上海市居民的住宅消费水平和对房地产市场未来的预期

-----“上海市居民住宅消费”家庭入户调查报告（节选）
瑞典乌普萨拉-复旦“上海市居民住宅消费”联合调研课题组

2004 年 12 月

2004 年 11 月中上旬，瑞典乌普萨拉大学(Uppsala University)房地产与城市研究所的陈

杰博士与复旦大学城市经济研究所、复旦大学环境经济研究中心等单位共同合作，联
合进行了以上海市居民购房选择偏好为主题的家庭入户调查活动。我们调研课题的主
要出发点是为了解上海已购买房屋居民的支付能力、消费心理和选择偏好收集微观数
据，但同时我们也请受访的居民对上海房地产市场目前的状况和未来的预期做了自己
的评估和预测，我们可以从中一窥上海普通居民对上海房地产市场所持有的基本态
度，从而为我们把握当前上海房地产市场的发展走势提供一个客观的依据。

此次家庭入户调查活动，分布于上海市中心黄埔、卢湾、徐汇、普陀、闸北、长宁、
静安、虹口、杨浦、浦东等 10 个城区的 60 个楼盘/小区，共收集 545 个有效样本家庭
数据。调查抽样是采用分层二阶段抽样进行，在 10 个城区中按照 1999-2001 年新增可
预售商品住宅房总建筑面积的比例分配楼盘/小区样本，在每个城区随机抽样选取被访
问楼盘/开发小区，在被访问楼盘/开发小区里按比例随机访问居民家庭，总体上是分层
与系统随机抽样相结合的抽样方法。在所收集到的 545 个受访家庭中，94.5%留下电
话，可供查证和核实。根据调研组织者事后对采集到的数据进行的清查核实，本次调
研收集的数据信息具有很高的可置信度。
表 1：调研样本空间的分布
区 家庭样本数 比例 留有电话的家 比例 楼盘/小区
庭样本数
黄埔 20 3,7 19 3.7 2

卢湾 35 6,4 34 6.6 4

徐汇 61 11,2 55 10.7 7

长宁 51 9,4 50 9.7 5

静安 17 3,1 15 2.9 2

普陀 44 8,1 36 7.0 7

闸北 59 10,8 54 10.5 6

虹口 51 9,4 49 9.5 6

杨浦 100 18,3 100 19.4 9

浦东 107 19,6 103 20.0 12

总数 545 100,0 515 100.0 60

此次调研主题是上海市在住房购买选择时候的消费心理和偏好，我们只针对 1999-2001
年之间开发的小区，目的为了保证购房者是在正常的市场气氛下进行选择。1998 年前
中国房地产市场还有很深的计划经济的痕迹，很多国有单位的职工和政府部门的公务
员都还保留福利分房的机会，老百姓对住宅的商品消费性质还没有充分认识。在 1998
年政府彻底取消了福利分房的可能性，中国的房地产业才真正地进入到市场化阶段。
避免选取 2002 年之后开发的小区，是因为考虑到上海房地产在 2002 年之后急剧升
温，价格快速攀升，这时候的购房者普遍受到炽热的市场气氛的影响，已经很难说纯
粹是从住房的现实需要出发来选择房子了。为了达到研究的中心目标，我们集中考虑
1999-2001 之间购买房屋的消费者。这段时间内，上海市房地产市场是十分平稳发展和
温和的。
图 1：上海房地产走势----中房月度指数 1995-2004
1400
1200
1000
800
600

199400 199600 199800 200000 200200 200400

Month

ZF Shanghai Overall Housing Index ZF Shanghai Residential Housing Index

ZF Shanghai Office Housing Index

注：图中三条线分别是：中房上海房地产综合指数、中房上海居民住宅楼指数、 中房上海办公楼指数。

我们的受访问家庭中为购买房屋所付出的价格，中间值为 4625 元/平方米，最低为

1900，最高为 14000，标准差为 1451。他们购买的房子平均面积为 116 平方米，标准
差为 27。
140

120

100
.03
Frequency

80
.02

60
Density

40
.01

20
M ean = 4525.83
S td. D ev. = 1450.965
N = 539
0

0
2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 50 100 150 200 250 300
Price per meter at time of buy construction space size in m2
 购房者对新住房和居住区域的满意程度
我们的调查显示，上海居民通过市场选择大大改善了居住质量，新开发的商品房相比
过去的房屋在质量上有普遍提高，小区配套服务和管理也有相应的改善，上海市近年
来的公共工程建设特别是交通方面的建设也让居民得到实惠。

1．我们向受访问家庭中提问，相比之前所居住的房屋，对目前现居住房屋总体建筑质
量的看法，得到的回答：49%的人认为比以前有很大改善，35%的人认为有所改善，基
本差不多的有 12%，只有 2%的人认为现在所住的新房子比以前恶化了。

对房屋质量的看法

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 有很大改善 265 48,6 48,9 48,9
有所改善 191 35,0 35,2 84,1
基本差不多 64 11,7 11,8 95,9
恶化 13 2,4 2,4 98,3
不清楚 9 1,7 1,7 100,0
总数 542 99,4 100,0
未回答 系统 3 ,6
总数 545 100,0
50
40 30
Percent
20 10
0

improve a lot improve almost same worse not clear

opinion on quality improvement

2．我们向受访问家庭中提问，相比之前所居住的小区，对目前现居住小区的服务以及
配套设施的看法，得到的回答：34%的人认为比以前有很大改善，41%的人认为有所改
善，基本差不多的有 18%，有 4%的人认为现在所住小区比以前恶化了。
对小区服务和设施的看法

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 有很大改善 186 34,1 34,3 34,3
有所改善 223 40,9 41,1 75,5
基本差不多 101 18,5 18,6 94,1
恶化 23 4,2 4,2 98,3
不清楚 9 1,7 1,7 100,0
总数 542 99,4 100,0
未回答 系统 3 ,6
总数 100,0
 40
30
Percent
2010
0

improve a lot improve almost same worse not clear

opinion on community improvement

3．我们向受访问家庭中提问，相比之前所居住的地区，对目前周边地区的环境质量的
看法，得到的回答：24%的人认为比以前有很大改善，44%的人认为有所改善，基本差
不多的有 19%，有 10%的人认为现在所住的地区比以前恶化了。
对周边地区环境质量的看法

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 有很大改善 132 24.2 24.4 24.4
有所改善 237 43.5 43.8 68.2
基本差不多 104 19.1 19.2 87.4
恶化 57 10.5 10.5 98.0
不清楚 11 2.0 2.0 100.0
总数 541 99.3 100.0
未回答 系统 4 .7
总数 100.0
40
30
Percent
20 10
0

improve a lot improve almost same worse not clear

opinion on environment improvement

4．我们向受访问家庭中提问，相比之前所居住的地段，对目前所居住地段的生活便利
和交通状况的看法，得到的回答：28%的人认为比以前有很大改善，39%的人认为有所
改善，基本差不多的有 24%，有 8%的人认为现在所住的地段比以前恶化了。
对生活便利和交通状况的看法

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 有很大改善 152 27,9 28,1 28,1
有所改善 211 38,7 39,1 67,2
基本差不多 129 23,7 23,9 91,1
恶化 45 8,3 8,3 99,4
不清楚 3 ,6 ,6 100,0
总数 540 99,1 100,0
未回答 系统 5 ,9
总数 100,0
40
30
Percent
20
10
0

improve a lot improve almost same worse not clear

opinion on life convenience and traffic improvement
 受访家庭对上海房价的看法和对未来房价的预期
关于上海当前的房价是不是存在泡沫、是不是高的离谱，是目前全社会都在关注的焦
点问题。此间众说纷纭，但上海市普通居民究竟怎么看待这个问题？我们的调查显
示，我们的受访家庭中，几乎众口一致地认为上海目前的房价太高了，其中 49%的受
访对象认同当前上海的房价已经高得离谱，41%认同当前上海的房价偏高。但成鲜明
对照的是，77%，三分之二的受访对象认为上海的房地产价格会继续上涨或至少保持
目前这个价位，细分的话，看涨的将近一半，认为将稳定在目前这个价位的占 30%，
相对照的是只有 14%不到的人看跌，认为会大跌的更是极个别。当被问到，他们所认
为的上海普通居民可承受的房价水平，45%的认为合理的区间应该在 4000-6000 元/平
方米，29%的认为应该在 6000-8000 元/平方米。

对上海目前房价的看法

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 房价太高了 266 48,8 48,9 48,9
房价偏高 226 41,5 41,5 90,4
合理 44 8,1 8,1 98,5
便宜 5 ,9 ,9 99,4
不清楚 3 ,6 ,6 100,0
总计 544 99,8 100,0
未回答 系统 1 ,2
总数 545 100,0
50
40 30
Percent
20 10
0

awfully expensive a bit high reasonable a bit cheap no idea

opinion on shanghai housing price level

对上海房价可见未来的预期

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 持续上涨 252 46,2 46,7 46,7
保持稳定 164 30,1 30,4 77,0
有所下跌 69 12,7 12,8 89,8
大跌 8 1,5 1,5 91,3
不清楚 47 8,6 8,7 100,0
总计 540 99,1 100,0
未回答 系统 5 ,9
总数 545 100,0
 50
40 30
Percent
20 10
0

surely continue to risekeep steady slightly drop crash down no idea

opinion on prospective of shanghai housing market

上海普通居民可承受的房价价格水平（元/平方米）

频率 比例 有效比例 累计比例
有效 低于4000 64 11,7 12,2 12,2
4000-6000 235 43,1 44,8 57,0
6000-8000 151 27,7 28,8 85,7
8000-10000 35 6,4 6,7 92,4
10000-12000 24 4,4 4,6 97,0
高于12000 16 2,9 3,0 100,0
总计 525 96,3 100,0
未回答 系统 20 3,7
总数 545 100,0
3050
40
Percent
20 10
0

below 4000 4000-6000 6000-8000 8000-10000 10000-12000 12000 above

opinion on maximum affordable housing price per m2 range
后注：

此次家庭入户调研由瑞典乌普萨拉大学(Uppsala University)房地产与城市研究所
（Institution for Housing and Urban Research，www.ibf.uu.se ）的陈杰博士总体负责设
计、组织和实施，对调研质量、数据信息的可靠性和调研报告的观点负责。

他的电子联系方式是：jie.chen@ibf.uu.se . 电话：0046-26-4206539

课题主要参与人还有：
郝前进，复旦大学城市经济研究所，经济学博士研究生，
电子邮件：haoqianjin@yahoo.com.cn ，电话：021-65643057

李志青，复旦大学环境经济研究中心副所长，经济学博士，讲师，
电子邮件：lizhiqing@fudan.edu.cn ，电话：021-65643145

此次调研还得到复旦大学城市经济研究所所长周伟林教授的大力支持。

调研队伍 26 人，全部来自复旦大学在读的研究生和本科生。