IN THE COURT OF COMMON PLEAS

OF YORK COUNTY, PENNSYLVANIA

In Re: CONDEMNATION BY THE

REDEVELOPMENT AUTHORITY OF THE
CITY OF YORK, PENNSYLVANIA No. 2006-SU-1582-Y05

Appropriating in Fee Simple Certain Lands of CIVIL ACTION – LAW

OHIO BLENDERS, INC., on North Beaver
Street and North Pershing Avenue in the City of
York, PA 17404 York County, Pennsylvania, Oral Argument Requested
being Parcel Nos. 03 046 01 0006; 03 046 01
0007; 03 047 01 0001A; 03 047 01 0001B; and
03 049 01 0013
 

PROPOSED JURY INSTRUCTIONS & VERDICT FORM 
OF OHIO BLENDERS, INC. 

Comes now condemnee in this eminent domain proceeding, Ohio Blenders, Inc. 

(“Ohio Blenders”) and, pursuant to the Court’s Pre‐Trial Order of July 7, 2010, submits the 

following proposed jury instructions and verdict form. 

1. Introductory Instruction:  This case is about the fair market value of the 

property that the Redevelopment Authority of the City of York (“RDA”) took from Ohio 
Blenders for transfer to the private developer responsible for the Northwest Triangle 

redevelopment project.  The constitution and laws of the Commonwealth unequivocally 

entitle Ohio Blenders to just compensation for the property RDA has taken.   

The laws of the Commonwealth define just compensation as the fair market value of 

the real estate taken as of the date on which the taking occurred.  Your role is therefore to 

determine the fair market value of Ohio Blenders’ property as of May 12, 2006, the date on 

which RDA filed this condemnation proceeding.  Nothing that happened to property values 

{00411712/1} 
 
1 
or the economy in general between May 12, 2006 and today is of any relevance to your 

determination of the fair market value the property enjoyed as of May 12, 2006.   

As will be addressed again later, fair market value is defined as the price a willing 

buyer would pay to a willing seller in the context of an open market, arms‐length 

transaction between the two.  To determine fair market value as of May 12, 2006, then, you 

must determine the price that Ohio Blenders would have received for its land had it closed a 

sales transaction with a willing buyer on that date. 
2. Burden of Proof:  When a party has the burden of proof on a particular issue, 

the party's contention on that issue must be established by a fair preponderance of the 

evidence. The evidence establishes a contention by a fair preponderance of the evidence if 

you are persuaded that it is more probably accurate and true than not.  

To put it another way, think, if you will, of an ordinary balance scale, with a pan on 

each side. Onto one side of the scale, place all of the evidence favorable to the plaintiff; onto 

the other, place all of the evidence favorable to the defendant. If, after considering the 

comparable weight of the evidence, you feel that the scales tip, ever so slightly or to the 

slightest degree, in favor of the plaintiff, your verdict must be for the plaintiff. If the scales 

tip in favor of the defendant, or are equally balanced, your verdict must be for the 

defendant.  See Standard Civil Instruction 1.42. 

It is important that you recognize that there is no burden of proof with respect to the 

main issue before you, i.e., the fair market value of the property.  You should consider the 

evidence submitted by both sides based on your evaluation of the credibility of that 

evidence.  You should not hold either side to a higher standard of proof.  The only issues in 

this case which involve a burden of proof are (1) the amount of damages associated with 

Ohio Blenders search for a new business location and (2) the amount of damages owing 

{00411712/1} 
 
2 
Ohio Blenders for dislocation of its business.  The burden of proof for those two issues is on 

Ohio Blenders.  I will instruct you more specifically on those two issues at a later point in 

these instructions.   

3. Credibility:  As judges of the facts, you are the only judges of the credibility of 

the witnesses and their testimony. This means that you must judge the truthfulness and 

accuracy of each witness’ testimony and decide whether to believe all, or part, or none of 

that witness' testimony. The following are some of the factors that you may and should 

consider when judging credibility and deciding whether or not to believe witnesses.  

a. Was  the  witness  able  to  see,  hear,  or  know  the  things 
about which he or she testified? 

b. How  well  could  the  witness  remember  and  describe 

those things? 

c. Was  the  ability  of  the  witness  to  see,  hear,  know, 
remember, or describe those things affected by youth or 
old  age  or  by  any  physical,  mental,  or  intellectual 
deficiency? 

d. Did the witness testify in a convincing manner? How did 
the  witness  look,  act,  and  speak  while  testifying?  Was 
the testimony uncertain, confused, self‐contradictory, or 
presented in any kind of evasive manner? 

e. Did the witness have any interest in the outcome of the 
case, or any bias, or any prejudice, or any other motive 
that might have affected the testimony? 

f. How well does the testimony of the witness square with 
the other  evidence  in  the  case, including the testimony 
of other witnesses? Was it contradicted or supported by 
the other evidence and testimony? 

g. Does the testimony make sense to you? 

{00411712/1} 
 
3 
 h. If you believe some part of the testimony of a witness to 
be  inaccurate,  consider  whether  that  inaccuracy  cast 
doubt  upon  the  rest  of  that  same  witness'  testimony. 
This  may  depend  on  whether  the  inaccuracy  is  in  an 
important matter or in a minor detail. 

i. You  should  also  consider  any  possible  explanation  for 

the inaccuracy. Did the witness make an honest mistake 
or  simply  forget,  or  was  there  a  deliberate  attempt  to 
present false testimony to you? 

j. If you find that a witness deliberately testified falsely on 
a  material  point,  that  is,  on  a  matter  that  might  affect 
the outcome of the trial, you may, for that reason alone, 
choose  to  disbelieve  other  parts  or  all  of  that  same 
witness'  testimony.  But  you  are  not  required  to  do  so. 
You  should  consider  all  the  other  factors  that  bear  on 
credibility in determining whether to believe other parts 
of that witness' testimony. 

k. While  you  are  judging  the  credibility  of  each  witness, 

you  are  likely  to  be  judging  the  credibility  of  other 
witnesses or other evidence in the case. If there is a real 
irreconcilable conflict, it is up to you to decide which, if 
any, of the conflicting testimony or evidence you believe. 
As the only judges of credibility and fact in this case, you, the jurors, are responsible to give 

the testimony of every witness, and all the other evidence, whatever credibility and weight 

you think it is entitled to receive.  See Standard Civil Instruction 1.44. 

4. Weight of Evidence:  The number of witnesses offered by one side or the 

other does not, in itself, determine the weight of the evidence. It is a factor, but only one of 

many factors that you should consider. Whether the witnesses appear to be biased or 

unbiased or whether they are interested or disinterested persons, are among the important 

factors that indicate the reliability of their testimony. The important thing is the quality of 

the testimony of each witness. In short, the test is not which side brings the greater number 

{00411712/1} 
 
4 
of witnesses or presents the greater quantity of evidence; but which witness or witnesses, 

and which evidence, you consider most worthy of belief. Even the testimony of one witness 

may outweigh that of many, if you have reason to believe his or her testimony in preference 

to theirs. Obviously, however, where the testimony of the witnesses appears to you to be of 

the same quality, the weight of numbers assumes particular significance.  See Standard 

Civil Instruction 5.03. 

5. Inconsistent Statements:  You may find inconsistencies in the evidence. 

Even actual contradictions in the testimony of witnesses do not necessarily mean that any 
witness has been willfully false.  Poor memory is not uncommon.  Sometimes a witness 

forgets; sometimes he or she remembers incorrectly.  It is also true that two persons 

witnessing an incident may see or hear it differently. 

If different parts of the testimony of any witness or witnesses appear to be 

inconsistent, you the jury should try to reconcile the conflicting statements, whether of the 

same or different witnesses, and you should do so if it can be done fairly and satisfactorily. 

If, however, you decide that there is a genuine and irreconcilable conflict of 

testimony, it is your function and duty to determine which, if any, of the contradictory 

statements you will believe.  See Standard Civil Instruction 5.04. 

6. False in One, False in All:  If you decide that a witness has deliberately 

testified falsely about a material point (that is, about a matter that could affect the outcome 

of this trial), you may for that reason alone choose to disbelieve the rest of the witness' 

testimony. But you are not required to do so. You should consider not only the deliberate 

falsehood, but also all other factors bearing on the witness’ credibility in deciding whether to 

believe other parts of the witness’ testimony.  Standard Civil Instruction 5.05. 

{00411712/1} 
 
5 
 7. Circumstantial Evidence:  In this case you have heard what the law calls 

circumstantial evidence. Circumstantial evidence consists of proof of facts, or circumstances, 

from which it is reasonable to infer the existence of another fact. You may consider 

circumstantial evidence and give it whatever weight you believe it deserves.  Standard Civil 

Instruction 5.07.  

8. Expert Witnesses:  A witness who has special knowledge, skill, experience, 

training, or education in a particular science, profession, or occupation may give an opinion 

as an expert as to any matter in which he or she is skilled. In determining the weight to be 
given to the expert's opinion, you should consider the qualifications and reliability of the 

expert and the reasons and facts given for the opinion. You are not bound by an expert's 

opinion merely because he or she is an expert; you may accept or reject it, as in the case of 

other witnesses. Give it the weight, if any, to which you deem it entitled.  Standard Civil 

Instruction 5.30. 

In general, the opinion of an expert has value only when you accept the facts upon 

which it is based. This is true whether the facts are assumed hypothetically by the expert, or 

they come from the expert's personal knowledge, from some other proper source, or from 

some combination of these.  Standard Civil Jury Instruction 5.31. 

9. Party Admissions.  Mr. Carver served as an agent of RDA and valuing 

property within the Northwest Triangle was within the scope of his authorization to act on 

RDA’s behalf.  Because he was acting as agent of RDA, the statements of fact Mr. Carver 

made during his deposition are called admissions.  RDA is bound by facts Mr. Carver 

admitted and you should treat them as true.  The same holds true for statements of fact 

made by [any other RDA Representative who testifies at trial].  See Standard Civil 

Instruction 2.10. 

{00411712/1} 
 
6 
 Similarly, Mr. Vaupel is the executive officer of Ohio Blenders.  Statements of fact 

that Mr. Vaupel made during his deposition and at trial are likewise admissions.  Ohio 

Blenders is bound by facts Mr. Vaupel admitted and you should treat them as true.  See id. 

10. Complete Taking:  Just compensation is the fair market value of the real 

estate as of the date on which RDA took the property, i.e., May 5, 2006, the date which RDA 
filed its Declaration of Taking.  See Jury Instructions for Condemnation Cases (Hon. Jacob 

Kalish 2007) at Instruction 2.1. 

11. Fair Market Value Generally:  Fair market value is the price which would be 

agreed upon by a willing and informed buyer and seller, each willing to buy or sell with no 

compulsion or necessity, in the open market, at arm’s length, a normal sale taking into 

account all uses, including the highest and best use, and potential uses, plus machinery, 

equipment, and fixtures forming part of the real estate.  See id. at Instruction 3.1. 

12.  Burden of Poof—Weight of the Evidence:  The issue for you to decide in 

this case is the amount of compensation due Ohio Blenders.  What this means is as to the 

real estate you are to consider all of the evidence, both Ohio Blenders’ and RDA’s.  In 

considering the evidence, you must determine the credibility of the witnesses and you must 

determine the weight to be given to the evidence and testimony.  By weighing evidence, we 

mean that you consider its convincing or persuasive quality, i.e., its effect in inducing belief. 

After you have done all this, you arrive at a sum which the evidence persuades you is 

Ohio Blenders’ just compensation or extent of its damages.  It represents the fair market 

value of the real estate.  Since the only issue before you is one of compensation, the parties 

do not have to prove the exact amount of damages.  Rather, the law requires only that each 

party present you with such facts as will enable you to arrive at the amount of just 

compensation with reasonable certainty.  See id. at Instruction 3.2. 

{00411712/1} 
 
7 
 13. Where Owner Gives an Opinion:  You will recall that Ken Vaupel, an 

executive with Ohio Blenders, testified that in his opinion the fair market value of the 

property was $‐‐‐‐‐‐‐‐.00.  Under our law, an owner is a qualified valuation expert and may 

express his opinion as to the fair market value of the property and testify to all elements that 

factor into that determination.  You are to treat Mr. Vaupel as you would any other witness 

who expresses an opinion and apply to him the same standards of credibility as any other 

witness.  You should also consider his background and the manner by which he arrived at 
his opinion—the factors he considered.  Obviously, Ohio Blenders has a financial interest in 

the outcome and you may consider that fact in determining his credibility and how much 

weight you will give to his testimony, just as you may determine credibility and weight of 

the testimony offered by RDA, which likewise has a financial interest in the outcome of 

these proceedings.  See id. at Instruction 3.3.  

14. Assembled Economic Unit Doctrine:  The law recognizes that there may be 

some problems when a business such as Ohio Blenders must relocate because of the taking 

of its property.  Obviously, if Ohio Blenders could easily pick up all its items and put them 

on a truck for moving to a new location, there wouldn’t be a serious problem.  But suppose 

the machinery, equipment and fixtures are of such a nature that certain equipment could 

not be moved because their utility would be substantially destroyed in the process, or 

suppose that the real estate is unique in some way that the owner cannot find real estate 

within a reasonable area that is adaptable to the function of the business.  As you can see, 

such a situation presents problems.   

The law recognizes and addresses these problems.  First of all, all of the machinery 

and equipment together in the plant that is used to perform a service together form what is 

called an “assembled economic unit.”  The law provides that: 

{00411712/1} 
 
8 
 If all or most of the machinery, equipment, and fixtures can be 
removed without significant injury and a comparable economic 
unit established elsewhere, then the owner must move what he 
can.  If anything is left which cannot be moved without 
substantially destroying or damaging its value, then the owner 
is entitled to its fair market value in place. 
However, if a portion of the assembled economic unit cannot be removed and that which 

can be removed will not of itself constitute a comparable economic unit, then all the 

machinery, equipment, and fixtures, whether fast or loose, can be left in the bui8lding and 
the owner is entitled to the fair market value in place of all the machinery, equipment, and 

fixtures, as part of the real estate. 

The question for you is whether Ohio Blenders, using the then‐existing machinery, 

equipment, and fixtures, could have established a comparable economic unit elsewhere.  If 

yes, you must determine the fair market value of the machinery, equipment, and fixtures left 

in place.  If you find that Ohio Blenders could not establish a comparable economic unit 

elsewhere, i.e., could not move sufficient machinery, equipment, and fixtures, the re‐create 

is business at a new location, then you must value the machinery, equipment, and fixtures 

left on the real estate, whether affixed or loose, as part of the real estate.  See id. at 

Instruction 3.4. 

15. Comparable Economic Unit:  A comparable economic unit is an assembly 

of machinery, equipment, and fixtures that could substantially do in the new location what 

was done in the old location.  See id. at Instruction 3.5. 

16. Reproduction Cost, Less Depreciation Approach:  One approach that 

experts may use to value a property is the cost reproduction approach less depreciation.  The 

theory of this approach is that by considering what it would cost to reproduce this particular 

property new, and deduct from that the depreciation and other adjustments to reflect its 

{00411712/1} 
 
9 
present condition, the result will be helpful in the determining the fair market value of the 

property.  See id. at Instruction 4.3. 

17. Replacement Cost of Substitute Facilities Doctrine:  If you determine 

that, based on the evidence, Ohio Blenders’ property has no ascertainable friar market value 

and is of a unique character, you may then consider evidence of the replacement cost of 

substitute facilities as a measure of damages.  See id. at Instruction 4.4. 

18. Use Generally:  A real estate appraisal expert may consider and testify to any 

and all facts and data which he considered in arriving at his opinion—whether or not he had 
personal knowledge of this date.  Personal knowledge or the lack of it may be considered by 

you in determining the weight of the expert’s evidence.  The expert may consider the 

present use, the highest and best use (i.e., the most profitable use of the real estate), and all 

its potential uses.  See id. at Instruction 8.1. 

19. Dislocation Expenses:  The law provides that Ohio Blenders is entitled to 

reimbursement for reasonable expenses incurred in the removal, transportation and 

reinstallation of personal property.  Importantly, valuation pursuant to the assembled 

economic unit doctrine does not extinguish Ohio Blenders’ rights to reimbursement for 

those items of personal property it did remove and relocate.  Nor does compensation under 

the doctrine for machinery, equipment, and fixtures left behind cut off his right to receive 

reimbursement for other expenses, such as necessary physical changes at a new facility.  The 

law further provides that Ohio Blenders is entitled to receive damages attributable to 

dislocation of its business, i.e., personal damages suffered as a result of the taking.  Such 

damages in this context are measured by loss of earnings.   

20. Expenses for Searching for a New Business:  Because Ohio Blenders 

moved is business as a result of RDA’s taking, Ohio Blenders is entitled to recover its actual 

{00411712/1} 
 
10 
reasonable expenses incurred in searching for a replacement location.  The burden is upon 

Ohio Blenders to establish its actual reasonable costs by a preponderance of the evidence.  

See id. at Instruction 9.6. 

21. Compensation for Delay:  Compensation for delay is a necessary ingredient 

of just compensation and Ohio Blenders has a right to be compensated for delay from May 

29, 2009, the date RDA was awarded possession of Ohio Blenders’ property, through the 

date of your award in this case.  See id. at Instruction 9.7. 

 
 

{00411712/1} 
 
11 
 IN THE COURT OF COMMON PLEAS
OF YORK COUNTY, PENNSYLVANIA

In Re: CONDEMNATION BY THE

REDEVELOPMENT AUTHORITY OF THE
CITY OF YORK, PENNSYLVANIA No. 2006-SU-1582-Y05

Appropriating in Fee Simple Certain Lands of CIVIL ACTION – LAW

OHIO BLENDERS, INC., on North Beaver
Street and North Pershing Avenue in the City of
York, PA 17404 York County, Pennsylvania, Oral Argument Requested
being Parcel Nos. 03 046 01 0006; 03 046 01
0007; 03 047 01 0001A; 03 047 01 0001B; and
03 049 01 0013
 

VERDICT FORM 

After due deliberation, we the jury, on this ___ day of October 2010, find as follows: 

1. Fair Market Value as of May 12, 2006:        $       

2. Damages Attributable to Search for New Location:   $       

3. Damages Attributable to Dislocation:      $       

4. Damages Attributable to Delay from May 29, 2009:  $       
 

Total Damages Due (sum total of awards):  $     

{00411712/1} 
 
Date: September 27, 2010

Respectfully Submitted,

CGA LAW FIRM

______________________
Rees Griffiths (PA #21896)
Eric Suter (PA #202017)
135 North George Street
York, PA 17401
Phone: 717-848-4900
Facsimile: 717-843-9039
Attorneys for Ohio Blenders, Inc.

{00411712/1} 
 
 CERTIFICATE OF SERVICE

I hereby certify that on this 27th day of September, 2010, a true and correct copy of the

foregoing Proposed Jury Instructions and Verdict Form of Ohio Blenders was served via email

and first class mail, postage prepaid upon the following:

Donald B. Hoyt, Esquire

BLAKEY, YOST, BUPP & RAUSCH, LLP
17 East Market Street
York, PA 17401

CGA LAW FIRM

_________________________
By: Kathleen Moyer, Paralegal
 

{00411712/1}