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REVISTA IBEROAMERICANA DE DERECHO PROCESAL GARANTISTA 2008

EL PROCESO INQUILINARIO EN VENEZUELA

Por Cora Farias Altuve


Co-redactora del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Presidenta de la Fundación Venezolana de Derecho Inquilinario
Ex Magistrada Judicial
Profesora de la Cátedra “Procedimientos Inquilinarios”
en la Universidad Central de Venezuela, Caracas

I. INTRODUCCIÓN

Antes de iniciar los comentarios sobre el proceso inquilinario, vale la ocasión acotar
que el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1 Nº 427 de fecha 25 de octubre de
1999 publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre del mismo año, fue
dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la República en uso
de la Ley Orgánica que autorizó al Presidente de la República Hugo Rafael Chávez
Frías para dictar Medidas Extraordinarias en materia económica y financiera requeridas
por el interés público de fecha 26 de abril de 1999 y publicado en la Gaceta Oficial de la
República de Venezuela Nº 36.687 de esa misma fecha, introdujo cambios importantes
tanto en lo sustantivo como en lo procesal constituyendo más que una fusión de leyes,
una reforma legislativa.

Sin dejar de proteger los intereses de la parte llamada débil o inquilino, el Decreto Ley
buscó un equilibrio entre los intereses socio-económicos del arrendador y del
arrendatario ambos valiosos y legítimos, al establecer normas procesales novedosas que
han permitido imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los
conflictos sean decididos prontamente con verdadero sentido de justicia y equidad.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela2 desarrolla en su artículo 26


lo que la doctrina y la jurisprudencia ha denominado el Derecho de Acceso a la Justicia
y la Tutela Judicial Efectiva que consiste, entre otras cosas, el derecho de los
ciudadanos a obtener con prontitud la decisión correspondiente de manera oportuna y
eficaz sobre el asunto planteado a los órganos judiciales; derecho constitucional
íntimamente relacionado con la garantía de la seguridad jurídica.

Sin embargo, la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los
órganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales.

En Venezuela se observa que los asuntos vinculados con esta especial materia
conectada al constante problema de la vivienda, se han visto plagados por la inactividad
por parte de los jueces quienes por variadas razones de tipo político y socio-económico,
no han cumplido a cabalidad con los principios que los norman focalizados tanto en la
celeridad como la brevedad debido a la escasez de unidades que le brinden a la familia
venezolana, en forma prioritaria, la garantía de un vivienda digna y accesible a sus
requerimientos. Demostración palpable de ello, es que hasta el año 2000 el texto
inquilinario que regulaba las relaciones locativas respecto a cualquier tipo de inmueble
1
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: L.A.I.
2
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela: C.R.B.V.

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fue el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del año 1947 y la Ley de
Regulación de Alquileres del año 1960, ambos derogados.

Así las cosas, con la legislación derogada, el proceso inquilinario era lo suficientemente
demorado hasta el extremo que transcurrían varios años para que el propietario de un
inmueble arrendado lograra restituirse en su posesión adicionado a que cada día por la
no construcción de viviendas destinadas para alquiler, el vigente problema habitacional
es cada día más acentuado.

El vigente Decreto Ley establece en el artículo 33 que independientemente de su


cuantía, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolución de contrato,
reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías,
prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier acción
derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se
sustanciarán y sentenciarán conforme al procedimiento breve previsto en los artículos
881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil3 por cuanto es el arquetipo procesal
elegido para la tramitación de todas las pretensiones que se planteen en el ámbito
arrendaticio a diferencia de los años anteriores cuya tramitación se efectuaba a través
del procedimiento ordinario.

Actualmente la cuantía de los asuntos sometidos al conocimiento de los Juzgados de


Municipio es la suma de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00) equivalentes a
Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 5000,00) y a partir de Cinco Millones Un Bolívares
(Bs.5.000.001,00) equivalentes a Cinco Mil Un Bolívares Fuertes (Bs.F.5001,00) el
conocimiento le corresponde a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil
y Tránsito.

Es indiscutible la urgente y perentoriedad de incrementar el monto de la cuantía debido


a variados factores económicos como son la devaluación de la moneda, el vigente
control de cambio (Bs.2.150=1$) y la inflación.

A la fecha, aún no ha habido modificación alguna en este sentido, pese a la fuerte


presión de los mismos integrantes del Poder Judicial quienes claman no sólo el
incremento indicado sino la creación de nuevos Juzgados ante el exceso de asuntos
sometidos a su consideración.

Antes de abordar el tema puntual que nos ocupa, es menester dejar sentado que en
Venezuela el Garantismo con está definido como tal y tiende a confundirse con el
problema de la seguridad, que constituye apenas un aspecto dentro del contexto del
concepto, toda vez que uno de los fenómenos del derecho procesal desarrollado durante
el siglo XX ha sido la “publicización o socialización” del proceso focalizada en el deber
del juez de velar por la efectividad en la tutela de los intereses que se discuten para
lograr como valor superior del ordenamiento jurídico “la justicia” como objetivo final
de la función jurisdiccional y es por ello que el Estado debe poner al servicio de los
jueces todos los medios y poderes necesarios para que puedan alcanzar dicho fin.

El Código Adjetivo Venezolano (1987) confiere al juzgador poderes discrecionales para


obtener la eficacia de la tutela jurisdiccional, no obstante, no siempre las partes se
encuentran subordinadas a dichos poderes porque a raíz de la promulgación de la Carta
Fundamental el 30 de diciembre de 1999 reimpresa por correcciones materiales en fecha
3
Código de Procedimiento Civil: C.P.C.

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24 de marzo de 2000, a las partes no se les priva de poderes que esencialmente son
garantía de las mismas en el inicio y desarrollo del proceso.

El artículo 12 del C.P.C. establece que: “los jueces tendrán por norte de sus actos la
verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones, el juez
debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con
arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar
elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no
alegados ni probados. El juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho
que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o
deficiencia, los jueces se atendrán a l propósito y a la intención de las partes o de los
otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

Esta norma rectora o programática está destinada a establecer los principios generales
reguladores de la actividad del juez en el ejercicio de su ministerio como son el de la
veracidad según el cual debe procurar conocer la verdad, que la verdad formal de las
actas coincida con la verdad real; el de la legalidad, conforme al cual debe atenerse a las
normas de derecho, salvo que la ley o las partes lo faculte para obrar conforme a la
equidad; el de congruencia de la decisión con la pretensión y el de presentación, según
el cual no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos, mientras que la
interpretación de los contratos pertenece a la otra vertiente del oficio del juez y consiste
en indagar la voluntad e intención presunta que abrigaron las partes al establecer las
diversas cláusulas que determinan sus derechos y obligaciones.

De otra parte, el artículo 14 del C.P.C. determina que “el juez es el director del proceso
y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión a menos que la causa esté en suspenso
por algún motivo legal…”

Recoge esta disposición, el principio del juez interventor en un sentido puramente


formal, esto es, como sujeto procesal facultado para estimular y garantizar la marcha del
juicio, de manera que mantenga la prosecución del mismo; sin embargo, es preciso
señalar que ello no incide en lo que técnicamente se ha denominado como “dirección
material del proceso” y si se refiere a la actividad de alegación y probanza de los hechos
en el juicio. Como se observa, respecto a la dirección material del proceso, sigue
rigiendo en nuestro derecho procesal el principio dispositivo el cual confía a la
iniciativa de las partes el contenido mismo del thema decidendum.

La norma transcrita constituye una de las 27 normas procesales contenidas en el Título


Preliminar del Código Adjetivo Venezolano bajo el epígrafe “Disposiciones
Fundamentales” que ostentan un ámbito de aplicación omnicomprensivo en el sentido
que las respectivas consecuencias jurídicas previstas en sus diversos textos, rigen
respecto a supuestos procesales que exceden de los que se configuran en el circunscrito
espacio del procedimiento ordinario, para abarcar incluso, las específicas hipótesis que
se materializan en el sector de los diversos procedimientos especiales señalados en el
Libro Cuarto del citado instrumento legal.

De otra parte, el artículo 15 del citado Código, pauta que “los jueces garantizarán el
derecho de defensa y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a
ellas, sin preferencias ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán
respectivamente según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio,
sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género.”

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Así se observa el principio de la igualdad de las partes en el proceso y la labor del juez
de salvaguardar el equilibrio procesal que constituye a su vez el soporte fundamental
del principio de rango constitucional y universal conocido como el derecho a la defensa
inherente a cada una de las partes (artículo 22 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela)

Cuando se utiliza el calificativo de desigualdades se vincula a la idea de que los jueces


tienen que permitir a todos los litigantes el acceso a los derechos y facultades que tienen
en el proceso y constituye para ellos un mandato a objeto de mantener a las partes en
igualdad de condiciones y en los derechos privativos de cada una porque cuando este
equilibrio procesal se rompe por acto imputable al juez, incurre en indefensión o
menoscabo del derecho de defensa.

Debemos recordar de manera permanente el pensamiento del garantizador y maestro,


Dr. Adolfo Alvarado Velloso cuando al referirse al garantismo lo vincula
necesariamente con tres sujetos actuando contemporánea y conjuntamente en orden a
conseguir un resultado: un pretendiente, un pretendido y un tercero que ayuda a disolver
o resolver el conflicto (que no puede ser el primero ni el segundo) “impartial” y para
serlo, debe ser “imparcial e independiente”, esto es, no tener interés inmediato ni
mediato en el resultado del litigio.

Que ese juzgador no esté en una situación de obediencia debida respecto al acusador y
acusado porque en ese caso, pasa a ser acusador o acusado.

II. EL PROCESO INQUILINARIO

Efectuadas las consideraciones precedentes y entendiendo que el proceso inquilinario


está vinculado a cualesquiera de las demandas establecidas en el Título IV de la L.A.I.
denominado De la Terminación de la Relación Arrendaticia, partimos entonces que la
demanda inquilinaria necesariamente debe cumplir como cualquier demanda con los
requisitos formales establecidos en el artículo 340 C.P.C. (art. 882 C.P.C.) y presentarse
ante el Juzgado Distribuidor de Municipio y/o de Primera Instancia, competente en
razón de la materia, territorio y cuantía (arts. 882 y 28, 29, 36, 40, 41 y 47 C.P.C.). Su
admisión debe producirse dentro de los tres (3) días de despacho (art.10 C.P.C.) y la
inadmisión, deberá ser motivada en virtud del Recurso de Apelación en ambos efectos
(art. 341 C.P.C.)

1. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Conforme al artículo 883 C.P.C. el emplazamiento del demandado se hará para el


segundo día de despacho (término procesal) siguiente a su citación conforme al
Capítulo IV, Título IV del Libro 1º del C.P.C.

En tal sentido, vale acotar que por sentencia de fecha 24 de febrero de 2.006 dictada por
la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (expediente N° 2005-
000008) bajo la ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez con motivo de un
juicio por intimación de honorarios profesionales, en el cual el Juzgado Superior
declaró la confesión ficta de la intimada, consecuencia de la extemporaneidad por
anticipada de la contestación a la demanda con fundamento en que los actos procesales
deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica” de conformidad con
los principios de preclusión y tempestividad de los actos, se estableció que siendo el

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interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso a objeto que
éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional
que resuelve el asunto controvertido entre ellas garantizando así el derecho a la tutela
judicial efectiva, se considera válida la contestación de demanda presentada antes de
que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal y la consecuencia
jurídica de la confesión ficta, sólo podrá imputársele al demandado cuando no de
contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el
lapso o término legal respectivo, como sucede en el procedimiento breve.

Lo fundamental es que la parte demandada (o intimada) tenga y demuestre la intención


de impulsar el proceso a través de la contestación de la demanda, y no tiene sentido
sacrificar la justicia por una interpretación de la norma que no se corresponde con la
voluntad del legislador y los principios que postula la Carta Magna.

Sin embargo, por sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2.006 por la Sala
Constitucional del T.S.J. (expediente N° 04-2465) bajo la ponencia del Magistrado
Jesús Eduardo Cabrera, con motivo del recurso de revisión de una sentencia dictada por
la Sala de Casación Civil en un juicio de nulidad de cesión de derechos y ventas e
indemnización de daños y perjuicios, el anterior criterio cambia respecto al
procedimiento breve al establecer que el criterio establecido en la citada decisión sólo
es aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar
dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva como es el caso del juicio ordinario,
donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para
contestar la demanda en forma indistinta el cual en todo caso debe dejarse correr
íntegramente en virtud del Principio de la Preclusividad de los Lapsos Procesales y no
para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término como
sería en el supuesto del Juicio Breve donde la parte demandada debe contestar la
demanda al 2do día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver
vulnerado su Derecho a la Defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga
Cuestiones Previas y la parte actora tiene oportunidad de contradecirlas.

De lo precedentemente citado, se infiere de forma determinante que en el procedimiento


breve inquilinario la contestación de la demanda se produce el segundo día de despacho
siguiente a la citación del demandado.

El artículo 35 de la L.A.I. regula expresamente el novísimo Procedimiento Judicial


diferente al consagrado en el C.P.C. a través de normas procesales que permiten que
este proceso tenga la celeridad requerida en base a los principios procesales y
fundamentales anotados, por lo siguiente:

La previsión legal referida a la contestación, cierra la posibilidad por parte de los


litigantes de oponer defensas previas tendentes única y exclusivamente a demorar el
proceso de manera indebida, como ocurría antes de la promulgación de esta ley
especial, porque el propio ordenamiento procesal lo permitía.

En tal sentido, observamos que en el acto de la contestación a la demanda inquilinaria,


el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el
artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales
serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá
proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y
cuantía.

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Esto es, si el demandado opone únicamente cuestiones previas se considera que no está
dando contestación a la demanda y podría incurrir en rebeldía o contumacia, porque es
esencial -a tenor del dispositivo legal- que lo haga de manera conjunta con las defensas
de fondo. No obstante, el demandado puede limitarse a contestar únicamente el fondo
de la demanda y dejar a su libre arbitrio, la proposición o no de la reconvención o mutua
petición, para considerar que ha actuado ajustado a esta norma especial.

La reconvención puede proponerse siempre y cuando el Tribunal de la causa sea


competente por la materia y la cuantía siendo aplicable la disposición contenida en el
artículo 366 del C.P.C. que señala la imposibilidad de admitir la reconvención en el
procedimiento en el cual no sea compatible con aquél mediante el cual se tramita la
pretensión principal. La negativa a la admisión de la reconvención no tiene apelación.

Conviene destacar que de acuerdo a lo establecido en el artículo 888 del C.P.C.


admitida la reconvención, el acto de contestación se efectuará el segundo (2°) día de
despacho siguiente y el actor-reconvenido podrá oponer las cuestiones previas previstas
en el artículo 346 del C.P.C. en contraste con el juicio ordinario, donde es expresa la
prohibición de interponer tales defensas previas.

Si el actor reconvenido no compareciere a dar contestación a la reconvención propuesta,


podrían producirse los efectos del artículo 362 del C.P.C. (confesión ficta); sin
embargo, ello ocurre siempre que la pretensión no sea contraria a derecho con la
apreciación que tiene el juez de la causa en el ámbito de su autonomía de juzgamiento.

En todo caso, si el demandado no diere contestación a la demanda inquilinaria y


concurren los requisitos legales que la configuran, opera la Confesión Ficta conforme al
artículo 362 C.P.C. pero debe dejarse transcurrir el lapso de pruebas íntegramente.

En cuanto a la hora de la contestación a la demanda inquilinaria, debe señalarse que por


sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2.003 por la Sala Constitucional del T.S.J.
(expediente N° 01-1570) bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz
con motivo de una acción de amparo constitucional contra la sentencia dictada en fecha
21 de diciembre de 2.000 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil y Tránsito del Estado Monagas derivada de un juicio por incumplimiento de
contrato de arrendamiento y suministro de comida, se estableció que la interpretación
del artículo 883 del Código de Procedimiento Civil debe armonizarse con el contenido
del artículo 884 eiusdem en beneficio del derecho a la defensa de ambas partes, porque
en el procedimiento breve el acto de contestación de la demanda permite la posibilidad
que el demandado plantee verbalmente las cuestiones previas contenidas en los
ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y la actora tiene
el derecho a estar presente en el acto y contradecir verbalmente las cuestiones previas
opuestas para que el Juez decida la incidencia en el mismo acto, lo cual implica un
auténtico acto procesal donde no sólo intervienen el demandado y el juez, sino también
la actora y el Tribunal debe garantizar el derecho de la accionante a contradecir las
cuestiones previas.

Esa interacción requiere que el Tribunal fije una hora para que tenga lugar la
contestación: el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y
pasada ésta, precluye la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones
previas y su oposición a éstas, si fuere el caso. No existe hora de espera para el
demandado.

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Sin embargo, la reciente sentencia de fecha 26 de junio de 2.006 dictada por la misma
Sala y ponente (expediente N° 06-0334) cambió el criterio estableciendo que en criterio
de la misma Sala Constitucional el artículo 35 del Decreto Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios no impone el cumplimiento con alguna formalidad esencial al acto de
contestación de la demanda, pues sólo exige al demandado que cumpla con el deber de
que oponga conjuntamente con las defensas de fondo las cuestiones previas a que se
refiere el C.P.C. las cuales serán decididas en la definitiva, pero la situación varía
cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria y deba seguirse el procedimiento por
los trámites del juicio breve (artículo 884 del C.P.C.) En tal supuesto se requiere la
realización de un acto donde participan las partes y el juez; el demandado tiene el
derecho de plantear verbalmente las Cuestiones Previas y el demandante, de oponerse a
ellas, también verbalmente. Esa interacción requiere que el Tribunal fije una hora del
2do día de despacho siguiente a la citación para que tenga lugar la contestación. En
consecuencia, el demandante y demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y
pasa ésta, precluirá la oportunidad para la contestación, el alegato de las cuestiones
previas y la oposición a éstas, si fuere el caso (Sentencia N° 323 del 20 de febrero de
2.003, caso: Inversiones Madeira´s C.A.) Lo contrario, se traduce en incurrir en un error
judicial ordenando la reposición de la causa lesionando el derecho de la tutela judicial
eficaz que reconoce el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela.

Como antes se indicó, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el


procedimiento judicial y especial en el artículo 35, no regulando previsiones referentes
respecto a la hora en que se producirá el acto de la contestación a la demanda, lo cual
significa que por tratarse de una ley especial no puede aplicarse el inicial criterio el cual
por su contenido no es de interpretación de normas constitucionales.

2. PROMOCIÓN DE CUESTIONES PREVIAS

De la interpretación concatenada de los artículos 884 del C.P.C. y 35 de la L.A.I. se


colige que en los juicios inquilinarios, el juez deberá resolver las cuestiones previas que
haya planteado el demandado en la sentencia, como garantía del cumplimiento de los
postulados constitucionales que persiguen el debido proceso, el derecho a la defensa de
las partes y la tutela judicial efectiva. De no ser así, el juez subvertiría el orden procesal
que trae como consecuencia ignorar el procedimiento previamente establecido por la
ley, imprescindible para el ejercicio seguro y efectivo de los derechos de las partes
dentro del debate judicial.

Si el artículo 884 prevé que la decisión sobre las cuestiones previas a que se refieren los
ordinales 1° al 8° del artículo 346 del C.P.C. es inapelable, situación confirmada por el
artículo 894 eiusdem que prohíbe la tramitación de incidencias en el procedimiento
breve, el artículo 35 de la L.A.I. prevé que cuando el demandado hubiere opuesto la
cuestión previa por falta de jurisdicción o de incompetencia, el Tribunal se pronunciará
sobre éstas el mismo día de despacho en que fueron opuestas o el día de despacho
siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que
consten en autos.

Si alguna de las partes ejerciere el Recurso de Regulación de la jurisdicción y/o de la


competencia contra la decisión que se haya pronunciado, dicho recurso se tramitará en
cuaderno separado por ante el Tribunal Superior y el proceso continuará su curso hasta
llegar al estado de sentencia, en cuyo caso se suspenderá el juicio principal hasta que

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conste en el expediente la decisión del recurso interpuesto, el cual resolverá el Superior


dentro de diez (10) días de despacho a contar de la fecha que le de entrada.

De ese modo, se evita que a través de la promoción de estas defensas previas, se demore
el juicio inquilinario (como sucedía en el pasado bajo la legislación derogada) porque
anteriormente se tramitaba en el cuaderno principal y la suspensión del proceso era
indefinida hasta tanto constara en autos la decisión respectiva, en detrimento de los
intereses del propietario y/o arrendador.
Con este nuevo dispositivo, se logra el equilibrio procesal que persigue la ley, porque
las partes pueden hacer uso de todos los medios de defensa a su alcance, sin que ello se
traduzca en la suspensión del juicio principal.

Como lo señala la sentencia N° 615 de fecha 22 de abril de 2.005 dictada por la Sala
Constitucional de T.S.J. (expediente N° 03-3031) bajo la ponencia del Magistrado
Arcadio Delgado Rosales (caso: Libier Margarita Nuñez Riera) ratificada por sentencia
N° 3664 de fecha 06 de diciembre de ese mismo año (expediente N° 05-1731) bajo la
ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero (caso: L. Acosta) existe una
laguna en la L.A.I. en lo referente a la actuación que debe realizar el juez cuando son
promovidas las cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del C.P.C. actualmente
superada mediante la aplicación inmediata del ordinal 1° del artículo 49 de nuestra
Constitución y el artículo 354 del C.P.C. habida cuenta que conforme al artículo 35 de
la L.A.I. deben ser opuestas conjuntamente con la contestación de la demanda y
decidirse en la sentencia definitiva, lo cual en muchas ocasiones ha dado origen en el
foro a interpretaciones y aplicaciones divergentes por parte de los Tribunales a los que
corresponde decidir las causas, creando una situación de inseguridad jurídica a los
justiciables.

En aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes y


actuando el juez como director del proceso, el actor tiene la oportunidad legal para la
subsanación de las cuestiones previas señaladas, según lo dispuesto en el artículo 350
del C.P.C. que en modo alguno puede considerarse como una dilación en el proceso
inquilinario, el cual -en esencia- se encuentra caracterizado por la brevedad
manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurídica o como una conversión
del procedimiento consagrado en la L.A.I. ya que de no ser así, no podría considerarse
instaurado válidamente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el
libelo (defecto de forma) o en otro supuesto, se dicte sentencia mientras siga pendiente
una cuestión previa (prejudicialidad) o se dicte una nueva sentencia en un juicio ya
decidido (cosa juzgada)

En tal sentido, cuando se promueve alguna de las Cuestiones Previas establecidas en los
ordinales 2° al 6° del artículo 346 del C.P.C. el juez de la causa debe otorgar a la parte
actora la oportunidad del lapso perentorio de cinco (5) días de despacho para subsanar
el defecto u omisión invocados en base al derecho a la defensa y sólo si la parte
interesada no procede a corregir el defecto o vicio en el plazo señalado se produce la
consecuencia jurídica de la extinción del proceso.

Vencido dicho lapso, dentro de los tres (3) días de despacho siguientes, el tribunal
decidirá sobre la correcta o no subsanación de la cuestión previa opuesta por aplicación
del artículo 10 del C.P.C. pudiéndose dar dos situaciones: la primera, que el juez
resuelva que no fue correctamente subsanada, lo cual trae como consecuencia la
extinción del proceso según lo establecido en el artículo 354 del C.P.C. y el efecto

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previsto en el artículo 271 (nueva proposición de la demanda después de transcurridos


90 días continuos) que por mandato legal tiene apelación en ambos efectos y la
segunda, que se hubiere declarado debidamente subsanada y al no haber contra esta
decisión recurso alguno, el Tribunal debe decidir dentro de los tres (3) días de despacho
siguientes el mérito de la controversia.

Al declarar con lugar algunas de las Cuestiones Previas suceptibles de ser subsanadas
por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la
controversia por el término de cinco (5) días a contar desde su pronunciamiento sobre la
cuestión previa, lo cual lejos de contrariar el Principio de la Brevedad de este proceso
especial contribuiría a hacer más eficaz la administración de justicia, ya que evitaría que
la misma controversia sea planteada nuevamente después de transcurrir los 90 días
continuos a que alude el citado artículo 271. (Expte N° 05-2426 de fecha 1° de febrero
de 2.006 de la Sala Constitucional. Amparo Administradora Carabobo, S.R.L. Ponente:
Magistrado Luis Velásquez Alvaray)

No es necesario que el Tribunal de la causa ordene la apertura de una articulación


probatoria cuando se proponen dichas defensas, porque el artículo 35 no hace alusión a
ello, ni el artículo 884 del C.P.C. aplicable a los procesos arrendaticios por la remisión
que hace el referido artículo 35, dispone que deba abrirse tal articulación.

La circunstancia que la parte actora en el juicio inquilinario no contradiga las cuestiones


previas opuestas, no impide que el tribunal de la causa revise su procedencia; más aún,
si la improcedencia de tales cuestiones previas fuese palmaria según los elementos que
constan en autos y en este sentido, la norma adjetiva del artículo 884 supra citado es
clara.

3. AUSENCIA DE INCIDENCIAS

En esta clase de juicios, no hay lugar a incidencias: ni tercería, ni cita de saneamiento o


de garantía, debido a que no hay norma expresa que lo regule; sin embargo, respecto a
la de tacha, puede tramitarse por cuaderno separado del mismo modo que las medidas
preventivas, en su caso. No obstante lo anotado, no es óbice que las incidencias se
planteen en cualquier proceso inquilinario, pero con la observación de que si son
tramitadas, los lapsos coliden con los del procedimiento breve especial y pudieren crear
un caos procesal en este aspecto.

El artículo 894 C.P.C. expresamente no permite incidencias en el juicio breve


inquilinario salvo las de cuestiones previas y reconvención, pero el juez podrá
resolverlas según su prudente arbitrio y no hay apelación de esas decisiones.

Siempre a solicitud de parte (generalmente en el libelo de la demanda) el Tribunal podrá


decretar medidas cautelares conforme al C.P.C. las cuales siguen autónomamente y
separadamente su procedimiento propio y en el Cuaderno respectivo, pueden surgir los
incidentes de oposición de parte o de tercero regulada en los artículos 602 y siguientes
del C.P.C.

La medida cautelar que generalmente se solicita en el proceso inquilinario es el


Secuestro regulado en el ordinal 7º del artículo 599 C.P.C. el cual no se decreta con
Fianza ni Caución; por lo tanto, mutatis mutanti tampoco se suspende con Fianza ni
Caución, porque es una medida causada y preordenada por el legislador venezolano.

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Cuando se acciona por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en base al artículo


39 de la L.A.I. y siempre a solicitud de la parte actora, decreta -asimismo- el Secuestro
consecuencia obligada del vencimiento de la Prórroga Legal del contrato de
arrendamiento y la no entrega del inmueble por parte del arrendatario que la disfrutó.
Este beneficio de la Prórroga Legal es obligatorio para el propietario y potestativo para
el inquilino cumpliente cuando media una relación locativa a tiempo determinado o fijo
que opera en función de la data de dicha relación. Esta norma es una novedad en la Ley
Especial habida cuenta que únicamente se regulaba la cautelar en la Ley Adjetiva en el
ordinal precedentemente citado y ahora, cuando se produzca el vencimiento de la
Prórroga Legal y el arrendatario no efectúe oportunamente la entrega del inmueble al
arrendador.

4. PRUEBAS y SENTENCIA

El lapso de pruebas en este proceso inquilinario o arrendaticio, es de diez (10) días de


despacho sin término de distancia: es un lapso ÚNICO y PRECLUSIVO de promoción,
admisión y evacuación (art. 889 C.P.C.) de ahí la conveniencia para que las partes con
la debida antelación tengan a su alcance los medios de pruebas que ofrecerán habida
cuenta de la brevedad del lapso señalando el objeto de las mismas, conforme a la
jurisprudencia reiterada de nuestro Máximo Tribunal; caso contrario, el juez las
inadmite por impertinentes. Vale acotar que en estos juicios, el juez no puede dictar
autos para mejor proveer en virtud de la brevedad de los mismos y asimismo, porque la
ley no lo prevé. De la admisión y/o inadmisión de las pruebas se oye recurso de
apelación a un solo efecto devolutivo.

Sin embargo, por sentencia de fecha 10 de octubre de 2.006 emanada de la Sala de


Casación Civil del T.S.J. bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez
(expediente N° 2005-000540) que acoge criterios de la Sala Constitucional en igual
sentido reiterados en decisiones posteriores, dejó establecido que en los casos en los
cuales la evacuación de la prueba se extienda más allá del lapso que establece la ley,
ésta debe ser igualmente apreciada en conformidad con principios y normas
constitucionales que rigen el proceso. En tal sentido, las pruebas de experticia,
inspecciones judiciales, declaraciones de testigos, la reproducción judicial, la exhibición
de documentos, entre otros, si su evacuación sobrepasa el lapso concedido para ello y en
aras de una justicia efectiva, deben ser incorporadas en el proceso y el juez deberá
apreciarlas como pruebas regularmente promovidas y evacuadas, pues la brevedad de
los lapsos no es una razón contundente para que el juez desestime la prueba y con ello
lesione el derecho a la defensa que tienen las partes de demostrar sus alegatos .

Puede concluirse entonces que al no señalar el Código de Procedimiento Civil que estos
medios de pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro de la articulación, debe
interpretarse que su tramitación para ser evacuados en una incidencia, podrán
sustanciarse en un plazo mayor, en cuyo caso corresponderá al juez fijarlo atendiendo la
naturaleza y necesidad de la prueba pero dicho lapso en ningún caso podrá exceder el de
evacuación ordinario establecido en lal ley y bajo estas circunstancias, la parte debe
haber promovido el medio probatorio en el lapso de la incidencia.

En lo que se refiere a los Jueces Asociados, no hay designación de éstos cuando la


causa sea tramitada ante un Juzgado de Municipio, a menos que se trate de una
planteada ante un Tribunal de Primera Instancia (art. 118 C.P.C.) y tampoco, cuando se
trate de una sentencia interlocutoria.

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No existe acto de Informes ni sus Observaciones por la brevedad del proceso, sino que
dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la conclusión del lapso probatorio,
el tribunal de la causa dictará sentencia (art. 890 C.P.C.)

No obstante, las partes podrán presentar escrito de conclusiones antes que sea dictada la
sentencia, observándose que el juez de causa no tiene la obligación legal de apreciarlas
en la definitiva; pero conforme al artículo 26 de nuestra Carta Magna, debe recibirlas en
razón del derecho de acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva.

De la sentencia dictada, se oye Recurso de Apelación en ambos efectos dentro del lapso
de tres (3) días de despacho siguientes si fuese dictada dentro de él y si es fuera de éste,
a contar de la constancia de la notificación de las partes (art. 891 C.P.C.)

Conforme a jurisprudencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo


de Justicia bajo la ponencia conjunta de los Magistrados Isbelia Pérez Velásquez y
Antonio Ramírez Jiménez en sentencias dictadas en fechas 14 y 24 de febrero de 2.006
respectivamente, es válida la apelación ejercida el mismo día en que la sentencia es
publicada o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar aun cuando
no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, así como la apelación
ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el supuesto de que el fallo haya
sido dictado antes de que se agote dicho plazo, debido a que en estas circunstancias el
acto mediante el cual se recurre habrá alcanzado el fin al cual estaba destinado, es decir,
ese medio de impugnación habrá logrado cabalmente su cometido al quedar de
manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisión que le es adversa.

En consecuencia, la Sala abandonó el criterio sostenido en la decisión de fecha 7 de


abril de 1992 (caso: Ángel Oswaldo Gil contra Luciano Pérez Sánchez) y las que se
opongan al establecido en esta decisión.

En cuanto a la ejecución voluntaria de la sentencia definitivamente firme se produce a


los tres (3) días de despacho y la ejecución forzada, al cuarto (4°) día de despacho (art.
892 C.P.C.) siempre a solicitud de parte, para lo cual el Tribunal de la causa librará el
oficio correspondiente dirigido al Tribunal Distribuidor de Municipio de Ejecución de
Medidas Preventivas y Ejecutivas a objeto que una vez que se realice la distribución, se
solicite la oportunidad de su ejecución. Los gastos de la medida corren por su cuenta.

5. SEGUNDA INSTANCIA

Ejercido el Recurso de Apelación contra la sentencia dictada en Primera Instancia, la


decisión de la Segunda Instancia se producirá el décimo (10°) día de despacho (art. 893
C.P.C.) Es un término procesal e improrrogable y de no ser dictada la sentencia en dicha
oportunidad, deberá ser notificada a las partes, a objeto que ejerzan los Recursos de ley.

En el caso de las causales taxativas de la Acción por Desalojo (artículo 34 L.A.I.) la


decisión de Segunda Instancia no tiene recurso alguno, pero en los demás
procedimientos derivados de la relación arrendaticia establecidos en el artículo 33 de la
Ley, si puede ejercerse el Recurso de Casación, siempre y cuando la cuantía del asunto
sea superior a 3000 Unidades Tributarias, según lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley
Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia a partir del 20 de mayo de 2.004 y también,
el Extraordinario de Invalidación.

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Cuando se declare con lugar la demanda por desalojo con fundamento en los literales b)
y c) del artículo 34 L.A.I. (la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o
alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado y/o que el inmueble
vaya a ser objeto de demolición o de reparación que amerite la desocupación) se
concederá obligatoriamente al demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses
para la entrega material del inmueble (que el fallo lo expresará) contado a partir de la
notificación de la sentencia definitivamente firme (Parágrafo 1º del art. 34 L.A.I.)

Dicho plazo no tiene vinculación alguna con el lapso de Prórroga Legal del contrato
regulado en el artículo 38 L.A.I. cuyas características derivan del vencimiento de la
relación arrendaticia en base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado

Si a través de cualesquier medio de auto-composición procesal, las partes acordaren que


el referido lapso de los seis (6) meses (en los casos indicados) no opere, no deberá
interpretarse como renuncia de un derecho del arrendatario (art. 7 L.A.I.) debido a que
tanto la Transacción como el Convenimiento Judicial producen los efectos de la cosa
juzgada por ello deben ser homologadas por el tribunal ante el cual se suscriba.

Dentro del lapso de tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia
dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa para que
efectúe la notificación respectiva (art. 37 L.A.I.) sin embargo, si la sentencia es dictada
fuera del lapso, necesariamente la Alzada deberá notificar a las partes a fin de que
cualesquiera de ellas solicite -si fuere el caso- su aclaratoria (el mismo día de despacho
o al siguiente) y posteriormente, se remitirá el expediente al juez de la causa.

Las Pruebas que se admiten únicamente en la Segunda Instancia para cualesquier


procedimiento arrendaticio son los instrumentos públicos, posiciones juradas y
juramento decisorio conforme al artículo 520 C.P.C. (art. 893 C.P.C.) y se promueven
como cualquier escrito de pruebas antes que sea dictado el fallo en esta instancia,
observándose que en la generalidad de los juicios inquilinarios no se promueven ni
posiciones juradas ni el juramento decisorio, dada la naturaleza de la relación
arrendaticia.

De producirse en esta instancia, la previsión del artículo 607 C.P.C. el Juez de Alzada
podrá aperturar dicha incidencia, siempre y cuando sea solicitada por la parte antes que
finalice el lapso de diez (10) días de despacho para sentenciar y estime que están dados
los supuestos para ello.

Como colofón quiero destacar que el vigente texto inquilinario actualmente es objeto de
una reforma en aras de destacar el carácter social de la vivienda, pese a que la ley
expresamente lo proclama y es por ello, que en fecha 24 de abril de 2007, la Asamblea
Nacional de la República Bolivariana de Venezuela aprobó en primera discusión la
reforma del Decreto Ley N° 427. Ante esta situación, todos los sectores involucrados
con tan importante área se han volcado de manera expresa a destacar lo inapropiado de
una modificación del texto promulgado bajo la vigencia del actual gobierno, el cual con
la normativa comentado ha procurado la solución de la problemática derivada de los
juicios los cuales bajo la anterior legislación demoraban años a la espera de una pronta
decisión.

Caracas, abril de 2008

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