Ugovor o graenju

I POJAM UGOVORA I IZVORI PRAVA

1. Pojam ugovora
Graevinarstvo predstavlja jednu od najsloenijih i najznaajnijih privrednih djelatnosti.
Njena vanost je dola do izraaja i u Zakonu o obligacionim odnosima, koji nastavlja
tendenciju uporednog prava da se dio ovoga posla zasnovan na autonomiji volje stranaka
uredi i kljunim izvorom privrednog prava. Po lanu 630 ZOO, ugovor o graenju je ugovor
o djelu kojim se izvoa obavezuje prema odreenom projektu sagraditi u ugovorenom
roku odreenu graevinu na odreenom zemljitu, ili na takvom zemljitu, odnosno na ve
postojeem objektu izvriti kakve druge graevinske radove, a naruilac se obavezuje da
mu za to isplati odreenu cijenu.
Ve po zakonskoj definiciji ugovor o graenju spada u ugovore o djelu. Shodno tome,
izvoa, kao karakteristini dunik, ne preuzima obavezu rada, nego obavezu postizanja
ugovorenog rezultata. Po svojim osobinama ugovor o graenju je teretan, dvostrano
obavezan, sinalagmatian i formalan pravni posao. Njega karakterie i velika
isprepletenost prinudnopravnih - administrativnih i dispozitivnih - imovinskih elemenata.
Upravo zbog toga je veoma teko razluiti posao graenja od samog ugovora kojim se
ureuje onaj dio poduhvata koji je zasnovan na autonomiji volje stranaka.

 2. Izvori prava
Najvaniji izvor prava za ugovor o graenju su zakoni. Oni se
mogu podijeliti na imovinske i administrativne.
Od dispozitivnih propisa na prvom mjestu se nalazi Zakon o
obligacionim odnosima. Ugovoru o graenju su posveeni
lanovi 630-647. Ukoliko pojedina pitanja nisu u njima
regulisana, shodno e se primijeniti lanovi 600-629 koji
sadre norme o ugovoru o djelu. Od prinudnih propisa treba
spomenuti one koji se odnose na pojedina pitanja finansiranja
izgradnje, lanove 29-34 Zakona o vanjskotrgovinskom
poslovanju u kojima su ureena pojedina pitanja kada se u
ovom ugovoru pojavljuje element inostranosti.
Federalni propisi su veoma opirni. Mogu se podijeliti u dvije grupe.

Prva ureuje urbanistiko-komunalne uslove za zakljuivanje i izvravanje ugovora

ograenju, te inspekcijski nadzor. Druga se tie naina zakljuivanja ugovora o graenju.
Proceduralna pitanja predstavljaju najvei dio sadraja ovih akata. Najvaniji su: Zakon o
prostornom ureenju i Zakon o ustupanju izgradnje investicionih objekata. Ono to je
karakteristino za ovaj pravni propis je to to, do sada, nije stavljena van snage njegova
vanost iako je njegova materija postala neaktuelna. Ovo se posebno odnosi na materiju
ustupanja izgradnje investicionih objekata od strane tzv. korisnika, odnosno nosilaca
raspolaganja drutvenom svojinom. U ovoj oblasti sada postoji odreena pravna praznina
koja je nadomjetena postojanjem posebnih propisa koji se odnose na ustupanje
graevinskih radova od strane tzv. javnog sektora ili pravnih lica u veinskom vlasnitvu
drave, kao i budetskih korisnika. Radi se o posebnom reimu prava javnih nabavki,
ustupanju radova i usluga. Kao posebni izvori prava mogu se spomenuti i Zakon o
graenju i Zakon o graevinskom zemljitu Federacije BiH.
Od izvora privrednog prava koji su autonomnog karaktera treba istai Posebne uzanse u
graevinarstvu. One predstavljaju kodifikaciju poslovnih obiaja u ovoj oblasti. Danas je
njihova primjena uslovljena sporazumom stranaka u svim sluajevima u kojima one sadre
rjeenja suprotna dispozitivnim odredbama ZOO. Pored posebnih uzansi, znaajno vrelo iz
ove grupe predstavljaju i opti uslovi poslovanja koje usvajaju pojedini investitori ili
izvoai. Oni se najee rade oslonom na neke od optih uslova meunarodnog
karaktera. Njihovo vaenje je uslovljeno ukljuivanjem u ugovor.

 II STRANKE I ZAKLJUIVANJE UGOVORA

1. Stranke
Lica za koja nastaju obaveze i prava na osnovu ugovora su,
prema terminologiji ZOO, naruilac i izvoa. U propisima i u
praksi za njih se koriste i nazivi: investitor i graevinar. Ona
imaju svojstvo stranke. Pored njih se u poslu graenja sreu i
drugi subjekti: arhitekti, projektantske organizacije, inenjering
organizacije, subjekti specijalizovani za vrenje nadzora, te
upravni organi, ukljuiti treba i komunalne organizacije koje daju
saglasnosti na projekat (elektroprivreda, vodovod i kanalizacija,
pota, gas i sl., zemljino-knjini ured, katastar). Za sva navedena
lica, osim investitora, propisani su uslovi koje moraju ispuniti prije
registracije za obavljanje djelatnosti kojom se bave.

 Kao izvoa moe se pojaviti pravno ili fiziko lice registrovano za

obavljanje te djelatnosti. Graenjem graevina u prostoru se mogu
baviti samo pravna lica registrovana za obavljanje te djelatnosti ako
pored optih uslova ispunjavaju i uslov da u radnom odnosu imaju
najmanje jednog diplomiranog inenjera sa najmanje 5 godina
radnog iskustva i poloenim strunim ispitom (l. 20 ZG). Kao
izvoa se moe pojaviti i vie registrovanih subjekata istovremeno.
Oni mogu djelovati samostalno - svaki na osnovu posebnog ugovora
o graenju, ili jedinstveno, kao jedan subjekt. U tom sluaju se radi
o konzorcijalnom nastupu koji se zasniva na posebnom ugovoru.
Konzorcij se pojavljuje kod velikih investicionih objekata. U praksi se
drugi uesnici u poslu nazivaju kooperanti. Investitor ima pravo da u
pozivu za javno nadmetanje - za ponudbenu licitaciju - ogranii broj
lanova konzorcija (konzorata). Izvoa moe zakljuiti posebne
ugovore sa drugim subjektima za izvoenje pojedinih dijelova
objekata ili pojedinih radova. On se tada pojavljuje u ulozi
komisionara.

 Da bi ugovor o graenju bio posao poslovnog prava, potrebno

je da i investitor bude privredni subjekat, odnosno lice sa
statusom koji dozvoljava sklapanje trgovakih poslova.
Investitor moe biti fiziko ili pravno lice u ije ime i za iji
raun se gradi graevina i vre drugi zahvati u prostoru.
Projektovanje, kontrola projekta, graenje i nadzor nad
graenjem investitor mora povjeriti pravnim ili fizikim licima
registrovanim za obavljanje te djelatnosti (l. 18 ZG).
Tendencija zakonodavca je da sve znaajnije faze posla
graenja mogu da obavljaju samo specijalizovane
organizacije i lica. Ovakvo rjeenje je opravdano s obzirom da
je posao graenja, po svojoj pravnoj prirodi predstavlja
opasnu djelatnost. Tako se i poslovi projektovanja, nadzora
nad graenjem i revidiranja projekta povjeravaju samo
pravnim ili fizikim licima registrovanim za obavljanje te
djelatnosti.

2. Prethodne radnje
2.1. Investicioni program i tehnika dokumentacija
Izgradnji objekata i uopte izvoenju graevinskih, montanih i ostalih radova moe se
pristupiti na osnovu investicionog programa i investicione tehnike dokumentacije. Njihovo
pribavljanje predstavlja prvu grupu prethodnih radnji koje investitor mora da obavi da bi
mogao pristupiti zakljuenju ugovora.
Investicioni program je elaborat iz koga se vidi o kakvom se objektu radi, gdje se daje
analiza uslova za njegovu izgradnju i dokazuje da je izgradnja toga objekta, odnosno
izvoenje predvienih radova ekonomino, rentabilno i drutveno opravdano i da je
tehnoloki proces, odnosno eksploatacija, tj. funkcionalnost objekta cjelishodna.
Investicioni program treba da sadri sljedee podatke: opis objekta, njegovu namjenu,
kapacitet, tehnoloko-proizvodnu, odnosno eksploatacionu koncepciju, program proizvodnje,
odnosno eksploatacije, karakteristike objekta, opreme, postrojenja i montae i razlog za njihov
izbor, analizu trita i mogunost plasmana robe, ili usluga, analizu uslova za izgradnju i
eksploataciju objekta, potrebna obrtna sredstva, vrijednost prethodnih ulaganja, izvore finansiranja,
analizu osnovnih ekonomskih pokazatelja, a naroito rentabilnosti, trajanje izgradnje, poetak
eksploatacije itd. Za objekte neprivrednog karaktera - kao to su kole, zgrade za zdravstvene,
socijalne i kulturne ustanove, upravne zgrade, parkove, sportske terene itd. jasno je da
investicioni program nee sadravati sve navedene podatke, nego samo neke od njih i druge
specifine, ali se iz njega mora vidjeti njihova namjena, drutvena opravdanost, ekonominost i
funkcionalno povoljno rjeenje.

Investicioni program moe izraditi sam investitor, a moe ugovoriti njegovu

izradu sa nekim preduzeem koje je registrovano za tu djelatnost. Obaveza
je da se ugovor saini u pismenoj formi. Program rade struna lica i donosi
ga investitor bez iijeg odobravanja, odnosno saglasnosti. Ali ako se objekat
gradi iz kredita, onda kreditor prilikom odobravanja kredita vrlo paljivo
razmatra program i uvjerava se o tanosti podataka i opravdanosti i
rentabilnosti izgradnje toga objekta. Investicioni program se izrauje za cio
objekat, ali se moe izraivati i za dijelove objekta koji predstavljaju
ekonomsko-tehniku cjelinu, ako je investitor odluio da gradi objekat po
dijelovima.
Investicioni program je preduslov za izradu investicione tehnike
dokumentacije, bez koje se ne moe graditi niti sklapati ugovor o izgradnji
objekta, odnosno o izvoenju radova. Naime, kao to e se vidjeti, graenju
se ne moe pristupiti bez odobrenja koje izdaje dravni organ, a odobrenje
se ne moe dobiti bez investicione tehnike dokumentacije. Tehnika
dokumentacija se radi na osnovu uslova utvrenih u urbanistikoj
saglasnosti.

Investiciona tehnika dokumentacija je elaborat u kome se tehniki

razrauje tehnoloko-proizvodna, odnosno eksploataciona koncepcija
objekta i radova i daju tehnika rjeenja za njegovu izgradnju. Prema prirodi
posla, ona obuhvata razliite projekte, kao to su graevinski, tehnoloki,
projekat instalacija i drugi. Projekti sadre, pored ostalog, crtee, predmjer,
tehnike opise, tehniko obrazloenje, predraun sa opisom radova,
specifikaciju, posebne uslove za graenje toga objekta itd. Zakon zahtijeva
da postoji projekat za izvoenje. Njegovoj izradi moe, po sporazumu
stranaka, da prethodi idejni projekat. U praksi se idejni projekat redovno
radi, jer se na osnovu njega izdaje urbanistika saglasnost. Izmeu njega i
projekta za izvoenje, tj. izvedbenog projekta, esto se sree i glavni
projekat, onaj u kome su cjelovito i detaljno data sva rjeenja vezana za
planirani objekat i/ili radove. Tehnika rjeenja u projektima moraju biti u
skladu sa tehnikim propisima i standardima, rezultatima prethodnih
ispitivanja i istraivanja, i sa dobijenim saglasnostima komunalnih
organizacija, te sa tehnolokom, eksploatacionom i ekonomskom
koncepcijom objekta (l. 25 ZG). Pored toga, ona moraju biti i racionalna.
Potovanje ovih zahtjeva je i administrativna obaveza organizacija koje rade
tehniku dokumentaciju.

 Izradom investicione tehnike dokumentacije bave se fizika i

pravna lica koja su za takav rad registrovana (l. ZG). Investitor
sklapa pismeni ugovor sa projektantom koji mu izrauje investicionu
tehniku dokumentaciju. Istim ugovorom moe biti predviena i
izrada investicionog programa i investicione tehnike
dokumentacije.
Projekti koji ulaze u tehniku dokumentaciju moraju biti revidirani.
Reviziju vre organizacije koje su registrovane za izradu
odgovarajue tehnike dokumentacije, odnosno njenog dijela (l. 22
ZG). Za objekte odreenih vrsta moe biti propisana i posebna
tehnika kontrola od strane dravnih organa ili ovlatenih
organizacija, uslovi vezani za protivpoarnu zatitu i zatitu na radu.
Ovo pitanje je danas upotpunjeno odredbama ZG l. 27 koje se
odnose na kontrolu projekta. Rjeenja su osavremenjena na taj
nain da se sve vie uvaavaju ekoloki zahtjevi kao i zahtjevi lica
sa umanjenim tjelesnim sposobnostima.

2.2. Odobrenje za graenje

Kada je pribavio investicioni elaborat i revidiranu tehniku dokumentaciju, i platio trokove
vezane za objekat, investitor mora da obezbijedi odobrenje za graenje. Ono se u praksi
naziva i graevinska dozvola. Odobrenjem za graenje nadleni organ uprave potvruje da
su ispunjeni svi uslovi predvieni u ZG i ZPU i da stoga investitor moe da pristupi izgradnji
projektovanog objekta, odnosno izvoenju konkretnih radova. Odobrenje za graenje nije
potrebno za manje sloene objekte i infrastrukturne prikljuke kao ni za radove redovnog
odravanja oteenih graevina koji se mogu svrstati u radove tekueg odravanja (l. 30
ZG).
Postupak podnoenja zahtjeva i procedura izdavanja odobrenja za graenje ureeni su u
ZG veoma detaljno. Ovdje je dovoljno istai nekoliko momenata. Najprije, odobrenje izdaje
optinska sluba uprave nadlena za poslove graenja na ijem teritoriju se izvode radovi
(l. 32 ZG). Za neke objekte se predvia da je izdavanje odobrenja za objekte posebno
utvrene u zakonu nadlean kantonalni organ uprave. Drugo, u postupku izdavanja
odobrenja organ uprave provjerava da li je tehnika dokumentacija uraena prema
urbanistikoj saglasnosti, zakonu i propisima za odgovarajuu izgradnju. Tree, odobrenje
se mora izdati ili odbiti u roku od 30 dana od dana podnoenja zahtjeva. Ono prestaje da
vai ako radovi ne budu zapoeti u roku koji je u odobrenju naveden. Odobrenje za
graenje vai 2 godine od dana pravosnanosti odobrenja za graenje i moe se na
zahtjev investitora produiti za jo jednu godinu ako se nisu izmijenili uslovi za graenje.
Samo zapoinjanje izgradnje bez odobrenja je krivino djelo zaprijeeno kaznom zatvora
od 1 do 3 godine (l. 74 ZG). Posebno egzistiraju i novane kao prekrajne sankcije.

 2.3. Sredstva za izgradnju

Pored programa i tehnike dokumentacije,
investitor mora imati obezbijeena sredstva za
finansiranje investicionog objekta. Da bi donio
odluku o izgradnji, investitor mora prethodno
obezbijediti finansijska sredstva. Ta sredstva
investitor moe obezbijediti iz sopstvenih ili drugih
izvora, npr. putem kredita. O obezbjeenju
sredstava za graenje kao i o obezbjeenju
plaanja po ugovorima o izgradnji investicionih
objekata investitor ne mora podnijeti posebne
dokaze poto se najee praktikuje uzimanje
odgovarajuih sredstava obezbjeenja plaanja.

3. Izbor saugovaraa
3.1. Pravni reim za izbor saugovaraa
Pravni reim izbora saugovaraa obuhvata pravila o nainu odreivanja
graevinara sa kojim e se sklopiti ugovor i proceduru koja se provodi u
primjeni izabranog naina. Prva grupa rjeenja zavisi od toga da li se kao
investitor pojavljuje subjekat zasnovan na dravnoj ili privatnoj svojini.
Druga skupina ima procesni, tehniki karakter i ona zavisi od prihvaenog
naina izbora graevinara, bez obzira na svojinska obiljeja investitora.
Investitor samostalno odluuje o tome da li e izabrati saugovaraa javnim
nadmetanjem (ponudbenom licitacijom), prikupljanjem ponuda ili
neposrednom pogodbom. Kada je investitor lice koje djeluje na bazi
privatne svojine, on samostalno odluuje o nainu odabira graevinara, bez
obzira na to o kakvom se predmetu ugovora radi. Jedan izuzetak ipak
postoji. Kada se izvoenje investicionih radova u BiH povjerava stranom
izvoau, on se mora izabrati bilo na osnovu javnog nadmetanja, bilo
prikupljanjem ponuda (l. 32 Zakona o vanjskotrgovinskom poslovanju). U
posebnom pravnom reimu se nalaze pravna lica u vlasnitvu drave i
korisnici budetskih sredstava. Radi se o ve spomenutom reimu javnih
nabavki.

 Procesna pravila o nainu izbora saugovaraa u

principu su ista. Znaajna razlika postoji samo kod
javnog nadmetanja. Prema l. 604 ZOO, poziv na
nadmetanje radi izvrenja odreenih radova
obavezuje privatnog investitora da sklopi ugovor
sa onim koji ponudi najniu cijenu, izuzev ako je
tu obavezu iskljuio u pozivu na nadmetanje.
Investitor objekta koji se gradi dravnim
sredstvima ne mora da iskljui svoju obavezu da
zakljui ugovor sa najjeftinijim ponuaem ali je
duan da ugovor zakljui sa najpovoljnijim
ponuaem koji ispuni uslove utvrene kriterijima
u javnom pozivu za nadmetanje.

3.2. Javno nadmetanje

Javno nadmetanje se naziva i ponudbenom, odnosno ofertalnom licitacijom.
Pravila koja ga ureuju izloiemo polazei od rjeenja koja vae za
investitore zasnovane na dravnom kapitalu. Ona imaju privredno-pravnu
prirodu i rasprostranjena su i u meunarodnim poslovima investicione
izgradnje. Pored toga, ona se mogu primijeniti i za zakljuivanje drugih vrsta
ugovora, ugovora o prodaji naroito.
Javno nadmetanje ili ofertalna licitacija je jednostrani graansko pravni
posao kojim se investitor javno obavezuje da e primiti i razmotriti sve
ponude za zakljuenje ugovora o graenju koje odgovaraju uslovima javnog
poziva ili da e preduzeti i druge radnje vezane za eventualno zakljuivanje
odreenog ugovora. Ovom tehnikom odabira izvoaa investitor koji je u
ekonomskom smislu ponudilac pravno dobija poloaj ponuenog. Time je
njegova i poslovna i pravna pozicija znatno poboljana. Sama procedura
predstavlja kompromis izmeu zahtjeva za to krae i ekonominije
zakljuenje ugovora i tenje za to veom ekonomskom i pravnom
sigurnou kako traioca usluge u odnosu sa ponuaima, tako i samih
izvoaa izmeu sebe. Pri tome, ravnopravnost svih potencijalnih uesnika
u nadmetanju i svih ponuaa mora biti obezbijeena.

Odluku o raspisivanju javnog nadmetanja donosi organ upravljanja investitora. Odluka se objavljuje
u slubenom glasilu i/ili sredstvima javnog informisanja. Oglas sadri kratak opis objekata i radova i
blie uslove za ustupanje izgradnje. Ukoliko su ovi elementi brojni i sloeni, po pravilu se uobliavaju
u tenderu.
Tender je skup dokumenata u kojima su precizno i detaljno odreeni: jednoobrazan sadraj
ponuda, osim cijene, koje investitor eli da dobije i postupak investitora sa tako dobijenim
ponudama. Tender po pravilu sadri vie elemenata. Prvi je uputstvo ponuaima. U njemu
investitor obavjetava potencijalne ponuae o svim relevantnim radnjama i momentima
popunjavanja ponude, predaje ponuda, eventualnim izmjenama ponude i o postupku koji
e se provesti sa ponudama. Drugo, tender sadri opte, a po potrebi i posebne uslove za
izgradnju konkretnog objekta ili izvoenje radova. Ovi opti i posebni uslovi su po pravilu
veoma opirni i imaju karakteristike samoregulirajuih ugovora. Tender, dalje, sadri zbirku
obrazaca: od formulara za dobijanje informacija, preko tipske ponude i formulara ugovora
do garancije koji se moraju dostaviti uz ponudu. U ovaj dio tendera mogu biti uvrteni
obrasci za (tehnike) specifikacije kao to su liste opreme, referens-lista i lista osoblja. Ako
su ovi elementi zadati, predstavljaju poseban dio tendera. Napokon, tender sadri sve
potrebne planove i projekte.
Procedura ispitivanja, odabira i dodjeljivanja ponuda veoma je sloena. Njene faze su:
prijem ponuda, javno otvaranje ponuda, procjena ponuda, odluka organa upravljanja o
neuspjelom nadmetanju ili o izboru jednog ili vie najpovoljnijih izvoaa (Letter of Intend),
pregovori sa izabranim i zakljuenje ugovora (Letter of Acceptance).

3.3. Prikupljanje ponuda

Prikupljanje ponuda se sastoji u pozivanju odreenog kruga izvoaa
neposredno, a ne putem javnog oglasa, da dostave svoje ponude za
izgradnju, odnosno radove. U naem pravu se krug lica kojima e biti
poslan poziv obavezno odreuje licitacijom o podobnosti ako se radi o
reimu javnih nabavki. Licitacija (konkurs) o podobnosti je jednostrani
graanskopravni posao kojim se investitor javno obavezuje da e prema
jedinstvenim mjerilima utvrditi podobnost svakog prijavljenog subjekta za
izvoenje odreenog objekta ili radova, te da e onima koji se kvalifikuju
uputiti poziv da poalju svoje ponude.
Postupak konkursa za utvrivanje podobnosti slian je postupku ofertalne
licitacije. Razlike su sljedee: prvo, oglas mora sadravati i zahtjev za
podatke o linosti izvoaa (oprema, kadrovi, referens-lista i slino). Drugo,
odluka se odnosi ne na najpovoljnijeg, nego na sve izvoae koji su se
kvalifikovali. I tree, poziv na dalje pregovore i zakljuenje ugovora moe se
uputiti samo jednom ili nekim ve kvalifikovanim izvoaima.

3.4. Neposredna pogodba

Bez provoenja postupka ofertalne ili licitacije o podobnosti investitora
moe se zakljuiti ugovor samo u sluajevima koji su odreeni zakonom.
Oni se mogu podijeliti u dvije grupe.
U prvu ulaze one situacije u kojima licitacija nije ni potrebna. Tu spadaju
sluajevi u kojima se izgradnja ustupa: nakon nepogoda i drugih
nepredvienih dogaaja s ciljem otklanjanja njihovih tetnih posljedica; radi
ostvarivanja odreenih programa stambene izgradnje i objekata
infrastrukture; na objektima koji su od posebnog znaaja za narodnu
odbranu i na bazi sporazuma investitora i izvoaa o zajednikom
finansiranju izgradnje.
Druga grupa sluajeva u kojima je mogue zakljuenje ugovora neposrednom
pogodbom odnosi se na situacije u kojima je neka vrsta licitacije potrebna. Ako ne
uspije ni ponovljena, bilo ponudbena, bilo licitacija o podobnosti, investitor ima
pravo da ugovor zakljui neposrednom pogodbom. Ovo pravilo postoji samo u
reimu javnih nabavki ali je i u ovom sluaju potrebno odobrenje Ministarstva
finansija Federacije BiH.

 4. Zakljuenje ugovora
Zavretkom postupka ponudbene licitacije, prikupljanja ponuda,
odnosno kontakata sa pojedinim izvoaima investitor jo nije
konano izabrao partnere. U prva dva sluaja on ima pravo da trai
nastavak pregovora sa onima koje je odredio kao najpovoljnije. O
tome ih obavjetava pismom o namjerama (Letter of Intend).
Rezultati tih pregovora su odluujui za izbor saugovaraa. Izabrani
izvoa se obavjetava o tome pismom o prihvatanju (Letter of
Acceptance). Po svojoj pravnoj prirodi ono predstavlja prihvat.
Ugovor o graenju je formalan pravni posao po sili zakona (l. 630,
st. 2 ZOO). On je zakljuen kada je sporazum postignut u pisanoj
formi. Ona moe biti ostvarena potpisivanjem jedinstvenog
dokumenta, a moe i razmjenom pisama identinog sadraja.
Upravo zbog toga se u drugom sluaju ugovor o graenju smatra
sklopljenim danom prijema pisma o prihvatanju.

III BITNI ELEMENTI UGOVORA

1. Predmet
Predmet ugovora o graenju odreen je u l. 630 ZOO dvostruko: kao graevina i kao
graevinski radovi. Pojam graevina odreen je nabrajanjem objekata primjera radi
(zgrade, brane, mostovi itd.) i navoenjem bitnih osobina graevinskih objekata. Te
karakteristike su veliina i sloenost (l. 631 ZOO). Graenje je lanom 2 ZG definisano
kao izvoenje pripremnih radova, graevinskih radova, ugradnja i montaa opreme,
gotovih graevinskih elemenata i konstrukcija kao i drugi zahvati u prostoru. Graevinom
se smatra graevinski objekat koji je trajno povezan sa tlom i koji se sastoji od
graevinskog sklopa i ugraene opreme koji u okviru tehnolokog procesa ine tehnoloku
cjelinu, kao i samostalna postrojenja trajno povezana sa tlom.
Graevinski radovi nisu precizirani u zakonu. Da bi neki poslovi bili graevinski,
nesumnjivo je, najprije, da moraju ulaziti u okvire ove djelatnosti. Mogu se podijeliti na
graevinske radove u uem smislu (isti) i na zanatske radove. Kako bi se ugovor o
graenju razlikovao od ugovora o djelu, koji moe imati isti predmet, potrebno je i na
graevinske radove primijeniti ista mjerila kao i na pojam graevine. A to znai da i oni
treba da budu vei i sloeniji. Predmet posla se odreuje ili u ugovoru neposredno ili,
ee, upuivanjem na tehniku dokumentaciju. Prema UG 11, tehnika dokumentacija je
uvijek sastavni dio ugovora. Ugovor se moe zakljuiti i tako da se izvoa obavezuje da
izvri sve radove prema tehnikoj dokumentaciji, osim onih koji su sporazumom stranaka
izriito iskljueni. Predmet ugovora o graenju moe biti ukljuen i u predmet ugovora o
investicionoj izgradnji. On se tada odreuje u sklopu pripremnih, istranih, montanih i
drugih radova. Moe biti povezan i sa isporukom investicione opreme.

2. Cijena
2.1. Odreivanje cijene
Cijena je naknada koju investitor duguje izvoau za postignuti rezultat: graevinu ili
obavljene graevinske radove. Sloenost posla u punoj mjeri se odrazila i na pravni reim
cijene.
Odreivanje cijene se uvijek vri sporazumom stranaka. Osnov za ugovaranje cijene je
predmjer radova, ali cijena ne mora odgovarati onome iznosu koji je investitor utvrdio
predraunom. Postoje tri osnovna naina na koja se odreuje cijena. Prvi je paualno
utvrivanje, tj. davanje ukupne cijene za cijeli objekat (l. 635 ZOO). Ovaj metod moe se
primijeniti i za dio objekta, odnosno radova (UG 22). Prema UG 32 cijena odreena u
ukupnom iznosu ne mijenja se zbog nastalih vikova i manjkova radova. Drugi i u praksi
najei metod jeste odreivanje cijene kao zbira jedininih cijena za pojedine radove.
Cijena radova ne ukljuuje i cijenu materijala. No, u nju su ve ukljueni fiksni trokovi
graevinara, tako da se oni posebno ne iskazuju. Danas se, u pravilu, ne razdvaja cijena
rada i materijala, ve se daje jedinstvena cijena ugraeno. Jedinine cijene se iskazuju
prema predmjeru radova. Napokon, cijena moe biti odreena uz navoenje izraza klju u
ruke ili neke druge sintagme slinog znaenja. Ona znai pretvaranje opteg tipa ugovora
o graenju u poseban posao, pa emo se na ovom modalitetu zadrati kasnije.

Postoji vie vrsta radova iji trokovi ine cijenu. Svi oni nemaju jednak
tretman. U cijenu, najprije, uvijek ulazi vrijednost radova navedenih u
tehnikoj dokumentaciji u predmjeru prvenstveno. Cijena dalje zavisi od
odnosa koliina radova koje su predviene ugovorom i onih koje stvarno
treba izvesti, tj. od vikova i od manjkova radova (UG 9). Ako njihov
uticaj na cijenu nije ugovoren posebne uzanse o graenju smatraju da se
jedinine cijene primjenjuju i za vikove, odnosno manjkove radova, ukoliko
oni ne prelaze 10% ugovorenih koliina (uzansa br. 22). Kod ugovora klju
u ruke, viak ili manjak radova ne utie na cijenu. Drugu relevantnu vrstu
radova ine nepredvieni radovi. To su oni ije je poduzimanje bilo nuno
da bi se osigurala stabilnost objekta ili sprijeio nastanak tete, a izazvani
su neoekivano teom prirodom zemljita, neoekivanom pojavom vode ili
drugim izvanrednim i neoekivanim dogaajima (l. 634 ZOO). Za ove
radove izvoa ima pravo na pravinu naknadu. Ako bi ona dovela do
znatnog poveanja cijene, investitor moe i raskinuti ugovor. I tree,
naknadni radovi - oni koji nisu ni ugovoreni ni nuni ne utiu na cijenu. O
njihovoj vrijednosti stranke se moraju posebno sporazumjeti (UG 35).

2.2. Promjena cijene

Ugovorena cijena se moe mijenjati. Ovaj naelni stav, koji odgovara principima naeg
obligacionog prava, kod ugovora o graenju je razvijeniji nego kod drugih poslova.
Nastavljajui koncept usvojen u sudskoj praksi i u Posebnim uzansama, ZOO je usvojio
naelo promjenjivosti cijene. Ono jednako djeluje i prema investitoru i prema izvoau.
Pored toga, cijena moe biti modifikovana i u skladu sa sporazumom stranaka.
Ako ugovor ne sadri posebna rjeenja o modifikaciji cijene, izvoa koji nije u docnji snosi
poveanja cijene do 2%. Ukoliko je izvoa u docnji svojom krivicom, na njega pada teret
poveanja cijena do 5%. Osnovicu za utvrivanje procenata u ovom sluaju ne predstavlja
ukupna vrijednost radova, nego onaj njen dio sa kojim je izvoa u docnji. Poveanje
cijena elemenata na osnovu kojih je odreena cijena radova nastalo nakon pada
graevinara u docnju u cjelini snosi sam izvoa (l. 636 ZOO). ak i onda kada je
predvieno da se cijena nee mijenjati ako se nakon zakljuenja ugovora poveaju cijene
elemenata na osnovu kojih je ona utvrena, cijena je ipak promjenjiva. Izvoa tada snosi
poveanja do 10%, a preko toga investitor (l. 637 ZOO). Jasno je da u sva tri sluaja
investitor moe biti doveden u situaciju da ne moe da nastavi izgradnju. Zbog toga mu
zakonodavac daje pravo da u uslovima znatnog poveanja raskine ugovor. Tada duguje
izvoau dio cijene za ve zavrene radove i pravinu naknadu za uinjene neophodne
trokove (l. 638 ZOO).

Ravnopravan tretman stranaka naveo je zakonodavca da naruiocu

obezbijedi pravo na snienje cijene onda kada padaju cijene elemenata na
osnovu kojih je utvrena vrijednost objekta, odnosno radova. U sluaju da
izvoa nije u docnji, naruilac ima pravo na snienja koja prevazilaze 2%,
odnosno kod fiksnih cijena 10%. Ukoliko je izvoa u docnji, sva snienja
cijena idu u korist investitora (l. 639 ZOO).
Sporazumna promjena cijena moe se izvriti naknadno, kada se promjene
pojave i unaprijed. Ve pri zakljuenju ugovora u njega mogu biti unesene
klizna skala i indeksna klauzula. Prvi instrument se gotovo redovno sree u
praksi. Njegov pravni reim je u principu isti kao i kod ugovora o prodaji.
Indeksna klauzula je ureena u posebnoj uzansi o graenju br. 25. Prema
njoj, mogla se primijeniti kada se trokovi ivota promijene za 5%.
Na pravila o promjeni cijene, kako zakonska, tako i ugovorna, uticaj moe
imati i avans. Ukoliko je avans predvien i dat izvoau radi nabavke
materijala, izmjena cijena se ne moe zahtijevati radi promjene cijena
materijala u onoj mjeri u kojoj je izvoa avansom mogao iskljuiti uticaj
izmena cena materijala na ugovorenu cenu (UG 29). Poto ovo rjeenje
odgovara i optim pravilima obligacionog prava, primijenie se i onda kada
vaenje Posebnih uzansi nije izriito ugovoreno.

3. Rok
Rok je trenutak do koga ili period unutar koga objekat, odnosno graevinski radovi moraju
biti zavreni. Zakon o obligacionim odnosima ni kod ugovora o djelu, ni kod ugovora o
graenju ne sadri posebna rjeenja o vremenu u kome izvrilac treba da ispuni svoju
osnovnu obavezu. Stoga e se i na ovaj posao primjenjivati opta pravila. Njihovoj
interpretaciji i dopuni u svojstvu obiajnih normi slue posebne uzanse 36-44.
U praksi dominira odreivanje roka periodom. To se najee ini utvrivanjem dinamikog
vremenskog plana radova. Tada, ako ugovarai posebno odrede, vrijeme za izvoenje
svake faze ima pravno dejstvo posebnog roka (UG 36). On se kroz izvoenje konstatuje
tzv. privremenim situacijama. Razumije se da stranke svojim sporazumom mogu i samo
pojedinim faznim rokovima dati ovo svojstvo.
Poetak toka roka utvrenog periodom moe biti izriito ugovoren. Ako to nije sluaj, on
tee od dana uvoenja graevinara u posao. Pod tim se podrazumijeva zavravanje svih
onih obaveza naruioca bez ijeg prethodnog ispunjenja zapoinjanje radova faktiki nije
mogue ili pravno nije dozvoljeno (UG 45). Ukoliko izvoa bez opravdanog razloga
odlae poetak koritenja roka za graenje, investitor mu moe dati primjeren rok. Njegovo
nepotovanje daje investitoru pravo na raskid ugovora (UG 39).
Produavanje roka je mogue na osnovu ugovora i to bilo unaprijed, bilo naknadno. Prema
posebnoj uzansi 42, prolongiranje rokova se moe traiti u sluajevima u kojima zbog
promijenjenih okolnosti ili neispunjavanja obaveza naruioca izvoa ne moe izvoditi
radove. Rok se u ovom sluaju produava za vrijeme potrebno za ponovno otpoinjanje
radova, odnosno za eventualno pomjeranje radova zbog nepovoljnijeg godinjeg doba (UG
42). Zahtjev za produenje mora se podnijeti im izvoa sazna za razlog produenja.

4. Ugovorna kazna
Pravni reim ugovorne kazne zavisi od sporazuma stranaka, ukljuivanja posebnih uzansi u izvore
prava i od dispozitivnih rjeenja Zakona o obligacionim odnosima.
Ugovorom se predvia plaanje ugovorne kazne u sluaju izvoaeve docnje. Kao i obino
kod ugovorne kazne, plaanje se moe predvidjeti u utvrenom iznosu po ugovorenim
periodima (npr. 5.000 KM za svaki dan zakanjenja) ili u procentima od vrijednosti
neizvrenih radova za utvreno vrijeme (npr. 2% od ugovorenih, a neizvrenih radova za
svaki dan zakanjenja), ili na isti ovaj nain, ali po progresivnoj stopi (npr. 2% za svaki dan za
prvih 10 dana docnje, 4% za drugih 10 dana docnje itd.).
Smatra se da je kazna ugovorena za neuredno ispunjenje ugovornih obaveza ako nije
drukije ugovoreno. U tom sluaju, po Posebnim uzansama o graenju (uzansa br. 52), i
ugovorna kazna iznosi jedan promil od ukupno ugovorene cijene radova za svaki dan
zakanjenja. Ipak, iznos ne moe prei 5% od ukupne cijene radova. U ukupnu cijenu ne
ulazi vrijednost ve predatog dijela objekta (UG 53). Ugovorna kazna se plaa od
primopredaje objekta, odnosno njegovog dijela koji je dovren i moe se upotrijebiti i
samostalno koristiti. I kod ovog posla vai pravilo da dunik ne plaa ugovornu kaznu ako
ugovor nije ispunio zbog uzroka za koje nije odgovoran.

 5. Premija izvoau
Izvoa koji je u docnji sa ispunjenjem svojih obaveza duguje
investitoru isplatu ugovorene kazne shodno njihovom
sporazumu. Premija egistira da bi se stimulisao izvoa na
ispunjenje obaveza prije roka i da bi izjednaio njegovu
pravnu poziciju sa investitorom. Premija se nalazi u istom
pravnom reimu kao i ugovorna kazna.
Ni Zakon o obligacionim odnosima, ni Posebne uzanse o
graenju ne sadre dispozitivna pravila o premiji. Shodno
tome, stranke se u svakom konkretnom poslu moraju
sporazumjeti o uslovima za primjenu ovog instituta i o
iznosima koje investitor duguje izvoau za prijevremeno
zavravanje njegovih obaveza. Pri tome se moe, ali ne mora,
primijeniti analogija sa metodom utvrivanja ugovorne kazne.
Iznos premije se moe utvrditi i paualno.

 6. Garantni rok za kvalitet radova

I garantni rokovi za kvalitet izvedenih radova su bitan
elemenat ugovora u onoj mjeri u kojoj postoji reim
primjene posebnih uzansi. Njihovo trajanje iznosi dvije
godine za kvalitet radova ako ugovorom ili propisima
nije drugaije odreeno (UG 85). UG 104 odreuje
poseban rok za stabilnost i sigurnost objekta koji
iznosi 10 godina od dana primopredaje objekta. U
pogledu ugraene opreme vai tzv. prenesena
garancija izvoaa radova (UG 87).
Ostali garantni rokovi su ureeni prinudnim propisima
u Zakonu o obligacionim odnosima. O njima e biti
rijei pri izlaganju odgovornosti projektanta i izvoaa.

 7. Pisana forma ugovora

Ugovor o graenju je prema ZOO bitan
element posla. Pismena forma se namee
kao uslov ad solemnitatem i ad
probationem.

 IV OBAVEZE INVESTITORA
1. Prethodne obaveze
Obaveze investitora se po osnovu nastanka, odnosno prema
pravnoj prirodi mogu podijeliti na administrativne i ugovorne.
Ako se kao mjerilo uzme vrijeme nastanka, obaveze se
svrstavaju u: prethodne, one u toku graenja i po zavretku
izgradnje. U prethodne obaveze spadaju: izrada elaborata,
obezbjeenje tehnike dokumentacije sa revidiranim
projektima, pribavljanje sredstava, provoenje izabranog
naina odabira saugovaraa u skladu sa zakonom, dobijanje
odobrenja za graenje i potovanje pismene forme ugovora.
Dunosti investitora u toku gradnje neemo izlagati prema
njihovoj pravnoj prirodi. Poto se obaveze administrativne i
imovinsko-pravne prirode prepliu, iznijeemo ih logikim
redoslijedom, pratei redovan tok posla graenja.

2. Uvoenje izvoaa u posao

Uvoenje izvoaa u posao je ugovorna obaveza. Njen dispozitivni reim
dat je u Posebnim uzansama o graenju broj 45-47. On moe biti
modifikovan sporazumom stranaka i onda kada su UG izriito prihvaene.
Pod uvoenjem izvoaa u posao podrazumijeva se ispunjenje onih
obaveza naruioca bez ijeg prethodnog ispunjenja zapoinjanje radova
faktiki nije mogue ili pravno nije dozvoljeno (UG 45). Obaveza je sloena.
Investitor mora najprije da preda samo gradilite. Pod njim se
podrazumijeva ureena obezbijeena i iskolena parcela sa obiljeenim
osnovnim kotama i osovinama. Ureenim se smatra samo ono gradilite
koje izvoau, izmeu ostalog, obezbjeuje faktiku i pravnu mogunost
pristupa parceli na kojoj se izvode radovi. Ureenje gradilita moe biti
predmet posebnog ugovora o prethodnim radovima koje investitor
zakljuuje bilo sa treim licem, bilo sa izvoaem. Pored predaje gradilita,
investitor mora da urui izvoau: tehniku dokumentaciju u potrebnom
broju primjeraka, odobrenje za izgradnju i potvrdu da su sredstva
obezbijeena. O izvrenju ove obaveze se vodi poseban zapisnik i to se
konstatuje u graevinskom dnevniku.

 Formalnosti vezane za ispunjenje obaveze uvoenja

izvoaa u posao uslovljene su njenim znaajem. Od
trenutka uvoenja u posao, odnosno posjed, tee rok
za izgradnju objekta, odnosno izvoenje radova. Zato
se vrijeme uvoenja u posao utvruje ugovorom.
Investitor ima pravo na produenje roka za ispunjenje
ove obaveze za ono vrijeme za koje traje via sila koja
ga u tome spreava (UG 47). Ukoliko razlozi koji
spadaju pod viu silu ne postoje, izvoa ima pravo
da investitoru da naknadan primjeren rok za ispunjenje
ove obaveze. Njegovim bezuspjenim protekom
izvoa stie pravo na raskid ugovora i naknadu tete
po tom osnovu (UG 46).

3. Graevinski nadzor
U najirem smislu, graevinski nadzor je sistem materijalnih i pravnih radnji strune provjere
racionalnosti, savremenosti, kvaliteta i zakonitosti dokumentacije, postupaka, materijala i radova
potrebnih za izgradnju objekta, kao i samog objekta. U uem smislu, ovaj nadzor obuhvata samo strunu
kontrolu koja se nad svim elementima i momentima posla obavlja u toku graenja. U najuem smislu,
pod graevinskim nadzorom podrazumijevamo samo kontrolu nad izvoenjem radova koju obavlja
investitor, bilo sam, bilo preko posebno angaovanog lica.
Zakon o obligacionim odnosima ne predvia graevinski nadzor kao obavezu investitora. Iz lana 632
moe se zakljuiti da ove radnje imaju karakter njegovog prava. Stav prinudnih propisa neto je drukiji.
Prema l. 21 ZG, nadzor se moe povjeriti, u ime investitora, samo pravnom licu registrovanom za
poslove graenja koje ima u radnom odnosu zaposlenog najmanje po jednog diplomiranog inenjera sa
5 godina radnog staa i poloenim strunim ispitom za svaku vrstu radova za koju se obavlja nadzor.
Podaci o nadzornom organu se moraju dostaviti nadlenoj inspekciji.
Predmet investitorovog nadzora izuzetno je kompleksan. Ureuje se prinudnim propisima, ugovorom i,
kada su ukljuene u izvore prava, Posebnim uzansama o graenju. U njega ulaze naroito: vrste,
koliina i kvalitet radova, materijala i opreme (UG 99), pridravanje tehnike dokumentacije i rjeenja
znaajnih za stabilnost i sigurnost objekta. Bez posebnog ovlatenja nadzorni organ nema pravo da
mijenja tehniku dokumentaciju i projekte, niti da intervenie u imovinsko-pravne odnose vezane za
ispunjenje ugovora. Nain nadzora odreuje se ugovorom i Posebnim uzansama. Svoje primjedbe
nadzorni organ je duan da bez odlaganja saopti izvoau posebnim pisanim aktom (notom) i upisom
u graevinski dnevnik (UG 101).

4. Plaanje cijene
4.1. Plaanje prije poetka radova
Plaanje cijene je osnovna obaveza investitora. Zbog sloenosti posla graenja ona je
komplikovanija kod ovoga, nego kod veine drugih ugovora u privredi. Izvori prava su:
prinudni propisi, ugovor, Posebne uzanse o graenju kao obiajna pravila, koja u tom
svojstvu vae i kad nisu izriito ukljuena u ugovor, te opte odredbe Zakona o
obligacionim odnosima o ispunjenju novanih obaveza. Karakteristika plaanja u poslu
graenja jeste da je to trajna obaveza koja se izvrava prije, u toku i po zavretku izgradnje
objekta, odnosno obavljanja radova.
Plaanje prije poetka izvoenja objekta/radova vri se davanjem avansa. Izvoa nema
zakonsko pravo na avans, pa se ono mora unaprijed ugovoriti. Ako vrijeme uruenja
avansa nije utanaeno, avans se plaa prije poetka izvoenja ugovorenih radova (UG
59). Za iznose koje e uruiti investitor po pravilu trai garanciju banke da e izvoa ili
izvriti ugovorene radove ili vratiti avans (avansna garancija). Avans se obraunava i
vraa shodno ugovoru. Ukoliko izriit sporazum ne postoji, prema UG 60, obaveza
vraanja poinje tei kad novani iznos ispostavljenih privremenih situacija dostigne visinu
50% ugovorene cene. Vraanje se vri sukcesivno i u srazmjeri primljenog avansa i
vrijednosti ugovorenih, a neizvrenih radova (UG 60). Tehnika povrata avansa se sastoji u
odbijanju odgovarajue rate od cijene koju treba platiti po dospjeloj privremenoj situaciji.

4.2. Plaanje u toku izvoenja radova

U toku izvoenja radova plaanje se vri na osnovu faktura. U poslu graenja one se
nazivaju situacijama.
Posebne uzanse o graenju detaljno reguliu privremenu situaciju (UG 58-65). To je
faktura koja se ispostavlja za radove izvedene u proteklom periodu od mjesec dana.
Radovi se utvruju na osnovu graevinskog dnevnika i graevinske knjige u koju se
dnevno biljei situacija na gradilitu. Iskazuju se stvarno izvedene koliine prema
specifikaciji koja je data u tehnikoj dokumentaciji. Njihova vrijednost se utvruje prema
ugovorenim cijenama. Ukoliko je izvoa primio avans koji se poeo vraati, privremena
situacija treba da sadri i iznos koji investitor odbija od uplate. Privremena situacija se
ispostavlja u primjerenom roku po isteku perioda na koji se odnosi. Ona je pravovaljana i
kada je investitor, odnosno njegov nadzorni organ ne ovjeri. Investitor moe osporavati
pojedine stavke fakture. O tome mora odmah obavijestiti izvoaa. Plaanje fakturisanog
iznosa, ili iznosa koji nije osporen, vri se u roku od 8 dana od prijema privremene
situacije.
U praksi postoje i tzv. obraunske situacije. Posebne uzanse o graenju ih ne reguliu, ali
se na njih moe shodno primijeniti reim predvien za okonanu situaciju. Obraunska
situacija se ispostavlja za radove obavljene u jednoj fazi, dijelu objekta. Osnov je
graevinska knjiga. Sadraj ove situacije isti je kao i privremene. No, iznos se utvruje na
drugi nain: od ukupne vrijednosti dijela objekta se odbija ono to je ve plaeno po
osnovu privremenih situacija. Razumije se da ovakav obraun moe da pokae da
investitor ne duguje nita, odnosno da je platio vie nego to je utvrena vrijednost dijela
objekta.

4.3. Plaanje nakon zavretka radova

Nakon zavretka objekta, odnosno radova, obavlja se konaan obraun (UG 116-121) i
plaanje izmeu stranaka. Osnov za plaanje predstavlja okonana situacija. Ona se
sastavlja i podnosi investitoru po izvrenoj primopredaji izvedenih radova (UG 62). Sadri
podatke do kojih je dola kolaudaciona komisija, zajedniko tijelo investitora i izvoaa
koje provjerava saglasnost i kvalitet izvedenih radova sa tehnikom dokumentacijom.
Suma za plaanje se utvruje konstatovanjem vrijednosti nespornih izvedenih radova i
njenim umanjenjem za iznose plaanja po osnovu privremenih, a eventualno i obraunskih
situacija.
Rok za plaanje ove situacije je 15 dana od prijema. Investitor po pravilu ne plaa cijeli
iznos okonane situacije. On, najprije, ima pravo da zadri srazmjerni dio cijene za
otklanjanje nedostataka utvrenih prilikom primopredaje radova (UG 66). Zadrani iznos ili
njegov ostatak se moraju platiti u roku od 8 dana po otklanjanju utvrenih nedostataka (UG
69).
Napokon, investitor po ugovoru ima pravo da zadri dio cijene do isteka garantnog roka za
kvalitet radova. On obino iznosi 2% i slui za otklanjanje nedostataka na koje ukae
superkolaudacija - stranaki pregled objekta po isteku garantnog roka. Tek nakon toga se
vre i krajnji obraun i zavrno plaanje po ugovoru o graenju.

V OBAVEZE IZVOAA
1. Prethodne obaveze
Obaveze izvoaa mogu se podijeliti po istim mjerilima kao i one koje padaju na investitora. I njih emo
izloiti logikim redoslijedom.
Prethodne obaveze su malobrojne. Imaju prinudni karakter. Po svome osnovu su imovinsko-pravne i
administrativne. U prvu grupu spada potovanje pismene forme ugovora, a u drugu: pregled tehnike
dokumentacije, prijava poetka radova i preduzimanje mjera obezbjeenja.
Pregled tehnike dokumentacije prije poetka radova je administrativna obaveza izvoaa (l. 176 UG).
Posebna uzansa 13 predvia da je izvoa duan da blagovremeno i detaljno proui tehniku
dokumentaciju na osnovu koje se izvode ugovoreni radovi i da od naruioca blagovremeno zatrai
objanjenje o nedovoljno jasnim detaljima. Bez obzira na pravnu prirodu pregleda, posljedice propusta
su iste. Izvoa odgovara za tete nastale usljed nedostataka u projektu ako je za njih kao strunjak
znao ili morao znati, ako je dakle, bio nesavjestan.
Prijava poetka radova je druga administrativna obaveza izvoaa. On to mora uiniti najmanje osam
dana prije poetka izvoenja radova. Prijava se podnosi nadlenom inspekcijskom organu uprave
nadlenom za poslove graenja.
Preduzimanje mjera sigurnosti je takoe javno-pravna obaveza. Izvoa mora blagovremeno poduzeti
sve potrebne mjere da bi u skladu sa vaeim propisima i okolnostima posla zatitio: graevinu i radove,
opremu i materijal, radnike, prolaznike i saobraaj, te susjedne objekte. Ova obaveza se mora izvriti
prije poetka graenja, ali nema jednokratan karakter. Izvoa je duan i u toku gradnje da aurira mjere
koje je preduzeo i da uvodi nove, koje okolnosti sluaja zahtijevaju.

2. Voenje knjiga o graenju

Znaaj i sloenost posla graenja zahtijevaju preciznu dokumentaciju o svim relevantnim
momentima koji se tiu njegovog izvravanja. Zbog toga je prinudnim propisima
graevinaru nametnuta dunost da vodi odgovarajue knjige (l. 47 ZG). Njihov broj i
sadraj nisu ureeni identino, ali pokrivaju priblino iste sadraje. Po pravilu se predviaju
graevinski dnevnik i graevinska knjiga.
U graevinski dnevnik se unose dnevni podaci o otpoinjanju i zavretku pojedinih radova i
o njihovim koliinama. Pored toga, dnevnik mora da sadri sve vanije momente koji se
tiu izvoenja radova ili koji mogu da utiu na njihov kvalitet (temperatura, kia, testiranje
materijala, inspekcijski pregledi itd.). Nalozi i primjedbe investitora, odnosno njegovog
nadzornog organa, daju se putem dnevnika. Praktino, sva relevantna komunikacija
stranaka u pogledu izvoenja radova se vri preko dnevnika. Zato je logino da ga obje
strane potpisuju. Potpisivanje se vri svakodnevno. Nepotpisani zapisi se ne mogu
upotrijebiti kao dokaz. Isto vrijedi i za navode koje nadzorni organ nije potvrdio svojim
potpisom. Ugovorom moe biti predvieno da se pojedini momenti i izjave mogu
pravovaljano konstatovati, odnosno dati samo na posebnom dokumentu - noti. Podaci iz
dnevnika su osnov za izdavanje privremenih situacija.
Graevinska knjiga sadri navode o zavretku pojedinih faza radova i za ureivanje
odnosa izmeu stranaka povodom te faze. I nju potpisuju obje stranke. Graevinska knjiga
je jedan od izvora podataka za obraunske situacije.

 3. Solidno izvoenje radova

3.1. Pravni karakter obaveze
Solidno izvoenje radova je karakteristina
obaveza cijelog ugovora i osnovna inidba
izvoaa. Za pravilnost njenog ispunjenja
mjerodavan je niz administrativnih, dispozitivnih
(l. 632-634 ZOO), ugovornih i odredbi Posebnih
uzansi o graenju (UG 75-82). Jedinstvo javnopravnih i obligacionih elemenata, tipino za ugovor
o graenju uopte, posebno se jasno manifestuje
u reimu ove obaveze. Ova dunost je sloena.

3.2. Pridravanje projektne dokumentacije

S obzirom na to da je ugovor o graenju po svojoj pravnoj prirodi ugovor o djelu, izvoa
je duan izvriti djelo kako je ugovoreno i po pravilima posla (l. 607 ZOO). A to najprije
znai da se u svemu mora pridravati glavnog i izvedbenih projekata, investiciono-tehnike
dokumentacije i drugih planova te dokumenata koji su sastavni dio ugovora. Pored
pridravanja ugovornih elemenata, izvoa mora da potuje i javno-pravne propise koji se
na njih odnose: tehnike norme, obavezne standarde, propise o bezbjednosti i slino. Sve
to mora izvoa da uini poteno i savjesno, djelujui panjom strunjaka.
Postojanje revidiranog glavnog projekta i strunog nadzora od strane investitora ne
oslobaa izvoaa obaveze da se savjesno i paljivo odnosi prema projektu. Ukoliko u
toku izvoenja zapazi nedostatke ili nejasnoe u projektu, mora o tome da bez odlaganja
obavijesti nadzorni organ, odnosno investitora. Investitor je duan da u primjerenom roku i
u pismenoj formi prui traena objanjenja tehnike dokumentacije (UG 13) i svoj stav o
nedostacima na koje je ukazano. Ako ovlateno lice ne reaguje na opomenu, a radi se o
nedostacima koji predstavljaju javnu opasnost, izvoa je duan da o tome obavijesti
nadleni inspekcijski organ. U sluaju akutne opasnosti, izvoa mora samoinicijativno
privremeno obustaviti radove. Bude li potrebno, valja da preduzme i mjere za otklanjanje
takvih nedostataka. Bez odobrenja investitora, izvoa ne smije odstupiti od projekta. Tek
po dobijanju pismene saglasnosti, moe nastaviti izmijenjene radove. Inae, u naelu,
nema pravo na naknadu za uinjene radove. Izuzetak su jedino hitni nepredvieni radovi
iz lana 633 ZOO.

3.3. Upotreba odgovarajueg materijala

Izvoa mora upotrijebiti materijal koji je dobio od investitora. Materijal se predaje na
gradilitu u skladu sa ugovorenom dinamikom radova (UG 93). Obaveza i trokovi uvanja
padaju na izvoaa. On je tada duan da provjeri kvalitet samo ako je to ugovoreno. Ako
nije, mora upozoriti na nedostatke koje zapazi poslujui panjom dobrog strunjaka. Kada
sam nabavlja materijal, duan je da ugradi onaj koji je predvien tehnikom
dokumentacijom i snabdjeven atestom. Uoi li nepodudarnost rjeenja tehnike
dokumentacije sa propisima ili svrhom objekta, mora o tome obavijestiti investitora i traiti
otklanjanje nedostataka. Bez obzira na to da li je kvalitet materijala propisan ili ugovoren,
izvoa mora, kada je to potrebno, da provjeri kvalitet materijala koji ugrauje. Ako metod
provjere nije ugovoren, odreuje ga sam izvoa. On snosi i trokove provjere (UG 76).
Materijal na koji ima primjedbe izvoa moe da ugradi samo onda kada je to zahtijevao
investitor. Zahtjev treba dati pismeno, po pravilu kroz graevinski dnevnik. No, ova
obaveza ne postoji onda kada bi primjena neadekvatnog materijala ugrozila stabilnost
objekta ili kada bi predstavljala opasnost po ljude, druge objekte i okolinu (UG 76-78).
Primijeti li investitor da izvoa koristi nepodoban materijal, ima neko od sljedeih prava:
zahtijevati obustavu radova, ruenje dijela koji je napravljen od takvog materijala, primjenu
adekvatnog materijala, angaovanje drugog izvoaa za izradu poruenog dijela i naknadu
eventualne tete koju je pretrpio. Ukoliko izvoa nee da postupi po nalogu, investitor
moe i odustati od ugovora. Razumije se da i tada ima pravo na naknadu tete.

 3.4. Rokovi izgradnje

Izvoa mora da na vrijeme izvri radove. O
vremenu je ve govoreno prilikom izlaganja
bitnih elemenata posla. Ovdje stoga istaknuti
samo to da vremenski plan radova koji je
sastavni dio investiciono-tehnike
dokumentacije moe i od parcijalnih rokova
da uini samostalne cjeline ijim
nepotivanjem izvoa pada u docnju.

4. Obavjetavanje o viku radova

Obavjetavanje o viku radova moe se, analogno obavjetavanju o nedostacima projekta,
uvrstiti i u obavezu urednog i savjesnog izvoenja radova.
lan 633 ZOO predvia da za svako odstupanje od projekta graenja, odnosno
ugovorenih radova, izvoa mora imati pismenu saglasnost naruioca i projektanta vezano
za njegovo autorstvo. Ne uini li tako ne moe zahtijevati poveanje ugovorene cijene za
radove to ih je izvrio bez takve saglasnosti. Ove odredbe vae i za radove koji nisu
predvieni u projektu i u ugovorenoj dokumentaciji, a pojavljuju se kao nuni ili korisni s
obzirom na uslove izgradnje konkretnog objekta. To je tzv. viak radova. Obavjetavanje o
njemu treba izvriti bez odlaganja kroz graevinski dnevnik i na druge ugovorene naine.
Ono predstavlja uslov za naknadu vika radova. Jedan znaajan izuzetak ipak postoji.
Nepredviene radove izvoa moe izvesti i bez prethodne saglasnosti naruioca ako
zbog njihove hitnosti nije mogao pribaviti tu saglasnost (l. 634 ZOO). Nepredvienim
radovima u smislu ove odredbe smatraju se oni koji ispunjavaju dva uslova: karakter vie
sile i mogunost nanoenja tete ugroavanjem stabilnosti objekta ili na drugi nain.
Mogunost njihovog izvoenja bez saglasnosti investitora ne znai i prestanak obaveze
obavjetavanja koja lei na izvoau. On to mora uiniti na propisan i ugovoren nain.

5. Omoguavanje nadzora
Omoguavanje nadzora na koji investitor ima pravo je prinudna i dispozitivna i obiajna
dunost izvoaa (ZG, l. 603 ZOO, UG 100). Sadraj ove obaveze je odreen pravom
naruioca da vri nadzor i Posebnim uzansama o graenju (UG 99-102).
Izvoa mora uiniti sve da bi naruilac mogao realizovati svoja nadzorna ovlatenja. Tu
prvenstveno spada: omoguavanje pristupa na gradilite i u skladita, pruanje dokaza o
kvalitetu upotrijebljene opreme i radova (UG 80), pozivanje na testiranje, prisustvovanje
testovima, izvoenje pojedinih radova u prisustvu nadzornog organa, omoguavanje
izvoenja proba na licu mjesta, otkrivanje pojedinih radova, uzimanje uzoraka i slino.
Trokove nadzora i vraanje objekta u stanje u kome je bio prije kontrole, naroito kod
otkrivanja radova, snosi naruilac. Ukoliko su ti radovi prouzrokovani onemoguavanjem
naruioca da na vrijeme izvri kontrolu, izdaci za njih padaju na izvoaa (UG 80).
Primjedbe koje su rezultat nadzora se upisuju u graevinski dnevnik ili daju na drugi nain,
ali uvijek u pisanoj formi. Saoptavaju se izvoau bez odlaganja (UG 101). Izvoa je
duan da postupi po svim osnovnim zahtjevima naruioca podnesenim u vezi s vrenjem
strunog nadzora (UG 102). Ova obaveza ne postoji onda kada nadzorni organ
prekorauje svoja ovlatenja (UG 103).

 6. uvanje gradilita
uvanje gradilita od poetka izvoenja do predaje radova
naruiocu (UG 109) ugovorna je obaveza koju ne treba
mijeati sa administrativnim dunostima preduzimanja mjera
sigurnosti javnog karaktera. Ako nita nije posebno
ugovoreno, sadraj ove obaveze se ureuje shodno uzansi
109 i okolnostima posla. U nju ulaze sve one radnje koje su
potrebne da se radovi, materijal i oprema sauvaju od
unitenja, odnoenja ili propadanja. Ako na istom gradilitu
ima vie izvoaa, svaki od njih preuzima samostalnu
obavezu uvanja, ili tu obavezu preuzima jedan za sve, uz
nadoknadu.
Trokove uvanja snosi izvoa. Na njega pada i rizik teta
izazvanih neuspjehom u izvravanju ove dunosti.

 7. Ureenje gradilita
Ureenje gradilita je posljednja obaveza izvoaa prije onih
koje spadaju u fazu predaje objekta, odnosno radova. Ona
postoji i pri raskidu ugovora. Ako nita nije posebno
ugovoreno, regulie je UG 126.
Po zavrenim radovima, odnosno nakon raskida ugovora,
izvoa je duan da o svom troku povue radnike i opremu,
preostali materijal i otpad. Takoe mora ukloniti privremene
objekte i raistiti teren. Trokove ovih radova u principu snosi
izvoa. Jedan izuzetak ipak postoji. U sluaju raskida
ugovora, trokove ove obaveze snosi ona strana koja je
odgovorna za raskid ugovora.
Trokovi okolnog ureenja se posebno ugovaraju, ili u sklopu
cjelokupnog posla. Ovo ureenje se vri i u skladu sa
regulacionim planom.

VI PREDAJA OBJEKTA
1. Tehniki pregled i odobrenje za upotrebu
Zainteresovanost drutva za rezultat ugovora o graenju i prinudni karakter velikog dijela
regulative cjelokupne djelatnosti uticali su i na fazu predaje objekta. Prva etapa u predaji
gotovog objekta sastoji se u njegovoj javno-pravnoj kontroli i prihvatanju koje vri organ
koji je izdao odobrenje za graenje. Ureena je ZG (l. 50-60) na nain koji iskljuuje
autonomiju volje bilo kog uesnika u toj proceduri.
Tehniki pregled je sistem upravnih i strunih postupaka kojim posebno imenovana
komisija utvruje da li je objekat izgraen u skladu sa tehnikom dokumentacijom na
osnovu koje je dato odobrenje za graenje, kao i da li je objekat izgraen u skladu sa
tehnikim propisima, standardima i normativima ija je primjena obavezna ili potrebna da
bi se sprijeilo tetno dejstvo objekta na okolinu. Prema prirodi graevine, tehniki pregled
obuhvata kontrolu graevinskih radova, instalacija, opreme i postrojenja. Vri se za cijeli
objekat ili njegov dio koji ini samostalnu ekonomsko-tehniku cjelinu, podobnu za
odvojeno koritenje.
Zahtjev za tehniki pregled daju investitor, izvoa ili oba subjekta zajedno. Podnosi se
organu koji je izdao odobrenje za graenje. U zahtjevu se moraju navesti podaci o tome ko
je i kada izdao odobrenje za graenje, te njegov broj i datum izdavanja. Ukoliko odobrenje
nije uopte izdato, nadleni organ je duan da odbije zahtjev za tehniki pregled i
izdavanje odobrenja za upotrebu.

Kada prihvati zahtjev, organ uprave je duan da u roku od 30 dana obavi tehniki pregled
(l. 50 ZG). Tehniki pregled obavlja komisija za tehniki pregled. U komisiji se moraju
nalaziti struna lica, diplomirani inenjeri sa najmanje 5 godina radnog iskustva i poloenim
strunim ispitom. U radu komisije ne mogu uestvovati slubena lica koja su uestvovala u
postupku izdavanja odobrenja za graenje. Pored njih pregledu obavezno prisustvuju
predstavnici investitora i izvoaa. Njihova je dunost da komisiji prue sve traene
podatke i informacije.
Komisija radi na bazi dokumentacije koju investitor i izvoa obavezno dostavljaju na
osnovu rjeenja o vrenju tehnikog pregleda. Program sastavlja predsjednik komisije.
Sam pregled se sastoji od uvida u dokumentaciju i obilaska graevine. Komisija moe
naloiti i posebne strune preglede koje smatra potrebnim. O radu komisije se vodi
zapisnik.
Po zavrenom pregledu, komisija je duna da organu koji ju je imenovao podnese izvjetaj
najkasnije u roku od 10 dana (l. 55 ZG).
Zahtjev za izdavanje upotrebne dozvole e se odbiti: ako je graevina izgraena bez
odobrenja za graenje, ako su u toku gradnje izvrene izmjene na graevini za koje nije
izdato odobrenje za graenje, ako se u roku 90 dana ne otklone nedostaci, ako je donesen
zakljuak kojim se doputa obnova postupka za izdavanje odobrenja za graenje ili ako je
u toku postupak graevinske inspekcije.

2. Primopredaja objekta, odnosno radova

Primopredaja objekta ili radova je sistem strunih postupaka koje provode
same stranke, odnosno njihovi predstavnici sa ciljem da se utvrdi
saobraznost objekta/radova sa ugovorom. Naziva se i kolaudacijom. Osnov
kolaudacije je autonomija volje stranaka. Pravna priroda kolaudacije
odredila je i njene izvore. Zakon o obligacionim odnosima, govorei o
ugovoru o djelu, uspostavlja obavezu naruioca da pregleda izvreno djelo
im je to po redovnom toku stvari mogue i o naenim nedostacima bez
odgaanja obavijesti izvoaa (l. 614). Predviene su i posljedice
neizvrenja ove dunosti. Drugi izvor je ugovor. On e biti znaajan naroito
kod veih i sloenijih objekata, ukljuujui i one koji se mogu podvesti pod
investicione. Napokon, na ovu proceduru e se primijeniti i Posebne uzanse
o graenju, bilo na osnovu sporazuma stranaka, bilo kao obiaj (UG 110115).
Vrijeme kolaudacije moe se odrediti razliito. Ako zakonodavstvo nita ne
propisuje, ovaj postupak se da izvesti prije tehnikog pregleda, paralelno sa njim i
nakon tehnikog pregleda, odnosno dobijanja odobrenja za upotrebu. Posljednje
rjeenje je i poslovno i pravno najloginije, pa dominira u praksi.

 Zahtjev moe podnijeti svaka strana nakon to je izvoa obavijestio

investitora da su radovi zavreni (UG 110). U zahtjevu se imenuju i
lanovi komisije podnosioca zahtjeva. Stranke su dune da bez
odlaganja pristupe primopredaji i konanom obraunu (UG 111).
Postupak pregleda se odreuje sporazumom i po prirodi stvari.
Osnov je uvijek ugovorna dokumentacija. Ne provjeravaju se oni
elementi koji su ve bili predmet tehnikog pregleda. O pregledu se
vodi zapisnik. Njegov sadraj je odreen u UG 113. Podaci se
odnose na: potovanje pravila struke u izvoenju radova, kvalitet
radova, obim radova, pitanja o kojima nije postignuta saglasnost,
radove koje treba popraviti ili ponovo izvesti i o rokovima u kojima to
valja uiniti, predaju garantnih listova i atesta i datum zavretka
pregleda te primopredaje radova. Zapisnik potpisuju obje strane. U
njemu svaki od ugovaraa moe izdvojiti svoje miljenje o
pojedinom pitanju. Ako jedna strana neopravdano nee da pristupi
pregledu ili odbije da potpie zapisnik, drugi partner to moe uiniti
sam. Danom dostavljanja takvog zapisnika drugom ugovarau nastaju
posljedice u vezi sa primopredajom.

 Ukoliko je primopredajom obostrano

konstatovano postojanje nedostataka sa
stanovita ugovora koje izvoa mora o svom
troku da otkloni, on je duan da odmah
pristupi izvoenju tih radova. Bez ovoga nije
mogue ni izvriti konaan obraun. Kada
zapisnik o primopredaji bude potpisan i
eventualni nedostaci otklonjeni, investitor
donosi odluku o prijemu objekta. Poslije toga
se objekat zapisniki preuzima od izvoaa.

 3. Superkolaudacija
Superkolaudacija je pregled koji stranke vre po isteku
garantnih rokova. Obavlja ga komisija koju imenuju investitor i
izvoa. Predmet kontrole jeste pojava eventualnih skrivenih
nedostataka objekta ili radova, onih koji se nisu mogli utvrditi
prilikom kolaudacije.
I superkolaudacija se vri na osnovu dokumentacije i uvida u
stanje graevine. Utvreni nedostaci se konstatuju u
zapisniku i odreuje rok za njihovo otklanjanje. Ukoliko ih
izvoa ne otkloni, investitor to moe uiniti sam ili preko
treih lica, ali na troak izvoaa. To se po pravilu ini iz
pridranih iznosa u veliini do 2% cijene. im je konstatovano
da nedostaci ne postoje, odnosno da su otklonjeni, pristupa
se konanom svoenju rauna izmeu stranaka. Kada se
iznosi po ovoj fakturi plate, odnosi izmeu stranaka po
redovnom toku posla su definitivno prestali.

 VII ODGOVORNOST UESNIKA U POSLU

1. Uopte o odgovornosti uesnika u poslu
Sloenost posla graenja dovodi do pojave vie uesnika iji
postupci samostalno ili u vezi sa radnjama drugih lica utiu na ishod
ugovora. Zbog toga svako od njih moe da odgovara samostalno ili
povezano sa drugim uesnicima za neizvrenje ili neuredno
izvrenje ugovora o graenju. Ta lica su: projektant, organizacija
koja ispituje teren i daje miljenje o podobnosti zemljita, investitor,
izvoa i podizvoa.
Opta karakteristika reima odgovornosti u ugovoru o graenju jeste
njegova strogost. Ona se na razliite naine manifestuje kod svakog
uesnika u poslu. Jednom je to nemogunost da se odgovornost
ugovorom iskljui ili ogranii, drugi put se odgovornost manifestuje u
duini prekluzivnih rokova, trei put u reimu regresnih zahtjeva, a
etvrti u ureenju aktivne legitimacije. Kada se radi o odgovornosti
za nedostatke graevine, kao opti reim primjenjuje se onaj koji
sadri odredbe o ugovoru o djelu (l. 641 ZOO).

2. Odgovornost projektanta, davaoca miljenja o zemljitu i investitora

Projektant, prema optim pravilima, odgovara za tete koje nastanu njegovim propustima u
projektovanju. U jednom sluaju njegova odgovornost je oteana. Najprije, on odgovara za
nedostatke graevine koji se tiu njene solidnosti, ukoliko se pojave unutar perioda od 10
godina od primopredaje radova. Nedostaci moraju biti takvi da ugroavaju stabilnost i
sigurnost objekta. Nedostaci mogu biti rezultat greaka u projektovanju ili zbog osobina
zemljita, ako ih je utvrivao sam projektant. Ovu svoju odgovornost projektant ne moe
ugovorom ni iskljuiti, ni ograniiti. Pravo na tubu ima ne samo naruilac nego i svaki
sticalac graevine unutar desetogodinjeg perioda garancije (l. 644 ZOO). Projektant se
moe osloboditi odgovornosti samo ako dokae da nestabilnost objekta nije posljedica
njegovog propusta.
Struna geofizika organizacija koja je dala miljenje o podobnosti zemljita za gradnju
odgovara za stabilnost graevine u periodu od 10 godina isto kao i projektant. Osloboditi
se ove odgovornosti moe samo dokazom da se u toku graenja nisu pojavile okolnosti
koje bi dovele u sumnju osnovanost strunog miljenja o svojstvima graevinskog zemljita
(l. 644 ZOO).
Investitor za svoje novane obaveze odgovara po optim pravilima o ovom tipu obligacija.
tete na objektima snosi onda kada su one rezultat njegovih naloga. Uslov za to je da je
bio upozoren od strane izvoaa o mogunostima nastanka tetnih posljedica.

3. Odgovornost graevinara
Odgovornost graevinara je najprije kaznene prirode. Nepotovanje najvanijih
administrativnih obaveza predstavlja privredne prestupe, odnosno prekraje. Prestup
postoji kada se radovi izvode na zatitnom infrastrukturnom pojasu suprotno svrsi radi koje
je on uspostavljen, kao i u sluaju izvoenja radova bez odobrenja za graenje.
Zaprijeena su krivina djela i prekraji (l. 74-81 ZG).
Imovinsko-pravna odgovornost se moe svrstati u tri osnovne grupe sluajeva. Prva i
specifina tie se solidnosti graevine. Izvoa u tom pogledu za svoje radnje odgovara na
isti nain kao i projektant (l. 644 ZOO). U drugu grupu spada odgovornost za nedostatke
graevine i radova koji ne utiu na njenu stabilnost. Osnovni izvor prava ovdje su norme
koje vae za ugovor o djelu uopte (l. 614-621 ZOO). Napokon, za povrede ugovora koje
nisu predviene kod ugovora o djelu primjenjuju se opta pravila o odgovornosti za
neispunjenje nenovanih obaveza. Svoje odgovornosti izvoa se ne moe unaprijed
ugovorom osloboditi. Iskljuenje ili umanjenje je mogue samo onda kada izvoa dokae
da je upozorio investitora na opasnost od teta koje mogu nastati ako se radovi nastave
prema tehnikoj dokumentaciji, odnosno po uputstvima investitora (l. 646).
Ako su za tetu krivi i izvoa i projektant, svako od njih snosi dio naknade koji je
srazmjeran krivici. Ukoliko je izvoa naknadio tetu sam, ima pravo regresa prema
projektantu i to u onoj mjeri u kojoj je ona prouzrokovana nedostacima u projektu. Izvoa,
kao ugovorna strana, odgovara investitoru i za tete koje je skrivio podizvoa. U tom
sluaju on ima pravo na regres. Ovo ovlatenje moe ostvariti ako podizvoaa obavijesti o
postojanju nedostataka u roku od dva mjeseca od dana u kome ga je investitor informisao
o svojim primjedbama i zahtjevima (l. 647 ZOO).

VIII POSEBNE VRSTE POSLA

1. Klju u ruke
Ugovor o graenju sa klauzulom klju u ruke bio je u naem pravu najprije predvien u
Posebnim uzansama o graenju (UG 34), a potom je u neto izmijenjenom obliku preuzet
u l. 640 ZOO: Ugovor o graenju sa posebnom odredbom. Ugovor klju u ruke moe
se sklopiti primjenom ove klauzule, ili na neki drugi nesumnjiv nain. Pod nesumnjivim
nainom se podrazumijeva upotreba izraza koji pokazuju da se izvoa samostalno
obavezuje izvriti skupno sve radove potrebne za izgradnju i upotrebu odreenog
cjelovitog objekta (l. 640 ZOO).
Pod ugovorom o graenju klju u ruke podrazumijeva se takav graevinski posao kod
koga se cijeli objekat i svi radovi koji su potrebni za njegovo izvrenje obuhvataju jednom i
jedinstvenom cijenom, a za razliku od ugovora kod kojih se cijena odreuje paualno.
Viak radova, hitni nepredvieni radovi ili radovi koji su predvieni, a ne treba ih izvriti
(manjak radova) nemaju uticaja na cijenu. Ovo rjeenje je kritikovano u teoriji, naroito sa
pozicija ugovora o investicionoj izgradnji. Zbog toga se smatra da do promjene cijene moe
doi ukoliko je ona zasnovana na drugim pravom predvienim elementima, naroito onim
iz l. 636 i 637 ZOO, a ne na obimu radova. Ova rjeenja su opravdana ve i zbog toga to
je UG 34 u stavu 2 dozvoljavala promjenu cijena na osnovu promijenjenih okolnosti i
plaanja naknadnih radova.

 Ugovor klju u ruke pokazuje neke osobine koje

se ne javljaju kod opteg tipa ugovora o graenju.
Prva je sadrana u l. 640 ZOO: kada na strani
izvoaa sudjeluje vie subjekata sa tim
svojstvom, oni prema naruiocu odgovaraju
solidarno. Drugo, izvoa veoma esto nabavlja
materijal. Tree, poslovno je pravilo da ovdje
izvoa obezbjeuje i nadzor. etvrto, izvoa se
gotovo redovno pojavljuje kao komisionar. I peto,
reim njegove odgovornosti je stroi. Ta se pojava
ogleda u prebacivanju tereta dokaza na izvoaa,
te u smanjenju broja i dejstava klauzula o
ogranienju, odnosno iskljuenju odgovornosti.

2. Ostale posebne vrste ugovora o graenju

Graevinski inenjering je konstrukcija poslovne prakse. Pod njim se
podrazumijeva stvaralaka primjena naunih principa i iskustava u svim
fazama jednog poduhvata - od davanja ideja, izrade studija pa do razliitih
savjeta u toku realizovanja projekta, vrenja nadzora i sl. Ova definicija
danas najvie odgovara optem pojmu inenjeringa. Uz njega postoje
izvoaki i savjetodavni inenjering (konsalting).
Ugovor o investicionoj izgradnji takoer je nastao u poslovnoj praksi. Moe
se definisati kao sporazum kojim se izvoa za naknadu obavezuje
investitoru da e mu izvriti jednu ili vie povezanih radnji potrebnih da se
odreeni investicioni objekat, odnosno njegov dio, preda u odreenom roku
sposoban za iskoritavanje u skladu sa ugovorom i pravilima struke. Od
ugovora o graenju se razlikuje po tome to izgradnja objekata ili izvoenje
graevinskih radova ne mogu biti jedina obaveza izvoaa. Isporuka
investicione opreme, kao poseban posao prodaje, moe biti ukljuena u
ugovor o investicionoj izgradnji, ali ne kao jedini predmet ugovora. Ona
mora biti povezana sa nekom radnjom potrebnom za zavretak poduhvata
(graenje, montaa, putanje u pogon itd).

 Sadraj ugovora je odreen najprije prema vrsti posla

koji samostalno ili u kombinaciji sa drugim moe biti
predmet sporazuma stranaka. Na nivou pozitivnog
prava enumeracija je data u l. 33 Zakona o
spoljnotrgovinskom poslovanju.
ZG, takoer, predvia postojanje posebnih sluajeva
graenja ( glava VII, l. 40-44). Radi se o slijedeim
sluajevima: graenje u sluaju neposredne
opasnosti, graenje sloene graevine, izvoenje
pripremnih radova, graenje privremenih objekata i
bespravno graenje. U ovim sluajevima radi se vie o
propisivanju tehnikih i administrativnih uslova vezano
za postojanje specifinih situacija prilikom izvoenja
posla graenja.

IX PRESTANAK UGOVORA
1. Primjena optih pravila
Ugovor o graenju prestaje iz razloga koji imaju opti karakter. To su:
promijenjene okolnosti (l. 133-136 ZOO), nemogunost ispunjenja (l. 137138 ZOO) i prekomjerno oteenje (l. 139 ZOO) ako su za njega ispunjeni
potrebni zakonski i faktiki uslovi. Napokon, ugovor o graenju moe
prestati i na osnovu sporazuma izvoaa i investitora (l. 10 ZOO).
Za sporazuman raskid ugovora koji je po zakonu formalan u principu nije
potrebna posebna forma (l. 68 ZOO). To ne trae ni izvori prava za ugovor
o graenju. Meutim, kada se ispita cilj forme koju je zakonodavac odredio
kod ovog posla, dolazi se do nesumnjivog zakljuka da je ona predviena i
radi zatite optih interesa. Pored znaaja ugovora, argument za ovu
tvrdnju je i veliki broj administrativnih obaveza stranaka. Iz tih razloga
smatramo da za ovaj posao vai izuzetak od opteg pravila predvien u
lanu 68 ZOO. Dakle, sporazum stranaka o raskidu ugovora o graenju
mora imati pisanu formu da bi bio pravno valjan. Ovim sporazumom stranke
ureuju i posljedice raskida. One se tiu prije svega zavravanja i zaite
pojedinih radova, te naknade izvoau za ono to je ve uinio. Drugo
znaajno pitanje jeste i naknada eventualnih teta.

2. Jednostrani raskid ugovora

Pored sporazumnog, mogu je i raskid ugovora voljom samo jedne stranke.
Opta rjeenja Zakona o obligacionim odnosima, sadrana u lanovima
124-132, primjenjuju se i na posao graenja. Pored njih, vaie i pojedine
odredbe o ugovoru o djelu (l. 619 ZOO).
Specifinost ugovora o graenju zahtijevala je da se neka pitanja
jednostranog raskida posebno urede. Ona se tiu situacija u kojima se
ugovor moe raskinuti jednostranom izjavom volje i posljedica raskida.
Izvoa ima pravo na jednostrani raskid onda kada investitor kasni sa
uvoenjem graevinara u posao. Broj sluajeva u kojima je investitor
ovlaten da sam raskine ugovor je vei. Ovo pravo mu pripada zbog
znatnog poveanja cijene izazvanog nepredvienim radovima (l. 634 ZOO)
ili viim cijenama materijala i radova (l. 637 ZOO), zbog upotrebe
neadekvatnog materijala od strane izvoaa, te zato to je izvoa u docnji
sa izvoenjem pojedinih radova prema vremenskom planu. U posljednja
dva sluaja ugovor se moe raskinuti i samo u jednom dijelu.

Literatura
Trifkovi, Simi, Trivun:
Poslovno pravo - ugovori, vrijednosni papiri i
pravo konkurencije, Ekonomski fakultet u
Sarajevu, Sarajevo, 2004.godine, str.245-272.