Anlisis del Emprendimiento Inmobiliario Remeros Beach,

Rincn de Milberg Partido de Tigre

Ac el Estudio de Impacto de Remeros Beach

Ciudad Autnoma de Buenos Aires, 21 de Junio de 201 6.

Asociacin por la Justicia Ambiental :

justiciaambientalarg@gmail.com
Fernando Rodrguez: (011) 15 5841-0280
Observatorio del Derecho a la Ciudad:
observatorioderechoalaciudad@gmail.com
Jonatan Baldiviezo: (011) 15 3655-3465
1. Sobre la Audiencia Pblica para evaluar el emprendimiento "Remeros
Beach"
Con el objeto de avanzar en la construccin de este emprendimiento, la
municipalidad de Tigre convoca a una audiencia pblica en el marco del
Expediente 4112-29699/2015. La empresa desarrolladora pretende obtener la
aprobacin del estudio de impacto ambiental. La audiencia debe llevarse a cabo
como as lo establece la ley provincial N 11.723, Ley Integral del Medio Ambiente
y los Recursos Naturales.
Esta audiencia es de suma importancia, debido a que por un lado es un mbito en
el cual todas aquellas personas y organizaciones podrn plantear todos sus
reparos y objeciones.
La audiencia se llevar a cabo el da 21 de Junio de 2016 a las 15:00 hs., en el
Museo de la Reconquista, ubicado en Av. Liniers 818 (Tigre).

2. Las caractersticas del la urbanizacin "Remeros Beach"

El emprendimiento de estudio se trata de un Proyecto de urbanizacin Planificada
y Cerrada privada con 170.000 m2 de superficie cubierta a desarrollarse en una
superficie de terreno aproximada de 17 hectreas (predio identificado
catastralmente como Circunscripcin III, Seccin G, Parcela 135e), a construirse
entre el Canal Aliviador y el Camino de los Remeros en las cercanas de la Av. Santa
Mara (ex Ruta 27) de la localidad de Rincn de Milberg, partido de Tigre. Este
generar una oferta habitacional para aproximadamente 7.600 personas en nueve
macrolotes a travs de 2170 unidades funcionales en torno al mega espejo de agua
cristalina ornamental de 3,5 hectreas y un rea destinada al desarrollo comercial.
Se construirn edificios en torre de hasta 22 pisos, un centro comercial y una
laguna artificial bajo el sistema Crystal Lagoon. La empresa a cargo del
emprendimiento es VIZORA, una divisin financiera del Banco Macro, propiedad
de la familia Brito.
El emprendimiento implicar:
El predio en s y con el fin de convertirlo en no inundable ser polderizado y
sobre este terrapln se construirn las calles de acceso al predio, las cuales
descendern a las calles internas del complejo. El predio estar contenido
por alambrado y una barricada perimetral (plder) de tierra de 1 ,5 km que
elevar una circulacin perimetral a 4,50 IGN y que desviar el afluente de
aguas de lluvia que actualmente lo atraviesan. La barricada en necesitar
aproximadamente 170,000 m3 de suelos seleccionados.
Para la ejecucin de las obras se realizar depresin de napas, previendo
volcar el agua generada por la misma al Canal.
En lo que se refiere a la presencia de la napa fretica o nivel esttico de
agua, la misma se encuentra a profundidades variables que van de los 0,40
m. a 1,00 m., por lo que se deber efectuar depresin de napa fretica para
la realizacin de excavaciones y dotar al futuro barrio de agua potable para
su bebida y de agua dulce para riego.
Con el fin de llevar a cabo el proyecto se deber proceder en primer lugar a
la limpieza y desmalezamiento del predio, para lo cual se debern retirar
ejemplares del predio. En segundo lugar se realizar el desmonte de suelo y
relleno con suelo clasificado y tosca, realizacin del terrapln y/o plder, en
altura, mediante el relleno con suelo clasificado y tosca, compactacin de los
mismos, realizacin de cordn cuneta y realizacin de carpeta asfltica,
todo ello con el fin de realizar la infraestructura vial de accesos y calles
internas.
3. Ilegalidades del proceso de evaluacin de impacto ambiental y de las
autorizaciones administrativas.

3.1 Violacin del Cdigo de Zonificacin

EL Honorable Concejo Deliberante del Partido de Tigre por Ordenanza N
3475/15, de fecha 26/05/15, convalida el Decreto N 630/15 y autoriza al
Departamento Ejecutivo a modificar los limites de altura establecidos por el Cdigo
de Zonificacin para la realizacin del proyecto "Remeros Beach", obrando en el
expediente 4112 - 23544/14.
El Decreto N 630/15 concedi Factibilidad de Uso de Suelo para el desarrollo de
un emprendimiento urbanstico denominado "Remeros Beach", en la localidad de
Rincn de Milberg, como Urbanizacin Especial, conforme al Artculo 501 de la
Ordenanza 1894/96, Cdigo de Zonificacin del Partido de Tigre2, el cual obra en el
expediente 4112 - 23544/14.
El art. 50 de la de la Ordenanza 1894/96, Cdigo de Zonificacin del Partido de
Tigre establece que toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a 7.500
m2., y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo especificado en este
Cdigo en la zona donde se implanta, podr considerarse como una Urbanizacin
Especial y/o de Usos Especficos. De esta forma, exige que el Ejecutivo, a travs de
los organismos tcnicos, emitir los informes correspondientes y en caso de ser los
mismos favorables a lo peticionado, elevar las actuaciones al Honorable Concejo
Deliberante para su tratamiento. Esto es lo que precisamente hizo el Poder
Ejecutivo con la firma del Decreto N 630/15.
Pero existe un gran problema para la aplicacin de este artculo a los predios
donde se pretende asentar Remeros Beach. El art. 50, autoriza una excepcin al
Cdigo, si se cumple la condicin de que se trate de una parcela del rea urbana.
Los propios considerandos de la Disposicin N 2586/15 que es el fundamento del
Decreto N 630/15 declara que el predio est inscripto en la zona CC (Club de
Campo) que corresponde al rea rural3. En consecuencia, resulta una
interpretacin y aplicacin ilegal del art. 50 al extenderlo al caso de "Remeros
Beach". En dicho predio el Cdigo de Zonificacin slo autoriza el destino de Club
de Campo en las condiciones que establece el Captulo 3 del cdigo municipal y el
Captulo V del Ttulo III del DL 8912/77.
Tal como sostiene Patricia Pintos4 la factibilidad de uso otorgada a travs de la
Ordenanza N 3475/15 que convalida el Decreto N 630/15 constituye realmente
1

Art. 50. URBANIZACIONES ESPECIALES: Toda parcela que tenga una superficie igual o mayor a
7.500 m2., y que se pretenda darle destinos y/usos distintos a lo especificado en este Cdigo en la zona
donde se implanta, podr considerarse como una Urbanizacin Especial y/o de Usos Especficos. El
Departamento Ejecutivo, a travs de los organismos tcnicos, emitir los informes correspondientes y en
caso de ser los mismos favorables a lo peticionado, elevar las actuaciones al Honorable Concejo
Deliberante para su tratamiento.
2
Ordenanzas 1894/96 y 1996/97, Cdigo de Zonificacin del Partido de
Tigre. Convalidadas por Decreto 3780/98 del PEB. Vigencia a partir
del 1 de Enero de 1999 por Decreto 1500/98.
3

9.3. REA RURAL de la Ordenanza 1894/96.

9.3.1. De carcter rural: Zonas A1
9.3.2. Islas: Zonas A2
9.3.3. Uso especfico: Zonas U.E.
9.3.4. Club de Campo: Zonas CC.
4
Investigadora del IdIHCS (UNLP-CONICET).

una AMPLIACIN DE REA URBANA Y CREACIN DE UNA ZONA CON USOS E

INDICADORES ESPECIALES. Tal modificacin al Cdigo requiere un estudio
urbanstico, ser aprobado mediante ordenanza municipal y decreto de
convalidacin provincial.
3.2 Ausencia de aprobacin por parte de las Autoridades provinciales.
En los considerandos de la Disposicin N 2586/15 que es el fundamento del
Decreto N 630/15 de otorgamiento de factibilidad del uso del suelo se expresa
que "el Cdigo de Zonificacin posee herramientas adecuadas para aprobar
proyectos como el presente (Remeros Beach) mediante la aplicacin de los
artculos 50 y 70, posibilitando aplicar los indicadores de la zona R1u en
coincidencia con la aplicacin de la figura de Urbanizacin Especial".
El Art. 70 del Cdigo de Zonificacin de Tigre permite bajo determinadas condiciones
emprendimientos en reas rurales bajo indicadores urbansticos de Zona R1 u.
"Art. 70. DESTINOS RESIDENCIALES EN REAS DESIGNADAS SEGN
ART. 9.3. COMO REAS RURALES:
Los propietarios de inmuebles en reas rurales podrn destinar dichos
predios a emprendimientos residenciales cuando los mismos se doten
de la infraestructura que prev la Ley 8912 para la Subrea Urbanizada,
siendo de aplicacin para estos supuestos los indicadores urbansticos
de R1u, procedindose en tal oportunidad a comunicar a las
autoridades provinciales competentes"
Cabe destacar que este artculo ha sido objetado por los organismos provinciales.
En el Decreto de Convalidacin provincial del Cdigo de Zonificacin (Decreto N
3780/98) se establece en su art. 3 que la aplicacin del artculo 9 de la
Ordenanza 1996/97 modificatoria del artculo 70 de la Ordenanza N 1894/94,
queda condicionada en cada caso a la consideracin que realicen las autoridades
provinciales competentes en la materia que refieren.
Es decir, que la "Factibilidad de Uso del Suelo" debe ser aprobada por las
autoridades provinciales. Estas hasta el momento no tuvieron ninguna
intervencin ni mucho menos aprobaron este emprendimiento. Esto en
cumplimiento del art. 83 del DL 8912/77, Ley de ordenamiento territorial y uso del
suelo de la Provincia de Buenos Aires.
ARTICULO 83. Las Ordenanzas correspondientes a las distintas etapas
de los planes de ordenamiento podrn sancionarse una vez que dichas
etapas fueren aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que tomar
intervencin, previo dictamen de los Organismos Provinciales
competentes, a los siguientes efectos:
a) Verificar el grado de concordancia con los objetivos y estrategias
definidos por el Gobierno de la Provincia para el sector y con las

orientaciones generales y particulares de los Planes Provinciales y

Regionales de desarrollo econmico y social y de ordenamiento
territorial (artculo 3, inciso b), as como el grado de compatibilidad de
las mismas con las de los Municipios linderos.
b)Verificar si se ajustan en un todo al marco normativo referencial dado
por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias, y si al prever
ampliaciones de reas urbanas, zonas residenciales extraurbanas e
industriales se han cumplimentado las exigencias contenidas en la
misma para admitir dichos actos
3.3 Incumplimiento del Decreto Provincial N 27/98 reglamentario de
Barrios Cerrados
El Decreto Provincial 27/98 reglamentario de Barrios Cerrados5 como es el caso
de "Remeros Beach".
El art. 3 de referido decreto establece que la implementacin de un Barrio Cerrado
estar condicionada al cumplimiento de una serie de requisitos sometidos a
aprobacin municipal y convalidacin provincial. El art. 4 refuerza la necesidad de
aprobacin por parte de autoridades provinciales al establecer que "el
cumplimiento de los requisitos sealados en el art. 3 deber ser formalizado a
travs de un Estudio Urbanstico del terreno y su rea de influencia, al cual se le
adjuntarn las certificaciones tcnicas pertinentes emanadas de los Organismos
Municipales y Provinciales, en funcin de las caractersticas del emprendimiento y
sometido a aprobacin ante la Secretara de Asuntos Municipales e Instituciones
del Ministerio de Gobierno y Justicia de la Provincia de Buenos Aires".
El art. 8 dispone que para el anlisis de la propuesta y la obtencin de la
Convalidacin Tcnica Preliminar (Prefactibilidad) as como Convalidacin Tcnica
Final (Factibilidad) se deber dar cumplimiento en lo pertinente a los requisitos
establecidos por los arts. 6 y 7, respectivamente, del Decreto 9404/86,
Reglamentario del Club de Campo. En ambos casos se requiere aprobacin de
autoridades provinciales.
Ninguna de estas disposiciones fue cumplida hasta el momento por parte de la
desarrolladora inmobiliaria.
3.4 La Prefactibilidad y la Factibilidad debe otorgarla la Provincia de Buenos
Aires

ARTCULO 1: Se entiende por Barrio Cerrado (B.C.) a todo emprendimiento urbanstico destinado a
uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo permetro podr materializarse
mediante cerramiento

El Decreto N 1727/02 aprob el Programa de Descentralizacin Administrativa a

Municipio del procedimiento de aprobacin de Urbanizaciones Cerradas que
comprende a los Clubes de Campo y a los Barrios Cerrados.
A travs de este decreto la provincia de Buenos Aires transfiri a las
Municipalidades que se incorporen al rgimen mediante la suscripcin del
convenio respectivo:
a) Otorgamiento de la Convalidacin Tcnica Preliminar o Prefactibilidad.
b) Otorgamiento de la Convalidacin Tcnica Definitiva o Factibilidad.
La Resolucin MGPBA 128/02 ratific el Convenio entre la Municipalidad de Tigre y
el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires para la aprobacin de Urbanizaciones
Cerradas, recayendo en la primera la responsabilidad de esa gestin.
En fecha 17 de diciembre de 2013 se dict el Decreto 1069/13. Este derog el
Decreto N 1727/02, por el cual se implement el Programa de Descentralizacin
Administrativa a Municipios, relativo al procedimiento de aprobacin de
Urbanizaciones Cerradas, comprensivas de los Clubes de Campo y Barrios
Cerrados, a excepcin de su artculo 7 que haba creado el Registro Provincial de
Urbanizaciones Cerradas.
En consecuencia, la Provincia de Buenos Aires reasumi las atribuciones
transferidas a los Municipios. La Provincia no otorg an ni la Prefactibilidad ni la
Factibilidad al proyecto Remeros Beach.
3.5. El proyecto debi someterse al proceso de Evaluacin de Impacto
Ambiental bajo la autoridad ambiental provincial
El art. 3 de la Resolucin N 29/09 del O.P.D.S. establece que:
"(T)odo proyecto que conlleve una o ms tareas u obras de tipo
endicamiento, embalses y/o polders, dragados, refulados, excavaciones,
creacin de lagunas, derivacin de cursos de agua, modificacin de
costas, desages naturales, cotas en superficies asociadas a valles de
inundacin y cursos de agua o ambientes isleos, sern sometidas a
Proceso de Evaluacin de Impacto Ambiental por la Autoridad
Ambiental Provincial, en el marco del Anexo II. Item I de la Ley N
11.723".
De una rpida lectura del expediente se desprende que para llevar adelante la
construccin deber realizarse trabajos de relleno, obras de endicamiento y
polders, y sobre el mismo se pretende construir una laguna artificial. Por lo tanto,
la Evaluacin de Impacto Ambiental debera llevarla a cabo el OPDS no el
municipio de Tigre.
Por su parte, el art. 4 dispone que:

"ARTICULO 4. Ratificar que en todo proyecto, sea ste sometido a

proceso de evaluacin ambiental por la Autoridad Municipal o la
Autoridad Provincial, ser requisito previo e indispensable que la
parcela cuente con el uso del suelo aprobado por el Poder Ejecutivo
Provincial."
Es decir, que en forma previa a iniciar el proceso de Evaluacin de Impacto
Ambiental resulta necesario que el proyecto cuente con el uso del suelo aprobado
por el Poder Ejecutivo Provincial.
Como se detall, este requisito an no fue cumplido. Por lo tanto, no se est
cumpliendo con las condiciones legales que deben constatarse previamente al
inicio de un proceso de Evaluacin de Impacto Ambiental. El que est llevando
adelante el Municipio de Tigre no slo viola la competencia de la autoridad
ambiental provincial que debera realizar el EIA sino que tambin avanza sin
tener las aprobaciones de la autoridades provinciales correspondientes en
relacin al uso del suelo.
A pesar de estas ilegalidades la empresa ha avanzado en el movimiento de suelos
en el predio en cuestin,, desoyendo a la ley provincial N 11723 en su artculo 23.
ARTCULO 23: Si un proyecto de los comprendidos en el presente
Captulo comenzar a ejecutarse sin haber obtenido previamente la
DECLARACIN DE IMPACTO AMBIENTAL, deber ser suspendido por la
autoridad ambiental provincial o municipal correspondiente. En el
supuesto que stas omitieran actuar, el proyecto podr ser suspendido
por cualquier autoridad judicial con competencia territorial sin
perjuicio de la responsabilidad a que hubiere lugar.
3.6. Violacin de la ley de Lealtad Comercial N 22.802
En la pgina web de la inmobiliaria CASTEX propiedades, quien tiene a su cargo la
comercializacin de las unidades, se informa que han vendido la totalidad de una
de
sus
torres,
lanzando
la
preventa
de
la
segunda
torre.
http://www.castex.com.ar/remerosh/lanzamientoskytwo.html.
Como se ha descripto, el proyecto Remeros Beach no cuenta con ninguna
autorizacin administrativa, urbanstica ni ambiental al da de la fecha. La
factibilidad de uso otorgada por el Municipio de Tigre es ilegal por no
respetar el Cdigo de Zonificacin.
El art. 9 de la Ley N 22.802 de Lealtad Comercial establece:
Art. 9. Queda prohibida la realizacin de cualquier clase de
presentacin, de publicidad o propaganda que mediante inexactitudes u
ocultamientos pueda inducir a error, engao o confusin respecto de las
caractersticas o propiedades, naturaleza, origen, calidad, pureza,

mezcla, cantidad, uso, precio, condiciones de comercializacin o

tcnicas de produccin de bienes muebles, inmuebles o servicios.
Claramente, se est violando la ley de Lealtad Comercial. Patricia Pintos
informa que sobre esto da constancia el video publicado el da 13 de marzo de
2015 por el sitio Reporte Inmobiliario TV, en el que el periodista Germn Gmez
Picasso realiza una entrevista a la Presidente de Vizora Desarrollos
Inmobiliarios, la Sra. Milagros Brito, quien anuncia la venta de 100 departamentos
a una semana de producido el lanzamiento. Esta entrevista que lleva por ttulo
Milagros Brito, Desarrollista y Mujer puede consultarse en el enlace:
https://www.youtube.com/watch?v=COc9PIugQwQ
4. El avance sobre los Humedales
El incremento de este tipo de emprendimientos a lo largo de la cuenca baja del Rio
Lujan ha contribuido en el agudizamiento de las inundaciones que vienen
sufriendo los vecinos de esta regin. Situacin que viene siendo denunciada desde
hace aos por asambleas vecinales, organizaciones ambientalistas, cientficos y
profesionales que han demostrado la incidencia que este tipo de desarrollos tiene
en el agravamiento de las inundaciones, las cuales no solo han producido enormes
daos materiales, ms aun se han llevado vidas humanas.
En este sentido, es importante resaltar que la construccin que se pretende llevar
adelante y a la cual el municipio no pone reparos, se encuentra ubicada sobre un
sector de Humedales. A pesar de que el Estudio de Impacto Ambiental no haga
ninguna referencia a esta situacin. Slo de costado expresa que el predio se
encuentra en la Planicie de Inundacin del Ro Lujn.
Los humedales cumplen una funcin primordial en nuestro ecosistema y por ello
es de vital importancia su proteccin. A modo de sntesis enumeramos
sus principales funciones: Almacenamiento de agua dulce; regulacin de
caudales (retienen y frenan el agua en pocas de crecidas); retentores de
sedimentos y nutrientes en los valles de inundacin; recargan acuferos; son
fijadores de dixido de carbono (por lo que benefician al morigerar el cambio
climtico que est sufriendo nuestro planeta); depuradores del agua (muchas
plantas absorben metales pesados y biocidas); fuente de alimento directo para
animales y personas; abastecimiento de recursos como (lea y madera a las
comunidades aledaas); hbitat para fauna silvestre, etc.
Mitigar inundaciones y sequas; preservar agua dulce para consumo humano y
animal; preservar la biodiversidad y mitigar el cambio climtico, NUNCA deviene
prdida, slo involucra innumerables y valiosos beneficios ambientales, sociales y
econmicos.
5. Las consecuencias en el ambiente y el entorno social

Este tipo de emprendimiento no favorece a la integracin socio urbana de los

vecinos de Tigre, sino que va en la direccin contraria. Continua un modelo de
barrios aislados, profundizando las desigualdades urbanas, rompiendo el
equilibrio necesario para gozar de un ambiente sano, equilibrado y apto para el
desarrollo humano, como la constitucin provincial y nacional as lo manifiestan.
Aumentan el valor del m2, lo que conlleva el alejamiento de los vecinos a la
posibilidad del acceso a una vivienda.
Los organismos estatales ya sea municipal o provincial son los encargados de
poner un freno a este desbocado avance de los especuladores inmobiliarios, de
brindar soluciones habitacionales a los sectores ms desventajados, y de
proporcionar soluciones a los graves problemas ambientales que la cuenca del Rio
Lujan viene sufriendo.
Nada justifica el sufrimiento de los habitantes de las poblaciones vecinas al ver
llegar las inundaciones, e irse las promesas de tiempos electorales. Los
funcionarios estn ante un desafo mayor para demostrar si estn a favor de los
especuladores del mercado inmobiliario y financiero, o privilegian el cuidado del
ambiente y el acceso a la vivienda de los sectores populares.