Derechos Reales Comisión 7922 Eduardo Molina Quiroga Objeto de la Propiedad Horizontal • Es un derecho real autónomo • Su objeto es el EDIFICIO
• Hay derechos sobre PARTES COMUNES
• Y sobre PARTES EXCLUSIVAS (art. 2)
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Unidad funcional (art. 1 ley 13.512)
Distintas unidades (UF)
(dptos.,ofic.,etc) Independientes Con salida a la vía pública Y autonomía funcional
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Partes comunes (art.2) Cada propietario será: dueño exclusivo de su piso o departamento (UF) y copropietario • sobre el terreno • sobre todas las cosas de uso común del edificio • o indispensables para mantener su seguridad. Enumeración de cosas comunes Los cimientos, muros maestros, techos, Patios, solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; locales e instalaciones de servicios Centrales (calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, Locales alojamiento portero y portería; Enumeración de cosas comunes tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; ascensores, montacargas, incineradores de residuos … y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no es taxativa (ver reglamento). Los sótanos y azoteas SON comunes, Salvo convención en contrario. Facultades del prop. PH (art. 3) Usar, gozar y disponer cosas comunes Conforme a su destino (sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás). Incidencia decisión sobre cosas Comunes: depende valor (%) de su UF se calcula en base a pautas técnicas
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Partes exclusivas (art. 4) El titular del derecho real de PH tiene amplias facultades sobre UF Administración Disposición jurídica (vender, hipotecar, etc) material (mutaciones físicas) salvo restricciones (obligaciones y prohibiciones); usos y actividades no permitidos; mantenimiento en buenas condiciones; obras nuevas
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Inescindibilidad derechos PH Los derechos de cada propietario en los bienes comunes
son inseparables del dominio uso y goce de
Su respectivo departamento o piso.
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Inescindibilidad derechos PH En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos Los derechos sobre las partes comunes, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
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Obligaciones sobre partes exclusivas
Cada propietario atenderá
gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento (posibilidad obligarlo)
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Prohibiciones Está prohibido: toda innovación o modificación que pueda afectar: • la seguridad del edificio • o los servicios comunes. • cambiar la forma externa del frente • decorar paredes o recuadros exteriores • con tonalidades distintas al conjunto .
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Actividades prohibidas (art. 6) • Destinar UF a usos contrarios a la moral o buenas costumbres • fines distintos previstos reglamento • Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos • Actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Eduardo Molina Quiroga Obras nuevas (art. 7) Toda obra nueva que afecte El inmueble común No puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios (unanimidad) Eduardo Molina Quiroga Innovaciones (art. 8º) Obras de reparación, mantenimiento Ó Transformación de partes comunes para: obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.
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Diferencias entre obras nuevas e innovaciones Obra Nueva (unanimidad) resuelve hacerla el propietario, y Es en su beneficio propio Innovacion (mayoría asamblea): Resuelven los propietarios y, Es en beneficio común
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Reglas del consorcio Reglamento de copropiedad y Administración (art. 9) Ley 13.512 Leyes locales (ej. 941 C.A.B.A.) Reglamentos internos
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Órganos del consorcio Administrador (arts.9, 11) Asamblea (art. 10) Consejo de administración ?
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Administrador Representante legal consorcio Reglas del mandato Facultad de recaudar expensas Actuaciones administrativas Personería en juicio ?
Expensas (arts. 8 y 17) Ordinarias: 1.Gastos conservación y reparación cosas comunes – Gastos de administración (sueldos, etc) – Seguros – Ausencia admin. Y aviso propietarios – Urgentes Extraordinarias (innovaciones) Oposición a innovaciones (art. 8) Las expensas siempre se pagan (no abandono) Para oponerse: interdicto obra nueva Basado en que las innovaciones son: • de costo excesivo, • contrarias al reglamento o a la ley, • perjudiciales para • seguridad, solidez, • salubridad, • destino • o aspecto arquitectónico exterior o interior edificio, Extinción – supuestos (art. 12) Destrucción total o parcial + 2/3 valor, cualquiera puede pedir venta terreno y Materiales (se vuelve condominio). Si la mayoría no acepta, vía judicial Destrucción menor, mayoría puede obligar a minoría a contribuir a la reconstrucción, Si minoría se niega, mayoría puede adquirir la parte de esta, según valuación judicial.
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Extinción – supuesto (art. 16) Vetustez del edificio: mayoría que represente + 1/2valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si hay reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero mayoría puede adquirir parte disconformes, según valuación judicial. Privilegios (art. 17) Obligación por expensas sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos extensión art. 3266 C.C aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición;
Es obligación propter rem ?
El crédito por expensas tiene privilegio arts.
3901 y 2686 C.C. * Juicio cobro de expensas (art.524 CPCC) Juicio ejecutivo Certificado deuda Expide administrador o quien diga reglamento Preguntas?