商业经济 评论　 维普资讯 http://www.cqvip.

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“房地产泡沫’
’的形成与防控　
— —

兼论如何实现房产市场 的健康发展　
口 文 ／ 罗海平　

近 年来 我 国城 市 房价 疯 狂 上涨 ，泡　
沫成 分越 做 越 大 。一 套普 通 住宅 大 约等　
于城 市居 民ｌ０至 ｌ
５年 的 收 入 ，
部 分城 市　
已达 Ｎ２ｏ年 。目前 ，
房 价涨 速 仍 然迅 猛 ，
　
据 国家 发 改委 、国家 统计 局 最近 公布 的　
数据 显 示 ，
ｌ０月份 全 国７０个大 中城 市 房　
屋 销售 价格 同比上 涨 ９．
５％，
是 ２００５年 ７
　
月 以来 的最 大 单 月涨 幅 。 以深 圳 为例 ，
　
２
００６年 特 区内 房屋 均价还 是 ９００
０元 ／平　
方米 ，２００７年 ７月 新盘 成 交 均价 就 迅速　 毳　
　 《ｌ
Ｉ 　 ｝
　
“
　 二＝
＿
　
飙 升 到近２２０００元 ／平 方米 ，
高档 一 点的　 建　
０　 ｛ｉ
　
｛ 　
楼盘均价 达４万元 ／平 方米 。
鉴 于我 国房　
产市场 的 严峻 形 势 ，２００７年 ｌ１月 ｌ９日　
一 ’　

国务 院总 理温 家宝一 行考 察 了新 加坡 提　
供 公共 住 屋的 经 验和 政 策 。在 新加坡 国　 给 的 有 限性和 信 息 不对 称 性 。从 而 引发　 内，
房产 泡沫 将演 化为金 融泡沫 ，
而 金融　

老 百　 人 们对 房 地产 价 格 的预 期 走高 ，
立大学 发表 演讲 答问时 温总 理说 “ 诱 发 投　 泡沫又迅速蹿升为经济泡沫 ，
直至经济　
姓总 告诉 戎 不要 忘 记 房价 。” 认 为 “
特　 机行 为产生 。
另外 ，
促 成人 们房价 预期 走　 泡沫 的 “灾难 式 ”破灭 。
　

人 民有 很　 高 的 因素并 不 只 限于 房地 市场 ，比如 经　
别是 近些 年 来房 价 上涨 较 快 ， 除 了房地 产 内在属性 的 作用产 生泡　

大的意见 ”。
　 济 的高 速增 长 、城 市 化进 程 的加 快 以及　 沫 外 ，
在 我 国还 存 在强 大 的对 房价 进 行　
各种 利好 事 件 如奥 运 会之 于北 京 、世博　 “
推 、扶 、拉 ” 的外 部 “策动 力 ”。首 先　
会 之 于上 海 、甚 至深 圳 湾 大桥 的 开通 对　 是 公共 权 力滥 用 带来 的“公 权推 涨 ”。由　
“房地产泡沫”形成　演变的　般　 深 圳房 价 都 会形 成 “涨价 合 理 ”的预 期 。
　 于 房地 产 特有 的 两大 核 心资 源 （
地 产开　
机制　 房 地产 上游 涵盖 钢材 、
水泥、
物流 等　 发 权和 银 行信 贷 权 ）都掌 控 在地 方 政府　
房地 产泡 沫是 东南亚 国家 、日本 、
香　 行业 ，
下游 包括建 筑装 饰 、
物业 管理 等行　 手 中导致 供给面 市场 化程 度不足 ，
为 “公　
港等 金 融危 机 的一 个 直接 的 “策 动 力”。
　 业，
产业 链 条较长 ，
而 且 产业关联 度较 高　 权寻 租”创造 了可能 。
同时 房地产过 长的　
房地 产泡沫 的形成 机制 是 由房地 产内在　 不仅 扩大 了潜在 的 “
泡沫 形成 因子 ”
而 且　 行政 审 批流 程 扩 大 了 “公权寻 租 ”的空　
属性 决定 的 。房 地 产具 有 实体 性 和 虚拟　 放大 了房产 泡 沫 的影 响 范 围 。房地 产 业　 间 ，政府 垄 断 的土 地 拍卖 市场 又 通过 竞　
性 、投资性和 消 费性 、
不动 性和 流动性 等　 与金 融业 存 在 捆绑 型 关 系 。房地 产 业 属　 价 带 来地 价 飞涨 ，而这 些 都 会使 房地 产　
相互对 立 的属 性 。土 地 资源 实 体 的有 限　 于 典 型 的资 金 密集 型 产业 ，
需 要 大 量 的　 供 应价 格 居 高不 下 。其次 ，
“政 策扶 涨 ”。
　
性和 土 地 虚拟 价 格无 限性 的 对 立 ，土 地　 金融融资 。
一旦融资渠道过于单一则房　 在 亚 洲金 融 危机 后 ，出于拉 动 内需 的 需　
资源的 稀缺性 和垄 断性 决定 了房 地产供　 地产 金融 风险就 会集 中在商业 银行 系统　 要，
房 地 产业 一 直 被作 为 国 民经济 的 支　

５４　 经济导刊 ２ｏｏ８，

Ｏ１，Ｏ＇
　
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商业经济评 论 ・产 经分析　

柱 产业 来 发展 。维持 高 房价 似 乎更 符 合　 １
３本房 地产 泡沫 经 济的 形成是 伴随　 房地 产泡沫 的产生 。比如 ，１
３本 固定资产　

继 续加 大 投 资的 “行业 景 气 ”要 求 ，
所 以　 长 期 的 经济 高速 增 长 逐步 形 成 的 ，
但正　 标 准 税率 为 １．
４％，
但 随着 土地 价市 场的　

房 价下跌 和房 市萎缩 时政 府往 往热 衷于　 是 长达 三十年 平均每 年涨 幅 ｌ

　
４％（
１　９
６０－　 不断 高 涨 ，
土 地资 产 的 实际 有效 税 率非　

“
托 市 ”和 “
救 市 ”。再 次是 “投机 拉 涨 ”。
　 ｌ
９９０）的持 续 积 累使 得 １
３本 地价 共 上涨　 常低 。同时 １
３本继 承 税 定价 金额 为 官方　
一

方面银 行宽 松的 抵押 贷款和 住房 按揭　 了５

６．１倍　。这 种 典 型的 “温 水煮 蛙 ”式　 公布 地 价 的７０％ ，
但 官 方公 布价 远 远低　

政策为 开发商 和投 机者 不断融 资提 供 了　 的泡 沫 形成 机 制导 致 了 日本 政 府 “对地　 于 市场 价 ，

这 样 也促 使 更 多的 人将 金 融　

便利 ，
使 其能“四两 拨千 斤”地参 与投 机 。
　 价 和房 价长 期持 续上涨 ”的麻 痹 。
这 主要　 资 产转 变 为 土地 。另外 １
３本 长 期实 现租　

另一 方 面 ，涨价 的 利好 诱 使企 业 自有 资　 表现 在 ：（１）长 期 实 行低 贴 现率 。２０世　 地 权 的过 分保 护 政 策 ，抑 制 了出租 地 的　

本、
灰 色收入 、国际热钱 以及 居 民储蓄款　 纪７０年代 开始 １
３本 实行低 贴现率 等 宽松　 供 给 。从而 在 限 定供 给 的 同时 却 无限 扩　

等 在大 量 涌入楼 市 ，
而这些“
流 窜 资金 ”
　 的金 融 政 策 。ｌ
９８５年 １
３本 签署 了 “广场　 大 了 市场 需 求 。而这 些 税制 和 调控 措 施　

３本 银行进 一步 下调 了贴 现率　 的 滞后无 疑都 成了地价 飞涨 的助推 手 。

不可控制、不可预测　 协议 ”后 ，１
通常具有不可监管 、 　

的特 点 ，
必然 最终导 致房价 失控 、
迅速 攀　 以 设法 平 抑 １
３元 对 美元 的 升值 。低贴 现　 综上 ，
可 以得 到两 条最 基本 的警示 　

升，
直 至房 产 泡沫 以 及 由此 产 生 的金 融　 率 带来 了货 币供 给 的 不断 扩 张 ，从而 超　 （
一 ）不可听 任经 济发展速 度和 土地稀 缺　

泡 沫 、经济 泡沫 彻 底破 灭 。
　 过 了实 际 经 济需 求 。于 是大 量 货 币供 应　 性 对 地价 和 房价 上 涨 “
认 可 区 间”的扩　
涌 入房 地 产 和股 票 投 资的 资 金来 源 ，
导　 大 。（
二 ）政 府要 有 效 干预 。当泡 沫形 成　

致 了资产 价 格上 涨 。（
２）银 行信 贷 资金　 初期就 要采 取调控 措 施、紧缩信 贷规模 、
　

“房地产泡沫’
’形成的世界警示　 被 大量 投 资 于土 地 资 产 。房 地产 价 格 的　 遏制 过 度投 机 和 投资 ，同时相 机 调 整相　

世界上 许 多国家 和地 区都 曾不 同程　 攀 升 ，引发 了房 地 产 和建 筑 公 司等 开 发　 应税制 。

　

度地 发生 过 “房地 产 泡沫 经 济 ”的危 机 。
　 机 构 对土 地 投 机资 本 的大 量 需 求 。于是　

上世 纪 ８
０年 代 美 国在 利率 市 场 化 、
取 消　 银 行毫 无节 制地发 放抵 押 贷款进 行土地　

利率 管制 Ｑ条款 、减税 等 刺激 下 房地 产　 投 机 融 资 。这样 银 行 的 土地 抵 押 贷款 额　 泡沫的防控与房地产的健康发展　

投资 大规 模 扩张 ，ｌ
　
９８０年 商业 银 行 房地　 急剧 膨 胀 ，ｌ
９９２年 ３月房 地 产抵 押 贷 款　 以 “改善民生 ，实现住有所居”为着　
产 贷款 占 贷款 总额 ４０％，
在ｌ９８７年股 市　 达 到 ｌ
　
５０万亿 日元 ，
占 日本 银行 贷款 余额　 眼 点 和 日标　

“黑色星 期一 ”
的 直接 摧击 下房地 产泡沫　 的 ３５．
５％ 。
除 了商 业 银 行等 ，
一些 由 １
３　 十 七 大报 告 提 出要 “
加 快 推进 以 改　

迅速 破灭 。
在 东南亚 金融 危机 中泰 国、印　 本财 政部 支持 的住房 贷款 机构 也在 土地　 善 民生 为 重 点的 社 会建 设 ”，
要求 “必 须　

尼、
韩国、
马来西 亚以 及我 国的香 港和 台　 投 机 中大 量发 放 信 贷资 金 给 开发 企 业 。
　 在 经 济发 展 的基 础 上 ，
更加 注 重 社会 建　

湾等 经济 泡沫的 最终破 灭 无一不 与长 期　 房地 产 的升值 和信 贷规模 的不 断扩 大形　 设 ，

着 力保 障和 改善 民生 ，
推进 社会体 制　

形 成 的房 产泡 沫 有关 。
危 机 的 产生 都 无　 成恶 性循 环推 动 了房地 产泡沫 的形 成和　 改革 ，
扩大公共服务 ，
完善社会管理 ，
促　
一

例外与高比例的银行房产信 贷相关 ，
　 膨 胀 。（
３）大量 企 业资 金 参 与土 地 投机 。
　 进 社 会 公平 正 义 ，努 力使 全体 人 民学 有　

且 泡 沫 破 裂 后 房 地 产 价 值 普 遍 缩 水　 由于 当时 １
３本 经 济增 长速 度 开 始 下 降 ，
　 所 教 、劳 有 所得 、病 有所 医 、老 有所 养 、
　

３０％ 一７０％ 。以香 港为 例 ，

香 港在 ｌ９９
６　 企 业实物 投资 积极 性不 高 因而 很 多企业　 住有 所居 ，推 动 建 设和 谐 社会 。
”为此 ，
　

年银 行业 放松住房按揭 贷款 审查标准后 ，
　 就 把这 些资金 运用 于土 地资 产和金 融 资　 对房地产市场的调控和防范不能以ＧＤＰ的　

房 地 产 暴 涨 ， 购买 私 人 住 宅 的 贷 款 到　 ４）落后　 增长为风 向标 。
产的投机从 中获取 巨额利润 。（ 居住权是 公民一项必须实　

ｌ
９９８年 翻 了５倍 占ＧＤＰ的 到 ４０％ ，
后 来　 的土地 政策和 税制 促进 了房 地产 泡沫 的　 现的基本权利 ，
为中低收入人群提供基本　

在 提高 利率 的直接 作用 下股 票和房 地 产　 膨 胀 。１
３本 长期 以来 实行 的 土地 政 策 缺　 住房保 障是政府 的职责 。所 以 ，温家 宝总　

崩盘 。ｌ
９９８年 经济 陷 入 负增 长 ，至 ｌ
９９９
　 乏调 整 ，
政 策 上 的滞 后性 在 一 定程 度 上　 理ｌ
１月ｌ
９１３在发现新加坡 ７
０％～８
０％的市　

年 ３月房 地 产 下跌 了 ６０％。。　 造 成 了土 地 的资 产功 能 过 强 ，
从而 促 成　 民居 住在政府提 供的组 屋 内时 ，认 为 “政　

① 杨帆 ．李宏谨 ．李勇 ：
　 泡沫 经济理论与中国房地产市场》，《管理 世界》２００５年第 ６期。
　
② 包宗华 ：
　 日本房地 产泡 沫经济的教训》．　 上海房地》２００７年第 ８期。
　

２００８，０１，０１ 经济导刊　 ５５　

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商 业 经 济 评 论　

府的职责最重要 的是搞 好廉租房 ，

让进城　
打工的农 民工能够租 得起 房 、
住得上房 ”。
　
其次 ，
是建 设经济适用房 ，
“这些 房大多数　
是面向 中等 收入群体 的 。
”。　

强 化土地 管理和地 价的监 测与 调控 ，

　
完善房地 税 制　
土地管理部门应规范土地市场的管　
理，
对划拨土地使用 权的交易应做 出严格　
限制与动态监控以减少多次加价转手的机　
会 。土地 出让应采 用土地 招标 、拍卖 ，严　
格限制以协议 方式 出让用地 。
建立土地储　
备制度 ，确保 “小型 户”、经济房 、政策性　

住房的土地 供给 。盘活 现有存量 土地 、打　

击囤积土地 行为 、加快 “
城 中村 ”改造 。
　
我国需要依据房地产市场运作过程和　 门 机 构 ，房地 产 金融 业 务 的有 关规 范 也　 化等 直接 融资方 式也 可以从 一定 意义．
　

市场行为 设定税种 ，
尽快建立合理 的土地　 有待 制订 。
在 金融 体制不 健全 的情 况下 ，
　 防止房 地产 的泡沫演 变为 金融泡沫 。
　

税收 体 系。全面 发挥 土地 税制 的调节 作　 如 果金 融 部 门过 度放 松 金 融管 制 ，
很容　

用 。在税 制建设 中 ，
不 仅要从保 障财政 收　 易造成 大量 信 贷资金 流入非 生产 性部 门　 优化 住 房 供给 结构 ，房 产 市场 实｛
　
入角度来完善 ，
而 目还要 从土地资源 配置　 而 引发 泡沫 。
　 分类管 理和 规划　

全过程 ，即从 占有 、使用 、转移 、收益 等　 将房 地 产市 场 按 照廉租 房 、经济 ；

　

各个环节来建立 和完善土地税制 ，
以达 到　 拓 展 房 地产 的 融 资 渠道 ，逐 步实现　 用 房 、
高档 住房分 类 管理和调 控 。
首先 １
　

充分发挥土地税 收对土地资源合理使用 的　 房 地 产证券 化　 证 廉 租房 的 供给 。

其 次 ，“以经 济适 用 』
　

调节 作用 。同时 要利用 金融 、税收 等调节　 我 国房 地产 金融 机制 、

产 品 品种 、
服　 为供 给主 体”。
经济适 用房 要面 向中产 ｝
　

手 段对第 二套房购买者 的抑制作用 ，

提高　 务 费 方 面都 落 后于 房 地产 发 展 的要 求 。
　 级 而不 仅 仅是 中低收 入 人群 。
地 方 各｛
　

“
二房 ”购买 门槛 ．增加 投机成 本 。
　 资 金来 源 的单 一 化 和过 高 的集 中 ，内地　 政府 必须 改变长 期实 行的 土地高价 拍ｉ
　
房地 产开 发企业 大约 ７０％的房地 产 开发　 的供 给 模 式 ，确保 “小 型 户”、经 济房　

规范 房地 金 融信 贷 、加大 金 融 监管　 资 金来 自银行 贷款 的支 持 ，无 疑加 大 了　 政 策性 住 房的 土地 供 给 。确 保 “９０７Ｃ

　
力 度　 银 行等 金 融机 构 的风 险 。通 过 金融 产 品　 的供给 量和 真正落 实要 让９０平米 以下ｆ
　
投机 资本 往往来 自于金融 信贷部 门，
　 的创新 ， 可以有效　 住 房要 能真正 用于 中 低收入 的首次 购　
如开 发房地 产证 券化 ，
要从 源头上控 制 投机 资本 。
为此 ，
应该 严　 的转移 银行 风险 。目前 ，中国大部 分房地　 者 。最后 ，
在 定额 用地计 划和杜 绝金 融１
　
格规 定金融 部 门向房地 产 贷款 的 比例 和　 产开发 企业都 被 开发 资金短 缺的 问题所　 款 的 情 况下 完全 放 开 豪宅 、大 户 型 、｛
　
房地 产抵 押 贷款 融 资 的 比率 ，
严 格 审查　 困扰 ，
资 产证 券 化 的 方式 能 在一 定 程度　 墅 、外销住 房的 房产价 格 ，
确保 有足够 ９
　
房地 产抵 押 贷款 的 条件 。而 目前 我 国房　 上 满 足房 地 产 的长 期 投资 需 要 ，便于 实　 买力的人在占用社会资金的情况下买ｊ
　
地 产 金融 监 管缺 乏 ，
除　商业 银 行法　中　 现 开发企 业 资产 的收益 最大化 与风 险最　 适 合 自己需 要的房 产和服 务。
　
有 关 银行 设立 和 资 金运 用规 定 外 ，
对 房　 小 化的 合 理 配置 ，
也 能 为 企业 提 供 可靠　
地 产金融 机构 的管理 尚无 一个 明确 的专　 的资 金循环 保障 机制 。同时 ，
房地 产证 券　 （
作者单位：深圳大学中国经济特区研究中心）
　

＠ 周群 ：《惦记 中国住房问题 温家宝狮城 “取 经”

》，中新社新加坡十一月二十一 日电。
　

５６ 经济导刊 ２００８／０１／
０１