Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

HOJA RESUMEN DE AVALU INMOBILIARIO

EL VALOR COMERCIAL PARA EL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALO

INMUEBLE QUE SE VALA: TERRENO URBANO

SOLICITANTE DEL AVALU: AFIANZADORA INSURGENTES S. A. DE C. V.

UBICACIN DEL INMUEBLE: CALLE ANDROMEDA No. 1

COLONIA: VILLA SATELITE LA CALERA

MUNICIPIO: PUEBLA

ESTADO: PUEBLA

Pgina 1 de 12

$1,203,700.00

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 2 de 12

2009/006/02

Folio No.
Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

I.- ANTECEDENTES
ARQ. JOS CONRADO JUREZ FLORES

* VALUADOR

Ced. Prof.:

4762535

Especialidad:

INMUEBLES

Domicilio:

CALLE 3 SUR No. 103-202 COL. CENTRO PUEBLA PUE.

AFIANZADORA INSURGENTES S. A. DE C. V.

* SOLICITANTE:
Domicilio:
Fraccionamiento:

Entidad:

PUEBLA

Entidad:

PUEBLA

Municipio:

TERRENO URBANO
Domicilio: CALLE ANDROMEDA No. 1
Colonia: VILLA SATELITE LA CALERA
Municipio: PUEBLA

* INMUEBLE QUE SE VALA:

PRIVADO
SR. ANTONIO FABIO NUEZ ESPINOSA
Domicilio: CALLE VERACRUZ No. 5976 - 3
Colonia: EL CERRITO

Predial: PU-422468-01
Agua: NO PROPORCIONADA

* RGIMEN DE PROPIEDAD:
* PROPIETARIO:

* PROPSITO O DESTINO DEL AVALU:

Municipio: PUEBLA
Entidad:

PUEBLA

PARA GARANTA DE AFIANZAMIENTO

II.- CARACTERSTICAS URBANAS DE LA ZONA

* UBICACIN DENTRO DE LA CIUDAD:

EL INMUEBLE SE LOCALIZA AL NOR-ORIENTE DE LA MANCHA URBANA.

* CLASIFICACIN DE LA ZONA Y CLAVE (segn autoridad local)

HABITACIONAL DE TIPO RECIDENCIAL

* USOS DEL SUELO ACTUALES OBSERVADOS EN LA ZONA INMEDIATA:

HABITACIONAL
* USOS DEL SUELO AUTORIZADOS PARA LA ZONA SEGN PLANOS DE DESARROLLO URBANO:
* NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA:

HABITACIONAL
95%

* DENSIDAD DE POBLACIN:

LA NORMAL
DE TIPO RESIDENCIAL

* NIVEL SOCIOECONMICO:

POLVOS PROVOCADOS POR VIENTOS Y RUIDOS DE AUTOMOTORES EN BAJA INTENSIDAD.

* CONTAMINACIN AMBIENTAL:
* TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE:

CASAS DE DOS NIVELES DE TIPO RESIDENCIAL

* SERVICIOS PBLICOS:

COMPLETOS: ENERGA ELCTRICA, TELFONO, AGUA POTABLE, DRENAJE, ALUMBRADO

PUBLICO, BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO HIDRULICO

LA ZONA CUENTA CON EL EQUIPAMIENTO DE ESCUELAS, IGLESIAS,

TRANSPORTE PUBLICO Y CENTROS COMERCIALES

* EQUIPAMIENTO URBANO:

* VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

PRIMARIAS:

SECUNDARIAS:

BLVR. VICENTE SUAREZ Y AV. FIDEL VELAZQUEZ

AV. UNIVERSO Y CALLE ANDROMEDA

Pgina 3 de 12

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 4 de 12

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

III.- TERRENO
* TRAMO DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMTROFES Y ORIENTACIN:

ENTRE CALLE ANDROMEDA Y CALLE CIRCUITO MIRADOR

BUENA Y DE CONFIGURACIN REGULAR

* TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN:

NORMALES LAS QUE DETERMINA EL LUGAR.

* CARACTERSTICAS PANORMICAS:
* DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA:

85%

* INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN:
* SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
* SUPERFICIE ( M2 ) SUELO:

LA NORMAL

###

NO SE INVESTIGARON
NSTRUCCIN (rea cubierta M2):

0.00

INDIVISO %

1.0000

FUENTE PARA LA OBTENCIN DEL INDIVISO:

* MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN: ESCRITURA PUBLICA CON INSTRUMENTO No. 6318 Y VOLUMEN No. 143 DE LA NOT. PUBLICA
No. 51 DE PUEBLA PUE. A CARGO DEL LIC. MARGARITA FERNANDEZ DE LARA RUIZ
* MEDIDAS Y COLINDANCIAS DEL TERRENO:

AL NORTE: EN TRES QUIEBRES, EL PRIMERO QUE PARTE DE ORIENTE A PONIENTE EN 2 .50 MTS. EL SEGUNDO QUIEBRA AL
NORTE EN 3.75 MTS. Y EL TERCERO QUIEBRA AL PONIENTE EN 17.15 MTS. LINDANDO TODOS ESTOS QUIEBRES CON
PROPIEDAD DEL SEOR JUAN GONZLEZ ROJAS

AL SUR: EN 17.86 MTS. LINDA CON PROPIEDAD DEL SEOR JOS MORENO RODRGUEZ
AL ORIENTE: EN 11.85 MTS. LINDA CON PRIVADA DIECINUEVE NORTE DONDE TIENE SU FRENTE
AL PONIENTE: EN 17.48 MTS. LINDA CON PROPIEDAD DEL SEOR JUAN GONZLEZ ROJAS
SUPERFICIE TOTAL M2:

547.25

CROQUIS DE LOCALIZACIN

NORTE

IV.- DESCRIPCIN GENERAL Y USO DEL INMUEBLE

* USO ACTUAL Y DISTRIBUCIN DEL INMUEBLE (detallado por niveles, reas ,cuartos y/o espacios, etc.):

TERRENO EN BREA
* UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES A RENTARSE (numero y tipo):

UNA

Pgina 5 de 12

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 6 de 12

2009/006/02

Folio No.

6/18/2009

Fecha de Expedicin:
de 22
Caducidad:
ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel:Fecha
(044
) 22 51

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALU:

12/18/2009
78
35

* LA EXISTENCIA Y TIPO DE INMUEBLE, SE CONSTATARON A LA FECHA DE ELABORACIN DEL PRESENTE AVALU.

* NO SE INVESTIGARON GRAVMENES O RESERVAS DE DOMINIO QUE PUEDEN EXISTIR SOBRE LOS BIENES CONSIDERADOS.
* EN EL PRESENTE AVALU NO SE CONSIDERO, NI SE INVESTIGO NINGN TIPO DE RESTRICCIONES O PASO DE SERVIDUMBRE AL MOMENTO DE LA VISITA
*DEBIDO A QUE EL OBJETO DEL PRESENTE AVALU NO ES CONSTATAR O VERIFICAR DESLINDES DE PROPIEDAD O CUALQUIER OTRA RESTRICCIN
DE NDOLE LEGAL EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO CON EL QUE SE CONCLUYE EL PRESENTE AVALU, ES LO QUE SE EXPRESA EN ESTE MISMO
*EL PRESENTE AVALU ES DE USO EXCLUSIVO DEL SOLICITANTE PARA EL PROPSITO ASENTADO EN LA SEGUNDA PAGINA DE ESTE AVALU

VI. MTODO COMPARATIVO ENFOQUE DE MERCADO

*a) COMPARABLES DE TERRENOS EN VENTA SEMEJANTES EN USO AL QUE SE VALA
UBICACIN DE OFERTAS COMPARABLES
FECHA
TELFONO
$ VENTA
TERRENOS
LA CALERA
18-Jun-09
CENTURY 21
1,304,400.00
LA CALERA
18-Jun-09
CENTURY 21
1,026,525.00
LOMAS DEL MARMOL
18-Jun-09
CENTURY 21
390,600.00

REA M2
1087.00
684.35
302.00

PRECIO UNIT.
$ / M2
1,200.00
1,500.00
1,293.38

F.D

FAC. RESULTANTE

FACTORES DE HOMOLOGACIN
USO

1.12
1.12
1.12

UBICACIN SUPERFICIE

1.00
1.00
1.00

REA DEL SUJETO

1.2959
1.0752
0.8656

FORMA

ZONA

1.00
1.00
1.00

1.12
1.12
1.12

TOPOGRAFA

1.00
1.00
1.00

1.00
1.00
1.00

1.6256
1.3487
1.0858

###

OR UNITARIO DE VENTA/M2 NMEROS REDONDOS: $1,790.00

VALOR UNITARIO VTA./M2

$1,792.66

VII.- APLICACIN DEL MTODO FSICO O DIRECTO

* a).-Terreno

FACTORES DE EFICIENCIA

Fracc.de terreno:

Zona

Ubicacin

Frente

Forma

Superficie

Otro

Fac.resultante

FRACC. 1

1.00

1.11

1.11

1.00

1.00

1.00

1.23

1.23
LOTE TIPO PREDOMINANTE M2
800.00

VALOR DE CALLE O ZONA $/M2: 1,790.00

Fracc.de terreno:

rea m2

Precio / m2

Fac. eficiencia

Precio neto m/2

Precio parcial

Indiviso

NICA

547.25

1,790.00

1.23

2,205.46

###

1.0000

SUP. TOTAL M2

547.25

PRECIO DEL TERRENO

Precio terreno $/M2

1,206,937.44

$:

###

* c).- Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias en su caso:

Concepto

Unidad

Cantidad

$VURN

Fac. edad

Fac. conser.

Indiviso

Costo total

NO APLICA

PRECIO INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

RESUMEN:

RESULTADO POR MTODO FSICO A + C

VALOR FSICO NMEROS REDONDOS

$:

###

$1,206,900.00

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 7 de 12

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 8 de 12

2009/006/02

Folio No.
Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

NOTAS A CONSIDERAR EN LA APLICACIN DEL MTODO FSICO:

* EL MTODO FSICO APLICADO OFRECE UN INDICADOR CERCANO AL COSTO ORIGINADO POR LA REALIZACIN DEL INMUEBLE QUE SE VALA
CONSIDERA DE MANERA PRELIMINAR QUE EL RESULTADO OBTENIDO ES MUY SEMEJANTE AL VALOR DEL INMUEBLE

NOTAS CONSIDERAR EN LA APLICACIN DEL MTODO DE CAPITALIZACIN

*ES IMPORTANTE HACER MENCIN QUE NO SE EN ENCONTR MERCADO INMOBILIARIO EN LA ZONA PARA INMUEBLES SIMILARES AL INMUEBLE EN ESTUDIO
POR LO QUE NO SE PUEDE APLICAR ESTE MTODO

VI. MTODO COMPARATIVO DE MERCADO

*a) COMPARABLES DE TERRENOS EN VENTA SEMEJANTES EN USO AL QUE SE VALA
UBICACIN DE OFERTAS COMPARABLES

FECHA

TELFONO

LA CALERA

18-Jun-09

LA CALERA

18-Jun-09
18-Jun-09

LOMAS DEL MARMOL

REA M2

CENTURY 21

$ VENTA
TERRENOS
1,304,400.00

1087.00

PRECIO UNIT.
$ / M2
1,200.00

CENTURY 21
CENTURY 21

1,026,525.00
390,600.00

684.35
302.00

1,500.00
1,293.38

F.D

FAC. RESULTANTE

FACTORES DE HOMOLOGACIN
USO

UBICACIN SUPERFICIE

FORMA

ZONA

TOPOGRAFA

1.12

1.00

1.2959

1.00

1.12

1.00

1.00

1.6256

1.12
1.12

1.00
1.00

1.0752
0.8656

1.00
1.00

1.12
1.12

1.00
1.00

1.00
1.00

1.3487
1.0858

REA DEL SUJETO

###

OR UNITARIO DE VENTA/M2 NMEROS REDONDOS: $1,790.00

VALOR UNITARIO VTA./M2

$1,792.66

IX.- APLICACIN DEL MTODO COMPARATIVO ENFOQUE DE MERCADO

Tipo
1
2
3

USO Y DESTINO

REA

PRECIO

FACTOR

DEL REA TIPO

TERRENO

M2
547.25

UNIT. $/M
1,875.00

DE AJUSTE
1.17

REA TOTAL:

547.25

VALOR COMPARATIVO (MERCADO) EN NMEROS REDONDOS:

PRECIO UNIT. VALOR UNIT. REMODIF.$/M

2,193.75

VALOR DE MERCADO:

SULTANTE ($/m)
1,200,529.69

$ 1,200,529.69

$1,200,500.00

X.- RESUMEN

MTODO FSICO:
MTODO CAPITALIZACIN DE RENTAS:
MTODO DE MERCADO:

50.13%
#REF!
49.87%

###
#REF!
###

EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE DETERMINO EN FUNCIN DEL VALOR FSICO Y DE MERCADO ACUER
PROPSITO Y DESTINO DEL AVALU

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 9 de 12

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 10 de 12

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

GRAFICA COMPARATIVA DE LOS 2 MTODOS

Mtodo de comparacin:

Mtodo capitalizacin de rentas:

Mtodo fsico:

1
49.70% 49.75% 49.80% 49.85% 49.90% 49.95% 50.00% 50.05% 50.10% 50.15% 50.20%

XI.- CONCLUSIN

$
VALOR COMERCIAL PARA EL INMUEBLE MOTIVO DEL PRESENTE AVALO
(OCHOCIENTOS SECENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS PESOS 00/100M.N.)

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR DEL INMUEBLE AL DIA:

PERITO:

ARQ. JOS CONRADO JUREZ FLORES

ESPECIALIDAD INMUEBLES

CED. PROF:

4762535

VALUADOR

Pgina 11 de 12

18-Jun-09

###
$1,203,700.00

Folio No.

2009/006/02

Fecha de Expedicin:

6/18/2009

Fecha de Caducidad:

12/18/2009

ARQ. JOSE C. JUAREZ FLORES E-mail pepe0869@hotmail.com Cel: (044 22 ) 22 51 78 35

Pgina 12 de 12