DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

DINAS PEKERJAAN
UMUM
KOTA
MANADO
PROVINSI SULAWESI
UTARA
APBDTAHUN
ANGGARAN 2012

LAPORAN
PENDAHULUAN
DED REHABILITASI SEDANG / BERAT
GEDUNG KANTOR
LOKASI

KOTA MANADO

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

KATA PENGANTAR
Sehubungan dengan pelaksanaan pekerjaan DED REHABILITASI
SEDANG / BERAT GEDUNG KANTOR Lokasi Kota Manado. Maka
pada saat ini

dengan hormat kami serahkan kepada Pejabat

Pembuat Komitmen,
LAPORAN PENDAHULUAN
Dengan

harapan

keseluruhan

laporan

kegiatan

ini
yang

dapat
telah

memberikan

informasi

dilaksanakan

oleh

Konsultan. Apabila laporan ini ada hal yang tidak dipahami, maka
kami bersedia memperbaikinya dan harapan kami pelaporan
berikutnya akan lebih baik lagi.
Atas kesempatan dan kerjasama yang baik disampaikan terimakasih.

Manado,
Maret
2012
PT. Rudy Bolang International

Hendrik Bolang
Direktur

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

DAFTAR ISI

Kata Pengantar

Daftar Isi

ii

BAB

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
1.2 Lingkup Pekerjaan

1
2

BAB

II

RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANYA

2.1 Rencana Pekerjaan
2.2 Program Kerja

4
6

BAB

III

PROFIL LOKASI PEKERJAAN

3.1 Sejarah Kota Manado
3.2 Letak Geografi
3.3 Luas dan Kondisi Geografi
3.4 Topografi
3.5 Geologi

9
11
10
11
14

BAB

IV

PENDEKATAN DAN METODOLOGI

4.1 Pendekatan
4.2 Metode Perencanaan

16
16

BAB

SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN

5.1 Survey Teknis
5.2 Gambar Existing

22
16

PENUTUP
6.1 Kesimpulan
6.2 Saran

43
43

BAB VI

ii

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
BAB I
PENDAHULUAN
1.1

Latar Belakang
Pemerintah Kota Manado telah membuat keputusan yang
tepat untuk membangun gedung kantor kelurahan. Selain
kantor-kantor yang ada sudah tidak memadai sebagai
tempat bekerja, hal ini pula akan menunjang citra dan
kewibawaan pemerintah kota.
program kegiatannya,
Gedung

Saat ini melalui salah satu

DED Rehabilitasi Sedang Berat

Kantor,Pemrintah

mengarahkan

suatu

Kota

kebijakan

Manado

yang

terfokus

telah
pada

pengembangan prasarana dan sarana perkotaan yang

diantaranya adalah pengembangan sarana perkantoran
yang dapat meningkatkan aktifitas dan kenyamanandalam
melaksanakan tugas pokok dan fungsi termasuk pelayanan
masyarakat.
Terlaksana suatu pembangunan Pekerjaan umum dilakukan
secara bertahap, dan penataan tersebut diatur dalam
suatu

peraturan/pedoman

perundang-undangan,

yang

secara garis besarnya adalah dimulai dengan tahapan

perencanaan

dan

pelaksanaan

konstruksi

serta

pengawasannya. Dengan keluarnya dana dari APBD Kota

Manado yang dituangkan dalam DPA Kota Manado TA.
2012, maka segera dimulai tahapan perencanaanya yang
diserahkan kepada Konsultan Perencana melalui suatu
proses. Dimana Konsultan Perencanaan ini nantinya akan
menghasilkan suatu keluaran
/ produk yang dibutuhkan dalam rangka pelaksanaan
Konstruksi. Dan secara kontraktual Konsultan Perencana ini
bertanggung jawab kepada Pejabat Pembuat komitmen.
1

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Pengembangan Kawasan Kota dan Permukiman merupakan
entry point yang konsep penanganannya telah baku
dengan

pendekatan

kemasyarakatan,
menyentuh

pemberdayaan

ekonomi

langsung

dan

secara

lingkungan)
komprehensif

(sosial
dan

akan

baik

fisik

kawasannya maupun masyarakat yang tinggal didalamnya.

Untuk menjamin terjadinya proses bermasyarakat yang
sehat, dinamis dan pregresif maka pemerintah perlu
memperhatikan pelayanan masyarakat mulai dari strata
terbawah sampai yang paling atas. Pembangunan Kantor
Kelurahan melupakan salah satu solusi untuk menjawab
konsep pembangunan tersebut sebab fungsi kantor ini
memberikan pelayanan masyarakat pada strata terbawah.
Rendahnya kualitas prasarana dan sarana merupakan salah
satu hal penyebab tidak berkembangnya suatu
Prasarana

dan

sarana

secara

kota.

langsung mempunyai

hubungan yang sangat signifikan dengan perekonomian

dan taraf hidup masyarakat. Parasarana dan sarana suatu
daerah

yang

memadai

perekonomian

daerah

akan

mampu

tersebut

dan

mendukung
tentu

akan

meningkatkan daya beli masyarakat.

1.2

Lingkup Pekerjaan
Lingkup tugas yang dilaksanan oleh konsultan perencanaan
adalah

menyusun

DED

dan dokumen lelang

dengan

berpedoman pada ketentuan yang berlaku, khususnya

Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
yang terdiri dari :
A.
Perencanaan

Persiapan

B.
Menyusun
Rencana

Pra

C.

pengembangan

Penyusunan

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
rencana

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
D. Penyusunan rencana detail
E. Mengadakan persiapan pelelangan
F. Membantu Panitia Pengadaan pada waktu
penjelasan pekerjaan (Aanwijzing)

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB II
RENCANA KERJA DAN PELAKSANAANNYA
2.1

Rencana Pekerjaan
Sebagaimana arahan dari Tim Teknis dan Pejabat pembuat
Komitmen, ruang Lingkup Pekerjaan Konsultan Perencana
telah dikembangkan dan mencakup Pembuatan Perencanaan
Teknis (DED) Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung Kantor pada
Kegiatan Rehabilitasi Sedang/Berat Gedung kantor dengan
pekerjaan :
a.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Malalayang l Timur

b.
Walikota

Rehabilitasi Eksterior Gedung Kantor

c.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Sario Tumpaan

d.
( lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah titiwungen Selatan

e.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Mahakeret Timur

f.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Wenang Utara

g.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Batu Kota

h.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Alungbanua

i.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Paal IV

j.
(lanjutan)

Rehabilitasi Kantor Lurah Tuminting

Lingkup tugas konsultan perencanaan

diberpedoman pada

ketentuan yang telah dilaksanakan telah mengacu pada

Pedoman teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara,
5

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 45/PER/M/2007
tanggal, 27 Desember 2007.

Tugas

ini

meliputi

tugas-

tugas perencanaan gedung, site / tapak bangunan, dan

perencanaan fisik bangunan gedung negara yang terdiri dari :

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
A. Persiapan Perencanaan seperti mengumpulkan data
dan informasi lapangan diantaranya pemeriksaan
keadaan
seperti
-

Struktur / fisik tanah dan daya dukungan

dll, yang akan digunakan dalam penentuan
tipe dan jenis pondasi untuk bangunan
tersebut.

Pemeriksaan

kondisi

yang

dikerjaan

akan

bangunan
pada

(kantor)
pekerjaan

selanjutnya.
-

Serta

membuat

interpretasi

secara

garis besar terhadap KAK, dan konsultasi

dengan pengguna.
B. Menyusun pra-rencana seperti rencana lay-out dll.
C. Penyusunan pengembangan rencana,antara lain
membuat
:
1. Rencana Arsitektur ( konsep penataan

ruang

dan yang berkaitan dengan disain arsitektur)

2. Rencana

struktur,

perhitungannya

beserta
sesuai

uraian
aturan

konsep
SKSNI,

SII

dan
,

AASHTO, ASTM, dll.

3. Rencana utilitas
4. Perkiraan biaya atau Estimasi Engineer (EE) sesuai
dengan Harga Satuan dari Konsultan Perencana.
D. Penyusunan rencana detail antara lain membuat :
1.

Gambar-gambar teknis kerja, detail arsitektur,

detail struktur, detail utilitas yang sesuai dengan
gambar rencana yang disetujui.

2. Spesifikasi teknis / rencana kerja dan syarat/syarat

(RKS)
3. Rician

volume

pelaksanaan

pekerjaan,

rencana

anggaran biaya pekerjaan konstruksi.

7

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
4. Laporan akhir perencanaan.

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
E. Mengadakan persiapan pelelangan, seperti membantu
Pejabat

Pembuat

Komitmen

didalam,

menyusun

dokumen pelelangan dan membantu panitia pelelangan

menyusun program dan pelaksanaan pelelangan.
F. Membantu panitia pelelangan pada waktu penjelasan
pekerjaan, termasuk menyusun berita acara penjelasan
pekerjaan, evaluasi penewaran, menyusun kembali
dokumen

pelelangan,

dan

melaksanakan

tugas-

tugas yang sama apabila terjadi lelang ulang.

G.

Membantu

memberikan

masukan

selama

pelaksanaan kinstruksi fisik seperti :

1. Melakukan penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis
pelaksanaan bila ada perubahan.
2.

Memberikan
persoalan

yang

penjelasan
timbul

terhadap

selama

masa

persoalanpelaksanaan

konstruksi.
3. Memberikan saransaran.

2.2

Program Kerja
Rencana kerja yang telah dikembangkan dari
kerja

program

adalah rencana kerja keseluruhan. Rencana Kerja disusun

berdasarkan ruang-lingkup kerja konsultan.Menurut Kerangka
Acuan Kerja, tahapan yang perlu dilaksanakan oleh Konsultan
adalah sebagai berikut:
a.

Persiapan perencanaan termasuk

survey. b.

Penyusunan Pra Rencana.

c.
meliputi :

Pengembangan Rencana/Draft Design,

-

mekanikal. d.
e.

Gambar
existing
Rencana kebutuhan jaringan elektrikal
Penyusunan Rencana Anggaran Biaya.
Penyusunan Rencana Prioritas
9

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Pelaksanaan.
f.
BQ).

Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS,

1
0

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Agar dapat diperoleh rencana kerja, maka tahapan
pekerjaan diatas di break-down lebih detil sebagai berikut:
Tabel 2.11. Program Kerja
No

Kegiatan

Person in Charge

Persiapan perencanaan termasuk survey.

A

Pre Construction Meeting

TL.

Eksisting DED Kantor Gubernur lama

TL & TA

Survey Eksisting Kantor Gubernur Sekarang

TL & TA

Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang

Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas

TL & TA TL
& TA &
SURVEYOR

F
2

TL

Laporan Pendahuluan

Penyusunan Pra Rencana.

E

Analisis

TA F
TA

TL
Jaringan

Listrik

dan

Peralatan

Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas

G

Usulan

dan

Rekomendasi

TA
H

Draft Desain System Utilitas (Plumbing,

TA Listrik dan AC)

Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi :

Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal

TL & TA

Gambar Draft Desain

TL &

TA A Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial

DRAFTER B Detail Engineering Desain Plumbing
DRAFTER
C

Detail Engineering Desain Jaringan Listrik

D
Detail Engineering Desain Air
Conditioning

DRAFTER
DRAFTER

System
5

Penyusunan Rencana Anggaran Biaya.

TL & TA

Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat

TL & TA

Penyusunan Rencana
Detail

TL & TA
DRAFTER

(Gambar Kerja, KRS,

BQ).
8

Laporan Akhir

TL & TA

1
1

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 2.2 Jadwal Kerja
No
1

4
5
6
7

Kegiatan
Persiapan perencanaan termasuk survey.
A
Eksisting DED Kantor Kelurahan lama
B
Survey Eksisting Kantor Kelurahan Lama
C
Shop Drawing Sesuai Eksisting Sekarang
D
Survey Awal Eksisting Gedung dengan Utilitas
E
Laporan Pendahuluan
Penyusunan Pra Rencana.
E
Analisis Jaringan Listrik dan Peralatan
F
Analisis Sistem AC, Zone, Type dan Kapasitas
G
Usulan dan Rekomendasi
H
Draft Desain System Utilitas (Plumbing, Listrik dan AC)
I
Laporan Antara
Pengembangan Rencana/Draft Design, meliputi :
Rencana kebutuhan Jaringan elektrikal mekanikal
A
Perhitungan Cooling Load AC per Zone (Unit atau Ruang)
B
Perhitungan Pencahayaan Alami dan Buatan
C
Detail Desain System AC dan Jaringannya
D
Detail Desain Jaringan Listrik
Gambar Draft Desain
A
Denah-Potongan Keseluruhan dan Parsial
B
Detail Engineering Desain Plumbing
C
Detail Engineering Desain Jaringan Listrik
D
Detail Engineering Desain Air Conditioning System
Penyusunan Rencana Anggaran Biaya.
Penyusunan Rencana Kerja dan Syarat
Penyusunan Rencana Detail (Gambar Kerja, KRS, BQ).
Laporan Akhir

1
1

II
3

Keterangan
Telah Dilaksanakan
Telah Dilaksanakan
Telah Dilaksanakan
Telah Dilaksanakan
Sementara Dibuat
Telah Dilaksanakan
Telah Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan
Belum Dilaksanakan

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB III
PROFIL LOKASI PEKERJAAN
3.1

Sejarah Kota Manado

Keberadaan

kota

Gubernur Jenderal
1919.

Manado

dimulai

Hindia

Belanda

Dengan besluit itu, Gewest

Staatsgemeente yang kemudian

alatnya

antara

Raad yang

dari

adanya besluit

tanggal

Juli

Manado ditetapkan sebagai

dilengkapi

dengan

alat-

lain Dewan gemeente atau Gemeente

dikepalai

oleh seorang Walikota (Burgemeester).

Pada tahun 1951,Gemeente Manado menjadi Daerah Bagian Kota

Manado dari Minahasa sesuai Surat Keputusan
tanggal 3

Mei 1951 Nomor

Gubernur Sulawesi

223. Tanggal 17 April 1951,

terbentuklah Dewan Perwakilan Periode 19511953

berdasarkan

Keputusan

Gubernur

Sulawesi

Nomor

14. Pada 1953 Daerah Bagian Kota Manado berubah statusnya

menjadi Daerah
Pemerintah

Kota

Manado

sesuai

Peraturan

Nomor

42/1953 juncto Peraturan

Pemerintah

Nomor

15/1954.

Tahun

1957, Manado menjadi Kotapraja sesuai Undang-Undang Nomor

1 Tahun
1957.

Tahun 1959,

Kotapraja

Manado

ditetapkan

sebagai

Daerah Tingkat II sesuai Undang-Undang Nomor 29 Tahun 1959.

Tahun 1965, Kotapraja Manado berubah status menjadi Kotamadya
Manado, yang dipimpin oleh Walikotamadya Manado KDH Tingkat II
Manado sesuai Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1965 yang
disempurnakan dengan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1974.
3.2

Letak Geografi
Kota Manado terletak di ujung utara Pulau Sulawesi dan merupakan
kota terbesar di belahan Sulawesi Utara sekaligus sebagai ibukota
9

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
Propinsi Sulawesi Utara. Secara geografis terletak di antara 10 25'
88" -

10

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
10 39' 50" LU dan 1240 47' 00" - 1240 56' 00" BT., dan
secara administratif batas-batasnya sebagai berikut:
a. Sebelah Utara Kabupaten Minahasa Utara
b. Sebelah Timur Kabupaten Minahasa Utara dan Kabupaten
Minahasa c. Sebelah Selatan Kabupaten Minahasa
d. Sebelah Barat Laut Sulawesi

Alung Banua

Tuminting

Wenang Utara
Titiwungen Selatan
Paal 4

Mahakeret Timur
Malalayang Timur 1

Sario Tumpaan
Batu Kota

Gambar 3.1

3.3

Peta Kota Manado dan Persebaran Lokasi Pekerjaan

Luas dan kondisi geografis

Wilayah kota Manado terdiri dari wilayah daratan dan wilayah
kepulauan dengan luas keseluruhan 15.726 ha. Wilayah kepulauan
meliputi pulau Bunaken, pulau Manado Tua dan pulau Siladen.

11

Tabel 3.1
Luas Wilayah Kota Manado menurut Wilayah Daratan dan
Kepulauan
NAMA
PULAU

LUAS

Manado Tua

1.056,02

Bunaken

811,21

PANJANG
GARIS
PANTAI
12.280
17.570

27,95

Siladen

2.240

WILAYAH
KELURAHAN/KECAMATAN
Manado Tua
Satu dan
Manado Tua
Dua Kec.
Bunaken
Bunaken dan Alung Banu
a
Kec. Bunaken
Bunaken Kec. Bunaken

Sumber : BPN Kota Manado

Secara Administratif Kota Manado terbagi atas 9 wilayah kecamatan
dan

87

kelurahan

sebagai

hasil

pemekaran

yang

dilakukan

sebagaimana diatur dalam Peraturan Daerah Nomor 4 Tanggal

27
September
menjadi

Tahun

2000

tentang

Perubahan

Status

Desa

Kelurahan di Kota Manado dan Peraturan Daerah Nomor 5 tanggal

27
September
Kelurahan.

Tahun

2000

tentang

Pemekaran

Kecamatan

dan

Luas wilayah terbesar adalah Kecamatan Mapanget dengan luas

6168,3
Ha dan terkecil adalah Kecamatan Sario dengan luas 183,70
Ha.
3.4

Topografi

Secara umum kondisi morfologis kota Manado terbentuk karena

kharakteristik alam kota itu sendiri yang unik dan berbeda dari
kebanyakan kota di Indonesia pada umumnya. Kota ini memiliki
bentang alam dengan unsur trimatra yaitu pantai, daratan dan
perbukitan, yang terbentang dengan jarak yang relatif kecil (< 1
km) diantara ketiga matra tersebut.

Tabel 3.2 Luas Wilayah Menurut Kecamatan

KECAMATAN

LUAS ( Km 2 )

(1)
Malalayan
g Sario
Wanea
Wenang
Tikala
Mapanget
Singkil
Tuminting
Bunaken
JUMLAH/ Total

(2)
17,12
1,75
7,85
3,64
15,12
58,21
4,68
4,31
44,58
157,26

(3)
10,88
1,11
4,99
2,31
9,61
37,01
2,97
2,74
28,35
100
Sumber : BPN Kota Manado

Tabel 3.3 Kondisi Topograf Kota Manado

Keadaan Tanah

Kemiringan

Luas (Ha)

0-8

5.292,17

38,04

Berombak

8 - 15

6.946,18

44,17

Berombak

15 - 40

902,67

5,74

1.894,98

12,05

15.726,00

100,00

Dataran Landai

(%)

Berbukit
Bergunun

> 40

g
Jumlah

Sumber : Manado Dalam Angka, 2010

Kondisi

topografi

dan

geomorfologinya

merupakan

bagian

dari gugusan pegunungan, perbukitan, lembah dan sungai yang

berada di daratan Minahasa. Bagian utara bermorfologi berbukit
sampai bergunung dengan puncak tertinggi Gunung Tumpa, 610 m .
Di bagian

timur umumnya bergelombang dengan morfologi landai sampai

curam, dan mendekati bagian tengah kota, morfologi semakin landai
dan rata. Pada bagian selatan, punggung-punggung bukit semakin
melebar dan menjalar lebih panjang. Topografi kota Manado
bervariasi antara 0 % hingga lebih dari 40 % yang secara
keseluruhan 94,53% terletak pada ketinggian 0-240 m dpl.
Selain itu Manado dialiri oleh banyak sungai yang umumnya
mengalir dari wilayah perbukitan dan bermuara di teluk Manado,
antara lain sungai Tondano, sungai Tikala, sungai Bailang, sungai
Sario,

dan sungai Malalayang. Sungai Tondano berhulu di danau

Tondano di kabupaten Minahasa dan bergabung dengan sungai

Tikala di tengah kota sebelum bermuara di Teluk Manado. Saat ini
keberadaan sungai Tondano dimanfaatkan dan dikelola oleh PT Air
Kota Manado sebagai salah satu sumber air bersih.
Kondisi

topografi

dan

morfologi

seperti

itu

menyebabkan

pertumbuhan dan perkembangan kota memanjang mulai dari

kawasan pesisir pantai utara sampai pesisir pantai selatan yang
kemudian membentuk pola pertumbuhan kota seperti daun pepaya.
Permukiman tumbuh tidak merata pada seluruh bagian kota, tapi
mengelompok secara memanjang pada kawasan yang memiliki
topografi datar yang menyusup diantara kawasan perbukitan
berlereng cukup tinggi. Limitasi fisik ini menyebabkan pemerintah
kota

menempuh

kebijakan

pengembangan

kota

dengan

cara

reklamasi pantai untuk mendukung perkembangan kota dengan

berbagai kegiatannya.
Adanya kegiatan reklamasi pantai yang dimulai tahun 1995,
menjadikan wilayah daratan bertambah kurang lebih 67 hektar dari
luas yang ada yaitu 157,26 km2.

3.5

Geologi

Kota Manado mempunyai 3 wilayah

yaitu Pulau
dimana

Manado

Tua,

Pulau

pulau

Bunaken

yang berpenghuni,
dan

Pulau

Siladen

garis pantai Kota Manado sepanjang 57,09 km terdiri dari

garis pantai di Wilayah Daratan 24,91 km dan 32,18 km garis pantai

di Pulau Bunaken, Manado Tua, dan Siladen. Adapun luas dan panjang
garis pantai dari masing-masing pulau dapat dilihat pada tabel
dibawah ini:
Tabel. 3.4 Nama Pulau, Luas, dan Panjang Garis Pantai
Pulau
(ha)

Luas

Manado Tua

Panjang Garis
Pantai (km)

1.028,2
7

Bunaken

804,56

Siladen

12,174
17,079
2,928

49,48
Sumber : Bappeda Kota Manado, Tahun 2009
Pulau Manado Tua Memiliki Luas Wilayah terbesar yaitu 1.028,27 ha
dengan panjang garis pantai 12,174 km, Pulau Bunaken 804,56 ha
dan memiliki garis pantai terpanjang yaitu 17,079 km serta Pulau
Siladen dengan luas wilayah terkecil 49,48 ha dan garis pantai 2,928
km.
Tipe iklim, Kota Manado termasuk sub tipe iklim Am (hujan tropika).
Pada musim penghujan jumlah hujan cukup besar, sehingga
meskipun ada musim kering (kemarau) yang pendek sub soil tidak
mengalami kekeringan. Berdasarkan tipe hujan menurut Schmidt
dan Ferguson, Kota Manado termasuk tipe hujan golongan A (sangat
basah). Curah hujan rata-rata tahunan 3.187 mm, sedangkan
temperatur udara ratarata tahunan

25

27

celcius. Kecepatan

rata-rata

bulanan

20
MJ/m/hari.
s/d

Musim

kemarau

biasanya

terjadi

pada

bulan

Juli

September, sedangkan musim hujan pada bulan Oktober s/d Juni.

Tapi

kadang-kadang terjadi perubahan-perubahan musim, seperti pada

tahun-tahun kering dan ini sesuai dengan sifat hujan didaerah dekat
khatulistiwa, yaitu hampir tidak ada perbedaan yang jelas antara
musim kemarau dan musim hujan.Kota Manado termasuk sub tipe
iklim Am (hujan tropika).
Jumlah

hujan

dalam

musim

meskipun ada

musim

kemarau

mengalami kekeringan.
dengan

tipe

Kota

hujan

hujan

sangat

yang

pendek,

Manado

golongan

besar,

3.187mm/tahun dengan kelembaban udara

sub-soil

termasuk

sangat

basah,

relatif

sehingga
tidak

wilayah
rata-rata

tinggi,

pada

tahun 2006 rata-rata berkisar antara 75% pada bulan Juni sampai
92% pada bulan Desember. Suhu udara pada
siang hari rata-rata 29,40 32,20 C dan pada malam hari ratarata
21,60 23,20 C. Suhu udara maksimum pada bulan September
(32,20
C)
dan
(21,60

suhu

udara

minimum

pada

September-Oktober

C). Kelembaban udara relatif tinggi dengan rata-rata berkisar

antara
75% pada bulan Juni sampai 92% pada bulan Desember. Kecepatan
angin rata-rata bulanan 2,26 knot dan radiasi matahari rata-rata
bulanan 20.0 MJ/m/hari. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan
Juli sampai dengan bulan September, dan untuk musim hujan pada
bulan Oktober sampai dengan bulan Juni.

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN

BAB IV
PENDEKATAN DAN METODOLOGI

4.1

Pendekatan

Pe n a n g a n a n

p e l a ks a n a a n

a n c a n g a n a k a n di bu a t
ngkin

p e k e rj aa n

per

s e op ti m a l

mu

d e ng a n me m p e r ti m b a n g ka n fa k t o

r - f a k t o r e k on om i s , l u w e s , n y a m a n
f u n g s i o n a l . Selain
mempertimbangkan

efisiensi

dan

itu

juga

pelaksanaan

pembangunan,

penggunaan maupun pemeliharaan.

4.2
Perencanaan
Untuk

Metode

menghasilkan produk pekerjaan yang baik dan

berkwalitas

maka

Tim

Konsultan

akan

menerapkan

metode
pekerjaan
yakni:

berupa

design-sistimatis

FEED-BACK

DATA

ANALISIS

Tahap 1

FEED-BACK

FEED-BACK

Tahap 2

SINTESIS

EVALUASI

Tahap 3

Tahap 4

Tahap 1 DATA
Data yang dibutuhkan pada saat ini adalah Gambar DED
Existing. Data ini merupakan hal yang mutlak harus ada. Tim
Konsultan akan melihat kembali ketika Kantor Kelurahan
dioperasikan

pada

saat

pertama-kalinya.

Dengan
16

DED REHABILITASI SEDANG/BERAT GEDUNG KANTOR

LAPORAN PENDAHULUAN
mempelajari DED

Eksisting

akan

diperoleh

gambaran

awal bagaimana

16

Bangunan Gedung ini direncanakan. Setelah Data DED

Eksisting

diperoleh,

mempelajari
Perubahan

dilakukan

survey

awal

berupa

yang

telah

terjadi.

pengembangan

ruang,

perubahan-perubahan
ini

dapat

berupa

penambahan dinding pemisah, pertambahan jumlah stafkaryawan, pertambahan meubelair, penambahan

sistem

utilitas seperti AC, Plumbing, dll. Survey ini dilaksanakan

secara detail dengan merekam semua perubahan.

Setelah

survey awal dilaksanakann, berdasarkan data survey awal

dilaksakan survey terstruktur.
Survey

terstruktur

dilaksnakan

sesuai

dengan

lingkup

pekerjaan.
Plumbing

Survey

a. Plumbing Air Bersih adalah plumbing PDAM, Reservoir

atau Deep Whell dan seluruh sistemnya baik diluar
gedung maupun didalam gedung. Survey Plumbing Air
bersih adalah melakukan pendataan system sirkulasi
air, pipa dan dimensi, kerusakan sistem maupun
komponen dan penyebab kerusakan, stop kran, matakran, meter, dsb.
b. Plumbing Air Kotor adalah semua perpipaan yang
menyalurkan air kotor kedalam tangki-septik. Semua
sistem plumbing air kotor dideteksi kembali terutama
kerusakan yang terjadi serta penyebab kerusakan
tersebut.
termasuk

Semua

type

kapasitas

dan

dimensi

tangki-septik

dan

pipa

didata

perletakan

tangki-septiknya.
c. Plumbing Air Hujan adalah semua perpipaan yang
menyalurkan air-hujan dari atap sampai dengan rioolkota. Data yang dibutuhkan adalah sistem distribusi air
serta type dan dimensi pipa. Kerusakan dan penyebab
kerusakan.
17

d. Plumbing Air Conditioning System berupa perpipaan

yang digunakan pada System AC Sentral. Pipa-pipa AC
hanya

pada

Sistem

AC

sentral

System.

Pipa-pipa

yang

menggunakan
Chilled
yang

Water

ini

adalah

menyalurkan air dari condensor ke cooling tower

pulang- pergi dan yang menyalurkan refrigerant dari
condensor ke evaporator pulang-pergi
Survey
Elektrikal
a.

Jaringan

Mekanikal
Listrik

seluruh

bangunan.

Data

yang

diperlukan adalah sistem distribusi listrik, type dan

jenis sirkuit box, stop-kontak, titik lampu, type dan
daya

lampu

aarde,

( jenis fiting, fixture dan mata lampu),

alat-alat

listrik

yang

digunakan

seperti

refrigerator, komputer, printer, televisi, dll dalam

setiap unit ruang.
b. Jaringan Air Conditioning System dimana data yang
dibutuhkan adalah Type Mesin AC (central AC, Air
Handling Unit, Portable AC, AC Split, AC Window,
Kapasitas (Btuh, Ton, PK), ducting (supply duct dan
return duct), difuser, dll. Perlu dilihat apakah sistemnya
berjalan atau down penyebab kerusakan dan kondisi
daripada

mesin

AC

yaitu

kompresor-condensor,

evaporator, dll.
Data-data yang diperoleh dikaji secara spasial dan
komprehensif dan selanjutnya dikompilasikan dan bila
mungkin di tabulasikan. Data-data ini merupakan freshdata yang akan dianalisis pada Tahap 2.
Tahap 2 ANALISIS
Dalam tahap ini, tenaga ahli yang telah direkrut dan di
tugaskan akan melaksanakan kajian baik teoritis maupun
18

perhitungan.

Kajian

dapat

berupa

kajian

sederhana

ataupun

19

kajian mendalam. Misalnya dalam penetapan System AC.

Setelah ruangan-runagan dikaji berdasarkan fungsi dan telah
ditemukan zoning penghawaan maka penentuan AC dapat
secara sederhana yaitu 500 Btuh per 1 M2. Sehingga sebuah
ruangan dengan luas 9 M2 (3M x 3M) akan membutuhkan
9 x
500 Btuh = 4500 Btuh. 1 PK setara dengan 9000 Btuh maka
untuk ruangan tersebut dibutuhkan AC PK. Cara lain yang
lebih mendalam untuk menghitung kebutuhan AC ruangan
tersebut

adalah

Calculation.
Cooling
Load
kebutuhan

dengan
ini

melakukan

dihitung

dengan

Cooling

Load

mempelajari

pendinginan ruang misalnya Ruang Kerja 9M2

itu akan

dikondisikan dalam rentang waktu Jam 09.00 s/d 15.30 (6

Jam
30 Menit) maka dihitunglah sensible heat load dan laten heat
load secara satu persatu yaitu:
Load

Sensible Heat
Solar Heat Load yang mengalir melalui jendela (kaca

atau non kaca)

PanaS

transmisi

yang

mengalir melalui

bidang

opaque seperti dinding, beton, kayu, dll

Outside-Air yang mengalir kedalam ruangan melalui
ventilasi maupun infiltrasi pada lubang-lubang kecil
seperti lubang kunci, celah pintu, dsb.
Internal Heat berupa panas tubuh manusia, alat-alat
listrik seperti refrigerasi (kulkas) dan setrerika, lampu
pijar, alat-alat rumah tangga seperti kompor,
-

Latent Heat
Load
Uap air
manusia

pada

panas

tubuh

Kandungan air pada udara yang masuk melalui ventilasi

20

dan infiltrasi
Kandungan air dalam udara yang dihasilkan dari proses
memasak

21

Semua

data

diproses

diperhitungkan

dengan

kedalam

perhitungan

OTTV

Cooling

Load

dan
sampai

menemukan berapa Btuh yang diperlukan selama waktu

pengkondisian tersebut. Dalam tahap analisis akan terjadi
usulan-usulan terhadap pengunakan utilitas baik plumbing
maupun mekanikal- elektrikal serta pengujian system melalui
perhitungan- perhitungan. System yang terbukti baik serta
komponen system yang dapat diandalkan telah tersedia,
maka

Tim

dengan

Konsultan akan

sistem

sampel.

melaksanakan

uji-coba

Bila hasilnya positif maka akan

disusunlah data-data hasil analisis yang akan dibawa dalam

Tahap 3-Sintesa.
Apabila

dalam

diperlukan

tahap

data-data

analisis

tambahan

prosedur feet-back. Feet-back

memenuhi

ini

terjadi
maka

adalah

stagnan

dan

dilkasankanlah
proses

untuk

kekurangan- kekurang yang ada pada saat

survey yaitu dengan melakukan resurvey sesuai kebutuhan

analisis data.
Tahap 3 SINTESA
Tahap 3 ini, diharapkan hasil dari setiap unsur pekerjaan
sudaah ada sebagai berikut:
-

System Plumbing baik Plumbing Air Bersih, Plumbing

Air Kotor, Plumbing Air Hujan dan Plumbing AC berupa
Eksisting dan Usulan lengkap dengan desain dimensi
spesifikasi teknis dan estimasi biayanya.

System

kelistrikan

eksisting

dan

usulan

lengkap

dengan spesifikasi teknis dan estimasi biaya.

-

System

AC

baik

eksisting

maupun

usulan

lenhgkap dengan spesifikasi teknis dan estimasi biaya.

22

Dengan data-data ini, prosedur sintesa dilakukan kedalam

gambar bangunan. Semua system usulan di plot kedalam
drawings dan dikaji kembali secara keseluruhan.
Bila dalam proses sintesa terdapat kesalahan atau tidak
sinkron data dengan aplikasinya, maka dilakukan feetback ke
Tahap Analisis. Hal-hal yang tidak sinkron di analisis kembali
sampai ketemu dengan hasil.
Tahap 4 EVALUASI
Tahap evaluasi adalah tahap dimana semua hasil sintesis
telah terplot kedalam gambar rencana. Tahap evaluasi adalah
melakkan ujicoba keseluruhan. Dengan mengsimulasikan
misalnya listrik dinyalakan, AC dihidupkan, plumbing dicoba
dengan mengalirkan air dan dilakukan pengukuran. Suhu
ruangan diukur dengan thermometer bola kering dan bola
basah.

Suhu

permukaan

bidang

diukur

dengan

thermometer infra merah. STP dioperasikan dan dilihat

apakah

dapat

dilaksanakan

berfungsi

setelah

dengan

selesai

benar.

konstruksi.

pekerjaan konsultan evaluasi dilaksanakan

Tahap

Khusus
dengan

ini

dalam
cara

memperoleh second-opinion misalnya dengan presentasi dan

seminar.

23

BAB V
SURVEY AWAL DAN IDENTIFIKASI PEKERJAAN
5.1

Survey Teknis

Survey telah dilaksanakan dalam bentuk pengukuran fisik

dan didokumentasikan sebagai FOTO 0 % :
Dokumentasi Survey
KANTOR LURAH BATUKOTA

Bagian
Depan Kanan
Kantor Lurah

Tangga Naik Ke
Lantai 2

24

Balok-Kolom dan
Rangka Atap
serta Dinding
Bata

Balok-Kolom dan
Rangka Atap
serta Dinding
Bata

Kolom

25

KANTOR LURAH TITIWUNGEN

Bagian
Samping
Bangunan

Bagian Depan

Bagian Belakang

26

Bagian Samping

Balok dan Dinding

KANTOR LURAH MAHAKERET TIMUR

Tampak Muka

27

Detail
Tampak Muka

Tampak Samping

Jendela Aluminium
Kaca

28

Interior

KANTOR LURAH PAAL 4

Bagian Muka dan

Pilar-Pilat

Bagian Muka dan

Pilar-Pilat

29

Bagian Muka dan

Pilar-Pilat

Bagian Samping

Interior, Balok
Kolom dan Pintu

30

KANTOR LURAH SARIO TUMPAAN

Bagian Muka dan

Kolom-Kolom

Struktur Bangunan
Saja

Struktur Bangunan
Saja

31

Balok Kolom dan

Tangga

Bagian Samping

Plat Lantai 2

32

KANTOR LURAH TUMINTING

Hanya Struktur
Bangunan

Hanya Struktur
Bangunan

Hanya Struktur
Bangunan

33

Hanya Struktur
Bangunan

Hanya Struktur
Bangunan

Hanya Struktur
Bangunan

34

KANTOR LURAH WENANG UTARA

Memeriksa Tangga

Memeriksa Tangga

Void jendela

35

Plat Lanai 2

Interior

Plat Lanai 2

36

KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN

Tampak Depan

Tampak Depan

Tampak Depan

37

Tampak Samping

Tampak Samping

Tampak Samping

38

KANTOR LURAH ALUNG BANUA - BUNAKEN

*Interior

Celah bangunan

Celah bangunan

39

5.2

Gambar Eksisting

A.

Kelurahan Alung Banua Kecamatan Bunaken

Gambar 3.1 Denah

Bangunan

B.

Kelurahan Batu Kota

Gambar 3.5 Denah Lantai 1 dan lantai

2

40

C.

Kelurahan Mahakeret Timur

Gambar 3.12 Denah dan Rencana

Sanitasi
D.

Kelurahan Malalayang Timur

Gambar 3.17 Denah dan Rencana Lantai

Keramik

41

E.

Kelurahan Paal IV

Gambar 3.24 Denah Lantai 1 dan Lantai

2

E.

Kelurahan Sario Tumpaan

Gambar 3.32 Denah dan Rencana

Atap

42

F.

Kelurahan Titiwungen Selatan

Gambar 3.40
Denah
G.

Kelurahan Tuminting

Gambar 3.46 Site Plan dan

Denah

43

H. Kelurahan Wenang Utara

Gambar 3.53 Denah Lantai 1 dan Lantai 2

44

BAB VI
P E N U T U P
6.1

Kesimpulan
Demikian keseluruhan isi laporan pendahuluan ini kiranya
dapat diterima oleh Pihak Satuan kerja dan PPK di Dinas
PU Kota Manado

6.2

Saran
Apa yang telah ditugaskan sangat bernilai, kiranya pekerjaan
selanjutnya dapat kami laksanakan dengan lebih baik.

45