Professional Documents
Culture Documents
BEDRIJVENTERREINEN
GELDERLAND
Stec Groep aan
Provincie Gelderland
1. INTRODUCTIE 1
1.1 Uw situatie 1
1.2 Onze aanpak 2
1.3 Leeswijzer 2
3. ONS ADVIES 12
3.1 Advies 1: laat (structurele) leegstand niet doorwerken in de bestaande prognosemethodiek. 12
3.2 Advies 2: specifiek leegstandsbeleid niet nodig, neem dit mee in het reguliere
herstructureringsbeleid en het streven naar samenhangend bedrijventerreinenbeleid. 13
3.3 Advies 3: houd er rekening mee dat leegstand sterk conjunctuur gevoelig is; de huidige
hoogconjunctuur betekent in de toekomst minder leegstand. 16
1. INTRODUCTIE
We schetsen kort de achtergrond van dit advies, uw vragen en onze aanpak. Ook vindt u hier de leeswijzer.
1.1 Uw situatie
Leegstand op bedrijventerreinen leeft sterk in Gelderland. Dit onderwerp heeft al langere tijd uw aandacht,
maar sinds eind 2006 veel meer. Onlangs nog brachten Milieudefensie en de Gelderse Milieufederatie het
onderwerp leegstand opnieuw op de politieke agenda: slordig ruimtegebruik, verouderde bedrijventerreinen,
ineffectief ruimtegebruik, leegloop van bestaande bedrijventerreinen.
Uit een eerste, theoretische analyse die u deed, kwam een hoog percentage leegstand naar voren.
Na een eerste check onder enkele Gelderse gemeenten bleek de leegstand mee te vallen en soms zelfs op nul
te komen. U vermoedt nu dat de leegstand in praktijk lager zal zijn, dan uit de theoretische analyse kwam,
maar hoger dan gemeenten soms aangeven.
Uw belangrijkste vragen: is er sprake van leegstand? Hoeveel dan? Van welke aard (structureel/tijdelijk)? Wat
is de invloed van de conjunctuur? En is er de komende jaren meer, minder of ongeveer evenveel leegstand te
verwachten?
2. Analyse leegstandsituatie.
We stellen middels een locatiebezoek en schouw de leegstand vast: Is er leegstand? Hoeveel dan? En hoe
ziet deze eruit? We houden bij op welke adressen we leegstand zien (momentopname!).
1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk twee leest u de belangrijkste resultaten van de analyse. In hoofdstuk drie leest u ons advies. In
de bijlage vindt u achtergrondinformatie bij onze adviezen.
De beste bron die in de buurt komt, zijn landelijke cijfers van DTZ Zadelhoff (2007): zij berekenden een
leegstand van 6,7% in de hele bedrijfsruimtemarkt. Dit getal geeft een goede vergelijking met de 10%
leegstand op Gelderse bedrijventerreinen, omdat het gaat om leegstand in de markt voor panden van
eigenaargebruikers en panden in de verhuurmarkt. Hoewel hier geen onderzoek naar is gedaan,
veronderstellen we op grond van eigen onderzoek in andere regio’s in Nederland dat de regionale en
provinciale verschillen in de leegstand op bedrijventerreinen sterk uiteenloopt, en varieert van naar schatting
5% in krappe regio’s, tot 20% in regio’s met overaanbod. In dat licht bezien is de leegstand in de
bedrijfsruimtemarkt in Gelderland licht bovengemiddeld, maar - in onze optiek - niet verontrustend.
De circa 250 miljoen vierkante meter tellende bedrijfsruimtemarkt is overwegend een eigenaargebruikers-
markt. De huurmarkt van nieuwe bedrijfsruimte beslaat naar schatting 20% van de totale markt, naast 40%
huurmarkt in het tweedehands segment; bedrijfsruimten die in eerste instantie voor eigen gebruik zijn
ontwikkeld (DTZ Zadelhoff, 2007).
Voor de huurmarkt als geheel berekende DTZ Zadelhoff een leegstandspercentage van 4,5%; dit is alleen de
leegstand in beleggingsportefeuilles. Overigens vinden wij die leegstand wat laag, en gaan we ervan uit dat
dit percentage gebaseerd is op de leegstand in portefeuilles van institutionele beleggers (in de ROZ/IPD-
index). Dit betreft echter een relatief courant deel van de bedrijfsruimtemarkt, met overwegend relatief
nieuwe bedrijfsruimten, en specifieke vormen van vastgoed (overwegend moderne logistieke hallen en
kleinschalige geschakelde bedrijfsruimten). De leegstand in de bedrijfsruimtemarkt in beleggingsportefeuilles
geeft daarom een relatief rooskleurig beeld van de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt als geheel.
Ook interessant: in de kantorenmarkt berekende DTZ Zadelhoff voor 2006 een leegstand van 12,5% (DTZ
Zadelhoff, 2007). Het aanbod was 5.910.000 m² en de voorraad in gebruik 38.281.000 m².
Een langdurige leegstand van bijna eenderde betekent dat zo’n 3% van het totaal aantal bedrijfspanden op
bedrijventerreinen langdurig leegstaat. Het gaat dan veelal om verouderde panden die weinig aantrekkelijk
zijn voor hergebruik. Overigens moeten we hierbij wel opmerken dat we de norm voor langdurige leegstand
relatief streng hanteerden. Een private investeerder zal meestal pas ‘in actie’ komen wanneer het
bedrijfspand meer dan twee jaar leegstaat. Dan wordt bijvoorbeeld pas gedacht aan ombouwen of renoveren.
1
Hier: bedrijfspand staat naar schatting meer dan een jaar leeg.
Bij de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen zien we vaak een verplaatsingsstroom van bedrijven op
gang komen. Hierdoor komen ook bedrijfspanden leeg te staan. Soms worden deze weer opgenomen door de
markt (‘hergebruikt’), soms ook niet. Dit zien we vooral bij de wat oudere bedrijventerreinen gebeuren.
Bedrijventerreinen in de steekproef met relatief veel leegstand zijn Pavijen in Culemborg, Wijnbergen in
Doetinchem, Lorentz in Harderwijk, Arkervaart West in Nijkerk en Keizerswoert in Putten (zie ook tabel 3).
Tabel 3: top 5 bedrijventerreinen steekproef met bovengemiddeld veel leegstand van bedrijfspanden 2007
WGR-regio gemeente bedrijventerrein levensfase (vlg IBIS) leegstand
Rivierenland Culemborg Pavijen verouderd/momenteel herstructurering 23%
Achterhoek Doetinchem Wijnbergen niet verouderd 16%
Noordwest Veluwe Harderwijk Lorentz verouderd, er zijn herstructureringsplannen 16%
De Vallei Nijkerk Arkervaart West verouderd/momenteel herstructurering 15%
Noordwest Veluwe Putten Keizerswoert verouderd, er zijn herstructureringsplannen 14%
Bron: Stec Groep (2007).
Opvallend: geen van de bedrijventerreinen in de top 5 van minste leegstand (zie tabel 4) is verouderd, terwijl
vier van de vijf bedrijventerreinen met de meeste leegstand (zie tabel 3) juist wel verouderd zijn!
Ook in omvang van de bedrijventerreinen variatie in leegstand: grotere terreinen kennen meer leegstand
Van de bezochte bedrijventerreinen hebben de grotere gemiddeld een hoger leegstandpercentage dan kleinere
(zie ook tabel 5 en 6 hieronder); de vijf grootste uit de steekproef gemiddeld 13% en de vijf kleinste
gemiddeld 6%. Dit geldt in versterkte mate ook voor structurele leegstand: de grotere in de steekproef
hebben een aanzienlijk hogere structurele leegstand dan de kleinere. Op de vijf grootste bedrijventerreinen is
de leegstand van bedrijfspanden in naar schatting 40 tot 50% van de gevallen langdurig.
Is dit te verklaren? Expertmatig ligt een deel van de verklaring in het feit dat grotere bedrijven wat eerder
grootschalige veroudering kennen. Ze hebben ook wat meer ‘achterkanten’ en hebben grotere delen die
minder levendig zijn en zijn aangehaakt op het stedelijk gebied. Is er sprake van veroudering en/of leegstand,
dan is het moeilijker de gebouwen te ‘vullen’.
Samenvattend:
In dit hoofdstuk leest u onze adviezen. Zoals afgesproken beperken we ons tot de hoofdlijnen.
Waarom niet? Het aandeel (structurele) leegstand is niet opvallend hoog. Een leegstand van circa 4 of 5%
kan als gewenst of normaal worden beschouwd (een lagere leegstand dan circa 4 of 5% duidt op overmatige
krapte en zeer weinig flexibiliteit voor bedrijven). De geconstateerde 10%, inclusief 3% structurele
leegstand, ligt daarboven (de leegstand op de kantorenmarkt is overigens hoger dan op de beoordeelde
bedrijventerreinen in Gelderland). Daarbij moet worden meegewogen dat (zie het derde advies) een deel van
de leegstand conjunctureel bepaald wordt en daarmee van tijdelijke aard is. Onze verwachting is dat de
leegstand van 10% de komende twee jaar afneemt en meer ‘regulier’ kan worden beschouwd. Net zoals een
ijzeren voorraad uitgangspunt is voor bedrijventerreinprognoses (namelijk voldoende flexibiliteit bieden aan
bedrijven die krap in hun jasje zitten), is een reguliere leegstand uitgangspunt.
Bovendien is de leegstaande bedrijfsruimte maar voor een beperkt deel aanwendbaar voor de bedrijven die
bedrijfsruimte zoeken. De bedrijfsruimtemarkt is namelijk sterk een eigenaargebruikersmarkt. Dit betekent,
dat slechts een deel van de voorraad bedrijfsruimte bestaat uit huur en opeenvolgend in tijd door
verschillende bedrijven in gebruik kan worden genomen. Daarbij is de markt voor tweedehands bedrijfsruimte
minder in trek dan de traditionele eigenbouw. Soms is achtergelaten bedrijfsruimte ook niet voldoende
courant of zo specifiek afgestemd op de ‘eerste gebruiker’, dat hergebruik simpelweg niet mogelijk is.
Vanwege vloerbelasting, onvoldoende hoogte in het pand, uitstraling et cetera. Vaak moeten hoge kosten
worden gemaakt om het pand weer opnieuw op maat te maken voor een nieuwe gebruiker. Daarom is het
niet raar als gebouwen wat langer leegstaan om een specifieke gebruiker te vinden die bij het gebouw past.
Bij de keuze tussen bestaande bouw en nieuwbouw speelt een rol dat oppervlakte en indeling van
bedrijfspanden sterk afhankelijk zijn van de aard van de productieprocessen. Omdat deze processen per
3.2 Advies 2: specifiek leegstandsbeleid niet nodig, neem dit mee in het reguliere
herstructureringsbeleid en het streven naar samenhangend bedrijventerreinenbeleid.
We raden u aan geen apart leegstandsbeleid te maken, maar dit juist te integreren in uw
bedrijventerreinenbeleid. Leegstand heeft een sterke samenhang met herstructurering, tegengaan van
veroudering en zorgvuldig en samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Door de thema’s gezamenlijk op te
pakken en uw beleidsinstrumentarium hierop gecombineerd in te zetten, heeft u de meeste slagkracht,
denken we, en wordt overmatige leegstand tegengegaan.
De praktijk leert, dat met de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen een versnelde uitstroom van
bedrijven op gang komt. Leegstand kan dan een direct of indirect gevolg zijn. Maar, de aanleg van nieuwe
bedrijventerreinen is ook van cruciaal belang voor de economische structuur van een gemeente: bedrijven
hebben uitbreidingsruimte nodig en er moeten locaties beschikbaar zijn die aansluiten bij de wensen en eisen
van bedrijfsruimtegebruikers. Het instandhouden van de kwaliteit van bestaande terreinen en daarmee
tegengaan van leegloop en leegstand vereist zorgvuldige afstemming met de ontwikkeling van nieuwe.
Realiseer u, in veel alle gevallen is het voor bedrijven aantrekkelijker grond te kopen en te bouwen op nieuw
terrein. De praktijk wijst echter uit dat overheden (met name gemeenten), via een gedegen plan van aanpak
en voldoende tijd en energie, bedrijven wel kunnen stimuleren bestaande panden te hergebruiken (doorlopen
van de SER-ladder, voeren van een samenhangend bedrijventerreinenbeleid).
De Sociaal Economische Raad (SER) heeft een zogenaamde SER-ladder geformuleerd in haar advies over de
Nota Ruimtelijk Economisch Beleid, waarvan de sporten als volgt zijn omschreven:
x Leegstand aanpakken: leegstand is niet goed voor het imago van een gemeente en regio en geeft de
indruk dat de economische structuur onder druk staat. Daarnaast is sprake van leegstand wanneer er een
mismatch is tussen vraag en aanbod.
x Verlenging van de levensduur van bestaande bedrijventerreinen door het tegengaan van veroudering: dit
is belangrijk voor de economische structuur van een gemeente en regio. En, zorgt voor een hoger
rendement van overheidsinvesteringen; er is sprake van een langere levenscyclus van het terrein.
x Zorgvuldig omgaan met schaarse ruimte: ruimte voor bedrijventerreinen is maar één van de
bestemmingen waarvoor een plek gevonden moet worden. De laatste jaren neemt het maatschappelijk en
politiek draagvlak voor bedrijventerreinen af omdat het er meestal niet heel aantrekkelijk uitziet en het
areaal bedrijventerreinen de laatste jaren snel lijkt toe te nemen – er is ongeveer vier keer zoveel hectare
bedrijventerrein als hectare kantoorterrein. Door stevig in te zetten op aantrekkelijke, bestaande
bedrijventerreinen en ruimte voor nieuwe uitgifte zo beperkt mogelijk te houden, kunt u het draagvlak
voor bedrijventerreinen vergroten.
Overigens: soms is transformeren van een verouderd bedrijventerrein simpelweg beter. Overheden hebben
vaak grote weerstand tegen het van kleur laten verschieten van bedrijventerreinen. Toch is het vanuit
economisch, ruimtelijk én maatschappelijk oogpunt soms beter in te zetten op transformatie. Bijvoorbeeld op
x Informeer uw gemeenten goed en regelmatig over leegstand: stand van zaken, oplossingsrichtingen etc.
x Monitor de bedrijventerreinenmarkt goed en houd ook provinciebreed leegstand in de peiling.
x Focus op zorgvuldig, samenhangend bedrijventerreinenbeleid. Informeer gemeenten hier ook over.
x Verken bij gemeenten en regio’s de daadwerkelijke ruimtebehoefte en eventuele mogelijkheden voor
fasering van nieuwe bedrijventerreinen.
x Zet vraagtekens bij grote plannen voor nieuwe bedrijventerreinen in gemeenten en regio’s met een
omvangrijke ijzeren voorraad en bovengemiddelde leegstand.
x Help op tijd herstructureren van bedrijventerreinen mogelijk maken. Stem ook in uw provinciaal
bedrijventerreinenbeleid herstructurering met ruimte voor nieuwe plannen zorgvuldig af.
x Plaats transformatie als optie op de agenda. Soms kan verkleuring soelaas bieden, op locaties met veel
leegstand en goede kansen voor andere functies (bijvoorbeeld binnenstedelijk).
x Stimuleer sterk accountmanagement bij gemeenten. Wijs gemeenten en de markt ook op de
mogelijkheden van huisvesting in bestaand vastgoed.
x Formuleer provinciebreed kansrijke, minder kansrijke en niet kansrijke locaties voor bedrijventerreinen.
Het geeft u ook inzicht in eventuele toekomstige leegstand.
x Zet in op heldere profielen en beperk kantoren op bedrijventerreinen. Op de lange termijn draagt dit niet
bij aan de kwaliteit van locaties. Vaak gaat het om kantoren van matige kwaliteit, waardoor op lange
duur structurele leegstand kan ontstaan.
Ook leegstand is sterk conjunctuurgevoelig. We zagen dit de afgelopen jaren bijvoorbeeld ook op de
kantorenmarkt sterk. We raden u aan als het ware ‘over de conjunctuurgolven heen te kijken’. Met een
actuele leegstand van circa 10% zit u aan de hoge kant, maar slechts een deel is langdurig, schatten we in.
We verwachten dat de leegstand op de meeste bedrijventerreinen in Gelderland de komende twee tot drie
jaar (als gevolg van de huidige hoogconjunctuur) weer opgevuld zal worden. Zeker op goede, niet verouderde
locaties. Lastiger is het op niet aantrekkelijke locaties: slecht bereikbaar, verouderd en/of met een onduidelijk
profiel. Maar bijvoorbeeld ook op binnenstedelijk gelegen locaties, of tegen het stadscentrum aan. Wel zijn
hier kansen voor andere functies en bijvoorbeeld ‘verkleuring’ groter.
Ter indicatie: nu staan vooral kleinere bedrijfspanden (circa 500 tot 1.000 m² groot) en middelgrote (1.000
tot 2.000 m²) leeg. Structureel leeg, staan bedrijfspanden die niet erg courant meer zijn, zo bleek uit de
steekproef. Verder zien we in bedrijfsverzamelgebouwen (die overigens altijd als eerste reageren op
schommelingen in de markt) leegstand.
Ook het Ruimtelijk Planbureau verschijnt met een onderzoek naar bedrijventerreinen. Volgens hen zal, bij
het huidige tempo van herstructurering, het aandeel verouderde bedrijventerreinen de komende jaren verder
toenemen. Om herstructurering aantrekkelijker te maken en de vraag naar nieuwe bedrijventerreinlocaties
substantieel te beperken, zijn volgens het RPB nieuwe beleidsinstrumenten nodig. Met name moet een
herstructureringsbijdrage worden overwogen.”