Osnivanje, uspostava i

faze razvoja poslovnih zona

Mostar, 19.03. 2010.

SADRŽAJ

Preduvjeti osnivanja poslovne zone

Proces osnivanja, opremanja i uspostave zone

Mjerenje efekata ulaganja u razvoj zone

Studija izvodljivosti i analiza troškova i koristi

Izvori financiranja razvoja poslovne zone

Organizacija i upravljanje poslovnom zonom

Primjeri razvoja poslovnih zona
Osnovni preduvjeti koji moraju biti ispunjeni
pri oblikovanju poslovnih zona

Urađena studija izvodljivosti

Zona mora biti predviđena prostorno-planskom
dokumentacijom (prostorni planovi)

Zona se mora posmatrati kао „proizvod“ kојi se treba
nekom prodati

Mora postojati objektivni dokaz da postoji interes –
anketa potencijalnih domaćih i stranih investitora

Stanje opremljenosti zone i buduće potrebe u tom smislu

Riješeno pitanje imovinsko-pravnih odnosa

Utvrđen način ustupanja zemljišta investitorima
(kоncesija, trajna dodjela...)

Mogućnost eventualnog proširenja
Osnovni preduvjeti koji moraju biti ispunjeni
pri oblikovanju poslovnih zona

S obzirom da je uspostavljanje zone planska aktivnost,
općine i ministarstva trebaju planirati sredstva u svojim
budžetima za:
 Izradu predinvesticionih analiza (pre-feasibility study)
 Izradu studija izvodljivosti, projektne i druge
dokumentacije, откup zemljišta za formiranje zone
 Uređenje zemljišta i okoline, infrastrukturno opremanje,
promotivne aktvnosti u zoni

Odluci o uspostavljanju poslovne zone obično prethodi
studija izvodljivosti (feasibility study), koja obvezno sadrži:
 Dinamiku izgradnje infrastrukture u zoni
 Rezultate istraživanja tržišta i preduzetnički potencijal okoline
 Stanje infrastrukture u zoni
 Način i izvore financiranja
Osnovni preduvjeti – MARKETING PLAN (mogući
pristup)

1. Vizija i misija
2. Ciljevi
3. Strategija za promicanje ulaganja
4. SWOT analiza
5. Poticaji za izravna strana ulaganja
6. Direktni marketing
- pristup
- USP/jedinstvena prodajna ponuda
7. Pristup promociji investicija
8. Budžet
9. Kriteriji monitoringa promocije 5 reasons to invest in Hercegovina
ulaganja Geo-strateška lokacija
10. Ciljevi akcijskog plana
Prirodna bogatstva
Prilozi: Kvalificirana radna snaga
Lokalni poticaji i pogodnosti
Industrijska tradicija
Regionalna strategija
Kvaliteta života
SWOT analiza
Rizici investiranja u razvoj poslovnih zona

Mnoge strateške odluke koje se donose na početku mogu

se pokazati pogrešnim

Zato – STUDIJA IZVODLJIVOSTI

Neuspješna promocija – ne postoji MARKETING PLAN

Nedjelotvorna prodaja – NEDOSTATAK OBRAZOVANOG
KADRA ZA PROMOCIJU I UPRAVLJANJE ZONOM

Manji interes investitora od očekivanog

Neadekvatno (preoptimistično) planiranje financiranja

Neatraktivnost zone kao “proizvoda”

Nesklonost banaka financiranju infrastrukturnih
projekata

Razvojni projekti poput poslovnih zona teško privlače
privatni sektor
Privatni sektor

Projekt razvoja poslovne zone – veliki rizici, naročito u

fazi izgradnja infrastrukture

Rizik nedostatka/provjerenosti tržišnih informacija

Rizik investiranja u manje likvidnu imovinu (nekretnine)

Rizik pravilne procjene cijene koštanja najma/m2

Rizik osiguranja financijskih sredstava

Traži se u prosjeku 2-3% veća stopa prinosa na investiciju
nego kod investiranja u komercijalne nekretnine (uredi)

Investira samo u područja gdje postoji velika potražnja
za prostorom – veliki/važni gradovi koji imaju veliku
privrednu aktivnost ili lokacije blizu tih gradova

Voljan je investirati u logističke/distribucijske/trgovačke
poslovne centre

Voljan je investirati kad postoji dokazan interes poduzetnika
i domaćih/stranih investitora
Uloga javnog sektora

Država - investira u razvoj infrastrukture do zone (ceste,

željeznica, aerodromi ...)

Investira u razvoj infrastrukture u zoni (voda, struja,
telefon, kanalizacija...)

Uloga financiranja projekata koji imaju primarno razvojne
ciljeve (inkubatori, znanstveni i tech parkovi, R&D centri)

Uloga financiranja poslovnih zona izvan velikih centara

Financiranje zona od strateške važnosti

Povećava atraktivnost zone putem investicijskih poticaja
Proces osnivanja, opremanja i uspostave
poslovne zone - koraci

Koraci nužni u procesu osnivanja, opremanja i

uspostave poslovne zone

Što čini osnovnu, a što dodatnu infrastrukturu
poslovne zone

Analiza koraka: Odluka općine o pokretanju
pripremnih radnji (uključujući studiju opravdanosti)

Odluka nadležnog tijela općine o osnivanju zone
(tip, model upravljanja, izvršno tijelo-operater)
Koraci u procesu osnivanja, opremanja i
uspostave poslovne zone

1. Spoznaja o potrebi zone

2. Odluka nadležnog tijela općine o pripremnim radnjama
3. Odluka nadležnog tijela općine o osnivanju zone
4. Izrada detaljnog plana uređenja (regulacioni plan) zone
5. Otkup zemljišta i reguliranje vlasničko pravnih odnosa
6. Izrada glavnih projekata infrastrukture
7. Izrada projektantskih troškovnika za izgradnju infrastrukture
Koraci u procesu osnivanja, opremanja i
uspostave poslovne zone

8. Izrada studije izvodljivosti i analiza troškova i koristi

(feasibility study & cost-benefit analysis)
9. Izvori financiranja poslovne zone
10. Izvođenje infrastrukture i uređenje prostora
11. Odluka nadležnog tijela općine o uvjetima ulaska u
zonu i korištenja zone
12. Proces privlačenja investitora (promotivni materijali,
prezentacije na sajmovima, marketing plan…)
Osnovna infrastruktura poslovne zone

Zona u završnoj fazi ima sljedeću osnovnu

infrastrukturu:

Energetska infrastruktura - trafo stanice, javna rasvjeta,
elektro instalacije, plinske instalacije

Komunalna infrastruktura – vodovodne instalacije,
instalacije i postrojenja za otpadne vode i kanalizaciju

Saobraćajna infrastruktura – asfaltirani prilazni putevi i
saobraćajnice u samoj zoni

Теlefonska i internet mreža – brzi internet
Dodatna infrastruktura poslovne zone

Operator zone može nuditi dodatne usluge:

 Povezivanje računara tj. uspostavljanje mreže podataka i internet
server
 Usluge fotokopiranja, PTT usluga, video i audio opremu
 Recepciju, sekretarske, savjetodavne i edukativne usluge
 Prostor za sastanke, restorane i druge zajedničke prostorije
 Pripremu i dobijanje standarda kvalitete
 Mogućnost prostornog širenja preduzeća
 Financiranje projekata i poticaji u skladu s EU zakonodavstvom
 Pogodnosti u slučaju „ greenfield“ investicija
 Poslovi pravnih savjetovanja i ugovaranja

Ova infrastruktura omogućava jeftiniji početak rada, brži
razvoj, međusobno povezivanje, zajednički nastup na tržištu

Prihodi dobiveni od ovih usluga - oblikovanje novih zona
Analiza koraka: Odluka općine o pokretanju
pripremnih radnji

analiza gospodarskog stanja i gospodarskih potreba

analiza prostornih i ekoloških preduvjeta

analiza poduzetničkog interesa

analiza zona u okruženju

izrada pred-investicijske studije (pre-feasibility)
Predinvesticijska studija - sadržaj

Analizom se obrađuju ciljane lokacije x, y, z i ostali

potencijalni prostori kao lokacije za poslovne zone ili zone
drugih namjena (poljoprivredne, turističke...)

PROJEKTNI ZADATAK

analizirati lokacije prostora općine prihvatljive za

uspostavu poslovnih zona

utvrditi opravdanost i dinamiku osnivanja i uspostave
konkretnih poslovnih zona
Predinvesticijska studija - sadržaj

Osnove o potrebi izgradnje zona

 analiza privrede u općini
 analiza poduzetničkog potencijala
 analiza resursa
 analiza geografskog položaja, stanovništvo, infrastruktura..

Analiza prostora za zone
 analiza lokacije
 makro i mikro lokacija
 namjena i sadržaj zona
 aspekt zaštite okoliša

Analiza prioriteta i uloga zone
 SWOT analiza za svaku zonu
 utjecaj zona u okruženju
 komparativna analiza parametara predloženih zona
Predinvesticijska studija - sadržaj

Struktura investiranja, izvori financiranja i dinamika gradnje

 tehnička i vrijednosna struktura investiranja
 prijedlog izvora financiranja, projekcije popunjavanja zone (5g)
 tehničko-tehnološka rješenja zone (regulacioni plan, dozvole...)

Analiza troškova i koristi (CBA)
 pojedinačna i sumarna CBA analiza svih zona
 financijska, ekonomska i analiza osjetljivosti
 Promocija i popunjavanje zone
 prijedlog modela marketing plana i promotivnih aktivnosti
 prijedlog modela upravljanja
 prijedlog paketa za privlačenje investitora

Završni sadržaj
 analiza globalnih trendova u FDI, analiza rizika
 prikaz zakonodavstva
 zaključna ocjena projekta
Odluka nadležnog tijela općine o osnivanju
poslovne zone – funkcioniranje zone

Odluka o tipu zone, modelu upravljanja zonom i operateru

Dva načina funkcioniranja zone – zona kao prostor i zona kao
pravni subjekt
 Zona koja se definira samo kao prostor (površina) za koju je nadležna
administracija planskim dokumentima definirala veličinu, namjenu,
izgrađenost pacela i ostale uvjete
 Infrastrukturno uređenje od strane javnih komunalnih službi
 Obično zonom upravlja određena lokalna služba (općinska)
 Poslovne aktivnosti i pojedinačna izgradnja objekata – nadležnost
poduzeća koja posluju u zoni
 Ovaj model je prihvatljiv SAMO AKO NEMA ALTERNATIVE
 Zona kao pravni subjekt ima strategiju, poslovni plan, upravljačku
strukturu i instrumente upravljanja imovinom
 Odnos između zone i stanara – investitora regulira se ugovorom
 Stanar može biti vlasnik zemljišta i poslovnog prostora, ali i samo
zakupac
 Stanar može biti i suvlasnik zone
Proces osnivanja, opremanja i uspostave
poslovne zone – koraci (nastavak)

Izrada regulacionog plana zone (sa osvrtom na zaštitu

okoliša prema EU EIA direktivi)

Otkup zemljišta i reguliranje imovinsko-pravnih odnosa

Izrada projektne dokumentacije za infrastrukturu zone

Studija izvodljivosti i analiza troškova i koristi (CBA) za
konkretnu zonu

Odluka nadležnog tijela općine o uvjetima ulaska u
zonu i uvjetima korištenja zone (olakšice, poticaji,
ograničenja)
Izrada regulacionog plana zone

Uključenje komunalnih poduzeća prilikom izrade

regulacionog plana

Dizajniranje parcela

Uključenje glavnih investitora u analizu idejnog rješenja
rasporeda prostora

Izrada studije utjecaja na okoliš prema EU EIA direktivi

Uređenje parka i odnos upravljačkog tijela prema okolišu
 Krajolik, arhitektura
 Putokazi, prometni i ostali znakovi,
 Sakupljanje i odvoz krutog i tekućeg otpada

Određivanje dozvoljenih vrsta aktivnosti u zoni

Utjecaj industrije na prostor
 Izravan i neizravan
 Onečišćenje vode, zraka, buka....
Izrada studije utjecaja na okoliš prema EU EIA
direktivi – sadržaj studije

1. analiza početnog stanja terena i okoliša

2. analiza direktnih i indirektnih, kratkoročnih i dugoročnih
posljedica uspostave zone
3. analiza uzroka, porijekla i jačine mogućih smetnji
nastalih radnjama u zoni
4. pregled ekoloških razloga o izboru određenog projekta iz
grupe drugih projekata
5. minimalizacija štete koju projekt može prouzročiti
6. uvjeti za sanaciju terena nakon prestanka djelatnosti
7. pregled metoda postupanja u skladu s utjecajem na
okoliš, uključujući tehničke ili znanstvene probleme na
koje se može naići za vrijeme procjene
Izrada projektne dokumentacije za infrastrukturu
poslovne zone i izrada troškovnika

IZRADA GLAVNIH PROJEKATA INFRASTRUKTURE

prometna, energetska, komunikacijska,

voda i odvodnja, telekomunikacijska

javna rasvjeta, jedinstveni sustav ograda,

hortikulturno uređenje, parkirališta, pješačke staze …

izrada projektantskih troškovnika za izgradnju
infrastrukture
Činjenice koje treba razmotriti u svim fazama
planiranja poslovne zone

1. PLAN RAZVOJA ZONE

- ključna obilježja lokacije
- komunalna opremljenost
- zelene površine
- mogućnosti širenja zone

2. ORGANIZIRANJE ZONE
- lociranje površina za predmetne aktivnosti (proizvodnja,
usluge, uredi, itd.)
- veličina parcela i građevina
- lociranje specifičnih građevina kao što su rasadnici mreže
radionica, poslovni centri i hoteli, restorani, itd.
- potencijalno grupiranje (clustering) poslova ovisno o tipu
aktivnosti
Opskrba energijom i komunalno opremanje parcela

Slaba postojeća infrastrukturna opremljenost ruralnih naselja

→ troškovi otkupa, pripreme i uređenja građevinskih zemljišta

Izbjegavati da postojeće mjesne prometnice postanu

infrastrukturni koridori za industrijske potrebe

Odlaganje industrijskog otpada mora biti posebno nadzirano

i odvojeno od komunalnog otpada, rješenje otpadnih voda

→ OGRANIČAVAJUĆI ČINITELJI → POTIČU IZGRADNJU SKUPIH

INDUSTRIJSKIH LOKACIJA → ZAJEDNIČKA ULAGANJA U
MODERNIZACIJU INFRASTRUKTURE KADA POSTOJI
ZAJEDNIČKI INTERES STANOVNIKA I KORISNIKA
POSLOVNE ZONE
Oblikovanje poslovne zone

UVJETI PROPISANI PROSTORNIM PLANOM

izgradivost ( gustoća), stupanj iskorištenosti

max. visina, dopušteni volumen

zelene površine

parkirna mjesta

minimalna udaljenost između građevina i
vanjskog ruba parcele

preporučeni tipovi materijala i boja za
gradnju, obrada pročelja, tipovi krovova, itd.

uređenje okoliša

lokacije pojedinih djelatnosti (recepcija,

poslovni centri, pogoni, ugostiteljski sadržaji

primjena građevinske dozvole koja uključuje
postupak hortikulturnog uređenja i njegovu
raznovrsnost
Faktori oblikovanja parcela u poslovnoj zoni

 FAKTORI OBLIKOVANJA PARCELE

 Položaj i veličina parcele
 Razmještaj, veličina i oblik građevina
 Veličina i razmještaj proizvodne opreme izvan zgrada
 Oblikovanje prilaza i pristupa
 Vanjska rasvjeta
 Ograđivanje parcela
 Uvjeti iskorištavanja i uređenja okoliša industrijskih
parcela – prometnih površina, vrta, ostalih neizgrađenih
površina
 Odlaganje otpada

INDUSTRIJSKE LOKACIJE NE BI TREBALE BITI NEPOSREDNO UZ

PRILAZNE PROMETNICE JER DOMINIRAJU SLIKOM PROSTORA
(NASELJA) → POVOLJNI RAVNINSKI TERENI BLAGE DENIVELACIJE I
AUTOHTONO VISOKO ZELENILO → BOLJE UKLAPANJE INDUSTRIJE
U OKOLIŠ
Faktori oblikovanja parcela u poslovnoj zoni
OBLIK PARCELE PRAVILAN I IZDUŽEN U ODNOSU 1:2- 1:2-1:3, ŠIRINE nx40m
KOEFICIJENT IZGRAĐENOSTI
IZGRA ENOSTI (min. 0.2 – max. 0.4)
STUPANJ ISKORISTIVOSTI (cca 6 m3/m2)
Lokacije s koef. izgrađenosti
zgra enosti <0.2 (industrije koje se ekstezivno koriste prostorom) treba planirati
planirati
u rubnim podrucjima
podru jima naselja ili na izdvojenim parcelama

ULA Z U N ASELJE
p rila z n a se rv is n a ce s ta

g ra n ica n a selja

P A R K IR A L IŠ T E P A R K IR A L IŠ T E
(u n uta r pa rcele k orisn ika )

K R U Ž N A P R IL A ZN A S E R V IS N A C E S TA
G LAVN A
LO KA LNA
P A R K IN G P A R K IN G P A R K IN G P A R K IN G
CESTA
> 45 X 90 m UPRAVA UPRAVA

I ETA PA
P A R C E L E K O R IS N IK A

P A R C E L E K O R IS N IK A
II E T A P A

> 45 X 90 m

p ro iz v o d n a h a la

P A R K IN G P A R K IN G P A R K IN G P A R K IN G o k re tiš te

d rv o re d i tra v n ja k
u n u ta r p a rce le

SHEMA SKUPNE INDUSTRIJSKE LOKACIJE SHEMA INDUSTRIJSKE PARCELE

(POVRŠINE DO 6 HA) (POVRŠINE MANJE OD 1 HA)
Određivanje uvjeta korištenja u poslovnoj zoni

 Dozvoljene vrste aktivnosti (zaštita okoliša)

 Međuvlasnički ugovori i održavanju zone (članstvo u tijelu)
 Reklame
 Rasvjeta
 Putokazi
 Postupanje s otpadom
 Krajolik
 Arhitektura
 Odabir biljnih vrsta
 Osiguranje, nadzor
 Operater zone određuje pozicije znakova i vrste natpisa, npr:
informacijske punktove (karte parka, parkirne znakove,
telefonske govornice, itd.), i označavanje podnih oznaka
(„vodilica“) do pojedinih djelatnosti. I pješaci i vozači trebaju
biti u mogućnosti lako pronaći poslovnu zonu dolazeći sa
glavnih prometnica, a koristeći postavljene prikladne
cestovne i prometne znakove te razne putokaze.
Studija izvodljivosti i CBA analiza za zonu

Studija izvodljivosti i CBA je skup različitih analiza (alata)

koje nam u konačnici daju odgovor na pitanje:

- Da li je projekt “gospodarski” ili od “opće društvenog

značaja” prihvatljiv za financiranje ili ne? To znači da li je
projekt prihvatljiv za investitora i za okruženje.
- Da li su planirane društveno ekonomske vrijednosti ostvarive
s realizacijom projekta?
- Da li projekt ima jasno definiran cilj i svrhu?
- Da li je projekt u skladu sa smjernicama potencijalnih izvora
sufinanciranja (EU Guidelines 2008)?
Studija izvodljivosti i CBA - sadržaj

1. Uvod i sažetak
Bitne naznake odnosa investitora i projekta, svrha i cilj, misija i vizija
okruženje i korisnici projekta, te glavne informacije o potrebnim
troškovima ulaganja i očekivanim financijskim i ekonomskim
elementima

2. Metodološki pristup i autori projekta

Primijenjena metodologija i terminološki pristup projektu

3. Investitor i korisnik projekta, te njegovo okruženje

Tehnički, tehnološki, kadrovski i financijski kapaciteti investitora,
povjesni podaci, opis i karakteristike okruženja (socijalne, gospodarske,
ekološke ….)
Studija izvodljivosti i CBA - sadržaj

4. Identifikacija projekta
Obavezni sadržaji
- plan djelovanja proizvodi ili produkti projekta za korisnike ciljane skupine
- analiza tržišta nabave i tržišta prodaje
- tehničko tehnološka rješenja
- procesi – funkcioniranje projekta
- potrebni ljudski resursi
5. Utjecaj projekta na okoliš
- pozitivni i negativni utjecaji i efekti na okolinu (prirodna i socio-ekonomska
okolina), mjere za otklanjanje negativnih utjecaja, elaborat ili studija utjecaja
na okoliš
6. Lokacija i legalitet projekta
Osiguranje legalnosti projekta u odnosu na lociranost i tehničku izvedivost
(prostorni planovi, lokacijska i građevinska dozvola, higijensko tehnički,
zdravstveni i sanitarni uvjeti……).
Studija izvodljivosti i CBA - sadržaj

7. Struktura ulaganja i izvori financiranja

Opisna i vrijednosna struktura ulaganja, dinamika ulaganja i struktura
i uvjeti izvora financiranja.
8. Financijska analiza projekta
Vijek projekta, struktura i dinamika formiranja prihoda, struktura i dinamika
troškova (direktni i indirektni troškovi, usluge, amortizacija, ljudski resursi,
troškovi financiranja), račun dobiti i gubitka i bilanca
9. Ocjena prihvatljivosti projekta
Statička metoda – samo karakteristične godine projekta
Dinamička metoda – cijeli vijek trajanja projekta
Analiza likvidnosti projekta – financijski tok
10. Analiza osjetljivosti projekta i ocjena rizika
Rast troškova/pad prihoda
Analiza rizika iz log-frame matrice
11. Analize po posebnim zahtjevima
Naručitelj ili izvor (su)financiranja
12. Zaključak i preporuke
Zaključak o prihvatljivosti projekta i kritične točke projekta
Studija izvodljivosti i CBA analiza - shema
Odluka nadležnog tijela općine o uvjetima ulaska
u zonu i uvjetima korištenja zone

Jasna politika prodaje i davanja u najam parcela

Transparentni kriteriji uvjeta ulaska u zonu –
navesti što će se poticati, a što neće

Poslovni plan poduzeća

Mogućnost otvaranja radnih mjesta

Proizvodnji prednost pred trgovinom

Nove tehnologije – prednost

Kompatibilnost s poslovanjem drugih poduzeća
u zoni

Mogućnost povezivanja s drugim tvrtkama...
 Slučajevi iz prakse - RH
Površina u m²

Površina Broj ∅Površina Raspon površine parcela

Naziv Zone
zone parcela parcele

Slobodna zona Varaždin 637.690 12 53.000 5.000 – 276.000

Industrijska zona Prelog 440.000 20 22.000 2.000 – 50.000

Zona Prelog sjever 191.750 18 10.650 3.000 – 20.000

Zona Bednja 75.000 7 10.700 3.200 – 36.000

Zona Jalkovec Vžd. 208.900 43 3.600 1.200 – 7.300

Zona Jug Kotoriba 195.000 30 6.500 1.600 – 10.800

Zona Pribislavec 101.800 26 3.900 2.700 – 6.000

Zona Štrigova 8.800 5 1.760 1.000 – 2.000

Zona Trnovec 299.300 30 10.000 2.750 – 30.000

 Slučajevi iz prakse - RH
Ulaganje bez vrijednosti zemljišta

Broj Zaposleni po 1 Ulaganja Prosjek

Zone
zaposlenih ha u€ € / m²
Slobodna z.Varaždin 3000 47 5.500.000 8.63

Industrijska z.Prelog 1127 26 4.000.000 9.09

Zona Prelog sjever 550 29 2.700.000 14.07 (12.70)

Zona Bednja 135 18 860.000 11.40

Zona Jalkovec Vžd. 555 45 4.300.000 20.57

Zona Jug Kotoriba 420 22 1.300.000 6.70

Zona Pribislavec 255 26 1.200.000 11.80

Zona Štrigova 25 28 300.000 34.00

Zona Trnovec 600 20 2.420.000 8.07

Gustoća radnih mjesta u industrijskim zonama kreće se prosječno između 60-70 radnika/ha, uz 20% izgrađenosti terena. U razvijenim
zemljama industrije velikih površina same sebi pripremaju zemljište, i to su obično industrije kojima je smještaj određen posebnim
planovima, odnosno dogovorima.
Financiranje, organizacija i upravljanje
poslovnom zonom

Izvori financiranja razvoja poslovne zone

Što podrazumijeva uspješna organizacija poslovne zone

Modeli upravljanja poslovnim zonama

Prodaja vs najam zemljišta – prednosti i nedostaci

Znanja i vještine za upravljanje poslovnom zonom
Izvori financiranja razvoja poslovne zone

Izvore financiranja predvidjeti u studiji izvodljivosti

Potrebno je financirati otkup zemljišta i izgradnju
infrastrukture

Ako postoje poznati investitori moguće je financirati
i hale, ukoliko postoje osigurana sredstva

Realno planirati dinamiku pritjecanja sredstava –
realizacija poslovne zone je dugoročan proces (3 -7 g.)

Uskladiti rokove, izvore i sredstva financiranja

Kod PPP javni sektor osigura pripremne aktivnosti
(dokumentaciju, projekte, dozvole itd) i onda uključi
privatni sektor

Glavni investitor može nuditi prodaju ili dugoročni zakup
poslovnog prostora (20-25 god.)

Često je potrebna kombinacija raznih izvora financiranja

RH – pravo građenja
Izvori financiranja razvoja poslovne zone

PODJELA FINANCIRANJA S OBZIROM NA IZVORE

Javno
 Budžet općine,
 Javna poduzeća
 Poticaji Vlade EU grantovi
 Kreditna zaduženja općine ili Vlade do max 50%
preduvjet FS

Privatno
 Developeri industrijskih nekretnina
 Leasing kuće – operativni i financijski leasing
 Sale & Lease back

Javno privatno partnerstvo

 Privatni partner gradi infrastrukturu i hale i daje ih u
dugoročni zakup (najam)
 Moguće (poželjno) formiranje zajedničkog poduzeća
(Joint venture)
Mogućnost suradnje javnog i privatnog sektora

Financiranje izgradnje infrastrukture u poslovnim zonama

Financiranje izgradnje hala u poslovnim zonama za davanje
u najam poduzetnicima

Renoviranje i prenamjena postojećih objekata u vlasništvu
javnog sektora u poslovne inkubatore, znanstveno-istraživačke
i tehnološke centre

Stavljanje u funkciju i oplemenjivanje poljoprivrednih zemljišta
izvan uporabe (trajni nasadi) itd…
 Financiranje poslovne zone

Razvoj industrijske zone je velika investicija i uključuje:

• preuzimanje zemljišta
• opremanje infrastrukturom
• gradnju industrijskih nekretnina
Financiranje izgradnje industrijskog parka može se
ostvariti iz više izvora, uključujući:
 Donacije raznih ministarstava
 Prihode od prodaje zemljišta/poslovnih prostora
 Vanjske izvore:
Financijske institucije
Krediti/zajmovi odobreni od vlasti
Europska Unija (do 50% grant)
Sredstva financijera projekta.
Godišnji troškovi održavanja zone nisu zanemarivi, godišnji
prosjek iznosi do 8,500 EUR/Ha. Ovaj iznos uključuje troškove
održavanja i upravljanja, kao i troškove osoblja uprave zone te
administrativne troškove.
 Razne mogućnosti za razvoj

Javni sektor
financira 100%

Privatni stambeni objekti

JP Mala i srednja poduzeća
Ruševne brownfield lokacije P? Maloprodaja i poslovni prostori
Bitne usluge
Tematski poslovni park
Velika infrastruktura
Veliki poslovni ulagač

Privatni sektor
financira 100%
Što podrazumijeva uspješna organizacija zone

Pravilan i funkcionalan razmještaj djelatnosti u zoni

Iste ili srodne djelatnosti na jednom području

Omogućava zajedničko djelovanje i suradnju poslovnih
subjekata

Briga o poslovnim subjektima koji ulaze u zonu (info
centar, savjetodavne usluge, administrativne usluge,
poduzetnički centar, poduzetnički inkubator itd.)

Zajednička tehnička služba koja vodi računa o
održavanju zajedničkih površina i kapaciteta

Služba sigurnosti za čuvanje i nadzor objekata u zoni

Služba za odvoz otpada

Ugostiteljske usluge (restoran, cafe)

Sportske sadržaje

Zelene površine
Organizacija upravljanja zemljištem u zoni

1. Izgradnja infrastrukture i prodaja opremljenog zemljišta

za unaprijed utvrđene namjene
2. Izgradnja infrastrukture i davanje prava građenja na
opremljenom zemljištu za unaprijed utvrđene namjene
3. Izgradnja infrastrukture, poslovnih objekata i hala i
davanje istih u najam za unaprijed utvrđene namjene

Prvi slučaj je u okruženju još uvijek najčešći

Za lokalnu zajednicu bi dugoročno bio povoljniji slučaj 2

Efekti su jednaki kao kod 1., a onemogućila bi se
špekulativna prodaja zemljišta

Tako bi se sačuvao resurs (zemljište) i za budućnost

Slučaj 3. je najskuplji, ali omogućava efikasno upravljanje
zonom, osiguranje kvalitetne podrške poduzećima u zoni
i konstantne prihode od najma
Modeli upravljanja poslovnim zonama

Dva uobičajena modela:

1. U okviru pojedinih općinskih odjela ili odjela RRA

2. Zaseban poslovni subjekt, koji se osniva u funkciji
upravljanja zonom i svim poslovnim aktivnostima koje
se u zoni odvijaju

Iskustva pokazuju nužnost upravljanja zonom

U razvijenim zemljama zonom upravlja – operator zone

Savjetuje poduzeća u zoni, pregovara s Vladom i
lokalnom zajednicom, priprema projekte koje financira EU

Mogućnost upravljanja 1 operatera sa više zona

U slabije razvijenim ekonomijama najčešći je model 1.
Određivanje modela upravljanja u poslovnoj zoni

Ciljevi:

Jasno utvrđivanje sustava kontrole, provedbe i raspodjele

zadataka među akterima kao i stalnu međusobnu suradnju.

Određivanje financijskih modela za razvoj i praćenje istih kako
bi se izbjegle moguće negativne posljedice.

Utvrditi modele praćenja projekta u svim fazama razvoja.

Predvidjeti mogućnosti eventualnih promjena i obrata u razvoju
projekta (pojava nepredvidivih okolnosti)

Odrednice zadanih pravila:

- jasno izloženi uvjeti pomoću kojih se prodaju, iznajmljuju ili
priznaju prava na korištenje zemljišta; (pravilnik o razvoju zone
postaje glavni dokument za dobivanje građevinskih dozvola i
mogućih izmjena pod istim zakonskim uvjetima).
Modeli upravljanja poslovnim zonama - trend

1970-te
1970-te

Javni sektor

Javni sektor razvija
razvija
poslovne 1990-te
1990-te do
do danas
danas Novi
Novi okvir
okvir
poslovne zone,
zone, ii upravlja
upravlja
zonama
zonama

Postepeni prijelaz

Postepeni prijelaz od
od ad-
ad-

Tijelo koje

Tijelo koje upravlja
upravlja zonom
zonom hoc
Privatni

Privatni sektor
sektor razvija
razvija (gradi)
(gradi)
hoc angažiranja
angažiranja privatnog
privatnog infrastrukturu
razvija
razvija zonu,
zonu, regulira
regulira zonu
zonu ii infrastrukturu ii objekte
objekte uu
sektora
sektora ka
ka planiranom
planiranom ii zoni,
vlasnik je zone
vlasnik je zone zoni, njihov
njihov je
je vlasnik
vlasnik ii
koordiniranom
koordiniranom partnerskom
partnerskom upravlja
upravlja zonom
zonom na na

Tijelo koje

Tijelo koje upravlja
upravlja zonom
zonom pristupu
pristupu (PPP)
(PPP) komercijalnim
komercijalnim principima
principima
nema
nema dovoljnu
dovoljnu “snagu”
“snagu” uu
Uključivanje privatnog

Uključivanje privatnog
odnosu
odnosu na na državna
državna tijela
tijela
Tijelo

Tijelo koje
koje upravlja
upravlja zonom
zonom
sektora
sektora uu razvoj
razvoj zona
zona doveo
doveo sada
sada samo
samo regulira
regulira

Vlada financira

Vlada financira osnivanje
osnivanje ii je
je do
do poboljšanja
poboljšanja usluga
usluga za
za aktivnosti
aktivnosti unutar
unutar zone
zone
razvoj
razvoj zona
zona –– izgradnju
izgradnju korisnike
korisnike zone,
zone, veće
veće
infrastruktute
infrastruktute ii poslovnih
poslovnih diferencijacije
diferencijacije “proizvoda
“proizvoda ““ ii
Outsourcing

Outsourcing temeljnih
temeljnih
hala
hala zdrave konkurencije funkcija
funkcija koje
koje preuzima
preuzima
zdrave konkurencije
privatni
privatni sektor
sektor



Zone
Zone se
se prilagođavaju
prilagođavaju na
na
stalne
stalne promjene
promjene
Modeli upravljanja poslovnim zonama - trend

Iako razvoj poslovnih zona predstavlja prioritet javnog

sektora, razvoj nekretnina i aspekt upravljanja
nekretninama “prirodno” pripadaju privatnom sektoru

Procjena – privatni developeri i operateri upravljaju sa 60%
svih poslovnih zona (2000+) na komercijalnim principima

Izuzeci:
 Nedostupnost zemljišta za poslovne zone
 Nedostatak osnovne infrastrukture
 Visoki rizik uzrokovan izostankom vladavine zakona
 Zemlje koje su izašle iz rata
 Ekonomije u tranziciji
 Nekomercijalne zone koje služe za demonstraciju
Prodaja vs najam zemljišta – prednosti i nedostaci

Prednosti najma

Osigurava kontinuirni prihod sredstava

Zadržava se veći stupnj kontrole nad aktivnostima
unutar zone

Omogućava veću fleksibilnost u korištenju primarne
imovine zone – zemljišta i zgrada

Prednosti prodaje

Kada je potrebno zajamčiti održivost poslovanja zone

Kada je prihode od prodaje moguće reinvestirati uz
veću dobit

Smatra se razboritim zadržati vlasništvo nad zemljištem i

zgradama u zoni UVIJEK KADA JE TO IZVEDIVO
Znanja i vještine potrebni za upravljanje
poslovnom zonom

Upravljanje projektima (Project Management)

Upravljanje imovinom

Upravljanje odnosima s investitorima (CRM)

Komunikacijske vještine, vještine pregovaranja

Prodajne vještine i psihologija prodaje

Upravljanje vremenom (time management)

Upravljanje timom (team management)

Osnove marketinga

Internet marketing

Strateško planiranje

PR – odnosi s javnošću

Poznavanje rada na računalu
Nova Gradiška - (vizija?)

Nova Gradiška – industrijski i obrazovni centar koji

koji svoj razvoj zasniva na znanju i inovativnosti
Nova Gradiška - strateški poslovni ciljevi (što?)

Integriran i održiv ekonomski rast i razvoj

(BDP 11.000 EUR u 2010. god.)

Novo zapošljavanje (1000 novih radnih mjesta u
narednih 5 godina)

Rast izvoza (90 mil EUR u 2010.)

Stvaranje poslovne kulture okrenute kupcu,
vještinama i kvaliteti
Nova Gradiška – strategije (kako?)

Poticanje i privlačenje direktnih stranih investicija

 Programi razvoja ljudskih potencijala
 Izgradnja komunalne i poslovne infrastrukture
 Lokalni poticaji i olakšice za ulaganja
 Profesionalna podrška za investitore

Poticanje razvoja obrtnika i MSP

 Zona malog gospodarstva (MSP)
 Razvoj institucija za podršku poduzetnicima
(Poduzetnički inkubator, Poslovno-inovacijski centar)
 Razvoj klastera (horizontalna i vertikalna integracija)
 Kreditiranje MSP
Nova Gradiška – strategije (kako?)

Program razvoja ljudskih potencijala

 Baza podataka stručne radne snage
 Obrazovanje poduzetnika početnika
 Trening i (pre)kvalifikacija
 Obrazovanje menadžera
 Fond za stipendiranje studenata

Upravljanje industrijskim parkom

 Izgradnja komunalne infrastrukture
 Kontaktni tim za investitore (one-stop-shop)
 Finaciranje projekta razvoja parka
 Marketing industrijskog parka

Domaća i međunarodna ekonomska suradnja

 Umrežavanje (networking)
 EU fondovi
Nova Gradiška – poticaji i olakšice

Dokument “Program poticanja investicija i veće

zaposlenosti Grada Nove Gradiške

Infrastrukturno opremljeno zemljište – 3,4 EUR/m2

Profesionalna podrška i brzo odgovaranje na upit
investitorima – “kontaktni tim” za investitore

Potpora za obrazovanje i daljnu (pre)kvalifikaciju
novozaposlenih radnika

Djelomično ili u cijelosti oslobađanje od plaćanja:
 Lokalnog poreza
 Komunalne naknade
 Komunalnog doprinosa
 Priključka na sustav odvodnje i vodoopskrbe
Nova Gradiška – ciljane industrije (sektori)

Prehrambeno-prerađivačka industrija

Metaloprerađivačka industrija

Drvo-prerađivačka industrija

Elektronika i elektrotehnika
 Industrijski park Nova Gradiška

 Površina: 82 ha (1. faza) + 70 ha (2. faza)

 Izvanredna lokacija – autocesta E70
 Profesionalna podrška “one stop shop”
 Investicijski poticaji
 SME’s Zone 7 ha
Industrial Park I phase 75 ha
Industrial Park II phase 70 ha

Industrijski Park 2. faza

Ulica kralja Zvonimira

Industrijski Park – 1. faza Hotel
SME’s
zone

Belgrade 230 km
Zagreb 130 km Auto-cesta E 70 Greece
Munchen 800 km
Wien 600 km Turkey
Trieste 350 km Asia
Zona malog gospodarstva Nova Gradiška
Industrijski park Nova Gradiška
• IPNG upravlja poduzeće u 100%
vlasništvu Grada NG
• Poslovno inovacijski centar
• Djelomično financiran iz
pretpristupnih fondova
 Hvala na pažnji

Zrinski Pelajić
Illyricum savjetovanje d.o.o.
Školska 9, Molvice
10430 Samobor – HR
E-mail: zrinski.pelajic@gmail.com
Mob: +385 98 9842 780
Hvala na pažnji