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TEMA RELEVANTE
El autor considera que no se debi incluir la conclusin del arrendamiento dentro del
precario, ya que de esa manera los procesos podrn dilatarse hasta casacin, lo que se
hubiera podido evitar haciendo que el proceso comience ante el juzgado de paz letrado.
Tampoco debera analizarse en un sumarsimo la validez, pues as se pone al juez en el dilema de analizar la nulidad sin declararla. En adicin, se verifica el error de permitir que
el usucapiente solicite la inejecucin del mandato de desalojo o la devolucin, poniendo
en peligro al juez al no cumplir el fallo en sus propios trminos.
MARCO NORMATIVO
Cdigo Civil: arts. 220, 911, 921, 1429, 1430, 1700,
1704 y 1708.
Cdigo Procesal Civil: arts. 427, 446, 585, 586 y 601.
Constitucin: art. 139.
TUO de la Ley Orgnica del Poder Judicial, Decreto
Supremo N017-93-JUS (2/6/1993): art. 4.
INTRODUCCIN
La publicacin de la ejecutoria suprema bajo
comento, es de singular importancia no solo
para quienes impartimos justicia en materia civil, sino para los abogados y litigantes que llevan sus casos durante largos aos
en los juzgados civiles o mixtos, salas civiles o mixtas y en las salas civiles de la Corte Suprema.
Entre los casos ms frecuentes en la prctica
judicial tenemos los procesos de desalojo por
ocupacin precaria. La falta de uniformidad
de la jurisprudencia ha servido de pretexto
para que gran parte de estos asuntos terminen su trmite en la mismsima Corte Suprema, va recurso de casacin.
La Corte Suprema ha aceptado el reto planteado, y nos ha dado un precedente judicial1
que es aplicacin obligatoria. Si el precedente es acertado, o no, solo el tiempo lo dir.
* Juez Titular del Primer Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima. Abogado por la Universidad de Lima. Maestrando de la Maestra en Derecho con mencin en Derecho Constitucional de la Pontificia Universidad Catlica del Per.
1 Cdigo Procesal Civil. Artculo 400.- Precedente judicial
La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los magistrados supremos civiles a efectos de emitir sentencia que constituya o vare un precedente judicial.
La decisin que se tome en mayora absoluta de los asistentes al pleno casatorio constituye precedente judicial y vincula a
los rganos jurisdiccionales de la Repblica, hasta que sea modificada por otro precedente.
Los abogados podrn informar oralmente en la vista de la causa, ante el pleno casatorio.
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Cuando el demandante opte por la acumulacin del pago de arriendos al desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artculo 85 de este
Cdigo.
I. EL PRECEDENTE JUDICIAL
Pueden ser demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible
la restitucin.
El Pleno Casatorio precisa la correcta interpretacin de los artculos 911 del Cdigo Civil y 585 y 586 del Cdigo Procesal
Civil.
El artculo 911 del Cdigo Civil prescribe:
El texto ntegro de todas las sentencias casatorias y las resoluciones que declaran improcedente el recurso se publican obligatoriamente en el Diario Oficial, aunque no establezcan precedente. La publicacin se hace dentro de los sesenta das de
expedidas, bajo responsabilidad.
2 SS. De Valdivia Cano, Aranda Rodrguez, Huaman Llamas, Caroajulca Bustamante, Vinatea Medina y Castaeda Serrano.
3 SS. Ponce De Mier, Valcrcel Saldaa, Miranda Molina y Chaves Zapater.
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Interpretar el artculo 585 del Cdigo Procesal Civil, en el sentido que por restitucin
del bien se debe entender como entrega de la
posesin que protege el artculo 911 del Cdigo Civil, para garantizar al sujeto a quien
corresponde dicho derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente
de si es que es propietario o no.
4 Cdigo de Procedimientos Civiles. Artculo 970.- Hay accin de desahucio para recuperar bienes sujetos a enfiteusis, usufructo, uso, o habitacin en los casos de los artculos 1902, 1906 y 1174 del Cdigo Civil, sin necesidad de juicio anterior
en que se declare el comiso o la conclusin o prdida de la enfiteusis o de las servidumbres mencionadas.
Hay tambin accin de desahucio para recuperar bienes inmuebles que usa otra persona de modo precario y sin pagar
pensin.
5 Por todas, la Cas. N 1667-97 establece que: Cuando en el proceso de desalojo el demandante y el demandado acrediten
tener ttulo de propiedad sobre el bien materia de litigio, mientras no se elimine dicha incertidumbre, siguiendo el procedimiento idneo que la ley prev y que no es el proceso de desalojo, la parte emplazada no puede ser considerada como
precaria.
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6 Cdigo Civil. Artculo 1429.- En el caso del artculo 1428 la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por va notarial para que satisfaga su prestacin, dentro de un plazo no menor de quince das,
bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.
Si la prestacin no se cumple dentro del plazo sealado, el contrato se resuelve de pleno derecho, quedando a cargo del
deudor la indemnizacin de daos y perjuicios.
7 Cdigo Civil. Artculo 1430.- Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestacin a su cargo, establecida con toda precisin.
La resolucin se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clusula
resolutoria.
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5.2 Ser caso de ttulo de posesin fenecido cuando se presente el supuesto previsto por el artculo 1704 del Cdigo Civil11, puesto que con el requerimiento de
la devolucin del inmueble se pone de
manifiesto la voluntad del arrendador de
poner fin al contrato. No constituir un
caso de ttulo fenecido el supuesto contemplado por el artculo 1700 del Cdigo
Civil12, dado que el solo vencimiento del
contrato de arrendamiento no resuelve el
contrato sino que, por imperio de la ley,
se asume la continuacin del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolucin del bien. Bajo esta condicin, recin
se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por
fenecimiento de su ttulo.
8 ABANTO TORRES, Jaime David. La distorsin judicial de la posesin precaria y la agona de la clusula resolutoria.
En: Dilogo con la jurisprudencia. N29, Lima, febrero de 2001, pp. 99-110. y Posesin precaria y clusula resolutoria:
las idas y venidas de la Corte Suprema. En incumplimiento contractual y tutela del acreedor. Coleccin Derecho Patrimonial 1. Grijley, Lima, 2007, pp. 41-84.
9 En el voto de la minora solo considera la resolucin extrajudicial en virtud de una clusula resolutoria, mas no a la resolucin por autoridad del acreedor. Se considera que el incumplimiento contractual y el fenecimiento del ttulo deben discutirse en una va ms lata (ver fundamento VI).
10 Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil. Iniciativa y Exposicin de Motivos de las Modificaciones del Cdigo Civil. Cultural Cuzco, Lima, 2004, pp. 120-121 y 123.
11 Cdigo Civil. Artculo 1704.- Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusin del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a cobrar la penalidad convenida o, en su
defecto, una prestacin igual a la renta del periodo precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas
no importar la continuacin del arrendamiento.
12 Cdigo Civil. Artculo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no
se entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que
el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier momento.
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5.3 Si en el trmite de un proceso de desalojo, el juez advierte la invalidez absoluta y evidente del ttulo posesorio, conforme lo prev el artculo 220 del Cdigo
Civil13, solo analizar dicha situacin en
la parte considerativa de la sentencia sobre nulidad manifiesta del negocio jurdico y declarar fundada o infundada la
demanda nicamente sobre el desalojo,
dependiendo de cul de los ttulos presentados por las partes es el que adolece
de nulidad manifiesta.
Este es otro supuesto de conclusin de contrato que ha sido considerado como un supuesto de posesin precaria. Nos repetimos
la misma pregunta que nos hicimos al comentar la regla 5.2. Era lo ms conveniente? Ello implica que el demandante el seguimiento de un proceso de dos instancias, la
primera ante un Juzgado Especializado en lo
Civil o Mixto, la Segunda ante una Sala Civil
o Mixta con el dilatado trmite del recurso
de Casacin ante una Sala Civil de la Corte
13 Cdigo Civil. Artculo 220.- La nulidad a que se refiere el artculo 219 puede ser alegada por quienes tengan inters o por
el Ministerio Pblico.
Puede ser declarada de oficio por el juez cuando resulte manifiesta.
No puede subsanarse por la confirmacin.
14 ABANTO TORRES, Jaime David. Apuntes sobre la nulidad de oficio en la reforma al Cdigo Civil de 1984: Cuando el
reformador desconfa del juez. En: Jus Doctrina & Prctica. Grijley, Lima, diciembre 2007, pp. 221-226. La nulidad de
oficio declarada por el juez en el Cdigo Civil de 1984. Estado de la cuestin a 76 aos de su vigencia. En: Actualidad
Jurdica. N219, Gaceta Jurdica, Lima, febrero de 2012, pp. 25-34.
15 Cdigo Civil. Artculo 1708.- En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento
de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi dicha obligacin.
3. Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de buena fe.
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Esta regla nos parece acertada pues, la postura anterior de la jurisprudencia y asumida por la minora, alentaba a los demandados a realizar edificaciones sobre el inmueble
sublitis para generar la improcedencia de la
demanda. Bajo esta nueva regla, el demandado poseedor deber reclamar el pago de
mejoras o la declaracin de propiedad sobre
la construccin en otro proceso, en va de
accin.
Por su parte, siguiendo a la jurisprudencia,
el voto en minora considera que es improcedente el desalojo por ocupacin precaria
cuando el demandante no acredita ser propietario de las construcciones, sealndose que
en una va ms lata, las partes podrn debatir
y probar si las construcciones ya se encontraban en el inmueble antes de ser entregadas al
poseedor, o si fueron edificadas con materiales de propiedad del ocupante, y si las mismas se levantaron mediando buena o mala fe
(ver fundamento VIII).
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20 Cdigo Procesal Civil. Artculo 601.- Prescripcin extintiva.- La pretensin interdictal prescribe al ao de iniciado el hecho que fundamenta la demanda. Sin embargo, vencido este plazo, el demandante puede ejercer su derecho a la posesin
en un proceso de conocimiento.
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Conforme al artculo 601 del Cdigo Procesal Civil, la pretensin interdictal prescribe
al ao de iniciado el hecho que fundamenta
la demanda. Sin embargo, vencido este plazo, el demandante puede ejercer su derecho a
la posesin en un proceso de conocimiento.
La norma procesal es clara. Una vez prescrita la pretensin interdictal que se tramita como proceso sumarsimo, solo es posible ejercerla en un proceso de conocimiento.
Con ello queda descartado el empleo de la
va sumarsima en la que se tramita el proceso de desalojo por ocupacin precaria.
En este caso, a nuestro modo de ver, la regla establecida por la Corte Suprema resulta inoficiosa.
Conforme al artculo 921 del Cdigo Civil21,
el poseedor tendr que ejercitar las acciones posesorias, pretensin que al no tener
va procedimental propia deber tramitarse
como proceso de conocimiento.
Segn la doctrina, en las acciones posesorias
se debate el derecho a la posesin. Para ejercerlas no se requiere poseer fcticamente,
sino que se requiere tener ttulo, ser poseedor
legtimo. Proceden cuando quien tiene mejor
derecho a poseer no posee de hecho, y demanda a quien posee sin ttulo o con ttulo
inferior. Pueden utilizarse para defender un
mejor derecho frente a otro.
A MODO DE CONCLUSIN
El precedente vinculante establecido por la
Corte Suprema es un avance en materia de
unificacin de la jurisprudencia contradictoria sobre posesin precaria. Algunas reglas
podrn ser inconvenientes y hasta discutibles, pero debern ser aplicadas por todos los
jueces de la Repblica.
Quedan en el tintero algunos temas que, seguramente, sern tratados en plenos casatorios posteriores que vayan consolidando la
jurisprudencia de la Corte Suprema.
Sera conveniente que los jueces supremos
escucharan la opinin de los jueces de ejecucin, es decir los jueces especializados en lo
civil o mixtos antes de resolver, a fin de evitar el surgimiento de problemas en la aplicacin de los precedentes.
Esperemos que en lo sucesivo se difundan las
ejecutorias dictadas en los plenos casatorios y
que surjan debates que enriquezcan a la comunidad jurdica, y mejoren el servicio de justicia.
21 Cdigo Civil. Artculo 921.- Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y los
interdictos. Si su posesin es de ms de un ao puede rechazar los interdictos que se promuevan contra l.
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