PENGADAAN TANAH BAGI KEPENTINGAN PEMBANGUNAN

Ooleh : Prijambodo, ST.,MT

1. Pendahuluan

Tanah merupakan modal dasar pembangunan. Hampir tak ada kegiatan pembangunan (sektoral)
yang tidak memerlukan tanah. Oleh karena itu tanah memegang peranan yang sangat penting,
bahkan menentukan berhasil tidaknya suatu pembangunan (Departemen Penerangan RI, 1982)
Kegiatan pembangunan yang dilaksanakan baik untuk kepentingan umum maupun swasta selalu
membutuhkan tanah sebagai wadah pembangunan. Saat ini pembangunan terus meningkat
sedangkan persediaan tanah tidak berubah. Keadaaan ini berpotensi menimbulkan konflik
karena kepentingan umum dan kepentingan perorangan saling berbenturan.
Pengadaan tanah untuk pembangunan di Indonesia tidak jarang menghadapi masalah. Bahkan,
menurut Menteri Pekerjaan Umum, Djoko Kirmanto, kendala utama pembangunan infrastruktur
adalah persoalan pertanahan. Berikut ini adalah ringkasan dari beberapa pengadaan tanah yang
bermasalah (www.pu.go.id).
Review terhadap beberapa negara, tidak ada negara yang tidak memiliki kewenangan untuk
mengambil tanah untuk kepentingan pembangunan. Kecepatan pertumbuhan ekonomi di the
new emerging market tidak terlepas dari proses pengambilan tanah untuk pembangunan
infrastruktur dan wilayah perkotaan. Negara-negara seperti Cina, Korea Selatan, dan Singapura
melakukan pembebasan tanah secara masif untuk kepentingan transportasi, perkantoran,
fasilitas energi dan infrastruktur lainnya.
Beberapa literatur juga menujukkan trend penurunan pengambilan tanah oleh pemerintah
(Azuela, 2007). Pengambilan tanah oleh pemerintah bukan saja makin menurun tapi juga
semakin sulit untuk dilakukan. Menurut Azuela, terdapat beberapa faktor yang menyebabkan
makin sulitnya pengambilan tanah oleh pemerintah yaitu:
1) meluasnya ketidakpuasan masyarakat terhadap praktik-praktik pengambilan tanah oleh
pemerintah,
2) meningkatnya independensi lembaga peradilan,
3) menguatnya tekanan dari pemberitaan media massa, dan
4) dampak implementasi perjanjian internasional.
Dari analisa terhadap masalah pengadaan tanah untuk pembangunan di berbagai negara, dapat
disimpulkan:
Pertama, hampir di seluruh negara pengadaan tanah untuk pembangunan menjadi semakin sulit
dilakukan. Ketidakpuasan masyarakat, makin independennya lembaga peradilan, tekanan pers,

dan perjanjian internasional menjadi faktor-faktor sulitnya pembebasan tanah. Untuk Indonesia,
diperkirakan trend ini juga akan terjadi.
Kedua, tidak ada praktik pengadaan tanah untuk pembangunan yang benar-benar sempurna.
Hampir di semua negara yang menjadi sampel mengalami permasalahan. Hanya saja, tingkat
kerumitan permasalahan dan dampaknya pada penundaan proyek berbeda-beda. Untuk
Indonesia, saat ini adalah momentum untuk perbaikan terhadap kebijakan, prosedur, dan
praktik-praktik pengadaan tanah untuk pembangunan.
Ketiga, pelaksanaan pembebasan tanah dapat dipermudah dengan dua pendekatan. Yaitu
dengan meningkatkan keberpihakan dan penghormatan terhadap pemilik hak atas tanah.
Pendekatan ini dilakukan dengan mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan pemberian
kompensasi yang lebih komprehensif.
Pendekatan yang mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan pemberian kompensasi yang lebih
komprehensif memiliki konsekuensi pada ketersediaan anggaran. Pemberian kompensasi secara
komprehensif membutuhkan dana yang besar. Dengan demikian, penetapan kebijakan terhadap
komponen apa saja yang akan diperhitungkan dan bagaimana metode perhitungannya harus
memperhatikan kemampuan keuangan negara.
2. Tanah dan pembangunan
Tanah adalah salah satu harta yang sangat berharga di muka bumi ini, yang dalam sepanjang
sejarah peradaban umat manusia tak henti-hentinya memberikan problema- problema
rumit. Indonesia, yang memiliki daratan (tanah) yang sangat luas, telah menjadikan
persoalan tanah sebagai salah satu persoalan yang paling urgen diantara persoalan
lainya. Maka tak heran, pasca Indonesia merdeka, hal pertama yang dilakukan oleh pemuka
bangsa dikala itu adalah proyek landreform ditandai dengan diundangkannya UU No 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, selanjutnya disingkat UUPA.1. Selanjutnya
UUPA beserta ketentuan-ketentuan pelaksanaannya menjadi acuan bagi pengelolaan
administrasi pertanahan di Indonesia, termasuk dalam kegiatan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Pembangunan
fasilitas-fasilitas umum
memerlukan
tanah sebagai wadahnya.
pembangunan fasilitas umum tersebut tidak menemui masalah apabila persediaan
tanah masih luas. Namun, yang menjadi permasalahan adalah tanah merupakan
sumber daya
alam yang sifatnya terbatas, dan tidak pernah bertambah luasnya. Tanah yang
tersedia saat ini telah banyak dilekati dengan hak (tanah hak), sementara tanah
negara sudah sangat terbatas persediaannya.
Pada masa sekarang ini adalah sangat sulit melakukan
pembangunan
untuk
kepetingan umum di atas tanah negara, oleh karena itu jalan keluar yang ditempuh adalah

dengan mengambil tanah-tanah hak. Kegiatan mengambil tanah (oleh pemerintah

dalamrangka pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum) inilah yang kemudian
disebut dengan pengadaan tanah.
UUPA sendiri memberikan landasan hukum bagi pengambilan tanah hak ini dengan menentukan
: Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan
bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang
layak menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang.
3. Dasar Hukum
Dasar Hukum yang berkaitan dengan pengadaan tanah bagi pembbangunan untuk kepentingan
Umum :
1) Undang-undang dasar 1945
2) Unddang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan dasar Pokok-pokok Agraria
3) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 Tentang Pencabutan Hak-Hak Tanah Dan BendaBenda Yang Ada Diatasnya.
4) Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
5) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
6) Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
7) Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden
Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
8) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 58/PMK.02/2008 Tentang Biaya Panitia Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
9) Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007 tentang Ketentuan Pelaksana
Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan
Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden
Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
10) Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan
Pengadaan Tanah

4. Pengertian
Berhubung per undang-undangan yang baru keluar, maka pengertian yang dipakai adalah sesuai
dengan peraturaan tersbut :

1) Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
2) Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah.
3) Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan,
tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.
4) Hak atas Tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan hak lain yang
akan ditetapkan dengan undang-undang.
5) Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
6) Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
7) Konsultasi Publik adalah proses komunikasi dialogis atau musyawarah antarpihak yang
berkepentingan guna mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam perencanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
8) Pelepasan Hak adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak yang berhak
kepada negara melalui Lembaga Pertanahan.
9) Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam
proses pengadaan tanah.
10) Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang
melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik
penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan
untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah.
11) Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan
yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat
izin praktik Penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari BPN
untuk menghitung nilai/harga Objek Pengadaan Tanah.
12) Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk
memberikan jasa penilaian.

5. Bentuk-Bentuk Pengadaan Tanah Menurut Hukum Agraria Indonesia

Pada prinsipnya Hukum Agraria Indonesia mengenal 2 (dua) bentuk pengadaan tanah
yaitu :
1) Dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah (pembebasan hak
atas tanah) ;

2) Dilaksanakan dengan cara pencabutan hak atas tanah

Perbedaan yang menonjol antara pencabutan hak atas tanah dengan pembebasan tanah ialah,
jika dalam pencabutan hak atas tanah dilakukan dengan cara paksa, maka dalam
pembebasan tanah dilakukan dengan berdasar pada asas musyawarah.
Sebelumnya oleh Perpres No 36 Tahun 2005 ditentukan secara tegas bahwa bentuk pengadaan
tanah dilakukan dengan cara pembebasan hak atas tanah dan dengan cara pencabutan hak atas
tanah. Namun dengan dikeluarkannya Perpres No 65 Tahun 2006, hanya ditegaskan bahwa
pengadaan tanah dilakukan dengan cara pembebasan. Tidak dicantumkannya secara tegas cara
pencabutan hak atas tanah di dalam Perpres No. 65/2006 bukan berarti menghilangkan secara
mutlak cara pencabutan tersebut, melainkan untuk memberikan kesan bahwa cara pencabutan
adalah cara paling terakhir yang dapat ditempuh apabila jalur musyawarah gagal . Hal ini
ditafsirkan secara imperatif dimana jalur pembebasan tanah harus ditempuh terlebih dahulu
sebelum mengambil jalur pencabutan hak atas tanah.
Tapi dengan adanya UU No. 2 tahun 2012 dan Perpres
Peraturan
Presiden
Republik
Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012 tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah, bahwa bentuk pengadaan tanah dilakukan
dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak, dengan cara
menilai harga tanah dilakukan oleh Jasa penilai publik, Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh
Penilai sebagaimana tersebu di atas merupakan nilai pada saat pengumuman Penetapan Lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Jika pada Perpres No. 65 Tahun 2006 terdapat kesan alternatif antara cara pembebasan dan
pencabutan, maka pada UU No 2 th 2012 daan Perpres No.71 Tahun 2012 antara cara
pembebasan dan pencabutan sifatnya prioritas-baku. Ini agar pemerintah tidak sewenangwenang dan tidak dengan mudah saja dalam mengambil tindakan dalam kaitannya dengan
pengadaan tanah. Artinya ditinjau dari segi Hak Asasi Manusia (HAM), UU No. 2- th.2012 dan
Perpres No 71 Tahun 2012 dinilai lebih manusiawi jika dibandingkan peraturan-peraturan
sebelumnya.
6. Prinsip Dasar Pengaturan Pengadaan Tanah
Prinsip dasar pengaturan pengadaan tanah yang diatur dalam Undang-Undang No 2 Tahun
2012, Perpres No 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007 (bagi yang
sekarang sedang melaksanakan pembebasan tanah, dn paling lambat 31 Desember 2014), dan
Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan
Pengadaan Tanah (bagi yang akan melaksanakan pembebasan tanah berlaku (30 okteber 2012)
yang yaitu :
1). Pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dipastikan tersedia tanahnya.

Bahwa penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan untuk keperluan apapun harus
ada alas atau landasan haknya
Bahwa dalam rangka terpastikan untuk kepentingan umum tersedianya tanah, maka
Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007 mengatur :
a. Kepastian Lokasi (Pasal 39 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007);
b. Adanya penitipan ganti rugi ke pengadilan (Pasal 37 dan 48 Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007);
c. Penerapan UU Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas Tanah dengan
Pemberian Ganti Rugi (Pasal 41 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007).
2). Hak-hak dasar masyarakat atas tanah terlindungi.
Dalam rangka memperhatikan hak-hak masyarakat terlindungi, Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007, mengatur :
a. Sosialiasi lokasi (Pasal 8 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007);
b. Adanya penyuluhan tentang manfaat, maksud dan tujuan pembangunan kepada
masyarakat (Pasal 19 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007);
c. Pengumuman hasil inventarisasi tanah, bangunan, tanaman, dan benda lain yang
berkaitan dengan tanah guna memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan
untuk mengajukan keberatan (Pasal 23 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007);
d. Penilaian harga tanah dilakukan oleh Lembaga Penilai Harga yang professional dan
independen (Pasal 27 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007);
e. Musyawarah penetapan ganti rugi dilakukan secara langsung antara Instansi Pemerintah
yang memerlukan tanah dengan pemilik tanah (Pasal 31 dan 32 Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007), sedangkan Panitia Pengadaan Tanah hanya sebagai fasilitator
dalam pelaksanaan musyawarah tersebut ;
f. Adanya hak mengajukan keberatan terhadap bentuk dan besarnya ganti rugi yang
ditetapkan oleh Panitia Pengadaan Tanah kepada Bupati/Walikota, Gubernur atau
Menteri Dalam Negeri (Pasal 41 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007).
3). Menutup peluang lahirnya spekulasi tanah.
Dalam rangka menutup peluang terjadinya spekulasi tanah Undang-Undang No 2 Tahun
2012, Perpres No 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007,
mengatur sebagai berikut :
Jika lokasi tanah telah ditetapkan sebagai lokasi pembangunan untuk kepentingan umum,
maka pihak ketiga yang bermaksud untuk memperoleh tanah dilokasi tersebut wajib
mengajukan permohonan penetapan lokasi kepada Gubernur. Gubernur menetapkan lokasi
waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan
permohonan penetapan oleh Instansi yang memerlukan tanah.

(Undang-Undang No 2 Tahun 2012 dan Pasal 19 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun
2007).
7. Tata Cara Pengadaan Tanah
1). Persiapan Pelaksanaan
a. Sesuai dengan dengan peraturan perundangan yang baru, setelah Gubernur
menetapkan dan mengeluarkan Penetapan Lokasi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah
kepada Lembaga Pertanahan atau BPN.
b. Kemudian gubernur membentuk Tim Persiapan dalam waktu paling lama 10
(sepuluh) hari kerja. Tim Persiapan beranggotakan bupati/walikota, satuan kerja
perangkat daerah provinsi terkait, Instansi yang memerlukan tanah, dan Instansi terkait
lainnya.
c. Tim Persiapan bertugas:
a) melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;
b) melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
c) melaksanakan Konsultasi Publik rencana pembangunan;
d) menyiapkan Penetapan Lokasi pembangunan;
e) mengumumkan Penetapan Lokasi pembangunan untuk kepentingan umum;
f) melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan Pengadaan Tanah bagi
pembangunan untuk Kepentingan Umum yang ditugaskan oleh gubernur. Seperti :
Penyuluhan kepada masyarakat;
Inventarisasi bidang tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman;
Penelitian status hak tanah;
Pengumuman hasil inventarisasi;
Menerima hasil penilaian harga tanah dari Lembaga atau Tim Penilai Harga Tanah;
Memfasilitasi pelaksanaan musyawarah antara Pemilik dengan Instansi
Pemerintah yang memerlukan tanah;
Penetapan besarnya ganti rugi atas dasar kesepakatan harga yang telah dicapai
antara pemilik dengan instansi Pemerintah yang memerlukan tanah
Menyaksikan penyerahan ganti rugi;
Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak;
Mengadministrasikan dan mendokumentasikan berkas pengadaan tanah;
Menyampaikan permasalahan disertai pertimbangan penyelesaian pengadaan
tanah kepadaGubernur apabila musyawarah tidak tercapai kesepakatan untuk
pengambilan keputusan.
d. Pemberitahuan rencana pembangunan oleh Tim Persiapan disampaikan secara
langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat pada rencana lokasi
pembangunan.
a). Secara langsung dengan cara sosialisasi, tatap muka, atau surat pemberitahuan.

b). Secara tidk langsung dengan cara melalui media cetak atau media elektronik.
Panitia Pengadaan Tanah dalam melaksanakan tugasnya diberikan sejumlah dana yang
disebut sebagai biaya operasional dalam rangka membantu pengadaan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum. Biaya Panitia Pengadaan Tanah
tersebut diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 58/PMK.02/2008 tanggal 23
April 2008 tentang Biaya Panitia Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum. Biaya operasional tersebut digunakan untuk pembayaran honorarium,
pengadaan bahan, alat tulis kantor, cetak/stensil, fotocopy/penggandaan, penunjang
musyawarah, sosialisasi, sidang-sidang yang berkaitan dengan proses pengadaan tanah,
satuan tugas (satgas), biaya keamanan, dan biaya perjalanan dalam rangka pengadaan
tanah.
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang Luasnya tidak Lebih dari 1 (Satu)
Hektar dan Pengadaan Tanah Selain untuk Kepentingan Umum
Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum adalah
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan Instansi Pemerintah,
yang dimiliki oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah.
Khusus untuk pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya tidak lebih dari 1
(satu) hektar dan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum :
Dilaksanakan secara langsung oleh instansi pemerintah yang memerlukan tanah dengan
para pemegang hak atas tanah melalui proses jual beli, tukar menukar, atau cara lain
yang disepakati para pihak.
Dapat juga menggunakan bantuan Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten/Kota dengan
mempergunakan tata cara pengadaan tanah yang sama dengan tata cara pengadaan
tanah untuk kepentingan umum yang luasnya lebih dari 1 (satu) hektar.
Bentuk dan besarnya ganti rugi ditentukan dari kesepakatan dalam musyawarah antara
Instansi Pemerintah dengan pemegang hak atas tanah (Pemilik tanah).
Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas :
a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan
Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia;
b. nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di
bidang bangunan;
c. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di
bidang pertanian
2) Penilaian
Penilaian harga tanah yang terkena pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan oleh
Lembaga Penilai Harga Tanah/Tim Penilai Harga Tanah. Lembaga Penilai Harga Tanah saat ini

dipercayakan kepada Lembaga Penilai Independen yaitu Lembaga Appraisal yang mendapat
lisensi dari Menteri Keuangan dan BPN. Sedangkan untuk harga bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah dilakukan oleh Kepala
Dinas/Kantor/Badan di Kabupaten/Kota yang membidangi bangunan dan/atau benda lain
yang berkaitan dengan tanah tersebut.
Tim Penilai Harga Tanah melakukan penilaian harga tanah berdasarkan NJOP atau nilai
nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan, dan dapat berpedoman
pada variable-variabel sebagai berikut :
a. Lokasi dan letak tanah;
b. Status tanah;
c. Peruntukan tanah;
d. Kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah atau perencanaan
wilayah atau tata kota yang telah ada;
e. Sarana dan prasarana yang tersedia; dan
f. Faktor lainnya yang mempengaruhi harga tanah.
3) Ganti Kerugian
Permasalahan pokok dalam pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum adalah mengenai penetapan besarnya ganti rugi. Ketentuan
mengenai pemberian ganti rugi ini telah diatur dalam ketentuan hukum tanah di Negara
kita. UUPA mengatur bahwa untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa
dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut,
dengan member ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan
undang-undang.
Ganti rugi yang layak didasarkan atas nilai nyata/sebenarnya dari tanah atau benda yang
bersangkutan. Pola penetapan ganti rugi atas tanah dinegara kita ditetapkan melalui
musyawarah dengan memperhatikan harga umum setempat disamping faktor-faktor lain
yang mempengaruhi tanah. Ganti kerugian yang diberikan dapat berupa :
a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Pemukiman kembali;
d. Gabungan dari dua atau lebih ganti kerugian a, b, dan c;
e. Bentuk lain yang disetujui para pihak.
Sedangkan Perpres No 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007
menyebutkan makna ganti rugi adalah penggantian terhadap kerugian baik bersifat fisik
sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman,
dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang dapat memberikan

kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena
pengadaan tanah.
Penentuan besarnya ganti rugi didasarkan pada hasil kesepakatan pemilik tanah dengan
Instan si Pemerintah yang memerlukan tanah. Hasil kesepakatan tersebut kemudian oleh
Panitia Pengadaan Tanah sesuai dengan tugasnya dituangkan dalam Berita Acara Hasil
Musyawarah, dan selanjutnya menerbitkan Surat Keputusan Penetapan Besarnya Ganti Rugi.
Musyawarah antara pemilik tanah dengan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah
tersebut berpedoman pada penilaian harga tanah yang dilakukan oleh Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah.
Ganti kerugian menurut Hukum Tanah Nasional ditetapkan menurut nilai pengganti
(replacement value) yang berarti bahwa ganti rugi yang diterima dapat dimanfaatkan untuk
memperoleh penggantian terhadap tanah dan/atau bangunan dan/atau tanaman semula
dalam kualitas yang minimal setara dengan yang sebelum terkena pengadaan tanah.
Sesuai dengan Konsepsi Hukum Tanah Nasional yaitu adanya keseimbangan antara
kepentingan umum dan kepentingan perseorangan maka prinsip pengadaan tanah adalah
mewujudkan pengadaan tanah yang memenuhi rasa keadilan, baik bagi masyarakat yang
terkena pengadaan tanah dengan diberi ganti kerugian yang dapat menjamin kelangsungan
hidupnya dan bagi Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah untuk dapat memperoleh
tanah serta perlindungan maupun kepastian hukum.
Guna mewujudkan hal tersebut di atas maka pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum dengan cara pembebasan hak-hak atas tanah masyarakat haruslah
diatur dalam suatu undang-undang, yang mencerminkan pengakuan dan penghormatan
terhadap hak asasi manusia khususnya hak-hak keperdataan dan hak- hak ekonomi yang
dimilikinya. Hal tersebut sampai saat ini belum juga dapat diwujudkan di negara kita.
Sampai saat ini Negara kita belum juga memiliki Undang-Undang yang mengatur secara
khusus tentang Pengadaan Tanah, melainkan diatur dengan Peraturan Presiden. Namun,
dengan dikeluarkannya Undang-undang No 2 tahun 2012 dn Peraturan Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tersebut, dinilai telah sedikit memberikan kepastian hukum dan aturan-aturan
pengadaan tanah yang lebih demokratis, dan adil bagi masyarakat.