Coordinadora del estudio

María Yaniree Álvares Olivas – Licenciada en Ciencias Jurídicas

Equipo de investigación

Mariela Yanina Centeno Antón

Ninosca María González Hernández
César Javier Salinas Centeno
Ramón Alfonso Torres
Anielka Ivonne Velásquez

Colaboradora técnica
Mayra Azucena González Hernández

Revisión y edición final

Osmán E. Salinas Vázquez
Mtra. Amaranta Cornejo Hernández

Diseño y diagramación:
Osmán E. Salinas Vázquez

Fotos:
María Yaniree Álvares O.
Rosa María Lacayo Molina
Osmán E. Salinas V.

Colaboración comunitaria:
Comité Comunitario de Abangasca Sur
Agustín Ruíz – Líder comunal indígena de Abangasca Sur.

Colaboradores indígenas:
Osmán Salinas Vázquez — Historiador Sutiaba.

Enrique de la Concepción Fonseca — Comité Específico para el Rescate de la

Identidad Étnica de Sutiaba.

Eugenio Dávila — Comité Específico para el Rescate de La Identidad Étnica

de Sutiaba.

Otros colaboradores:
Benito Abarca — Jefe del Departamento del Catastro Municipal.

Carlos Grillo — Gestor legal.

 
 ÍNDICE

Presentación.......................................................................................... 4

Introducción .......................................................................................... 5

Metodología .......................................................................................... 7

Derecho civil y la propiedad vs. la propiedad comunal ................................ 12

La reforma agraria y la propiedad comunitaria ........................................... 25

La propiedad en la comunidad indígena de Sutiaba .................................... 40

Diagnóstico de la propiedad .................................................................... 64

Análisis jurídico de 24 propiedades .......................................................... 74

Conclusiones ....................................................................................... 96

Recomendaciones ............................................................................... 103

Anexos ............................................................................................... 107

Anexo 1
Artículos de la ley general de catastro nacional ......................................... 108

Anexo 2
Artículos del reglamento de la ley general de catastro nacional ................... 112

Anexo 3
Artículos del código civil ........................................................................ 115

Anexo 4
Mapa de los pueblos indígenas de Nicaragua ............................................ 116

Bibliografía .......................................................................................... 117

 
 Presentación

El presente estudio se realizó bajo el auspicio y la contribución de la

Regione Toscana (Italia), de la mesa de concertación para América Latina,
de las organizaciones del “Consorcio Toscano para León”, destacando, en
esta actividad, la participación de la Provincia di Livorno y de la “Asociación
Juntos para recordar Sara e Franco”. Esta acción ha sido coordinada
localmente por la Ong Cospe. El estudio quiere aportar al debate sobre el
reconocimiento de la propiedad colectiva y los derechos de la comunidad
indígena de Sutiaba sobre sus territorios.

El estudio analiza la problemática de la tenencia de la tierra a la luz

de las leyes y reformas de que ha sido objeto desde hace siglos. Dicho
análisis aporta, a manera de herramientas, recomendaciones y conclusiones
que sirvan de referencia para los procesos de legalizaciones de la tierra
actualmente en curso en el territorio indígena de Sutiaba.

Los indígenas de América consideran a la tierra como una madre; es

símbolo de origen y refugio. La tierra es casa, raíces, comida, agua,
historia y memoria. Es también el lugar donde duermen los ancestros y
donde se siembra la semilla del futuro. Para los indígenas sutiabas, quienes
habitan en la costa pacifica de Nicaragua desde antes de la llegada de los
españoles, la tierra y la naturaleza tradicionalmente pertenecen a la
colectividad, son algo que cuidar, utilizar, respetar y conservar para los
hijos. La tierra no representa sólo un medio de producción del cual
apoderarse y al cual explotar. Por estas razones, el presente estudio quiere
aportar a la reflexión sobre la necesidad de rescatar la visión de la tierra
indígena: una tierra respetada y manejada de forma colectiva.

Para lograr cumplir con las metas planteadas, nosotros el “Consorcio

Toscano para León,” queremos agradecer a la comunidad de Abangasca Sur
y a toda la comunidad indígena de Sutiaba por su participación activa en la
realización de la presente obra.

Fabio Laurenzi
Presidente Cospe

 
 Introducción

“San José de la Montaña era una finca que los campesinos se habían
tomado las tierras desde 1994, incluso algunos ya habían cancelado el valor
de las mismas. Pero en el 2002 fueron desalojados; todavía recuerdo
aquella toma que se hizo con una cámara desde un árbol para no ser vistos
por los guardas de seguridad de la empresa y fuimos testigos de como la
maquinaria fue destruyendo cada casita, pequeñas parcelas de plátanos,
maíz y hortalizas. Había uno que se negaba a salir por que ese pedazo de
tierra el dueño se la había dado en pago por una deuda que tenía con el
campesino. Y vimos como se doblegó su resistencia de entregar su parcela
ante el eminente peligro que podría sufrir su familia. Y se fue sin saber
hacia donde… con lagrimas en los ojos el y toda su familia”…

El problema central del territorio de Sutiaba y su población tiene un

nombre “Usurpación de Tierras Indígenas”, que ha llevado al
empobrecimiento de esta población a través del tiempo y por el que ha
luchado sin descanso.

Exhortamos a recrear en su mente todas aquellas experiencias

vividas y escuchadas, vinculadas con la lucha por la tierra, para generar un
debate que permita conclusiones con mejores ideas.

Sutiaba no ha perdido el derecho sobre sus tierras, el derechos ha

sido usurpado a través de la incorrecta administración de la justicia y de
violación a los derechos fundamentales como seres humanos.

Las estrategias y metas de lucha hay que planificarlas, las

condiciones internacionales por los derechos de las poblaciones indígenas
han cambiado en los últimos treinta años, esas condiciones hay que
aprovecharlas, los métodos de lucha deben de cambiar pero sin renunciar a
los derechos, los derechos no son negociables, el futuro se construye con la
participación de todos y todas; por lo tanto, hay que seguir adelante y de
una cosa hay que estar seguro, que si existen como grupo social indígena y
con territorio, es por la lucha de las antepasados y de ellos hay que
aprender y sacar nuevas fuerzas. La inteligencia es una buena aliada.

Con el auspicio de la Región Toscana - Italia, Mesa Toscana de

Coordinación para la Cooperación con Nicaragua y Asociación “Insieme per
ricordare Sara e Franco”, en el marco de la acción uno del Proyecto Marco
Región Toscana 2004 “Si-León - Desarrollo Integral del Departamento de
León” por lo que concierne al componente de Defensa de los Derechos de la
Sociedad Civil Organizada. Se ha realizado el presente estudio de la
propiedad en la comarca Abangasca Sur de la comunidad indígena de
Sutiaba, ubicada en el Municipio de León, del Departamento de León,

 
Nicaragua, Centro América, revelando la situación actual de la propiedad en
esa comunidad, que muestra la situación del derecho de propiedad de la
comunidad indígena de Sutiaba, con el fin de fortalecer su derecho de
propiedad para la formulación de las políticas de tierras indígenas sobre el
acceso y distribución de la misma, así como su ordenamiento y poder
proponer y evaluar programas y proyectos en atención a este tema.

Este estudio sobre la Propiedad de la Comarca Abangasca Sur de la

Comunidad Indígena de Sutiaba que hoy se entrega a los actores de la
Comunidad Indígena, es un instrumento jurídico en pro de fortalecer el
derecho de propiedad existente y dar las pautas para una propuesta marco
sobre las Políticas de Tierras de las Comunidades indígenas de Nicaragua,
donde se respete la forma de propiedad y de tenencia de la tierra, así como
sus costumbres e identidad cultural y se reconozca la pluriculturalidad de
Nicaragua, donde no se mire a los indígenas del Atlántico, del Pacifico, del
Centro y Norte de Nicaragua, de formas excluyentes o diferentes sino como
parte de un solo país con una gran diversidad étnica.

Como instrumento servirá para iniciar la discusión sobre el tema de

las tierras indígenas de Nicaragua y ponga en agenda la importancia de los
derechos indígenas en el que se pretende integrar este estudio a otros
estudios necesarios como: el estado medio ambiental, el uso y
características del suelo, la cantidad y calidad de agua del manto freático;
para darle el valor correspondiente que tiene la tierra indígena, protegerla y
preservarla.

Y dentro del proceso de cambio que ha iniciado la comunidad

indígena resurjan los derechos indígenas, los principios, su cosmovisión y
su identidad cultural se proyecte a nivel nacional, constituyendo una base
de insumos necesarios en la construcción de una visión de nación
pluricultural y multiétnica en consenso, para el abordaje futuro de los
problemas que afectan a las comunidades indígenas sobre la propiedad y
tenencia de la tierra que actualmente limitan profundamente las
posibilidades de desarrollo en la comunidad indígena.

Yaniree

 
 I

Metodología

 
 El estudio efectuado en la comunidad rural de Abangasca Sur tuvo
como propósito determinar las causas jurídicas que han originado el cambio
de la forma de propiedad privada comunal a propiedad privada individual. El
trabajo aquí presentado es el resultado del esfuerzo de un equipo de
hombres y mujeres, y fue desarrollado en el marco de la planificación y
organización que a continuación se describe.

Elementos convergentes para seleccionar el área estudiada.

Escoger el área donde realizar el estudio no representó ninguna

dificultad porque en Sutiaba el problema de la propiedad es generalizado en
el territorio. Sin embargo, se tenía que encontrar un procedimiento para
seleccionar el área, para esto se tomaron en cuenta los siguientes
elementos: la densidad poblacional y disposición de la población a contribuir
con el estudio; la amenaza real o potencial por el avance de actividades
agropecuarias o de otro tipo de actividad económica, que pusiera en mayor
riesgo la propiedad de los indígenas; la cercanía de las propiedades en
riesgo de la ciudad y la fragilidad económica de los propietarios, entre otras
consideraciones. De esta forma se seleccionó el sitio Ancestral e Histórico
de Abangasca, que geográficamente incluye tres comunidades: Abangasca
Sur, Central y Norte. De estas tres se seleccionó la comunidad de
Abangasca Sur.

Objetivos del estudio

Objetivo General:

Analizar, en la comunidad indígena de Abangasca Sur, la

problemática jurídica y las formas de tenencia de la tierra, para determinar
las causas y presentar alternativas de solución.

Objetivos Específicos:

a. Analizar el compendio de leyes nacionales que han afectado el derecho

real de la comunidad indígena de Sutiaba.

b. Identificar las formas de tenencia de la tierra existentes en el área de

estudio.

c. Analizar veinticuatro propiedades, para determinar la problemática y

presentar alternativas de solución.

Organización del estudio

Organización técnica: para cumplir con los objetivos del estudio, el

proceso nició con la compilación y análisis general de leyes de la propiedad

 
en Nicaragua y la ejecución de la encuesta. Posteriormente se efectuó el
análisis general de propiedades en la comunidad de Abangasca Sur, a
partir de documentos facilitados por los propietarios y la investigación en el
registro de la propiedad. Lo anterior sirvió para seleccionar veinticuatro
propiedades, que pasaron por un proceso exhaustivo de análisis. La
información suministrada a través de la encuesta fue sometida al análisis
estadístico. Todo lo anterior condujo a presentar conclusiones particulares
de los casos investigados y del estudio en general. Al final se presentan las
recomendaciones para encauzar la solución al problema de propiedad.

La variable estudiada fue: “el estado jurídico de la propiedad en la

comunidad de Abangasca Sur”.

El universo de la muestra fue de ciento ochenta y nueve propiedades

de tierra.

La organización metodológica permite hacer análisis deductivo e

inductivo a partir de la documentación compilada. Además de interpretar
las leyes, establecer pautas y caracterizar el ambiente jurídico legal que ha
llevado a magnitudes profundas el problema de la propiedad en Sutiaba.

La alta participación de la población y la descripción de acciones en

procesos vividos para dirimir, lo tuyo y lo mío, permitió conocer algunas
actitudes
negativas y el
exceso de poder
manifiesto por los
encargados de
administrar la
justicia en este
país. Para
establecer la
relación causa-
efecto se aplicó
una encuesta
entre los
propietarios de
parcelas en la Capacitación a comuneros de Abangasca sur en el marco del componente
comunidad rural. alforja indígena.
La información
recolectada fue procesada y analizada desde un punto de vista estadístico.
Los conocimientos genéricos obtenidos permitieron en gran medida
introducirse en el problema más sentido, la propiedad de la tierra, y tener
así una visión desde varios enfoques, lo cual sin lugar a duda contribuyó a
los resultados planteados, la situación jurídica de la propiedad y la forma de
tenencia de la tierra en la zona de Abangasca Sur.

 
Organización de los recursos humanos.

Durante todo el trabajo se contó con el valioso acompañamiento de

seis estudiantes del último año de licenciatura de la facultad de Ciencias
Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua (UNAN- León).
Este grupo fue responsable del trabajo de campo, y fueron dirigidos por una
profesional en ciencias jurídica, egresada de la misma facultad.

El equipo de trabajo fue dividido en las siguientes áreas de

investigación: Registro Civil de la Propiedad; Catastro Municipal; Catastro
Departamental; Intendencia de la Propiedad (Managua y León); Catastro
Físico y comunidad indígena de Sutiaba.

Herramientas y mecanismo utilizados

a) Censo de propietarios de parcelas en Abangasca Sur.

b) Ubicación exacta de cada propietario.
c) Información cartográfica municipal y departamental.
d) Planos y escrituras.
e) Reuniones y asambleas.
f) Encuesta y entrevistas.
g) Compilación de leyes, monografías, libros y otros estudios sobre el tema
de la propiedad en general y en particular la propiedad indígena.
h) Recopilación de documentación que los propietarios consideraban que
les otorgaba su derecho sobre la tierra.
i) Opiniones de los involucrados.
j) Presentaciones parciales del estudio a las autoridades municipales,
departamentales, nacionales y comunitarias que trabajan el tema.

La información compilada fue clasificada y codificada. Por su parte,

la encuesta aportó información de los propietarios y de la situación legal de
cada parcela; la entrevista, aplicada a las autoridades comunitarias y
municipales, complementó la información para el estudio.

Logro derivado del proceso metodológico

Dado que el estudio fue diseñado para conocer de manera general

los problemas de la propiedad en el área seleccionada, el enfoque de
género no estaba claramente definido. Sin embargo, al conocer cómo los
hombres despojaban a las mujeres de sus tierras y ellas no encontraban
apoyo en la defensa de éstas como patrimonio de la familia, se añadió
enfoque, como respuesta a las demandas que hicieron las mismas mujeres
en reuniones y asambleas.

10

 
¿Cómo se mejora el tema de género en el estudio?

Ante la constante demanda de las mujeres para ser consideradas

como sujeto de entrega y titulación de tierras, nos avocamos en primer
lugar a revisar leyes generales y particulares indígenas, para conocer si
éstas amparan a la mujer para ser propietarias de tierra. Sin embargo, no
se encontró información. En segundo lugar, fueron determinantes las
siguientes condiciones y actitudes de las mujeres: existe un buen
porcentaje de madres solteras y propietarias de tierra en la zona;
demandaron de forma directa, demostrando así voluntad, participar en los
talleres de capacitación, entrevistas y reuniones del estudio; por el rol que
las mujeres desempañan en la comercialización de la mayor parte de la
producción obtenida en las parcelas; son parte fundamental en la toma de
decisiones para solicitar los préstamos necesarios en la producción; por la
capacidad de proponer soluciones a los problemas de la propiedad; por ser
garante del trabajo y desarrollo de la familia.

Resultados de la aplicación metodológica en el área de estudio:

|
1. Síntesis de las leyes nacionales y específicas para Sutiaba.

2. Base de datos alimentada con la información que los propietarios de

ambos sexos presentaron.

3. Veinticuatro casos analizados a través de la investigación registral.

4. Recomendaciones para ir solucionando el problema de la propiedad en

Sutiaba. La decisión final de presentar demandas en materia de
propiedad, es potestad de los comuneros y las autoridades
administrativas de la comunidad indígena de Sutiaba.

11

 
 El empobrecimiento en la zona rural indígena

El derecho civil y la propiedad

vs.
la propiedad comunal

12

 
 El estudio de la propiedad en Abangasca Sur requirió no sólo del
análisis de leyes particulares a la propiedad indígena, en este caso
particulares a Sutiaba, sino de leyes en cuanto a propiedad en general
instituidas en el derecho común o civil, caracterizado por dos aspectos: el
objetivo, conceptos y definiciones; y el subjetivo, trámites y
procedimientos. Éste código presenta figuras jurídicas relacionadas con la
propiedad de la tierra, el modo de adquirirla y sus transformaciones, así
como la manera de constituir derechos sobre la misma. Además, plantea
diversos recursos legales para que las personas naturales o jurídicas
puedan hacer efectivo un derecho sobre un bien propio o uno ajeno a
través de procedimientos que se deben seguir por la vía judicial o
extrajudicial.

El presente estudio tiene por objeto presentar una valoración del

derecho de propiedad de la comunidad indígena de Sutiaba, a partir del
Derecho Civil. Además, se busca señalar cuáles elementos jurídicos les son
favorables, para que estos sean aplicados en la recuperación de la
propiedad comunitaria de la tierra. Otro objetivo es definir procedimientos
administrativo según las características particulares de la propiedad
indígenas, los cuales deben sujetarse para demandar ante la autoridad
competente o bien cuando se decida utilizar la resolución alterna de
conflictos entre particulares.

El ordenamiento civil plantea la existencia de una trilogía jurídica en

cuanto a los derechos que pueden concurrir sobre las cosas. Lo perfecto es
el dominio o propiedad y lo imperfecto es la mera tenencia, quedando en
medio la posesión, que es un dominio aparente.

Conceptos del Código Civil en torno a la propiedad de un bien.

Propiedad se refiere al derecho mismo de gozar y disponer de una

cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario
tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Es
una relación jurídica entre el propietario y la cosa, el cual se protege con
una acción real que es la propiedad sobre un objeto sin respecto a
determinada persona.

Se puede adquirir la propiedad de las siguientes maneras:

Título gratuito

• Por herencia. El patrimonio del difunto pasa a manos de los sucesores

en virtud de la disposición de su última voluntad o en virtud de la ley,
cuando el difunto no dejó expresado claramente su testimonio (sucesión
testamentaria, sucesión ad-intestato).

13

 
• Por legado. El testador en virtud de su última voluntad deja al legatario
una cantidad de objetos determinados.

• Por donación. Es un acto que se funda en un título. A diferencia de la

compra venta, ésta es gratuita.

• Por prescripción positiva. Es un modo de adquirir el dominio de las cosas

comerciales ajenas por haberse poseído durante cierto tiempo. Son
necesarios los requisitos legales de justo título, buena fe, continua,
pública y posesión de treinta años.

• Por ocupación. Es una especie de apropiación de predios que no poseen

dueños a consideración del ocupante. Es diferente a la “Toma de
Tierra”.

• Por accesión. El propietario de una cosa lo es también de lo que ésta

produce, esto se incorpora de manera natural o artificial. La regla
general de la accesión es que el dueño de lo principal es dueño de lo
accesorio cuando el objeto más los frutos naturales, industriales y civiles
se unen de forma inseparable.

• Titulo oneroso. Es un contrato de compra-venta, pero sólo el que tiene

la capacidad y el dominio puede vender, cumpliendo por supuesto con
todos los requisitos legales y formales de un contrato de esta
naturaleza.

El derecho de
propiedad de la
comunidad indígena
de Sutiaba fue
adquirido por título
oneroso a la corona
española, quien
emitió un Título Real
de Propiedad,
mismo que fue
inscrito en el
Registro Público de
la Propiedad
Inmueble del
departamento de
León, con el número El baile de la gigantona y el pepe cabezón en Sutiaba
18930, asiento 1,
folio 300, tomo 248, folios del 1 al 34, tomo 249 y folio 91, tomo 250.

14

 
Modificaciones al derecho de propiedad.

Son desmembraciones del derecho de propiedad, una especie de

señorío parcial, las siguientes formas:

• El usufructo. Es una forma de poseer y disfrutar de una cosa ajena, más

no se dispone de ella. Se constituye a título gratuito u oneroso.

• El uso y la habitación. El uso da derecho al usuario para consumir los

frutos de la cosa ajena para él y los de su familia, aunque ésta
aumente. La habitación faculta la ocupación de todas las piezas
necesarias para él y su familia, aunque ésta aumente, sin coger los
frutos salvo pacto en contrario. Ambos son inajenables, no arrendables
ni embargables.

• La servidumbre. Es una carga impuesta a un predio en provecho de

otro, perteneciente a otro dueño.

• Comodato. Básicamente es un préstamo de uso gratuito.

• Arrendamiento. Es el gozo temporal de una cosa por un precio, es decir,

que hay obligaciones recíprocas.

La propiedad como elemento material sufre estas modificaciones.

• Desmembración. Es la separación de una parte de la finca matriz, esta

última conserva su número catastral haciéndose únicamente una
anotación de dicha desmembración, y a la parcela segregada se le
asigna un nuevo folio y número.

• Fusión. Es la reunión de dos o más fincas colindantes inscritas con

números distintos para formar una sola propiedad con número propio.
Cabe señalar cuando las fincas son determinadas o contiguas y con
propiedad de un sólo sujeto y están libres de gravámenes.

• División. Cuando se divide la finca o cuenta registral matriz de la

propiedad desparece la original y se crean otras; a éstas se les asignan
otros números y folios (partición, cesación de comunidad, voluntad de
los dueños, etc.)

• Obra nueva. Una vez que el inmueble esté inscrito se deduce que todo
lo construido en él está también inscrito.

15

 
El usufructo en la comunidad indígena de Sutiaba.

En la entrevista realizada a Róger Montoya, Presidente de la

comunidad indígena correspondiente al periodo (2005 – 2007), él manifestó
que bajo la figura de usufructo a cada integrante de la casta indígena de
Sutiaba se le puede asignar un lote de tierra a cambio de un canon, el cual
es proporcional a las posibilidades económicas del comunero. Para los
terceros la figura utilizada es el usufructo, en contraprestación del pago de
una cantidad cierta y determinada de dinero, que en caso de
incumplimiento conllevaría a rescindir el contrato. También dijo que el
usufructo otorgado a los miembros de la casta indígena es vitalicio,
mientras que el otorgado a los terceros tiene un período de vencimiento.

Autorizados para vender y conceder usufructos, uso y habitación en

los ejidos de la casta indígena.

Según las leyes en materia de propiedad, el propietario tiene la

facultad de hacer modificaciones a su derecho. Por lo anterior, la
comunidad indígena es la única facultada para ceder en usufructo las
tierras, a través de sus representantes en la junta directiva.

En relación a la propiedad de la tierra hay quienes prefieren

mantener este derecho en comunidad; además la Constitución Política de la
República y las leyes proporcionan protección jurídica a este hecho. El
artículo 103 de la Constitución Política (CN) establece que el Estado
garantizará la coexistencia de las formas de propiedad, entre ella la
comunitaria. Así mismo, los artículos 5, 44, 99, 103, 104 y 107 de la
misma Constitución Política y los artículos números 615, 616 del Código
Civil refuerzan el derecho que tienen los pueblos indígenas. Por lo tanto, la
propiedad debe permanecer en común en la comunidad indígena de
Sutiaba.

Es inevitable diferenciar entre propiedad comunal y comunidad de

bienes. La primera es la forma de propiedad territorial correspondiente a un
barrio o comarca donde se agrupan varias familias con organización
política-administrativa semejante al municipio. Es una especie de
comunidad, y ésta impide por sí su división y la posibilidad de apropiación
individual por cualquiera de sus dueños y beneficiarios. La segunda es la
atribución a varios sujetos de uno o más derechos en relación a un mismo
bien en virtud de un título debidamente inscrito. De ésto se deduce que es
toda relación o conjunto de relaciones en que aparecen como sujeto varias
personas; al mismo tiempo facilita la fragmentación y el acceso a la
propiedad individual de sus partes por los comuneros.

16

 
Propiedad comunal indígena.
Es el derecho que tiene el pueblo indígena de gozar, disfrutar y
preservar colectivamente un territorio, los conocimientos tradicionales, la
propiedad intelectual y cultural, los recursos de biodiversidad y otros
bienes, así como los
derechos y acciones CASA DEL GOBIERNO INDIGENA
que tradicionalmente
pertenecen a dicha
comunidad indígena.
El derecho de
propiedad se protege
con la acción de
“Reivindicación.” Ésta
es la acción real por
excelencia mediante
la cual el propietario
no poseedor hace
efectivo su derecho contra el poseedor no propietario, con el objeto de
restituir la cosa con todos sus accesorios a su patrimonio. Tal acción se
realiza mediante un juicio ordinario ante la autoridad competente. Aquí se
discute el dominio sobre el bien, o sea, el derecho de propiedad en toda su
amplitud. Pueden reivindicarse bienes inmuebles, títulos valores, etc.

Elementos importantes:

• La competencia. Es el domicilio del demandante, si se trata de muebles;

o el lugar donde está situado el bien, si se trata de inmuebles.

• Las pruebas. La escritura pública de la propiedad es una forma de

prueba para demostrar la propiedad sobre el inmueble, pero ésta debe
estar inscrita.

• La acción. Es imprescriptible pero se puede someter a juicio ordinario.

Con esta figura se dispone de seis días para audiencia inicial, veinte días
para audiencia preliminar y otros seis días para el juicio.

• La posesión. Es la retención o disfrute de cualquier cosa o derecho. Ésta

produce a favor del poseedor la presunción de propiedad que las
circunstancias podrán hacer más o menos atendibles, es decir, la
dominación o potestad de hecho sobre una cosa.

Elementos para la posesión de un bien:

a) Animus. Es la voluntad misma de poseer la cosa como legítimo dueño.

17

 
b) Corpus. Consiste en el elemento material, que es la apropiación misma
de la cosa.

Existen dos tipos de poseedores, unos que no tienen justo título y

otros que sí lo han adquirido aunque sólo acredite la posesión, ésto hace
apto al que lo tiene para prescribir y adquirir propiedad. Sin embargo, es
necesario que el poseedor tenga buena fe, su posesión sea pacífica,
continua y pública. De esta forma se obtiene “El Título Supletorio”.

Título Supletorio. Acredita el derecho justificado proveniente de la

posesión ante el juez competente, según la cuantía de que se trate. Cuando
el valor del inmueble no exceda de quinientos pesos es competente para
conocer de esta solicitud, el juez Local de lo Civil del lugar en que estuviere
situado dicho inmueble; pero si excediese de quinientos pesos será
competente el juez de Distrito de lo Civil.

La posesión en terrenos indígenas.

Ésta es parte integrante del derecho de usufructo cedido por la

comunidad indígena a sus comunes, o producto de un contrato de arriendo
con terceros. El hecho de poseer tierras en estos términos y en este espacio
territorial no significa que pueda adquirirse la propiedad de los terrenos aun
cuando se haya poseído el tiempo suficiente para ello. Lo anterior se debe a
que el derecho de propiedad de la casta indígena sobre su territorio es
imprescriptible; y a que los terceros son solamente tenedores de las
tierras, quienes reconocen el dominio ajeno sobre el bien poseído.
El derecho de posesión se protege con los Interdictos Posesorios, los cuales
son juicios sumarios que tienen por objeto definir la actual posesión y
suspender o evitar un hecho que perjudique o pueda causar daño.

El poseedor actual o el secuestre de inmuebles y el arrendatario de

terrenos nacionales ejidales y de comunidad pueden entablar la querella de
amparo en la posesión.

Los requisitos para interponer la demanda judicial son haber tenido

posesión por un año tranquila e ininterrumpida; que la perturbación,
despojo u obra nueva no tengan m{as de un año; señalar con claridad y
precisión los hechos posesorios y perturbatorios.

El reclamante tiene un año para interponer la demanda a partir de la

fecha de perturbación o despojo. Si éste está en posesión tiene más de un
año, pero debe señalarse correctamente la fecha en que se cumple el año,
de otra forma la demanda no prosperará, excepto el restablecimiento de la
posesión por un período de seis meses.

18

 
Clasificación del interdicto:

• Querella de amparo. Se interpone contra el perturbador o contra el

despojante (sus herederos representantes o terceros a quien se hubiere
transferido la cosa). El objeto de la querella de amparo es conservar la
posesión de bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos y tiene
como requisito que la posesión no se haya perdido.

• Querella de restitución. Se interpone contra el perturbador o

despojante, sean herederos representantes o terceros a quien se
hubiere transferido la cosa. Esta acción se realiza con el objeto de
recuperar la posesión; tiene como requisito que el despojo se haya
consumado. No se debe obviar que para ambos casos son aplicables las
medidas precautorias.

• Querella de restablecimiento. Se interpone ante el despojante, con el

objeto de obtener el restablecimiento de la posesión o la mera tenencia
de los bienes inmuebles.

El demandante tiene seis meses para interponer la demanda, de lo

contrario su derecho como reclamante prescribe en ese período. Esta acción
no puede intentarse con el verdadero dueño. Además, el despojante no
puede ser oído en juicio mientras no restablezca las cosas y asegure el
resarcimiento de los daños; éste tiene como fundamento el orden público y
no es posesorio. Hay acciones que no son posesorias pero que caben por el
tipo de procedimiento sumario.

Estas acciones posesorias no son aplicables al caso de la comunidad

indígena porque ésta tiene una mejor acción por su calidad de propietario,
llamada Reivindicación. El Código Civil establece en el artículo 1464 que si
el reivindicante presenta un título de propiedad anterior a la posesión, y el
demandado no presenta alguno, entonces se presume que el autor del
mismo es el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica. El
artículo 1715 establece que los actos potestativos o de mera tolerancia no
constituyen posesión. El artículo 897, en el párrafo tercero, señala que los
actos de mera tolerancia no confieren posesión ni dan fundamento a
prescripción alguna.

• La tenencia consiste en tener en posesión una cosa reconociendo el

dominio ajeno, cuando se tiene una cosa a nombre de otro y no existe
ánimo de señor y dueño o un sólo elemento de la posesión como es el
corpus. A continuación citamos algunos ejemplos de tenedores puros, es
decir, un depositario, un usufructuario y un comodatario

19

 
Nota: La mera tenencia por si sola jamás puede llegar a la prescripción para
adquirir la posesión, porque el poseedor reconoce el dominio ajeno a
través de un título respectivo.

Diferencia entre

Acción Posesoria Acción de Dominio

Se discute o pretende la posesión.
Aplicable a muebles e inmuebles (la
posesión de muebles vale por
título.)
Su competencia es el lugar donde
está situado el inmueble.
Prueba. Se demuestra que se han
realizado hechos posesorios.
La acción debe entablarse dentro de
un año a partir de que fue
despojado.
Se tramita por juicio sumario
Se discute el dominio sobre el bien,
es decir, el derecho de propiedad en
toda su amplitud.
Se pueden reivindicar solo bienes
inmuebles y títulos valores.
Su competencia es el domicilio del
demandante, si se trata de muebles;
o el lugar donde está situado el bien,
si se trata de inmuebles.
Pruebas. Se demuestra que se es
propietario con la escritura pública
debidamente inscrita
La acción es imprescriptible
Se tramita por juicio ordinario

La legislación nicaragüense plantea también mecanismos de

resolución alternativas de conflictos a través de juicios por arbitramento:

• Acuerdo de arbitraje. Es un mecanismo por el cual las personas deciden

someter al arbitraje todas las controversias o algunas de ellas, las
cuales hayan surgido o puedan surgir entre las partes respecto a
determinada relación jurídica contractual o no contractual. El acuerdo de
arbitraje podrá adoptar la forma de cláusula arbitral incluida en un
contrato, o la forma de un acuerdo independiente o autónomo.

El procedimiento general está contemplado en la Ley número 540

Ley de Mediación y Arbitraje que deroga el capítulo XIII del Libro Tercero
del Código de Procedimiento Civil de la República de Nicaragua.

El trámite se aplicará a todos los casos en que la controversia trate

sobre materias en que las partes tengan libre disposición conforme a
derecho. También aquellos casos, que por disposición de la Ley se permita
el procedimiento arbitral. No pueden ser objeto de arbitraje aquellos casos
con sentencia judicial firme, salvo los aspectos de su ejecución. Tampoco

20

 
las materias inseparables unidas a otras sobre las que las partes no tengan
libre disposición, o cuando la ley lo prohíba expresamente o señale un
procedimiento especial para determinados casos. Los asuntos de personas y
familias (alimentos, divorcios, estado civil, etc.) tampoco podrán ser
objetos de arbitraje.

Las partes deberán establecer los términos y condiciones que regirán

el arbitraje, si no se establecen se entenderá que este acuerdo podrá ser
modificado por acuerdo especial entre ellas.

El Tribunal Arbitral podrá ser de dos tipos:

• Arbitraje de Derecho. Está compuesto exclusivamente por abogados y

resolverá con estricto apego a la ley.

• Arbitraje de Equidad. Estará integrado por profesionales expertos en la

materia del arbitraje, excepto lo que las partes dispongan para el
efecto. Resolverá según los conocimientos sobre la materia objeto del
arbitraje y el sentido de la equidad y la justicia de sus integrantes. El
número de árbitros lo determinan las partes en conflicto y deberá ser
siempre un número impar. Ante la falta de acuerdo el número de
árbitros será de tres.

En el arbitraje con tres árbitros cada parte nombrará uno y los dos
árbitros así designados nombrarán al tercero. Si una parte no nombra al
árbitro en un plazo de quince días del recibo de un requerimiento de la otra
parte para que lo haga o si los dos árbitros no consiguen ponerse de
acuerdo sobre el tercer árbitro dentro de los quince días desde su
nombramiento, la designación la hará el juez Civil de Distrito competente.
En el arbitraje con árbitro único, si las partes no consiguen ponerse de
acuerdo en la designación de éste, el juez Civil de Distrito lo puede nombrar
a solicitud de una de las partes.

Las partes pueden renunciar al arbitraje por convenio expreso, por

renuncia tácita, y cuando se inicie causa judicial por una de las partes y el
demandado no invoque la excepción arbitral dentro del plazo previsto para
cada proceso.

Las partes voluntariamente podrán someter el asunto a un convenio

arbitral sobre todas o parte de las pretensiones estando el proceso en
curso. En dicho caso deben presentar al juez un escrito con todas las firmas
debidamente autenticadas por notario y adjuntando copia del convenio
arbitral. El juez puede objetar tal convenio.

Del trámite de arbitramento. Dos días después de presentada la

demanda, el juez, antes de conferir audiencia para contestar demanda,

21

 
ordenará un trámite de conciliación por el término de diez días, citará a las
partes para un trámite de comparendo y designará mediador. Las partes
debatirán el asunto y los acuerdos quedarán registrados en un acta. Si no
hay acuerdos se solicita arbitramento, el mediador lo hará constar en acta y
remitirá el expediente al juez, el cual procederá a dar trámite al juicio
sumario.

Puede suceder que ambas partes o una sola quieran someter el

asunto a arbitramento, en este caso el mediador levantará el acta que será
enviada al juez para que ordene la integración del tribunal arbitral, el cual
estará integrado por tres jueces árbitros, designados uno por cada parte y
un tercero por el juez mediante un procedimiento de desinsaculación que el
juez hará en audiencia previa con la participación de las partes.

El presidente del tribunal será el tercer árbitro, y será quien fije el

día, hora y lugar de las reuniones; también dirigirá las audiencias y
presidirá las deliberaciones. El tribunal fallará y dictará sentencia o laudo
con la intervención de todos sus miembros por simple mayoría. Las salas
llevan un libro de registro de votos donde se asentarán los mismos,
razonados o disidentes.

Los recursos como alternativos del laudo dictado por el tribunal arbitral son:

1. Sentencia de Primera Instancia: apelación y al mismo tiempo las

interlocutorias contra las cuales no se puede recurrir directamente.

2. Contra autos y resoluciones de mero trámite: reposición o reforma.

3. Contra la sentencia de la sala de la propiedad no habrá recurso de

casación.

Conclusiones.

• El derecho de propiedad es un derecho real reconocido por el Estado y

regulado por el mismo con el objeto de crear seguridad y estabilidad
jurídica

• El derecho de propiedad de la comunidad indígena de Sutiaba es

legítimo y perfecto por haber cumplido con los mecanismos y requisitos
legales, tales como el de haberse constituido el derecho en escritura
pública e inscrito en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del
departamento de León. Este hecho cualifica a la comunidad indígena de
Sutiaba como propietario privado, con el derecho de disponer de sus
tierras a través de sus órganos tribales y el derecho consuetudinario.

22

 
• La comunidad indígena de Sutiaba, como propietaria privada, merece el
respeto y la protección del Estado. Así, su derecho está legitimado por
el Estado mismo a través de los procedimientos legales a los que se
sometió para adquirir ese estatus quo. Dicha legitimación se puede
traducir en dos aspectos: legitimación para hacer y legitimación para
reclamar.

• Cabe señalar que la calidad de propietario de la comunidad indígena de

Sutiaba no nace precisamente con la inscripción del título en el Registro
Público de la Propiedad, ya que este requisito no es constitutivo de
derecho, sino que el derecho nace de la permanencia ancestral en el
territorio. Este derecho tuvo que ser inscrito basado en un
procedimiento registral que consta de tres fases: solicitud del
interesado, calificación del registrador y la formalización del asiento de
inscripción.

• Existe un marco jurídico que de alguna manera, aunque disperso, ha

venido abonando a la formalización e institucionalización del derecho
consuetudinario indígena. Sin embargo, en la realidad, ese derecho de
propiedad formalizado e institucionalizado ha venido siendo carcomido y
algunas prácticas propias de la comunidad indígena de Sutiaba han sido
abolidas en cuanto a la tenencia de sus tierras.

• El derecho civil define las formas de poseer la tierra, plantea una trilogía
jurídica, que al cumplirlas se convierte en derecho de propiedad
perfecto. Además, la Constitución Política de Nicaragua reconoce las
modalidades en que se puede disfrutar del mismo y las asume como
principios fundamentales del Estado.

• Cabe señalar que comunidad de bienes es diferente a propiedad

comunitaria. Por su esencia, en la primera se observa un sentido
individualista de los bienes susceptible de división, ya que nadie está
obligado a permanecer en comunidad. En la segunda, el titular es la
comunidad y la propiedad corresponde a todo el grupo, sin que sea lícito
cualquier acto dispositivo de alguno de sus miembros individualmente y
no son aplicables las disposiciones relativas a la comunidad de bienes
contenidas en el derecho civil.

Recomendaciones.

• La comunidad indígena de Sutiaba, como legítimo propietario debe

hacer uso de la acción de reivindicación sobre sus tierras.

• Los derechos de terceros deben ser respetados, debiendo sujetarse al

procedimiento de distribución de la tierra establecido por la comunidad
indígena de Sutiaba.

23

 
• En la comunidad indígena de Sutiaba deben resolverse los problemas de
tenencia de la tierra y no acudirse a las instancias civiles.

• En primera instancia deben utilizarse los métodos de resolución alterna

de conflictos, que es la más barata y asequible.

24

 
 III
La reforma agraria y la
propiedad comunitaria

25

 
 Los conflictos de propiedad de la tierra en Nicaragua han
desarrollado un espectro de problemas, al igual que dudas entre nacionales
y extranjeros.

Esta situación no contribuye a la construcción de la democracia ni a

la gobernabilidad del país. Dicho problema abona a que la pobreza sea más
difícil de erradicar, lo cual no permite el avance del desarrollo económico y
social del país.

El problema de propiedad de la tierra tiene raíces históricas y

consecuencias estructurales y demanda un proceso donde estén
involucrados la diversidad de actores sociales. Este capítulo del estudio se
enfoca, de manera general, en los orígenes y en la evolución de la
República. Para estudiosos del tema, los problemas de visión del país que
tienen autoridades y funcionarios son en gran medida la causa de muchos
problemas con sus diferentes matices. Por lo tanto es importante dejar en
claro la responsabilidad de los distintos gobiernos en los periodos
abordados.

Los casos estudiados sobre la propiedad en la comunidad de

Abangasca Sur fueron seleccionados con el propósito de analizar la
situación de la propiedad a fin de comprender la magnitud del problema y
plantear alternativas de solución, brindándole una oportunidad a los
sutiabas de poseer una herramienta que pueda encauzar un entendimiento
y desarrollo en común.

Un aspecto muy interesante para comprender son los efectos de las

reformas agrarias sobre la propiedad de las comunidades indígenas en los
siguientes ámbitos:

a) La evolución del derecho de propiedad en la legislación.

b) La realidad actual del derecho de propiedad en Nicaragua.
c) Las ventajas y desventajas de la legislación.
d) Los mecanismos que se pueden desarrollar ante el problema de la
inseguridad jurídica de la tenencia de la tierra en Nicaragua.

La evolución del derecho de propiedad en la legislación

Nicaragüense.

Es posible agrupar la evolución de la propiedad a partir de lo

sucedido jurídicamente en cuatro grandes momentos: un primer momento
que va desde la colonia hasta 1930; un segundo lo representa el periodo de
la dictadura somocista; el tercer momento está enfocado por lo sucedido
durante la Revolución sandinista; el cuarto y último momento le
corresponde a los gobiernos de Violeta Barrios de Chamorro y Arnoldo

26

 
Alemán. Estos periodos fueron agrupados según las características en
cuanto al desarrollo en proceso de la contra reforma agraria y de las
políticas neoliberales, es decir, el mercado se encarga de establecer las
reglas de la economía nacional e internacional.

1.- Desde la colonia hasta 1930.

Con la penetración española a estas tierras se establece un orden

jurídico-político desconocido, el cual trastoca la realidad de los aborígenes o
naturales, condición imperante hasta estos días. Los territorios
“descubiertos” van siendo adicionados a la Corona, que posteriormente
conforman el Reino de Las Indias. Una vez alcanzada la independencia de
la Corona, la región entra en otro proceso de ajuste jurídico-político. Para el
caso de Nicaragua, el sistema de gobierno pasa por gobernadores, jefes de
Estado, directores de Estado, hasta los actuales presidentes.

Los españoles establecieron el principio de la propiedad privada a

través de los derechos reales que el rey concedió sobre cantidades de
tierras apropiadas. Los límites históricos constituyen la demanda principal
de los pueblos indígenas del Pacífico, centro y norte de Nicaragua. El origen
del problema radica en el irrespeto y la usurpación al derecho de propiedad
y posesión de las tierras colectivas o comunales.

Con la independencia, la fórmula continúa siendo la creación de

“Leyes Indigenistas” con el fin de neutralizar su objeto aplicando medidas
como la venta de tierras en los territorios de pueblos indígenas, para la
expansión o creación de municipios y de propiedades individuales. Tal es el
caso de los sutiabas, para quienes su territorio fue anexado a la ciudad de
León en 1902.

Las primeras leyes en contra de estos territorios y sus ejidos datan

de 1832. En la actualidad el proceso continúa de forma acelerada con la
individualización de la propiedad. De esta manera se satisfacen los deseos
de la clase de poder y expansión de la municipalización como unidad
política administrativa de la República.

El despojo a los indígenas de sus tierras y territorio, como proceso

de usurpación, ha tenido apoyo “legal” desde la Constitución Política de la
República y legislaciones ordinarias, concentrándose en los procesos de
reformas agrarias.

Como resultado de la presión, marginalización y exclusión hacia las

poblaciones indígenas, surgen problemas sociales, los cuales desembocan
en confrontaciones, principalmente con los terratenientes y contra otros
sectores económicos nacionales. Todo lo anterior es debido al obcecado
interés de extinguir a estos pueblos.

27

 
 Entre el periodo de 1859 a 1893 se dictaron leyes como la del 17 de
mayo de 1877, la cual es considerada como la primer agraria. Esta ley
establece que todos aquellos que estuviesen ocupando tierras indígenas por
más de un año tienen derecho a que se les sean dadas en propiedad. La ley
del 5 de mayo de 1881 deroga la anterior, pero manda a vender las tierras
para la instrucción de miembros de la misma comunidad y la distribución
proporcional a los miembros de la misma. En este mismo período la
propiedad pasa a considerarse como un objeto de valor económico. Al
mismo tiempo se crea el Registro de la Propiedad, como instancia para
garantizar la propiedad a los hoy dueños.

Con José Santos Zelaya como presidente se consolida la

incorporación de grandes cantidades de tierra a la producción cafetalera,
denominadas tierras ociosas o subutilizadas. Para ésto se utiliza la figura
jurídica de la “expropiación.” Con esta medida se fortalece la clase en el
poder, la burguesía latifundista. En el occidente del país, el pueblo de
Sutiaba resulta afectado por las políticas de Zelaya al ser anexado a la
ciudad de León como un barrio. De esta manera se concretan los deseos de
la clase de poder leonés, que desde hace muchos años atrás venía
pretendiendo destruir el poder político y económico del pueblo Sutiaba.

En Marzo de 1917 aparece el Decreto Legislativo denominado Ley

Agraria, muy similar al que Zelaya aprueba en marzo de 1895. El propósito
de éste era terminar con la propiedad indígena y sus organizaciones. Es así
que autorizaba la división y venta de tierras.

Entre 1918 y 1929 aparecen otras leyes, aprobando estatutos de

comunidades indígenas y planes de arbitrios que de alguna manera van
restituyendo sus derechos. Sin embargo, las barreras siempre están
presentes a través del proceso administrativo. Es así que en 1920 el
gobierno nacional expropia 1500 hectáreas a la comunidad indígena de
Nancimí, en el departamento de Rivas. En esa ocasión se usó la figura
jurídica denominada “utilidad pública”.

Los terratenientes van copando tierras indígenas, amparados por las

leyes y el exceso de poder de autoridades nacionales. De esta forma las
comunidades indígenas en los departamentos de Jinotega, Matagalpa,
Chontales (desaparecida), Madriz, Nueva Segovia, Rivas, León (Sutiaba) y
Chinandega (El Viejo) van quedando sin tierras y la usurpadores
incrementan sus extensiones. Éstos adquieren escrituras que inscriben en el
Registro de la Propiedad de sus respectivos departamentos, es así que se
vuelven sujetos de créditos bancarios “afianzando su posesión”.

28

 
2.- Somoza fortalece el latifundio (1937 – 1979).

En 1951 es aprobada una ley que permitía la venta de terrenos

nacionales, aquí van incluidas tierras de comunidades indígena, que fueron
expropiadas. Esta ley profundiza la individualización de la propiedad. La
vocación o las expectativas de áreas industriales y cultivos para la
exportación van dando mayor valor de mercado a éstas. La tierra
nuevamente está en el comercio de los hombres, es decir, su valor
mercantil
adquiere
mayor
dimensión
que el
interés
social.
El
Código
Civil
regula la
tenencia
de las
mismas y
las formas
de explotación. Por su parte, el Código de Comercio, la Ley de Explotación
de Riquezas Naturales y otras normas jurídicas dan nota de incoherencia y
desorden al supuesto ordenamiento jurídico de la propiedad.

La ley de Reforma Agraria sancionada el 3 de Abril de 1963 tiene

como principal propósito la transformación de la estructura agraria y la
reintegración de la población rural al desarrollo económico social y político
de la nación.

Dicha ley estaba acomodada para beneficiar a los agricultores ricos,

ya que ordenaba que "todo agricultor o ganadero que acreditara estar
fincado pacíficamente en tierras baldías nacionales por más de un año
inmediato anterior a su promulgación, tenía derecho a que se le adjudique
en propiedad la parte que efectivamente cultivaba o sometía a explotación
pecuaria, a título gratuito, hasta una extensión de 50 hectáreas y el resto,
si estuviera racionalmente cultivado y explotado, se le vendería al precio
que se fije por tasación de expertos".

La Constitución Política de Nicaragua, promulgada en 1974,

estableció en algunos de sus artículos como se regiría el asunto de la
propiedad en Nicaragua.
Artículo 82.- La propiedad es inviolable (...).

29

 
 Artículo 85.- El derecho de propiedad, en cuanto a su ejercicio, está
sometido a las limitaciones que imponen el mantenimiento y progreso del
orden social. La ley podrá gravar la propiedad con la obligación o
servidumbre de utilidad pública y arreglar las cuestiones del arrendamiento.
Artículo 86.- La propiedad, cualquiera que fuere su dueño, se rige
exclusivamente por las leyes de la República y se halla afectada al
sostenimiento de las cargas públicas, con arreglo a la Constitución Nacional
y a las leyes.

Artículo 90.- El Estado propenderá a la conveniente división de los

latifundios incultivados y favorecerá la conservación y difusión de la
mediana y pequeña propiedad rural.

Artículo 91.- No hay confiscación de bienes, ni podrán ser éstos

secuestrados o intervenidos por razones políticas (...).

Artículo 92.- El derecho de reivindicar los bienes confiscados

ilegalmente es imprescriptible.

Artículo 93.- Toda persona puede disponer libremente de sus bienes,

por título legal (...).

Con la familia Somoza la propiedad tenía vida legal y jurídica

positiva, pero los abusos a través del poder político les permitieron
interpretar a su manera las leyes para adueñarse de las propiedades de los
nicaragüenses, entre ellos la tierra de los pueblos indígenas de todo el país.
Para 1978 la situación de la tenencia de la tierra en Nicaragua era
extremadamente aguda por su alto grado de concentración.

A esta situación se le pone fin el 19 de Julio del año 1979 con el

triunfo de la Revolución Sandinista, y del pueblo en general. Cabe señalar
que Sutiaba aportó mucho a éste proceso y todavía espera la reivindicación
de sus tierras como los otros pueblos indígenas.

3.- El interés social de la propiedad con la Revolución (1979-1990).

La dinastía Somocista fue derrocada en 1979 por la Revolución

Sandinista. Ésta desarrolla un proceso de transformación agraria a partir de
una base legal que se expresa en la promulgación de legislaciones agrarias.
Este proceso se puede dividir en cuatro períodos:

Primero. La recuperación de bienes al somocismo.

Inicia en julio de 1979 y se dirige a la recuperación de las tierras

usurpadas por el somocismo y a la construcción de una matriz estatal para
la recuperación económica del país.

30

 
Segundo. La afectación de latifundios ociosos.

Para este periodo se ejecutó un plan de reforma agraria dirigido al

acceso de tierra por parte de aquellos que habían sido objeto de exclusión y
expropiación durante el somocismo. La Ley de reforma agraria fue
promulgada el 19 de julio de 1981 mediante el Decreto No. 782. Es una ley
anti-oligárquica; su objetivo es la democratización de la propiedad
afectando el latifundio ocioso y mal explotado. Esta ley no establece
distinción de la reforma en materia administrativa para las propiedades
confiscadas en los territorios indígenas. Es así que los pueblos se ven
seriamente afectados en su derecho porque no se prevén consecuencias
negativas derivadas de un proceso homogéneo. Es decir, que las
particularidades de la propiedad indígena quedan desprotegida.

Tercero. La reforma agraria en condiciones de guerra.

Hubo titulación masiva de propiedades al campesinado en medio de

la guerra para responder a las demandas históricas. Para ésto fue necesario
reformar la Ley de reforma agraria, voluntad materializada con la Ley No.
14. En esta ley se introduce como causal de expropiación la utilidad pública
o de interés social.

También fue necesario constituir fondos de tierra para no acelerar

las expropiaciones, por lo tanto, la adquisición de propiedades por la vía de
compra-venta y las permutas permitieron fortalecerlo y que el Estado
tuviera la potestad de resolver las demandas.

Cuarto. Afianzamiento y formalización de la reforma agraria.

Este proceso inicia en 1987 y concluye en Abril de 1990. Aquí se

trazaron como líneas principales el ordenamiento y la consolidación de lo
realizado durante el gobierno sandinista.

Se plantea reducir las afectaciones a propietarios privados; legalizar

las tierras que habían sido entregadas a los beneficiarios; el cumplimiento
de compromisos pendiente con propietarios privados con pagos,
indemnizaciones, permutas y devoluciones que durante el proceso se
encontraban inconsistentes. Todo lo anterior causó suspicacia por haberse
cumplido en tiempo y forma.

Con la revolución sandinista fueron entregadas y tituladas 205 mil

831 manzanas de tierra que beneficiaron a 8 mil 975 familias.
La ley 85 fue muy importante ya que fue la ley de transmisión de la
propiedad de viviendas y otros inmuebles pertenecientes al Estado y sus
instituciones.

31

 
 El artículo número uno de esta ley establece que todo nicaragüense
que, al 25 de Febrero de 1990, ocupaba por asignación, posesión, arriendo
o cualquier forma de tenencia, casa de habitación propiedad del Estado y
sus instituciones tenía derecho de propiedad sobre ella.

El artículo número tres explica que eran propiedad del Estado, no

sólo los inmuebles en proceso de inscripción o pendientes de algún trámite
o proceso administrativo de legalización, sino también aquellas propiedades
que el Estado administraba con ánimo de dueño. Estos últimos quedan
expropiados por ministerio de la presente ley. El artículo número cinco
expresa que quienes quedaban expropiados según el artículo número tres
tenían derecho a recibir una indemnización igual al avalúo catastral al
momento del reclamo.

Ley 86. "Ley Especial de Legalización de Viviendas y Terrenos"

Esta ley otorgaba a las personas que hubieran ocupado lotes con la
finalidad de construir en ellos sus viviendas el derecho de propiedad sobre
el inmueble que ocupaban. Para cumplir con esta ley las autoridades
municipales debían otorgar a los beneficiarios sus títulos de dominio y
realizar los estudios necesarios para deslindar los lotes. No se debía obviar
una indemnización igual al avalúo catastral del inmueble afectado ni a las
personas quienes fueran expropiadas de los bienes que el Estado
administraba con ánimo de dueño. Esta ley derogaba cualquier otra que se
le opusiera.

Ley 88. "Ley de Protección a la Propiedad Agraria"

El artículo número uno de esta ley establece que, de conformidad

con lo establecido en el artículo No. 103 de la Constitución Política, el
Estado garantiza plenamente los derechos adquiridos sobre la propiedad de
la tierra al campesinado, productores individuales, cooperativas,
comunidades indígenas y de la costa atlántica. También, de acuerdo al
artículo número tres de esta ley, los Registradores Públicos de la Propiedad
Inmueble procedieron a inscribir los títulos provisionales o definitivos.

4.- El neoliberalismo y la contra reforma agraria (1990 – 2006).

El 25 de Febrero de 1990, con el triunfo de Violeta Barrios de

Chamarro como Presidenta de la República, se generan grandes
expectativas sobre las devoluciones masivas a sus antiguos dueños de
diversos bienes afectados por el régimen sandinista. Estas personas
iniciaron un proceso de revisión y reclamo, el cual generó la contra reforma
agraria.

32

 
 Frente a este problema el gobierno inició un proceso de revisión
inmediata, con la visión y voluntad de obtener un nuevo sistema de orden y
respeto al derecho de propiedad. Durante este proceso se presentaron
obstáculos políticos y algunos nicaragüenses sufrieron violaciones al
derecho de propiedad por motivos relacionados al gobierno anterior.
Ante esta situación, con el
Decreto No. 11-90, fue
creada una instancia
administrativa denominada
"Comisión Nacional de
Revisión de Confiscaciones."
Ésta analizaba y resolvía si
los bienes confiscados
debían ser devueltos o no.
Así se produjo un proceso
de devolución de
propiedades el cual tuvo sus
aciertos y sus errores.
El empobrecimiento se arraiga entre los indígenas
La Ley No. 133,
llamada Ley César, proponía expropiar las propiedades usurpadas,
pasándolas al Estado para que éste pudiera devolverlas a los denominados
verdaderos propietarios. Esta solución tenía el defecto de que se reconocía
la verdadera propiedad del usurpado, y aunque la ley no contemplara su
indemnización, el Estado tendría que indemnizar el valor de la propiedad a
quien no era realmente titular legítimo de la misma. Esta ley fue aprobada
pero no fue aplicada porque la Corte Suprema de Justicia la declaró
inconstitucional.

El 19 de Agosto de 1991, mediante el Decreto Ejecutivo No. 35-91,

se creó una instancia administrativa que se denominó Oficina de
Ordenamiento Territorial (OOT). Ésta era una dependencia del Ministerio de
Finanzas; tenía el objetivo de coadyuvar en el ordenamiento de la
propiedad inmueble al tenor de las leyes vigentes. Entre sus funciones
estaban la responsabilidad de revisar las adquisiciones o traspasos de
inmuebles efectuados al amparo de las leyes No. 85 y 86, así como de
revisar los casos de asignaciones con títulos de propiedad emitidos dentro
del concepto de reforma agraria y cuyos beneficiarios hubiesen entrado en
posesión entre el 25 de febrero de 1990 y el 25 de abril de ese mismo año.

El Decreto No. 51-92 creó la Oficina de Cuantificación de

Indemnización (OCI) con el propósito de valorizar y cuantificar los bienes
reclamados por particulares ante la Procuraduría General de Justicia, en
conformidad con el Decreto No. 11-90 y sus reformas. La idea era que los
afectados obtuvieran una resolución favorable de indemnización, cuando no
fuera posible la devolución de sus bienes.

33

 
Ley No. 209. Ley de Estabilidad de la Propiedad.

Esta ley pretendió dar respuesta a la problemática de la propiedad

por haberse originado en un proceso de consenso muy amplio entre el
gobierno y sectores de la sociedad civil. Sin embargo no logró mayores
resultados por no constar con el respaldo de las principales fuerzas políticas
del país. Finalmente fue derogada por el artículo 108 de la Ley No. 278,
publicada en 1997, quedando vigente lo dispuesto en los artículos 20,
párrafo 3º sobre Clubes Sociales; 22, 23, y 24 sobre el Impuesto de Bienes
Inmuebles y 46 de la misma ley.

El gobierno del Dr. Arnoldo Alemán y la propiedad.

La Ley No. 278 fue aprobada durante este gobierno por las dos
principales fuerzas políticas del país, pero no contó con el agrado de las
organizaciones de la sociedad civil.

Esta ley ignoró la problemática de propiedad indígena en un país

donde dicho problema prevalece desde hace más de cinco siglos y afecta a
más de doscientas cincuenta mil personas, situación que se ha repetido sin
excepción en todos los gobiernos. Por iniciativa y beligerancia de estos
pueblos, la Asamblea Nacional de Nicaragua aprobó el artículo 103 de la ley
No. 278, la cual obliga a los beneficiarios de la reforma agraria a pagar el
canon de arriendo a las comunidades indígenas, pero sujeto a
reglamentación. Finalmente el reglamento fue aprobado, pero el artículo
tres establece delimitar el territorio indígena; sin embargo, el Estado
nicaragüense a la fecha no muestra interés de proceder en este caso.

Ley No. 309. Ley de Regulación, Ordenamiento y Titulación de

Asentamientos Espontáneos.

Esta ley tiene por objeto establecer un marco jurídico que permita el
ordenamiento urbano, la demarcación y titulación de los asentamientos
humanos espontáneos existentes en el país. Quedan incluidos los
asentamientos constituidos en terrenos de cooperativas o personas
naturales cuyos títulos por estar dentro del área urbana fueron anulados
por las leyes números 209 y 278.

También expresa que los pobladores no pueden ser desalojados

mientras no haya acuerdo de arreglo con el propietario. Así mismo, esta ley
protege los asentamientos que fueron constituidos antes del 31 de
Diciembre de 1998.

El artículo 26 de la misma ley reafirma, que son declarados legales

los asentamientos espontáneos, objeto de la presente ley; el distrito o

34

 
dependencia municipal designada otorgará a cada grupo familiar un
documento o título provisional, haciendo constar la posesión que tienen del
mismo y la obligación del municipio de otorgarle el título definitivo.

La ley trata de garantizar ciertas reivindicaciones a los "sin

viviendas"; sin embargo los alcaldes del país no han hecho uso de dicho
instrumento jurídico en beneficio de la población.
Las leyes 278 y 309 regulan el tema de la propiedad en la actualidad, tema
muy controversial y conflictivo en los dos gobiernos anteriores.

La inseguridad jurídica de la propiedad en Nicaragua.

En los últimos veintidós años la administración de la propiedad en

Nicaragua ha sufrido de un círculo vicioso, el cual genera conflictos y dudas
legales que afectan el desarrollo político, social, y económico del país.

Posiblemente el origen del problema de la inseguridad en la tenencia

de la tierra se debe las siguientes causas:

a) Las confiscaciones o expropiaciones de las propiedades privadas y

ocupadas sin contar con acciones de expropiación o confiscación por
parte de los gobiernos anteriores. Ahora los dueños anteriores han
venido presionando por su devolución.

b) La reasignación u ocupación dolosa de propiedades ha generado

desconfianza e incertidumbre en la seriedad administrativa de
instituciones creadas por el Estado para este asunto.

c) La existencia de títulos de propiedad que carecen de legalidad.

a) El no poseer documentos legales que los acredite como propietarios

verdaderos de los bienes.

b) Las consecuencias que se presentan con frecuencia por medidas

imprecisas en lotes asignados.

c) Reconocimientos de títulos provisionales como títulos definitivos, lo que

se inscribieron como legales en los Registros Públicos de la Propiedad.

d) Las tomas de tierra en las zonas rurales.

e) En las zonas urbanas la ocupación precaria de propiedades produjo

conflictos entre los verdaderos dueños y los poseedores actuales.

Debido a esta situación de inseguridad jurídica y confusión legal

sobre los derechos de propiedad, el Estado debe mejorar el sistema

35

 
diseñado para atender y dar respuesta a este problema lo más pronto
posible.

Es evidente que en el marco jurídico existente se encuentran

contradicciones. Esto ha sido producto del resultado generado por los
regímenes con ideologías políticas distintas, quedando al descubierto los
intereses particulares por sobre el interés nacional.

La reforma agraria sandinista fue el último sistema que hizo una

transformación estructural de la tenencia de la tierra en Nicaragua. Por lo
tanto, cabe señalar que deben aceptarse los cambios hechos por medio de
las leyes.

Las reformas agrarias en la comunidad indígena de Sutiaba.

En 1877, Pedro Joaquín Chamorro, presidente de la República,

promulgó la Ley Agraria, la cual estaba dirigida contra de las propiedades
de los campesinos y de los indígenas. Esta acción ocasionó que en 1881
ambos grupos protestaran violentamente contra el gobierno oligárquico de
Joaquín Zavala.

La Ley del 4 de Septiembre de 1879 establecía que se podían

denunciar terrenos baldíos en las costas de mares y lagos, dejando una
extensión entre el lote denunciado y la playa respectivamente, por lo
menos mil varas de tierra en estas zonas.

La Ley Agraria del 2 de Marzo de 1917 consagra en su artículo 2 que

no pueden enajenarse los terrenos comprendidos en una zona de dos
kilómetros de latitud a lo largo de las costas de ambos océanos. De lo
anterior se desprende que son dueños en dominio y posesión solamente
aquellos que tienen títulos anteriores al 4 de Septiembre de 1879 y quienes
tienen títulos provenientes de esa matriz. Esta ley no ha sido derogada y
confirma que las costas de los mares no son terrenos municipales.
Entonces, de ninguna manera los municipios pueden otorgar títulos de
dominio o de arriendo, ni las personas naturales o jurídicas pueden obtener
título supletorio sobre estas tierras.

El Decreto Legislativo del 26 de Junio de 1935 prohíbe la venta,

enajenación y gravamen de los terrenos de las comunidades indígenas;
pudiendo sólo darlas en arriendo, uso o habitación.

La Ley Agraria de la época somocista del 3 de Abril de 1963

consideraba como tierras afectables todas aquellas que no eran cultivadas,
que fueron abandonadas de manera culpable y que no estuvieran siendo
trabajadas directamente por su dueño. Esto creó el interés de agricultores

36

 
adinerados de fincarse en tierras de comunidades indígenas. Sutiaba no fue
la excepción, esta ley atentó contra el derecho de propiedad de este pueblo.

La Revolución sandinista aporta su propio giro en materia de

Reforma Agraria. El Decreto No. 782 “Ley de Reforma Agraria”, la Ley No.
14 “Reforma a la Ley de Reforma Agraria” y otras que desarrollaban
aspectos de las anteriores, como por ejemplo la Ley de Cooperativas
Agropecuarias y Ley de Empresas de Reforma Agraria, entre otras,
afectaron las tierras de las comunidades indígenas, y de Sutiaba en
particular.

Este gobierno otorgó Títulos de Reforma Agraria a personas

naturales y jurídicas en tierras de Sutiaba. Pero cometió el error de
expropiar o confiscar esas tierras por el sólo hecho de estar siendo
ocupadas por detentadores objetos de las leyes y pasaban bajo la
administración del Estado. Así las cosas, nunca reconoció el derecho de
propiedad a su verdaderos dueños, los Sutiaba; por lo tanto, el nuevo
gobierno expropió y confiscó a esta comunidad parte de sus tierras y
otorgó Títulos de Reforma Agraria a terceros, complicando aún más el
problema de propiedad.

Con el gobierno de Violeta Barrios de Chamorro, en 1990 se inició un

proceso distinto al anterior, con resultados insatisfactorios para las partes
implicadas, por sus características y complejidad. Las tierras indígenas
tienen el carácter de inenajenables, imprescriptibles, inembargables o no
están sujetas a ninguna clase de gravamen, por lo tanto, la dificultad entre
los beneficiarios de la reforma agraria, el Estado y la comunidad indígena
de Sutiaba, persiste.

Ley No. 209 “Ley de Estabilidad de la Propiedad”, en el artículo

número 37, reconoce que las personas naturales y jurídicas que obtuvieron
Títulos de Reforma Agraria sobre propiedades rústicas, ubicadas en terrenos
de las comunidades o pueblos indígenas, debían de pagar en forma
perpetua un canon de arriendo a éstas.

La Ley No. 278 “Ley Sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria”

derogó la ley anterior e incorporó nuevamente que los detentadores de
propiedades en terrenos de comunidades indígenas con Títulos de Reforma
Agraria deberían pagar un canon de arriendo a éstas, según el reglamento
que se emitiría para tal fin.

Los sutiabas, al igual que todas las comunidades indígenas del país,
deberían valorar la importancia que tiene esta ley así como su reglamento,
el cual reconoce sus derechos sobre sus propiedades. Para este estudio, el
territorio de Abangasca está delimitado y amojonado y es integrante del
Título de Dominio de los sutiabas que se encuentra inscrito con el número

37

 
18930, asiento 1o, folio 300, tomo 248, folios del 1 al 34, tomo 249 y folio
9, tomo 250, de la sección de Derechos Reales del Registro Público de la
Propiedad Inmueble y Mercantil del Departamento de León.

La reforma agraria ha ocasionado en las tierras de los sutiabas los

siguientes problemas:

a) Un aumento en el número de personas, no oriundas, beneficiadas con

tierras indígenas.

b) La aparición de nuevos terratenientes a través de la entrega de grandes

extensiones de tierra al amparo de las leyes.

c) Nuevos conflictos de propiedad y la superposición de títulos, sobre

aquel ya existente de los sutiabas.

d) Que ingresen al sistema de tierras regidas por la figura del derecho

agrario con ropaje de función social, para luego ingresar al mercado de
tierras y regirse por el derecho mercantil, induciendo “la pérdida” del
carácter comunal de estas tierras.

Conclusiones.

• Las reformas agrarias ejecutadas no han producido ningún beneficio a la

comunidad de Sutiaba.

• Los procesos de reformas agrarias han ocasionado debilitamiento al

derecho de propiedad de la comunidad.

• Existen leyes que estipulan que las tierras indígenas son inembargables,
inajenables e imprescriptibles, pero el sistema legal nacional imperante
ha procedido de forma contraria.

• Los procedimientos en las asignaciones de tierras ha sido erróneo y

doloso en beneficio de unos pocos.

• El sistema registral y catastral ha permitido la inscripción de derechos

de tierra de otros, yuxtaponiéndose a un derecho anteriormente
reconocido a las comunidades indígenas, aún cuando la normativa legal
lo prohíbe.

• Las autoridades de las comunidades indígenas de Nicaragua, y en

particular las de Sutiaba, han actuado pasivamente al permitir que sus
tierras sean objeto de afectación por reforma agraria.

38

 
• La Ley No. 278 “Ley Sobre Propiedad Reformada Urbana y Agraria” y su
reglamento indican que los asignatarios de tierras, por medio de Títulos
de Reforma Agraria en tierras rústicas de comunidades indígenas, las
poseen no como propietarios sino como arrendatarios perpetuos y que
deben de pagar un canon a éstas.

• El Estado, al registrar el carácter de arrendatarios de los beneficiarios de

la reforma agraria, reconoce explicita e implícitamente, por el solo texto
en las leyes anteriores, el derecho de propiedad de las comunidades
indígenas del país.

• Se usurpó la facultad de las comunidades indígenas y en especial la de

Sutiaba de arrendar sus tierras como resultado de una disposición que
sólo a ellas le compete decidir a quien se le arrienda o no; decisión que
se da a conocer a través de sus representantes, en este caso las junta
directivas.

• Las tierras pertenecientes a la comunidad indígena de Sutiaba, que

fueron objeto de asignación de reforma agraria y que no cumplieron con
los requisitos socio-económicos y legales para su tenencia, podrán ser
recuperadas, haciendo uso de las acciones correspondientes,
reivindicándola a su dueño original.

Recomendaciones a partir del Derecho Civil y Agrario.

a) Desarrollar un programa de mensuración de linderos en las tierras

objeto de reforma con el objetivo de resolver conflictos de linderos entre
el registro, el catastro y propietarios.

b) Modernizar del sistema registral de la propiedad, a fin de que sea

accesible, económico y entendible.

c) Desarrollar estrategias para ir instaurando la legalización de los

derechos de las comunidades indígenas en materia de propiedad.

d) Las comunidades indígenas deben reglamentar el pago del canon de

arriendo a partir de la vocación del suelo y subsuelo, la extensión del
área y productividad de la tierra.

e) También deben demandar al Estado de Nicaragua que propicie un

proceso de remedidas de los territorios indígenas de Nicaragua.

Recomendaciones a partir del Derecho Indígena.

f) Crear una instancia de mediación de comuneros tutelada por las juntas

directivas de las comunidades indígenas.

39

 
g) Implementar y fortalecer el registro de comuneros en las comunidades
indígenas.

40

 
 IV
La propiedad en la
comunidad indígena de
Sutiaba

La Propiedad Comunal

41

 
 El cronista Pedro Mártir de Anglería, en su obra América Latina,
Antigua Cultura Precolombina, emite un juicio que de manera general
expresa el concepto de propiedad de la tierra en los pueblos de América:
“es una cosa averiguada que aquellos indígenas poseen en común la tierra,
como la luz del sol y como el agua y desconocen la palabra tuyo y mío,
semilleros de todos los males. Hasta tal punto se contentan con poco, en la
comarca que habitan, antes sobran campos que falta; nada a nadie. Viven
plena edad de oro y no rodean sus propiedades con fosos, muros, ni setos.
Habitan en huertos abiertos, sin leyes, ni libros y sin jueces y observan lo
justo por instinto natural. Consideran malo y criminal al que se complace en
ofender a otro”.

De lo expuesto se puede afirmar de forma general que en los

tiempos precolombinos existió la propiedad comunal como estructura
fundamental en la tenencia de la tierra, y que estaba vinculada a la familia.

La naturaleza de la propiedad de la tierra comunal en Nicaragua.

La forma de tenencia de la tierra en la Nicaragua antigua era la

pequeña parcela Mesoamericana, aunque tuvo influencias en cuanto a la
parcela de otras culturas indígenas. Antropólogos, arqueólogos y lingüistas
han descifrado los hilos de las migraciones efectuadas por los aborígenes
americanos, estableciendo zonas de influencias entre pueblos; de ahí surge
la llamada Mesoamérica, que va desde México hasta Centroamérica. Por tal
razón, no se puede dudar que Centroamérica fue influenciada por grupos
originarios de lo que hoy conocemos como México. Basándose en las
descripciones de las formas de propiedad comunal existente en el país, se
puede decir que el modelo Calpulli1 determinó el sistema aborigen
nicaragüense.

Dos conceptos básicos para comprender la propiedad comunal.

Se denomina Derecho Indiano al conjunto de normas que regularon

la vida general de la sociedad aborigen durante la colonia española en estas
tierras. Las fuentes de este derecho son las leyes de los Reinos de Indias y
las obras escritas por los estudiosos de ellas. No debe confundirse con el
derecho indígena, ya que son derechos totalmente distintos.

A la llegada de los españoles fue impuesto el derecho castellano,

pero la fuerza de las costumbres y las tradiciones de los indígenas lograron
que su derecho prevaleciera. Así, el derecho castellano pasa a ser supletorio
del derecho indiano.

1
Tipo de propiedad de la tierra, diferente en cuanto al estatus legal de aquella perteneciente a
sus miembros. La autoridad sobre ella era ejercida por un Concejo de ancianos, auxiliados de
otros funcionarios administrativos del pueblo.

42

 
 En la legislación de indias, las tierras de las comunidades indígenas
nunca fueron administradas ni representadas legalmente por el cabildo
municipal; nunca pertenecieron al municipio como propiedad suya, sino que
eran tierras del común. En otras palabras, eran tierras comunes de los
vecinos del lugar.

El derecho indígena es el conjunto de normas ancestrales, usos,

costumbres y tradiciones de los pueblos indígenas que se transmiten de una
generación a otra; es decir, son de carácter consuetudinario.

En la actualidad todavía no existe un concepto acabado de derecho

indígena, pero desde antes de la llegada de los españoles ya existían leyes
basadas en la costumbre; la cuales son la fuente del derecho indígena. Los
pueblos y comunidades indígenas se basan en el derecho consuetudinario o
derecho ancestral.

En el taller organizado por el Consejo Mundial de Pueblos Indígenas

(CMPI) en Quito, Ecuador, del 16 al 19 de Mayo de 1990, se caracterizó al
derecho consuetudinario como fuente del derecho indígena. Esto no quiere
decir que sea del pasado, sino que es un derecho dinámico como lo es la
expresión de la cultura del pueblo; además es comunitario, democrático y
de consenso. El derecho positivo se reconoció como el derecho escrito de
los Estados; cambiante, pero que adopta y consolida en sus cambios los
mecanismos de dominación del Estado sobre el pueblo.

Rigoberto Briceño Mendoza, estudioso del derecho indígena en

Nicaragua, en una entrevista afirmó que “hemos venido consensuando el
concepto de que la particularidad que tienen los pueblos indígenas en
relación a su existencia, supervivencia, ubicación en un espacio geográfico
determinado, al uso, goce, disfrute que tienen dichos pueblos sobre el
reconocimiento establecido en ese espacio geográfico.”

Instrumentos internacionales y su relación con el derecho de

propiedad y otros derechos indígenas.

La Declaración de Derechos Humanos establece no sólo la libertad de

asociación, sino el derecho a un territorio o bien el derecho a obtener una
propiedad como un derecho fundamental e inalienable del ser humano.

Declaración universal de los derechos humanos de 1948.

Artículo 17, inciso 1. “Cada cual tiene el derecho a la propiedad, por

si sólo o en asociación.” Ambos tipos de propiedad colectiva y privada.
Artículo 2.- Nadie, puede ser privado arbitrariamente de su
propiedad.

43

 
 Los pueblos indígenas y el derecho indígena generalmente son
considerados parte de los derechos humanos. Este hecho ha sido
reconocido como fundamental en diversos instrumentos internacionales en
materia de derechos humanos, y por ende se pueden encontrar alternativas
que respondan a sus características propias. El derecho indígena es
autónomo, y es muy distinto a los derechos humanos. Este derecho en
tanto dinámico ha evolucionado acorde al pasar del tiempo. Los derechos
humanos son comunes a todos y por lo tanto los indígenas proclaman
aquello que le es específico.

Los derechos humanos tienen un valor universal que sobrepasa las

fronteras estatales y políticas. El sistema de protección a los mismos
pretende dar una oportuna e inmediata protección a las personas respecto
a las libertades civiles y políticas. Los derechos humanos han evolucionando
y por lo mismo se refieren a los derechos colectivos, como ejemplo los de
las comunidades y de los pueblos indígenas.

Es hasta 1993, “Año internacional de los pueblos indígenas,” que se

aprobó el proyecto de Declaración Universal de los Derechos Indígenas.
Éste fue aprobado por la resolución del 18 de febrero de 1994, teniendo
como único propósito la cooperación internacional para la solución de los
problemas de orden económico, social y cultural que enfrentan dichas
poblaciones en todo el mundo.

La Conferencia Mundial de Viena en materia de derechos humanos,

realizada del 14 al 25 de junio de 1993, establece en su artículo 20 que
“reconoce la dignidad intrínseca y la incomparable contribución de las
poblaciones indígenas al desarrollo y al pluralismo de la sociedad y reitera
firmemente la determinación de la comunidad internacional de garantizarles
el bienestar económico, social, cultural y el disfrute de los beneficios de un
desarrollo sostenible”.

A continuación presentamos algunos conceptos sobre derechos

indígenas específicos:

• Comunitarismo. Es un modelo de convivencia, basado en la igualdad, la

solidaridad y la reciprocidad entre todos los comuneros.

• Integración Cultural. Consiste en el reconocimiento de la existencia de

varias culturas en una misma nación, hace referencia al
pluriculturalismo.

• Autonomía. Es la capacidad de los pueblos de elegir a sus propias

autoridades, administrar sus bienes, participar en los planes de

44

 
 desarrollo, así como en la toma de decisiones y control de los recursos
naturales y actividades económicas que afecten a la comunidad.

• Participación y auto gestión. Es la participación activa y directa en los

ámbitos políticos, sociales, económicos y culturales de las personas.

• Territorialidad. Es el espacio vital donde habita y se desarrolla el pueblo

indígena; se refiere a la posesión y al control de su territorio, al manejo
de sus recursos, incluyendo lo usurpado del territorio indígena.

• Justicia indígena. Implica el reconocimiento al derecho consuetudinario

y a la administración de justicia para la defensa de sus tierras, para dar
validez a los títulos o constancias sobre el usufructo; para la resolución
de sus conflictos y discrepancias entre comuneros.

Contexto jurídico nacional que reconoce el derecho indígena.

En este análisis jurídico están presentes leyes de vieja data, pero

que están vigentes. También se incluyen leyes que ya están derogadas
pero que fue necesario estudiarlas en aras del presente estudio. Ésto
porque permiten conocer las formas cómo el Estado de Nicaragua a través
de sus funcionarios ha despojado a los indígenas de sus tierras y otros
recursos tan necesarios para vivir.

Constitución Política de la República de Nicaragua, con sus reformas

el momento de realizarse el estudio.

Titulo I. Principios Fundamentales: Capitulo Único.

Artículo 5.- Son principios de la nación nicaragüense (…) el

pluralismo político, social y étnico; (…). El Estado reconoce la existencia de
los pueblos indígenas que gozan de los derechos, deberes y garantías
consignadas en la Constitución y en especial los de mantener y desarrollar
su identidad y cultura, tener su propias formas de organización social y
administrar sus asuntos locales (…).

Las diferentes formas de propiedad deberán ser garantizadas sin

discriminación, estos tipos de propiedad son: propiedad pública, privada,
asociativa, cooperativa y comunitaria (...).

Artículo 8: El pueblo de Nicaragua es de naturaleza multiétnico y

parte integrante de la nación centroamericana.

Obtención de personería jurídica de comunidades indígenas.

45

 
 Entre 1882 y 1889, las comunidades indígenas de Nicaragua
solicitaron la reinscripción de sus títulos de tierras comunales en el Registro
de la Propiedad de sus jurisdicciones. Esto fue admitido, pero el Estado
seguía
sosteniendo que Dirigentes comunitarios en talleres de formación
no tenían
estatutos
legales para su
administración,
ni siquiera para
cobrar los
arriendos sobre
tierras ocupadas
por terceros.

Durante
ese período y
hasta 1908, el
Estado de
Nicaragua
promulga una cantidad de normas jurídicas que afectan los derechos de
propiedad, los políticos, sociales, culturales y económicos de las
comunidades o pueblos indígenas, sin interesarle si éstos tienen o no
personería jurídica. El poder ejercido a través de las instituciones del Estado
les permitió disponer de tierras ajenas, ya que es de sobra conocido que
quien posea las tierras tiene mayor poder y el objetivo era terminar con
estas poblaciones.

Una vez debilitadas estas comunidades, el Poder Ejecutivo, mediante

el Decreto del 20 de febrero de 1908, brinda la posibilidad para que todas
las comunidades indígenas del país elijan un directorio que les represente
en los juicios de deslindes y amojonamiento sobre tierras que éste les
concediera. El directorio debía de estar compuesto por un presidente, tres
vocales y un secretario. Este decreto ejecutivo es el resultado de la
resistencia indígena ante la opresión de los gobierno de Nicaragua, la cual
buscaba extinguirlas.

El decreto legislativo del 3 de junio de 1914, que deroga el decreto

del 16 de febrero de 1906, menciona en el artículo cinco que las juntas
directivas de ese año serán las responsables de elaborar los estatutos y
deberían enviarlo al Ejecutivo para ser aprobados y obtener la personería
jurídica.

El decreto legislativo del 6 de agosto de 1918, sobre los estatutos

de las comunidades indígenas, entre las partes del considerando autoriza al
Poder Ejecutivo para aprobarlos y que se les concedan la Personería

46

 
Jurídica. También define que la comunidad indígena se compone de todos
los vecinos del pueblo, descendientes de los estantes habitantes de la
ciudad antigua de su origen. Aquí se reconoce una estructura étnica de
parentesco.

En el artículo dos queda establecido que la representación jurídica de

la comunidad indígena estará a cargo de una junta directiva y que ésta
debía estar constituida de la siguiente manera: un presidente, cuatro
vocales, un tesorero, un secretario y un fiscal.

En el artículo cinco queda claro que el acta de toma de posesión ante

el alcalde municipal será el atestado que legitime su personería jurídica. De
esta forma todas las comunidades indígenas adquieren un estatus, el cual
de alguna manera les ha ayudado en presentar batalla ante el Estado y sus
funcionarios contra las injusticias cotidianas. Es importante dejar constancia
que la lucha y demandas al Estado por estas comunidades se pueden
realizar con o sin personería jurídica.

Acuerdo ejecutivo del 19 de marzo de 1918. Aprobación de los

Estatutos de la comunidad indígena Sutiaba, departamento de León, la cual
está aun vigente.

El artículo uno deja claro que la comunidad indígena de Sutiaba es la

dueña en posesión y dominio de sesenta y tres caballerías de tierra.
Algunas funciones de la junta directiva del pueblo indígena de Sutiaba
demuestran la autoridad de éstas sobre el territorio que les corresponde
administrar. El presidente de la junta directiva tiene la obligación de facilitar
y coordinar acciones para satisfacer las necesidades del pueblo de Sutiaba.
Además de que debe velar por el buen estado de los diferentes sitios
históricos que poseen.

Entre las funciones de los vocales está la formulación de proyectos

necesarios para continuar la comunidad; así como presentar informes
detallados de la situación de los arrendatarios que poseen terrenos.

La secretaría es el órgano de comunicación entra la directiva y la

autoridad que interviene con la comunidad. También debe sellar todos los
documentos que emitan en la oficina como garantía de ser expedidos por la
directiva de comunidad. Además debe proporcionar el despacho de las
leyes, acuerdos y órdenes que sean necesarios.

El tesorero administra directamente todas las propiedades de los

sutiabas. Es decir, todas las aguas, riachuelos y manantiales que emanen
en el suelo en referencia. Además, todas las riquezas que por el margen del
océano pacífico que le corresponde puedan llegar a la tesorería por medio
lícitos y de acuerdo con las leyes que dieran lugar todos los lotes de terreno

47

 
que no tuviesen ocupación legal por los condueños o miembros de la
comunidad, de todos los edificios antiguos, existente sobre el terreno de la
comunidad entre otros.

La junta directiva de la comunidad indígena de Sutiaba tiene la

facultad de pedir por cuenta propia, o por medio de un procurador, que el
Municipio de León rinda cuenta de la administración de Sutiaba. Este
compromiso fue adquirido con el decreto del 27 de Diciembre de 1902.

Ley de municipios y sus reformas, Ley 40 y 261

Artículo 67.- Los municipios reconocerán las existencias de las

comunidades indígenas ubicadas en sus territorios, legalmente constituidas
o en estado de hecho, según las disposiciones de la ley de comunidades
indígenas de 1914 y 1918 y otras, sean propietarias de terrenos comunales
o no. Asimismo, respetaran a sus autoridades formales y tradicionales, a
quienes deberán tomar en cuenta en los planes y programas de desarrollo
municipal y en las decisiones que afecten directa o indirectamente a su
población y territorio.

Artículo 68.- Se entiende por autoridades formales aquellas

denominadas juntas directivas y que se desprenden de la legislación de la
materia y de procesos formales de elección. Son autoridades tradicionales
en las comunidades indígenas aquellas que se rigen por la tradición y la
costumbre, como son los denominados Consejos de Ancianos, Consejos de
Reforma, Alcaldes de Vara u otra denominación, cuya elección o
nombramiento no tiene previsto un reglamento oficial.

Artículo 69.- Corresponde a los concejos municipales respectivos de

conformidad con las leyes de la materia asegurar, reconocer y certificar la
elección de las autoridades comunitarias de las ubicadas en el ámbito
territorial del municipio.

La presente ley reconoce la existencia de las comunidades

indígenas ubicadas en sus territorios, legalmente constituidas o en estado
de hecho; esto de acuerdo a las disposiciones de la Ley de comunidades
indígenas, sean éstas propietarias de terrenos comunales o no.

Las presiones que han venido ejerciendo los pueblos indígenas en

defensa de sus derechos permitió que en la reforma a la ley de municipios
se introdujera el reconocimiento expreso a estos pueblos de todo el país,
tengan o no personería jurídica, de que sean propietarios por igual de
tierras comunales o no.
En asuntos de elecciones de juntas directivas ha existido una fuerte
determinación por parte de las autoridades edilicias.

48

 
Extractos y análisis de otras normas para regir los territorios
indígenas.

De acuerdo a los resultados obtenidos del análisis de las normas

para este estudio fue posible detectar contradicciones legislativas que han
afectado a los territorios indígenas. En dicho análisis fueron incluidas las
normas derogadas y vigentes que al final han sido la causa principal del
empobrecimiento de los pueblos. De igual forma, fueron tomados en cuenta
los aspectos más sentidos en el territorio de Sutiaba.

• El decreto legislativo del 13 de julio de 1832 perjudica la forma de

tenencia de la propiedad indígena. Al mismo tiempo que da apertura a
la individualización de las tierras en tanto ordena la formación de
propietarios que aumenten la riqueza agrícola, para que así la tierra
adquiera el valor que hasta en ese momento carece.

• Ley del 8 de abril de 1859.

Esta ley promueve la donación de solares a partir de los ejidos en los

pueblos. Por interpretaciones equivocadas se despoja a los territorios
indígenas de sus tierras, incluyendo al pueblo indígena de Sutiaba.

• Decreto Legislativo del 17 de mayo de 1877 (derogado). Sobre la venta

de terrenos ejidales y los de comunidades indígenas.

La unidad de las comunidades indígenas en contra de este decreto

obligó al gobierno a derogarlo. Lesionó sus derechos de propiedad y
violentó las características de las tierras indígenas, como la inalienabilidad,
inembargabilidad e imprescriptibilidad.

• Ley de 5 de marzo de 1881. Venta de terrenos ejidales y de

comunidades indígenas.

El artículo 7 establece que los terrenos de la comunidad se

distribuirán en lotes proporcionales a los individuos o familias que las
componen, dejando siempre una parte de dichos terrenos para venderse a
beneficio de la instrucción primaria de los miembros de la misma
comunidad todo según lo disponga el Poder Ejecutivo.

Esta ley deja claro que
la municipalidad y no a los de
continúa el desmantelamiento
comunidades.
• Decreto Legislativo del 8
entre comuneros.
cuando se habla de ejidos se refiere a los de
las comunidades indígenas. Con este artículo
de la forma de tenencia de la tierra de estas
marzo de 1895. Reglamenta las relaciones

49

 
 Los siguientes artículos dejan claro cómo fueron afectados los
territorios indígenas.

Artículo 1.- Ningún comunero de predios urbanos o rurales podrá

tomar para sí, ni dar a un tercero, los bienes comunes en todo o en parte,
en usufructo, uso, habitación o arriendo, sino es de acuerdo con las demás
interesados.
En caso de que no se avinieren, cualquiera de ellos puede ocurrir al juez de
Distrito respectivo para que se saque en subasta el derecho que se
pretende. El Juez, al adjudicarlo al mejor postor, distribuirá su valor entre
los interesados conforme le corresponda; y en caso de ser canon, renta o
pensión designará la persona que ha de distribuirlos.

Aunque la ley de 8 de marzo de 1895, fue derogada por el artículo

3981 del Código Civil, la ley entró nuevamente en vigor por la ley del 29 de
Octubre de 1904.

• Decreto ejecutivo del 19 de marzo de 1895. Dispone que los jefes

políticos den cumplimiento a la ley del 5 de Marzo de 1881.

Este decreto
autoriza a jefes políticos
para que cumplan con la
ley del 5 de marzo de
1881, alegando quejas de
disputas sobre la
posesión de tierra en
comunidad.
Estableciendo plazos de
dos años a las familias
indígenas para cultivar la
tierra y censarlas.
Aparentemente la ley Dirigentes de Abangasca en
respeta los títulos de talleres de formación
propiedad de las
comunidades indígenas, pero fortalece los títulos supletorios.

• Decreto Ejecutivo del 16 de junio de 1896. Aclara la ley del 8 de marzo

de 1895.

Fue derogado por el Decreto Ejecutivo del 19 de enero de 1897, su

vigencia fue solamente de seis meses. Contemplaba subastar y fraccionar
las tierras de las comunidades indígenas.
• Decreto Ejecutivo del 19 de enero del año 1897. Deroga el Decreto del
16 de junio de 1896 y aclara el del 8 de marzo de 1895.

50

 
 Entre otros aspecto señala que en el caso de existir arreglo (entre
los comuneros) cualquiera de ellos puede recurrir al juez competente para
que saque en subasta pública el derecho que se pretende, siempre y
cuando el fondo no admita cómoda división, de lo contrario los condueños
gozarán proporcionalmente de los derechos expresados. También expresa
que la subasta deberá sujetarse a las reglas prescritas a los cosos
ordinarios y tendrá lugar en cualquier tiempo que dure la comunión.

Es posible observar en esta ley la confusión de los legisladores en

cuanto a los conceptos de propiedad comunal y comunidad de bienes. Al
hablar de comunión no se habla de propiedad comunal, sino de comunidad
de bienes. Por lo anterior la norma del 8 de marzo de 1895 no es para las
comunidades indígenas, sino para las comunidades de bienes.

• Decreto Legislativo del 2 de septiembre de 1897. Sobre bienes

hereditarios y comuneros.

Artículo 1.- Para la enajenación de bienes raíces hereditarios no es

necesario la posesión efectiva; en consecuencia, son válidas las
enajenaciones que se hubieren hecho sin este requisito.

Artículo 2.- Las especies que no admiten cómoda división, o cuya

división las haga desmerecer, se venderán en pública subasta por el juez
partidor nombrado, o por la autoridad ordinaria; pudiendo actuar aquél con
Notario, Secretario o con dos testigos.

Este decreto reforma el artículo 688 del Código Civil y aclara el

artículo 738 del Código Procesal. Estas reformas son únicamente válidas
para las propiedades que se rigen por el derecho común y no para los
derechos de los comuneros, quienes no se rigen por el Código Civil, sino por
el derecho indígena en el que se deja bien claro que las propiedades son
inajenables, inalienables e imprescriptibles.

• Decreto Ejecutivo del 17 de mayo de 1902, que reglamenta las

relaciones entre comuneros (derogado).

Artículo 1.- Todo comunero que pretenda cortar o extraer maderas o

leñas de un sitio común deberá previamente ponerse de acuerdo con los
demás comuneros para verificarlo. En caso de omisión cualquiera de los
damnificados podrá acudir a la policía para que suspenda el corte y mande
a retener en seguridad las maderas o leñas cortadas, hasta que la autoridad
común resuelva de conformidad con el inciso 2, del artículo 1 de la ley del 8
de marzo de 1895.
Artículo 3.- El comunero que pretenda trabajar potreros, hacer
cercas u otras clases de cultivos en el sitio común queda sujeto a lo
dispuesto en el primer artículo de ese decreto. Si se infringiera esa

51

 
disposición, cualquier damnificado tendrá el derecho de recurrir a la policía
para que ordene la suspensión de los cultivos y los trabajos de cercas y
potreros, o hasta que el juez respectivo, a solicitud de parte, cumpla con la
prenotada ley del 8 de marzo de 1895.

Articulo 4.- Por la infracción de los artículos anteriores, la autoridad

policíaca impondrá, al que diese lugar, una multa de veinticinco a cincuenta
pesos a beneficio del fisco.

Artículo 5.- Los que corten, conduzcan o extraigan cualquier clase de

maderas de terrenos particulares deben portar autorización escrita del
dueño del terreno o de su representante de donde se corte o extraiga.

Nuevamente se da la confusión de que si se habla de comunidad de

bienes o de comunidad indígena también se habla de sitios. Para el
cumplimiento de la Ley del 8 de marzo de 1895 se necesitan reglas que
prevengan los abusos de los comuneros en predios rurales. Para este fin, la
policía es la encargada de proteger la seguridad y bienestar de los
moradores contra actitudes perjudiciales. El inciso dos del artículo numero
98 de la Constitución de la República de la época facultaba lo anterior.

• Decreto legislativo de 27 de diciembre de 1902 (vigente). Por el que se

Anexa al pueblo indígena de Sutiaba a la ciudad de León.

La Asamblea Nacional Legislativa de la República de Nicaragua

decreta:

Artículo 1.- Incorporar al pueblo de Sutiaba a la ciudad de León, con

carácter de barrio de la misma.

Artículo 2.- Queda facultado el poder ejecutivo para reglamentar la

presente ley, y resolver las dudas que respecto de su interpretación se
ofrezca; y empezará a regir desde su publicación.

En vista de la extinción del pueblo de Sutiaba, el cual tenía su vida y

organización propia, éste quedó anexado a la ciudad de León en calidad de
barrio, y fue sujeto a las leyes administrativas generales y locales, pero
concediéndole ciertos privilegios que lo diferencian de los demás barrios.
Estos privilegios son:

a) Se concede el derecho para que siempre figure en la municipalidad de

León como regidor un miembro de su vecindario.

b) Las rentas del nuevo barrio de Sutiaba se invertirán de preferencia en la

mejora de su enseñanza primaria.

52

 
c) Los terrenos que tuvieren acotados o cultivados los nativos del pueblo
de Sutiaba les pertenecerá en propiedad, aunque sean simples
arrendatarios de ello en la actualidad. Sirviéndoles de títulos de dominio
el de arrendatario.

d) Los individuos y familias indígenas que carezcan de terrenos para

cultivarlos tienen derecho a solicitar al municipio de León una porción
aparente y proporcionada para sus trabajos agrícolas, los cuales se les
darán sin costo alguno.

Este decreto es lesivo a todos los derechos de los sutiabas, pero no

determinante para la administración del territorio por sus autoridades.
Aunque el decreto del 19 de marzo de 1918, que trata sobre los Estatuto
de esta comunidad, les devuelve esos derechos y las autoridades, éste no
hace patente su autogobierno.

• Decreto Ejecutivo del 29 de octubre de 1904. Restablece la ley del 17 de

Mayo del año 1902 (vigente).

Este decreto restablece las relaciones de comuneros, pero visto

desde el derecho de comunidad de bienes y no de comunidades indígenas.

• Decreto Legislativo de 16 de febrero de 1906. Sobre comunidades

indígenas; derogada por la ley del 3 de junio de 1914 y declarado
vigente por la ley del 24 de abril de 1918, en lo que respecta a la venta
y arriendo de terrenos ejidales.

En primer lugar, hay que dejar claro que cualquier trámite efectuado
entre el 3 de junio del 1914 y el 24 de abril de 1918 no tiene vigencia
debido a que en este período estas leyes estaban derogadas.

Cabe señalar que lo siguiente descrito es parte del cuerpo de la ley:

Las comunidades indígenas, tomando en cuenta esta ley, tenían que

medir y amojonar sus terrenos conforme a la Ley Agraria para proceder a
repartir las tierras entre la casta indígena y vender la otra parte para los
fondos de instrucción de la misma.

Este decreto va en contra de las características que tiene la

comunidad indígena sobre sus tierras, es decir, que son inenajenables,
imprescriptibles e inembargables.

La ley señala también que las enajenaciones y arriendo de terrenos

de ejido y de comunidades que se hubiesen hecho por las municipalidades,
a título oneroso, ya en simples acuerdo o en escrituras públicas, son validos
y deberán reputarse celebrados de buena fe y purgados de los vicios que

53

 
adolecían por el hecho de haberse inscrito en el competente registro, salvo
derecho a tercero anteriormente adquiridos. Pero los municipios devolverán
las cantidades que hubieren percibidos por enajenaciones de terrenos de
comunidades para que se invierta en educación de la casta indígena.

Los arrendatarios de las tierras comunales podrán continuar

arrendándolas con tal que se encuentre inscrito con derecho a compra
cuando lo tenga a bien. El canon de arrendamiento será depositado a
beneficio de la instrucción de la casta indígena en la tesorería de la junta
directiva.

El alcalde que autorizase la venta sin las formalidades de ley sin

prejuicio de ser nula tal enajenación tendrá la responsabilidad de una multa
equivalente al 10% del precio legal del terreno enajenado y la hará efectiva
a beneficio de la instrucción pública de oficio o por denuncia del
subdelegado de hacienda respectiva.

Las comunidades que por la ley hayan pasado a formar parte de

alguna cuidad o pueblo deberán sujetarse, en un todo, para solicitar
arrendamiento o venta de los terrenos que le pertenecieren, a las reglas
establecidas para el arrendamiento de terrenos ejidales, con la diferencia
que las adjudicaciones hechas a favor de los individuos de la casta indígena
serán a titulo gratuito.

Las comunidades indígenas ante esta situación tienen autoridad para

otorgar durante el siguiente mes de la publicación de esta ley en el Diario
oficial las escrituras de ventas de los terrenos que estuvieran
comprometidos por dineros recibidos o por pagos de servicios prestados. Lo
anterior siempre que dichos compromisos consten en actas celebradas por
las juntas directivas y aun por la cantidad total de mil quinientas
hectáreas.

• Acuerdo Ejecutivo del 28 de septiembre de 1906. Se aprueba

disposición de la Municipalidad de León (vigente)

Artículo 1.- Todo arrendatario que hasta la fecha estuviese en

posesión de terrenos ejidales o comunales, a quien conviniese continuar
con ese carácter, deberá sufragar los gastos de medida, la cual será
practicada por el agrimensor que él designe de acuerdo con el Alcalde. De
no hacerlo así, se le mandará a medir por cuenta y quedará por si mismo
hecho obligado a pagar el doble del valor del impuesto de canon.

Artículo 2.- A los nativos del extinto pueblo de Sutiaba, que a la

fecha de la publicación de la citada Ley de 27 de diciembre de 1902,
hubiesen estado en posesión de terrenos acotados o cultivados, no se les

54

 
exigirá el pago de la medida, sino que este municipio lo hará por su propia
cuenta.

Este acuerdo ejecutivo establece que, a la fecha de publicación del

decreto de anexión, los arrendatarios tendrán que sufragar los gastos de
medidas de sus terrenos que poseen; de no hacerlo pagarán el doble del
canon. En lo que concierne a los Sutiaba, la municipalidad deberá sufragar
los gastos de medidas de los terrenos ejidales o comunales que posean.

• Decreto Legislativo del 3 de junio de 1914 (vigente). Deroga la ley de

16 de Febrero de 1906 sobre la venta de los terrenos de comunidades
indígenas y reglamenta la administración de los bienes de dichas
comunidades.

Este decreto asigna la administración de sus bienes a la Junta

Directiva por un período de un año, y le prohíbe vender los terrenos de la
comunidad con el fin de que adquieran carácter de persona jurídica.

Encomienda a los jefes políticos (hoy delegados de Gobernación) que

vigilen a las Juntas Directivas de las comunidades indígenas en el
cumplimiento de sus deberes y no malversen fondos en ningún caso. Los
terrenos de la comunidad, que a la fecha de la publicación de este decreto
no estuvieren ocupados, quedarán como de aprovechamiento común para
los miembros de la comunidad. Sin embargo, si se presentasen
arrendatarios, la Junta podrá dar en arriendo hasta la mitad de los terrenos,
reservándose la otra parte para aprovechamiento común. Al no
establecerse la calidad de arrendatario significa que cualquier persona
puede ser arrendatario de las tierras de las comunidades indígenas.

• Ley del 24 de abril de 1918. Sobre venta de terrenos ejidales (vigente).

Declara insubsistente y sin efecto el decreto ejecutivo del 27 de

junio de 1906. Queda vigente la venta y arrendamiento de terrenos
ejidales, la ley del 16 febrero de 1906 y demás disposiciones legislativas
emitidas posteriormente sobre la materia.

Artículo 3.- Si se promoviere juicio de reivindicación de un terreno

que se hubiese vendido como ejidal, y la municipal fuere citada de evicción,
no estará ella obligada a salir a la defensa del pleito; pero sí lo estará a la
devolución del precio que hubiere recibido, si por sentencia ejecutoriada se
declarase dentro del término de la prescripción ordinaria, que no era ejidal
el terreno por ella enajenado.

Es evidente que esta ley se refiere a los ejidos municipales y no a los

ejidos de las comunidades indígenas, ya que los artículos números 3 y 4 de

55

 
la presente ley dejan clara la responsabilidad sobre la municipalidad y no
sobre la comunidad indígena.

Leyes ordinarias y su relación directa o no con las comunidades

indígenas.

El pueblo indígena de Sutiaba y algunas formas de participación

• Ley de Participación Ciudadana.

En esta ley no es clara la existencia de las comunidades indígenas

del pacifico, centro y norte de Nicaragua. El artículo número 4 de la misma
ley establece definiciones básicas como: sociedad civil, que incluye el
asunto étnico a partir de asociaciones étnicas, esto limita y es excluyente.
Además continúa segmentando y despojando a los pueblos indígenas de sus
formas de organización natural o tradicional; lo cual es inconstitucional, ya
que se contrapone con el párrafo tercero del artículo número cinco de la
Constitución Política.

• El Derecho Ambiental.

La legislación ambiental actual constituye un gran avance desde el

punto de vista jurídico. Además hace reconocer a las comunidades
indígenas del pacifico, centro y norte de Nicaragua en lo relacionado con la
preservación del medio ambiente. Es importante hacer notar la relación de
las comunidades indígenas, en este caso Sutiaba, con la Madre Tierra.

La cosmovisión de las comunidades indígenas incluye la relación

armónica del hombre con la naturaleza, lo cual es esencial para todas las
formas de vida. La tierra es uno de los recursos naturales más valiosos e
importantes del mundo. En este sentido, la agricultura constituye la
labranza de tal recurso, lo cual establece una relación indisoluble entre
ambiente y agricultura. Los pueblos y comunidades indígenas desarrollan la
agricultura y la pesca como principales actividades económicas, por lo tanto
consideran fundamental la protección y conservación de la tierra, el agua y
demás recursos naturales.

En relación a la declaración de áreas protegidas en territorios

indígenas, esta ley establece en el artículo número 20 que la declaratoria se

56

 
establecerá por ley, y su iniciativa se normará de acuerdo al artículo
número 140 de la Constitución Política. Previamente a su declaratoria se
debe tomar en cuenta entre otras cosas a las comunidades indígenas.

En el territorio de Sutiaba se encuentra la Isla del venado, que fue

afectada por decreto 1320, publicado el 19 de septiembre de 1983.En ese
entonces no existía la ley número 217, Ley general del medio ambiente y
los recursos naturales. En la actualidad existen dificultades para el manejo
de esta área; las causas principales del problema son la exclusión, las
imposiciones y la marginación de la población indígena propietaria de la
isla.

Enfoque del derecho constitucional comparado en la región

centroamericana y del instrumento internacional de la OIT.

En la región centroamericana, Guatemala, Hondura y Panamá han

incorporado a sus constituciones nacionales la protección a las tierras y
cooperativas de las comunidades indígenas. Esto representa una actitud
positiva de parte de los legisladores y gobiernos nacionales.

El Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT)

sobre pueblos indígenas y tribales en países independientes, emitido en
junio de 1989, constituye un significativo avance del sistema jurídico
internacional sobre derechos indígenas. El Estado de Nicaragua no lo ha
ratificado.

Elementos importantes del convenio 169.

Este convenio se aplica a los pueblos tribales en países

independientes, considerados indígenas por el hecho de descender de
poblaciones que habitaban en el país o en una región geográfica a la que
pertenece el país en la época de la conquista y colonización o del
establecimiento de las actuales fronteras estatales y que, cualquiera que
sea su situación jurídica, conservan todas sus propias instituciones sociales,
económicas, culturales y políticas, o parte de ellas.

El convenio dispone que la conciencia de la identidad indígena debe

ser considerada como un criterio fundamental para determinar los grupos a
los cuales es aplicable este instrumento; es decir, ningún Estado o grupo
social tiene derecho a negar la identidad que pueda afirmar un pueblo
indígena.

Este convenio concluye que la utilización del término “pueblos”

responde a la idea de que no son “poblaciones”, estadísticas, sino pueblos
con identidad y organización social propia.

57

 
 En el capítulo de tierras, el concepto de territorio es definido como
aquello que cubre la totalidad del hábitat de las regiones que los pueblos
interesados ocupan o utilizan de alguna manera.

La siguiente tabla muestra instancias para la participación ciudadana

y representa una oportunidad para la lucha de los Sutiaba.

Nombre Decreto o Ley creadora Publicación

Consejo Nacional de Constitución Política; Art. 150, numeral 13. La Gaceta, Diario
Planificación Oficial, No. 34 del 18
Económica Social de febrero de 1999.
(CONPES) Decreto No. 102-2002, del 31 de octubre de La Gaceta, Diario
2002, Organización y Funcionamiento del Oficial, No. 33 del 18
CONPES (deroga los Decretos 15-99 y 16- de febrero de 1999.
2002). La Gaceta, Diario
Oficial, No. 214 del 11
de noviembre de 2002.

Consejo Nacional, Ley No. 423, Ley General de Salud, del 14 La Gaceta, Diario
Consejos de marzo de 2002. Oficial, No. 91 del 17
Departamentales y de mayo de 200.2
Consejos Decreto No. 001-2003, del 9 de enero de
Municipales de 2003, Reglamento de la Ley No. 423. La Gaceta, Diario
Salud. Oficial, No. 7 del 10 de
enero de 2003.
Comisión Nacional Decreto No. 108-2000, del 16 de octubre de La Gaceta, Diario
de la Producción. 2000. Oficial, No. 198 del 19
de octubre de 2000.

Comisiones de Decreto No. 53-2000, del 12 de junio de La Gaceta, Diario

Trabajo Sectoriales 2000, Reglamento de la Ley No. 337. Oficial, No. 122 del 28
Comités Regionales, Ley Creadora del Sistema Nacional para la de junio de 2000.
Departamentales y prevención, Mitigación y Atención de
Municipales Desastres.
Comisión Nacional Decreto No. 54-99, del 23 de abril de 1999. La Gaceta, Diario
para la Aplicación Decreto No. 122-99, del 30 de noviembre Oficial, No. 81 del 4 de
del Derecho de 1999. mayo de 1999.
Internacional Reforma al Decreto de creación de la La Gaceta, Diario
Humanitario Comisión Nacional para la Aplicación del Oficial, No. 231 del 2
Derecho Internacional Humanitario. de diciembre de 1999.
Consejo Nacional Ley No. 182, Ley de defensa de los La Gaceta, Diario
para la Defensa de consumidores, y Reglamento. Oficial, No. 213 del 14
los Derechos de los de noviembre de 1994.
Consumidores. Decreto No. 2187, del 14 de junio de 1999. La Gaceta, Diario
Oficial, No. 169 del 3
de septiembre de
1999.
Centro de Decreto No. 59-98, del 9 de septiembre de La Gaceta, Diario
Coordinación para la 1998. Oficial, No. 173 de 16
Prevención de de septiembre de
Desastres Naturales. 1998.

58

 
 Comisión Nacional Decreto No. 51-98. La Gaceta, Diario
de Agua Potable y Oficial, No. 138, del 24
Alcantarillado de julio 1998.
Sanitario.

Comisión Decreto No. 57-97, del 14 de octubre de La Gaceta, Diario

Interinstitucional de 1997. Oficial, No. 198, del 17
la Mujer y Desarrollo de octubre de 1997.
Rural.

Comisión Nacional Ley No. 217, Ley General del Medio La Gaceta, Diario
del Ambiente. Ambiente y los Recursos Naturales, del 2 de Oficial, No. 105 del 6
mayo de 1996. de junio de 1996.

Comisión Nacional Decreto No. 17-90. Publicado el 5 de junio La Gaceta, Diario

Agraria. de 1990. Oficial, No. 197 de 15
de octubre de 1990

Consejo Nacional de Decreto No. 347. La Gaceta, Diario

Cultura. Oficial, No. 61 del 3 de
abril de 1989.

Comisiones Decreto Ejecutivo No. 347. Publicado en La La Gaceta, Diario

Nacionales Gaceta No. 85 de 6 de mayo de 1988. Oficial, No. 85 del 6 de
Agropecuarias. mayo de 1988.

Procedimiento según la práctica para obtener tierras en Sutiaba.

a) El solicitante debe presentar solicitud, verbal o escrita, ante la junta

directiva.

b) La junta directiva resolverá la solicitud en reunión plena de miembros.

Es necesaria la mayoría calificada para la toma decisión, o sea cinco
votos a favor o en contra.

c) El secretario de la junta directiva anotará las resoluciones en el libro de

actas.

d) La junta directiva a través de la secretaría emitirá resolución e

informará al solicitante la decisión tomada.

e) En caso de ser positiva la decisión de la junta directiva y agotado el

procedimiento administrativo, el secretario extenderá certificación de
constancia de uso y usufructo a favor del solicitante, sellada y firmada
por el mismo; de lo contrario el documento es nulo.
Problemas comunes de la tenencia de la tierra en Sutiaba
provocados por las leyes y de actitudes de miembros directivos.

59

 
a) Es común la superposición de título con respecto al título de la
comunidad indígena de Sutiaba. Éste mantiene su contenido original. No
está registrada ninguna anotación en el Registro de Propiedad Inmueble
del departamento de León. Existe disgregación, desmembración,
transferencia y enajenación de tierras. Con el tiempo se ha originado un
desorden registral.

b) La obsolescencia de los estatutos de la comunidad origina ilegalidades

en las decisiones de la junta directiva.

c) Las leyes de reforma agraria ejecutados en el país han violentado al

derecho indígena sobre sus tierras. También han incorporado cantidad
de detentadores de posesiones ajenos a la descendencia Maribia.

d) La falta de conocimiento y dominio de leyes por parte de las autoridades

de la comunidad indígena de Sutiaba genera mayores complicaciones al
problema de propiedad en el territorio.

e) Muchos de los problemas de tierra generados por las juntas directivas

tienen su origen en la discrecionalidad de la asignación de tierras, las
cuales pertenecen al común.

Conclusiones.

Sobre el marco jurídico nacional y sus contradicciones.

• Es necesario aclarar la distinción entre tierras de la comunidad (objeto

de posesión) y la comunidad misma (sujeto de posesión). Lo anterior
fue establecido en la ley de 1914 y en el decreto reglamentario de 1918
al definir a “la comunidad como en conjunto de vecinos como a sus
representantes legales y a las tierras y demás bienes como objeto de su
propiedad y posesión.”

• Existe un conjunto de leyes que tutelan el derecho de pueblos

indígenas, mientras otro conjunto violenta ese derecho.

• La violación a las características de inembargable, inenajenable e

imprescriptibilidad de las tierras indígenas.

• Las reformas agrarias ejecutadas confiscaron y expropiaron tierras

pertenecientes a las comunidades indígenas.

• El supuesto desconocimiento por parte de los funcionarios del Estado y

organizaciones acerca de leyes a favor del derecho indígena ha
incrementado el problema de propiedad en estos territorios.

60

 
• La discrecionalidad para la asignación de tierras comunales por parte de
las autoridades de las comunidades indígenas.

A partir del marco jurídico internacional.

• El derecho indígena es diferente a los derechos humanos, con diferentes

fuentes y naturaleza. Sin embargo, este instrumento internacional
reconoce esos derechos.

• La lucha de los pueblos indígenas ha ido incidiendo en los legisladores

de los países de Centroamérica, quienes han incorporado el derecho de
propiedad de los indígenas sobre sus territorios a sus Constituciones
Políticas.

• El Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT)

representa una oportunidad para los pueblos indígenas y para el Estado
de Nicaragua. Los gobiernos se han resistido a su ratificación.

En el marco de la comunidad indígena de Sutiaba.

• Es posible apreciar las transformaciones que la estructura socio-

económica primitiva de Sutiaba ha experimentando a lo largo de la
dominación española.

• El Acuerdo Ejecutivo del 19 de marzo de 1918 reconoce a Sutiaba el

derecho de posesión sobre sus tierras. Aprobó sus Estatutos y le
concedió la personería jurídica. También reconoce la continuidad jurídica
de la comunidad en los vecinos de este lugar, aun cuando haya
desaparecido el antiguo Pueblo o Municipio de Sutiaba.

• Estos estatutos restablecen los derechos de los sutiabas.

• Aunque hubo decreto de anexión, mantuvo intacta la propiedad sobre

sus tierras.

• La comunidad indígena de Sutiaba goza de plena Personalidad jurídica

sobre sus sesenta y tres caballerías de tierra

• El título de dominio está inscrito en el Registro Público de la Propiedad

Inmueble del Departamento de León, bajo el número dieciocho mil
novecientos treinta, asiento primero, folio trescientos, del tomo
doscientos cuarenta y ocho.
• Durante la República se han dictados leyes particulares que afectan la
forma de propiedad comunal. Es así que la posesión de tierras de los
sutiabas es acumulada por latifundistas.

61

 
• En la actualidad se pretende poner en duda la existencia legal y la
personalidad jurídica de la comunidad indígena de Sutiaba, alegando
que ha perdido sus tierras, y por tanto su personería jurídica. Esto es
totalmente absurdo por las siguientes razones:

a) Está amparada su existencia legal y personalidad jurídica por las

leyes que están vigentes. Aunque la posesión de la tierra ha sido
arrebatada en casi todo el territorio, las juntas directivas han
protestado contra el despojo, encontrándose en los Juzgados de
Distrito de lo Civil de León juicios en contra de los usurpadores de
las tierras.

b) El problema de retardo de justicia existente en el país afecta a las

demandas de la comunidad indígena. Ésto no significa pérdida de
sus derechos sobre la tierra, como muchos otros.

c) A esta comunidad indígena de Sutiaba, así como a ninguna otra

comunidad del pacifico, centro y norte de Nicaragua, se le pueden
arrebatar sus personerías jurídicas porque la tierra es el objeto
poseído y éstas son el sujeto poseedor. Tampoco se puede
identificar a ambos como una misma identidad, ni mucho menos
hacer el objeto de la posesión la realidad esencial del derecho de
propiedad, que no puede tampoco ser ejercido más que por una sola
persona jurídica o natural.

d) Hay que dejar muy claro la distinción entre tierras de la comunidad

(objeto de posesión) y la comunidad misma (sujeto de posesión). Lo
anterior fue establecido en la ley de 1914 y en el decreto
reglamentario de 1918 al definir a la comunidad como un conjunto
de vecinos y representantes legales; las tierras y demás bienes son
objeto de su propiedad y posesión.

e) Al continuar interpretando a las comunidades indígenas como objeto

y no como sujeto, es totalmente arbitrario e injusto atentar contra
sus derechos consagrados en la Constitución Política Nacional.

• El procedimiento actual para la obtención de tierras en la comunidad

indígena de Sutiaba no se respeta. Las juntas directivas del pueblo
presentan problemas de discrecionalidad en la asignación.

• Las comunidades indígenas han perdido la posesión sobre sus tierras

como consecuencia directa de los vicios y abusos originados por los
legisladores, el ejecutivo, la Corte Suprema de Justicia y otras
autoridades o funcionarios.

62

 
• La fragmentación de la tierra comunal para beneficiar a comuneros en
parcelas individuales, minifundio, y el continuo empobrecimiento abren
la posibilidad de que las comunidades sean víctimas de agiotistas y
latifundistas, quienes mediante hipotecas y otros artificios se apoderan
poco a poco de sus propiedades.

• El pueblo indígena muestra poco interés para relacionarse con

instituciones del Estado y del gobierno municipal; tal situación se debe a
los abusos que éstos han ejecutado en el territorio indígena.

• Es vital desarrollar acciones dirigidas a la educación jurídica de las

autoridades y de los pobladores indígenas.

• La vulnerabilidad jurídica entre autoridades y pobladores indígenas

genera constante irrespeto, exclusión y fomenta la ingobernabilidad en
el municipio.

• Los estatutos como normas para ser aplicados actualmente resultan

instrumentos obsoletos.

• La municipalidad de León siempre ha violado el derecho y los privilegios

establecidos en el decreto de anexión y su reglamento.

Recomendaciones.

a) Los asesores de la junta directiva deben ser seleccionados por los

miembros de la Asamblea Indígena.

b) Debe iniciarse un proceso de reestructuración de los estatutos. Esto se

debe hacer con amplia participación de los Sutiaba.

c) Brindar capacitación a la población para que conozca y aplique los

derechos indígenas.

d) Ejecutar campañas para sensibilizar y aclarar acerca del proceso de

elección de las autoridades indígenas.

e) Crear el Consejo para el Desarrollo de la Comunidad Indígena de

Sutiaba.

f) Solicitar al Poder Ejecutivo el cumplimiento de lo establecido en el

artículo.103, de la Ley 278, Ley sobre la Propiedad Reformada y Urbana
y Agraria y su Reglamento.

63

 
g) Actualizar la norma para el pago del canon de arriendo de propiedad y
que éste sea proporcional a la actividad económica y productividad de
los suelos.

h) A partir de la cosmovisión indígena, desarrollar procesos educativos

sobre la Ley del Medio Ambiente.

i) Hacer valer el derecho del título de propiedad sobre las tierras Sutiaba a
través de la acción de reivindicación.

j) Solicitar la cancelación de los asientos inscritos en el Registro de

Propiedad Inmueble de León, sobre la cuenta registral del título de
propiedad de la Comunidad Indígena.

k) Crear un registro de propiedad en la comunidad indígena para controlar

la asignación de tierras a los comuneros.

l) En la entrega de parcelas priorizar a la mujer como cabeza de familia.

m) Crear una instancia indígena para regular y controlar la asignación de

tierras, la cual no debería ser administrada solamente por la junta
directiva.

n) Continuar la participación y demanda sobre el respeto de los derechos

indígenas en las instancias de desarrollo municipal.

o) Las autoridades, organizaciones y pobladores deben ser co-ejecutores

de proyectos ejecutados en el territorio.

p) Demandar que el gobierno central y municipal creen una política de

tierras particulares para los pueblos indígenas de Nicaragua.

64

 
Diagnóstico de la
propiedad

65

 
 Las áreas rurales en los territorios indígenas, ricas en recursos
naturales, han sido blanco de quienes ostentando el poder se han
aprovechado de las leyes para lograr sus propósitos. La comunidad indígena
de Sutiaba no ha estado exenta de esta situación ya que se ha
menoscabado el dominio de sus tierras, aun cuando legalmente se
demuestra su auténtico derecho de propiedad. Por otra parte, se desconoce
de manera precisa cómo la propiedad comunal ha pasado a ser propiedad
individual. Ésto puede ser producto de los cambios socio-políticos
generados por los gobiernos. El presente estudio pretende mostrar esos
cambios a partir de un diagnóstico en veinticuatro propiedades en la
comunidad de Abangasca Sur, como parte del territorio de Sutiaba.

Breve descripción histórica, ubicación y límites de la comunidad

rural de Abangasca Sur.

La comunidad de Abangasca Sur es una parte del sitio histórico de

Abangasca. Estas tierras fueron remedidas el 5 de marzo de 1721 por el
Capitán Don Ignacio Suárez de Neira, Juez de la Comisión para medir y
remedir tierras en la ciudad de León y su jurisdicción, con la asistencia de
Don Juan Antonio Gallartur Urruticoechea, corregidor y capitán de guerra de
dicho partido. Nombrándose al indio Capitán Don Bartolomé Antón,
defensor de los sutiabas.

Señalándose los siguientes linderos y medidas: de la falda del

cerro Ayotepet, que está a la parte sur de esta medida,
caminando por la parte norte señalándose 5 caballerías de tierras
hasta llegar a un encuentro, que hace el camino que va al paraje
que llaman de la Abangasca y se encuentra con otro que sale de
las poblaciones de las Cofradías de dicho pueblo de
Quezalguaque y en un árbol grande de ceiba se mando hacer una
cruz por señal y mojón (protestando los indígenas presentes)
caminando hasta el oriente y con camino real de por medio que
viene de los trapiches y va para la ciudad de León. Señalando 5
caballerías más. De un lugar llamado San Matías dejándose un
mojón de piedras, pasando a una calle larga y ancha llamada la
ronda. Llegando luego al encuentro de los ríos el Pochote y el
Platanar y en un árbol de espino se hizo una cruz dejándose
como mojón desde allí en línea recta hasta para la parte norte se
midieron 2 caballerías y 7 cuerdas hasta llegar de nuevo a San
Matías, colocándose piedras y una cruz de madera. La medida
que se le dio a cada caballería bajo juramento el medidor es de
1,126 varas y media de largo y de ancho y cabezón la mitad2

2
Compulsa del título de los Sutiabas, año 1956.

66

 
Límites territoriales de Abangasca sur.

Norte: Abangasca Central.

Sur: Carretera León - Poneloya.
Este: Río Ojoche y parte urbana de Sutiaba.
Oeste: Goyena (norte y sur)

Abangasca sur

Plano de división territorial Plano de división de propiedades

En el área estudiada se delimitaron las parcelas por interpretación de

fotos aéreas, tomadas en 1996 por el Instituto Nicaragüense de Estudios
Territoriales (ÍNETER). Estos datos fueron proporcionados por el Centro de
Investigación en Demografía y Salud (CIDS) de la Universidad Nacional
Autónoma de Nicaragua, sede de León.

El derecho de propiedad de los propietarios de Abangasca Sur según

el Derecho Civil y el Derecho Indígena.

A partir del Derecho Civil se reconoce el derecho de propiedad de los

propietarios de tierra en la comunidad de Abangasca, adquirido a título
oneroso y que gozan de la protección registral —inscripción— o cuando fue
a título gratuito del legítimo propietario.

Aquellas propiedades en que la transmisión fue a título gratuito de

parte del Estado, a través de títulos de Reforma Agraria, siempre y cuando
se hayan cumplido todos los requisitos legales y socio-económicos,
adquieren el derecho de propiedad. En aquellos casos en que no se
cumplieron esos requisitos pueden ser objeto de acciones como la
reivindicación a nombre de su verdadero dueño la nulidad absoluta del
Titulo Agrario o la cancelación de asiento registral; en su defecto cabe la
indemnización para el verdadero dueño de la propiedad.

67

 
 Asimismo, a los propietarios que obtuvieron título supletorio o
adquirieron la propiedad con antecedentes en el mismo, se les reconoce su
derecho de posesión, siendo el tiempo quien determina la posibilidad de
convertirse en propietarios. En otras palabras, al cabo de diez años si no se
interrumpe la posesión por alguien que demuestre mejor derecho.

Los propietarios que se encuentran en posesión sin documentos

pueden poseer el bien inmueble después de treinta años sin interrupción.
En este caso, según lo establece el Derecho Civil, se adquiere la propiedad
por prescripción positiva.

Según el artículo número 870 del Código Civil “sólo las cosas,
derechos y obligaciones que están en el comercio prescriben, salvo las
excepciones establecidas en la ley”. Esta disposición no es aplicable a los
territorios de la comunidad indígena de Sutiaba, dado que no es objeto de
comercio según la característica de imprescriptibilidad y los establecen
también los Estatutos de la comunidad indígena de Sutiaba.

Las tierras en la comarca de Abangasca Sur, por ser parte del

territorio de la comunidad indígena de Sutiaba, no pueden ser objeto de
venta ni son inajenables; por lo tanto, los propietarios de inmuebles que
hayan adquirido a título oneroso —compra venta— solamente pueden tener
el derecho de usufructo sobre las mismas o en arriendo. Lo anterior lo
expresa también el Decreto Legislativo del 26 de junio de 1935. También
esta ley establece que los terrenos de las comunidades indígenas no deben
ser enajenados; pero al poseer los propietarios un documento que los
acredita como propietarios privados de acuerdo al derecho civil, éstos han
contraído compromisos de hipoteca con el sistema financiero nacional. Ésto
deja en evidencia otra forma de violentar la ley y los estatutos de la
comunidad indígena. Es importante aclarar que cualquier beneficiario de la
comunidad que posea documento de uso y usufructo otorgado por sus
autoridades puede tener acceso al crédito, siempre y cuando sea autorizado
por la misma.

Para aquellos casos en que los propietarios adquirieron por título de

Reforma Agraria, la misma ley establece que cuando los terrenos asignados
sean de comunidades indígenas, los asignatarios tendrán que pagar un
canon de arriendo a dicha comunidad. De esta forma el Estado les reconoce
el derecho de propiedad a los verdaderos dueños.

Resultados y gráficos.

A continuación presentamos algunos de los resultados estadísticos

obtenidos a partir de la información recolectada por medio de la encuesta.

68

 
 Es posible notar el uso constante del Derecho Civil que el sistema de
registro y los operadores notariales han expandido en el territorio indígena
y denota garantía de propiedad. El registro de comuneros sería lo indicado
para superar esta anomalía y reivindicaría el derecho de propiedad de los
sutiabas.

Modos de adquisición de la propiedad en Abangasca Sur.

Gráfico No. 1: Dominio y Posesión de la Propiedad.

Esta gráfica representa, en primer lugar, la distribución de la

propiedad en el área de estudio en relación a la figura de dominio y la
posesión; en segundo lugar, el modo de adquirirla el denominado
propietario.

Dominio: aquellos que gozan del derecho de propiedad.

Posesión: aquellos que pueden estar o no inscritos, o sin documentos, que
aún no gozan del derecho de propiedad.

Dominio de la Propiedad y Posesión

Posesión
17%

Dominio
83%

Del 100% de propiedades

Gráfico No. 2: Posesión de las tierras de la comarca Abangasca Sur.

Resultados estadísticos de las formas de posesión que existen en la

comarca: título supletorio, donación, partición extrajudicial, posesión con
ánimo de dueño y ocupación física de la propiedad (animus y corpus).
Sólamente el 7 % de los propietarios posee el documento entregado por la
autoridad indígena, constancia de uso y usufructo.

69

 
 Posesión de las tierras de la
comarca Abangasca Sur
C-V S/D
Sin Doc.
15%
30%
Asignacion S/D
11%

CIS
7% Donacion S/D
11%
Titulo Supl. Part, Extraj. S/D
15% 11%

El 15 % de propietarios adquirió la propiedad por titulo supletorio.

Un 85% son poseedores con ánimo de dueño, de ellos el 7 % presentó
constancia de la comunidad indígena de Sutiaba; un 30 % son poseedores
sin documentos; el 15 % compró sin las formalidades legales; el 11 % la
obtuvo por donación (presentan anotación de un Notario Público en la
escritura del dueño de la propiedad); otro 11 % lo hizo por supuesta
asignación agraria; y un 11 % por partición extrajudicial, todas en proceso
de legalización.

A continuación presentamos otros resultados de las encuestas que

no cuentan con gráficos.

• El 83% de los investigados adquirió la propiedad a través de la figura

de dominio; de estos el 64 % por forma onerosa y el 19 % de forma
gratuita.

Modo de adquisición de la propiedad. El artículo número 2444 del

Código Civil establece dos formas: a título oneroso y a título gratuito.

• Adquisición de la propiedad a título oneroso.

Del 100% del área de estudio, el 64% adquirió a título oneroso y

pueden observarse cuatro formas. Estos datos fueron considerados a partir
del antecesor inmediato (dueño anterior). Del total, un 85 % adquirió la
propiedad por compra venta; el 10 % es dueño por compra venta con
antecedente en título supletorio, el 4 % la obtuvo por desmembración y un

70

 
1 % por compra venta con antecedente en título de Reforma Agraria o
asignación.

• Adquisición de la Propiedad a Título Gratuito.

El 19% adquirió la propiedad a Título Gratuito, de éstos el 41 % lo

hizo por Partición Extrajudicial, el 35 % por Asignación de la reforma
agraria y el 24 % por Donación.

• La propiedad en el Registro Público de la Propiedad Inmueble y

Mercantil del Departamento de León.

Se procedió a verificar la información de 189 propietarios en el

Registro de la Propiedad, para determinar si las parcelas corresponden a los
denominados propietarios. Esta información fue dividida en cuatro
categorías: propiedades con datos correctos, con datos incorrectos,
propiedades con nuevos propietarios y propiedades hipotecadas.

Del 100% de la muestra estudiada, el 41% tiene algún dato

incorrecto en la información registrada; el 36% reflejó que la información
es correcta, el 18% de propietarios transmitieron la propiedad —nuevo
propietario— y un 5% de las propiedades se encuentran hipotecadas.

En cuanto a la categoría denominada “datos incorrectos”, se puede

señalar que éstos se reflejaron de la siguiente forma: el 44% de ellos
presentó errores con los nombres; el 13% con los apellidos; el 27% con los
datos registrales; el 8% con los nombre/superficie y otro 8% con los
nombres/datos registrales.

También es importante señalar que, en la revisión de propiedades, el

94% de los propietarios fueron localizados y se revisaron sus datos; el 5%
de los que dicen ser propietarios no existen en la comarca y el 1% no fue
localizado en el sistema de registro.

Esta información representa un problema serio para el sistema

registral de propiedades. Así las cosas, las autoridades deben hacer una
revisión del caso.

• Propiedades que no corresponden a la zona de estudio o sin registro

comprobado.

Del total de la muestra, 189, existen propiedades que aún teniendo

datos registrales y datos de propietarios, según documentos presentados,
no fue posible encontrarlas en el Registro Público de la Propiedad del
departamento de León. Lo anterior se debió, ya sea al estado físico de

71

 
libros o porque no correspondían la propiedad al lugar de estudio. Tampoco
estaba registrada la propiedad con el nombre del actual propietario.

Del 100% de la muestra, el 9% de las propiedades no comprobó su

estado registral por las siguientes causas: el 47% de las propiedades no
corresponden al sector de Abangasca Sur, un 47% las autoridades del
registro manifiestan que libros están deteriorados y el 6% restante se
encontraron en libros incompletos.

• Propiedades con o sin datos catastrales

El estudio revela que el 60% de las propiedades cuenta con datos

catastrales y el 40% no posee esa obligación.

• Calidades de propietarios en la comunidad de Abangasca Sur.

La tierra según las calidades de los propietarios está distribuida de la

siguiente manera: el 55% de los propietarios son hombres; el 30% son
mujeres; un 12% de la propiedad está en comunidad de bienes y un3% de
los propietarios son personas jurídicas. En cuanto al género, de cada dos
hombres propietarios una es mujer.

Calidades de propietarios en
Abangasca Sur

En Comunidad
Personas 12%
Mujeres
Juridicas 30%
3%

Hombres
55%

72

 
Conclusiones

• Las tierras de la comunidad indígena forman parte del mercado de

tierras. La compra venta es la principal forma de adquisición de la
propiedad, título oneroso. La mayoría de los compradores son
personas sin arraigo en la comunidad.

• Es evidente la continúa violación a las normas legales en los

procedimientos y requisitos establecidos para la inscripción de
propiedades.

• Existen errores en los libros del registro de la propiedad, en relación a

datos del propietario y de la propiedad. Ésto representa un serio
problema y torna vulnerable al sistema y a la propiedad. Además
expone a los propietarios a cualquier acto que lesione sus derechos.

• Concurren serios problemas con la delimitación de las superficies de

las propiedades inscritas.

• El control por las instituciones competentes en la transmisión de la

propiedad es deficiente; esto constituye un riesgo al derecho
adquirido.

• Los libros del Registro Público de la Propiedad Inmueble del

departamento de León presenta un alto porcentaje de inconsistencia
en la información.

• El número de propietarios hombres es doble en relación a las

propietarias mujeres.

Recomendaciones.

a) De acuerdo al artículo 13, inciso 13 de la Ley 509, Ley de General de

Catastro Nacional, debe ejecutarse a corto plazo la implementación de
un sistema único de codificación de las propiedades. De tal manera que
se elimine la ambigüedad de identificación de las mismas.

b) Diseñar un formato único para registrar la información de cada

propiedad respecto al número SIS-CAT, número catastral, datos
registrales, datos del propietario y forma de adquisición, entre otros.

c) Es necesario agilizar los trámites legales de los poseedores para

legalizar la propiedad en aquellos casos en que el derecho no se ha
adquirido plenamente: declaratorias de herederos, títulos supletorios,
inscripciones, etc. Lo anterior de acuerdo al artículo 61 del Reglamento
de la Ley General del Catastro Nacional.

73

 
d) Las autoridades competentes deben procurar coordinarse entre el
Registro Público de Propiedad Inmueble del departamento de León, la
Oficina de Catastro Departamental y Municipal, de forma tal que no
exista disparidad de información sobre la misma propiedad. Ésto según
los artículos 4 y 6 de la Ley 509, Ley General de Catastro Nacional.

e) Las autoridades del Sistema de Registro de la Propiedad del Municipio

deben de hacer una revisión del problema en cuanto a datos errados del
propietario y de la propiedad.

f) También las autoridades competentes deben de promover la

conformación de la red digital, la cual permita la actualización de la
información e intercambio simultáneo de la misma, artículo 13 inciso 11,
de la Ley 509, la Ley General de Catastro Nacional.

g) El Estado debe realizar campañas educativas destinadas a crear la

cultura de legalización de la propiedad, cuando sean objeto de
modificaciones.

h) Las políticas de tierras deben estar orientadas a garantizar el acceso de

la mujer, como elemento productivo y en muchos casos responsable del
núcleo familiar.

74

 
 VI
Análisis jurídico de 24
propiedades en Abangasca
sur

75

 
 En esta sección están incluidos los veinticuatro casos investigados
como parte del universo de 189 propiedades en el área de estudio, es decir,
Abangasca Sur. El trabajo estuvo enfocado a conocer la evolución de la
propiedad, a partir del propietario actual a su génesis. Debido al tipo de
información sobre el propietario y de la propiedad se publica únicamente
información general.

ƒ Caso uno: Sabino Nicolás Hernández Fuentes.

La señora Simona Fuentes adquiere un lote de dos manzanas de

tierra el primero de julio de 1904. La junta directiva de la comunidad
indígena de Sutiaba a través del secretario, Bernardo Suazo, hizo la
concesión, indicando que no puede vender la propiedad a ninguna persona
extraña al extinto pueblo de Sutiaba.

La propiedad registra ocho inscripciones en el Registro Público de la

Propiedad Inmueble del departamento de León con las siguientes
evoluciones registrales: tres inscripciones bajo la finca No. 140; cuatro con
la finca No. 372 y una con la finca No. 50513. La figura jurídica utilizada a
partir de la certificación librada por las autoridades de la comunidad
indígena en 1904 fue la transmisión de la propiedad a través de la figura
jurídica compra-venta.

Conclusiones.

La señora Isabel Hernández murió y no dejó testamento.

El señor Sabino Hernández cedió los derechos hereditarios

parcialmente del lote rústico, inscrito bajo la finca No.140, a favor de la
Iglesia Apostólica de la Fe en Cristo.

Actualmente los hermanos han venido desmembrando y vendiendo

las tierras de la difunta señora Isabel Hernández. En la actualidad los hijos
de la señora Isabel Hernández sólo tienen la posesión y no el dominio.

Recomendaciones.

Desde el punto de vista del Derecho Civil la Sra. Isabel Hernández

muere sin testar, así que los hijos tendrán que solicitar una declaratoria de
herederos, para poder hacer una partición equitativa y ajustada conforme a
derecho. Luego se inscribe dicha cesión y una vez obtenido la declaratoria
de herederos se obtiene el título y se inscribe.

Desde el punto de vista del derecho indígena se tendría que solicitar

a la comunidad indígena de Sutiaba la partición de la tierra entre los
herederos de la Sra. Isabel Hernández y la cesión efectuada por el Sr.

76

 
Sabino Hernández a la Iglesia Apostólica y solicitar la inscripción a su
nombre como nuevos poseedores de la tierra.

ƒ Caso dos: Roger Cipriano González.

Adquiere la señora Mariana González, a través de título supletorio

inscrito con la finca No. 20914, continúa la transmisión de la propiedad con
el mismo número de Finca a nombre de Modesta González. Posteriormente,
por acuerdo entre la anterior, adquiere Josefa Dávila. En el Registro de la
Propiedad Inmueble se encuentran tres asientos y anotaciones preventivas
en la misma Finca. Aparece otra compra venta a nombre de una persona
apellidada Hernández por un lote de terreno.

En esta evolución de transmisión de la propiedad es evidente que la

señora Mariana González vende, pero se reserva el usufructo de la
propiedad de por vida. El Señor Róger Cipriano González, que aparece como
dueño de la propiedad, no está registrado en ninguno de los casos de
transmisión de la propiedad.

Conclusión.

El señor Róger Cipriano González le hace una compra venta total del
inmueble a la señora Elba Molieri Gómez. Esta escritura no se encuentra
inscrita.

Recomendación.

El Sr. Roger Cipriano González debe inscribir su escritura en el

Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento de León para
que sea legitimado el acto efectuado por el notario público.

ƒ Caso tres: Felipe Asunción López Cortés.

La propiedad fue adquirida por Mariano López Fuentes hace más de

30 años, a través de título supletorio e inscrita con la finca No. 3583.
Posteriormente aparece una partición judicial y extrajudicial, inscrita con la
finca No. 55066; los adquirientes son Matilde López Fuentes y Guadalupe
López Fuentes.

Felipe Asunción López Cortés presentó una variedad de documentos

pero ninguno a su nombre.

Conclusiones.

En primer lugar la partición no es parcial, no existe la partición

extrajudicial parcial, sólo partición judicial. Ese término está mal empleado

77

 
porque la partición judicial se da por muerte del comunero propietario, si es
menor de edad, y si no hay acuerdo entre los coherederos. Este caso cabe
en la figura de partición judicial. Dicha partición fue dictada por el Juez Civil
de Distrito de León, Guillermo Rojas Flores. Mariano López Fuentes
mantiene la cesión de derechos hereditarios de sus hermanas: Matilde
López Fuentes y Guadalupe López Fuentes.

El hecho de que el señor Mariano López Fuentes mantenga la sesión

de sus dos hermanas no es correcto porque legalmente le cedieron sus
hermanas el bien y éstas no tienen derecho. Ahora, sí él después hizo
partición, fue por cuenta propia y no porque tuviese alguna obligación legal.

Con la investigación se conoce el cambio de número de cuenta

registral o finca porque se desmembra; esta desmembración se llama
hijuelas. Entonces, el último lote es el que conservará el número de la finca
o cuenta original, es decir, el remanente. Actualmente los hijos son los que
están en posesión y no han ejecutado la declaratoria de herederos.

Recomendación.

Es necesario que los hijos realicen el trámite para ser declarados

herederos legítimos de dicha propiedad y tramiten sus escrituras y la
inscriban en el Registro Público de Propiedad Inmueble del departamento de
León.

ƒ Caso cuatro: Francisca Mercedes y Marcio Rugama Muñoz. El Sr.

Marcio Rugama con la Sra. Aurora Vivas Rugama Calderón adquirieron
en representación de sus hijos menores de edad: Rafael Evaristo Muñoz
Rugama; Blanca Victoria Muñoz Rugama y María Mercedes Muñoz
Rugama.

La Sra. Aurora Vivas Rugama Calderón muestra fotocopia de

escritura pública con la figura jurídica de compra-venta parcial de una
huerta rústica.

La propiedad presenta nueve inscripciones en el Registro Público de

la Propiedad del departamento de León en el siguiente orden: cinco en la
finca No. 1328, con la figuras de declaratoria de herederos, tres sentencias
de declaración de herederos, una compra-venta; en la finca 17956,
donación gratuita irrevocable; la finca 21.802, con dos figuras, partición
extrajudicial y declaratoria de herederos en corte y la finca 43.372, con la
figura compra-venta parcial de venta rústica a Marcio Muñoz Rugama y
Aurora Vivas Rugama.

78

 
Conclusión.

Todas las trasmisiones están en orden. Continúa la yuxtaposición de

títulos sobre el título de la comunidad indígena de Sutiaba.

Recomendación.

No hay ninguna recomendación desde el derecho civil. Sin embargo,

desde el derecho indígena todo es violatorio.

ƒ Caso cinco: Emilio Reyes García.

El Sr. Emilio Reyes García presentó fotocopia de pagaré por la suma

de 15.000 córdobas, por medio del cual la señora Juana Lidia Solís Silva se
compromete a otorgar escritura de un inmueble vendido. El pagaré fue
certificado por el notario público Venancio Salinas López.

Conclusión.

El señor Emilio de Jesús Reyes García no posee ningún documento

que lo acredite como propietario, tampoco se presentó escritura pública del
anterior dueño. El dueño de la propiedad es el hijo de la Sra. Juana Lidia
Solís Silva, que está en el extranjero. En el pagaré no aparece el nombre
del hijo de esta señora, quien se comprometió a entregar escritura sobre al
venta del inmueble. No se pudo realizar la investigación registral por falta
de documentos.

Según la ley, el pagaré sí obliga y es exigible para la señora Juana

Lidia Solís Silva a cumplir con la obligación que tiene para con el señor
Emilio de Jesús Reyes García; pero no obliga al hijo de la señora a que
responda a este compromiso. Además, legalmente la señora no podría
responder con el otorgamiento de la escritura pública porque el dueño de la
propiedad es su hijo. Por lo tanto, el señor Emilio de Jesús Reyes García
queda sin derecho a reclamar el bien.

Recomendación.

Realizar una mediación entre las partes para llegar a un acuerdo

mutuo, en el que se defina la entrega de una escritura o la devolución del
dinero.

79

 
ƒ Caso seis: Ernestina García Arbizú

Este caso se refiere a dos propiedades a nombre de doña Ernestina

García de Santana, quien adquirió de su esposo Manuel Santana, en virtud
de compra-venta. Ambas propiedades las adquiere en 1973.

La primera propiedad es una huerta de agricultura de dos manzanas

de tierra, inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble del
Departamento de León, con la finca No. 12468. La segunda con un área de
una y media manzana de tierra, inscrita en la finca No. 12303.

Conclusiones.

Ambas propiedades pertenecen a una misma dueña.

Respecto a la primera propiedad, el adquirente original la obtuvo a

través de título supletorio, mientras que la dueña actual la obtuvo a través
de la figura de compra-venta. La segunda propiedad fue adquirida por la
dueña anterior a través de la figura declaratoria de heredero, la nueva
adquiriente la posee con la figura de compra-venta.

Ambas tienen una historia registral normal dentro del derecho Civil,
siendo objeto de una serie de transacciones jurídicas legalmente inscrita.

Recomendación.

En el génesis de estas dos propiedades no se ha encontrado ninguna

desmembración a nombre de Santiago Juárez Morán, nombre al que se
refiere la parte última de la escritura pública, inscrita bajo la finca No.
12468; si esa venta es legal debe inscribirse, esto no puede hacerse de
oficio, sino a solicitud del interesado.

ƒ Caso siete: Familias Rojas

El caso Rojas se refiere a un inmueble inscrito bajo la finca

No.11623, adquirido por Rudencindo Rojas Pérez y Cecilia Rojas Pérez. Se
desconoce el enajenante porque el tomo del asiento correspondiente está
destruido. Existen cuatro asientos más con las figuras jurídicas de partición
de herencia y de compra-venta que le hacen a su madre, la Sra. Catalina
Abarca Rojas, de la parte que le correspondía.

Conclusión.

El caso tiene una historia registral normal y se observa cómo pasa la

propiedad de una sola persona a una comunidad de bienes hereditarios.

80

 
Recomendación.

En caso de quererse convertir en propietarios individuales, tienen el

derecho de hacer la división física de la propiedad a través del
procedimiento de cesación de comunidad.

ƒ Caso ocho: Villa Jerusalén

Se refiere a una propiedad de aproximadamente dos manzanas de

tierra, desmembrada y donada individualmente a 40 personas que fueron
víctimas del huracán mitch. Dicha desmembración y donación fue hecha por
el señor Hipólito Cáceres Álvarez, mismo que fue beneficiario de la reforma
agraria y en virtud de la cual le fue asignado el título agrario. Inscrita la
propiedad con la finca No. 1012.

El señor Hipólito Cáceres solicitó al registrador público de la

propiedad del departamento de León cancelar la inscripción agraria e
inscribir dicha propiedad en la columna de derechos reales, amparada su
propuesta en los artículos números 3 y 4 de la Ley No. 88. Se atendió la
solicitud e inscribiendo la propiedad bajo la finca No. 54796. En el asiento
está la rectificación de medidas y dice que el área tiene aproximadamente
cinco manzanas de tierra.

La historia registral del inmueble revela que los anteriores

propietarios fueron Francisco Galo Herrera y María Guriza de Galo, estos
adquieren mediante compra-venta a Orlando Sánchez. La propiedad estaba
inscrita bajo la Finca No. 6173.

Conclusiones.

No aparece ningún finiquito a nombre de los propietarios confiscados

o expropiados.

Las desmembraciones se encuentran debidamente catastradas e

inscritas en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento
de León. Esta propiedad no presenta conflictos.

Recomendación.

Revisar el procedimiento de asignación de la propiedad. De

encontrarse incompleto debe respetarse el derecho de posesión de las 40
familias. Todo lo anterior es con el objeto de que las tierras sean devueltas
a la comunidad indígena de Sutiaba.

81

 
ƒ Caso nueve: Cooperativa Rodrigo Balladares

Se refiere a dos cuentas regístrales amparadas con los siguientes

datos regístrales: finca No. 6003 y finca No. 6474. Ambas fincas o cuentas
regístrales están en un mismo número catastral, con un área de 120
hectáreas y 3,100 metros cuadrados denominada “Lourdes,” a nombre de
José Horacio, Vilma, Manuel y Dolores Marina, todos Argüello Balladares.
Estas personas adquirieron por sucesión de doña Bertilda Balladares viuda
de Argüello. Existe otra inscripción bajo la Finca No. 60003, por Venta
forzada, ésta queda inscrita con la finca No. 6474.

Estas propiedades fueron objeto de confiscación y asignadas a una

cooperativa llamada “Rodrigo Balladares”, la que ha estado en posesión, a
la fecha no ha sido titulada, en expediente INRA II-180 rola constancia de
asignación extendida el día 21 de Mayo de 1996 por el Ministro-Director del
Instituto Nicaragüense de Reforma Agraria, con un área de 168 manzanas y
3,125 V²; Cándida Ramos Hernández fue beneficiada con un área de 2,000
V². Los antiguos propietarios fueron indemnizados de la mitad indivisa del
inmueble, los otros no han promovido su reclamo.

Parte de este inmueble fue considerado por la Empresa Nacional de

Acueductos y Alcantarillando (ENACAL) como técnicamente factible para la
instalación de pilas de tratamiento de las agua negras de la ciudad de León.
Las pilas fueron instaladas por la vía de hecho. No se declaró el área
ocupada de utilidad pública, violentando así el artículo 617 del Código Civil,
el cual establece la protección de la propiedad frente al Estado: "nadie
puede ser privado de su propiedad, sino en virtud de la ley o de sentencia
fundada en ésta." Dicho artículo establece también que, mediante su
función social, el propietario contra su propia voluntad puede ser privado de
su derecho. “La expropiación por causa de utilidad pública debe ser
calificada por la ley o por sentencia fundada en ella y no se verificará sin
previa indemnización. En caso de guerra no es indispensable que la
indemnización sea previa. Si no precediesen esos requisitos, los jueces
ampararán y en su caso reintegrarán en la posesión del expropiado."

Esto tiene base sólida e inconmovible en las disposiciones

constitucionales y supranacionales, básicamente en los artículos 44 y 46 de
la Constitución Política vigente. El artículo 44 de la Constitución Política
establece que "se garantiza el derecho de propiedad privada de los bienes
muebles e inmuebles y de los instrumentos y medios de producción." El
artículo 46 de la misma Constitución eleva a rango constitucional la
Declaración Universal de los Derechos Humanos; la Declaración Americana
de Derechos y Deberes del Hombre; el Pacto Internacional de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales; el Pacto Internacional de Derechos
Civiles y Políticos de la Organización de la Naciones Unidas y la Convención

82

 
Americana de Derechos Humanos de la Organización de Estados
Americanos. Estas disposiciones garantizan el derecho de propiedad.

La Declaración de San José, ratificada por Nicaragua dice que “toda

persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar
tal uso y goce al interés social. Ninguna persona puede ser privada de sus
bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de
utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas
establecidas por la ley."

Conclusión.

Esta cooperativa, aunque es beneficiaria de la Reforma Agraria, aún

no ha sido titulada por el Estado. En la actualidad cuenta con un certificado
de posesión emitido por la comunidad indígena de Sutiaba y ha hecho uso
de este derecho de manera pública, pacífica, continúa, de buena fe y por
más de un año. Estando en posesión de las tierras fue objeto de usurpación
por parte del Estado (la Alcaldía Municipal de León) al ser utilizada el área
para las pilas sépticas de ENACAL, sin ser declarada el área de utilidad
publica. Tal situación ocasionó pérdidas por daños y perjuicios a la
cooperativa.

Recomendaciones.

La junta directiva de la comunidad indígena puede restablecer su

derecho ante los tribunales de justicia en contra del Estado de Nicaragua
por usurpación de sus tierras.

La Cooperativa Rodrigo Balladares, en calidad de poseedor, debe

demandar el restablecimiento de su derecho de posesión ante los tribunales
de justicia correspondientes.

ƒ Caso diez: Cooperativa Hugo Paíz

Esta cooperativa fue beneficiada por la Reforma Agraria Sandinista

con un área de 217 manzanas de tierra, según consta en la inscripción de
Derechos Reales, bajo la finca o cuenta registral No. 40108. La finca matriz
de la que se hizo la asignación tenía en ese entonces un área de 260.9534
manzanas.

Asignación hecha por el Ministro de Desarrollo Agropecuario y

Reforma Agraria. Cabe señalar que en la inscripción de la asignación no
consta el antecedente registral de la finca matriz, mientras que el libro
diario que lleva el registro de todas las inscripciones sólo hace referencia al
número de dicha matriz, que es el 2493.

83

 
 Existe una inscripción a favor de la Cooperativa Hugo Paiz y la
existencia de una servidumbre de paso a favor de la “Empresa de Telefonía
Celular de Nicaragua S.A.”

El afectado por la reforma agraria, en este caso, Marcial Osmán Ríos

Jerez, hoy fallecido, fue indemnizado por el Estado de Nicaragua. No se
encontró la inscripción de la finca matriz, ni la inscripción a nombre del
Estado de Nicaragua al ser confiscada e indemnizada.

Conclusiones.

El antiguo propietario Marcial Osmán Ríos Jerez fue indemnizado por

el Estado de Nicaragua a través de sus sucesores.

Actualmente esta finca está inscrita en el Registro Público de la

Propiedad Inmueble del departamento de León a nombre de la Cooperativa
Hugo Paiz que la posee y hace las transacciones jurídicas que considera
oportunas.

Recomendación.

Abrir un juicio para que el Estado indemnice a la comunidad indígena

y no al antiguo poseedor de la tierra.

Propietarios encuestados

84

 
ƒ Caso once: Hacienda San José de la Montaña.

Finca/Asiento Figura Jurídica Transmisión de propiedad

58573/10 Desmembración y Compra Adquiere Sugar Estate Limited de Sociedad
Venta Anónima Agropecuaria Abangasca.
7467/90 Compra Venta La propiedad estaba inscrita bajo las
siguientes cuentas registrales: 2546; 7269 y
7467. Vendieron un lote a Sugar Estate
Limited con un área de 422 manzanas con
7669.93 V2.
7467/100 Compra Venta Adquiere la Sociedad Agropecuaria Abangasca
Sociedad Anónima por compra a David
Blanco, Hugo Chévez, Roger López, Mercedes
A. Mejía, Ronaldo Herrera e Inés Valverde.
2546/1590 Compra Venta Adquiere la Sociedad Anónima “Agropecuaria
Abangasca” de David Blanco, Hugo Chévez,
Roger López, Mercedes A. Mejía, Ronaldo
Herrera e Inés Valverde.
2546/1580 Asignación de Reforma Título de Reforma Agraria por un área de 475
Agraria. manzanas de tierra a favor de David Blanco,
Hugo Chévez, Roger López, Mercedes A.
Mejía, Ronaldo Herrera e Inés Valverde.
7269/100 Título de Reforma Agraria Otorga el titulo de Reforma Agraria a David
Blanco, Hugo Chévez, Roger López, Mercedes
Mejía, Ronaldo Herrera e Inés Valverde
7269/90 Adjudicación Total Administración MIDINRA
7467/80 Adjudicación Total Confiscación de 475 manzanas de tierra,
perteneciente a la compañía Francisco Galo
Herrera Cía. Ltda. Y de Eloísa Galo, Nidia Galo
de Saborío, María Luisa Galo de Briceño y
Administra el MIDINRA.
2546/155 Confiscación Compañía Francisco Galo Herrera Cia Ltda. y
de Eloísa Galo, Nidia Galo de Saborío, María
Luisa Galo de Briceño incluyéndose dentro de
sus bienes una finca rustica en León.
2546/151 Venta La señora Eloísa Galo, Nidia Galo de Saborío,
7269/80 Venta María Luisa Galo de Briceño les venden la
propiedad con los gravámenes que tuviera, a
la sociedad Francisco Galo Herrera y
compañía representada por el señor Francisco
Galo Herrera.
7269/70 Venta La Sociedad Civil le vende al Estado de
Nicaragua.
2546/134 Venta Crisanto Sacasa y José Rueda venden a
Francisco Galo Herrera, en representación de
la Sociedad Civil Particular, un lote de 175
manzanas como parte de la finca rústica
conocida como la GARNACHA, ahora Las
Mercedes.
2546/130 Compra Crisanto Sacasa y José Rueda compran a José
Tabuada Martín un lote de 185 manzanas de
tierra, de la finca conocida como la
GARNACHA.
74767/70 Constitución Social Sociedad Francisco Galo Herrera y Compañía
Limitada representada por Francisco Galo.
0
7467/6 Sociedad Civil Particular Compra que hizo Francisco Galo a Francisco
de una propiedad rústica denominada la
GARNACHA a Prado Borge.
Xxxxx/50 xxxxxxxxxxx Tomo en sistema Microfilms.

85

 
Conclusión.

Esta propiedad fue confiscada por el Estado de Nicaragua y

entregada por medio del título de Reforma Agraria a David Blanco, Hugo
Chévez, Róger López, Mercedes Mejía, Ronaldo Herrera e Inés Valverde. El
espíritu de esta ley, que era beneficiar a los campesinos más necesitados,
se distorsionó al beneficiar con una extensión de 475 manzanas a personas
ligadas al gobierno de ese entonces. Tales personas vendieron la propiedad
a la Sociedad Agropecuaria Abangasca. Posteriormente, la Sociedad
Agropecuaria Abangasca desmembra y venden a Nicaragua Sugar Estates
432 manzanas.

Puede observarse que la Revolución violentó el derecho de la

comunidad indígena de Sutiaba ya que no le regresó la propiedad a esta
persona jurídica, ni a personas naturales indígenas.

Recomendación.

En la actualidad la Ley 278 reconoce que quienes adquirieron tierras

por medio de títulos de Reforma Agraria en tierras rústicas de comunidades
indígenas las poseen no como propietarios, sino como arrendatarios
perpetuos y deben de enterar un canon a ésta. Por tanto, la comunidad
debe exigir a los actuales arrendatarios el pago de ese canon.

ƒ Caso doce: Lidia Carrillo Linarte.

La propiedad mantiene la misma finca o cuenta registral No. 7827

durante ocho asientos. El Señor Juan José Carrillo Martínez, vende a Lidia
Carrillo Linarte. El Señor Escolástico López adquiere el inmueble por título
supletorio por compra que hizo a Francisco Blas Pérez y Juana Martínez,
ambos mueren sin otorgar escritura, el título se lo otorga el Juez Segundo
Local de lo Civil, Señor Rubén Canas.

Conclusiones.

La propiedad originariamente fue adquirida por Título Supletorio. El

señor tenía más de 30 años de estar en posesión tranquila, continua y
pacífica.

El primer propietario nunca presentó certificado catastral de la propiedad.

Recomendación.

Es posible observar vicios en el proceso de transmisión de la

propiedad. También es necesario efectuar saneamiento a la propiedad para

86

 
darle la legitimación a quien la posee y puede usarse la vía del Derecho
Civil y el derecho de propiedad comunal establecido en el derecho indígena.

ƒ Caso trece: Andrea Dominga Fuentes.

Dominga Fuentes adquiere de Ramón López Antón por compra-

venta, el inmueble de 2639.98 metros cuadrados, anotado con la finca No.
36178. Con la finca No. 19519, Isabel Salinas vende a Ramón López Antón
una manzana de tierra. La Señora Salinas vende a través de título
supletorio que obtuvo por sentencia dictada por el Juez de lo Civil de
Distrito, Hugo Ramón García, anotado con el mismo número de finca en
asiento primero.

Existen otros números de finca: el 3375 se refiere a la compra de

Isabel López Salinas a Mariano López Fuentes, Matilde López Fuentes y
Guadalupe López Fuentes; el número de finca 34832, a la compra-venta de
Isabel López Salinas, quien vende a Bonifacio López Antón; bajo este
mismo número de finca Ernestina Santana compra a Bonifacio López Antón.
Y con el mismo número de Finca en asiento tercero, Victoriano Cipriano
Salgado Morales compra a Ernestina Santana Espinoza.

Conclusión.

El primer propietario adquirió por título supletorio, llenando los

requisitos legales. Lo anterior garantizó las otras ventas, ya que tenían
antecedentes registrables.

Recomendación.

No hay ninguna recomendación desde el punto de vista del Código Civil.

ƒ Caso catorce: Nidia Guillermina Rojas

Nicolasa Guillermina Rojas, Francisca Rojas, Salvadora Rojas,

Santiago Rojas, Anatacia Rojas y Eufemia Rojas adquirieron el inmueble de
Nidia Guillermina Rojas por donación gratuita e irrevocable hecha por
Antonia Ruiz Darce de Rojas. El inmueble está registrado con la finca No.
17903, en el Registro Inmueble de la Propiedad del departamento de León.
El asiento segundo del mismo número de finca registra una promesa de
venta a favor del Sr. Daniel Castillo, la promesa de venta es rescindida por
convenio entre las partes.

La finca No. 17902, menciona que Antonia Ruíz Darce de Rojas

adquiere lote en partición extrajudicial de bienes de su difunto padre, el Sr.
Salvador Ruíz Rubí; esta partición es acordada entre los hermanos Julia

87

 
Ruiz de Crespín, Cruz Ruiz, Dominga Ruiz y Gregorio Ruiz ante el notario
Alonso Castellón. La finca No. 946 contiene la trascripción de herederos a
favor de Pedro Regalado, Maura Timotea, Elías Samuel, Pablo Roberto, Juan
de Dios, Agustín, Gregorio y Fabián Sebastián, todos de apellidos Ruíz
Mendoza.

Existen otros números de finca que denotan transmisión de la

propiedad entre la familia y promesas de ventas que no se concretan. La
propiedad no presenta ningún problema.

Conclusiones.

Esta propiedad es el resultado de la unión de dos huertas con un

total de 8 manzanas de tierra; de ellas dos manzanas fueron cedidas a
Antonia Ruiz Darce de Rojas, en calidad de donación total de la propiedad
rústica gratuita e irrevocable a seis hijos, incluyendo a Nicolasa Guillermina
Rojas, quien la obtuvo por partición extrajudicial de los bienes de su difunto
padre Salvador Ruiz Gregorio. Éste la adquirió por compra que hizo a
Marcelino Blanco.

Las otras seis manzanas de tierra a favor de Victoria Darce, el Sr.

Gregorio Darce adquieren a través de partición extrajudicial de su difunto
padre y acuerdo con sus hermanas Antonia Ruiz de Rojas, Dominga Ruiz,
Cruz Ruiz, Julia Ruiz de Crespín, Ante el notario Alonso Castellón.

El último propietario, la Señora Nicolasa Guillermina Rojas, presentó

certificado catastral. Es la única vez que se mostró este tipo de documento.

Recomendación.

Para evitar vicios en el Registro de la Propiedad es necesario insertar

el certificado catastral y en la escritura pública.

ƒ Caso quince: Pablo Roberto Mendoza.

El Señor Pablo Roberto Ruiz Mendoza adquiere el lote número dos de

una partición extrajudicial sobre un terreno con un área total de 1267.33
metros cuadrados, igual a 1797.59 varas cuadradas. Anotado con la finca
No. 60819 en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del
departamento de León.

La finca No. 946 hace referencia a trascripción por declaratoria de

herederos del inmueble, que al fallecer deja Gregorio Ruiz Darce. La
propiedad del Señor Pablo Roberto Mendoza viene del caso anterior. Las
conclusiones del mismo dejan claro que no existen problemas en la
propiedad; por tal razón no se abordará toda la investigación registral de

88

 
este caso, ya que está ligado al de Nidia Guillermina Rojas. Se pasará
directamente a la conclusión y recomendación.

Conclusiones.

Del inmueble matriz fue realizada la donación a favor de ocho hijos

por haber sido declarados herederos de los bienes a través de derechos y
acciones, que al fallecer dejó Gregorio Ruiz Darce, según la declaratoria de
herederos inscrita bajo el No. 2674, página 207 y 208, tomo 175 del libro
de personas.

La siguiente lista de personas muestra los involucrados en la

partición extrajudicial de un área de dos manzanas y media.

1. Maura Timotea, lote No. 1.

2. Pablo Roberto, lote No. 2.
3. Pedro Regalado, lote No. 3.
4. Lote Nº 4, adjudicado a todos los comparecientes (comunidad).
5. Elías Samuel, lote No. 5.
6. Juana de Dios, lote No. 6.
7. Fabián Sebastián, lote No. 7.
8. Agustín, lote No. 8.
9. Gregorio, lote No. 9.

La propiedad, la mayoría de las veces, fue adquirida por compra-venta.

Todos los trámites llenan los requisitos legales y los que establece la
ley de notariado, por lo tanto se concluye diciendo que el proceso está
correcto en cuanto a la forma de transferir la propiedad de carácter civil.

Recomendación.

No existe ninguna recomendación desde el punto de vista del Código Civil.

ƒ Caso dieciséis: Juan Pastor Meza, conocido como Juan Pastor García
Meza — propiedad No. 1.

El primer registro de la propiedad es la finca 2211 se realiza a partir

de un título supletorio que adquiere la señora Paulina Hernández por
sentencia del Juez, el 27 de agosto de 1963.

La finca o cuenta registral No. 2211 señala que la Sra. Paulina

Hernández vende al Sr. Agustín García Meza y es anotada la venta con la
finca No. 22111, asiento 2. Al final el anterior propietario vende a Juan
Pastor García Meza y la venta es anotada con la finca No. 43879.

89

 
Conclusión.

Las transacciones de traspaso de la propiedad no registran

anomalías; todo está en orden a partir del Derecho Civil. No está registrada
la certificación catastral.

Recomendación.

La solución de mediano plazo ante la no inscripción del certificado

catastral es lograr que sea válido el certificado registral de la propiedad
matriz, a través de procesos de determinación y delimitación de linderos en
la propiedad.

y Caso diecisiete: Juan Pastor Meza, conocido como Juan Pastor

García Meza —propiedad No. 2.

La investigación registral revela que la propiedad fue adquirida por

la señora Isabel Salinas López, mediante título supletorio y la inscribió bajo
la finca No. 19519. Hay una segunda transacción, donde Isabel Salinas
López vende al señor Ramón López Antón, quien la inscribe con la finca No.
19519, asiento No 2. Éste vende a Dominga López Fuentes, quien la
inscribe bajo la finca 36178. No se encontró ningún dato registral que
demuestre que el señor Juan Pastor García Meza sea el propietario, ni que
la haya adquirido de la señora María Lourdes García López.

Conclusiones.

La propiedad que hace mención Juan Pastor García Meza es

propiedad de Dominga López Fuentes.

La fotocopia de un documento presentado por Juan Pastor Meza

revela que existe un contrato de compra–venta y constitución de
servidumbre; y que el señor Ramón López Antón vende a María Lourdes
García López, y constituye servidumbre de paso a favor de la señora Andrea
Dominga Fuentes Hernández.

Se puede deducir que si en alguna ocasión la señora María Lourdes

García López le compró al señor Ramón López Antón, ésta no inscribió la
propiedad a su nombre. Sustenta tal afirmación el hecho legal de que en el
Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento de León
aparece la inscripción a nombre de la señora Dominga López Fuentes, con
otro número de inscripción y de asiento registral, entendiéndose que
desmembró una porción de la propiedad matriz, la que luego, o sea el
remanente, se la vendió a la señora María Lourdes García López quien sí
conserva el número de inscripción de la propiedad matriz.

90

 
Recomendación.

El supuesto comprador Juan Pastor García Meza puede entablar

acciones penales en contra de la supuesta vendedora por vender un bien
que no le pertenecía legalmente.

También se puede llegar a establecer mediación, para aclarar la

situación entre las partes involucradas en la supuesta venta.

ƒ Caso dieciocho: Gertrudis García Meza.

La propiedad ingresa por primera vez al Registro Público de la

Propiedad Inmueble del departamento de León cuando Paulina Hernández la
inscribe bajo la finca No. 22111, asiento 1, después de adquirir titulo
supletorio por sentencia del 27 de agosto de 1963. Posteriormente ésta
vendió al señor Agustín García Meza una parcela, que está inscrita con el
número de finca No. 22111 y asiento 2. Después Agustín García vendió a
Gertrudis García Meza, quien inscribió con el número de finca No. 43880.

Conclusiones.

Los datos registrales presentan normalidad en las trasmisiones.

Gertrudis García Meza mantiene el carácter de propietario en la actualidad.

Está pendiente de inscripción el certificado catastral.

Recomendación.

La solución a mediano plazo es lograr que sea válido el Certificado

registral de la propiedad matriz, a través de procesos de determinación y
delimitación de linderos en la propiedad.

ƒ Caso diecinueve: Matilde Salomón García Meza (fallecido).

La propiedad la adquiere Paulina Hernández a través de título

supletorio, por sentencia del 27 de agosto de 1963 e inscrita con el número
de finca No. 22111, asiento 1. Después vende a Matilde Salomón García
Meza una parcela, que inscribe con el número de finca No. 43652.

Conclusiones.

Matilde Salomón García Meza falleció sin haber enajenado la

propiedad por actos inter vivos, ni por actos mortis causa, dejando como
potenciales herederos a su esposa Plácida Apolinar Bervis López y sus
hijos, siempre que tramiten la acción civil de declaratoria de herederos,

91

 
dividan judicial o extrajudicialmente la propiedad e inscriban sus
documentos notariales, cumpliendo los requisitos legales.

No se ha inscrito el certificado catastral de la propiedad.

Recomendaciones.

El propietario debe inscribir certificado catastral de la propiedad.

A través de procesos de determinación y delimitación de linderos en

la propiedad debe lograse la validez del certificado registral de la propiedad
matriz. Además se debe tramitar la acción civil de petición de declaratoria
de herederos por parte de los descendientes del causante. Finalmente
deben tramitar la partición judicial o extrajudicial por parte de los
herederos.

Observaciones.

En los últimos tres casos los propietarios son hermanos. Tienen

inscritos su derecho de propiedad en el Registro Público de la Propiedad
Inmueble del departamento de León.

En la escritura pública comparecen el vendedor señor Agustín García

Meza y los compradores Juan Pastor, Gertrudis y Matilde Salomón, todos
García. La escritura que otorgada ante los oficios notariales del Licenciado
Roberto Laínez Roque. En la parte introductoria de la misma se encuentran
aspectos importantes de mencionar: se omite al señor Manuel García Meza,
hermano de Juan, Gertrudis, y Matilde Salomón, todos García Meza; el
notario más adelante dice que los conoce personalmente y que a su juicio
tienen la aptitud y capacidad civil legal necesaria para obligarse y contratar
y en especial para ese acto; pero en el cuerpo de la Escritura el señor
Manuel García Meza comparece como comprador, otorgando un pago, y
aceptando venta que le hace su padre.

En la inserción de la boleta de transmisión, el notario señala la

operación como venta, y ese fue el acto que autorizó. Sin embargo,
posteriormente dice que es donación.

Conclusión de la observación. Existe un error en la cartulación, es

decir que los notarios y adquirientes deben revisar y leer muy bien el
documento o escritura pública para evitar errores que pueden llevara a
impugnar y declarar nulo el documento.

92

 
Recomendación.

Analizar el protocolo del notario y ver si está ahí la omisión. De ser

así, se debe subsanar al librar el próximo testimonio, deben estar los
testigos del acto y los mismos comparecientes de la escritura pública, que
pueden dar fe de la presencia del compareciente omitido erróneamente.

Revisar también lo relacionado con la inserción de la boleta, porque

se puede señalar como falsa transacción, sí el acto fuera otro.

y Caso veinte: Víctor Cipriano Salgado (fallecido). Propiedad No. 1.

La propiedad fue adquirida por Mariano López Fuentes en unión con

Guadalupe y Matilde López Fuentes por sentencia del 8 de febrero de 1975,
a través de título supletorio; fue inscrita con la finca No. 35831.

Tramitaron partición extrajudicial del bien. Guadalupe y Matilde

López Fuentes vendieron sus partes a Mariano López Fuentes, quedando
inscrita bajo la Finca No. 55,066.

Conclusiones.

El señor Mariano López Fuentes le vendió a Víctor Cipriano Salgado

(fallecido), y éste no inscribió la propiedad a su favor. La propiedad
continúa inscrita a favor del vendedor.

Recomendaciones.

Los familiares del fallecido deben inscribir la propiedad,

posteriormente tramitar la acción civil de declaratoria de herederos e
inscribirla en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del
Departamento de León.

Sí las partes después de ser declarados herederos consideran partir

o dividir la propiedad, lo pueden realizar de manera judicial o
extrajudicialmente.

y Caso veintiuno: Víctor Cipriano Salgado (fallecido). Propiedad No. 2.

La señora Isabel Salinas López adquiere la propiedad por sentencia

del Juez, el 3 de abril de 1957, mediante título supletorio, e inscrita en el
Registro de la Propiedad Inmueble del departamento de León, con la finca
No. 19519. La anterior propietaria vende a Bonifacio López Antón, que
inscribe bajo la finca número 34832, asiento 1. El nuevo propietario vende
a Ernestina Santana Espinoza, la que inscribió bajo el número anterior de

93

 
finca, asiento 2. La señora Ernestina Santana Espinoza vende a Víctor
Cipriano Salgado, que inscribió bajo el número de finca 34,832, asiento 3.

Conclusión.

Esta propiedad está inscrita a nombre del señor Salgado. El

propietario muere sin otorgar testamento.

Recomendación.

Hay que tramitar la acción civil de petición de declaratoria de

herederos por parte de los descendientes del causante y tramitar la
partición judicial o extra judicial por los herederos.

ƒ Caso veintidós: Ramón Santana García.

La señora Paulina Hernández obtuvo por medio de la sentencia del

27 de agosto de 1963 el título supletorio de la propiedad e inscribe bajo la
finca No. 22111. Esta le vende a Agustín García Meza, que inscribió la
propiedad bajo la Finca número 22111, asiento 2. A su vez, Agustín García
Meza vende a Juan Ramón García Meza, que inscribe la propiedad bajo la
finca No. 22111, asiento 3.

Conclusiones.

El señor Ramón Santana García no tiene registrada la propiedad en

el Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento de León. En
entrevista realizada a su esposa, Cándida Francisca Rojas Ruiz, ella
manifestó que su esposo compró al señor Juan Ramón García Meza un bien
de su propiedad, pero no formalizaron el acto ante un notario público
autorizado.

En la actualidad, el señor Ramón Santana García y sus familiares

están en posesión de la propiedad. Situación que favorece al comprador
para que se pueda consumar el acto de compra–venta.

Recomendaciones.

Es necesario escriturar la propiedad para consolidar el derecho del

nuevo adquiriente. De esta manera se estará reputando perfecto al acto de
compra–venta. Posteriormente se debe realizar la inscripción para que sea
oponible a terceros el derecho adquirido.

Es necesario realizar la certificación catastral de esta propiedad para

que puedan ser válidos los certificados catastrales de las propiedades
referidas en los tres primeros casos.

94

 
ƒ Caso veintitrés: Doña Eva Santana García.

El señor Pedro Rojas Vanegas obtiene por compra–venta forzada en

virtud de ejecución seguida en contra de Idelfonso Mendoza, para el
cumplimiento de una promesa de venta, el 26 de octubre de 1936, la venta
fue inscrita con la finca No. 12455.

El señor Pedro Rojas Vanegas vende a Don José Demetrio Centeno,

quien inscribió bajo la finca No. 30,948, asiento 1.

El señor José Demetrio Centeno vende a la Señora Andrea Centeno

Bohorque en agosto del año 1992. Ella inscribió con la misma Finca, asiento
2.

La Señora Andrea Centeno Bohorque vende a la señora Eva Santana

García, inscribiendo la propiedad con el número de finca No. 30948, asiento
3.

Conclusión.

Fue imposible encontrar el antecedente de inmatriculación de esta

propiedad. Ese dato no fue reflejado en los tomos del Registro Público de la
Propiedad Inmueble del departamento de León.

Recomendaciones.

No hay recomendaciones en vista de que todo está en orden según el

Derecho Civil.

y Caso veinticuatro: Isidora Marcelina Muñoz Fuentes, propiedad 1.

La señora Paula Marcelina Muñoz obtuvo por medio de sentencia

judicial título supletorio de la propiedad, que inscribió con la finca No. 2354.
Eduarda del Pilar Muñoz, Lucia Muñoz, Lidia Muñoz y Juan Muñoz adquieren
la propiedad por declaratoria de herederos, que la morir deja su señora
madre; inscriben bajo la misma finca, con el asiento 2. Los herederos
tramitaron y realizaron Partición Extrajudicial, poniendo fin a la comunidad
del bien. Después vendieron a Eduarda del Pilar Muñoz Quintero, que
inscribe con la misma finca, asiento 3.

Conclusión.

La señora Isidora Marcelina Muñoz Fuentes dice ser dueña, en unión

con un hermano de nombre José Nicolás Muñoz Fuentes, de una propiedad
otorgada al morir su madre. Esta propiedad heredada a los causahabientes

95

 
de la señora Eduarda del Pilar Muñoz Quintero no ha sido inscrita en el
Registro Público de la Propiedad.

Recomendación.

Deben inscribir el instrumento público o testamento que los acredita

como dueño de la propiedad en el Registro Público de la Propiedad
Inmueble del departamento de León.

96

 
 VII

CONCLUSIONES

97

 
FCONCLUSIONES

El presente estudio se enfocó en la problemática de la propiedad en

la comunidad de Abangasca Sur, la cual origina dificultades de orden
socioeconómico, jurídico y organizativo. El tema es amplio y para avanzar
en la resolución de dicha situación es necesaria la participación de
pobladores, de las autoridades comunitarias, municipales, nacionales e
internacionales, así como de las organizaciones de solidaridad y
cooperación para avanzar en la solución.

Este trabajo señala las pautas de un proceso que busca sensibilizar y

fortalecer la conciencia individual y colectiva. También se ha pensado que
sirva como herramienta de trabajo para aquellos indígenas e indigenistas
que han venido defendiendo la causa de Sutiaba.

a) Las siguientes conclusiones permiten tener una visión general del

estudio.

Los testimonios de los propietarios de tierra entrevistados reflejan la

convicción indígena por defender lo que es suyo, lo cual hoy por hoy es la
base para sobrevivir. Además, el pueblo de Sutiaba posee un potencial
humano con perspectivas de hacer cambios en la actual dirección del
problema de propiedad. Los Hokan Siux (sutiabas) describen a la tierra
como parte fundamental del desarrollo de la vida. En esta concepción
intervienen factores como los recursos naturales: el agua, el aire, los
animales, las plantas, etc.

El Consorcio Toscano, y en especial el “Comité Sí a la vida no a la

destrucción del medio ambiente de Sutiaba” (expirado), consideran que la
información reflejada en este estudio puede servir como una importante
herramienta en la objetiva definición de futuras acciones sobre el tema de
la propiedad comunal organizaciones de solidaridad y cooperación del
territorio.

Sutiaba cuenta con dos tipos de autoridades fundamentales en toda

lucha por los derechos indígenas: la Junta Directiva y el Consejo de
Ancianos. No obstante, existen otras formas de organización igualmente
importantes e históricamente decisivas en la lucha de los sutiabas: las
Juntas Directivas de los Cementerios Indígenas, más de ochenta Juntas
Directivas de sectores poblacionales rurales y urbanos, así como las
organizaciones de productores agrícolas y ganaderos. También existen
organizaciones modernas que son parte de la lucha indígena, de ellas se
pueden señalar las siguientes: organizaciones deportivas; cooperativas
agrícolas y ganaderas; organizaciones de jóvenes; cooperativas de
pescadores de Las Peñitas, Poneloya y Salinas Grandes; la Fundación

98

 
Xochilt Acalt; la Asociación de la Cultura; y la Hermandad del Santo Entierro
de Sutiaba.

El territorio de los sutiabas está constantemente amenazado por la

llegada de personas en busca de tierras; tal situación ha provocado que los
problemas sociales y de la tierra se incrementen. Otros factores a
considerar son la tala indiscriminada de los árboles en el territorio, el uso
indiscriminado de químicos para la agricultura y ganadería, y las granjas
camaroneras y tenerías, ya que ponen en peligro la vida de los sutiabas.

Respecto a la situación de las mujeres, vemos que las mujeres

rurales trabajan más en las actividades de tipo comercial y de servicios que
en las actividades propiamente dichas de producción. Las entrevistas
realizadas revelaron que las mujeres son las encargadas de trasmitir la
identidad y cultura del pueblo a los hijos. Sin embargo, sufren mucho
maltrato y falta de respeto por parte de su pareja. Es así que con frecuencia
son víctimas de violencia junto con sus hijos. Un fenómeno que va en
aumento es la cantidad de mujeres jefas de familia, quienes generalmente
han sido abandonadas por el marido.

Otro problema es el de la delimitación del área de propiedades

inscritas. Además de que el trabajo de las instituciones en materia de
propiedad en cuanto al control en la transmisión de ellas resulta ineficiente.
Esta situación constituye un riesgo en la seguridad del derecho que se
adquiere. También existen conflictos entre las autoridades formales y
tradicionales debidos a problemas personales. Estos conflictos afectan la
correcta administración de las tierras.

Es innegable que las tierras de la comunidad indígena forman parte

del mercado de tierras. Aun cuando existe un proceso para tener acceso a
la tierra en el territorio indígena, éste no se cumple porque la tierra es
asignada discrecionalmente por la Junta Directiva de la comunidad.

b) Las siguientes conclusiones están dirigidas al marco legal, que afecta la

propiedad comunal nacional y particular de los sutiabas.

Ni los sutiabas, ni otras comunidades indígenas existentes antes de

la llegada de los españoles, conocían la propiedad privada territorial. A
pesar de que esta forma de propiedad se convirtiera en la principal forma
de tenencia de la tierra, en los municipios castellanos se reconocieron los
hábitos y costumbres a los indios de las comunidades indígenas a través de
su forma comunal sobre la tierra.

El derecho a la propiedad es un derecho real reconocido por el

Estado y regulado por el mismo con el objeto de crear una seguridad y
estabilidad jurídica.

99

 
 La comunidad indígena de Sutiaba ha protegido el derecho de
propiedad sobre su territorio a través del Derecho Civil (Título de dominio
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble del
departamento de León).

El derecho de propiedad de la comunidad indígena de Sutiaba es

legítimo y perfecto por haber cumplido con los mecanismos y requisitos
legales, tales como el haberse constituido el derecho en escritura pública e
inscribirse en el Registro Público de la Propiedad Inmueble de este
departamento. Este hecho convierte a la comunidad indígena de Sutiaba en
propietario privado, con el derecho de disponer de sus tierras a través de
sus órganos tribales y su derecho consuetudinario.

El territorio de la comunidad indígena de Sutiaba es externamente

propiedad privada, pero internamente propiedad comunal. Lo anterior le
concede la facultad de disponer de sus tierras de acuerdo a sus propias
características y particularidades.

Existe un marco jurídico que de alguna manera, aunque disperso, ha

venido abonando a la formalización e institucionalización del derecho
consuetudinario indígena; sin embargo, en la realidad, ese derecho de
propiedad formalizado e institucionalizado ha sido carcomido y ha abolido
algunas prácticas propias de la comunidad indígena de Sutiaba en cuanto a
la tenencia de sus tierras.

El Derecho Civil define las formas de tener la tierra planteando una

trilogía jurídica, en donde el derecho de propiedad es el derecho perfecto.
Además, la Constitución Política Nicaragüense reconoce las modalidades
como se puede disfrutar del mismo y las asume como principios
fundamentales del Estado nicaragüense.

La comunidad indígena de Sutiaba, como propietario privado,

merece el respeto y la protección del Estado, ya que éste legitima su
derecho a través de los procedimientos legales a los que se sometió para
adquirir ese status quo. Dicha legitimación se puede traducir en dos
aspectos: legitimación para hacer y legitimación para reclamar.

Cabe señalar que la calidad de propietario de la comunidad indígena

de Sutiaba no nace precisamente con la inscripción del titulo de propiedad
en el Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento de León,
pues este requisito no es constitutivo de derecho. En realidad nace de una
permanencia ancestral en el territorio, que luego tuvo que ser inscrito,
basado en un procedimiento registral que consta de tres fases: solicitud del
interesado, calificación del registrador y formalización del asiento de
inscripción.

100

 
 La naturaleza de la posesión de las tierras de la comunidad indígena
de Sutiaba es diferente con respecto a las normas ordinarias (Derecho
Civil), por lo tanto, al interno tiene su propia reglamentación y
procedimientos para su asignación.

La comunidad de bienes es diferente a la propiedad comunal, debido

a que, por su esencia, en la primera se observa un sentido individualista de
los bienes, susceptible de división; es decir, nadie está obligado a
permanecer en comunidad. En cambio, en la segunda el titular es la
comunidad y la propiedad corresponde a todo el grupo, sin que sea lícito
cualquier acto dispositivo de alguno de sus miembros individualmente, y no
son aplicables las disposiciones relativas a la comunidad de bienes
contenidas en el Derecho Civil.

La posesión en terreno indígena es parte integrante del derecho de

usufructo vitalicio y producto de un contrato de arriendo con terceros.

La situación jurídica de terceros en cualquier otra modalidad en

territorio de la comunidad indígena de Sutiaba es una situación de hecho; lo
anterior se da porque los actos de sola tolerancia no confieren posesión ni
dan fundamento a prescripción alguna. De lo anterior resulta que el
problema de la superposición de títulos en el territorio de la comunidad
indígena de Sutiaba no es más que un error registral. El sistema registral y
catastral ha permitido la inscripción de derechos sobre un derecho
anteriormente reconocido, aun cuando la normativa legal lo prohíbe.

La superposición de otros títulos con respecto al de la comunidad

indígena de Sutiaba, intenta desintegrarla, desmembrarla, transferirla y
enajenarla de múltiples formas, manteniéndose el título de ésta sin
hacérsele ninguna anotación registral acerca de los cambios que se van
suscitando. Este procedimiento genera un desorden registral.

Los estatutos de la comunidad indígena de Sutiaba no contemplan

las modalidades de transmisión de la posesión por acto inter vivos o por
causa de muerte.

Se observa un giro positivo en la trayectoria que venían viviendo la

propiedad comunal desde la independencia en 1821, hasta 1979. A partir
de los cambios suscitados con la Revolución, al menos se consagra el
Derecho de Propiedad Comunal, en el artículo cinco, párrafo tercero de la
Constitución Política de Nicaragua.

La problemática de las propiedades agrarias estuvo bajo el fuero de

la Ley de Reforma Agraria promulgada en 1981, la cual tenía un carácter
general y se aplicaba por igual en todo el país sin prever diferencias para
las comunidades indígenas. Dicha forma de propiedad también adquirió

101

 
rango Constitucional con el Titulo VI, Capitulo II “Reforma Agraria” y
comprende del artículo 106 al 111.

La única ley que emitieron en ese entonces sobre el tema de

propiedad comunal, es la Ley No. 30; además de los artículos 89, al 91, 180
y 181 de la Constitución Política de Nicaragua, que se refiere con
exclusividad a las comunidades indígenas de la costa Atlántica, cuya
problemática es totalmente distinta al de las comunidades indígenas del
Pacifico, centro y norte del país.

En la etapa sandinista se hizo reforma agraria y se repartieron

tierras a quienes la necesitaran. Incluso se llegó a pensar que la tierra era
de quien la trabaja.

La reforma agraria implementada con el sandinismo no produjo

ningún beneficio a la comunidad indígena. De hecho se le usurparon sus
facultades de asignación de tierras, competencia únicamente de las
autoridades de este territorio. Además, los beneficiarios en su mayoría no
eran Sutiaba.

Las autoridades comunales se han mostrado pasivas al permitir que

sus tierras sean objeto de afectación por reforma agraria.

Con el gobierno de Violeta Barrios de Chamorro se inicia un proceso

de anti-reforma agraria. Se indemnizaron a los poseedores de la tierra que
fue confiscada. Ante ésto hay que considerar que el derecho real de la
comunidad se mantiene incólume.

Actualmente la Ley 278: “LEY SOBRE LA PROPIEDAD REFORMADA

URBANA Y AGRARIA”, y el REGLAMENTO reconocen el derecho de las
comunidades indígenas sobre sus tierras, los asignatarios de reforma
agraria no son propietarios, sino arrendatarios perpetuos.

En relación al pago del canon de arriendo, la comunidad tiene

delimitado su territorio, pero hay que remedirlo para actualizar los
mojones. No ha sido tasado el canon que debería cobrar a cada
arrendatario que hay dentro del territorio.

La administración de las tierras pertenece a la junta directiva de

Sutiaba, según los Estatutos, pero la alcaldía de León, a su conveniencia, se
atribuye esta facultad y va más allá. Como ejemplo se puede señalar la
titulación para la inscripción de los mismos en el Registro Público de la
Propiedad Inmueble sobre tierras de Sutiaba.

102

 
 La falta de conocimiento y cumplimiento de los principios de su
naturaleza jurídica por parte de las autoridades indígenas de Sutiaba afecta
el reclamo de sus derechos desde el punto de vista civil.

No existe armonización del marco jurídico general con la naturaleza

jurídica de la propiedad comunal de los sutiabas.

Aunque existe el principio de inenajenabilidad sobre la propiedad

comunal, la realidad es que existe un mercado de tierra. Es así que casi
siempre están a la venta las tierras reformadas y entregadas a quienes no
son sutiabas.

Es evidente la violación a la norma legal en los procedimientos y

requisitos establecidos para la inscripción de propiedades y la transmisión
de las mismas.

No existen políticas de cooperación y coordinación entre las instituciones

que conforman el Catastro Nacional.

c) Conclusiones sobre los casos investigados.

Ninguno de los títulos de propiedad poseído por los propietarios de

las propiedades investigadas se desprende del título de la comunidad
indígena de Sutiaba, los documentos tampoco provienen de la junta
directiva.

Los documentos de los propietarios son de otro tipo. La Corte

Suprema de Justicia ha manifestado en varias ocasiones que los certificados
emitidos por la secretaria de la junta directiva de las comunidades
indígenas son documentos públicos.

A la comunidad indígena se les ha usurpado su derecho, pues a ésta

le corresponden todas las indemnizaciones; o bien, en su caso, las
reivindicaciones al amparo de las leyes. Es innegable que la comunidad
indígena es la propietaria de los terrenos.

103

 
 VIII

RECOMENDACIONES

104

 
Desde el Derecho Civil.

• La comunidad indígena de Sutiaba, como legítimo propietario puede

hacer uso de la acción de reivindicación sobre sus tierras.

• Los derechos adquiridos de terceros deben ser respetados; debiendo

sujetarse al procedimiento de distribución de la tierra establecido por la
comunidad indígena de Sutiaba.

• Los problemas que puedan resultar a partir de la tenencia de la tierra

deben resolverse con las junta directiva de la comunidad indígena de
Sutiaba y no debe acudirse a las instancias civiles.

• Debe utilizarse el método de resolución alterna de conflictos.

Desde el Derecho Agrario.

• Es necesario hacer efectivo el artículo No. 103 de la Ley No. 278, Ley
Sobre Propiedad Reformada Urbana y Rural, a través de un programa
de mensuración de linderos en las tierras objeto de reforma y crear un
sistema de registro de comuneros a fin de que sea accesible, económico
y entendible.

• Diseñar y desarrollar estrategias de legalización de derechos de las

comunidades indígenas. Algunas de las acciones que éstas deben
reglamentar son: el pago del canon de arriendo a partir de la vocación
del suelo y subsuelo, la extensión del área y productividad de la tierra;
la creación de una instancia de mediación de comuneros tuteladas por la
juntas directivas de las comunidades indígenas; y la creación del
registro de comuneros.

Desde el Derecho Indígena.

• Continuar el proceso de estudio e investigación sobre la situación

actual de los propietarios en el resto del territorio.

• Hacer limpieza registral al título de la comunidad indígena, inscrito en el

Registro Público de la Propiedad Inmueble del departamento de León.

• Crear el registro de comuneros, del cual serán parte todos los

poseedores y arrendatarios actuales ubicados en el territorio de Sutiaba.

• Realizar un inventario de las propiedades que son aptas para ser

recuperadas; así como calcular la cantidad de manzanas o hectáreas
que representan.

105

 
• Aprovechar los estudios de casos para ir justificando cuáles propiedades
son aptas para ser recuperadas.

• Desarrollar campañas sobre el procedimiento de elección de la

comunidad indígena, con el fin de obtener una junta directiva
representativa y capaz de defender los derechos indígenas.

• Elaborar un anteproyecto de los estatutos de la comunidad indígena de

Sutiaba, con la finalidad de presentarlo a la Asamblea Nacional con aras
de ser aprobado. Así la comunidad tendría Estatutos actualizados.

• Capacitar a la población sobre el derecho de propiedad de la comunidad

indígena y potenciar la reducción de problemas.

• Los arrendatarios deberán pagar el canon de arriendo proporcional a la

actividad económica y productividad del suelo y que realicen.

• Priorizar a la mujer en el acceso a la tierra.

• Crear un banco de tierras para definir las asignaciones y los

arrendamientos, regulado por la junta directiva y una instancia de
comuneros representativo y respetable.

• Los gobiernos municipales deben efectivamente incluir en los planes y

programas de desarrollo a la comunidad indígena de Sutiaba.

• Los gobiernos centrales y locales deben establecer y desarrollar políticas

de tierra, en especial para pueblos indígenas de Nicaragua.

d) Conclusiones a partir de la situación de la propiedad en la Comarca de

Abangasca Sur.

Dirigidas al Estado de Nicaragua.

• Implementar a corto plazo la Ley 509 y su Reglamento para la

aplicación de un sistema único de codificación de propiedades.

• El Registro de la Propiedad, la oficina de catastro departamental y

municipal se deben coordinar para que no exista desigualdad de
información sobre las propiedades en general.

• Crear un formato único de base de datos que contenga la información

integral de la propiedad.

106

 
• Ejecutar el correcto y respectivo deslinde de las propiedades, unificando
el sistema de medida.

• Crear una red digital que permita la actualización de la información e

intercambio simultáneo de la misma.

Dirigidas a la comunidad indígena de Sutiaba.

• Realizar campañas de sensibilización con la comunidad para permitirles

conocer el territorio donde viven. Es importante recordar que al
comunidad cuenta con la particularidad de ser una propiedad comunal,
amparada en un derecho privado. Por lo tanto, la distribución, tenencia
y normativa de la propiedad es facultad de la junta directiva de la
comunidad indígena de Sutiaba.

• Desarrollar capacidades en cada sector poblacional acerca de la

existencia del derecho de propiedad comunal.

• La distribución de la tierra debe ser dirigida a garantizar el acceso de la

mujer, en tanto elemento productivo y en muchos casos responsable del
núcleo familiar.

• Desarrollar acciones legales para recobrar el derecho de propiedad de la

comunidad indígena de Sutiaba, que hasta hoy ha sido violentado.

• Recuperar las tierras pertenecientes a esta comunidad, en tanto dueño

original.

• Crear un equipo permanente que esté asesorando a la población para

realizar sus trámites de legalización y legitimación de sus documentos.

107

 
 IX

ANEXOS

108

 
 Anexos 1

En el mes de Enero del 2006 entró en vigencia la Ley 509, Ley

General de Catastro Nacional y su Reglamento. Con esta ley se pretender
dar respuestas a deficiencias que existen a nivel de las instituciones que
componen el Catastro Nacional.

A continuación se presentan artículos de la ley General de Catastro

Nacional y su reglamento, del Código Civil y del Reglamento del Registro
Público, por considerarlos de importancia y relación con el presente estudio.

Ley 509, Ley General de Catastro Nacional. Aprobada el 11 de

Noviembre del 2004.

Artículo. 6.- Las instituciones a las que se refiere el artículo No. 4 de

la presente ley, de acuerdo con sus fines, deberán coordinar sus actividades
dentro y en consonancia armónica con los registros públicos.

Artículo 13.- La Comisión Nacional de Catastro tendrá las siguientes

atribuciones y funciones:

Inciso 2.- Consolidar el establecimiento, actualización y utilización de

Catastro.

Inciso 4.- Promover la modernización continua del Catastro Nacional,

con el objetivo de contribuir al ordenamiento y regularización de la
propiedad inmueble, así como garantizar la seguridad jurídica de la misma.

Inciso 11.- Promover la creación de un sistema de información

integrada, de acuerdo a los programas elaborados según normas técnicas
modernas, que vincule la información del Catastro Nacional y del Registro
Público de la propiedad inmueble.

Inciso 13.- Aprobar el establecimiento de un sistema único de

codificación de propiedades urbanas y rurales, normando y aprobando la
transición del Código municipal al sistema único de codificación.

Inciso 19.- Proponer al Presidente de la República que decrete la

declaración de zona catastral y nuevas zonas catastradas. El Reglamento de
la presente ley establecerá el modo de proceder en las declaraciones antes
descritas.

Artículo. 17.- Son atribuciones y funciones de la Dirección de

Catastro Físico las siguientes:

109

 
 Incisos 6.- Acordar con los Registros Públicos de la Propiedad los
procedimientos técnicos y administrativos para establecerán sistema de
información catastral y registral integrado.

Inciso 7.- Celebrar convenios con los Municipios que soliciten

servicios en materia catastral…

Inciso 8.- Brindar apoyo técnico o información a órganos,

organismos e instituciones del Estado, Municipios y Departamentos y
gobiernos autónomos regionales, en materia catastral.

Inciso 14.- Delegar de forma gradual las competencias para el

establecimiento, actualización y mantenimiento del Catastro Nacional en
aquellas municipalidades que lo soliciten y cumplan con los requisitos…

Artículo 18.- (…) la Dirección de Catastro Fiscal de la Dirección

General de Ingresos del Ministerio de Hacienda y Crédito Publico, tiene las
siguientes atribuciones:

Inciso 5.- Asesorar y asistir técnicamente, en estrecha coordinación

con el INIFOM, al personal de los Catastros Municipales en la elaboración,
actualización y mantenimiento de las Tablas de Valores Catastrales
Unitarios de Bienes Inmuebles.

Artículo 20.- Para los fines de la ley y su reglamento, el

Departamento de Planificación y Catastro Municipal del Instituto Nacional de
Fomento Municipal tiene las siguientes atribuciones y funciones:

1. Apoyar a las Alcaldías en la consecución de recursos económicos

para el establecimiento y desarrollo del catastro y municipio.

2. Impulsar y desarrollar en conjunto con la comisión Nacional de

Catastro los programas de asistencia técnica y capacitación al personal
técnico de las Alcaldías.

3. Apoyar a las Alcaldías, para el cumplimiento de sus funciones, en

la coordinación de instancias Nacionales y Departamentales del Registro
Público de la Propiedad Inmueble, de la Dirección General de Catastro Físico
y la Dirección de Catastro Fiscal.

Artículo 21.- El Catastro Municipal tendrá las siguientes atribuciones:

Inciso 4.- Otorgar en las zonas no catastradas, la Constancia

Catastral Municipal de la propiedad respectiva.

110

 
 Inciso 5.- Verificar la correspondencia entre los datos contenidos en
la Constancia Catastral Municipal de la propiedad y la información expedida
por los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble pertinente.

Artículo 23.- El establecimiento del Catastro Físico inicia con la

declaración de zona catastral emitida por el presidente de la República.

Artículo 27.- En el proceso del establecimiento del Catastro y para

fines de regularización los derechos de propiedad cuando hubiere diferencia
entre los resultados físico del catastro y los datos contenidos en los asientos
registrales o títulos de propiedad que amparan la inscripción de los bienes
inmuebles tanto lo relativo a su localización, como en cuanto a las medidas
de superficie o lineales se tendrán como ciertos los datos derivados del
catastro, salvo desacuerdo entre las partes o resolución judicial firme en
sentido contrario.

Los datos catastrales tomados como ciertos con relación a los

contenidos en el asiento de inscripción registral, deberán ser verificados
previamente en el campo por el catastro y confrontado con la información
contenida en los registro del registro publico de la propiedad inmueble, será
objeto de rectificación de los asientos registrales de la propiedad en el
registro competente cuando no exista conflicto entre las partes y mediante
actas de conformidad de linderos firmadas por las partes (propietarios y
colindantes), funcionado autorizado por la dirección general de catastro
físico y autenticada por notario publico. El acta de conformidad de linderos
que cumpla con los requisitos de párrafo anterior tendrá valor de
documento técnico.

Artículo 31. Para otorgar los instrumentos públicos que se refieran a

traspaso total o parcial de bienes inmuebles, los notarios y tribunales
competentes en su caso, deberán tener a la vista, la Solvencia Municipal, el
Certificado Catastral o Constancia Catastral Municipal, según corresponda.

Artículo 37.- El Registro Público de la Propiedad Inmueble al inscribir

la escritura de transmisión, hará constar en el respectivo Asiento Registral,
el numero que el inmueble tiene en la oficina de Catastro, utilizando la
siguiente expresión:”Corresponde el número catastral.”

Artículo 41.- Los planos catastrales análogos o digitales, deberán ser

realizados por personas debidamente autorizadas por la Dirección General
de Catastro Físico, que deben ajustarse a los requisitos técnicos
establecidos en el Reglamento de la presente ley.

Artículo 42.- El Certificado Catastral o Constancia Catastral Municipal

tendrá una validez de 60 días después de su emisión y se extenderá en 5
ejemplares los que serán utilizados de la siguiente manera:

111

 
 Inciso D.- Un ejemplar para el archivo de la dirección de Catastro
Físico.

Párrafo 3.- Para las zonas catastradas, el Instituto Nicaragüense de

Estudios Territoriales a través de la Dirección General de Catastro Físico.
Proporcionara informe periódicos de las transmisiones de las propiedades
registradas a las alcaldías que lo soliciten o a través de convenios
considerando...

Del mismo artículo 42 parte in fine: Cuando las condiciones lo

permitan podrá entregarse por cualquier otro medio o soporte informático
la información requerida.

Y los Artículos 45, 46, y 47 se refieren a la promoción y

establecimiento de un mecanismo permanente de intercambio de
información entre el Catastro Nacional y el Registro de Público de la
Propiedad; la integración de la información según la tecnología y el
financiamiento lo permita; y la concordancia de los asientos registrales y el
Catastro Nacional.

Artículos 67.- Para los fines de este reglamento, se declaran afectos

a la actualización y mantenimiento del Catastro Nacional: los mapas
catastrales que contienen la información grafica y los registros de bienes
inmuebles, contenidos en la base nacional de datos catastrales…

Artículo 68.- La información levantada durante el establecimiento del

catastro, se integrara en la base nacional de datos catastrales, la que
servirá de base para la información temática que generen otras
instituciones.

112

 
 ANEXO 2

Decreto No. 62-2005. Reglamento de la Ley General de Catastro

Nacional, Ley 509

Artículo 3.- Con base a la definición de Catastro Nacional se

establece como fines del Catastro:

1- Fines Físicos: Actualizar la Base Nacional de Datos Catastrales…

2- Fines Jurídicos: contribuir a la seguridad jurídica sobre la tenencia de los

bienes inmuebles mediante la concordancia de los datos Catastrales con
los Registrales (…)
3- Fines Fiscales: Contribuir a la justa y equitativa tributación sobre el bien
inmueble…

4- Fines Administrativos y Económicos: Facilitar la información catastral

para la planificación y ordenamiento territorial para su desarrollo
integral

Artículo 15.- En conformidad con lo establecido en el numeral 1

artículo 20 de la Ley: se entiende por apoyo a la consecución de recursos
económicos, la formulación y coordinación de proyectos de Catastro
Municipal que brinde las Alcaldías Municipales, el Departamento de Catastro
Municipal del Instituto de Fomento Municipal, que actúa como Secretaría
Ejecutiva de Comisión Nacional de Catastro.

Artículo 16.- Para efecto del numeral 3 del artículo 20 de la ley; se

entiende que el apoyo a las Municipalidades para el cumplimiento de sus
funciones es:

Promover la coordinación, asistencia e información con el Registro

Público de la Propiedad Inmueble la Dirección General de Catastro Físico y
la Dirección de Catastro Fiscal.

Artículo 17. -La Dirección General de Catastro Físico, como órgano

rector del Catastro Nacional… podrá delegar en las Alcaldías Municipales de
forma gradual la competencia para el establecimiento, la actualización y el
mantenimiento del Catastro Físico.

Artículo 47.- El Presidente el República conforme al numeral 19 del

Artículo 13 de la Ley: declarará Zona Catastral o Zona Catastrada mediante
Decreto Ejecutivo que será notificado a través de certificación al Alcalde o
los Alcaldes y a las instancias correspondientes de dichas zonas por la
Comisión Nacional de Catastro con el propósito de establecer la

113

 
coordinación y la colaboración para el establecimiento desarrollo
actualización y mantenimiento de las actividades catastrales.

Artículo 74.- Las Alcaldías Municipales que tienen facultad catastral

delegada, según el artículo 18 de este reglamento, para los efectos de
revisión y aprobación de planos topográficos con fines catastrales deberán
garantizar el cumplimiento de requisitos descritos en los artículos
precedentes.

Artículo 76.- Las Alcaldías Municipales que tienen facultad catastral

delegada, según los arto 18 de este reglamento, para los efectos de
revisión y aprobación de planos topográficos con fines catastrales deberán
remitir mensualmente a la Dirección General de Catastro Físico, copia de los
siguientes documentos:

1. Solicitud de Constancia Catastral Municipal.

2. Plano Topográfico con fines catastrales y memoria de cálculo aprobado.

3. Constancia Catastral Municipal emitida.

4. Archivo digital del mapa catastral correspondiente, actualizado.

5. Lista de parcelas afectadas.

Artículo 79.- El certificado Catastral o la Constancia Catastral

Municipal tienen los siguientes objetivos:

1. Demostrar la ubicación geográfica de un bien inmueble.

2. Dar a conocer los cambios de dominios que experimenta un bien

inmueble.

3. Ser el medio de actualización y de unificación de la información entre

Catastro Físico, Catastro Municipal y Registro Publico de la Propiedad
Inmueble.

4. Actualizar la Base Nacional de Dato Catastral.

Artículo 91.- La Constancia Catastral Municipal será otorgada por los,

Catastros Municipales en las zonas no catastradas en las cuales se este
realizando la practica catastral y que la Dirección General de Catastro Físico
haya aprobado en conformidad con los artículos 17 y 18 de este
Reglamento.

114

 
 Artículo 92.- El Certificado Catastral a que se refiere el numeral 14
del artículo 17 de la Ley; será otorgado por los Catastros Municipales que
tengan la facultad catastral delegada en las Zonas Catastradas y que la
Dirección General de Catastro Físico haya aprobado en conformidad con los
artículos 17 y 18 de este Reglamento.

Artículo 100.- La información levantada durante el establecimiento

del Catastro, se integrará a la Base Nacional de Datos Catastrales, que
será administrada por la Dirección General de Catastro Físico; la que servirá
de base a la información temática que generen otras instituciones.

Artículo 101.- La Base de Dato Catastrales comprenderá la siguiente

información:

2. Datos geo- espaciales de las parcelas integrados en la IDEC Y LA IDE.

3. Atributos Geográficos Registrales y Catastrales asociados a las parcelas.

4. Datos del entorno asociados con la geografía y el medio ambiente.

Artículo 102.- El Registrador Público de la Propiedad Inmueble no

inscribirá un título de propiedad, a no ser que se exprese en él, que la
propiedad a que se refiere coincide con la propiedad inmueble a que se
alude en el Certificado Catastral o Constancia Catastral Municipal y que el
número de parcela catastral corresponde a la finca inscrita en el Registro
Público, con expresión de su ubicación, datos registrales y nombres de sus
propietarios.

Artículo 103.- Será necesario para la inscripción del título de

propiedad en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, que en el
Certificado Catastral O Constancia Catastral Municipal aparezca la
correlación o identidad de dichas parcelas con determinadas fincas inscritas
en el Registro Público, con expresión de su número Registral y los nombres
de sus propietarios o poseedores legítimos, según aparezca en la Dirección
General de Catastro Físico o Catastro Municipal.

Artículo 104.- El Plano Catastral deberá ser relacionado

obligatoriamente por el Notario Público o Juez competente, cuando se
elabore una escritura pública de traspaso o cualquier otra forma de
enajenación o modificación de un bien inmueble, para efectos de inscripción
registral.

115

 
 ANEXO 3

Código Civil.

Artículo 3937.- Los títulos de dominio, herencia o de otros derechos

reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no producen efecto respecto de
tercero.

Artículo 3938.- Todos los títulos referentes a inmuebles que no estén

inscritos en el Registro de Propiedad, porque no lo exigía la legislación bajo
cuyo imperio se obtuvieron, porque tenían el carácter de supletorios que les
dio el Código Anterior, o por cualquier otra causa, deberán inscribirse en el
Registro Público para que gocen de este beneficio.

Artículo 3952.- Cualquier inscripción que se haga en el Registro de

Propiedad, relativa a un inmueble, expresará además de la circunstancia
de toda inscripción:

Inciso 1: La naturaleza, situación, cabida, linderos y nombre y

número, si constaren, del inmueble, objeto de la inscripción, o al cual afecte
el derecho que deba inscribirse.

Reglamento del Registro Público.

Artículo 8.- Toda inscripción expresará:

Inciso 1.- La naturaleza, la situación y linderos de los inmuebles

objeto de la inscripción o a los cuales afecte el derecho que debe
inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren en el
título.

116

 
 ANEXO 4

MAPA DE REGIONES INDIGENAS DE NICARAGUA

LEYENDAS

117

 
BIBLIOGRAFIA:

1- Anteproyecto a la Ley General de los Pueblos Indígenas del Pacífico,

Centro y Norte de Nicaragua. Inedito.

2- Constitución Política de Nicaragua. Editorial José Martí, 200. 379 p.

Nicaragua: Procuraduría para la defensa de los Derechos Humanos,
2004. 41 p.

3- Código Civil de la República de Nicaragua. Tomo I y II. 5° ed.

Nicaragua: Editorial Jurídica, 2001.

4- Cortés Téllez Gloria. Folleto de Derecho Civil II parte “Bienes.”

Nicaragua: Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua, Facultad de
Ciencias Jurídicas Sociales.144 p.

5- Compulsa del Título de la Comunidad Indígena de Sutiaba. Nicaragua:

1956. 160 p.

6- Consultas y Dictámenes. Managua 15 de Enero de 1951.

7- Gallo, Pedro. Código de Procedimiento Civil de la República de Nicaragua.

Ed. Bitecsa, Managua, 2003. 388 p.

8- “Historia, Cultura y Derecho de propiedad”. Documento interno. Mesa

Toscana de coordinación para la Cooperación en Nicaragua. Comité Si a
la vida, no a la destrucción del Medio Ambiente.

9- “La Gaceta”, diario oficial No. 76. Decreto ejecutivo. Estatuto de la

comunidad indígena de Sutiaba, Managua, 19 de marzo de 1918.

10- “La Gaceta”, diario oficial No. 155. Ley No. 40 y 361. Ley de Municipio,
Managua, 17 de agosto de 1988.

11- “La Gaceta”, diario oficial No. 239. Ley No. 278. Ley sobre propiedad
reformada urbana y agraria, Managua, 12 de diciembre de 1997.

12- “La Gaceta”, diario oficial No. 122. Ley 540. Ley de Mediación y
Arbitraje. Managua, 24 de junio de 2005.

13- “La Gaceta”, diario oficial No. 182. Decreto Legislativo No. 182. Acta de
Adhesión de la Reserva Mosquita a la República de Nicaragua, Managua,
28 de febrero de 1895.

118

 
14- “La Gaceta”, diario oficial No. 182. Decreto Legislativo No. 120.
Estatutos de las Comunidades Indígenas, Managua, 14 de agosto de
1948.

15- “La Gaceta”, diario oficial No. 76. Acuerdo Ejecutivo. Estatutos de la
Comunidad Indígena Sutiaba, Managua, 19 de marzo de 1918.

16- Ley de Adquisición Individual del Dominio Sobre las Tierras Comunales.
Ley del 8 de abril de 1859. Nicaragua

17- “La Gaceta”, diario oficial No. 11. Decreto Legislativo. Venta de terrenos
ejidales y los de comunidades indígenas. Managua, 17 de mayo de
1877.

18- “La Gaceta, diario oficial, año I. Decreto Legislativo. Reglamento de las
Relaciones entre Comuneros, Managua, 8 de marzo de 1895.

19- Ley del 9 de febrero de 1888. Respeto a tierras comunes a su

propiedad.

20- “La Gaceta”, diario oficial No. 332. Decreto Legislativo. Sobre Bienes
Hereditarios y Comunes, Managua, 2 de septiembre de 1897.

21- “La Gaceta”, diario oficial No. 2054. Decreto Ejecutivo. Reglamenta las
Relaciones entre Comuneros, Mangua, 17 de mayo de 1902.

22- “La Gaceta”, diario oficial No. 1856. Decreto Legislativo. Decreto de
anexión del pueblo indígena de Sutiaba a la ciudad de León, Managua,
27 de diciembre de 1902.

23- “La Gaceta”, diario oficial No. 2745. Decreto Legislativo. Sobre
comunidades indígenas; derogado por la Ley de 3 de junio de 1914.
Declarado vigente por la Ley de 24 de abril de 1918, en lo que respecta
a venta y arriendo de terrenos ejidales, Managua, 16 de febrero de
1906.

24- “La Gaceta”, diario oficial No. 25. Decreto Ejecutivo. Sobre personería
de comunidades indígenas, Managua, 20 de febrero de 1908.

25- “La Gaceta”, diario oficial No. 125. Decreto Legislativo. Deroga el de 16
de febrero de 1906, sobre venta de terrenos de comunidades indígenas
y reglamenta la administración de los bienes de dichas comunidades,
Managua, 3 de junio de 1914.

119

 
26- “La Gaceta”, diario oficial. Decreto Ejecutivo. Venta de terrenos ejidales,
Managua, 27 de junio de 1906.

27- “La Gaceta”, diario oficial No. 3029. Acuerdo Ejecutivo. Aprueba
disposición de la municipalidad de León, departamento de León,
Managua, 28 de septiembre de 1906.

28- “La Gaceta”, diario oficial No. 142. Ley. Prohíbe a los municipios de la
República la enajenación de sus terrenos ejidales y de comunidades
indígenas, Managua, 26 de junio de 1935.

29- Ley del 22 de Octubre del 2003. Ley de Participación Ciudadana.

Managua, Nicaragua. Foro Democrático, año 2003, 52 p.

30- “La Gaceta”, diario oficial No. 42 y 43. Decreto No. 14-99. Reglamento
de áreas protegidas de Nicarágua, Managua, 2 y 3 de marzo de 1999.

31- Laínez Vega, Víctor Manuel. El pueblo de Sutiaba ante el decreto de

anexión a León. (Vicisitudes Económico-Jurídico del Pueblo de Sutiaba
desde su origen municipal en la colonia hasta nuestros días). Trabajo de
Titulación (Licenciado en Ciencias Jurídicas) León, Nicaragua:
Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua – León.

32- Orozco Iglesias, Flavia Izalaya y Álvarez, María Yaniree. Situación

Jurídica de la Propiedad Comunitaria Indígena en el Pacífico, Centro y
Norte de Nicaragua. Trabajo de Titulación (Licenciatura en Ciencias
Jurídicas) León, Nicaragua: Universidad Nacional Autónoma de
Nicaragua – León.

33- Organización Internacional del Trabajo. -OIT- Convenio Internacionales

169, OIT. Año 2002. p 60.

34- Pérez Estrada, Francisco - Personalidad Jurídica de las Comunidades

Indígenas en Nicaragua.

35- Reglamento del Registro Público.

36- Sáenz Terán, Karla Emilia. Problemas Sobre la Tenencia de la Tierra:

Superposición de títulos en la Comunidad Indígena de Sutiaba. Trabajo
de Titulación (Licenciatura en Ciencias Jurídicas) León, Nicaragua:
Universidad Nacional Autónoma de Nicaragua – León, 1994.

37- Zapata Acosta, Indiana Lucia. Comunidad de Sutiaba, Reliquia Autentica

del Pueblo Leones.

120

 
 121