Gua para

vender un

inmueble

vive1.com

Gua para

vender un

inmueble

Has decidido vender tu

propiedad?

Sabes qu

pasos se deben seguir

para arrancar este proceso?

gua

En esta
encontrars los
esta
encontrars
consejos
para que para
esta experiencia
que esta
los consejos
sea
positiva. sea positiva.
experiencia

Vender una propiedad es una manera de

convertir el patrimonio en una fuente de
ingresos extra o para adquirir una casa ms
grande o mejor ubicada, pero para que esta
operacin no sea un dolor de cabeza es clave
delinear un plan para acelerar y mejorar la
transaccin.
Hace unos aos, un simple cartel en la ventana
con el nmero telefnico era suciente para
cerrar la venta. Sin embargo, hoy con las nuevas
tecnologas y conectividad, estos anuncios
pasan inadvertidos porque la gente se conecta
ms en sus dispositivos mviles y
computadoras para buscar bienes inmuebles.
Por eso es clave planicar la operacin de venta
con los siguientes pasos.

consulta y

determina el valor
Un tema importantsimo a la hora de vender es establecer el
valor de la casa en el mercado. Existen portales en el
mercado como Vive1.com que cuentan con un avaluador
en lnea y gratuito para facilitar el proceso. Una forma
directa es que una agencia inmobiliaria determine su precio de
venta. Otras posibilidades son: tomar como referencia precios
de venta recientes de inmuebles similares en la misma zona;
una tasacin de la vivienda por empresas especializadas,
consultar en inmobiliarias el costo de casas similares puestas a
la venta en el barrio.
Es importante saber que existen profesionales inmobiliarios
capacitados para asegurar las mejores condiciones de la
venta, adems del conocimiento de los procesos que evita
sorpresas desagradables y en algunos casos disminuye el
tiempo de espera.

Es necesario considerar el avalo comercial en torno al

mercado, contratar a un profesional que realice un avalo
conable y que tome en cuenta a la zona, la plusvala y
tiempos de construccin.
Los avalos son importantes al momento de vender una
casa. Un avalo tcnico sirve para saber cunto va a costar
adecuar o remodelar una casa y por lo general lo hace un
arquitecto. En cambio, un avalo comercial sirve para
vender y entrar directamente al mercado y lo hace un
corredor de bienes races porque est cerca del mercado
inmobiliario, explica Oscar Chamba de Bienes Races
Catedral en Cuenca.
Para determinar un precio de venta del bien inmueble
tambin se debe considerar la ubicacin de la propiedad, si
est en un sector comercial, residencial, agrcola o
industrial. Adems de analizar qu tipo de propiedad es
(departamento, casa, hacienda o villa). Con estos
antecedentes despus ser ms sencillo hacer una
comparacin de precios de casas similares que estn en el
mismo sector y obtener un precio nal.

papeles en

regla

Los expertos recomiendan revisar que todos

los papeles estn en orden, ya que en ocasiones
ocurre que los inmuebles no son legalmente
propiedad de quien quiere disponer de ellos,
como cuando fallece el dueo y no se ha hecho
la sucesin del bien, explica el constructor
cuencano Jos Calle.
Otro factor en este proceso es que las
escrituras del inmueble tienen errores que
pueden impedir la venta o dicultan la
acreditacin de la propiedad, como fallas en la
descripcin, ubicacin o nombre del
propietario.

Los documentos que debes tener en regla

y son un requisito:

01 propiedad
Ttulo de

Ttulo de propiedad con la

escritura original del inmueble
inscrita en el Registro Pblico
de la Propiedad. Esto lo emite
un notario que detalla las

caractersticas del bien

inmueble, su historial de
venta y el detalle de quin
es el dueo.

02 Gravmenes
Certicado

El cual se obtiene en el
Registro de la Propiedad
(presentando una copia de las
escrituras o una copia de un
certicado anterior en el caso
de que existiere).

Con este documento se

asegura ms conanza en la
negociacin con los posibles
compradores.

03 predial

Impuesto
Cancelado del ao en curso.
Este documento es el tributo
de carcter directo que grava
a la propiedad y corresponde a
todos los elementos que

04 Documentos
personales
Fotocopia de la cdula de
identidad y papeleta de
votacin a color de
compradores y vendedores. Es
importante considerar que
para la venta de inmuebles y

conforman un bien inmueble,

sea rstico o urbano,
bodegas, parqueaderos,
terrenos, edicaciones, etc.,
que constituyan parte del
mismo. Este impuesto se
paga una vez al ao.

en el caso de personas
casadas, se requiere de la
rma de las dos partes
(cnyuges).

En el caso de inmuebles pertenecientes a personas fallecidas,

se requiere adicionalmente la Posesin Efectiva por parte de
los herederos. Y en el caso de que sea una propiedad con
circunstancias especiales: venta por parte de una sociedad
jurdica, herencias y herederos, divorcios o separaciones de
bienes, el vendedor deber consultar acerca del caso y vericar
cules son los requisitos son necesarios.

Adems de eso deberas tener estos

documentos opcionales:
Identicacin ocial y un croquis para facilitar la ubicacin.
Ficha catastral en la que se dibuja la ubicacin de la vivienda con sus respectivos
metros de construccin en una lmina. Este documento se tramita en el municipio
donde est ubicado el bien inmueble y solo puede tramitarlo el propietario actual.
Es como la cdula de identidad de la casa o como la matrcula del auto. En esta
cha se encuentran datos tcnicos de la propiedad con metros de construccin,
metros cuadrados del terreno, avalo comercial, entre otros datos.
Constancia de pago de agua, luz y telfono y servicios adicionales del ltimo mes.
Cuadro de alcuotas: es un requisito para casas que estn dentro de la propiedad
horizontal. Se emite cuando el Municipio respectivo considera que es un
propiedad de esta ndole. All va el porcentaje y pago de obligaciones destinadas a
gastos comunales de mantenimiento, seguridad y otros. Se calcula por el metraje
o supercie de cada vivienda.

Es importante tener en cuenta que realizar todos estos trmites requiere

tiempo y sobre todo paciencia. Todos los documentos deben estar
actualizados, por eso es recomendable sacarlos en un periodo de tiempo
determinado, ya que algunos tienen vigencia de un mes o es muy comn que
existan errores y sea necesario renovarlos.
Para la entrega de la casa es necesario dar las llaves del medidor de agua,
medidor de luz y el certicado del pago de los servicios del ltimo mes.
Se sugiere elaborar un acta en la que conste que la propiedad est en ptimas
condiciones; el servicio de agua, luz y dems estn funcionando, entre otros
servicios. sto, para tener ms transparencia en la transaccin de la
compra-venta.

Contempla los

gastos adicionales
Vender una casa a un precio determinado no
signica que recibir ese valor neto por la
transaccin. Por esta razn debes tener claro
los gastos que generar la venta. Uno de los
gastos para el vendedor es la plusvala del
bien. Sin embargo, pueden repartir este valor
entre vendedor y comprador por partes
iguales o pasarlo al comprador; siempre que
sea estipulado en el contrato de compra y
venta.
Tambin hay que tener en cuenta el papeleo
que estas transacciones implican. Por
ejemplo, el gasto en el notario (se calcula
segn el avalo en el municipio), abogado,
avaluadores
profesionales,
agentes
inmobiliarios y contador para calcular la
carga scal derivada de la venta del inmueble.
Adems de las reparaciones que se
requieran.

s
e
n
o
i
c
a
r
Las repa

as

necesari

todas las fallas para que se vea bien a

simple vista.

Una vez que decidas vender decenas

de compradores visitarn la casa y
comprobarn el estado de la misma
con otras similares. Lo que te dar
ventaja es el buen estado del bien
inmueble, porque as el comprador no
debe invertir en mejoras.
Una buena prctica es realizar
reparaciones a un precio razonable.
Evala si esa inversin se ver
reejada en el precio nal del
inmueble.
Recuerda
que
los
compradores son inuenciados por
sus emociones cuando eligen una casa,
por eso piensa en los compradores
como invitados de honor.
Si cuentas con el presupuesto para
hacer esas reparaciones pendientes
tendrs ventaja en el mercado. Los
expertos coinciden en que si la
propiedad tiene ms de 10 aos
deberas invertir alrededor de un 2%
del valor total en mejoras. Por
ejemplo, Juan Fernando Balarezo, de
Construba en Cuenca, seala que es
indispensable tener bien pintada la
propiedad antes de venderla. Si no se
pinta por completo, trata de coger

Si es una vivienda con poca iluminacin

natural se debe pintar de blanco. Esta
tonalidad ayuda a que la casa se vea ms
amplia, limpia y atractiva. En la fachada se
pueden aplicar colores de moda, porque
algunos compradores se guan por estas
tendencias.
La plomera tambin debe ser prioridad. Es
importante chequear qu tan bien estn
las tuberas y hacer los arreglos
respectivos. Si hay un dao mayor es
importante ser transparente con el
comprador para ver si l puede reparar
cuando adquiera el inmueble.
Las instalaciones elctricas tambin deben
ser evaluadas por un profesional en esta
rama para hacer las reparaciones y
entregar un buen producto.

15 del bien inmueble

consejos para agilizar la venta

Invierte en

01 publicidad
Elabora un anuncio atractivo
sobre la venta de la vivienda
incluyendo datos tiles e
informacin importante (metros
tiles, distribucin, ao en el que
se construy) y publcalo en
medios masivos de Internet. Hoy
existen portales en el mercado
que ofrecen buena visibilidad. Es
importante apalancarse en
portales lderes como
www.vive1.com para aumentar
las visitas de clientes y
probabilidades de venta. Es
importante averiguar si ofrecen
servicios para destacar la
propiedad; posicionarla sobre las
otras para llegar a ms visitantes.

En www.vive1.com tenemos el
Plan Todo1
http://landing.vive1.com/plan-todo1
en que el que ahorras tiempo
porque nos encargamos de la
publicacin de la propiedad;
tambin tomamos fotografas
ilimitadas de tu inmueble, hacemos
un tour de video, entre otros
servicios.

Cuida los

02 detalles
Como ya se mencion en el
tem de reparaciones,
recuerda arreglar paredes
cuarteadas o agujeros,
cerraduras, lmparas, etc.
Estos detalles son fciles de
solucionar y si no se

La primera

solucionan dejan una mala

impresin al posible
comprador. Reemplaza los
focos fundidos, as como los
interruptores que no
funcionen.

03 impresin
Se trata de la fachada y el
patio que deben estar
perfectamente limpios. Crea
una entrada acogedora,
invierte tiempo y, si es posible
dinero. Recuerda que no hay
segunda oportunidad para
una primera impresin.

Limpieza y

04 orden

En caso de mostrar una casa

que an est habitada, presta
atencin a la limpieza y
cuidado de la vivienda
durante la visita de los
compradores. Debes procurar
que todo est en su sitio,
perfectamente ordenado y

dispuesto de un modo
confortable.

05 decoracin
Una buena decoracin es
clave para impresionar a los
posibles compradores, en
especial si es una casa usada,
para darle un estilo y generar
ms inters. Recuerda que si
vas a decorarla es mejor elegir
un solo estilo. Por ejemplo,

minimalista, vintage, clsico.

De esta forma la decoracin
ser un enganche al momento
de mostrar la propiedad, indica
la decoradora de interiores,
Gloria Velasco.

consejos
06
adicionales

Dale a la casa un aspecto

ventilado, elimina el desorden
y reduce el mobiliario al
mnimo. Reorganiza los
muebles para que el ambiente

no est cargado. Es
importante crear un ambiente
espacioso, con canales de
comunicacin entre las
habitaciones.

07 espacios
de mayor atencin
Ten especial cuidado con el
bao y la cocina. Limpia los
azulejos, elimina las seales
de humedad o moho en las

rejillas y coloca toallas nuevas.

En la cocina retira todos los
utensilios. Corrige goteras en

aromatizar
08
el ambiente

Algunos expertos en venta de

casas aconsejan ambientar la
vivienda con buenos aromas
para potenciar el sentido de
bienestar. Coloca ores
frescas o cestas con esencias
por la casa. Recuerda no

exagerar con inciensos y

aromas intensos porque
pueden molestar al posible
comprador.

09 las mascotas
Los perros o gatos pueden
descomponer el proceso de
venta. Aunque te encanten los
animales, si quieres potenciar
la venta de tu casa procura
que los animales no estn
presentes durante la visita de
los posibles compradores.

10 entransparencia
la negociacin
S sincero, reeja elmente
las caractersticas del
inmueble, no sirve de nada
engaar porque, aunque
podras conseguir contactos
extra, corres el riesgo de que
se sientan defraudados.

11 imgenes
Elabora un archivo fotogrco
y un video. No es comn
vender una casa sin al menos
una visita previa, pero las
fotos son la atraccin
principal. Publica el mayor
nmero posible. Selecciona
las imgenes y procura que la
principal sea de la sala y de la
fachada en plano general.
Luego puedes poner las de las
cocina o habitaciones si son
estticas. Una recomendacin
es hacer planos generales y
menos detalles . Evita los
baos si no son totalmente
amplios y estticos.

VER VIDEO
https://www.youtube.com/watch?v=PwttTJ3jHUQ

Para lograr esto se puede

contratar a un profesional que
haga el trabajo. Sin embargo,
con un celular de buena
resolucin y sentido comn,
Con estos consejos podr
tomar fotos como un
profesional y vender ms
rpido su propiedad.

descripcin
12
de la propiedad

Haz una descripcin con

todas las caractersticas de la
propiedad. No te limites a
decir el nmero de propiedades, ms bien cuenta una
historia. Por ejemplo, si tiene
ventilacin, si recibe la luz del
sol, describir la vista, jardines
o si est cerca de colegios,
locales comerciales, entre

otros servicios. Incluso si

haces una buena descripcin,
el buscador Google posiciona
mejor estas descripciones que
las que son escasas.
El objetivo es que el potencial
comprador se haga una idea
del inmueble mediante el texto
y las imgenes que incluyas.

13 valor agregado
Introduce todos los detalles
adicionales que tenga la casa.
Al momento de vender es
mejor pecar por exceso que
quedarse corto. Cuanta ms
informacin ser ms fcil
hacer atractivo el inmueble
ante los compradores.

inmediatez

14 en la respuesta
Atiende a todas las personas
que se pongan en contacto
contigo, no te demores en la
respuesta de los e-mails o las
llamadas, nunca se sabe si ese
contacto es la persona
dispuesta a comprarla.

ten en cuenta la

oferta
local
15
Debes tomar en cuenta la
demanda y oferta del mercado local, ya que esto determinar el tiempo que tome
vender la propiedad y las
bases de la negociacin. Ten
paciencia ya que este proceso

no es cuestin de uno o dos

das. Procura actualizar las
fotos y la descripcin, en
ocasiones un pequeo cambio
puede hacer que un anuncio se
vuelva ms atractivo.

consejos de seguridad para mostrar

el bien inmueble
Hay que tener cuidado ya que al vender una propiedad debes
mostrar en varias ocasiones el lugar hasta cerrar el negocio.
Como en este proceso se contactan desconocidos hay que
tomar ciertas medidas para evitar un robo.

Es importante conocer a quin le vendes tu casa, saber si es

una persona conable y sobre todo que se vea transparente.
Muchas veces por el apuro de vender nos olvidamos de tomar
las medidas de seguridad necesarias.
Cuando recibas las visitas a los posibles compradores es
importante que no vayas solo a ensear la vivienda, procura ir
acompaado.
Evita tener objetos de valor como laptops, joyas o carteras en
lugares visibles de la casa, y nunca dejes que los posibles
compradores visiten solos los espacios de la propiedad.
Puedes llevar un registro de quienes van visitando tu casa
con datos importantes: nombre, telfono y direccin de
correo electrnico. Trata de no hablar de tu vida personal con
los clientes.

Detalles de la negociacin al vender un inmueble

vender un inmueble
01

08

07

Con estos
documentos, se
redacta la nueva
escritura, por parte de
un abogado.

Luego de que el comprador y

vendedor se han puesto de
acuerdo en el precio del bien
inmueble y en la forma de pago,
entonces se requieren los
siguientes pasos para que la
venta / compra sea exitosa:

En el caso de
inmuebles pertenecientes
a personas fallecidas, se
requiere adicionalmente la
Posesin Efectiva por
parte de los herederos.

06

Para inmuebles dentro de

una propiedad horizontal, se
requiere una copia del
Nombramiento de Administrador
del inmueble, copia a color de su
Copia de cdulas
cdula, y un Certicado
y papeletas de
emitido por esta persona,
votacin a color, de
detallando el cumplimiento
compradores y
al da del pago de
vendedores. Es
alcuotas / condominio.
importante considerar
que para la venta de
inmuebles y en el caso de
personas casadas, se requiere
de la rma de las dos partes
(cnyuges).

05

El documento
necesario antes de
cualquier trmite es el
Certicado de Gravmenes
que se obtiene en el Registro
de la Propiedad (presentando
una copia de las escrituras o una
copia de un certicado anterior
en el caso de que existiere). Este
certicado detalla si la
propiedad tiene hipotecas,
impedimentos de venta o si est
libre para ser vendida.

02
Una vez vericado
que la propiedad
puede ser vendida o
comprada se
requieren los
siguientes
Escritura del
documentos:
inmueble
originales. Si es un
inmueble en una
propiedad horizontal
(dividida en
subpropiedades tal como un
edicio y sus departamentos /
ocinas, un terreno dividido en
partes), se requiere un documento
adicional.

04

03

Esperamos que esta gua para vender una casa haya sido de utilidad para tu
prxima venta. Recuerda que lo ms importante es la organizacin para que
la experiencia sea positiva. En www.vive1.com lo ms importante es
apoyarte en cada momento del proceso de esta transaccin.
Si deseas ms informacin puedes encontrarla en La Academia Vive1, en la
que hablamos con expertos inmobiliarios sobre diversos temas.
VER VIDEO
https://www.youtube.com/channel/UCqBLXHfbj4EoHCz7AQBer0Q
Tambin encontrars temas de inters en nuestro blog
http://blog.vive1.com/ porque nosotros no solo te ayudamos a vender o
comprar tu casa sino a formar un hogar.

Mucha suerte en la venta!