DIAGNÓSTICO EN

REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS

El diagnóstico de edificios
ÍNDICE
3 EL DIAGNÓSTICO DE EDIFICIOS............................................................. 3

3.1 DIAGNÓSTICO CONSTRUCTIVO .....................................................................................4

3.1.1 Caracterización constructiva .................................................................................................4
3.1.2 Estudio patológico................................................................................................................5

3.2 ESTUDIO DE LESIONES......................................................................................................6

3.2.1 Lesiones físicas ....................................................................................................................7
3.2.2 Lesiones mecánicas............................................................................................................10
3.2.3 Lesiones químicas ..............................................................................................................14

3.3 TOMA DE DATOS...............................................................................................................17

3.3.1 Identificación .....................................................................................................................17
3.3.2 Datos constructivos ............................................................................................................18
3.3.3 Datos históricos. Estudios documentales, artísticos, arqueológicos y arqueométricos ...........19
3.3.3.1 Edificios sin interés histórico.....................................................................................19
3.3.3.2 Edificios Históricos ...................................................................................................20
3.3.4 Datos ambientales ..............................................................................................................21
3.3.5 Datos específicos................................................................................................................24
3.3.5.1 Toma de datos en lesiones físicas...............................................................................24
3.3.5.2 Toma de datos en lesiones mecánicas ........................................................................26
3.3.5.3 Toma de datos en lesiones químicas...........................................................................28

3.4 IDENTIFICACIÓN DE CAUSAS........................................................................................30

3.5 EL DIAGNÓSTICO PROPIAMENTE DICHO ..................................................................32

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3 EL DIAGNÓSTICO DE EDIFICIOS
Podemos definir el diagnóstico como “el estudio de un edificio, o de una parte del
mismo, que se realiza para identificar su realidad constructiva, junto con los procesos
patológicos que haya sufrido, así como las lesiones consiguientes, sus causas y su
evolución, además de evaluar su funcionalidad y sus valores históricos y artísticos, y
todo ello con vistas a intervenir en él para conservarlo (repararlo y rehabilitarlo)
además de restaurar sus valores culturales”.

De hecho, todo edificio presenta unas características arquitectónicas (constructivas,

funcionales y estéticas) que le son propias, adaptadas al fin para el que ha sido
proyectado y realizado; son lo que hemos llamado la funcionalidad constructiva del
edificio. Esas características suelen sufrir un proceso de modificación con el paso del
tiempo, generado por diferentes agentes (acciones externas) proceso que se inicia
desde el mismo momento en que finaliza su construcción.

En este sentido la conservación tiene como objetivo básico el preservar las

características originales del edificio, lo que, dada la existencia de ese proceso de
deterioro o alteración inevitable, exige, en determinados momentos de su vida, la
intervención en el mismo para restablecerlas.

En cualquier caso, el objetivo de toda intervención es la conservación del bien

inmueble, con sus características originales o mejoradas, lo que implica, en cada caso,
y según lo comentado más arriba,

- su reparación global o puntual,

- su rehabilitación, para recuperar, mejorar o variar su funcionalidad, y
finalmente,
- la restauración de sus valores históricos o artísticos.

Por otra parte, toda intervención sobre el patrimonio construido debe sustentarse en
unos estudios previos de indagación diagnóstica (diagnóstico) desde el análisis
histórico hasta el estudio funcional, pasando por el escrutinio de los procesos
patológicos que le han sobrevenido, con la identificación puntual de las lesiones
consiguientes y las causas del deterioro, hasta los aspectos medioambientales que
inciden en su conservación y mantenimiento.

Estos estudios previos constituyen la fase del conocimiento preliminar, anterior a la

intervención, y su importancia radica en la necesidad de considerar el edificio y su
entorno como un sistema integral, en el que interactúan diversas acciones. Por lo
tanto, el conocimiento del estado actual de un edificio y de sus deficiencias requiere el
estudio de:

- las actuaciones realizadas desde el inicio de su construcción y a lo largo de su

existencia, sobre el mismo y su entorno,
- los distintos tipos de materiales y la compatibilidad entre ellos, según se trate
de cerámica, piedra, madera, acero, morteros, etc.,
- los productos fabricados in situ o industriales,
- los agentes externos de distinta naturaleza, biológicos, físico-químicos,
medioambientales, etc. que han puesto en acción los distintos procesos
patológicos, y
- la localización espacio-temporal de las lesiones en los distintos sistemas
constructivos y partes del edificio.

3
Asimismo, un diagnóstico correcto requiere el uso de los métodos instrumentales de
auscultación y de monitorización para caracterizar los materiales y sistemas, y
cuantificar los daños.

Por otra parte, cuando se trate de bienes de relevante significado histórico, cultural,
documental o paisajístico, el estudio deberá completarse con los aspectos históricos,
de forma que conduzca a un diagnóstico que permita adoptar una intervención
responsable.

En definitiva, el resultado de estos estudios previos de diagnóstico del edificio será la

base sobre la que se sustente la naturaleza y alcance de la intervención a acometer. A
partir de los mismos se estará en situación de recomendar el estudio y aplicación de
los materiales y técnicas adecuadas en las actuaciones de reparación, rehabilitación,
restauración y mantenimiento, con la finalidad de asegurar la detención de los
procesos de deterioro o su reversibilidad.

Para un análisis más detallado, podemos distinguir entre dos tipos de estudios previos
para el diagnóstico, a saber,
- estudios técnicos (diagnóstico constructivo)
- estudios históricos (diagnóstico cultural)

3.1 DIAGNÓSTICO CONSTRUCTIVO

Para un correcto diagnóstico constructivo, debemos llevar a cabo dos fases claras:

- Caracterización constructiva del edificio y sus partes.

- Estudio patológico del mismo.

3.1.1 Caracterización constructiva

Tiene como objetivo principal conocer técnicamente el edificio y cada uno de sus
elementos constructivos en su estado actual, para saber su funcionalidad
constructiva real, es decir, su integridad ante las acciones externas previstas, su
funcionalidad para el uso al que vaya a ser destinado y la permanencia de sus
valores culturales. Para ello, son necesarios, por lo menos, los siguientes pasos:

- descripción de los materiales, técnicas y sistemas constructivos del edificio que

va a ser objeto del diagnóstico, de la forma más completa posible, abarcando
los distintos sistemas y elementos que lo componen,
- descripción del entorno y ambiente en que se encuentra el edificio,
- descripción de los antecedentes constructivos del edificio.

En cada uno de dichos pasos se pueden establecer unos condicionantes mínimos,

a saber:

- Materiales, técnicas y sistemas constructivos; en cada uno de ellos, y con

carácter general, se deberían indicar los siguientes aspectos:

- criterio estimado de diseño en su concepción,

- planos explicativos (plantas, alzados y secciones)

4
 - elementos y unidades constructivas que componen los distintos sistemas,
- materiales constitutivos,
- detalles constructivos más representativos,
- estado general de conservación, que se completará con el estudio
patológico,
- normativa aplicable en el momento de la construcción,
- fotos ilustrativas de todo lo anterior.
Naturalmente, si existe documentación técnica (proyecto de ejecución) se
puede aprovechar el mismo, incluso aportarlo, indicando las variaciones de
obra sobre el mismo. Si no existe, no habrá más remedio que dibujar los planos
y detalles necesarios para un correcto entendimiento de la situación.

- Entorno y ambiente en el que se encuentra el edificio; se deberá describir con

el objeto de analizar su influencia (acciones externas) en el estado constructivo
anterior, así como en el previsto, analizando los siguientes aspectos:

- geográficos (rural, urbano, edificaciones, parque, etc.)

- climáticos (temperatura, humedad, lluvia, etc.)
- contaminación (atmosférica, acústica, etc.).

- Antecedentes constructivos del edificio, que deberán estar coordinados con

los estudios históricos que se describen más adelante en función del valor
cultural del edificio, y donde se deberán incluir si cabe, los siguientes datos:

- fechas de la construcción,
- modificaciones del edificio y su entorno,
- cambios de uso.

3.1.2 Estudio patológico

Sea cual sea la necesidad de intervención que se plantee en un edificio y el

alcance de la misma, dicha intervención afecta a un objeto físico que habrá sufrido
un envejecimiento y deterioro más o menos acusado, que puede haberse
producido por:

- Falta del adecuado mantenimiento, ya sea de elementos constructivos o de las

instalaciones.
- Reparaciones incorrectas, bien por limitarse a eliminar la lesión sin atacar la
causa, bien por el uso de materiales de reparación incompatibles con los
originales existentes.
- Adaptación a nuevos usos que resultan incompatibles con la estructura o las
condiciones constructivas.
- Causas accidentales (sismos, incendios, etc.).

Por ello, resulta obvio que cualquier intervención ha de ir precedida de un estudio

patológico, entendido como un análisis exhaustivo de los procesos patológicos con
objeto de alcanzar el diagnóstico que permita proceder a la reparación de los
elementos afectados.

En este sentido, podemos establecer los siguientes pasos y condiciones generales

necesarias para un correcto estudio patológico, a saber:

5
 - Estudio de las lesiones y su tipología, lo que se desarrolla con cierto
pormenor en el siguiente capítulo.
- Toma de datos, lo que requerirá el análisis de la documentación técnica
existente o generada en los trabajos de caracterización, además de una serie
de estudios “in situ”, desde un simple examen visual, hasta la realización de
ensayos o la aplicación de técnicas experimentales específicas para cada
caso.
- Identificación de las causas que provocan los procesos patológicos y sus
variables, a partir del análisis de los datos del apartado anterior, y teniendo en
cuenta el tipo de lesión de que se trate. Ello nos permitirá confirmar o descartar
las hipótesis previas y, en su caso, establecer otras nuevas para, finalmente,
evaluar la situación de la unidad constructiva estudiada y prever su
comportamiento futuro.

Y todo ello con el objeto de alcanzar un correcto diagnóstico, que nos permita
asegurar una correcta intervención, teniendo en cuenta la triple variante
mencionada de reparación constructiva, rehabilitación funcional y restauración
cultural.

Podemos resumir esos objetivos del diagnóstico en el siguiente cuadro:

Diagnóstico arquitectónico
ESTUDIO DATOS PROPUESTA
Valor histórico/artístico Restauración
HISTÓRICO/
Modificaciones Conservación
ARTÍSTICO
Estilos Demolición
Entorno Rehabilitación
FUNCIONAL Usos históricos Recuperación uso
Uso actual Nuevo uso
Lesiones Reparación
CONSTRUCTIVO Materiales y sistemas Sustitución
Causas Protección

3.2 ESTUDIO DE LESIONES

Para entender mejor los diversos tipos de lesiones que pueden aparecer en un edificio,
creo necesario hacer un repaso sobre su tipología, con un breve análisis de los
aspectos más importantes en cada uno de ellos. Esto nos permitirá la identificación de
los mismos en nuestros estudios, lo que resulta fundamental como punto de partida en
cualquier estudio patológico, además de ayudarnos a orientar mejor la toma de datos y
la instrumentación del edificio en general.

Para ello, los procesos patológicos que expresan la vulnerabilidad, y las lesiones
consiguientes, pueden agruparse en las tres familias mencionadas en el siguiente
cuadro, lo que nos permite:

- entender el carácter del proceso,

- orientar la toma de datos, y
- dar una pauta del tipo de técnicas de intervención más adecuadas:

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Cabe advertir de que dichas familias se corresponden con las indicadas para las
acciones externas, lo que tiene sentido toda vez que éstas son las que suelen iniciar
los procesos patológicos a partir de las deficiencias de los materiales y elementos.

Por otra parte, es también importante indicar que, normalmente, los procesos
patológicos no se presentan aislados, sino varios juntos, a veces sin una relación
directa de unos con otros, pero normalmente con interdependencia, siendo unos
“primarios” (aparecen en primer lugar) y otros “secundarios” (aparecen como
consecuencia de los anteriores y dependen de ellos).

Cuadro general de lesiones

FAMILIA LESIÓN
Humedades
FÍSICAS Suciedad
Erosión
Deformaciones
Grietas
MECÁNICAS Fisuras
Desprendimientos
Erosión
Eflorescencias
Oxidación-Corrosión
QUÍMICAS
Organismos
Erosión

Veamos las distintas variantes para cada una de esas familias de lesiones.

3.2.1 Lesiones físicas

Aquellas que son consecuencia de un proceso marcado por leyes físicas, que se
inician a partir de acciones físicas como consecuencia de la vulnerabilidad física
del material o elemento, y que afectan, sobre todo, a las características físicas de
los mismos. Las más importantes son:

- Humedades; como presencia de agua líquida en algún elemento constructivo

donde no estaba prevista, con diferentes tipos según su origen:

- De obra, en materiales porosos que se han colocado en obra aportando

agua líquida al proceso (obras húmedas) como hormigón, fábrica de ladrillo,
tendido de yeso, enfoscados, etc., y que no han podido alcanzar la
humedad de equilibrio antes de aplicarse el acabado superficial. Ello suele
provocar la acumulación de vapor de agua en la interfase entre acabado y
soporte cuando el material intenta “respirar” sacando dicho vapor hacia el
exterior, que acaba condensándose y provocando manchas generalizadas
de humedad, incluso con eflorescencias y mohos.
- Capilar, en el arranque de muros de fachada y tabiquería, como
consecuencia del ascenso por succión (fenómeno capilar) del agua
contenida en el terreno que está en contacto. En realidad se asemeja al
caso anterior ya que el agua ascendente está intentando alcanzar el
exterior en un proceso de “transpiración” para lograr la humedad de
equilibrio entre el suelo y el ambiente, y lo tiene que hacer a través del
edificio que tiene encima. Las manchas que aparecen se asemejan a
“nubes” que arrancan desde el suelo con mayor o menor continuidad en

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 horizontal, en función de la uniformidad del muro por la que ascienden. La
altura que alcancen dependerá de varios factores, entre los cuales los más
importantes son la cantidad de agua que contenga el suelo, la capacidad
de succión del material y la permeabilidad al vapor de agua de la cara
exterior del muro afectado, de tal manera que si es poco permeable, la
humedad sigue ascendiendo hasta poder salir al exterior. Las manchas
suelen acompañarse también de eflorescencias y de erosiones físicas.

- De filtración, como agua de lluvia que entra a través de fachadas y

cubiertas por distintas vías, a saber, por la estructura porosa de los
materiales constitutivos del cerramiento, por las juntas constructivas entre
distintos elementos y materiales, por las posibles roturas de los
cerramientos (grietas) o de los acabados (fisuras) por las juntas de
dilatación mal selladas, y por las uniones practicables de carpinterías de
ventana. El riesgo es mayor en planos horizontales sobresalientes de la
fachada (balcones, terrazas, molduras, cornisas, etc.) sobre todo en el
encuentro de dichos planos con los verticales de la misma fachada, y en los
sistemas de drenaje en cubiertas, es decir, canalones, sumideros y
bajantes. Las manchas de humedad aparecen, tanto en el exterior como en
el interior; en el exterior cuando la filtración no profundiza, pero se
distribuye de forma paralela al plano de fachada, y en el interior cuando sí
lo hace por la existencia de grietas o juntas de dilatación en mal estado. En
el primer caso, pueden aparecer las manchas junto con eflorescencias, y
provocar además erosiones físicas. En el segundo caso, la mancha por el
interior no tiene por qué aparecer en la misma situación por la que entra,
sobre todo en cubiertas, debido a las distintas capas o elementos
constructivos que constituyen el cerramiento.

- De condensación, como consecuencia de alcanzar la temperatura de rocío

el vapor de agua que transita a través de fachadas y cubiertas,
desplazándose desde los locales donde se produce hacia el exterior, más
ventilado. Depende, pues, de la cantidad de vapor de agua y de la
impermeabilidad de los cerramientos. Caben dos situaciones tipo donde
duele producirse la condensación, lo que da origen a dos lesiones
claramente diferenciadas:

- condensación superficial interior, cuando se produce en la cara interior

del cerramiento; supone que la presión de vapor es muy alta en el
interior (baños, cocinas) y en cuanto se tropieza con la cara interior del
cerramiento su concentración aumenta, mayor cuanto más
impermeable es dicha cara, alcanzando la temperatura de rocío,
produciendo manchas interiores de humedad, que facilitan la presencia
de colonias de mohos, y

- condensación intersticial, cuando se produce dentro del espesor del

cerramiento, especialmente en la cara fría de la capa de aislante,
cuando se trata de un cerramiento multi-hoja; el vapor de agua que
alcanza esta cara se puede encontrar con una temperatura estructural
suficientemente baja como para condensarse; entonces las gotas de
agua tienden a seguir su camino hacia el exterior provocando manchas
con posibles eflorescencias y erosiones físicas, coincidiendo con las
áreas donde se produce la condensación.
En ambos casos las manchas aparecen en los puntos donde se produce la
condensación, lo que suele coincidir con puentes térmicos, normalmente

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 lineales, provocados por la presencia de elementos estructurales que
interrumpen las planchas aislantes.
- Accidentales, por rotura de tuberías incorporadas en cerramientos, que
facilitan la salida del agua que contienen, empapando los materiales
porosos que encuentran alrededor. Las roturas se suelen producir, bien por
acciones mecánicas sobre las tuberías (tracción, cortante o
punzonamiento) o como consecuencia de la corrosión de las mismas, y
producen manchas de tipo circular alrededor del punto de rotura, lo que las
hace fácilmente identificables. Aparecen tanto por el exterior como por el
interior, y pueden ir acompañadas de eflorescencias y de erosiones físicas
en el primer caso.

- Suciedad; en fachadas urbanas con materiales porosos, que reciben las

partículas ensuciantes en suspensión en el aire, como consecuencia de la
contaminación ambiental. En función de la forma de llevarse a cabo ese
depósito, podemos diferenciar dos tipos de ensuciamiento:

- Por depósito, debido al “depósito” de las partículas ensuciantes en la

superficie de las fachadas en zonas poco expuestas, bien por simple
gravedad, o por efectos foréticos. Es más intensa cuanto menos expuesta
al agua y al viento está la parte de la fachada en cuestión (arranque de
fachada, debajo de elementos volados, etc.) y cuanto más rugosa y porosa
es la textura superficial (revocos, ladrillo, piedra no pulida etc.). También es
más notoria la suciedad cuanto más claro es el color de la fachada.

- Por lavado diferencial, como consecuencia de procesos espontáneos de

lavado en zonas previamente sucias, por falta de control de la escorrentía
del agua. De hecho, las partículas sucias depositadas en la superficie
pueden ser succionadas por la estructura porosa superficial, incrustándose
en el propio material, o ser arrastradas por la escorrentía del agua de lluvia
hacia abajo. En el primer caso, la suciedad pasa de un simple depósito
superficial a un depósito permanente. En el segundo, la escorrentía es
capaz, incluso, de extraer las partículas sucias de los poros superficiales
(más fácilmente cuanto más fuerte es dicha escorrentía) y marcar unos
“churretones limpios” que destacan sobre el resto sucio del paño. Estos
efectos aparecen, sobre todo, en los cambios de plano de la fachada sin
interrupción (goterón) pasando de horizontal o inclinado hacia arriba, a
vertical o, incluso, inclinado hacia abajo, sin un control de la escorrentía que
haga que el agua salga despedida hacia fuera sino que, por el contrario,
siga bajando adherida a la fachada aunque de forma irregular, marcando
esos “churretones”.

- Erosión física (erosión meteorológica); que es consecuencia de la acción de

los agentes atmosféricos, en fachadas y cubiertas, especialmente en las partes
más expuestas de las mismas (cornisas, esquinas, molduras, balcones, etc.).
En efecto, la presencia de agua en el interior de los poros superficiales del
material facilita su destrucción (erosión) en el momento en que baja la
temperatura lo suficiente como para que se convierta en hielo, dilatando un 9%
y desmenuzando el material. El agua en cuestión puede aparecer como
consecuencia de cualquiera de los tipos de humedad mencionados, por lo que
esta lesión es siempre “secundaria”, es decir, consecuencia de una humedad
previa o simultánea. Por otra parte, la lesión aparece principalmente en
materiales porosos denominados “heladizos”, es decir, con una estructura
porosa superficial de tipo capilar y con gran capacidad de succión, lo que hace
que cuando entra el agua en esos poros superficiales, los colmata, y al dilatar

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 por la helada, los rompe; por el contrario, si se tratase de poros alveolares, el
agua infiltrada no llega a colmatarlos, y al dilatar por la helada no los llega a
romper.

Todas esas variantes de lesiones físicas quedan resumidas en el siguiente cuadro:

Lesiones físicas
LESIÓN TIPO
De obra
Capilar
HUMEDAD De filtración
De condensación
Accidental
Por depósito
SUCIEDAD
Por lavado diferencial
EROSIÓN Meteorológica

3.2.2 Lesiones mecánicas

Aparecen como consecuencia de procesos mecánicos, a partir de fuerzas externas

o internas de cualquiera de los tipos indicados en 1.2.2., es decir, estructurales
(peso propio, empujes, sobrecargas de uso, viento, cargas higrotérmicas, cargas
reológicas) constructivas (cuelgues, apoyos, empotramientos) o de utilización
(impactos, rozamientos). Afectan a las características mecánicas de los elementos
constructivos, por lo que su reparación pasa también por actuaciones que mejoran
su respuesta a las acciones mecánicas, es decir, refuerzos, aumentos de sección,
prótesis, etc. Pueden considerarse las siguientes:

- Deformaciones; aparecidas como primera reacción de cualquier elemento a

una fuerza externa, al modificar su geometría, aunque sea de una forma
apenas perceptible, para tratar de adaptarse a las fuerzas actuantes; dentro de
ellas distinguimos:

- Asentamientos, de elementos de la cimentación, como consecuencia de

fallos en el terreno al que trasmiten sus cargas, o de falta de sección
suficiente para el reparto de esas cargas. Es una lesión importante que
suele conllevar procesos patológicos secundarios que afectan al resto de la
estructura del edificio, provocándose otras deformaciones en ellos o,
incluso, su rotura y colapso, además de los correspondientes
agrietamientos de todo tipo de obras de fábrica del edificio en cuestión.

- Desplomes, de muros portantes o de contención, pilares, cerramientos de

fachada, y cualquier elemento vertical que se vea afectado por fuerzas con
componentes horizontales en la parte superior, o por asientos importantes
en su parte inferior. Pierde su verticalidad, aunque puede mantener la
estabilidad mientras la resultante vertical de las fuerzas que actúan sobre él
no salga del núcleo central de inercia de su sección en la base. Es una
lesión que suele afectar al aspecto general del elemento y del edificio,
provocando además empujes en otros elementos adyacentes, con posibles
lesiones secundarias, y cobra importancia, sobre todo, en elementos
estructurales.

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 - Flechas, de vigas, forjados, cubiertas, y cualquier elemento horizontal que
se vea afectado por una fuerza vertical, puntual o continua, en algún punto
interior de los mismos. Suele afectar, sobre todo, a elementos estructurales,
aunque no siempre provoca su colapso, dependiendo de la elasticidad de
los mismos; sin embargo, sí puede tener consecuencias importantes en
otros elementos que apoyan sobre aquellos, provocando también su
deformación o, incluso, su rotura, como es el caso de paredes de fábrica
que suelen agrietarse, o elementos horizontales como pavimentos o
cubiertas, que se levantan y rompen del mismo modo. Asimismo, cuando
sobre esa estructura horizontal se desarrollan actividades, la falta de
horizontalidad provocada por la flecha puede ser un inconveniente
importante, así como su posible vibración.

- Pandeos, de elementos verticales (pilares, muros, tabiques, acabados)

excesivamente esbeltos para las cargas verticales a los que se ven
sometidos. Si afecta a elementos estructurales, puede acabar afectando a
la estabilidad de los mismos provocando su colapso, en función de su
esbeltez y su rigidez. Asimismo, puede provocar empujes a los elementos
de cerramiento o acabado adyacentes. Si los que sufren el pandeo son
elementos de cerramiento o de acabado, puede significar que están
sometidos a cargas verticales anómalas o que no tienen la sujeción
suficiente a los elementos estructurales a los que se suponen anclados, lo
que hace que su esbeltez sea excesiva. En esos casos, la deformación
suele ser muy llamativa y obliga a su demolición.

- Alabeos, de elementos verticales superficiales (muros, tabiques, acabados)

que sufren una combinación de fuerzas perpendiculares y paralelas a los
mismos, que provocan su deformación aleatoria. Suele afectar, sobre todo,
a elementos de fábrica que son capaces de deformaciones importantes
gracias al desplazamiento relativo de unos mampuestos con respecto a
otros, tanto si se trata de fábricas estructurales como si sólo cumplen una
función de cerramiento. Suele ser corriente en muros en su encuentro en
esquinas, o en aquellos con dimensiones longitudinales importantes donde
las juntas de dilatación están muy alejadas entre sí, o son inexistentes.

- Roturas; como consecuencia inmediata del agotamiento de la capacidad de

deformación del elemento constructivo, cuando sigue sometido a fuerzas
externas (más fácil, cuanto más rígido es el material). Por el proceso patológico
y su alcance, debemos distinguir entre grietas y fisuras:

- Grieta, cuando la fuerza exterior afecta al elemento constructivo como tal,

dependiendo de su función, y por tanto la rotura alcanza a todo el espesor
del mismo, dejándolo inútil para su posible función estructural o
constructiva, y debilitado para la de cerramiento y protección, resultando
partido en dos. Puede aparecer en cualquier elemento estructural o de
cerramiento (pilares, vigas, muros, forjados, tabiques) y es más corriente en
obras de fábrica, sobre todo cuando no están “estabilizadas”, es decir,
sometidas a compresión como consecuencia de su misión estructural
dentro del edificio. Suelen tener forma lineal, con una geometría que
depende del tipo de fuerza exterior actuante y de la función constructiva, y
que nos permite identificarla, toda vez que la rotura suele ser perpendicular
a la dirección de la fuerza, cuando se convierte en una tracción, o paralela,
cuando se trata de un esfuerzo cortante. Por otra parte, la dimensión de la

11
 grieta en espesor no es más que un indicio de la deformación que ha
sufrido el conjunto una vez producida la rotura, por lo que no tiene sentido
la división habitual entre grietas y fisuras en función de su abertura. Según
el tipo de acción mecánica que provoque la fuerza podemos distinguir
entre:

- cargas, tanto peso propio (concargas) como sobrecargas de todo tipo,

es decir, de uso, de viento, del terreno, sísmicas, reológicas, etc.
- dilatación-contracción, por variaciones higrotérmicas, especialmente en
elementos próximos al exterior y zonas climáticas continentales.

- Fisura, cuando la rotura afecta exclusivamente al acabado superficial del

elemento, suponiendo que exista tal acabado superpuesto. Suele deberse
a:

- rotura del soporte, que se traduce en el acabado, especialmente en

acabados contínuos sin ningún tipo de refuerzo,
- variaciones dimensionales del propio acabado, debidas a cambios
higrotérmicos que afectan, sobre todo, a acabados exteriores de
fachadas, e interiores de paredes, suelos y techos.

En el caso de elementos de hormigón armado, puede afectar a la capa de

recubrimiento, siendo sus posibles causas, además de las variaciones
higrotérmicas mencionadas, también estados tensionales de tracción y
cortante, o la hidroxidación de las armaduras que provioca dilatación, con
empuje hacia fuera de la capa de recubrimiento, lo que la fisura.
Una vez aparecidas las fisuras, la filtración de agua, complementada con su
posible helada, produce posibles ampliaciones de esas fisuras, además del
desprendimiento del acabado en cuestión. Cabe mencionar el hecho de
que un elemento constructivo sin acabado superficial (excepción hecha del
hormigón armado ya mencionado, por poder considerar la capa de
recubrimiento como diferente del núcleo armado y, por tanto, con
características constructivas distintas) no se fisura; por ello, si tal elemento
tiene fisuras, lo que pude ocurrir, por ejemplo, en las paredes de ladrillo
visto, hay que suponer que son propias de la fabricación de dicho ladrillo y
no del elemento constructivo que se ha ejecutado con él.

- Desprendimientos; son consecuencia de la separación, por pérdida de

adherencia, de los acabados con respecto a los elementos soportes a los que
está unidos. Dicha pérdida de adherencia puede producirse por diversas
causas, normalmente mecánicas, que se traducen en:

- esfuerzos rasantes entre acabado y soporte, normalmente por variaciones

dimensionales de este último,
- fuerzas de arrancamiento perpendiculares a la superficie afectada, bien por
dilatación excesiva, bien por aumento de volumen de agua al helar, o por
sales infiltradas en la interfase.

Según el tipo de acabado desprendido, podemos diferenciar entre:

- Acabados continuos, enfoscados, revocos, guarnecidos, enlucidos,

estucos, pinturas, etc., donde se puede producir el fallo de la unión continua
entre el soporte y el mortero, o entre una capa de mortero y la siguiente;
suele tratarse de adherencia mecánica, basada en la rugosidad del soporte,
y suele fallar por la aparición de esfuerzos rasantes provocados por

12
 retracción hidráulica durante la ejecución o por dilataciones y contracciones
higrotérmicas, o fuerzas de arrancamiento por la presencia de humedad,
que acaba helando en climas fríos, o sales cristalizadas
(criptoflorescencias).

- Acabados por elementos, que, a su vez, pueden estar sujetos por dos tipos
de adherencia:

- con morteros continuos, como los alicatados, que suelen fallar por los
mismos motivos del punto anterior, empeorados en los casos en que las
plaquetas se hayan recibido con “torta de mortero” en el trasdós y “junta
a hueso”, lo que reduce sus posibilidades efectivas de adherencia y les
confiere una gran vulnerabilidad.

- con anclajes metálicos puntuales, como los chapados de piedra o los

empanelados de todo tipo, cuya vulnerabilidad depende del sistema de
anclaje donde confluyen todos los esfuerzos, tanto rasantes, por
variaciones dimensionales de los paneles como consecuencia de los
cambios de humedad y temperatura, como de arrancamiento,
generalmente debidos a los esfuerzos de succión del viento en zonas
más expuestas; el riesgo más importante es el de la corrosión de los
anclajes, además de su correcta unión al soporte y a los elementos de
acabado, y las casas comerciales han desarrollado numerosas
soluciones para ello, siendo preferible el uso de acero inoxidable y de
esas uniones comercializadas, antes que los tradicionales “ganchitos”
que deberían abandonarse definitivamente.

- Elementos sueltos y decorativos, de gran variedad de forma y dimensiones,

desde farolas y carteles, hasta molduras verticales y horizontales, pasando
por marquesinas y cornisas. Sus sistemas de adherencia también son
múltiples, desde los empotramientos de ladrillos o “patillas” metálicas,
recibidos con morteros, incluso de yeso, para diversas molduras y
ornamentos metálicos, hasta los anclajes metálicos para todo tipo de
elementos en voladizo, con el consiguiente riesgo de corrosión de aquellos,
o de fallo mecánico si no están adecuadamente calculados.

- Erosión; entendida como pérdida de material superficial provocada en este

caso por acciones mecánicas. Podemos distinguir, en consecuencia, dos
grupos de causas:

- Impactos y rozamientos, debidos al uso habitual, que provoca

desconchones puntuales y desgastes en las partes bajas accesibles,
siendo más vulnerables las esquinas por su mayor nivel de exposición, lo
que exige soluciones más resistentes en ellas. El resultado es el desgaste
de materiales porosos o las abolladuras en materiales elásticos de poco
espesor, como las chapas metálicas.

- Eólica, en puntos altos y más expuestos de las fachadas (coronaciones y

esquinas) provocada por la acción de las partículas pétreas arrastradas por
el viento en zonas descampadas y próximas a áreas arenosas.

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 Todas esas lesiones mecánicas quedan, asimismo, resumidas en el siguiente
cuadro:

Lesiones mecánicas
LESIÓN TIPO
Asentamiento
Desplome
DEFORMACIÓN Flecha
Pandeo
Alabeo
Por cargas
GRIETAS
Por dilatación-contracción
Por soporte
FISURAS
Por acabado
Acabados continuos
DESPRENDIMIENTOS Acabados por elementos
Elementos sueltos
Impactos y rozamiento
EROSIÓN
Eólica

3.2.3 Lesiones químicas

Son consecuencia de reacciones químicas entre los propios materiales de los

elementos constructivos (normalmente materiales pétreos en fachadas) y los
elementos atmosféricos (agua, aire) o los productos contaminantes contenidos en
el ambiente circundante (lluvia, aguas freáticas o de saneamiento, etc.) o debido,
también, a la presencia y el posible ataque de organismos vivos, tanto hongos
como plantas como animales; podemos considerar las siguientes:

- Eflorescencias; son la consecuencia de la cristalización de sales solubles

contenidas en alguno de los elementos constructivos por donde puede pasar el
agua que las disuelve y las arrastra hacia el exterior; exigen, pues, la existencia
de esas sales solubles y de una lesión simultánea de humedad. Si la sal no
llega al exterior y cristaliza en alguna cavidad previa a la superficie, se produce
una “criptoflorescencia” que provoca un efecto erosivo complementario por
dilatación de la sal al cristalizar. Según el proceso químico podemos distinguir
dos variantes:

- Directas, como consecuencia de la cristalización de sales solubles

contenidas en los materiales; suelen ser sales alcalinas de color
blanquecino que destacan sobre superficies más oscuras, aunque en
ocasiones aparecen sales ferrosas de color pardo. Las más comunes son
las que aparecen en las paredes de ladrillo, provenientes del propio
elemento cerámico o del mortero que lo une, especialmente cuando se ha
utilizado árido calizo; también aparecen en mamposterías de piedra caliza.

- Indirectas, al formarse las sales por reacción de componentes propios del

elemento constructivo con agentes atmosféricos, como es el caso de la
formación de carbonato cálcico a partir del óxido cálcico de las pastas
cementosas, cuando se humedecen excesivamente antes de fraguar.

- Oxidación; considerando como tal la oxidación superficial de elementos

metálicos exteriores, principalmente de acero; ese óxido, cuando se sigue
humedeciendo pasa a hidróxido (herrumbre) que puede sufrir diversas

14
 transformaciones patológicas, desde el aumento de volumen, que facilita el
desprendimiento de cualquier otra capa constructiva que tenga encima, hasta
su disolución formando churretones que se infiltran en los poros superficiales,
difícilmente limpiables.

- Corrosión; que supone una pérdida de material metálico a partir de una pila
electroquímica que se forma entre dicho elemento metálico y otro material
próximo; suele aparecer como consecuencia de un proceso de oxidación-
reducción y afecta a todos los metales, especialmente a los férricos y,
concretamente al acero por su contenido en hierro. Aparecen diversas
variantes según el proceso:

- Oxidación previa, sobre todo del hierro que contiene, que sufre fácilmente
la oxidación en contacto con el aire o el agua y que, si sigue en contacto
con la humedad, se hidroxida. El hidróxido, facilitan la aparición de una pila
electroquímica y la consiguiente corrosión del elemento de acero, y eso
ocurre, tanto en elementos estructurales, como, sobre todo, en elementos
de cerrajería o auxiliares de los cerramientos, sin la protección suficiente e
imposibilitados de ventilación y secado. En los elementos de cerrajería
exterior, aparece en plataformas horizontales y en los rincones y
encuentros entre elementos, que facilitan la acumulación de agua.

- Aireación diferencial, que aparece en aquellas zonas de las piezas

metálicas en las que existe una humedad continuada, adyacentes a otras
más fáciles de secarse; las partes húmedas forman pila con las secas y se
corroen. Aparecen muy a menudo en chapas metálicas superpuestas a
otros elementos, en las que después de mojarse, la cara exterior se seca al
ventilarse, mientras que la interior queda húmeda; o en piezas tubulares
que se han humedecido por el interior y está secas por el exterior; o en
patillas empotradas en las que la parte oculta se humedece por el agua
infiltrada por la junta constructiva, mientras que la parte sobresaliente se
seca, produciéndose la corrosión en la línea divisoria.

- Inmersión, por situación de humeada prolongada con formación de

hidróxido de hierro que se disuelve en función del pH del agua,
perdiéndose material. Es un caso de corrosión sin formación de pila
electroquímica, corriente en depósitos metálicos, jardineras, rincones en
cerrajería y patillas de barandillas empotradas en vertical en su parte
inferior.

- Par galvánico, que aparece en elementos de estructura, cerrajería y

carpintería, cuando se establece contacto entre metales de distinto
potencial eléctrico, con corrosión puntual del más electronegativo. También
aparece en elementos metálicos en contacto con morteros alcalinos, y en
tuberías de distinto material (hierro y cobre, por ejemplo). En los casos de
metales de potencial eléctrico similar, como es el caso del hierro y el
aluminio, la corrosión la suele sufrir el que presenta menos masa; es lo que
ocurre en las barandillas de acero con pasamanos de aluminio, donde se
acaba corroyendo éste.

- Organismos; cabe considerar dos opciones, por un lado la presencia no

deseada de organismos en algún elemento constructivo y, por otro, el ataque

15
 de los mismos a los materiales constitutivos. En función del tipo de organismo
distinguimos:

- Animales, que pueden dañar al elemento constructivo de diversas formas:

- asentamiento, como en el caso de las aves, provocando sobrepeso en
cubiertas los nidos de las de gran tamaño (cigüeñas) o suciedad las
pequeñas (palomas) incluso cierta agresión en materiales pétreos los
ácidos de sus excrementos, o el simple mal aspecto de falta de
mantenimiento por los nidos de vencejos, golondrinas, etc. en aleros
- erosión mecánica, por parte de los animales domésticos (perros, gatos,
caballos, etc.) por roces, mordeduras y arañazos en puertas y zócalos
- destrucción, como en el caso de los insectos xilófagos que anidan y se
alimentan de la madera de los elementos constructivos, dejándolos sin
la integridad suficiente, como hacen las diversas variantes de
carcomas, polillas y termitas, afectando tanto a elementos estructurales
como de carpintería de puertas y ventanas o de acabados interiores,
cuando las condiciones de humedad y temperatura son las adecuadas.

- Plantas, cuyo simple asentamiento en molduras y cornisas o en canalones,

ya dificulta la correcta escorrentía del agua y su drenaje, facilitando
filtraciones, además del inevitable deterioro por las raíces que se introducen
en grietas y fisuras, agrandándolas. Ocurre con las gramíneas de semillas
arrastradas por el viento, con los musgos y hasta con algunos líquenes,
cuyos ácidos, además, pueden afectar a los componentes minerales de
algunas piedras. Los puntos más frecuentes de presencia de plantas suelen
ser: encuentro de acera con fachada, molduras y cornisas, balcones y
terrazas, canalones y faldones de teja.

- Hongos, con dos tipos diferenciados:

- Colonias de mohos en materiales porosos, en zonas poco asoleadas y

ventiladas, tanto en exteriores como en interiores (sobre todo rincones y
armarios); colonias que dan aspecto de abandono, acumulan humedad,
producen malos olores y segregan ácidos perjudiciales
- Hongos de pudrición, en elementos de madera, que la acaban
destruyendo al alimentarse de la celulosa o de la lignina y la
hemicelulosa, tanto si son estructurales como si se trata de elementos
de acabado y carpintería

- Erosión; por la acción de la contaminación ambiental (iones sulfuro, ácidos,

monóxido y dióxido de carbono, partículas metálicas, etc.) que provocan
alteraciones de diverso tipo en algunos componentes mineralógicos de los
materiales pétreos al reaccionar químicamente con ellos, a saber:

- Pátinas, en la superficie de los elementos, de consistencia porosa o,

incluso, blanda, que facilitan la retención de humedad y el ennegrecimiento
- Costras, que alteran visiblemente la textura exterior del elemento en
cuestión, con cierta fragilidad, y con la posible formación de alveolos que
facilitan la penetración del agua de lluvia
- Lixiviación, de los materiales cementantes en piedras areniscas, que
provocan la pérdida progresiva del material.

16
 Quedan, finalmente, resumidas en el siguiente cuadro:

Lesiones químicas
LESIÓN TIPO
Directas
EFLORESCENCIAS
Indirectas
OXIDACIÓN Oxidación superficial
Oxidación previa
Inmersión
CORROSIÓN
Aireación diferencial
Par galvánico
Presencia y ataque de
ORGANISMOS animales
Presencia de plantas
Presencia y ataque de hongos
EROSIÓN Por contaminación

3.3 TOMA DE DATOS

Una vez identificadas las lesiones se hace necesario entender los procesos
patológicos que las producen. Para ello, hace falta proceder a su observación y a la
toma de los datos (organolépticos y físico-químicos) que nos permitan, por una parte,
la confirmación del tipo de lesión y, por otra, las pautas de la evolución del proceso y
su importancia.

Se trata de un paso fundamental en el diagnóstico, ya que de él se deberán deducir

las técnicas de intervención más adecuadas para la conservación o la reparación de
las unidades constructivas afectadas. Por ello resulta crucial que esta toma de datos
esté adecuadamente orientada y se lleve a cabo por parte de personal especializado.
De hecho, la obtención de datos erróneos o una mala interpretación de los mismos,
puede cambiar el diagnóstico e, incluso, ser contraproducente. Piénsese en lo que
podría ocurrir si se equivocara un análisis de sangre o no se analizaran los órganos
adecuados en una enfermedad de nuestro organismo.

En este sentido, y con carácter general, podemos establecer los siguientes pasos en la
toma de datos:

3.3.1 Identificación

Se trata de identificar las distintas lesiones que nos podemos encontrar en el

edificio, a partir de los tipos enumerados, aunque sea de una forma provisional a
confirmar posteriormente.

Ello nos permitirá establecer una primera ficha por cada una de las lesiones,
tomando, tanto los datos generales del edificio y su entorno, como los específicos
de la misma. Pero, sobre todo, nos permitirá dibujar un “mapa de lesiones”, donde
pueden aparecer todas ellas, o agruparlas por familias, que resultará un
documento básico en el diagnóstico, ya que nos permitirá relacionar unas con
otras, identificando posibles dependencias (lesiones primarias y lesiones
secundarias) incluso periodicidad y estado actual de cada una de ellas.

17
 Así pues, como datos de identificación general tendremos:

- El tipo de lesión, que obtendremos de entre los indicados más arriba después
de una observación visual o, incluso, organoléptica. Debemos ser conscientes
de que hay algunas lesiones que se pueden confundir con otras, como es el
caso de una suciedad por depósito con una erosión química, o de una grieta
con una fisura. También hay que recordar que las lesiones secundarias
requieren de una primaria que las provoque, por lo que tenemos que
asegurarnos que identificamos las dos, como puede ocurrir con una
eflorescencia (secundaria) que siempre tenemos que relacionar con una
humedad (primaria) dentro del mismo proceso. Por último, cabe mencionar que
esta primera identificación se deberá confirmar con la toma de datos físico-
químicos posterior, especialmente en las lesiones consiguientes (primaria +
secundaria)
- Secuencia temporal de la lesión, lo que incluye la fecha de aparición, si es
posible, y la periodicidad de la misma, con el objeto de encontrar más
fácilmente las causas originen de la

Estos datos tienen que constituir la cabecera de una ficha que debe ser individual
para cada una de las lesiones, y nos tienen que permitir levantar uno o varios
planos de las mismas, situándolas en plantas, en alzados y en secciones, de forma
que se puedan entenderse los procesos patológicos que afectan al conjunto del
edificio, así como el estado patológico general del edificio.

A continuación tienen que recogerse los datos específicos, tanto de carácter

constructivo como de carácter ambiental:

3.3.2 Datos constructivos

Recopilación de todos los datos técnicos y constructivos que nos permitan

completar la identificación y detectar el proceso patológico, entre los que hay que
incluir, por lo menos:

- Documentación técnica actualizada del edificio en estudio, si existe, o por lo

menos la original, si se puede obtener, conteniendo planos, descripción de
materiales y sistemas, detalles constructivos, cálculos estructurales y de
acondicionamiento, etc.
- Elementos constructivos afectados por la lesión, sean estructurales, de
cerramiento de fachada o cubierta, de acabados interiores, de instalaciones,
etc.
- Materiales afectados por la misma lesión, incluso caracterización de los
mismos.
- Detalles constructivos de las zonas afectadas por la lesión, para comprobar la
disposición geométrica de los elementos y su relación de interdependencia,
acompañados de fotos aclaratorias.
- Muestras de los materiales y elementos afectados que permitan su
caracterización en laboratorio para completar la toma de datos.

18
3.3.3 Datos históricos. Estudios documentales, artísticos,
arqueológicos y arqueométricos

Se trata de llevar a cabo un estudio histórico del edificio en el que se reflejen los
resultados de distintos procesos de construcción, ruina y reconstrucción que
pueden haber aportado cambios estructurales, constructivos y formales. Así se
conocerá mejor la datación de la construcción y de cada uno de sus elementos; se
deben reconocer los usos que tuvo el edificio; se define el valor de los restos
conservados; la antigüedad de las lesiones, con sus fechas de aparición, causas y
secuencias; las reformas realizadas, los cambios funcionales que han afectado a la
estructura y a la habitabilidad, así como las obras realizadas en el entorno del
edificio. Todo ello convierte este estudio en un eficaz instrumento para la redacción
de los proyectos de conservación y rehabilitación.

Los estudios históricos, en general, sirven como instrumento para la intervención

en edificios que posean elementos procedentes del pasado, y que sean fuente de
información para las distintas actuaciones. En este sentido, podemos dividir los
edificios a intervenir, de un modo genérico, en edificios sin interés histórico, y
edificios históricos.

3.3.3.1 Edificios sin interés histórico

A pesar de su carácter no histórico, en ciertas circunstancias, algunos edificios

deberán acompañarse también de estudios de carácter histórico de menor rango,
un sencillo informe con los datos imprescindibles documentales y de clasificación
(fecha, autor, año, etc.). Se trata de edificios no declarados BIC ni encuadrados en
otros grados de protección, que sólo ofrecen elementos constructivos
pertenecientes a su etapa original, o reformas que no suponen su reorganización.

Sin embargo podemos encontrar algunas excepciones que merecen consideración

aparte, como son aquellos casos en que, bien por los autores, bien por la tipología
formal, funcional o constructiva, bien incluso por su vinculación a acontecimientos
históricos, cabe un estudio algo más pormenorizado, sobre todo con aportación
documental.

También cabe una consideración especial en aquellos casos en los que existen
alteraciones constructivas importantes, o en aquellos otros en los que el edificio
está situado sobre un yacimiento arqueológico datado. Entonces, son necesarios
algunos estudios arqueológicos específicos para asegurar su reconocimiento.

La siguiente tabla, obtenida de la Tabla 1 del Informe AENOR, UNE 41805 IN

sobre Diagnóstico de edificios, resume esa toma de datos:

19
 Toma de datos en edificios sin interés histórico
GRUPO DEFINICIÓN CLASE DE ESTUDIOS HISTÓRICOS
Sin importancia Datos básicos de fecha, autor y
1. Generalidad
histórica modificaciones funcionales o constructivas

- Por su autoría. - Documentales (véase apartado B.1)

- Por tipología - Artísticos (véase apartado B.2)
constructiva o - En ambos casos, dirigidos a la relación
decorativa. del edificio con los caracteres que le
- Por su vinculación a definen dentro de este grupo.
acontecimientos
históricos.
2. Excepciones
- Por haber sufrido - Arqueológicos, para diferenciar la obra
fuertes reformas que original y los distintos momentos de las
desvirtúan su reformas (véase apartado B.3.4.4)
carácter original.
- Por estar construido - Arqueológicos del yacimiento (véase
sobre yacimiento apartado B.3.4.3)
arqueológico.

3.3.3.2 Edificios Históricos

Se trata de los edificios que conservan datos que son fuente de información para la
Historia y sus disciplinas, y que pueden presentar reformas y distintas etapas
constructivas que afectan a su estado.

En general, los sistemas de construcción, como conjuntos coherentes de

elementos constructivos, proporcionan información técnica e histórica relativa al
edificio. Su correcta comprensión resulta imprescindible para poder llevar a cabo,
con éxito, los trabajos de intervención. Por ello resulta importante este estudio
desde el punto de vista de su evolución a lo largo de la historia del edificio.

Serán, pues, objeto de estudio en este caso, tanto los llamados edificios
históricos, como lo que podríamos llamar ciudades históricas. Entre los
primeros podemos englobar los siguientes:

- Edificios protegidos (declarados BIC, o que gocen de otros grados de

protección según normativas autonómicas o municipales, como las de
planeamiento).
- Edificios singulares, por constituir ejemplos representativos de su época,
autoría, situación, cualidades, relación con acontecimientos históricos, etc.
- Edificios que presentan secuencias históricas, o sea, transformaciones
históricas significativas con respecto a su situación original (del tipo:
construcción / destrucción / reconstrucción / ampliación).
Como ciudad histórica consideraremos aquellas áreas urbanas históricas que se
han producido como los edificios históricos y están conformadas por ellos.

Entre los objetivos principales de la toma de datos figuran:

- Consideración y conocimiento del edificio como documento histórico y como
construcción a lo largo del tiempo.
- Valoración de las técnicas, sistemas y materiales de construcción existentes
(ya sean originales o añadidos posteriores) como parte de los elementos
históricos fundamentales del edificio.

20
 - Recuperación y registro de toda la información histórica y constructiva que
conserve, previamente a cualquier tipo de intervención en él que provoque su
transformación o desaparición.
- Estudio de todos los aspectos historiográficos, documentales, arqueológicos,
arqueométricos, constructivos, tipológicos y estilísticos.
- Conocimiento de todas sus transformaciones y su patología y de las causas y
circunstancias a que se debieron o que las provocaron, incluyendo sucesos
extraordinarios como seísmos, desastres naturales, acciones bélicas, etc.

Para ello, consideramos cuatro tipos de estudios básicos, que se describen en el

capítulo 4. La memoria histórica, además de estar recogidos en las tablas 2 a 7 del
informe AENOR, UNE 41805 IN sobre Diagnóstico de edificios:

- Estudio histórico-documental
- Estudio histórico-artístico
- Estudio histórico-arqueológico
- Estudios arqueométricos

La siguiente tabla resume estas actuaciones:

Toma de datos en edificios históricos

OBJETO DE Edificio histórico Ciudad

ESTUDIO Edificio protegido
Edificio singular
Edificio con secuencias histórica
(BIC) históricas
Aspectos
Conocimiento del Recuperación historiográficos,
Valoración de
edificio como y registro de documentales, Conocimiento
las técnicas,
documento toda la arqueológicos, de todas sus
OBJETIVOS histórico y como
sistemas y
información arqueométricos, modificaciones y
materiales de
construcción a lo histórica y constructivos, su patología
construcción
largo del tiempo constructiva tipológicos y
estilísticos
Histórico- Histórico-
ESTUDIOS documentales
Histórico-artísticos
arqueológicos
Arqueométricos

3.3.4 Datos ambientales

Que nos permitirán conocer las condiciones ambientales próximas, incluso de

detalle, para completar la identificación de la lesión y el propio proceso patológico.
Debemos considerar, por lo menos:

- Localización de la lesión, tanto en planta como en alzado, para su correcta

ubicación en los mapas correspondientes.
- Orientación general del edificio, y de la fachada en particular, en los casos en
que se trate de lesiones situadas en el exterior o próximas.
- Nivel de exposición de la fachada y, concretamente, de la parte de la fachada
donde se localice la lesión. Este nivel de exposición de puede medir de
distintas formas, aunque aquí proponemos una clasificación basada en los
criterios del CSTB, que considera dos parámetros básicos: la altura con
respecto al nivel de la calle (H) y la distancia a la que están ubicados los
edificios más próximos (D). De esta forma tendremos cuatro niveles de
exposición suficientemente diferenciados que nos permitirán identificar la
importancia de los mismos en los procesos patológicos en cada caso, a saber:

21
 - Ex1, H<10 – D<15
- Ex2, H<10 – D>15
- Ex3, H>10 – D<30
- Ex4, H>10 – D>30

- Nivel de contaminación ambiental, especialmente para todo el conjunto de

lesiones que se pueden producir en la fachada, midiendo especialmente los
contaminantes más representativos en las ciudades, a saber,

- SO2, producido por la combustión de calefacciones, fábricas y tráfico de

coches,
- CO, sobre todo por tráfico de coches,
- Partículas metálicas y minerales, por la presencia de algunas factorías
próximas de diversos tipos.

- Humedad relativa del medio en el que aparece la lesión, sobre todo para
aquellos procesos patológicos condicionados por la humedad.

Todo lo anterior queda resumido en el siguiente cuadro:

Toma de datos generales

OBJETIVO
IDENTIFICACIÓN
(Cada lesión de forma
independiente)
DATOS CONSTRUCTIVOS
(Los datos generales pueden
ser comunes para todas las
lesiones de un edificio o parte
de él)
DATOS HISTÓRICOS
(Los datos suelen ser comunes
para un mismo edificio)
DATOS AMBIENTALES
(Los datos pueden ser
comunes para un mismo
edificio o una misma fachada)
DATOS
Tipo de lesión
Secuencia temporal Fecha de aparición
Periodicidad
Mapas de lesiones
Documentos técnicos
Elementos constructivos afectados
Materiales afectados
Detalles gráficos, incluso fotos
Muestras para ensayar
Tipo de edificio, cronología, propiedad, autor
Datos histórico-artísticos, arqueológicos
Intervenciones realizadas
Localización de la lesión
Orientación (fachadas)
Nivel de exposición Ex1, H<10 – D<15
(fachadas) Ex2, H<10 – D>15
Ex3, H>10 – D<30
Ex4, H>10 – D>30
Nivel de contaminación SO2
ambiental CO
Partículas
Humedad relativa ambiente

Asimismo, se incluye una propuesta de ficha general del edificio donde se recogen
las distintas lesiones para obtener un panorama general del mismo, al modo de
mapa esquemático:

22
23
3.3.5 Datos específicos

Además de los datos mencionados de carácter general, cada lesión en particular y

cada edificio y situación específicas, puede requerir una serie de datos para un
diagnóstico más preciso.

En el estudio de los distintos procesos patológicos se mencionarán los datos

específicos necesarios para un correcto diagnóstico. No obstante, cabe ahora
hacer un recorrido por los tipos de datos específicos más importantes, así como la
forma más adecuada de obtenerlos, agrupados por familias de lesiones e
indicando, por un lado, los datos y detalles constructivos a obtener y, por otro, los
tipos de pruebas y ensayos a llevar a cabo. Veamos.

3.3.5.1 Toma de datos en lesiones físicas

- Humedades; siguiendo la misma secuencia utilizada en la tipología, tenemos:

- De obra; será necesario identificar la solución constructiva empleada en el

cerramiento y acabado donde ha aparecido la humedad, así como conocer
el proceso constructivo seguido y la fecha de aparición. Asimismo, puede
ser muy útil conocer los datos de absorción y succión de los materiales
componentes y obtener los datos de la humedad ambiente en el local
donde aparece la lesión. Cabe recordar que se trata de una lesión que sólo
aparece después de una intervención constructiva “húmeda”.

- Capilar; conocer la solución constructiva del arranque del paramento

afectado a partir de la cimentación resulta crucial para entender el proceso,
así como la presencia de drenajes, láminas impermeables, cámaras de
aire, etc. Asimismo, es necesario conocer la existencia de posibles focos de
humedad próximos, tales como redes de saneamiento horizontal, pozos,
etc. En cuanto a datos físico-químicos, necesitaremos obtener el contenido
de humedad de los componentes del paramento, dibujando mapas de
líneas de humedad, así como identificar el coeficiente de absorción y la
succión de los materiales componentes, además de identificar la posible
presencia de sales higroscópicas originales o arrastradas por la capilaridad.
También puede ser muy útil obtener la humedad ambiente en el entorno
próximo a las zonas húmedas, lo que nos permite identificar el o los focos
del origen del agua. Finalmente, la termografía puede ser también un buen
aliado en la identificación de los focos de humedad.

- De filtración; por la amplitud de situaciones y circunstancias que se pueden

presentar es imposible analizar todos los datos posibles, no obstante, los
más destacados son los datos constructivos de los encuentros en las zonas
afectadas entre paños verticales y plataformas horizontales, así como con
los elementos estructurales que soportan el cerramiento, si existen.
Asimismo, conviene identificar la escorrentía de agua en las zonas
afectadas comprobando los solapes, las inclinaciones, los vuelos, la
existencia de goterones, etc. En lo que se refiere a los materiales,
necesitamos conocer el coeficiente de absorción de los que constituyen las
plataformas horizontales, y la capacidad de succión de los que forman los
paños verticales. Por último, puede ser conveniente realizar ensayos de

24
 estanquidad in situ para comprobar la presencia de filtración en las juntas
constructivas entre materiales y elementos.

- De condensación; de nuevo necesitamos la composición de la fachada,

especialmente en las multicapa, con los espesores y situación relativa de la
de aislante, y especialmente los puntos de interrupción de ese aislante para
estudiar la posible presencia de puentes térmicos (encuentro con estructura
vertical y horizontal, embocaduras de ventana, etc.). Asimismo,
necesitamos estudiar el gradiente higrotérmico de la fachada, tanto en el
paño ciego como en los posibles puntos conflictivos, para lo cual debemos
identificar previamente las características fisicoquímicas de los materiales
componentes. Por último, la termografía puede ser también muy útil para
identificar posibles condensaciones intersticiales.

- Accidentales; en este caso lo primordial será identificar la situación de

conductos con agua en las proximidades, y su sujeción a elementos
estructurales o de cerramiento, para identificar el punto de salida del agua.
Cabe recordar que estos suelen localizarse en el centro de las manchas de
humedad.

- Suciedad; necesitamos conocer, principalmente, la escorrentía del agua en la

fachada, así como el coeficiente de succión de sus materiales exteriores,
además de los niveles de contaminación en la zona, tanto de gases como de
partículas.

- Erosión; como quiera que se trata de una lesión secundaria, provocada a

partir de una humedad previa, deberemos identificar primero la humedad que
constituye la lesión primaria del proceso. También necesitaremos conocer el
coeficiente de absorción del material afectado y su capacidad de succión pero,
sobre todo, su heladicidad.

El conjunto de esas medidas quedan recogidas en el siguiente cuadro:

25
 Toma de datos de lesiones físicas
LESIÓN Detalles constructivos Pruebas y ensayos

Humedad de, - Sistema constructivo del soporte y - Medidas de humedad en

del acabado superficial
- Proceso constructivo seguido
De obra
- Encuentro de fachada con
cimentación, terreno y acera,
indicando:
- Drenajes
Capilaridad - Láminas impermeables
- Cámaras de aire
- Posibles focos de humedad de
instalaciones urbanas y
saneamiento
- Encuentros entre paños,
plataformas y elementos
De filtración estructurales en zonas afectadas
- Identificación y análisis de la
escorrentía del agua por la fachada
- Composición y de fachadas
De condensación multicapa
- Presencia de puentes térmicos
Accidental - Situación de conductos
materiales y en el ambiente
- Coeficiente de absorción y
succión de soporte y
acabado
- Medidas de humedad en
materiales y en el ambiente
- Coeficiente de absorción y
succión
- Presencia de sales
higroscópicas
- Termografía
- Coeficiente de absorción y
succión de los materiales
- Estanquidad al agua de
lluvia de juntas constructivas
- Estudio del gradiente
higrotérmico del cerramiento
- Termografía

- Identificación y análisis de la - Tipos de partículas

Suciedad escorrentía del agua por la fachada ensuciantes y de
contaminación ambiental

- Identificación de la humedad que - Coeficiente de absorción y

origina la erosión succión de los materiales
Erosión
Heladicidad de los
materiales

3.3.5.2 Toma de datos en lesiones mecánicas

- Deformaciones; necesitamos conocer el sistema constructivo afectado y su

composición, tanto si se trata de elementos estructurales como si son de
cerramiento o de tabiquería; en esos últimos casos, resulta necesario, además,
la relación con la estructura del edificio. También es importante identificar la
existencia de juntas de dilatación, tanto en estructura como en fachadas, por su
posible incidencia en la dificultad de movimientos de los elementos
constructivos. En cuanto a muestras y ensayos, necesitamos conocer las
características elásticas y mecánicas de los elementos afectados, y debemos
instrumentar y seguir los posibles movimientos que sigan sufriendo los
mencionados elementos, lo que podemos hacer por medios ópticos
(taquímetros) como digitales (fotogrametría, escáner tridimensional, etc.).

- Grietas; cuando se trata de roturas, resulta muy importante identificar su

geometría, ya que ello nos facilita conocer su origen y, por tanto, llevar a cabo
el diagnóstico adecuadamente; para ello se deben reflejar en un “mapa de

26
 grietas”, tanto en plantas como en alzados y secciones. Por otra parte, también
son importante las identificaciones indicadas en el párrafo anterior, es decir,
sistema constructivo afectado y su composición, relación con la estructura del
edificio y existencia de juntas de dilatación. En cuanto a ensayos, son también
necesarios los indicados anteriormente, o sea, instrumentación y seguimiento
de los posibles movimientos de las grietas, tanto perpendiculares como
paralelos (normalmente mediante puntos fijos a ambos lados de las roturas y
comparadores) aunque también podemos utilizar los medios ópticos o digitales
mencionados en el punto anterior. Asimismo, necesitamos las características
elásticas y mecánicas de los elementos afectados y coeficientes de dilatación
por humedad y temperatura para identificar roturas por retracción.

- Fisuras; como quiera que nos referimos exclusivamente a la rotura de

acabados superficiales, será importante la identificación constructiva del
cerramiento, con soporte, acabado y sistema de adherencia, sobre todo la
posible existencia de discontinuidades en el soporte que se reflejan en el
acabado, y la existencia de juntas de dilatación-retracción propias del acabado.
Asimismo necesitamos conocer las características elásticas y mecánicas de los
materiales de soporte y acabado, así como sus coeficientes de dilatación
higrotérmica.

- Desprendimientos; al tratarse de la pérdida de unión de un acabado con su

soporte, será necesario conocer la composición constructiva del conjunto de la
fachada y del sistema de adherencia, así como de la existencia de juntas de
dilatación propias del acabado que faciliten su variación dimensional sin
introducir tensiones. De hecho, los desprendimientos pueden ser lesiones
secundarias a partir de otras primarias tales como humedades o fisuras, por lo
que, en ese caso, habrá que identificar también esas posibles lesiones
primarias. Además necesitamos conocer las características mecánicas y
elásticas del acabado, su coeficiente de dilatación higrotérmico y, en función
del sistema de adherencia, la resistencia al arrancamiento del acabado
respecto del soporte, realizando los ensayos suficientes directamente “in situ”.

- Erosión; provocada directamente por golpes y rozamientos, necesitamos

conocer la composición constructiva del acabado y, sobre todo, en las esquinas
que son los puntos más vulnerables. En cuanto al material, necesitamos
conocer su resistencia a la compresión, al impacto y a la abrasión.

Todas estas medidas se incluyen, asimismo, en el siguiente cuadro:

27
 Toma de datos de lesiones mecánicas
LESIÓN Detalles constructivos
- Composición constructiva de la
unidad estructural
Deformaciones - Encuentro de fachada y
estructura
- Existencia de juntas de dilatación
- Mapas de grietas
- Composición constructiva de la
unidad estructural
Grietas
- Encuentro de fachada y
estructura
- Existencia de juntas de dilatación
- Composición constructiva de
fachadas y acabados
Fisuras - Encuentro de fachada y
estructura
- Juntas de dilatación propias
- Composición constructiva
- Sistema de adherencia
- Encuentro de fachada y
Desprendimientos estructura
- Existencia de juntas de dilatación
- Identificación de lesiones
primarias
- Composición constructiva de
Erosión fachadas y acabados
- Solución de esquinas
Pruebas y ensayos
- Instrumentación y
seguimiento de
deformaciones
- Módulo de elasticidad de
los materiales
- Instrumentación y
seguimiento de grietas y
deformaciones
Resistencias mecánicas de
los materiales y elementos
- Coeficientes de dilatación
higrotérmica
- Resistencias mecánicas de
los materiales
- Coeficientes de dilatación
higrotérmica
- Resistencias mecánicas de
los materiales y elementos
- Coeficientes de dilatación
- Resistencia al
arrancamiento
- Resistencias de los
materiales de acabado a
compresión, a impacto y a
la abrasión

3.3.5.3 Toma de datos en lesiones químicas

- Eflorescencias; al tratarse de una lesión secundaria dependiente de una

humedad, lo primero que habrá que hacer es identificar dicha humedad, para lo
que habrá que buscar los datos constructivos de la unidad afectada. En este
caso especial, además, habrá que detectar las posibles sales solubles
presentes en los materiales por donde pasa la humedad que provoca la lesión,
así como la existencia de posibles pseudoeflorescencias, generadas por la
reacción de álcalis presentes en los materiales con ácidos contaminantes.
Asimismo, será bueno identificar la posible existencia de criptoflorescencias.

- Corrosión; la toma de datos se debe centrar en los elementos metálicos, tanto

estructurales (principales o auxiliares) como de cerrajería, analizando la posible
existencia de alguno de los tipos de corrosión enumerados más arriba.
Asimismo, al poder ser una lesión secundaria provocada por humedades como
lesiones primarias, habrá que identificarlas previamente. Por último, habrá que
estudiar la posible progresión de la corrosión, sobre todo en elementos ocultos
(armaduras de hormigón, estructuras auxiliares de cerramientos, etc.)
normalmente mediante estudios de velocidad de corrosión, así como definición
de las secciones remanentes para considerar la funcionalidad constructiva de
los elementos metálicos afectados.

28
- Organismos; ante la variedad tan amplia de organismos posibles,
mencionamos los datos más elementales. Con carácter general, habrá que
conocer la composición constructiva de la unidad afectada, identificando la
presencia de elementos orgánicos, especialmente leñosos, que sirvan de
alimento a los organismos xilófagos, así como la posible acumulación de polvo
y tierra que permita el crecimiento de vegetales. Asimismo, al ser normalmente
lesiones secundarias a partir de humedades previas, hay que identificar
también dichas humedades. En cualquier caso, hay que establecer el daño
producido, bien sea estético por simple asentamiento, bien se trate de una
pérdida de material por agresión mecánica o química, bien sea la penetración
de raíces que destruye los acabados superficiales o, incluso, elementos
estructurales de fábrica o de hormigón. En cuanto al organismo, hay que
identificar su clase y género para establecer su antídoto.

- Erosión; se trata también de una lesión secundaria provocada por humedades

previas, por lo que de nuevo habrá que identificar dichas lesiones previas,
además de conocer la composición constructiva del elemento afectado y, sobre
todo, su composición química, así como los niveles de contaminación
ambiental en la zona. En cuanto a los materiales, será conveniente realizar
estudios petrológicos (petrofísicos y petrográficos) para conocer la
susceptibilidad de agresión química por parte de los contaminantes
ambientales en la zona, y su alteración.

Toma de datos de lesiones químicas

LESIÓN Detalles constructivos Pruebas y ensayos
- Composición constructiva de
- Tipo de sal cristalizada
fachada
- Presencia de
- Identificación de humedades como
Eflorescencias criptoflorescencias
lesiones primarias
- Presencia de
- Existencia de sales solubles en los
seudoeflorescencias
materiales de la unidad
- Presencia o proximidad de - Profundidad y velocidad de
elementos metálicos estructurales o corrosión
Corrosión auxiliares - Secciones remanentes en
- Identificación de humedades como elementos estructurales
lesiones primarias afectados
- Composición constructiva de - Tipo de organismo
fachada - Daños mecánicos
Organismos - Identificación de humedades como concretos
lesiones primarias - Profundidad de penetración
- Identificación concreta del daño de raíces
- Composición constructiva del
elemento afectado
- Composición química de
- Identificación del deterioro
Erosión las alteraciones
- Identificación de humedades como
- Estudio petrológico
lesiones primarias
- Niveles de contaminación ambiental

29
3.4 IDENTIFICACIÓN DE CAUSAS

La identificación de las causas de los procesos patológicos es, desde el punto de vista
constructivo, el objetivo fundamental del diagnóstico, toda vez que la reparación del
daño se tiene que realizar a partir de la anulación de las causas que lo provocan. Para
ello son fundamentales los datos tomados, no sólo los propiamente constructivos, sino
también los ambientales e, incluso, los históricos, que nos dan una visión de su origen,
evolución y consecuencias a lo largo del tiempo.

En efecto, no tiene ningún sentido la sola identificación de la lesión, ya que ello no nos
permite la eliminación del proceso patológico sino que, en todo caso, la reparación
provisional de dicha lesión, lo que si se hace sin la anulación de la causa, provoca la
aparición de nuevo de la lesión, normalmente con mayor intensidad y, por tanto, con
más dificultades para su reparación definitiva. Se conocen muchos casos en los que
ese error de reparar sólo el síntoma, han provocado procesos patológicos posteriores
más complejos. Véase como ejemplo el caso de la colocación de “vendas” en grietas
de muros y tabiques sin eliminar la deformación que causa su aparición, que hace que
vuelvan a manifestarse, ahora duplicadas (a ambos lados de la venda).

Por ello, debemos insistir en la importancia de diagnosticar no sólo la lesión (el

síntoma) sino, sobre todo, la causa que la origina, lo que nos da una visión global del
proceso patológico y nos permite definir la actuación de intervención en dos fases
elementales:

- anulación de la causa origen del proceso,

- reparación de la lesión, eliminando el síntoma del deterioro.

Las causas de los distintos procesos suelen corresponder al carácter de los mismos,
en el sentido de que si se trata de procesos físicos, la causa suele ser física, si de
procesos mecánicos, la causa será también mecánica, y si de procesos químicos,
estaremos, normalmente, ante causas químicas. Como consecuencia, nos
encontramos con esos tres tipos de causa origen de los procesos patológicos, a los
que tenemos que añadir las lesiones primarias como posibles causas de otros
procesos patológicos secundarios, tal como hemos ido viendo más arriba.

Pero esas causas de las que estamos hablando pueden calificarse como “causas
directas”, es decir las que suponen el punto de partida del proceso patológico
propiamente dicho. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la mayoría de esas
causas responden a acciones exteriores habituales, la mayoría de las veces
inevitables dada la función constructiva de cada uno de los posibles elementos y
unidades lesionados. Por tanto, habrá que considerar, además, la propia
vulnerabilidad de los elementos como origen complementario de esos procesos.

En efecto, si una acción externa sobre un elemento provoca el inicio de un proceso

patológico, significa que las características fisicoquímicas de dicho elemento no eran
las adecuadas para sufrir esas acciones, lo que implica una cierta vulnerabilidad del
elemento ante las mismas. Si las acciones exteriores son extraordinarias, puede
pensarse que la vulnerabilidad era imprevisible, pero si se trata de acciones ordinarias,
dicha vulnerabilidad tiene que considerarse como un defecto de calidad del elemento
en cuestión.

En cualquier caso, la presencia de dicha vulnerabilidad, considerada como defecto de

calidad, puede considerarse también como una causa complementaria del inicio del
proceso patológico, por lo que las llamaremos “causas indirectas” del mismo. De

30
hecho, a la hora de decidir la intervención de reparación de los elementos dañados, la
anulación de la causa se suele dirigir a la eliminación de esos defectos de calidad,
bien sea con refuerzos, bien con protecciones de esos elementos, que permiten
reducir o eliminar su vulnerabilidad.

A su vez, esos defectos de calidad pueden haberse introducido en cualquiera de las

fases del proceso constructivo, lo que suele ser necesario de identificar. Así, pueden
tener su origen en el propio proyecto, por un diseño geométrico incorrecto, o por una
errónea definición de sus características fisicoquímicas, o por una mala elección del
material o elemento en cuestión. Puede también tener su origen en la producción del
material o elemento constructivo, por algún error en la fábrica. Puede, asimismo,
deberse a un error en la ejecución de la obra, bien por mala colocación, bien por
tratarse de una unidad realizada “in situ”, sin las medidas y los procedimientos
adecuados, o sin el control de calidad necesario. Puede, por fin, deberse a una falta de
mantenimiento del edificio o del elemento constructivo en concreto, que hace que
pierda su calidad, reduciendo el nivel de las características fisicoquímicas e, incluso,
geométricas, con las que estaba previsto en el proyecto o durante su ejecución.

En todos esos casos, la reparación deberá empezar con el intento de recuperación de

esas características, ya que de lo contrario, se mantendría la vulnerabilidad del
elemento y, por tanto, el riesgo de que el proceso patológico vuelva a aparecer de
nuevo.

En definitiva, el estudio patológico deberá propiciar el diagnóstico de todas esas

causas, tanto las directas como las indirectas, para que se puedan tomar las
decisiones apropiadas en cuanto a la intervención necesaria para anular las causas y
repara la lesión. Para ello la toma de datos debe llevarse a cabo con la mayor
precisión, pues de ella depende el correcto entendimiento del proceso patológico.

El siguiente cuadro resume los tipos de causas mencionadas:

Cuadro general de causas

TIPO CAUSA
DIRECTAS Físicas
Acciones que inician el proceso patológico y marcan su Mecánicas
“carácter”. Químicas
Suelen ser consecuencia de la propia funcionalidad Lesiones previas
constructiva del elemento (Para lesiones secundarias)
Proyecto
INDIRECTAS
Elección del material y diseño
Errores del proceso que favorecen la vulnerabilidad del
constructivo
elemento constructivo.
Material
Sobre ellas hay que actuar, tanto en prevención como en
Ejecución
conservación, para darle la durabilidad adecuada (mejorar
En taller y en obra
su calidad, fisicoquímica y geométrica)
Mantenimiento

31
3.5 EL DIAGNÓSTICO PROPIAMENTE DICHO

Una vez terminada la toma de datos, estamos en disposición de llevar a cabo el

diagnóstico propiamente dicho. Es posible que exista algún tipo de “prediagnóstico”,
incluso hecho por nosotros mismos en una primera inspección visual. Ahora es el
momento de confirmarlo a partir de los datos tomados.

El diagnóstico tiene que ser preferentemente “global”, es decir, alcanzar a todo el

edificio y considerar los tres tipos de datos tomados, a saber, constructivos, históricos
y ambientales, con el objeto de que sea útil, tanto para las reparaciones constructivas
necesarias, como para la rehabilitación del edificio o parte de él, como, si cabe, para
su restauración. De hecho, podemos afirmar que la interpretación integral de los
trabajos previos al diagnóstico es la parte más compleja en el estudio del patrimonio
arquitectónico, porque en cada disciplina se realizan interpretaciones aisladas de los
resultados y difícilmente los responsables se reúnen para hacer un tratamiento integral
del conocimiento alcanzado y redactar unas conclusiones generales.

Por otra parte, el diagnóstico tiene que ser lo suficientemente claro como para ser
interpretado correctamente por el que vaya a ser responsable de su utilización, bien
para llevar a cabo un dictamen sobre el edificio en cuestión, bien para definir las
actuaciones de reparación, rehabilitación o restauración necesarias, especificando las
técnicas de intervención más adecuadas para cada caso; ello dependerá, como hemos
visto, de las causas de los procesos patológicos que haya que anular, de las
reparaciones de lesiones a efectuar, y de las medidas de rehabilitación necesarias
para adecuar la funcionalidad del edificio. Para ello, en el informe del diagnóstico
habrá que especificar el desarrollo y evolución de los procesos patológicos, y su
correlación con las calidades de los elementos constructivos, con el uso que haya
tenido el edificio y con su historia, incluidas las transformaciones que haya podido
sufrir.

A partir de ahí, y de acuerdo con el Informe AENOR, UNE 41805-3 IN Diagnóstico de

edificios – Parte 14, el informe contendrá, por lo menos, los siguientes apartados:

- Antecedentes
Identificación del edificio y de quién encarga el estudio, las razones por las que lo
hace y cuál es el problema a estudiar y el alcance previsto del mismo. Se deberá
incluir la mención específica, en su caso, al informe preliminar realizado, y la
descripción del enfoque y alcance del estudio planteado a partir de esa inspección
e informe preliminares.
Incluirá la memoria descriptiva desarrollada preferentemente según lo expuesto en
el capítulo 4 de UNE 41805-3 IN Diagnóstico de edificios – Parte 3 - Estudios
constructivos y patológicos. En su caso se deberán especificar las limitaciones que
hayan sido impuestas por el solicitante del estudio (de acceso, de contaminación
acústica, etc.).

- Información previa
Este apartado debe detallar tanto la información de partida con la que se contase
al hacer el informe preliminar como la conseguida con posterioridad, de acuerdo
con el Plan de Inspección efectuado. Incluyendo toda la documentación que se
haya podido conseguir como consecuencia del los estudios arqueológicos,
históricos, funcionales y constructivos. El informe solo debe incluir el listado de
dicha información y un resumen con los aspectos significativos de la misma. Las
copias de los propios documentos deben incluirse en Anejos al informe.

32
- Descripción de los trabajos de toma de datos
Esta descripción debe incluir la descripción de los trabajos de toma de datos
realizados, detallando, en el caso de ensayos, los métodos y equipos empleados,
la fecha de realización del ensayo y las condiciones ambientales existentes en ese
momento. Asimismo deben quedar perfectamente identificados los puntos de
realización de ensayos o calas, o de toma de muestras. Deben indicarse,
asimismo, las normas o recomendaciones seguidas en cada ensayo.
En el caso de procedimientos especiales de ensayo no normalizados, la
descripción del procedimiento completo deberá quedar recogida en un anejo.
Asimismo deben quedar identificados los técnicos encargados de las diferentes
operaciones de toma de datos, especialmente si son distintos de los redactores del
informe, así como los laboratorios que hayan intervenido en la realización de los
ensayos.

- Resultados de los trabajos de toma de datos

Deberán contener la caracterización completa de daños y lesiones y los resultados
de los ensayos realizados. Habitualmente lo más práctico es reflejarlo en unos
croquis. Es recomendable partir de un catálogo de daños estructurado de manera
sencilla y reflejar en planos (alzados, secciones, plantas, croquis de detalle) los
deterioros más significativos, apoyándose también en fotografías. Los modernos
sistemas de manejo y almacenamiento de la información permiten combinar ambas
cosas (planos de levantamiento de daños con fotografías ilustrativas insertadas) lo
que resulta muy práctico y cómodo a la hora de confeccionar los informes y de
analizar y estudiar los desperfectos. En estos mismos planos o croquis, o en otros
semejantes, deberán reflejarse las observaciones realizadas a través de calas.
Esta caracterización completa de los daños debe quedar recogida en uno o varios
anejos, reflejando en el texto principal del informe un resumen de los resultados o
aspectos más significativos.
La caracterización de los daños debe permitir la identificación de zonas más
expuestas y zonas con mayores daños aparentes. Se recuerda la importancia que
tiene, de cara a la durabilidad de la estructura, una adecuada caracterización de la
agresividad ambiental real a la que pueda estar sometida la estructura por parte de
agentes físicos, químicos o biológicos.
Asimismo se recogerán en anejos los informes correspondientes a los diferentes
ensayos llevados a cabo con indicación de todos los resultados obtenidos, incluso
aquellos en los que por alguna circunstancia se dude de su validez, hecho que se
hará constar en el informe exponiendo las razones de tales dudas.

- Análisis de los datos

En esta parte del informe se recogerán las consideraciones y análisis llevados a
cabo sobre los datos obtenidos. Estas consideraciones o análisis podrán ser de
muy diversos tipos:

- Análisis de los datos de daños en sí mismos evaluando su extensión,

importancia, distribución, etc.
- Estimación de la causa o causas que han dado origen a esas lesiones,
detallando las razones que incitan a establecer esas hipótesis y los datos
objetivos que las corroboran.
- Análisis de los resultados de los ensayos efectuados y evaluación de los
mismos por comparación con los criterios que se establezcan en las normas
que los regulen.
- Evaluación de las consecuencias de los deterioros observados sobre la
funcionalidad o la seguridad del edificio o la unidad constructiva de que se
trate, etc. Las hipótesis de partida y los métodos empleados para realizar esta
evaluación deben quedar claramente reflejados.

33
 Por otro lado, esta evaluación del edificio deberá incluir como deficiencias
determinadas circunstancias que pueden incidir de forma directa en los procesos
patológicos o en la futura funcionalidad o seguridad del mismo como pueden ser la
falta de accesibilidad, de planes de mantenimiento, de sistemas adecuados de
protección contra incendios o de prevención de situaciones de riesgo.

- Conclusiones
Deben ser claras, concisas y completas estableciendo, por lo menos:

- Resumen del estado del edificio.

- Propuesta sobre la necesidad o no de actuación ante la situación existente.
- En caso de que sea necesaria algún tipo de actuación, tipos de actuaciones
posibles, plazos en los que deberían acometerse y valoración de las mismas.
Normalmente los tipos de actuación posibles pueden ser:

- Realización de inspecciones periódicas (monitorizaciones) para analizar la

evolución temporal de las lesiones observadas.
- Realización de estudios específicos de mayor alcance o profundidad.
- Actuaciones de mantenimiento
- Actuaciones de reposición o sustitución.
- Actuaciones provisionales y urgentes de apeo, apuntalamiento, restricción de
uso, etc.
- Actuaciones de reparación, rehabilitación, refuerzo, etc.

- Recomendaciones
Se describirán con detalle las actuaciones recomendadas de entre las posibles
enumeradas en las conclusiones. Asimismo se establecerán las posibles
precauciones de utilización que se estimen necesarias incluyendo prescripciones y
prohibiciones en su uso. Se detallarán las operaciones de mantenimiento a
realizar, indicando si deben ser efectuadas por el usuario o por personal
especializado.

Se trata, en definitiva, al igual que ocurre en medicina, de posibilitar una toma de

decisión con suficientes garantías de acierto.

El siguiente cuadro trata de resumir ese informe final del diagnóstico constructivo:

Cuadro resumen de diagnóstico constructivo

SISTEMA LESIÓNES ESTUDIOS CAUSAS
CONSTRUCTIVO
físicas mecánicas químicas in situ laboratorio directas indirectas
ESTRUCTURA
(Distintos elementos)
FACHADAS
(Distintos partes y
orientaciones)
CUBIERTAS
(Distintos tipos)
TABIQUERÍA
(Distintos tipos y
alturas)
INSTALACIONES
(Distintos tipos)

34