2.30%
Ef iciencia de Energa
2.30%
3.30%
Emplazamiento y Vista
4.00%
Edad
4.10%
Otros
4.60%
Calidad de Construccin
Localizacin
5.80%
Mantenimiento preventivo
5.80%
6.30%
Sotanos, Mquinas
7.40%
Baos
8.30%
9.00%
Porticos, Piscina
9.30%
Edo. Conservacin
10.50%
11.80%
Cochera
Area Construida
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
128
129
121.721
= $ 2954,952.00
FECHA
FACTOR
25.05
121.721
Factor de Ajuste
Valor Referido
= $ 7500,000.00 / 4.859
= $ 1543,527.47
130
F = VI x (1 - b) Pn
F
VI
=
=
b
Pn
=
=
Ejemplo:
F
VI
B
Pn
=
=
=
=
Sustituyendo:
$1349,360.00
131
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hiptesis de vivienda terminada, se utilizarn
los valores obtenidos por los enfoques de comparacin y/o por capitalizacin de rentas
en la fecha de Valuacin.
Para estimar los egresos a realizar, se tendrn en cuenta los costos de construccin,
los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercializacin y, en su
caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio.
Para inmuebles en remodelacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de
obra nueva, se tendrn en cuenta los costos de construccin presupuestados en el
proyecto correspondiente.
II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual del
proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendra un promotor medio
en una promocin con las caractersticas de la analizada.
Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta el financiamiento
ajeno, la tasa de descuento deber ser incrementada en funcin del porcentaje de dicho
financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de inters habituales del mercado
hipotecario. Dicho incremento deber ser, en todo caso, debidamente justificado.
Vigsimo primera. Frmula de clculo del valor residual por el Procedimiento
Dinmico.
El valor residual Dinmico, ser la diferencia entre el Valor actual de los ingresos
obtenidos por la venta del inmueble terminado y el Valor actual de los egresos
realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de capitalizacin fijado,
utilizando la siguiente frmula:
F = [ Lj / (1 + i) j ] - [ Ek / (1 + i) k ]
F
Lj
j
Ek
k
I
De donde:
Ejemplo:
Lj
I
J
Ek
K
=
=
=
=
=
$ 1500,000.00
10.00%
2 aos
L j x tasa de egresos = $1500,000.00 x 6.0%
3 aos
Bases de Valuacin Inmobiliaria
132
CAPITULO VII
AVALU POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
VII. 1. DEFINICIONES
El Valor de Capitalizacin es el capital requerido para generar rendimientos financieros
iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de
tiempo y riesgo.
La estimacin del Valor de Capitalizacin anual se calcula sobre los ingresos netos
anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo
plazo y bajo riesgo, es decir, la cantidad de ingresos mensuales, producidos o
susceptibles de producir por un bien inmueble se denominan Rentas y se clasifican de
la manera siguiente:
Renta Econmica: Es el promedio comparativo de ingresos mensuales producidos por
bienes con caractersticas similares al estudiado, ofertantes en el mercado Inmobiliario
actuante.
Renta Contratada: Es el monto mensual de ingresos establecida en contratos de
arrendamiento.
Renta Excesiva: Es el ingreso mensual contratado, muy superior a la renta Econmica
o de mercado.
Renta a Porcentaje: Es el monto porcentual establecido previamente en contratos
sobre la totalidad de los ingresos producidos por el bien.
Renta Congelada: Aquella establecida por decreto gubernamental como medida de
control de precios por arrendamientos.
Renta a largo Plazo: Monto fijado a plazo mayor de dos aos, de comn acuerdo por
las partes contratantes.
Renta con Opcin de Venta: Promesa de venta opcional establecida, cuyas rentas
pagadas se descontaran al precio final fijado en la operacin de compraventa.
La rentabilidad o ingresos por productos mensuales de un bien inmueble esta
determinado por diversas fuerzas econmicas que inciden directa o indirectamente en
el mercado inmobiliario prevaleciente y son entre otras;
133
Vf = Valor Fsico
Ti = Tasa de Inters Anual
d = % Deducciones mensuales
Vf x Ti
12 (1 - d)
134
Definicin:
=
=
=
=
de donde:
( Rbm D x M ) / Ti
$ 12,000.00
$ 3,000.00
$ 36,000.00
0.08
- deducciones 25%
Rnm por 12 meses
entre Ti al 8%
Valor de Capitalizacin =
$ 450,000.00
PMT [1 - (1+i) ]
VC = _____________
I
VC
PMT
i
n
=
=
=
=
de donde:
Valor de Capitalizacin
Pago total (ingresos menos egresos) Renta neta anual (Rna)
Es la tasa de capitalizacin aplicable
Es el nmero de periodos (Vida til remanente)
135
PMT [1 - ( 1+I ) ]
VCap = -------------------------i
Datos:
Rbm
=
% deducc. =
VCap = (108,000.00 (1-(1+.08) ^ (- 60)))/.08
Deducciones =
Renta neta =
PMT Renta anual =
VCap = $ 1336,667.60
i
Tasa
=
n
(Vida til rem)
12,000.00
25%
3,000.00
9,000.00
108,000.00
0.08
= 60 aos
TIPO DE
TERRENO
AMBITO DE
ANALISIS
TIPO DE
MERCADO
FACTORES
ECONOMICOS
OPERACIONES
CON
INFORMACION
POCAS OPERACIONES
Y/O SIN INFORMACION
VALOR COMERCIAL
PRECISO
VALOR COMERCIAL
POCO PRECISO
VALOR COMERCIAL
PRECISO
136
Porcentaje de desocupacin
Impuesto Predial
Agua Potable y alcantarillado
Administracin, limpieza y vigilancia
Conservacin y mantenimiento
Energa elctrica de las reas comunes
Plizas de seguros
Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.)
10
15
20
25
30
35
RANGO PORCENTUAL
% Mximo
% Mnimo
137
PORCENTAJES DE OCUPACIN
PERIODO
DE OCUPACIN
(No. DE AOS)
UN MES
DESOCUPADO %
1
2
3
4
5
6
7
8
8.30
4.20
2.80
2.10
1.60
1.40
1.20
1.00
DOS MESES
TRES MESES
DESOCUPADO % DESOCUPADO %
16.60
8.30
5.50
4.20
3.30
2.80
2.40
2.10
25.00
12.50
8.30
6.20
5.00
4.20
3.60
3.10
138
5. Conservacin y Mantenimiento:
El contrato de arrendamiento especifica en la mayora de los casos, quien absorbe los
gastos de conservacin y mantenimiento del inmueble, siendo generalmente el inquilino
arrendatario, dado que es l quien ocupa y disfruta el Inmueble. Sin embargo, en
algunas ocasiones es el mismo propietario quin se hace cargo de dichos gastos.
De manera general se considera que aproximadamente un 5% sobre el valor de las
construcciones de un inmueble, requieren conservacin anual, por lo tanto:
% de Conservacin Anual
=
% de Ingreso bruto s/construccin=
% de Conservacin Anual
=
% de Conservacin mensual =
PERIODO
DE
CONSERVACIN
Cada ao
Cada 2 aos
Cada 3 aos
Cada 4 aos
Cada 5 aos
Cada 6 aos
Cada 7 aos
Cada 8 aos
1%
10.4
5.2
3.4
2.6
2.1
1.7
1.5
1.3
2%
20.8
10.4
6.9
5.2
4.2
3.5
2.9
2.6
3%
31.2
15.6
10.4
7.8
6.2
5.2
4.5
3.9
4%
41.7
20.8
8.9
10.4
8.3
6.9
5.9
5.2
5%
52.1
26.1
17.4
13.0
10.4
8.7
7.4
6.5
6%
52.5
31.2
20.8
15.6
12.5
10.4
8.9
7.8
7%
72.9
36.4
24.3
12.2
14.6
12.1
10.4
9.1
8%
83.3
41.7
27.8
20.8
16.7
13.9
11.9
10.4
139
8.
=
=
50 %
35 %
140
9.
141
142
EJEMPLO 1:
Vf =
Vf x .80
Vf x .1/12
$
$
$
700,000.00
560,000.00
5,833.33
2,333.33
0.00008
22.40
$
$
$
291.67
253.17
466.67
3,367.23
2,466.10
10%
246.61
306.13
Valor Const.
$
Impuesto Predial
Gastos de Administracin
Gastos de Mantenimiento
Suma de Seguro Anual
560,000.00
x Dep. Aut.
Mensual
0.05
/ 12 meses
V. Fsico
x .4
$700,000.00
$280,000.00
0.05
0.0434
0.01
Sobre
Sobre
Sobre
.08 al millar
x
Total ISR
Lim. Inferior
2,466.10
$0.01
Base Grav.
246.61
Cuota Fija
$59.52
Deducc.
$ 3,367.23
% Exced.
Total de ISR
Porcentaje Total del ISR
0.0525
5.25
LIMITE SUPERIOR
CUOTA FIJA
%
EXCEDENTE
LIM. INF.
$0.01
$3,968.56
$0.00
1.50%
$3,968.57
$33,683.29
$59.52
5.00%
$33,683.29
$59,195.37
$1,545.12
8.50%
$59,195.37
$68,812.01
$3,714.16
12.50%
$68,812.01
$82,386.81
$4,915.92
14.00%
$82,386.81
$166,162.33
$6,816.40
16.80%
$166,162.33
$261,894.65
$20,890.64
19.60%
$261,894.65
EN ADELANTE
$39,654.16
28.00%
143
EJEMPLO 2:
Vf =
Vf x .80
Vf x .15/12
$
$
$
700,000.00
560,000.00
8,750.00
2,333.33
0.00008
22.40
$
$
$
350.00
437.50
466.67
3,609.90
5,140.10
17.0%
158.05
544.36
Valor Const.
$
Impuesto Predial
Gastos de Administracin
Gastos de Mantenimiento
Suma de Seguro Anual
560,000.00
x Dep. Aut.
Mensual
0.05
/ 12 meses
V. Fsico
x .4
$700,000.00
$280,000.00
0.04
0.05
0.015
Sobre
Sobre
Sobre
.08 al millar
x
Total ISR
Lim. Inferior
5,140.10
$4,210.42
Base Grav.
158.05
Cuota Fija
$386.31
Deducc.
$ 3,609.90
% Exced.
Total de ISR
Porcentaje Total del ISR
0.0622
6.22
LIMITE SUPERIOR
CUOTA FIJA
%
EXCEDENTE
LIM. INF.
$0.01
$496.07
$0.00
3.00%
$496.08
$4,210.41
$14.88
10.00%
$4,210.42
$7,399.42
$386.31
17.00%
$7,399.43
$8,601.50
$928.46
25.00%
$8,601.51
en Adelante
$1,228.98
28.00%
144
11.0
% DE TASA ANUAL
14
10.0
12
8.0
10
8
6
Hoteles
Comercios
3.5
Naves Industriales
Casas y Deptos.
TIPO DE
INMUEBLE
Terrenos
145
D a t o s:
I
=
R
=
C
=
r
=
T
=
(C x r )
T+C
Tasa de capitalizacin
Renta Neta Mensual
Valor de las construcciones
Tasa de Amortizacin de las Construcciones (1/Ver)
Valor del terreno
= $
12,500.00
= $ 1200,000.00
=
50 aos
= $ 300,000.00
Aplicando la frmula:
I = Tasa de Capitalizacin =
R (C x r )
T+C
R (C x r )
T+C
150,000.00 ( 1200,000.00 x .02) =
300,000.00 + 1200,000.00
126,000.00
1500,000.00
150,000.00 24,000.00
1500,000.00
0.0084x1000 =
8.40%
146
Inmueble
Valuado
Propiedades
Comparables en el
mercado
Renta (operacin y
Mercado normales)
Renta de Mercado
(RN)
Gastos de Operacin
Gastos de operacin
Renta Neta
(RN mercado)
Valor de Mercado
(V mercado)
Similares en:
Antigedad
Ubicacin
Condiciones
Financieras.
Operacin
Forma de
Propiedad
Im= RN mercado
V mercado
RN
i
i = Ponderacin de las im
147
VII.5.3.
CONCEPTO
TASAS DE REFERENCIA
5%
8%
9%
10%
11%
12%
TIPO de INMUEBLE
Terreno
Casa
Depto/Casa
Ofic./L. Com.
(segn su USO)
sin constr.
Unifamiliar
en condominio
en condominio
Local
Comercial
Especializado
Terr Constr.
11
0
1.57143
0.00000
0
1.71429
0.00000
X
Terr > Constr.
Mayor a 3:1
0
0.71429
0.00000
1.33
1.14286
1.52000
0
1.28571
0.00000
1.7
1.42857
2.42857
TASA 2:
3.95%
=
=
7.95%
4.00%
3.95%
148
VII. 5. 4.
Sin riesgo
Riesgo mnimo
Riesgo muy bajo
Riesgo moderado
Riesgo normal
Riesgo presente
Riesgo alto
Riesgo considerable
Riesgo sustancial
149
Sin riesgo
6.5%
7.0%
7.5%
8.0%
8.5%
9.0%
9.5%
Riesgo
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesto
Riesgo
10.0%
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Considerable
Sustancial
Buena
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malos
Muy malas
Psimas
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malos
Muy malos
Psimas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malos
Muy malos
Psimos
Pend.+35%
Pend.+40%
Muy malo
Psimo
2 Ventajas
Excelentes Muy Buenas
Competitivas
1
3 Accesos
Excelentes
Muy buenos
1
4 Vialidades
Excelentes
Muy Buenas
1
5 Servicios
Excelentes
Muy buenos
1
6 Topografa
Plana
Pend.+5%
3.5 veces
1.5 veces
1
8 Aprovecham. Excelente
Muy bueno
Buenos
Regular
Aceptable
Deficiente
Malo
Cabecera
Esquina
Intermedio
Intermedio
Interior
Interior
Comercial
Residencial
Comercial
Residencial
Media Baja
Baja
Proletaria
Suburbana
9 Ubicacin
Manzanero
Cabecera
Esquina
Comercial
Comercial
Residencial Residencial
10 Zona
Exclusiva
Residencial
Muy buena
Buena
Media
FACTOR 1/10
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var
0.100
2.000
0.200
0.400
0.100
7.000
0.700
4.900
0.100
0.000
0.000
0.000
0.100
0.000
0.000
0.000
0.100
0.000
0.000
0.000
0.100
0.000
0.000
0.000
0.100
1.000
0.100
0.100
TASA DE CAPITALIZACION
0.100
0.000
0.000
0.000
0.100
0.000
0.000
0.000
5.400
150
8.0%
8.5%
9.0%
9.5%
10.0%
10.5%
11.0%
11.5%
Sin riesgo
Riesgo
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesto
Riesgo
12.0%
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Considerable
Sustancial
Buena
Regular
Deficiente
Mala
Muy mala
Deplorable
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
1
Importacin
2 Tipo de
construccin
Excelente
Muy buena
1
3 Ventajas
Competitivas
4 Edad
0 a 5 aos
Buenas
1
40 a 45 aos
5 Acabados
Importacin Excelentes
Muy buenos
Buenos
Regulares
Deficientes
Malos
Muy malos
Deplorables
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malos
Muy malos
Psimos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malas
Muy malas
Psimas
6 Accesos
7 Vialidades
Buenas
1
8 Servicios
Buenos
1
9 Equipos
Buenos
Areas
10 comunes
11 Conservacin
Buenas
1
Nuevo
Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Deficiente
Malo
Muy malo
Ruidoso
Excelente
Muy bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Malo
Sin uso
Regular
Deficiente
Inadecuado
Malo
Psimo
12 Uso General
Optimo
13 Proyecto
Optimo
Muy bueno
Bueno
Adecuado
1
14 Vida til
remanente
ms de 50
15 Ubicacin
Manzanero
menos de 15
1
Cabecera
Esquina
Comercial
Comercial
Cabecera
Esquina
Residencial Residencial
Intermedio
Intermedio
Interior
Interior
Comercial
Residencial
Comercial
Residencial
Muy malas
Psimas
16 Zona
Exclusiva
Residencial
Muy buena
Buena
Regular
Deficiente
Malas
FACTOR 1/16
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var
0.063
3.000
0.005
0.015
0.063
1.000
0.005
0.005
0.063
8.000
0.006
0.045
0.063
3.000
0.006
0.018
0.063
0.000
0.006
0.000
0.063
0.000
0.007
0.000
0.063
1.000
0.007
0.007
TASA DE CAPITALIZACION
0.063
0.000
0.007
0.000
0.063
0.000
0.008
0.000
0.090
151
10.0%
10.5%
11.0%
11.5%
12.0%
12.5%
13.0%
13.5%
Sin riesgo
Riesgo
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesto
Riesgo
14.0%
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Considerable
Sustancial
Buena
Regular
Deficiente
Malas
Muy malas
Deplorables
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
35 a 40 aos
40 a 45 aos
2 Tipo de
Importacin
construccin
3 Ventajas
Competitivas
Excelentes
4 Edad
0 a 5 aos
Excelente
Muy buena
1
Muy Buenas
Buenas
1
5 a 10 aos
5 Acabados
Importacin
Excelente
Muy buenos
Buenos
Regulares
Deficientes
Malos
Muy malos
Deplorables
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malas
Muy malas
Psimas
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malas
Muy malas
Psimas
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malas
Muy malas
Psimas
Bueno
Regular
Deficiente
Malo
Muy malo
Ruinoso
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Malo
Sin uso
Adecuado
Regular
Deficiente
Inadecuado
Malo
Psimo
20 a 25 aos
menos de 20
6 Accesos
Excelentes
Muy buenos
Buenos
1
7 Vialidades
Excelentes
Muy Buenas
Buenas
1
8 Servicios
Excelentes
Muy buenos
1
9 Equipos
Excelentes
Muy buenos
1
10
11
Areas
comunes
Excelentes
Areas
pblicas
Excelentes
12 Conservacin
Muy buenas
1
Muy buenas
Buenas
1
Nuevo
Excelente
Muy bueno
1
13 Uso General
Optimo
Excelente
Muy bueno
1
14 Proyecto
Optimo
Muy bueno
Bueno
1
15 Vida til
remanente
ms de 70
Ubicacin
Manzanero
Zona
16
17
60 a 65 aos
Exclusiva
FACTOR 1/17
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var
Cabecera
Esquina
Comercial
Comercial
1
Residencial
Muy buena
Cabecera
Esquina
Residencial Residencial
Buena
Media
Intermedio
Intermedio
Interior
Interior
Comercial
Residencial
Comercial
Residencial
Media Baja
Baja
Proletara
Suburbana
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
3.000
0.176
0.529
0.059
14.000
0.824
11.529
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
TASA DE CAPITALIZACION
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
12.059
152
Sin riesgo
13.5%
14.0%
14.5%
15.0%
15.5%
16.0%
Riesgo
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Excelente
Muy buena
Buena
Regular
Deficiente
Mala
Muy Buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
5 a 10 aos
10 a 15 aos
15 a 20 aos
20 a 25 aos
25 a 30 aos
30 a 35 aos
Excelentes
Muy buenos
Buenos
Regulares
Deficientes
Malos
Muy buenos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy Buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy buenos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy buenos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malos
Muy buenos
Bueno
Regular
Aceptable
Deficiente
Malo
Muy buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malas
Muy buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Excelente
Muy bueno
Bueno
Regular
Deficiente
Malo
Excelente
Muy bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Muy bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Inadecuado
60 aos
50 aos
60 aos
50 aos
40 aos
30 aos
Cabecera
Esquina
Cabecera
Esquina
Intermedio
Intermedio
2 Tipo de
construccin
Importacin
3 Ventajas
Competitivas
Excelentes
4 Edad
0 a 5 aos
5 Acabados
Importacin
1
6 Accesos
Excelentes
1
7 Vialidades
Excelentes
1
8 Servicios
Excelentes
1
9 Mobiliario y
Decoracin
Excelentes
1
10 Equipo de
Operacin
Excelentes
11 Areas
Comunes
Excelentes
12 Areas
Pblicas
Excelentes
13 Conservacin
1
Nuevo
14 Uso General
Optimo
1
15 Proyecto
Optimo
1
16 Vida til
remanente
ms de 70
17
Ubicacin
Manzanero
FACTOR 1/17
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var
0.059
15.000
0.882
13.235
0.059
2.000
0.118
0.235
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
TASA DE CAPITALIZACION
0.059
0.000
0.000
0.000
0.059
0.000
0.000
0.000
13.471
153
9.0%
9.5%
10.0%
10.5%
11.0%
11.5%
12.0%
12.5%
Sin riesgo
Riesgo
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesto
Riesgo
13.0%
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Considerable
Sustancial
Excelente
Muy buena
Buena
Regular
Deficiente
Mala
Muy mala
Deplorable
Muy Buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
2 Tipo de
Importacin
construccin
1
3 Ventajas
Competitivas
Excelentes
4 Edad
0 a 5 aos
1
5 a 10 aos
40 a 45 aos
Excelentes
Muy buenos
Buenos
Regulares
Deficientes
Malos
Muy malos
Deplorables
Muy buenos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Muy Buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
Muy buenos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malos
Muy malos
Psimos
Muy buenos
Buenos
Regulares
Aceptables
Deficiente
Malos
Muy malos
Psimos
Muy buenas
Buenas
Regulares
Aceptables
Deficientes
Malas
Muy malas
Psimas
Excelente
Muy Bueno
Bueno
Regular
Deficiente
Malo
Muy malo
Ruidoso
Excelente
Muy bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Malo
Sin uso
Muy bueno
Bueno
Adecuado
Regular
Deficiente
Inadecuado
Malo
Psimo
20 a 25 aos
menos de 20
5 Acabados
Importacin
1
6 Accesos
Excelentes
1
7 Vialidades
Excelentes
1
8 Servicios
Excelentes
1
9 Equipos
Excelentes
1
10 Areas
comunes
11 Conservacin
Excelentes
1
Nuevo
1
12 Uso General
Optimo
1
13 Proyecto
Optimo
1
14 Vida til
remanente
ms de 70
60 a 65 aos
30 a 35 aos 25 a 30 aos
15 Ubicacin
Manzanero
Cabecera
Esquina
Cabecera
Esquina
Intermedio
Intermedio
Interior
Interior
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Muy buena
Buena
Regular
Deficiente
Malas
Muy malas
Psimas
16 Zona
Exclusiva
FACTOR 1/16
suma var
DE
var x %
CALIDAD % x No. Var
0.063
12.000
0.750
9.000
0.063
4.000
0.250
1.000
0.063
0.000
0.000
0.000
0.063
0.000
0.000
0.000
0.063
0.000
0.000
0.000
0.063
0.000
0.000
0.000
0.063
0.000
0.000
0.000
TASA DE CAPITALIZACION
0.063
0.000
0.000
0.000
0.063
0.000
0.000
0.000
10.000
154
VII. 5. 5.
MTODO DE SUBSTITUCION
BBVA (Bancomer)
Tasa de descuento ( r ) = Cetes Real total + recaptura por rendimiento adicional + tasa
de riesgo del propio bien.
5.
(N)
(r)
VPN
VF
VP
=
=
=
=
=
Y finalmente calcular:
TCap =
155
Para definir la tasa de capitalizacin del inmueble, con la tasa de descuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago
anual igual a uno, en un tiempo igual a la vida til remante (VUR) del inmueble valuado. El inverso del valor presente neto ser
igual a la tasa de capitalizacin ( i ) del inmueble valuado.
Tr
Ti
In
CRT
CRT =
Tasa Real
Tasa de Inters
Inflacin
Cetes Real Total
7.35%
4.22%
Tasa Real
Cetes Real Total
3.00%
3.00%
TIPO
AREA
SUPERFICIE
1
2
3
Casa
Cochera
servicio
300.00
60.00
30.00
VNR
Totales:
$
$
$
5,000
4,000
3,000
12,000
VUR
40
40
40
VNR
$
$
$
1,500,000.00
240,000.00
90,000.00
VUR X VNR
VUR Ponderada
VNR / (VURxVNR)
200,000.00
160,000.00
120,000.00
$
1,830,000
VUR=
Sobre Puntos =
1 / VUR Prom.
En % =
16.67
13.33
10.00
40.00
0.025
2.50
Tasa de Descuento ( r ) = Cetes Real Total + Recaptura por rendimiento adicional + el riesgo del propio Bien
CRT
Rra
Rrb
(r)=
3.00
2.500
2.500
8.00
Tasa de Capitalizacin:
Ponderando las siguientes variables:
Para el Riesgo Propio del Bien, calcularemos el VPN de un flujo con un pago constante = a 1
Con un Tiempo N = a la Vida Util Remanente Promedio (VUR)
A una Tasa = ( r )
Al Inverso del VPN = A la ( i ) Tasa de Capitalizacin justa para el tipo de Inmueble
TCap =
VP =
Tasa de Cap.
Valor Presente
Tcap =
Valor
Presente =
1 / Vp x 100
N
(r)
VPN = 1
VF
VP
Tiempo en aos
Tasa de Descuento ( r )
Pago Constante igual a 1
Valor Futuro
Valor Presente
Tasa de Capitalizacin ( i ) =
40
799.78%
-1
0
0.13
8.00
156
MES
2001-2002
2002-2003
JUL
AGO
SEP
OCT
NOV
DIC
ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN
9.39
7.51
9.32
8.36
7.43
6.29
6.97
7.91
7.23
5.76
6.61
7.3
PROM
7.51
7.38
6.68
7.34
7.66
7.3
6.88
8.27
9.04
9.17
7.86
5.25
5.2
CETES 28 DIAS
2003-2004
2004-2005 2005-2006
2006-2007
4.57
4.45
4.73
5.11
4.99
6.22
4.95
5.57
6.28
5.97
6.63
6.57
6.81
7.21
7.36
7.76
8.20
8.37
8.60
9.15
9.41
9.63
9.75
9.63
9.61
9.59
9.21
8.91
8.71
8.09
7.88
7.61
7.37
7.17
7.02
7.02
7.03
7.04
7.06
7.05
7.04
7.04
7.04
7.04
7.04
7.01
7.24
7.20
7.34
5.50
Promedio de los periodos
8.49
8.18
7.07
7.35%
MES
2001-2002
JUL
AGO
SEP
OCT
NOV
DIC
ENE
FEB
MAR
ABR
MAY
JUN
2002-2003
94.97
95.53
96.42
96.86
97.22
97.35
98.25
98.19
98.69
99.23
99.43
99.92
100.20
100.59
101.19
101.64
102.46
102.90
103.32
103.61
104.26
104.44
104.10
104.19
INPC 28 DIAS
2003-2004 2004-2005
104.34
104.65
105.28
105.66
106.54
107.00
107.66
108.31
108.67
108.84
108.56
108.74
2005-2006
109.02
109.70
110.60
111.37
112.32
112.55
112.55
112.93
113.44
113.84
113.56
113.45
113.89
114.03
114.48
114.77
115.59
116.30
116.98
117.16
117.31
117.48
116.96
117.06
2006-2007
117.38
117.98
119.17
119.69
120.32
121.02
121.64
121.98
122.24
122.17
121.58
121.72
4.22%
157
CAPITULO VIII
DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO
VIII. 1. Generalidades
Uno de los problemas ms comunes que enfrenta el Valuador Inmobiliario y en general
el investigador, es decidir cul es el procedimiento ms adecuado para analizar un
conjunto de datos de mercado Inmobiliario.
Los procedimientos de anlisis de datos de mercado ms recurridos por el Valuador son
en general de tipo estadstico, esencialmente paramtricos, aplicables principalmente a
datos de tipo cuantitativo, donde se manejan datos que provienen de la medicin de
una variable o variables seleccionadas en el estudio.
Existen en general 4 escalas con las que se pueden medir las variables de los objetos
muestreados y son: La Escala Nominal, la Escala Ordinal, la Escala de Intervalo y la
Escala de Razn Proporcional.
Cada una de ellas posee caractersticas especiales dependiendo de los resultados que
se desea obtener y en funcin de las variables que se desea medir, sin embargo, para
el caso que nos ocupa, nos inclinaremos por la escala de tipo Nominal o paramtrico,
aplicables principalmente a datos de tipo cuantitativo.
Las variables son las caractersticas que interesan en los sujetos u objetos que se
estudian. En este caso de la investigacin de mercado inmobiliario, generalmente se
referir a la cantidad de bienes muebles o inmuebles ofertados, en venta o renta, en un
mercado actuante, que posean caractersticas similares al bien estudiado, es decir, que
puedan ser comparados en igual de circunstancias, por ejemplo;
Si hablamos de un inmueble con uso de casa habitacin tipo medio residencial,
requeriremos que los objetos a muestrear posean caractersticas de tipo cuantitativo
Dichas caractersticas cuantitativas del objeto de estudio sern, por ejemplo, todo tipo
de construcciones habitacionales de la misma categora del objeto de estudio (tipo
medio), con similar superficie tanto de terreno como rea construida; edificada con los
mismos materiales y calidad construccin, y desde luego enclavadas en un entorno
urbano, colonia o fraccionamiento, del mismo rango o categora del inmueble analizado.
Es decir que la normalidad de la poblacin de la cual ser extrada la muestra, deber
cumplir con los supuestos requeridos por el sujeto en su mayor parte. De lo contrario la
conclusin del anlisis podra estar equivocada, sobre todo en un tamao menor a 30
objetos comparados.
La investigacin de mercado no es un censo, sino una muestra representativa del
mercado inmobiliario actuante en un momento determinado, sujeto a las influencias;
fsicas, econmicas, polticas, sociales, de oferta, de demanda, de utilidad, escasez y
poder adquisitivo.
158
159
U so de Suelo
U bic.
Precio Unit.
$/m
Uso
Form .
Fecha
Telfono
Fuente/Antecedente
1
2
3
4
5
Oferta
P recio de VE NTA
Area
m
Terrenos
1
2
3
4
5
Area de Lote Tipo o Moda:
Area Terreno Sujeto:
m
m
F.d. *
R.res.
F.r.
$/m
$/m
U so de Suelo
Edad
E.c.
Fecha
U bic.
C.U.S.
Telfono
Fuente/Antecedente
1
2
3
Oferta
Precio de REN TA
Terreno
Constr.
Precio Unit.
Inm uebles
$/m
R.res.
F.d. *
F.r.
tante ($/m )
$/m
$/m
Edad
E.c.*
Acab.
Area
1
2
3
4
5
Areas del sujeto:
U so de Suelo
Pisos
Edad
E.c.*
Fecha
Telfono
Precio Unit.
$/m
U bic.
Fuente/Inform ante
1
2
3
Oferta
P recio de VE NTA
Inm uebles
Terreno
m
Constr.
m
F.d. *
R.res.
F.r.
1
2
3
4
5
Valor Unitario P rom edio Ponderado:
360.00
538.00 m
Por tanto, el Valor de Mercado del inm ueble que se vala resulta de _____:
538.00 m
$/m
$/m
/m , en la cantidad de:
$ 2,900,000.00
160
Este tipo de investigacin de mercado inmobiliario resulta similar a la del inciso anterior
Valor Comparativo de Mercado , sin embargo, esta compete exclusivamente a
Inmuebles ofertados en venta. Con l, cada uno de ellos ser analizado de manera
especfica, aplicndole otros factores, tales como: de comercializacin, de rea, de
zona, de calidad y la depreciacin correspondiente de acuerdo a la edad y vida til
remanente del bien estudiado.
Este mtodo resulta sin duda ms preciso que el anterior, ya que se profundizar en el
anlisis de las caractersticas de las muestras de mercado extradas.
A. DE LOS TERRENOS
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
PLAZA
Factor de
FRACC./COL.
D'ATOCHA MALL
TAB 2000
OLMECA
TAB 2000
PASTRANA
ATASTA
CATEDRAL
EL AGUILA
TABASCO
TAB 2000
USUMACINTA
TAB 2000
PERIPLAZA
PERIFERICO
LAS AMERICAS T. COLORADA
AREA
VALOR
PRECIO/m2
POSICIN
FUENTE
80.00
38.00
250.00
120.00
38.00
68.00
40.00
55.00
1,200,000.00
800,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
1,100,000.00
1,300,000.00
750,000.00
2,025,000.00
3,000.00
4,210.53
1,500.00
3,666.67
5,789.47
3,823.53
3,750.00
7,363.64
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
12-06-28
15-30-03
14-11-44
15-55-65
15-30-03
59-12-74
351-9347
351-9348
Comercializacin =
----------------------------------
n
(1 + i )
i =
n =
g =
1-g
INFLACION ANUAL
NUMERO DE MESES PARA VENTA
% DE GASTOS DE VENTA
B. DE LAS CONSTRUCCIONES
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
PLAZA
FRACC./COL.
D'ATOCHA MALL
TAB 2000
OLMECA
TAB 2000
PASTRANA
ATASTA
CATEDRAL
EL AGUILA
TABASCO
TAB 2000
USUMACINTA
TAB 2000
PERIPLAZA
PERIFERICO
LAS AMERICAS T. COLORADA
EDAD
AREA
VALOR
12
11
15
11
4
4
1
1
80.00
38.00
250.00
120.00
38.00
68.00
40.00
55.00
1,200,000.00
800,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
1,100,000.00
1,300,000.00
750,000.00
2,025,000.00
VALOR
PRECIO/m2
FACTOR DE CALIDAD
15,000.00
21,052.63
10,000.00
18,333.33
28,947.37
19,117.65
18,750.00
36,818.18
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
INT.
12-06-28
15-30-03
14-11-44
15-55-65
15-30-03
59-12-74
351-9347
351-9348
EXCELENTE
MUY BUENA
BUENAS
REGULAR
ACEPTABLES
DEFICIENTES
MALAS
1.00
0.92
0.85
0.78
0.70
0.63
0.58
C. DE LA HOMOLOGACION :
No.
PLAZA
AREA
COMERC.
1
2
3
4
5
6
7
8
D'ATOCHA MALL
OLMECA
PASTRANA
CATEDRAL
TABASCO
USUMACINTA
PERIPLAZA
LAS AMERICAS
80.00
38.00
250.00
120.00
38.00
68.00
40.00
55.00
1,200,000.00
800,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
1,100,000.00
1,300,000.00
750,000.00
2,025,000.00
15,000.00
21,052.63
10,000.00
18,333.33
28,947.37
19,117.65
18,750.00
36,818.18
0.896
0.914
0.905
0.914
0.914
0.951
0.961
0.942
F A C T O R E S
AREA
ZONA
CAL.
EDAD
TOTALES
HOMO
PROM.
1.0441
0.8897
1.6691
1.1912
0.8897
1.1750
1.0000
1.0227
0.85
0.85
0.85
0.85
0.85
0.85
0.78
0.85
0.915
0.923
0.889
0.923
0.963
0.963
0.994
0.994
0.713
0.625
1.256
0.897
0.653
0.915
0.745
0.814
0.980
0.980
1.100
1.050
0.980
1.000
1.000
1.000
D. DE LA COMPARACIN DE RENTAS:
No.
PLAZA
AREA
RENTA
MENSUAL
1
2
3
4
5
6
7
8
D'ATOCHA MALL
OLMECA
PASTRANA
CATEDRAL
TABASCO
USUMACINTA
PERIPLAZA
LAS AMERICAS
80.00
68.00
38.00
120.00
40.00
68.00
40.00
55.00
12,000.00
13,600.00
6,840.00
19,200.00
8,000.00
11,900.00
7,500.00
11,500.00
PRECIO/m2
FUENTE
150.00
200.00
180.00
160.00
200.00
175.00
187.50
209.09
12-06-28
15-30-03
14-11-44
15-55-65
15-30-03
59-12-74
351-9347
351-9348
0.937
0.911
1.083
0.986
0.919
0.988
0.947
0.962
VALORES / M2
HOMOLOG.
PROMEDIO
10,692.41
13,159.64
12,561.96
16,438.87
18,889.90
17,494.67
13,963.57
29,957.04
14,054.47
19,185.22
10,827.09
18,069.19
26,614.50
18,886.16
17,754.49
35,406.79
PROMEDIO
16,644.76
20,099.74
VALOR CERCANO A 1
18,372.25
18,000.00
18,372.25
161
BOLSA INMOBILIARIA
CASAS EN VENTA
PRECIO
Hoja 14
P.U.
UBICACIN
$
$
$
$
$
$
$
6,356.05
6,405.13
5,000.00
2,247.79
8,603.84
4,108.27
5,681.09
Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
Tendencia
TERR.
ED
160.00
300.00
160.00
350.00
300.00
230.00
200.00
710.00
360.00
400.00
367.38
270.00
360.00
670.00
600.00
600.00
400.00
900.00
640.00
750.00
1,000.00
1,000.00
800.00
200.00
130.00
250.00
180.00
400.00
268.00
250.00
250.00
450.00
300.00
340.00
250.92
230.00
390.00
420.00
450.00
400.00
350.00
386.00
386.00
400.00
740.00
900.00
670.00
1,200.00
3.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
6.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
4.0
2.0
3.0
2.5
2.5
2.5
3.0
2.5
4.0
3.5
3.0
4.5
3.0
2.5
5.0
3.0
3.0
2.5
3.0
3.0
6.0
5.0
3.5
2.0
5.5
2.0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
4.0
3.0
7.0
2.0
16.0
12.0
8.0
14.0
11.0
13.0
8.0
3.0
9.0
15.0
12.0
8.0
6.0
2.0
8.0
8.0
6.0
5.0
4.0
9.0
7.0
14.0
360.00
538.00
4.00
5.00
2.00
10.00
CONTACTO
04493-70-40-46
213-57-25
044 (93) 76 33 28
3 15-19 37
044 (93) 70 16 36
04493-20-43-78
3 15-19 37
04493-05-40-73
CENTURY XXI 312-0628
04493-20-66-24
CENTURY XXI 312-0628
04493-91-13-41
354-1291
04493-11-44-34
315-1937
04493-92-48-70
314-1157
04493-92-48-70
04493-92-48-70
354-45-20 312-08-86
316-19-23
CENTURY XXI 312-0628
354-1291
CENTURY XXI 312-0628
162
BOLSA INMOBILIARIA
TERRENOS EN VENTA
VALOR DE VENTA
Hoja 15
VALOR UNITARIO
$250,000.00
$320,000.00
$310,000.00
$350,000.00
$411,225.00
$455,940.00
$550,000.00
$550,800.00
$553,500.00
$582,000.00
$612,000.00
$670,000.00
$740,000.00
$800,000.00
$1,134,000.00
$1,134,000.00
$1,141,200.00
$1,200,000.00
$1,408,000.00
$2,000,000.00
$3,200,000.00
$2,100,000.00
$2,200,000.00
$3,450,000.00
$4,800,000.00
$8,250,000.00
$2,500,000.00
$1,408,000.00
UBICACIN
$1,953.13
$2,000.00 REAL DEL ANGEL
$1,000.00 TAMULTE
$1,521.74 CENTRO
$1,161.65 PASEO DE LAS PALMAS
$1,519.80 ATASTA
$1,729.56
$2,700.00 TABASCO 2000
$2,700.00 TABASCO 2000
$1,500.00 COL. DEL BOSQUE
$1,974.19 CAMPESTRE TAB. 2000
$1,650.25 JARDINES DE VILLAHERMOSA
$2,466.67 ATASTA
$2,000.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00 PLAZA KRISTALL
$3,174.60 ROVIROSA
$2,000.00 CAMPESTRE TAB. 2000
$1,000.00
$800.00
$3,500.00 CAMPESTRE TAB. 2000
$2,200.00 PRADOS DE VILLAHERMOSA
$1,150.00
$1,200.00
$2,500.00
$1,000.00 PROLONG. DE USUMACINTA
$2,000.00
$
$
-$
$1,850.06 Promedio
$1,800.00 Mediana
2,000.00 Moda
2,247.79 Desviacin tpica
$4,097.84 Lmite superior
397.73 Lmite inferior
DATOS ADICIONALES
AREA m2
128.00
160.00
310.00
230.00
354.00
300.00
318.00
204.00
205.00
388.00
310.00
406.00
300.00
400.00
630.00
630.00
634.00
378.00
704.00
2,000.00
4,000.00
600.00
1,000.00
3,000.00
4,000.00
3,300.00
2,500.00
704.00
SOBRE 27 DE FEB.
X FUENTE DE LOS NIOS T.
X HOSPITAL ISSET
CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3
X GIGANTE
X SEGURIDAD PUBLICA
X GIGANTE
PERIFERICO
USUMACINTA
TABASCO 2000
CAMPESTRE
CONTACTO
04493-59-05-58
315-88-50
314-11-57
314-11-57
315-65-27
04493-70-40-46
04493-70-40-46
314-11-57
04493-92-48-70
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
355-27-99
354-12-91
04493-97-12-20
354-12-91
315-65-27
04493-92-48-70
316-01-94
315-79-10
04493-98-91-26
352-02-18
04493-01-95-32
354-12-91
352-02-18
354-12-91
3541291
163
Riesgo Muy
Riesgo
Riesgo
Riesgo
Riesto
Riesgo
Riesgo
mnimo
Bajo
Moderado
Normal
Presente
Alto
Considerable
Sustancial
0.5
7.0
2 Vias de Acceso
Excelentes
4
Muy Buenas
3.9
Buenas
3.8
Aceptables
3.7
Regulares
3.6
Deficiente
3.5
Malas
3.4
Muy malas
3.3
Psimas
1
3.9
Manzanero
Cabecera
Comercial
Esquina
Comercial
Cabecera
Residencial
Esquina
Residencial
Intermedio
Comercial
Intermedio
Residencial
Interior
Comercial
Interior
Residencial
2.9
2.8
2.7
2.6
2.5
2.4
2.3
2.2
Comer 1a
3
Comer 2a
2.75
Resid 1a
2.5
Resid 2a
2.25
Buena
2
Med-Buena
1.75
Mediana
1.5
I. Social
1.25
Popular
1
2.8
5 Diseo e Imagen
Exterior
Optimo
2
Excelente
1.75
Muy bueno
1.5
Bueno
1.25
Adecuado
1
Regular
0.75
Deficiente
0.5
Malo
0.25
Obsoleto
0
1.75
6 Estado de
Conservacin
Nuevo
8
Excelente
7
Muy Bueno
6
Bueno
5
Regular
4
Aceptable
3
Deficiente
2
Malo
1
Ruinoso
0
8.0
0 a 5 aos
4
5 a 10 aos
3.5
35 a 40 aos
0.5
40 a 45 aos
0
4.0
8 Calidad de
Construccin
Especial
8
De Lujo
7.75
Bueno
7.5
Med-Bueno
7
Mediano
6.75
Economico
6.5
Semi-Provis
6
Provisional
5.5
Transicion
5
7.5
9 Funcionalidad
Optimo
2
Excelente
1.75
Muy buena
1.5
Buena
1.25
Adecuada
1
Regular
0.75
Deficiente
0.5
Malo
0.25
Obsoleto
0
2.0
Nulo
9
No se Observa
9.75
Aceptable
9.5
Minimo
9
Mediano
8.75
Alto
8.5
Muy Alto
8.25
Peligroso
8
Total
5
9.0
11 Productividad
Renta
Optima
9
Excelente
9.75
Muy buena
9.5
Buena
9
Normal
8.75
Regular
8.5
Bajo
8.25
Muy bajo
8
Nula
5
9.5
12 Recamaras y
Areas de Serv.
Mas de 4
1
3 Rec
0.95
2 Rec
0.9
1 Rec
0.85
Lavado
0.8
Planchado
0.75
Bodega
0.7
2 Rec Serv
0.65
1 Rec Serv
0.6
1.0
Mas de 3.5
6
3.5
5.75
2.5
5.5
2
5.25
1.5
5
1
4.25
0.5
4
Letrina
3.75
Nulo
0
5.5
1 Auto
4 Autos
1 Auto
Sin
4.25
3.25
1 Localizacin
4 Zona
7 Edad
Sin riesgo
10 Riesgo
Ambiental
13 Baos
4 Autos
14 Cocheras
3 Autos
2 Autos
A Cubierto
4.75
4.5
3 Autos
2 Autos
A Descubierto
3.75
3.5
Puntaje
2.4
4.5
Optima
2
Excelente
1.75
Muy buena
1.5
Buena
1.25
Normal
1
Regular
0.75
Bajo
0.5
Muy bajo
0.25
Nula
0
1.0
Torre Enf
3
Integral
2.75
Mini-Split
2.5
Multi-Split
2.25
Ventana AE
2
Ventana BE
1.75
Ventilador
1.5
Aereador
1.25
Nulo
1
2.0
17 Proyecto
Optimo
4
Muy bueno
3.5
Bueno
3
Mediano
2.5
Adecuado
2
Regular
1.5
Malo
1
Psimo
0.5
Obsoleto
0
3.0
18 Obras
Complementarias
Piscina
6
Cisterna
5
T Elevado
4
Hidroneum
3
Filtros
2
Terrazas
1
Bardas
0.5
Jardines
0.25
Otros
0.1
1.0
19 Mantenimiento
Preventivo
Optimo
3
Muy bueno
2.75
Bueno
2.5
Adecuado
2.25
Regular
2
Deficiente
1.75
Inadecuado
1.5
Malo
1.25
Nulo
1
2.3
20 Seguridad
Privada
3
Sofisticada
2.75
Optima
2.5
Muy buena
2.25
Buena
2
Adecuada
1.75
Regular
1.5
Malo
1.25
Nulo
1
2.0
21 Comunicaciones
Conmutad
2
Interphone
1.75
Telefono
1.5
Internet
1.25
Sky
1
TV Cable
0.75
Mas TV
0.5
Otros
0.25
Nulo
0
22 Sistema Contra
Incendio
Sprinklers
1
Hidrante
0.7
Extinguidor
0.6
Sensores
0.5
Regular
0.4
Deficiente
0.3
Inadecuado
0.2
Pesimo
0.1
Nulo
0
0.6
Total
1
Parcial
0.7
Robo
0.6
Sismo
0.5
Inundacion
0.4
Incendio
0.3
Vicios Ocu
0.2
Limitado
0.1
Nulo
0
0.7
24 Precio de Venta
Ofertado
Avaluo
1
Optimo
0.95
Adecuado
0.9
Excesivo
0.85
Alto
0.8
Bajo
0.75
Minimo
0.7
Fuera de Rango
0.65
No sabe
0.6
1.0
25 Status
Legal
Privada
3
Comun
2.75
Comunal
2
Ejido
1.75
Hipotecada
1.5
No escriturada
1.25
En Litigio
1
3.0
15 Eficiencia
de energa
16 Aire
Acondicionado
23 Seguros de
Daos
Coo-Propied Condominio
2.5
2.25
Formulo:
Factor de Eficiencia
0.863
Porcentaje Mximo
100.00
164
Localizacion
Vias de Acceso
Zona
Diseno e Imagen
Estado Conserv
Edad
Calidad de Const
Funcionalidad
25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10
V A RIA B LE S
Riesgo Amb
Productividad
Recam y Servs
Banos
Cocheras
Eficiencia Energ
Aire Acond
Proyecto
Obras Complem
Mantenimiento
Seguridad
Comunicaciones
Contra Incendio
Seguros de
Precio de Venta
Status Legal
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
% DE PARTICIPACION
165
(1)
Vivienda Unifamiliar
Determinar el valor potencial de un Bien Raz suceptible de utilizarse como Fraccionamiento Habitacional de Inters
Social, con una densidad habitacional permitida de 60 Viviendas x Ha., acorde a la vocacin y uso de suelo autorizado y
con el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de financiamiento vigentes a la fecha del anlisis.
1. Datos Generales
Superficie del Terreno
St
Usa
Dhp
rea Terreno m2
60,000.00
6.000000
Viv / Ha
7.00 x 15.00
mts
105.00
m2
55.00
m2
Lt
Vv
$270,000.00
Pesos
rea en m2
Sa
60,000.00
0.60
36,000.00
Sd
60,000.00
0.15
9,000.00
Sv
60,000.00
0.25
15,000.00
Otros (Especificar)
% de
Sa+Sd+Sv+O =
100.00
s/m2
$270.00
30.0
20.0
4. Costos
Cu
It
Ip
Costo de Urbanizacin
5. Anlisis:
a) Clculo del nmero de lotes (o Viviendas) estimadas del Proyecto
NL =
NL =
Sa
SL
36,000.00
105.00
=
=
Superficie Vendible
Superficie Total
342.86
=
No. De Lotes
36,000.00
m2
105.00
m2
342.86
166
(2)
Vivienda Unifamiliar
b) Verificacin de la Densidad Habitacional Permitida
Dens. =
NL
St
Dens. =
NL
St
Ha.
57.14285714
Viviendas
x Hectrea
En caso de que la densidad calculada resulte meyor que la autorizada, se incrementar la Superficie del "Lote
Tipo" de manera proporcional.
Nota:
c) Ajuste:
Ya que;
57.14285714
<
60
Viv / Ha
(Requiere Ajuste)
NL x Vv
Vvp =
NL x Vv
NL =
Vv =
=
342.86
$270,000.00
$92,571,428.57
$23,142,857.14
$16,200,000.00
$6,942,857.14
$115.71
Viu =
0.3
1
$92,571,428.57
+
0.2
Cs =
Cu x St
$270.00
Superficie de Terr.
60,000.00
$16,200,000.00
Ctb =
Vtu - Cs
$23,142,857.14
Costo Servicios
Ctb
St
$6,942,857.14
60,000.00
Conclusin:
El Valor Residual Compuesto del Terreno al da:
.
Importa la Suma de:
29/03/2006
$6,942,857.14
SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 14/100 M.N.
167
-1-
1. Datos Generales
A
Usa
56,352.78
5.635278
rea Total en m2
Intensidad de Construccin
800
Hab. / Ha
7.5
Veces rea de
Terreno
Vivienda
TP
Tipo de Proyecto:
Sd
60.00
m2
274.00
m2
Nmero de Niveles
5.0
Niveles
4.0
Deptos.
Multifamiliar
Vd
$270,000.00 Pesos
Hd
Habitantes x Unidad
5.5
Hab.
Cajn de Estacionamiento
25.0
m2 (incluye
circulaciones)
15.0
m2
3. Costos
Cu
$270.00
s/m2
Pt
Ip
12.0
45.0
168
-2-
A
H (a x b ) (c + d)
b = Nmero de Niveles
c = rea de Estacionamiento
d = rea Jardinada x Unidad
A
H + (a x b ) (c + d)
Ne =
Ne =
Ne =
Ne =
b)
56,352.78
274.00
4.0
5.0
rea de Contacto
Uds x Planta
No. de Niveles
25.0
56,352.78
274.00
52.47
Edificios
20
rea Jardinada
56,352.78
1,074.00
52
N x a x b x Hd
Dens =
40.0
Dens. =
Dens. =
15.0
Cajn de Estacionam.
Edificios
Uds x Planta
52
4.0
No. de Niveles
Hab x Ud
5.5
56,352.78
1,015.03
Nota:
Hab. / Ha.
5,720.00
5.635278
1,015
En caso de que la densidad calculada resulte menor que la autorizada, se tomar para el ajuste
la Densidad Autorizada.
169
-3-
Ya que
Dens. Autoriz.
Adp =
Dhp
1,015
<
800
rea Total
Adp =
819.68
Unidades
Ne =
Nmero de
Edificios
4,508.22
5.5
Total de Unidades:
Adp
819.00
20 deptos
20.0
819.00
40.95
Edificios
Vvp =
Nd x Vd
Costo x Unidad
819.00
$270,000.00
e)
$221,130,000.00
$221,130,000.00
$18,300,413.79
$15,215,250.60
$3,085,163.19
Viu =
f)
Pt ( Vvp )
1 + Ip
0.12
$221,130,000.00
Cs =
g)
Cu x A
$270.00
56,352.78
menos
$15,215,250.60
$54.75
Ctb =
h)
Cutb =
0.45
Vtu - Cs
$18,300,413.79
Costo Servicios
$3,085,163.19
56,352.78
el m2
55.00
170
CAPITULO IX
DE LAS CONCLUSIONES
IX. 1. RESUMEN DE VALORES
Los Valores obtenidos en el Dictamen Avalo practicado, independientemente de los
mtodos empleados, debern expresarse de acuerdo con el siguiente resumen:
a) Valor Fsico (Enfoque de Costos)
Este enfoque establece que el Valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad
semejante a aqul que se Vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:
Terreno.- Se deber Valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas fsicas,
de uso y de servicios.
Construcciones.- Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las
construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas, calidad y estado de
conservacin.
Equipos.- Las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:
Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que formen
parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas particulares.
b) Valor de Capitalizacin de Rentas (Ingresos)
Este enfoque estima Valores con relacin al Valor presente de los beneficios futuros
derivados del bien, y es generalmente medio a travs de la capitalizacin de un nivel
especfico de ingresos.
Se debern considerar debidamente fundamentados y
soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, renta real, renta estimada, deduccin por
vacos, impuestos, servicios y gastos generales, entre otros.
La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de
construccin apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado
en una investigacin de rentas de mercado de bienes comparables.
b) Valor de Mercado (Comparativo)
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del
precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que
presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien Valuado, en
la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar, y se especificarn claramente
los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos
como para construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir
dentro del Avalo.
c) Valor Comercial.- Ser la conclusin final de Valor del estudio formulado, resultante
de la ponderacin econmica de los tres mtodos desarrollados; Costos, Ingresos y
Mercado.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
171
1.
1.Valor
Valordel
delTerreno
Terreno
2.
2.Las
Lasconstrucciones
construcciones
3.
3.Las
Lasinstalaciones
instalacionesespeciales,
especiales,Elementos
Elementos
accesorios
y
Obras
complementarias
accesorios y Obras complementarias
4.
4.de
delos
losindirectos
indirectos
5.
Conclusi
n del
Conclusi
5. Conclusin
delValor
ValoraaEstimar
Estimar
1.
1.Terrenos
Terrenosen
enVenta
Venta
2.
Inmuebles
2. Inmueblesen
enRenta
Renta
3.
3.Inmuebles
Inmueblesen
enVenta
Venta
4.
4.Valor
Valorde
deMercado
Mercado
1.
1.Renta
RentaBruta
BrutaMensual
Mensual
2.
Clculo
2. Clculode
dededucciones
deducciones/mes
/mes
3.
3.Clculo
Clculode
detasa
tasade
decapitalizacin
capitalizacin
4.
4.Valor
Valorde
deCapitalizacin
Capitalizacin
Rbm
Rbm
D
D
Tcap
Tcap
Vcap
Vcap
Ponderacin
Ponderacinde
deCostos
Costos++Mercado
Mercado++Ingresos
Ingresos
RENTAS
COMPARATIVO
COSTOS
172
173
174
B. METODOLOGA DE VALUACIN
2. Mtodo Fsico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso tcnico necesario para
estimar el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al que se vala,
afectado por la Depreciacin atribuible a los factores de Edad y Estado de
Conservacin observados.
3. Mtodo de Capitalizacin de Renta o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento
mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por
rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del
Avalo durante un largo plazo (mayor a 50 aos) de modo constante (a
perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalizacin (porcentaje)
aplicable al caso en estudio.
La tasa de capitalizacin proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (pas y
sector) de una inversin a largo plazo (mayor a 30 aos) en Mxico y la Tasa prima
correspondiente al gnero del inmueble que se vala, donde se combinan los
factores de grado de iliquidez y relacin de rea de terreno a construccin (C. U.
S.), como puede verse en el procedimiento aplicado en el captulo IX.
4. Mtodo Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analtico a travs del cual se
obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se vala (sujeto) con el precio
ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus
principales factores diferenciales (homologacin).
175
Escritura de Propiedad
Planos Arquitectnicos
Boleta Predial
Avalo antecedente del Banco
Otra (Indquela por favor)
Levantamiento Topogrfico del perito.
176
E. DECLARACIONES Y CERTIFICACION
18. La VIGENCIA del presente documento ser de 6 (seis) meses, contados a partir
del da siguiente de la emisin del presente dictamen. Para el caso de factores
externos que influyan en el Valor Comercial, tales como los cambios de paridad
monetaria, quedar a juicio del valuador el ajuste correspondiente.
19. Manifestamos bajo protesta de decir verdad, que nos constituimos con nuestro
recurrente (solicitante) en el predio a valuar, cerciorndonos con acuciosidad de
estar en el domicilio correcto, en el cual estuvimos en su interior y exterior,
identificado plenamente el inmueble, en base a la documentacin tcnica y legal de
la propiedad proporcionada por el solicitante y/o el propietario, as como por la
inspeccin ocular al mismo con apoyo de la verificacin instrumental necesaria al
caso.
20. Quienes intervenimos en el presente Avalo declaramos bajo protesta de decir
verdad, que no guardamos ningn tipo de relacin de negocios con el cliente o
propietario del bien que se vala, as como que no nos une parentesco por afinidad ni
colateral hasta quinto grado.
21. Certificamos que la edificacin o construccin del inmueble, se valu en las
condiciones en que se encontr al da de la inspeccin.
177
178
CAPITULO X
AVALUOS MAESTROS
X.1. DEFINICION
El Avalo Maestro es un estudio Valuatorio cuyo propsito es establecer bases de negociacin
para Compra, Adquisicin o Indemnizacin de una serie de conjuntos de terrenos y
construcciones tipificados, que conforman un megaproyecto determinado.
El propsito fundamental de este estudio Valuatorio es el de obtener los siguientes parmetros;
VALORES MAXIMOS Y
MINIMOS DE TERRENO
VALORES DE
REPOSICION NUEVO DE
LAS CONSTRUCCIONES
(VRN)
FACTORES DE
DEPRECIACION DE LAS
CONSTRUCCIONES (FD)
FACTORES
RESULTANTES (FR)
X.2. OBJETIVOS
Establecer
Establecerun
unespacio
espaciode
denegociacin
negociacinpara
paracompra
compraooindemnizacin
indemnizacin
Determinacin
Determinacin de
de Valores
Valores Mnimos
Mnimos yy Mximos
Mximos de
de Terreno,
Terreno, aplicando
aplicando
principalmente
el
enfoque
de
mercado,
para
cada
uno
principalmente el enfoque de mercado, para cada uno de
de los
los tramos
tramos de
de
Predios
Prediosoozonas
zonasidentificados,
identificados,partiendo
partiendodel
delanlisis
anlisisde
desus
suscaractersticas
caractersticas
como
comoson:
son:tipo,
tipo,clase,
clase,topografa
topografayypotencial
potencial
Establecer
Establecerun
unTabulador
Tabuladorde
deprecios
preciosde
delos
loscultivos
cultivosenclavados
enclavadosen
enlos
los
terrenos.
terrenos.
Determinar
DeterminarelelValor
Valorde
deReposicin
Reposicinnuevo
nuevoyyfactores
factoresde
dedemrito
demritopara
paracada
cada
grupo
de
construcciones
con
caractersticas
semejantes.
grupo de construcciones con caractersticas semejantes.
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
179
X.3. APLICACIONES
CARRETERAS
LINEAS DE TRANSMISIN
PUERTOS
INSTALACIONES PETROLERAS
PRESAS
AEROPUERTOS
MARCO
MARCOJURDICO
JURDICO
LEY
LEYGENERAL
GENERAL
DE
DEBIENES
BIENES
NACIONALES
NACIONALES
ART.
ART.63
63
MONTO
MONTODE
DE
INDEMNIZACIN
INDEMNIZACIN
LEY
LEY
DE
DE
EXPROPIACIONES
EXPROPIACIONES
ART.
ART.10
10
VALOR
VALOR
COMERCIAL
COMERCIAL
LEY
LEYAGRARIA
AGRARIA
ART.
ART.94
94
VALOR
VALOR
COMERCIAL
COMERCIAL
180
X.5. CONSIDERACIONES
Toda vez que este estudio Valuatorio no comprende Valores individuales, el valor
nicamente
181
X.6. METODOLOGIA
METODOLOGA
METODOLOGA
AVALOS MAESTROS
TRABAJOS PREVIOS
ANLISIS
ANLISISDE
DECARTAS
CARTAS
TOPOGRFICAS,
TOPOGRFICAS,
EDAFOLGICAS,
EDAFOLGICAS,USO
USODE
DE
SUELO
Y
POTENCIAL
SUELO Y POTENCIAL
ANLISIS
ANLISISDE
DE
FOTOGRAFAS
FOTOGRAFASAREAS
AREAS
CADENAMIENTO
CADENAMIENTODE
DELOS
LOS
TRAMOS
TRAMOS
CARACTERSTICAS
CARACTERSTICASGENERALES
GENERALESDE
DELA
LA
ZONA:
CLIMA,
ALTITUD,
CULTIVOS,
ZONA: CLIMA, ALTITUD, CULTIVOS,VAS
VAS
DE
DECOMUNICACIN,
COMUNICACIN,ETC.
ETC.
CLASIFICACIN
CLASIFICACIN
CLIMA
CLIMA
INUNDACIN
INUNDACIN
EROSIN
EROSIN
TOPOGRAFA
TOPOGRAFA
SUELO
SUELO
TEXTURA
TEXTURA
PROFUNDIDAD DEL SUELO
PROFUNDIDAD DEL SUELO
PEDREGOCIDAD
PEDREGOCIDADSUPERFICIAL
SUPERFICIAL
DRENAJE
DRENAJE
SUPERFICIAL
SUPERFICIAL
PROFUNDIDAD DEL MANTO FRETICO
PROFUNDIDAD DEL MANTO FRETICO
INFRAESTRUCTURA
INFRAESTRUCTURA
VAS
VASDE
DECOMUNICACIN
COMUNICACIN
CERCANA
CERCANAAADESARROLLOS
DESARROLLOSURBANOS,
URBANOS,INDUSTRIALES,
INDUSTRIALES,TURSTICOS,
TURSTICOS,ETC..
ETC..
MV. Arq. Pablo Prats Riestra
182
RESUMEN DE
VALORES UNITARIOS
DE TERRENO
USO DE SUELO OBSERVADO SUPERFICIE PRECIO MNIMO PRECIO MXIMO IMPORTE MINIMO IMPORTE MXIMO
Directamente en campo
( M )
( $/M )
( $/M )
( Pesos )
( Pesos )
104+645.00
Temporal
6,135.63
20.40
33.45
125,166.85
104+836 AL 104+867
Temporal
269.99
20.40
33.45
5,507.80
205,236.82
9,031.17
105+290 AL 105+680
Temporal
3,331.17
20.40
33.45
67,955.87
111,427.64
105+794 AL 105+930
Temporal
564.73
20.40
33.45
11,520.49
18,890.22
105+051.00
Temporal
6,800.00
20.40
33.45
138,720.00
227,460.00
105+790.00
Temporal
8,269.72
20.40
33.45
168,702.00
276,622.13
105+460.00
Temporal
Sub Urbano II y Agrcola de
Temporal
15,463.37
20.40
33.45
315,452.75
517.249.73
107+300.00
15,000.00
30.40
62.20
456,000.00
933,000.00
107+373.45 AL 107+461.20
Temporal
1,291.08
20.40
33.45
26,338.03
43,186.83
107+360.45 AL 107+445.58
Temporal
476.79
20.40
33.45
9,726.52
15,948.63
107+676.36 AL 107+826.02
Temporal
1,368.91
20.40
33.45
27,925.76
45,790.04
108+397.91 AL 108+590.00
Temporal
2,246.44
5.20
9.44
11,681.49
21,206.39
108+350.00
Temporal
13,366.78
5.20
9.44
69,507.26
126,182.40
108+680 AL 109+120
Bosque
9,060.71
3.56
6.81
32,256.13
61,703.44
USO PROYECTADO
CASA HABITACIN
CASA HABITACIN
CASA HABITACIN
BODEGA
TIPO DE CONSTRUCCIN
Provisional
En obra negra
En obra negra
En obra negra
CLASIFICACIN
Corriente
Econmica
Econmica
Econmica
CIMENTACIN
Desplante en plantilla
apisonada
ESTRUCTURA
ADOBE
MUROS
BLOCK DE ADOBE
ENTREPISOS
No tiene
No tiene
TECHOS
Losa de concreto de 8
cm de espesor
prefabricada
PISOS
De tierra
No tiene
No tiene
Losa de concreto de 10
cm de espesor
Techo de lmina de
asbesto con estructura
ligera
CULTIVO
AGUACATE CRIOLLO
AGUACATE INJERTO
GRAVEDAD GMF
FACHADAS
No tiene
ACABADOS
Puertas, ventanas
Puertas, ventanas
EQUIPOS E INSTALACIONES
No tiene
Instalacin elctrica
visible (probable)
Instalacin elctrica
visible
Probable instalacin
sanitaria rural
Pintura en estructura
puertas, ventanas
Instalacin elctrica
visible
Probable instalacin
sanitaria rural
Sin aplanado
800
1,400
1,700
1,900
OBSERVACIONES
VRN/M
TIPOS DE CONSTRUCCIN
A
Sin aplanado
Sin aplanado
CAF TEMPORAL
CAA DE AZCAR
TEMPORAL TMF
Dependiendo de la localizacin de la construccin (cercano distante de la fuente de abastecimiento de los materiales) el flete
sera factor importante del precio
AOS
UNIDAD
VALOR
MXIMO $
MNIMO $
UNIDAD
VALOR
MXIMO $
MNIMO $
19 A 21
MATA
551.94
504.75 HECTREA
88,310.45
80,760.59
34 A 36
MATA
485.55
444.17 HECTREA
77,687.27
71,067.56
49 A 51
MATA
260.14
238.46 HECTREA
41,622.70
38,154.00
19 A 21
MATA
1,289.55
1,111.55 HECTREA
161,193.58
138,944.27
34 A 36
MATA
1,075.90
929.63 HECTREA
134,487.15
116,203.70
49 A 51
MATA
474.83
415.19 HECTREA
59,354.05
51,899.03
5A6
MATA
33.48
29.59 HECTREA
96,651.54
85,425.59
19 A 21
MATA
28.37
24.82 HECTREA
81,891.54
71,648.97
31 Y MAS
MATA
1.95
1.71 HECTREA
5,635.74
4,933.85
PLANTILLA
HECTREA
24,188.30
20,280.55
SOCA
HECTREA
18,141.22
15,210.41
RESOCA 1
HECTREA
11,462.16
9,528.72
RESOCA 2
HECTREA
5,006.04
4,047.19
183
AVALO DE TERRENO
PREDIO RUSTICO
MARIO MENNDEZ MIER Y CONCHA
Valuador:
VALOR COMERCIAL
Fecha del Avalo:
3,205,000.00
MAYO / 26 / 2003
184
Hoja 1
AVALO No. 004-2003P
I. ANTECEDENTES
SOLICITANTE:
PERITO VALUADOR:
ARQ. PABLO PRATS RIESTRA
Especialidad(es): Especialidad en Valuacin por la U. de G.
FECHA DEL AVALO:
MAYO / 26 / 2003
PREDIO RUSTICO
RGIMEN DE PROPIEDAD:
185
Hoja 2
SERVICIOS PBLICOS: INCOMPLETOS: AGUA MEDIANTE POSOS ARTESIANOS, DRENAJE A FOSA SPTICA, REDES
EQUIPAMIENTO URBANO: ESCUELA PRIMARIA A 1500m, TRANSPORTE COLECTIVO, ESTACIN DE SERVICIO A 2,500 m,
III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMI- CARRETERA VILLAHERMOSA-COMALCALCO VA CORTA, ACCESO AL MARGEN
TROFES Y ORIENTACIN: IZQUIERDO A LA ALTURA DEL Km. 7+000
MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE
NORTE: 334.61 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MNDEZ
SUR: 411.62 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MNDEZ
ESTE EN SIETE MEDIDAS: 22.35 ML, 36.43 ML, 29.61 ML, 41.87 ML, 19.97 ML, 57.14 ML Y 69.32 ML
3 34.61
250.64 M
PREDIO
4 11.62
186
Hoja 3
CALIDAD Y CLASIF. DE
LA(S) CONSTRUCCIONES: INEXISTENTE
NUMERO DE NIVELES: INEXISTENTE
EDAD APROX. DE LA(S)
CONSTRUCCION(ES): INEXISTENTES
VIDA TIL REMANENTE: INEXISTENTE
ESTADO DE CONSERVACIN: INEXISTENTE
CALIDAD DEL PROYECTO: INEXISTENTES
UNIDADES RENTABLES: INEXISTENTES
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN
INEXISTENTES
187
Hoja 4
B. METODOLOGA DE VALUACIN:
EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL MTODO FSICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE
REPRODUCCIN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALA, APLICNDOLE LA DEPRECIACIN CORRESPONDIENTE A LOS
FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.
SEGUIDAMENTE SE RALIZARA UN ESTUDIO DE MERCADO, ANALIZANDO PREDIOS RUSTICOS EN VENTA EN LA ZONA MISMOS QUE SERAN
COMPARADOS CON EL PREDIO QUE NOS OCUPA, DE AH SE OBTENDRA UN VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
POSTERIORMENTE SE ANALIZARA EL PREDIO DE REFERENCIAS MEDIANTE EL METODO DE VALOR RESIDUAL O TERRENO EN BREA, DONDE
SE DETERMINAR UN INDICE PONDERADO DE VALOR RESULTANTE DE TERRENO DESPUS DE APLICARLE LOS GASTOS DE URBANIZACIN.
C. DEFINICIN DE TRMINOS:
VALOR UNITARIO : CORRESPONDE AL VALOR UNITARIO DE TERRENO DETERMINADO POR EL ESTUDIO COMPARATIVO DE MERCADO
REALIZADO EN LA ZONA POR EL PERITO, DE ACUERDO A LA INVESTIGACIN DE VALORES PREDIOS EN VENTA Y RENTA SIMILARES AL
PREDIO VALUADO. (VASE HOJA NUMERO 5 )
VALOR RESIDUAL (Vg): SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO EN BREA, RESULTANTE DESPUS
DE APLICAR AL MISMO, LOS GASTOS DE URBANIZACIN TALES COMO: INTRODUCCIN DE SERVICIOS, VIALIDADES, REAS VERDES Y DE
DONACIN, GASTOS FINANCIEROS, COMISIONES DE VENTAS Y UTILIDAD DEL NEGOCIO. ESTE VALOR ES EL COSTO MXIMO EN QUE EL
PROMOTOR, DEBE ADQUIRIR UN PREDIO PARA QUE LA INVERSIN REALIZADA SEA JUSTA Y EQUILIBRADA.
TERRENO EN BREA: ES AQUELLA PROPIEDAD QUE GENERALMENTE ES DE UNA EXTENSIN CONSIDERABLE, SUSCEPTIBLE DE SER
FRACCIONADA CON LA FINALIDAD DE REALIZAR UN DESARROLLO VIVIENDISTICO O DE SERVICIOS, PERO CARECE DE LA INFRAESTRUCTURA
NECESARIA PARA ESTE FIN, TALES COMO; SERVICIOS, VIALIDADES, REAS VERDES, DONACIONES Y TODAS LOS DEMS REQUISITOS QUE
IMPONEN LAS REGLAMENTACIONES LEGALES VIGENTES EN LA ZONA.
REA VENDIBLE: ES LA EXTENSIN DE TERRENO SUSCEPTIBLE DE COMERCIALIZARSE EN FORMA DE LOTES, DESPUS DE DESCONTARLE
AL PREDIO, TODAS LAS REAS NECESARIAS PARA VIALIDADES, SERVICIOS, REAS VERDES Y DONACIONES.
VALOR COMERCIAL: ES LA CANTIDAD JUSTA Y PROBABLE, EXPRESADA EN MONEDA QUE SE PUEDE OBTENER A CAMBIO DEL BIEN
VALUADO EN UN MERCADO INMOBILIARIO Y A UNA FECHA DETERMINADA.
D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACIN:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CRDITOS
FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA
DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, AS COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCIN,
OCUPACIONES IRREGULARES O CUALQUIER OTRA RESTRICCIN LEGAL.
MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR,
CERCIORNDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR
DEL INMUEBLE, AS COMO QUE NO TENEMOS NINGN INTERS PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACIN DEL PRESENTE DICTAMEN DE
VALOR, AS COMO TAMBIN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO
Y/O SOLICITANTES DEL AVALO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACIN O DE DISTRIBUCIN ANEXOS AL AVALO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN
CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO,
SI LOS HUBIERE, SE ANEXARA COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCIN PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.
EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACIN TCNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL
SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACIN:
ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTNICOS
BOLETA PREDIAL
PLANO DEL TERRENO
188
Hoja 5
Ubic.
Form.
Fecha
Intr.
22-May-03
2
3
4
5
Intr.
Intr.
Intr.
Intr.
R
R
R
R
22-May-03
22-May-03
22-May-03
22-May-03
Uso
Ubic.
Sup.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.95
0.90
1.00
0.90
1.00
0.97
0.99
0.93
0.93
0.93
Oferta
1
2
3
4
5
Uso de Suelo
Precio de VENTA
rea
Precio Unit.
Terrenos
$/m
$
$
$
$
$
14,000.00
65,000.00
300.00
600.00
525.48
980,000.00
1,700,000.00
38,000.00
15,000.00
70,000.00
$
$
$
$
$
70.00
26.15
126.67
25.00
133.21
Telfono
Fuente/Antecedente
Factores de HOMOLOGACIN
10,000.00 m
100,000.00 m
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
R.res.
F.d. *
F.r.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.92
0.89
0.93
0.84
0.93
$
$
$
$
$
64.40
23.27
117.80
21.00
123.89
$
$
31.00
31.00
Oferta
Precio de RENTA
Inmuebles
Terreno
m
Constr.
m
Uso de Suelo
Edad
Precio Unit.
$/m
Ubic.
100,000.00 m
E.c.
Fecha
Telfono
Factores de HOMOLOGACIN
C.U.S. Edad E.c.* Acab. rea
Fuente/Antecedente
F.d. *
R.res.
F.r.
100,000.00 m x
$ 3,100,000.00
Notas: 1. Si el Factor de Homologacin es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se est valuando. Estos factores no deben exceder a 2.
2. Factor de nivel de demanda efectiva [F.d.*] segn CUADRO:
Operacin (real)
1.00
Muy Baja (estimada)
0.80
Baja (estimada)
0.95
Nula (estimada)
0.70
NOTA IMPORTANTE:
Los Valores Unitarios Homologados resultantes no deben
tener una variacin mayor de 50%.
189
Hoja 6
rea (m)
Fte. x Fdo.
10,000.00
(100 x 100)
31.00
/m
a) DEL TERRENO.
FRACC.
LOCALIZACIN
NICA
VALOR UNIT.
($/M)
REA (m)
Factor
31.00 0.980
100,000.00 $
100,000.00 m
MOTIVO
IRREGULARIDAD
IMPORTA TERRENO
IMPORTE
30.38 $
3,038,000.00
30.38 $
3,038,000.00
b) DE LAS CONSTRUCCIONES.
TIPO
USO
REA (m)
V.R.N. UNIT.
($/m)
1
2
3
$
$
FACTORES DE DEMRITO
edad
e.c.
Otro
F.r.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
V.N.R. UNIT.
IMPORTE
result. ($/m)
$
$
$
IMPORTA CONSTRUCCIN
$
$
$
1
2
3
4
EDAD
(Aos)
0
0
0
DESCRIPCIN
CANT.
0
0
0
U.
(Unidad)
V.R.N.
FACTORES DE DEMRITO
($/U)
0
0
0
V.N.R.
IMPORTE
edad
e.c.
Otro
F.r.
1.00
1.00
1
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1
1.00
1
0
0.00
0
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0
0.00
0
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1
2
3
O
O
O
0
0
0
LOTE
PZA
LOTE
1
2
3
4
3
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
$
$
$
$
$
$
$
$
$30.38 /m2
VALOR UNITARIO
% PARTICIPACIN
$
$
$
$
$
$
$
3,038,000.00
3,038,000.00
OBSERVACIONES:
100%
Terreno
2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL
FONDO
0%
Construccin
Inst. Especiales
190
Hoja 7
Frmula:
Vg =
( 1 - P)
( 1 - T x Vv - c )
------------------------1 + i + u
=
=
=
=
=
=
=
DATOS ADICIONALES:
SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:
DATOS A SUSTITUIR
100,000.00 m2
REA VENDIBLE:
53,000.00 m2
47,000.00 m2
P
Vv
T
i
u
c
=
=
=
=
=
=
0.47
550.00
0.02
0.02
0.10
475.00
34.78
%
el m2
%
%
%
el m2
$/m2
3,478,000.00
3,478,000.00
191
Hoja 8
X. RESUMEN DE RESULTADOS
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Mtodos, no reflejan
necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se vala, por lo que una vez
hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la
estimacin de dicho valor.
RESULTADOS
$3,600,000
$3,400,000
$3,200,000
$3,000,000
VALOR FSICO: $
3,038,000.00
VALOR RESIDUAL: $
3,478,000.00
VALOR DE MERCADO: $
3,100,000.00
$2,800,000
a) VALOR FSICO (ENFOQUE DE COSTOS)
b) VALOR RESIDUAL
c) VALOR DE MERCADO
XII. C O N C L U S I O N
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALO es el
promedio de los ndices; Fsico, residual y de Mercado, e importa la suma de:
3,205,000.00
MAYO / 26 / 2003
importa la suma de
$32.05 /m
3,038,000.00
b) VALOR RESIDUAL
c) VALOR DE MERCADO
$
$
3,478,000.00
3,100,000.00
INDICADORES:
1. El presente Avalo no tendr validez oficial si no cuenta con la FIRMA y sello del Perito Valuador que formul el dictamen.
2. Este documento no podr ser utilizado para fines distintos al indicado en su Hoja 1, del presente dictamen.
192
CARRETERA DE UBICACIN
DEL PREDIO (KM 7+000)
193
Bolsa Inmobiliaria
Terrenos en Venta
Fecha:
22/05/2003
Ubicacin
Localidad
Superficie
Precio
Precio Total
Contacto
Nombre
Telfono
600.00 M
$ 25.00 / M
$ 15,000.00
14,000.00 M
$ 70.00 / M
$ 980,000.00
65,000.00 M
$ 26.15 / M
Nacajuca
300.00 M
$ 126.67 / M
$ 38,000.00
El Cedro
Poblado Saloya
525.48 M
$ 133.21 / M
$ 70,000.00
10,000.00 M
$ 74.41 / M
$ 744,100.00
Sujeto
Promedio:
Mediana:
Desviacin Estndar:
Limite Superior:
Limite Inferior:
Tendencia:
Factor de Comercializacion:
Valor Comercial:
$ 76.21 / M
$ 70.00 / M
$ 52.35 / M
$ 128.56 / M
$ 23.86 / M
$ 82.68 / M
90.00%
$ 74.41 / M
194
195
I. ANTECEDENTES
SOLICITANTE:
PERITO VALUADOR:
Especialidad(es):
OCTUBRE 17 DE 2002
REGIMEN DE PROPIEDAD:
PRIVADA INDIVIDUAL
Domicilio:
PROPOSITO DEL AVALUO:
CALLE "SINDICATO AGRARIO " No. 201 ESQ. CON SINDICATO DE AGRICULTURA.
Col./fraccionamiento:
Delegacin/Municipio:
7,198
01-498-11
CLAVE CATASTRAL:
DATOS DEL R.P.P.
ESCRITURA No. 1382, VOLUMEN XII, INSCRITO EL DIA 8 DE ABRIL DE 1996, No. DE
INCRIPCION 3559 DEL LIBRO GRAL DE ENTRADAS A FOLIOS 19226 AL 19269, DEL
LIBRO DE DUPLICADOS VOL. 120, AFECTANDO AL PREDIO 22248 FOLIO 14 DEL
LIBRO MAYOR, VOLUMEN 87.
RESIDENCIAS
MODERNAS
HORIZONTAL DE 1 a 3 NIVELES
PERMANENTE
TECNOLOGIA COMUN
DE CALIDAD BUENA
INDICE DE SATURACION
DE LA ZONA: 80.00%
USO DEL SUELO:
POBLACION:
CONTAMINACION AMB.:
HABITACIONAL DE PRIMERA
BAJA DE 251 A 400 Hab/Ha
BAJO, ACEPTABLE
196
Hoja 2
VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: ACCESO PRINCIPAL POR LA BOULEVARD ADOLFO RUIZ CORTINEZ, AVENIDA
SERVICIOS PUBLICOS:
EQUIPAMIENTO URBANO:
III. TERRENO
TRAMOS DE CALLES LIMI-
TROFES Y ORIENTACION:
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:
ESCRITURA
EN 15.00 ML CON CALLE SINDICATO AGRARIO
SUR EN 15.00 ML CON LOTE No. 240
ESTE EN 24.00 ML CON CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA
OESTE EN 24.00 ML CON LOTE No. 213.
NORTE
Sind. Agricultura
25.00
Sindicato
Hidrulico
PREDIO
16.00
AREA TOTAL:
AREA SEGUN:
360.00 m2
ESCRITURA: 360.00 m2
197
Hoja 3
TOPOG. Y CONFIGURACION:
CARAC. PANORAMICAS:
DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACION SUPERFICIAL = 0.6
INTENSIDAD DE CONSTRUCC.
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.:
APARENTE: 10 AOS
CRONOLOGICA: 30 AOS
198
Hoja 4
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
A) OBRA NEGRA O GRUESA:
CIMIENTOS: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES.
ESTRUCTURA:
MUROS:
AZOTEA:
BARDAS:
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS:
APLANADOS INTERIORES:
APLANADOS EXTERIORES:
PLAFONES:
LAMBRINES:
PISOS:
ZOCLOS:
ESCALERAS:
PINTURA:
C) CARPINTERIA:
199
Hoja 5
V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
CONTINA:
MUEBLES DE BAO :
MUEBLES DE COCINA:
E) INSTALACION ELECTRICA:
VENTANERIA DE ALUMINIO DURANODIK DE 3.5 EN PAOS FIJOS Y CORREDIZOS. CELOSA DE PERSIANA EN BAOS.
REJA FRONTAL DE FIERRO CUADRADO DE 3/4" Y LANCERA, PROTECCIONES
DE FIERRO PREFABRICADO EN VENTANAS.
PORTON DE DUELA DE ALUMINIO LEVADIZO EN COCHERA.
G) VIDRIERIA Y PLASTICOS:
J) INSTALACIONES ESPECIALES:
1. CISTERNA DE 4.0 m3
2. EQUIPOS DE A.C.
3. TANQUE ESTAC. 300 Kg
K) ELEMENTOS ACCESORIOS:
INEXISTENTES
L) OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1. BARDAS A 2.50 M DE H.
2. PISCINA DE 36 m3
3. PORTON AUTOMATICO
4. EQUIPO DE FILTROS DE PISCINA
5. COCINA INTEGRAL
200
201
Hoja 7
EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL
PERITO DE ACUERDO CON EL ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO
TAMBIEN LA EDAD "CRONOLOGICA" DE BIEN SI HUBIERE DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE.
D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACION:
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE
DOMINIO, CREDITOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE
VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN,
ASI COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION, OCUPACIONES IRREGUALRES O
CUALQUIER OTRA RESTRICCION LEGAL.
MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE
EN EL PREDIO A VALUAR, CERCIORANDONOS CON ACUCIOCIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y
DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL INMUEBLE, ASI COMO QUE NO TENEMOS
NINGUN INTERES PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACION DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR, ASI COMO
TAMBIEN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTEZCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS
PROPIETARIO Y/O SOLICITANTES DEL AVALUO.
LOS CROQUIS DE LOCALIZACION O DE DISTRIBUCION ANEXOS AL AVALUO, FUERON REALIZADOS POR EL
PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA
MORFOLOGIA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SE ANEXARA, SI LOS HUBIERE, COPIA DEL PLANO DE
DISTRIBUCION PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.
EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL
PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACION:
ESCRITURA DE PROPIEDAD
PLANOS ARQUITECTONICOS
BOLETA PREDIAL
OTROS, (INDICAR):
202
Hoja 8
Uso de Suelo
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0
Ubic.
Form.
Fecha
Intr.
Intr.
Intr.
R
R
R
18-Oct-02
19-Oct-02
20-Oct-02
Telfono
Fuente/Antecedente
4
5
Oferta
Precio de VENTA
Area
Precio Unit.
Terrenos
$/m
Uso
Ubic.
1,500.00
1,884.06
2,500.00
-
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Edad
E.c.
Fecha
Telfono
Fuente/Antecedente
10
6
16
B
B
B
18-Oct-02
19-Oct-02
20-Oct-02
312-06-28
351-05-68
315-24-85
Ubic.
C.U.S.
50.00
40.00
28.57
1.20
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
Uso de Suelo
Pisos
Edad
E.c.*
Fecha
Telfono
Fuente/Informante
2
2
2
7
15
20
B
B
R
18-Oct-02
19-Oct-02
20-Oct-02
373-42-22
370-15-57
315-5692
Ubic.
C.U.S.
Edad
E.c.*
Acab.
Area
F.d. *
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.11
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
0.90
0.95
0.90
0.95
1 $ 6,000,000.00
2 $
260,000.00
3 $
300,000.00
4 $
5 $
Area de Lote Tipo o Moda:
Area Terreno Sujeto:
4,000.00
138.00
120.00
360.00
360.00
$
$
$
$
$
m
m
Factores de HOMOLOGACIN
Sup.
R.res.
F.d. *
F.r.
tante ($/m)
$
$
$
$
$
$
$
1,500.00
1,884.06
2,500.00
1,541.00
1,540.00
Oferta
1
2
3
4
5
Uso de Suelo
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0
Hab., CUS 1.0
Precio de RENTA
Terreno
Constr.
Precio Unit.
Inmuebles
$/m
$
$
$
$
$
25,000.00
10,000.00
15,000.00
-
550.00
400.00
500.00
360.00
500.00 $
250.00 $
525.00 $
-
Factores de HOMOLOGACIN
Edad
E.c.*
Acab.
R.res.
Area
F.d. *
1.00
1.10 1.00 0.99 0.95 1.24
0.95
1.20 1.00 0.90 1.00 1.02
1.08
1.00 1.00 1.00 0.90 0.97
0.89
1.00 1.00 1.00 1.00 0.89
0.89
1.00 1.00 1.00 1.00 0.89
Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m
Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos: $/m
538.00 m
F.r.
tante ($/m)
$
$
$
$
$
$
$
62.05
40.70
27.77
43.70
44.00
Oferta
Precio de VENTA
Terreno
Constr.
Precio Unit.
Inmuebles
$/m
1 $
2 $
3 $
4
5
2,000,000.00
2,500,000.00
2,200,000.00
367.38
360.00
190.00
360.00
250.92 $
390.00 $
425.00 $
7,970.67
6,410.26
5,176.47
Factores de HOMOLOGACIN
538.00 m
Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de _____:
538.00 m x
R.res.
F.r.
logado ($/m)
0.86 $
0.81 $
0.95 $
$/m
$/m
$
$
6,814.92
5,192.31
4,912.73
5,462.80
5,460.00
$ 2,937,000.00
203
Hoja 9
area (m)
Fte. x Fdo.
360.00
(12 x 30m)
AREA (m)
VALOR UNIT.
($/M)
1,540.00
/m
LOCALIZACIN
Unica
AREA TOTAL
360.00 $
1,540.00
360.00 m
IMPORTA TERRENO
Factor
MOTIVO
1.10
INCREMENTO
ESQUINA
IMPORTE
1,694.00 $
609,840.00
1,694.00 $
609,840.00
b) DE LAS CONSTRUCIONES.
CLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIPO
1
2
3
4
5
USO
AREA (m)
RESIDENCIA
SERVICIOS
V.R.N. UNIT.
512.24 $
25.76 $
$
edad
e.c.
Otro
F.r.
4,500.00
3,500.00
-
0.85
0.85
0.00
1.00
1.00
0.00
1.00
1.00
0.00
0.85
0.85
0.00
538.00 m
IMPORTA CONSTRUCCION
FACTORES DE DEMRITO
($/m)
V.N.R. UNIT.
IMPORTE
result. ($/m)
$
$
$
3,825.00 $
2,975.00 $
$
1,959,318.00
76,636.00
-
3,784.30 $
2,035,954.00
1
2
3
EDAD
(Aos)
DESCRIPCIN
10
10
10
CISTERNA DE 4.0m3
EQUIPOS DE A.C.
TANQUE ESTAC. GAS
L.P. DE 300 Kg
CANT.
U.
(Unidad)
4
8
1
V.R.N.
FACTORES DE DEMRITO
($/U)
Eq.
Eq.
Eq.
4,500.00
5,500.00
19,000.00
edad
e.c.
Otro
F.r.
0.64
0.55
0.64
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.64
0.55
0.64
0.85
0.85
0.85
0.85
0.96
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.85
0.85
0.85
0.85
0.96
V.N.R.
IMPORTE
11,520.00
24,200.00
12,160.00
7,372.80
24,200.00
7,782.40
1
2
3
c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:
1
2
3
4
3
10
10
10
10
10
BARDAS DE 2.5m H
PISCINA 36.0m3
PORTON AUTOMAT.
FILTROS PISCINA
COCINA INTEGRAL
27.10
36.00
15.26
1.00
1.00
ml
m3
m2
LOTE
LOTE
$
650.00
$ 4,000.00
$ 1,800.00
$ 27,600.00
$ 65,000.00
$
$
$
$
$
14,972.75
122,400.00
23,347.80
23,460.00
62,075.00
$
$
$
$
$
$
$
12,726.84
104,040.00
19,845.63
19,941.00
59,281.63
255,190.29
2,900,984.29
2,901,000.00
OBSERVACIONES:
21%
9%
Construccin
Inst. Especiales
204
Hoja 10
7.00%
0.00%
0.35%
0.00%
25.85%
TASA 1:
4.00%
Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro pas (Mxico), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de
acuerdo al gnero o tipo de inmueble que en razn de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se vala, como sigue:
CONCEPTO
TASAS DE REFERENCIA
5%
8%
9%
10%
11%
12%
TIPO de INMUEBLE
Terreno
Casa
Depto/Casa
Ofic./L. Com.
(segn su USO)
sin constr.
Unifamiliar
en condominio
en condominio
Local
Comercial
Especializado
Terr Constr.
1 1
0
1.57143
0.00000
0
1.71429
0.00000
X
0
0.71429
0.00000
1.33
1.14286
1.52000
0
1.28571
0.00000
1.7
1.42857
2.42857
TASA 2:
3.95%
Finalmente, procedemos a la obtencin de la Tasa de Capitalizacin que est compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue:
4.00%
3.95%
8.00%
Suman Tasa 1 + Tasa 2 =
+ Tasa Prima x menor grado de liquidez _
Tasa result.=
DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS
TIPO
USO o destino del Area (tipo)
1
2
3
4
5
6
Area (m)
RESIDENCIA
V.U. ($/m)
538.00 $
44.00
$
$
$
$
$
$
23,672.00
-
538.00 $
44.00
23,672.00
23,700.00
6,162.00
17,538.00
210,456.00
2,630,700.00
2,631,000.00
TOTAL
8.00%
26.00%
0.82%
205
Hoja 11
X. RESUMEN DE RESULTADOS
Los importes obtenidos en cada uno de los tres Mtodos, no reflejan
necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se vala, por lo que una vez
hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la
estimacin de dicho valor.
RESULTADOS
$3,000,000
$2,900,000
$2,800,000
$2,700,000
$2,600,000
$2,500,000
$2,400,000
a) M. Fsico (COSTOS)
b) M. de Capitalizacin (INGRESOS)
c) M. comparativo (MERCADO)
VALOR FISICO: $
2,901,000.00
2,631,000.00
VALOR DE MERCADO: $
2,937,000.00
XII. C O N C L U S I O N
Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALO es el
promedio de los Indices; Fsico, de Capitalizacin de Rentas y de Mercado, e importa la suma de:
2,903,000.00
importa la suma de
$5,395.91
0.00
(Vease Pi de Pgina)
Nombre:
Grado:
Cd. Prof.
NOTAS:
1. El presente Avalo no tendr validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador autorizado y el sello del mismo.
2. Este documento no podr ser utilizado para fines o propsito del Avalo indicado en la Hoja No. 1.
206
207
BOLSA INMOBILIARIA
CASAS EN VENTA
Hoja 14
PRECIO
$650,000.00
$1,250,000.00
$1,280,000.00
$1,300,000.00
$1,400,000.00
$1,600,000.00
$1,650,000.00
$1,650,000.00
$2,000,000.00
$2,200,000.00
$2,400,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,500,000.00
$2,800,000.00
$2,800,000.00
$3,000,000.00
$3,000,000.00
$3,200,000.00
$3,200,000.00
$3,500,000.00
$3,500,000.00
$4,250,000.00
$4,250,000.00
COLONIA
P.U.
$5,000.00
$5,000.00
$7,111.11
$3,250.00
$5,223.88
$6,400.00
$6,600.00
$3,666.67
$6,666.67
$6,470.59
$9,564.80
$10,869.57
$6,410.26
$5,952.38
$6,222.22
$7,000.00
$8,571.43
$7,772.02
$8,290.16
$8,000.00
$4,729.73
$3,888.89
$6,343.28
$3,541.67
BOSQUES DE VHSA.
PLAZA KRISTALL
FRACC. GALAXIAS T2000
FRACC. OROPEZA
CAMPESTRE TAB 2000
TAB. 2000
TABASCO 2000
COL. GARCIA
FRAMBOYANES
PRADOS DE VHSA.
COL. JESUS GARCIA
LAS FLORES
FRACC. LOMA LINDA
BONANZA PREMIER
CAMPESTRE TAB 2000
PRADOS DE VHSA.
PRADOS DE VILLAHERMOSA
PRADOS DE VHSA.
PRADOS
LOMA LINDA
FRAMBOYANES
JARDINES DE VHSA.
PLAZA CRISTAL
LOMA LINDA CALLE SAGITARIO
SINDICATO AGRARIO 201
$
$
$
$
$
$
$
6,356.05
6,405.13
5,000.00
2,247.79
8,603.84
4,108.27
5,681.09
Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
Tendencia
TERRENO
CONS.
REC
EST
ED
CONTACTO
160.00
300.00
160.00
350.00
300.00
230.00
200.00
710.00
360.00
400.00
367.38
270.00
360.00
670.00
600.00
600.00
400.00
900.00
640.00
750.00
1,000.00
1,000.00
800.00
200.00
130.00
250.00
180.00
400.00
268.00
250.00
250.00
450.00
300.00
340.00
250.92
230.00
390.00
420.00
450.00
400.00
350.00
386.00
386.00
400.00
740.00
900.00
670.00
1,200.00
3.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
6.0
3.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
3.0
3.0
4.0
4.0
3.0
3.0
4.0
2.0
3.0
2.5
2.5
2.5
3.0
2.5
4.0
3.5
3.0
4.5
3.0
2.5
5.0
3.0
3.0
2.5
3.0
3.0
6.0
5.0
3.5
2.0
5.5
2.0
3.0
3.0
2.0
2.0
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.5
3.0
3.5
2.0
3.0
2.0
2.0
2.0
2.0
2.0
4.0
3.0
7.0
2.0
16.0
12.0
8.0
14.0
11.0
13.0
8.0
3.0
9.0
15.0
12.0
8.0
6.0
2.0
8.0
8.0
6.0
5.0
4.0
9.0
7.0
14.0
04493-70-40-46
213-57-25
044 (93) 76 33 28
3 15-19 37
044 (93) 70 16 36
04493-20-43-78
3 15-19 37
04493-05-40-73
CENTURY XXI 312-0628
314-11-57 04493-20-66-24
CENTURY XXI 312-0628
04493-91-13-41
354-1291
04493-11-44-34
315-1937
04493-92-48-70
314-1157
04493-92-48-70
04493-92-48-70
354-45-20 312-08-86
316-19-23
CENTURY XXI 312-0628
354-1291
CENTURY XXI 312-0628
360.00
538.00
4.00
5.00
2.00
10.00
208
BOLSA INMOBILIARIA
TERRENOS EN VENTA
VALOR DE VENTA
Hoja 15
VALOR UNITARIO
$250,000.00
$270,000.00
$310,000.00
$350,000.00
$411,225.00
$455,940.00
$550,000.00
$550,800.00
$553,500.00
$582,000.00
$612,000.00
$670,000.00
$740,000.00
$800,000.00
$1,134,000.00
$1,134,000.00
$1,141,200.00
$1,200,000.00
$1,408,000.00
$2,000,000.00
$3,200,000.00
$2,100,000.00
$2,200,000.00
$3,450,000.00
$4,800,000.00
$8,250,000.00
$2,500,000.00
$1,408,000.00
$1,953.13
$1,687.50
$1,000.00
$1,521.74
$1,161.65
$1,519.80
$1,729.56
$2,700.00
$2,700.00
$1,500.00
$1,974.19
$1,650.25
$2,466.67
$2,000.00
$1,800.00
$1,800.00
$1,800.00
$3,174.60
$2,000.00
$1,000.00
$800.00
$3,500.00
$2,200.00
$1,150.00
$1,200.00
$2,500.00
$1,000.00
$2,000.00
$
$
$1,838.90
$1,800.00
1,000.00
667.26
$2,506.16
$1,171.64
UBICACIN
DATOS ADICIONALES
SOBRE 27 DE FEB.
X FUENTE DE LOS NIOS T.
X HOSPITAL ISSET
PLAZA KRISTALL
ROVIROSA
CAMPESTRE TAB. 2000
PROLONG. DE USUMACINTA
X GIGANTE
PERIFERICO
USUMACINTA
TABASCO 2000
CAMPESTRE
Promedio
Mediana
Moda
Desviacin tpica
Lmite superior
Lmite inferior
AREA m2
128.00
160.00
310.00
230.00
354.00
300.00
318.00
204.00
205.00
388.00
310.00
406.00
300.00
400.00
630.00
630.00
634.00
378.00
704.00
2,000.00
4,000.00
600.00
1,000.00
3,000.00
4,000.00
3,300.00
2,500.00
704.00
CONTACTO
04493-59-05-58
315-88-50
314-11-57
314-11-57
315-65-27
04493-70-40-46
04493-70-40-46
314-11-57
04493-92-48-70
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
04493-70-40-46
355-27-99
354-12-91
04493-97-12-20
354-12-91
315-65-27
04493-92-48-70
316-01-94
315-79-10
04493-98-91-26
352-02-18
04493-01-95-32
354-12-91
352-02-18
354-12-91
3541291
209
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
AVALUO
DE
INMUEBLE
FACHADA PRINCIPAL
Calle:
FLORIDA
N: Exterior
101
FRACC. FLORIDA
Colonia:
JESUS GARCIA
Poblacin o Ciudad:
VILLAHERMOSA
Delegacin o Municipio:
CENTRO
Entidad Federativa:
TABASCO
No. Interior: 0
Cdigo Postal:
86040
210
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
SNTESIS S. H. F.
CLAVE DEL AVALO:
12345678901234567
15/02/2005
123456789
91000001
1900231805482544
0302778
2502509
AAAAA
DISEO ARQUITECTONICO
PROPOSITO:
ORIGINACION
TIPO DE INMUEBLE:
OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)
FLORIDA No.101 / 0
FRACC. FLORIDA
COLONIA
JESUS GARCIA
CODIGO POSTAL
86040
DELEGACION O MUNICIPIO
CENTRO
ENTIDAD FEDERATIVA
TABASCO
NO PROP.
00-Ene-00
COMPLETA
SEMILUJO
696 meses
1993
UNIDADES RENTABLES
SUPERFICIE DE TERRENO
99.19 m
SUPERFICIE CONSTRUIDA
677.98 m
SUPERFICIE ACCESORIA
0.00 m
99.19 m
SUPERFICIE VENDIBLE
677.98 m
$ 3,559,395.00
$ 65,277.14
$ 3,107,182.96
$ 196,350.00
$ 4,531,359.53
$ 3,820,000.00
VALUADOR
Especialidad en Inmuebles
CONTROLADOR
Registro
Registro
2502509
0302778
211
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
I. ASPECTOS GENERALES
UAST200
1. A N T E C E D E N T E S
CLAVE DEL AVALO:
12345678901234567
15/02/2005
24/01/2005
UNIDAD DE VALUACIN:
CONTROLADOR:
PERITO VALUADOR:
REPRESENTANTE LEGAL:
AAAAA
CONSTRUCTOR:
DISEO ARQUITECTONICO
ORIGINACION
2. I N F O R M A C I N
GENERAL
DEL
INMUEBLE
OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)
FLORIDA
N: Exterior
101
FRACC. FLORIDA
Manzana:
No. Int.:
Lote:
Poblacin o Ciudad:
VILLAHERMOSA
Colonia:
JESUS GARCIA
Delegacin / Municipio:
CENTRO
Cdigo Postal:
86040
Entidad Federativa:
TABASCO
N CUENTA PREDIAL:
NO PROP.
N CUENTA AGUA:
NO PROPORCIONADA
REGIMEN DE PROPIEDAD:
PRIVADA INDIVIDUAL
3. D E C L A R A C I O N E S
ADVERTENCIAS
EL VALUADOR DEBER DE ATENDER A LOS SIGUIENTES PUNTOS DE LA NORMATIVIDAD DE LA SHF: Dcima. Declaraciones y advertencias. El
i
l d d b d l
l
l
l
di d
l
l
li i
d l
b i
l d
l
l
i
S
id
ORIGINACION
Terreno
RECUPERACION
Casa Habitacin
REESTRUCTURA
Casa en Condominio
ADJUDICACION
Departamento en Condominio
DACION EN PAGO
Otro
212
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
I. ASPECTOS GENERALES
3. D E C L A R A C I O N E S
ADVERTENCIAS
1. EL PRESENTE AVALO SE HA REALIZADO EN BASE A UNA INSPECCIN OCULAR LIMITADA DEL O DE LOS INMUEBLES A VALUAR, SIN LLEVAR A CABO ENSAYOS
ESPECFICOS PARA DETERMINAR EL ESTADO DE CONSERVACIN DE LA ESTRUCTURA, ELEMENTOS OCULTOS O INSTALACIONES DE LOS MISMOS, QUE A EFECTOS
DEL PRESENTE AVALO SE PRESUMEN EN ESTADO DE USO NORMAL, SIN LA EXISTENCIA DE DEFECTOS OCULTOS.
2. EL INMUEBLE SE VALA BAJO EL SUPUESTO DE QUE EL MISMO SE ENCUENTRA LIBRE DE CARGAS, GRAVMENES Y LIMITACIONES, AS COMO AL CORRIENTE DE
IMPUESTOS Y PAGOS DEBIDOS.
3. LA DOCUMENTACIN E INFORMACIN UTILIZADA PARA EL TRABAJO DE VALUACIN, SUMINISTRADA POR LA PERSONA QUE ENCARGA EL AVALO O POR
TERCEROS, SE CONSIDERA FIDEDIGNA Y COMPLETA. BBVA BANCOMER SERVICIOS S. A., NO ASUME RESPONSABILIDAD SOBRE SU VERACIDAD Y LAS
CONSECUENCIAS QUE LA FALTA DE STA, PUDIERAN TENER SOBRE EL VALOR.
4. SALVO QUE SE INDIQUE LO CONTRARIO EN EL INFORME DEL AVALO SE PRESUME QUE:
A. EL INMUEBLE VALUADO CORRESPONDE FSICAMENTE CON LA FINCA REGISTRAL RESEADA EN EL DOCUMENTO ESTUDIADO E INDICADO EN EL INFORME DE
AVALO.
B. EL INMUEBLE SE ADECUA A LOS PARMETROS FUNDAMENTALES DEL PLANEAMIENTO URBANSTICO VIGENTE EN LA FECHA DE LA VALUACIN.
C. EL ESTADO DE OCUPACIN Y DESTINO DEL INMUEBLE EN LA FECHA DE SU VISITA, ES EL QUE SE EXPONE EN EL INFORME DE AVALO, COMPROBADO EN LA
FORMA EN QUE SE INDICA.
D. EN LOS INMUEBLES EN CONSTRUCCIN, EL PROYECTO DE EDIFICACIN AUTORIZADO POR LAS AUTORIDAD COMPETENTE, ES EJECUTABLE TCNICA Y
LEGALMENTE.
5. LAS INSTALACIONES Y CALIDADES DE MATERIALES QUE SE MENCIONAN EN EL INFORME DE AVALO, SE PONEN DE MANIFIESTO SLO PARA QUE EL LECTOR
PUEDA VISUALIZAR MEJOR EL INMUEBLE, YA QUE LOS VALORES QUE SE INDICAN EN EL PRESENTE AVALO SE REFIEREN A ESTE EN SU CONJUNTO, Y NO A PARTES
AISLADAS DEL MISMO; DE LA MISMA MANERA, EL DESGLOSE DE VALOR ENTRE CONSTRUCCIN Y TERRENO SE MANIFIESTAN TAMBIN EN SU CASO, A EFECTOS
MERAMENTE INFORMATIVOS, Y NO PUEDEN UTILIZARSE LOS VALORES PARCIALES, DE MANERA INDISTINTA Y SEPARADA, SALVO QUE SE INDIQUE EXPRESAMENTE
OTRO CRITERIO EN EL INFORME.
6. LOS VALORES SE ESTIMAN EN BASE A LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LOS INMUEBLES, CON INCLUSIN, EN SU CASO, DE LA PARTE PROPORCIONAL DE
ELEMENTOS COMUNES.
7. LA COMPROBACIN DE SUPERFICIES DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE AVALO, SE REALIZA EN BASE A LOS PLANOS Y/O DOCUMENTACIN REGISTRAL O
CATASTRAL APORTADAS Y EN SU AUSENCIA MEDIANTE CROQUIS REALIZADO DURANTE LA VISITA AL INMUEBLE, SIN QUE SE REALICE POR TANTO UN
LEVANTAMIENTO TOPOGRFICO POR PARTE DEL VALUADOR, SALVO QUE SE INDIQUE OTRA COSA. EN CONSECUENCIA NO SE ASUMEN LAS ALTERACIONES DEL
VALOR MOTIVADAS POR DISCREPANCIAS ENTRE LAS SUPERFICIES INDICADAS Y LA REAL, QUE NO PUEDAN SER CONSTATADAS POR UNA MERA INSPECCIN OCULAR.
8. SE PRESUME QUE TODAS LAS LICENCIAS, CERTIFICADOS DE OCUPACIN U OTRAS AUTORIZACIONES DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS LOCALES,
ESTATALES O FEDERALES, O DE CUALQUIER ENTIDAD PRIVADA, HAN SIDO, O PUEDEN SER, OBTENIDOS Y PUEDEN RENOVARSE PARA EL USO QUE SE CONSIDERA EN
LA ESTIMACIN DE LOS VALORES CONTENIDOS EN EL PRESENTE AVALO.
9. EN EL ANLISIS FSICO, PARA EL CALCULO DEL DEMRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIN (FEC) DE LAS CONSTRUCCIONES, SE EMPLEA EL CRITERIO DE
ROOS HEIDECKE EL CUAL CONSISTE EN LA SIGUIENTE FORMULA: FEC = (1-(EE/VUT)^1.4)(FC) DONDE: EE= EDAD, VUT= VIDA TIL TOTAL, FC= FACTOR DE
CONSERVACIN. EL FACTOR DE CONSERVACIN ESTA LIGADO AL ESTADO DE CONSERVACIN DE LA SIGUIENTE MANERA: NUEVO = 1.000, MUY BUENO = 0.975,
BUENO = 0.919, REGULAR = 0.819, MALO = 0.668, RUINOSO = 0.474, RECIENTEMENTE REMODELADO = 0.919, EN PROCESO DE CONSTRUCCIN = 1.000, SIN TERMINAR =
1.000
EL CALCULO DEL DEMRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIN DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS,
SE REALIZA MEDIANTE EL MTODO DE LA LNEA RECTA.
10. EN EL ANLISIS FSICO, PARA LA INTEGRACIN DEL VALOR DE REPOSICIN NUEVO SE PROCEDIO DE LA SIGUIENTE MANERA: LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCIN
O DE LAS OBRAS DE REMODELACIN SON LOS COSTOS OBTENIDOS DE MANUALES DE COSTOS PARA LA ZONA, INCLUYENDO LOS COSTOS INDIRECTOS. LOS COSTOS
INDIRECTOS, PARA REALIZAR LA REPOSICIN, SON LOS COSTOS PROMEDIO DEL MERCADO SEGN LAS CARACTERSTICAS DEL INMUEBLE, CON INDEPENDENCIA DE
QUIEN PUEDA REALIZAR LA REPOSICIN. DICHOS COSTOS SE CALCULAN CON LOS PRECIOS EXISTENTES EN LA FECHA DEL AVALO Y SON INTEGRADOS DENTRO
DEL VALOR DE REPOSICIN CONSIDERADO COMO NUEVO. DE MANERA ENUNCIATIVA MAS NO LIMITATIVA SE INYCLUYEN ENTRE OTROS LOS SIGUIENTES: 1.
IMPUESTOS NO RECUPERABLES Y LOS ARANCELES NECESARIOS PARA LA FORMALIZACIN DE OBRA REALIZADA AL INMUEBLE. 2. LOS HONORARIOS TCNICOS POR
PROYECTO Y POR DIRECCIN DE OBRA. 3. LOS COSTOS DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIN. 4. EL IMPORTE DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS DE LA
CONSTRUCCIN. 5. GASTOS POR ADMINISTRACIN. 6. OTROS ESTUDIOS NECESARIOS. 7. NO SE CONSIDERARN COMO GASTOS NECESARIOS LA UTILIDAD DEL
PROMOTOR, NI CUALQUIER CLASE DE GASTOS FINANCIEROS O DE COMERCIALIZACIN.
11. PARA EL CASO CUANDO SE REALICE EL ANLISIS POR CAPITALIZACIN DE RENTAS, PARA EL CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN EMPLEAREMOS EL
PRINCIPIO ECONMICO DE SUBSTITUCIN, CON EL QUE SE PLANTEA QUE: UN INVERSIONISTA O COMPRADOR, TIENE LA ALTERNATIVA DE INVERTIR SU DINERO EN
UN INSTRUMENTO FINANCIERO LIBRE DE RIESGO DEL MERCADO NACIONAL O LA DE ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE QUE SUBSTITUYA AL INSTRUMENTO FINANCIERO,
PERO QUE STE BIEN INMUEBLE SEA CAPAZ DE GENERAR EL MISMO RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIN QUE SE OBTIENE DEL INSTRUMENTO FINANCIERO, MAS UN
RENDIMIENTO ADICIONAL. A LOS DOS RENDIMIENTOS ANTERIORES SUMAREMOS EL CORRESPONDIENTE POR EL RIESGO QUE SIGNIFICA EL INVERTIR EN EL TIPO DE
INMUEBLE QUE SE TRATE.
TOMAREMOS EL PROMEDIO DE LOS LTIMOS 60 MESES DE LA TASA REAL DE CETES A 28 DAS COMO EL INSTRUMENTO FINANCIERO, AL QUE LE SUMAREMOS COMO
RIESGO ADICIONAL EL INVERSO DE LA VIDA TIL REMANENTE DE LAS CONSTRUCCIONES. CON ESTA TASA DE DESCUENTO CALCULAREMOS EL VALOR PRESENTE
NETO DEL UN PAGO IGUAL A 1 EN UN PERIODO IGUAL A LA VIDA UTIL REMANENTE DEL INMUEBLE. EL INVERSO DEL VALOR PRESENTE NETO SER IGUAL A LA TASA
DE CAPITALIZACIN DEL INMUEBLE.
213
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
I. ASPECTOS GENERALES
4. E N T O R N O
CLASIFICACIN DE LA ZONA DE ACUERDO CON LO
DISPUESTO AL EFECTO POR LA AUTORIDAD LOCAL:
CNTRICA
85%
DENSIDAD DE POBLACIN:
NORMAL
VAS DE ACCESO:
MEDIO-ALTO
NIVEL SOCIOECONMICO:
ACCESO POR LA AV. GREGORIO MENDEZ HACIA LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES; CONTINUAR DEFRENTE HASTA
LA CALLE FLORIDA, GIRAR HACIA LA DERECHA A 10 MTS. AL INMUEBLE
COMPLETA
Agua potable:
Drenaje:
ALCANTARILLADO MIXTO
Electrificacin.
Alumbrado pblico:
Telfonos:
Sealizacin y nomenclatura:
SI CUENTA
Transporte:
Vigilancia:
IGLESIA
MERCADO
PLAZA PBLICA
PARQUES
ESCUELA
HOSPITAL
BANCO
ESTACIN DE TRANSPORTE
r = 1000 mts
r = 2000 mts
r = 1000 mts
r = 500 mts
r = 500 mts
r = 450 mts
r = 450 mts
r = 1500 mts
Ca
2
lle
4
O.
MACROLOCALIZACION
ial
nd
u
M
rid
a
Flo
Ca
lle
s
PREDIO
La
El
a
s
10
.00
P.
COL.
JESS
GARCA
MICROLOCALIZACION
214
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
ENTRE LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES Y CALLE 24 CON FRENTE AL ESTE SOBRE LA CALLE DE SU
UBICACIN .
POLIGONO DE FORMA IREGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA PLANA Y A 30 CMS. SOBRE EL NIVEL DE
CALLE
CONFIGURACIN Y TOPOGRAFA:
CARACTERSTICAS PANORMICAS:
INEXISTENTES
HABITACIONAL
0.60
SERVIDUMBRES:
RESTRICCIONES:
NO DETECTADAS
Distancia
COLINDANCIAS:
DENSIDAD HABITACIONAL:
Colindancia
Colindancia notable
NORTE
5.10 m
ESTE
18.00 m
CALLE FLORIDA
NINGUNA
SUR
7.52 m
FERNANDO SANCHEZ
NINGUNA
OESTE
23.4200%
NINGUNA
18.00 m
INDIVISO TERRENO:
NINGUNA
SUPERFICIE TERRENO:
99.19 m
FUENTE:
ESCRITURA PUBLICA No. 4,599, VOLUMEN 16, FECHA DE INSCRICION 21 DE JULIO DE 1997, BAJO EL No. 3819 DEL LIBRO GRAL. DE ENTRADAS A
FOLIOS DEL 21,862 AL 21,865, DEL LIBRO DE DUPLICADOS, VOL. 121 QUE DANDO AFECTADO POR DICHO ACTO Y CONTRATO EL PREDIO No.
65849, A FOLIO 199 DEL LIBRO MAYOR VOL. 257.
OBSERVACIONES:
NINGUNA
2. D E S C R I P C I N G E N E R A L D E L A S C O N S T R U C C I O N E S
USO ACTUAL:
DISPONE DE UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS, RESUELTOS EN PLANTA BAJA, 4 NIVELES Y AZOTEA; EN PLANTA BAJA CON SERVICIO DE ESTACIONAMIENTO PARA
4 AUTOS, VESTIBULO Y BAO COMUNAL, EN CADA NIVEL UN DEPARTAMENTO SEMILUJO, Y EN AZOTEA CUARTOS DE DE SERVICIO Y AREA DE TENDIDO. CADA
DEPARTAMENTO CONTIENE: VESTIBULO, SALA, COMEDOR, COCINA, 1/2 BAO, DESPENSA, DOS RECAMARAS CON UN BAO COMPARTIDO Y RECAMARA PRINCIPAL
CON BAO PRIVADO.
Recamaras:
Baos Completos:
FUNCIONAL
Espacios de Estacionamiento:
CLASIF. CONSTRUCCIN
CALIDAD CONSTRUCCIN
No. NIVELES
GRADO TERMINACION
T1
EDIFICIO DE DEPARTAMENTO
BUENA
100%
TIPO
EDAD APROX.*
T1
12
VUT*
VUR*
EDO. DE CONSERVACIN
EN FACTOR
840
696
BUENO
0.919
*Nota.- La Edad, Vida til Total y Vida til Remanente, estan expresadas en meses.
UNIDADES RENTABLES GENERALES:
100%
UNIDADES RENTABLES:
AO DE TERMINACION O REMODELACION:
1993
3. S U P E R F I C I E S
SUPERFICIES (m)
TIPO
DESCRIPCIN
NA
TERRENO
T1
EDIFICIO DE DEPARTAMENTO
CONSTRUIDA
INSCRITA
99.19
TOTALES CONSTRUCCION:
ACCESORIA
PLANO
677.98
677.98
FUENTE
ESCRITURAS
0.00
0.00
SUPERFICIE VENDIBLE
677.98 m
215
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
ACABADOS:
Pisos
Muros
Plafones
Recmaras
Espacio arquitectnico
Bao
Cocina
Patio de servicio
FIRMES DE CONCRETO
APLANADOS CEMENTO-ARENA
APLANADOS CEMENTO-ARENA
Estacionamiento
APLANADOS CEMENTO-ARENA
APLANADOS CEMENTO-ARENA
Fachada
INSTALACIONES:
HIDRULICO SANITARIAS:
DESCRIPCION: ENTUBADAS Y CONECTADAS A LA RED GENERAL DE DISTRIBUCION DE PVC EN DRENAJE, COBRE EN ALIMENTACION
TINACO: CON PILETA DE CONCRETO DE 6.30 M3. DE USO COMUN
MUEBLES DE BAO: DE COLOR, CALIDAD MEDIANA-BUENA
ELCTRICAS:
DESCRIPCION: OCULTA CON SALIDAS DE PLAFON TIPO SOQUET, ALAMBRADO CON CABLES THW Nos. 8,10,12 Y 14
SALIDAS: DE VARIOS CONTACTOS
ACCESORIOS: DE PLASTICO, CALIDAD MEDIANA
TABLEROS: CENTRO DE CARGA MARCA SD CAP. QO-20 CON 12 PASTILLAS TERMOMAGNETICAS
CANCELERA Y COMUNICACIONES:
CARPINTERA:
PUERTAS: PUERTAS DE COMUNICACIN DE TABLERO DE CEDRO, PUERTA DE ACCESO PRINCIPAL DE TABLERO DE CEDRO DE BUENA CALIDAD ACABADOS CON BARNIZ.
CLOSETS: DE MADERA ENTABLERADA DE CEDRO Y ACABADO A BARNIZ.
PISOS: NO TIENE
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE
HERRERA:
PUERTAS: PORTONES DE ACCESO CON ALUMINIO DURANODIK Y CRISTALES REFLEXTASOL DE 6mm.
VENTANAS: VENTANERIAS DE DE ALUMINIO DURANODICK DE 4", EMPAOS FIJOS Y CORREDIZO.
OTROS: PASA MANO DE DE FIERROS A BASE DE VAR.CUADRADA DE 3/4.
GDO. TERM.
UNIDAD
CANTIDAD
EDAD**
VUT**
VUR**
INDIVISO
100%
m2
90.00
60
58
100%
OC
100%
M3
9.00
12
60
48
100%
IE
100%
PZA
4.00
10
20
10
100%
TRITUTADOR DE BASUR
IE
100%
PZA
4.00
10
20
10
100%
IE
100%
PZA
4.00
12
30
18
100%
IE
100%
PZA
1.00
10
100%
IE
100%
LOTE
4.00
12
30
18
100%
OC
DESCRIPCIN
PATIO DE SERVICIO.
**Nota.- La Edad, Vida til Total y Vida til Remanente, estan expresadas en aos.
216
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
FECHA
-----
01/02/2005
01/02/2005
01/02/2005
FUENTE
-----
SRA. PETRONA
SR. MANUEL
RE/MAX
CENTRO
CENTRO
CENTRO
CENTRO
JESUS GARCIA
ESPEJO II
1ro. DE MAYO
FLORIDA
RAMON MENDOZA
EL COCO
P. DE LA SIERRA
101 / 0
S/N. / 0
S/N. / 0
S/N. / 0
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
18.00 ml
8.00 ml
7.00 ml
12.00 ml
REGULAR
REGULAR
REGULAR
REGULAR
SUPERFICIE
99.19 m
154.00 m
122.50 m
326.00 m
TOPOGRAFA
PLANA
PLANO
PLANO
PLANO
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
NEGOCIACIN
-----
OFERTA
OFERTA
OFERTA
OTRO
N/A
N/A
N/A
IMPORTE UNITARIO
-----
CARACT.
MUNICIPIO
COLONIA
CALLE
N EXT. / INT.
ZONA
UBICACIN
FRENTE (ML)
FORMA
USO
1,623
N/A
2,449
1,534
HOMOLOGACIN DE TERRENOS
HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL
SIMILAR
SIMILAR
MEDIANERO
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
FRENTE / TIPO
18ml / 8ml
INFERIOR
INFERIOR
INFERIOR
FORMA
REGULAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
99.19 m
SUPERIOR
SUPERIOR
SUPERIOR
ZONA
UBICACIN
SUPERFICIE
SIMILAR
PLANA
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
HABITACIONAL
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
NEGOCIACIN
-----
MEJOR
MEJOR
MEJOR
OTRO
N/A
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
TOPOGRAFA
USO
1.70 $
2,760
PONDERACION
30%
1.70 $
PONDERACION
4,163
1.20
PONDERACION
30%
VALOR A APLICA
1,840
40%
2,810.00 / m2
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
FECHA
-----
24/01/2005
00/01/1900
00/01/1900
FUENTE
-----
LIC. PEREZ
CARACT.
MUNICIPIO
COLONIA
CALLE
N EXT. / INT.
ZONA
COMPARABLE 3
CENTRO
CENTRO
CENTRO
CENTRO
JESUS GARCIA
LA CEIBA
TABASCO 2000
JARDINES DE VHSA.
FLORIDA
BCAS. MARIPOSAS
MULTI 80
P. FLORES
101 / 0
0/0
0/0
0/0
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
99.19m2 - 677.98m2
0m2 - 65m2
0m2 - 61.37m2
0m2 - 90m2
FUNCIONAL
BUENO
BUENO
BUENO
EDO. DE CONSER.
BUENA
BUENO
BUENO
BUENO
EDAD
5 AOS
UBICACIN
SUP TNO - CONSTR.
PROYECTO
12 AOS
8 AOS
10 AOS
RELACIN T/C
0.1463
0.0000
0.0000
0.0000
CALIDAD
BUENA
MEDIA
MEDIA
MEDIA
NEGOCIACIN
OTRO
IMPORTE UNITARIO
-----
REAL
REAL
REAL
EQUIPADA
SIN EQUIPO
EQUIPADA
SEMI EQUIPADA
-----
46
57
56
HOMOLOGACIN DE RENTAS
SUJETO
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
MEDIANERO
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
677.98 m
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
FUNCIONAL
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
EDO. DE CONSER.
BUENA
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
EDAD
2 AOS
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
RELACIN T/C
0.1463
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
CALIDAD
BUENA
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
-----
MEJOR
MEJOR
MEJOR
EQUIPADA
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
CARACT.
ZONA
UBICACIN
SUP. CONSTRUIDA
PROYECTO
NEGOCIACIN
OTRO
0.95 $
PONDERACION
44
40%
0.95 $
PONDERACION
54
20%
0.95 $
PONDERACION
VALOR A APLICA $
53
40%
50.00 / m2
217
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
SUJETO
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
COMPARABLE 5
FECHA
-----
24/01/2005
24/01/2005
24/01/2005
24/01/2005
24/01/2005
24/01/2005
FUENTE
-----
ESMERALDA REYES
SRA. BOCANEGRA
CARACT.
CENTRO
CENTRO
CENTRO
CENTRO
CENTRO
CENTRO
CENTRO
JESUS GARCIA
VILLAHERMOSA
VILLAHERMOSA
VILLAHERMOSA
VILLAHERMOSA
VILLAHERMOSA
VILLAHERMOSA
FLORIDA
TAMULTE
TABASCO 2000
ESTAINUJAT
FRACC. CARRIZAL
101 / 0
716 / 19
EDIF. 5 / 104
EDIF. 2 / 11
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL
MUNICIPIO
COLONIA
NOMBRE CALLE
N EXT. / INT.
ZONA
UBICACIN
SUP TNO -CONSTR.
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
MEDIANERO
99.19m2 -677.98m2
0m2 - 95m2
0m2 - 55m2
0m2 - 59.86m2
0m2 - 66.05m2
0m2 - 63.8m2
0m2 - 89.55m2
BUENO
FUNCIONAL
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
EDO. DE CONSER.
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
BUENO
EDAD
2 AOS
5 AOS
14 AOS
10 AOS
NUEVO
15 AOS
13 AOS
PROYECTO
RELACIN T/C
0.1463
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
CALIDAD
BUENA
BUENA
BUENA
BUENA
BUENA
BUENA
BUENA
NEGOCIACIN
OTRO
IMPORTE UNITARIO
-----
VENTA
VENTA
VENTA
VENTA
VENTA
VENTA
EQUIPADA
EQUIPADA
SEMIEQUIPADA
SIN EQUIPO
SEMIEQUIPADA
SEMIEQUIPADA
EQUIPADA
-----
5,263
5,455
7,016
5,299
5,047
5,025
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
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MEDIANERO
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
677.98 m
SIMILAR
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FUNCIONAL
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EDO. DE CONSER.
BUENO
SIMILAR
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EDAD
2 AOS
SIMILAR
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ZONA
UBICACIN
SUP. CONSTRUIDA
PROYECTO
RELACIN T/C
0.1463
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
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SIMILAR
CALIDAD
BUENA
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
SIMILAR
-----
MEJOR
MEJOR
MEJOR
MEJOR
MEJOR
MEJOR
EQUIPADA
SIMILAR
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NEGOCIACIN
OTRO
0.95
5,000
POND
17%
0.95
5,182
POND
17%
0.95
POND
6,666
0.95
17%
5,034
POND
17%
0.95
4,795
POND
VALOR A APLICA $
Concepto
Cantidad
SUPERFICIE VENDIBLE
VALOR EXCEDENTE (EN SU CASO)
Valor
Unidad
677.98 m
0.00
POND
4,774
16%
5,250.00 / m
Sub total
Unidad
5,250.00 / m
-
0.95
16%
3,559,395.00
3,559,395.00
DEFINICIN DE LOS FACTORES QUE SE EMPLEARON PARA HOMOLOGAR LOS COMPARABLES VS. EL SUJETO EN: TERRENO, RENTAS Y VENTAS:
ZONA. DIFERENCIAS REFRENTES AL ENTORNO DE LOS INMUEBLE (SERVICIOS, EQUIPAMIENTO URBANO, VIALIDADES, ETC.)
UBICACIN. DIFERENCIA POR LA POSICIN QUE GUARDA EN LA MANZANA 1, 2, 3, 4 FRENTES O SIN FRENTE
FRENTE. DIFERENCIA POR SI SE TIENE UN FRENTE MENOR AL FRENTE TIPO DE LA ZONA.
FORMA. DIFERENCIA POR SI ES DE FORMA REGULAR O IRREGULAR
SUPERFICIE. DIFERENCIA EN LA CANTIDAD DE M2.
TOPOGRAFA. DIFERENCIA EN LA CONFIGURACIN TOPOGRFICA.
USO DE SUELO. DIFERENCIA POR EL USO DEL SUELO OFICIAL.
NEGOCIACIN. PORCENTAJE EN QUE SE PUEDE LLEGAR A DISMINUIR UNA OFERTA VS. EL CIERRE DE LA OPERACIN.
PROYECTO. DIFERENCIA EN LA CALIDAD EL PROYECTO ARQUITECTNICO Y LA FUNCIONALIDAD DE LOS ESPACIOS.
EDAD. DIFERENCIAS EN LA EDAD DE LOS INMUEBLES
ESTADO DE CONSERVACIN. DIFERENCIA POR EL ESTADO FSICO QUE APARENTAN LAS CONSTRUCCIONES.
RELACIN TERRENO CONSTRUCCIN. DIFERENCIAS POR LA CANTIDAD DE M2 CONSTRUIDOS VS. M2 DE TERRENO.
CALIDAD. DIFERENCIAS EN LA CALIDAD DE LOS ACABADOS DE LA CONSTRUCCIN.
218
AA00000001
N DE SERVICIO
Avalo Inmobiliario
REA
UNICA
99.19 m
$/M2
$
2,810.00
FACTOR
INDIVISO
1.00
Integro
23.42000%
VALOR TOTAL
658.10 $
65,277.14
658.10 $
65,277.14
65,277.14
99.19 m
TOTAL
VALOR UNITARIO
$
CONSTRUCCIONES
TIPOS DE CONSTRUCCION
REA
UNITARIO
T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO
677.98 m
TOTAL
677.98 m
GRADO DE
TERMINACION
TOTAL
5,000.00 $
3,389,900.00
3,389,900.00
FACTOR
EDAD/ CONSERV.
100%
0.9166
VALOR UNITARIO
$
VALOR TOTAL
4,583.00 $
3,107,182.96
SUBTOTAL $
3,107,182.96
3,107,182.96
FACTOR DE
DEMRITO E
INDIVISO
36,000.00
100%
0.97
386.67 $
34,800.00
5,000.00 $
45,000.00
100%
0.80
4,000.00 $
36,000.00
TIPO
UNIDAD
CANTIDAD
OC1
m2
90.00
400.00 $
OC2
M3
9.00
UNITARIO
TOTAL
VALOR TOTAL
IE3
PZA
4.00
1,050.00 $
4,200.00
100%
0.50
525.00 $
2,100.00
IE4
PZA
4.00
600.00 $
2,400.00
100%
0.50
300.00 $
1,200.00
108,000.00
IE5
PZA
4.00
45,000.00 $
180,000.00
100%
0.60
27,000.00 $
IE6
PZA
1.00
4,500.00 $
4,500.00
100%
0.50
2,250.00 $
2,250.00
IE7
LOTE
4.00
5,000.00 $
20,000.00
100%
0.60
3,000.00 $
12,000.00
TOTAL $
292,100.00
SUBTOTAL $
196,350.00
196,350.00
3,368,810.10
2. A N L I S I S D E C A P I T A L I Z A C I N D E R E N T A S
RENTAS ESTIMADAS O DE MERCADO
TIPO
AREA
T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO
677.98 m
RENTA UNIT.
$
RENTA TOTAL
50.00 $
33,899.00
IMPORTE
2.00%
621.50
MANTENIMIENTO Y CONSERVACION
4.00%
1,243.01
310.75
50.00
SEGUROS
1.00%
50.00
IMPUESTO PREDIAL
1.50%
466.13
50.00
10.00%
3,107.52
18.50%
5,748.91
25,326.30
50.00
50.00 $
33,899.00
33,899.00
-$
2,823.79
31,075.21
677.98 m
ADMINISTRACIN
$
$
TOTAL
CONCEPTO
8.33%
TOTAL DEDUCCIONES
303,915.59
6.54%
4,531,359.53
VUR (aos)
PROP.VNR
VUR*P/VNR
T1
58
100.00%
58.00
T2
0.00%
0.00
T3
0.00%
0.00
6.35%
T4
0.00%
0.00
FACTOR DE CAPITALIZACIN
15.30
T5
0.00%
0.00
100.00%
58.00
TASA DE CAPITALIZACIN
6.54%
CETES
8.50%
INFLACIN
TASA REAL
SOBRE PTOS.
3.70%
4.63%
1.72%
I N T E G R A C I N
219
N DE SERVICIO
AA00000001
Avalo Inmobiliario
V. CONCLUSIONES
1. R E S U M E N D E V A L O R E S
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
VALOR FSICO
VALOR RESIDUAL
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
$3,559,395.00
$3,368,810.10
NA
$4,531,359.53
2. C O N C L U S I O N
$3,820,000.00
VALOR COMERCIAL
TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.
CENTRO TABASCO A 15 de Febrero de 2005
VALUADOR
Clave de avalo:
12345678901234567
Especialidad en Inmuebles
CONTROLADOR
Registro
Registro
2502509
Otros Registros:
0302778
No Aplica
220
221
222
223
224
225
226
CAPITULO XII
XII.1. BIBLIOGRAFA
ARCHOUR DOMINIQUE, CASTAEDA GONZALO.- Inversin en bienes races,
anlisis y Valuacin de bienes races en el contexto mexicano, LIMUSA Noriega
Editores, 2da. Edicin 1993.
ARREDONDO, M. Notas para un modelo de docencia: Formacin pedaggica de
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CAREGHSA GARZA Ral.- El Avalo de capitalizacin de rentas de inmuebles
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COZZI Guy.- Real State Appraising from A to Z, 4TH Edition, Nemmar Real State
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MV. Arq. Pablo Prats Riestra
227
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Dearbon Financial Publishing, Inc., Real State Education, U.S.A. 1992.
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SNCHEZ JUREZ, Rafael.- Historia moderna de la Valuacin en la Repblica
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SUAREZ SALAZAR Carlos Ing.- Costo y tiempo de edificacin, 3 Ed. Ed Noriega
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SUAREZ SALAZAR, Carlos Ing.- Costos 1990-93, Ed. LIMUSA, Mxico. 1993.
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228
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Cdigo Fiscal de la Federacin, Decreto que modifica el artculo 4 de la Ley Fiscal,
Publicado en diario Oficial de la Federacin el 27 de junio de 2002.
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publicada en diario oficial del estado el 5 de febrero de 1998, bajo el decreto nmero
17160, seccin II.
229
Reglamentos y Normatividades
International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee
(IVSC). 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD Copyright @
1997. Traduccin autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C.
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Reglamento de la Asociacin Mexicana de Valuadores Bancarios de Bienes
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Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro, Villahermosa, Tab. Ed.
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Reglamento del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales
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septiembre de 2004.
Reglas relativas a la autorizacin de Perito Valuador de Inmuebles objeto de
crditos. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Obtenido en la red mundial el 05 de
marzo de 2004. www.shf.gob.mx
Normas Profesionales de Valuacin. Asociacin Nacional de Institutos Mexicanos
de Valuacin (ANIMV). 1996. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004.
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Circular 2019/95 M.33. Banco de Mxico, Obtenido en la red mundial el 5 de marzo
de 2004. www.banxico.org.mx
230
231
Instructivos y Manuales
Manual de Valuacin Inmobiliaria, Asociacin de Valuadores de Tabasco, A.C. 1
Ed. Ed. A.V.T., AC. 1995.
Instructivo de Valuacin Inmobiliaria, Bancomer (BBVA). 1 Ed. Ed. Bancomer,
1989.
Gerencia C rea Fiduciaria y de Avalos; Instructivo de trmites, requisitos y
formatos. Banco Rural, SNC. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004.
www.banrural.gob.mx
Gua de Valuacin de Banamex. Banamex (ahora CityBank). Ed. Banamex, 2
Edicin. 1968.
Manual Operativo Avalos-Bital. Bital (ahora HSBC) Grupo Financiero. Junio de
2000.
Instructivo de Valuacin del Terreno, Gobierno del Estado de Sinaloa, Culiacn,
Sin. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.catastro.culiacan.gob.mx.
estado
de
232
XII.2. ANEXOS:
XII.2.1. Circular 14622 de la CNBV.
XII.2.2. Catlogo de Avalos y Elementos constructivos
233
Apartado B.
INMUEBLES
NDICE
1. Antecedentes
2. Objetivos del Manual de Valuacin Inmobiliaria
3. Marco Jurdico de la Valuacin Inmobiliaria
4. Enfoques de Valuacin
4.1.
4.2.
4.3.
Enfoque de costo
Enfoque de ingresos
Enfoque de mercado
5. Criterios generales
6. Estructura y contenido del Avalu de Inmuebles
6.1.
6.2.
6.3.
6.4 .
234
1.
ANTECEDENTES
2.
3.
3.1.
Directamente:
Indirectamente:
235
4.
ENFOQUES DE VALUACIN
4.1.
Enfoque de costos
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de
reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aqul que se Vala. Se deber tomar en
consideracin lo siguiente:
4.1.1. Terreno: Se deber Valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios.
4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de
las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.
4.1.3. Equipos,
instalaciones
especiales,
elementos
accesorios
y
obras
complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo,
siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
caractersticas particulares.
4.2.
Enfoque de ingresos
Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios
futuros derivados del bien, y es generalmente medio a travs de la capitalizacin
de un nivel especfico de ingresos, Se debern considerar debidamente
fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin utilizada, as como, entre
otros: renta real, renta estimada, deduccin por vacos, impuestos, servicios,
gastos generales.
La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de
construccin apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar
sustentado en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.
236
4.3.
Enfoque de mercado
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien
ms del precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos
tres bienes que presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las
del bien Valuado en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se
especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se
vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se
deber justificar y el mtodo se describir dentro del Avalo.
5.
Criterios generales
5.1.
5.2.
El Valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se
requiere el Avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el
Manual de Valuacin Bancaria.
5.3.
5.4.
5.5.
5.6.
5.6.
237
5.7.
Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido por no
estar considerado dentro de la reglamentacin urbana de la localidad, se deber
realizar un anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios
del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimacin
de Valor confiable.
5.8.
5.9.
238
239
6.1.10 Nmeros de cuenta predial y de agua.- Se debern citar los nmeros de las
cuentas predial y del agua y, en su caso, indicar si stas son globales.
6.2 Terreno
6.2.1 Caractersticas urbanas.
6.2.1.1
6.2.1.2
6.2.1.2
6.2.1.3
6.2.1.4
6.2.1.5
6.2.1.7
240
6.2.2.2
6.2.2.3
6.2.2.4
6.2.2.5
6.2.2.6
6.2.2.7
241
6.2.2.8
6.2.2.9
6.2.2.10
6.2.2.11
6.2.3.1.1
6.2.3.1.2
6.2.3.1.3
6.2.3.1.4
6.2.3.1.5
242
6.2.3.1.6
6.2.3.1.7
Los factores de ajuste a considerar podrn ser, entre otros, superficie, uso, zona,
ubicacin, forma, topografa y comercializacin.
6.2.4 Obtencin de Valores:
6.2.4.1
6.2.4.1.1
6.2.4.1.2
6.2.4.1.4
6.2.4.1.4.2
Impuesto predial.
6.2.4.1.4.3
6.2.4.1.4.4
6.2.4.1.4.5
6.2.4.1.4.6
243
6.2.4.1.4.7
Seguros.
244
6.3
Terreno y Construcciones
6.3.3.2
6.3.3.3
6.3.3.4
6.3.3.7
6.3.3.8
245
6.3.3.9
6.3.4
6.3.4.1
Obra negra
6.3.4.1.1
6.3.4.1.2
6.3.4.1.3
6.3.4.1.4
6.3.4.1.5
6.3.4.1.6
6.3.4.1.7
6.3.4.2
6.3.4.3
6.3.4.3.1
6.3.4.3.2
6.3.4.3.3
6.3.4.3.4
246
6.3.4.3.5
6.3.4.3.6
6.3.4.3.7
6.3.4.4
Carpintera
6.3.4.4.1
6.3.4.4.2
6.3.4.4.3
6.3.4.4.4
clase,
Se debern mencionar tambin aquellos elementos que sean significativos, entro otros,
ventanas, tapancos, vigas decorativas. Cuando la carpintera est barnizada o
laqueada se deber especificar la calidad. En su caso, se deber detallar el diseo.
6.3.4.5
Se indicar si son ocultas o aparentes, as como la clase y calidad de los materiales que
las componen. Se sealar el material y la capacidad de los tinacos, tanques elevados
o cisternas.
6.3.4.6
Instalaciones elctricas
Herrera
247
6.3.4.8
Vidriera
Deber sealar material, tipo, espesor y medidas. Se describirn, entre otros, los
espejos, marcos, domos, canceles, emplomados y tragaluces.
6.3.4.9
Cerrajera
Instalaciones
especiales,
complementarias.
elementos
accesorios
obras
6.3.4.10.1.
6.3.4.11.2.1 Caldera
6.3.4.11.2.2 Depsito de combustible
6.3.4.11.2.3 Espuela de ferrocarril.
6.3.4.11.2.4 Pantalla de proyeccin
6.3.4.11.2.5 Planta de emergencia
6.3.4.11.2.6 Butacas
6.3.4.11.2.7 Sistema de aspiracin central
6.3.4.11.2.8 Bveda de seguridad
6.3.4.11.2.9 Sistema de intercomunicacin
6.3.4.11.2.10 Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisin
248
6.3.4.11.3
Inspeccin fsica.
249
Obtencin de Valores
6.3.8.1
Terreno
Para la obtencin del Valor del terreno, deber aplicarse lo sealado en el numeral
6.2.4. del presente Apartado.
6.3.8.2.
6.3.8.3.
Valor fsico.
250
251
6.3.10
El tipo de Valor que ser concluido, se obtendr en funcin al propsito del Avalo,
sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran
influido significativamente en su determinacin.
Se debern fundamentar ampliamente las razones que sustenten la razonable precisin
del Valor concluido.
6.3.11
Conclusin
Se deber incluir una declaracin en los trminos que refiere en numeral 4.13., as
como la certificacin del estudio de Valor formulado en los trminos del numeral 5.6.,
ambos del Apartado A. Prcticas y Procedimientos.
6.4
252
XII.2.2.
CATLOGOS DE AVALOS
Avalwin 1.0
01
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44
45
Clnica
Sanatorio
Bodega
Nave industrial
Nave industrial y oficinas
Nave industrial y bodegas
Industria ligera, semipesada, pesada, artesanal
Parque industrial
Estaciones de servicio (gasolinera, carbugas, etc.. )
Estacin de bomberos
Taller
Planteles escolares: maternal, preescolar, primaria, secundaria, preparatoria,
universitario, extensin universitaria o posgrado.
Edificios administrativos de gobierno
01
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05
REGIMEN DE PROPIEDAD
Propiedad privada individual
Propiedad privada en condominio
Propiedad privada en copropiedad
Propiedad pblica
Ejido
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CLASIFICACION DE LA ZONA
Residencial de lujo
Residencial de primera
Residencial de segunda
Residencial de inters social
Residencial antigua
Residencial de tercera
Residencial campestre
Departamental de lujo
Departamental de primera
Departamental de segunda
Departamental de inters social
Comercial de primera
Comercial de segunda
Comercial de tercera
Comercial de servicios
Mixta: departamental y comercial
Mixta: residencial y comercial de
Residencial y comercial
Industrias ligeras
Industrias semi-pesadas
Industrias pesadas
Mixta: industrial y comercial
Mixta: industrial y de servicios
Almacenes y bodegas
Comercial de mercados
Urbana en formacin
Rustica
01
01
02
03
USO DE SUELO
Habitacional de primera
Habitacional de segunda
Habitacional de tercera
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04
05
06
06
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Comercial de primera
Comercial de segunda
Mixto: habitacional y comercial
Mixto: comercial y de servicios
Industrial
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18
POBLACION
Normal, nivel socioeconmico bajo
Normal, nivel socioeconmico medio
Normal, nivel socioeconmico alto
Media, nivel socioeconmico bajo
Media, nivel socioeconmico medio
Media, nivel socioeconmico alto
Densa, nivel socioeconmico bajo
Densa, nivel socioeconmico medio
Densa, nivel socioeconmico alto
Baja, nivel socioeconmico bajo
Baja, nivel socioeconmico medio
Baja, nivel socioeconmico alto
Escasa, nivel socioeconmico bajo
Escasa, nivel socioeconmico medio
Escasa, nivel socioeconmico alto
Dispersa, nivel socioeconmico bajo
Dispersa, nivel socioeconmico medio
Dispersa, nivel socioeconmico alto
01
02
03
CONTAMINACIN AMBIENTAL
No se observa
Satisfactorio
No satisfactorio
01
02
03
01
SERVICIOS PBLICOS
Agua potable con tomas domiciliarias, alcantarillado mixto, redes subterrneas
de electrificacin, transformadores de piso, alumbrado publico de vapor de sodio
con postes metlicos, ductos para telfonos, guarniciones, banquetas y
pavimento de concreto asfltico.
256
02
03
04
01
02
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01
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01
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05
06
EQUIPAMIENTO URBANO
Escuelas a mil 500 mts, Tienda de autoservicio a mil 200 mts, supermercado a
dos mil mts, caseta de vigilancia a 300 mts, iglesia a 500 mts, banco a mil 500
mts, parque pblico a 200 mts, gasolinera a dos mil mts., oficina de correos y
telgrafos a tres mil mts, sealizacin y nomenclatura de calles.
Escuelas a 500 mts, palacio municipal a mil mts, centro comercial de 1. a
mil 500 mts, caseta de vigilancia a 300 mts, iglesia a 500 mts, zona bancaria a
mil 500 mts, parque publico a 200 mts, estacin de servicio a dos mil mts,
oficina de correos y telgrafos a tres mil mts, sealizacin y nomenclatura de
calles.
Escuelas a 500 mts, Iglesia a 500 mts, centro de consumo ms prximo a cinco
mil mts, redes de electrificacin y telefona rural, sealizacin en carretera
federal.
DATOS DEL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD
Escritura No. 4787, volumen 137, inscrito el 25 de junio de 1996, bajo el numero
2958, del libro general de entradas, a folios del 7,777 al 7,778, del libro de
duplicados vol. 138, afectando el folio 93 del libro mayor volumen 146.
Escritura No. 3264, volumen 22, inscrito el 6 de agosto de 2005, bajo el numero
1958, del libro general de entradas, a folios del 1234 al 1237, del libro de
duplicados vol. 513, a folios Nos. 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 58, 60 y
65 del libro de condominios volumen 50.
TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES
Entre la calle Jos Mart y la calle Las Americas, acera que mira al "noroeste",
por la calle de su ubicacin.
Entre la avenida Gregorio Mndez Magaa y la calle Abasolo, acera que mira al
"noroeste", por la calle de su ubicacin.
Esquina que forman las calles de Fidencia y Sarlat, con frentes al noroeste y
sureste respectivamente, por las calles de su ubicacin.
COLINDANCIAS SEGN:
Escritura
Planos
Levantamiento topogrfico
Documentos proporcionados por el solicitante
Acta notarial
Acta de embargo
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CARACTERISTICAS PANORAMICAS
No existen
Vista panormica a la laguna de las ilusiones
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DENSIDAD HABITACIONAL
Baja,
50 hab/ha, 10 viv/ha. Coeficiente de ocupacin superficial = 0.5
Media,
200 hab/ha, 40 viv/ha. Coeficiente de ocupacin superficial = 0.6
Alta,
400 hab/ha, 80 viv/ha. Coeficiente de ocupacin superficial = 0.7
Muy alta,
800 hab/ha, 160 viv/ha. Coeficiente de ocup. superficial
= 0.8
01
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INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN
Baja. Coeficiente de utilizacin superficial
Media. Coeficiente de utilizacin superficial
Alta. Coeficiente de utilizacin superficial
Muy alta. Coeficiente de utilizacin superficial
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1.00
1.00
1.40
1.60
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USO ACTUAL
Dispone de una vivienda resuelta en un solo nivel, con la siguiente distribucin y
tipos apreciados de calidad: Un solo tipo.- De calidad moderna corriente en la
vivienda consta de: sala, comedor, cocina, dos recamaras y un bao intermedio
de uso comn.
Dispone de una casa habitacin resuelta en dos niveles con la siguiente
distribucin y tipos apreciados de calidad: Tipo 1.- De calidad moderna mediana
en la casa habitacin, consta de:
Planta baja.- acceso, sala, comedor, medio bao y escalera
Planta alta.- vestbulo y tres recamaras, dos de ellas con un bao de uso comn
y la principal con bao vestidor
Dispone de estacionamiento para un vehiculo automotor al frente del lote y patio
al fondo del predio
Dispone de un local comercial resuelto en un solo nivel con la siguiente
distribucin: acceso, mostrador, rea de exhibicin de productos, un sanitario y
rea de bodega.
Modulo habitacional dispuesto en 6 edificios, cada edificio en 4 niveles, cada
nivel con cubo de escaleras y cuatro unidades departamentales:
Cada departamento contiene:
Tipo nico.- De calidad moderna mediana, compuesto de acceso, sala, comedor,
cocina, patio de servicio integrado, alcoba, dos recamaras y un bao completo de
uso comn.
Dispone de un espacio para estacionamiento en el rea comn de planta baja.
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Regular
Deficiente
Malo
Obsoleto
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NMERO DE NIVELES
un solo nivel
Dos niveles
Tres niveles
(5) cuatro niveles y planta stano
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EDAD APROXIMADA
Un ao, aproximadamente
Dos aos, aproximadamente
Siete aos, aproximadamente
Doce aos, aproximadamente
VIDA TIL REMANENTE
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ESTADO DE CONSERVACIN
Bueno
Muy bueno
Regular
Malo
Obsoleto
Ruinoso
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UNIDADES RENTABLES
Una sola, la vivienda
Una sola, la casa-habitacin
Una sola, la residencia
Una sola, el departamento en condominio
Una sola, el local comercial
Una sola, oficinas bancarias en dos niveles
No procede rentabilidad por encontrarse actualmente en proceso de construccin
al 30 %, aproximadamente
01
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03
CIMIENTOS
Adecuados, en general no se observaron asentamientos diferenciales ni grietas
aparentes
Mampostera de piedra bola con refuerzos de concreto
Zapatas aisladas y cadenas de liga de concreto armado en claros cortos y
medianos
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ESTRUCTURA
Mixta; muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto
reforzado
Mixta; muros de carga, trabes y columnas de concreto reforzado
De columnas y trabes de concreto reforzado
Estructura de fierro angular de gran claro, sobre muros laterales con refuerzos de
concreto armado.
Estructura de fierro tipo Mon-ten y columnas de concreto con placas de acero y
tensores intermedios para reforzar.
Estructura de arco de flecha de gran claro (20 mts), sobre muros laterales con
refuerzos de concreto armado.
Estructura de vigas de madera cepilladas y cintas de madera de cedro
Estructura de madera rolliza y artesn con horcones de madera dura de la regin
MUROS
Muros de block de 10x20x40 cms.
Muros de block de 12x20x40 cms.
Muros de block de 15x20x40 cms.
Muros de tabique rojo de 7x14x28 cms.
Muros de tabique de barro comprimido hueco, tipo Poluca
Muros de tabique de barro comprimido hueco, aparente a 2 caras
Muros a base de multipanel
Muros de tabla-roca con chapa a dos caras
Muros divisorios de canceles de aluminio blanco comercial y ante pecho de
placas de Panel-Art
Muros divisorios de canceles de aluminio duranodik y ante pecho de placas de
Panel-Art
Muros de panel "w"
ENTREPISOS
Losa maciza de concreto armado de 10 cms de peralte en claros cortos y
medianos.
Losa reticular y nervaduras de concreto armado de 20 cms de peralte y
casetones, claros medianos.
Losa de vigueta y bovedilla de 20 cms de peralte, resuelta en claros cortos y
medianos.
Trabe-losa tipo "t" doble "t" de concreto pre-tensado, resuelta en claros grandes
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TECHOS
Losa maciza de concreto armado de 10 cms de peralte en claros cortos y
medianos.
Losa maciza a dos aguas de concreto reforzado de 10 cms
Losa plana reticular de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones,
claros medianos y grandes.
Losa reticular inclinada de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones,
en claros medianos y grandes.
Lamina ondulada de zinc, en claros cortos y medianos.
Lamina estructural de zinc, en claros cortos y medianos.
Inexistentes
Lamina Pintro, claros cortos y medianos.
Lamina ondulada de asbesto-cemento, en claros cortos.
Lamina estructural de asbesto-cemento, en claros cortos y medianos.
Teja criolla de barro, sobre artesn de madera de la regin
Teja francesa sobre vigas y cintas de madera de cedro
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05
AZOTEAS
Con entortado e impermeabilizante
Exclusivamente con impermeabilizante
Con impermeabilizante y recubrimiento de ()
Exclusivamente con entortado
Inexistentes
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07
BARDAS
Tabique rojo de 14 cms y altura promedio de () mts, aparente.
Tabique rojo recocido de 14 cms. y altura prom. de () mts aplanada.
Block de cemento hueco, 12x20x40 cms, aparente h = () mts
Block de cemento hueco, 15x20x40 cms, aplanado h = () mts
Muretes de block de cemento-arena y malla cicln, con castillos de refuerzo de
concreto armado.
Murete de tabique de barro comprimido h = () mts
Inexistentes
01
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06
APLANADOS INTERIORES
Mezcla comn, acabado a cepillo
Mezcla comn, acabado a cepillo y tirol rstico
Mezcla comn, y acabado empastado liso
De mezcla comn, acabado con pasta texturizada tipo "Corev"
Aplanado de concreto aparente rugoso y sello
Tabique de barro comprimido aparente a dos caras
01
APLANADOS INTERIORES
Mezcla comn, acabado a cepillo
01
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LAMBRINES
De azulejo liso de 11x11 cms de piso a techo en bao (s) y cocina
Azulejo de color de 11x11 cms de piso a techo en bao (s) y cocina
Azulejo blanco de 11x11 cms a media altura en bao(s) y cocina
Azulejo decorado de 11x11 cms de piso a techo en bao (s) y cocina
Loseta de barro porcelanizado de 15x15 cms de piso a techo en bao (s) y
cocina.
Loseta de barro porcelanizado de 10x25 cms de piso a techo en bao (s) y
cocina.
Inexistentes
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PISOS
Cemento pulido en general
Cemento pulido con colorante en general
Mosaicos de pasta de 20x20 cms en general
Mosaicos de granito de 20x20 cms en general
Piso de terrazo vaciado en obra con junta de vidrio
Losetas de mrmol de 10x30 cms
Inexistentes
Losetas de mrmol de 30x30 cms en general
Losetas de mrmol de 40x60 cms en general
Losetas interceramic de 15x15 cms en general
Losetas interceramic de 20x20 cms en general
Losetas interceramic de 30x30 cms en general
Losetas vinlica de 20x20 cms en general
Losetas vinlica de 30x30 cms en general
Congoleum importado antiderrapante
Azulejo antiderrapante en baos
Losetas de barro rojo de 20x20 cms de general
Losetas de barro rojo de 30x30 cms de general
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ZOCLOS
Loseta de barro porcelanizado de 6x21 cms
Mosaicos de pasta de 6x30 cms
Mosaicos de granito de 6x30 cms
Loseta de ()
De madera de cedro de 7 cms de ancho
De vinil
Inexistentes
Aparente con pintura esmalte
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PINTURAS
Vinlica en muros y plafones
Vinlica en muros y plafones, esmalte anticorrosivo en herrera
Vinlica plstica en muros y plafones
Vinlica plstica en fachada
Reflejante
Esmalte
Inexistentes
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RECUBRIMIENTOS ESPECIALES
Papel tapiz plstico en muros
Alfombra acrlica en recamaras
Lambrn enduelado de madera de cedro en
Lambrn enduelado de madera de caoba en
Muro de piedra bola, altura promedio de () mts
Muro de piedra laja altura promedio de () mts
Inexistentes
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ESCALERAS
Rampa de concreto armado de 10 cm de espesor con huellas y peraltes de
concreto armado.
Rampa de concreto armado de 10 cm de espesor con huellas y peraltes de
concreto armado, acabado pulido
Rampa de concreto armado de 10 cms de espesor, con huellas y peraltes
revestidos de ()
Con escalones empotrados colados en sitio
De fierro angular, con escalones de marco de ngulo de 3/4" y solera plana
Tipo caracol de fierro angular con escalones de marco de ngulo de 3/4" y
solera plana
Inexistentes
CARPINTERIA
Puerta de acceso entablerada de madera de pino, acabado a barniz natural,
puertas de comunicacin de tambor de triplay de pino de 3 mm, closets con
puertas de tambor de triplay de pino.
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MUEBLES DE COCINA
Tabla de preparacin de alimentos de concreto armado y pileta integrada,
acabado aparente
Tabla de preparacin de alimentos de concreto armado y pileta revestida de
azulejo blanco de 11x11 cms.
Tabla de preparacin de alimentos de concreto armado, revestida de loseta de
20x20 cms, fregadero de acero inoxidable con escurridor, horno-parrilla y
gabinetes de madera de cedro
Cocina integral con cubierta de formica y fregadero de acero inoxidable con
escurridor, horno parrilla y gabinetes de madera aglutinada con puertas
abatibles.
Cocina integral con cubierta de acero inoxidable y fregadero integrado, parrilla
elctrica, horno rosticero vertical y gabinetes de madera de cedro con puertas
abatibles.
Fregadero de acero porcelanizado
16
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18
HERRERA
Ventanera de fierro angular de 3/4" y persianas tipo tropical
Ventanera de fierro angular de 3/4" y persianas tipo tropical; puerta con marco
de Angulo de 3/4" y antepecho de lamina troquelada; protecciones de fierro
cuadrado
Ventanera de perfiles tubulares de 1 1/2" x 2 " en paos fijos y corredizos.
Ventaneara de aluminio blanco prefabricado en perfiles de 1 1/2" x 2", en paos
fijos y corredizos.
Ventanera de aluminio blanco anodizado de 1 1/2" x 2" en paos fijos,
corredizos y celosa de persiana en baos.
Ventaneria de aluminio duranodik de 2" x 3" en paos fijos y corredizos y celosa
de persiana en baos.
Inexistente
Puertas de fierro con marco angular de 3/4" y antepecho de lmina lisa
Cancelara de aluminio anodizado y acrlico en baos
Puertas prefabricadas de aglomerado con chapa de lamina lisa y pintura esmalte
Ventaneria de aluminio dorado de 2 x 3", en paos fijos y corredizos, celosa de
persiana en baos.
Pasamanos de fierro con perfiles cuadrados de 1/2" pulgada y solera formando
dibujos decorativos
Puertas de Angulo de fierro de 3/4", tipo persiana y lmina troquelada
Puertas de lmina de lmina de aluminio troquelado y perfiles de alum. de 1x2"
Puertas de perfil de aluminio de 2x3" formando marco con cristal claro de 5 mm.
de espesor.
Puertas de perfiles de aluminio de 2x3" con panel-art a dos vistas
Puertas de aluminio en perfil de 2x3" y antepecho de panel-art
Puertas prefabricados de conglomerado y chapa de lmina galvanizada.
01
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VIDRIERA
Claros de 3 mm de espesor en general
Claros y opacos de 3 mm de espesor en general
Filtrasol claro de 5 mm de espesor
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CERRAJERA
Marca Eslamex en carpintera, y Phillips en herrera
Marca Schlague en puertas de comunicacin, y Phillips en herrera
Marca Lock comercial en carpintera
Marca Yale comercial
Phillips en general
Aldabas y candados econmicos
Inexistentes
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FACHADAS
Tipo moderno, un solo nivel aplanada y pintada
Tipo moderno, dos niveles
Tipo moderno, un solo nivel con aplanado de concreto simple
Tipo moderno, dos niveles con aplanado de concreto rugoso
Lneas modernas, predomina el macizo sobre el vano
Lneas modernas, predomina el vano sobre el macizo
Tipo moderno un solo nivel, con pasta texturizada tipo "corev"
Tipo moderno dos niveles, con aplanado de mezcla comn y recubrimiento
texturizado tipo "corev"
Tipo moderno, cinco niveles, con acabado de tabique de barro comprimido
aparente a dos caras
INSTALACIONES ESPECIALES
Bardas
Bardas y patio
Barda, patio y tanque estacionario de gas de 300 kg.
Barda, patio, portn automtico de aluminio, tanque estacionario de gas de 300
kg., piscina de 60,000 lts.
Cortinas metlicas enrollables
Rejas
Inexistentes
1.- Estacionamiento
2.- Cisterna y bombas
3.- Pavimentos exteriores
4.- Jardinera
5.- Luminarias exteriores
Avalwin 1.0
COPYRIGHT, DERECHOS RESERVADOS
Prohibida su Reproduccin Total o Parcial
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